Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

Microsoft Word - andy_tanjung-skripsi-fakultas_teknik-naskah_ringkas-2014.docxAndy Tanjung1, Teguh Utomo Atmoko2
Departemen Arsitektur Universitas Indonesia, Depok 16242, Indonesia
[email protected], [email protected]
Abstrak Tidak dapat dipungkiri lagi bahwa bisnis rumah kost sangat berkembang khususnya di kota-kota besar. Arsitektur dalam konteks ini mengambil peran bukan hanya sekedar merancang bangunan yang ideal untuk manusia sebagai tempat tinggal, tapi juga agar dapat memberikan keuntungan yang maksimal dari perancangannya. Rumah kost sekarang bukanlah sebuah rumah kost yang dahulunya adalah sebagai sebuah pondokan bagi kerabat untuk tinggal dengan membayar di rumah kerabat lainnya, tapi sudah merupakan bagian dari bisnis real estate. Rumah kost sudah merupakan sebuah unit hunian multi-family yang dioperasikan baik secara profesional ataupun tidak yang disewakan secara bulanan. Kata Kunci: Rumah Kost, Bisnis Properti, Real Estate, Pembangunan Real Estate
Boarding House as Real Estate’s Business Property
Abstract

Semakin banyaknya unit perkantoran dan sekolah atau universitas dan juga pendatang
dari berbagai kota atau negara mengakibatkan munculnya banyak tempat tinggal sementara
untuk orang yang membutuhkan. Tempat tinggal sementara ini dapat berupa berbagai jenis
tempat seperti apartemen, rumah kontrakan, rumah kost, dsb, dan yang akan dibahas secara
lebih rinci pada tulisan ini adalah mengenai rumah kost sebagai sebuah unit hunian sewa yang
disewakan secara bulanan dengan bentuknya yang seperti kamar dalam sebuah unit hunian
dimana unit hunian ini biasanya disewa oleh mahasiswa, individual, dan pasangan yang
belum memiliki anak.

Bisnis rumah kost, terutama di Indonesia terus berkembang dan sampai sekarang ini
telah muncul semakin banyak variasi rumah kost dengan berbagai fasilitas yang ada. Rumah
kost ini bervariasi dari ada tidaknya kamar mandi di dalam kamar, ada tidaknya perabot di
dalam kamar, ada tidaknya pendingin ruangan (air conditioner) di dalam kamar, dan lain
sebagainya yang mempengaruhi kualitas dan harga sewa rumah kost tersebut. Berbagai
variasi ini direncanakan oleh pemilik kost untuk menarik berbagai kalangan calon penghuni
yang ada.
Bisnis rumah kost ini sendiri juga telah mengalami banyak perubahan dari rumah kost
yang dahulu. Rumah kost ini, khususnya di Indonesia awalnya merupakan rumah kost yang
memang secara umum untuk tempat bagi individu untuk menetap secara sementara, tapi
masih beserta keluarga inti yang tinggal dalam satu rumah yang sama. Namun, rumah kost
sekarang ini telah menajdi rumah kost yang memang dibuat khusus untuk usaha bisnis dari
awal ia dibangun oleh pemilik rumah kost tersebut. Hal ini juga akan dibahas lebih lanjut
dalam penulisan naskah ringkas ini.
Hal-hal yang akan diteliti lebih lanjut dalam tulisan ini meliputi baik mengenai
fenomena yang terjadi pada bisnis rumah kost ini, apa yang dimaksud dengan rumah kost itu
sendiri, fenomena apa saja yang ada terkait dengan rumah kost, bagaimana sebuah rumah kost
dalam kategori real estate, bagaimana sebuah rumah kost dapat dikatakan sebagai sebuah
properti real estate dan bagaimana saja tahapan yang dilalui oleh sebuah rumah kost dalam
pembangunannya.
a. Pengertian dan Asal Mula Kata ‘Rumah Kost’
Kata ‘kost’ sebenarnya adalah sebuah kata serapan dari frasa bahasa Belanda ‘in de
kost’ yang berarti makan di dalam, istilah yang kemudian diartikan seperti pengertian yang
telah dijabarkan di atas. Dari kata aslinya ‘in de kost’, menurut kamus bahasa belanda Van
Dale Groot Woordenboek XIV, kata ‘in de kost’ tersebut digunakan sekitar tahun 1201-1250.
Dalam pengertian rumah kost dalam kamus bahasa Belanda tersebut penggunaan rumah kost
dapat berarti dimana orang datang makan berserta akomodasi di dalamnya sudah memang
dpaat dikatakan sebagai sebuah bisnis lrumah kost dimana ada kata ‘penginapan’ dan
‘akomodasi’ di dalamnya yang dikenakan biaya. Ini berarti bahwa sejak 1201 ketika kata ‘in
de kost’ ini digunakan, rumah kost memang sudah dikenakan biaya bagi individu yang
Rumah kost…, Andy Tanjung, FT. UI, 2014

menggunakannya. Sedangkan kata rumah kost yang sudah diserap ke frasa bahasa Indonesia
memiliki beberapa pengertian dari beberapa sumber yang berbeda, berikut adalah beberapa
pengertian rumah kost:
1. Pengertian Rumah Kost menurut Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta :
“Rumah Kost adalah rumah yang penggunaannpya sebagian atau seluruhnya
dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya dengan jalan menerima
penghuni pemondokan minimal 1(satu) bulan dengan memungut uang
pemondokan.”
2. Pengertian Rumah Kost menurut Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17
tahun 2002: “Rumah Kost adalah usaha perorangan dengan mempergunakan
sebagian atau seluruh dari rumah tinggalnya untuk penginapan bagi setiap
orang dengan perhitungan pembayaran bulanan.”1
Pengertian Rumah Kost menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia: “Kost / Indekos
berarti tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan);
memondok: tetangga saya tidak menerima orang --, hanya menyewakan kamar”
Rumah kost pada masa sekarang di Indonesia sudah berupa sebuah usaha penyewaan
kamar sebagai tempat tinggal bagi manusia. Jika dilihat dari segi bahwa rumah kost itu adalah
sebuah usaha penyewaan dimana rumah kost merupakan suatu hunian yang disewakan pada
orang lain dan berarti bahwa orang lain yang menyewa unit rumah kost ini dapat dikatakan
memiliki hak sewa atas unit yang disewanya.
b. Unit Hunian
Rumah kost sebagai unit hunian bagi manusia tentunya disebut sebagai unit hunian
karena telah dapat menampung kegiatan-kegiatan yang diperlukan oleh manusia dalam
bertempat tinggal. Rumah kost juga merupakan tempat untuk orang luar untuk menetap
sementara untuk hidup di dalamnya, dan merupakan sebuah unit hunian, yang dapat dikatakan
sebagai unit perumahan atau housing.
Rumah kost sebagai sebuah unit hunian dapat dikategorikan menjadi dua jenis secara
garis besar menurut banyaknya penghuni dalam sebuah unit hunian tersebut, yaitu single-
family unit dan multi-family unit.
1 Republik Indonesia, Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17 tahun 2002 Tentang Perizinan Usaha Hotel dan Penginapan, Bab 1, Pasal 1.

Menurut glosarium dari Real Estate Terms: Ownership Residential Property Types,
produk-produk dari perumahan dapat dideskirpsikan dalam berbagai pengertian, ada yang
berorientasi pada marketing, dan lainnya. Pada dasarnya, ada jenis utama perumahan, yaitu
single-family unit dan multi-family unit. Single-family unit adalah sebuah unit hunian yang
individual, berdiri sendiri, tidak terikat dengan unit hunian lainnya, biasanya dibangun dalam
lahan yang lebih besar dari bangunan itu sendiri. Bangunan-bangunan yang berdekatan dan
saling berbagi dinding atau pembatas lainnya yang memiliki akses ke luar yang terpisah dan
tidak saling berbagi dalam hal plumbing atau heating equipment juga dapat dikategorikan
dalam single-family unit. Sedangkan, multi-family unit adalah sebuah bangunan yang didesain
untuk memberi tempat tinggal bagi beberapa unit keluarga dalam unit tempat tinggal yang
berbeda-beda (dapat berada dalam sebuah bangunan ataupun terpisah tapi berada dalam
sebuah lingkup lahan yang sama. Tipe yang paling umum adalah berupa bangunan apartemen
(dan lainnya sesuai tipologi yang ada sebelumnya). Keseluruhan bangunan ini dapat dimiliki
secara individual, kelompok, atau untuk kasus kondominium, oleh seseorang yang sudah
membeli unit tersebut. Tabel 1 Tipologi Rumah Kost
Tipe Hunian
Milik X X
Sewa X V (Sumber: Pribadi)
Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa sebuah rumah kost dapat dikatakan
sebagai sebuah unit hunian multi-family unit yang disewakan dengan catatan bahwa
penyewaan ini diberlakukan secara perbulan. Sistem penyewaan inilah yang membedakan
bisnis rumah kost dengan bisnis unit hunian lainnya, seperti apartemen atau rumah kontrakan
yang penyewaannya dibayar secara tahunan.
Ruang merupakan faktor yang penting dalam sebuah unit hunian. Kurangnya ruang
bagi tempat tinggal manusia dpat berakibat pada gaya hidup dasar seseorang, seperti
kurangnya ruang untuk menyimpan harta bendanya, kurangnya tempat untuk bersosialisasi,
dan padahal yang lebih ekstrim lagi adalah kurangnya ruang sehingga berdampak pada
kesehatan, edukasi, dan hubungan keluarga yang dialami oleh manusia yang hidup dalam unit
hunian tersebut. Melihat dampak-dampak yang ada ini, dapat dilihat bahwa memang ruang
merupakan faktor yang sangat penting. Kebutuhan ruang yang ada dalam suatu ruang untuk
hidup bergantung pada gaya hidup dasar dari manusia dan berapa jumlah orang yang hidup

dalam ruang tersebut. Hal ini diriset dan ditulis oleh Rebecca Roberts-Hughes dalam Case
For Space
“The amount of space needed in a home depends on basic lifestyle needs and the number
of people living there. People and their lifestyle change over time and homes need to be
able to change with them.” (Rebecca Roberts, 2011, Hal 4)
Kutipan tersebut menujukkan bahwa kebutuhan ruang bagi seorang manusia
bergantung pada aktivitas dasar manusia tersebut. Kegiatan dasar yang diperlukan manusia
untuk hidup dalam ruang tersebut meliputi aktivitas untuk tidur, makan, menyiapkan
makanan, sanitasi. Jadi, bila aktivitas dasar tersebut dipenuhi dalam suatu ruang, maka ruang
tersebut dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian.
Bila isu dari kebutuhan ruang tersebut dikaitkan dengan rumah kost sebagai sebuah unit
hunian, tentunya ada standar minimum yang berlaku di Indonesia untuk ukuran ruang tinggal
manusia, Menurut Menpera, Djan Faridz, dan tertulis pula dalam Pasar 22 ayat (3) UU Nomor
1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU PKP). Bunyi lengkap ayat
lantai rumah yang hendak diujikan konstitusionalnya oleh APERSI adalah: “Luas lantai
rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36 (tiga puluh enam) meter
persegi”. Ukuran tersebut muncul dari rancangan bagi keluarga yang berisi suami-istri beserta
2 orang anak (4 orang total dalam 1 unit hunian), yang berarti bahwa rata-rata kebutuhan
ruang yang diperlukan oleh seorang individu adalah sekitar 9 meter persegi. Dengan melihat
bahwa ukuran standar minimum yang berlaku di Indonesia ini, maka rata-rata ukuran kamar
yang disediakan dalam rumah kost ini memenuhi syarat yang ada, dan dapat disebut sebagai
sebuah unit hunian. Namun jika dibandingkan dengan standar minimum yang sama di negara
lain, contohnya Malaysia, dengan jumlah anggota keluarga yang sama, standar minimum
ukuran lantai rumah adalah 60 meter persegi, yang berarti bahwa rata-rata kebutuhan ruang
yang diperlukan oleh individu adalah sekitar 15 meter persegi, dan ukuran ini berada jauh di
atas rata-rata ukuran minimum yang ada di Indonesia.
Fenomena-fenomena yang terjadi tersebut yang akhirnya bila dilihat kembali, memang
sesuai dengan laporan yang ditulis oleh Rebecca Roberts bahwa kebutuhan ruang yang
diperlukan oleh seorang individu bergantung pada gaya hidup dasarnya, dan gaya hidup dasar
ini memang bergantung lagi pada daerah tempat individu tersebut menetap. Jika digabungkan
dengan fenomena yang terjadi di Indonesia, ukuran tersebut dapat lagi dikatikan dari status
ekonominya bahwa memang mayoritas masyarakat dengan tingkat ekonomi yang rendah di
Indonesia hanya dapat membeli rumah di bawah tipe 36 tersebut, dan gaya hidup masyarakat
tersebut yang membentuk ukuran standar minimum rumah tipe 36 tersebut. Jadi, dapat

dikatakan bahwa sebenarnya tidak hanya ukuran atau luasan sebauh unit hunian yang dapat
menyatakan bahwa sebuah ruang dikatakan sebagai sebuah unit hunian, tapi juga apakah
luasan tersebut dapat memfasilitasi seorang individu untuk melakukan aktivitas dasarnya
untuk hidup. Selama ruang tersebut dapat memfasilitasi kegiatan dasar manusia untuk
bertempat tinggal di dalamnya, maka ruang tersebut dapat dikatakan sebagai sebuah unit
hunian, begitupula hal yang berlaku untuk sebuah rumah kost.
c. Bisnis Real Estate
Real Estate menurut James D. Shilling (Real Estate, Hal. 3, 2011) dapat berarti hal yang
berbeda untuk orang yang berbeda. Secara umum, real estate dapat memiliki 3 makna yang
saling terkait satu sama lain yaitu:
1. Sebuah Bidang Studi
Real estate sebagai sebuah bidang studi yang menyangkut dalam deskripsi dan analisis
pekerjaan, fisik, hukum, dan ekonomi dalam aspek lahan dan perbaikan yang
permanen pada; atau tanah. Tujuannya adalah sebagai sebuah pengetahuan dan
pemahaman yang lebih besar untuk sebuah keputusan atau tindakan. Buku-buku,
majalah, kelas, dan kegiatan pendidikan lainnya yang berfokus pada real estate sebagai
bisnis atau komoditas masuk ke dalam definisi ini.
2. Sebuah Bentuk Kegiatan Usaha
Orang-orang yang menjadikan real estate sebagai pekerjaan atau profesi mereka,
ataupun sebagai kegiatan usaha, seperti appraisers, brokers, builders, lenders,
planners, housing analysts, dan investor berada di real estate dalam pengertian ini.
3. Sebuah Aset Keuangan
Real Estate sebagai bentuk properti atau aset keuangan dimulai dengan tana dan
mencakup semua kegiatan perbaikan yang ‘permanen’ pada tanah. Sebagai sebuah
aset keuangan, real estate adalah sebuah sumber daya nasional, baik dimiliki secara
umum ataupun pribadi. Konsep aset atau properti ini merupakan pengertian yang
paling umum dari real estate dan juga merupakan objek atau fokus dari pengertian
yang lain dari real estate yang sudah dijelaskan.
Jadi, real estate secara garis besar dapat berarti sebuah ilmu pengetahuan
mengenai aspek lahan, sebuah bentuk kegiatan usaha terkait aspek lahan, atau juga sebagai
sebuah aset keuangan. Sedangkan, menurut New York University Stern School of Business,
dalam Investment Valuation (Chapter 26), real estate berbeda dengan aset keuangan. Real

estate dan aset keuangan memang berbagi ebebrapa karakteristik umum dimana nilai mereka
ditentukan oleh cash flow yang mereka hasilkan, dan ketidakpastian terkait dengan cash flow
ini beserta dengan pertumbuhan yang diharapkan dalam cash flow tersebut.
Objek atau hasil yang nyata dari real estate tersebut dapat disebut sebagai sebuah
properti real estate. Menurut kamus bisnis, properti adalah hal-hal yang sudah dimiliki oleh
seseorang secara legal. Jadi, dari deskripsi yang ada dapat diketahui bahwa semua hal yang
melekat secara permanen pada sebuah lahan (tanah) beserta tanah tersebut adalah termasuk
dalam objek real estate dan apabila hal-hal tersebut sudah dimiliki secara legal oleh seseorang
atau sebuah kelompok, maka hal tersebut disebut sebagai sebuah properti real estate. Berikut
adalah penjelasan singkat mengenai kategori yang ada dari real estate yang merupakan
bentuk-bentuk dari properti real estate menurut James D. Shilling (Real Estate, James D.
Shilling, Hal. 9, 2011)
1. Residensial
Real Estate untuk perumahan secara umum termasuk unit untuk single-family dan
multi-family yang tidak lebih dari 6 unit beserta tanah kosong yang masih dapat
dibangun sampai 6 unit hunian. Secara teknis, unit hunian multi-family yang besar
yang lebih dari 6 unit hunian tergolong dalam residensial, tapi karena harganya yang
lebih tinggi dan permasalahan yang lebih kompleks, properti tersebut lebih tergolong
dalam kategori komersil.
2. Komersil
Apartemen, toko, shopping centre, kantor, teater, hotel dan motel, dan properti bisnis
lainnya masuk dalam kategori komersil. Mayoritas properti kategori komersil dijual,
atau disewakan untuk memberikan pendapatan pada pemilik properti, dan kebanyakan
properti ini berada pada kawasan urban.
3. Industrial
Pabrik, gudang, tempat tambang, dan properti sejenis lainnya masuk dalam kategori
industri. Kawasan industri besar mayoritas berada di dekat kawasan urban karena
ketergantungannya terhadap persediaan dasarnya.
4. Rural (pertanian dan perkebunan)
Kawasan pertanian dan perkebunan, dan kadang ada kawasan rekreasi masuk dalam
kategori ini.
Gereja, sekolah, universitas, rumah sakit, kuburan, lapangan golf, dan properti sejenis
lainnya masuk dalam kategori ini.

6. Publik
Jalan, kantor pos, taman, pusat administrasi, dan properti dengan fungsi untuk publik
masuk dalam kategori ini.
Terkait dengan bisnis properti real estate, untuk properti yang ada baik properti
tersebut merupakan hunian atau komersil, selalu ada perbaikan ataupun peningkatan kualitas
dari properti tersebut (property improvement) (Mc Graw Hill Education, 2010). Peningkatan
kualitas ini dilakukan untuk meningkatkan capital value dari properti tersebut agar nilainya
menjadi jauh lebih berharga. Improvement dari properti ini meliputi tambahan yang permanen
(seperti struktur tambahan, utilitas, perbaikan tanah, dll) ataupun pengembangan dari properti
tersebut (penambahan fasilitas yang dibutuhkan, perbaikan pelapis dinding, dsb). Biasanya
perbaikan atau peningkatan kualitas ini dilakukan oleh pemilik atau pengembang dari properti
tersebut untuk meningkatkan nilai agar dapat menarik pembeli dan meningkatkan nilai jual
dari properti itu sendiri.
Bisnis properti real estate (dalam hal ini properti yang dibahas adalah properti yang
komersil) dapat diberdayakan dalam berbagai cara, baik dari sekedar properti tanah dapat
langsung disewakan ataupun dijual, ataupun dapat dibangun sesuatu pada tanah tersebut
barulah disewakan atau dijual pada pihak lain. Keputusan tersebut tentunya jatuh pada tangan
pemilik atau pengembang untuk memutuskan tindakan apa yang ingin dilakukan terhadap
properti tersebut.
Terkait dengan bisnis properti, rumah kost sebagai sebuah bisnis properti real estate
seperti yang telah dibahas sebelumnya merupakan sebuah usaha penyewaan bulanan dalam
bisnis ini. Terutama pada rumah kost untuk masa sekarang, tanah yang dimiliki oleh pemilik
diberdayakan dari awal untuk dibangun sebuah usaha bisnis rumah kost sebagai sebuah bisnis
unit hunian yang disewakan (hal ini menunjukkan bahwa adanya improvement yang dilakukan
untuk menaikkan nilai dari properti ini). Sebagai sebuah bisnis tentunya hal ini terkait erat
dengan keuntungan. Untuk bisnis sewa dalam real estate, perhitungan penyewaan dapat
dirumuskan seperti berikut, Keuntungan = hasil pengelolaan (= sewa – pengeluaran
operasional) + hasil jual properti - development cost (bila modal 100%), return (=
penghasilan per tahun) = ‘keuntungan’/ waktu development.

sebuah lingkung bangun untuk memenuhi kebutuhan dari masyarakat. Kebutuhan untuk
pembangunan (development) konstan karena populasi, teknologi tidak akan berhenti untuk
berubah. Baik konsumen, warga negara baru, atau seorang profesional dalam real estate akan
tinggal dalam sebuah lingkung bangun yang sama. Baik partisipan publik maupun privat
dalam real estate development memiliki pengertian yang dalam untuk memahami proses
pembangunan dalam RE development tersebut. Sekarang ini, pengembangan atau
pembangunan memerlukan lebih dari banyak pemgetahuan daripada sebelumnya.
Pengetahuan mengenai pasar dan pemasaran, pola pertumbuhan perkotaan, persyaratan
hukum, peraturan daerah, kebijakan publik, pengetahunan mengenai alat angkut dan kontrak,
elemen dalam desain bangunan, pengembangan situs, teknik konstruksi, isu-isu lingkungan,
infrastruktur, pembiayaan, risk control, dan manejemen waktu sangat penting untuk diketahui
dalam real estate.
Sekarang, secara garis besar, sebuah pembangunan memerlukan paling tidak hal-hal
berikut: munculnya ide dalam pembangunan, penyempurnaan ide, menguji kelayakan pada
ide tersebut, negosiasi kontrak, membuat komitmen secara formal, membangun proyek,
menyelesaikan proyek tersebut, dan akhirnya mengelolanya. Sebelum melangkah lebih jauh
ke dalam tahap-tahapan yang ada real estate development menurut banyak sumber, berikut
adalah beberapa poin mengenai pembangunan tersebut yang harus ditekankan menurut Mike
E.Miles, et al (Real Estate Development, hal. 5). Pertama, proses pembangunan hampir tidak
pernah berlangsung secara linear. Kedua, pembangunan adalah sebuah seni yang berarti
bahwa pembangunan itu sendiri bersifat kreatif, seringkali sangat kompleks, sebagian logis
dan sebagian lagi bersifat intuitif. Ketiga, pada setiap tahap, pegembang harus
mempertimbangkan semua tahap yang tersisa dari proses pembangunan. Keempat, sangat
penting untuk diingat bahwa proses pembangunan secara inheren bersifat inter-disipliner dan
dinamis.
Berikut adalah 8 tahap pembangunan menurut Mike E.Miles, et.al (Real Estate
Development, hal. 6, 2000)

memperkirakan kelayakan proyek secara fisik, baik
mengenai lahan, pasar, opsi ide, dll.
3. Pengembang melakukan analisis pasar
untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk
proyek tersebut.
dan melakukan negosiasi kontrak dengan klien. Pada
tahap ini, izin dari pemerintah sudah diminta oleh
pengembang.
Kontrak-kontrak tersebut meliputi kontrak usaha,
konstruksi, lahan, insuransi, dan lainnya.
6. Pengembang mulai menghitung
memastikan semua biaya masih berada di dalam
budget yang ada.
tersebut membutuhkan periklanan tersebut). Pada
tahap ini, segala pinjaman mulai dilunaskan.
8. Pemilik melakukan pengawasan terhadap pengelolaan properti, renovasi,
pemasaran yang diperlukan untuk meningkatkan kinerja dari aset properti tersebut.
Tahap-tahap tersebut secara skematis berlangsung seperti pada diagram yang ada, tapi
seperti pada poin-poin yang ditekankan oleh Mike E.Miles, tahap-tahap tersebut tidak
seringkali tidak berlangsung secara linear, karena itu dapat terlihat pada diagram tersebut
bahwa sebelum kontrak-kontrak yang berhubungan dengan proyek tersebut ditandatangani
secara formal, tahap dari pencarian ide, perkembangan ide, memperhitungkan kelayakan
proyek tersebut dapat dilakukan berulang-ulang sampai adanya kecocokan dengan klien
mengenai proyek dan sampai kontrak tersebut resmi, sehingga tahap selanjutnya dapat
berlangsung dengan baik seperti permintaan izin, mulai memperhitungkan biaya, desain
proyek, dan sebagainya.
Sumber: (Miles, Berens, & Weis, 2000)

Secara garis besar, mayoritas proyek-proyek real estate dibangun melalui proses-
proses seperti yang telah dibahas pada tahapan dari pembangunan real estate, baik melalui
pengembangan site, permintaan izin dari pemerintah, perancangan, konstruksi, dan lain
sebagainya. Tahapan yang diberikan oleh beberapa sumber tersebut memang berbeda
jumlahnya, tapi secara garis besar, proses yang dilalui hampir sama. Tahapan yang dilakukan
tersebut juga dikatakan tidak berlangsung secara linear. Hal ini terjadi memang karena ada
beberapa tahapan yang harus dilakukan berulang karena adanya regulasi yang bekerja di suatu
kota atau negara. Seperti di Indonesia, seringkali permintaan izin membangun sulit untuk
dikeluarkan oleh pemerintah, sehingga tahapan merancang properti dan tahapan yang lain
sering untuk dilakukan terlebih dahulu seiring menunggu keluarnya izin tersebut.
Metodologi Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk membahas secara lebih jelas sebenarnya apa yang
dimaksud dengan rumah kost dan bagaimana rumah kost tersebut dapat dikatakan sebagai
sebuah bisnis properti dalam real estate. Penelitian ini dilakukan dengan sebuah studi kasus
mengenai rumah kost, baik dengan cara meninjau langsung, melihat konfigurasi ruang sebuah
rumah kost, dan dengan cara wawancara dengan pemilik dari rumah kost tersebut.
Penelitian ini dilakukan di sekitar lingkungan Universitas Indonesia, dengan bahan
acuan utama adalah sebuah rumah ksot yang dibangun dari awal dengan tujuan sebagai
sebuah bisnis properti. Rumah kost ini selesai dibangun pada pertengahan tahun 2011, dan
dari pengamatan awal dapat dikatakan bahwa rumah kost ini adalah sebuah obyek studi kasus
yang sangat baik untuk penelitian ini.
Hasil dan Pembahasan
Kebutuhan masyarakat Indonesia akan tempat tinggal yang sementara membuat
perkembangan rumah kost menjadi seperti sekarang ini. Rumah kost seperti ini memang
berkembang khususnya di tempat-tempat yang daerahnya cenderung memiliki tempat edukasi
atau tempat kerja atau kantor. Dari data tersebut, dapat dilihat bahwa harga-harga yang
ditawarkan untuk masyarakat cenderung bervariasi. Hal ini terjadi karena adanya perbedaan
fasilitas yang ada dari rumah-rumah kost tersebut, adanya perbedaan ukuran kamar yang
ditawarkan, dan posisi atau lokasi rumah kost tersebut juga memegang peran penting dalam
pemberian harga tersebut. Yang pasti dari usaha rumah kost ini adalah memang rumah kost
merupakan usaha dari pemilik kost tersebut untuk menyewakan unit kamar yang mereka

miliki kepada orang lain. Sistem penyewaan yang diberlakukan oleh pemilik kost bergantung
pada keinginan sesuai dengan peraturan yang mereka atur sendiri. Penyewaan ini dapat
dikenakan per bulan, per triwulan, per semester, ataupun per tahun sesuai dengan keinginan
pemilik, dan bila peraturan ini tidak dipatuhi oleh para penyewa tentunya akan ada sanksi
yang dikenakan terhadap mereka sesuai dengan peraturan yang dibuat oleh pemilik tersebut.
Di samping ini adalah dua contoh rumah kost yang ada
di Kukusan Beji Depok. Dapat dilihat bahwa kedua rumah
kost ini memiliki tipologi bentuk bangunan yang berbeda.
Pada gambar 2, bangunan-bangunan rumah kost yang ada
dibangun secara terpisah, tapi masih berada dalah sebuah
lahan kavling yang sama, jika dilihat dari jenis tipologi yang
sudah ada, mungkin jenis tipologi rumah kost ini seperti jenis
tipologi detached house (dwelling), dengan catatan bahwa bangunan-
bangunan yang terpisah tapi ini masih berada dalam satu kavling dan
merupakan multi-family unit.
Sedangkan pada gambar 3, dapat dilihat bahwa tipologi ini berbeda
dengan tipologi rumah kost pada gambar 2. Pada rumah kost gambar 3
ini, unit-unit hunian yang ada berada dalam satu bangunan dan
dibangun secara vertikal. Tipologi bangunan gambar 3 ini, mungkin
lebih mirip dengan tipologi bangunan yang ada untuk apartemen atau
rumah susun, dengan perbedaan dalam sistem pembayarannya bahwa
rumah kost ini merupakan rumah dengan unit kamar yang disewakan
per bulan untuk individu-individu yang memerlukan, sedangkan
untuk rumah susun atau apartemen sistemnya dapat secara hak milik, atau menyewa secara
tahunan.
Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014
Gambar 3 Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi
Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung,
13 Mei 2014

Gambar 4 dan 5 merupakan sebuah rumah di daerah Pluit, Jakarta utara. Rumah
tersebut memang digunakan sebagai sebuah unit hunian sampai sekarang, tapi terjadi
beberapa perubahan terkait dengan rumah kost. Jumlah anggota keluarga yang tinggal di
rumah ini berkurang, sehingga otomatis adanya kamar tinggal yang tidak digunakan yang
akhirnya dijadikan sebagai kamar kost oleh pemilik rumah tersebut. Pada gambar 4 dan 5
dapat dilihat kamar dalam kotak merah merupakan kamar yang kosong sehingga difungsikan
sebagai kamar kost yang disewakan kepada penghuni yang berminat, sedangkan kamar dalam
kotak hijau merupakan kamar yang tetap dipakai oleh pemilik rumah. Rumah ini merupakan
contoh rumah kost dahulu dimana keluarga inti masih tinggal dalam rumah ini dan ada kamar
kosong yang dijadikan sebagai unit hunian yang disewakan. Fungsi rumah yang awalnya
merupakan murni sebagai sebuah unit hunian, berkembang menjadi sebuah hunian komersil
yang disewakan.
Untuk lebih detilnya mengenai rumah kost, telah dilakukan survey bagian dalam, dan
juga wawancara lebih lanjut (hasil wawancara dapat dilihat pada bagian lampiran) untuk
rumah kost pada gambar 3. Rumah kost ini memang sengaja dibangun dari awal untuk bisnis
rumah kost. Pemilihan usaha rumah kost ini sebagai bisnis menurut pemilik rumah kost
(Ridwan, 2014) memang direncanakan dari awal dari pemilihan lokasi. Target yang diincar

ramai dengan mahasiswa dibanding daerah pemukiman lain di sekitar kawasan Universitas
Indonesia.
langsung bahwa ruangan-ruangan yang tersedia
dalam bangunan rumah kost tersebut hanyalah unit-
unit kamar tidur dan ruang dengan fasilitas umum
seperti koridor, ruang tamu, dan dapur. Dari hal
tersebut dapat dilihat secara langsung bahwa rumah
kost memang merupakan sebuah unit hunian multi-
family unit. Unit kamar dalam rumah kost ini
tergolong standar untuk sebuah rumah kost jika
dibanding dengan ukuran rumah-rumah kost yang
ada. Ukuran yang ada adalah 4m x 2.5m termasuk
kamar mandi di dalamnya. Dengan ukuran seperti
ini, seluruh kegiatan dan aktivitas dasar manusia
untuk tinggal cukup untuk dipenuhi seperti yang
dikatakan oleh Rebecca Roberts dalam Case For
Case, kamar dalam rumah kost ini dapat dikatakan
sebagai sebuah unit hunian. Namun, untuk
menunjang aktivitas dasar tersebut, rumah kost ini
memberikan beberapa fasilitas lain, seperti ruang
tamu untuk bersosialisasi, dapur, tempat mencuci
baju (dapat dilihat pada gambar di bawah ini dan lampiran denah lengkap yang ada).
Gambar 6 Denah Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi, milik Ridwan, pemilik
rumah kost SiSeSa
milik Ridwan, pemilik rumah kost SiSeSa

Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014

Dari gambar-gambar yang tersedia, dapat dilihat memang bahwa kamar yang
disediakan oleh rumah kost SiSeSa ini memang tergolong kecil. Menurut Ridwan, pemilik
kost ini, beliau memang berusaha untuk mengefektifkan penggunaan ruang yang ada agar
dapat memberikan keuntungan, maka dari itu ukuran ruang ini dirancang sedemikian rupa
sesuai dengan ukuran furnitur-furnitur yang ada. Pada gambar 6, dapat dilihat bahwa ukuran
ruang sangat pas dengan ukuran furnitur, tempat tidur berada tepat diantara dua dinding,
begitupula dengan lemari. Juga dengan rancangan ukuran tersebut, bangunan ini dapat
menampung 9 kamar pada lantai pertama dan 10 kamar pada lantai kadua sampai dengan
lantai keempat (dapat dilihat pada gambar 6). Pada gambar 7, ruang belajar yang seharusnya
ada di setiap bagian tengah lantai juga dihilangkan dan diganti dengan kamar untuk
mendapatkan keuntungan. Menurut beliau, pemilihan furnitur dan material juga
mempengaruhi keuntungan. Furnitur dan material yang dipilih bukanlah memilih dari harga
yang murah, tapi harus melihat pula dari segi kualitasnya. Barang yang murah memang
meminimalkan pengeluaran pada awal pembangunan, tapi jika dilihat dari segi maintenance
yang akan dibayar per-tahun-nya bila terjadi kerusakan juga menjadi besar. Jadi untuk
mendapatkan keuntungan maksimal, pemilihan furnitur dan material yang tepat harus
dianalisis terlebih dahulu.
Dilihat dari segi real estate, dalam kasus rumah kost ini, pengertian real estate yang
digunakan adalah tentunya sebagai sebuah bentuk kegiatan usaha dimana rumah kost ini
merupakan properti real estate yang dibangun sebagai sebuah usaha bisnis oleh pemilik untuk
memberikan keuntungan bagi dirinya. Rumah kost ini dapat dikatakan sebagai sebuah
properti real estate karena masuk dalam karakteristik yang dimiliki oleh properti real estate
yang dijelaskan pada sub-bab 2.2.1, dan dari pengertian real estate itu sendiri bahwa apapun
Gambar 10 Fasilitas Cuci dan Jemuran SiSeSa
Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014
SiSeSa

yang melekat secara permanen pada sebuah lahan termasuk dalam properti real estate.
Menurut hasil wawancara, dari segi bisnis memang rumah kost ini dijadikan sebagai sebuah
bisnis properti bagi sang pemilik. Modal yang dikeluarkan pada awalnya memang sangat
besar karena rumah kost ini dibangun dari awal dan juga biaya operasional yang cukup besar,
sehingga menurut asumsi biaya yang telah dibuat oleh pemilik, breakeven point atau masa
balik modal dari bisnis ini akan memakan waktu 8 tahun. Namun, dapat dibayangkan setelah
8 tahun, berapa banyak keuntungan yang dapat diambil oleh sang pemilik. Dengan harga
sebuah kamar sekitar Rp1.000.000,00 untuk kost ini dikali dengan banyaknya kamarnya,
maka pendapatan kotor yang didapat oleh pemilik sekitar Rp80.000.000,00 perbulannya. Jadi,
dapat dilihat bahwa mungkin memang sedikit lama untuk menunggu waktu balik modal, tapi
setelah masa tersebut selesai, keuntungan yang didapatkan sangatlah menjanjikan.
Menurut hasil wawancara dari segi real estate development dalam pembangunan
rumah kost ini, rumah kost ini berlangsung memang secara garis besar mirip dengan
pembangunan yang ada pada sub-bab 2.2.2, meskipun ada beberapa hal yang berbeda. Dari
hasil wawancara, proses pembangunan yang terjadi pada rumah kost ini adalah sebagai
berikut.
1. Mendapatkan jenis proyek yang akan dilakukan
2. Mencari lokasi yang tepat dengan harga yang cocok dan prediksi kelayakan proyek
tersebut dari segi lokasinya
3. Membuat proposal proyek untuk meminta izin dari pemerintah untuk membangun
proyek tersebut
4. Merancang proyek yang akan dibangun sampai pemilik menyetujui hasil rancangan
5. Meminta izin pemerintah secara formal untuk mendapatkan hak guna bangunan agar
dapat merealisasikan proyek tersebut
6. Menghitung Rencana Anggaran Bangunan, dan prediksi cashflow usaha rumah kost
tersebut
7. Membangun rumah kost tersebut
8. Memasarkan unit-unit hunian yang ada dengan memberikan informasi kepada para
mahasiswa.
Dari wawancara yang dilakukan, memang tahap-tahap tersebut terlihat sedikit berbeda
dengan tahapan yang telah dibahas pada sub-bab 2.2.2, tapi secara garis besar, tahapan yang
berlangsung untuk rumah kost ini sama, yaitu adanya penentuan lokasi, perkiraan kelayakan
proyek, perancangan proyek, perizinan dari pemerintah, konstruksi, penyelesaian, dan
pemasaran. Yang sama juga dengan tahapan yang telah dibahas adalah bahwa tahap-tahap ini

tidak berlangsung secara linear, seperti pada tahap perancangan proyek, hal ini terus
berlangsung sampai pemilik setuju akan perancangan tersebut dan selagi tahap ini
berlangsung, proposal proyek ini dikerjakan terlebih dahulu karena sulitnya mendapatkan izin
dari pemerintah sehingga selagi menunggu izin yang akan dikeluarkan oleh pemerintah, tahap
perancangan dan perhitungan kelayakan dilakukan terlebih dahulu.
Namun, rumah kost sebagai bisnis properti real estate hunian untuk multi-family unit
yang disewakan, tahapan yang berlaku tidak berhenti sampai tahap pembangunan dan selesai.
Sebagai sebuah bisnis multi-family unit yang disewakan, tentunya tahapan setelah adanya
penghuni yang masuk dan tinggal dalam rumah kost tersebut adalah manajemen dan
maintenance yang berlangsung terus menerus
Secara garis besar, rumah kost dapat dikatakan memiliki latar belakang yang cukup
unik dengan adanya perubahan fungsi yang dari awal sebagai tempat tinggal menjadi sebuah
usaha bisnis, dan adanya perubahan ini mengakibatkan tentunya perubahan kategori rumah
kost dari residensial menjadi komersil dalam kategori properti real estate. Dalam kenyataan,
pembangunan rumah kost sebagai salah satu properti real estate juga tidak jauh beda dari
teori-teori yang ada mengenai tahapan pembangunan real estate, dimana tahapannya adalah
site, ide, asumsi keuangan, perizinan, pembangunan, dan penyelesaian dan dimana tahapan-
tahapan ini tidak berlangsung secara linear.
Kesimpulan dan Saran
Rumah kost merupakan sebuah usaha tempat tinggal yang sedang sangat berkembang
khususnya di kota-kota besar di Indonesia. Rumah kost dapat dikatakan sebagai sebuah unit
hunian karena fungsinya untuk sebagai tempat tinggal sementara bagi orang yang
menggunakannya (yaitu pelajar, bujangan ataupun pasangan yang belum memiliki anak). Jadi,
rumah kost juga dapat dikatakan sebagai sebuah usaha real estate karena tujuannya untuk
memberikan pemasukan bagi pemilik rumah kost tersebut.
Fenomena yang sering dipertanyakan dalam rumah kost adalah mengenai keruangan
yang ada dalam rumah kost tersebut. Ruangan yang cenderung kecil ini juga dapat dikatakan
sebagai sebuah unit hunian karena menurut Rebecca Roberts dalam Case of Space, yang
penting dalam sebuah unit hunian adalah dapat menampung aktivitas-aktivitas dasar yang
diperlukan untuk manusia, dan kamar dalam rumah kost ini mendukung untuk dilakukannya
aktivitas dasar bagi seorang manusia, yaitu tidur, menyiapkan makanan, mandi, dan
sebagainya. Jadi, memang sebuah kamar ini dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian.

Rumah kost sebagai sebuah usaha tempat tinggal secara umum sistem yang berlaku
untuk adalah penyewaan unit-unit kamar yang ada dalam sebuah rumah kost. Peraturan
penyewaan yang berlaku dalam sebuah rumah kost bergantung pada peraturan yang dibuat
oleh pemilik rumah kost sehingga sistem penyewaan ini dapat diberlakukan perbulan,
percaturwulan, persemester, ataupun pertahun sesuai dengan keinginan pemilik rumah kost
(biasanya perbulan). Sehingga tentunya orang yang tinggal sementara dalam rumah kost ini
hanya memiliki hak sewa dalam rumah kost tersebut. Hal ini pula yang membedakan rumah
kost dengan bisnis properti lainnya seperti apartemen atau kontrakan yang konfigurasi
ruangan untuk unit-unitnya, penyewanya, maupun waktu dasar penyewaannya, serta
pengelolaannya yang berbeda.

Boucher, T. M. (1993). The Process of Residential Real Estate Development. Florida:
University of Florida.
Daley, R. (2011, November). The Ten Stages Of A Real Estate. The Practical Real Estate
Lawyer , pp. 33-34.
Holmes, B. (2008). Types of Real Estate: 5 Categories of Real Property. Types of Real Estate:
5 Categories of Real Property .
Kohlhepp, D. B. (2012). The Real Estate Development Matrix. The American Real Estate
Society Meetings (pp. 7-16). Florida: CCIM Foundation - Certified Commercial Investment
Member Foundation.
Miles, M. E., Berens, G., & Weis, M. A. (2000). Real Estate Development : Principles and
Process. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute.
Peniuk, D. (n.d.). Multi family: Rev N You. Retrieved April 8, 2014, from Rev N You Web
Site: http://revnyou.com/
Porter, M. E. (1989). Competitive Strategy and Real Estate Development. Cambridge:
Harvard Business School.
Roberts, R. (2011). Case For Space. London: Royal Institute of British Architects.
Shilling, J. D. (2001). Real Estate. Ohio: Cengage Learning.

Simons, R. A. (2006). Real Estate Theory. In R. A. Simons, When Bad Things Happen to
Good Property (pp. 31-57). Washington, D.C.: Environmental Law Institute.
Sullivan, M. (2006). Focus Professional, Inc. Retrieved April 8, 2014, from Focus
Professional, Inc Web Site: http://www.homesalesri.com/Housing_Types.php
Woychuk, I. (2012). Exploring Real Estate Investments: Types Of Real Estate. Exploring
Real Estate Investments: Types Of Real Estate .

Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

Documents

Transcript of Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

ANALISIS PENGARUH FAKTOR FUNDAMENTAL TERHADAP … · vii analisis pengaruh faktor fundamental terhadap return saham pada perusahaan properti dan real estate di bursa efek indonesia

PENGARUH UKURAN PERUSAHAAN, RETURN ON …jurnal.umrah.ac.id/wp-content/uploads/gravity_forms/1-ec61c9cb232a... · properti dan real estate dan periode pengamatan dari tahun 2008 –

Real Estate

PENGARUH STRUKTUR MODAL TERHADAP NILAI PERUSAHAAN …repository.unika.ac.id/14824/1/13.30.0253 Mega Ayu Setyo Wardani... · KASUS PADA PERUSAHAAN PROPERTI DAN REAL ESTATE PERIODE

PROPERTI S PROPERTI SYARIAH - upload.projects.co.id Perbedaan Properti Syariah & Konvensional - 7 Tips Memilih Properti - 10 Our Project - 12 Tentang Kami: Saudagar Properti Syariah

Lisensi ini mengizinkan setiap orang untuk menggubah ...kc.umn.ac.id/5904/1/BAB III.pdfPerusahaan pada sektor properti, dan real estate memiliki aktivitas bisnis penjualan dan penyewaan

BAB II TINJAUAN PUSTAKA - Institutional Repositoryeprints.perbanas.ac.id/3476/3/BAB II.pdf · 15 pada perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode

PT Jababeka Tbk...Rincian Pendapatan 11 1. Real estate & properti terdiri daripenjualan tanah matang (industri & rescom), standard factory building, perumahan, komersial dan sewa properti

PENGARUH PERENCANAAN PAJAK DAN GOOD …digilib.unila.ac.id/30391/2/SKRIPSI TANPA BAB PEMBAHASAN.pdf · (Studi Empiris Pada Perusahaan Properti dan Real Estate yang Terdaftar ... (S

PENGARUH STRATEGI DIVERSIFIKASI TERHADAP KINERJA KEUANGAN PERUSAHAAN DENGAN STRUKTUR MODAL SEBAGAI VARIABEL INTERVENING(Pada Perusahaan Sektor Properti dan Real Estate di Bursa Efek

Estate Activity

WIKAinvestor.wika.co.id/newsroom/IKLAN_BISNIS_INDO_INVESTOR...Persediaan Real Estate Properti Investasi AsetTetap (setelah dikurangi akunwlasi penyusutan masing-masing Rpl.065.790.006,

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI AUDITOR SWITCHING ... · ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI AUDITOR SWITCHING (Studi Empiris pada Perusahaan Real Estate dan Properti

BAB II LANDASAN TEORI A. Penelitian Terdahulueprints.umm.ac.id/36474/3/jiptummpp-gdl-wachidatul-49500-3-babii.pdf · perusahaan di sektor properti, real estate, dan kontruksi bangunan

Makalah Survei Kost

BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang · properti dan real estate merupakan sektor bisnis yang sedang berkembang pesat di Indonesia. ... perusahaan haruslah berada ... di setiap perusahaan

PENGARUH KEBIJAKAN HUTANG, KEPUTUSAN INVESTASI, …eprints.ums.ac.id/72108/12/naspub.pdf · (Studi Empiris pada Perusahaan Properti dan Real Estate yang ... BEI menunjukkan bahwa

Kost Putra

Teman Kost

Penelitian Tugas Akhir - digilib.its.ac.id · Tugas Akhir. Evaluasi Kinerja Proyek . ... sebuah perusahaan yang bergerak dalam bidang real estate dan properti. Studi kasus proyek