บทท 2 ทบทวนวรรณกรรม

2.1 ความหมายของค าวา อสงหารมทรพย

1. ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 139 บญญตวา อนวา “อสงหารมทรพย” ไดแก ทดนกบทรพยอนตดกบทดนมลกษณะเปนการถาวร หรอประกอบเปนอนเดยวกบทดนนน และหมายความรวมถงทรพยสนอนเกยวกบทดน หรอทรพยอนตดอยกบทดน หรอประกอบเปนอนเดยวกบทดนนนดวย จากบทบญญตดงกลาว อสงหารมทรพย จงประกอบดวย

1.1. ทดน หมายถง พนดนทวไป และใหหมายความรวมถง ภเขา หวย หนอง คลอง บง บาง ล าน า ทะเลสาบ เกาะ และทชายทะเลดวย (ประมวลกฎหมายทดน มาตรา 1)

1.2. ทรพยสน อนตดกบทดน ไดแก ไมยนตน อาคาร โรงเรอน หรอ สงปลกสรางบนทดน เปนตน

1.3. ทรพยซงประกอบเปนอนเดยวกบทดน ไดแก แมน า ล าคลอง แรธาต กรวดทราย ซงมอยตามธรรมชาต หรอซงมนษยน ามารวมไวกบทดนจนกลายเปนสวนของพนดนตามธรรมชาต

1.4. สทธทงหลายอนเกยวกบกรรมสทธในทดน ไดแก กรรมสทธ สทธครอบครอง ภาระจ ายอมสทธอาศย สทธเกบกน สทธเหนอพนดน และภาระตดพนในอสงหารมทรพย สทธครอบครอง หมายถง สทธในการถอครองอสงหารมทรพย

2. อสงหารมทรพยจะตองมเจาของเสมอ โดยทวไปอสงหารมทรพยในราชอาณาจกรประเภททดนทงหมดถอเปนกรรมสทธรฐ โดยเฉพาะสาธารณสมบต ถนนหลวง ล าคลอง แมน า ภเขา ปาสงวน ซงรฐไดเปดโอกาสใหเอกชนเขาถอครองหรอเปนเจาของกรรมสทธในทดนนนได

2.1. อสงหารมทรพยทเอกชนเปนเจาของกรรมสทธ ไดแก ทดนทรฐออกโฉนดใหแกบคคลเพอแสดงวาบคคลเปนเจาของกรรมสทธในทดนนน นอกจากน ไดแก อาคาร โรงเรอน หรอสงปลกสรางทเอกชนไดปลกสรางขน ไมวาจะปลกสรางบนทดนทตนเองเปนเจาของหรอมกรรมสทธหรอไมกตาม

2.2. อสงหารมทรพยทเอกชนมสทธครอบครอง ไดแก ทดนทรฐเปดโอกาสใหเอกชนเขาจบจองถอครองเพอท าประโยชนในทดนนน โดยรฐออกหนงสอส าคญแสดงสทธครอบครอง เชน สค.1, นส.3, และ สปก.4-01 เปนตน

3. การท านตกรรมใดๆ เกยวกบอสงหารมทรพย ไมวาจะเปนซอขาย แลกเปลยน ให จ านอง โอนกรรมสทธ หรอ สทธครอบครองในอสงหารมทรพย ผท านตกรรมดงกลาว ตองท าเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท มฉะนน การกระท านตกรรมดงกลาวจะตกเปนโมฆะ (มาตรา 456 แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชย)

2.2 หลกเกณฑทวไปทเกยวของกบการขายอสงหารมทรพย ผขายอสงหารมทรพย มหนาทช าระภาษเงนไดบคคลธรรมดา หรอภาษเงนไดนตบคคล ภาษธรกจ

เฉพาะ(ถาม) และอากรแสตมป(ถาม) โดยน าสงภาษตอพนกงานเจาหนาทผรบจดทะเบยนสทธและนตกรรม ในขณะทมการจดทะเบยน ณ ส านกงานทดน (ในกรณทไมมการจดทะเบยนสทธและนตกรรม ใหน าสง ณ ส านกงานสรรพากรพนทสาขาภายใน 7 วน นบแตวนทจายเงน ไมวาตนจะไดหกภาษไวแลวหรอไม) สรปไดดงน

1. ภาษเงนไดบคคลธรรมดาหก ณ ทจาย หรอภาษเงนไดนตบคคลหก ณ ทจาย 2. ภาษธรกจเฉพาะ (ในกรณผขายเปนผคาอสงหารมทรพย นตบคคลขายอสงหารมทรพยทมไวในการประกอบ กจการ หรอบคคลธรรมดาทขายอสงหารมทรพยภายใน 5 ป นบแตวนทไดมาซงอสงหารมทรพยนน หรอมชอในทะเบยนบานหลงทขายเปนเวลานอยกวา 1 ป) 3. อากรแสตมป 4. อนๆ ทเรยกเกบจากกรมทดน เชน คาพยาน คาค าขอ คาจดทะเบยน ฯลฯ

การค านวณภาษแตละประเภท ตองทราบขอมลทส าคญทเกยวของ ดงน 1. ราคาขาย - กรณบคคลธรรมดาเปนผขาย

ราคาขาย หมายถงราคาทเจาพนกงานประเมนก าหนดโดยถอตามราคาประเมนทนทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรม ตามประมวลกฎหมายทดน ซงเปนราคาทใชอยในวนทมการโอน

- กรณนตบคคลเปนผขาย

ราคาขาย ใหใชราคาทซอขายกนจรงหรอราคาประเมนทนทรพย แลวแตอยางใดจะมากกวา

- กรณธรกจเฉพาะ

รายรบ หมายถงรายรบจากการขายอสงหารมทรพย ใหใชราคาทซอขายกนจรงหรอราคาประเมนทนทรพย แลวแตอยางใดจะมากกวา

- อากรแสตมป

กรณบคคลธรรมดาค านวณอากรแสตมปจากราคาขายหรอประเมนทนทรพย แลวแตอยางใดจะมากกวาและกรณนตบคคลเรยกเกบจากราคาขายหรอราคาประเมนทนทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธ และนตกรรม แลวแตอยางใดจะมากกวา

2. วธการนบจ านวนปทถอครอง - บคคลธรรมดา

จ านวนปทถอครอง หมายความถง จ านวนปทนบตงแตปทไดกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพยถงปทโอนกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพยนน ถาเกน 10 ปใหนบเพยง 10 ป และเศษของปใหนบเปน 1 ป (นบตามจ านวนปปฏทน)

- ภาษธรกจเฉพาะ

การนบระยะเวลาการไดมาใหเรมนบระยะเวลาตงแตวนทไดมา จนถงวนโอนกรรมสทธหรอสทธครองครองในอสงหารมทรพยนน (นบวนชนวน)

3. วธการค านวณภาษและอตราภาษ - บคคลธรรมดา

ส าหรบอสงหารมทรพยอนเปนมรดก หรอทไดรบมาจากการใหโดยเสนหา ใหหกคาใชจายรอยละ 50 ของเงนไดเหลอเทาใดถอเปนเงนไดสทธแลวหารดวยจ านวนปทถอครอง ไดผลลพธเปนเงนเทาใดใหค านวณภาษตามอตราภาษเงนได ไดเทาใดใหคณดวยจ านวนปทถอครอง

ส าหรบอสงหารมทรพยอนทมใชมรดก หรอทไดรบมาจากการใหโดยเสนหา ใหหกคาใชจายเปนการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบบท 165) เหลอเทาใดถอเปนเงนไดสทธ แลวหารดวยจ านวนปทถอครองไดผลลพธเปนเงนเทาใด ใหค านวณภาษตามอตราภาษเงนได ไดเทาใดใหคณดวยจ านวนปทถอครองผลลพธทไดเปนเงนภาษทตองเสย

หมายเหต ผมเงนไดอาจเลอกเสยภาษโดยไมน าไปรวมกบภาษปลายป หากภาษทค านวณไดมากกวารอยละ 20 ของราคาขาย กใหเสยเพยงรอยละ 20 ของราคาขายนน

- นตบคคล

ค านวณหกภาษเงนได ณ ทจายในอตรารอยละ 1 ของราคาขายหรอราคาประเมนทนทรพยของกรมทดนแลวแตอยางใดจะมากกวา

- ภาษธรกจเฉพาะ

ช าระภาษในอตรารอยละ 3 ของราคาขายหรอราคาประเมนแลวแตอยางใดจะมากกวา และรายไดสวนทองถนอกรอยละ 10 ของภาษธรกจเฉพาะ (คออตรารอยละ 3.3 ของราคาขาย)

หมายเหต กรณขายอสงหารมทรพยเปนทางการคาหรอหาก าไรทไดกระท าระหวางวนท 29 มนาคม 2552 - 28 มนาคม 2553 ใหลดอตราภาษธรกจเฉพาะจากอตรารอยละ 3 เปน อตรารอยละ 0.1 ของราคาขาย หรอราคาประเมนแลวแตอยางใดจะมากกวา และรายไดสวนทองถนอกรอยละ 10 ของภาษธรกจเฉพาะ (คออตรารอยละ 0.11 ของราคาขาย)

- อากรแสตมป

- บคคลธรรมดา เสยอากรแสตมปในอตรา 1 บาท ตอทกจ านวนเงน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรอราคาประเมนทนทรพยแลวแตอยางใดจะมากกวา

- นตบคคล เสยอากรแสตมปในอตรา 1 บาท ตอทกจ านวนเงน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรอราคาประเมนทนทรพยแลวแตอยางใดจะมากกวา

2.3 สทธและหนาทของผเสยภาษ

1. การยนแบบแสดงรายการประจ าป

เงนไดจากการขายอสงหารมทรพยอนเปนมรดกหรออสงหารมทรพยทไดมาโดยมไดมงในทางการคาหรอหาก าไร ผมเงนไดจะเลอกเสยภาษตามจ านวนภาษทถกหกไว ณ ทจายโดยไมตองน าไปรวมค านวณภาษกบเงนไดอนตามปกตตอนสนปกได แตเงนไดจากการขายอสงหารมทรพยทไดมาโดยมงไปทางการคาหรอหาก าไร ผมเงนไดตองน าเงนไดนนรวมค านวณภาษกบเงนไดอนตามปกต ตอนสนป(ภ.ง.ด.90) และไมมสทธเลอกเสยภาษตามจ านวนทผหกไว ณ ทจาย

2. การขอคนเงนภาษ

2.1 ภาษหก ณ ทจาย กรณบคคลธรรมดาถกหกภาษ ณ ทจาย จากการขาย อสงหารมทรพยและน าสงเปนจ านวนเงนเกนกวาท ควรตองเสยมสทธรองขอคนเงนภาษสวนทถกหกเกนไปนนไดแตตองยนค ารองตอเจาพนกงาน ประเมนภายใน 3ป นบแตวนสดทายแหงปทถกหกภาษเกนไป(ตามม.63)

กรณนตบคคลถกหกภาษ ณ ทจาย จาการขายอสงหารมทรพยไวเกนใหยนค ารองขอคนภายใน 3 ป นบ แตวนสดทายแหงก าหนดเวลายนแบบแสดงรายการตามทกฎหมายก าหนด(ม.27 ตร )

2.2 ภาษธรกจเฉพาะ ใหผมหนาทเสยภาษยนค ารองขอคนเงนภาษภายใน 3 ป นบแตวนพนก าหนดเวลายนแบบแสดงรายการ ภาษ (ม.91/11) 2.3 อากรแสตมป กรณผขายอสงหารมทรพยไดช าระภาษธรกจเฉพาะไวแลวไดรบการยกเวนไมตองเสยอากรแสตมปม สทธยนค ารองขอคนคาอากรแสตมปได ภายใน 10 ป นบแตวนช าระคาอากรแสตมป (ม.193/30 แหง ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย)

3. ความรบผดในการไมช าระภาษ

กรณผขายอสงหารมทรพยไมช าระภาษหรอช าระภาษไวไมถกตองอาจถกเจาพนกงานประเมนตรวจสอบและประเมนภาษและจะตองรบผดเสยเบยปรบ 2 เทา ในกรณไมยนแบบแสดงรายการภาษหรอ 1 เทากรณยนรายการไมครบถวนของเงนภาษทตองเสยและตองรบผดเสยเงนเพมอกรอยละ1.5 ตอเดอนหรอเศษของเดอน (ตามมาตรา 27 )

การไดมาซงอสงหารมทรพย

ในทางภาษอากรโดยเฉพาะกรณภาษเงนไดบคคลธรรมดา แบงการไดมาซงอสงหารมทรพยออกเปน 2 กรณ คอ

1. การไดมาซงอสงหารมทรพยโดยมงในทางคาหรอหาก าไร ไดแก กรณทไดอสงหารมทรพยมาโดยการซอ แลกเปลยน หรอท าการปลกสรางอสงหารมทรพย และผทไดมามเจตตจ านงหรอ มงทจะคาหรอหาก าไรจากอสงหารมทรพย มาเพอการจดสรรจ าหนาย การปลกสรางอาคาร โรงเรอน อาคารชด ทาวนเฮาส อาคารโรงงาน หรอสงปลกสรางอนใดเพอจ าหนาย เปนตน

2. การไดมาซงอสงหารมทรพยโดยมไดมงในทางการคาหรอหาก าไร ไดแก กรณไดมาซงอสงหารมทรพยโดยมไดมเจตจ านงแตแรกวาจะคาหรอหาก าไร จากอสงหารมทรพยนน แบงเปน

2.1. อสงหารมทรพยทไดรบมาโดยทางมรดก หรอไดรบจากการใหโดยเสนหา

2.2. อสงหารมทรพยทไดมาโดยมไดมงในทางคาหรอหาก าไรโดยทางอนใด นอกจากกรณรบมรดกหรอการรบใหโดยเสนหา เชนการซอ หรอแลกเปลยนอสงหารมทรพยมาเพอใชเปนทอยอาศย หรอเพอท าการเกษตรกรรม หรอเพอใชเปนสถานประกอบการหรอใชในการประกอบกจการ หรอไดมาโดยการครอบครองปรปกษ เปนตน

ภาระภาษจากการขายอสงหารมทรพย

บคคลธรรมดา ภาษทตองเสยไดแก

1. ภาษเงนไดบคคลธรรมดา หก ณ ทจาย 2. ภาษธรกจเฉพาะ 3. อากรแสตมป

นตบคคล ภาษทตองเสยไดแก

1. ภาษเงนไดนตบคคล หก ณ ทจาย 2. ภาษธรกจเฉพาะ 3. อากรแสตมป

กรณบคคลธรรมดา ตวอยาง การขายอสงหารมทรพยอนเปนมรดกหรอทไดรบจากการใหโดยเสนหา

1. ขอมล

1.1 จดทะเบยนขายเมอวนท 2 มกราคม 2549 อสงหารมทรพยทไดรบจากการใหโดยเสนหาเมอ พ.ศ.2545ถอครองมา 5 ป วนนไดตกลงโอนในราคา 2,800,000 บาท และพนกงานเจาหนาทค านวณราคาประเมนทนทรพย ในการจดทะเบยนสทธและนตกรรม เปนเงน 2,000,000 บาท

1.2 กรณไดมาโดยทางมรดก หรอทไดรบจากการใหโดยเสนหา ใหหกคาใชจายรอยละ 50 ของเงนได

1.3 บญชอตราภาษเงนได ส าหรบบคคลธรรมดา

หมายเหต กรณการค านวณภาษหก ณ ทจายจากการขายอสงหารมทรพย ไมไดรบยกเวนภาษ ส าหรบเงนไดสทธ 100,000 บาทแรก

2.วธการค านวณ

2.1 ทนทรพยทถอเปนเงนได (ราคาประเมนทนทรพยในการจดทะเบยนสทธและนตกรรม) หกคาใชจาย รอยละ 50 (2,000,000 x 50) 100

เปนเงน 2,000,000 บาท

เปนเงน 1,000,000 บาท

2.2 เงนไดหลงหกคาใชจาย (2,000,000 - 1,000,000) เปนเงน 1,000,000

บาท

2.3 เงนไดเฉลยตอป (ตาม 2.2 หารดวยปทถอครอง) (1,000,000) 5

. เปนเงน 200,000

บาท

2.4 ภาษเงนไดเฉลยตอป (ตาม 2.3 คณดวยอตราภาษเงนไดฯ) 100,000 x 5 = 5,000 100 100,000x 10 = 10,000 100

เปนเงน 15,000 บาท

2.5 ภาษเงนไดทตองช าระ (ตาม 2.4 คณดวยปทถอครอง) 15,000 X 5

. เปนเงน 75,000 บาท

พระราชกฤษฎกา ออกตามความในประมวลรษฎากร

วาดวยการขายอสงหารมทรพยทางคาหรอหาก าไร (ฉบบท 342) พ.ศ. 2541

-------------------------- ภมพลอดลยเดช ป.ร.

ใหไว ณ วนท 24 ธนวาคม พ.ศ. 2541 เปนปท 53 ในรชกาลปจจบน

พระบาทสมเดจพระปรมนทรมหาภมพลอดลยเดช มพระบรมราชโองการโปรดเกลา ฯ ใหประกาศวา โดยทเปนการสมควรปรบปรงหลกเกณฑ วธการ และเงอนไขกรณการขาย อสงหารมทรพยเปนทางคาหรอหาก าไร อาศยอ านาจตามความในมาตรา 221 ของรฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย และมาตรา 91/2(6) แหงประมวลรษฎากร ซงแกไขเพมเตมโดยพระราชบญญตแกไข เพมเตมประมวลรษฎากร (ฉบบท 30) พ.ศ. 2534 จงทรงพระกรณาโปรดเกลาฯ ใหตราพระราชกฤษฎกาขนไว ดงตอไปน มาตรา 1 พระราชกฤษฎกานเรยกวา พระราชกฤษฎกาออกตามความใน ประมวลรษฎากร วาดวยการขายอสงหารมทรพยเปนทางคาหรอหาก าไร (ฉบบท 342) พ.ศ. 2541 มาตรา 2 พระราชกฤษฎกานใหใชบงคบตงแตวนถดจากประกาศในราชกจจานเบกษา มาตรา 3 ใหยกเลกพระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากร วาดวยการขายอสงหารมทรพยทเปนทางคาหรอหาก าไร (ฉบบท 244) พ.ศ.2534 มาตรา 4 ใหการขายอสงหารมทรพยเฉพาะทตองจดทะเบยนสทธและ นตกรรมดงตอไปน เปนการขายอสงหารมทรพยเปนทางคาหรอหาก าไรทตองเสยภาษ ธรกจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แหงประมวลรษฎากร

(1) การขายอสงหารมทรพยของผซงไดรบอนญาตใหท าการจดสรรทดน ตามกฎหมายวาดวยการควบคมการจดสรรทดน (2) การขายหองชดของผประกอบกจการซงเปนผขอจดทะเบยนอาคารชด ตามกฎหมายวาดวยอาคารชด (3) การขายอสงหารมทรพยทเปนอาคารทสรางขนเพอขาย รวมถงการ ขายทดนอนเปนทตงของอาคารดงกลาว (4) การขายอสงหารมทรพยทไมเขาลกษณะตาม (1) (2) หรอ (3) เฉพาะกรณทมการแบงขายหรอมการแบงแยกไวเพอขาย โดยไดจดท าถนนหรอสง สาธารณปโภคอน หรอใหค ามนวาจะจดใหมสงดงกลาว (5) การขายอสงหารมทรพยทผขายมไวในการประกอบกจการเฉพาะของ นตบคคลตามมาตรา 77/1 แหงประมวลรษฎากร (6) การขายอสงหารมทรพยทไมเขาลกษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรอ (5) ทไดกระท าภายในหาปนบแตวนทไดมาซงอสงหารมทรพยนน เวนแต (ก) การขายหรอการถกเวนคนตามกฎหมายวาดวยการเวนคน อสงหารมทรพย (ข) การขายอสงหารมทรพยทไดมาโดยทางมรดก (ค) การขายอสงหารมทรพยทใชเปนสถานทอยอาศยอนเปนแหลง ส าคญทผขายมชออยในทะเบยนบานตามกฎหมายวาดวยการทะเบยนราษฎรเปนเวลา ไมนอยกวาหนงปนบแตวนทไดมาซงอสงหารมทรพยนน ในกรณททดนและอาคารหรอสงปลกสรางตาม (ค) ไดมาไมพรอมกน ก าหนดเวลาหาปตามความใน (6) ใหถอตามระยะเวลาการไดมาซงทดนหรออาคาร หรอสงปลกสรางทไดมาภายหลง (ง) การโอนกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพยโดย ไมมคาตอบแทนใหแกบตรชอบดวยกฎหมายของตน แตไมรวมถงบตรบญธรรม

(จ) การโอนกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพยทาง มรดกใหแกทายาทโดยธรรมหรอผรบพนยกรรมซงเปนทายาทโดยธรรม (ฉ) การโอนกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย ใหแกสวนราชการหรอองคการของรฐบาลตามมาตรา 2 แหงประมวลรษฎากรโดย ไมมคาตอบแทน (ช) การแลกเปลยนกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย กบสวนราชการหรอองคการของรฐบาลตามมาตรา 2 แหงประมวลรษฎากร เฉพาะใน กรณทสวนราชการหรอองคการของรฐบาลนนมไดมการจายคาตอบแทนเปนอยางอน นอกจากอสงหารมทรพยทแลกเปลยนนน มาตรา 5 ใหรฐมนตรวาการกระทรวงการคลงรกษาการตามพระราชกฤษฎกาน

2.4 การจดทะเบยนจดตงบรษทจ ากด

ขอมลทวไปเกยวกบบรษทจ ากด

การด าเนนการจดตงบรษทจ ากด

ในการจดตงบรษทจ ากดนน จะตองด าเนนการตามล าดบขนตอน ดงน

1. ตองมผเรมกอการตงแต 3 คนขนไป เขาชอกนท าหนงสอบรคณหสนธขน แลวไปจดทะเบยน

2. เมอไดจดทะเบยนหนงสอบรคณหสนธแลว ผเรมกอการตองจดใหหนของบรษททจะตงขนนนมผ

เขาชอจองซอหนจนครบ

3. ด าเนนการประชมตงบรษท โดยตองสงค าบอกกลาวนดประชมใหผจองทราบลวงหนาอยางนอย 7

วน กอนวนประชม

4. เมอไดประชมตงบรษท และทประชมไดแตงตงกรรมการบรษทแลว ผเรมกอการตองมอบหมาย

กจการใหกรรมการบรษทรบไปด าเนนการตอไป

5. กรรมการบรษทเรยกใหผเรมกอการและผจองหนช าระคาหนอยางนอยรอยละ 25 ของมลคาหน (ทน

ของบรษทจะแบงเปนกหนกได แตตองไมต ากวาหนละ 5 บาท)

6. เมอไดรบเงนคาหนแลว กรรมการตองไปจดทะเบยนเปนบรษทภายใน 3 เดอน ภายหลงจากการ

ประชมตงบรษท

7. ในการจดตงบรษท ถาไดด าเนนการทกขนตอนดงตอไปน ภายในวนเดยวกบวนทผเรมกอการจดท า

หนงสอบรคณหสนธกรรมการจะจดทะเบยนหนงสอบรคณหสนธและจดทะเบยนตงบรษทไปพรอมกน

ภายในวนเดยวกได

7.1 จดใหมผเขาชอหนครบตามจ านวนหนทงหมดทบรษทจะจดทะเบยน

7.2 ประชมจดตงบรษท เพอพจารณากจการตางๆ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา

1108 โดยมผ เรมกอการและผเขาชอซอหนทกคนเขารวมประชม และผเรมกอการ และผชอซอหนทกคน ให

ความเหนชอบในกจการทไดประชมกนนน

7.3 ผเรมกอการไดมอบกจการทงปวงใหแกกรรมการบรษท

7.4 กรรมการไดเรยกใหผเขาชอซอหน ใชเงนคาหน โดยจะเรยกครงเดยวเตมมลคาหรอไมนอยกวา

รอยละยสบหา ตามมาตรา 1110 วรรคสองกได และผเขาชอซอหนทกคนไดช าระเงนคาหนเสรจเรยบรอย

แลว

การด าเนนการจดทะเบยนแกไขเพมเตมหรอเลกและช าระบญชบรษทจ ากด

ในกรณทบรษทจ ากดนนไดตกลงทจะแกไขเพมเตมรายการใด ๆ ทไดจดทะเบยนไว เปนอยางอน หรอ

ผถอหนจะเลกกจการ กจะตองไปด าเนนการขอจดทะเบยนแกไขเพมเตมรายการนน ๆ หรอจดทะเบยนเลก

และเสรจการช าระบญช ณ ส านกงานทะเบยนหนสวนบรษททหางนนมส านกงานแหงใหญตงอย การจด

ทะเบยนจดตงและแกไขเพมเตมจะตองด าเนนการตามวธและหลกเกณฑทกฎหมายและระเบยบของทาง

ราชการไดก าหนดไว

รายการจดทะเบยนทบรษทจะตองจดทะเบยนแกไขเพมเตม

1. การแกไขเพมเตมหนงสอบรคณหสนธกอนการตงบรษท

2. มตพเศษของบรษทให

(1) เพมทน

(2) ลดทน

(3) ควบบรษท

3. ควบบรษท

4. แกไขเพมเตมหนงสอบรคณหสนธภายหลงตงบรษท

5. เพมทน

6. ลดทน

7. กรรมการ

8. จ านวนหรอชอกรรมการซงลงชอผกพนบรษท

9. ทตงส านกงานแหงใหญและ/หรอส านกงานสาขา

10. ตราของบรษท

11. รายการอนทเหนสมควรจะใหประชาชนทราบ

วธการจดทะเบยน มขนตอนดงน

1. ในกรณจดทะเบยนจดตงบรษทหรอแกไขเปลยนแปลงชอบรษท ใหผเรมกอการหรอกรรมการของ

บรษทจะตองขอตรวจและจองชอบรษทเสยกอนวาชอทจะใชนนจะซ าหรอคลายกบคนอนทจดทะเบยนไว

กอนหรอไม เมอจองชอไดแลวจะตองขอจดทะเบยนหนงสอบรคณหสนธ ภายใน 30 วน

2. ซอค าขอและแบบพมพจากกรมพฒนาธรกจการคา หรอส านกงานบรการจดทะเบยนธรกจทง 7 แหง

หรอส านกงานพฒนาธรกจการคาจงหวด

3. จดท าค าขอจดทะเบยนและเอกสารประกอบค าขอยนตอนายทะเบยนเพอตรวจพจารณา

4. ช าระคาธรรมเนยมตามใบสงของเจาหนาท

5. ถาประสงคจะไดหนงสอรบรองรายการในทะเบยน ใหยนค าขอและช าระคาธรรมเนยมตอ

เจาหนาท

6. รบใบส าคญแสดงการจดทะเบยนและหนงสอรบรองรายการในทะเบยนได

การลงลายมอชอของผเรมกอการหรอกรรมการ

1. ผเปนผเรมกอการ หรอกรรมการจะตองลงลายมอชอในค าขอจดทะเบยนและเอกสารประกอบค าขอ

ดวยตนเอง

จะมอบหมายบคคลอนลงลายมอชอแทนไมได

2. ผเรมกอการ หรอกรรมการ ผขอจดทะเบยนซงตองลงชอในค าขอจดทะเบยน จะตองลงลายมอชอ

ตอหนานายทะเบยนพรอมแสดงบตรประจ าตวประชาชน

3. ในกรณทผเรมกอการหรอกรรมการไมสามารถลงลายมอชอตอหนานายทะเบยนตาม ขอ 2. ใหผเรม

กอการหรอกรรมการลงลายมอชอตอหนาสมาชกเนตบณฑตยสภา หรอทนายความกได

สถานทรบจดทะเบยน

1. ส านกงานแหงใหญตงอยในกรงเทพมหานคร สามารถยนจดทะเบยนไดทส านกงานบรการจด

ทะเบยนธรกจ 1-7 และสวนจดทะเบยนกลาง กรมพฒนาธรกจการคา ถนนนนทบร 1 จงหวดนนทบร หรอ

ทางอนเตอรเนตเวบไซต www.dbd.go.th

2. ส านกงานแหงใหญตงอยในเขตภมกาค สามารถยนจดทะเบยนไดทส านกงานพฒนาธรกจการคา

จงหวดนนๆ ยกเวน จงหวดนนทบร สมทรปราการ และปทมธาน สามารถขอจดทะเบยนไดทางอนเตอรเนต

เวบไซต www.dbd.go.th อกทางหนง

หนาทของบรษทจ ากด

1. บรษทจ ากด ตองท างบการเงนอยางนอยครงหนงทกรอบสบสองเดอน โดยมผ สอบบญชอยางนอย

หนงคนตรวจสอบ แลวน าเสนอทประชมใหญสามญผถอหนอนมตงบการเงนภายใน 4 เดอน นบแตวนปด

รอบปบญช พรอมทงยนงบการเงนตอส านกบรการขอมลธรกจ กรมพฒนาธรกจการคา หรอทส านกงาน

พฒนาธรกจการคาจงหวด ภายใน 1 เดอน นบตงแตวนอนมตงบการเงน ทงนรวมถงบรษททแมวาจะยงมได

ประกอบกจการกตาม จะตองสงงบการเงนดวย มฉะนนมความผดตองระวางโทษปรบไมเกนหาหมนบาท

2. จดท าบญชรายชอผถอหน ณ วนททประชมใหญสามญผถอหนและใหน าสงตอส านกงาน

ทะเบยนหนสวนบรษทกรงเทพมหานคร หรอทส านกงานทะเบยนหนสวนบรษทจงหวดแลวแตกรณ ภายใน

14 วน นบจากวนทประชม มฉะนนมความผดตองระวางโทษปรบไมเกนหนงหมนบาท

3. ตองจดใหมการประชมใหญสามญ ภายหลง 6 เดอน นบแตวนจดทะเบยน เปนนตบคคล และจด

ประชมครงตอไปอยางนอย 1 ครง ทกระยะเวลา 12 เดอนมฉะนน จะมความผดตองระวางโทษปรบไมเกน

สองหมนบาท อนง ค าบอกกลาวเรยกประชมใหญนน ใหลงพมพโฆษณาในหนงสอพมพแหงทองท อยาง

นอยหนงคราวกอนวนนดประชม ไมนอยกวา 7 วน และสงทางไปรษณยตอบรบไปยงผถอหนทกคนทมชอ

ในทะเบยนของบรษท กอนวนนดประชมไมนอยกวา 7 วนเวนแตเปนค าบอกกลาวเรยกประชมใหญ เพอลง

มตพเศษใหกระท าการดงวานนกอนวนนดประชมไมนอยกวา 14 วน

4. ตองจดท าใบหนมอบใหผถอหนของบรษท มฉะนนมความผดตองระวางโทษปรบไมเกนหนงหมน

บาท

5. ตองจดท าสมดทะเบยนผถอหนของบรษท มฉะนนมความผดตองระวางโทษ ปรบไมเกนสองหมน

บาท

6. บรษทใดยายทตงส านกงานแหงใหญ ตองขอจดทะเบยนตอนายทะเบยนหนสวนบรษท มฉะนนจะ

มความผดตองระวางโทษปรบไมเกนสองหมนบาทในกรณนตบคคลไมจดสงงบการเงนประจ าปตามท

กฎหมายก าหนด นอกจากนตบคคลจะมความผดแลวกรรมการผจดการหรอกรรมการผมอ านาจกระท าการ

แทนนตบคคล กมความผดตองระวางโทษเชนเดยวกบนตบคคลดวย

กจการทกฎหมายก าหนดระยะเวลาในการยนจดทะเบยน

1. ค าขอจดทะเบยนจดตงบรษท ซงตองยนขอจดทะเบยนภายใน 3 เดอน นบแตวนประชมตงบรษท

2. ค าขอจดทะเบยนแตงตงกรรมการของบรษทขนใหม และ/หรอกรรมการออกจากต าแหนงตองยน

ขอจดทะเบยนภายใน 14 วน นบแตวนทตงกรรมการขนใหม หรอกรรมการออกจากต าแหนง

3. ค าขอจดทะเบยนมตพเศษใหเพมทน หรอลดทนของบรษทจ ากด หรอใหควบบรษทจ ากด ตองยน

ขอจดทะเบยนภายใน 14 วน นบแตวนททประชมไดมการลงมตพเศษ

4. ค าขอจดทะเบยนตงขอบงคบขนใหม หรอแกไขเพมเตมขอบงคบของบรษทจ ากด ตองยนขอจด

ทะเบยนภายใน 14 วน นบแตวนททประชมไดมการลงมตพเศษ

5. ค าขอจดทะเบยนควบบรษทจ ากด ตองยนขอจดทะเบยนภายใน 14 วน นบแตวนทไดมการควบ

บรษทเขากน

6. ค าขอจดทะเบยนเลกบรษทจ ากด ตองยนขอจดทะเบยนภายใน 14 วน นบแตวนทเลกกน

7. ค าขอจดทะเบยนเปลยนตวผช าระบญช ตองยนขอจดทะเบยนภายใน 14 วน นบแตวนทได

เปลยนตว

8. ค าขอจดทะเบยนแกไขเพมเตมอ านาจผช าระบญช ตองยนขอจดทะเบยนภายใน 14 วน นบแตวนทท

ประชมไดมการลงมต หรอวนททศาลไดมค าพพากษา

9. ค าขอจดทะเบยนเสรจการช าระบญชของบรษทจ ากด ตองยนขอจดทะเบยนภายใน 14 วน นบแต

วนททประชมไดมการลงมต

10. การยนรายงานการช าระบญชของบรษทจ ากด ตองยนทกระยะ 3 เดอนครงหนงนน ผช าระบญช

จะตองยนรายงานการช าระบญช ภายใน 14 วน นบแตวนครบก าหนด 3 เดอน

ประเภทของการจดทะเบยน (ค าแนะน าและตวอยางการจดทะเบยน)

1. จดทะเบยนหนงสอบรคณหสนธ

2. แกไขเพมเตมหนงสอบรคณหสนธกอนจดตงบรษทจ ากด

3. จดตงบรษทจ ากด

4. จดตงบรษทจ ากดภายในวนเดยว

5. แกไขกรรมการ และ/หรอ อ านาจกรรมการ

6. เพมทนบรษทจ ากด

7. แกไขเพมเตมชอและตราส าคญ

8. แกไขเพมเตมวตถประสงค

9. แกไขเพมเตมส านกงานของบรษทจ ากด

9.1 ยายภายในจงหวดเดยวกน

9.2 ยายขามจงหวด

10. แกไขเพมเตมขอบงคบของบรษทจ ากด

11. ลดทนบรษท

11.1 มตพเศษใหลดทน

11.2 ลดทนและแกไขหนงสอบรคณหสนธขอ 5 (ทน)

12. แกไขเพมเตมตราส าคญ

13. ควบบรษทจ ากด

13.1 มตพเศษใหควบบรษท

13.2 ควบบรษท

14. เลกบรษทจ ากด

15. แกไขเปลยนแปลงตวผช าระบญช

16. เสรจการช าระบญช

2.5 หางหนสวน คออะไร?

หางหนสวน นนคอ การทคนสองคนขนไปตกลงเขากนเพอท ากจการรวมกนดวยประสงคจะแบงปนก าไร

อนจะพงไดในกจการทท านน ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยก าหนดวาตองมอยางนอย๒คน ส าหรบการ

จดตงหางหนสวน โดยปกตแลว หนสวนทกคนจะตองรวมกนรบผดอยางไมจ ากดจ านวนตอหางหนสวน

ในขณะทหางหนสวนสามญจดทะเบยนนนเปนนตบคคลและตองจดทะเบยนตอกระทรวงพาณชย หาง

หนสวนสามญซงไมไดจดทะเบยนนนไมใชนตบคคลและเกดไดโดยไมตองมการจดทะเบยนอยางชดแจง

หางหนสวนสามญจะถกควบคมโดยสญญาหางหนสวน ผใดตองการทจะเปนหนสวนตองไดรบความ

ยนยอมจากหนสวนรายอนดวย

ในขณะทหางหนสวนทไมจดทะเบยนไมถอเปนนตบคคล หางหนสวนสามญจดทะเบยนและหางหนสวน

จ ากดนนเปนนตบคคล ความแตกตางทชดเจนระหวาง หางหนสวนสามญ จดทะเบยนและ หางหนสวน

จ ากด คอ ความรบผดของหนสวนใน หางหนสวนจ ากด นนจะจ ากดเฉพาะเทาทตนมสทธ

หางหนสวนสามญ

ในหางหนสวนสามญนน หนสวนทกคนตองรวมกบรบผดในหนทกอขนอยางไมจ ากดจ านวน รวมกน

หมายถง หนสวนแตละคนตองรบผดในการกระท าของหนสวนคนอนดวย ทงหมด หมายถง หนสวนนน

ตองรบผดอยางไมจ ากดจ านวนในหนหรอการกระท าใดๆของหนสวนรวมกน รวมถงทรพยสนสวนตวของ

หนสวนกตองน ามารวมดวย ส าหรบหางหนสวนทกประเภท ตองมหนสวนอยางนอย 2 คนจงจะสามารถตง

หางขนมาได การทผใดจะเขามาเปนหนสวนในหางหนสวนสามญไดนนตองไดรบความยนยอมจาก

หนสวนทกคนในหางหนสวน ความแตกตางระหวางหางหนสวนสามญไมจดทะเบยนซงไมใชนตบคคลนน

การเสยภาษจะเสยภาษเปนรายบคคล และหางหนสวนสามญจดทะเบยนซงไดมการจดทะเบยนกบกรม

พฒนาธรกจการคา จะมสถานะเปนนตบคคลซงตองเสยภาษเงนไดนตบคคลตามกฎหมาย ทกลาวมาขางตน

นน หางหนสวนสามญจดทะเบยนนนตองจดทะเบยนกบกรมพฒนาธรกจการคา หนสวนผจดการจะเปน

ผรบผดชอบเกยวกบการจดทะเบยน และการจดทะเบยนนนจะตองจดทะเบยนในจงหวดทส านกงานใหญ

นนจะตงอย คาธรรมเนยมในการจดตงอยในอตรา 1,000 บาทตอทนจดทะเบยนทกๆ 100,000 บาท โดยม

อตราขนต า 1,000 บาท และอตราขนสงคอ 5,000 บาท

ซอขายทดนมรดก

ซอทดนซงเปนมรดก ทยงมไดแบงแยกทางทะเบยนจากทายาทโดยธรรม ผมสทธไดรบมรดก

เฉพาะในสวนของผขายพงจะไดรบ โดยท าสญญาจะซอจะขาย (ท ากนเอง) แตเจามรดกไดถงแกกรรมไป

กอนหนาทท าสญญาแลว ซงในหนงสอสญญาไดระบไววาจะใหลงชอเปนชอผซอได เมอท าการรงวด

แบงแยกทางทะเบยนแบงมรดก อยากทราบวา สญญาดงกลาวน มผลอยางไร บงคบใชไดหรอไม

สญญาจะซอขายทดนมรดกเฉพาะสวนของผขายซงเปนทายาทกบทานภายหลงเจามรดกตายแลว โดยม

ขอตกลงจะสงมอบทดนกนเมอมการรงวดแบงแยกทางทะเบยนทดนมรดกกนระหวางทายาทแลว อนเปน

การสงมอบทดนกนในภายหลง พฤตการณแสดงใหเหนเจตนาของคสญญาวาจะไปจดทะเบยนโอนทดนตอ

พนกงานเจาหนาท จงเปนสญญาจะซอจะขายตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง มผลผกพนใชบงคบกนได

ระหวางคสญญาในฐานะเปนบคคลสทธ

2.6 ธรกจอสงหารมทรพยใหเชา

เปนธรกจทนาสนใจเหมอนกน คอการเกงก าไรในตว ซอมาใหราคาคมคา โดยอาศยเงนทไดจากคาเชาไปจายเงนคางวดทตองผอนธนาคาร โดยเมอวนเวลาผานไป มจงหวะขายอสงหานน ถาตาถงกจะไดก าไรสวนตางอกดวย โดยสวนมากจากสถตทวไปมกจะอยท 5-15% ตอปทเดยว

ถาทนไมหนากแนะน าใหซอ,ผอนบาน ทาวนเฮาส, บานแฝด ถาทนหนากเลนพวกบานเดยว หรอโกดงไปเลยกด

สวนจะเปนอสงหารมทรพยมอหนงหรอมอสองนนแนะน าใหเปนมอสองจะดกวาเนองจากราคาบานมอสองจะหาจบแบบราคาไมแพงพอจะหาไดบาง แตบานมอหนงนนจะตองไปซอในราคาตลาด และทส าคญทงหมดทงปวง ตองใหคาเชานนสงกวาคางวดทตองผอนกบธนาคาร

เทคนคการหาอสงหาดๆ - ทางอนเตอรเนท เปนชองทางทสะดวกทสด โดยเขาเวบดงๆในไทย มหลายเวบ แถมเลอกไดหลายรปแบบทงท าเล ชวงราคา สงอ านวยความสะดวกทจ าเปน - ขบรถไปในบรเวณทนาสนใจ วธนจะดบหนอยแตเคยใชไดผลมาแลว คอเรารวาบรเวณนนจะตองเจรญในอนาคต เรากลงพนทไปดอสงหาแถวนนเลยวา ทไหนนาสนใจในราคาไมแพง - บานจากธนาคาร และนายหนา บานจากทรพยสนธนาคารนน มกจะเปนราคาใกลเคยงราคาตลาด เพราะถกกลนกรองมาเรยบรอยแลว ซงหากลดราคาลงมากจะไมมาก และกหายากมากกรณทอสงหานนราคาถกจรงๆ ซงการซอบานจากบรษทนายหนากมกจะเปนลกษณะเดยวกน

ปญหาของธรกจแบบน - ผเชา เรองนส าคญจ าเปนตองเลอกผเชาใหด ไมงนอาจถกเบยวเงนไมจายคาเชา แตจะอยยาว จะใหยายออกกล าบาก อาจแกปญหาดวยการใหวางมดจ าสงหนอย และเวลาเลอกอสงหา อยาเลอกอสงหาทมสภาพแวดลอมทไมด - หากเลอกจะซออสงหารมทรพยจากกรมบงคบคด หรอธนาคาร อยาเลอกอสงหาทมคนอาศยอย เนองจากจะตดปญหาการขบไลทยากล าบาก - ตองมเวลาดแลอสงหาทเราซอมาปลอยเชา สงทตองเจอแนๆคอปญหาจกจกตางๆ เชนอปกรณตางๆเสยหาย โดยเฉพาะกรณเสยหายหนกๆน ตองมการเจรจากนเยอะทเดยว