2. LANDASAN TEORI 2.1. Real Estate 2.1.1. Pengertian Real ...

Universitas Kristen Petra

5

2. LANDASAN TEORI

2.1. Real Estate

2.1.1. Pengertian Real Estate

Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat

ini tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real

estat adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang

ada didalamnya. Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan

tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan

atau bangunan industri. Dimana bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau

disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran. Aktivitas pengembangan

real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.

Dan Perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate disebut

sebagai Perusahaan pengembang atau lebih umum dikenal sebagai perusahaan

real estate. Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa ada tiga jenis obyek yang

diperjualbelikan oleh perusahaan real estate, yaitu:

• Bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling

tanahnya.

• Bangunan komersial seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, apartemen,

kondominium, dan bangunan sejenisnya lainnya.

• Kapling tanah tanpa bangunan.

2.1.2. Karakter Usaha Real Estate

Perusahaan real estate biasanya melakukan usaha:

1. Pembebasan Tanah

Perusahaan harus bekerjasama dengan Pemerintah untuk menentukan daerah

khusus untuk perumahan. Setelah sesuai dan mendapat ijin dari Pemerintah

Daerah maka Perusahaan akan melakukan pembebasan tanah. Perusahaan

mendapatkan Surat Ijin Penggunaan/Pemanf aatan Tanah (SIPPT) dari

Pemerintah daerah untuk memanfaatkan dan menggunakan Tanah di lokasi

dan luas areal yang ditentukan.

www.petra.ac.id

http://dewey.petra.ac.id/dgt_directory.php?display=classification

http://digilib.petra.ac.id//help.html


6

2. Pematangan Tanah

Proses pematangan tanah ini bermula dari perataan tanah, pembentukan

kavling, pembuatan jalan, dan saluran air se hingga menjadi siap bangun. Pada

tahap ini perusahaan real estate sudah bisa melakukan penyerahan.

3. Pembangunan

Hal-hal penting yang harus diperhatikan dalam proses pembangunan adalah

luas tanah, standar biaya bangunan per meter, model bangunan.

2.2. Aspek Pajak Penghasilan menurut UU No. 36 Tahun 2008

2.2.1. Penghasilan

UU No. 36 tahun 2008 tentang PPh mengatur bahwa yang menjadi obyek

PPh adalah penghasilan. Setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima

atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar

Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan

Wajib Pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apa pun. Berikut

adalah pengelompokan penghasilan berdasarkan mekanisme pengenaan PPh nya

adalah sebagai berikut:

1. Penghasilan yang ketika diterima/diperoleh belum dikenakan PPh.

2. Penghasilan yang ketika diterima/diperoleh tidak dikenakan PPh (bukan

obyek pajak).

3. Penghasilan yang ketika diterima/diperoleh dikenakan PPh, dan PPh

tersebut bersifat F inal.

4. Penghasilan yang ketika diterima/diperoleh dikenakan PPh dan dapat

dikreditkan.

Pengelompokan penghasilan yang pertama adalah penghasilan yang ketika

diterima/diperoleh belum dikenakan PPh. Yang dimaksud belum dikenakan PPh

disini adalah penghasilan yang pada saat di terima belum dikenakan PPh, PPh

akan dikenakan pada saat penghitungan diakhir tahun. Contoh dari penghasilan

yang belum kena PPh adalah sebagai berikut:

a. Laba usaha dari penjualan barang dagang/penyerahan jasa;

b. Keuntungan Penjualan atau karena pengalihan, selain tanah dan bangunan:


7

1. Keuntungan karena pengalihan harta kepada perseroan, persekutuan, dan

badan lainnya sebagai pengganti saham atau penyertaan modal;

2. Keuntungan karena pengalihan harta kepada pemegang saham, sekutu,

atau anggota ya ng diperoleh perseroan, persekutuan, dan badan lainnya;

3. Keuntungan karena likuidasi, penggabungan, peleburan, pemekaran,

pemecahan, pengambilalihan usaha, atau reorganisasi dengan nama dan

dalam bentuk apa pun;

4. Keuntungan karena pengalihan harta berupa hibah, bantuan, atau

sumbangan, kecuali yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis

keturunan lurus satu derajat dan badan keagamaan, badan pendidikan,

badan sosial termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang

menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut

dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang tidak ada hubungan

dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara

pihakpihak yang bersangkutan; dan

5. Keuntungan karena penjualan atau pengalihan sebagian ata u seluruh hak

penambangan, tanda turut serta dalam pembiayaan, atau permodalan

dalam perusahaan pertambangan;

c. Penerimaan kembali pembayaran pajak yang telah dibebankan sebagai biaya

dan pembayaran tambahan pengembalian pajak;

d. Penerimaan atau perolehan pembayaran berkala;

e. Keuntungan karena pembebasan utang, kecuali sampai dengan jumlah tertentu

yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah;

f. Keuntungan selisih kurs mata uang asing;

g. Premi asuransi;

h. Tambahan kekayaan neto yang berasal dari penghasilan yang belum

dikenakan pajak;

i. Penghasilan dari usaha berbasis syariah;

j. Imbalan bunga sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang yang mengatur

mengenai ketentuan umum dan tata cara perpajakan; dan

Penge lompokan penghasilan yang kedua adalah penghasilan yang ketika

diterima/diperoleh tidak dikenakan PPh ( bukan obyek PPh ). Penghasilan yang


8

bukan obyek PPh diatur dalam UU No 36 Tahun 2008, Pasal 4 Ayat 3. Berikut

adalah penghasilan-penghasilan yang tidak dikenakan PPh yaitu:

a. 1. Bantuan atau sumbangan, termasuk zakat yang diterima oleh badan amil

zakat atau lembaga amil zakat yang dibentuk atau disahkan oleh pemerintah

dan yang diterima oleh penerima zakat yang berhak atau sumbangan

keagamaan yang sifatnya wajib bagi pemeluk agama yang diakui di

Indonesia, yang diterima oleh lembaga keagamaan yang dibentuk atau

disahkan oleh pemerintah dan yang diterima oleh penerima sumbangan yang

berhak, yang ketentuannya diatur dengan atau berdasarkan Peraturan

Pemerintah; dan

2. Harta hibahan yang diterima oleh keluarga sedarah dalam garis keturunan

lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial

termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha

mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur dengan atau berdasarkan

Peraturan Menteri Keuangan,

sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau

penguasaan di antara pihak-pihak yang bersangkutan;

b. Warisan;

c. Harta termasuk setoran tunai yang diterima oleh badan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 2 ayat (1) huruf b sebagai pengganti saham atau sebagai

pengganti penyertaan modal;

d. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang

diterima atau diperoleh dalam bentuk natura dan/atau kenikmatan dari Wajib

Pajak atau Pemerintah, kecuali yang diberikan oleh bukan Wajib Pajak, Wajib

Pajak yang dikenakan pajak secara final atau Wajib Pajak yang menggunakan

norma penghitungan khusus (deemed profit) sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 15;

e. Pembayaran dari perusahaan asuransi kepada orang pribadi sehubungan

dengan asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi

dwiguna, dan asuransi bea siswa;

f. Dividen atau bagian laba yang diterima atau diperoleh perseroan terbatas

sebagai Wajib Pajak dalam negeri, koperasi, badan usaha milik negara, atau


9

badan usaha milik daerah, dari penyertaan modal pada badan usaha yang

didirikan dan bertempat kedudukan di Indonesia dengan syarat:

1. Dividen berasal dari cadangan laba yang ditahan; dan

2. Bagi perseroan terbatas, badan usaha milik negara dan badan usaha milik

daerah yang menerima dividen, kepemilikan saham pada badan yang

memberikan dividen paling rendah 25% (dua puluh lima persen) dari

jumlah modal yang disetor;

g. Iuran yang diterima atau diperoleh dana pensiun yang pendiriannya telah

disahkan Menteri Keuangan, baik yang dibayar oleh pemberi kerja maupun

pegawai;

h. Penghasilan dari modal yang ditanamkan oleh dana pensiun sebagaimana

dimaksud pada huruf g, dalam bidang-bidang tertentu yang ditetapkan dengan

Keputusan Menteri Keuangan;

i. Bagian laba yang diterima atau diperoleh anggota dari perseroan komanditer

yang modalnya tidak terbagi atas saham-saham, persekutuan, perkumpulan,

firma, dan kongsi, termasuk pemegang unit penyertaan kontrak investasi

kolektif

j. Penghasilan yang diterima atau diperoleh perusahaan modal ventura berupa

bagian laba dari bada n pasangan usaha yang didirikan dan menjalankan usaha

atau kegiatan di Indonesia, dengan syarat badan pasangan usaha tersebut:

1. Merupakan perusahaan mikro, kecil, menengah, atau yang menjalankan

kegiatan dalam sektor-sektor usaha yang diatur dengan atau berdasarkan

Peraturan Menteri Keuangan; dan

2. Sahamnya tidak diperdagangkan di bursa efek di Indonesia;

k. Beasiswa yang memenuhi persyaratan tertentu yang ketentuannya diatur lebih

lanjut dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan;

l. Sisa lebih yang diterima atau diperoleh badan atau lembaga nirlaba yang

bergerak dalam bidang pendidikan dan/atau bidang penelitian dan

pengembangan, yang telah terdaftar pada instansi yang membidanginya, yang

ditanamkan kembali dalam bentuk sarana dan prasarana kegiatan pendidikan

dan/atau penelitian dan pengembangan, dalam jangka waktu paling lama 4


10

(empat) tahun sejak diperolehnya sisa lebih tersebut, yang ketentuannya diatur

lebih lanjut dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan; dan

m. Bantuan atau santunan yang dibaya rkan oleh Badan Penyelenggara Jaminan

Sosial kepada Wajib Pajak tertentu, yang ketentuannya diatur lebih lanjut

dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan.

n. Iuran yang diterima atau diperoleh perkumpulan dari anggotanya yang terdiri

dari Wajib Pajak yang menjalankan usaha atau pekerjaan bebas.

Penge lompokan penghasilan yang ketiga adalah penghasilan yang ketika

diterima/diperoleh dikenakan PPh, dan PPh tersebut bersifat Final. Penghasilan

yang dikenakan PPh final diatur dalam UU No 36 Tahun 2008, Pasal 4 Ayat 2.

Berikut adalah penghasilan-penghasilan yang dikenakan PPh Final:

a. Penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan lainnya, bunga obligasi dan

surat utang negara, dan bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi

kepada anggota koperasi orang pribadi;

b. Penghasilan berupa hadiah undian;

c. Penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif

yang diperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau pengalihan

penyertaan modal pada perusahaan pasangannya yang diterima oleh

perusahaan modal ventura;

d. Penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan,

usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau

bangunan; dan

e. Penghasilan tertentu lainnya,

Yang diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Pemerintah.

f. Dividen yang diterima orang pribadi;

g. Selisih lebih karena penilaian kembali aktiva.

Pengelompokan penghasilan yang terakhir adalah penghasilan yang ketika

diterima/diperoleh dikenakan PPh dan dapat dikreditkan. Berikut adalah

penghasilan-penghasilan yang dikenakan PPh dan dapat dikreditkan:

a. Penggantian atau imbalan berkenaan dengan pekerjaan atau jasa yang

diterima atau diperoleh termasuk gaji, upah, tunjangan, honorarium,


11

komisi, bonus, gratifikasi, uang pensiun, atau imbalan dalam bentuk

lainnya, kecuali ditentukan lain dalam Undang-undang ini;

b. Bunga sebagai bentuk imbalan karena jaminan pengembalian utang, selain

bunga obligasi;

c. Dividen yang diterima oleh WP badan dengan kepemilikan dibawah 25%,

dengan nama dan dalam bentuk apapun, termasuk dividen dari perusahaan

asuransi kepada pemegang polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi;

d. Royalti atau imbalan atas penggunaan hak;

e. Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta;

f. Penjualan barang dagang pada Pemerintah.

2.2.2. Biaya

Biaya dapat dikelompokkan menjadi tiga yaitu : yang pertama adalah

biaya yang boleh menjadi pengurang. Menurut UU no 36 Tahun 2008 mengenai

besarnya Penghasilan Kena Pajak (PKP) bagi WP dalam negeri dan bentuk usaha

tetap, ditentukan berdasarkan penghasilan bruto dikurangi biaya untuk

mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan, termasuk:

a. Biaya yang secara langsung atau tidak langsung berkaitan dengan kegiatan

usaha, antara lain:

1. Biaya pembelian bahan;

2. Biaya berkenaan dengan pekerjaan atau jasa termasuk upah, gaji,

honorarium, bonus, gratifikasi, dan tunjangan yang diberikan dalam

bentuk uang;

3. Bunga, sewa, dan royalti;

4. Biaya perjalanan;

5. Biaya pengolahan limbah;

6. Premi asuransi

7. Biaya promosi dan penjualan yang diatur dengan atau berdasarkan

Peraturan Menteri Keuangan;

8. Biaya administrasi; dan

9. Pajak kecuali pajak penghasilan;


12

b. Penyusutan atas pengeluaran untuk memperoleh harta berwujud dan

amortisasi atas pengeluaran untuk memperoleh hak dan atas biaya lain yang

mempunyai masa manfaat lebih dari 1 (satu) tahun sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 11 dan Pasal 11A;

c. Iuran kepada dana pensiun yang pendiriannya telah disahkan oleh Menteri

Keuangan;

d. Kerugian karena penjualan atau pengalihan harta yang dimiliki dan digunakan

dalam perusahaan atau yang dimiliki untuk mendapatkan, menagih, dan

memelihara penghasilan;

e. Kerugian selisih kurs mata uang asing;

f. Biaya penelitian dan pengembangan perusahaan yang dilakukan di Indonesia;

g. Biaya beasiswa, magang, dan pelatihan;

h. Piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih dengan syarat:

1. Telah dibebankan sebagai biaya dalam laporan laba rugi komersial;

2. Wajib Pajak harus menyerahkan daftar piutang yang tidak dapat ditagih

kepada Direktorat Jenderal Pajak; dan

3. Telah diserahkan perkara penagihannya kepada Pengadilan Negeri atau

instansi pemerintah yang menangani piutang negara; atau adanya

perjanjian tertulis mengenai penghapusan piutang/pembebasan utang

antara kreditur dan debitur yang bersangkutan; atau telah dipublikasikan

dalam penerbitan umum atau khusus; atau adanya pengakuan dari debitur

bahwa utangnya telah dihapuskan untuk jumlah utang tertentu;

4. Syarat sebagaimana dimaksud pada angka 3 tidak berlaku untuk

penghapusan piutang tak tertagih debitur kecil sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 4 ayat (1) huruf k;

yang pelaksanaannya diatur lebih lanjut dengan atau berdasarkan Peraturan

Menteri Keuangan;

i. Sumbangan dalam rangka penanggulangan bencana nasional yang

ketentuannya diatur dengan Peraturan Pemerintah;

j. Sumbangan dalam rangka penelitian dan pengembangan yang dilakukan di

Indonesia yang ketentuannya diatur dengan Peraturan Pemerintah;


13

k. Biaya pembangunan infrastruktur sosial yang ketentuannya diatur dengan

Peraturan Pemerintah;

l. Sumbangan fasilitas pendidikan yang ketentuannya diatur dengan Peraturan

Pemerintah; dan

m. Sumbangan dalam rangka pembinaan olahraga yang ketentuannya diatur

dengan Peraturan Pemerintah.

Apabila penghasilan bruto setelah pengurangan sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) didapat kerugian, kerugian tersebut dikompensasikan dengan

penghasilan mulai tahun pajak berikutnya bertur ut-turut sampai dengan 5 (lima)

tahun.

Kemudian kelompok biaya yang kedua adalah biaya-biaya yang tidak

diperkenankan sebagai pengurang adalah sebagai berikut:

a. Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti dividen,

termasuk dividen yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada pemegang

polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi;

b. Biaya yang dibebankan atau dikeluarkan untuk kepentingan pribadi pemegang

saham, sekutu, atau anggota;

c. Pembentukan atau pemupukan dana cadangan, kecuali:

1. Cadangan piutang tak tertagih untuk usaha bank dan badan usaha lain

yang menyalurkan kredit, sewa guna usaha dengan hak opsi, perusahaan

pembiayaan konsumen, dan perusahaan anjak piutang;

2. Cadangan untuk usaha asuransi termasuk cadangan bantuan sosial yang

dibentuk oleh Badan Penyelenggara Jaminan Sosial;

3. Cadangan penjaminan untuk Lembaga Penjamin Simpanan;

4. Cadangan biaya reklamasi untuk usaha pertambangan;

5. Cadangan biaya penanaman kembali untuk usaha kehutanan; dan

6. Cadangan biaya penutupan dan pemeliharaan tempat pembuangan limbah

industri untuk usaha pengolahan limbah industri, yang ketentuan dan

syarat-syaratnya diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri

Keuangan;

d. Premi asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi

dwiguna, dan asuransi bea siswa, yang dibayar oleh Wajib Pajak orang


14

pribadi, kecuali jika dibayar oleh pemberi kerja dan premi tersebut dihitung

sebagai penghasilan bagi Wajib Pajak yang bersangkutan;

e. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang

diberikan dalam bentuk natura dan kenikmatan, kecuali penyediaan makanan

dan minuman bagi seluruh pegawai serta penggantian atau imbalan dalam

bentuk natura dan kenikmatan di daerah tertentu dan yang berkaitan dengan

pelaksanaan pekerjaan yang diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri

Keuangan;

f. Jumlah yang melebihi kewajaran yang dibayarkan kepada pemegang saham

atau kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa sebagai imbalan

sehubungan dengan pekerjaan yang dilakukan;

g. Harta yang dihibahkan, bantuan atau sumbangan, dan warisan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 4 ayat (3) huruf a dan huruf b, kecuali sumbangan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf i sampai dengan huruf m

serta zakat yang diterima oleh badan amil zakat atau lembaga amil zakat yang

dibentuk atau disahkan oleh pemerintah atau sumbangan keagamaan yang

sifatnya wajib bagi pemeluk agama yang diakui di Indonesia, yang diterima

oleh lembaga keagamaan yang dibentuk atau disahkan oleh pemerintah, yang

ketentuannya diatur dengan atau berdasarka n Peraturan Pemerintah;

h. Pajak penghasilan;

i. Biaya yang dibebankan atau dikeluarkan untuk kepentingan pribadi Wajib

Pajak atau orang yang menjadi tanggungannya;

j. Gaji yang dibayarkan kepada anggota persekutuan, firma, atau perseroan

komanditer yang modalnya tidak terbagi atas saham;

k. Sanksi administrasi berupa bunga, denda, dan kenaikan serta sanksi pidana

berupa denda yang berkenaan dengan pelaksanaan perundangundangan di

bidang perpajakan.

Pengeluaran untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan

yang mempunyai masa manfaat lebih dari 1 (satu) tahun tidak dibolehkan untuk

dibebankan sekaligus, melainkan dibebankan melalui penyusutan atau amortisasi

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 atau Pasal 11A.


15

Kelompok biaya yang ketiga adalah kelompok biaya terkait dengan

penghasilan yang dikenakan PPh Final dan penghasilan yang bukan obyek pajak.

Menurut buku petunjuk pengisian SPT PPh orang pribadi pada bagian

penyesuaian fiskal positif, biaya – biaya yang berkaitan dengan penghasilan yang

dikenakan PPh Final dan penghasilan yang tidak termasuk objek pajak tetapi

termasuk dalam penghasilan komersial tidak dapat dijadikan pengurang.

2.2.3. Perlakuan PPh badan atas Real Estate

Wajib Pajak dalam melaksanakan kewajiban perpajakan sesuai dengan

sistem Self Assessment wajib melakukan sendiri penghitungan, pembayaran, dan

pelaporan pajak terutang. Setiap WP pribadi atau badan yang bergerak di bidang

Real Estate ataupun WP lainnya mempunyai kewajiban, diantaranya:

a. Mendaftarkan diri untuk mendapatkan NPWP;

b. Melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai PKP;

c. Menghitung dan membayar sendiri pajak dengan benar;

d. Mengisi dengan benar SPT, dan memasukkan ke Kantor Pelayanan Pajak

dalam batas waktu yang telah ditentukan;

e. Menyelenggarakan pembukuan/pencatatan;

f. Jika diperiksa wajib memperlihatkan dan atau meminjamkan buku atau

catatan, dokumen yang, menjadi dasarnya dan dokumen lain yang

berhubungan dengan penghasilan yang diperoleh, kegiatan usaha, pekerjaan

bebas WP, atau objek yang terutang pajak serta memberikan kesempatan

untuk memasuki tempat atau ruangan yang dipandang perlu memberikan

bantuan guna kelancaran pemeriksaan;

g. Apabila dalam mengungkapkan pembukuan, pencatatan, atau dokumen serta

keterangan yang diminta, WP terikat oleh suatu kewajiban untuk

merahasiakan, maka kewajiban untuk merahasiakan itu ditiadakan oleh

permintaan untuk keperluan pemeriksaan.

Salah satu WP yang dikenakan PPh adalah usaha real estate. Usaha real

estate ada tiga kelompok, yaitu:


16

1. Kelompok yang pertama adalah usaha real estate yang dalam membangun real

estatenya menggunakan jasa konstruksi perusahaan lain, dan tidak memiliki

penghasilan lain diluar real estate.

2. Kelompok yang kedua adalah usaha real estate yang dalam membangun real

estatenya tidak menggunakan jasa konstruksi perusahaan lain, dan tidak

memiliki penghasilan lain diluar real estate.

3. Kelompok yang ketiga adalah usaha real estate baik yang menggunakan jasa

konstruksi perusahaan lain atau tidak, tetapi memiliki penghasilan lain diluar

real estate.

Kelompok yang pertama adalah usaha real es tate yang membangun real

estate nya menggunakan jasa konstruksi perusahaan lain, dan tidak memiliki

penghasilan lain diluar real estate. Usaha real estate yang seperti ini akan

dikenakan PPh Final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan atas penjualan tanah dan bangunannya dengan tarif sebesar 5%, dan

juga memotong PPh final atas jasa konstruksi. Usaha real estate kelompok

pertama ini masuk dalam kelompok penghasilan yang ketiga, dan masuk dalam

kelompok biaya yang ketiga. PPh terutang pada kelompok pertama ini nihil

karena semua penghasilannya sudah dikenakan PPh final. Besarnya PPh final

yang dipotong atas jasa konstruksi menurut PP 51 tahun 2008 adalah sebagai

berikut:

a. 2% untuk pelaksanaan konstruksi yang dilakukan oleh penyedia jasa yang

memiliki kualifikasi usaha kecil;

b. 4% untuk pelaksanaan konstruksi yang dilakukan oleh penyedia jasa yang

tidak memiliki kualifikasi usaha;

c. 3% untuk pelaksanaan konstruksi yang dilakukan oleh penyedia jasa selain

jasa sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan b;

d. 4% untuk perencanaan konstruksi atau pengawasan konstruksi yang dilakukan

oleh penyedia jasa yang memiliki kualifikasi usaha; dan

e. 6% untuk perencanaan konstruksi atau pengawasan konstruksi yang dilakukan

oleh penyedia jasa yang tidak memiliki kualifikasi usaha.


17

Dalam PMK nomor 187/PMK.03/2008 diatur tentang tata cara penyetoran,

dan pelaporan PPh atas pengahasilan dari usaha jasa konstruksi. Di dalam pasal 5

dikatakan:

1. PPh yang dipotong oleh pengguna jasa disetor ke kas negara melalui kantor

pos atau bank yang ditunjuk oleh Mentri Keuangan, paling lama tanggal 10

bulan berikutnya setelah dilakukan pemotongan pajak.

2. PPh disetor sendiri oleh penyedia jasa ke kas negara melalui kantor pos atau

bank yang ditunjuk oleh Mentri Keuangan, paling lama tanggal 15 bulan

berikutnya setelah penerimaan pembayaran dalan hal pengguna jasa bukan

merupakan pemotong pajak.

3. Dalam hal tanggal jatuh tempo penyetoran apabila bertepatan dengan hari

libur termasuk hari sabtu dan hari libur nasional, maka saat penyetoran dapat

dilakukan pada hari kerja berikutnya.

4. Pembayaran PPh atau penyetoran PPh dilakukan dengan menggunakan SSP

atau sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP.

5. Pemotong PPh memberikan tanda bukti pemotongan kepada penyedia jasa

yang dipotong PPh setiap melakukan pemotongan.

Dalam PMK nomor 187/PMK.03/2008 pasal 6 dikatakan:

1. Pengguna jasa atau penyedia jasa wajib menyampaikan surat pemberitahuan

masa paling lama 20 hari setelah bulan dilakukan pemotongan pajak atau

penerimaan pembayaran.

2. Dalam hal tanggal jatuh tempo penyampaian surat pemberitahuan masa

apabila bertepatan dengan hari libur termasuk hari sabtu atau hari libur

nasional, maka saat penyampaian surat pemberitahuan masa dapat dilakukan

pada hari kerja berikutnya.

Kelompok yang kedua adalah usaha real estate yang dalam membangun

real estatenya tidak menggunakan jasa konstruksi perusahaan lain, dan tidak

memiliki penghasilan lain diluar real estate. Usaha real estate se perti ini menurut

PP 71 tahun 2008 akan dikenakan PPh Final atas penghasilan da ri pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan atas penjualan tanah dan bangunannya dengan tarif

sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.


18

Kelompok usaha real estate yang kedua ini termasuk dalam kelompok penghasilan

yang ketiga, dan termasuk kelompok biaya yang ketiga.

Kelompok yang ketiga adalah usaha real estate baik yang menggunakan

jasa konstruksi perusahaan lain atau tidak, tetapi memiliki penghasilan lain diluar

real estate. Kelompok real estate yang ketiga ini termasuk dalam kelompok

penghasilan pertama, ketiga, dan keempat, serta termasuk dalam kelompok biaya

yaang pertama.

UU No 36 Tahun 2008 Pasal 25 ayat 1 telah mengatur besarnya angsuran

pajak dalam tahun berjalan yang harus dibayarkan sendiri oleh WP untuk setiap

bulan adalah sebesar Pajak Penghasilan yang terutang menurut Surat

Pemberitahuan Pajak Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang lalu dikurangi

dengan:

a. Pajak Penghasilan yang dipotong sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 dan

Pasal 23, serta Pajak Penghasilan yang dipungut sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 22;

b. Pajak Penghasilan yang dibayarkan atau terutang di luar negri yang boleh

dikreditkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24,

Dibagi 12 (dua belas) atau banyaknya bulan dalam bagian tahun pajak.

Untuk perusahaan real estate dalam pembelian bahan-bahan seperti

misalnya pembelian baja dan semen, terdapat pemotongan PPh 22 atas pembelian

baja yang langsung dibeli dari pabrik. PPh 22 atas pembelian baja diatur dalam

KEP-01/PJ/1996.

Menurut KEP -01/PJ/1996, ditetapkan kembali Keputusan Direktur

Jendenal Pajak tentang Besarnya Tarif dan Tata Cara Pemungutan, Penyetoran,

Serta pelaporan Pajak Penghasilan Pasal 22 Atas Penjualan Hasil Produksi

industri baja di Dalam Negeri. Menurut KEP -01/PJ/1996 pasal (1) ditentukan

bahwa:

1. Badan usaha yang bergerak di bidang industri baja yang merupakan industri

hulu ditunjuk sebagai Pemungut Pajak Penghasilan Pasal 22 atas penjualan

hasil produksinya di dalam negri.

2. Kepala Kantor Pelayanan Pajak menerbitkan Surat Keputusa n Penunjukan

bagi badan usaha, yang telah terdaftar sebagai Wajib Pajak, sebagai Pemungut


19

Pajak Penghasilan Pasal 22 dengan menggunakan formulir Penunjukan Wajib

Pajak sebagai Pemungut Pajak Penghasilan Pasal 22.

3. Dalam hal Pemungut Pajak, mengolah atau memproses lebih lanjut sebagian

atau seluruh hasil produksinya menjadi produk antara da atau produk hilir

sehingga badan usaha tersebut melakukan kegiatan produksi secara

“integrated”, maka PPh Pasal 22 dipungut atas penjualan produk hulu, produk

antara, dan produk hilir.

Menurut KEP-01/PJ/1996 pasal (2) dinyatakan bahwa besarnya PPh 22

yang wajib dipungut oleh pemungut pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1

pada saat penjualan hasil produksinya di dalam negeri adalah 0,3% (tiga

persepuluh persen ) dari DPP PP N dan tidak bersifat final. Pemungut pajak wajib

menerbitkan bukti pemungutan PPh 22 dalam rangkap 3 (tiga), yaitu:

• Lembar pertama : untuk wajib pajak pembeli;

• Lembar kedua : untuk disampaikan kepada KPP (dilampirkan pada SPT

Masa PPh pasal 22)

• Lembar ketiga : untuk arsip pemungut pajak.

Menurut KEP-01/PJ/1996 pasal (4) :

1. PPh 22 atas penjualan produk industri baja yang dikembalikan (retur) setelah

Masa Pajak terjadinya penjualan, dapat dikurangkan dari PPh 22 terutang

dalam masa pajak terjadinya pengembalian produk tersebut, kecuali apabila

dalam masa pajak terjadinya pengembalian, industri baja menggantinya

dengan produk yang sama, baik phisik maupun jumlah harganya.

2. Apabila terjadi pe ngembalian seperti diatas, pembeli wajib membuat nota

retur dalam masa pajak terjadinya pengembalian rangkap 3 yaitu:

• Lembar pertama dan lembar kedua : untuk pemungut pajak;

• Lembar ketiga : untuk arsip WP (pembeli).

Nota retur sekurang-kurangnya harus mencantumkan:

a. Nomor dan tanggal Nota Retur;

b. Nama, alamat, dan NPWP pembe li;

c. Nama, alamat, dan NPWP industri baja;

d. Nomor dan tanggal Faktur pembelian baja yang dikembalikan;

e. Macam, jenis, kuantum dan harga baja yang dikembalikan;


20

f. Tanda tangan pembeli.

Menurut KEP -01/PJ/1996 pasal (5) mengenai penyetoran PPh 22,

pemungut pajak wajib menyetorkan PPH 22 yang dipungut selambat-lambatnya

tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir, dengan menggunakan

Surat Setoran Pajak ke Bank Persepsi atau Kantor pos dan Giro. Sedangkan

mengenai pelaporan PPh 22 menurut KEP -01/PJ/1996, pemungut pajak wajib

menyampaikan laporan mengenai Pajak Penghasilan Pasal 22 yang telah dipungut

dan telah disetor setiap bulan kepada Kantor Pelayanan Pajak di tempat

kedudukan Pemungut Pajak, selambat-lambatnya 20 hari setelah Masa Pajak

berakhir, dengan menggunakan Surat Pemberitahuan Masa PPh Pasal 22 yang

dilampiri Daftar Bukti Pemungutan PPh Pasal 22, lembar kedua Bukti

Pemungutan PPh Pasal 22, lembar kedua Nota Retur (apabila ada), lembar ketiga

Surat Setoran Pajak.

Tarif pajak yang diterapkan atas Penghasilan Kena Pajak bagi Wajib Pajak

badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap adalah sebesar 28% (dua puluh

delapan persen). Untuk keperluan penerapan tarif pajak, jumlah Penghasilan Kena

Pajak dibulatkan ke bawah dalam ribuan rupiah penuh. Menurut UU no 36 Tahun

2008 pasal 31E, Wajib Pajak badan dalam negeri dengan peredaran bruto sampai

dengan Rp50.000.000.000,00 (lima puluh miliar rupiah) mendapat fasilitas berupa

pengurangan tarif sebesar 50% (lima puluh persen) dari tarif sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1) huruf b dan ayat (2a) yang dikenakan atas

Penghasilan Kena Pajak dari bagian peredaran bruto sampai dengan

Rp4.800.000.000,00 (empat miliar delapan ratus juta rupiah).

Contoh perhitungannya: Peredaran bruto PT Z dalam tahun pajak 2009

sebesar Rp.30.000.000.000,00 (tiga puluh miliar rupiah) dengan penghasilan Kena

Pajak sebesar Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah). Perhitungan PPh yang

terutang:

• Jumlah Penghasilan Kena Pajak dari bagian peredaran bruto yang memperoleh

fasilitas:

(Rp4.800.000.000,00 : Rp30.000.000.000,00) x Rp3.000.000.000,00 =

Rp480.000.000,00


21

• Jumlah Penghasilan Kena Pajak dari bagian peredaran bruto yang tidak

memperoleh fasilitas:

Rp3.000.000.000,00 – Rp480.000.000,00 = Rp 2.520.000.000,00

• Pajak Penghasilan yang terutang:

(50% x 28%) x Rp480.000.000,00 = Rp 67.200.000,00

28% x Rp2.520.000.000,00 = Rp 705.600.000,00 +

Jumlah Pajak Penghasilan yang Terutang Rp 772.800.000,00

Kemudian perusahaan melakukan pembayaran PPh 29. Pembayaran PPh

Pasal 29 yaitu pelunasan Pajak Penghasilan yang dilakukan sendiri oleh WP pada

akhir tahun pajak, apabila pajak terutang untk suatu tahun pajak lebih besar dari

jumlah total pajak yang dibayarkan sendiri dan pajak yang dipotong atau dipungut

pihak lain sebagai kredit pajak.

2.2.4. Aspek PPh Final Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah

Dan/Atau Bangunan.

Mulai 1 Januari 2009, Wajib Pajak real estate dikenakan PPh Final. Tarif

yang dikenakan adalah 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Tarif khusus 1%

dari jumlah bruto nilai pengalihan dikenakan atas pengalihan hak rumah

sederhana dan rumah susun sederhana. Batasan rumah sederhana dan rumah

susun sederhana mengacu kepada ketentuan PPN yang mengatur batasan rumah

sederhana dan rumah susun sederhana yang mendapatkan fasilitas pembebasan

PPN.

2.2.4.1. Tarif dan Dasar Pengenaan PPh Final Atas Penghasilan dari

Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

Berdasarkan PP 71 tahun 2008 dan perubahannya, besarnya tarif Pajak

Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya adalah

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP real estate) adalah sebesar 5%

(lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan. Khusus untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana

oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan, tarifnya adalah 1%(satu persen) dari jumlah bruto nilai


22

pengalihan.

Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan hak adalah nilai yang

tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek

Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud

dalam Undang-Undang PBB. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah Nilai Jual

Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan

Bangunan (SPPT PBB) tahun yang bersangkutan atau dalam hal SPPT belum

terbit, adalah NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak sebelumnya. Apabila tanah

dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama

atau Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, maka Nilai Jual Objek Pajak

yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang

diterbitkan Kepala Kantor yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau

bangunan yang bersangkutan berada.

Sebagaimana dijelaskan di atas, tarif khusus 1% dari nilai pengalihan

dikenakan atas pengalihan hak atas rumah sederhana dan rumah susun sederhana

yang dilakukan oleh Wajib Pajak real estate. Definisi dari Rumah Sederhana dan

Rumah Susun Sederhana ini dijelaskan dalam Pasal 4 ayat (5) dan ayat (6) PP 71

Tahun 2008.

Rumah Sederhana adalah Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti

Tumbuh yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN. Rumah Susun Sederhana

adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang

dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur

baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan menggunakan komunal

termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendafatkan fasilitas pembebasan

PPN.

Pengakuan pendapatan menurut PSAK No. 44 adalah sebagai berikut:

• Penjualan Bangunan Rumah, Ruko, dan Bangunan Sejenis Lainnya beserta

Kaveling Tanahnya meliputi :

- Pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko, bangunan sejenis lainnya

beserta kaveling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh apabila

seluruh kriteria berikut terpenuhi:

a. Proses penjualan telah selesai;


23

b. Harga jual akan tertagih;

c. Tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa depan

terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli;

d. Penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit

bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara

substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau

terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.

• Pengakuan pendapatan bila metode akrual penuh tidak terpenuhi. Apabila

suatu transaksi real estate tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan

metode akrual penuh, maka transaksi tersebut diakui dengan me tode deposit

(deposit method).

- Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut:

a. Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real

estate, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang

muka;

b. Piutang dari transaksi penjualan unit real estate tidak diakui;

c. Unit real estate tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual, demikian

juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estate tersebut,

walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan kepada pembeli.

• Penjualan Kaveling Tanah Tanpa Bangunan. Pendapatan penjualan kaveling

tanah tanpa bangunan, diakui dengan menggunakan metode akrual penuh pada

saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikuti ini terpenuhi:

a. Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang

disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;

b. Harga jual akan tertagih;

c. Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan

diperoleh pembeli di masa depan;

d. Proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak

berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kaveling tanah yang dijual, seperti

kewajiban untuk mematangkan kaveling tanah atau kewajiban untuk

membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang

menjadi kewajiban penjual, sesuai de ngan pengikatan jual beli atau


24

ketentuan peraturan perundang-undangan;

e. Hanya kaveling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan

penjual dalam pendirian bangunan di atas kaveling tanah tersebut.

2.2.4.2. Sifat Pengenaan PPh Final Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak

Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

Bagi Wajib Pajak yang melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan, pembayaran Pajak Penghasilan bersifat final. Sifat final ini

juga berlaku baik bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan

hak atas tanah/atau bangunan (real estate) maupun Wajib Pajak yang usaha

pokoknya tidak melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Menurut PP 71 Tahun 2008 Pasal II, Pada saat berlakunya Peraturan

Pemerintah ini, terhadap Wajib Pajak badan, termasuk koperasi, yang usaha

pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan,

apabila:

a. melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebelum tanggal 1

Januari 2009 dan atas pengalihan hak tersebut belum dibuatkan akta,

keputusan, perjanjian, kesepakatan, atau risalah lelang oleh pejabat yang

berwenang; dan

b. penghasilan atas pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada huruf a telah

dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun

pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut

telah dilunasi.

2.2.4.3. Mekanisme Pelunasan PPh Final Atas Penghasilan dari Pengalihan

Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

Mekanisme pelunasan dan pembayaran PPh Final pengalihan hak atas

tanah dan/atau bangunan khusus untuk Wajib Pajak real estat ditegaskan dalam

Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Pajak

Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas

Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang

Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.


25

Beberapa hal penting yang diatur dalam Surat Edaran Tersebut:

1. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh

WP real estat dilakukan :

a. paling lama 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran,

dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

dilakukan dengan cara angsuran;

b. sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat

yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana

dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

2. Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud dalam butir 1 huruf b adalah

nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan

Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat

ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang

atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang

berwenang .

3. Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang

maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas

penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dapat

dilakukan oleh cabang. Namun seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan dicabang harus

dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh.

4. Dalam hal terdapat dua atau lebih Wajib Pajak bekerja sama membentuk

Kerja Sama Operasi (KSO)IJoint Operation (JO) melakukan pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan

bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO .

5. Dalam hal PPh Final sebagaimana dimaksud dalam butir 5 telah dibayar

dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama KSO atau salah

satu anggota KSO maka SSP tersebut dipinda hbukukan ke masing-masing

anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing

anggota KSO .


26

Tata cara pembayaran dan pelaporan atas usaha real estate, dalam hal

pembayarannya atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan

dengan cara angsuran; maka PPh dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran

angsuran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan

lainnya yang dipenuhi oleh pembeli sehubungan dengan pengalihan hak atas

tanah dan/atau bangunan tersebut.

WP badan yang melakukan sendiri pembayaran PPh finalnya wajib

menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa paling lambat tanggal 20 (dua puluh)

bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan atau diterimanya pembayaran.

2. LANDASAN TEORI 2.1. Real Estate 2.1.1. Pengertian Real ...

Documents

Transcript of 2. LANDASAN TEORI 2.1. Real Estate 2.1.1. Pengertian Real ...