Post on 02-May-2023
Begruumlndung
zum
Bebauungsplan Nr 443
- Grenzstraszlige I Friedenstraszlige shy
erneute oumlffentliche Auslegung
c
Inhaltsverzeichnis
A Allgemeines
1 Lage des Plangebietes im Stadtbereich
2 Planungsanlass und Hauptplanungsziele
3 Uumlberoumlrtliche Planung
4 Flaumlchennutzungsplan
5 Buumlrgerbeteiligung
B Bebauungsplankonzem
1 Bebauung
11 Allgemeines Wohngebiet (WA)
1 2 Mischgebiet (MI)
13 Sondergebiet - Bordelle - (SO)
2 Verkehr
UmWe1tyedraumlglichkejt
1 Belange von Naturschutz und Landschaftspflege
2 Altlasten
3 Belange des Immissionsschutzes
31 Lufthygiene
32 Laumlrmbelastung
o Entwisserung
E Flaumlchenbilanz
F Kosten
A Allgemeines
1 Lage des Plangebietes im Stadtbereich
Das Plangebiet liegt im suumldwestlichen Randbereich der Innenstadt von Altshy
Oberhausen und wird wie folgt umgrenzt
Westliche Seite der Blumenthaistraszlige suumldliche Seite der Hermann-Albertzshy
Straszlige oumlstliche Seite der Friedenstraszlige und noumlrdliche Seite der Grenzshy
straszlige
2 planungsanlass und Hauptplanungsziele
Das Plangebiet wird vorherrschend durch eine zwei- bis viergeschossige
Wohnbebauung gepraumlgt Im nordwestlichen wie suumldoumlstlichen Bereich des
Plangebietes gibt es kleinere gewerbliche Nutzungen (Kfz-Werkstatt Pleshy
xiglasfirma gastronomische Betriebe Lebensmittelgeschaumlfte Frisoumlr u a)
In der Friedenstraszlige ist eine Tankstelle aus den 50iger-Jahren vorhanden
und in Betrieb
Im Zentrum des Planbereiches liegt die Flaszlighofstraszlige ~uf der sich in den
Haumlusern 17 - 46 der Bordellbetrieb in Oberhausen konzentriert Die Flaszligshy
hofstraszlige weist in ihren Eingangsbereichen jedoch eine uumlberwiegend
gemischte bauliche Nutzung auf
Unter Beruumlcksichtigung der nachbarschaftlichen Belange den Anforshy
derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhaumlltnisse und Wahrung des
Ortsbildes soll mittels des Bebauungsplanes Nr 443 Friedenstraszlige
Grenzstraszlige das Nebeneinander insbesondere von Wohnen und Bordellbeshy
trieben so gelenkt werden dass beide Nutzungen sich zukuumlnftig nicht geshy
genseitig beschraumlnken bzw ausschlieszligen
Gleichzeitig wird neben der planungsrechtlichen Sicherung die Staumlrkung
der vorhandenen Wohn- und Mischgebietsstrukturen angestrebt
- 2 shy
I
- 2 shy
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr 443 werden daher folgende
Hauptplanungsziele verfolgt
- Festsetzung von Allgemeinem Wohngebiet (WA) bzw Mischgebiet (MI) gemaumlszlig der vorliegenden Nutzungsstruktur
- Festsetzung von uumlberbaubaren Flaumlchen
- Festsetzung von oumlffentlichen Verkehrsflaumlchen
- Begrenzung von Vergnuumlgungsstaumltten und Bordellnutzung auf den heute bestehenden Bereich
_ - Flaumlchen fuumlr den ruhenden Verkehr
- Soweit moumlglich Gruumlnfestsetzungen
3 Uumlberoumlrtliche planung
Der Gebietsentwicklungsplan fuumlr den Regierungsbezirk Duumlsseldorf (GEP)
vom 15121999 stellt fuumlr das Plangebiet Allgemeiner SiedlungsbereichH shy
ASB - dar Damit besteht Uumlbereinstimmung zwischen Regional- und Baushy
leitplanung
4 Flaumlchennutzungsplan
Der Flaumlchennutzungsplan fuumlr das Gesamtgebiet der Stadt Oberhausen der
am 10051983 rechtswirksam geworden ist enthaumllt im Planbereich die
Darstellung von Wohnbauflaumlche
Im Rahmen der planungsrechtlichen Sicherung der Wohn- und Gewerbebeshy
reiche sowie der Bordellbetriebe ist eine teilweise Umwidmung von bisshy
herigen Nutzungsarten erforderlich
- 3 shy
- 3 shy
Dementsprechend muss aus formellen Gruumlnden eine Aumlnderung des Flaumlshy
chennutzungsplanes durchgefuumlhrt werden
Parallel zum Bebauungsplanverfahren Nr 443 ist die 173 Aumlnderung zum
Flaumlchennutzungsplan eingeleitet worden Im neuen Teilflaumlchennutzungsplan
ist die Darstellung von Wohnbauflaumlche Mischgebiet und Sondergebiet shy
Bordelle - vorgesehen
5 Buumlrgerbatailigung
- Im Rahmen der Oumlffentlichkeitsarbeit gemaumlszlig sect 3 (1) Baugesetzbuch
(BauGB) und nach den 11Verfahrensgrundsaumltzen fuumlr die vorgezogene Beteishy
ligung der Buumlrger an der Bauleitplanung der Stadt Oberhausen vom
18051987 erfolgte fuumlr den Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr 443
- Grenzstraszlige I Friedenstraszlige shy
in der Zeit vom 22062001 bis 06072001 einschlieszliglich
die oumlffentliche Darlegung der Planung
Eine oumlffentliche Anhoumlrung (Buumlrgerversammlung) hat nicht stattgefunden
Waumlhrend der Oumlffentlichkeitsarbeit sind zum Bebauungsplan Nr 443 keine
Anregungen und Hinweise von Buumlrgerinnen I Buumlrgern eingegangen
In der Zeit vom 11032002 bis 11042002 einschlieszliglich hat der Entwurf
des Bebauungsplanes Nr 443 gemaumlszlig sect 3 Abs 2 BauGB oumlffentlich
ausgelegen
Waumlhrend dieser Zeit wurden Anregungen zum Entwurf des
Bebauungsplanes Nr 443 vorgebracht die zu einer Uumlberarbeitung der
Planung gefuumlhrt haben
- 4shy
- 4shy
Dementsprechend wurde eine erneute oumlffentliche Auslegung gemaumlszlig sect 3
Abs 3 BauGB erforderlich
B Bebauungspiaokoozept
1 Bebauung
11 Allgemeines WohOgbiet (WA)
Die Grundstuumlcke entlang der Haupterschlieszligungsstraszligen werden vorwieshy
gend entsprechend der vorhandenen Nutzung als allgemeine Wohngebiete
festgesetzt
Hiermit verbunden ist eine planungsrechtliche Sicherung der eingestreuten
Gewerbenutzungen die wohnvertraumlglich sind
Mit Ausnahme der 4-geschossigen Bebauung an der Blumenthaistraszlige
weist der Wohnbaubestand eine 2 - 3-geschossige Bayweise auf Im Beshy
reich der Friedenstraszlige befindet sich eine Tankstelle die im Rahmen der
WA-Festsetzung planungsrechtlich gesichert wird In einem kleine ruumlckshy
waumlrtigen Teilbereich dieses Grundstuumlckes werden wegen der unmittelbar J
angrenzenden Bordellnutzung Wohngebaumlude jedoch ausgeschloss~n
In allen WA-Gebieten werden ferner Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ausgeschlossen
Hierdurch soll zum einen die beabsichtigte Fortentwicklung und Sicherung
der WOhnbebauung geschuumltzt werden indem die mit Beherbergungsbeshy
trieben zwangslaumlufig verbundenen Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchshy
tigungen (insbesondere Kfz-Verkehr - z B Taxen - mit An- und Abfahrten
zu jeder Tages- und Nachtzeit) nicht entstehen
- 5 shy
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Zum anderen soll ein Ausstrahlen der im Sondergebiet zulaumlssigen Bordell~
nutzung in die angrenzenden Wohnbereiche vermieden werden so dass
Negativfolgen in dieser besonderen staumldtebaulichen Situation nicht entshy
stehen Diese Gefahr wird insbesondere darin gesehen dass Beherbershy
gungsbetriebe im Planbereich de facto zur Unterbringung von staumlndig
wechselnden Prostituierten zum voruumlbergehenden Aufenthalt bestimmt
sind Auch wenn diese ihrem Gewerbe dort nicht nachgehen sind staumldteshy
bauliche Negativfolgen zu erwarten die beispielsweise durch voyeuristishy
schen Besucherverkehr oder das Ansprechen unbeteiligter Personen beshy
dingt sind
12 Mjscbgebjet (Mn
Die Mischgebiete sollen nicht nur zur planungsrechtlichen Sicherung der
vorhandenen Nutzungen dienen sondern werden auch zur Abstufung
zwischen den Wohn- und den Bordellbereichen festgesetzt
Im Bereich Friedenstraszlige Nr 83 befindet sich eine Firma die Plexiglas vershy
arbeitet Der Eingangsbereich ist durch Remisenuumlberdachungen uumlberdeckt
Die anschlieszligenden Hallenbauwerke erstrecken sich bis zur Flaszlighofstraszlige
Noumlrdlich grenzt ein Innenhof an der durch ein hohes Holztor zur Flaszligshy
hofstraszlige abgeschlossen ist Zur Friedenstraszlige grenzt der Innenhof ruumlckshy
waumlrtig an die vorhandene Wohnbebauung
Entsprechend dem baulichen Bestand wird der vordere zur Friedenstraszlige
gelegene Bereich in maximal 3-geschossiger der innere Bereich in
1-geschossiger Bauweise festgesetzt
- 6 shy
6 shy
Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
--
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Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
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13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
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Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
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Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
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E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
c
Inhaltsverzeichnis
A Allgemeines
1 Lage des Plangebietes im Stadtbereich
2 Planungsanlass und Hauptplanungsziele
3 Uumlberoumlrtliche Planung
4 Flaumlchennutzungsplan
5 Buumlrgerbeteiligung
B Bebauungsplankonzem
1 Bebauung
11 Allgemeines Wohngebiet (WA)
1 2 Mischgebiet (MI)
13 Sondergebiet - Bordelle - (SO)
2 Verkehr
UmWe1tyedraumlglichkejt
1 Belange von Naturschutz und Landschaftspflege
2 Altlasten
3 Belange des Immissionsschutzes
31 Lufthygiene
32 Laumlrmbelastung
o Entwisserung
E Flaumlchenbilanz
F Kosten
A Allgemeines
1 Lage des Plangebietes im Stadtbereich
Das Plangebiet liegt im suumldwestlichen Randbereich der Innenstadt von Altshy
Oberhausen und wird wie folgt umgrenzt
Westliche Seite der Blumenthaistraszlige suumldliche Seite der Hermann-Albertzshy
Straszlige oumlstliche Seite der Friedenstraszlige und noumlrdliche Seite der Grenzshy
straszlige
2 planungsanlass und Hauptplanungsziele
Das Plangebiet wird vorherrschend durch eine zwei- bis viergeschossige
Wohnbebauung gepraumlgt Im nordwestlichen wie suumldoumlstlichen Bereich des
Plangebietes gibt es kleinere gewerbliche Nutzungen (Kfz-Werkstatt Pleshy
xiglasfirma gastronomische Betriebe Lebensmittelgeschaumlfte Frisoumlr u a)
In der Friedenstraszlige ist eine Tankstelle aus den 50iger-Jahren vorhanden
und in Betrieb
Im Zentrum des Planbereiches liegt die Flaszlighofstraszlige ~uf der sich in den
Haumlusern 17 - 46 der Bordellbetrieb in Oberhausen konzentriert Die Flaszligshy
hofstraszlige weist in ihren Eingangsbereichen jedoch eine uumlberwiegend
gemischte bauliche Nutzung auf
Unter Beruumlcksichtigung der nachbarschaftlichen Belange den Anforshy
derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhaumlltnisse und Wahrung des
Ortsbildes soll mittels des Bebauungsplanes Nr 443 Friedenstraszlige
Grenzstraszlige das Nebeneinander insbesondere von Wohnen und Bordellbeshy
trieben so gelenkt werden dass beide Nutzungen sich zukuumlnftig nicht geshy
genseitig beschraumlnken bzw ausschlieszligen
Gleichzeitig wird neben der planungsrechtlichen Sicherung die Staumlrkung
der vorhandenen Wohn- und Mischgebietsstrukturen angestrebt
- 2 shy
I
- 2 shy
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr 443 werden daher folgende
Hauptplanungsziele verfolgt
- Festsetzung von Allgemeinem Wohngebiet (WA) bzw Mischgebiet (MI) gemaumlszlig der vorliegenden Nutzungsstruktur
- Festsetzung von uumlberbaubaren Flaumlchen
- Festsetzung von oumlffentlichen Verkehrsflaumlchen
- Begrenzung von Vergnuumlgungsstaumltten und Bordellnutzung auf den heute bestehenden Bereich
_ - Flaumlchen fuumlr den ruhenden Verkehr
- Soweit moumlglich Gruumlnfestsetzungen
3 Uumlberoumlrtliche planung
Der Gebietsentwicklungsplan fuumlr den Regierungsbezirk Duumlsseldorf (GEP)
vom 15121999 stellt fuumlr das Plangebiet Allgemeiner SiedlungsbereichH shy
ASB - dar Damit besteht Uumlbereinstimmung zwischen Regional- und Baushy
leitplanung
4 Flaumlchennutzungsplan
Der Flaumlchennutzungsplan fuumlr das Gesamtgebiet der Stadt Oberhausen der
am 10051983 rechtswirksam geworden ist enthaumllt im Planbereich die
Darstellung von Wohnbauflaumlche
Im Rahmen der planungsrechtlichen Sicherung der Wohn- und Gewerbebeshy
reiche sowie der Bordellbetriebe ist eine teilweise Umwidmung von bisshy
herigen Nutzungsarten erforderlich
- 3 shy
- 3 shy
Dementsprechend muss aus formellen Gruumlnden eine Aumlnderung des Flaumlshy
chennutzungsplanes durchgefuumlhrt werden
Parallel zum Bebauungsplanverfahren Nr 443 ist die 173 Aumlnderung zum
Flaumlchennutzungsplan eingeleitet worden Im neuen Teilflaumlchennutzungsplan
ist die Darstellung von Wohnbauflaumlche Mischgebiet und Sondergebiet shy
Bordelle - vorgesehen
5 Buumlrgerbatailigung
- Im Rahmen der Oumlffentlichkeitsarbeit gemaumlszlig sect 3 (1) Baugesetzbuch
(BauGB) und nach den 11Verfahrensgrundsaumltzen fuumlr die vorgezogene Beteishy
ligung der Buumlrger an der Bauleitplanung der Stadt Oberhausen vom
18051987 erfolgte fuumlr den Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr 443
- Grenzstraszlige I Friedenstraszlige shy
in der Zeit vom 22062001 bis 06072001 einschlieszliglich
die oumlffentliche Darlegung der Planung
Eine oumlffentliche Anhoumlrung (Buumlrgerversammlung) hat nicht stattgefunden
Waumlhrend der Oumlffentlichkeitsarbeit sind zum Bebauungsplan Nr 443 keine
Anregungen und Hinweise von Buumlrgerinnen I Buumlrgern eingegangen
In der Zeit vom 11032002 bis 11042002 einschlieszliglich hat der Entwurf
des Bebauungsplanes Nr 443 gemaumlszlig sect 3 Abs 2 BauGB oumlffentlich
ausgelegen
Waumlhrend dieser Zeit wurden Anregungen zum Entwurf des
Bebauungsplanes Nr 443 vorgebracht die zu einer Uumlberarbeitung der
Planung gefuumlhrt haben
- 4shy
- 4shy
Dementsprechend wurde eine erneute oumlffentliche Auslegung gemaumlszlig sect 3
Abs 3 BauGB erforderlich
B Bebauungspiaokoozept
1 Bebauung
11 Allgemeines WohOgbiet (WA)
Die Grundstuumlcke entlang der Haupterschlieszligungsstraszligen werden vorwieshy
gend entsprechend der vorhandenen Nutzung als allgemeine Wohngebiete
festgesetzt
Hiermit verbunden ist eine planungsrechtliche Sicherung der eingestreuten
Gewerbenutzungen die wohnvertraumlglich sind
Mit Ausnahme der 4-geschossigen Bebauung an der Blumenthaistraszlige
weist der Wohnbaubestand eine 2 - 3-geschossige Bayweise auf Im Beshy
reich der Friedenstraszlige befindet sich eine Tankstelle die im Rahmen der
WA-Festsetzung planungsrechtlich gesichert wird In einem kleine ruumlckshy
waumlrtigen Teilbereich dieses Grundstuumlckes werden wegen der unmittelbar J
angrenzenden Bordellnutzung Wohngebaumlude jedoch ausgeschloss~n
In allen WA-Gebieten werden ferner Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ausgeschlossen
Hierdurch soll zum einen die beabsichtigte Fortentwicklung und Sicherung
der WOhnbebauung geschuumltzt werden indem die mit Beherbergungsbeshy
trieben zwangslaumlufig verbundenen Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchshy
tigungen (insbesondere Kfz-Verkehr - z B Taxen - mit An- und Abfahrten
zu jeder Tages- und Nachtzeit) nicht entstehen
- 5 shy
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Zum anderen soll ein Ausstrahlen der im Sondergebiet zulaumlssigen Bordell~
nutzung in die angrenzenden Wohnbereiche vermieden werden so dass
Negativfolgen in dieser besonderen staumldtebaulichen Situation nicht entshy
stehen Diese Gefahr wird insbesondere darin gesehen dass Beherbershy
gungsbetriebe im Planbereich de facto zur Unterbringung von staumlndig
wechselnden Prostituierten zum voruumlbergehenden Aufenthalt bestimmt
sind Auch wenn diese ihrem Gewerbe dort nicht nachgehen sind staumldteshy
bauliche Negativfolgen zu erwarten die beispielsweise durch voyeuristishy
schen Besucherverkehr oder das Ansprechen unbeteiligter Personen beshy
dingt sind
12 Mjscbgebjet (Mn
Die Mischgebiete sollen nicht nur zur planungsrechtlichen Sicherung der
vorhandenen Nutzungen dienen sondern werden auch zur Abstufung
zwischen den Wohn- und den Bordellbereichen festgesetzt
Im Bereich Friedenstraszlige Nr 83 befindet sich eine Firma die Plexiglas vershy
arbeitet Der Eingangsbereich ist durch Remisenuumlberdachungen uumlberdeckt
Die anschlieszligenden Hallenbauwerke erstrecken sich bis zur Flaszlighofstraszlige
Noumlrdlich grenzt ein Innenhof an der durch ein hohes Holztor zur Flaszligshy
hofstraszlige abgeschlossen ist Zur Friedenstraszlige grenzt der Innenhof ruumlckshy
waumlrtig an die vorhandene Wohnbebauung
Entsprechend dem baulichen Bestand wird der vordere zur Friedenstraszlige
gelegene Bereich in maximal 3-geschossiger der innere Bereich in
1-geschossiger Bauweise festgesetzt
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Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
--
- 7 shy
Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
- 8 shy
13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
A Allgemeines
1 Lage des Plangebietes im Stadtbereich
Das Plangebiet liegt im suumldwestlichen Randbereich der Innenstadt von Altshy
Oberhausen und wird wie folgt umgrenzt
Westliche Seite der Blumenthaistraszlige suumldliche Seite der Hermann-Albertzshy
Straszlige oumlstliche Seite der Friedenstraszlige und noumlrdliche Seite der Grenzshy
straszlige
2 planungsanlass und Hauptplanungsziele
Das Plangebiet wird vorherrschend durch eine zwei- bis viergeschossige
Wohnbebauung gepraumlgt Im nordwestlichen wie suumldoumlstlichen Bereich des
Plangebietes gibt es kleinere gewerbliche Nutzungen (Kfz-Werkstatt Pleshy
xiglasfirma gastronomische Betriebe Lebensmittelgeschaumlfte Frisoumlr u a)
In der Friedenstraszlige ist eine Tankstelle aus den 50iger-Jahren vorhanden
und in Betrieb
Im Zentrum des Planbereiches liegt die Flaszlighofstraszlige ~uf der sich in den
Haumlusern 17 - 46 der Bordellbetrieb in Oberhausen konzentriert Die Flaszligshy
hofstraszlige weist in ihren Eingangsbereichen jedoch eine uumlberwiegend
gemischte bauliche Nutzung auf
Unter Beruumlcksichtigung der nachbarschaftlichen Belange den Anforshy
derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhaumlltnisse und Wahrung des
Ortsbildes soll mittels des Bebauungsplanes Nr 443 Friedenstraszlige
Grenzstraszlige das Nebeneinander insbesondere von Wohnen und Bordellbeshy
trieben so gelenkt werden dass beide Nutzungen sich zukuumlnftig nicht geshy
genseitig beschraumlnken bzw ausschlieszligen
Gleichzeitig wird neben der planungsrechtlichen Sicherung die Staumlrkung
der vorhandenen Wohn- und Mischgebietsstrukturen angestrebt
- 2 shy
I
- 2 shy
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr 443 werden daher folgende
Hauptplanungsziele verfolgt
- Festsetzung von Allgemeinem Wohngebiet (WA) bzw Mischgebiet (MI) gemaumlszlig der vorliegenden Nutzungsstruktur
- Festsetzung von uumlberbaubaren Flaumlchen
- Festsetzung von oumlffentlichen Verkehrsflaumlchen
- Begrenzung von Vergnuumlgungsstaumltten und Bordellnutzung auf den heute bestehenden Bereich
_ - Flaumlchen fuumlr den ruhenden Verkehr
- Soweit moumlglich Gruumlnfestsetzungen
3 Uumlberoumlrtliche planung
Der Gebietsentwicklungsplan fuumlr den Regierungsbezirk Duumlsseldorf (GEP)
vom 15121999 stellt fuumlr das Plangebiet Allgemeiner SiedlungsbereichH shy
ASB - dar Damit besteht Uumlbereinstimmung zwischen Regional- und Baushy
leitplanung
4 Flaumlchennutzungsplan
Der Flaumlchennutzungsplan fuumlr das Gesamtgebiet der Stadt Oberhausen der
am 10051983 rechtswirksam geworden ist enthaumllt im Planbereich die
Darstellung von Wohnbauflaumlche
Im Rahmen der planungsrechtlichen Sicherung der Wohn- und Gewerbebeshy
reiche sowie der Bordellbetriebe ist eine teilweise Umwidmung von bisshy
herigen Nutzungsarten erforderlich
- 3 shy
- 3 shy
Dementsprechend muss aus formellen Gruumlnden eine Aumlnderung des Flaumlshy
chennutzungsplanes durchgefuumlhrt werden
Parallel zum Bebauungsplanverfahren Nr 443 ist die 173 Aumlnderung zum
Flaumlchennutzungsplan eingeleitet worden Im neuen Teilflaumlchennutzungsplan
ist die Darstellung von Wohnbauflaumlche Mischgebiet und Sondergebiet shy
Bordelle - vorgesehen
5 Buumlrgerbatailigung
- Im Rahmen der Oumlffentlichkeitsarbeit gemaumlszlig sect 3 (1) Baugesetzbuch
(BauGB) und nach den 11Verfahrensgrundsaumltzen fuumlr die vorgezogene Beteishy
ligung der Buumlrger an der Bauleitplanung der Stadt Oberhausen vom
18051987 erfolgte fuumlr den Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr 443
- Grenzstraszlige I Friedenstraszlige shy
in der Zeit vom 22062001 bis 06072001 einschlieszliglich
die oumlffentliche Darlegung der Planung
Eine oumlffentliche Anhoumlrung (Buumlrgerversammlung) hat nicht stattgefunden
Waumlhrend der Oumlffentlichkeitsarbeit sind zum Bebauungsplan Nr 443 keine
Anregungen und Hinweise von Buumlrgerinnen I Buumlrgern eingegangen
In der Zeit vom 11032002 bis 11042002 einschlieszliglich hat der Entwurf
des Bebauungsplanes Nr 443 gemaumlszlig sect 3 Abs 2 BauGB oumlffentlich
ausgelegen
Waumlhrend dieser Zeit wurden Anregungen zum Entwurf des
Bebauungsplanes Nr 443 vorgebracht die zu einer Uumlberarbeitung der
Planung gefuumlhrt haben
- 4shy
- 4shy
Dementsprechend wurde eine erneute oumlffentliche Auslegung gemaumlszlig sect 3
Abs 3 BauGB erforderlich
B Bebauungspiaokoozept
1 Bebauung
11 Allgemeines WohOgbiet (WA)
Die Grundstuumlcke entlang der Haupterschlieszligungsstraszligen werden vorwieshy
gend entsprechend der vorhandenen Nutzung als allgemeine Wohngebiete
festgesetzt
Hiermit verbunden ist eine planungsrechtliche Sicherung der eingestreuten
Gewerbenutzungen die wohnvertraumlglich sind
Mit Ausnahme der 4-geschossigen Bebauung an der Blumenthaistraszlige
weist der Wohnbaubestand eine 2 - 3-geschossige Bayweise auf Im Beshy
reich der Friedenstraszlige befindet sich eine Tankstelle die im Rahmen der
WA-Festsetzung planungsrechtlich gesichert wird In einem kleine ruumlckshy
waumlrtigen Teilbereich dieses Grundstuumlckes werden wegen der unmittelbar J
angrenzenden Bordellnutzung Wohngebaumlude jedoch ausgeschloss~n
In allen WA-Gebieten werden ferner Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ausgeschlossen
Hierdurch soll zum einen die beabsichtigte Fortentwicklung und Sicherung
der WOhnbebauung geschuumltzt werden indem die mit Beherbergungsbeshy
trieben zwangslaumlufig verbundenen Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchshy
tigungen (insbesondere Kfz-Verkehr - z B Taxen - mit An- und Abfahrten
zu jeder Tages- und Nachtzeit) nicht entstehen
- 5 shy
- 5 shy
Zum anderen soll ein Ausstrahlen der im Sondergebiet zulaumlssigen Bordell~
nutzung in die angrenzenden Wohnbereiche vermieden werden so dass
Negativfolgen in dieser besonderen staumldtebaulichen Situation nicht entshy
stehen Diese Gefahr wird insbesondere darin gesehen dass Beherbershy
gungsbetriebe im Planbereich de facto zur Unterbringung von staumlndig
wechselnden Prostituierten zum voruumlbergehenden Aufenthalt bestimmt
sind Auch wenn diese ihrem Gewerbe dort nicht nachgehen sind staumldteshy
bauliche Negativfolgen zu erwarten die beispielsweise durch voyeuristishy
schen Besucherverkehr oder das Ansprechen unbeteiligter Personen beshy
dingt sind
12 Mjscbgebjet (Mn
Die Mischgebiete sollen nicht nur zur planungsrechtlichen Sicherung der
vorhandenen Nutzungen dienen sondern werden auch zur Abstufung
zwischen den Wohn- und den Bordellbereichen festgesetzt
Im Bereich Friedenstraszlige Nr 83 befindet sich eine Firma die Plexiglas vershy
arbeitet Der Eingangsbereich ist durch Remisenuumlberdachungen uumlberdeckt
Die anschlieszligenden Hallenbauwerke erstrecken sich bis zur Flaszlighofstraszlige
Noumlrdlich grenzt ein Innenhof an der durch ein hohes Holztor zur Flaszligshy
hofstraszlige abgeschlossen ist Zur Friedenstraszlige grenzt der Innenhof ruumlckshy
waumlrtig an die vorhandene Wohnbebauung
Entsprechend dem baulichen Bestand wird der vordere zur Friedenstraszlige
gelegene Bereich in maximal 3-geschossiger der innere Bereich in
1-geschossiger Bauweise festgesetzt
- 6 shy
6 shy
Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
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Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
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13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
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Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 2 shy
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr 443 werden daher folgende
Hauptplanungsziele verfolgt
- Festsetzung von Allgemeinem Wohngebiet (WA) bzw Mischgebiet (MI) gemaumlszlig der vorliegenden Nutzungsstruktur
- Festsetzung von uumlberbaubaren Flaumlchen
- Festsetzung von oumlffentlichen Verkehrsflaumlchen
- Begrenzung von Vergnuumlgungsstaumltten und Bordellnutzung auf den heute bestehenden Bereich
_ - Flaumlchen fuumlr den ruhenden Verkehr
- Soweit moumlglich Gruumlnfestsetzungen
3 Uumlberoumlrtliche planung
Der Gebietsentwicklungsplan fuumlr den Regierungsbezirk Duumlsseldorf (GEP)
vom 15121999 stellt fuumlr das Plangebiet Allgemeiner SiedlungsbereichH shy
ASB - dar Damit besteht Uumlbereinstimmung zwischen Regional- und Baushy
leitplanung
4 Flaumlchennutzungsplan
Der Flaumlchennutzungsplan fuumlr das Gesamtgebiet der Stadt Oberhausen der
am 10051983 rechtswirksam geworden ist enthaumllt im Planbereich die
Darstellung von Wohnbauflaumlche
Im Rahmen der planungsrechtlichen Sicherung der Wohn- und Gewerbebeshy
reiche sowie der Bordellbetriebe ist eine teilweise Umwidmung von bisshy
herigen Nutzungsarten erforderlich
- 3 shy
- 3 shy
Dementsprechend muss aus formellen Gruumlnden eine Aumlnderung des Flaumlshy
chennutzungsplanes durchgefuumlhrt werden
Parallel zum Bebauungsplanverfahren Nr 443 ist die 173 Aumlnderung zum
Flaumlchennutzungsplan eingeleitet worden Im neuen Teilflaumlchennutzungsplan
ist die Darstellung von Wohnbauflaumlche Mischgebiet und Sondergebiet shy
Bordelle - vorgesehen
5 Buumlrgerbatailigung
- Im Rahmen der Oumlffentlichkeitsarbeit gemaumlszlig sect 3 (1) Baugesetzbuch
(BauGB) und nach den 11Verfahrensgrundsaumltzen fuumlr die vorgezogene Beteishy
ligung der Buumlrger an der Bauleitplanung der Stadt Oberhausen vom
18051987 erfolgte fuumlr den Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr 443
- Grenzstraszlige I Friedenstraszlige shy
in der Zeit vom 22062001 bis 06072001 einschlieszliglich
die oumlffentliche Darlegung der Planung
Eine oumlffentliche Anhoumlrung (Buumlrgerversammlung) hat nicht stattgefunden
Waumlhrend der Oumlffentlichkeitsarbeit sind zum Bebauungsplan Nr 443 keine
Anregungen und Hinweise von Buumlrgerinnen I Buumlrgern eingegangen
In der Zeit vom 11032002 bis 11042002 einschlieszliglich hat der Entwurf
des Bebauungsplanes Nr 443 gemaumlszlig sect 3 Abs 2 BauGB oumlffentlich
ausgelegen
Waumlhrend dieser Zeit wurden Anregungen zum Entwurf des
Bebauungsplanes Nr 443 vorgebracht die zu einer Uumlberarbeitung der
Planung gefuumlhrt haben
- 4shy
- 4shy
Dementsprechend wurde eine erneute oumlffentliche Auslegung gemaumlszlig sect 3
Abs 3 BauGB erforderlich
B Bebauungspiaokoozept
1 Bebauung
11 Allgemeines WohOgbiet (WA)
Die Grundstuumlcke entlang der Haupterschlieszligungsstraszligen werden vorwieshy
gend entsprechend der vorhandenen Nutzung als allgemeine Wohngebiete
festgesetzt
Hiermit verbunden ist eine planungsrechtliche Sicherung der eingestreuten
Gewerbenutzungen die wohnvertraumlglich sind
Mit Ausnahme der 4-geschossigen Bebauung an der Blumenthaistraszlige
weist der Wohnbaubestand eine 2 - 3-geschossige Bayweise auf Im Beshy
reich der Friedenstraszlige befindet sich eine Tankstelle die im Rahmen der
WA-Festsetzung planungsrechtlich gesichert wird In einem kleine ruumlckshy
waumlrtigen Teilbereich dieses Grundstuumlckes werden wegen der unmittelbar J
angrenzenden Bordellnutzung Wohngebaumlude jedoch ausgeschloss~n
In allen WA-Gebieten werden ferner Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ausgeschlossen
Hierdurch soll zum einen die beabsichtigte Fortentwicklung und Sicherung
der WOhnbebauung geschuumltzt werden indem die mit Beherbergungsbeshy
trieben zwangslaumlufig verbundenen Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchshy
tigungen (insbesondere Kfz-Verkehr - z B Taxen - mit An- und Abfahrten
zu jeder Tages- und Nachtzeit) nicht entstehen
- 5 shy
- 5 shy
Zum anderen soll ein Ausstrahlen der im Sondergebiet zulaumlssigen Bordell~
nutzung in die angrenzenden Wohnbereiche vermieden werden so dass
Negativfolgen in dieser besonderen staumldtebaulichen Situation nicht entshy
stehen Diese Gefahr wird insbesondere darin gesehen dass Beherbershy
gungsbetriebe im Planbereich de facto zur Unterbringung von staumlndig
wechselnden Prostituierten zum voruumlbergehenden Aufenthalt bestimmt
sind Auch wenn diese ihrem Gewerbe dort nicht nachgehen sind staumldteshy
bauliche Negativfolgen zu erwarten die beispielsweise durch voyeuristishy
schen Besucherverkehr oder das Ansprechen unbeteiligter Personen beshy
dingt sind
12 Mjscbgebjet (Mn
Die Mischgebiete sollen nicht nur zur planungsrechtlichen Sicherung der
vorhandenen Nutzungen dienen sondern werden auch zur Abstufung
zwischen den Wohn- und den Bordellbereichen festgesetzt
Im Bereich Friedenstraszlige Nr 83 befindet sich eine Firma die Plexiglas vershy
arbeitet Der Eingangsbereich ist durch Remisenuumlberdachungen uumlberdeckt
Die anschlieszligenden Hallenbauwerke erstrecken sich bis zur Flaszlighofstraszlige
Noumlrdlich grenzt ein Innenhof an der durch ein hohes Holztor zur Flaszligshy
hofstraszlige abgeschlossen ist Zur Friedenstraszlige grenzt der Innenhof ruumlckshy
waumlrtig an die vorhandene Wohnbebauung
Entsprechend dem baulichen Bestand wird der vordere zur Friedenstraszlige
gelegene Bereich in maximal 3-geschossiger der innere Bereich in
1-geschossiger Bauweise festgesetzt
- 6 shy
6 shy
Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
--
- 7 shy
Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
- 8 shy
13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 3 shy
Dementsprechend muss aus formellen Gruumlnden eine Aumlnderung des Flaumlshy
chennutzungsplanes durchgefuumlhrt werden
Parallel zum Bebauungsplanverfahren Nr 443 ist die 173 Aumlnderung zum
Flaumlchennutzungsplan eingeleitet worden Im neuen Teilflaumlchennutzungsplan
ist die Darstellung von Wohnbauflaumlche Mischgebiet und Sondergebiet shy
Bordelle - vorgesehen
5 Buumlrgerbatailigung
- Im Rahmen der Oumlffentlichkeitsarbeit gemaumlszlig sect 3 (1) Baugesetzbuch
(BauGB) und nach den 11Verfahrensgrundsaumltzen fuumlr die vorgezogene Beteishy
ligung der Buumlrger an der Bauleitplanung der Stadt Oberhausen vom
18051987 erfolgte fuumlr den Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr 443
- Grenzstraszlige I Friedenstraszlige shy
in der Zeit vom 22062001 bis 06072001 einschlieszliglich
die oumlffentliche Darlegung der Planung
Eine oumlffentliche Anhoumlrung (Buumlrgerversammlung) hat nicht stattgefunden
Waumlhrend der Oumlffentlichkeitsarbeit sind zum Bebauungsplan Nr 443 keine
Anregungen und Hinweise von Buumlrgerinnen I Buumlrgern eingegangen
In der Zeit vom 11032002 bis 11042002 einschlieszliglich hat der Entwurf
des Bebauungsplanes Nr 443 gemaumlszlig sect 3 Abs 2 BauGB oumlffentlich
ausgelegen
Waumlhrend dieser Zeit wurden Anregungen zum Entwurf des
Bebauungsplanes Nr 443 vorgebracht die zu einer Uumlberarbeitung der
Planung gefuumlhrt haben
- 4shy
- 4shy
Dementsprechend wurde eine erneute oumlffentliche Auslegung gemaumlszlig sect 3
Abs 3 BauGB erforderlich
B Bebauungspiaokoozept
1 Bebauung
11 Allgemeines WohOgbiet (WA)
Die Grundstuumlcke entlang der Haupterschlieszligungsstraszligen werden vorwieshy
gend entsprechend der vorhandenen Nutzung als allgemeine Wohngebiete
festgesetzt
Hiermit verbunden ist eine planungsrechtliche Sicherung der eingestreuten
Gewerbenutzungen die wohnvertraumlglich sind
Mit Ausnahme der 4-geschossigen Bebauung an der Blumenthaistraszlige
weist der Wohnbaubestand eine 2 - 3-geschossige Bayweise auf Im Beshy
reich der Friedenstraszlige befindet sich eine Tankstelle die im Rahmen der
WA-Festsetzung planungsrechtlich gesichert wird In einem kleine ruumlckshy
waumlrtigen Teilbereich dieses Grundstuumlckes werden wegen der unmittelbar J
angrenzenden Bordellnutzung Wohngebaumlude jedoch ausgeschloss~n
In allen WA-Gebieten werden ferner Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ausgeschlossen
Hierdurch soll zum einen die beabsichtigte Fortentwicklung und Sicherung
der WOhnbebauung geschuumltzt werden indem die mit Beherbergungsbeshy
trieben zwangslaumlufig verbundenen Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchshy
tigungen (insbesondere Kfz-Verkehr - z B Taxen - mit An- und Abfahrten
zu jeder Tages- und Nachtzeit) nicht entstehen
- 5 shy
- 5 shy
Zum anderen soll ein Ausstrahlen der im Sondergebiet zulaumlssigen Bordell~
nutzung in die angrenzenden Wohnbereiche vermieden werden so dass
Negativfolgen in dieser besonderen staumldtebaulichen Situation nicht entshy
stehen Diese Gefahr wird insbesondere darin gesehen dass Beherbershy
gungsbetriebe im Planbereich de facto zur Unterbringung von staumlndig
wechselnden Prostituierten zum voruumlbergehenden Aufenthalt bestimmt
sind Auch wenn diese ihrem Gewerbe dort nicht nachgehen sind staumldteshy
bauliche Negativfolgen zu erwarten die beispielsweise durch voyeuristishy
schen Besucherverkehr oder das Ansprechen unbeteiligter Personen beshy
dingt sind
12 Mjscbgebjet (Mn
Die Mischgebiete sollen nicht nur zur planungsrechtlichen Sicherung der
vorhandenen Nutzungen dienen sondern werden auch zur Abstufung
zwischen den Wohn- und den Bordellbereichen festgesetzt
Im Bereich Friedenstraszlige Nr 83 befindet sich eine Firma die Plexiglas vershy
arbeitet Der Eingangsbereich ist durch Remisenuumlberdachungen uumlberdeckt
Die anschlieszligenden Hallenbauwerke erstrecken sich bis zur Flaszlighofstraszlige
Noumlrdlich grenzt ein Innenhof an der durch ein hohes Holztor zur Flaszligshy
hofstraszlige abgeschlossen ist Zur Friedenstraszlige grenzt der Innenhof ruumlckshy
waumlrtig an die vorhandene Wohnbebauung
Entsprechend dem baulichen Bestand wird der vordere zur Friedenstraszlige
gelegene Bereich in maximal 3-geschossiger der innere Bereich in
1-geschossiger Bauweise festgesetzt
- 6 shy
6 shy
Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
--
- 7 shy
Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
- 8 shy
13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 4shy
Dementsprechend wurde eine erneute oumlffentliche Auslegung gemaumlszlig sect 3
Abs 3 BauGB erforderlich
B Bebauungspiaokoozept
1 Bebauung
11 Allgemeines WohOgbiet (WA)
Die Grundstuumlcke entlang der Haupterschlieszligungsstraszligen werden vorwieshy
gend entsprechend der vorhandenen Nutzung als allgemeine Wohngebiete
festgesetzt
Hiermit verbunden ist eine planungsrechtliche Sicherung der eingestreuten
Gewerbenutzungen die wohnvertraumlglich sind
Mit Ausnahme der 4-geschossigen Bebauung an der Blumenthaistraszlige
weist der Wohnbaubestand eine 2 - 3-geschossige Bayweise auf Im Beshy
reich der Friedenstraszlige befindet sich eine Tankstelle die im Rahmen der
WA-Festsetzung planungsrechtlich gesichert wird In einem kleine ruumlckshy
waumlrtigen Teilbereich dieses Grundstuumlckes werden wegen der unmittelbar J
angrenzenden Bordellnutzung Wohngebaumlude jedoch ausgeschloss~n
In allen WA-Gebieten werden ferner Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ausgeschlossen
Hierdurch soll zum einen die beabsichtigte Fortentwicklung und Sicherung
der WOhnbebauung geschuumltzt werden indem die mit Beherbergungsbeshy
trieben zwangslaumlufig verbundenen Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchshy
tigungen (insbesondere Kfz-Verkehr - z B Taxen - mit An- und Abfahrten
zu jeder Tages- und Nachtzeit) nicht entstehen
- 5 shy
- 5 shy
Zum anderen soll ein Ausstrahlen der im Sondergebiet zulaumlssigen Bordell~
nutzung in die angrenzenden Wohnbereiche vermieden werden so dass
Negativfolgen in dieser besonderen staumldtebaulichen Situation nicht entshy
stehen Diese Gefahr wird insbesondere darin gesehen dass Beherbershy
gungsbetriebe im Planbereich de facto zur Unterbringung von staumlndig
wechselnden Prostituierten zum voruumlbergehenden Aufenthalt bestimmt
sind Auch wenn diese ihrem Gewerbe dort nicht nachgehen sind staumldteshy
bauliche Negativfolgen zu erwarten die beispielsweise durch voyeuristishy
schen Besucherverkehr oder das Ansprechen unbeteiligter Personen beshy
dingt sind
12 Mjscbgebjet (Mn
Die Mischgebiete sollen nicht nur zur planungsrechtlichen Sicherung der
vorhandenen Nutzungen dienen sondern werden auch zur Abstufung
zwischen den Wohn- und den Bordellbereichen festgesetzt
Im Bereich Friedenstraszlige Nr 83 befindet sich eine Firma die Plexiglas vershy
arbeitet Der Eingangsbereich ist durch Remisenuumlberdachungen uumlberdeckt
Die anschlieszligenden Hallenbauwerke erstrecken sich bis zur Flaszlighofstraszlige
Noumlrdlich grenzt ein Innenhof an der durch ein hohes Holztor zur Flaszligshy
hofstraszlige abgeschlossen ist Zur Friedenstraszlige grenzt der Innenhof ruumlckshy
waumlrtig an die vorhandene Wohnbebauung
Entsprechend dem baulichen Bestand wird der vordere zur Friedenstraszlige
gelegene Bereich in maximal 3-geschossiger der innere Bereich in
1-geschossiger Bauweise festgesetzt
- 6 shy
6 shy
Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
--
- 7 shy
Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
- 8 shy
13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 5 shy
Zum anderen soll ein Ausstrahlen der im Sondergebiet zulaumlssigen Bordell~
nutzung in die angrenzenden Wohnbereiche vermieden werden so dass
Negativfolgen in dieser besonderen staumldtebaulichen Situation nicht entshy
stehen Diese Gefahr wird insbesondere darin gesehen dass Beherbershy
gungsbetriebe im Planbereich de facto zur Unterbringung von staumlndig
wechselnden Prostituierten zum voruumlbergehenden Aufenthalt bestimmt
sind Auch wenn diese ihrem Gewerbe dort nicht nachgehen sind staumldteshy
bauliche Negativfolgen zu erwarten die beispielsweise durch voyeuristishy
schen Besucherverkehr oder das Ansprechen unbeteiligter Personen beshy
dingt sind
12 Mjscbgebjet (Mn
Die Mischgebiete sollen nicht nur zur planungsrechtlichen Sicherung der
vorhandenen Nutzungen dienen sondern werden auch zur Abstufung
zwischen den Wohn- und den Bordellbereichen festgesetzt
Im Bereich Friedenstraszlige Nr 83 befindet sich eine Firma die Plexiglas vershy
arbeitet Der Eingangsbereich ist durch Remisenuumlberdachungen uumlberdeckt
Die anschlieszligenden Hallenbauwerke erstrecken sich bis zur Flaszlighofstraszlige
Noumlrdlich grenzt ein Innenhof an der durch ein hohes Holztor zur Flaszligshy
hofstraszlige abgeschlossen ist Zur Friedenstraszlige grenzt der Innenhof ruumlckshy
waumlrtig an die vorhandene Wohnbebauung
Entsprechend dem baulichen Bestand wird der vordere zur Friedenstraszlige
gelegene Bereich in maximal 3-geschossiger der innere Bereich in
1-geschossiger Bauweise festgesetzt
- 6 shy
6 shy
Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
--
- 7 shy
Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
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13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
6 shy
Der hintere bis zur Flaszlighofstraszlige reichende-Teilbereich wird dagegen kuumlnfshy
tig eine Sondergebietsfestsetzung fuumlr Bordelle erhalten da in den beidshy
seitig angrenzenden Gebaumluden die Prostitution bereits ausgeuumlbt wird und
auch diese Flaumlchen kuumlnftig im 50ndergebiet - Bordelle - liegen werden
Mit der Festsetzung des MI-Gebietes im oumlstlichen Teilbereich soll eine
Ausdehnung der Bordellnutzung vor allem in Richtung auf die schuumltzensshy
werte Wohnbebauung an der Friedenstraszlige vermieden werden Bordelle
sind mit der Wohnnutzung unvereinbar und in einem Mischgebiet nicht zushy
laumlssig (VGH BW Urteil vom 191090 - 55 310389 FickertFieseler
- BauNVO 8 Auflage sect 6 RN 21)
Verwaltungsgarichtshof Baden-Wuumlrttemberg
Im Eckbereich Grenzstraszlige 1Friedenstraszlige im Eckbereich Flaszlighofstraszlige 1
Hermann-Albertz-5traszlige sowie an der Grenzstraszlige befinden sich weitere
nicht stoumlrende Gewerbe- Einzelhandels- und Handwerksbetriebe ~ie im 1-
Rahmen einer Mischgebietsfestsetzung planungsrechtlich gesichert
werden
Die im Hintergelaumlnde der Grundstuumlcke Hermann-Albertz-Straszlige Nr 11 und
- 13 befindliche Kfz-Werkstatt wird ebenfalls in diese Mischgebietfestshy
setzung einbezogen
In allen Mischgebieten werden Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a
Abs 3 Nr 2 BauNVO und Beherbergungsbetriebe ausgeschlossen Hiershy
durch sollen die an die Mischgebiete unmittelbar angrenzenden gebietsshy
praumlgenden Wohnbereiche vor Stoumlrungen und sonstigen Beeintraumlchtigungen
geschuumltzt werden die mit den vorgenannten Nutzungen typischerweise
verbunden sind (Siehe auch zuvor Pkt 2 - Allgemeines Wohngebiet - WAl
- 7 shy
--
- 7 shy
Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
- 8 shy
13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
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E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
--
- 7 shy
Daruumlber hinaus stellen die aufgrund ihrer gewerblichen Nutzungsanteile
festgesetzten Mischgebiete gerade wegen der raumlumlichen Naumlhe von Borshy
dellbereichen einerseits und umgebender Wohnbebauung andererseits senshy
sible Uumlbergangsbereiche dar Obwohl Bordellbetriebe nicht zu den Vergnuumlshy
gungsstaumltten im Sinne der BauNVO gehoumlren (BVerwG 1 Urteil vom
251183 - 4C 2183 Stuumlhler NVwZ 2 1997 Heft 9 S 867 ebenfalls
Koumlnig Roeser Stock BauNVO sect 7 RN 16) bergen Vergnuumlgungsstaumltten
und Beherbergungsbetriebe hier im Hinblick auf die nahegelegenen Bordellshy
bereiche dennoch ein besonderes Potenzial unzumutbare Stoumlreinfluumlsse
uumlber das Mischgebiet in angrenzende Wohnbereiche zu transportieren Neshy
ben den bereits unter Pkt 2 - WA - genannten Gruumlnden wie voyeuristishy
scher Besucherverkehr und das Ansprechen unbeteiligter Personen soll
insbesondere dem Problem entgegengewirkt werden dass durch Oumlffnung
ruumlckwaumlrtiger Grenzen zwischen Bordellbereichen und Vergnuumlgungsshy
staumlttenBeherbergungsbetrieben eine zusaumltzliche staumldtebaulich nicht ershy
wuumlnschte Oumlffnung des Sondergebietes entsteht
Durch eine weitere textliche Festsetzung werden in den MI Gebieten Sexshy(
Shops als Nutzungsunterart der Einzelhandelsbetriebe gern sect 1 (9)
BauNVO ausgeschlossen Dieser Ausschluss bedarf der Rechtfertigung
durch besondere staumldtebauliche Gruumlnde die vor allem in der zuvor geschilshy
derten staumldtebaulichen Situation gesehen werden
Der Bordellbereich der Flaszlighofstraszlige hat daruumlber hinaus durchaus regionale
Bedeutsamkeit Durch die atypische Massierung von erotischsexuell inshy
teressierten Menschen sind durch Kombinationsbesuche mit Sex-Shops in
den betroffenen Straszligen Stoumlreinfluumlsse zu befuumlrchten die dem staumldtebaushy
lichen Ziel der Sicherung und Fortentwicklung der dort uumlberwiegend vorshy
handenen Wohnnutzung direkt entgegenstehen
1 Bundesverwaltungsgericht
2 Neue Zeitschrift fuumlr Verwaltungsrecht
- 8 shy
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13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
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Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 8 shy
13 Sondeszliglebjet - Bordee - (SO)
Im Bereich der Flaszlighofstraszlige Nr 17 - 46 hat sich von 1910 bis heute der
Bordellbetrieb in Oberhausen entwickelt
Im Rahmen einer Festsetzung als Sondergebiet - Bordelle - soll diese Nutshy
zung im vorhandenen Bestand planungsrechtlich gesichert werden Erweishy
terungsflaumlchen sind nur in geringem Umfang vorgesehen
In den Sondergebieten - Bordelle - sind Bordelle bordellartige Betriebe oder
sonstige der Ausuumlbung der Prostitution dienenden Einrichtungen zulaumlssig
Ferner sind zulaumlssig Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Behershy
bergungsgewerbes sowie Vergnuumlgungsstaumltten im Sinne des sect 4 a Abs 3
Nr 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnuumlgungsstaumltten)
Laumlden im Sinne des sect 4 a Abs 2 Nr 2 BauNVO sind bis zu einer Verkaufsshy
flaumlche von 100 qm zulaumlssig
Der fuumlr die Ausuumlbung der Prostitution genutzte Bereich der Flaszlighofstraszlige
ist durch eine Einfriedung in Form einer blickdichten Toranlage in Hohe der bull
vorhandenen Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 17 und Nr 46 eingefasst
Diese Einfriedungen werden gem sect 86 Abs 1 Nr 5 BauONW imBebaushy
ungsplan festgesetzt Die Ausgestaltung der Einfriedungen muss neben
einer jederzeitigen Passierbarkeit fuumlr Fuszliggaumlnger eine bedarfsweise Befahrshy
barkeit fuumlr Fahrzeuge der Ver- und Entsorgung der Rettungskraumlfte sowie
der Anwohner gewaumlhrleisten
- 9 shy
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
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Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 9 shy
Im Bebauungsplan festgesetzt wird auch die vorhandene Einfriedungsshy
mauer zwischen der Bebauung Flaszlighofstraszlige Nr 34 und dem oumlstlich anshy
grenzenden Tankstellengrundstuumlck Diese Einfriedungsmauer wird ferner
auch fuumlr den gesamten suumldlichen Anschluss bis in Houmlhe Flaszlighofstraszlige Nr
46 zum Schutz der Wohnbevoumllkerung an der Friedenstraszlige festgesetzt
Zum Schutz der umgebenden Wohnnutzung wird im Sondergebiet ein
Stoumlrgrad festgesetzt der dem in Mischgebieten zulaumlssigen Laumlrmwerten
entspricht
2 erkehr
Die vorhandenen oumlffentlichen Haupterschlieszligungsstraszligen die das Bebaushy
ungsplangebiet begrenzen werden in ihrem heutigen Ausbauzustand festshy
gesetzt
Der heutige Ausbauzustand erfordert keine Uumlberplanung und ist der Vershy
kehrssituation entsprechend funktionsfaumlhig
Die im Kernbereich des Gebietes liegende Flaszlighofstraszlige bleibt ebenfalls in
ihrer heutigen Dimensionierung erhalten
Die Sichtschutztoranlagen in Houmlhe der Gebaumlude Flaszlighofstraszlige Nr 17 und
Nr 46 werden gern sect 86 BauONW als Einfriedung festgesetzt Die Oumlffshy
nung der Toranlage fuumlr Rettungs- Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie
fuumlr Fahrzeuge der Anwohner bleibt gewahrt die Passierbarkeit fuumlr Fuszligshy
gaumlnger ist jederzeit gegeben
Der allgemeine Kfz-Verkehr kann die Flaszlighofstraszlige nur bis zu den Toranshy
lagen befahren Wendemoumlglichkeiten koumlnnen aus Flaumlchenmangel nicht beshy
ruumlcksichtigt werden
- 10shy
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
c
- 0shy
Der Nachweis notwendiger Einstellplaumltze ist auf den Grundstuumlcken selbst
bzw auf benachbarten Grundstuumlcken gegebenenfalls durch Zahlung von
Stellplatzabloumlsebeitraumlgen nachzuweisen
Im Sondergebiet wird zusaumltzlich eine weitere Flaumlche fuumlr Garagen und Stellshy
plaumltze ausgewiesen
Der ruumlckwaumlrtige Bereich des Grundstuumlcks Grenzstraszlige Nr 46 wird seit
ca 20 Jahren als Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen genutzt Diese
bauordnungsrechtlich genehmigte und per Baulast oumlffentlich rechtlich
gesicherte Situation wird im Bebauungsplan Nr 443 beruumlcksichtigt und
dementsprechend festgesetzt
UmweltvedraumlgUchkejt
1 Balange yon Naturschytz ynd Landschaftspflege
Der Bereich des Bebauungsplanes liegt im staumldtischen Verdichtungsraum
Aufgrund der heutigen Nutzungsstruktur des Gebietes sind keine erhebshy~
lichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und L~ndschaft durch die Festshy
setzungen des Bebauungsplanes zu erwarten Demnach sind auch keine
naturschutzrechtlichen Vermeidungs- Minderungs- und Kompensationsshy
maszlignahmen erforderlich
2 Altlastan
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere als Vershy
dachtsflaumlchen gekennzeichnete Altstandorte (Tankstelle Gieszligerei
Schrottplatz) Es liegen keine Informationen uumlber Gefahrenpunkte vor die
sich bisher aus der vorliegenden Nutzung der Flaumlchen ergeben haben Da
mit dem Bebauungsplan lediglich der heute vorhandene Bestand planungsshy
rechtlich gesichert werden soll erfolgt keine Untersuchung dieser Vershy
dachtsfliche im Rahmen des Verfahrens
- 11 shy
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 11 shy
Die entsprechenden Verdachtsflaumlchen werden im Bebauungsplan nach
sect 9 (5) Nr 3 BauGB gekennzeichnet
3 Belange des Immlssionsschytzes
31 Lyftbygjene
Zur Luftbelastung liegen im Bereich des Bebauungsplanes Messungen der
Landesanstalt fuumlr Immissionsschutz NW (LlS) aus dem Jahre 1992 vor Die
Messergebnisse liegen danach unterhalb der Immissionsgrenzwerte nach
TA-Luft und bewegen sich im Bereich oder unterhalb der fuumlr die Stadt
Oberhausen ermittelten Durchschnittswerte
32 Laumlrmbelastung
Laumlrmauswirkungen auf die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen
sind potenziell durch Straszligen- und Schienenverkehr des weiteren Umfeldes
moumlglich Aktive Maszlignahmen innerhalb des Plangebietes fuumlhren aufgrund
der Entfernung und den verschiedenen Laumlrmquellen zu k~ner Verbesserung
der Laumlrmsituation Die heute aus Waumlrmeschutzgruumlnden eingebauten Fenshy
ster bieten bereits einen entsprechenden Schallschutz so dass keine weishy
teren Festsetzungen erforderlich werden
D Entwaumlsserung
Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nicht geplant da der-Planbeshy
reich nicht erstmalig bebaut oder befestigt wird und damit das Gebiet von den
Bestimmungen des sect 51 aLandeswassergesetz NW nicht betroffen ist
Die Abwaumlsser werden uumlber die staumldtischen Mischwasserkanaumlle in den vorhanshy
denen Straszligen abgeleitet
- 12 shy
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 12 shy
E Flaumlchenbilanz
Planbereich gesamt ca 352 ha = 100
Allgemeines Wohngebiet (WA) ca 134 ha = 38
Mischgebiet (MI) ca 070 ha = 21
-shy Sondergebiet - Bordelle) (SO) ca 065 ha = 17
Flaumlche fuumlr Stellplaumltze und Garagen ca 013 ha = 37
Verkehrsflaumlchen ca 070 ha = 203
ca 352 ha =- 100
E Kosten
Der Stadt Oberhausen entstehen durch die Planung keine Kosten
Igeordneter
Oberhausen 29042002
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 13 shy
Diese Begruumlndung hat gemaumlszlig sect 3 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I S 3762) in der
Zeit vom 26082002 bis 26092002 einschlieszliglich erneut oumlffentlich ausgelegen
Oberhausen 01102002
Im Auftrage
bull ~
Bereichsleiter - Stadtplanung shy
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter
- 14 shy
Diese dem Bebauungsplan Nr 443 gemaumlszlig sect 9 Abs 8 des Baugesetzbuches in der
Fassung vom 27081997 zuletzt geaumlndert durch Gesetz vom 15122001 (BGBI I
S 3762) beigefuumlgte Begruumlndung in der Fassung vom 29042002 ist vom Rat der
Stadt am 31032003 beschlossen worden
Oberhausen 14042003
Der Oberbuumlrgermeister
In Vertretung
c ~ n--kJUWWVliVlszligA
Beigeord neter