Sifat Sifat Investasi Real Estate
-
Upload
darius-sabon -
Category
Documents
-
view
318 -
download
18
Transcript of Sifat Sifat Investasi Real Estate
Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 1
INVESTASI REAL ESTATE
A. SIFAT-SIFAT INVESTASI REAL ESTATE
Investasi dalam real estate berebda dengan efek atau sekuritas, karena dalam real
estate investor dapat emngendalikannya, sedang dalam sekuritas investor tergantung
sama sekali dari pasar, yang sebagian terbesar diluar kekuasaan untuk
mengendalikannya.
Sifat-sifat investasi real estate terkandung dalam :
a. Jenis jenis properti
• Tempat tinggal pribadi ( personal residence ) : rumah keluarga,
kondominium, rumah susun yang dimiliki dan menjadi tempat tinggal
keluarga. Jenis ini merupakan investsi yang paling aman. Disini resiko
hilangnya modal = rendah . Memberi potensi apresisasi / kenaikan harga
• Properti pengahsilan ( income property ) : properti yang disewakan:
gedung apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan. Kemungkinan
kerugian leih besar akibat : kecerobohan penyewa, kelebihan unit
persewaan yang saling bersaing, atau manajemen yang jelek. Potensi laba
juga lebih besar dari pertumbuhan kebutuhan ruangan, kenaikan sewa, da
apresiasi harga.
• Properti spekulatif ( speculative property ) : tanah, bangunan, ppompa
bensin. Peluang untung besar. Tetapi kemungkinan rugi juga besar.
b. Posisi kepemilikan atau hutang
Investasi real estate bisa dlakukan dengan posisi sebagai pemilik ( equity )
atau sebagai debitur ( debt ). Investasi dalam bentuk hutang real estate dapat berupa
hipotik ( mortage ) dan perjanjian trust ( deeds of trust ). Investasi hutang ini
memberikan keamanan hasil, jika peminjam diharuskan untuk menanggung setidak-
tidaknya 20% dalam posisi kepemilikan dalan hipotik properti ( tidak lebih dari 80%
ratio pinjaman terhadap nilai properti ).
Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 2
Posisi kepemilikan ini memberikan kelebihan keamanan ( margin of safety ) bagi
pemebri pinjamam real estate . Dalam hal properti dijual, maka pemilik sering harus
menarik posisinya sebagi debitur. Dengan pengaturan pemeblanjaan sendiri ( owner
financing ), maka properti dapat dijual lebih cepat dan dengan harga lebih tinggi.
c. Investasi kelompok atau individual
Investasi real estate dapat dilakukan dengan kepemilikan :
• Individual : memberikan kekuasaan pengendalian yang besar , tetapi
kelemahannya menyangkut terbatasnya modal perorangan untuk
pengadaan properti.
• Trust investasi real estate ( real estate investment trust ) : perusahaan
investasi yang menanam modal ( yang diperoleh melalui penjualan
sahamnya kepada investor ) dalam hipotik dan berbagai jenis instrumen
investasi real estate.
• Firma terbatas ( limited partnership ) : bentuk organisasi dimana
bebesapa parter tertentu menjadi partner terbatas ( limited partner )
yang tanggung jawabnya terbatas pada investasi modal awalnya , sedang
partner umum ( general partner ) menjadi manajer ( managing partner )
yang mempunyai tanggung jawab penuh dan membuat sebagian besar
keputusan.
B. TUJUAN DAN KENDALA
Kendala atau batasan finansial menyangkut :
• Hubungan risiko-hasil ( risk return relationship ) yang dapat diterima
• Jumlah modal ( tertentu ) yang ingin atau mampu disediakan oleh real
estate
Tujuan finansial :
• Nilai seakrang bersih ( net present –value )
• Perkiraan hasil ( approximate yield )
• Periode pembayaran kembali ( payback period )
• Ratio perlindungan pajak ( tax shelter ratio )
Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 3
C. LINGKUP ANALISA
Lingkup analisa investasi real estate menyangkut 4 faktor utama :
• Fisik properti. : bila investor membeli real estate, harus dipastikan bahwa
ia mendapatkan baik kuantitas maupun kualitas properti yang diinginkan.
• Hak dan properti. : dalam pembelian real estate, investor sebenarnya
tidak membeli fisik properti. Apa yang dibeli investor adalah satu paket
hak legal yang tidak hanya membatasi cara-cara emmanfaatkan properti,
tetapi juga membebani kewajiban-kewajiban tertentu. Hak dan kewajiban
ini terkandung dalam sifat , kegunaan, dan batasan legal atas real estate.
• Jangka waktu investasi. Harga real estate bisa naik turun.Dalam menilai
apresiasi dan depresiasi investasi real estate, perlu ditentukan kerangka
jangka waktunya.
• Wilayang geografis : Real estate adalah komoditi tempat; nilainya
berhubungan lansung dengan apa yang terjadi dilingkungannya.
D. DETERMINAN NILAI
Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan utama, yaitu :
• Permintaan : keinginan dan kemampuan orang untuk membeli atau
menyewa suatu properti tertentu. Umumnya permintaan berasal dari 3
sumber pokok :
1. Dasar ekonomis : Dalam pasar real estate, sumber daya belinya berasal
dari pekerjaan. Nilai properti akan naik bila kesempatan kerja
meningkat, dan sebaliknya.
2. Sifat kependudukan. Analisa permintaan akan properti harus
diarahkan pada demografi ( ukuran besarnya rumah, struktur umur,
jemis pekerjaan, jenis kelamin, dan stateus perkawinan. ) dan
psikografi ( sifat mental masayarakat , : kepribadian , gaya hidup, dan
selera )
Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 4
3. Pembiayaan hipotik ( mortage financing ). Kenaikan suku bunga dan
pengetatan pinjaman hipotik mengakibatkan turunnya permintaan dan
harga real estate, dan sebaliknya.
• Penawaran
Analisa penawaran real estate pada hakekatnya menyangkut penilaian
atau persaingan.
• Properti
Nilai jual atau sewa dari suatu properti tidak hanya ditentukan oleh
eprmintaan dan penawaran atau oleh kebutuhan dan harga. Dalam real
estate, properti itu sendiri merupakan faktor yang berdiri sendiri, karena
memiliki nilai kegunaan dan kemanfaatan sendiri. Keunggulan nilai dan
keunggulan kompetitif dari suatu properti di pengaruhi oleh :
1. Restriksi penggunaan : hak milik mempunyai fungsi sosial. Berbagai
peraturan membatasi penggunaan properti, seperti : ijin membuat
bangunan ( IMB), persyaratan sanitasi dan kesehatan, ketentuan
penghunian kondominium atau rumah susun , perjanjian sewa
menyewa. Oleh karena itu investasi real estate harus disesuaikan
penggunaannya dengan hukum dan peraturannya .
2. Analisa lingkungan : lokasi yang baik akan meningkatkan potensi
investasi properti. Lokasi yang baik mempunayi 2 dimensi :
- Kemudahan ( convenience ), yaitu jangkauan suatu properti
terhadap tempat-tempat yang sering dikunjungi oleh para pemilik
atau penyewa properti mis : sekolah, sarana rekreasi, kantor /
tempat kerja, tempat ibadah , pusat perbelanjaan.
- Lingkungan ( environment ) : berbagai aspek disekeliling
proeprti baik fisik maupun non fisik yang memeberikan
kemanfaatan pada properti, yaitu lingkungan :
* alam : penghijauan, kebebasan polusi
* estetika : ketertiban bangunan dan arsitektur
* sosio ekonomis : : sifat dan gaya hidup mereka yang tinggal
atau bekerja disitu
Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 5
* Legal : berbagai restriksi yang membatasi penggunaan
properti
* fiskal : kewajiban membayar pajak ( PBB ) dan hak atas
keamanan, kebersihan ( dari aparat setempat )
3. Analisa lapangan :
- Ukuran luas properti : untuk rumah tinggal ada yang
menghendaki halaman yang luas dan ada yang tidak
menghendakinya; untuk bangunan komersial, diperlukan tempat
parkir.
- kualitas properti, seperti kesuburan tanah dan drainase untuk
menghindari banjir.
4. Perbaikan. Dalam real estate , perbaikan berarti tambahan-tambahan
pada properti, seperti : kebun, lantai parkir, trotoar.Selain itu, harus dilakukan
pengaturan ruangan, pemenuhan perlengkapan ruangan, penyediaan jalan antar
ruangan , dan sebagainya.
5. Pengelolaan properti ( property management ). Manajemen properti
pada pokoknya berfungsi untuk mendapatkan tingkat kemanfaatan yang optimal dari
suatu properti.
• Proses pengalihan / transfer properti. Disini diperlukan peningkatan
promosi dan perbaikan negosiasi.
E. PERKIRAAN NILAI PASAR
Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena :
1. Setiap properti itu unik
2. Syarat dan kondisi penjualan sangant beraneka ragam
3. Informasi pasar tidak sempurna
4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur pasar, tetapi pejual tidak
mempunyai cukup waktu
5. pembeli juga harus bertindak cepat
Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal 3 pendekatan :
Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 6
1. Pendekatan biaya : didasarkan atas pemikiran bahwa investor tidak perlu
membayar harga properti yang lebih besar daripada biaya untuk
membangunnya lagi dengan ahrga-harga tanah, tenaga dan bahan bangunan
saat ini. Pendekatan ini hanya cocok untuk bangunan relatif baru.
2. Pendekatan penjualan komparatif, menggunakan harga-harga jual dari properti
yang serupa sebagai variabel masukan pembanding.
3. Pendekatan penghasilan : menggunakan prinsip kapitalisasi yang secara
tehnis berarti mengubah aliran penghasilan mendatang ke dalam nilai sekarang
( present value ), rumusnya :
Penghasilan operasi neto tahunan (NOI)
Nilai pasar ( V ) = ------------------------------------------------
Tingkat kapitalisasi pasar (R)
NOI
( V ) = ------
R
PRAKIRAAN HASIL INVESTASI
Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai
pasar dan analisa investasi.
Perbedaan antara konsepsi nilai pasar dan analisa investasi yang akan saling
melengkapi tersebut menyangkut empat faktor :
1. Retrospektif dan prospektif. Pendekatan nilai pasar bersifat retrospektif
dengan melihat harga jual properti serupa yang baru lalu untuk
memperkirakan harga dari suatu properti tertentu dimasa mendatang.
Sedangkan analisa investasi memperkirakan berbagai determinan nilai seperti
ekonomi, kependudukan, daya beli dan potensi sumber persaingan yang akan
datang
2. Impersonal dan personal. Pendekatan nilai pasar memperkirakan harg
properti berdsarkan analisa pasar secara umum. Namun sebenarnya setiap
pembeli dan penual properti mempunyai kebutuhan masing-masing yang
unik, sehingga setiap transaksi real estate selalu dipengaruhi oleh keinginan
Fakultas Ekonomi Universitas Gunadarma 7
untuk memenuhi kebutuhan masing-masing individu tersebut. Dalam hal ini
analisa investasi berusaha membuat penilaian setiap transaksi properti
berdasarkan tujuan dan kendala pribadi dari pihak penjual dan pembeli.
3. Transaksi tunai dan transaksi pembelanjaan. Konsepsi nilai pasar atau
pendekatan penghasilan ( menggunakan asumsi pemeblian tunai (
unleverage ). Alternatif cara pembelian lain adalah dengan menggunakan cara
pembelanjaan ( financing atau leverage ). Penggunaan leverage mengandung
dimensi resiko hasil yang berbeda, dalam arti :
• Risiko investasi bertambah karena dana yang dipinjam harus dibayar
kembali atau pembayaran cicilan ahrus dilunasi
• Hasil investasi bisa positif bila lebih besar daripada biaya dana pinjaman
( positive leverage ), atau negatif bila hasilnya lebih rendah daripada
biaya dana pinjaman ( negative leverage ).
4. NOI dan aliran tunai. Konsepsi nilai pasar menggunakan pendekatan
penghasilan berdasark kapitalisasi penghasilan operasi neto dengan rumus
NOI. Tetapi, investor real estate sering menggunakan cara pemebelanjaan
dalam pembelian properti. Cara pembelanjaan tersebut menghitung hasil
investasi berdasar diskon/ nilai sekarang dari aliran tunai ( discount cash flow
) atau perkiraan hasil ( approximate yield ) untuk menentukan kelayakan
suatu investasi real estate yang direncanakan.
NILAI SEKARANG ALIRAN TUNAI DAN PERKIRAAN HASIL
Dengan menggunakan teknik nilai sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan
suatu investasi properti. Asumsinya : properti dipegang untuk beberapa tahun, dan
dalam masa ( holding period ) tersebut properti memeberi hasil ( misalnya sewa ),
setelah akhir masa itu properti tidak memberi hasil tetapi memerlukan pengeluaran
biaya. Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitunga s sbb :
1. aliran tunai sesudah pajak tahunan ( annual after tax cash flow ) dan nilai
sekarang aliran tunai tersebut ( present value )
2. hasil penjualan sesudah pajak ( after tax proceed of sale ) dan nilai sekarang
hasil penjualan tersebut ( present value ).