Dana Investasi Real Estate (DIRE)

of 15 /15
Dana Investasi Real Estate (DIRE) Surabaya, 25 Mei 2016

Embed Size (px)

Transcript of Dana Investasi Real Estate (DIRE)

  • Dana Investasi Real Estate

    (DIRE)

    Surabaya, 25 Mei 2016

  • 1. DIRE adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnyadiinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan ataukas dan setara kas

    2. DIRE berinvestasi pada:

    a. Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB);

    b. Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia(Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan olehPerusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasipada Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau

    c. kas dan setara kas tidak lebih dari 20% NAB.

    3. DIRE dilarang berinvestasi pada:

    a. tanah kosong; atau

    b. properti yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasiulang, perbaikan (retrofitting) dan renovasi).

    4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaannya.

    5. DIRE dapat mencatatkan Unit Penyertaannya di Bursa Efek.

    Pengertian DIRE

    2

  • Manfaat Berkembangnya DIRE

    Peningkatan pembangunan sektor properti

    Peningkatan pembangunan infrastruktur

    Peningkatan layanan kesehatan

    Peningkatan pembangunan sektor pariwisata

    Penurunan angka pengangguran

    Peningkatan potensi pendapatan daerah dari pajakhotel, restoran, hiburan, reklame, parkir, PBB danlain-lain.

    3

  • PemegangUnit

    PenyertaanKIK DIRE

    PemilikProperti

    kas kas

    A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti

    Manajer Investasi

    Bank Kustodian

    Skema Kepemilikan Langsung belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat memilikitanah. Berdasarkan Ps. 4, UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-PokokAgraria hanya badan hukum dan perseorangan yang dapat memiliki tanah

    kas kas

    B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti

    PemegangUnit

    PenyertaanKIK DIRE

    Manajer Investasi

    Bank Kustodian

    4

    Penyewa Properti

    Skema Transaksi DIRE(Kepemilikan Langsung)

  • PemegangUnit

    PenyertaanKIK DIRE

    PemilikProperti

    kas kas

    A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti

    Manajer Investasi

    Bank Kustodian

    kas kas

    B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti

    PemegangUnit

    PenyertaanKIK DIRE

    Manajer Investasi

    Bank Kustodian

    5

    PenyewaProperti

    Skema Transaksi DIRE(Kepemilikan Tidak Langsung)

    SPC kas

    SPC kas

  • PemegangUnit

    PenyertaanKIK DIRE SPC

    PemilikProperti

    kas kas kas

    I. Pajak Kepada SPC I. PPN 10% (restitusi 1

    bulan) *II. BPHTB 5%

    II. Pajak kepada PemilikPropertiI. PPh Badan 25% dari

    keuntungan *

    * Biaya-biaya pajak sudah harus dibayar sejak awal, dimana saat itu KIK DIRE / SPC belum menerima penghasilan.

    * Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan dan PPh semula final 5% menjadi non final 25% dari keuntungan.

    A. Perpajakan Saat Perolehan Properti

    Manajer Investasi

    Bank Kustodian

    6

    Perpajakan Transaksi DIRE(Kepemilikan Tidak Langsung)

  • PemegangUnit

    PenyertaanKIK DIRE SPC kas kas kas

    Pajak atas sewa yang diterima SPC: PPh Final 10%

    Dividen kepada KIK DIRE tidak kena pajak*

    B. Perpajakan Atas Hasil Dari Properti

    Manajer Investasi

    Bank Kustodian

    7

    Penyewa Properti

    * Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: Pajak Penghasilan atas dividen kepada KIK DIRE yang semula 25% menjadi tidak kena pajak karena antara KIK DIRE dengan SPC dianggap merupakan satu kesatuan.

    Perpajakan Transaksi DIRE(Kepemilikan Tidak Langsung)

  • Perkembangan Terkini

    Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI:

    Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan final berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai transaksi.

    Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE dari maksimum 5% menjadi lebih rendah.

    Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk mendukung pelaksanaan DIRE di daerahnya.

    Penerapan perubahan perubahan Paket Kebijakan Ekonomi XI menunggu penerbitan/perubahan peraturan pemerintah/daerah pelaksanaan terkait

    8

  • Perkembangan Terkini

    Pada tanggal 16 Maret 2016, Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkanPeraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang PedomanBagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Yang MelakukanPengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi KolektifAdapun perubahan yang mendasar adalah sebagai berikut :

    Peraturan XI.M.1

    Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarangmeminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjamdana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian asetReal Estat dengan total nilai paling banyak 20 % (dua puluh persen) dari totalnilai aset Real Estat yang akan dibeli.

    POJK Nomor 19/POJK.04/2016

    Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarangmeminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjamdana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian asetReal Estat dengan total nilai paling banyak 45 % (empat puluh lima persen) daritotal nilai aset Real Estat yang akan dibeli.

    8

  • Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE

    Singapura Malaysia Indonesia

    Stamp duty (BPHTB) 2005-2015: Bebas Stamp Duty Bebas Stamp Duty 5%

    Sejak 31 Maret 2015: 3%

    PPN penjualan properti 7 %, restitusi max 6 bulan 6%10%(restitusi 1 bln)

    PPh Penjualan Properti Bebas pajak Bebas pajak PPh non Final 25%

    PPh pendapatan sewa Bebas Pajak Bebas Pajak PPh Final 10%

    PPh Dividen SPC Bebas Pajak Bebas Pajak Bebas Pajak

    PPh Dividen DIRE Resident & Non resident

    Individu: Bebas Pajak

    Resident corporate: 17%

    Non resident corporate: 10%

    Resident & Non resident Individu: 10%

    Resident Corporate: 24%

    Non resident corporate : 25%

    Bebas Pajak

    9

  • Perbandingan Penerimaan Pajak

    Asumsi: Tahun 2016 terdapat relaksasi pajak1. Pengurangan Bea Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat transfer aset ke DIRE. 2. Pengurangan PPh atas pengalihan properti dari pemilik awal ke DIRE.3. Penghapusan PPh atas dividen SPC yang diterima oleh DIRE. 4. PPN 10% dengan Percepatan Restitusi PPN menjadi 1 bulan.

    Tanpa Relaksasi Dengan Relaksasi

    Nilai DIRE hanya Rp 400 M Potensi penambahan DIRE 2016 : Rp 1,3 T

    Penerimaan daerah 2012 dst: Rp 0 M Potensi penambahan DIRE 2017 : Rp 2 T

    Potensi pertumbuhan DIRE sangat kecil Potensi penambahan DIRE 2018 : Rp 3 T

    Potensi penambahan DIRE 2019 : Rp 4 T

    Potensi penambahan DIRE 2020 : Rp 5 T

    Potensi pertumbuhan DIRE tinggi sehingga meningkatkanpenerimaan pajak daerah yang berasal dari BPHTB

    Disamping itu juga ada potensi penambahan penerimaan atas pajak daerah yang berasal dari pajak hotel, pajak restoran, pajak hiburan, pajak reklame, pajak parkir dan PBB.

    10

  • Simulasi Perbandingan Penerimaan Daerah atas BPHTB terkait DIRE

    Tahun Penerimaan BPHTB tanpa relaksasi (5%)

    (Rp Miliar)

    Penerimaan BPHTB dengan relaksasi (1%)

    (Rp Miliar)

    2012 20 20

    2013 0 0

    2014 0 0

    2015 0 0

    2016 0 13

    2017 0 20

    2018 0 30

    2019 0 40

    2020 0 50

    11

  • Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia

    Tanggal Efektif: 6 November 2012

    Manajer Investasi: PT Ciptadana Asset Management

    Bank Kustodian: Standard Chartered Bank

    Aset: Solo Grand Mall

    Nilai Akuisisi Aset: Rp 356 Milyar

    Nilai Dana Kelolaan DIRE: Rp 534,22 Miliar per Februari 2016

    Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC)

    Potensi aset DIRE di Indonesia

    Potensi aset REITs di Indonesia ini luar biasa besar yakni sekitar 5 miliar dollar AS atau setara Rp 71 triliun (Candra Ciputra, Direktur Utama PT Ciputra Development Tbk)

    PT. Ciptadana Asset Management memperkirakan akan men-DIRE-kan 8 properti (dari 5 pemilik properti) dengan perkiraan total nilai sekitar Rp 4 Triliun (Paula RiantyKomarudin, PT Ciptadana Asset Management)

    Perkembangan DIRE di Indonesia

    13

  • FIRST REITs1. Siloam Sriwijaya2. Siloam Hospital Purwakarta3. Siloam Hospital Bali4. Siloam Hospital TB. Simatupang5. Siloam Hospital Manado dan Hotel

    Aryaduta Manado6. Siloam Hospital Makasar7. Mochtar Riadi Comprehensive Cancer

    Centre8. Siloam Hospital Lippo Cikarang9. Siloam Hospital Lippo Village10. Siloam Hospital Kebon Jeruk11. Siloam Hospital Surabaya12. Imperial Aryaduta Hotel and Country

    Club

    Lippo Mall Indonesian Retail (LMIR) Trust

    1. Sun Plaza2. Bandung Indah

    Plaza3. Cibubur Junction4. Ekalokasari Plaza5. Gajah Mada Plaza6. Mall Lippo

    Cikarang7. Plaza Semanggi8. Plaza Medan Fair9. Pluit Village10. Taman Mini Square11. Kramat Jati Indah

    Plaza12. Palembang Square13. Palembang Square

    Extention

    14. Pejaten Village15. Binjai Supermall16. Lippo Mall Kemang17. Palembang Icon18. Lippo Plaza batu19. Mal WTC Matahari20. Metropolis Town

    Square21. Depok Town

    Square22. Java Supermall23. Malang Town

    Square24. Plaza Madiun25. Grand Paladium

    Medan26. Lembang Square

    Properti Indonesia yang di-DIRE-kan di Singapura

    Nilai Aset : 1 miliar SGD ( Rp. 10,4 triliun)

    Nilai Aset : 1,84 miliar SGD ( Rp. 19,15 triliun)

    14

  • Terima Kasih

    15