Penerapan Akutansi Real Estate Pada PT.sinaR MULYS SEJSHTERA

of 97 /97
BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah Pertambahan jumlah penduduk yang sangat cepat dan pesat membawa pengaruh yang sangat besar terhadap kebutuhan masyarakat akan perumahan. Di mana rumah adalah suatu kebutuhan primer manusia, karena rumah merupakan sarana untuk berteduh, berlindung dan beristirahat. Rumah juga sebagai tempat berbagi suka dan duka serta membina rumah tangga bagi suatu keluarga. Kondisi ini dimanfaatkan oleh perusahaan-perusahaan pengembang, untuk mengembangkan bisnis mereka dalam hal penyediaan sarana pemukiman bagi masyarakat seperti perumahan, apartemen, kondominium, dan lain sebagainya. Sebagai suatu organisasi, maka perusahaan yang bergerak dalam bidang real estate dalam menjalankan usahanya memerlukan suatu sistem informasi untuk mempertahankan kelangsungan usahanya. Akuntansi 1

Embed Size (px)

Transcript of Penerapan Akutansi Real Estate Pada PT.sinaR MULYS SEJSHTERA

BAB I PENDAHULUAN

1.1.

Latar Belakang Masalah Pertambahan jumlah penduduk yang sangat cepat dan pesat membawa

pengaruh yang sangat besar terhadap kebutuhan masyarakat akan perumahan. Di mana rumah adalah suatu kebutuhan primer manusia, karena rumah merupakan sarana untuk berteduh, berlindung dan beristirahat. Rumah juga sebagai tempat berbagi suka dan duka serta membina rumah tangga bagi suatu keluarga. Kondisi ini dimanfaatkan oleh perusahaan-perusahaan pengembang, untuk mengembangkan bisnis mereka dalam hal penyediaan sarana pemukiman bagi masyarakat seperti perumahan, apartemen, kondominium, dan lain sebagainya. Sebagai suatu organisasi, maka perusahaan yang bergerak dalam bidang real estate dalam menjalankan usahanya memerlukan suatu sistem informasi untuk mempertahankan kelangsungan usahanya. Akuntansi sebagai suatu sistem informasi, mengidentifikasikan, mengumpulkan dan

mengkomunikasikan informasi ekonomi kesuatu badan usaha kepada beragam pihak, baik pihak intern maupun pihak ekstern. Informasi akuntansi merupakan data keuangan yang berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan untuk dijadikan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan yang tepat. Dari pernyataan di atas dapat diambil kesimpulan bahwa data-data akuntansi memberikan bantuan khususnya pada pihak intern, untuk

1

menyajikan laporan keuangan yang sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum, selain itu data-data akuntansi memberikan informasi yang tepat untuk menilai pengakuan pendapatan, menghitung biaya proyek, harga pokok proyek dan lain sebagainya. Tujuan utama akuntansi keuangan adalah membuat laporan yang didalamnya harus menyajikan informasi yang berguna bagi pihak intern maupun pihak ekstern perusahaan. Hal ini menuntut setiap manajemen untuk memajukan usaha dan menjaga kelangsungan usahanya. Untuk masalah yang berhubungan dengan keuangan (akuntansi) perusahaan khususnya pada perusahaan yang bergerak pada bidang real estate biasanya menggunakan cara-cara atau prinsipnya masing-masing yang sesuai dengan situasi dan kondisi perusahaan tersebut dengan berpegang terhadap prinsip akuntansi yang berlaku umum. Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate. Perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian dibangun perumahan untuk dijual atau disewakan baik secara tunai maupun kredit. Untuk memperoleh informasi yang wajar dari suatu perusahaan yang bergerak dibidang pengembangan real estate, maka perlakuan akuntansi harus mengacu kepada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) Nomor 44. Pernyatan dalam PSAK No.44 ini diterapkan untuk perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate, walaupun aktivitas

pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan.

2

Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,

sebagai suatu kesatuan atau dengan eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estate juga mencakup perolehan kavlingan tanah untuk dijual tanpa bangunan. Ruang lingkup akuntansi aktivitas pembangunan real estate yang dibahas dalam penelitian ini yaitu: pendapatan dan klasifikasi biaya pengembangan proyek real estate. Pengakuan pendapatan menurut PSAK No.44 berhubungan dengan waktu perusahaan tersebut dapat mengakui pendapatannya dan cara pengukuran pendapatan yang diperoleh tersebut secara wajar. Pada saat pendapatan diakui sebagai uang muka, maka piutang dari transaksi unit real estate tidak diakui dan harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya mencapai 20 % dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali. Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan apabila penjual tidak lagi terlibat dengan unit bangunan yang dijual. Dalam biaya biaya pengembangan proyek real estate baik biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estate, dialokasikan atau dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, Seperti

3

biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya biayabiaya aktivitas pengembangan real estate yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate adalah biaya praperolehan tanah (preacquition cost), biaya perolehan tanah, biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek, biaya yang dapat dikelompokkan pada aktivitas pengembangan real estate dan biaya pengembangan. PT. Sinar Mulya Sejahtera (SMS) merupakan salah satu perusahaan developer yang bergerak dibidang real estate. Perusahaan membangun dan menjual rumah dengan type RS38/120 (A) dan RS45/140 (B). Pendapatan utama dari perusahaan ini adalah pendapatan dari hasil penjualan rumah berdasarkan masing-masing jenis type rumah yang dibangun. Sedangkan

pendapatan lain-lain berasal dari penjualan akibat kelebihan tanah masingmasing type rumah tersebut yang harga per meternya disesuaikan dengan harga jual yang ditetapkan perusahaan. Dari data-data tersebut ditemukan beberapa penyimpangan dalam penerapan PSAK No.44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estate pada perusahaan, antara lain: Pertama, dalam hal pengakuan pendapatan. Perusahaan langsung mencatat atau mengakui pendapatan saat menerima pembayaran uang muka dari pembeli. Perusahaan mencatat pembayaran uang muka dari pembeli dengan mendebet kas yang diterima dan mengkredit pendapatan. Berikut ini adalah daftar harga jual dan perkiraan angsuran perbulan perumahan Puti Bidadari type 38/120 dan type 45/140, dimana uang muka

4

dari konsumen yaitu sebesar 20 % dari total harga jual

dan total angsuran

perbulan yang akan dibayar oleh konsumen didasarkan dari ketentuan suku bunga yang berlaku. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel.I.1 Daftar harga jual dan lama angsuran pembelian perumahan Puti Bidadari pada PT. Sinar Mulya Sejahtera Keterangan Harga Jual Uang Muka (DP) Angsuran: - 5 Tahun - 10 Tahun - 15 Tahun Perumahan Puti Bidadari Type RS 38/120 Rp 120.000.000 Rp 24.000.000 Rp 2.233.752 Rp 1.490.558 Rp 1.278.472 Type RS 45/140 Rp 150.000.000 Rp 30.000.000 Rp 2.792.000 Rp 1.863.197 Rp 1.598.050

Sumber: PT.Snar Mulya Sejahtera

Misalnya, untuk rumah Type RS38/120 (A), uang muka yang harus dibayar adalah Rp. 24.000.000; uang muka ini dapat diangsur sebanyak 3 kali dengan rincian pembayaran uang muka : Tahap 1 Tahap II Tahap III = Rp. 10.000.000 = Rp. 7.000.000 = Rp. 7.000.000

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka tahap I, perusahaan mencatat : Kas Pendapatan Rp. 10.000.000 Rp. 10.000.000

5

Dari pencatatan di atas, diketahui bahwa PT. SMS menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) atau langsung mengakui

pendapatan pada saat penerimaan pembayaran uang muka dari konsumen. Sementara itu, pada saat penerimaan pembayaran uang muka, perusahaan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan belum

menyerahkan rumah tersebut kepada konsumen untuk ditempati. Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d), pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta kavling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah

penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut (IAI, 2007:44,3). Sedangkan pada saat penerimaan uang muka, perusahaan masih berkewajiban atau terlebih secara signifikan dengan rumah yang dibeli. Dengan kata lain perusahaan masih harus menyelesaikan pembangunan rumah sesuai dengan perjanjian. Oleh karena itu, penggunaan metode akrual penuh (full acrual method) atau langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang muka belum dapat diterapkan oleh perusahaan. Apabila penggunaan metode akrual penuh belum dapat dipenuhi oleh perusahaan, maka sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan pendapatan ditangguhkan dan transaksi penjualan diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode

6

akrual penuh terpenuhi. Dalam penerapan metode deposit , perusahaan tidak boleh mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate. Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus dicatat sebagai uang muka, sedangkan piutang dari transaksi penjualan unit real estate juga tidak boleh diakui sampai perusahaan memenuhi seluruh kriteria untuk dapat menggunakan metode akrual penuh (full accrual method). Akibat dari kesalahan pencatatan tersebut, maka pada laporan laba rugi pendapatan dari penjualan rumah disajikan terlalu besar dari pada harga pokok pendapatan, pendapatan disajikan terlalu besar sehingga laba kotor menjadi lebih besar. Kedua , PT. SMS mengelompokkan bangunan dalam kontruksi kedalam aktiva lainnya yaitu sebesar Rp. 459.265.837. Bangunan dalam kontruksi dalam hal ini merupakan rumah yang masih dalam proses pengerjaan dan ini sama halnya dengan tanah, gedung dan seharusnya diakui sebagai aktiva tetap perusahaan. Menurut PSAK 44 No.57, dalam penyajian neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate tetapi aktivitas pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estate disajikan sebagai bagian dari aktiva lancar dan menurut PSAK No.44 paragraf 58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuanngan : 1. 2.3.

Tanah dan bangunan Bangunan dalam kontruksi Tanah yang sedang dikembangkan . 7

Ketiga,

PT.SMS

mengelompokkan

biaya

perizinan

sebesar

Rp.98.450.000 kedalam biaya operasional perusahaan. Sedangkan, biaya ini erat kaitannya dengan pelaksanaan proyek real estate (perumahan). Biaya perizinan ini merupakan biaya untuk pengurusan izin perolehan tanah dan sertifikat tanah serta Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Menurut PSAK

No.44 paragraf 37, biaya yang berhubungan langsung dengan aktifitas pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, seperti biaya umum dan administrasi , diakui sebagai biaya beban pada saat terjadinya. Dari uraian diatas, diketahui bahwa perusahaan belum sepenuhnya menerapkan PSAK No.44 dalam mengelompokkan biaya yang termasuk kedalam biaya proyek pengembangan real estate dan biaya yang termasuk ke dalam biaya operasional, sehingga jumlah biaya operasional menjadi besar dari yang seharusnya dan harga pokok pendapatan menjadi lebih kecil dari yang seharusnya. Akibatnya, laporan keuangan yang disajikan perusahaan dapat menyesatkan pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena total harga pokok penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi terlalu besar. Akibat lainnya, laporan keuangan kurang berperan dalam pengambilan keputusan. Penentuan harga pokok yang kecil mengakibatkan pula penentuan harga jual menjadi kecil.

8

Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk mengadakan suatu penelitian lebih lanjut dengan judul : ANALISIS PENERAPAN AKUNTANSI REAL ESTATE (PSAK NO. 44) PADA PT. SINAR MULYA SEJAHTERA.

1.2.

Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang di atas, maka penulis merumuskan permasalahan sebagai berikut : Apakah Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera Pekanbaru sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) No. 44?

1.3.

Tujuan dan Manfaat Penelitian

1.3.1. Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) N0.44.

1.3.2. Manfaat Penelitian Sedangkan manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah: a. Menambah pengetahuan penulis mengenai penerapan

akuntansi real estate (PSAK No.44) pada suatu perusahaan dan

9

untuk menambah wawasan penulis dalam bidang akuntansi, khususya mengenai akuntansi real estate.b.

Sebagai bahan informasi dan masukan bagi perusahaan

real estate agar sistem akuntansi real estate pada perusahaan dapat disesuaikan dengan Standar Akuntansi Keuangan. c. Sebagai bahan acuan atau pedoman bagi peneliti berikutnya

yang akan melaksanakan penelitian dan pembahasan terhadap masalah yang sama. d. Sebagai sarat untuk memenuhi tugas akhir untuk

mendapatkan gelar sarjana S1.

1.4.

Sistematika Penulisan Untuk mempermudah pengertian dan pemahaman dari penulisan

ini, maka penulis membaginya kedalam lima bab, dimana antara bab satu dengan bab lain saling berhubungan, yakni sebagai berikut: BAB I : PENDAHULUAN Merupakan bab pendahuluan yang terdiri dari latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitiaan, metode penelitian dan sistematika penulisan. BAB II : LANDASAN TEORITIS Bab ini merupakan telaah pustaka yang meliputi pengertian pendapatan, pengakuan dan pengukuran pendapatan,

10

pengakuan pendapatan menurut PSAK No.44, pengertian biaya, dan unsur-unsur biaya pengembangan real estate. BAB III : METODE PENELITIAN Bab ini merupakan acuan bagi penulis dalam melakukan penelitian, dimana bab ini terdiri dari lokasi penelitian, jenis dan sumber data yang di gunakan, metode penelitian, teknik pengumpulan data dan teknik analisis data yang diperlukan. BAB IV : GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN Bab ini membahas tentang gambaran umum perusahaan yang meliputi sejarah singkat perusahaan, struktur organisasi,dan aktivitas perusahaan. BAB V : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Bab ini membahas tentang hasil hasil penelitian dan pembahasan mengenai akuntansi real estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera , Pekanbaru. BAB VI : PENUTUP Bab ini merupakan penutup yang berisikan kesimpulan dari hasil penelitian dan pembahasan, serta saran bagi perusahaan.

11

BAB II LANDASAN TEORITIS

2.1.

Pengertian Metode Akrual Penuh (Full Accrual

Method) Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d) , pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjualan tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut (IAI, 2004:44,3).

2.2.

Metode Deposit (Deposit Methot) Sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan

pendapatan

ditangguhkan

dan

transaksi

penjualan

diakui

dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh terpenuhi. Dalam penerapan metode deposit , perusahaan tidak boleh mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate.

12

Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus dicatat sebagai uang muka, sedangkan piutang dari transaksi penjualan unit real estate juga tidak boleh diakui sampai perusahaan memenuhi seluruh kriteria untuk dapat

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method).

2.3.

Pengertian Akuntansi Dan Lingkungan Akuntansi adalah bahasa perusahaan dan merupakan sistem informasi

penting dalam pengambilan keputusan dibidang keuangan oleh pihak yang berkepentingan. Seperti manajemen, investor, kreditor maupun pihak pemerintah. Sistem Informasi Akuntansi menyangkut semua kegiatan semua pihak yang terlibat dalam perusahaan. Sehubungan dengan itu, berikut diuraikan pengertian akuntansi dan tujuan serta kegunaan Sistem Informasi Akuntansi. Akuntansi adalah suatu sistem informasi yang bertujuan untuk menghasilkan suatu informasi keuangan untuk pihak intern maupun ekstern sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan, Menurut Lapoliwa dan Kuswadi (2000:2) akuntansi adalah Seni pencatatan, pengklasifikasian, dan pengikhtisaran dengan cara yang

sepatutnya dan dalam satuan uang atas transaksi dan kejadian yang setidak-

13

tidaknya sebagian mempunyai sifat keuangan serta penginterprestasian hasil dari pencatatan tersebut. Secara lebih tekhnis, prosedur untuk mencatat, akuntansi merupakan kumpulan prosedurmengklasifikasikan, mengikhtisarkan, dan

melaporkan dalam bentuk laporan keuangan, transaksi-transaksi yang telah dilaksanakan perusahaan dan akhirnya menginterprestasikan laporan tersebut. Menurut Mulyadi (2000:4) akuntansi adalah :Proses pengolahan data keuangan untuk menghasilkan informasi keuangan yang digunakan untuk memungkinkan pengambilan keputusan dan melakukan pertimbangan berdasarkan informasi dalam pengambilan keputusan Menurut Horngern, Harisson (2000:3) pengertian akuntansi adalah: Suatu sistem akuntansi yang mengukur aktivitas-aktivitas bisnis, memproses informasi tersebut kedalam bentuk laporan-laporan, dan

mengkomunikasikannya kepada para pengambil keputusan. Laporan keuangan adalah dokumen-dokumen yang melaporkan kegiatan bisnis pribadi atau organisasi kedalam satuan moneter. Menurut Harahap (2004:2) akuntansi adalah : merupakan bahasa bisnis yang dapat memberikan informasi tentang kondisi bisnis dan hasil usahanya pada suatu waktu atau periode tertentu. Akuntansi menurut Niswonger, Fress, dan Warren (1999:9) adalah: Sistem informasi yang memberikan informasi yang esensial mengenai aktivitas keuangan suatu kesatuan kepada berbagai pribadi atau kelompok

14

untuk digunakan dalam membuat pertimbangan dan keputusan yang terinformasi. Sedangkan pengertian akuntansi aktivitas pengembangan real estate menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.1) adalah: Kegiatan perolehan tanah kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pembangunan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. Perusahaan pengembangan adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate, perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian dibangun perumahan yang dimaksudkan untuk dijual atau disewakan kepada pihak lain. Bangunan tersebut dijual secara tunai maupun kredit. Pemakai laporan keuangan meliputi masyarakat, kalangan bisnis, investor, pemerintah, instansi perpajakan dan pemakai lainnya. Mereka menggunakan laporan keuangan untuk memenuhi beberapa informasi yang berbeda. Beberapa kebutuhan meliputi : Masyarakat. Masyarakat menggunakan informasi akuntasi dalam peristiwa sehari-hari misalnya dalam mengatur rekening bank mereka, mengevaluasi prospek pekerjaan, melakukan evaluasi untuk investasi atau dalam memutuskan akan menyewakan atau membeli sebuah rumah. kebutuhan

15

-

Kalangan bisnis. Para menejer perusahaan menggunakan

informasi akuntansi untuk menetapkan tujuan organisasi mereka, mengevaluasi kemajuan mereka dalam mencapai tujuan tersebut, dan mengambil tindakan perbaikan apabila diperlukan. Keputusankeputusan yang didasarkan atas informasi akuntansi diantaranya menetapkan peralatan atau gedung yang dibeli, banyaknya persediaan barang dagang yang disimpan dan beberapa banyak uang kas yang harus dipinjam dan lain-lain. Investor dan para penyedia modal menyediakan uang yang

di butuhkan oleh pengusaha untuk memulai operasinya. Untuk memutuskan apakah investasi akan membantu suatu usaha baru. Investor yang potensial akan mengevaluasi kemungkinan hasil yang akan mereka terima dari investasi tersebut. Ini berarti mereka harus menganalisa laporan keuangan perusahan dan juga memperhatikan perkembangannya. Badan-badan pemerintah. Sebagian besar organisasi terkena

peraturan pemerintah, misalnya perusahaan yang menjual saham di bursa efek di haruskan oleh Badan Pengawas Pasar Modal (BAPEPAM) untuk mengungkapkan informasi tertentu, seperti informasi keuangan kepada pemegang saham publik. Informasi keuangan tersebut akan diperoleh atau disusun dari akuntansi perusahaan.

16

-

Instansi Perpajakan. Pemerintah memungut pajak dari

perorangan dan badan usaha. Jumlah pajak yang dikenakan dihitung dengan menggunakan informasi akuntansi. Perusahaan menentukan pajak pertambahan nilai berdasarkan atas catatan akuntansi mereka menunjukkan besarnya penjualan. Perhitungan pajak penghasilan individu dan perusahaan didasarkan atas catatan pendapatan mereka yang diperoleh dari sistem akuntansi. serikat Para pemakai lainnya. Penentuan upah para pekerja dan buruh didasarkan atas informasi akuntansi yang

menunjukan pendapatan majikan mereka. Kelompok-kelompok konsumen dan masyarakat biasa juga tertarik pada jumlah pendapatan yang dihasilkan oleh perusahaan-perusahaan tertentu. Praktek akuntansi bersandar pada aturan aturan tertentu. Hukum yang mengatur bagaimana mengukur atau menilai, mengolah dan

mengkomunikasikan informasi akuntansi diatur di dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan yaitu di dalam Standar Akuntansi Keuangan dan berisi tentang prinsip akuntansi yang berlaku umum. Prinsip akuntansi yang berlaku umum tidak hanya berisi tentang prinsip tetapi juga tentang konsep dan metode yang menunjukan bagaimana cara yang tepat untuk menghasilkan informasi akuntansi. Prinsip akuntansi yang berlaku umum sangat mirip dengan hukum peraturan yaitu himpunan hukum atau peraturan yang mengatur tingkah laku atau perbuatan manusia dengan suatu cara yang dapat diterima secara luas oleh masyarakat. Standar Akuntansi

17

Keuangan dibuat berdasarkan kerangka pemikiran konseptual oleh komite Prinsip Akuntansi Indonesia dari Ikatan Akuntan Indonesia. Tujuan dari pelaporan keuangan adalah memberikan informasi yang berguna untuk keputusan penanam modal atau investasi dan pinjam. Agar informasi tersebut dapat berguna maka ia haruslah relevan, dapat diandalkan dan dibandingkan. Akuntansi berusaha memenuhi tujuan-tujuan ini dalam informasi yang dihasilkannya. Konsep dan prinsip yang berlaku dalam akuntansi yaitu: 1) Konsep Entitas Suatu entitas akuntansi adalah suatu organisasi atau suatu bagian dari organisasi yang terpisah dari organisasi lainnya dan individu-individu lainnya yang merupakan satuan unit ekonomi yang terpisah. Dari sudut pandang akuntansi, setiap akuntansi harus membuat satu garis batas atau pemisah yang jelas disekelilingnya agar tidak mencampur kejadiankejadian yang dialami oleh entitas-entitas lainnya.2) Prinsip Keandalan

Catatan dan laporan akuntansi harus didasarkan atas data yang tersedia yang paling dapat diandalkan, sehingga catatan dan laporan tersebut akan menjadi akurat dan berguna. 3) Prinsip Biaya

18

Prinsip biaya menyatakan bahwa aktiva dan jasa yang diperoleh harus dicatat menurut harga aktualnya atau juga disebut dengan nilai historis.4) Konsep Kesinambungan

Sebab lain mengapa aktiva harus dicatat menurut harga perolehannya adalah karena adanya suatu konsep kesinambungan, yang menyatakan suatu entitas akan terus melakukan usahanya untuk masa yang tidak dapat ditetapkan atau diramalkan dimasa depan. 5) Konsep Satuan Moneter Asumsi bahwa daya beli dari rupiah secara relatif adalah stabil. Konsep satuan moneter ini adalah sebagai dasar untuk mengabaikan adanya efek dari inflasi dalam catatan akuntansi. Sehingga kita dapat mengurangkan atau menambahkan nilai-nilai rupiah yang tercatat seolah-olah rupiah tersebut memiliki daya beli yang sama. Para akuntan telah menetapkan cara-cara jika inflasi tersebut harus diperhitungkan. Jika terjadi, maka menurut Standar Akuntansi Keuangan (SAK) perusahaan harus

menunjukkan nilai-nilai yang telah disesuaikan dengan inflasi tersebut dalam laporan-laporannya. Menurut Sofyan Syafri Harahap (2004: 38), prinsip dasar akuntansi terdiri dari: a) Prinsip Biaya b) Prinsip Pendapatan c) Prinsip Penyesuaian 19

d) Prinsip Objektifitas e) Prinsip Keseragaman f) Prinsip Pernyataan g) Prinsip Berlawanan h) Prinsip Keberaturan i) Prinsip Keseragaman dan Bisa Diperbandingkan

2.4.

Pengertian Aktivitas Pengembangan Real Estate Menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.5) mengemukakan

sebagai berikut: Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. Menurut terminology hukum pada beberapa yuridiksi adalah

merupakan suatu barang tidak bergerak yang mencakup tanah beserta segala sesuatu yang berada diatasnya, misalnya bangunan, tanaman dan lain-lain. Property dalam bahasa asing sering juga disebut real property yang terkadang disebut juga realty. Di Indonesia istilah real estate lebih digunakan untuk menunjukkan suatu wilayah perumahan yang dikembangkan oleh perusahaan pengembang perumahan. (http://id.wikipedia.org/wiki/Real Estate).

20

Real Estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujutan real estate. Tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estate telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai tekhnologi dan informasi yang terjadi diseluruh penjuru dunia. Jadi pada prisipnya real estate adalah kepemilikan atau hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang didalamnya. (http://wordpresss.com/27/10/30/mengelola-investasi-real-estate).

2.5.

Pengakuan dan Pengukuran pendapatan

1. Pengertian Pendapatan Pendapat merupakan salah satu komponen yang sangat penting dalam suatu perusahaan, karena pendapatan berpengaruh langsung terhadap laba yang diharapakan untuk menjamin kontinuitas perusahaan laba merupakan indikator prestasi suatu kesatuan ekonomi dalan suatu periode tertentu, dimana besarnya laba tergambar pada selisih antara pendapatan yang diperoleh dari penjualan barang dan jasa dengan biayabiaya yang telah dikeluarkan. Untuk mengetahui pengertian yang jelas tentang pendapatan, berikut ini dikutip beberapa defenisi dari beberapa ahli. Ikatan Akuntan Indonesia (2007:23,6) mengemukakan sebagai berikut:

21

Pendapatan adalah arus masuk kas bruto dari manfaat ekonomis yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila arus kas masuk tersebut mengakibatkan kenaikan jumlah ekuitas yang tidak berasal dari kontribusi penanam modal. Perusahaan dikatakan mendapat keuntungan jika kenaikan aktiva lebih besar dari pada pengurangan aktiva tercerminlah dalam benda-benda yang di implementasikan dengan pendapatan yang diterima perusahaan. Sedangkan Hendriksen (1999:163) mengemukakan defenisi

pendapatan secara tradisional, yaitu sebagai berikut; Secara tradisional pendapatan merupakan arus masuk aktiva atau aktiva bersih kedalam perusahaan sebagai hasil penjualan barang dan jasa. Menurut Donal E.Kieso dan Jerry J weigandt, (2002:48) adalah sebagai berikut: Arus masuk atau peningkatan lainnya atas aktiva sebuah entitas atau pelunasan kewajiban (kombinasi dari biaya) selama satu periode dan pengiriman atau produksi barang, penyediaan jasa, atau aktivitas lain yang merupakan operasi sentral perusahaan. Menurut Accounting Triminologi Buletin No. 2 yang dikutip oleh Belkauoi (2001:4) pengertian pendapatan adalah: Pendapatan adalah hasil penjualan barang-barang dan jasa yang diukur berdasarkan jumlah yang dibebankan kepada pembeli-pembeli, klien-klien, atau penyewa-penyewa untuk barang dan jasa yang diserahkan

22

kepada mereka. Dalam pengertian pendapatan termasuk keuntungankeuntungan dari penjualan atau pertukaran aset-aset (selain barang-barang yang diperdagangkan) bunga deviden sebagai hasil investasi, berasal dari pemasukan modal, uang tidak berasal dari pemasukan modal dan penyelesaian modal. Sedangkan menurut Estess (1999:71) pendapatan adalah; Arus masuk sumber daya kedalam suatu perusahaan dalam suatu periode dari penjualan barang atau hasil penjualan jasa. Sumber daya pada umumnya dalam bentuk kas, wesel tagih piutang. Pendapatan tidak mencakup sumber daya yang diterima dari sumber lain dan operasi seperti penjualaan aktiva tetap, penerbitan saham atau pinjaman. Baridwan (2001: 30) menjelaskan pendapatan (revenue) adalah: Aliran masuk atau kenaikan masuk aktiva suatu badan usaha atau pelunasan hubungannya (atau kombinasi keduanya) selama satu periode yang berasal dari penyerahan atau pembuatan barang, penyerahan jasa atau dari kegiatan lain yang merupakan kegiatan utama badan usaha. Di dalam literatur akuntansi, ada dua pendekatan terhadap sifat atau karakteristik pendapatan. Pendekatan yang pertama memusatkan pada arus masuk dari pada aset yang ditimbulkan kegiatan operasional perusahaan ( Inflow of Net Asset ). Dan pendekatan yang kedua memusatkan perhatian pada penciptaan barang atau jasa oleh perusahaan dan ditransfer kepada konsumen atau produsen lainnya ( Out Flow Good and Service), Financial Accounting Standar Board adalah statement of financial accounting

23

concept yang dikutip dari Jay M. Smith K Fred Skounsen yang menekankan pada pendekatan In Flow if Net Asset , Dimana pendapatan sebagai arus masuk atau kenaikan kenaikan lainnya dari nilai harta suatu satuan untuk menghentikan hutang-hutang (atau kombinasi dari keduannya) dalam suatu periode barang-barang, penyerahan jasa-jasa atau pelaksanaan aktivitas-aktivitas lainnya yang membentuk operasi-operasi utama atau sentral yang berlanjut dari satuan usaha tersebut. Berdasarkan pengertian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa pendapatan suatu penambahan aset yang mengakibatkan pertambahan kekayaan pemilik, tetapi bukan merupakan penambahan modal baru dari pada pemilikannya dan bukan merupakan aset yang dsebabkan bertambahnya kewajiban. Pendapatan yang diperoleh oleh suatu perusahaan merupakan dasar dalam perhitungan laba dan pada umumnya bersumber dari transaksi penjualan barang. Penjualan jasa atau sumber-sumber lain selain dari investasi atau penambahan modal pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan Akuntan Publik, sebagai berikut: Pernyataan ini harus diterapkan dalam akuntansi untuk pendapatan yang timbul dari transaksi dan peristiwa ekonomi berikut: 1) Penjualan barang 2) Penjualan jasa

24

3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang menghasilkan bunga, royalty, dan deviden. Penjualan barang meliputi semua penjualan barang tersebut diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari pembelian barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari unsur-unsur pendapatan yang bersumber dari penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak lain adalah: 1) Bunga pembebanan untuk penggunaan kas atau setara kas

atau jumlah terhutang kepada perusahaan. 2) Royalti pembebanan untuk penggunaan aktiva jangka

panjang perusahaan, misalnnya paten, merek dagang, hak cipta , dan lain-lain. 3) Deviden distribusi laba kepada pemegang investasi sesuai

dengan proporsi mereka dari jenis modal tertentu. Dalam akuntansi terdapat dua pendekatan konsep pendapatan, yaitu: 1) Berfokus pada arus masuk aktiva sebagai hasil kegiatan operasi perusahaan.2) Berfokus pada penciptaan barang dan jasa oleh perusahaan serta

penyaluran kepada konsumen atau produsen lainnya. Sedangkan menurut Ikatan Akuntansi Indonesia (2007:23.9), dasar pengakuan pendapatan atas bunga, royalty dan deviden adalah :

25

1)

Bunga harus diakui atas dasar proporsi waktu yang

memperhitungkan hasil efektif aktiva tersebut. 2) Royalty harus diakui atas dasar akrual sesuai dengan

subtansi perjanjian yang relevan. 3) Dalam metode biaya (cost method) deviden tunai harus

diakui bila hak pemegang saham untuk menerima pembayaran ditetapkan. Penjelasan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya menyebutkan bahwa pemindahan resiko dan manfaat kepemilikan bersamaan waktu dengan pemindahan hak milik atas barang, seperti yang terjadi pada pedagang eceran. Namun demikian dapat saja terjadi pemindahan tersebut berbeda waktunya. Kondisi dimana pengawasan atas barang belum dapat diakui. Pengakuan pendapatan dari penjualan barang dapat dilakukan apabila jumlah pendapatan tersebut telah dapat diukur dengan andal. Adanya ketidak pastian jumlah pendapatan dapat menangguhkan waktu pendapatan tersebut diakui. Pendapatan yang diperoleh suatu perusahaan merupakan dasar dalam perhitungan laba pada umumnya bersumber dari transaksi penjualan barang, penjualan jasa atau sumber-sumber lain dari investasi atau penambahan modal dari pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan Akuntansi Indonesia (20047:23.4) bahwa pendapatan timbul dari transaksi dan peristiwa ekonomi berikut ini : 1) Penjualan barang.

26

2) Penjualan jasa. 3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang menghasilkan bunga, royalti dan deviden. Penjualan barang meliputi semua penjaualan barang , baik barang tersebut diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari pembelian barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari unsur-unsur pendapatan yang bersumber perusahaan oleh pihak lain adalah: dari penggunaan aktiva

2. Pengukuran Pendapatan

Cara terbaik yang digunakan dalam pengukuran pendapatan adalah pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima atau yang dapat diterima. Untuk mengetahui besarnya laba yang tepat adalah pada saat perusahaan tersebut dilikuidasi atau dibubarkan karena pada saat itulah pendapatan dan biaya-biaya dapat diukur dengan tepat. Akan tetapi, guna memenuhi kebutuhan dan kepentingan dari berbagai pihak maka laba/rugi harus diukur secara periodik yang biasanya sekali dalam setahun. Untuk mengukur dasar ekuivalen kas atau nilai sekarang dari tagihan yang diharapkan akan diterima dari transaksi penjualan. Semua potongan-potongan, pengurangan lain-lain dan semua retur penjualan yang telah dilakukan oleh langganan tersebut dikurangi dari pendapatan.

27

Suwarjono (1999:168) jumlah pendapatan yang diukur dengan jumlah rupiah penjualan hendaknya disesuaikan dengan periodik menjadi jumlah rupiah yang dapat direalisasi dengan cara mencadangkan pengurangan-pengurangan yang selayaknya untuk pengembalian barang atau (return), tidak terbayarnya piutang dan biaya-biaya setalah penjualan lainnya. Selanjutnya Belkaoui (2001:127) menjelaskan interprestasi utama yang timbul dari konsep pendapatan ini, yaitu:1) Potongan tunai (cash discount) dan setiap pengurangan dalam

harga yang tepat, seperti kerugian piutang tak tertagih merupakan penyesuaian yang diperlukan untuk menghitung ekuivalen kas netto harus dikurangkan ketika menghitung pendapatan (interprestasi dari kerugian piutang tak tertagih harus dianggap sebagai biaya).2) Untuk transaksi bukan kas, nilai pertukaran (Exchange Value)

ditetapkan sama dengan nilai pasar yang wajar dari penggantian yang diberikan atau diterima, mana yang lebih mudah dan jelas untuk dihitung. Sedangkan Ikatan Akuntan Indonesia (2007:23.3) menjelaskan sebagai berikut :1) Pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima

atau yang dapat diterima.

28

2) Jumlah pendapatan yang timbul dari suatu transaksi biasanya

ditentukan oleh persetujuan antara perusahaan dan pembeli atau pemakai aktiva tersebut. Jumlah tersebut diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima atau yang dapat diterima perusahaan dikurangi jumlah diskon dagang dan rabat volume yang di perbolehkan oleh perusahaan. Nilai wajar adalah suatu jumlah, untuk itu aktiva mungkin ditukar atau suatu kewajiban diselesaikan antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar (arms length transaction)

3. Pengakuan Pendapatan Berdasarkan Ketentuan PSAK No. 44

Pengakuan pendapatan berdasarkan ketentuan PSAK No. 44 terdiri atas lima kategori pembahasan, yaitu :1)

Penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis

lainnya beserta kavlingan tanahnya. 2) 3) Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi Keterlibatan penjual tanpa pengalihan resiko dan manfaat

kepemilikan4)

Penjualan

bangunan

kondominium

,

apartemen,

perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing 5) Penjualan kapling tanah tanpa bangunan.

Berikut ini penjelasannya: 29

a)

Penjualan bangunan rumah , ruko dan sejenis lainnya

beserta kavling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi : (1) Proses penjualan telah selesai Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan jual beli atau perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila pengikatan atau perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh kedua belah pihak telah memenuhi persyaratan yang tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku. (2) Harga jual akan tertagih Harga jual dianggap telah tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali.(3) Bagian penjual tidak bersifat subordinasi dimasa yang akan

datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli. Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain yang diperoleh pembeli dimasa yang akan datang bila penjual mengizinkan pembeli untuk menggunakan aktiva real estate

30

yang dijualnya tersebut sebagai hipotik pertama dan tagihannya subordinasi hak penagih hipotik tersebut.(4) Telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit

bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjuala tidak lagi

berkewajiban atau terlibat bangunan tersebut.

secara signifikan dengan unit

Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan apabila penjual tidak lagi terlibat dengan unit bangunan yang dijual dan unit bangunan tersebut telah siap ditempati atau digunakan. b) Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi(1) Apabila suatu transaksi real estate tidak memenuhi kriteria

pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur dalam PSAK No.44 pada paragraph 06, maka transaksi penjualan tersebut ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi. (2) Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut:

31

(a)

Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi

penjualan unit real estate, penerimaan pembayaran oleh pembeli diakui sebagai uang muka. (b) Piutang dari transaksi penjualan real estate tidak

diakui.(c)

Unit real estate tersebut tetap dicatat sebagai aktiva

penjualan, demikian juga dengan kewajiban terkait dengan unit real estate tersebut, walaupin kewajiban teresbut telah dialihkan kepembeli. c) Penjualan bangunan kondominium, apartemen,

perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing. Penyelesaian suatu aktivitas pengembangan real estate mencakup lebih dari satu periode akuntansi. Dalam kondisi tersebut akuntansi yang digunakan untuk aktivitas pengembangan real estate adalah method). Dengan metode persentase penyelesaian jumlah pendapatan, beban dan pendapatan yang diakui pada setiap periode akuntansi ditentukan sesuai dengan tingkat (persentase) penyelesaian dari unit bangunan pengakuan pendapatan dengan dasar persentase metode persentase penyelesaian (percertage-copetion

penyelesaian memberikan informasi yang berguna bagi pemakai

32

laporan keuangan kerana jumlah pendapatan diakui secara profesional dengan jumlah beban untuk menghasilkan pendapatan tersebut, atau dengan kata lain, penggunaan metode persentase penyelesaian menyebabkan perusahaan dapat membandingkan dengan lebih akurat pendapatan dengan beban untuk menghasilkan pendapatan tersebut. Pendapatan penjualan unit bangunan, kondominium,

apartemen, perkantoran pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing, diakui dengan metode persentase penyelesaian (percentage-of-completion method) apabila seluruh kriteria ini terpenuhi: Proses kontruksi telah melampaui tahap awal, yaitu pondasi bangunan telah selesai dan semua persyaratan untuk memulai pembangunan telah terpenuhi. (1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 %, dari harga jual yang telah disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli. (2) Jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat diestimasi dengan andal.(a)

Apabila satu atau lebih kriteria yang tersebut pada

paragraph 26 telah terpenuhi, maka jumlah uang diterima dari pembeli diakui sebagai uang muka (deposit) dengan

33

metode deposit sebagaimana diatur dalam paragraph 14, sampai seluruh kriteria terebut terpenuhi.(b)

Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan

apartemen,

bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing yang telah selesai proses pembangunannya diakui dengan metode akrual.(c)

Penerapan

metode

persentase

penyelesaian

dipengaruhi oleh resiko kesalahan dalam melakukan estimasi atas penyelesaian proyek. Oleh karena itu, prinsip kehati-hatian (prudence) harus diterapkan dalam melakukan estimasi atas pendapatan dan biaya. d) Penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan Pendapatan penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan, diakui dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi: (1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang telah disepakati dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli. (2) Harga jual akan tertagih.

34

(3) Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli dimasa yang akan datang. (4) Proses pengembangan tanah telah selesai, sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kaplingan tanah yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjkan oleh atau yang menjanjikan kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli dan atau keuntungan peraturan perundang-undangan. (5) Hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa kewajiban keterlibatan penjualan dalam pendirian bangunan diatas kapling tanah tersebut. Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan dapat dilihat dari persyaratan dalam pengikatan jual beli, yaitu apakah penjual dipersyaratkan untuk terlibat atau bertanggung jawab atas pendirian bangunan. Apabila sebelumnya telah terjadi pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan atau tanah saja, kemudian pengikatan tersebut diubah menjadi pengikatan jual beli tanah saja atau sebaliknya, maka perlakuan akuntansi atas transaksi tersebut didasarkan pada pengikatan jual beli yang pertama. Untuk pengakuan pendapatan kapllingan tanah dan

bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang

35

dijanjikan atau kewajiban penjual dianggap terpenuhi apabila fasilitas-fasiltas pokok seperti (jalan penghubung, saluran drainase, taman bermain, musolla) telah selesai dibangun. Apabila kriteria pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi, maka penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan diakui dengan metode deposit.

2.4.

Aktiva Tetap pada Perusahaan Real estate Aktiva tetap pada dasarnya memiliki pengertian yang sangat luas dan bervariasi namun tujuannya sama. Untuk lebih jelasnya akan dikemukakan beberapa defenisi aktiva tetap dari beberapa akuntan, antara lain: Soemarsono S.R. (1999) dalam buku yang berjudul Akuntansi Suatu Penghantar mendefenisikan aktiva tetap adalah aktiva yang: a. b. c. Jangka waktu pemakaiannya lama. Digunakan dalam kegiatan perusahaan. Nilainya cukup besar. Secara umum aktiva tetap diklasifikasikan menjadi dua golongan yaitu:a. Aktiva tetap berwujud, antara lain mesin-mesin, peralatan kantor,

gedung, lahan atau tanah dan lain- lain.

36

b. Aktiva tak berwujud, didefenisikan sebagai aktiva perusahaan yang

sifatnya tidak lancar, tak berwujud, seperti goodwill, trade mark,patens dan lain-lain. Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan aktiva tetap adalah aktiva berwujud yang diperoleh dalam bentuk siap untuk dipakai atau dengan dibangun lebih dahulu (IAI,2007:16.2) Bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi keuangan No.44 paragraf 58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan : a. b. c. d. Tanah dan bangunan Bangunan dalam kontruksi Tanah yang sedang dikembangkan Tanah yang belum dikembangkan Dan bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44 paragraf 59 menyatakan bahwa, aktiva real estate yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estate yang digunakan dari perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap. Dari parnyataan diatas diketahui bahwa bangunan dalam kontruksi merupakan aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dari aktiva real estate yang pelaporannya disajikan kedalam aktiva tetap perusahaan real estate. dan mempunyai manfaat lebih dari 1 tahun

37

2.5.

Klasifikasi Biaya Pengembangan Real Estate a. Pengertian Biaya Dalam penggunaan istilah biaya dan beban sering ditemui bahwa kedua istilah itu diartikan sama karena istilah ini menyangkut tentang pengorbanan ekonomi yang diukur dengan nilai uang. Biaya maupun beban adalah sama-sama sebagai suatu aspek yang tidak

menguntungkan dalam menghasilkan pendapatan, dan akan mengurangi modal pemiliknya. Namun bila kita lihat dari kamus istilah biaya diterjemahkan dari kata cost, sedangkan beban diterjemahkan dari kata expens. Biaya dan beban juga memiliki pengertian yang berbeda, dalam konsep ini akan dijelaskan pengertian biaya (cost) dan beban (expens) . Untuk mengetahui pengertian yang lebih jelas tentang biaya, berikut ini dikutip defenisi dari para ahli. Menurut IAI (2007:23:12) pengorbanan ekonomis yang

diperlukan untuk memperoleh barang dan jasa secara langsung atau tidak telah dimanfaatkan di dalam suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan dalam satu periode atau yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis untuk masa berikutnya. Kemudian mengenai biaya adalah Pengurangan aktiva bersih akibat digunakan untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan pajak oleh badan-badan pemerintah beban dihitung menurut jumlah penggunaan aktiva dan pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan produksi dengan pengiriman barang serta pemberian jasa dalam arti yang

38

luas beban mencakup biaya yang telah dipakai (expired) yang dapat dikurangi dari beban. Menurut Masud (2000:271), biaya adalah : Pengurangan aktiva bersih akibat digunakan jasa-jasa ekonomis untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan pajak oleh badanbadan pemerintah. Beban dihitung menurut jumlah penggunaan aktiva dan pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan produksi atau pengiriman barang serta pemberian jasa dalam arti yang luas beban mencakup biayabiaya yang telah habis pakai (expired) yang dapat dikurangi pendapatan. Menurut Ikatan Akuntan Indonsia (2007:23,12) pengertian biaya adalah: Pengorbanan ekonomis yang diperlukan untuk memperoleh barang dan jasa secara langsung atau tidak, telah dimanfaatkan dalam suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan dalam suatu periode, atau yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis dimasa berikutnya. Menurut Masiyah dan Yuningsih (2004:11) biaya adalah pengorbanan sumber daya atau nilai equivalent kas yang dikorbankan untuk mendapatkan barang dan jasa yang diharapkan dapat memberi manfaat sekarang atau dimasa yang akan datang bagi organisasi. Berdasarkan pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa beban merupakan pengorbanan sumber ekonomis atau penggunaan barang dan jasa untuk memperoleh pendapatan.

b. Unsur Unsur Biaya Pengembangan Real Estate

39

Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, seperti biaya umum dan biaya administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estate yang dikapitalisasi keproyek pengembangan real estate: 1) Biaya pra perolehan tanah (preaquisition costs) 2) Biaya perolehan tanah 3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek 4) Biaya yang dapat dikelompokkann pada aktivitas pengembangan real estate 5) Biaya pinjaman6) Biaya

praperolehan

tanah

dikapitalisasikan

ke

proyek

pengembangan real estate apabila kriteria berikut telah terpenuhi. Berikut ini adalah penjelasannya:1) Biaya pra perolehan tanah (preaquisition costs) Biaya pra

perolehan tanah dikapitalisasikan keproyek pengembangan real estate apabila kriteria berikut ini terpenuhi: a) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu.

40

b) Biaya tersebut akan dikapitalisasi keproyek pengembangan real estate apabila tanah telah diperoleh . c) Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan

perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari pemerintah. Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalilsasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut: a) b) c) d) e) f) Biaya pengurusan izin pemerintah Biaya konsultasi hukum Biaya studi kelayakan Gaji karyawan Biaya analisis mengenai dampak lingkungan Imbalan untuk ahli pertanahan Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembnagan real estate. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.2) Biaya Perolehan Tanah

41

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut: a) Biaya perolehan tanah ,termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut. b) c) d) e) Biaya gambar topografi Biaya pembuatan cetak biru (master plan) Biaya pengurusan dokumen hukum Bea balik nama

f)Komisi untuk perantara g) Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hokum & ahli kontriksi. h) Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

Biaya yang secara lanngsung berhubungan dengan proyek, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut: a) b) c) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor Biaya bahan yang digunakan dalam pelaksanaan proyek Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam

kegiatan proyek

42

d)

Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dan ke

lokasi pelaksanaan proyek e) f) Biaya penyewaan sarana dan peralatan Biaya perancangan dan bantuan tekhnis (technical

assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek g) Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli

lingkungan hidup, arsitek dan ahli kontruksi. h) i) Biaya pengurusan pengikatan jual beli. Biaya pengurusan perjanjian jual beli.

4) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real

estatea)

Biaya

yang

dapat

diatribusikan

pada

aktivitas

pengembangan real estate mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini: (1) Asuransi. (2) Biaya perancangan dan bantuan tekhnis (technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu. (3) Biaya overhead konstruksi. (4) Biaya pengembangan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman dan lain-lain.

43

(5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek. (6) Biaya pinjaman. b) Biaya pembangunan sarana umum yang dapat

dikomersialkan diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut: (1) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan

sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan yang akan diperoleh dan akan dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan ditanggung penjual. (2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai yang wajar pada saat sarana tersebut secara subtansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek. (3) Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara subtansial dikurangkan dari biaya sarana. 2.6. Hipotesis Bertitik tolak dari permasalahan yang diajukan dan landasan teoritis, maka hipotesis yang akan di ajukan dalam penelitian ini adalah:

44

Diduga bahwa penerapan akuntansi real estate (PSAK No.44) belum dapat di terapkan sesuai dengan PSAK No.44.

2.7.

Variable penelitian Dalam pembahasan skripsi ini, yang menjadi variable penelitian adalah sebagai berikut : Penerapan akuntansi real estate PSAK No.44 pada PT. Sinar Mulya Sejahtera. BAB III METODE PENELITIAN 1. Lokasi Penelitian Penelitian ini dilakukan pada PT. Sinar Mulya Sejahtera yang beralamat di jalan Kubang Raya Simpang Panam.

2.

Jenis dan sumber data

Teknik yang digunakan penulis dalam pengumpulan data yang diperlukan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut: Data primer, yaitu data mentah yang belum diolah pada PT. Sinar Mulya Sejahtera pekanbaru berupa hasil wawancara secara langsung dengan pimpinan perusahaan dan kepala bagian akuntansi. Data

45

sekunder,yaitu data dan informasi yang telah diolah oleh perusahan antara perusahaan antara lain struktur organisasi

perusahaan, sejarah singkat perusahaan, aktivitas perusahaan, laporan keuangan yang diperoleh dari bagian personalia dan umum.

3.

Sumber Data Data diatas bersumber atau diperoleh dari bagian umum, bagian

pemasaran dan bagian keuangan PT.Sinar Mulya Sejahtera.

4.

Tehnik pengumpulan data Tehnik yang digunakan penulis dalam mengumpulkan data yang

diperlukan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut: a.Wawancara, yaitu mengadakan tanya jawab dengan kepala bagian keuangan untuk memperoleh data-data perusahaan dan data diperlukan dalam penyusunan anggaran, seperti biaya-biaya yang diperlukan atau terpakai dalam proses pelaksanaan proyek. b. Dokumen untuk data sekunder, yaitu dengan

mengumpulkan dokumen-dokumen perusahaan yang terdiri dari laporan laba rugi, neraca, laporan harga pokok pendapatan, realisasi anggaran dan pendapatan dan biaya proyek dan struktur organisasi perusahaan.

46

5.

Analisa data

Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif,yaitu dengan meneliti dan membahas data yang ada, kemudian membandingkan data yang sudah ada tersebut dengan teori yang relevan, kemudian dari analisis ini dapat ditarik suatu kesimpulan dan saran.

BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN A. Sejarah Singkat Perusahaan PT. SMS didirikan berdasarkan akte Notaris Nomor:118 pada tanggal 29 Desember 2004 dihadapan Yusrizal,SH sebagai Notaris di Pekanbaru. Dalam menjalankan usahanya perusahaan dipimpin oleh Bapak Mulyadi,S.Pd selaku direktur utama yang dalam menjalankan aktivitas perusahaan dibantu oleh beberapa staf dan karyawan. Perusahaan beralamat di Jl. Kubang Raya Simpang Panam, Pekanbaru. Adapun maksud dan tujuan didirikannya perusahaan adalah: a. b. Menjalankan usaha dibidang kontraktor Menjalankan usaha dibidang developer

47

c.

Pengembangan usaha/ekonomi rakyat guna pengentasan

kemiskinan. PT. SMS sebagai pengembang yang telah dan sedang melakukan kegiatan pembangunan perumahan di daerah Kotamadya Pekanbaru

diantaranya mengembangkan proyek Perumahan Taman Bidadari dan Puti Bidadari. Mengingat permintaan akan rumah tempat tinggal dan respon pasar yang sangat positif dan menggembirakan. Seiring dengan pertumbuhan dan perkembangan yang dilakukan oleh pemerintah Propinsi Riau bidang usaha utama perusahaan ini adalah dibidang pengembangan perumahan (developer/real estate) perusahaan terus berupaya meningkatkan kinerja agar pekerjaan perusahaan sesuai dengan rencana pengembangan perusahaan.

B. Struktur Organisasi Perusahaan Sebagaimana diketahui bahwa struktur organisasi suatu perusahaan baik bentuk maupun ragamnya erat sekali hubungannya dengan kegiatan

perusahan. Kegiatan yang dilakukan perusahan tidak dapat dilakukan satu orang saja, tetapi memerlukan bantuan orang lain yang dapat bekerjasama untuk mencapai tujuan tersebut. Dengan struktur organisasi yang dibentuk akan mempermudah pelaksanaan tugas kepada siapa seorang karyawan bertanggung jawab dan siapa pula yang akan diawasinya. Struktur organisasi yang baik adalah organisasi yang memenuhi sarat sehat dan efisien. Struktur organisasi yang sehat berarti tiap satuan organisasi 48

dapat menjalankan peranannya dengan baik. Sedangkan organisasi yang efisien berarti dalam menjalankan peranannya tersebut masing-masing satuan

organisasi dapat mencapai perbandingan yang terbaik antara usaha dan jenis kerja. Bentuk struktur organisasi pada PT.SMS adalah bentuk sederhana dalam bentuk struktur organisasi garis. Dalam struktur organisasi tersebut digambarkan hubungan antara fungsi dan wewenang yang diberikan oleh perusahaan terhadap anggotanya dari atasan ke bawahan. Untuk mengetahui struktur organisasi PT.SMS dapat dilihat pada gambar III.1. Gambar III.1 Struktur organisasi PT.Sinar Mulya Sejahtera Pekanbaru

STUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN

KOMISARIS

DIREKTUR UTAMA

SEKRETARIS

KEUANGAN

DIREKTUR I

DIREKTUR II

PROYEK I

PROYEK II 49

ADM, UMUM OPS

LOGISTIK

MARKETING

Adapun uraian tugas masing-masing jabatan PT. SMS diatas adalah sebagai berikut:

2. Komisaris Adapun tugas dan wewenang dari Komisaris antara lain: a. Komisaris berhak memeriksa buku-buku, surat-surat, bukti-bukti, memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas dan lain sebagainya serta mengetahui segala tindakan yang dijalankan Direksi. b. Komisaris mempunyai kekuasaan penuh jalannya kebijaksanaan perusahaan. untuk mengawasi

3. Direktur Utama

50

Adapun tugas dan tanggung jawab dari Direktur Utama adalah: a. Direksi bertanggung jawab dalam melaksanakan tugasnya dengan itikad baik untuk kepentingan perseroan dalam mencapai maksud dan tujuannya dan selalu mengindahkan peraturan yang berlaku. b. Direksi mewakili perusahaan di dalam dan di luar tentang semua hal dan segala kejadian yang mengikat perseroan dengan pihak lain.

c. Melakukan koordinasi dengan seluruh manager dan kepala bagian

yang ada. d. Merencanakan, menyusun dan melaksanakan strategi operasional untuk pencapaian target yang telah ditetapkan oleh perusahaan. 4. Sekretaris Adapun tugas dan tanggung jawab dari Sekretaris adalah a. Membantu Direksi dalam menjalankan tugasnya untuk mencapai tujuan perusahaan. b. Memberikan catatan atas laporan pertanggungjawaban atas hasil usaha dan kegiatan perusahaan setiap bulan kepada direktur.

5. Keuangan Adapun tugas dan wewenang dari bagian keuangan adalah a. Memimpin, Mengkoordinasi dan Mengawasi jalannya keuangan perusahaan. b. Menetapkan ketentuan pelaksanaan mengenai pengelolaan keuangan perusahaan dan melakukan analisa terhadap usulan investasi.

51

c. Bertanggungjawab terhadap penyelenggaraan semua pencatatan data keuangan perusahaan.

6. Direktur I Direktur I dalam perusahaan membawahi dua bagian yaitu: a. Bagian Proyek I b. Bagian Proyek II Tugas dan tanggung jawab dari bagian ini adalah: 1) Mengatur dan melaksanakan proses pembangunan mulai dari bahan baku sampai bangunan jadi. 2) Membuat rekomendasi tentang kebutuhan bahan dan membuat laporan tentang pemakaian bahan. 3) Bertanggungjawab sepenuhnya atas keselamatan kerja dan mengawasi buruh. 4) Memberikan pengamanan pengadaan, pergudangan dan peralatan proyek di bagian logistik.

7. Direktur II Direktur II Mempunyai tugas dan wewenang yaitu Membawahi bagian antara lain : a. Administrasi,Umum dan Operasional b. Logistik c. Marketing

52

Adapun tugas dan wewenang dari bagian ini : 1) Membuat laporan administrasi baik kualitas maupun kuantitas usaha yang telah dijalankan. 2) Menyiapkan bukti-bukti kegiatan perusahaan seperti surat

pengantar, faktur dan lainnya. 3) Menyiapkan dokumen pengiriman barang baik perusahaan maupun dokumen dinas atau instansi yang berwenang. 4) Pengadaan, pergudangan dan peralatan dalam memenuhi proyek yang akan dikerjakan baik material langsung maupun material tidak langsung maka bagian inilah yang akan memenuhinya. 5) Bagian ini berhak dalam melakukan pemasaran hasil produksi dalam hal ini memasarkan rumah.

C. Aktivitas Perusahaan PT. SMS merupakan perusahaan yang bergerak dibidang Kontraktor, Supplier,dan Developer. Dalam usaha sehari-hari PT. SMS mempunyai kegiatan usaha utama sebagai developer yaitu dengan melakukan

pembangunan rumah di kota Pekanbaru. Didalam menjalankan usahanya, perusahaan juga dibantu oleh pihak bank dalam pendanaan. Dalam bidang developer perusahaan telah menghasilkan beberapa perumahan, adapun perumahan-perumahan yang dihasilkan oleh PT. SMS adalah sebagai berikut: a. Perumahan Bidadari Regency, Lokasi di Jl. Purwosari - Pasir putih.

53

b.

Perumahan Graha Bidadari, Lokasi di Jl. Garuda Sakti Km 8 Kelurahan Simpang baru, Kecamatan Tampan.

c.d.

Perumahan Puti Bidadari, Lokasi di Jl. Melati Air Hitam. Perumahan Villa Bidadari, Lokasi di Jl. Tuah Karya Kelurahan Tuah Karya, Kecamatan Tampan.

Aktivitas yang dilakukan oleh perusahaan yang berhubungan erat dengan pengerjaan proyek perumahan adalah sebagai berikut:

1) U sulan Proyek Usulan proyek diajukan oleh developer dengan mengisi formulir isian proyek yang disediakan oleh bank tempat pengajuan kredit. Kemudian isian formulir proyek yang telah diisi dan harus dilengkapi dengan data dan keterangan tentang perusahaan yang diperlukan oleh bank untuk sarat pengeluaran kredit. Kemudian dilakukan penilaian oleh bank apakah menyetujui atau menolak usulan proyek yang bersangkutan.

2) Pelaksanaan Proyek Setelah developer menyetujui sarat dan ketentuan maka

pembangunan rumah dapat dimulai. Selama pembangunan proyek perumahan pihak bank yang memberikan kredit berhak untuk mengadakan

54

pengawasan baik secara langsung maupun melalui laporan berkala yang wajib di sampaikan oleh developer.

3) Pemberian Kredit Pemilikan Perumahan Jika konsumen memilih melakukan pembelian secara kredit maka pihak konsumen langsung berhubungan dengan pihak Bank mengenai ketentuan jumlah bunga yang harus dibayarkan dan jangka waktu kredit yang disetujui. Pihak perusahaan hanya sebagai perantara saja. Dengan mengetahui kewajiban konsumen kepada pihak developer maupun kepada pihak bank akan membantu kelancaran bagi tercapainya kebutuhan masing-masing. BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Pada bab ini penulis akan menjelaskan analisa kebijakan Akuntansi Aktivitas pengembangan Real Estate yang diterapkan oleh PT. SMS yang selanjutnya akan disajikan menurut PSAK No. 44 sebagaimana telah dipaparkan pada bab dua.

A. Pengakuan Pendapatan Pendapatan operasional usaha PT. SMS adalah berasal dari pendapatan aktivitas pengembangan real estate yaitu penjualan rumah beserta

55

kavlingan tanahnya. Untuk menganalisa pendapatan PT. SMS dapat dilihat dari penjelasan dibawah ini : Tabel IV.1 Harga Jual Perumahan Puti Bidadari Perumahan Puti Bidadari Keterangan Harga Jual Uang Muka (DP) KPR ke Bank Uang muka diangsur masing masing: Type RS 38/120 (A) Rp 120.000.000 Rp 24.000.000 Rp 96.000.000 3X Type RS 45/140 (B) Rp 150.000.000 Rp 30.000.000 Rp 120.000.000 3X

Sumber:PT. Sinar Mulya Sejahtera

Harga jual perumahan Puti Bidadari Type RS 38/120 (A) adalah Rp 120.000.000,- . Dalam penjualan unit perumahan ini, pembeli membayar uang muka sebesar Rp. 24.000.000,- dari harga jual dan sisanya dibayar melalui Bank, dimana PT. SMS bekerja sama dengan pihak Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai pihak collector. Setelah menerima order pembelian, PT. SMS langsung membangun rumah yang dipesan oleh pembeli sesuai dengan perjanjian type rumah yang dibeli. Uang muka atas pembelian rumah tersebut dapat diangsur sebanyak 3X dengan rincian sebagai berikut: Tahap 1 Tahap II Tahap III = Rp. 10.000.000 = Rp. 7.000.000 = Rp. 7.000.000

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap I, perusahaan mencatat: Kas Rp 10.000.000.-

56

Penjualan

Rp 10.000.000,-

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap II, perusahaan mencatat: Kas Penjualan Rp 7.000.000.Rp 7.000.000,-

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap III, perusahaan mencatat: Kas Penjualan Rp 7.000.000.Rp 7.000.000,-

Dari transaksi diatas, diketahui bahwa perusahaan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) dalam mengakui pendapatan dari penerimaan uang muka. Padahal perusahaan belum memenuhi kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh. Salah satu kriteria yang belum terpenuhi adalah pembayaran uang muka tahap pertama sampai dengan tahap kedua belum mencapai 20% dari harga jual. Sedangkan kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh salah satunya adalah harga jual akan tertagih. Dalam PSAK No.44 paragraf 09 dijelaskan bahwa harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembelinya setidaknya mencapai 20% dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali. Kriteria lain untuk dapat menggunakan metode akrual penuh adalah apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara subtansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan

57

dengan unit bangunan tersebut. Sedangkan pada saat penerimaan uang muka, perusaahan belum membnagun rumah. Rumah baru akan dibangun setelah uang muka dilunasi. Dengan kata lain perusahaan masih harus menyelesaikan pembangunan rumah sesui dengan perjanjian. Oleh karena itu, penggunaan metode akrual penuh (full accrual method) atau langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang muka belum dapat diterapkan oleh perusahaan. Menurut PSAK No. 44 paragraf 13, jika seluruh kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh belum terpenuhi, maka metode pengakuan pendapatan adalah dengan menggunakan metode pengakuan pendapatan adalah dengan menggunakan metode deposit (deposit method), dimana penerimaan pembayaran dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau pendapatan diterima dimuka sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh terpenuhi. Dan jurnal uang seharusnya dibuat pada saat penerimaan uang muka adalah sebagai berikut: Uang muka tahap I, dijurnal sebagi berikut: Kas Uang muka Uang muka tahap II, dijurnal sebagi berikut: Kas Uang muka Uang muka tahap III, dijurnal sebagi berikut: Rp 7.000.000,Rp 7.000.000,Rp 10.000.000,Rp 10.000.000,-

58

Kas Uang muka

Rp 7.000.000,Rp 7.000.000,-

Dari jurnal diatas diketahui bahwa seharusnya penerimaan uang muka dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau pendapatan diterima dimuka, karena perusahaaan belum memenuhi dua kriteria untuk dapat menggunakan metode akrual penuh dan mengakui pendapatan. Akibat dari kesalahan pencatatan uang muka terebut, pada laporan laba rugi pendapatan dari penjualan rumah disajikan terlalu besar dan pada neraca kewajiban lancar disajikan terlalu kecil. Jurnal koreksi yang diperlukan adalah sebagi berikut: Pendapatan Uang muka Rp 24.000.000,Rp 24.000.000,-

Setelah semua kriteria pengakuan pendapatan terpenuhi, perkiraan uang muka ditutup ke perkiraan pendapatan dengan mendebet uang muka dan mengkredit pendapatan sebesar Rp 24.000.000,-.

B. Klasifikasi Terhadap Aktiva Pembagian aktiva pada PT.SMS terdiri dari aktiva lancar, aktiva tetap dan aktiva lainnya. Pada perusahaan, bangunan dalam kontruksi Rp 459.265.837 diklasifikasikan kedalam aktiva lainnya. Perusahaan melakukan pencatatan sebagai berikut: Aktiva lain-lain (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837 Kas Rp 459.265.837

59

Seharusnya perusahaan melakukan pencatatan sebagai berikut: Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi) Kas Rp 459.265.837 Rp 459.265.837

Sehingga aktiva tetap menjadi lebih kecil dan aktiva lain-lain menjadi lebih besar. Untuk itu diperlukan jurnal koreksi sebagai berikut: Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837 Rp 459.265.837

Aktiva lain (Bangunan dalam kontruksi)

Berdasarkan penerapan PSAK No.44 paragraf 58, bangunan dalam kontruksi merupakan bagian dari aktiva tetap dan diungkapkan secara terpisah dari tanah, bangunan dan tanah yang sedang dikembangkan. Akibat yang timbul dari kesalahan pengklasifikasian aktiva tetap oleh perusahaan adalah jumlah aktiva tetap yang disajikan pada laporan keuangan menjadi lebih kecil dan jumlah aktiva lainnya menjadi lebih besar. Akibat lainnya dari kesalahan tersebut adalah kurang berperannya laporan keuangan tersebut dalam pengambilan keputusan dan akan dapat menyesatkan bagi para pengguna laporan keuangan tersebut.

C. Klasifikasi Biaya Perizinan Penerapan PSAK No.44 mengenai akuntansi aktivitas pengembangan real estate pada perusahaan ini terdapat kekeliruan dalam pembebanan biayabiaya yang dimasukkan kedalam harga pokok proyek/pendatan. Pada perusahaan ini harga pokoknya adalah biaya pembelian dan persiapan lahan, biaya pembangunan dan biaya lainnya.

60

Namun menyangkut biaya perizinan sebesar Rp98.450.000 oleh perusahaan dibebankan kedalam biaya operasional perusahaan. Perusahaan melakukan pencatatan sebagi berikut: Biaya Perizinan (biaya operasional) Kas Rp 98.450.000 Rp 98.450.000

Seharusnya biaya-biaya tersebut dibebankan kedalam harga pokok pendapatan dan dicatat sebagi berikut: Harga pokok pendapatan Kas Rp 98.450.000 Rp 98.450.000

Sehingga laporan harga pokok atau harga pendapatan proyek menjadi kecil sedangkan laporan biaya operasional mejadi besar. Untuk itu diperlukan jurnal koreksi sebagai berikut: Harga pokok pendapatan Rp 98.450.000 Rp 98.450.000

Biaya perizinan (biaya operasional)

Akibat yang ditimbulkan dari kesalahan pencatatan oleh perusahaan adalah laporan keuangan yang disajikan perusahaan dapat menyesatkan pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena total harga pokok penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi lebih besar. Akibat lainnya, laporan keuangan kurang berperan dalam pengambilan keputusan.

D. Perbandingan PSAK No.44 dengan penerapan pada perusahaan Berdasarkan penelitian Aktivitas Pengembangan Real Estate pada PT.SMS dapat dibandingkan dengan PSAK No.44 pada tabel dibawah :

61

Tabel IV.2 Perbandingan Antara Kriteria Pengakuan Pendapatan Menurut PSAK No.44 dengan Penerapan pada Perusahaan. No PSAK No.44 1 Pada saat pendapatan diakui sebagai uang muka, maka piutang dari transaksi unit teal estate tidak diakui. 2 Harga jual dianggap tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat untuk diminta kembali. Penerapan Pada Perusahaan Pengakuan pendapatan menurut perusahaan ini terjadi pada saat diterima uang muka, piutang dari transaksi penjualan unit real estate dapat diakui. Pengakuan pendapatan menurut perusahaan ini terjadi pada saat diterima uang muka. Pembayaran uang muka oleh pembeli Rp 24.000.000 untuk Type RS 38/120 (A) dan Rp 30.000.000 untuk Type RS 45/140 (B). Jika terjadi pembatalan pembellian rumah maka akan dipotong sebesar 30% dari nilai atau uang yang telah disetorkan.

Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa adanya perbandingan atau perbedaan yang signifikan antara pengakuan pendapatan menurut PT.SMS dengan Standar Akuntansi Keuangan No.44. untuk itu dibuatkan jurnal koreksi pada saat pengakuan pendapatan dengan membuat jurnal pembalik (reversing entry) dan selanjutnya mencatat jurnal yang seharusnya. Tabel IV.3 Perbandingan Pengklasifikasian Biaya Pengembangan Real Esate Menurut PSAK N0.44 dengan Penetapan pada Perusahaan No. 1. 2. PSAK No. 44 Biaya pra perolehan tanah Biaya perolehan tanah Penerepan pada perusahaan Biaya pembelian dan persiapan tanah Biaya pembangunan unit

62

3. 4. 5.

perumahan Biaya yang dapat secara langsung Biaya sarana berhubungan dengan proyek Biaya yang dapat diatribusikan Biaya pra sarana kepada aktivitas pengembangan real estate Biaya pinjaman adalah biaya yang Biaya usaha dapat diatribusikan kepada aktivitas pengembangan real estate Berdasarkan perbandingan diatas pengklasifikasian biaya

pengembangan real estate pada PT. SMS berbeda dengan pengklasifikasian biaya yang ditetapkan oleh PSAK No.44. Perbedaan hanya terdapat pada perbedaan pengklasifikasian biaya saja, sedangkan komponen biaya sama.

BAB VI PENUTUP. A. Kesimpulan1. PT.SMS dalam mengakui pendapatan penjualan unit perumahan dengan

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method). Pada kenyataanya penggunaan metode tersebut harus memenuhi beberapa kriteria-kriteria yang harus terpenuhi terlebih dahulu. Hal ini

mengakibatkan penjualan menjadi lebih besar dan piutang menjadi lebih kecil. Sesuai dengan PSAK No. 44 apabila salah satu kriteria tersebut tidak terpenuhi maka perusahaan developer harus menggunakan metode deposit (dephosit method) dimana dalam penggunaan metode deposit, 63

penerimaan uang muka harus diakui sebagai kewajiban lancar (uang muka).2. Didalam pengelompokan aktiva, PT.SMS mengklasifikasikan bangunan

dalam proses kontruksi kedalam aktiva lainnya yang mengakibatkan aktiva lainya menjadi lebih besar dan aktiva tetap menjadi kecil. Sesuai dengan PSAK No.44, bahwa bangunan dalam kontruksi termasuk kedalam aktiva tetap sama halnya dengan tanah, bangunan, tanah yang sedang dikembangkan.3. Pada perusahaan ini yang termasuk harga pokok proyek adalah biaya

pembelian dan persiapan lahan, biaya pembanguan dan biaya lainnya. Namun, menyangkut biaya perizinan sebesar Rp.98.450.000 yang digunakan untuk kegiatan proyek oleh perusahaan dibebankan kedalam biaya usaha.

B. Saran1. Sebaiknya perusahaan lebih memperhatikan bagaimana pencatatan uang

muka dan pengklasifikasian biaya yang ada hubungannya dengan proyek pengembangan real estate, sehingga sesuai dengan PSAK No.44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estate. 2. Seaharusnya perusahaan harus lebih konsisten dalam penerapan PSAK No. 44 pada seluruh aktivitas perusahaan.

64