Laporan Real Estate
-
Upload
genah-sari -
Category
Documents
-
view
219 -
download
0
Transcript of Laporan Real Estate
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
1/22
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dengan tingkat pertumbuhan penduduk Bali yang meningkat pesat, kurang
adanya tempat tinggal merupakan masalah utama yang dihadapi. Seiring dengan
meningkatnya perekonomian masyarakat, dibutuhan sebuah tempat tinggal berupa
perumahan yang memenuhi masalah yang ada di masyarakat. Mengingat kebutuhan
akan akomodasi rumah bagi manusia merupakan priotas primer tiap manusia. Namun
demikian, kondisi masyarakat pada kegiatan yang berpusat di Kota Denpasar yang kian
padat memicu timbulnya ragam masalah perkotaan seperti kemacetan, polusi,
kurangnya ruang terbuka hijau, dan kurangnya tempat rekreasi. Hal ini menyebabkan
kebutuahan tanah pada daerah sekitar pusat kota menjadi tinggi, pusat kota sebagai
pusat pergerakan ekonomi kerap menjadikan harga tanah disekitar melambung tinggi.
Berdasarkan dari permasalahan yang ada, pada perencanaan real estate ini kami
berusaha mengakomodasi kebutuhan masyarakat melalui pemilihan tempat yang tetap
strategis, dengan mempertimbangkan tujuan pasar yang akan ditju, dekat dengan pusat
kota, sesuai dengan kebutuhan pasar dan mampu mengatasi masalah yang ada.
1.2 Tujuan
Tujuan dari perancangan real estate ini adalah untuk menyediakan sebuah
perumahan dalam mengatasi pertumbuhan penduduk, dengan sasaran pasar masyarakat
ekonomi kelas menengah keatas yang terletak di sekitar pusat kota. uga untuk
meningkatkan perkembangan real estate di Bali khususnya pada daerah Kota Denpasar.
1.3 Metode
Metode!metode yang digunakan dalam perancangan real estate ini yaitu analisa!
analisa dan perhitungan!perhitungan teknis. "erhitungan program ini bertujuan untuk
mengetahui apakah proyek yang diajukan #easible $layak% secara #inansial. &dapun
perhitungan!perhitungan biaya!man#aat yang digunakan yaitu Bene#it 'ost (atio
$B'(%, Net "resent )alue $N")%, dan (eturn on *n+estment $(*%.
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
2/22
BAB II
ASPEK TEKNIS PE!ASINAL
-.. T*N&/&N 0&H&N
0K&S*
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
3/22
a. &lamat1 l. Tukad Badung, (enon, Denpasar Selatan
b. "emilik 1 !
c. 0uas 1 2 Ha
d. Bentuk site 1 persegi panjang
&KS3S "3N'&"&*&N
0okasi bisa dicapai dengan menggunakan kendaraan bermotor seperti mobil,
motor, bus, truk, sepeda dan berjalan kaki karena ukuran jalan yang cukup lebar sekitar 4!
5 meter. ika menggunakan kendaraan bermotor lokasi bisa dicapai sekitar 4!6 menit
dari pusat kota atau jalan utama. jika dari prasarana umum seperti bandara, lokasi bisa
ditempuh dengan 76!84 menit +ia tol.
&S"3K T3KN*S S3'&(& M&K(
a. 0K&S* 0&H&N B3B&S B&N*(
Site berada di lokasi yang diapit oleh oleh - jalan utama yaitu jalan tukad
badung dan jalan kerta dalem dimana ke - jalan ini memiliki gorong!gorong9 got
sehingga memungkinkan mengalirkan drainase menuju ke - gorong!gorong ini
sehingga meminimalisir kemunginan terjadinya banjir. Selain itu site yang sejajar
dengan jalan juga membuat pengolahan lahan menjadi lebih sedikit dan jika ingin
meninggikan site hanya perlu menambah urugan tanah sedikit saja.
b. S&0/(&N "3MB/&N:&N &*( ;&N: 0&N'&(
Saluran pembuangan air pada sekitar site berukuran cukup lebar dan bersih
dari sampah serta endapan tanah sehingga sistem drainase atau pembuangan air
menjadi lancar.
c. K3B/T/H&N /D&(& B3(S*H D* 0*N:K/N:&N "3(/M&H&N
/dara bersih di areal perkotaan seperti denpasar tentunya susah untuk
diperoleh karena udara diperkotaan biasanya tercemar oleh asap kendaraan dan
asap pabrik industry serta kepadatan penduduknya yang tinggi membuat udara
bersih di areal ini khususnya menjadi sedikit. Namun pada site di tukad badung ini,
kualitas udara bersih masih terjaga karena cukup jauh dari hiruk pikuk kendaraan
bermotor dan lingkungan sekitar site juga merupakan lingkungan dengan
kepadatan penduduk yang tidak terlalu tinggi.
d. "3N;3S/&*&N 0K&S* D3N:&N &KT*)*T&S "3N:H/N*
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
4/22
0okasi site yang berada di daerah perkotaan tentunya merupakan lokasi
dengan permukiman yang cukup padat
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
5/22
Gambar RTRW Kota Denpasar tahun 2008-2027
Lokasi :
Jalan Tukad
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
6/22
Gambar 2. Peta Lokasi Perumahan
Dari hasil studi (encana Tata (uang dan Tata =ilayah kota Denpasar,
terdapat keterangan bah - meter dengan diberi lampu merkuri dan pohon palem pada
ataman tersebut. "embuatan jalan masuk dibuat lebar untuk bisa menampung
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
7/22
7. "3MB/&T&N &(*N:&N &0&N
"embuatan jaringan jalan pada lahan didasarkan dari pembagian cluster
dari jenis tipe perumahan dan #asilitas!#asilitas umum yang ada pada lahan.
aringan jalan pada lahan di bagi atas jalan primer, skunder dan tersier. Dari
pintu masuk, jaringan jalan yang digunakan merupakan jalan primer yang
menghubungkan #asilitas!#asilitas umum, dari jalan utama, pembagian jaringan
jalan di dalam lahan menjadi jalan!jalan skunder untuk masing!masing cluster
rumah yang ada. Dari masing!masing cluster rumah yang ada. aringan jalan
tersier diterapkan di dalam cluster yang menghubungkan dari masing!masing
rumah yang ada didalam cluster.
8. D(&*N&S3
Drainase atau pembuangan dan penyaluran air hujan menjadi hal yang sangat
pening dalam konteks perumahan dan rumah tinggal. Drainase pada area
sekitaran tukad badung adalah dengan pengaliran air hujan melalui gorong!
gorong pada area samping jalan utama. /ntuk konteks perancangan perumahan
maka diperlukan perencanaan drainase yang baik agar area rumah tinggal
menjadi nyaman. "engaliran air akan dibuat pada lingkungan dan kemudian di
alirkan ke saluran utama.
4. ?&S*0*T&S SS*&0
?asilitas!#asilitas sosial
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
8/22
ditambahkan pohon palem sebagai tanaman pengarah. Sumber energy untuk
#asilitas penerangan bisa didapat dari tiang listrik dijalan umum didepan site
kemudian listrik didistribusikan ke dalam areal pemumahan dengan cara
ditanam didalam tanah agar terlihat rapi dan bersih khas perumahan elit.
2. "3N;3D*&&N &*( B3(S*H.
"enyediaan air bersih adalah hal yang sangat penting dalam perancangan
perumahan. Ketersediaan air bersih pada area sekitar tukad badung cukup
memadai. /ntuk mendapatkan air bersih relali# mudah. Terdapat saluran "D&M
pada area ini. Dengan cara lain yaitu dengan pembuatan sumur. "ermukaan air
pada sekitaran site tidaklah terlalu dalam sehingga memungkinkan untuk
penyediaan air bersih dengan sumur.
0*N:K/N:&N S3K*T&(
0ingkungan sekitar Site yang bertempat di jalan Tukad Badung ini merupakan
"erumahan, persa
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
9/22
8. Tantangan
o Di sekitar site banyak terdapat perumahan
o "ersaingan antara perumahan yang akan dibuat dengan perumahan yang sudah
ada mungkin terjadi karena kriteria seseorang dalam memilih rumah berbeda!beda.
-.-. (3N'&N& "(;3K
KNS3" "3N:3MB&N:&N
konsep minimalis merupakan salah satu konsep desain perumahan yang
sedang menjadi trend akhir!akhir ini. Konsep ini diterapkan karena dengan konsep ini
mencerminkan kondisi site dimana site yang berukuran tidak terlalu besar yaitu
sekitar -66m- dengan ukuran per site tiap rumah yaitu 6 @ -6 m. dengan ukuran
yang demikian tidak akan memungkinkan pembuatan ruang!ruang yang maksimal
atau sesuai dengan kehendak karena hanya bisa membuat ruang yang sesuai dengan
standar. (uang!ruang didalamnyapun saling berhubungan langsung yang hanya
dibatasi oleh koridor atau jalusi. Selain itu, dengan konsep ini juga memaksimalkan
penggunaan ruang dan diusahakan semua ruang sesuai dengan #ungsinya
nanti."enerapan konsep echo juga menjadi pertimbangan dalam pembuatan desain
mengingat perlunya penerapan konsep desain yang ramah lingkungan yang nantinya
bisa selaras dengan alam. Selaras maksudnya yaitu tidak merusak dan mencemari
alam baik itu dari mulai membangun maupun saat pemakaian rumah nantinya.
Dengan desain yang ekologis ini diharapkan bisa mencegah terjadinya pemanasan
global dan isu lingkungan lainnya.
?&S*0*T&S
Site ini dikatakan strategis karena selain memang sudah terdapat perumahan
juga dekat dengan berbagai #asilitas umum seperti 1
"3M&S&(&N
/ntuk pemasaran proyek ini ini biasanya mepertimbangkan beberapa hal,untuk
pertimbangan bagi konsumen dalam memutuskan untuk membeli rumah seperti 1
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
10/22
a. 0okasi 1 merupakan pertimbangan utama bagi calon konsumen untuk membeli
property,lokasi berhubungan dengan akses ke tempat berakti#itas.
b. Tema &rsitektur 1 merupakan hal yang penting bagi konsumen,tema arsitektur
dari rumah yang kita pasarkan seharusnya sesuai terend atau design mutahir.
c. Kualitas Bangunan 1
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
11/22
Site ini dikatakan strategis karena selain memang sudah terdapat perumahan juga
dekat dengan berbagai #asilitas umum seperti 1
! Bangunan sekolah dan kampus 1
Kampus ST*M*K primakara $4 menit%
Kampus ST*KM bali $6 menit%
Kampus uni+ersitas udayana $4 menit%
Sekolah tinggi desain Bali $6 menit%
Kampus ST*K3S bali $6 menit%
! (umah sakit dan sarana kesehatan 1
(umah sakit
&potek
! "usat perbelanjaan 1
Hardys panjer $4 menit%
&l#amart, Minimart, 'K $4!4 menit%
Baby shop bali $4 menit% Butik dan outlet $4 menit%
! "usat kebugaran dan S"& 1
Bali e@otiAue spa $4 menit%
&ugy sport center $4 menit%
! Bandara ngurah rai $- menit +ia tol%
! Kantor polisi $6 menit%
Semua #asilitas umum diatas dapat ditempuh jika lalu lintas sedang lancar,
jika terjadi kemacetan mungkin akan menempuh
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
12/22
+. Dokumen SH Aspek -erumahang. Harga : */ Juta $ are
3! 0anah pada lokasi Lingkungan lite Bersih ook "ntuk *ibangun
1umah liteSpesifikasi :
a! Lokasi alan 0ukad Badung XI 1enon *enpasar
b. Luas tanah 3,.. are / 3.. m2
%. "kuran tanah &,$ m % 3$ m2
d! 'rientasi ke arah selatan
e! (kses )alan dengan lebar & meterf! +arga : &.. uta / are
0esimpulan harga dari analisa mengenai harga rata rata tanah di
sekitar Jalan Tukad Badung 2enon Denpasar 3aitu berkisar * 4
Juta $ are.
7.- &nalisa "asar
"erkembangan "erumahan
! Setelah perlambatan di tahun 2014, Bank Indonesia memperkirakan
bahwa harga properti perumahan akan mengalami kenaikan yang lebih
lambat di tahun 2015.
! Hanya beberapa kota yang memiliki harga ual rumah rata!rata lebih dari
"p 15,000,000#m2, dan tidak ada yang men$apai harga sewa rata!rata di
atas "p %00,000#m2 per tahun.
! &akarta memegang harga rata!rata ual tertinggi dengan area &akarta
'usat yang men$apai "p 21,(10,5%4#m2. )enpasar mengikuti tren
dengan harga rata!rata ual tertinggi di luar &awa dengan "p
1*,125,000#m2.
! +da perbedaan harga ual rata!rata antara beberapa kota besar di &awa.
Harga ual rata!rata di Surabaya men$apai "p 12,250.000#m2 sedangkan
Bandung mempunyai rata!rata "p (,00,000#m2 dan Semarang hanya
"p -,40.000#m2.
! amun demikian, harga sewa rata!rata di &akarta hampir dua kali lipat di
beberapa area. /ontohnya, harga sewa rata!rata di &akarta imur adalah
"p *-4,110#m2 per tahun, sementara &akarta Selatan bisa men$apai "p
-%2,(2#m2.
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
13/22
Sumber http##www.lamudi.$o.id#resear$h#uarterly!report!1!2015!ba#
"asokan Baru
=alaupun perkembangan bisnis perumahan kian melambat karena #actor
pengaruh krisis ekonomi, namun pasokan perumahan baru yang ada di Bali,
khususnya Denpasar cukup tinggi. Hal ini terjadi karena sedang berkembangnya
bisnis ini di Bali akibat masih adanya cukup permintaan perumahan me
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
14/22
Sumber 1 http199
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
15/22
"otensi "ermintaan
Sesuai dengan analisa tabel 3ang ada, potensi permintaan properti
3ang ada masih akan tetap lemah, hal ini karena tinggin3a harga lahan
dan juga pengaruh dari krisi keuangan 3ang ada. Dari tabel 3ang ada
dapat dilihat bah5a pertubuhan properti dari a5al tahun 1# terus
mengalami penurunan 3ang signi!kan.
Harga ual Ka+ling
Analisa Harga Tanah di sekitar Jalan Tukad Badung, Denpasar Selatan
1. Tanah terletak dekat dengan jalan utama tukad badung dan
jalan menuju ke arah panjerSpesifikasi tanah :
a. Lokasi tukad badung IXa renon denpasar Bali
b. Luas tanah 4,37 are / 437 m2
! "kuran tanah #2,$ m % 37!& m
d! 'rientasi ke arah timure! (kses )alan dengan lebar & meter
f! *okumen S+ pemukimang! +arga : 7-. uta / are
. Tanah pada lokasi pemukiman strategis renonSpesi!kasi :
a. Lokasi alan 0ukad Badung XIX B 1enon *enpasarb. Luas tanah ",## are $ "## m
%. &kuran tanah 1 m ' (.# md. )rientasi ke arah barat
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
16/22
e. Akses jalan dengan lebar * meter+. Dokumen SH Aspek -erumahang. Harga : */ Juta $ are
3! 0anah pada lokasi Lingkungan lite Bersih ook "ntuk *ibangun
1umah liteSpesifikasi :
a! Lokasi alan 0ukad Badung XI 1enon *enpasar
b. Luas tanah 3,.. are / 3.. m2
%. "kuran tanah &,$ m % 3$ m2
d! 'rientasi ke arah selatan
e! (kses )alan dengan lebar & meterf! +arga : &.. uta / are
0esimpulan harga dari analisa mengenai harga rata rata tanah di
sekitar Jalan Tukad Badung 2enon Denpasar 3aitu berkisar * 4
Juta $ are.
7.7 "erkembangan "erumahan
"rediksi Kedepan
Tabel perkembangan dan pertumbuhan Harga -ropertiSumber : http:$$555.bi.go.id$id$publikasi$sur6ei$harga/properti/
primer$-ages$Laporan/SH-2/T7/888/1#.asp'
Harga ual
-
7/25/2019 Laporan Real Estate
17/22
Tabel 8ndeks Harga -erumahan
Sumber : Sumber : http:$$555.bi.go.id$id$publikasi$sur6ei$harga/properti/
primer$-ages$Laporan/SH-2/T7/888/1#.asp'
Analisa harga rumah di Denpasar, Bali
1. Dijual 2umah dengan bangunan lantai dilengkapi kolam
renang, +ull3 +urnished di dalam kota Denpasar,lokasi di
lingkungan tenang dan n3aman %o%ok untuk tempat tinggalbersama keluarga. akses mudah dijangkau mudah kemana
mana. Spesi!kasi :a. Luas tanah m $ areb. Luas bangunan 1# m%. )rientasi banguan ke arah baratd. 0amar tidur 9 1e. 0amar mandi " 1+. akses jalan lingkungan " meter aspalg. SH dan 8B ;1