PENGEMBANGAN JENIS REAL ESTATE DI KAWASAN LINGKAR TIMUR SIDOARJO DITINJAU DARI ASPEK PASARPENGUJI
Ir. Erwin Sudarma, MT
PENGEMBANGAN JENIS REAL ESTATE
DITINJAU DARI ASPEK PASAR
JURUSAN ARSITEKTUR
LATAR BELAKANG
dengan peruntukan lahan campuran (mixed
use).
Produk real estate yang akan dibangun di lokasi tersebut harus sesuai dengan panduan
rancangan kawasan sekaligus mampu memenuhi kebutuhan dan kondisi pasar
Kawasan Lingkar Timur
lahan yang disiapakan
Belum ada yang mengajukan
lahan yang disiapkan
KeteranganLuas Lahan Terbangun Luas Lahan Yang
Dipersiapkan Peruntukan
total lahan malah berkembang
Sumber : wawancara dengan badan Perijinan dan Pelayanan Terpadu serta Badan Perencanaan Pembangunan
kabupaten Sidoarjo
LATAR BELAKANG
Pertanyaan Penelitian :
dikembangkan di kawasan Lingkar Timur
Sidoarjo apabila ditinjau dari kondisi
pasar??
dikembangkan di kawasan Lingkar Timur
Sidoarjo apabila ditinjau dari kondisi
pasar
diatasnya, serta hak untuk menggunakannya.
apapun yang dibangun dengan maksud menjadi
permanen dan menjadi bagian dari tanah itu
a) Residential
b) Komersial
c) Industri
d) Agrikultural
a) Menentukan besarnya pasar
b) Mendukung analisa kelayakan
c) Menetukan strategi pemasaran
kepentingan
Analisis pasar merupakan studi
terhadap pasar tertentu yang
konsumen
memperhitungkan aspek sosial, ekonomi, politik. mempunyai pandangan jauh
ke depan, megantisiapsi kebutuhan-kebutuhan dan keinginan masyarakat
(Galion dan Eisner : 1997)
ekonomi regional kawasn industri
memberikan arahan program perencanaan pengembangan pariwisata dan
memberi gambaran tentang tindakan dalam pemasaran pariwisata
PUSTAKA DAN TEORI
Ketersediaan properti
Perang harga jual/sewa properti
mendatang.
proyeksinya (demand)
b. Jumlah produk yang telah
dibangun (supply)
sewa
Bangunan
Pergudangan
Bangunan
Industri
Bangunan
Variabel
mempengaruhi, memenuhi, atau menguntungkan – dibanding dengan variabel
lain yang sedang dibandingkan?'
perencanaan dan pemanfaatan ruang
• Menyusun rencana program serta petunjuk
teknik perencanaan bidang permukiman dan
prasarana wilayah
dari PU Cipta Karya bidang tata ruang
• Turut serta meyusun produk perencanaan kota
Badan Pelayanan
Perijinan Terpadu
perijinan
guna menarik investor
kawasan Tahapan Penelitian
Perumahan
Komersil
Industri
Gudang
Perumahan
Komersil
Industri
Gudang
Perumahan
Komersil
Industri
Gudang
Perumahan
Komersil
Industri
Gudang
Perumahan
Komersil
Industri
Gudang
Menggunakan
P E
N IL
A IA
Proses perhitungan pembandingan berpasang telah dilakukan pada data di tiap-tiap
responden. Uji rasio konsistensi telah dilakukan terhadap nilai pembandingan berpasang
dari masing-masing responden. Keseluruhan nilai dalam pembandingan berpasang
dinyatakan konsisten.
penilaian yang diberikan masing-masing responden terhadap aspek pasar mana yang
mendominasi berbeda satu dengan yang lain
penilaian
Penilaian Responden Bappekab
kebijakan di kawasan lingkar timur telah memadai, hal ini dibuktikan
dengan banyaknya pihak yang berminat mengembangkan lokasi
tersebut.
3,24
1,14
4,24
3,69
1
Secara umum, R2 menganggap bangunan industri dan pabrik paling sesuai dikembangkan di kawasan
tersebut karena pembangunannya tidak serumit pengembangan perumahan. Selain itu pihak yang
membangun pabrik tidak menghadapi persaingan ketat dalam mencari konsumen selayaknya
pengembang perumahan
Penilaian Responden BPPT
Berdasarkan wawancara dengan Responden 3, diketahui bahwa secara umum,
pengajuan ijin untuk kawasan lingkar timur didominasi oleh investor yang hendak
membangun industri, pergudangan atau industri dan pergudangan.
Untuk pengajuan perumahan tidak sebanyak pengajuan ijin industri. Bangunan
komersial, seperti ruko, pusat perbelanjaan, kantor, dll, belum terlihat
pengembangannya
Penilaian Responden REI Sidoarjo
Secara umum, responden melihat permintaan akan bangunan pergudangan lebih tinggi
daripada permintaan akan bangunan perindustrian. Responden menganggap Lingkar Timur
memiliki potensi yang baik dari segi ketersediaan lahan dan ketersediaan jalan raya, listrik
dan adanya rencana pemerintah dalam memperlebar koridor jalan Lingkar Timur.
5,695,59252,14253,965NILAI RATA-RATA
Seluruh hasil perhitungan penentuan jenis real estate yang sesuai dikembangkan dari
masing-masing responden dijumlahkan kemudian dihitung nilai rata-ratanya. Berdasarkan
perhitungan nilai rata-rata ini ini, didapatkan hasil jenis real estate yang sesuai
dikembangkan yaitu pergudangan.
Peruntukan bangunan pergudangan di kawasan Lingkar Timur hanya 5% dari
keseluruhan lahan yang disiapkan. Hal ini membawa pada sebuah penyataan bahwa ada
ketidaksesuaian antara jumlah lahan yang disiapkan untuk pengembangan
pergudangan dengan kondisi pasar di lapangan.
ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH
Potensi pergudangan di kawasan Lingkar Timur memang cukup baik. Para pengembang dan
investor lebih memilih untuk menjadikan kawasan Lingkar Timur sebagai tempat
pengembangan pabriknya, pergudangan serta tempat penyimpanan barang lainnya
• Permintaan yang tinggi
• Akses yang baik (menuju kota besar, pelabuhan, bandara, dan kota lain)
• Adanya rencana pelebaran jalan
Buduran antara lain
Permata Siwalan Indah
adanya ketakutan dari masyarakat akan dampak dari semburan lumpur
Kondisi tanah yang kurang mendukung (butuh pengurukan)
Banjir
ITS Enciety Business Consult yang ditulis di harian Radar Surabaya,
29 Mei 2012
usulan atau saran dari pihak luar, khususnya terhadap
pengembangan industri properti di Sidoarjo. Pasalnya, Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Sidoarjo sudah tidak sesuai lagi
dengan kebutuhan pasar. Kalau ingin berkembang, harus ditata
ulang.”
ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH
Terkait dengan tata guna yang telah dirumuskan oleh pemerintah, dirasa sulit untuk
merubah jumlah persentase peruntukan bangunan gudang di Lingkar Timur ini.
Faktor Aspek Pasar
Penilaian Responden Bappekab
Badan yang melakukan penyusunan dan pelaksanaan
kebijakan daerah di bidang perencanaan
pembangunan daerah.
Bidang pemerintahan dan aparatur
Bidang penelitian dan pengembangan
Bidang statistik dan pelaporan.
Permintaan
38%
Penawaran
17%
Dinas PU Cipta Karya
Bidang pengawasan bangunan
Bidang tata ruang
Bidang penyehatan lingkungan
permukiman dan perumahan
Bidang pemadam kebakaran
ruang dan tata bangunan saja, bukan
keseluruhan seperti Bappekab
Faktor Aspek Pasar
mengetahui bagaimana potensi di
berminat untuk berinvestasi di Sidoarjo
Badan Pelayanan Perijinan Terpadu
pengembang, responden cenderung
atau produsen dapat menentukan
strategi pengembangan produknya.
Berdasarkan hasil studi yang di lakukan, diperoleh hasil mengenai jenis real
estate yang sesuai dikembangkan di kawasan Lingkar Timur berdasarkan
aspek pasarnya yaitu pergudangan.
menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara persentase jumlah lahan yang
disiapkan dengan kondisi pasar di lapangan. Pergudangan yang dinilai paling
sesuai untuk dikembangkan di kawasan tersebut hanya diberi kapasitas 5%
dari keseluruhan luas lahan
disamping aspek pasar ada aspek-aspek lain yang turut memberi pengaruh.
SIMPULAN
Adiasasmita, Raharjo (2010) “Pembangunan Kawasan dan Tata Ruang” Graha Ilmu: Yogyakarta
Albayrak, Esra (2004) “Using Analytic Hierarchy Process (AHP) to Improve Human Performance: An Application of
Multiple Criteria Decision Making Problem” Journal of Intelligent Manufacturing Vol 15, hlm 491-503
Beaumont, J.R (1989) “An Overview of Market Analysis: Who? What? Where? Why?” International Journal of
Information Management, No.9, page 51-62
Bryson, John M. (2004) “What to Do When Stakeholders Matters: Stakeholders Identification and Analysis Techniques”
Rutledge Public Management Journal, Volume 6 Issue 1, page 21-53
Chun, Chang Lin dan Wei Chin Wang, Wen Der Yu (2008) “Improving AHP for Construction With An Adaptive AHP
Approach” Journal Automation in Construction Volume 17, Issue 2, Pages 180-187
Darmawan, Budhi (2008) ” Identifikasi faktor-faktor kelayakan yang penting untuk dipertimbangkan dalam investasi
real estate dengan menggunakan analytic hierarchy process (AHP)” Tesis Magister. Universitas Indonesia: Depok
Dinas Perijinan dan Penanaman Modal Kabupaten Sidoarjo (2006) “Kawasan Jalan Lingkar Timur Sidoarjo”
http://perijinan.sidoarjokab.go.id/PotensiKecamatan/Buduran/LingkarTimur/LingkarTimur.htm diunduh tanggal
6 Oktober 2011 pukul 20.13 BBWI
Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya (2011) “Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Mixed Use wilayah
Timur” Sidoarjo
Firmansyah, Bayu Aditya, Alin Veronika dan Bambang Trigunarsyah (2006), “Risk Analysis in Feasibility Study of Building
Construction Project, Case Study: PT Perusahaaan Gas Negara Indonesia”, Proceeding of The tenth East Asia-
pacific Conference on Structural Engineering and Constraction, Asian Institute of Technology: Bangkok
TERIMA KASIH