Tanah Perkotaan dan Pasar Real Estate

Disusun oleh:1. Muhammad Irsyadi Firdaus3512 100 0152. S. Intan Ary Prayogi 3512 100 035

VillaRumah Mewah

Apartemen Tanah

Real Estate Menurut DiPasqualle dan Wheaton (1996), mendefinisikan real estate

sebagai bangunan-bangunan, tanah-tanah dimana diatasnya/ dibawahnya bangunan-bangunan didirikan, termasuk semua tanah kosong.

Menurut Appraisal Institute (1999), mendefinisikan real estate sebagai tanah secara fisik dan perlengkapan-perlengkapan (termasuk konstruksi atau bangunan) yang melekat pada tanah tersebut, termasuk pepohonan dan mineral.

Properti didefinisikan oleh Appraisal Institute (1999) sebagai semua pendapatan, manfaat-manfaat dan hak-hak yang melekat pada pemilikan atas real estate secara fisik

Tanah adalah bidang tanah secara fisik, termasuk tanah kosong, sebagai bagian tidak terpisahkan dari real estate atau properti.

Definisi

Pasar Real Estate Menurut Appraisal Institute (1999), mendefinisikan pasar real

estate sebagai interaksi para pelaku yang memperjualbelikan hak-hak kepemilikan/ penguasaan properti demi asset lainnya seperti halnya uang.

Pasar-pasar real estate yang lebih spesifik ditentukan oleh: tipe properti Lokasi Potensi dalam menhasilkan pendapatan Tipikal karakteristik investor Tipikal karakteristik penyewa Atribut-atribut lainnya yang dapat dikenali melalui tindakan/ perilaku sukarela

para pelaku jual-beli properti.

Pasar Real Estate: dua muka Pasar Properti

adalah pasar real estate dengan penekanan tujuannya pada penggunaan atau pemanfaatan real estate bagi si penyewa atau pengguna.

Tujuannya: menentukan suatu tingkat nilai sewa pada keadaan permintaan terhadap guna ruang sama dengan penawaran ruang.

Pasar Asset adalah pasar real estate dengan

penekanan tujuannya pada kepemilikan real estate sebagai asset atau investasi, yang tentu saja harus menghasilkan arus pendapatan untuk pemiliknya.

Pasar Tanah adalah suatu pasar yang lebih ditujukan untuk jual – beli

bidang – bidang tanah untuk maksud kepemilikan atas tanah berikut hak – hak lainnya yang melekat pada hak kepemilikan tanah tersebut.

Pasar Asset Kaitan antara pasar real estate sebagai asset dan pasar real estate

sebagai properti terjadi pada dua titik pertemuan, yaitu:1. Tingkat sewa ditentukan dalam pasar properti adalah hal

paling penting untuk menentukan permintaan terhadap real estate sebagai asset (kekayaan atau investasi).

2. Memalui sektor konstruksi atau sektor pembangunan.

Pasar Properti Real Estate sebagai “Aset”

Menentukan permintaan

Perubahan Nilai Sewa

Perubahan Harga Kepemilikan Aset

Maka

Pasar Asset : Konstruksi

Satuan harga aset dan nilai sewa asset adalah rupiah per meter persegi. Ideal :

“Harga Asset yang ditawarkan mendekati biaya konstruksi”

Luas Konstruksi (m2)

Harga (Rp)P = f(C)

f(C) = Biaya PembangunanP = Harga Aset

Kuantitas Konstruksi Meningkat = Unprofitable

Kuantitas Konstruksi Menurun = Ekses Profit

Pasar Asset Penilaian

Secara umum, terdapat empat pertimbangan yang membentuk tingkat kapitalisasi (i), yaitu: Tingkat suku bunga jangka panjang dalam perekonomian. Ekspektasi terhadap pertumbuhan nilai sewa. Resika yang berkenaan dengan aliran pendapatan dari penyewaan. Perlakuan sistem perpajakan atas asset real estate.

Rent atau Nilai Sewa (Rp)

Harga (Rp)i = R/P atau P =

R/iP = Harga AsetI = Tingkat kapitalitas atau suku bunga modalR = Nilai Sewa

Penaksiran yang diperluas Penaksir atau Penilai

hanya bisa menyimpulkan mengenai nilai atau harga pasar yang wajar atau pantas bagi klien kita dengan disertai alasan-alasan ilmiah dan penjelasan – penjelasan situasi dan kondisi pasar real estate berdasarkan prinsip-prinsip ekonomi dan wawasan lain (konstruksi, akuntansi, statistika, geografi, sosiologi).

Penaksir Real Estate bukan hanya bertugas menaksirkan akan tetapi sampai kepada penilaian, yang hasilnya harus mampu kita pertahankan dan kita jelaskan secara rinci namun mudah dimengerti oleh klien.

Nilai Pasarsecara sederhananya memang hanyalah nilai kontan yang

ditransaksikan di pasar. Faktor eksternal pasar dimana pasar sama

sekali tidak berdaya untuk mempengaruhi faktor eksternal tersebut. Anatara lain:• Siklus bisnis• Inflasi• Kurs• Suku bunga• Kebijakan perpajakan dan pertanahan

pemerintah.• Indikator-indikator ekonomi nasional

lainnya

Siklus Bisnis Real Estate: Boom versus Collapse Secara umum pertumbuhan dan perkembangan permintaan dalam pasar

properti biasanya amat dipengaruhi oleh beberapa faktor fundamental ekonomi berikut:

Tingkat kecepatan pertumbuhan ekonomi secara nasional.

Permintaan yang besar terhadap perkantoran-perkantoran modern.

Perluasan dan perkembangan industry – industry jasa.

Kebijakan pemerintah yang pro pembangunan properti.

Perluasan kredit konsumsi. Pasar properti dalam keadaan booming pada dasarnya adalah

pasar properti yang sisi permintaannya sudah berada pada puncak yang paling menguntungkan baik pagi konsumen maupun bagi produsen properti.

Terdapat faktor penyebab lain yang cukup berarti sebagai pemicu kejatuhan (collapse) pasar properti, yaitu antara lain:

Jatuhnya pertumbuhan ekonomi nasional. Banyak pemain baru kedalam industri properti yang kurang

menyadari bahwa perilaku produksi mereka lebih digerakkan oleh pendekatan penawaran.

Ekspansi kredit konsumsi atau kredit konstruksi yang kurang disadari oleh perbankan atau lembaga kredit non bank bahwa merekapun lebih digerakkan oleh pendekatan penawaran pasar properti

Semakin melemahnya industri jasa. Sifat penting dari real estate adalah keberadaannya

yang tidak bisa dipindah-pindahkan dan dapat dilihat alias kasat mata.

Terimakasih…