Tesis Manajemen Estate

BAB IPENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pembangunan perumahan adalah kegiatan yang terkait dengan

aspek yang cukup luas dan mencakup berbagai bidang, sehingga

pengembang didalam mengelola perumahan harus mengikuti kajian

Manajemen Pengelolaan Kawasan atau Estate Management. Untuk itu

diperlukan kemampuan untuk melihat dan mengantisipasi timbulnya

perkembangan dan perubahan terutama dalam hal pemenuhan

pelayanan serta fasilitas pendukung pengembangan kawasan

perumahan.

Di sebagian besar pengembang, tugas pokok Manajemen Estat

pada dasarnya berkutat mengurusi masalah-masalah utama seperti

keamanan, kebersihan, dan penataan lingkungan. Manajemen Estat

pada dasarnya adalah pengelolaan suatu kawasan perumahan atau

estat yang mencakup ketersediaan berbagai fasilitas dan layanan

meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial seperti lapangan

olahraga, sekolah, dan tempat ibadah. Lebih jauh lagi, hal yang

menjadi kewenangan manajemen estat adalah ketersediaan

fasilitas keamanan, kebersihan, dan sampah, pengendalian banjir

dan kebakaran, infrastruktur, air minum dan lainnya untuk

kepentingan penghuninya.

1

Dalam membangun kepercayaan dan nama baik Pengembang

perumahan, di depan lokasi perumahan biasanya dibangun gerbang

Utama yang megah sebagai Ciri khas Suatu Perumahan dan

sekaligus sebagai daya tarik pembeli. Pemebagunan Gerbang utama

tersebut mendapat perhatian serius dari para Pengembang

perumahan karena merupakan suatu bentuk dari manajemen estate yang

berhubungan dengan security atau keamanan, menjadi symbol

keindahan yang mencerminkan kualitas perumahan yangada di

dalamnya, juga menyampaikan pesan lematis terhadap konsep

perumahan itu sendiri (“Hidup Nyaman,” December 4, 2005).

Pengembang perumahan yang menciptakan suatu hunian dengan

harga terjangkau dan kualitas yang lebih, maka akan memiliki

keunggulan dibandingkan dengan perumahan lain. Itulah sebabnya,

Estate Management yang sudah dimulai dan dikerjakan oleh

Pengembang perumahan suatu perumahan, nantinya akan ditawarkan

kepada warga perumahan apakah bersedia meneruskan

pengelolaannya atau masih tetap ingin mempercayakan kepada

pihak Pengembang perumahan. Di berbagai kota, tidak sedikit

pengelolaan tidak ditangani oleh estate management melainkan oleh

warga perumahan sendiri, di mana ketua RW (Rukun Warga) sebagai

koordinator puncak dan masing-masing Ketua RT (Rukun Tetangga)

sebagai koordinator tingkat bawah. Segala pembiayaan untuk

mendukung operasional pengelolaan lingkungan dipikul seluruh

warga perumahan. Dalam hal ini Pengembang perumahan tidak

bertanggung jawab sedikitpun atas berhasil atau tidaknya

pengelolaan lingkungan perumahan tersebut. Sebaliknya, warga

perumahan saling bahu membahu mensukseskan pengelollan

lingkungan secra mandiri,

2

Berdasarkan hasil pengamatan, diketahui bahwa perumahan

yang pengelolaan lingkungannya ditangani oleh estate mangement

dari Pengembang perumahan yang bersangkutan memiliki tingkatan

keamanan yang dapat diandalkan dari pada yang ditangani oleh

warga sendiri. Demikian halnya dengan perawatan dan kebersihan

jalan, penerangan, dan pengadan fasilitas umum dan fasilitas

sosial. Warga perumahan merasa aman, nyaman, dan tidak perlu

kuatir akan keselamatannya. Sebaliknya, di perumahan yang

pengelolaan lingkungannya ditangani oleh warga sendiri, warga

cenderung merasa tidak aman, tidak nyaman, kondisi jalan tidak

bersih, penerangan dan jalan-jalan tidak terawat, papan nama

jalan-jalan usang bahkan tidak sedikit yang tidak dapat dibaca.

Realitas tersebut menunjukkan nilai (value) perumahan antara yang

ada estate management dan tidak ada estate management, maka berikut

ini diadakan penelitian dengan judul,”Analisa Perbandingan Estate

Management terhadap nilai (value) perumahan di Balikpapan.”

1.2. Rumusan Masalah

Dari penjelasan latar belakang masalah diatas maka dapat

dirumuskan permasalahan pokok dalam penelitian ini adalah :

1. Faktor-faktor apa yang mempengaruhi perbedaan nilai

(value) perumahaan?

2. Apakah ada perbedaan signifikan nilai (value) perumahan

estate management dengan yang tidak ada estate management?

1.3. Tujuan Penelitian

3

Berdasarkan pada rumusan masalah di atas, maka tujuan

penelitian yang akan dicapai adalah :

1. Untuk mengetahui factor-faktor yang mempengaruhi

perbedaan nilai (value) perumahan

2. Mengetahui perbedaan signifikan nilai (value) perumahan

estate management dengan tidak ada estate management.

1.4. Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Manfaat Bagi ilmu Pengetahuan

Penelitian ini diharapkan dapat mendukung berkembangnya dunia

ilmu pengetahuan dewasa ini, khusunya manajemen real estate dan

property untuk topik dan nilai (value) perumahan, sehingga

nantinya dapat dijadikan acauan bagi para peneliti lain yang

akan mengembangkan hasil penelitian ini di waktu-waktu yang

akan datang.

2. Manfaat Bagi Pimpinan Perusahaan

Penelitian ini diharapkan dapat dipakai alternatif untuk

meningkatkan nilai

3. Manfaat Bagi Peneliti

Penelitian ini sebagi bentuk nyata dalam mengaplikasikan

teori manajamen real estate dan property yang diperoleh di bangku

kuliah pada dunia usaha dan melatih diri untuk menganalisis

serta memecahkan masalah real estate dan property

4. Manfaat bagi Institut Teknologi Nasional Malang

4

Penelitian ini sebgai wujud nyata memberikan sumbangan

literatur di perpustakaan, baik dalam bentuk hard copy dan soft

copy, sehingga dapat dibaca atau diacu oleh para mahasiswa lain

yang hendak mengadakan penelitian dan mengembangkan topik

serupa pada waktu yang akan datang.

1.5. Batasan MasalahGuna tercapainya tujuan dari penelitian perlu dilakukan

batasan-batasan atau lingkup pembahasan,sebagai berikut :

1. Obyek penelitian kawasan estate managemen yaitu perumahan

Citra Bukit Indah Balikpapan, Balikpapan Regency, dan

Sepinggan Pratama kota Balikpapan.

2. Obyek penelitian non estate managemen yaitu perumahan Batu

Ampar Lestari, Kota Citra Graha dan Wahana Asri kota

Balikpapan.

3. Dasar analisa Penilaian serta hasil penelitian terbatas

pada kondisi properti pada saat survai lapangan.

4. Data pendukung yang digunakan pada penelitian didapatkan

dari instansi terkait serta nara sumber yang berkecimpung

dalam lingkungan kegiatan penilaian serta pengembangan

properti.

5. Dasar analisa penilaian berpedoman pada standar penilaian

dan analisa yang berlaku di Indonesia.

5

BAB IITINJAUAN PUSTAKA

2.1. Studi Kasus Sebelumnya2.1.1. Imago Liliana (2001)

Perkembangan manajemen properti di Indonesia membawa

perubahan dalam sistem pengelolaan gedung. Kemungkinan

penerapan fungsi manajemen properti sangat luas bahkan tidak

terbatas pada saat suatu properti telah ada secara fisik.

Rencana pembangunan Student Center Universitas Kristen Petra

memberikan dorongan kepada penulis untuk membuat suatu

kernungkinan penerapan manajemen properti. Tujuan penelitian

ini adalah mendeskripsikan keadaan manajemen properti yang

sudah ada dan meneliti alternatif yang lebih baik dalam

penerapan fungsi manajemen properti di Universitas Kristen

Petra, khususnya yang dapat diterapkan pada pengelolaan Student

Center nantinya. Jenis penelitian yang dilakukan adalah studi

6

kasus dengan studi pembanding dan studi literatur sebagai

pendukungnya. Hasil akhir penelitian berupa beberapa usulan

yang dapat digunakan dalam pengelolaan manajemen properti

nantinya. Usulan penelitian ini dibuat berdasarkan permasalahan

yang timbul pada pengelolaan properti di Universitas Kristen

Petra saat ini. Usulan hasil tesis dibuat berdasarkan masukan

dari properti pembanding dan literatur.

2.1.2. Erik Sianto ( 2003)

Manajemen property pada perumahan sering disebut “ Estate

Management ”, fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik

lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara psikologis,

seperti rasa aman, nyaman, dan ketertiban. Pengelolaan secara

psikologis meliputi keamanan lingkungan, penerangan di dalam

lingkungan, dan tersedianya fasilitas di kompleks perumahan,

baik fasilitas social maupun fasilitas umum. Pengembang yang

mengembangkan estate management, pada akhirnya akan membuat suatu

keputusan apakah estate management tersebut akan diserahkan

pada warga di perumahan untuk mengendalikannya lebih lanjut

atau tetap dikelola sendiri oleh manajemen property. Keberadaan

estate management itu penting, karena dapat berdampak pada nilai

(value) perumahan itu sendiri. Nilai (value) perumahan dapat

terjadi karena penilaian konsumen dan masyarakat sehubungan

dengan kinerja, konsistensi dan lingkungan perumahan tersebut

yang diciptakan oleh pihak pengembang maupun oleh warga pada

perumahan tersebut sendiri. Tujuan dari penelitian ini adalah

untuk mengetahui perbedaan nilai (value) perumahan yang ada estate

management dengan yang tidak ada estate management, dengan

7

mendasarkan pada variable keamanan, kebersihan, jalan,

penerangan, dan fasilitas.

Jenis penelitian yang dilakukan dalah hypothesis teting. Sampel

penelitian adalah perumahan-perumahan yang ada di Balikpapan

Timur, baik yang da estate management maupun tidak ada estate

management. Data yang digunakan adalah data primer, yang

diperoleh dari jawaban responden atas kuesioner yang diedarkan,

yaitu warga yang berdomisili di kompleks perumahan dan mudah

dijumpai. Model analisis menggunakan analisis diskriminan, di

mana data terlebih dahulu harus diuji kelayakannya dengan uji

asumsi analisis diskriminan.

Hasil penelitian atas menunjukkan bahwa nilai perumahan

yang ada estate management terbukti berbeda secara signifikan, di

mana variable yang benar-benar mampu membedakan nilai kedua

perumahan tersebut adalah keamanan perumahan. Itulah sebabnya,

perumahan-perumahan yang ada estate management dan yang tidak ada

estate management hendaknya memberikan perhatian utama pada factor

keamanan, di samping factor kebersihan, jalan, penerangan, dan

fasilitas.

2.1.3. Patricia Harmi Kartika ( 2006 )

Pada pengembangan rumah sederhana ada beberapa factor yang

harus diperhatikan diantaranya lokasi yang strategis, harga

yang terjangkau, dan sarana prasarana yang memadai. Saat ini

penghuni perumahan mulai peka akan kualitas dan kepuasan

terhadap produk perumahan. Berangkat dari permaslahan di atas

peneliti berusaha mengetahui lebih jauh mengenai salah satu

factor yaitu sarana dan prasarana. Dipilihnya factor sarana dan

8

prasarana pada Perumahan Permata ALam Permai (PAP), Sidoarjo

karena dari penelitian sebelumnya Perumahan PAP mempunyai rata-

rata kepuasan terkecil pada factor sarana dan prasarana.

Permasalahan yang diangkat pada tugas akhir ini adalah

menentukan atribut sarana dan prasarana apa saja yang di

prioritaskan dan di pentingkan oleh konsumen dan bagaimana

kepuan konsumen terhadap sarana dan prasarana yang ada apada

Perumahan PAP. Permaslahan ini akan diselesaikan dengan metode

Quality Function Deployment (QFD) dengan merancang House of

Quality.

Dari hasil analisa data yang dilakukan, didapatkan bahwa

semua atribut-atribut sarana dan prasaran yang ada belum dapat

memuaskan konsumen. Hal ini dapat dilihat dari nilai Gap yang

menunjukkan kesenjangan antara atribut kepuasan yang dirasakan

dengan atribut kepuasan yang diharapkan, sehingga berharga

negative. Atribut yang diprioritaskan dan dipentingkan oleh

konsumen terhadap kualitas sarana dan prasarana Perumahan Alam

Permai (PAP) menurut 10 peringkat utama nilai Raw Weight adalah

tersedianya air bersih, tersedianya septic tank, penerangan

lampu jalan utama, aliran air selokan depan rumah di musim

hujan, listrik sudah terpasang saat realisasi, lebar jalan

perumahan, kebersihan selokan utama, pelayanan petugas

keamanan, aliran air selokan di musim hujan, pos jaga untuk

petugas keamanan.

2.1.4. Rahmawati,Aliya (2007)

Manajemen properti adalah suatu upaya untuk menangani dan

mengatur properti secara tepat dengan maksud bahwa semua

tindakan yang dilakukan adalah untuk memelihara kondisi 9

properti sesuai dengan spesifikasi semula, sehingga properti

tersebut dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Selain itu,

efisiensi pemakaian ruangan merupakan tujuan utama pada

manajemen properti perguruan tinggi. Sampai saat ini, menjelang

berlakunya otonomi kampus pengelolaan pemakaian ruang kuliah di

ITS dilakukan sendiri-sendiri oleh setiap jurusan. Jurusan

seolah-olah berkuasa penuh atas pemakaian ruang kuliah. Biro

Administrasi dan Akademik Kemahasiswaan (BAAK) hanya sebagai

fungsi administrasi dari pemakaian ruang kuliah tersebut. Hal

ini menyulitkan dalam evaluasi efisiensi pemakaiannya.

Penelitian ini membahas tentang pengaturan pemakaian ruang

kuliah dan organisasi pengelolaan pemeliharaan di ITS dari data

pemakaian ruang kuliah selama satu tahun. Kemudian data

tersebut disimulasi sampai mendapatkan kemungkinan pemakaian

ruang kuliah yang efisien, yaitu dengan utility ruang kuliah

yang optimal (> 75%). Pembahasan selain dilakukan menurut

kajian pustaka yang ada, juga berdasarkan hasil observasi ke

perguruan tinggi lain yang telah otonomi. Akhirnya, dari hasil

analisa data dan pembahasan, penelitian ini dapat menghasilkan

peningkatan utility ruang kuliah rata-rata ITS sebesar 20.11%.

Dari efisiensi ruang kuliah dapat diketahui bahwa masih banyak

ruang kuliah yang belum optimal pemakaiannya, dan dimungkinkan

pemakaian bersama ruang kuliah di ITS. Sehingga seluruh ruang

kuliah dapat digunakan oleh semua jurusan di ITS. Untuk itu

dihasilkan suatu Sistem Manajemen Properti untuk mengelola

pemakaian ruang kuliah tersebut dan mengelola serta

mengembangkan seluruh aset ITS.

10

2.2. Konsep Hunian PerumahanSuatu perumahan harus memiliki konsep hunian antara lain :

1. Fasilitas Infrastrukur yang baik untuk ukuran

perumahan kelas menengah.

2. Failitas Umum dan fasilitas sosial yang lengkap.

3. Perawatan lingkungan yang terencana dengan konsep

lingkungan yang terintegrasi antara tempat tinggal.

4. Lingkungan yang nyaman serta kelengkapan fasilitas

hidup.

5. Sistem keamanan dan pemubuangan sampah yang

terorganisasi dengan baik.

6. Aturan pembuangan atau renovasi dan pengalihan fungsi

rumah yang dikelola dengan baik.

Berdasarkan konsep hunian tersebut, maka Pengembang

perumahan memandang perlu membentuk suatu wadah yang dinamakan

“ Esteta manajementt” untuk mengelola konsep-konsep hunian

tersebut dengan baik. “ estate management” fungsinya tidak hanya

sebatas pengelolaan fisik lingkungan, tetapi juga mengelola

lingkungn secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman,

keindahan, dan ketertiban” (Wiyono, 1996, p48). Estate Management

harus tetap bekerja dan tidak boleh berkesan lepas tanggung

jawab. Hal ini untuk memastikan bahwa seluruh rumah beserta

fasilitas umum dan fasilitas sosial (jalan, trotoar saluran,

taman, rumah ibadah, sekolah, sampai sitem keamanan dan

pembuangan sampah) berfungsi dengan semestinya dan juga tetap

menjaga atau mempertahankan citra ekskutif perumahan tersebut

di mata konsumen.

11

Estate Management yang memilikui kinerja yang baik atas

pengelolla lingkungan fisik dan lingkungan psikologis akan

dapat melahirkan persepsi positif dari masyarakat atau warga.

Menurut Kotler (1997, p.185), “persepsi adalah proses bagaimana

seseorang menyeleksi, mengatur, dan menginterpretasikan

masukan-masukan informasi atau stimulti untuk menciptakan

gambaran keseluruhan yang berarti. Persepsi yang positif dari

masyarakat pada akhirnya dapat melahirkan nilai (value) tersendiri

bagi perumahan. Masyarakat atau warga memandang bahwa perubahan

yang memiliki estate mangement yang bagus berarti perumahan

tersebut bagus atau bernilai, jadi, Nilai (value) suatu perumahan

dapat terbentuk karena persepsi masyarakat atas keberhasilan

Pengembang perumahan mengembangkan kinerja estate management. Dengan

demikian dapat dikatakan bahwa suatu perumahan yang

dipersepsikan baik oleh masyarakat akan mempunyai nilai atau

citra yang baik, yang pada gilirannya nantinya akan dapat

mempengaruhi harga jual produk perumahan.

2.3. Pengertian Real EstatePengertian Real Estate Ada beberapa pengertian dari real

estate, di antaranya adalah :

1. Maksudnya, real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti

struktur dan pengembangan lainnya yang melekat secara permanen

(Wurtzebach, 1991, p.7).

2. Maksudnya, real estate adalah tanah dan seluruh pengembangan

di atasnya maupun pada tanah tersebut. Dimana pengembangan

diatasnya dapat berupa gedung, sedangkan pengembangan pada

12

tanah tersebut dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka

(misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real

estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan

terhadap tanah tersebut, baik yang ada di atas maupun pada

tanah tersebut. (Tosh, 1992, p.388).

3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, dijelaskan arti Real

Estate yaitu yaitu tanah fisik dan segala sesuatu yang melekat

di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak bergerak

dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah

semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang

merupakan bagian alam dari tanah (misal: pohon dan mineral) dan

juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia (misal:

bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula

dengan pengertian “inaedificatu solo, solo credit” yang berarti

apa yang melekat pada tanah, termasuk bagian dari tanah

(Hidayati & Harjanto, 2003, p.8). Definisi dari sumber lain,

Maksudnya, real estate terdiri dari tanah ditambah apa saja

yang tumbuh di atas tanah, ditambah dengan segala sesuatu yang

secara permanen di atasnya (misalnya bangunan). (Wurtzebach,

1991, p.90). Real estate juga dapat berupa ruangan yang berada

di atas dan di bawah permukaan bumi.

2.4. Pengertian Real Property Beberapa pengertian dari real property, di antaranya adalah:

1. Pengertian real property (harta tak bergerak) pada umumnya

adalah tanah termasuk barang-barang yang karena alam tumbuh di

atasnya dan karena perbaikan-perbaikan pada tanah itu, termasuk

13

bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau

tak terpisahkan terletak pada bangunan- bangunan itu

(Abdurrachman, 1991).

2. Definisi real property menurut Kyle (2005, p.4), suatu tanah

atau lahan yang secara fisik ada, beserta semua benda yang

secara alami melekat pada tahun itu, termasuk juga semua benda

yang secara sengaja diletakkan manusia di atas atau di

bawahnya.

3. Real property dapat diartikan sebagai kumpulan atas berbagai

macam hak dan interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas

satuan real estate. Hak tersebut terdiri dari hak untuk

menggunakan real estate tersebut, menyewakannya, memberikan

kepada orang lain, atau tidak sama sekali (Hidayati & Harjanto,

2003). Kedua istilah, real estate dan real property, berbeda

dalam arti penerapannya, tergantung referensi, mana yang akan

digunakan, Australia atau Amerika. Sedangkan di Indonesia,

lebih mengacu ke Amerika, menggunakan istilah Real Estate untuk

bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya

dan Real Property menunjuk pada kumpulan hak (bundle of rights)

untuk menggunakan, menyewa, memindahkan, dan sebagainya dari

tanah beserta pengolahan dan pembangunannya Kemudian istilah

Real Property di Indonesia mengalami perubahan menjadi Properti

(Hidayati & Harjanto, 2003).

2.5. Klasifikasi Real Property Real properti dapat dibagi menjadi 4 kategori, yaitu: 1.

Residential Property (Properti Rumah Tangga) Properti rumah

tinggal selain termasuk kediaman milik pribadi juga perumahan 14

pemerintah dan institusional yang berguna untuk memuaskan

kebutuhan pokok dari masyarakat sebagai tempat berlindung.

Residential real estate merupakan sumber terbesar akan

permintaan keterlibatan atau layanan dari manajer property yang

profesional. Berikut ini adalah badan pembagian residential

real estate secara lengkap.

Gambar 3.1. Kategori residensial real estate

Properti rumah tinggal ini dibagi menjadi:

a. Single-Family Homes

Dapat berupa:

15

1) Freestanding Homes (Rumah Satuan) Bentuknya seperti

perumahan yang ada di Balikpapan saat ini. Jenis properti

rumah tinggal ini paling banyak diminati karena rumah ini

ditempati sendiri oleh pemiliknya, sehingga manajer properti

kurang berperan.

2) Town Homes

Bentuknya seperti apartemen Dibagi menjadi:

a) Cluster Homes.

b) Row Homes.

b. Multi-Family Residence Dapat berupa:

1) Apartments.

2) Condominiums.

3) Cooperatives.

4) Planned unit developments.

2. Commercial Properly (Properti Komersial)

Merupakan income-producing properties yaitu properti yang

dapat menghasilkan keuntungan. Properti komersial ini

terbagi menjadi:

a. Office Property (properti perkantoran).

b. Retail Property (property retail)

3. Industrial Property (Properti Industri)

Properti industri meliputi tanah dan fasilitas yang

digunakan untuk industri berat

dan ringan, untuk penyimpanan dan distribusi barang.

Properti industri dibagi menjadi: 16

a. Industri berat dan industri ringan.

b. Industrial park (kawasan industri).

4. Special Purpose Property (Properti dengan Kegunaan

Khusus).

2.6. Properti Rumah Tinggal

Pada pembahasan ini lebih ditekankan pada properti rumah

tinggal (residential properly). Berikut ini adalah bagan

mengenai pembagian residential real estate yang berkaitan

dengan peranan estate management dan manajemen properti:

Gambar 3.2. Residensial real estateBerdasarkan bagan di alas, dapat dilihat pembagian peranan

antara estate management untuk single family homes yang

meliputi town house dan free standing homes dan manajemen

properti untuk multi family homes yang meliputi apartments,

condominiums, dan cooperatives.

2.6.1. Pengertian PerumahanFreestanding homes (rumah satuan) adalah single family

homes yang paling

17

banyak di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan

perumahan.

Beberapa pengertian perumahan, di antaranya yaitu:

1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang

Perumahan dan Pemukiman, “Perumahan adalah kelompok rumah yang

berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan

hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.”

2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota

(Departemen Pekerjaan Umum, 1987), “Lingkungan perumahan adalah

sekelompok rumah dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya.”

3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya

dengan tata cara kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan

perumahan merupakan suatu lingkungan hunian yang bebas dari

gangguan-gangguan, seperti gangguan suara, kotoran udara, bau

dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu,

dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti

taman serta fasilitas umum dan fasilitas social lainnya.

2.6.2. Pembagian Perumahan Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas

menengah, dan kelas bawah. Pengelompokan tersebut berdasarkan

“Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum

dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648-384 Tahun 1992, No.

739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman Pembangunan

Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang,” maka

kriteria yang ditetapkan adalah:

1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2

dan/atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2

18

tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas A

yang berlaku.

2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2

dan/atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2

tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C

sampai kelas A yang berlaku.

3. Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan

biaya pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan

dinas pemerintah kelas C yang berlaku. Dalam membangun

perumahan ada konsep lain yang harus dipenuhi, yaitu:

a. Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih

misalnya, pada setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe

rumah sederhana untuk setiap 1 (satu) tipe rumah menengah yang

dapat dibangun di lokasi lain.

b. Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih

pada satu lokasi diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah

sederhana untuk setiap 1 (satu) rumah mewah dan dianjurkan

membangun 3 (tiga) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di

lokasi lain.

c. Persyaratan Dasar Sesuai dengan “Petunjuk Perencanaan

Kawasan Perumahan Kota” (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p.

34), kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan

sebagai berikut:

1) Aksesibilitas Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan.

Dalam kenyataannya, aksesibilitas ini berwujud jalan dan

transportasi.

2) Kompatibilitas

Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi

lingkungannya. 19

3) Fleksibelita Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran

kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan

keterpaduan prasarana.

4) Ekologi

Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang

mewadahinya. Persyaratan-persyaratan di atas berkaitan erat

dengan tujuan pembangunan perumahan, yaitu agar setiap orang

dapat menempati perumahan yang sehat, untuk mendukung

kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan sosialnya.

2.7. Pengembang Perumahan 2.7.1. Pengertian Pengembang/Pengembang perumahan

Pengembang adalah seseorang atau sebuah tim yang memiliki

keahlian dalam hal pembangunan, yang meliputi segi arsitektur,

teknis, konstruksi, keuangan, pemasaran, dan manajemen

properti.

2.7.2. Tipe-tipe Pengembang/Pengembang perumahanMenurut Zuckerman, Howard A. dan George D. Blevins

(1991), Pengembang perumahan dibagi menjadi beberapa tipe

berdasarkan fungsinya, yaitu:

1. Land Pengembang perumahan

Adalah Pengembang perumahan (pengembang) yang mengembangkan

sebidang lahan kemudian membaginya menjadi beberapa daerah dan

20

mendirikan infrastruktur yang diperlukan kemudian menjualnya

kepada Pengembang perumahan lain atau pengguna akhir.

2. Speculative Pengembang perumahans (membangun untuk pribadi)

Adalah Pengembang perumahan atau pengembang yang membangun

untuk dirinya pribadi dan mencari keuntungan, baik berupa

kenaikan equity jangka panjang maupun penghargaan atas properti

tersebut. Biasanya, properti yang dibangun di desain dengan

biaya pemeliharaan dan operasional yang rendah.

3. Merchant Builders

Adalah orang yang membangun sebuah properti untuk dengan segera

dijual kembali sebelum memulai konstruksi, selama masa

konstruksi atau segera setelah konstruksi.

4. Fee Pengembang perumahan

Adalah Pengembang perumahan yang dikontrak oleh pemilik untuk

membangun sebuah properti dengan bayaran tertentu. Pengembang

perumahan juga menyewakan dan mengatur properti tersebut dengan

biaya tambahan.

5. Renovators and Converters

Merupakan Pengembang perumahan yang memberi sebuah properti dan

memperbaiki nilainya melalui kreativitas dan kerja keras dengan

syarat kondisi pasar baik atau ada kesempatan.

Berdasarkan tipe pengembang di atas, sebagian pengembang yang

ada di Indonesia saat ini merupakan campuran dari tipe land

Pengembang perumahan, speculative Pengembang perumahan, dan fee

Pengembang perumahan. Di mana pengembang di Indonesia pada

umumnya bertindak selaku pihak yang membebaskan dan

mengembangkan (membangun) suatu lahan menjadi suatu kawasan

perumahan, menjualnya kepada konsumen atau pengguna akhir

21

mencari keuntungan pribadi, serta mengelola kawasan perumahan

tersebut.

2.7.3. Kewajiban Pengembang/Pengembang perumahanPengembang sebagai pihak yang membangun suatu kawasan

perumahan, selain mempunyai kesempatan memperoleh keuntungan

juga memiliki tanggung jawab terhadap kawasan perumahan yang

dibangunnya. Beberapa kewajiban pengembang di antaranya adalah:

1. Pengembang wajib menyediakan tanah untuk keperluan fasilitas

sosial, seperti yang tercantum dalam Peraturan Menteri Dalam

Negeri No. 3 Tahun 1987 Pasal l3 angka huruf 1 b, di mana luas

lahan minimum yang telah ditetapkan sebagai prasarana

lingkungan dan lahan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah

sebesar 40% dari luas lahan total yang dibangun/dikelola.

Ketentuan ini didasarkan pada Keputusan Menteri Pekerjaan Umum

No. 20/KPTS/86 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan

Sederhana Tidak Bersusun.

2. Pengembang wajib membangun dan memelihara selama waktu yang

ditentukan

prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial

yang diperlukan oleh masyarakat dan sebagainya, sesuai

Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 angka 1 dan

angka 6 huruf c dan d. Maksudnya, pengembang wajib membangun

prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial,

dan memeliharanya selama suatu kawasan perumahan belum

sepenuhnya selesai.

3. Pengembang yang telah menyelesaikan pembangunan suatu

kawasan perumahan mempunyai kewajiban untuk menyerahkan

22

prasarana lingkungan kawasan tersebut kepada Pemerintah Daerah

Kabupaten/Kota setempat. Ini berdasarkan pada Peraturan Menteri

Dalam Negeri No. 1 Tahun 1978 tentang Penyerahan Prasarana

Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada

Pemerintah Daerah, serta Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3

Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah

untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Adapun

penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas

sosial dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan Peraturan

Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987 tentang Penyerahan

Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial

Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, dengan ketentuan sebagai

berikut:

a. Untuk prasarana lingkungan, tanah dan bangunan telah selesai

dibangun dan dipelihara.

b. Untuk utilitas umum, tanah dan bangunan telah selesai

dibangun dan dipelihara.

c. Untuk fasilitas sosial, tanah telah siap untuk dibangun.

Walaupun demikian, pada kenyataannya banyak pengembang yang

belum melakukan penyerahan prasarana lingkungan perumahannya

kepada Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.

2.8. Manajemen Properti2.8.1. Pengertian Manajemen Properti

Manajemen properti adalah suatu proses yang mengatur

keuangan, kondisi fisik dan dari segi administrasi pada proses

operasi suatu properti. Sedangkan Kyle, Robert C. dan Floyd M.

Bair menyatakan, “Manajemen properti sebagai sebuah cabang dan

23

profesi real estate yang memelihara atau meningkatkan nilai

dari sebuah investasi properti sambil membangkitkan atau

menambah penghasilan bagi para pemiliknya” (2005, p.1). Istilah

“Manajemen Properti’ biasanya digunakan untuk high rise

building seperti gedung perkantoran, hotel dan pusat

perbelanjaan. Sedangkan untuk residential property dipakai

istilah “Estate Management”, yang fungsinya tidak hanya sebatas

pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan

secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban

(Properti Indonesia, 2001). Berdasarkan pengelolaan psikologis

inilah akan membentuk suatu opini atau persepsi dari masyarakat

atau warga pada perumahan tersebut terhadap lingkungan

perumahan tersebut. Pengelolaan psikologis misalnya lingkungan

dan taman yang terawat akan ‘sedap’ dipandang sehingga

memberikan rasa nyaman bagi penghuninya.

2.8.2. Pemeliharaan yang dilakukan Manajemen

Properti Sebagai manajer properti, seseorang harus dapat

melaksanakan fungsi pemeliharaan secara efektif dan efisien

dalam tingkatan operasional perawatan yang berbeda-beda, yaitu

(Wiyono, 1996, p.62-63):

1. Perawatan Pencegahan (Preventive Maintenance) Perawatan ini

ditujukan untuk mempertahankan keutuhan fisik, rencana dasar

dan menekan seminimal mungkin biaya perawatan korektif.

Melaksanakan kegiatan perawatan secara teratur dan inspeksi

secara periodik akan dapat diketahui sedini mungkin gangguan-

24

gangguan struktural, mekanikal dan elektrikal, sebelum

perbaikan besar terjadi.

2. Perawatan Rutin (Routine Maintenance)

Merupakan jenis perawatan yang paling banyak dikerjakan.

Tempat-tempat dan daerah-daerah dasar yang sering dilalui dan

digunakan, harus dibersihkan dan dikontrol setiap hari.

Beberapa kegiatan seperti membersihkan jalan umum, aman dan

fasilitas lainnya termasuk ke dalam perawatan rutin. Perawatan

ini harus dijadwalkan dan dilaksanakan secara benar dan teliti,

karena akan dapat dengan mudah menjadikan biaya perawatan yang

sangat mahal. Perawatan rutin mencakup antara lain:

a. Pembersihan (cleaning)

b. Inspeksi (inspection)

c. Penyetelan (adjustment)

d. Pelumasan (lubrication)

3. Perawatan Korektif (Corrective Maintenance)

Dalam perawatan ini melibatkan pelaksanaan perbaikan-perbaikan

dengan tujuan mempertahankan fungsi peralatan, fungsi utilitas

dan fungsi fasilitas bangunangedung seperti yang dibutuhkan

oleh pemakai atau pengguna gedung. Sesuatu yang termasuk dalam

kegiatan perawatan korektif antara lain memperbaiki sebuah

keran atau unit AC yang rusak Dengan demikian seorang properti

manajer merupakan orang yang dapat menjalankan fungsi-fungsi

dan manajemen properti yang ada. Salah satu tugas dari

manajemen properti adalah dalam hal pemeliharaan yang dapat

meliputi perbaikan, operasional, perencanaan pemeliharaan

maupun pemeliharaan fisik. Pemeliharaan- pemeliharaan yang

dilakukan oleh manajer properti seperti yang tersebut di atas

diantaranya adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan 25

rutin ini merupakan pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan.

Pemeliharaan ini biasanya dilakukan secara terjadwal karena

akan dapat mengurangi pembengkakan biaya pemeliharaan pada

waktu tertentu. Pemeliharaan rutin ini mencakup antara lain:

1. Keamanan

Masalah keamanan perlu diperhatikan oleh pihak pengembang

karena konsumen perumahan lebih menginginkan tempat tinggal

yang aman dari tindak kejahatan. Dimana dengan adanya krisis

ekonomi yang terjadi dan tingginya angka pengangguran, membuat

banyak bermunculan penjahat-penjahat baru. Sasaran mereka

terutama adalah kawasan perumahan kelas menengah ke atas,

apalagi bila kawasan tersebut belum memiliki sistem keamanan

yang baik. Terdapat banyak cara yang dilakukan oleh pengelola

kawasan perumahan untuk memperkecil tingkat kejahatan,

misalnya: gerbang masuk dijaga oleh Satpam, diberi portal atau

pintu besi setinggi 5 meter, diberi aliran listrik, system

pengamanan berlapis dan diberlakukannya pintu gerbang tunggal

(one gate system).

2. Kebersihan

Kebersihan kawasan perumahan meliputi pengambilan sampah dari

setiap rumah secara rutin, membersihkan jalan dan selokan dari

sampah dan dedaunan.

3. Jalan

Adapun pengertian jalan menurut Departemen Pekerjaan Umum (DPU)

adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas

kendaraan dan orang. Jalan yang terdapat di kawasan perumahan

terbagi menjadi:

26

a. Jalan Primer (jalan penghubung lingkungan perumahan) Adalah

jalan yang menghubungkan lingkungan perumahan dengan jalan

lokal terdekat.

b. Jalan Sekunder (jalan poros lingkungan perumahan) Adalah

jalan yang menghubungkan masing-masing satuan pemukiman atau

lingkungan perumahan.

c. Jalan Tersier (jalan lingkungan perumahan) Adalah jalan yang

ada dalam satuan pemukiman atau lingkungan perumahan.

4. Penerangan Jalan Diperlukan penerangan jalan yang cukup

untuk memerangi jalan yang ada di dalam kawasan perumahan,

sehingga jalan tidak gelap dan rawan kejahatan.

5. Saluran Adalah tempat pembuangan air hujan/limbah. Fungsi

dari saluran ini adalah untuk menampung air hujan supaya

jalanan tidak digenangi air/banjir, oleh karena pembuatan

saluran harus direncanakan sedemikian rupa (Djasrain, 1995).

6. Taman Fungsi utama dari taman adalah untuk memberikan

kesegaran di kawasan perumahan (cahaya dan udara segar) dan

netralisasi polusi udara.

7. Fasilitas Umum Adalah sarana penunjang untuk pelayanan

lingkungan (Djasriain, 1995, p.44). Fasilitas umum dapat berupa

lapangan olah raga dan taman bermain anak-anak.

2.9. Persepsi Konsumen dan Nilai Perumahan 2.9.1. Persepsi Konsumen

Seseorang yang termotivasi adalah siap untuk bertindak

(Kotler, 1997). Bagaimana seseorang benar-benar bertindak

dipengaruhi oleh persepsinya mengenai situasi tertentu. Menurut

27

Engel et al. (2004), “Persepsi merupakan informasi yang

disimpan di dalam ingatan. Himpunan bagian dari informasi total

yang relevan dengan fungsi konsumen di dalam pasar disebut

persepsi konsumen.” Pengertian persepsi lebih mendalam

dijelaskan oleh Kotler (1997) sebagai berikut: “Perception is

the process by which an individual selects, organizes, and

interprets information (stimuli) inputs to create a meaningful

picture of the world.” Maksudnya, persepsi adalah proses

bagaimana seseorang menyeleksi, mengatur, dan

menginterpretasikan masukan-masukan informasi atau stimuli

untuk menciptakan gambaran keseluruhan yang berarti. Sejalan

dengan pendapat tersebut, Schiffman dan Kanuk (2000) menyatakan

bahwa, “Preception is the process by which and individuals

selects, organize, and interprets stimuli into a meaning full

and coherent picture of the world.” Maksudnya, persepsi adalah

suatu proses di mana seseorang menyeleksi, mengorganisasi, dan

menginterprestasi stimuli yang diterima menjadi suatu gambaran

keadaan dunianya yang utuh dan penuh arti. Berdasarkan beberapa

pengertian di atas dapat dikatakan bahwa persepsi adalah suatu

proses di mana seseorang menyeleksi, mengorganisasi, dan

menginterprestasi stimuli atau rangsangan-rangsangan yang masuk

melalui panca indra dan diolah oleh data sensoris di otak

menjadi suatu gambaran yang berarti atau bermakna bagi dirinya

atau orang lain. Seseorang individu memandang suatu obyek

stimuli melalui sensasi-sensasi yang mengalir melalui lima

indra (sensory receptors), yaitu mata, telinga, hidung, kulit,

dan lidah. Stimuli yang masuk melalui panca indra dapat berupa

produk, kemasan, nama merek, iklan, dan komersial (Schiffman &

Kanuk, 2000). Namun demikian, setiap orang mengikuti, mengatur, 28

dan menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara masing-

masing. Persepsi tidak hanya tergantung pada stimuli fisik

tetapi juga pada stimuli yang berhubungan dengan lingkungan

sekitar dan keadaan individu tersebut (Kotler, 1997). Persepsi

seseorang atau konsumen tidak lepas dari sensasi. “Sensation is

the immediate and direct response of the sensory organs to

simple stimuli” (Schiffman & Kanuk, 2000). Maksudnya, sensasi

adalah respon segera atau langsung dari organ sensori atas

stimuli sederhana yang diterima, misalnya iklan, kemasan, dan

nama merek. Sensitifnya seseorang menunjukkan kepada

pengalamannya atas sensasi. Sensitifnya seseorang atas sejumlah

stimuli atau intensitas stimuli bergantung kepada kualitas

panca indra yang dimiliki, dan itulah yang dapat dinyatakan.

Misalnya, orang buta akan memiliki pendengaran yang lebih

sensitif dari pada rata-rata orang yang dapat melihat, bahkan

mampu mendengar bunyi yang rata- rata orang tidak dapat

mendengarnya. Cara pandang seseorang atas sesuatu stimulus yang

berbeda bisa menghasilkan perbedaan. Namun demikian perbedaan

persepsi bisa saja terjadi pada stimulus yang sama dari dua

orang atau lebih. Sebagaimana yang ditegaskan oleh Kotler

(1997) bahwa orang-orang memandang situasi atau stimuli yang

sama dengan cara yang berbeda. Kenyataannya adalah bahwa

manusia memandang suatu obyek atau stimuli melalui sensasi-

sensasi yang mengalir melalui lima indra. Namun demikian,

setiap orang mengikuti, mengatur, dan menginterpretasikan data

sensoris ini menurut cara masing-masing. Dengan kata lain, ada

perbedaan persepsi antara satu orang dengan orang yang lain

atas sesuatu stimuli yang sama. “No two people see the world in

preciesly the same way” Schiffman & Kanuk, (2000). Kotler 29

(1997) menjelaskan bahwa, “People can emerge with different

perceptions of the same object because of three processes:

selective attention, selective distortion, and selective

retention.” Maksudnya, orang-orang dapat memunculkan persepsi

yang berbeda atas sesuatu obyek yang sama dikarenakan tiga hal,

yaitu selective attention (perhatian selektif), selective

distortion (distorsi selektif), dan selective retention

(retensi selektif). Ketiga hal tersebut secara singkat dapat

dijelaskan sebagai berikut:

a. Selective attention (perhatian selektif)

Merupakan perilaku seseorang yang hanya mampu memperhatikan

sesuatu yang sangat selektif dari sejumlah stimuli yang

diterima. Misalnya, tidak semua iklan yang dilihat dapat

diingat oleh seseorang, tetapi hanya iklan yang benar-benar

menarik perhatian yang akan diingat, sebagian besar stimuli

akan tersaring keluar. Adapun stimuli yang akan diingat atau

diperhatikan oleh seseorang adalah:

(1) Stimuli yang berhubungan dengan kebutuhan saat ini.

(2) Stimuli yang telah diantisipasi sebelumnya.

(3) Stimuli yang memberikan

rangsangan dengan deviasi yang besar dalam kaitan dengan ukuran

normal stimul, misalnya adanya potongan harga yang lebih besar.

Adanya perhatian selektif di dalam diri manusia membuat para

pemasar harus bekerja keras untuk dapat menarik perhatian

konsumen potensial, misalnya melalui pembuatan iklan yang

sangat menarik, menawarkan discount yang menarik, membuat

produk dengan desain dan kinerja yang bagus serta menawarkan

harga yang wajar. 30

b. Selective distortion (distorsi selektif)

Distorsi selektif menjelaskan kecenderungan orang untuk

mengolah informasi menjadi suatu pengertian pribadi. Setiap

orang memasukkan informasi positif dan negatif yang diterima ke

dalam pikiran. Seseorang akan cenderung mengambil informasi

yang positif suatu produk yang diinginkan dan mengabaikan

informasi yang negatif. Dengan demikian, seseorang akan

mengintrepretasikan informasi positif dengan cara yang akan

mendukung dan bukan yang akan menentang persepsinya.

c. Selective retention (retensi/ingatan selektif)

Orang-orang akan melupakan kebanyakan dari hal yang dipelajari.

Orang-orang akan cenderung mempertahankan informasi yang

mendukung pendirian dan kepercayaan yang dimiliki. Oleh karena

retensi selektif, seseorang hanya mengingat-ingat hal-hal

positif dari suatu produk yang mendukung pendirian dan

kepercayaan yang dimiliki, dan sebaliknya melupakan segala

sesuatu pendirian dan kepercayaannya. hal-hal yang baik dari

produk lain yang tidak mendukung pendirian dan kepercayaannya.

2.9.2. Nilai ( Value) Perumahan Nilai perumahan tidak saja dapat diartikan sebagai harga

jual rumah yang berbentuk numerik (angka), tetapi juga dapat

diartikan sebagai value (customer perceived value). Dua

pengertian nilai di atas dapat dijelaskan secara singkat

sebagai berikut:

1. Harga jual rumah Produk, baik berupa barang dan jasa yang

dijual di pasar pasti mempunyai harga, di mana besar harga

tersebut yang harus dibayar oleh konsumen atau pelanggan untuk

31

mengganti hak milik atas barang dan jasa kepada perusahaan.

Menurut Nitisemito (2000), “Harga adalah nilai suatu produk

(barang dan jasa) yang diukur dengan sejumlah uang di mana

berdasarkan nilai tersebut seseorang bersedia melepaskan produk

yang dimiliki kepada pihak lain.” Dengan demikian, pengertian

dari harga rumah adalah sejumlah uang dan konsepsi lainnya

(dapat berupa barang dan jasa) yang digunakan untuk mengganti

hak milik sebuah rumah yang dibeli konsumen kepada Pengembang

perumahan.

2. Customer perceived value

Menurut Kotler (2003), “Customer perceived value (CPV) is the

difference between the prospective customer’s evaluation of all

the benefit and all the cost of an offering and the perceived

alternatives.” Secara bebas pernyataan tersebut dapat

diartikan, bahwa customer perceived value adalah perbedaan

antara evaluasi atas semua manfaat yang konsumen harapkan

dengan semua biaya yang dikeluarkan berikut alternatif-

alternatif yang diamati. Singkatnya, customer perceived value

adalah perbandingan antara semua manfaat yang dirasakan dengan

seluruh biaya yang dikeluarkan konsumen. Suatu perumahan akan

memiliki value, apabila manfaat rumah yang dikonsumsi melebihi

dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen. Sebaliknya, suatu

perumahan tidak akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang

dikonsumsi lebih kecil dari biaya-biaya yang dikeluarkan

konsumen.

2.10. Hubungan Antar Konsep

32

Manajemen properti pada perumahan sering disebut “Estate

Management”, fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik

lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara psikologis,

seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban. Pengelolaan

psikologis, misalnya lingkungan dan taman yang terawat akan

‘sedap’ dipandang mata, sehingga memberikan rasa nyaman bagi

penghuni. Pengelolaan secara psikologis meliputi:

1. Keamanan lingkungan perumahan.

2. Kebersihan lingkungan perumahan.

3. Terpeliharanya jalan di dalam lingkungan perumahan.

4. Penerangan di dalam lingkungan perumahan.

5. Tersedianya fasos (fasilitas sosial) dan fasum (fasilitas

umum).

Pemeliharaan-pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti

seperti tersebut di atas adalah pemeliharaan rutin. Di mana

pemeliharaan rutin ini merupakan pemeliharaan yang paling

banyak dikerjakan. Diharapkan dengan adanya pemeliharaan, baik

secara fisik maupun non fisik atau pengelolaan secara psikologi

akan dapat meningkatkan nilai atau persepsi masyarakat atau

perumahan tersebut. Suatu perumahan yang mampu memberikan

manfaat lebih besar dari sejumlah biaya yang dikeluarkan akan

memberikan value kepada konsumen atau warga masyarakat yang

menempati rumah tersebut. Value yang diberikan Pengembang

perumahan kepada warga akan menciptakan image tersendiri di

benak warga masyarakat. Banyak Pengembang perumahan perumahan

menyadari akan hal terserbut, sehingga berlomba- lomba

menciptakan brand image melalui estate management. Apabila

seseorang mempunyai persepsi yang bagus mengenai kinerja estate

management perumahan, maka perumahan tersebut dinilai bagus. 33

Sebaliknya, apabila seseorang mempunyai persepsi yang tidak

bagus mengenai kinerja estate management perumahan, maka

perumahan tersebut dinilai tidak bagus. Jadi, nilai perumahan

lebih mengarah customer perceived value yang diberikan

Pengembang perumahan kepada warga, yang pada akhirnya dapat

melahirkan citra atau image yang baik bagi perumahan tersebut.

34

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

4.1. Jenis Penelitian dan Gambaran Populasi

Penelitian

4.1.1. Jenis PenelitianBerdasarkan pada rumusan masalah dan tujuan penelitian

yang akan dicapai, maka penalitian ini termasuk jenis

penelitian hypothesis testing, yaitu jenis penelitian yang

menjelaskan suatu hubungan, atau menentukan perbedaan diantara

dua kelompok variable pada situasi tertentu (Efferin et al.,

2004)

4.1.2. Gambaran Populasi PenelitianPopulasi adalah jumlah dari statu obyek penelitian yang

karakteristiknya hendak diduga (Djarwanto & Subagyo, 2000).

Populasi dalam penelitian ini adalah seluruh warga kawasan

perumahan (real estate) yang ada di Balikpapan, baik yang ada atau

memiliki estate management maupun yang tidak ada estate management

4.2. Sampel dan Teknis Pengambilan Sampel

Sampel adalah bagian dari populasi yang karakteristiknya

hendak diteliti (Djarwanto & Subagyo, 2000). Dipilihnya kawasan

perumahan di Balikpapandengan suatu asumsi bahwa perumahan di

35

Balikpapan dipandang memadai untuk dijadikan obyek penelitian

guna mendapatkan data penelitian, baik untuk perumahan dengan

segmen atas, menengah, dan sedang. Namun demikian., tidak semua

perumahan Balikpapan akan dijadikan sampel penelitian,melainkan

hanya perumahan-perumahan tertentu yang memenuhu kriteria.

Perumahan di Balikpapan dibagi menjadi 2 kelompok

(grup), yaitu:

1. Kelompok satu, yaitu kawasan perumahan yang memiliki

atau ada estate management

2. Kelompok dua, yaitu kawasan perumahan yang tidak ada

estate management.

Kelompok perumahan yang memiliki estate management diambil

beberapa perumahan yang memenuhi kriteria sebagai berikut :

a. Termasuk dalam kategori kawasan perumahan.

b. Umur perumahan kurang dari 10 tahun.

c. Perumahan masih memiliki pengembangan.

d. Perumahan harus sudah ada yang menempati.

e. Perumahan menyediakan fasilitas, baik fasilitas

sosial maupun fasilitas umum yang dikelola oleh estate

management.

Kelompok perumahan yang tidak memiliki estate

management diambil beberapa perumahan yang memenuhi kriteria

sebagai berikut :

a. Termaksud dalam kategori kawasan perumahan.

b. Umur perumahan kurang dari 10 tahun.

c. Perumahan harus sudah ada yang menempati.

d. Perumahan terdapat fasilitas, baik fasilitas

umum maupun fasilitas sosial, tetapi tidak

36

dikelola oleh estate management melainkan oleh

warga masyarakat setempat.

Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut, maka teknik

pengambilan sampel yang digunakan pada penelitian ini adalah

purposif convenience sampling, yaitu mengambil sejumlah sampel

penelitian yang mudah ditemui (convenienc) dan memenuhi kriteria-

kriteria yang telah ditetapkan (Singarimbun & Effendi, 2005).

Jumlah sampel yang akan diteliti ditetapkan 160 orang (80 orang

dari kelompok satu dan 80 orang dari kelompok dua), yang

dianggap cukup memadai untuk analisis multivariat karena berada

antara 100-200 orang ( Hair et al.,1998). Bahkan sangat memadai

( lebih dari 100) karena sesuai saran dari banyak peneliti

yaitu 20 sampel untuk setiap variabel bebas ( Hair et al., 1998).

4.3. Definisi Operasional VariabelOperasional atau pengukuran variabel penelitian dapat

dijelaskan sebagai berikut :

1. Nilai (value) perumahan, dalam penelitian ini sebagai

variabel terikat ( Y ) , yaitu keseluruhan persepsi konsumen

atau warga masyarakat atas sesuatu obyek perumahan yang

dibentuk melalui pengolahan informasi yang berasal dari

berbagai sumber dan waktu. Nilai perumahan dalam penelitian ini

dibedakan menjadi dua, yaitu perumahan yang mamiliki estate

management dan yang tidak memiliki estate management. Dengan

demikian variabel terikat ( Y ) diukur dengan data

kategori, yaitu :

a. Kelompok satu ( 1 ) untuk nilai perumahan yang ada

estate management .

37

b. Kelompok dua ( 2 ) untuk nilai perumahan yang tidak

ada estate management.

2. Estate management, dalam penelitian ini sebagai

variabel bebas ( X ), yaitu suatu persepsi warga perumahan

mengenai pengelolaan fisik lingkungan perumahan dimana warga

bertempat tinggal, yang dapat membangkitkan rasa aman,

nyaman, keindahan, ketertiban, dan kedamaian,. Dalam

penelitian ini estate management diukur melalui persepsi warga

perumahan mengenai variabel-variabel yang dipertanyakan, yang

terdiri dari :

a. Keamanan ( X1 ), yang diindikasikan oleh :

1) Kinerja satpam.

2) Kontrol pada akses masuk perumahan.

3) Fasilitas bagi satpam dalam hal ini adalah pos-pos

keamanan.

4) Kinerja pergantian satpam dalam perumahan.

b. Kebersihan ( X2 ), yang diindikasikan oleh:

1) Pengambilan sampah pada perumahan.

2) Kebersihan pada jalan-jalan perumahan.

3) Kebersihan selokan.

4) Kebersihan fasilitas ( umum dan sosial )

c. Jalan ( X3 ), yang diindikasikan oleh:

1) Pemeliharaan jalan-jalan pada perumahan.

2) Kondisi papan nama jalan pada perumahan.

3) Papan penunjuk arah atau rambu-rambu lalu lintas.

4) Aksesbilitas jalan pada perumahan.

d. Penerangan ( X4 ), yang diindikasikan oleh:

1) Penerangan pada fasilitas umum.

2) Penerangan pada fasilitas sosial. 38

3) Penerangan pada jalan utama perumahan.

4) Penerangan pada jalan bukan utama perumahan.

e. Fasilitas ( X5 ), yang diindikasikan oleh:

1) Program penghijauan jalan.

2) Program pertamanan komplek perumahan.

3) Pemeliharaan fasilitas umum.

4) Pemeliharaan fasilitas sosial.

Semua data penelitian, khususnya variabel-

variabel bebas (X1 s.d X5 )

Diukur dengan menggunakan skala interval, yaitu skala yang

mempunyai jarak (interval) yang sama pada semua tingkat (rank)

dengan suatu atribut yang hendak diukur ( Malhotra, 2004,

p.275). Metode penyusunan skala menggunakan skala Likert 7 point,

yang lazim disebit a seven point Likert Scale, yang diaplikasikan

sebagai berikut:

Sangat Tidak Setuju Sangat Setuju

1 -- 2 -- 3 -- 4 -- 5 -- 6 -- 7

Rata-rata nilai (mean) < 4,0, menunjukkan responden kurang

setuju dengan pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan

fisik perumahan warga kurang baik atau kurang bernilai.

Sebaliknya, mean > 4,0 menunjukkan responden setuju dengan

pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan fisik

perumahan warga baik atau bernilai.

4.4. Sumber Data Sumber data yang digunakan dalam penelitian dibedakan

menjadi dua:

39

1. Data primer, yaitu data yang didapat dari sumber

pertama, baik dari individu atau perseorangan, seperti

hasil wawancara atau hasil pengisian kuesioner oleh

responden (Sugiarto et al., 2001). Dalam penelitian ini,

data primer adalah nilai jawaban kuesioner dari responden

terpilih dan tanya jawab langsung dengan pihak-pihak yang

berkaitan dengan penelitian ini.

2. Data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari media

massa atau data yang sudah dipublikasikan, baik melalui

jurnal-jurnal penelitian terdahulu maupun data dari

internet atau majalah bisnis

4.5. Metode Pengumpulan

Data yang diperlukan untuk penyusunan penelitian ini

diperoleh dengan metode sebagai berikut:

1. Penyebaran kuesioner, yaitu metode pengumpulan data

melalui daftar pertanyaan yang disusun secara sistematik

dan dibagikan kepada responden terpilih untuk di-isi

sesuai petunjuk

2. Studi literatur, yaitu metode pengumpulan data dari

literatur-literatur untuk mendapatkan pemahaman mengenai

konsep dan teori-teori yang relevan dengan penelitian.

3. Penelitian lapangan, yaitu metode pengumpulan data

melalui terjun langsung di lapangan menemui pengembangan-

pengembangan untuk memperoleh data dan informasi yang

dibutuhkan, baik dengan cara wawancara langsung maupun

dokumentasi.

40

4.6. Teknik Analisis DataUji Validitas dan Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner)

Sebelum kuesioner disebarkan secara formal untuk mendapatkan

data penelitian guna pembuatan analisis dan uji hipotesis, maka

terlebih dahulu dilakukan uji awal (pretest) terhadap 30 orang

responden agar dapat diketahui validitas dan reliabilitasnya

( Singarimbun & Efendi, 2005).

1. Uji Validitas Alat Ukur ( Kuesioner)

Uji validitas menunjukkan sejauh mana status alat ukur yang

digunakan dapat mengukur apa yang ingin diukur. Uji validitas

menggunakan korelasi Pearson Product Moment, yang diaplikasikan

dengan SPSS (V.11.5), di mana rumusnya ditunjukkan sebagai

berikut (Singarimbun & Efendi, 2005):

Keterangan:

r = Koefisien korelasi Pearson.

n = Jumlah responden.

X = Nilai pertanyaan (nilai butir).

Y = Nilai total jawaban (nilai factor).

Hasil perhitungan korelasi (r) selanjutnya dibandingkan dengan

0,361 (rkritis untuk α sebesar 5% dan n sebanyak 30). Apabila

korelasi (r) > 0,361, maka butir pertanyaan dinyatakan valid

(sahih). Butir pertanyaan yang tidak valid dapat dilakukan

revisi atau dapat diabaikan.

41

2. Uji Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner)

Reliabilitas adalah indeks yang menunjukkan sejauh mana suatu

alat ukur dapat diandalkan dalam mendapatkan data penelitian,

baik pada waktu sekarang maupun yang akan datang. Uji

reliabilitas menggunakan metode Cronbach’s Alpha, yang

diaplikasikan dengan SPSS (v.11.5), di mana rumus manualnya

ditunjukkan sebagai berikut (Supranto, 2005):

Keterangan:

rxx’ = Korelasi Cronbach’s Alpha.

Xii dan Xij = Merupakan elemen dalam matriks korelasi

K = Banyaknya butir dalam suatu dimensi

tertentu.

X∑ ii = Numerator, jumlah elemen

dalam diagonal matriks korelasi.

( X∑ ii + X∑ ij ) = Denominator, yaitu semua elemen dari

matriks korelasi.

Apabila r-Alpha > 0,60 (Hair et al., 1998), maka alat

ukur dinyatakan reliabel (andal) atau dapat dikatakan

bahwa hasil pengukuran relatif konsisten apabila dilakukan

pengukuran ulang pada waktu berlainan. Alat ukur yang

tidak reliabel perlu diuji coba ulang untuk kurun waktu

15-30 hari lagi pada responden yang sama (Singarimbun &

Effendi, 2005).

42

4.6. Analisis Statistik Deskriptif : Crosstab

dan Total NilaiSetelah kuesioner dinyatakan valid dan reliabel, maka

kuesioner layak untuk disebarkan kepada 160 orang responden

terpilih yang memenuhi kriteria. Jawaban responden kemudian

ditabulasi atau disusun ke dalam bentuk tabel pada program

bantu SPSS (v.11.5), selanjutnya dianalisis:

1. Crosstab ( Cross Tabulation)

Crosstab adalah sebuah tabel silang yang terdiri atas

satu baris atau lebih dari satu kolom atau lebih (Santoso,

2005). Crosstab membantu memahami sebuah variabel, misalnya

persepsi responsen mengenai keamanan, kebersihan jalan,

penerangan, fasilitas (umum dan sosial) berhubungan dengan

variabel lainnya seperti usia atau jenis kelamin. Crosstab

menghasilkan tabel-tabel yang mencerminkan distribusi

gabungan dua atau lebih variabel dengan jumlah kategori

atau nilai pembeda yang terbatas. Crosstab juga disebut tabel

kontingensi (contingency tables) (Malhotra, 2005). Crosstab atau

tabel kontingensi ditunjukkan pada Tabel 3.1.

Tabel 4.1. Tabel Ketergantungan (Contingency Table)

43

Keterangan :

nij = Individu dari baris i kolom j.

i = 1,2,3, ....................r.

j = 1,2,3, ....................k.

n = Banyaknya individu dalam semua sampel.

r = Row (baris)

k = Colom (kolom)

A = Parameter variabel I.

B = Parameter variabel II.

2. Total Nilai

Total nilai merupakan jumlah nilai jawaban responden untuk

masing-masing indikator variabel penelitian, mulai dari

responden pertama sampai respondenTerakhir. Perhitungan

total nilai dimaksudkan untuk mengetahui nilai yang paling

besar dari setiap indicator variable penelitian, apakah

total nilai pada perumahan yang ada estaste management

ataukah total niali pada perumahan yangh tidak ada estaste

mmanagement. Total nilai dari setiap indicator vatiabel

penelitian yang lebih besat menunjukan indicator tersebut

lebih baik (Bagus).

44

4.6.1. Analisis Diskriminan

Analisis disktiminan adalah sebuah teknik untuk

menganalisis data, dimana data variable dependen (tergantung)

berbentuk kategoris (non-metrik, nominal, atau ordinal,

bersifat kualitif) sedangkan variable bebas sebagai prediktot

berbentuk metrik (interval atau rasio, bersifat kuantitatf atau

numeric) (Supranto,2004; Malhotra,2005).

4.6.1.1. Asumsi-Asumsi dalam analisis DiskriminanAnalisis diskriminan menuntut adanya uji asumsi agar

diperoleh hasil data yang akurat (tepat). Uji asumsi dalam

analisis diskriminan meliputi (Hair et al., 1998;Malhotra,2005):

1. uji normalitas sebatan data dan deteksi outler data

Uji normalitas adalah untuk menguji apakah adata

penelitian (variable-variabel bebas) berdistribusi normal,

sedangkan data outlier adalah data yang secara nyata berbeda

dengan data-data yang lain (Santoso, 2002). Data penelitian

yang dikehendaki adalah berdistribusi normal, atau

terdistribusi seperti lonceng dan bebas outlier.

Uji normalitas sebaran data menggunakan skewness test dan

kurtosis test, di mana nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis dapat dihitung

dengan rumus sebagai berikut (Hair et al.,1998) :

45

Keterangan:

Skewness = Nilai Skewness Statistic print out SPSS

Kurtosis = Nilai Kurtosis Statistic print out SPSS

N = Jumlah data yang dianalisis.

Apabila nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis berbeda diantara +

2,58 (a = 1%), maka disimpulkan data penelitian berdistribusi

normal,sedangkan deteksi outlier data penelitian menggunakan

skewness score (Z-score). Apabila nilai minimum dan maksimu z-Score

berbeda diantara + 2,58 (a = 1%), maka data disimpulkan

berdistribusi normal (Hair et al.,1998, p. 72-77) data yang tidak

normal harus ditranformasikan kedalam bentuk logaritma(log)

atau logaritma natural (Ln), kemudian dilakukan pengujian ulang

(Santoso, 2002a, p. 214; Zulganef,2002).

2. Uji Multikolinearitas

Uji multikolinearitas digunakan untuk menumnjukkan ada-

tidaknya hubungan yang kuat antara variable-vriabel dalam model

penelitia. Data penelitian yang tidak dikehendaki dalam anaisis

diskriminan adalah tidak terjadi multiko. Uji mutikolineritas

dalam penelitian ini menggunakan korelasi matriks Antar

variable bebas penelitian. Apabila nilai korelasi matriks

(Pearson Correlation) < 0,08), maka disimpulkan antar variabel bebas

tidak terjadi hubungan kuat atau tidak terjasi

multikolinearitas (Gujarati, 2003). Apabila terjadi

multikolinearitas, maka salah satu data (variabel bebas)

penelitian dibuang (tidak dipakai) kemudian dilakukan pengujian

ulang.

46

3. Uji Matriks Konvarians (Menilai Variabel Yang Layak Untuk

Dianalisis)

Matriks Konvarians dari semua variabel bebas yang

dekehendaki pada analisis diskriminan aadalah sama (equal).

Hipotesis statistic yang diajukan:

Ho: Group convarience matrices adalah relatif sama.

Hi: Group convarience matrices adalah berbeda secara nyata.

Uji matriks konvarians dalam penelitian ini menggunakan Box’s

M. Apabila nilai sig. (Box’s M) > 0,05, maka Ho tidak dapat

ditolak (diterima).

Sama tidaknya group covariace matrices juga bisa dilihat dari table

output SPSS Log determinat.Bila Nilai Log determinant pada maing-

masingkelompok tidak berbeda banyak, maka group covariace matrices

akan relative sama untuk beberapa kelompok yang dianalisis.

Apabila group covariace matrices berbeda secara nyata, maka proses

pengolahan data seharusnya tidak bisa dilakukan (Santoso,

2002a, p. 152-153).

4.6.1.2. Tahapan Pada Analisis DIskriminanTahapan yang harus dilakukan pada analisis diskriminan

dapat dijelskan sebagai berikut:

1. Memformulasikan Masalah

a. Langlkah pertama dari memformulasikan masalah

aadalkah menetapkan variabel-variabel penelitian berikut sakala

yang digunakan. Model analisis diskriminan terdiri dari

kombinasi linier dari bentuk berikut (Hair et al.,1998):

47

Zjk = a + W1X1k = W2X2k+ … + WnXnk (5)

(non matrik) (matrik)

Dimana:

Zjk = Skor Z dikriminan dari fungsi diskriminan j untuk objek

k.

(Variabel tergantung berupa data non matrik).

A = Konstanta

Wi Bobot atau koevisien diskriminan untuk variabel bebas i.

Xjk = variabel Bebas, yang terdiri dari keamanan, kebersihan,

jalan,

penerangan dan fasilitas (data matrik atau

interval).

b. Langkah kedua adalah membagi sampel penelitian menjadi dua

bagian dengan proposi tertentu,yaitu:

1) Satu bagian dari sampel estimasi (sampel analisis),digunakan

untuk mengestimasikan fungsi diskriminan (missal 75%).

2) Satu bagian yang lain disebut sampel holdout atau sampel

validasi, digunakan untuk memvalidasi fungsidiskriminan (misal

25%)

Proposi jumlah sampel penelitian untuk sampel estimasi dan

holdout tidak ada suatu ketetapan khusus, sehingga besarnya bebas

ditentukan oleh peneliti atau penelitian lain yangv diacu.

2. Megestimasi Koefisien Fungsi Diskriminan

Megestimasi koefisien fungsi diskriminan mempunyai dua

metode, yaitu metode langsung (direct method) dimana seluruh

variabel predictor (bebas) disertakan bersama-sama, dan metode

bertahap (stepwhise method) diman variable predictor dimasukkan

satu demi satu (Malhotra, 2005). metode yang digunakan dalam 48

penelitian ini yaitu metode stepwise karena penelitian ini banyak

menggunkan variabel bebas dan akan melakukan seleksi variabel-

variabel bebas mana saja yang mempunyai disciminant power tinggi

Hair et al.,1998: Supranto, 2004).

Berdasarkan hasil pengolahan data dengan SPSS (v.11.5),

maka akan dihasilkan:

a. print out (output) SPSS “Group Statistics”, yang berisi mean dan

SD (Standart Deviation) masing-masing predictor (variabel bebas),

dimana predictor dengan mean paling besar dan biasanya di

ikiuti SD (paling kecil)

menunjukkan predictor tersebut sebagai pembeda utama nilai

perumahan, baik pada kelompok satu (ada estate management) atau

pada kelompok dua (tidak ada estate management).

b. berdsarkan nilai sig. f pada print out SPSS “Variables not in the

analysis”,

Prediktor-prediktor yang mempunyai Sig. F < 0,05 akan dikeluarkan

dan masuk pada “Variables In The Analysis”. Sebaliknya, predictor-

prediktor yang mempunyai Sig. F > 0,05 akan dipertahankan dan

tidak dianalisis. Dengan demikian, pada print out SPSS “Variables

Entered/Removed” atau “Variables In The Analysis” hanya akan

diotampilkan predictor-prediktor yang benar-benar membedakan

antara kelompok satu dan kelompo dua, yang nantinya akan

dianalisis.

c. Masing-masing predictor yang masuk dalam kategori “Variables

In The Analysis” akan menghasilkan nilai Wilks’ lambda, yang

ditunjukan pada print out SPSS “Wilks Lambada”. Wilks’ lambda pada

prinsipnya adalah varians total dalam discriminant score yang

tidak bisa dijelaskan oleh perbedaan diantara grup-grup yang

ada (santoso, 2002b, p. 162). Misalnya, Wilks’ lambda pada step-1, 49

variabel keamanan (X1) sebesar 0,894 dan Sig. F <0,05 menunjukkan

bahwa 89,4% varians tidak dapat dijelaskan oleh

Perbedaan antar kelompok dan keberadaanya signifikan. Wilks’

lambda pada beberapa predicator (misalnya X2, X3 dan seterusnya)

nilai akan bertambah kecil, atau varians yang tidak dapat

dijelaskan semakin kecil. Nilai varians yang semakin kecil

berarti baik bagi model diskriminan, karena jumlah varians yang

tidak dapat dijelaskan semakin kecil.

3. Menentukan Signifikan Fungsi Diskriminan

a. Oleh karena terdapat dua kelompok yang dianalisis, maka

hanya ada satu fungsi diskriminan yang diestimasi, yang

ditunjukkan pada output SPSS “Canonical Discriminant Funcion Coefficients”.

Beedasarkan output tersebut,maka fungsi diskriminan dapat

disusun,yaitu:

Zjk = a + W1X1k + W2W2k + … + WnWnk (6)

Kegunaan fungsi diskriminan tersebut untuk mengetahui sebuah

case(dalam sebuah kasus ini adalah nilai perumahan) masuk pada

kelompok satu atau kelompok dua.

b. Ukuran-ukuran statistik yang berkaitan dengan fungsi

diskriminan, yaitu (Zulganef, 2002; Santoso, 2002; Malhotra,

2005):

1) Eigenvalue, yaitu rasio antara jumlah kuadrat antar

kelompok dengan

Jumlah kuadrat dalam kelompok. Eigenvalue yang lebih besar

(besar) menyiratkan fungsi yang superior.

2) % of varience, menunjukan kemampuan fungsi diskriminan

memprediksi perbedaan kelompokyang ada pada variabel

dependen. 50

3) Canocical correlations, menunjukan tingkatan asosiasi antara

skor diskriminan dengan kelompok. Ukuran skala asosiasi

berbeda antara os.d 1, semakin besar nilai korelasi

menunjukan hubungan semakin kuat.

4) Wilks’ lambda, menunjukkan resiko jumlah kuadrat dalam

kelompok dengan jumlah kuadrat total. Nilai Wilks’ lambda yang

besar (mendekati 1) mengindikasikan bahwa rata-rata

kelompk tidak berbeda. Sebaliknya, nilai Wilks’ lambda yang

kecil (mendekati 0) mengidentifikasi bahwa rata-rata

kelompok berbeda.

5) Chi square dan Sig., digunakan untuk melihat signifikan-

tidaknya fungsi diskriminan yang terbentuk. Di mana

hipotesis statistic yang diajukan, yaitu:

H0: Tidak ada perbedaan nilai perumahan yang ada estate

management dengan yang tidak ada estate management

H1: Ada perubahan nilai perumahan yang ada estate management

dengan yang tidak ada estate management.

Nilai Wilks’ lambda yang kecil (mendekati 0) yang

ditransformasi menjadi nilai Chi Squere yang besar dan

diikuti dengan Sig. < 0,05, menunjukan H0 ditolak, artinya

ada perbedaan yang signifikan antar kelompok (kelompok

satu dan kelompok dua).

4. Menentukan Validitas dan Akurasi Fungsi Diskriminan

a. Analisis Groups Centroids

sebelum menentukan validitas dan akurasi fungsi

diskriminan, maka terlebih dahulu akan dianalisis Group centroids,

karena hasil akhir dari pembahasan tersebut akan menghasilkan

“Casewise Statistics”, dan dari “Casewise Statistics” akan menghasilkan

“Classification Result”. 51

1) Group centroids, yaitu nilai rata-rata untuk skor diskriminan

pada sebuah kelompok, di mana sejumlah Centroids sesuai

dengan jumlah kelompok (masing-masing kelompok

menghasilkan satu centroids). Nilai centroids Z kritis (ZCU),

dimana formula menghitung ZCU ditunjukan sebagai berikut

(hair et al.. 1998)

Dimana :

ZCU = Angka Z kritis

NA = Banyaknya kelompok A

NB = banyaknya kelompok B

ZA = centroids Kelompok A

ZB = centroids Kelompok B

Angka Z kritis digunakan sebagai cut off score (nilai halus )

untuk menentukan apakah case (jawaban responden) Masuk pada

kelompok satu atau dua pada Predicted Group di output SPSS

“casewise Statistics”, dimana ketentuannya adalah sebagai berikut:

a) Apabila Discriminant Score > ZCU,maka case masuk kelompok

satu pada predicted Group Membership. Pada tabel

tersebutr akan diketahui Number Correctly Classified (n)

atau jumlah kelompok (misalnya kelompok 1) yang

beralih ke posisi kelompok lain (yaitu kelompok 2).

Berdasarkan jumlah kelompok yang tetap pada posisi

semula (baik kelompok 1 dan2). Maka dapat di hitung

Percent Coreectly Classified dengan formulasi:

Number Correctly Classfied

52

Percent Correctly Classified = x 100%(8) Total Number of Observation

Keterangan:

Percent Correctly Classified= Persentase ketepatan klasifikasi

Number Correctly Classfied = Jumlah anggota kelompok

yang tetap

berada pada kelompoknya

Total Number of Observation = Jumlah keseluruhan sampel

analisis

(kelompok satu dan kelompok

dua).

Sebagai contoh: jumlah kelompok 1 = 37, yang tetap pada

kelompok 1 = 27 (beralih ke kelompok 2 = 11). Jumlah kelompok 2

= 37, yang tetap pada kelompok 2 = 24 (beralih ke kelompok 1 =

13 ) maka Percent Correctly Classified = ( 27 + 24 ) / ( 3 8 + 37 ) x

100% = 68.0% Percent Correctly Classified sebesar 68,0% (suatu jumlah

yang Optimum).

b. menentukan Validitas Fungsi Diskriminan

validitas fungsi Diskriminan dilakukan melalui

perbandingan keakuratan Klasifikasi, yaitu perbandingan

antara matriks klasifikasi sampel

Estim,asi ( contoh di atas 75%, ini disebut Maximum Chance

Criterion atau CMAX) dan matriks klasifikasi sampel holdout

(contoh di atas 25%) dengan Proportional Change Criterion (CPRO)

Formulasi menghitung Proportional Change Criterion (Hair et al., 1998.)

ditunjukkan sebagai berikut :

CPRO = p² + ( l - p)²

53

Dimana :

CPRO = Proportional Change Criterion

/ P = Prosentase kelompok pertama ( misal 75%)

l – p = Prosentase kelompok kedua (yaitu 25%)

Berdasarkan data di atas, yaitu 75% dan 25%, maka CPRO

sebesar 62,5% dan kemudian dibandingkan dengan 75% (CMAX).

Oleh karena 75% (CMAX) > 62,5%

(CPRO) menunjukkan bahwa fungsi diskriminan terbukti valid

atau dapat diterima (acceptable).

c. Menetukan Akurasi Fungsi Diskriminan

Akurasi fungsi diskriminan dapat diketahui melalui

perbandingan nilai Press’s Q statistic dengan nilai kritis pada

level 1% yaitu 6,63. Press’s Q yaitu nilai yang mencerminkan

signifikan akurasi klasifikasi secara statistik. Bila Press’s

Q > 6,63 maka fungsi diskriminan terbukti signifikan, atau

fungsi diskriminan yang diperoleh mempunyai tingkat

akurasi (nilai prediksi) yang cukup baik,. Sehingga layak

untuk diinterpretasikan lebih lanjut.

Formulasi menghitung Press’s Q ( Hair et al., 1998):

Dimana :

Press’s Q = Nilai akurasi klasifikasi.

N = Total sampel.

n = Number Correctly Classified (jumlah sampel

pengamatan

54

yang diklasifikasi dengan benar )

K = Jumlah kelompok

Nilai n dapat diketahui dari output SPSS, baik

“ClassificationResult “ maupun “ClassificationResult (Holdout) “, di

mana keduanya adalah ringkasan hasil dari output SPSS

“Casewise Statistics”

5. Mengetahui Variabel Bebas yang Dominan

Untuk mengetahui salah satu variable bebas

(predictor) yang mempunyai kontribusi dominan terhadap

kelompok yang ada pada variable tergantung dapat digunakan

Descriminant Weights ( pada print uot SPSS “ Standardized Canonocal

Discriminat Function Coefficients “) dan Discriminant Loading (pada print

uot SPSS “ Structure Matrix”) (Hair et al., 1998).

Prediktor atau variable bebas yang memiliki Weights

dan/atau Loading yang paling besar menunjukkan bahwa

predictor tersebut yang paling mampu membedakan kelompok

(nilai perumahan dengan dan tanpa estate management).

4.7. Diagram alir Penelitian

Arus kegiatan penelitian secara keseluruhan harus

dirangcang sebaik baiknya, karena arus kegiatan penelitian

adalah sebagai pedoman dalam mengadakan penelitian dan

mengetahui prestasi yang telah dicapai dalam penelitian

ini. Adapun arus kegiatan penelitian secara keseluruhan

adalah sebagai berikut :

55

56

Ada EstateManajemen

Nilai Perumahan

Tidak MemilikiEstate

Manajemen

Data Perumahan Balikpapan

Estate Manajemen

Keamanan 2. Kebersihan 3. Jalan4. Penerangan 5. Fasilitas

Mulai

Perbedaan nilaiperusahaan

Kesimpulansaran

BAB V

ANALISA DAN PEMBAHASAN

5.1. Gambaran Umum Sampel Penelitian.

Di Balikpapan terdapat 14 perumahan (real estate) yang

pengelolahan lingkungan ditangani pihak pengembang atau

memiliki estate management (EM) dari 31 perumahan yang tidak

memiliki estate management Berdasarkan kriteria yang ditetapkan

(lihat Bab 5), dari 14 perumahan yang memiliki estate management

diambil 3 perumahan, demikian halnya dengan perumahan yang

tidak memiliki estate management juga diambil 3 perumahan,

sebagai mana ditunjukan pada table 4.1. Hal ini berarti,

pengambilan sampel penelitian, baik untuk uji validitas dan

rehabilitas alat ukur maupun untuk analisis penelitian hanya

difokuskan pada 6 lokasi perumahan tersebut.

Tabel 5.1. Perumahan Yang Memenuhi Kriteria UntukDijadikan Sampel Penelitian.

Kelompok

Ada/ Tidak Ada EstateManagement

No Nama Perumahan

1 Ada Estate Management 1 Citra BukitIndah

2 Balikpapan

57

Regency3 Sepinggan

Pratama2 Tidak Ada Estate

Management1 Batu Ampar

Lestari2 Kota Citra Graha3 Wahana Asri

Sumber : hasil pengamatan

5.2. Hasil Uji Validitas dan Rehabilitas Alat

Ukur (Kuesioner).Dalam usaha memperoleh informasi yang akurat mengenai alat

ukur, maka seluruh pertanyaan yang digunakan sebagai alat ukur

(Lampiran 2) dilakukan uji awal (pretest), yaitu uji validitas

dan rehabilitas kepada 30 orang responden yang menempati 12

lokasi perumahan (lihat Tabel 5.1). Tabulasi data jawaban 30

orang responden ditunjukan pada Lampiran 3. Hasil pengelolahan

data validitas dan relianilitas ditunjukan pada Lampiran 4 dan

untuk keperluan analisis disajikan kembali di bawah ini.

1. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Keamanan.

Tabel 5.2. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan.Kode Pertanyaan Korelas

iValidit

as

Putusan

MAN1Satpam dapat menjaga keamananperumahan dengan baik, yangdiindikasikan dengan tidakadanya pencurian di komplekperumahan.

0,6265 Valid

MAN2 Satpam selalu memeriksasetiap tamu/ orang lain yangmasuk ke kompleks perumahan

0,8008 Valid

MAN3 Pos satpam dan sarana yang 0,9493 Valid

58

dibutuhkan oleh satpamtersedia dengan baik

MAN4 Pergantian jadwal kerjasatpam sesuai dengan waktuyang ditetapkan

0,7804 Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.1).Keterangan : Korelasi validitas ≥ 0,361 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.2 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur

variable keamanan perumahan adalahan valid, karena memiliki

korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria

validitas yang disyaratkan.

Tabel 5.3. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan

r-Alpha 0,7941 ReliabelSumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.1).Keterangan : r-Alpha ≥ 0,6 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.3 menunjukan bahwa variabel keamanan reliabel,

karena memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi

kriteria reliabilitas yang disyaratkan.

2. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Kebersihan.


variable kebersihan perumahan adalahan valid, karena memiliki

korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria

validitas.

Tabel 5.4. Hasil Uji Validitas Variabel Kebersihan.Kod Pertanyaan Korela Putusa

59

e siValiditas

n

SIH2

Petugas pengangkut sampahmengambil sampah warga sesuaidengan jadwal yang ditetapkan.

0,6641 Valid

SIH2

Jalan – Jalan di dalam komplekperumahaan tiap haridibersihkan.

0,7771 Valid

SIH3

Selokan got di komplekperumahan dibersihkan, baikpada musim hujan atau kemarau.

0,7379 Valid

SIH4

Kebersihan fasilitas umum danfasilitas social dijalankandengan tahnggung jawab.

0,6237 Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.2).Keterangan : Korelasi validitas ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.5. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Kebersihan.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan

r-Alpha 0,6405 ReliabelSumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.2).Keterangan : r - Alpha ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.5 menunjukan bahwa variable kebersihan perumahan

reliabel, karena memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga

memenuhi kriteria reliabilitas yang disyaratkan.

3. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Jalan.

Tabel 5.6. Hasil Uji Validitas Variabel Jalan.

Kode

Pertanyaan

Korelasi Validitas

Putusan

LAN2 Jalan – jalan di dalam kompleksperumahan dirawat dengan baik, dan bilaada kerusakan cepat diperbaiki.

0,7784 Valid

LAN2 Papan nama jalan di dalam kompleksperumahan berada pada posisi yang mudahterbaca.

0,7537 Valid

60

LAN4 Di komplek perumahan terdapat papanpenunjuk arah dan rambu – rambu lalulintas yang memadai

0,7020 Valid

LAN4 Lebar jalan di dalam komplek perumahanmemadai untuk dua kendaraan yangbersimpangan (masuk dan keluar).

0,7341 Valid



variable jalan perumahan valid, karena memiliki korelasi (r)

validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang

disyaratkan.

Tabel 5.7. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan


Tabel 5.7 menunjukan bahwa variable Jalan perumahan



4. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Penerangan.

Tabel 5.8. Hasil Uji Validitas Variabel Penerangan.Kode Pertanyaan Korela

siValiditas

Putusan

TER1 Penerangan pada lokasifasilitas umum memadai

0,8075 Valid

TER2 Penerangan pada lokasifasilitas sosial memadai

0,8675 Valid

TER3 Penerangan pada jalan utamakomplek perumahan memadai

0,8455 Valid

TER4 Penerangan pada jalan utamakomplek perumahan memadai

0,7937 Valid

61



variable penerangan perumahan valid, karena memiliki korelasi (r)

validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria validitas yang

disyaratkan.

Tabel 5.9. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan


Tabel 5.9 menunjukan bahwa variable penerangan perumahan



5. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Fasilitas.


variable fasilitas perumahan valid, karena memiliki korelasi (r)

validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria validitas yang

disyaratkan.

Tabel 5.10. Hasil Uji Validitas Variabel Fasilitas.Kode Pertanyaan Korela

siValiditas

Putusan

FAS1 Di komplek perumahan adaprogram penghijauan kiri –kanan jalan yang dikerjakan/dirawat dengan baik

0,8685 Valid

FAS2 Di komplek perumahan adaprogram pertamanan yang

0,9206 Valid

62

dikerjakan/ dirawat dengan baikFAS3 Pemeliharaan fasilitas umum di

lakukan secara berkala danpenuh tanggung jawab

0,9189 Valid

FAS4 Pemeliharaan fasilitas sosialdi lakukan secara berkala danpenuh tanggung jawab

0,8718 Valid


Tabel 5.11. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Fasilitas.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan


Tabel 5.11 menunjukan bahwa variable fasilitas perumahan



5.3. Analisis Deskriptif5.3.1. Tabulasi Silang Antar Demografi Perumahan.

Berdasarkan hasil uji validitas dan reliabilitas di atas,

maka kuesioner diputuskan layak disebarkan kepada responden

untuk mendapatkan data penelitian . Jumlah responden , yaitu

penghuni perumahan yang mudah ditemui (convenience) ditetapkan 80

orang responden dari kelompok satu dan 80 orang dari kelompok

dua. di 6 lokasi perumahan yang memenuhi kriteria. Jumlah

masing-masing responden pada setiap kompleks perumahan

bervariasi antara 7 s.d 18 orang, sebagai mana ditunjukan pada

Tabel 5.12.

Jawaban 160 orang responden (80 orang kelompok satu dan 80

orang responden kelompok dua) yang terkumpul selanjutnya

ditabulasi, di mana tabulasi jawaban responden selengkapnya

63

ditunjukan pada lampiran 5. Pada lampiran 5 ditunjukan bahwa

nilai jawaban setiap variable dirata-rata (mean), yaitu mean

keamanan (m_man), mean kebersihan (m_sih), mean jalan (m_lan)

mean penerangan (m_ter), mean fasilitas (m_fas), dan nilai

keseluruhan (a_II).

Tabel 5.12. Jumlah Sampel dari Setiap Nama Perumahan.Kelompok Ada/ tidak

Ada Estatemanagement

NamaPerusahaan

JumlahSampel

SubTotal

1 Ada EstateManagement

Citra BukitIndah

27

80BalikpapanRegency

26

SepingganPratama

27

2 Tidak AdaEstateManagement

Batu AmparLestari

30

80Kota CitraGraha

30

Wahana Asri 20Total 160 160

Sumber : Lampiran 7.

Selanjutnya masing – masing mean dan nilai keseluruahn

dideskripsikan ke dalam 2 katagori , yaitu “kurang baik” (mean

< 4,0) dan “ baik” (mean > 4,0), sehingga dapat dibuat Tabulasi

Silang, di mana hasilnya ditunjukan pada Lampiran 8, dan untuk

keperluan analisis akan dideskripsikan secara runtut di bawah

ini.

1. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Luas bangunan.

64

Tabel 5.13. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan LuasBangunan

CountEstateManagement

Luas Bangunan (m2)

Total <100

101 <= 200

201–<=300

301–<=400

>400

Ada Luas <=150estate Tanah 151- <= 200Mgm (m2) 201- <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

12000012

09140023

06201027

003

10

5 18

12153711580

Tidak Luas <=150Ada Tanah 151 -<= 200estate (m2)mgm201 - <= 250 Total

61

07

254

561

09

312

864

880

Sumber : Lampiran 8.1

Tabel 5.13 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate

management maupun tidak ada estate management cenderung mempunyai

luas bangunan lebih besar dari luas tanah yang ada. Hal ini

menunjukan bahwa perumahan pada dua kelompok perumahan tersebut

cenderung memiliki dua lantai, tentunya dengan pertimbangan 65

lebih memadai untuk keluarga besar atau perabot rumah tangga

yang banyak.

2. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Iuran PemeliharanLingkungan

Tabel 5.14. Tabulasi Silang Antara Luas tanah denganIuran Pemeliharaan Lingkungan.

Count

EstateManagement

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp)

Total

Gratis

1-<=100000

100001 -<=

200000

200001 -<=

300000

>300000

Ada Luas <=150estate Tanah 151- <= 200Mgm (m2)201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

0660012

122120026

0777223

003137

0093012

12 15 37 11 5 80

Tidak Luas <=150Ada Tanah 151- <= 200estate (m2)mgm201 - <= 250 Total

864

880

8 64

8 80



management menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan

sangat bervariatif (gratis s.d > Rp 300 Ribu) untuk setiap 66

kelompok luas tanah. Iuran gratis hanya ada pada komplek

perumahan dikarenakan perumahan tersebut baru di huni. Luas

tanah yang lebih besar cenderung mempunyai iuran pemeliharaan

lingkungan relative besar. Sebaliknya, perumahan yang tidak ada

estate management berapa pun luas tanahnya iuran pemeliharaan

lingkungan maksimal Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp 30 ribu s.d Rp

65 ribu). Besar kecilnya iuran pemeliharaan lingkungan tersebut

diasumsikan didasarkan atas kesepakatan warga dengan suatu

catatan tidak memberatkan warga. Hal ini berbeda dengan iuran

pemeliharaan linkungan yang ada estate management , di mana

besarnya iuran ditetapkan oleh pengelola perumahan.

3. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan IuranPemeliharaan Lingkungan.

Tabel 5.15. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganIuran Pemeliharaan Lingkungan.

Count

EstateManagement

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp)

Total

Gratis

1 -<=100000

100001 -<=

200000

200001 -<=

300000

>300000

Ada Luas<= 100estate Bangunan201 - <= 300Mgm (m2)301 - <= 400 > 400 Total

0210012

1277026

01301023

01247

008412

1223271880

Tidak Ada Luas<= 150Ada Tanah

864

864

67

151 - <= 200estate (m2)mgm201 - <= 250 Total

880 8

80



management menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan

sangat bervariatif (gratis s.d > Rp 300 Ribu) untuk setiap

kelompok luas Bangunan. Iuran gratis hanya ada pada komplek

perumahan dikarenakan perumahan tersebut relative baru di huni

Luas bangunan yang lebih besar cenderung mempunyai iuran

pemeliharaan lingkungan relative besar. Sebaliknya, perumahan

yang tidak ada estate management berapa pun luas bangunannya iuran

pemeliharaan lingkungan maksimal Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp

30 ribu s.d Rp 65 ribu). Dengan asumsi yang sama seperti

dijelaskan pada table 5.14.

5.3.2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan

variable PenelitianKelompok perumahan sengaja tak dipisahkan, karena hasil

penelitian hanya untuk melihat apakah luas bangunan pada semua

variable penelitian (keamanan, kebersihan, jalan, penerangan,

fasilitas, dan keseluruhan nilai perumahan) dipersepsikan baik

atau kurang baik oleh responden.

1. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan KeamananPerumahan.

Tabel 5.16. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganKeamanan Perumahan

CountKeamanan Perumahan

TotalKurang Baik 68

BaikLuas<= 100Bangunan101 - <= 200(m2)201 - <= 300 301 - <= 400 > 400Total

720443

38

1241312315

122

1961352718

160


Tabel 5.16 menunjukan bahwa meskipun keamanan perumahan

dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada

umumnya keamanan perumahan baik.

2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan KebersihanPerumahan.

Tabel 5.17. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganKebersihan Perumahan


TotalKurangBaik

Baik

Luas<= 100Bangunan101 - <= 200(m2)201 - <= 300 301 - <= 400 > 400Total

613321

25

1348322517

135

1961352718

160


69

Tabel 5.17 menunjukan bahwa meskipun kebersihan perumahan


umumnya kebersihan perumahan baik.

3. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan JalanPerumahan.

Tabel 5.18 menunjukan bahwa meskipun jalan perumahan dari

berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada

umumnya jalan perumahan baik.

Tabel 5.18. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganJalan Perumahan


TotalKurangBaik

Baik


910731

30

105128241730

1961352718

160


4. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan PeneranganPerumahan.

Tabel 5.19. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganPenerangan Perumahan


TotalKurangBaik

Baik

70


816613

34

1145292615

126

1961352718

160


Tabel 5.19 menunjukan bahwa meskipun penerangan perumahan


umumnya penerangan perumahan baik.

5. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan FasilitasPerumahan.

Tabel 5.20. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganFasilitas Perumahan


TotalKurangBaik

Baik


913523

32

1048302515

128

1961352718

160


71

Tabel 5.20 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan


umumnya fasilitas perumahan yang baik.

6. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keseluruhan Nilai Perumahan

Tabel 5.21. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganKeseluruhan Nilai Perumahan


TotalKurangBaik

Baik

Luas Bangunan (m2)<=100 101 - <= 200 201 - <= 300 301 - <= 400 >400 Total

915644

38

1046292314

122

1961352718

160


Tabel 5.21 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai

perumahan dari berbagai luas bangunan ada yang kurang baik,

tetapi pada umumnya keseluruhan nilai perumahan baik.

5.3.3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah Perumahan

dengan Variabel-Variabel Penelitian 1. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keamanan

Perumahan

Tabel 5.22 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan KeamananPerumahan

Count

72

Keamanan PerumahanTotalKurang

BaikBaik

Luas Bangunan (m2)<=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

822620

38

12573995

122

207945115

160

Sumber : Lampiran 8.7.

Tabel 5.22 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan

dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada

umumnya keamanan perumahan baik.

2. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan KebersihanPerumahan

Tabel 5.23 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah denganKebersihan Perumahan


TotalKurangBaik

Baik

Luas Tanah (m2)<=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

71440038

136541115

135

207945115

160


73

Tabel 5.23 menunjukkan bahwa meskipun Kebersihan perumahan

dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada

umumnya Kebersihan perumahan baik.

3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Jalan Perumahan

Tabel 5.24 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan JalanPerumahan


TotalKurangBaik

Baik


81561030

126439105

130

207945115

160


Tabel 5.24 menunjukkan bahwa meskipun Jalan perumahan dari

berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya

Jalan perumahan baik.

4. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Penerangan

Perumahan

Tabel 5.25 menunjukkan bahwa meskipun penerangan

perumahan dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik,

tetapi pada umumnya penerangan perumahan baik.

Tabel 5.25 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan PeneranganPerumahan


74

TotalKurangBaik

Baik


82033034

12594285

126

207945115

160


5. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan FasilitasPerumahan

Tabel 5.26 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan FasilitasPerumahan


TotalKurangBaik

Baik


91373032

11663885

128

207945115

160


Tabel 5.26 menunjukkan bahwa meskipun penerangan

fasilitas dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik,

tetapi pada umumnya fasilitas perumahan baik.

6. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keseluruhan NilaiPerumahan.

75

Tabel 5.27 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan KeseluruhanNilai Perumahan


TotalKurangBaik

Baik


92063038

11593985

122

207945115

160


Tabel 5.27 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai

perumahan dari berbagai luas tanah ada yang kurang baik,

tetapi pada umumnya keseluruhan nilai perumahan baik.

5.3.3. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan

Lingkungan dengan Variabel-Variabel Penelitian 1. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan

dengan Keamanan Perumahan.

Tabel 5.28 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan

Lingkungan dengan Keamanan Perumahan

CountKeamananPerumahan Total

KurangBaik

Baik

Iuran PemeliharaanGratisLingkungan (Rp) 1- <= 1000000

232301

1074207

11

20106237

12 76

100001 - <= 200000 200001 - <= 300000 > 300000 Total

38 122 160


Tabel 5.28 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan

dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang

baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan baik.

2. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan

dengan Kebersihan Perumahan.


Lingkungan dengan Kebersihan Perumahan


KurangBaik

Baik

Iuran PemeliharaanGratisLingkungan (Rp) 1- <= 1000000 100001 - <= 200000 200001 - <= 300000 > 300000 Total

123001

25

1183237

11135

20106237

12160


Tabel 5.29 menunjukkan bahwa meskipun kebersihan perumahan


baik, tetapi pada umumnya kebersihan perumahan baik.

77


dengan Jalan Perumahan.


Lingkungan dengan Jalan Perumahan


KurangBaik

Baik


224400

30

1082197

12130

12106237

12160


Tabel 5.30 menunjukkan bahwa meskipun jalan perumahan dari

berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik,

tetapi pada umumnya jalan perumahan baik.


dengan Jalan Perumahan


Lingkungan dengan Penerangan Perumahan


KurangBaik

Baik

Iuran Pemeliharaan 0 12 12 78

GratisLingkungan (Rp) 1- <= 1000000 100001 - <= 200000 200001 - <= 300000 > 300000 Total

30400

34

76197

12126

106237

12160


Tabel 5.31 menunjukkan bahwa meskipun penerangan perumahan


baik, tetapi pada umumnya penerangan perumahan baik.


dengan Fasilitas Perumahan.

Tabel 5.32 Tabulasi Silang Antara Iuran PemeliharaanLingkungan dengan Fasilitas Perumahan


KurangBaik

Baik


128300

32

1178207

12128

12106237

12160


79

Tabel 5.32 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan


baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan baik.


dengan Jalan Perumahan.


Lingkungan Keseluruhan Nilai Penerangan Perumahan


KurangBaik

Baik


132401

38

1174197

11122

12106237

12160

Sumber : Lampiran 8.12.Tabel 5.33 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai

perumahan dari berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada

yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan nilai

perumahan baik.

5.3.4. Deskripsi Perbedaan Nilai Total pada Dua

Kelompok Perumahan Analisis di bawah ini disajikan untuk mengetahui adanya

perbedaaan nilai total masing-masing indikator variabel 80

penelitian pada dua kelompok perumahan yang dianalisis,

sehinggan akan dapat diketahui mana indikator variable

penelitian yang lebih baik, untuk kelompok satu (ada estate

management) atau kelompok dua (tidak ada estate management),

lihat Tabel 5.34.

Tabel 5.34. Nilai Total Masing-Masing Indikator VariabelPenelitian

No. Pernyataan Ada EM Tanpa EM (ada EM-Tanpa EM)*

Sig.(2-tailed)Δ

Keamanan 1

Satpam dapat menjaga keamanan perumahan dengan baik, yang didedikasikan dengan tidak adanya pencurian di komplek perumahan

377 376 1 0,001

Keamanan 2Satpam selalu memeriksa setiap tamu/orang lain yang masuk ke komplek perumahan

393 347 46 0,040

Keamanan 3Pos satpam dan sarana yang dibutuhkan oleh satpam tersediadengan baik

399 343 56 0,048

Keamanan 4Pergantian jadwal kerja satpam sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan

395 362 33 0,028

Keseluruhan Keamanan 1564 1428 136 0,029

Kebersihan 1Petugas pengangkut sampah mengambil sampah warga sesuai dengan jadwal yang ditetapkan

386 384 2 0,002

Kebersihan 2 Jalan-jalan di komplek perumahan tiap hari dibersihkan 394 376 18 0,015

Kebersihan 3Selokan got di komplek perumahan diersihkan, baik padamusim hujan atau kemarau

376 362 14 0,012

Kebersihan 4Kebersihan fasilitas umum dan fasilitas sosial dijalankan dengan tanggung jawab

387 343 44 0,038

Keseluruhan Kebersihan 1543 1465 78 0,017

Jalan 1

Jalan-jalan di komplek perumahan dirawat dengan baik, dan bila ada kerusakan cepat diperbaiki380

379 377 2 0,002

Jalan 2Papan nama jalan di dalam kompkek perumahan berada pada posisi yang mudah dibaca

403 380 23 0,019

Jalan 3Di komplek perumahan terdapat papan peetunjuk arah dan rambu-rambu lalu lintas yang memadahi

394 359 35 0,030

Jalan 4

Lebar jalan di komplek perumahan memadahi untuk dua kendaraan yang bersimpangan (masuk dan keluar)

402 390 12 0,010

Keseluruhan Jalan 1578 1506 72 0,015

Penerangan 1 Penerangan pada lokasi fasilitas umum memadahi 379 365 14 0,012

81

Penerangan 2 Penerangan pada lokasi fasilitas sosial memadahi 389 366 23 0,019

Penerangan 3 Penerangan pada jalan utama komplek perumahan memadahi 395 362 33 0,028

Penerangan 4Penerangan pada jalan bukan utama komplek perumahan memadahi

387 352 35 0,030

Keseluruhan Penerangan 1550 1445 105 0,022

Fasilitas 1

Di komplek perumahan ada program penghijauan kiri-kanan jalan yang dikerjakan/dirawat baik

378 365 13 0,011

Fasilitas 2Di komplek perumahan ada program pertanaman yang dikerjakan/dirawat dengan baik

375 343 32 0,028

Fasilitas 3Pemeliharaan fasilitas umum dilakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab

382 346 36 0,031

Fasilitas 4Pemeliharaan fasilitas social dilakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab

380 353 27 0,023

Keseluruhan Fasilitas 1515 1407 108 0,024

KeseluruhanSecara keseluruhan, pengelolahan lingkungan yang ada di komplek perumahan bagus

357 325 32 0,030

Sumber : Lampiran 9.1, 9.2, dan 9.3.Keterangan : * Apabila nilai (Ada EM-Tanpa EM) Positif, makanilai perumahan

yang ada estate management lebih bagus dari padaperumahan yang tidak ada estate management.

Δ Sig. (2-tailed) < 0,05, perbedaan tersebutsignifikan.

Tabel 5.34 menunjukkan bahwa nilai total masing-masing

indikator variabel ( Keamanan 1 s.d Fasilitas 4), variabel

penelitian ( keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, fasilitas

), dan nilai keseluruhan perumahan untuk perumahan yang ada

estate management lebih besar dari perumahan yang tidak ada estate

management . Realitas tersebut menunjukkan bahwa nilai perumahan

yang ada estate management untuk setiap indikator yang diteliti

adalah lebih baik dari pada nilai perumahan yang tidak ada estate

management. Hal ini dapat dimungkinkan karena perumahan yang ada

estate management, penanganan pemeliharaan lingkungannya mulai

dari keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan

82

pemeliharaan fasilitas lebih terkontrol dan efektif, sehingga

hasilnya lebih baik. Perbedaan nilai tersebut setelah diuji

terbukti segnifikan (Sig. < 0,05). Dengan demikian dapat

dikatakan, bahwa perumahan yang pemeliharaanya dikelolah oleh

estate management adalah lebih baik dari pada perumahan yang

tidak ada estate management .

5.4. Uji AsumsiUji Asumsi dimaksudkan agar diperoleh hasil pengolahan data

yang akurat, sehingga data penilitian layak dianalisis lebih

lanjut dengan menggunakan analisis diskriminasi. Data

penelitian yang meliputi keamanan, kebersihan, jalan,

peneranagan, dan fasilitas ditunjukkan pada Lampiran 5 (Data

Entry SPSS) dan Lampiran 6 (Data Zscore untuk uji Outlier).

Selanjutnya, data penilitian tersebut diolah dengan SPSS untuk

diuji asumsi klasik, Hasil uji asumsi klasik, yang meliputi uji

normalitas, Outlier data, uji multikolinieritas, dan matriks

konvarians ditunjukkan pada Lampiran 10, untuk keperluan

analisis disajikan kembali secara runtut dibawah ini.

1. Uji Normalitas Data Penelitian.

Tabel 5.35. Hasil Uji Normalitas Data Penelitian

Variabel NSkweness Kurtosis

Statistic

√(6/N)

ZSkweness Statistic

√(24/N)

Zkurtosis

Keamanan 160 -0,211

0,194

-1,090 -0,346

0,387

-0,893

83

Kebersihan

160 -0,322

0,194

-1,663 -0,312

0.387

-0,806

Jalan 160 -0,438

0,194

-2,262 -0,288

0,387

-0,744

Penerangan

160 0,399 0,194

2,060 0,110 0,387

0,284

Fasilitas 160 0,425 0,194

2,195 0,014 0,387

0,036

Sumber : Lampiran 10.1 diolahKeterangan : ZSkewness dan ZKurtosis berada pada ± 2,58, data disimpulkan normal.

Tabel 5.35 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang

terdiri dari keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan

fasilitas berdistribusi normal, karena nilai Zskewness dan Zkurtoris

berada pada ± 2,58, sehingga memenuhi asumsi normalitas yang

disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.

2. Uji Outlier Data Penelitian

Tabel 5.36. Hasil Uji Outlier Data PenelitianVariabel N Minimum Maximum

Zscore: Keamanan 160 -2,45161 2,33545Zscore:Kebersihan

160 -2,50473 2,25039

Zscore: Jalan 160 -2,13515 2,56071Zscore:Penerangan

160 -2,40576 2,00911

Zscore: Fasilitas 160 -2,46612 2,32634Sumber : Lampiran 10.1 diolahKeterangan : Nilai Minimum dan Maximum berada pada ± 2,58, data disimpulkan

normal.

84

Tabel 5.36 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang


fasilitas bebas outlier, karena nilai Minimum dan Maximum berada

pada ± 2,58, sehingga memenuhi asumsi bebas outlier yang


3. Uji Multikolinieritas Variabel Penelitian

Tabel 5.37. Hasil Uji Multikolinieritas VariabelPenelitian

CorrelationsKeamanan Kebersih

anJalan

Penerangan

Fasilitas

KemananPearsonCorrelation Sig- (2-Tailed) N

1 - 160

.614**

.000 160

.567*

*

.000 160

.575**

.000 160

.491**

.000

160

KebersihanPearsonCorrelation Sig- (2-Tailed) N

.614**

.000

160

1 - 160

.610*

*

.000 160

.589**

.000 160

.518**

.000

160

JalanPearsonCorrelation Sig- (2-Tailed) N

.567**

.000 160

610**

.000 160

1 - 160

576**

.000 160

.530**

.000 160

PeneranganPearsonCorrelation Sig- (2-Tailed) N

.575**

.000

160

.589**

.000 160

576**

.000 160

1 - 160

.598**

.000 160

FasilitasPearson

.491**

..518**

.530*

*.598**

1

85

Correlation Sig- (2-Tailed) N

000

160

.000 160

.000 160

.000 160

- 160

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)Sumber : Lampiran 10.1Keterangan : Nilai korelasi < 0,80, variable penelitian bebas multikolinearitas.

Tabel 5.37 menunjukkan bahwa semua variabel penelitian yang


fasilitas bebas multikolinieritas, karena nilai korelasi <

0,80, sehingga memenuhi asumsi bebas multikolinieritas yang


4. Uji Matriks Kovarians Variabel Bebas Penelitian

Tabel 5.38. Hasil Uji Matriks Kovarians Variabel BebasPenelitian

Test ResultsBox’s MFApprox df1 df2 Sig.

21.7151.382

1556062.421

.146

Tests null hypothesis of equal population covariance matricesSumber : Lampiran 10.2Keterangan : Sig. > 0,05, maka Ho tidak dapat ditolak (diterima).

Hipotensi statistik yang diajukan, yaitu H0 : group covariance

matrices relatif sama. Tabel 4.38 menunjukkan bahwa Sig. 0.146 >

0,05, sehingga H0 tidak dapat ditolak, atau dapat diartikan group

covariance matrices untuk dua kelompok yang dianalisis adalah

relatif sama. Dengan demikian data penelitian sudah memenuhi

asumsi analisis diskriminan, sehingga proses analisis bisa

86

dilanjutkan. Sama dan tidaknya group covariance matrices juga bisa

dilihat dari Output Log Determinant sebagai mana ditunjukkan pada

tabel 5.39.

Tabel 5.39. Log DeterminantLog Determinants

E_MGM Rank Log Determinant

Ada estate mgmTidak ada estate mgmPoled within-groups

555

-4.390-3.435-3.728

The ranks and natural logarithms of determinantsPrinted are those of the group covariance matricesSumber : Lampiran 10.2

Tabel 5.39 menunjukkan Log Determinant untuk satu kelompok

satu (perumahan yang ada estate management ) (-4,390) dan kelompok

dua (perumahan yang tidak ada estate management ) (-3,435) tidak

berbeda banyak, hanya 0,955, sehingga group covariance matrices akan

relatif sama untuk kedua kelompok perumahan tersebut.

5.5. Analisis DiskriminanAnalisis diskriminan mensyaratkan data penelitian dibagi

menjadi dua, yaitu untuk sampel estimasi dan holdout. Dalam

penelitian ini, data sebanyak 160 dibagi menjadi dua, dalam hal

ini 120 data (75%) sebagai sampel estimasi yaitu untuk

mengestimasi fungsi/model diskriminan (60 sampel dari kelompok

satu dan 60 sampel untuk kelompok dua) dan sisanya 40 data

(25%) sebagai holdout untuk memvalidasi fungsi diskriminan.

Pembagian dta dilakukan secara acak/random dengan memperhatikan

masing-masing kompleks perumahan terwakili secara proposional.

Data sampel estimasi sebanyak 120 (75%) ditunjukkan pada

lampiran (stepwise method) selengkapnya ditunjukkan pada lampiran

12. Hasil pengolahan data secara runtut dijelaskan pada sub-sub

bab berikut ini. 87

5.5.1. Analisis Mean Variabel-Variabel PenelitianAnalisis Mean dimaksudkan untuk mengetahui faktor pembeda

utama nilai perumahan, baik yang ada estate management maupun yang

tidak ada estate management.

Tabel 5.40 menunjukkan bahwa pada kelompok satu (perumahan

yang ada estate management) mean yang terbesar adalah mean Jalan

(4,9417). Hal ini juga menunjukkan bahwa faktor pembeda utama

nilai perumahan yang tidak ada estate management adalah faktor

jalan. Jadi, jalan merupakan nilai pembeda utama perumahan,

baik yang ada estate management maupun tidak ada estate management.

E_MGM Mean

Std

Deviation

Valid N(listwise)

Unweight

Weighted

88

Ada estate mgmKEAMANAN

KEBERSIHAN

JALAN

PENERANGAN

FASILITAS

4.8542

4.8167

4.9417

4.7917

4.7250

.81990

.76173

.82128

.87596

.91330

60

60

60

60

60

60.000

60.000

60.000

60.000

60.000

Tidak ada estate mgm KEAMANAN

KEBERSIHAN

JALAN

PENERANGAN

FASILITAS

4.3625

4.4458

4.6542

4.3958

4.3042

.91645

.88429

.87466

.98859

.96451

60

60

60

60

60

60.000

60.000

60.000

60.000

60.000

TOTALKEAMANAN

KEBERSIHAN

JALAN

PENERANGAN

FASILITAS

4.6083

4.6313

4.7979

4.5938

4.5146

.90036

.84264

.85706

.95104

.95887

120

120

120

120

120

120.000

120.000

120.000

120.000

120.000

Sumber : Lampiran 12.1.Keterangan : Perumahan yang ada estate management sebanyak 60 sampel.

Perumahan yang tidak ada estate management sebanyak 60 sampel.

Secara keseluruhan, perumahan yang ada estate management

mempunyai nilai mean keamanan, kebersihan, jalan, peneranagan,

89

dan fasilitas lebih besar dari pada peruamahan yang tidak ada

estate management. Hal ini berarti, perumahan yang estate management

nilainya relatif lebih baik dari pada perumahan yang tidak ada

estate management. Ditinjau dari Standart Deviation (SD), perumahan

yang ada estate management mempunyai nilai SD lebih renda dari

pada SD perumahan yang tidak ada estate management. Hal ini

menunjukkan jawaban responden untuk perumahan yang ada estate

management relatif lebih homogen, artinya jawaban responden

antara satu responden yang lain relatif mendekati sama (tidak

jauh berbeda).

5.5.2. Analisis dari “Variabel in the Analysis”

Analisis dari “Variabel in the Analysis” dimaksudkan untuk

menampilkan prediktor-prediktor (keamanan, kebersiahan,

jalan, penerangan, dan fasilitas) yang benar-benar

membedakan antara kelompok satu dan kelompok dua yang akan

dianalisis.

Tabel 5.41. Variables in The AnalyisisVaiables Entered/Removed a,b,c,d

Step

Entered

Min. D SquaredExact F

Statistic

BetweeGroups

Statistic

df1

df2 Sig

1 KEAMANAN

.320

AdaestateMgm andTidakadaestatemgm

9.591

1 118 .002

At each step, the variable that maximizes the Mahalanobis distance between the two closest groups is entered

a. Maximum number of steps is 10.b. Maximum significance of F to enter is. 05.

90

c. Minimum signification of F to remove is. 10.d. F level, tolerance, or VIN insufficient for further

compulation.

Analisas diskriminan dalam penelitian ini menggunakan

metode stepwise atau metode bertahap, karena variabel bebas yang

dibahas relatif banyak. Hasil pengolahan data yang disajikan

pada Tabel 5.42 menunjukkan bahwa pada step 1 analisis telah

berhenti. Hasilnya adalah dari lima variabel bebas yang

dianalisis (keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan

fasilitas) hanya satu variabel yang benar-benar membedakan

antara kelompok satu dan kelompok dua yang akan dianalisis,

yaitu variabel keamanan, yang didukung oleh nilai Sig. 0,002 <

0,05. Artinya hanya keamanan perumahan yang benar-benar mampu

membedakan antara nilai perumahan yang ada estate management dan

nilai perumahan yang tidak ada estate management. Pernyataan

tersebut didukung oleh nilai Wilks Lambda sebesar 0.925 yang

menunjukkan 92,50% varians tidak dapat dijelaskan oleh

perbedaan antar kelompok dan keberadaanya signifikan secara

statistik (Sig. < 0,05). Dengan demikian, variabel keamanan

benar-benar mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate

management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management.

Pernyataan tersebut didukung oleh nilai Chi-Square sebesar 9,183

(Lampiran 12.3) dengan tingkat signifikan yang tinggi (Sig.

0.002).

Fungsi diskriminan yang terbentuk, yaitu Zscore = -

5,300+1,150 Keamanan (lihat Lampiran 12.4). Ketepatan prediksi

(Percent Correctly Classified) dari fungsi diskriminan tersebut relatif

tinggi yaitu sebesar 63,33%, sehingga fungsi atau model

diskriminan di atas dapat digunakan untuk analisis diskriminan.

91

Hal ini didukung oleh hasil pembuktian bahwa fungsi diskriminan

adalah valid, karena Cmax 75% > 62,50% (0,752 + 0,252), dan akurat

karena Press’s Q (Estimasi) sebesar 8,35 > 6,63 (Press’s Q Statistic).

5.6. PembahasanSuatu perumahan, baik yang ada estate management maupun yang

tidak ada estate management, keberadaannya tidak terlepas dari

faktor lingkungan, yang meliputi faktor keamanan, kebersihan,

jalan, penerangan, dan fasilitas. Untuk mendukung keberhasilan

pemeliharaan lingkungan tersebut, terkecuali pengolala

perumahan yang bersangkutan sedang melakukan promosi.

Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat diketahui

bahwa :

1. Terdapat ketergantungan (asosiasi) yang signifikan antara

luas tanah dengan luas bangunan pada perumahan yang ada

estate management dan yang tidak ada estate management.

Maksudnya, orang cenderung membangun rumah melebihi luas

tanah yang ada dengan cara membangun rumah bertingkat, yang

dirasa sangat sesuai untuk keluarga besar atau menyimpan

perabot rumah tangga yang banyak.

2. Terdapat ketergantungan yang signifikan antara luas tanah

dengan iuran pemeliharaan pada perumahan yang ada estate

management tetapi tidak pada peruamahan yang tidak ada estate

management. Demikian juga, terdapat ketergantungan yang

segnifikan antara luas bangunan dengan iuran pemeliharaan

pada perumahan yang ada estate management, tetapi tidak pada

perumahan yang tidak ada estate management. Hasil analisis

terdapat membuktikan bahwa iuran pemeliharaan lingkungan, di

samping ditetapkan berdasarkan luas tanah juga didasarkan 92

pada luas bangunan (meskipun pernyataan tersebut tidak dapat

digeneralisasi). Dengan suatu asumsi, bahwa bangunan yang

luas (misalnya rumah dengan lantai dua) pengamanan yang

dilakukan oleh satpam cenderung lebih ekstra hati-hati

(biaya satpam relatif bertambah), rumah yang luas cenderung

jumlah penduduknya banyak, di mana jumlah penduduk yang

banyak cenderung produksi sampah rumah tangga juga banyak,

hal ini akan berpengaruh terhadap biaya kebersihan

pengangkutan sampah.

3. Terdapat ketergantungan yang signigfikan antara luas

bangunan, luas tanah, dan iuran pemeliharaan lingkungan

dengan faktor-faktor lingkungan, yang meliputi keamanan,

kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas secara parsial

(sendiri-sendiri). Hal ini menunjukkan bahwa demografi

perumahan sangat berkaitan dengan faktor-faktor lingkungan

dapat diaplikasikan untuk menunjang nilai suatu perumahan

4. Perumahan yang ada estate management mempunyai keamanan,

kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas lebih baik dari

pada perumahan yang tidak ada estate management. Hal ini dapat

dipahami, karena pihak pengelola perumahan mempunyai beban

moral untuk bekerja lebih baik dalam mewujudkan faktor-

faktor lingkungan yang indah, aman, nyaman agar penghuni

perumahan puas dan mendapatkan nilai yang diharapkan.

Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan bahwa

nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan

yang tidak ada estate management terbukti berbeda secara

signifikan. Oleh karena hanya ada dua kelompok yang dianalisis,

maka hanya diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu : 93

Zscore = -5,300 + 1,150 KEAMANAN

Fungsi diskriminan tersebut valid atau sahih (75% [CMAX] >

62,5%[CPRO]) dan mempunyai tingkat akurasi prediksi yang

baik/tinggi (63,35), sehingga layak untuk diinterpretasikan

lebih lanjut atau dapat digunakan untuk menganalisis kasus

nilai perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate

management pada sampel penelitian yang lain. Di antara lima

variabel bebas yang dianalisis, yaitu keamanan, kebersihan,

jalan, penerangan, dan fasilitas, ternyata hanya variabel

keamanan yang bener-bener mampu membedakan nilai perumahan yang

ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate

management. Bahkan keamanan merupakan variabel kebersihan,

jalan, penerangan, dan fasilitas. Hasil penelitian tersebut

dapat dipahami, karena sebagian besar responden mengaku bahwa

yang diutamakan di dalam kompleks perumahan adalah keamanan.

Keamanan bagi sejumlah besar penghuni perumahan merupakan hal

yang sangat utama karena menyangkut keselamatan orang dan harta

benda, yang dapat menunjang kenyamanan, sedangkan faktor-faktor

lingkungan yang lain merupakan faktor sekunder bahkan tersier.

94

BAB VI

KESIMPULAN DAN SARAN

6.1. Kesimpulan

Berdasarkan uraian diatas maka dapat diambil kesimpulan :

1. Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat

diketahui bahwa :

a. Total nilai keamanan dari perumahan yang ada estate

management lebih besar dari pada yang tidak ada estate

management, yaitu 1,564 dibanding 1,428. Menunjukan

keamanan perumahan yang ada estate management lebih baik

daripada yang tidak ada estate management

95

b. Total nilai kebersihan dari perumahan yang ada estate



kebersihan perumahan yang ada estate management lebih baik


c. Total nilai jalan dari perumahan yang ada estate



jalan perumahan yang ada estate management lebih baik


d. Total nilai penerangan dari perumahan yang ada estate



penerangan perumahan yang ada estate management lebih baik


e. Total nilai fasilitas umum dari perumahan yang ada estate



fasilitas umum perumahan yang ada estate management lebih

baik daripada yang tidak ada estate management

f. Keseluruhan nilai dari perumahan yang ada estate


management, yaitu 357 dibanding 325. Menunjukan secara

keseluruhan nilai perumahan yang ada estate management

lebih baik daripada yang tidak ada estate management

2. Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan

bahwa :

96

a. Nilai perumahan yang ada estate management dan nilai

perumahan yang tidak ada estate management terbukti

berbeda secara signifikan (sig,< 0,05).

b. Oleh karena hanya ada dua kelompok yang dianalisis, maka

hanya diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu : Z score

= -5,300 + 1,150 KEAMANAN. Fungsi diskriminan tersebut

valid (sahih) dan mempunyai tingkat akurasi prediksi

yang baik/tinggi, sehingga layak untuk

diinterprestasikan lebih lanjut atau dapat digunakan

untuk menganalisis kasus nilai perumahan yang ada estate

management dan tidak ada estate management pada sampel

sampel penelitian lain.

c. Diantara lima variable bebas yang dianalisis, yaitu :

keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas,

ternyata hanya variable keamanan yang benar benar mampu

membedakan nilai perumahan yang ada estate management dan

nilai perumahan yang tidak ada estate management. Bahkan

keamanan merupakan variable yang dominan mempengaruhi

nilai perumahan. Bila dibandingkan dengan variable

kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas.

6.2. Saran

Saran yang dapat diberikan pada penelitian ini terkait

dengan perumahan yang memiliki estate management dan tidak ada

estate management, yaitu :

Pengelolaan lingkungan pada perumahan yang ada estate

management dan tidak ada estate management adalah 97

baik, meskipun pengelolaan lingkungan yang

dikoordinir estate management sedikit lebih baik,

itulah sebabnya, setiap pengelola perumahan hendaknya

tetap memperhatikan dan memelihara lingkungan fisik

perumahan, yang meliputi : keamanan, kebersihan,

jalan, penerangan, dan fasilitas, karena

keberadaannya dapat meningkatkan nilai perumahan.

Kontribusi pemeliharaan lingkungan hendaknya

didasarkan pada luas tanah dan luas bangunan rumah,

karena secara logika, tanah dan bangunan rumah yang

semakin luas tingkat keamanannya semakin kompleks,

jalan semakin lebar dan semakin menuntut tenaga

kebersihan bekerja ekstra berat, dan produksi sampah

rumah relative lebih banyak

Hendaknya memberikan perhatian utama pada factor

keamanan, karena terbukti benar benar mampu secara

signifikan membedakan nilai perumahan yang ada estate

management dengan tidak ada estate management

98

Tesis Manajemen Estate

Documents

Transcript of Tesis Manajemen Estate