Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

Andy Tanjung1, Teguh Utomo Atmoko2

Departemen Arsitektur Universitas Indonesia, Depok 16242, Indonesia

[email protected], [email protected]

Abstrak Tidak dapat dipungkiri lagi bahwa bisnis rumah kost sangat berkembang khususnya di kota-kota besar. Arsitektur dalam konteks ini mengambil peran bukan hanya sekedar merancang bangunan yang ideal untuk manusia sebagai tempat tinggal, tapi juga agar dapat memberikan keuntungan yang maksimal dari perancangannya. Rumah kost sekarang bukanlah sebuah rumah kost yang dahulunya adalah sebagai sebuah pondokan bagi kerabat untuk tinggal dengan membayar di rumah kerabat lainnya, tapi sudah merupakan bagian dari bisnis real estate. Rumah kost sudah merupakan sebuah unit hunian multi-family yang dioperasikan baik secara profesional ataupun tidak yang disewakan secara bulanan. Kata Kunci: Rumah Kost, Bisnis Properti, Real Estate, Pembangunan Real Estate

Boarding House as Real Estate’s Business Property

Abstract

Without a doubt that business for boarding house is growing rapidly in Indonesia, especially in large cities. In this context, architecture has a role not only to design an ideal place for the human to live in, but to give a maximum profit due to the design. Boarding house now is not a place like it used to be, like for families to pay and live in another family’s place, but as a part of real estate’s business. Now, boarding house is a multi-family housing that is being operated by a professional or not that is being rent with monthly payment. Key Words: Boarding House, Real Estate Business, Real Estate Development

Pendahuluan

Semakin banyaknya unit perkantoran dan sekolah atau universitas dan juga pendatang

dari berbagai kota atau negara mengakibatkan munculnya banyak tempat tinggal sementara

untuk orang yang membutuhkan. Tempat tinggal sementara ini dapat berupa berbagai jenis

tempat seperti apartemen, rumah kontrakan, rumah kost, dsb, dan yang akan dibahas secara

lebih rinci pada tulisan ini adalah mengenai rumah kost sebagai sebuah unit hunian sewa yang

disewakan secara bulanan dengan bentuknya yang seperti kamar dalam sebuah unit hunian

dimana unit hunian ini biasanya disewa oleh mahasiswa, individual, dan pasangan yang

belum memiliki anak.

Rumah kost…, Andy Tanjung, FT. UI, 2014

Bisnis rumah kost, terutama di Indonesia terus berkembang dan sampai sekarang ini

telah muncul semakin banyak variasi rumah kost dengan berbagai fasilitas yang ada. Rumah

kost ini bervariasi dari ada tidaknya kamar mandi di dalam kamar, ada tidaknya perabot di

dalam kamar, ada tidaknya pendingin ruangan (air conditioner) di dalam kamar, dan lain

sebagainya yang mempengaruhi kualitas dan harga sewa rumah kost tersebut. Berbagai

variasi ini direncanakan oleh pemilik kost untuk menarik berbagai kalangan calon penghuni

yang ada.

Bisnis rumah kost ini sendiri juga telah mengalami banyak perubahan dari rumah kost

yang dahulu. Rumah kost ini, khususnya di Indonesia awalnya merupakan rumah kost yang

memang secara umum untuk tempat bagi individu untuk menetap secara sementara, tapi

masih beserta keluarga inti yang tinggal dalam satu rumah yang sama. Namun, rumah kost

sekarang ini telah menajdi rumah kost yang memang dibuat khusus untuk usaha bisnis dari

awal ia dibangun oleh pemilik rumah kost tersebut. Hal ini juga akan dibahas lebih lanjut

dalam penulisan naskah ringkas ini.

Hal-hal yang akan diteliti lebih lanjut dalam tulisan ini meliputi baik mengenai

fenomena yang terjadi pada bisnis rumah kost ini, apa yang dimaksud dengan rumah kost itu

sendiri, fenomena apa saja yang ada terkait dengan rumah kost, bagaimana sebuah rumah kost

dalam kategori real estate, bagaimana sebuah rumah kost dapat dikatakan sebagai sebuah

properti real estate dan bagaimana saja tahapan yang dilalui oleh sebuah rumah kost dalam

pembangunannya.

Kajian Literatur

a. Pengertian dan Asal Mula Kata ‘Rumah Kost’

Kata ‘kost’ sebenarnya adalah sebuah kata serapan dari frasa bahasa Belanda ‘in de

kost’ yang berarti makan di dalam, istilah yang kemudian diartikan seperti pengertian yang

telah dijabarkan di atas. Dari kata aslinya ‘in de kost’, menurut kamus bahasa belanda Van

Dale Groot Woordenboek XIV, kata ‘in de kost’ tersebut digunakan sekitar tahun 1201-1250.

Dalam pengertian rumah kost dalam kamus bahasa Belanda tersebut penggunaan rumah kost

dapat berarti dimana orang datang makan berserta akomodasi di dalamnya sudah memang

dpaat dikatakan sebagai sebuah bisnis lrumah kost dimana ada kata ‘penginapan’ dan

‘akomodasi’ di dalamnya yang dikenakan biaya. Ini berarti bahwa sejak 1201 ketika kata ‘in

de kost’ ini digunakan, rumah kost memang sudah dikenakan biaya bagi individu yang


menggunakannya. Sedangkan kata rumah kost yang sudah diserap ke frasa bahasa Indonesia

memiliki beberapa pengertian dari beberapa sumber yang berbeda, berikut adalah beberapa

pengertian rumah kost:

1. Pengertian Rumah Kost menurut Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta :

“Rumah Kost adalah rumah yang penggunaannpya sebagian atau seluruhnya

dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya dengan jalan menerima

penghuni pemondokan minimal 1(satu) bulan dengan memungut uang

pemondokan.”

2. Pengertian Rumah Kost menurut Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17

tahun 2002: “Rumah Kost adalah usaha perorangan dengan mempergunakan

sebagian atau seluruh dari rumah tinggalnya untuk penginapan bagi setiap

orang dengan perhitungan pembayaran bulanan.”1

Pengertian Rumah Kost menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia: “Kost / Indekos

berarti tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan);

memondok: tetangga saya tidak menerima orang --, hanya menyewakan kamar”

Rumah kost pada masa sekarang di Indonesia sudah berupa sebuah usaha penyewaan

kamar sebagai tempat tinggal bagi manusia. Jika dilihat dari segi bahwa rumah kost itu adalah

sebuah usaha penyewaan dimana rumah kost merupakan suatu hunian yang disewakan pada

orang lain dan berarti bahwa orang lain yang menyewa unit rumah kost ini dapat dikatakan

memiliki hak sewa atas unit yang disewanya.

b. Unit Hunian

Rumah kost sebagai unit hunian bagi manusia tentunya disebut sebagai unit hunian

karena telah dapat menampung kegiatan-kegiatan yang diperlukan oleh manusia dalam

bertempat tinggal. Rumah kost juga merupakan tempat untuk orang luar untuk menetap

sementara untuk hidup di dalamnya, dan merupakan sebuah unit hunian, yang dapat dikatakan

sebagai unit perumahan atau housing.

Rumah kost sebagai sebuah unit hunian dapat dikategorikan menjadi dua jenis secara

garis besar menurut banyaknya penghuni dalam sebuah unit hunian tersebut, yaitu single-

family unit dan multi-family unit.

1 Republik Indonesia, Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17 tahun 2002 Tentang Perizinan Usaha Hotel dan Penginapan, Bab 1, Pasal 1.


Menurut glosarium dari Real Estate Terms: Ownership Residential Property Types,

produk-produk dari perumahan dapat dideskirpsikan dalam berbagai pengertian, ada yang

berorientasi pada marketing, dan lainnya. Pada dasarnya, ada jenis utama perumahan, yaitu

single-family unit dan multi-family unit. Single-family unit adalah sebuah unit hunian yang

individual, berdiri sendiri, tidak terikat dengan unit hunian lainnya, biasanya dibangun dalam

lahan yang lebih besar dari bangunan itu sendiri. Bangunan-bangunan yang berdekatan dan

saling berbagi dinding atau pembatas lainnya yang memiliki akses ke luar yang terpisah dan

tidak saling berbagi dalam hal plumbing atau heating equipment juga dapat dikategorikan

dalam single-family unit. Sedangkan, multi-family unit adalah sebuah bangunan yang didesain

untuk memberi tempat tinggal bagi beberapa unit keluarga dalam unit tempat tinggal yang

berbeda-beda (dapat berada dalam sebuah bangunan ataupun terpisah tapi berada dalam

sebuah lingkup lahan yang sama. Tipe yang paling umum adalah berupa bangunan apartemen

(dan lainnya sesuai tipologi yang ada sebelumnya). Keseluruhan bangunan ini dapat dimiliki

secara individual, kelompok, atau untuk kasus kondominium, oleh seseorang yang sudah

membeli unit tersebut. Tabel 1 Tipologi Rumah Kost

Tipe Hunian

Kepemilikan Single-Family Unit Multi-Family Unit

Milik X X

Sewa X V (Sumber: Pribadi)

Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa sebuah rumah kost dapat dikatakan

sebagai sebuah unit hunian multi-family unit yang disewakan dengan catatan bahwa

penyewaan ini diberlakukan secara perbulan. Sistem penyewaan inilah yang membedakan

bisnis rumah kost dengan bisnis unit hunian lainnya, seperti apartemen atau rumah kontrakan

yang penyewaannya dibayar secara tahunan.

Ruang merupakan faktor yang penting dalam sebuah unit hunian. Kurangnya ruang

bagi tempat tinggal manusia dpat berakibat pada gaya hidup dasar seseorang, seperti

kurangnya ruang untuk menyimpan harta bendanya, kurangnya tempat untuk bersosialisasi,

dan padahal yang lebih ekstrim lagi adalah kurangnya ruang sehingga berdampak pada

kesehatan, edukasi, dan hubungan keluarga yang dialami oleh manusia yang hidup dalam unit

hunian tersebut. Melihat dampak-dampak yang ada ini, dapat dilihat bahwa memang ruang

merupakan faktor yang sangat penting. Kebutuhan ruang yang ada dalam suatu ruang untuk

hidup bergantung pada gaya hidup dasar dari manusia dan berapa jumlah orang yang hidup


dalam ruang tersebut. Hal ini diriset dan ditulis oleh Rebecca Roberts-Hughes dalam Case

For Space

“The amount of space needed in a home depends on basic lifestyle needs and the number

of people living there. People and their lifestyle change over time and homes need to be

able to change with them.” (Rebecca Roberts, 2011, Hal 4)

Kutipan tersebut menujukkan bahwa kebutuhan ruang bagi seorang manusia

bergantung pada aktivitas dasar manusia tersebut. Kegiatan dasar yang diperlukan manusia

untuk hidup dalam ruang tersebut meliputi aktivitas untuk tidur, makan, menyiapkan

makanan, sanitasi. Jadi, bila aktivitas dasar tersebut dipenuhi dalam suatu ruang, maka ruang

tersebut dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian.

Bila isu dari kebutuhan ruang tersebut dikaitkan dengan rumah kost sebagai sebuah unit

hunian, tentunya ada standar minimum yang berlaku di Indonesia untuk ukuran ruang tinggal

manusia, Menurut Menpera, Djan Faridz, dan tertulis pula dalam Pasar 22 ayat (3) UU Nomor

1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU PKP). Bunyi lengkap ayat

lantai rumah yang hendak diujikan konstitusionalnya oleh APERSI adalah: “Luas lantai

rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36 (tiga puluh enam) meter

persegi”. Ukuran tersebut muncul dari rancangan bagi keluarga yang berisi suami-istri beserta

2 orang anak (4 orang total dalam 1 unit hunian), yang berarti bahwa rata-rata kebutuhan

ruang yang diperlukan oleh seorang individu adalah sekitar 9 meter persegi. Dengan melihat

bahwa ukuran standar minimum yang berlaku di Indonesia ini, maka rata-rata ukuran kamar

yang disediakan dalam rumah kost ini memenuhi syarat yang ada, dan dapat disebut sebagai

sebuah unit hunian. Namun jika dibandingkan dengan standar minimum yang sama di negara

lain, contohnya Malaysia, dengan jumlah anggota keluarga yang sama, standar minimum

ukuran lantai rumah adalah 60 meter persegi, yang berarti bahwa rata-rata kebutuhan ruang

yang diperlukan oleh individu adalah sekitar 15 meter persegi, dan ukuran ini berada jauh di

atas rata-rata ukuran minimum yang ada di Indonesia.

Fenomena-fenomena yang terjadi tersebut yang akhirnya bila dilihat kembali, memang

sesuai dengan laporan yang ditulis oleh Rebecca Roberts bahwa kebutuhan ruang yang

diperlukan oleh seorang individu bergantung pada gaya hidup dasarnya, dan gaya hidup dasar

ini memang bergantung lagi pada daerah tempat individu tersebut menetap. Jika digabungkan

dengan fenomena yang terjadi di Indonesia, ukuran tersebut dapat lagi dikatikan dari status

ekonominya bahwa memang mayoritas masyarakat dengan tingkat ekonomi yang rendah di

Indonesia hanya dapat membeli rumah di bawah tipe 36 tersebut, dan gaya hidup masyarakat

tersebut yang membentuk ukuran standar minimum rumah tipe 36 tersebut. Jadi, dapat


dikatakan bahwa sebenarnya tidak hanya ukuran atau luasan sebauh unit hunian yang dapat

menyatakan bahwa sebuah ruang dikatakan sebagai sebuah unit hunian, tapi juga apakah

luasan tersebut dapat memfasilitasi seorang individu untuk melakukan aktivitas dasarnya

untuk hidup. Selama ruang tersebut dapat memfasilitasi kegiatan dasar manusia untuk

bertempat tinggal di dalamnya, maka ruang tersebut dapat dikatakan sebagai sebuah unit

hunian, begitupula hal yang berlaku untuk sebuah rumah kost.

c. Bisnis Real Estate

Real Estate menurut James D. Shilling (Real Estate, Hal. 3, 2011) dapat berarti hal yang

berbeda untuk orang yang berbeda. Secara umum, real estate dapat memiliki 3 makna yang

saling terkait satu sama lain yaitu:

1. Sebuah Bidang Studi

Real estate sebagai sebuah bidang studi yang menyangkut dalam deskripsi dan analisis

pekerjaan, fisik, hukum, dan ekonomi dalam aspek lahan dan perbaikan yang

permanen pada; atau tanah. Tujuannya adalah sebagai sebuah pengetahuan dan

pemahaman yang lebih besar untuk sebuah keputusan atau tindakan. Buku-buku,

majalah, kelas, dan kegiatan pendidikan lainnya yang berfokus pada real estate sebagai

bisnis atau komoditas masuk ke dalam definisi ini.

2. Sebuah Bentuk Kegiatan Usaha

Orang-orang yang menjadikan real estate sebagai pekerjaan atau profesi mereka,

ataupun sebagai kegiatan usaha, seperti appraisers, brokers, builders, lenders,

planners, housing analysts, dan investor berada di real estate dalam pengertian ini.

3. Sebuah Aset Keuangan

Real Estate sebagai bentuk properti atau aset keuangan dimulai dengan tana dan

mencakup semua kegiatan perbaikan yang ‘permanen’ pada tanah. Sebagai sebuah

aset keuangan, real estate adalah sebuah sumber daya nasional, baik dimiliki secara

umum ataupun pribadi. Konsep aset atau properti ini merupakan pengertian yang

paling umum dari real estate dan juga merupakan objek atau fokus dari pengertian

yang lain dari real estate yang sudah dijelaskan.

Jadi, real estate secara garis besar dapat berarti sebuah ilmu pengetahuan

mengenai aspek lahan, sebuah bentuk kegiatan usaha terkait aspek lahan, atau juga sebagai

sebuah aset keuangan. Sedangkan, menurut New York University Stern School of Business,

dalam Investment Valuation (Chapter 26), real estate berbeda dengan aset keuangan. Real


estate dan aset keuangan memang berbagi ebebrapa karakteristik umum dimana nilai mereka

ditentukan oleh cash flow yang mereka hasilkan, dan ketidakpastian terkait dengan cash flow

ini beserta dengan pertumbuhan yang diharapkan dalam cash flow tersebut.

Objek atau hasil yang nyata dari real estate tersebut dapat disebut sebagai sebuah

properti real estate. Menurut kamus bisnis, properti adalah hal-hal yang sudah dimiliki oleh

seseorang secara legal. Jadi, dari deskripsi yang ada dapat diketahui bahwa semua hal yang

melekat secara permanen pada sebuah lahan (tanah) beserta tanah tersebut adalah termasuk

dalam objek real estate dan apabila hal-hal tersebut sudah dimiliki secara legal oleh seseorang

atau sebuah kelompok, maka hal tersebut disebut sebagai sebuah properti real estate. Berikut

adalah penjelasan singkat mengenai kategori yang ada dari real estate yang merupakan

bentuk-bentuk dari properti real estate menurut James D. Shilling (Real Estate, James D.

Shilling, Hal. 9, 2011)

1. Residensial

Real Estate untuk perumahan secara umum termasuk unit untuk single-family dan

multi-family yang tidak lebih dari 6 unit beserta tanah kosong yang masih dapat

dibangun sampai 6 unit hunian. Secara teknis, unit hunian multi-family yang besar

yang lebih dari 6 unit hunian tergolong dalam residensial, tapi karena harganya yang

lebih tinggi dan permasalahan yang lebih kompleks, properti tersebut lebih tergolong

dalam kategori komersil.

2. Komersil

Apartemen, toko, shopping centre, kantor, teater, hotel dan motel, dan properti bisnis

lainnya masuk dalam kategori komersil. Mayoritas properti kategori komersil dijual,

atau disewakan untuk memberikan pendapatan pada pemilik properti, dan kebanyakan

properti ini berada pada kawasan urban.

3. Industrial

Pabrik, gudang, tempat tambang, dan properti sejenis lainnya masuk dalam kategori

industri. Kawasan industri besar mayoritas berada di dekat kawasan urban karena

ketergantungannya terhadap persediaan dasarnya.

4. Rural (pertanian dan perkebunan)

Kawasan pertanian dan perkebunan, dan kadang ada kawasan rekreasi masuk dalam

kategori ini.

5. Special Purpose

Gereja, sekolah, universitas, rumah sakit, kuburan, lapangan golf, dan properti sejenis

lainnya masuk dalam kategori ini.


6. Publik

Jalan, kantor pos, taman, pusat administrasi, dan properti dengan fungsi untuk publik

masuk dalam kategori ini.

Terkait dengan bisnis properti real estate, untuk properti yang ada baik properti

tersebut merupakan hunian atau komersil, selalu ada perbaikan ataupun peningkatan kualitas

dari properti tersebut (property improvement) (Mc Graw Hill Education, 2010). Peningkatan

kualitas ini dilakukan untuk meningkatkan capital value dari properti tersebut agar nilainya

menjadi jauh lebih berharga. Improvement dari properti ini meliputi tambahan yang permanen

(seperti struktur tambahan, utilitas, perbaikan tanah, dll) ataupun pengembangan dari properti

tersebut (penambahan fasilitas yang dibutuhkan, perbaikan pelapis dinding, dsb). Biasanya

perbaikan atau peningkatan kualitas ini dilakukan oleh pemilik atau pengembang dari properti

tersebut untuk meningkatkan nilai agar dapat menarik pembeli dan meningkatkan nilai jual

dari properti itu sendiri.

Bisnis properti real estate (dalam hal ini properti yang dibahas adalah properti yang

komersil) dapat diberdayakan dalam berbagai cara, baik dari sekedar properti tanah dapat

langsung disewakan ataupun dijual, ataupun dapat dibangun sesuatu pada tanah tersebut

barulah disewakan atau dijual pada pihak lain. Keputusan tersebut tentunya jatuh pada tangan

pemilik atau pengembang untuk memutuskan tindakan apa yang ingin dilakukan terhadap

properti tersebut.

Terkait dengan bisnis properti, rumah kost sebagai sebuah bisnis properti real estate

seperti yang telah dibahas sebelumnya merupakan sebuah usaha penyewaan bulanan dalam

bisnis ini. Terutama pada rumah kost untuk masa sekarang, tanah yang dimiliki oleh pemilik

diberdayakan dari awal untuk dibangun sebuah usaha bisnis rumah kost sebagai sebuah bisnis

unit hunian yang disewakan (hal ini menunjukkan bahwa adanya improvement yang dilakukan

untuk menaikkan nilai dari properti ini). Sebagai sebuah bisnis tentunya hal ini terkait erat

dengan keuntungan. Untuk bisnis sewa dalam real estate, perhitungan penyewaan dapat

dirumuskan seperti berikut, Keuntungan = hasil pengelolaan (= sewa – pengeluaran

operasional) + hasil jual properti - development cost (bila modal 100%), return (=

penghasilan per tahun) = ‘keuntungan’/ waktu development.


d. Real Estate Development

Real Estate Development adalah sebuah rekonfigurasi yang berlangsung terus menerus dari

sebuah lingkung bangun untuk memenuhi kebutuhan dari masyarakat. Kebutuhan untuk

pembangunan (development) konstan karena populasi, teknologi tidak akan berhenti untuk

berubah. Baik konsumen, warga negara baru, atau seorang profesional dalam real estate akan

tinggal dalam sebuah lingkung bangun yang sama. Baik partisipan publik maupun privat

dalam real estate development memiliki pengertian yang dalam untuk memahami proses

pembangunan dalam RE development tersebut. Sekarang ini, pengembangan atau

pembangunan memerlukan lebih dari banyak pemgetahuan daripada sebelumnya.

Pengetahuan mengenai pasar dan pemasaran, pola pertumbuhan perkotaan, persyaratan

hukum, peraturan daerah, kebijakan publik, pengetahunan mengenai alat angkut dan kontrak,

elemen dalam desain bangunan, pengembangan situs, teknik konstruksi, isu-isu lingkungan,

infrastruktur, pembiayaan, risk control, dan manejemen waktu sangat penting untuk diketahui

dalam real estate.

Sekarang, secara garis besar, sebuah pembangunan memerlukan paling tidak hal-hal

berikut: munculnya ide dalam pembangunan, penyempurnaan ide, menguji kelayakan pada

ide tersebut, negosiasi kontrak, membuat komitmen secara formal, membangun proyek,

menyelesaikan proyek tersebut, dan akhirnya mengelolanya. Sebelum melangkah lebih jauh

ke dalam tahap-tahapan yang ada real estate development menurut banyak sumber, berikut

adalah beberapa poin mengenai pembangunan tersebut yang harus ditekankan menurut Mike

E.Miles, et al (Real Estate Development, hal. 5). Pertama, proses pembangunan hampir tidak

pernah berlangsung secara linear. Kedua, pembangunan adalah sebuah seni yang berarti

bahwa pembangunan itu sendiri bersifat kreatif, seringkali sangat kompleks, sebagian logis

dan sebagian lagi bersifat intuitif. Ketiga, pada setiap tahap, pegembang harus

mempertimbangkan semua tahap yang tersisa dari proses pembangunan. Keempat, sangat

penting untuk diingat bahwa proses pembangunan secara inheren bersifat inter-disipliner dan

dinamis.

Berikut adalah 8 tahap pembangunan menurut Mike E.Miles, et.al (Real Estate

Development, hal. 6, 2000)

1. Pengembang berusaha untuk memperkirakan kelayakan suatu proyek dengan

melihat berbagai kemungkinan dan ide untuk merancang proyek tersebut.


2. Pada tahap ini, pengembang

memperkirakan kelayakan proyek secara fisik, baik

mengenai lahan, pasar, opsi ide, dll.

3. Pengembang melakukan analisis pasar

untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk

proyek tersebut.

4. Pengembang menetapkan desain akhir

dan melakukan negosiasi kontrak dengan klien. Pada

tahap ini, izin dari pemerintah sudah diminta oleh

pengembang.

5. Kontrak-kontrak yang berhubungan

dengan proyek sudah ditandatangani dengan resmi.

Kontrak-kontrak tersebut meliputi kontrak usaha,

konstruksi, lahan, insuransi, dan lainnya.

6. Pengembang mulai menghitung

dengan baik mengenai pembiayaan proyek dan

memastikan semua biaya masih berada di dalam

budget yang ada.

7. Pengembang mulai mempekerjakan

pekerja sesuai dengan jumlah yang dibutuhkan dan

mulai melakukan periklanan untuk publik (bila proyek

tersebut membutuhkan periklanan tersebut). Pada

tahap ini, segala pinjaman mulai dilunaskan.

8. Pemilik melakukan pengawasan terhadap pengelolaan properti, renovasi,

pemasaran yang diperlukan untuk meningkatkan kinerja dari aset properti tersebut.

Tahap-tahap tersebut secara skematis berlangsung seperti pada diagram yang ada, tapi

seperti pada poin-poin yang ditekankan oleh Mike E.Miles, tahap-tahap tersebut tidak

seringkali tidak berlangsung secara linear, karena itu dapat terlihat pada diagram tersebut

bahwa sebelum kontrak-kontrak yang berhubungan dengan proyek tersebut ditandatangani

secara formal, tahap dari pencarian ide, perkembangan ide, memperhitungkan kelayakan

proyek tersebut dapat dilakukan berulang-ulang sampai adanya kecocokan dengan klien

mengenai proyek dan sampai kontrak tersebut resmi, sehingga tahap selanjutnya dapat

berlangsung dengan baik seperti permintaan izin, mulai memperhitungkan biaya, desain

proyek, dan sebagainya.

Gambar 1 Tahap Pembangunan Real Estate

Sumber: (Miles, Berens, & Weis, 2000)


Secara garis besar, mayoritas proyek-proyek real estate dibangun melalui proses-

proses seperti yang telah dibahas pada tahapan dari pembangunan real estate, baik melalui

pengembangan site, permintaan izin dari pemerintah, perancangan, konstruksi, dan lain

sebagainya. Tahapan yang diberikan oleh beberapa sumber tersebut memang berbeda

jumlahnya, tapi secara garis besar, proses yang dilalui hampir sama. Tahapan yang dilakukan

tersebut juga dikatakan tidak berlangsung secara linear. Hal ini terjadi memang karena ada

beberapa tahapan yang harus dilakukan berulang karena adanya regulasi yang bekerja di suatu

kota atau negara. Seperti di Indonesia, seringkali permintaan izin membangun sulit untuk

dikeluarkan oleh pemerintah, sehingga tahapan merancang properti dan tahapan yang lain

sering untuk dilakukan terlebih dahulu seiring menunggu keluarnya izin tersebut.

Metodologi Penelitian

Penelitian ini bertujuan untuk membahas secara lebih jelas sebenarnya apa yang

dimaksud dengan rumah kost dan bagaimana rumah kost tersebut dapat dikatakan sebagai

sebuah bisnis properti dalam real estate. Penelitian ini dilakukan dengan sebuah studi kasus

mengenai rumah kost, baik dengan cara meninjau langsung, melihat konfigurasi ruang sebuah

rumah kost, dan dengan cara wawancara dengan pemilik dari rumah kost tersebut.

Penelitian ini dilakukan di sekitar lingkungan Universitas Indonesia, dengan bahan

acuan utama adalah sebuah rumah ksot yang dibangun dari awal dengan tujuan sebagai

sebuah bisnis properti. Rumah kost ini selesai dibangun pada pertengahan tahun 2011, dan

dari pengamatan awal dapat dikatakan bahwa rumah kost ini adalah sebuah obyek studi kasus

yang sangat baik untuk penelitian ini.

Hasil dan Pembahasan

Kebutuhan masyarakat Indonesia akan tempat tinggal yang sementara membuat

perkembangan rumah kost menjadi seperti sekarang ini. Rumah kost seperti ini memang

berkembang khususnya di tempat-tempat yang daerahnya cenderung memiliki tempat edukasi

atau tempat kerja atau kantor. Dari data tersebut, dapat dilihat bahwa harga-harga yang

ditawarkan untuk masyarakat cenderung bervariasi. Hal ini terjadi karena adanya perbedaan

fasilitas yang ada dari rumah-rumah kost tersebut, adanya perbedaan ukuran kamar yang

ditawarkan, dan posisi atau lokasi rumah kost tersebut juga memegang peran penting dalam

pemberian harga tersebut. Yang pasti dari usaha rumah kost ini adalah memang rumah kost

merupakan usaha dari pemilik kost tersebut untuk menyewakan unit kamar yang mereka


miliki kepada orang lain. Sistem penyewaan yang diberlakukan oleh pemilik kost bergantung

pada keinginan sesuai dengan peraturan yang mereka atur sendiri. Penyewaan ini dapat

dikenakan per bulan, per triwulan, per semester, ataupun per tahun sesuai dengan keinginan

pemilik, dan bila peraturan ini tidak dipatuhi oleh para penyewa tentunya akan ada sanksi

yang dikenakan terhadap mereka sesuai dengan peraturan yang dibuat oleh pemilik tersebut.

Di samping ini adalah dua contoh rumah kost yang ada

di Kukusan Beji Depok. Dapat dilihat bahwa kedua rumah

kost ini memiliki tipologi bentuk bangunan yang berbeda.

Pada gambar 2, bangunan-bangunan rumah kost yang ada

dibangun secara terpisah, tapi masih berada dalah sebuah

lahan kavling yang sama, jika dilihat dari jenis tipologi yang

sudah ada, mungkin jenis tipologi rumah kost ini seperti jenis

tipologi detached house (dwelling), dengan catatan bahwa bangunan-

bangunan yang terpisah tapi ini masih berada dalam satu kavling dan

merupakan multi-family unit.

Sedangkan pada gambar 3, dapat dilihat bahwa tipologi ini berbeda

dengan tipologi rumah kost pada gambar 2. Pada rumah kost gambar 3

ini, unit-unit hunian yang ada berada dalam satu bangunan dan

dibangun secara vertikal. Tipologi bangunan gambar 3 ini, mungkin

lebih mirip dengan tipologi bangunan yang ada untuk apartemen atau

rumah susun, dengan perbedaan dalam sistem pembayarannya bahwa

rumah kost ini merupakan rumah dengan unit kamar yang disewakan

per bulan untuk individu-individu yang memerlukan, sedangkan

untuk rumah susun atau apartemen sistemnya dapat secara hak milik, atau menyewa secara

tahunan.

Gambar 2 Rumah Kost Griya Asih Sumber: Dokumentasi Pribadi

Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014

Gambar 3 Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi

Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung,

13 Mei 2014


Gambar 4 dan 5 merupakan sebuah rumah di daerah Pluit, Jakarta utara. Rumah

tersebut memang digunakan sebagai sebuah unit hunian sampai sekarang, tapi terjadi

beberapa perubahan terkait dengan rumah kost. Jumlah anggota keluarga yang tinggal di

rumah ini berkurang, sehingga otomatis adanya kamar tinggal yang tidak digunakan yang

akhirnya dijadikan sebagai kamar kost oleh pemilik rumah tersebut. Pada gambar 4 dan 5

dapat dilihat kamar dalam kotak merah merupakan kamar yang kosong sehingga difungsikan

sebagai kamar kost yang disewakan kepada penghuni yang berminat, sedangkan kamar dalam

kotak hijau merupakan kamar yang tetap dipakai oleh pemilik rumah. Rumah ini merupakan

contoh rumah kost dahulu dimana keluarga inti masih tinggal dalam rumah ini dan ada kamar

kosong yang dijadikan sebagai unit hunian yang disewakan. Fungsi rumah yang awalnya

merupakan murni sebagai sebuah unit hunian, berkembang menjadi sebuah hunian komersil

yang disewakan.

Untuk lebih detilnya mengenai rumah kost, telah dilakukan survey bagian dalam, dan

juga wawancara lebih lanjut (hasil wawancara dapat dilihat pada bagian lampiran) untuk

rumah kost pada gambar 3. Rumah kost ini memang sengaja dibangun dari awal untuk bisnis

rumah kost. Pemilihan usaha rumah kost ini sebagai bisnis menurut pemilik rumah kost

(Ridwan, 2014) memang direncanakan dari awal dari pemilihan lokasi. Target yang diincar

oleh pemilik memang adalah mahasiswa Universitas Indonesia, dan daerah kukusan ini

menjadi lokasi yang diprioritaskan oleh pemilik karena lokasi dan suasananya yang lebih

Gambar 4 Denah Lantai 1 Rumah Pluit Sumber: Dokumentasi Pribadi

Gambar 5 Denah Lantai 2 Rumah Pluit Sumber: Dokumentasi Pribadi


ramai dengan mahasiswa dibanding daerah pemukiman lain di sekitar kawasan Universitas

Indonesia.

Dari gambar 6 yang ada juga dapat dilihat

langsung bahwa ruangan-ruangan yang tersedia

dalam bangunan rumah kost tersebut hanyalah unit-

unit kamar tidur dan ruang dengan fasilitas umum

seperti koridor, ruang tamu, dan dapur. Dari hal

tersebut dapat dilihat secara langsung bahwa rumah

kost memang merupakan sebuah unit hunian multi-

family unit. Unit kamar dalam rumah kost ini

tergolong standar untuk sebuah rumah kost jika

dibanding dengan ukuran rumah-rumah kost yang

ada. Ukuran yang ada adalah 4m x 2.5m termasuk

kamar mandi di dalamnya. Dengan ukuran seperti

ini, seluruh kegiatan dan aktivitas dasar manusia

untuk tinggal cukup untuk dipenuhi seperti yang

dikatakan oleh Rebecca Roberts dalam Case For

Case, kamar dalam rumah kost ini dapat dikatakan

sebagai sebuah unit hunian. Namun, untuk

menunjang aktivitas dasar tersebut, rumah kost ini

memberikan beberapa fasilitas lain, seperti ruang

tamu untuk bersosialisasi, dapur, tempat mencuci

baju (dapat dilihat pada gambar di bawah ini dan lampiran denah lengkap yang ada).

Gambar 6 Denah Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi, milik Ridwan, pemilik

rumah kost SiSeSa

Gambar 7 Denah Kamar Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi,

milik Ridwan, pemilik rumah kost SiSeSa

Gambar 8 Ruang Tamu SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi


Gambar 9 Koridor SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi



Dari gambar-gambar yang tersedia, dapat dilihat memang bahwa kamar yang

disediakan oleh rumah kost SiSeSa ini memang tergolong kecil. Menurut Ridwan, pemilik

kost ini, beliau memang berusaha untuk mengefektifkan penggunaan ruang yang ada agar

dapat memberikan keuntungan, maka dari itu ukuran ruang ini dirancang sedemikian rupa

sesuai dengan ukuran furnitur-furnitur yang ada. Pada gambar 6, dapat dilihat bahwa ukuran

ruang sangat pas dengan ukuran furnitur, tempat tidur berada tepat diantara dua dinding,

begitupula dengan lemari. Juga dengan rancangan ukuran tersebut, bangunan ini dapat

menampung 9 kamar pada lantai pertama dan 10 kamar pada lantai kadua sampai dengan

lantai keempat (dapat dilihat pada gambar 6). Pada gambar 7, ruang belajar yang seharusnya

ada di setiap bagian tengah lantai juga dihilangkan dan diganti dengan kamar untuk

mendapatkan keuntungan. Menurut beliau, pemilihan furnitur dan material juga

mempengaruhi keuntungan. Furnitur dan material yang dipilih bukanlah memilih dari harga

yang murah, tapi harus melihat pula dari segi kualitasnya. Barang yang murah memang

meminimalkan pengeluaran pada awal pembangunan, tapi jika dilihat dari segi maintenance

yang akan dibayar per-tahun-nya bila terjadi kerusakan juga menjadi besar. Jadi untuk

mendapatkan keuntungan maksimal, pemilihan furnitur dan material yang tepat harus

dianalisis terlebih dahulu.

Dilihat dari segi real estate, dalam kasus rumah kost ini, pengertian real estate yang

digunakan adalah tentunya sebagai sebuah bentuk kegiatan usaha dimana rumah kost ini

merupakan properti real estate yang dibangun sebagai sebuah usaha bisnis oleh pemilik untuk

memberikan keuntungan bagi dirinya. Rumah kost ini dapat dikatakan sebagai sebuah

properti real estate karena masuk dalam karakteristik yang dimiliki oleh properti real estate

yang dijelaskan pada sub-bab 2.2.1, dan dari pengertian real estate itu sendiri bahwa apapun

Gambar 10 Fasilitas Cuci dan Jemuran SiSeSa

Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014

SiSeSa

Gambar 11 Dapur SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi



yang melekat secara permanen pada sebuah lahan termasuk dalam properti real estate.

Menurut hasil wawancara, dari segi bisnis memang rumah kost ini dijadikan sebagai sebuah

bisnis properti bagi sang pemilik. Modal yang dikeluarkan pada awalnya memang sangat

besar karena rumah kost ini dibangun dari awal dan juga biaya operasional yang cukup besar,

sehingga menurut asumsi biaya yang telah dibuat oleh pemilik, breakeven point atau masa

balik modal dari bisnis ini akan memakan waktu 8 tahun. Namun, dapat dibayangkan setelah

8 tahun, berapa banyak keuntungan yang dapat diambil oleh sang pemilik. Dengan harga

sebuah kamar sekitar Rp1.000.000,00 untuk kost ini dikali dengan banyaknya kamarnya,

maka pendapatan kotor yang didapat oleh pemilik sekitar Rp80.000.000,00 perbulannya. Jadi,

dapat dilihat bahwa mungkin memang sedikit lama untuk menunggu waktu balik modal, tapi

setelah masa tersebut selesai, keuntungan yang didapatkan sangatlah menjanjikan.

Menurut hasil wawancara dari segi real estate development dalam pembangunan

rumah kost ini, rumah kost ini berlangsung memang secara garis besar mirip dengan

pembangunan yang ada pada sub-bab 2.2.2, meskipun ada beberapa hal yang berbeda. Dari

hasil wawancara, proses pembangunan yang terjadi pada rumah kost ini adalah sebagai

berikut.

1. Mendapatkan jenis proyek yang akan dilakukan

2. Mencari lokasi yang tepat dengan harga yang cocok dan prediksi kelayakan proyek

tersebut dari segi lokasinya

3. Membuat proposal proyek untuk meminta izin dari pemerintah untuk membangun

proyek tersebut

4. Merancang proyek yang akan dibangun sampai pemilik menyetujui hasil rancangan

5. Meminta izin pemerintah secara formal untuk mendapatkan hak guna bangunan agar

dapat merealisasikan proyek tersebut

6. Menghitung Rencana Anggaran Bangunan, dan prediksi cashflow usaha rumah kost

tersebut

7. Membangun rumah kost tersebut

8. Memasarkan unit-unit hunian yang ada dengan memberikan informasi kepada para

mahasiswa.

Dari wawancara yang dilakukan, memang tahap-tahap tersebut terlihat sedikit berbeda

dengan tahapan yang telah dibahas pada sub-bab 2.2.2, tapi secara garis besar, tahapan yang

berlangsung untuk rumah kost ini sama, yaitu adanya penentuan lokasi, perkiraan kelayakan

proyek, perancangan proyek, perizinan dari pemerintah, konstruksi, penyelesaian, dan

pemasaran. Yang sama juga dengan tahapan yang telah dibahas adalah bahwa tahap-tahap ini


tidak berlangsung secara linear, seperti pada tahap perancangan proyek, hal ini terus

berlangsung sampai pemilik setuju akan perancangan tersebut dan selagi tahap ini

berlangsung, proposal proyek ini dikerjakan terlebih dahulu karena sulitnya mendapatkan izin

dari pemerintah sehingga selagi menunggu izin yang akan dikeluarkan oleh pemerintah, tahap

perancangan dan perhitungan kelayakan dilakukan terlebih dahulu.

Namun, rumah kost sebagai bisnis properti real estate hunian untuk multi-family unit

yang disewakan, tahapan yang berlaku tidak berhenti sampai tahap pembangunan dan selesai.

Sebagai sebuah bisnis multi-family unit yang disewakan, tentunya tahapan setelah adanya

penghuni yang masuk dan tinggal dalam rumah kost tersebut adalah manajemen dan

maintenance yang berlangsung terus menerus

Secara garis besar, rumah kost dapat dikatakan memiliki latar belakang yang cukup

unik dengan adanya perubahan fungsi yang dari awal sebagai tempat tinggal menjadi sebuah

usaha bisnis, dan adanya perubahan ini mengakibatkan tentunya perubahan kategori rumah

kost dari residensial menjadi komersil dalam kategori properti real estate. Dalam kenyataan,

pembangunan rumah kost sebagai salah satu properti real estate juga tidak jauh beda dari

teori-teori yang ada mengenai tahapan pembangunan real estate, dimana tahapannya adalah

site, ide, asumsi keuangan, perizinan, pembangunan, dan penyelesaian dan dimana tahapan-

tahapan ini tidak berlangsung secara linear.

Kesimpulan dan Saran

Rumah kost merupakan sebuah usaha tempat tinggal yang sedang sangat berkembang

khususnya di kota-kota besar di Indonesia. Rumah kost dapat dikatakan sebagai sebuah unit

hunian karena fungsinya untuk sebagai tempat tinggal sementara bagi orang yang

menggunakannya (yaitu pelajar, bujangan ataupun pasangan yang belum memiliki anak). Jadi,

rumah kost juga dapat dikatakan sebagai sebuah usaha real estate karena tujuannya untuk

memberikan pemasukan bagi pemilik rumah kost tersebut.

Fenomena yang sering dipertanyakan dalam rumah kost adalah mengenai keruangan

yang ada dalam rumah kost tersebut. Ruangan yang cenderung kecil ini juga dapat dikatakan

sebagai sebuah unit hunian karena menurut Rebecca Roberts dalam Case of Space, yang

penting dalam sebuah unit hunian adalah dapat menampung aktivitas-aktivitas dasar yang

diperlukan untuk manusia, dan kamar dalam rumah kost ini mendukung untuk dilakukannya

aktivitas dasar bagi seorang manusia, yaitu tidur, menyiapkan makanan, mandi, dan

sebagainya. Jadi, memang sebuah kamar ini dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian.


Rumah kost sebagai sebuah usaha tempat tinggal secara umum sistem yang berlaku

untuk adalah penyewaan unit-unit kamar yang ada dalam sebuah rumah kost. Peraturan

penyewaan yang berlaku dalam sebuah rumah kost bergantung pada peraturan yang dibuat

oleh pemilik rumah kost sehingga sistem penyewaan ini dapat diberlakukan perbulan,

percaturwulan, persemester, ataupun pertahun sesuai dengan keinginan pemilik rumah kost

(biasanya perbulan). Sehingga tentunya orang yang tinggal sementara dalam rumah kost ini

hanya memiliki hak sewa dalam rumah kost tersebut. Hal ini pula yang membedakan rumah

kost dengan bisnis properti lainnya seperti apartemen atau kontrakan yang konfigurasi

ruangan untuk unit-unitnya, penyewanya, maupun waktu dasar penyewaannya, serta

pengelolaannya yang berbeda.

DAFTAR REFERENSI

Boucher, T. M. (1993). The Process of Residential Real Estate Development. Florida:

University of Florida.

Daley, R. (2011, November). The Ten Stages Of A Real Estate. The Practical Real Estate

Lawyer , pp. 33-34.

Holmes, B. (2008). Types of Real Estate: 5 Categories of Real Property. Types of Real Estate:

5 Categories of Real Property .

Kohlhepp, D. B. (2012). The Real Estate Development Matrix. The American Real Estate

Society Meetings (pp. 7-16). Florida: CCIM Foundation - Certified Commercial Investment

Member Foundation.

Miles, M. E., Berens, G., & Weis, M. A. (2000). Real Estate Development : Principles and

Process. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute.

Peniuk, D. (n.d.). Multi family: Rev N You. Retrieved April 8, 2014, from Rev N You Web

Site: http://revnyou.com/

Porter, M. E. (1989). Competitive Strategy and Real Estate Development. Cambridge:

Harvard Business School.

Roberts, R. (2011). Case For Space. London: Royal Institute of British Architects.

Shilling, J. D. (2001). Real Estate. Ohio: Cengage Learning.


Simons, R. A. (2006). Real Estate Theory. In R. A. Simons, When Bad Things Happen to

Good Property (pp. 31-57). Washington, D.C.: Environmental Law Institute.

Sullivan, M. (2006). Focus Professional, Inc. Retrieved April 8, 2014, from Focus

Professional, Inc Web Site: http://www.homesalesri.com/Housing_Types.php

Woychuk, I. (2012). Exploring Real Estate Investments: Types Of Real Estate. Exploring

Real Estate Investments: Types Of Real Estate .


Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

Documents

Transcript of Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate