AISILIA HANESIA

3211208008

DOSEN PEMBIMBING

Ir. Purwanita Setijanti, M.Sc., Ph.D

Christiono Utomo, S.T., M.T., Ph.D

PENGUJI

Dr. Ing. Ir. Bambang Soemardiono

Ir. Erwin Sudarma, MT

PENGEMBANGAN JENIS REAL ESTATE

DI KAWASAN LINGKAR TIMUR SIDOARJO

DITINJAU DARI ASPEK PASAR

PROGRAM MAGISTER

BIDANG KEAHLIAN PERENCANAAN REAL ESTATE

JURUSAN ARSITEKTUR

LATAR BELAKANG

Kawasan Lingkar Timur Sidoarjo merupakankawasan yang dipersiapkan pemerintah

Kabupaten Sidoarjo untuk dikembangkanmenjadi kawasan CBD (Central Business District)

dengan peruntukan lahan campuran (mixed use).

Produk real estate yang akan dibangun di lokasitersebut harus sesuai dengan panduan

rancangan kawasan sekaligus mampumemenuhi kebutuhan dan kondisi pasar

Kawasan Lingkar Timur

PETA KAWASAN

LATAR BELAKANG

Ijin lokasi mendekati 100 %

lahan yang disiapkan

50 % dari lahan yang

disiapakan

5 % dari 420, 9 HaPergudangan

Ijin lokasi mendekati 100% dari

lahan yang disiapakan

50 % dari lahan yang

disiapkan

20 % dari 420, 9 HaIndustri

Belum ada yang mengajukan

ijin lokasi

0% dari lahan yang

disiapkan

15 % dari 420, 9 HaKomersial

Ijin lokasi mendekati 80% dari

lahan yang disiapkan

20 % dari lahan yang

disiapkan

60 % dari 420, 9 HaPerumahan

KeteranganLuas Lahan TerbangunLuas Lahan Yang

DipersiapkanPeruntukan

Perumahan yang menjadi

peruntukan terbesar cenderung

lamban pembangunannya,

sedangkan peruntukan industri

yang hanya 20% dari seluruh

total lahan malah berkembang

Adanya kecenderungan

pergeseran pembangunan

Sumber : wawancara dengan badan Perijinan dan Pelayanan Terpadu serta Badan Perencanaan Pembangunan

kabupaten Sidoarjo

Perbandingan Jumlah Lahan yang disiapkan dengan Luas Terbangun

LATAR BELAKANG

Pertanyaan Penelitian :

Jenis real estate apa yang sesuai

dikembangkan di kawasan Lingkar Timur

Sidoarjo apabila ditinjau dari kondisi

pasar??

Tujuan Penelitian :

Mengetahui Jenis real estate yang sesuai

dikembangkan di kawasan Lingkar Timur

Sidoarjo apabila ditinjau dari kondisi

pasar

Peruntukan yang

disusun pada tata

ruang kawasan

Aspek Pasar yang

mempengaruhi

KAWASAN LINGKAR

TIMUR SIDOARJO

Kecenderungan

Pergeseran

pembangunan

Jenis Real Estate

yang sesuai

dikembangkan

PUSTAKA DAN TEORI

ASPEK PASAR DALAM PENGEMBANGAN

REAL ESTATE

REAL ESTATE

tanah dan segala perbaikan yang dilakukan

diatasnya, serta hak untuk menggunakannya.

apapun yang dibangun dengan maksud menjadi

permanen dan menjadi bagian dari tanah itu

a) Residential

b) Komersial

c) Industri

d) Agrikultural

e) Special purpose

Tujuan Analisis Pasar dalam Pengembangan Real Estate :

a) Menentukan besarnya pasar

b) Mendukung analisa kelayakan

c) Menetukan strategi pemasaran

d) Mengkomunikasikan temuan pada pemangku

kepentingan

e) Mendapatkan hak

f) Sebagai latar belakang dalam proses pinjaman

Analisis pasar merupakan studi

terhadap pasar tertentu yang

dituju, dalam hal ini adalah

konsumen

PUSTAKA DAN TEORI

ASPEK PASAR DALAM PENGEMBANGAN

DI SEKTOR LAIN

Rencana komprehensif : rencana pembangunan kota berorientasi masyarakat,

memperhitungkan aspek sosial, ekonomi, politik. mempunyai pandangan jauh

ke depan, megantisiapsi kebutuhan-kebutuhan dan keinginan masyarakat

(Galion dan Eisner : 1997)

analisis pasar digunakan sebagai strategi dalam meningkatkan pembangunan

ekonomi regional kawasn industri

Studi kelayakan pasar atau Marketing Feasibility Study (MFS) untuk

memberikan arahan program perencanaan pengembangan pariwisata dan

memberi gambaran tentang tindakan dalam pemasaran pariwisata

PUSTAKA DAN TEORI

Permintaan pasar tehadap jenis

properti saat ini di sekitar lokasi

Ketersediaan properti

Perubahan permintaan pasar

terhadap jenis properti

Pertumbuhan jenis properti

Capturing market

Perang harga jual/sewa properti

di sekitar lokasi saat ini

Perang harga jual/sewa properti

di sekitar lokasi dalam 10 tahun

mendatang.

Kepuasan konsumen

Promosi

Kondisi pasar properti, trend dan

proyeksinya (demand)

Pertumbuhan

penduduk/populasi

Jumlah ketersediaan properti

(supply)

Nilai / harga

Tingkat kompetisi

Firmansyah (2006) Darmawan (2008)

Permintaan pasar saat ini

(demand)

Jumlah produk yang telah

dibangun (supply)

Persaingan harga jual / harga

sewa

Potensi pertumbuhan dari

masing-masing jenis real

estate.

Tingkat kompetisi dengan

developer atau investor lain

Variabel Penelitian

METODE PENELITIAN

Menentukan

Variabel Penelitian /

Kriteria Pemilihan

(melalui Studi literatur)

Menyusun Hirarki

Pemilihan

Penilaian Kriteria

Pemilihan

Penialain

Terhadap Jenis

real estate

Tahapan Pengumpulan Data :

Dst..

Potensi

pertumbuhan

Permintaan

pasar

Persaingan harga

jual

Permintaan

Pasar

Jumlah Produk di

lapangan

Permintaan

Pasar

98765432123456789Faktor B

Penilaian Tingkat Kepentingan (prioritas)Faktor A

a. Permintaan pasar saat ini(demand)

b. Jumlah produk yang telah

dibangun (supply)

c. Persaingan harga jual / harga

sewa

d. Potensi pertumbuhan dari

masing-masing jenis real estate.

e. Tingkat kompetisi dengan

developer atau investor lain

BOBOT

Tingkat

Kompetisi

Potensi

Pengembangan

Harga

Penawaran

Permintaan

Skala 1 -9Skala 1 - 9Skala 1 - 9Skala 1 - 9

Bangunan

Pergudangan

Bangunan

Industri

Bangunan

KomersialPerumahan

Jenis Real estate (Sesuai dengan arahan RTBL)

Variabel

'seberapa kuat suatu variabel memiliki atau berkontribusi, mendominasi,

mempengaruhi, memenuhi, atau menguntungkan dibanding dengan variabel

lain yang sedang dibandingkan?'

Dilakukan oleh responden

METODE PENELITIAN

Kriteria Responden

PenelitianResponden Peranan

Pihak yang berperan

dalam penyusunan

rencana

pengambangan

wilayah

Pihak yang

mengetahui potensi

Sidoarjo

Pelaku

pengembangan real

estate

Dinas PU Cipta Karya

(Bidang Perencanaan

dan Tata Ruang)

Bappekab (Bidang

Pemukiman & Prasarana

Wilayah)

Menyusun program dan petunjuk teknis bidang

perencanaan dan pemanfaatan ruang

Turut serta meyusun produk perencanaan kota

Menyusun rencana program serta petunjuk

teknik perencanaan bidang permukiman dan

prasarana wilayah

Menganalisa dan memverifiaksi usulan program

dari PU Cipta Karya bidang tata ruang

Turut serta meyusun produk perencanaan kota

Badan Pelayanan

Perijinan Terpadu

(BPPT)

Melaksanakan pelayanan administrasi di bidang

perijinan

Turut serta mempromosikan potensi Sidoarjo

guna menarik investor

Pengembang / Rei

Komisariat Sidoarjo

organisasi) para pengembang yang bertindak

sebagai pelaku dalam pengembangan suatu

kawasanTahapan Penelitian

METODE PENELITIAN

Memilih Jenis Real Estate

yang Sesuai

Permintaan Penawaran Harga Jual/Sewa Potensi Pengembangan Tingkat Kompetisi

Perumahan

Komersil

Industri

Gudang

Perumahan

Komersil

Industri

Gudang

Perumahan

Komersil

Industri

Gudang

Perumahan

Komersil

Industri

Gudang

Perumahan

Komersil

Industri

Gudang

Menggunakan

metode AHP

(perhitungan

pembandingan

berpasang)

Level 1

Tujuan

Level 2:

Kriteria

Pemilihan

Level 3 :

AlternatifMenggunakan

metode WSM

Tahapan Penelitian

ANALISIS

PENILAIAN ASPEK PASAR

Masing-Masing Responden

22

38

20

9

2117

20

3

1519

16

2429

14

32

50

13 12 12 14

0

10

20

30

40

50

60

BAPPEKAB PU Cipta Karya BADAN PERIJINAN REI Sidoarjo

PE

NIL

AIA

N (

%)

PERMINTAAN PENAWARAN PERSAINGAN HARGA POTENSI PERTUMBUHAN TINGKAT KOMPETISI

Proses perhitungan pembandingan berpasang telah dilakukan pada data di tiap-tiap

responden. Uji rasio konsistensi telah dilakukan terhadap nilai pembandingan berpasang

dari masing-masing responden. Keseluruhan nilai dalam pembandingan berpasang

dinyatakan konsisten.

penilaian yang diberikan masing-masing responden terhadap aspek pasar mana yang

mendominasi berbeda satu dengan yang lain

penilaian

ANALISIS R1

Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan

Penilaian Responden Bappekab

4,88

3,17

6,667,01

1

Perumahan Komersial Industri Gudang

Responden menganggap ketersediaan lahan, sarana fisik dan

kebijakan di kawasan lingkar timur telah memadai, hal ini dibuktikan

dengan banyaknya pihak yang berminat mengembangkan lokasi

tersebut.

Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan

Penilaian Responden Dinas PU Cipta Karya

3,24

1,14

4,24

3,69

1

Perumahan Komersial Industri Pergudangan

ANALISIS R2

Secara umum, R2 menganggap bangunan industri dan pabrik paling sesuai dikembangkan di kawasan

tersebut karena pembangunannya tidak serumit pengembangan perumahan. Selain itu pihak yang

membangun pabrik tidak menghadapi persaingan ketat dalam mencari konsumen selayaknya

pengembang perumahan

Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan

Penilaian Responden BPPT

3,24

1,52

4,8

4,12

1

Perumahan Komersial Industri Gudang

ANALISIS R3

Berdasarkan wawancara dengan Responden 3, diketahui bahwa secara umum,

pengajuan ijin untuk kawasan lingkar timur didominasi oleh investor yang hendak

membangun industri, pergudangan atau industri dan pergudangan.

Untuk pengajuan perumahan tidak sebanyak pengajuan ijin industri. Bangunan

komersial, seperti ruko, pusat perbelanjaan, kantor, dll, belum terlihat

pengembangannya

Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan

Penilaian Responden REI Sidoarjo

4,5

2,74

6,67

7,94

1

Perumahan Komersial Industri Pergudangan

ANALISIS R4

Secara umum, responden melihat permintaan akan bangunan pergudangan lebih tinggi

daripada permintaan akan bangunan perindustrian. Responden menganggap Lingkar Timur

memiliki potensi yang baik dari segi ketersediaan lahan dan ketersediaan jalan raya, listrik

dan adanya rencana pemerintah dalam memperlebar koridor jalan Lingkar Timur.

5,695,59252,14253,965NILAI RATA-RATA

7,946,672,744,5R4

4,124,81,523,24R3

3,694,241,143,24R2

7,016,663,174,88R1

PergudanganIndustriKomersialPerumahan

Hasil PerhitunganResponden

ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH

Seluruh hasil perhitungan penentuan jenis real estate yang sesuai dikembangkan dari

masing-masing responden dijumlahkan kemudian dihitung nilai rata-ratanya. Berdasarkan

perhitungan nilai rata-rata ini ini, didapatkan hasil jenis real estate yang sesuai

dikembangkan yaitu pergudangan.

Peruntukan bangunan pergudangan di kawasan Lingkar Timur hanya 5% dari

keseluruhan lahan yang disiapkan. Hal ini membawa pada sebuah penyataan bahwa ada

ketidaksesuaian antara jumlah lahan yang disiapkan untuk pengembangan

pergudangan dengan kondisi pasar di lapangan.

ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH

Potensi pergudangan di kawasan Lingkar Timur memang cukup baik. Para pengembang dan

investor lebih memilih untuk menjadikan kawasan Lingkar Timur sebagai tempat

pengembangan pabriknya, pergudangan serta tempat penyimpanan barang lainnya

Permintaan yang tinggi

Akses yang baik (menuju kota besar, pelabuhan, bandara, dan kota lain)

Adanya rencana pelebaran jalan

ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH

Perumahan Di Lingkar Timur Kab.

Buduran antara lain

Permata Siwalan Indah

Sidoarjo Regency

Citra Gading Fajar

Taman Hedona Regency

Surya Residence

Beberapa hambatan pengembangan perumahan di Lingkar Timur:

adanya ketakutan dari masyarakat akan dampak dari semburan lumpur

Kondisi tanah yang kurang mendukung (butuh pengurukan)

Banjir

Hal ini didukung oleh pernyataan Krenayana Yahya, Pengamat dari

ITS Enciety Business Consult yang ditulis di harian Radar Surabaya,

29 Mei 2012

Para petinggi Sidoarjo hendaknya membuka diri terhadap

usulan atau saran dari pihak luar, khususnya terhadap

pengembangan industri properti di Sidoarjo. Pasalnya, Rencana

Tata Ruang Wilayah (RTRW) Sidoarjo sudah tidak sesuai lagi

dengan kebutuhan pasar. Kalau ingin berkembang, harus ditata

ulang.

ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH

Terkait dengan tata guna yang telah dirumuskan oleh pemerintah, dirasa sulit untuk

merubah jumlah persentase peruntukan bangunan gudang di Lingkar Timur ini.

Faktor Aspek Pasar

Penilaian Responden Bappekab

Penawaran

21%

Permintaan

22%

Persaingan Harga

15%

Potensi

pertumbuhan

29%

Tingkat kompetisi

13%

PERBEDAAN DALAM PENILAIAN KRITERIA PEMILIHAN

Badan yang melakukan penyusunan dan pelaksanaan

kebijakan daerah di bidang perencanaan

pembangunan daerah.

Bidang perekonomian dan sumber daya alam

Bidang pemerintahan dan aparatur

Bidang kesejahteraan rakyat dan kemasyarakatan

Bidang pemukiman dan prasarana wilayah

Bidang penelitian dan pengembangan

Bidang statistik dan pelaporan.

Badan Perencana Pembangunan

Kabupaten Sidoarjo (Bappekab)

Slide 12

Faktor Aspek Pasar

Penilaian Responden Dinas PU Cipta Karya

Permintaan

38%

Penawaran

17%

Persaingan Harga

19%

Potensi

pertumbuhan

14%

Tingkat kompetisi

12%

PERBEDAAN DALAM PENILAIAN KRITERIA PEMILIHAN

Dinas PU Cipta Karya

Kabupaten Sidoarjo (Bappekab) Bidang tata bangunan

Bidang pengawasan bangunan

Bidang tata ruang

Bidang penyehatan lingkungan

permukiman dan perumahan

Bidang pemadam kebakaran

kewenangan Dinas PU Cipta Karya

hanya terbatas pada perencanaan tata

ruang dan tata bangunan saja, bukan

keseluruhan seperti Bappekab

Faktor Aspek Pasar

Penilaian Responden REI Sidoarjo

9%

3%

24%

14%

50%

Permintaan

Penawaran

Persaingan Harga

Potensi pertumbuhan

Tingkat kompetisi

PERBEDAAN DALAM PENILAIAN KRITERIA PEMILIHAN

Badan Perijinan dan Pelayanan Terpadu

mengetahui bagaimana potensi di

Sidoarjo dan pihak-pihak yang mana yang

berminat untuk berinvestasi di Sidoarjo

Badan Pelayanan Perijinan Terpadu

(BPPT)

Faktor Aspek Pasar

Penilaian Responden BPPT

Permintaan

20%

Penawaran

20%Persaingan Harga

16%

Potensi

pertumbuhan

32%

Tingkat kompetisi

12%

REI Komisariat Sidoarjo

Sebagai pengembang dan ketua asosiasi

pengembang, responden cenderung

menekankan pada potensi pertumbuhan

karena dengan melihat potensi

pertumbuhan di masa depan, developer

atau produsen dapat menentukan

strategi pengembangan produknya.

Berdasarkan hasil studi yang di lakukan, diperoleh hasil mengenai jenis real

estate yang sesuai dikembangkan di kawasan Lingkar Timur berdasarkan

aspek pasarnya yaitu pergudangan.

Terkait dengan peruntukan lahan di kawasan tersebut, hasil analisis

menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara persentase jumlah lahan yang

disiapkan dengan kondisi pasar di lapangan. Pergudangan yang dinilai paling

sesuai untuk dikembangkan di kawasan tersebut hanya diberi kapasitas 5%

dari keseluruhan luas lahan

Aspek pasar memang mempengaruhi perkembangan di Lingkar Timur, namun

disamping aspek pasar ada aspek-aspek lain yang turut memberi pengaruh.

SIMPULAN

DAFTAR PUSTAKA

Adiasasmita, Raharjo (2010) Pembangunan Kawasan dan Tata Ruang Graha Ilmu: Yogyakarta

Albayrak, Esra (2004) Using Analytic Hierarchy Process (AHP) to Improve Human Performance: An Application of

Multiple Criteria Decision Making Problem Journal of Intelligent Manufacturing Vol 15, hlm 491-503

Beaumont, J.R (1989) An Overview of Market Analysis: Who? What? Where? Why? International Journal of

Information Management, No.9, page 51-62

Bryson, John M. (2004) What to Do When Stakeholders Matters: Stakeholders Identification and Analysis Techniques

Rutledge Public Management Journal, Volume 6 Issue 1, page 21-53

Chun, Chang Lin dan Wei Chin Wang, Wen Der Yu (2008) Improving AHP for Construction With An Adaptive AHP

Approach Journal Automation in Construction Volume 17, Issue 2, Pages 180-187

Darmawan, Budhi (2008) Identifikasi faktor-faktor kelayakan yang penting untuk dipertimbangkan dalam investasi

real estate dengan menggunakan analytic hierarchy process (AHP) Tesis Magister. Universitas Indonesia: Depok

Dinas Perijinan dan Penanaman Modal Kabupaten Sidoarjo (2006) Kawasan Jalan Lingkar Timur Sidoarjo

http://perijinan.sidoarjokab.go.id/PotensiKecamatan/Buduran/LingkarTimur/LingkarTimur.htm diunduh tanggal

6 Oktober 2011 pukul 20.13 BBWI

Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya (2011) Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Mixed Use wilayah

Timur Sidoarjo

Firmansyah, Bayu Aditya, Alin Veronika dan Bambang Trigunarsyah (2006), Risk Analysis in Feasibility Study of Building

Construction Project, Case Study: PT Perusahaaan Gas Negara Indonesia, Proceeding of The tenth East Asia-

pacific Conference on Structural Engineering and Constraction, Asian Institute of Technology: Bangkok

TERIMA KASIH