PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE

Nasiruddin MahmudPertemuan #

MK. REAL ESTATEPRODI PERENCANAAN WILAYAH & KOTA

UNS2013

Mari menyamakan persepsi…

Motivasi pelaku bisnis real estate :1. Pengembangan Terlibat dalam pembangunan & faseoperasi dari bisnis2. InvestasiPembelian properti yang sudah ada &

mengelolanya untuk tujuan investasi

Yang menjadi pokok bahasan :Pengembangan Real Estate

Bagaimanakah prosespengembangan real estate ???

Memperolehlahan, tenant,mitra, desainawal

Formal market& fs, perizinan

Desain finalberdasar marketstudy, negosiasikomitmen dgbank, kontraktor

Kontrak dg bank,kontraktor, asuransi

Pembangunan

Iklan, izin menempati,pemindahan tenant

1 : Ide awal

2 : Penyempurnaan ide

3 : Formal Market &feasibility studies

4 : Negosiasi kontrak

5 : Komitmen resmi

6 : Konstruksi

7 : Penyelesaian akhir &pembukaan resmi

8 : Pengelolaan &pemasaran properti

Tdk layakLayak

Tdk layakLayak

Tdk layakLayak

IDE AWALTAHAP 1

Tahap 1 : ide awal• Intuisi dan rasional

• Waktu sekitar 20% dari keseluruhan proyek

• Sumber ide :

pengalaman developer (masa lalu, saat ini),

informasi pasar properti, informasi kondisiekonomi, demografi

observasi lapangan (kondisi tanah, lingkungansekitar, dan kota)

perbandingan dengan daerah/kota lainnya,

kemampuan developer, citra developer

ide kreatif (produk baru / belum ada di pasar)

…ide awal- Produk :

1. mengikuti pasar yang sudah ada

2. menciptakan pasar baru

- Penilaian alternatif ide :

Membuat analisis kelayakan yang sederhana ,tanpa cash flow (perbandingan biaya danpendapatan) untuk tiap alternatif ide

PERTIMBANGAN DALAMPENGEMBANGAN IDE AWAL

- Hal-hal yg harus dipahami developer dalam tahapide awal :

1. kapasitas perusahaan, kompetisi, dan pelakupengembangan real estate lainnya yang akanmembantu dalam pembangunan maupunpembiayaan proyek,

2. kondisi sosial ekonomi, pasar real estate,

3. regulasi pembangunan

4. klien potensial.

- Semakin sedikit informasi & pengalaman yangdimiliki developer, maka resiko semakin meningkat.

Jadi, harus bagaimana ???

RISET PASAR investigasi kebutuhan, keinginan

konsumen, produk pesaing

salah satu alat untuk pengembanganide guna mengurangi resiko dalampengembangan real estate

FAKTOR YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAMPENGEMBANGAN IDE AWAL

- Peluang pasar(residensial, komersial, rekreasi,properti spesial, dsb)

- Memilih segmen pasar(demografi, gaya hidup, perilaku)

- Memilih targer pasar(demografi, gaya hidup, perilaku)

- Mengembangkan strategi pemasaran

MOTIVASI DIBALIK IDE- Sebuah tapak mencari sebuah produk properti

(developer ingin mengembangkan tanah untuk menciptakan produk propertitertentu)

- Sebuah produk properti mencari sebuah tapak(developer ingin melakukan ekspansi untuk produk properti yang sama ditempat lain, memperkenalkan produk baru)

- Investor/modal mencari peluang pengembanganproperti(dana pensiun, asuransi, investor asing melakukandiversifikasi ke properti)

investor hotel di Bali

hotelbintang 5

Kawasan MegaKuningan

CARA MENDAPATKAN IDE- BRAINSTORMING Kelompok atau individu yang menghasilkan semua idekreatif, meskipun ide tersebut tidak biasa, misalnyapemakaman umum komersial.

Setelah selesai brainstorming, tim pengembangandapat melakukan studi terhadap sejumlah ide yang telahdiseleksi.

- METODE DELPHIDiskusi dengan sekelompok pakar real estate untukmendapatkan opini mereka mengenai sejumlahpertanyaan yang komples, misalnya predisi pasarproperti. Menyiapkan sejumlah pertanyaan untuk memintaopini dari para pakar.

- MENGAMATI LINGKUNGAN

Memantau kondisi lingkungan ekonomi lokal,regional, nasional, dan global, prediksi ke depan,dan kemungkinan dampak dampaknya terhadaprencana proyek.

Teknik ini umumnya digunakan untuk skalaproyek besar yang berjangka panjang.

- KOMBINASI DARI KETIGA TEKNIK

PENYEMPURNAAN IDETAHAP 2

Tahap 2 : penyempurnaan ide

• Tujuan : memperoleh tanah dan menganalisis kelayakan awalkondisi tanah

• Meliputi :

a. Kedalaman ide (spesifikasi produk, analisis pasar lokal,analisis kompetisi, segmen pasar, diferensiasi produk,target pasar, strategi mempeoleh pasar)

b. Memperoleh dan menyeleksi tanah yang sesuai denganide (bila belum memperoleh tanah)

c. Melakukan analisa daya dukung tanah

d. Negosiasi/diskusi awal dengan pelaku pengembanganreal estate (pemerintah, kontraktor, lembaga keuangan,arsitek, dsb)

e. …

d. ,,,

e. Menetapkan produk properti apayang akan dibangun(termasuk tor untuk arsitek)

f. Estimasi awal biaya proyek

g. Menentukan kelayakan finansialproyek(cash flow) : lanjut atau tidak(tahapan kritis).

AKTIVITAS PENYEMPURNAAN IDE

PENGAMATANLINGKUNGANKebijakan PublikMakroKompetisi

Riset Pasar

ANALISA PASARLOKALDemografiEkonomiKultur Sosial

ANALISAPERSAINGANPerusahaanProyek-proyekyang sebanding

KRITERIA DALAMPEMILIHAN SITEPasarFisikLegalPolitik

PemilihanLokasi

EVALUASI ASETTERPILIH

NEGOSIASIKONTRAKPADA SITE

SEKTORPUBLIK KONTRAKTOR

ARSITEKTEKNIKPERENCANA

Negosiasidengan Pelaku-pelaku

SpesifikasiProyek

DESAINPROYEK

PENENTUANKELAYAKANDijalankanDirevisiTidak dijalankan

FAKTOR YANG MEMPENGARUHIPEMILIHAN TAPAK

- Regulasi pembangunan (peruntukan tanah, koefisienlantai bangunan, koefisien dasar bangunan,ketinggian bangunan, garis sempadan)

- Kondisi fisik (ukuran, kemiringan tanah, hidografi,daya dukung tanah)

- Jaringan jalan

- Utilitas (air bersih, telepon, gas, listrik, air kotor)

- Transportasi umum

- Dampak lingkungan (air, udara, kebisingan)

- Pelayanan umum (kantor polisi, sekolaj, pelayanankesehatan, biaya perizinan)

- Karakter masyarakat setempat (menolak; netral :biaya sosial, kepentigan umum, keutunganuntuk masyarakat lokal; mendukung)

- Harga tanah

STUDI KELAYAKAN FORMALTAHAP 3

Tahap 3 : studi kelayakan formal

- Tujuan :

Memperlihatkan kelayakan proyekkepada pelaku pengembangan realestate lainnya, khususnya kepada calonpemberi pinjaman / mitra kerjasama

- Analisis kelayakan proyek secara lebihmendetail

- Asumsi – asumsi yang digunakan sudahmendekati kenyataan

- Penyusunan studi kelayakan dilakukanoleh konsultan properti independen

- Studi kalayakan dapat dijadikan alatuntuk pemasaran, khususnya kepadapenyewa utama

Isi studi kelayakan formal- Marketability Study

- Preliminary desain

- Estimasi awal biaya konstruksi (lebihdetail dari tahap 2)

- Analisis kelayakan finansial

Benefit Cost Analysis

Cashflow

Rugi-Laba

Benefit cost analysis• Merupakan metode evaluasi kelayakan

dengan berdasarkan pertimbangan-pertimbagan finansial

• Teknik untuk mengestimasi danmembandingkan keuntungan dan biayasosial sebuah proyek publik dengan tujuanuntuk menentukan apakah proyektersebut layak atau tidak layak untukdilaksanakan.

• Keuntungan dan biaya sosial tersebutdinilai dalam bentuk uang (dirupiahkan)dan dinilai untuk waktu sekarang (presentvalue)

• Meliputi : Financial Analysis & EconomicAnalysis

Benefit cost analysisMetode yang dipergunakan:• Payback periode (Perhitungan waktu modal

developer kembali B=C)• NPV = B - C (pengurangan antara Benefit dan

Cost)– Cost : biaya pra konstruksi, konstruksi,

operasional (pasca konstruksi), pajak– Benefit : pemasukan (pasca konstruksi)– Tahun ke-n (sesuai time bound perencanaan)– Jika positif (B>C) maka proyek tersebut layak

untuk dilaksanakan– Jika negatif, maka sebaliknya

• BCR = B / R (perbandingan antara Benefit danCost)– Jika BCR > 1, maka proyek tersebut layak

untuk dilaksanakan– Jika BCR < 1, maka sebaliknya

NEGOSIASI KONTRAKTAHAP 4

• Pengaturan kontrak denganberbagai pelaku pengembanganuntuk pelaksanaan proyek– Perjanjian-perjanjian detail harus

dinegosiasikan terhadap setiap pelakupengembangan

– Semua aspek-aspek dari proyek sudahdimasukkan dalam kontrak individualdan berbagai hubungan dengan pelakupengembangan telah ditentukan denganjelas

– Kontrak merupakan metode lain dalammengontrol resiko

PENAWARAN VS NEGOSIASIAPA PERBEDAANNYA ???

PENAWARAN VS NEGOSIASI

PENAWARAN

• Developermemberikanrencana danperincianpengembangankepada semuakontraktor, danmemintakontraktor untukmemberikanharga penawaran

NEGOSIASI

• Developer melakukan negosiasidengan satu kontraktor yangakan melakukan pekerjaan danpenentuan harga berdasarkanbiaya pembangunan ditambahkeuntungan marjin yang wajar.

• Jika biaya pembangunanmelebihi perjanjian, maka biayatambahan akan ditanggungbersama.

• Jika biaya masih dibawahrencana, selisih biaya dapatdibagi bersama antarakontraktor dan developer.

BEBERAPA JENIS KONTRAK

• Kontrak terkait sumber pembiayaan(permodalan)1. investor/lembaga keuangan2. Joint venture dengan pemberi

pinjaman• Kontrak dengan arsitek/kontraktor• Kontrak dengan pembeli/penyewa

ATURAN PEMBIAYAAN OLEHLEMBAGA KEUANGAN (BANK)

Rasio pinjaman bank dan modal developer : 65% : 35 % atau70% : 30%, dihitung dari biaya kontruksi

JENIS KREDIT

1. Kredit modal kerja (untuk produk properti jual, bersifatjangka pendek seperti perumahan, kondominum, tradecenter)

2. Kredit investasi (untuk properti sewa, bersifat jangkapanjang, seperti mal, hotel, apartemen, gedungperkantoran sewa)

3. Kredit digunakan untuk kegiatan konstruksi danoperasional (untuk kredit investasi) dan kegiatankonstruksi (untuk kredit modal kerja)

Kredit bank tidak bisa digunakan untuk pembelian tanah

PEMERINTAH SEBAGAI MITRA

• Joint venture permodalan denganPemerintah

• Kontrak dengan pemerintah untukmelindungi kepentingan developermelalui penerbitan ijin pembangunan

• Hubungan dengan pemerintahan danpublik sangat penting,karena referendum/voting darimasyarakat umum dapatmembatalkan persetujuanpengembangan, meskipunpemerintah dan developer sudahmenandatanganipersetujuan tersebut

KONTRAK DENGAN ARSITEK/KONTRAKTOR

• Sebelum arstitek menyelesaikan gambarrencana, kontrak formal antara arsitek dandeveloper harus sudah dibuat dengan standaryang berlaku.

• Kontrak-kontrak harus dinegosiasikan dandijalankan sehingga semua pihak yang terlibatdapat menghasilkan produk yang diinginkandengan resiko dan tanggung jawab yangdiuraikan secara jelas.

• Standar kontrak dapat dimodifikasi denganmenambahkan item-item yang belum tercakupdalam standar kontrak, seperti : tanggungjawab terhadap kesalahan dan kelalaian.

KONTRAK DENGAN PEMBELI/PENYEWA

• Sejak awal : sudah memiliki ide mengenaitenant utama dan atau tenant mix ataucustomer akhir (untuk proyek yang dijual).

• Studi kelayakan :seberapa banyak ruangyang dialokasikan untuk tenant utama

• Tenant utama/besar merupakan kunciuntuk menarik tenant-tenant lainnya.

• Makin banyak ruang yang disewa olehtenant utama, harga sewa yang diberikanakan semakin murah

• Penandatangan kontrak yang lebih cepatakan memberi kepastian terhadapkesinambungan dari proyek, serta tingkatkekosongan ruang menjadi lebihrendah

KOMITMEN RESMI :PERJANJIAN, PENANDATANGANAN

KONTRAK, DAN MEMULAIKONSTRUKSI

TAHAP 5

• Tahap pelaksanaan kontrak-kontrak yangdinegosiasikan pada tahap keempat

• Pada umumnya pemberi pinjaman tidak maumembuat komitment/perjanjian hingga tenantutama menandatangani perjanjian

• Pengembang tidak membuat perjanjian dengankontraktor sampai mereka mempunyai danayang cukup untuk membiayai konstruksi, dantenant utama tidak akan menandatanganikontrak sampai mereka yakin pengembangmempunyai dana dan orang yang cukup untukmenyelesaikan proyek.

JADI ?

•Jika investor dillibatkan, perjanjiankerjasama terbatas harusditandatangani

•Pada proyek yang lebih besar,diperlukan biaya untuk melakukananalisa dampak lingkungan sebelumpembangunan disetujui

•Jika menggunakan agent, harusmembuat perjanjian atau MOU

•Pengawasan arus kas :membandingkan uang keluar VS uangmasuk

KONSTRUKSITAHAP 6

PENGEMBANG SEBAGAIPEMEGANG KEPUTUSAN

KOORDINASI ANTARA PARA PEMAINUTAMA

• Mengatur proses konstruksi

• Pengembang adalah manajer selama proseskonstruksi yang akan mengkoordinasikankontraktor dengan tim lainnya agar sesuaidengan target penyelesaian yangdirencanakan, sekalipun telah menyewakontraktor khusus untuk melaksanakankonstruksi.

• Setiap dibutuhkan perubahan yang dibutuhkandalam proses konstruksi, keputusan terakhirberada ditangan pengembang

DEVELOPER SEBAGAI MANAJERPADA TAHAP KONSTRUKSI

1. MANAJER KONSTRUKSI

Mengawasi proses konstruksi agar tetap berlangsung secara efisien. Idealnyamanajer konstruksi telah memiliki pengalaman dalam proyek yang sedangdikerjakan.

2. MANAJER PEMASARAN

Memberikan umpan balik dari konsumen potensial terkait proyek yangdipasarkan kepada tim pengembangan lainnya (revisi desain sesuai keinginanpasar)

3. MANAJER KEUANGAN

Menghubungkan pemilik modal (investor, pemberi pinjaman) terkait uangyang yang harus dikeluarkan untuk kegiatan operasional proses konstruksi.

4. MANAJER PROPERTI

Memastikan bahwa setiap perubahan yang terjadi terhadap desain bangunantidak akan memberikan dampak yang negatif terhadap pengelolaanbangunan dalam jangka panjang.

HAL-HAL YG HARUS DIPERHATIKANDALAM PROSES KONSTRUKSI

1. Pembiayaan konstruksi• Pembayaran kontraktor disesuaikan

dgn perkembangan konstruksi ygdicapai

• Jika pekerjaan sudah selesai : 90%dibayarkan, 10% ditahan hinggapengecekan kesesuaian desain rencana& spesifikasi selesai dilakukan

…pertimbangan konstruksi

2. Penyewaan ruang & pengolahaninterior ruangan

• Pengembang akan terkena penaltyapabila bangunan belum siap dipakai olehpenyewa sesuai kesepakatan yang telahdiputuskan.

• Untuk pengolahan interior tergantungpada keinginan penyewa apakah akanmengolah sendiri atau terima jadi.

3. Pengolahan lansekap & eksterior• Untuk mendorong penjualan.

• Perkembangan trend desain lansekap daneksterior sebagai bahan pertimbangan

PENYELESAIAN AKHIR & PERESMIANTAHAP 7

• Pengembang melakukanpengecekan terhadap kondisiterakhir bangunan sebelumperesmian dilakukan.

Diantaranya terkait dengan sistemelektrikal/mekanika, alarm,perpipaan, dan sebagainya.

• Sebelum peresmian, pengembangmelakukan training terhadap stafoperasional sementara penyewasudah mulai memindahkan barang-barangnya.

BAGAIMANA CARAMEMINIMALISASI RESIKO DALAM

PELAKSANAAN PENGEMBANGANREAL ESTATE ???

C U TWO WEEKS AHEAD