Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 1

INVESTASI REAL ESTATE

A. SIFAT-SIFAT INVESTASI REAL ESTATE

Investasi dalam real estate berebda dengan efek atau sekuritas, karena dalam real

estate investor dapat emngendalikannya, sedang dalam sekuritas investor tergantung

sama sekali dari pasar, yang sebagian terbesar diluar kekuasaan untuk

mengendalikannya.

Sifat-sifat investasi real estate terkandung dalam :

a. Jenis jenis properti

• Tempat tinggal pribadi ( personal residence ) : rumah keluarga,

kondominium, rumah susun yang dimiliki dan menjadi tempat tinggal

keluarga. Jenis ini merupakan investsi yang paling aman. Disini resiko

hilangnya modal = rendah . Memberi potensi apresisasi / kenaikan harga

• Properti pengahsilan ( income property ) : properti yang disewakan:

gedung apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan. Kemungkinan

kerugian leih besar akibat : kecerobohan penyewa, kelebihan unit

persewaan yang saling bersaing, atau manajemen yang jelek. Potensi laba

juga lebih besar dari pertumbuhan kebutuhan ruangan, kenaikan sewa, da

apresiasi harga.

• Properti spekulatif ( speculative property ) : tanah, bangunan, ppompa

bensin. Peluang untung besar. Tetapi kemungkinan rugi juga besar.

b. Posisi kepemilikan atau hutang

Investasi real estate bisa dlakukan dengan posisi sebagai pemilik ( equity )

atau sebagai debitur ( debt ). Investasi dalam bentuk hutang real estate dapat berupa

hipotik ( mortage ) dan perjanjian trust ( deeds of trust ). Investasi hutang ini

memberikan keamanan hasil, jika peminjam diharuskan untuk menanggung setidak-

tidaknya 20% dalam posisi kepemilikan dalan hipotik properti ( tidak lebih dari 80%

ratio pinjaman terhadap nilai properti ).

Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 2

Posisi kepemilikan ini memberikan kelebihan keamanan ( margin of safety ) bagi

pemebri pinjamam real estate . Dalam hal properti dijual, maka pemilik sering harus

menarik posisinya sebagi debitur. Dengan pengaturan pemeblanjaan sendiri ( owner

financing ), maka properti dapat dijual lebih cepat dan dengan harga lebih tinggi.

c. Investasi kelompok atau individual

Investasi real estate dapat dilakukan dengan kepemilikan :

• Individual : memberikan kekuasaan pengendalian yang besar , tetapi

kelemahannya menyangkut terbatasnya modal perorangan untuk

pengadaan properti.

• Trust investasi real estate ( real estate investment trust ) : perusahaan

investasi yang menanam modal ( yang diperoleh melalui penjualan

sahamnya kepada investor ) dalam hipotik dan berbagai jenis instrumen

investasi real estate.

• Firma terbatas ( limited partnership ) : bentuk organisasi dimana

bebesapa parter tertentu menjadi partner terbatas ( limited partner )

yang tanggung jawabnya terbatas pada investasi modal awalnya , sedang

partner umum ( general partner ) menjadi manajer ( managing partner )

yang mempunyai tanggung jawab penuh dan membuat sebagian besar

keputusan.

B. TUJUAN DAN KENDALA

Kendala atau batasan finansial menyangkut :

• Hubungan risiko-hasil ( risk return relationship ) yang dapat diterima

• Jumlah modal ( tertentu ) yang ingin atau mampu disediakan oleh real

estate

Tujuan finansial :

• Nilai seakrang bersih ( net present –value )

• Perkiraan hasil ( approximate yield )

• Periode pembayaran kembali ( payback period )

• Ratio perlindungan pajak ( tax shelter ratio )

Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 3

C. LINGKUP ANALISA

Lingkup analisa investasi real estate menyangkut 4 faktor utama :

• Fisik properti. : bila investor membeli real estate, harus dipastikan bahwa

ia mendapatkan baik kuantitas maupun kualitas properti yang diinginkan.

• Hak dan properti. : dalam pembelian real estate, investor sebenarnya

tidak membeli fisik properti. Apa yang dibeli investor adalah satu paket

hak legal yang tidak hanya membatasi cara-cara emmanfaatkan properti,

tetapi juga membebani kewajiban-kewajiban tertentu. Hak dan kewajiban

ini terkandung dalam sifat , kegunaan, dan batasan legal atas real estate.

• Jangka waktu investasi. Harga real estate bisa naik turun.Dalam menilai

apresiasi dan depresiasi investasi real estate, perlu ditentukan kerangka

jangka waktunya.

• Wilayang geografis : Real estate adalah komoditi tempat; nilainya

berhubungan lansung dengan apa yang terjadi dilingkungannya.

D. DETERMINAN NILAI

Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan utama, yaitu :

• Permintaan : keinginan dan kemampuan orang untuk membeli atau

menyewa suatu properti tertentu. Umumnya permintaan berasal dari 3

sumber pokok :

1. Dasar ekonomis : Dalam pasar real estate, sumber daya belinya berasal

dari pekerjaan. Nilai properti akan naik bila kesempatan kerja

meningkat, dan sebaliknya.

2. Sifat kependudukan. Analisa permintaan akan properti harus

diarahkan pada demografi ( ukuran besarnya rumah, struktur umur,

jemis pekerjaan, jenis kelamin, dan stateus perkawinan. ) dan

psikografi ( sifat mental masayarakat , : kepribadian , gaya hidup, dan

selera )

Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 4

3. Pembiayaan hipotik ( mortage financing ). Kenaikan suku bunga dan

pengetatan pinjaman hipotik mengakibatkan turunnya permintaan dan

harga real estate, dan sebaliknya.

• Penawaran

Analisa penawaran real estate pada hakekatnya menyangkut penilaian

atau persaingan.

• Properti

Nilai jual atau sewa dari suatu properti tidak hanya ditentukan oleh

eprmintaan dan penawaran atau oleh kebutuhan dan harga. Dalam real

estate, properti itu sendiri merupakan faktor yang berdiri sendiri, karena

memiliki nilai kegunaan dan kemanfaatan sendiri. Keunggulan nilai dan

keunggulan kompetitif dari suatu properti di pengaruhi oleh :

1. Restriksi penggunaan : hak milik mempunyai fungsi sosial. Berbagai

peraturan membatasi penggunaan properti, seperti : ijin membuat

bangunan ( IMB), persyaratan sanitasi dan kesehatan, ketentuan

penghunian kondominium atau rumah susun , perjanjian sewa

menyewa. Oleh karena itu investasi real estate harus disesuaikan

penggunaannya dengan hukum dan peraturannya .

2. Analisa lingkungan : lokasi yang baik akan meningkatkan potensi

investasi properti. Lokasi yang baik mempunayi 2 dimensi :

- Kemudahan ( convenience ), yaitu jangkauan suatu properti

terhadap tempat-tempat yang sering dikunjungi oleh para pemilik

atau penyewa properti mis : sekolah, sarana rekreasi, kantor /

tempat kerja, tempat ibadah , pusat perbelanjaan.

- Lingkungan ( environment ) : berbagai aspek disekeliling

proeprti baik fisik maupun non fisik yang memeberikan

kemanfaatan pada properti, yaitu lingkungan :

* alam : penghijauan, kebebasan polusi

* estetika : ketertiban bangunan dan arsitektur

* sosio ekonomis : : sifat dan gaya hidup mereka yang tinggal

atau bekerja disitu

Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 5

* Legal : berbagai restriksi yang membatasi penggunaan

properti

* fiskal : kewajiban membayar pajak ( PBB ) dan hak atas

keamanan, kebersihan ( dari aparat setempat )

3. Analisa lapangan :

- Ukuran luas properti : untuk rumah tinggal ada yang

menghendaki halaman yang luas dan ada yang tidak

menghendakinya; untuk bangunan komersial, diperlukan tempat

parkir.

- kualitas properti, seperti kesuburan tanah dan drainase untuk

menghindari banjir.

4. Perbaikan. Dalam real estate , perbaikan berarti tambahan-tambahan

pada properti, seperti : kebun, lantai parkir, trotoar.Selain itu, harus dilakukan

pengaturan ruangan, pemenuhan perlengkapan ruangan, penyediaan jalan antar

ruangan , dan sebagainya.

5. Pengelolaan properti ( property management ). Manajemen properti

pada pokoknya berfungsi untuk mendapatkan tingkat kemanfaatan yang optimal dari

suatu properti.

• Proses pengalihan / transfer properti. Disini diperlukan peningkatan

promosi dan perbaikan negosiasi.

E. PERKIRAAN NILAI PASAR

Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena :

1. Setiap properti itu unik

2. Syarat dan kondisi penjualan sangant beraneka ragam

3. Informasi pasar tidak sempurna

4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur pasar, tetapi pejual tidak

mempunyai cukup waktu

5. pembeli juga harus bertindak cepat

Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal 3 pendekatan :

Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 6

1. Pendekatan biaya : didasarkan atas pemikiran bahwa investor tidak perlu

membayar harga properti yang lebih besar daripada biaya untuk

membangunnya lagi dengan ahrga-harga tanah, tenaga dan bahan bangunan

saat ini. Pendekatan ini hanya cocok untuk bangunan relatif baru.

2. Pendekatan penjualan komparatif, menggunakan harga-harga jual dari properti

yang serupa sebagai variabel masukan pembanding.

3. Pendekatan penghasilan : menggunakan prinsip kapitalisasi yang secara

tehnis berarti mengubah aliran penghasilan mendatang ke dalam nilai sekarang

( present value ), rumusnya :

Penghasilan operasi neto tahunan (NOI)

Nilai pasar ( V ) = ------------------------------------------------

Tingkat kapitalisasi pasar (R)

NOI

( V ) = ------

R

PRAKIRAAN HASIL INVESTASI

Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai

pasar dan analisa investasi.

Perbedaan antara konsepsi nilai pasar dan analisa investasi yang akan saling

melengkapi tersebut menyangkut empat faktor :

1. Retrospektif dan prospektif. Pendekatan nilai pasar bersifat retrospektif

dengan melihat harga jual properti serupa yang baru lalu untuk

memperkirakan harga dari suatu properti tertentu dimasa mendatang.

Sedangkan analisa investasi memperkirakan berbagai determinan nilai seperti

ekonomi, kependudukan, daya beli dan potensi sumber persaingan yang akan

datang

2. Impersonal dan personal. Pendekatan nilai pasar memperkirakan harg

properti berdsarkan analisa pasar secara umum. Namun sebenarnya setiap

pembeli dan penual properti mempunyai kebutuhan masing-masing yang

unik, sehingga setiap transaksi real estate selalu dipengaruhi oleh keinginan

Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 7

untuk memenuhi kebutuhan masing-masing individu tersebut. Dalam hal ini

analisa investasi berusaha membuat penilaian setiap transaksi properti

berdasarkan tujuan dan kendala pribadi dari pihak penjual dan pembeli.

3. Transaksi tunai dan transaksi pembelanjaan. Konsepsi nilai pasar atau

pendekatan penghasilan ( menggunakan asumsi pemeblian tunai (

unleverage ). Alternatif cara pembelian lain adalah dengan menggunakan cara

pembelanjaan ( financing atau leverage ). Penggunaan leverage mengandung

dimensi resiko hasil yang berbeda, dalam arti :

• Risiko investasi bertambah karena dana yang dipinjam harus dibayar

kembali atau pembayaran cicilan ahrus dilunasi

• Hasil investasi bisa positif bila lebih besar daripada biaya dana pinjaman

( positive leverage ), atau negatif bila hasilnya lebih rendah daripada

biaya dana pinjaman ( negative leverage ).

4. NOI dan aliran tunai. Konsepsi nilai pasar menggunakan pendekatan

penghasilan berdasark kapitalisasi penghasilan operasi neto dengan rumus

NOI. Tetapi, investor real estate sering menggunakan cara pemebelanjaan

dalam pembelian properti. Cara pembelanjaan tersebut menghitung hasil

investasi berdasar diskon/ nilai sekarang dari aliran tunai ( discount cash flow

) atau perkiraan hasil ( approximate yield ) untuk menentukan kelayakan

suatu investasi real estate yang direncanakan.

NILAI SEKARANG ALIRAN TUNAI DAN PERKIRAAN HASIL

Dengan menggunakan teknik nilai sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan

suatu investasi properti. Asumsinya : properti dipegang untuk beberapa tahun, dan

dalam masa ( holding period ) tersebut properti memeberi hasil ( misalnya sewa ),

setelah akhir masa itu properti tidak memberi hasil tetapi memerlukan pengeluaran

biaya. Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitunga s sbb :

1. aliran tunai sesudah pajak tahunan ( annual after tax cash flow ) dan nilai

sekarang aliran tunai tersebut ( present value )

2. hasil penjualan sesudah pajak ( after tax proceed of sale ) dan nilai sekarang

hasil penjualan tersebut ( present value ).