Penerapan Akutansi Real Estate Pada PT.sinaR MULYS SEJSHTERA
-
Upload
aldidotcom -
Category
Documents
-
view
6.244 -
download
38
Transcript of Penerapan Akutansi Real Estate Pada PT.sinaR MULYS SEJSHTERA
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Pertambahan jumlah penduduk yang sangat cepat dan pesat membawa
pengaruh yang sangat besar terhadap kebutuhan masyarakat akan perumahan.
Di mana rumah adalah suatu kebutuhan primer manusia, karena rumah
merupakan sarana untuk berteduh, berlindung dan beristirahat. Rumah juga
sebagai tempat berbagi suka dan duka serta membina rumah tangga bagi suatu
keluarga. Kondisi ini dimanfaatkan oleh perusahaan-perusahaan pengembang,
untuk mengembangkan bisnis mereka dalam hal penyediaan sarana
pemukiman bagi masyarakat seperti perumahan, apartemen, kondominium,
dan lain sebagainya.
Sebagai suatu organisasi, maka perusahaan yang bergerak dalam
bidang real estate dalam menjalankan usahanya memerlukan suatu sistem
informasi untuk mempertahankan kelangsungan usahanya. Akuntansi sebagai
suatu sistem informasi, mengidentifikasikan, mengumpulkan dan
mengkomunikasikan informasi ekonomi kesuatu badan usaha kepada beragam
pihak, baik pihak intern maupun pihak ekstern. Informasi akuntansi
merupakan data keuangan yang berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan
untuk dijadikan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan yang tepat.
Dari pernyataan di atas dapat diambil kesimpulan bahwa data-data
akuntansi memberikan bantuan khususnya pada pihak intern, untuk
1
menyajikan laporan keuangan yang sesuai dengan prinsip akuntansi yang
berlaku umum, selain itu data-data akuntansi memberikan informasi yang
tepat untuk menilai pengakuan pendapatan, menghitung biaya proyek, harga
pokok proyek dan lain sebagainya.
Tujuan utama akuntansi keuangan adalah membuat laporan yang
didalamnya harus menyajikan informasi yang berguna bagi pihak intern
maupun pihak ekstern perusahaan. Hal ini menuntut setiap manajemen untuk
memajukan usaha dan menjaga kelangsungan usahanya. Untuk masalah yang
berhubungan dengan keuangan (akuntansi) perusahaan khususnya pada
perusahaan yang bergerak pada bidang real estate biasanya menggunakan
cara-cara atau prinsipnya masing-masing yang sesuai dengan situasi dan
kondisi perusahaan tersebut dengan berpegang terhadap prinsip akuntansi
yang berlaku umum.
Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas
pengembangan real estate. Perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian
dibangun perumahan untuk dijual atau disewakan baik secara tunai maupun
kredit.
Untuk memperoleh informasi yang wajar dari suatu perusahaan yang
bergerak dibidang pengembangan real estate, maka perlakuan akuntansi harus
mengacu kepada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) Nomor
44. Pernyatan dalam PSAK No.44 ini diterapkan untuk perusahaan yang
melakukan aktivitas pengembangan real estate, walaupun aktivitas
pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan.
2
Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk
kemudian dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial atau bangunan
industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,
sebagai suatu kesatuan atau dengan eceran (retail). Aktivitas pengembangan
real estate juga mencakup perolehan kavlingan tanah untuk dijual tanpa
bangunan.
Ruang lingkup akuntansi aktivitas pembangunan real estate yang
dibahas dalam penelitian ini yaitu: pendapatan dan klasifikasi biaya
pengembangan proyek real estate. Pengakuan pendapatan menurut PSAK
No.44 berhubungan dengan waktu perusahaan tersebut dapat mengakui
pendapatannya dan cara pengukuran pendapatan yang diperoleh tersebut
secara wajar. Pada saat pendapatan diakui sebagai uang muka, maka piutang
dari transaksi unit real estate tidak diakui dan harga jual dianggap akan
tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya mencapai 20 %
dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali. Penjual
dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh resiko dan manfaat
kepemilikan unit bangunan apabila penjual tidak lagi terlibat dengan unit
bangunan yang dijual.
Dalam biaya – biaya pengembangan proyek real estate baik biaya
yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan
biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real
estate, dialokasikan atau dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate.
Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, Seperti
3
biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya biaya-
biaya aktivitas pengembangan real estate yang dikapitalisasi ke proyek
pengembangan real estate adalah biaya praperolehan tanah (preacquition
cost), biaya perolehan tanah, biaya yang secara langsung berhubungan dengan
proyek, biaya yang dapat dikelompokkan pada aktivitas pengembangan real
estate dan biaya pengembangan.
PT. Sinar Mulya Sejahtera (SMS) merupakan salah satu perusahaan
developer yang bergerak dibidang real estate. Perusahaan membangun dan
menjual rumah dengan type RS38/120 (A) dan RS45/140 (B). Pendapatan
utama dari perusahaan ini adalah pendapatan dari hasil penjualan rumah
berdasarkan masing-masing jenis type rumah yang dibangun. Sedangkan
pendapatan lain-lain berasal dari penjualan akibat kelebihan tanah masing-
masing type rumah tersebut yang harga per meternya disesuaikan dengan
harga jual yang ditetapkan perusahaan.
Dari data-data tersebut ditemukan beberapa penyimpangan dalam
penerapan PSAK No.44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estate
pada perusahaan, antara lain:
Pertama, dalam hal pengakuan pendapatan. Perusahaan langsung
mencatat atau mengakui pendapatan saat menerima pembayaran uang muka
dari pembeli. Perusahaan mencatat pembayaran uang muka dari pembeli
dengan mendebet kas yang diterima dan mengkredit pendapatan.
Berikut ini adalah daftar harga jual dan perkiraan angsuran perbulan
perumahan Puti Bidadari type 38/120 dan type 45/140, dimana uang muka
4
dari konsumen yaitu sebesar 20 % dari total harga jual dan total angsuran
perbulan yang akan dibayar oleh konsumen didasarkan dari ketentuan suku
bunga yang berlaku. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel.I.1
Daftar harga jual dan lama angsuran pembelian perumahan Puti
Bidadari pada PT. Sinar Mulya Sejahtera
KeteranganPerumahan Puti Bidadari
Type RS 38/120 Type RS 45/140Harga JualUang Muka (DP)Angsuran: - 5 Tahun - 10 Tahun - 15 Tahun
Rp 120.000.000Rp 24.000.000Rp 2.233.752Rp 1.490.558Rp 1.278.472
Rp 150.000.000Rp 30.000.000Rp 2.792.000Rp 1.863.197Rp 1.598.050
Sumber: PT.Snar Mulya Sejahtera
Misalnya, untuk rumah Type RS38/120 (A), uang muka yang harus
dibayar adalah Rp. 24.000.000; uang muka ini dapat diangsur sebanyak 3 kali
dengan rincian pembayaran uang muka :
Tahap 1 = Rp. 10.000.000
Tahap II = Rp. 7.000.000
Tahap III = Rp. 7.000.000
Pada saat penerimaan pembayaran uang muka tahap I, perusahaan
mencatat :
Kas Rp. 10.000.000
Pendapatan Rp. 10.000.000
5
Dari pencatatan di atas, diketahui bahwa PT. SMS menggunakan
metode akrual penuh (full accrual method) atau langsung mengakui
pendapatan pada saat penerimaan pembayaran uang muka dari konsumen.
Sementara itu, pada saat penerimaan pembayaran uang muka,
perusahaan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan belum
menyerahkan rumah tersebut kepada konsumen untuk ditempati.
Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d), pendapatan penjualan
bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta kavling
tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila
penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan
kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah
penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan
dengan unit bangunan tersebut (IAI, 2007:44,3). Sedangkan pada saat
penerimaan uang muka, perusahaan masih berkewajiban atau terlebih secara
signifikan dengan rumah yang dibeli. Dengan kata lain perusahaan masih
harus menyelesaikan pembangunan rumah sesuai dengan perjanjian. Oleh
karena itu, penggunaan metode akrual penuh (full acrual method) atau
langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang muka belum dapat
diterapkan oleh perusahaan.
Apabila penggunaan metode akrual penuh belum dapat dipenuhi oleh
perusahaan, maka sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan
pendapatan ditangguhkan dan transaksi penjualan diakui dengan metode
deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode
6
akrual penuh terpenuhi. Dalam penerapan metode deposit , perusahaan tidak
boleh mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate.
Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus dicatat sebagai
uang muka, sedangkan piutang dari transaksi penjualan unit real estate juga
tidak boleh diakui sampai perusahaan memenuhi seluruh kriteria untuk dapat
menggunakan metode akrual penuh (full accrual method).
Akibat dari kesalahan pencatatan tersebut, maka pada laporan laba rugi
pendapatan dari penjualan rumah disajikan terlalu besar dari pada harga pokok
pendapatan, pendapatan disajikan terlalu besar sehingga laba kotor menjadi
lebih besar.
Kedua , PT. SMS mengelompokkan bangunan dalam kontruksi
kedalam aktiva lainnya yaitu sebesar Rp. 459.265.837. Bangunan dalam
kontruksi dalam hal ini merupakan rumah yang masih dalam proses
pengerjaan dan ini sama halnya dengan tanah, gedung dan seharusnya diakui
sebagai aktiva tetap perusahaan. Menurut PSAK 44 No.57, dalam penyajian
neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate tetapi
aktivitas pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan,
aktiva real estate disajikan sebagai bagian dari aktiva lancar dan menurut
PSAK No.44 paragraf 58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan
secara terpisah dalam catatan atas laporan keuanngan :
1. Tanah dan bangunan
2. Bangunan dalam kontruksi
3. Tanah yang sedang dikembangkan .
7
Ketiga, PT.SMS mengelompokkan biaya perizinan sebesar
Rp.98.450.000 kedalam biaya operasional perusahaan. Sedangkan, biaya ini
erat kaitannya dengan pelaksanaan proyek real estate (perumahan). Biaya
perizinan ini merupakan biaya untuk pengurusan izin perolehan tanah dan
sertifikat tanah serta Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Menurut PSAK
No.44 paragraf 37, biaya yang berhubungan langsung dengan aktifitas
pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan
dengan beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek
pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu
proyek real estate, seperti biaya umum dan administrasi , diakui sebagai biaya
beban pada saat terjadinya.
Dari uraian diatas, diketahui bahwa perusahaan belum sepenuhnya
menerapkan PSAK No.44 dalam mengelompokkan biaya yang termasuk
kedalam biaya proyek pengembangan real estate dan biaya yang termasuk ke
dalam biaya operasional, sehingga jumlah biaya operasional menjadi besar
dari yang seharusnya dan harga pokok pendapatan menjadi lebih kecil dari
yang seharusnya. Akibatnya, laporan keuangan yang disajikan perusahaan
dapat menyesatkan pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena
total harga pokok penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi
terlalu besar. Akibat lainnya, laporan keuangan kurang berperan dalam
pengambilan keputusan. Penentuan harga pokok yang kecil mengakibatkan
pula penentuan harga jual menjadi kecil.
8
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk mengadakan
suatu penelitian lebih lanjut dengan judul :
“ANALISIS PENERAPAN AKUNTANSI REAL ESTATE (PSAK NO.
44) PADA PT. SINAR MULYA SEJAHTERA.”
1.2. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian pada latar belakang di atas, maka penulis merumuskan
permasalahan sebagai berikut :
Apakah Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera
Pekanbaru sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) No.
44?
1.3. Tujuan dan Manfaat Penelitian
1.3.1. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah
Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera sesuai
dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) N0.44.
1.3.2. Manfaat Penelitian
Sedangkan manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah:
a. Menambah pengetahuan penulis mengenai penerapan akuntansi
real estate (PSAK No.44) pada suatu perusahaan dan untuk
9
menambah wawasan penulis dalam bidang akuntansi, khususya
mengenai akuntansi real estate.
b. Sebagai bahan informasi dan masukan bagi perusahaan real estate
agar sistem akuntansi real estate pada perusahaan dapat
disesuaikan dengan Standar Akuntansi Keuangan.
c. Sebagai bahan acuan atau pedoman bagi peneliti berikutnya yang
akan melaksanakan penelitian dan pembahasan terhadap masalah
yang sama.
d. Sebagai sarat untuk memenuhi tugas akhir untuk mendapatkan
gelar sarjana S1.
1.4. Sistematika Penulisan
Untuk mempermudah pengertian dan pemahaman dari penulisan
ini, maka penulis membaginya kedalam lima bab, dimana antara bab satu
dengan bab lain saling berhubungan, yakni sebagai berikut:
BAB I : PENDAHULUAN
Merupakan bab pendahuluan yang terdiri dari latar belakang
masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitiaan,
metode penelitian dan sistematika penulisan.
BAB II : LANDASAN TEORITIS
Bab ini merupakan telaah pustaka yang meliputi pengertian
pendapatan, pengakuan dan pengukuran pendapatan,
10
pengakuan pendapatan menurut PSAK No.44, pengertian
biaya, dan unsur-unsur biaya pengembangan real estate.
BAB III : METODE PENELITIAN
Bab ini merupakan acuan bagi penulis dalam melakukan
penelitian, dimana bab ini terdiri dari lokasi penelitian, jenis
dan sumber data yang di gunakan, metode penelitian, teknik
pengumpulan data dan teknik analisis data yang diperlukan.
BAB IV : GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
Bab ini membahas tentang gambaran umum perusahaan yang
meliputi sejarah singkat perusahaan, struktur organisasi,dan
aktivitas perusahaan.
BAB V : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini membahas tentang hasil – hasil penelitian dan
pembahasan mengenai akuntansi real estate pada PT. Sinar
Mulya Sejahtera , Pekanbaru.
BAB VI : PENUTUP
Bab ini merupakan penutup yang berisikan kesimpulan dari
hasil penelitian dan pembahasan, serta saran bagi perusahaan.
11
BAB II
LANDASAN TEORITIS
2.1. Pengertian Metode Akrual Penuh (Full Accrual Method)
Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d) , pendapatan
penjualan bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta
kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual
method) apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat
kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang
secara substansi adalah penjualan dan penjualan tidak lagi berkewajiban
atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut (IAI,
2004:44,3).
2.2. Metode Deposit (Deposit Methot)
Sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan pendapatan
ditangguhkan dan transaksi penjualan diakui dengan metode deposit (deposit
method) sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh
terpenuhi. Dalam penerapan metode deposit , perusahaan tidak boleh
mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate.
Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus dicatat sebagai
uang muka, sedangkan piutang dari transaksi penjualan unit real estate juga
tidak boleh diakui sampai perusahaan memenuhi seluruh kriteria untuk dapat
menggunakan metode akrual penuh (full accrual method).
12
2.3. Pengertian Akuntansi Dan Lingkungan
Akuntansi adalah bahasa perusahaan dan merupakan sistem informasi
penting dalam pengambilan keputusan dibidang keuangan oleh pihak yang
berkepentingan. Seperti manajemen, investor, kreditor maupun pihak
pemerintah. Sistem Informasi Akuntansi menyangkut semua kegiatan semua
pihak yang terlibat dalam perusahaan. Sehubungan dengan itu, berikut
diuraikan pengertian akuntansi dan tujuan serta kegunaan Sistem Informasi
Akuntansi.
Akuntansi adalah suatu sistem informasi yang bertujuan untuk
menghasilkan suatu informasi keuangan untuk pihak intern maupun ekstern
sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan,
Menurut Lapoliwa dan Kuswadi (2000:2) akuntansi adalah Seni
pencatatan, pengklasifikasian, dan pengikhtisaran dengan cara yang
sepatutnya dan dalam satuan uang atas transaksi dan kejadian yang setidak-
tidaknya sebagian mempunyai sifat keuangan serta penginterprestasian hasil
dari pencatatan tersebut.
Secara lebih tekhnis, akuntansi merupakan kumpulan prosedur-
prosedur untuk mencatat, mengklasifikasikan, mengikhtisarkan, dan
melaporkan dalam bentuk laporan keuangan, transaksi-transaksi yang telah
dilaksanakan perusahaan dan akhirnya menginterprestasikan laporan tersebut.
13
Menurut Mulyadi (2000:4) akuntansi adalah :“Proses pengolahan data
keuangan untuk menghasilkan informasi keuangan yang digunakan untuk
memungkinkan pengambilan keputusan dan melakukan pertimbangan
berdasarkan informasi dalam pengambilan keputusan”
Menurut Horngern, Harisson (2000:3) pengertian akuntansi adalah:
Suatu sistem akuntansi yang mengukur aktivitas-aktivitas bisnis, memproses
informasi tersebut kedalam bentuk laporan-laporan, dan
mengkomunikasikannya kepada para pengambil keputusan. Laporan keuangan
adalah dokumen-dokumen yang melaporkan kegiatan bisnis pribadi atau
organisasi kedalam satuan moneter.
Menurut Harahap (2004:2) akuntansi adalah : merupakan bahasa
bisnis yang dapat memberikan informasi tentang kondisi bisnis dan hasil
usahanya pada suatu waktu atau periode tertentu.
Akuntansi menurut Niswonger, Fress, dan Warren (1999:9) adalah:
“Sistem informasi yang memberikan informasi yang esensial mengenai
aktivitas keuangan suatu kesatuan kepada berbagai pribadi atau kelompok
untuk digunakan dalam membuat pertimbangan dan keputusan yang
terinformasi.”
Sedangkan pengertian akuntansi aktivitas pengembangan real estate
menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.1) adalah:
Kegiatan perolehan tanah kemudian dibangun perumahan dan atau
bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut
dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara
14
eceran (retail). Aktivitas pembangunan real estate juga mencakup perolehan
kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.
Perusahaan pengembangan adalah perusahaan yang melakukan aktivitas
pengembangan real estate, perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian
dibangun perumahan yang dimaksudkan untuk dijual atau disewakan kepada
pihak lain. Bangunan tersebut dijual secara tunai maupun kredit.
Pemakai laporan keuangan meliputi masyarakat, kalangan bisnis,
investor, pemerintah, instansi perpajakan dan pemakai lainnya. Mereka
menggunakan laporan keuangan untuk memenuhi beberapa kebutuhan
informasi yang berbeda.
Beberapa kebutuhan meliputi :
- Masyarakat. Masyarakat menggunakan informasi akuntasi dalam
peristiwa sehari-hari misalnya dalam mengatur rekening bank
mereka, mengevaluasi prospek pekerjaan, melakukan evaluasi
untuk investasi atau dalam memutuskan akan menyewakan atau
membeli sebuah rumah.
- Kalangan bisnis. Para menejer perusahaan menggunakan informasi
akuntansi untuk menetapkan tujuan organisasi mereka,
mengevaluasi kemajuan mereka dalam mencapai tujuan tersebut,
dan mengambil tindakan perbaikan apabila diperlukan. Keputusan-
keputusan yang didasarkan atas informasi akuntansi diantaranya
menetapkan peralatan atau gedung yang dibeli, banyaknya
15
persediaan barang dagang yang disimpan dan beberapa banyak
uang kas yang harus dipinjam dan lain-lain.
- Investor dan para penyedia modal menyediakan uang yang di
butuhkan oleh pengusaha untuk memulai operasinya. Untuk
memutuskan apakah investasi akan membantu suatu usaha baru.
Investor yang potensial akan mengevaluasi kemungkinan hasil
yang akan mereka terima dari investasi tersebut. Ini berarti mereka
harus menganalisa laporan keuangan perusahan dan juga
memperhatikan perkembangannya.
- Badan-badan pemerintah. Sebagian besar organisasi terkena
peraturan pemerintah, misalnya perusahaan yang menjual saham di
bursa efek di haruskan oleh Badan Pengawas Pasar Modal
(BAPEPAM) untuk mengungkapkan informasi tertentu, seperti
informasi keuangan kepada pemegang saham publik. Informasi
keuangan tersebut akan diperoleh atau disusun dari akuntansi
perusahaan.
- Instansi Perpajakan. Pemerintah memungut pajak dari perorangan
dan badan usaha. Jumlah pajak yang dikenakan dihitung dengan
menggunakan informasi akuntansi. Perusahaan menentukan pajak
pertambahan nilai berdasarkan atas catatan akuntansi mereka
menunjukkan besarnya penjualan. Perhitungan pajak penghasilan
individu dan perusahaan didasarkan atas catatan pendapatan
mereka yang diperoleh dari sistem akuntansi.
16
- Para pemakai lainnya. Penentuan upah para pekerja dan serikat
buruh didasarkan atas informasi akuntansi yang menunjukan
pendapatan majikan mereka. Kelompok-kelompok konsumen dan
masyarakat biasa juga tertarik pada jumlah pendapatan yang
dihasilkan oleh perusahaan-perusahaan tertentu.
Praktek akuntansi bersandar pada aturan – aturan tertentu. Hukum yang
mengatur bagaimana mengukur atau menilai, mengolah dan
mengkomunikasikan informasi akuntansi diatur di dalam Pernyataan Standar
Akuntansi Keuangan yaitu di dalam Standar Akuntansi Keuangan dan berisi
tentang prinsip akuntansi yang berlaku umum.
Prinsip akuntansi yang berlaku umum tidak hanya berisi tentang prinsip
tetapi juga tentang konsep dan metode yang menunjukan bagaimana cara yang
tepat untuk menghasilkan informasi akuntansi. Prinsip akuntansi yang berlaku
umum sangat mirip dengan hukum peraturan yaitu himpunan hukum atau
peraturan yang mengatur tingkah laku atau perbuatan manusia dengan suatu
cara yang dapat diterima secara luas oleh masyarakat. Standar Akuntansi
Keuangan dibuat berdasarkan kerangka pemikiran konseptual oleh komite
Prinsip Akuntansi Indonesia dari Ikatan Akuntan Indonesia.
Tujuan dari pelaporan keuangan adalah memberikan informasi yang
berguna untuk keputusan penanam modal atau investasi dan pinjam. Agar
informasi tersebut dapat berguna maka ia haruslah relevan, dapat diandalkan
dan dibandingkan. Akuntansi berusaha memenuhi tujuan-tujuan ini dalam
informasi yang dihasilkannya.
17
Konsep dan prinsip yang berlaku dalam akuntansi yaitu:
1) Konsep Entitas
Suatu entitas akuntansi adalah suatu organisasi atau suatu bagian dari
organisasi yang terpisah dari organisasi lainnya dan individu-individu
lainnya yang merupakan satuan unit ekonomi yang terpisah. Dari sudut
pandang akuntansi, setiap akuntansi harus membuat satu garis batas atau
pemisah yang jelas disekelilingnya agar tidak mencampur kejadian-
kejadian yang dialami oleh entitas-entitas lainnya.
2) Prinsip Keandalan
Catatan dan laporan akuntansi harus didasarkan atas data yang tersedia
yang paling dapat diandalkan, sehingga catatan dan laporan tersebut akan
menjadi akurat dan berguna.
3) Prinsip Biaya
Prinsip biaya menyatakan bahwa aktiva dan jasa yang diperoleh harus
dicatat menurut harga aktualnya atau juga disebut dengan nilai historis.
4) Konsep Kesinambungan
Sebab lain mengapa aktiva harus dicatat menurut harga perolehannya
adalah karena adanya suatu konsep kesinambungan, yang menyatakan
suatu entitas akan terus melakukan usahanya untuk masa yang tidak dapat
ditetapkan atau diramalkan dimasa depan.
5) Konsep Satuan Moneter
Asumsi bahwa daya beli dari rupiah secara relatif adalah stabil. Konsep
satuan moneter ini adalah sebagai dasar untuk mengabaikan adanya efek
18
dari inflasi dalam catatan akuntansi. Sehingga kita dapat mengurangkan
atau menambahkan nilai-nilai rupiah yang tercatat seolah-olah rupiah
tersebut memiliki daya beli yang sama. Para akuntan telah menetapkan
cara-cara jika inflasi tersebut harus diperhitungkan. Jika terjadi, maka
menurut Standar Akuntansi Keuangan (SAK) perusahaan harus
menunjukkan nilai-nilai yang telah disesuaikan dengan inflasi tersebut
dalam laporan-laporannya.
Menurut Sofyan Syafri Harahap (2004: 38), prinsip dasar akuntansi
terdiri dari:
a) Prinsip Biaya
b) Prinsip Pendapatan
c) Prinsip Penyesuaian
d) Prinsip Objektifitas
e) Prinsip Keseragaman
f) Prinsip Pernyataan
g) Prinsip Berlawanan
h) Prinsip Keberaturan
i) Prinsip Keseragaman dan Bisa Diperbandingkan
2.4. Pengertian Aktivitas Pengembangan Real Estate
Menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.5) mengemukakan
sebagai berikut:
19
Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah
untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau
bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau
disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas
pengembangan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual
tanpa bangunan.
Menurut terminology hukum pada beberapa yuridiksi adalah
merupakan suatu barang tidak bergerak yang mencakup tanah beserta segala
sesuatu yang berada diatasnya, misalnya bangunan, tanaman dan lain-lain.
Property dalam bahasa asing sering juga disebut real property yang terkadang
disebut juga realty. Di Indonesia istilah real estate lebih digunakan untuk
menunjukkan suatu wilayah perumahan yang dikembangkan oleh perusahaan
pengembang perumahan. (http://id.wikipedia.org/wiki/Real Estate).
Real Estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujutan real
estate. Tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada
essensinya, real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan
memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset,
real estate telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai
tekhnologi dan informasi yang terjadi diseluruh penjuru dunia. Jadi pada
prisipnya real estate adalah ‘ kepemilikan’ atau hak untuk memiliki sebidang
tanah dan memanfaatkan apa saja yang didalamnya.
(http://wordpresss.com/27/10/30/mengelola-investasi-real-estate ).
20
2.5. Pengakuan dan Pengukuran pendapatan
1. Pengertian Pendapatan
Pendapat merupakan salah satu komponen yang sangat penting
dalam suatu perusahaan, karena pendapatan berpengaruh langsung
terhadap laba yang diharapakan untuk menjamin kontinuitas perusahaan
laba merupakan indikator prestasi suatu kesatuan ekonomi dalan suatu
periode tertentu, dimana besarnya laba tergambar pada selisih antara
pendapatan yang diperoleh dari penjualan barang dan jasa dengan biaya-
biaya yang telah dikeluarkan.
Untuk mengetahui pengertian yang jelas tentang pendapatan, berikut
ini dikutip beberapa defenisi dari beberapa ahli. Ikatan Akuntan
Indonesia (2007:23,6) mengemukakan sebagai berikut:
Pendapatan adalah arus masuk kas bruto dari manfaat ekonomis
yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila
arus kas masuk tersebut mengakibatkan kenaikan jumlah ekuitas yang
tidak berasal dari kontribusi penanam modal.
Perusahaan dikatakan mendapat keuntungan jika kenaikan aktiva
lebih besar dari pada pengurangan aktiva tercerminlah dalam benda-benda
yang di implementasikan dengan pendapatan yang diterima perusahaan.
Sedangkan Hendriksen (1999:163) mengemukakan defenisi
pendapatan secara tradisional, yaitu sebagai berikut;
21
Secara tradisional pendapatan merupakan arus masuk aktiva atau
aktiva bersih kedalam perusahaan sebagai hasil penjualan barang
dan jasa.
Menurut Donal E.Kieso dan Jerry J weigandt, (2002:48) adalah
sebagai berikut:
Arus masuk atau peningkatan lainnya atas aktiva sebuah entitas atau
pelunasan kewajiban (kombinasi dari biaya) selama satu periode dan
pengiriman atau produksi barang, penyediaan jasa, atau aktivitas lain yang
merupakan operasi sentral perusahaan.
Menurut Accounting Triminologi Buletin No. 2 yang dikutip oleh
Belkauoi (2001:4) pengertian pendapatan adalah:
“Pendapatan adalah hasil penjualan barang-barang dan jasa yang
diukur berdasarkan jumlah yang dibebankan kepada pembeli-pembeli,
klien-klien, atau penyewa-penyewa untuk barang dan jasa yang diserahkan
kepada mereka. Dalam pengertian pendapatan termasuk keuntungan-
keuntungan dari penjualan atau pertukaran aset-aset (selain barang-barang
yang diperdagangkan) bunga deviden sebagai hasil investasi, berasal dari
pemasukan modal, uang tidak berasal dari pemasukan modal dan
penyelesaian modal.”
Sedangkan menurut Estess (1999:71) pendapatan adalah;
Arus masuk sumber daya kedalam suatu perusahaan dalam suatu
periode dari penjualan barang atau hasil penjualan jasa. Sumber daya pada
umumnya dalam bentuk kas, wesel tagih piutang. Pendapatan tidak
22
mencakup sumber daya yang diterima dari sumber lain dan operasi seperti
penjualaan aktiva tetap, penerbitan saham atau pinjaman.
Baridwan (2001: 30) menjelaskan pendapatan (revenue) adalah:
Aliran masuk atau kenaikan masuk aktiva suatu badan usaha atau
pelunasan hubungannya (atau kombinasi keduanya) selama satu periode
yang berasal dari penyerahan atau pembuatan barang, penyerahan jasa atau
dari kegiatan lain yang merupakan kegiatan utama badan usaha.
Di dalam literatur akuntansi, ada dua pendekatan terhadap sifat atau
karakteristik pendapatan. Pendekatan yang pertama memusatkan pada arus
masuk dari pada aset yang ditimbulkan kegiatan operasional perusahaan (
Inflow of Net Asset ). Dan pendekatan yang kedua memusatkan perhatian
pada penciptaan barang atau jasa oleh perusahaan dan ditransfer kepada
konsumen atau produsen lainnya ( Out Flow Good and Service), Financial
Accounting Standar Board adalah statement of financial accounting
concept yang dikutip dari Jay M. Smith K Fred Skounsen yang
menekankan pada pendekatan In Flow if Net Asset ,
Dimana pendapatan sebagai arus masuk atau kenaikan – kenaikan
lainnya dari nilai harta suatu satuan untuk menghentikan hutang-hutang
(atau kombinasi dari keduannya) dalam suatu periode barang-barang,
penyerahan jasa-jasa atau pelaksanaan aktivitas-aktivitas lainnya yang
membentuk operasi-operasi utama atau sentral yang berlanjut dari satuan
usaha tersebut.
23
Berdasarkan pengertian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa
pendapatan suatu penambahan aset yang mengakibatkan pertambahan
kekayaan pemilik, tetapi bukan merupakan penambahan modal baru dari
pada pemilikannya dan bukan merupakan aset yang dsebabkan
bertambahnya kewajiban.
Pendapatan yang diperoleh oleh suatu perusahaan merupakan dasar
dalam perhitungan laba dan pada umumnya bersumber dari transaksi
penjualan barang. Penjualan jasa atau sumber-sumber lain selain dari
investasi atau penambahan modal pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan
Akuntan Publik, sebagai berikut:
Pernyataan ini harus diterapkan dalam akuntansi untuk pendapatan
yang timbul dari transaksi dan peristiwa ekonomi berikut:
1) Penjualan barang
2) Penjualan jasa
3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang
menghasilkan bunga, royalty, dan deviden.
Penjualan barang meliputi semua penjualan barang tersebut
diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari pembelian
barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari unsur-unsur
pendapatan yang bersumber dari penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak
lain adalah:
1) Bunga pembebanan untuk penggunaan kas atau setara kas atau
jumlah terhutang kepada perusahaan.
24
2) Royalti pembebanan untuk penggunaan aktiva jangka panjang
perusahaan, misalnnya paten, merek dagang, hak cipta , dan lain-
lain.
3) Deviden distribusi laba kepada pemegang investasi sesuai dengan
proporsi mereka dari jenis modal tertentu.
Dalam akuntansi terdapat dua pendekatan konsep pendapatan, yaitu:
1) Berfokus pada arus masuk aktiva sebagai hasil kegiatan operasi
perusahaan.
2) Berfokus pada penciptaan barang dan jasa oleh perusahaan serta
penyaluran kepada konsumen atau produsen lainnya.
Sedangkan menurut Ikatan Akuntansi Indonesia (2007:23.9), dasar
pengakuan pendapatan atas bunga, royalty dan deviden adalah :
1) Bunga harus diakui atas dasar proporsi waktu yang
memperhitungkan hasil efektif aktiva tersebut.
2) Royalty harus diakui atas dasar akrual sesuai dengan subtansi
perjanjian yang relevan.
3) Dalam metode biaya (cost method) deviden tunai harus diakui bila
hak pemegang saham untuk menerima pembayaran ditetapkan.
Penjelasan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya menyebutkan
bahwa pemindahan resiko dan manfaat kepemilikan bersamaan waktu
dengan pemindahan hak milik atas barang, seperti yang terjadi pada
pedagang eceran. Namun demikian dapat saja terjadi pemindahan tersebut
berbeda waktunya. Kondisi dimana pengawasan atas barang belum dapat
25
diakui. Pengakuan pendapatan dari penjualan barang dapat dilakukan
apabila jumlah pendapatan tersebut telah dapat diukur dengan andal.
Adanya ketidak pastian jumlah pendapatan dapat menangguhkan waktu
pendapatan tersebut diakui.
Pendapatan yang diperoleh suatu perusahaan merupakan dasar
dalam perhitungan laba pada umumnya bersumber dari transaksi penjualan
barang, penjualan jasa atau sumber-sumber lain dari investasi atau
penambahan modal dari pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan
Akuntansi Indonesia (20047:23.4) bahwa pendapatan timbul dari
transaksi dan peristiwa ekonomi berikut ini :
1) Penjualan barang.
2) Penjualan jasa.
3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang
menghasilkan bunga, royalti dan deviden.
Penjualan barang meliputi semua penjaualan barang , baik barang
tersebut diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari
pembelian barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari
unsur-unsur pendapatan yang bersumber dari penggunaan aktiva
perusahaan oleh pihak lain adalah:
2. Pengukuran Pendapatan
Cara terbaik yang digunakan dalam pengukuran pendapatan adalah
pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima atau
26
yang dapat diterima. Untuk mengetahui besarnya laba yang tepat adalah
pada saat perusahaan tersebut dilikuidasi atau dibubarkan karena pada
saat itulah pendapatan dan biaya-biaya dapat diukur dengan tepat. Akan
tetapi, guna memenuhi kebutuhan dan kepentingan dari berbagai pihak
maka laba/rugi harus diukur secara periodik yang biasanya sekali dalam
setahun.
Untuk mengukur dasar ekuivalen kas atau nilai sekarang dari
tagihan yang diharapkan akan diterima dari transaksi penjualan. Semua
potongan-potongan, pengurangan lain-lain dan semua retur penjualan yang
telah dilakukan oleh langganan tersebut dikurangi dari pendapatan.
Suwarjono (1999:168) jumlah pendapatan yang diukur dengan
jumlah rupiah penjualan hendaknya disesuaikan dengan periodik menjadi
jumlah rupiah yang dapat direalisasi dengan cara mencadangkan
pengurangan-pengurangan yang selayaknya untuk pengembalian barang
atau (return), tidak terbayarnya piutang dan biaya-biaya setalah penjualan
lainnya.
Selanjutnya Belkaoui (2001:127) menjelaskan interprestasi utama
yang timbul dari konsep pendapatan ini, yaitu:
1) Potongan tunai (cash discount) dan setiap pengurangan dalam harga
yang tepat, seperti kerugian piutang tak tertagih merupakan
penyesuaian yang diperlukan untuk menghitung ekuivalen kas netto
harus dikurangkan ketika menghitung pendapatan (interprestasi dari
kerugian piutang tak tertagih harus dianggap sebagai biaya).
27
2) Untuk transaksi bukan kas, nilai pertukaran (Exchange Value)
ditetapkan sama dengan nilai pasar yang wajar dari penggantian yang
diberikan atau diterima, mana yang lebih mudah dan jelas untuk
dihitung.
Sedangkan Ikatan Akuntan Indonesia (2007:23.3) menjelaskan
sebagai berikut :
1) Pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima
atau yang dapat diterima.
2) Jumlah pendapatan yang timbul dari suatu transaksi biasanya
ditentukan oleh persetujuan antara perusahaan dan pembeli atau
pemakai aktiva tersebut. Jumlah tersebut diukur dengan nilai wajar
imbalan yang diterima atau yang dapat diterima perusahaan dikurangi
jumlah diskon dagang dan rabat volume yang di perbolehkan oleh
perusahaan. Nilai wajar adalah suatu jumlah, untuk itu aktiva mungkin
ditukar atau suatu kewajiban diselesaikan antara pihak yang
memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar (arm’s
length transaction)
3. Pengakuan Pendapatan Berdasarkan Ketentuan PSAK No. 44
Pengakuan pendapatan berdasarkan ketentuan PSAK No. 44 terdiri
atas lima kategori pembahasan, yaitu :
1) Penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya
beserta kavlingan tanahnya.
28
2) Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi
3) Keterlibatan penjual tanpa pengalihan resiko dan manfaat
kepemilikan
4) Penjualan bangunan kondominium , apartemen, perkantoran, pusat
perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam
kepemilikan time sharing
5) Penjualan kapling tanah tanpa bangunan.
Berikut ini penjelasannya:
a) Penjualan bangunan rumah , ruko dan sejenis lainnya beserta
kavling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual
method) apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi :
(1) Proses penjualan telah selesai
Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan
jual beli atau perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila
pengikatan atau perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh
kedua belah pihak telah memenuhi persyaratan yang
tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar
pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku.
(2) Harga jual akan tertagih
Harga jual dianggap telah tertagih apabila jumlah pembayaran
oleh pembeli telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran
oleh pembeli setidaknya telah mencapai 20 % dari harga jual
29
yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta
kembali.
(3) Bagian penjual tidak bersifat subordinasi dimasa yang akan
datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli.
Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain
yang diperoleh pembeli dimasa yang akan datang bila penjual
mengizinkan pembeli untuk menggunakan aktiva real estate
yang dijualnya tersebut sebagai hipotik pertama dan tagihannya
subordinasi hak penagih hipotik tersebut.
(4) Telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit
bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara
substansi adalah penjualan dan penjuala tidak lagi
berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit
bangunan tersebut.
Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh
resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan apabila penjual
tidak lagi terlibat dengan unit bangunan yang dijual dan unit
bangunan tersebut telah siap ditempati atau digunakan.
b) Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi
(1) Apabila suatu transaksi real estate tidak memenuhi kriteria
pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana
diatur dalam PSAK No.44 pada paragraph 06, maka transaksi
penjualan tersebut ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui
30
dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh
kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi.
(2) Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut:
(a) Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi
penjualan unit real estate, penerimaan pembayaran oleh
pembeli diakui sebagai uang muka.
(b) Piutang dari transaksi penjualan real estate tidak diakui.
(c) Unit real estate tersebut tetap dicatat sebagai aktiva
penjualan, demikian juga dengan kewajiban terkait dengan
unit real estate tersebut, walaupin kewajiban teresbut telah
dialihkan kepembeli.
c) Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat
perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam
kepemilikan time sharing.
Penyelesaian suatu aktivitas pengembangan real estate
mencakup lebih dari satu periode akuntansi. Dalam kondisi tersebut
akuntansi yang digunakan untuk aktivitas pengembangan real estate
adalah metode persentase penyelesaian (percertage-copetion
method).
Dengan metode persentase penyelesaian jumlah pendapatan,
beban dan pendapatan yang diakui pada setiap periode akuntansi
ditentukan sesuai dengan tingkat (persentase) penyelesaian dari unit
bangunan pengakuan pendapatan dengan dasar persentase
31
penyelesaian memberikan informasi yang berguna bagi pemakai
laporan keuangan kerana jumlah pendapatan diakui secara
profesional dengan jumlah beban untuk menghasilkan pendapatan
tersebut, atau dengan kata lain, penggunaan metode persentase
penyelesaian menyebabkan perusahaan dapat membandingkan
dengan lebih akurat pendapatan dengan beban untuk menghasilkan
pendapatan tersebut.
Pendapatan penjualan unit bangunan, kondominium,
apartemen, perkantoran pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis
lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing, diakui dengan
metode persentase penyelesaian (percentage-of-completion method)
apabila seluruh kriteria ini terpenuhi:
Proses kontruksi telah melampaui tahap awal, yaitu pondasi
bangunan telah selesai dan semua persyaratan untuk memulai
pembangunan telah terpenuhi.
(1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 %, dari
harga jual yang telah disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat
diminta kembali oleh pembeli.
(2) Jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat
diestimasi dengan andal.
(a) Apabila satu atau lebih kriteria yang tersebut pada
paragraph 26 telah terpenuhi, maka jumlah uang diterima
dari pembeli diakui sebagai uang muka (deposit) dengan
32
metode deposit sebagaimana diatur dalam paragraph 14,
sampai seluruh kriteria terebut terpenuhi.
(b) Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium,
apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan
bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan
time sharing yang telah selesai proses pembangunannya
diakui dengan metode akrual.
(c) Penerapan metode persentase penyelesaian dipengaruhi
oleh resiko kesalahan dalam melakukan estimasi atas
penyelesaian proyek. Oleh karena itu, prinsip kehati-
hatian (prudence) harus diterapkan dalam melakukan
estimasi atas pendapatan dan biaya.
d) Penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan
Pendapatan penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan, diakui
dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method)
pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini
terpenuhi:
(1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari
harga jual yang telah disepakati dan tidak dapat diminta
kembali oleh pembeli.
(2) Harga jual akan tertagih.
(3) Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang
akan diperoleh pembeli dimasa yang akan datang.
33
(4) Proses pengembangan tanah telah selesai, sehingga penjual
tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kaplingan tanah
yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kapling
tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas
pokok yang dijanjkan oleh atau yang menjanjikan kewajiban
penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli dan atau
keuntungan peraturan perundang-undangan.
(5) Hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa kewajiban
keterlibatan penjualan dalam pendirian bangunan diatas kapling
tanah tersebut.
Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan
dapat dilihat dari persyaratan dalam pengikatan jual beli, yaitu
apakah penjual dipersyaratkan untuk terlibat atau bertanggung
jawab atas pendirian bangunan. Apabila sebelumnya telah terjadi
pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan atau tanah saja,
kemudian pengikatan tersebut diubah menjadi pengikatan jual beli
tanah saja atau sebaliknya, maka perlakuan akuntansi atas transaksi
tersebut didasarkan pada pengikatan jual beli yang pertama.
Untuk pengakuan pendapatan kapllingan tanah dan
bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang
dijanjikan atau kewajiban penjual dianggap terpenuhi apabila
fasilitas-fasiltas pokok seperti (jalan penghubung, saluran drainase,
taman bermain, musolla) telah selesai dibangun.
34
Apabila kriteria pengakuan pendapatan penjualan kapling
tanah tanpa bangunan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi,
maka penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan diakui dengan
metode deposit.
2.4. Aktiva Tetap pada Perusahaan Real estate
Aktiva tetap pada dasarnya memiliki pengertian yang sangat luas dan
bervariasi namun tujuannya sama. Untuk lebih jelasnya akan dikemukakan
beberapa defenisi aktiva tetap dari beberapa akuntan, antara lain: Soemarsono
S.R. (1999) dalam buku yang berjudul Akuntansi Suatu Penghantar
mendefenisikan aktiva tetap adalah aktiva yang:
a. Jangka waktu pemakaiannya lama.
b. Digunakan dalam kegiatan perusahaan.
c. Nilainya cukup besar.
Secara umum aktiva tetap diklasifikasikan menjadi dua golongan
yaitu:
a. Aktiva tetap berwujud, antara lain mesin-mesin, peralatan kantor, gedung,
lahan atau tanah dan lain- lain.
b. Aktiva tak berwujud, didefenisikan sebagai aktiva perusahaan yang
sifatnya tidak lancar, tak berwujud, seperti goodwill, trade mark,patens
dan lain-lain.
Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan aktiva tetap adalah
aktiva berwujud yang diperoleh dalam bentuk siap untuk dipakai atau dengan
35
dibangun lebih dahulu dan mempunyai manfaat lebih dari 1 tahun
(IAI,2007:16.2)
Bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi keuangan No.44 paragraf
58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dalam
catatan atas laporan keuangan :
a. Tanah dan bangunan
b. Bangunan dalam kontruksi
c. Tanah yang sedang dikembangkan
d. Tanah yang belum dikembangkan
Dan bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44
paragraf 59 menyatakan bahwa, aktiva real estate yang dikembangkan
disajikan terpisah dari aktiva real estate yang digunakan dari perusahaan itu
sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap.
Dari parnyataan diatas diketahui bahwa bangunan dalam kontruksi
merupakan aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dari aktiva
real estate yang pelaporannya disajikan kedalam aktiva tetap perusahaan real
estate.
2.5. Klasifikasi Biaya Pengembangan Real Estate
a. Pengertian Biaya
Dalam penggunaan istilah “biaya “ dan “beban” sering ditemui
bahwa kedua istilah itu diartikan sama karena istilah ini menyangkut
tentang pengorbanan ekonomi yang diukur dengan nilai uang. Biaya
36
maupun beban adalah sama-sama sebagai suatu aspek yang tidak
menguntungkan dalam menghasilkan pendapatan, dan akan mengurangi
modal pemiliknya. Namun bila kita lihat dari kamus istilah biaya
diterjemahkan dari kata cost, sedangkan beban diterjemahkan dari kata
expens. Biaya dan beban juga memiliki pengertian yang berbeda, dalam
konsep ini akan dijelaskan pengertian biaya (cost) dan beban (expens) .
Untuk mengetahui pengertian yang lebih jelas tentang biaya,
berikut ini dikutip defenisi dari para ahli.
Menurut IAI (2007:23:12) pengorbanan ekonomis yang
diperlukan untuk memperoleh barang dan jasa secara langsung atau tidak
telah dimanfaatkan di dalam suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan
dalam satu periode atau yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis
untuk masa berikutnya.
Kemudian mengenai biaya adalah Pengurangan aktiva bersih
akibat digunakan untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan
pajak oleh badan-badan pemerintah beban dihitung menurut jumlah
penggunaan aktiva dan pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan
produksi dengan pengiriman barang serta pemberian jasa dalam arti yang
luas beban mencakup biaya yang telah dipakai (expired) yang dapat
dikurangi dari beban.
Menurut Mas’ud (2000:271), biaya adalah :
“Pengurangan aktiva bersih akibat digunakan jasa-jasa ekonomis
untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan pajak oleh badan-
37
badan pemerintah. Beban dihitung menurut jumlah penggunaan aktiva dan
pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan produksi atau pengiriman
barang serta pemberian jasa dalam arti yang luas beban mencakup biaya-
biaya yang telah habis pakai (expired) yang dapat dikurangi pendapatan”.
“Menurut Ikatan Akuntan Indonsia (2007:23,12) pengertian
biaya adalah: Pengorbanan ekonomis yang diperlukan untuk memperoleh
barang dan jasa secara langsung atau tidak, telah dimanfaatkan dalam
suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan dalam suatu periode, atau
yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis dimasa berikutnya”.
Menurut Masiyah dan Yuningsih (2004:11) biaya adalah
pengorbanan sumber daya atau nilai equivalent kas yang dikorbankan
untuk mendapatkan barang dan jasa yang diharapkan dapat memberi
manfaat sekarang atau dimasa yang akan datang bagi organisasi.
Berdasarkan pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa
beban merupakan pengorbanan sumber ekonomis atau penggunaan barang
dan jasa untuk memperoleh pendapatan.
b. Unsur – Unsur Biaya Pengembangan Real Estate
Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan
real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan
beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek
pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan
38
suatu proyek real estate, seperti biaya umum dan biaya administrasi, diakui
sebagai beban pada saat terjadinya.
Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estate yang
dikapitalisasi keproyek pengembangan real estate:
1) Biaya pra perolehan tanah (preaquisition costs)
2) Biaya perolehan tanah
3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek
4) Biaya yang dapat dikelompokkann pada aktivitas pengembangan real
estate
5) Biaya pinjaman
6) Biaya praperolehan tanah dikapitalisasikan ke proyek pengembangan
real estate apabila kriteria berikut telah terpenuhi.
Berikut ini adalah penjelasannya:
1) Biaya pra perolehan tanah (preaquisition costs) Biaya pra perolehan
tanah dikapitalisasikan keproyek pengembangan real estate apabila
kriteria berikut ini terpenuhi:
a) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek
tertentu.
b) Biaya tersebut akan dikapitalisasi keproyek pengembangan real
estate apabila tanah telah diperoleh .
c) Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan
perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh
pendanaan yang memadai.
39
Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan
tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari
pemerintah. Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalilsasi adalah
biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya
praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen
biaya sebagai berikut:
a) Biaya pengurusan izin pemerintah
b) Biaya konsultasi hukum
c) Biaya studi kelayakan
d) Gaji karyawan
e) Biaya analisis mengenai dampak lingkungan
f) Imbalan untuk ahli pertanahan
Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah
dipindahkan ke biaya proyek pengembnagan real estate. Apabila besar
kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya
praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba
rugi.
2) Biaya Perolehan Tanah
Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah,
termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah
tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.
Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen
biaya sebagai berikut:
40
a) Biaya perolehan tanah ,termasuk biaya perolehan bangunan (yang
tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain
yang berada di atas tanah tersebut.
b) Biaya gambar topografi
c) Biaya pembuatan cetak biru (master plan)
d) Biaya pengurusan dokumen hukum
e) Bea balik nama
f)Komisi untuk perantara
g) Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli
pertanahan, ahli hokum & ahli kontriksi.
h) Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.
3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek
Biaya yang secara lanngsung berhubungan dengan proyek,
tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut:
a) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor
b) Biaya bahan yang digunakan dalam pelaksanaan proyek
c) Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam kegiatan
proyek
d) Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dan ke lokasi
pelaksanaan proyek
e) Biaya penyewaan sarana dan peralatan
f) Biaya perancangan dan bantuan tekhnis (technical assistance)
yang secara langsung berhubungan dengan proyek
41
g) Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli
lingkungan hidup, arsitek dan ahli kontruksi.
h) Biaya pengurusan pengikatan jual beli.
i) Biaya pengurusan perjanjian jual beli.
4) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real
estate
a) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real
estate mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini:
(1) Asuransi.
(2) Biaya perancangan dan bantuan tekhnis (technical assistance)
yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek
tertentu.
(3) Biaya overhead konstruksi.
(4) Biaya pengembangan infrastruktur umum, seperti tempat
ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah,
kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman
dan lain-lain.
(5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek.
(6) Biaya pinjaman.
b) Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan
diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut:
(1) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan
sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya
42
yang melebihi hasil yang diperkirakan yang akan diperoleh
dan akan dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut
termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan
ditanggung penjual.
(2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan
dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai
yang wajar pada saat sarana tersebut secara subtansial selesai
secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek.
(3) Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah
yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan
yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara
subtansial dikurangkan dari biaya sarana.
2.6. Hipotesis
Bertitik tolak dari permasalahan yang diajukan dan landasan teoritis, maka
hipotesis yang akan di ajukan dalam penelitian ini adalah:
Diduga bahwa penerapan akuntansi real estate (PSAK No.44)
belum dapat di terapkan sesuai dengan PSAK No.44.
2.7. Variable penelitian
Dalam pembahasan skripsi ini, yang menjadi variable penelitian
adalah sebagai berikut :
Penerapan akuntansi real estate PSAK No.44 pada PT. Sinar
Mulya Sejahtera.
43
BAB III
METODE PENELITIAN
1. Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada PT. Sinar Mulya Sejahtera yang
beralamat di jalan Kubang Raya – Simpang Panam.
2. Jenis dan sumber data
Teknik yang digunakan penulis dalam pengumpulan data yang diperlukan
dalam penulisan ini adalah sebagai berikut:
Data primer,
yaitu data mentah yang belum diolah pada PT. Sinar Mulya
Sejahtera pekanbaru berupa hasil wawancara secara langsung dengan
pimpinan perusahaan dan kepala bagian akuntansi.
Data
sekunder,yaitu data dan informasi yang telah diolah oleh
perusahan antara perusahaan antara lain struktur organisasi
perusahaan, sejarah singkat perusahaan, aktivitas perusahaan, laporan
keuangan yang diperoleh dari bagian personalia dan umum.
3. Sumber Data
Data diatas bersumber atau diperoleh dari bagian umum, bagian
pemasaran dan bagian keuangan PT.Sinar Mulya Sejahtera.
44
4. Tehnik pengumpulan data
Tehnik yang digunakan penulis dalam mengumpulkan data yang
diperlukan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut:
a. Wawancara, yaitu mengadakan tanya jawab dengan kepala bagian
keuangan untuk memperoleh data-data perusahaan dan data
diperlukan dalam penyusunan anggaran, seperti biaya-biaya yang
diperlukan atau terpakai dalam proses pelaksanaan proyek.
b. Dokumen untuk data sekunder, yaitu dengan mengumpulkan
dokumen-dokumen perusahaan yang terdiri dari laporan laba rugi,
neraca, laporan harga pokok pendapatan, realisasi anggaran dan
pendapatan dan biaya proyek dan struktur organisasi perusahaan.
5. Analisa data
Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis
deskriptif,yaitu dengan meneliti dan membahas data yang ada, kemudian
membandingkan data yang sudah ada tersebut dengan teori yang relevan,
kemudian dari analisis ini dapat ditarik suatu kesimpulan dan saran.
45
BAB IV
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
A. Sejarah Singkat Perusahaan
PT. SMS didirikan berdasarkan akte Notaris Nomor:118 pada tanggal
29 Desember 2004 dihadapan Yusrizal,SH sebagai Notaris di Pekanbaru.
Dalam menjalankan usahanya perusahaan dipimpin oleh Bapak Mulyadi,S.Pd
selaku direktur utama yang dalam menjalankan aktivitas perusahaan dibantu
oleh beberapa staf dan karyawan. Perusahaan beralamat di Jl. Kubang Raya -
Simpang Panam, Pekanbaru.
Adapun maksud dan tujuan didirikannya perusahaan adalah:
a. Menjalankan usaha dibidang kontraktor
b. Menjalankan usaha dibidang developer
c. Pengembangan usaha/ekonomi rakyat guna pengentasan
kemiskinan.
PT. SMS sebagai pengembang yang telah dan sedang melakukan
kegiatan pembangunan perumahan di daerah Kotamadya Pekanbaru
diantaranya mengembangkan proyek Perumahan Taman Bidadari dan Puti
Bidadari. Mengingat permintaan akan rumah tempat tinggal dan respon pasar
yang sangat positif dan menggembirakan.
Seiring dengan pertumbuhan dan perkembangan yang dilakukan oleh
pemerintah Propinsi Riau bidang usaha utama perusahaan ini adalah dibidang
pengembangan perumahan (developer/real estate) perusahaan terus berupaya
46
meningkatkan kinerja agar pekerjaan perusahaan sesuai dengan rencana
pengembangan perusahaan.
B. Struktur Organisasi Perusahaan
Sebagaimana diketahui bahwa struktur organisasi suatu perusahaan baik
bentuk maupun ragamnya erat sekali hubungannya dengan kegiatan
perusahan. Kegiatan yang dilakukan perusahan tidak dapat dilakukan satu
orang saja, tetapi memerlukan bantuan orang lain yang dapat bekerjasama
untuk mencapai tujuan tersebut.
Dengan struktur organisasi yang dibentuk akan mempermudah
pelaksanaan tugas kepada siapa seorang karyawan bertanggung jawab dan
siapa pula yang akan diawasinya.
Struktur organisasi yang baik adalah organisasi yang memenuhi sarat
sehat dan efisien. Struktur organisasi yang sehat berarti tiap satuan organisasi
dapat menjalankan peranannya dengan baik. Sedangkan organisasi yang efisien
berarti dalam menjalankan peranannya tersebut masing-masing satuan
organisasi dapat mencapai perbandingan yang terbaik antara usaha dan jenis
kerja.
Bentuk struktur organisasi pada PT.SMS adalah bentuk sederhana
dalam bentuk struktur organisasi garis. Dalam struktur organisasi tersebut
digambarkan hubungan antara fungsi dan wewenang yang diberikan oleh
perusahaan terhadap anggotanya dari atasan ke bawahan.
Untuk mengetahui struktur organisasi PT.SMS dapat dilihat pada
gambar III.1.
47
Gambar III.1Struktur organisasi
PT.Sinar Mulya Sejahtera Pekanbaru
STUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN
48
KOMISARIS
DIREKTUR UTAMA
KEUANGAN
DIREKTUR II
ADM,UMUM OPS
LOGISTIK MARKETING
SEKRETARIS
DIREKTUR I
PROYEK IIPROYEK I
Adapun uraian tugas masing-masing jabatan PT. SMS diatas adalah
sebagai berikut:
2. Komisaris
Adapun tugas dan wewenang dari Komisaris antara lain:
a. Komisaris berhak memeriksa buku-buku, surat-surat, bukti-bukti,
memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas dan lain sebagainya
serta mengetahui segala tindakan yang dijalankan Direksi.
b. Komisaris mempunyai kekuasaan penuh untuk mengawasi
jalannya kebijaksanaan perusahaan.
3. Direktur Utama
Adapun tugas dan tanggung jawab dari Direktur Utama adalah:
a. Direksi bertanggung jawab dalam melaksanakan tugasnya dengan
itikad baik untuk kepentingan perseroan dalam mencapai maksud dan
tujuannya dan selalu mengindahkan peraturan yang berlaku.
b. Direksi mewakili perusahaan di dalam dan di luar tentang semua hal
dan segala kejadian yang mengikat perseroan dengan pihak lain.
c. Melakukan koordinasi dengan seluruh manager dan kepala bagian
yang ada.
d. Merencanakan, menyusun dan melaksanakan strategi operasional
untuk pencapaian target yang telah ditetapkan oleh perusahaan.
49
4. Sekretaris
Adapun tugas dan tanggung jawab dari Sekretaris adalah
a. Membantu Direksi dalam menjalankan tugasnya untuk mencapai
tujuan perusahaan.
b. Memberikan catatan atas laporan pertanggungjawaban atas hasil usaha
dan kegiatan perusahaan setiap bulan kepada direktur.
5. Keuangan
Adapun tugas dan wewenang dari bagian keuangan adalah
a. Memimpin, Mengkoordinasi dan Mengawasi jalannya keuangan
perusahaan.
b. Menetapkan ketentuan pelaksanaan mengenai pengelolaan keuangan
perusahaan dan melakukan analisa terhadap usulan investasi.
c. Bertanggungjawab terhadap penyelenggaraan semua pencatatan data
keuangan perusahaan.
6. Direktur I
Direktur I dalam perusahaan membawahi dua bagian yaitu:
a. Bagian Proyek I
b. Bagian Proyek II
Tugas dan tanggung jawab dari bagian ini adalah:
1) Mengatur dan melaksanakan proses pembangunan mulai dari bahan
baku sampai bangunan jadi.
50
2) Membuat rekomendasi tentang kebutuhan bahan dan membuat laporan
tentang pemakaian bahan.
3) Bertanggungjawab sepenuhnya atas keselamatan kerja dan mengawasi
buruh.
4) Memberikan pengamanan pengadaan, pergudangan dan peralatan
proyek di bagian logistik.
7. Direktur II
Direktur II Mempunyai tugas dan wewenang yaitu Membawahi bagian
antara lain :
a. Administrasi,Umum dan Operasional
b. Logistik
c. Marketing
Adapun tugas dan wewenang dari bagian ini :
1) Membuat laporan administrasi baik kualitas maupun kuantitas
usaha yang telah dijalankan.
2) Menyiapkan bukti-bukti kegiatan perusahaan seperti surat
pengantar, faktur dan lainnya.
3) Menyiapkan dokumen pengiriman barang baik perusahaan maupun
dokumen dinas atau instansi yang berwenang.
4) Pengadaan, pergudangan dan peralatan dalam memenuhi proyek
yang akan dikerjakan baik material langsung maupun material tidak
langsung maka bagian inilah yang akan memenuhinya.
51
5) Bagian ini berhak dalam melakukan pemasaran hasil produksi
dalam hal ini memasarkan rumah.
C. Aktivitas Perusahaan
PT. SMS merupakan perusahaan yang bergerak dibidang Kontraktor,
Supplier,dan Developer. Dalam usaha sehari-hari PT. SMS mempunyai
kegiatan usaha utama sebagai developer yaitu dengan melakukan pembangunan
rumah di kota Pekanbaru. Didalam menjalankan usahanya, perusahaan juga
dibantu oleh pihak bank dalam pendanaan.
Dalam bidang developer perusahaan telah menghasilkan beberapa
perumahan, adapun perumahan-perumahan yang dihasilkan oleh PT. SMS
adalah sebagai berikut:
a. Perumahan Bidadari Regency, Lokasi di Jl. Purwosari - Pasir putih.
b. Perumahan Graha Bidadari, Lokasi di Jl. Garuda Sakti Km 8
Kelurahan Simpang baru, Kecamatan Tampan.
c. Perumahan Puti Bidadari, Lokasi di Jl. Melati – Air Hitam.
d. Perumahan Villa Bidadari, Lokasi di Jl. Tuah Karya – Kelurahan
Tuah Karya, Kecamatan Tampan.
Aktivitas yang dilakukan oleh perusahaan yang berhubungan erat
dengan pengerjaan proyek perumahan adalah sebagai berikut:
52
1) U sulan Proyek
Usulan proyek diajukan oleh developer dengan mengisi formulir
isian proyek yang disediakan oleh bank tempat pengajuan kredit.
Kemudian isian formulir proyek yang telah diisi dan harus dilengkapi
dengan data dan keterangan tentang perusahaan yang diperlukan oleh
bank untuk sarat pengeluaran kredit. Kemudian dilakukan penilaian oleh
bank apakah menyetujui atau menolak usulan proyek yang bersangkutan.
2) Pelaksanaan Proyek
Setelah developer menyetujui sarat dan ketentuan maka
pembangunan rumah dapat dimulai. Selama pembangunan proyek
perumahan pihak bank yang memberikan kredit berhak untuk mengadakan
pengawasan baik secara langsung maupun melalui laporan berkala yang
wajib di sampaikan oleh developer.
3) Pemberian Kredit Pemilikan Perumahan
Jika konsumen memilih melakukan pembelian secara kredit maka
pihak konsumen langsung berhubungan dengan pihak Bank mengenai
ketentuan jumlah bunga yang harus dibayarkan dan jangka waktu kredit
yang disetujui. Pihak perusahaan hanya sebagai perantara saja. Dengan
mengetahui kewajiban konsumen kepada pihak developer maupun kepada
pihak bank akan membantu kelancaran bagi tercapainya kebutuhan
masing-masing.
53
BAB V
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Pada bab ini penulis akan menjelaskan analisa kebijakan Akuntansi
Aktivitas pengembangan Real Estate yang diterapkan oleh PT. SMS yang
selanjutnya akan disajikan menurut PSAK No. 44 sebagaimana telah dipaparkan
pada bab dua.
A. Pengakuan Pendapatan
Pendapatan operasional usaha PT. SMS adalah berasal dari
pendapatan aktivitas pengembangan real estate yaitu penjualan rumah beserta
kavlingan tanahnya. Untuk menganalisa pendapatan PT. SMS dapat dilihat
dari penjelasan dibawah ini :
Tabel IV.1
Harga Jual Perumahan Puti Bidadari
KeteranganPerumahan Puti Bidadari
Type RS 38/120 (A) Type RS 45/140 (B)
Harga JualUang Muka (DP)KPR ke BankUang muka diangsur masing – masing:
Rp 120.000.000Rp 24.000.000Rp 96.000.0003 X
Rp 150.000.000Rp 30.000.000Rp 120.000.0003X
Sumber:PT. Sinar Mulya Sejahtera
Harga jual perumahan Puti Bidadari Type RS 38/120 (A) adalah Rp
120.000.000,- . Dalam penjualan unit perumahan ini, pembeli membayar uang
muka sebesar Rp. 24.000.000,- dari harga jual dan sisanya dibayar melalui
54
Bank, dimana PT. SMS bekerja sama dengan pihak Bank Tabungan Negara
(BTN) sebagai pihak collector. Setelah menerima order pembelian, PT. SMS
langsung membangun rumah yang dipesan oleh pembeli sesuai dengan
perjanjian type rumah yang dibeli. Uang muka atas pembelian rumah tersebut
dapat diangsur sebanyak 3X dengan rincian sebagai berikut:
Tahap 1 = Rp. 10.000.000
Tahap II = Rp. 7.000.000
Tahap III = Rp. 7.000.000
Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap I, perusahaan
mencatat:
Kas Rp 10.000.000.-
Penjualan Rp 10.000.000,-
Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap II, perusahaan
mencatat:
Kas Rp 7.000.000.-
Penjualan Rp 7.000.000,-
Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap III, perusahaan
mencatat:
Kas Rp 7.000.000.-
Penjualan Rp 7.000.000,-
Dari transaksi diatas, diketahui bahwa perusahaan menggunakan
metode akrual penuh (full accrual method) dalam mengakui pendapatan dari
penerimaan uang muka. Padahal perusahaan belum memenuhi kriteria untuk
55
menggunakan metode akrual penuh. Salah satu kriteria yang belum terpenuhi
adalah pembayaran uang muka tahap pertama sampai dengan tahap kedua
belum mencapai 20% dari harga jual. Sedangkan kriteria untuk menggunakan
metode akrual penuh salah satunya adalah harga jual akan tertagih. Dalam
PSAK No.44 paragraf 09 dijelaskan bahwa harga jual dianggap akan tertagih
apabila jumlah pembayaran oleh pembelinya setidaknya mencapai 20% dari
harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali.
Kriteria lain untuk dapat menggunakan metode akrual penuh adalah
apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit
bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara subtansi adalah
penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan
dengan unit bangunan tersebut. Sedangkan pada saat penerimaan uang muka,
perusaahan belum membnagun rumah.
Rumah baru akan dibangun setelah uang muka dilunasi. Dengan kata
lain perusahaan masih harus menyelesaikan pembangunan rumah sesui dengan
perjanjian. Oleh karena itu, penggunaan metode akrual penuh (full accrual
method) atau langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang
muka belum dapat diterapkan oleh perusahaan.
Menurut PSAK No. 44 paragraf 13, jika seluruh kriteria untuk
menggunakan metode akrual penuh belum terpenuhi, maka metode pengakuan
pendapatan adalah dengan menggunakan metode pengakuan pendapatan
adalah dengan menggunakan metode deposit (deposit method), dimana
penerimaan pembayaran dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau
56
pendapatan diterima dimuka sampai seluruh kriteria untuk menggunakan
metode akrual penuh terpenuhi.
Dan jurnal uang seharusnya dibuat pada saat penerimaan uang muka
adalah sebagai berikut:
Uang muka tahap I, dijurnal sebagi berikut:
Kas Rp 10.000.000,-
Uang muka Rp 10.000.000,-
Uang muka tahap II, dijurnal sebagi berikut:
Kas Rp 7.000.000,-
Uang muka Rp 7.000.000,-
Uang muka tahap III, dijurnal sebagi berikut:
Kas Rp 7.000.000,-
Uang muka Rp 7.000.000,-
Dari jurnal diatas diketahui bahwa seharusnya penerimaan uang muka
dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau pendapatan diterima dimuka,
karena perusahaaan belum memenuhi dua kriteria untuk dapat menggunakan
metode akrual penuh dan mengakui pendapatan. Akibat dari kesalahan
pencatatan uang muka terebut, pada laporan laba rugi pendapatan dari
penjualan rumah disajikan terlalu besar dan pada neraca kewajiban lancar
disajikan terlalu kecil.
Jurnal koreksi yang diperlukan adalah sebagi berikut:
Pendapatan Rp 24.000.000,-
Uang muka Rp 24.000.000,-
57
Setelah semua kriteria pengakuan pendapatan terpenuhi, perkiraan
uang muka ditutup ke perkiraan pendapatan dengan mendebet uang muka dan
mengkredit pendapatan sebesar Rp 24.000.000,-.
B. Klasifikasi Terhadap Aktiva
Pembagian aktiva pada PT.SMS terdiri dari aktiva lancar, aktiva tetap
dan aktiva lainnya. Pada perusahaan, bangunan dalam kontruksi Rp
459.265.837 diklasifikasikan kedalam aktiva lainnya. Perusahaan melakukan
pencatatan sebagai berikut:
Aktiva lain-lain (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837
Kas Rp 459.265.837
Seharusnya perusahaan melakukan pencatatan sebagai berikut:
Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837
Kas Rp 459.265.837
Sehingga aktiva tetap menjadi lebih kecil dan aktiva lain-lain menjadi
lebih besar. Untuk itu diperlukan jurnal koreksi sebagai berikut:
Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837
Aktiva lain (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837
Berdasarkan penerapan PSAK No.44 paragraf 58, bangunan dalam
kontruksi merupakan bagian dari aktiva tetap dan diungkapkan secara
terpisah dari tanah, bangunan dan tanah yang sedang dikembangkan.
Akibat yang timbul dari kesalahan pengklasifikasian aktiva tetap oleh
perusahaan adalah jumlah aktiva tetap yang disajikan pada laporan keuangan
58
menjadi lebih kecil dan jumlah aktiva lainnya menjadi lebih besar. Akibat
lainnya dari kesalahan tersebut adalah kurang berperannya laporan keuangan
tersebut dalam pengambilan keputusan dan akan dapat menyesatkan bagi
para pengguna laporan keuangan tersebut.
C. Klasifikasi Biaya Perizinan
Penerapan PSAK No.44 mengenai akuntansi aktivitas pengembangan
real estate pada perusahaan ini terdapat kekeliruan dalam pembebanan biaya-
biaya yang dimasukkan kedalam harga pokok proyek/pendatan. Pada
perusahaan ini harga pokoknya adalah biaya pembelian dan persiapan lahan,
biaya pembangunan dan biaya lainnya.
Namun menyangkut biaya perizinan sebesar Rp98.450.000 oleh
perusahaan dibebankan kedalam biaya operasional perusahaan. Perusahaan
melakukan pencatatan sebagi berikut:
Biaya Perizinan (biaya operasional) Rp 98.450.000
Kas Rp 98.450.000
Seharusnya biaya-biaya tersebut dibebankan kedalam harga pokok
pendapatan dan dicatat sebagi berikut:
Harga pokok pendapatan Rp 98.450.000
Kas Rp 98.450.000
Sehingga laporan harga pokok atau harga pendapatan proyek menjadi
kecil sedangkan laporan biaya operasional mejadi besar. Untuk itu diperlukan
jurnal koreksi sebagai berikut:
59
Harga pokok pendapatan Rp 98.450.000
Biaya perizinan (biaya operasional) Rp 98.450.000
Akibat yang ditimbulkan dari kesalahan pencatatan oleh perusahaan
adalah laporan keuangan yang disajikan perusahaan dapat menyesatkan
pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena total harga pokok
penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi lebih besar. Akibat
lainnya, laporan keuangan kurang berperan dalam pengambilan keputusan.
D. Perbandingan PSAK No.44 dengan penerapan pada perusahaan
Berdasarkan penelitian Aktivitas Pengembangan Real Estate pada
PT.SMS dapat dibandingkan dengan PSAK No.44 pada tabel dibawah :
Tabel IV.2
Perbandingan Antara Kriteria Pengakuan Pendapatan Menurut
PSAK No.44 dengan Penerapan pada Perusahaan.
No PSAK No.44 Penerapan Pada Perusahaan1 Pada saat pendapatan diakui sebagai
uang muka, maka piutang dari transaksi unit teal estate tidak diakui.
Pengakuan pendapatan menurut perusahaan ini terjadi pada saat diterima uang muka, piutang dari transaksi penjualan unit real estate dapat diakui.
2 Harga jual dianggap tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat untuk diminta kembali.
Pengakuan pendapatan menurut perusahaan ini terjadi pada saat diterima uang muka. Pembayaran uang muka oleh pembeli Rp 24.000.000 untuk Type RS 38/120 (A) dan Rp 30.000.000 untuk Type RS 45/140 (B). Jika terjadi pembatalan pembellian rumah maka akan dipotong sebesar 30% dari nilai atau uang yang telah disetorkan.
60
Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa adanya perbandingan atau
perbedaan yang signifikan antara pengakuan pendapatan menurut PT.SMS
dengan Standar Akuntansi Keuangan No.44. untuk itu dibuatkan jurnal koreksi
pada saat pengakuan pendapatan dengan membuat jurnal pembalik (reversing
entry) dan selanjutnya mencatat jurnal yang seharusnya.
Tabel IV.3
Perbandingan Pengklasifikasian Biaya Pengembangan Real Esate
Menurut PSAK N0.44 dengan Penetapan pada Perusahaan
No. PSAK No. 44 Penerepan pada perusahaan
1.Biaya pra perolehan tanah Biaya pembelian dan persiapan
tanah
2.Biaya perolehan tanah Biaya pembangunan unit
perumahan
3.Biaya yang dapat secara langsung berhubungan dengan proyek
Biaya sarana
4.Biaya yang dapat diatribusikan kepada aktivitas pengembangan real estate
Biaya pra sarana
5.Biaya pinjaman adalah biaya yang dapat diatribusikan kepada aktivitas pengembangan real estate
Biaya usaha
Berdasarkan perbandingan diatas pengklasifikasian biaya
pengembangan real estate pada PT. SMS berbeda dengan pengklasifikasian
biaya yang ditetapkan oleh PSAK No.44. Perbedaan hanya terdapat pada
perbedaan pengklasifikasian biaya saja, sedangkan komponen biaya sama.
61
BAB VI
PENUTUP.
A. Kesimpulan
1. PT.SMS dalam mengakui pendapatan penjualan unit perumahan dengan
menggunakan metode akrual penuh (full accrual method). Pada
kenyataanya penggunaan metode tersebut harus memenuhi beberapa
kriteria-kriteria yang harus terpenuhi terlebih dahulu. Hal ini
mengakibatkan penjualan menjadi lebih besar dan piutang menjadi lebih
kecil. Sesuai dengan PSAK No. 44 apabila salah satu kriteria tersebut
tidak terpenuhi maka perusahaan developer harus menggunakan metode
deposit (dephosit method) dimana dalam penggunaan metode deposit,
penerimaan uang muka harus diakui sebagai kewajiban lancar (uang
muka).
2. Didalam pengelompokan aktiva, PT.SMS mengklasifikasikan bangunan
dalam proses kontruksi kedalam aktiva lainnya yang mengakibatkan aktiva
lainya menjadi lebih besar dan aktiva tetap menjadi kecil. Sesuai dengan
PSAK No.44, bahwa bangunan dalam kontruksi termasuk kedalam aktiva
tetap sama halnya dengan tanah, bangunan, tanah yang sedang
dikembangkan.
3. Pada perusahaan ini yang termasuk harga pokok proyek adalah biaya
pembelian dan persiapan lahan, biaya pembanguan dan biaya lainnya.
Namun, menyangkut biaya perizinan sebesar Rp.98.450.000 yang
62
digunakan untuk kegiatan proyek oleh perusahaan dibebankan kedalam
biaya usaha.
B. Saran
1. Sebaiknya perusahaan lebih memperhatikan bagaimana pencatatan uang
muka dan pengklasifikasian biaya yang ada hubungannya dengan proyek
pengembangan real estate, sehingga sesuai dengan PSAK No.44 tentang
akuntansi aktivitas pengembangan real estate.
2. Seaharusnya perusahaan harus lebih konsisten dalam penerapan PSAK
No. 44 pada seluruh aktivitas perusahaan.
63