Laporan Real Estate

download Laporan Real Estate

of 22

  • date post

    25-Feb-2018
  • Category

    Documents

  • view

    215
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Laporan Real Estate

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    1/22

    BAB I

    PENDAHULUAN

    1.1 Latar Belakang

    Dengan tingkat pertumbuhan penduduk Bali yang meningkat pesat, kurang

    adanya tempat tinggal merupakan masalah utama yang dihadapi. Seiring dengan

    meningkatnya perekonomian masyarakat, dibutuhan sebuah tempat tinggal berupa

    perumahan yang memenuhi masalah yang ada di masyarakat. Mengingat kebutuhan

    akan akomodasi rumah bagi manusia merupakan priotas primer tiap manusia. Namun

    demikian, kondisi masyarakat pada kegiatan yang berpusat di Kota Denpasar yang kian

    padat memicu timbulnya ragam masalah perkotaan seperti kemacetan, polusi,

    kurangnya ruang terbuka hijau, dan kurangnya tempat rekreasi. Hal ini menyebabkan

    kebutuahan tanah pada daerah sekitar pusat kota menjadi tinggi, pusat kota sebagai

    pusat pergerakan ekonomi kerap menjadikan harga tanah disekitar melambung tinggi.

    Berdasarkan dari permasalahan yang ada, pada perencanaan real estate ini kami

    berusaha mengakomodasi kebutuhan masyarakat melalui pemilihan tempat yang tetap

    strategis, dengan mempertimbangkan tujuan pasar yang akan ditju, dekat dengan pusat

    kota, sesuai dengan kebutuhan pasar dan mampu mengatasi masalah yang ada.

    1.2 Tujuan

    Tujuan dari perancangan real estate ini adalah untuk menyediakan sebuah

    perumahan dalam mengatasi pertumbuhan penduduk, dengan sasaran pasar masyarakat

    ekonomi kelas menengah keatas yang terletak di sekitar pusat kota. uga untuk

    meningkatkan perkembangan real estate di Bali khususnya pada daerah Kota Denpasar.

    1.3 Metode

    Metode!metode yang digunakan dalam perancangan real estate ini yaitu analisa!

    analisa dan perhitungan!perhitungan teknis. "erhitungan program ini bertujuan untuk

    mengetahui apakah proyek yang diajukan #easible $layak% secara #inansial. &dapun

    perhitungan!perhitungan biaya!man#aat yang digunakan yaitu Bene#it 'ost (atio

    $B'(%, Net "resent )alue $N")%, dan (eturn on *n+estment $(*%.

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    2/22

    BAB II

    ASPEK TEKNIS PE!ASINAL

    -.. T*N&/&N 0&H&N

    0K&S*

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    3/22

    a. &lamat1 l. Tukad Badung, (enon, Denpasar Selatan

    b. "emilik 1 !

    c. 0uas 1 2 Ha

    d. Bentuk site 1 persegi panjang

    &KS3S "3N'&"&*&N

    0okasi bisa dicapai dengan menggunakan kendaraan bermotor seperti mobil,

    motor, bus, truk, sepeda dan berjalan kaki karena ukuran jalan yang cukup lebar sekitar 4!

    5 meter. ika menggunakan kendaraan bermotor lokasi bisa dicapai sekitar 4!6 menit

    dari pusat kota atau jalan utama. jika dari prasarana umum seperti bandara, lokasi bisa

    ditempuh dengan 76!84 menit +ia tol.

    &S"3K T3KN*S S3'&(& M&K(

    a. 0K&S* 0&H&N B3B&S B&N*(

    Site berada di lokasi yang diapit oleh oleh - jalan utama yaitu jalan tukad

    badung dan jalan kerta dalem dimana ke - jalan ini memiliki gorong!gorong9 got

    sehingga memungkinkan mengalirkan drainase menuju ke - gorong!gorong ini

    sehingga meminimalisir kemunginan terjadinya banjir. Selain itu site yang sejajar

    dengan jalan juga membuat pengolahan lahan menjadi lebih sedikit dan jika ingin

    meninggikan site hanya perlu menambah urugan tanah sedikit saja.

    b. S&0/(&N "3MB/&N:&N &*( ;&N: 0&N'&(

    Saluran pembuangan air pada sekitar site berukuran cukup lebar dan bersih

    dari sampah serta endapan tanah sehingga sistem drainase atau pembuangan air

    menjadi lancar.

    c. K3B/T/H&N /D&(& B3(S*H D* 0*N:K/N:&N "3(/M&H&N

    /dara bersih di areal perkotaan seperti denpasar tentunya susah untuk

    diperoleh karena udara diperkotaan biasanya tercemar oleh asap kendaraan dan

    asap pabrik industry serta kepadatan penduduknya yang tinggi membuat udara

    bersih di areal ini khususnya menjadi sedikit. Namun pada site di tukad badung ini,

    kualitas udara bersih masih terjaga karena cukup jauh dari hiruk pikuk kendaraan

    bermotor dan lingkungan sekitar site juga merupakan lingkungan dengan

    kepadatan penduduk yang tidak terlalu tinggi.

    d. "3N;3S/&*&N 0K&S* D3N:&N &KT*)*T&S "3N:H/N*

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    4/22

    0okasi site yang berada di daerah perkotaan tentunya merupakan lokasi

    dengan permukiman yang cukup padat

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    5/22

    Gambar RTRW Kota Denpasar tahun 2008-2027

    Lokasi :

    Jalan Tukad

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    6/22

    Gambar 2. Peta Lokasi Perumahan

    Dari hasil studi (encana Tata (uang dan Tata =ilayah kota Denpasar,

    terdapat keterangan bah - meter dengan diberi lampu merkuri dan pohon palem pada

    ataman tersebut. "embuatan jalan masuk dibuat lebar untuk bisa menampung

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    7/22

    7. "3MB/&T&N &(*N:&N &0&N

    "embuatan jaringan jalan pada lahan didasarkan dari pembagian cluster

    dari jenis tipe perumahan dan #asilitas!#asilitas umum yang ada pada lahan.

    aringan jalan pada lahan di bagi atas jalan primer, skunder dan tersier. Dari

    pintu masuk, jaringan jalan yang digunakan merupakan jalan primer yang

    menghubungkan #asilitas!#asilitas umum, dari jalan utama, pembagian jaringan

    jalan di dalam lahan menjadi jalan!jalan skunder untuk masing!masing cluster

    rumah yang ada. Dari masing!masing cluster rumah yang ada. aringan jalan

    tersier diterapkan di dalam cluster yang menghubungkan dari masing!masing

    rumah yang ada didalam cluster.

    8. D(&*N&S3

    Drainase atau pembuangan dan penyaluran air hujan menjadi hal yang sangat

    pening dalam konteks perumahan dan rumah tinggal. Drainase pada area

    sekitaran tukad badung adalah dengan pengaliran air hujan melalui gorong!

    gorong pada area samping jalan utama. /ntuk konteks perancangan perumahan

    maka diperlukan perencanaan drainase yang baik agar area rumah tinggal

    menjadi nyaman. "engaliran air akan dibuat pada lingkungan dan kemudian di

    alirkan ke saluran utama.

    4. ?&S*0*T&S SS*&0

    ?asilitas!#asilitas sosial

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    8/22

    ditambahkan pohon palem sebagai tanaman pengarah. Sumber energy untuk

    #asilitas penerangan bisa didapat dari tiang listrik dijalan umum didepan site

    kemudian listrik didistribusikan ke dalam areal pemumahan dengan cara

    ditanam didalam tanah agar terlihat rapi dan bersih khas perumahan elit.

    2. "3N;3D*&&N &*( B3(S*H.

    "enyediaan air bersih adalah hal yang sangat penting dalam perancangan

    perumahan. Ketersediaan air bersih pada area sekitar tukad badung cukup

    memadai. /ntuk mendapatkan air bersih relali# mudah. Terdapat saluran "D&M

    pada area ini. Dengan cara lain yaitu dengan pembuatan sumur. "ermukaan air

    pada sekitaran site tidaklah terlalu dalam sehingga memungkinkan untuk

    penyediaan air bersih dengan sumur.

    0*N:K/N:&N S3K*T&(

    0ingkungan sekitar Site yang bertempat di jalan Tukad Badung ini merupakan

    "erumahan, persa

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    9/22

    8. Tantangan

    o Di sekitar site banyak terdapat perumahan

    o "ersaingan antara perumahan yang akan dibuat dengan perumahan yang sudah

    ada mungkin terjadi karena kriteria seseorang dalam memilih rumah berbeda!beda.

    -.-. (3N'&N& "(;3K

    KNS3" "3N:3MB&N:&N

    konsep minimalis merupakan salah satu konsep desain perumahan yang

    sedang menjadi trend akhir!akhir ini. Konsep ini diterapkan karena dengan konsep ini

    mencerminkan kondisi site dimana site yang berukuran tidak terlalu besar yaitu

    sekitar -66m- dengan ukuran per site tiap rumah yaitu 6 @ -6 m. dengan ukuran

    yang demikian tidak akan memungkinkan pembuatan ruang!ruang yang maksimal

    atau sesuai dengan kehendak karena hanya bisa membuat ruang yang sesuai dengan

    standar. (uang!ruang didalamnyapun saling berhubungan langsung yang hanya

    dibatasi oleh koridor atau jalusi. Selain itu, dengan konsep ini juga memaksimalkan

    penggunaan ruang dan diusahakan semua ruang sesuai dengan #ungsinya

    nanti."enerapan konsep echo juga menjadi pertimbangan dalam pembuatan desain

    mengingat perlunya penerapan konsep desain yang ramah lingkungan yang nantinya

    bisa selaras dengan alam. Selaras maksudnya yaitu tidak merusak dan mencemari

    alam baik itu dari mulai membangun maupun saat pemakaian rumah nantinya.

    Dengan desain yang ekologis ini diharapkan bisa mencegah terjadinya pemanasan

    global dan isu lingkungan lainnya.

    ?&S*0*T&S

    Site ini dikatakan strategis karena selain memang sudah terdapat perumahan

    juga dekat dengan berbagai #asilitas umum seperti 1

    "3M&S&(&N

    /ntuk pemasaran proyek ini ini biasanya mepertimbangkan beberapa hal,untuk

    pertimbangan bagi konsumen dalam memutuskan untuk membeli rumah seperti 1

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    10/22

    a. 0okasi 1 merupakan pertimbangan utama bagi calon konsumen untuk membeli

    property,lokasi berhubungan dengan akses ke tempat berakti#itas.

    b. Tema &rsitektur 1 merupakan hal yang penting bagi konsumen,tema arsitektur

    dari rumah yang kita pasarkan seharusnya sesuai terend atau design mutahir.

    c. Kualitas Bangunan 1

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    11/22

    Site ini dikatakan strategis karena selain memang sudah terdapat perumahan juga

    dekat dengan berbagai #asilitas umum seperti 1

    ! Bangunan sekolah dan kampus 1

    Kampus ST*M*K primakara $4 menit%

    Kampus ST*KM bali $6 menit%

    Kampus uni+ersitas udayana $4 menit%

    Sekolah tinggi desain Bali $6 menit%

    Kampus ST*K3S bali $6 menit%

    ! (umah sakit dan sarana kesehatan 1

    (umah sakit

    &potek

    ! "usat perbelanjaan 1

    Hardys panjer $4 menit%

    &l#amart, Minimart, 'K $4!4 menit%

    Baby shop bali $4 menit% Butik dan outlet $4 menit%

    ! "usat kebugaran dan S"& 1

    Bali [email protected] spa $4 menit%

    &ugy sport center $4 menit%

    ! Bandara ngurah rai $- menit +ia tol%

    ! Kantor polisi $6 menit%

    Semua #asilitas umum diatas dapat ditempuh jika lalu lintas sedang lancar,

    jika terjadi kemacetan mungkin akan menempuh

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    12/22

    +. Dokumen SH Aspek -erumahang. Harga : */ Juta $ are

    3! 0anah pada lokasi Lingkungan lite Bersih ook "ntuk *ibangun

    1umah liteSpesifikasi :

    a! Lokasi alan 0ukad Badung XI 1enon *enpasar

    b. Luas tanah 3,.. are / 3.. m2

    %. "kuran tanah &,$ m % 3$ m2

    d! 'rientasi ke arah selatan

    e! (kses )alan dengan lebar & meterf! +arga : &.. uta / are

    0esimpulan harga dari analisa mengenai harga rata rata tanah di

    sekitar Jalan Tukad Badung 2enon Denpasar 3aitu berkisar * 4

    Juta $ are.

    7.- &nalisa "asar

    "erkembangan "erumahan

    ! Setelah perlambatan di tahun 2014, Bank Indonesia memperkirakan

    bahwa harga properti perumahan akan mengalami kenaikan yang lebih

    lambat di tahun 2015.

    ! Hanya beberapa kota yang memiliki harga ual rumah rata!rata lebih dari

    "p 15,000,000#m2, dan tidak ada yang men$apai harga sewa rata!rata di

    atas "p %00,000#m2 per tahun.

    ! &akarta memegang harga rata!rata ual tertinggi dengan area &akarta

    'usat yang men$apai "p 21,(10,5%4#m2. )enpasar mengikuti tren

    dengan harga rata!rata ual tertinggi di luar &awa dengan "p

    1*,125,000#m2.

    ! +da perbedaan harga ual rata!rata antara beberapa kota besar di &awa.

    Harga ual rata!rata di Surabaya men$apai "p 12,250.000#m2 sedangkan

    Bandung mempunyai rata!rata "p (,00,000#m2 dan Semarang hanya

    "p -,40.000#m2.

    ! amun demikian, harga sewa rata!rata di &akarta hampir dua kali lipat di

    beberapa area. /ontohnya, harga sewa rata!rata di &akarta imur adalah

    "p *-4,110#m2 per tahun, sementara &akarta Selatan bisa men$apai "p

    -%2,(2#m2.

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    13/22

    Sumber http##www.lamudi.$o.id#resear$h#uarterly!report!1!2015!ba#

    "asokan Baru

    =alaupun perkembangan bisnis perumahan kian melambat karena #actor

    pengaruh krisis ekonomi, namun pasokan perumahan baru yang ada di Bali,

    khususnya Denpasar cukup tinggi. Hal ini terjadi karena sedang berkembangnya

    bisnis ini di Bali akibat masih adanya cukup permintaan perumahan me

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    14/22

    Sumber 1 http199

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    15/22

    "otensi "ermintaan

    Sesuai dengan analisa tabel 3ang ada, potensi permintaan properti

    3ang ada masih akan tetap lemah, hal ini karena tinggin3a harga lahan

    dan juga pengaruh dari krisi keuangan 3ang ada. Dari tabel 3ang ada

    dapat dilihat bah5a pertubuhan properti dari a5al tahun 1# terus

    mengalami penurunan 3ang signi!kan.

    Harga ual Ka+ling

    Analisa Harga Tanah di sekitar Jalan Tukad Badung, Denpasar Selatan

    1. Tanah terletak dekat dengan jalan utama tukad badung dan

    jalan menuju ke arah panjerSpesifikasi tanah :

    a. Lokasi tukad badung IXa renon denpasar Bali

    b. Luas tanah 4,37 are / 437 m2

    ! "kuran tanah #2,$ m % 37!& m

    d! 'rientasi ke arah timure! (kses )alan dengan lebar & meter

    f! *okumen S+ pemukimang! +arga : 7-. uta / are

    . Tanah pada lokasi pemukiman strategis renonSpesi!kasi :

    a. Lokasi alan 0ukad Badung XIX B 1enon *enpasarb. Luas tanah ",## are $ "## m

    %. &kuran tanah 1 m ' (.# md. )rientasi ke arah barat

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    16/22

    e. Akses jalan dengan lebar * meter+. Dokumen SH Aspek -erumahang. Harga : */ Juta $ are

    3! 0anah pada lokasi Lingkungan lite Bersih ook "ntuk *ibangun

    1umah liteSpesifikasi :

    a! Lokasi alan 0ukad Badung XI 1enon *enpasar

    b. Luas tanah 3,.. are / 3.. m2

    %. "kuran tanah &,$ m % 3$ m2

    d! 'rientasi ke arah selatan

    e! (kses )alan dengan lebar & meterf! +arga : &.. uta / are

    0esimpulan harga dari analisa mengenai harga rata rata tanah di

    sekitar Jalan Tukad Badung 2enon Denpasar 3aitu berkisar * 4

    Juta $ are.

    7.7 "erkembangan "erumahan

    "rediksi Kedepan

    Tabel perkembangan dan pertumbuhan Harga -ropertiSumber : http:$$555.bi.go.id$id$publikasi$sur6ei$harga/properti/

    primer$-ages$Laporan/SH-2/T7/888/1#.asp'

    Harga ual

  • 7/25/2019 Laporan Real Estate

    17/22

    Tabel 8ndeks Harga -erumahan

    Sumber : Sumber : http:$$555.bi.go.id$id$publikasi$sur6ei$harga/properti/

    primer$-ages$Laporan/SH-2/T7/888/1#.asp'

    Analisa harga rumah di Denpasar, Bali

    1. Dijual 2umah dengan bangunan lantai dilengkapi kolam

    renang, +ull3 +urnished di dalam kota Denpasar,lokasi di

    lingkungan tenang dan n3aman %o%ok untuk tempat tinggalbersama keluarga. akses mudah dijangkau mudah kemana

    mana. Spesi!kasi :a. Luas tanah m $ areb. Luas bangunan 1# m%. )rientasi banguan ke arah baratd. 0amar tidur 9 1e. 0amar mandi " 1+. akses jalan lingkungan " meter aspalg. SH dan 8B ;1