PERDITA DI VALORE CULTURALE DI BENI VINCOLATI: UN PROBLEMA DI DIFFICILE VALUTAZIONE ECONOMICA

IF CRASC ’12 II CONVEGNO DI INGEGNERIA FORENSE

V CONVEGNO SU CROLLI, AFFIDABILITÀ STRUTTURALE, CONSOLIDAMENTO

Pisa, 15-17 novembre 2012

PERDITA DI VALORE CULTURALE DI BENI VINCOLATI: UN

PROBLEMA DI DIFFICILE VALUTAZIONE ECONOMICA 2 righe bianche 10 pt

P. Barizza Ingegnere,Libero professionista, Padova

1 riga bianca 10 pt G. Monti Architetto, ex Soprintendente per Beni architettonici e per il paesaggio del Veneto orientale, Padova

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SOMMARIO

I beni culturali museabili o archeologici hanno come unico valore quello storico-artistico; quelli architettonici ne hanno almeno due: quello utilitario e quello artistico-testimoniale. Mentre il primo è facilmente valutabile il secondo è più opinabile. E’ certo comunque che per vivere, un bene architettonico va usato e quindi mantenuto. L’opera di ristrutturazione, per attualizzarne l’uso, e quella di restauro, per assicurare la durata senza intaccarne il pre-gio storico, devono quindi essere congruenti. La perdita di valore misura l’incogruenza tra le due operazioni. In ogni caso, in un bene tutelato, è il valore artistico-testimoniale a pre-valere. I beni culturali architettonici sono una realtà estremamente importante nel patrimonio ita-liano. La manutenzione, ordinaria e straordinaria, è pertanto una parte consistente dell’attività degli operatori economici che si occupano di edilizia. A parità di altre condi-zioni, operare su un bene vincolato espone ad un rischio ulteriore: la possibile perdita del bene, o di parte di esso (qualunque ne sia la causa, colposa o dolosa) determina la perdita del valore culturale dello stesso, a volte del motivo che ha determinato il vincolo, del mes-saggio da trasmettere alla collettività ed ai posteri. Il problema che si pone è dunque il se-guente: quanto vale il risarcimento del danno provocato? Da un lato si tratta di risarcire la collettività, che, attraverso gli Enti di tutela, ha investito in un bene di interesse culturale, ma dall’altro si tratta pure di risarcire la proprietà privata che si trova, alla fine, con un bene di minor valore, magari con un saldo negativo rispetto ai valori pre-intervento, o peggio, avendo perso le caratteristiche che ne determinavano il valore culturale (e di conseguenza il plusvalore economico). Attraverso l’analisi di casi concreti, affrontati direttamente o indirettamente acquisiti, cer-cheremo di offrire un contributo di conoscenza su questo tema che ad oggi appare ancora poco maturo.


P. Barizza, G. Monti

ABSTRACT The museum pieces or archaeological heritages are characterized only by the historical-artistic value, architectural ones have at least two: the utilitarian and the artistic-testimonial. While the former is easily assessable, the second is more questionable. However, a live ar-chitectural heritage needs to be used and then maintained. Renovation works to actualize the use, and the restoration to ensure duration without affecting the historic value must be congruent. The loss of value measures the incogruity between the two operations. In any case, in a listed building, the value of artistic testimony is prevalent. The architectural heritage is an extremely important part in the Italian Heritage. The ordi-nary and extraordinary maintenance, is therefore an important part for the economic opera-tors involved in construction. Ceteris paribus, operate on a listed building exposes to further risk: the potential loss of the property, or part of it (whatever the cause, negligent or inten-tional) leads to the loss of it’s cultural value, sometimes of the reason that led to list the building, the loss of the message hand down to the community and to future generations. The problem is: how much is the compensation for the damage caused? The main problem is to compensate the community, who, through the institutions of heritage protection, has invested in an asset of cultural interest, but on the other hand it is necessary to compensate the owner that remains, at the end, with a property lowered in value, perhaps with a negati-ve balance compared to pre-intervention, or worse, having lost the characteristics which de-termined its cultural value (and thus the economic surplus value). Through the analysis of case studies, directly approached or indirectly known, we will try to offer a contribution to knowledge on this argument which is still today not enough matu-re. 1. INTRODUZIONE

La valutazione della perdita del valore di un bene architettonico è un tema sempre presente nell’attività peritale. La peculiarità dei beni culturali è che il la loro stima può essere pensata come costituita da un valore materiale e da un valore immateriale connesso alla testimonianza che ha reso cia-scuno di essi “speciale” e degno di essere distinto da altri beni, e per questo tutelato. La stima del valore materiale è di per se stessa difficile, perché a volte si tratta di beni pub-blici, fuori dal mercato. Si può quindi comprendere quanto più complessa possa essere la valutazione della componente immateriale. Nel caso di beni privati, la faccenda si complica ancor di più, perché sono in tanti a rimet-terci: • La collettività, perché viene perso un bene (o parte di esso) tutelato, e con esso la testimonianza associata; • il proprietario, perché deve risarcire la collettività per ciò che non c’è più (se vo-gliamo pareggiando il conto con la partita precedente); • di nuovo il proprietario, perché la perdita è associata ad un comportamento quanto meno omissivo degli obblighi di protezione e conservazione, e pertanto sanzionato; • il proprietario ancora, perché ora il suo bene è menomato, vale (economicamente) di meno.

Perdita di valore culturale di beni vincolati: un problema di difficile valutazione economica

A chiusura, l’immobile potrebbe perdere le caratteristiche che lo rendevano “degno di tute-la” e pertanto perdere per intero quel plusvalore. 2. STRUMENTI NORMATIVI

Il D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, CODICE DEI BENI CULTURALI E DEL PAESAG-GIO, all’Art. 160 dispone l’ordine di reintegrazione. Al comma 4 riporta inoltre: “Quando

la reintegrazione non sia possibile il responsabile è tenuto a corrispondere allo Stato una

somma pari al valore della cosa perduta o alla diminuzione di valore subita dalla cosa”. Il quantum è quindi individuato già nel “Codice”, ma non ne è esplicitato il metodo di cal-colo. Per dirimere la questione, il Ministero per i Beni e le Attività Culturali ha diramato delle circolari interne che, quanto meno, hanno il merito di aver definito un parametro per valutare il minus valore. Circolare 9 del 24 novembre 2009, avente per oggetto: “Attività sanzionatoria ex art. 160 del D.Lgs.22.01.2004, n.42 e ss.mm.ii.” In tale circolare viene allegato uno schema per la “relazione illustrativa dei criteri estimativi della sanzione stessa (per sanzione pecuniaria)”. Viene inoltre aggiunta una postilla riguardante i “criteri da adottare per ciò che riguarda il

calcolo della sanzione pecuniaria: a parere di questa D.G., quello che maggiormente di av-

vicina al dettato del c.4 art.160 D.Lgs 42/04, consiste nel calcolare il costo della rimessa in

pristino maggiorato di un valore risarcitorio che può essere indicato nella misura di 1/3 del

costo medesimo.

La maggiorazione di 1/3 attiene a quello che è stato a suo tempo definito dal Servizio Ispet-

tivo “valore ombra” ovvero valore aggiunto relativo ai particolari pregi storico-artistici

del bene da intendersi come irriproducibili”.

2 righe bianche 10 pt 3. CONSIDERAZIONI

1 riga bianca 10 pt Il criterio di proporzionalità utilizzato per irrorare la sanzione ha certamente il vantaggio di essere sbrigativo (qualità certamente apprezzabile) ma non entra nel merito del valore cul-turale distrutto. Indipendentemente da altre considerazioni di opportunità, utilizzare il valo-re fisso 30% per quantificare il “valore culturale” senza scendere nel dettaglio di cosa è sta-to perso appare privo di fondamento culturale e scientifico. Inoltre una vera e propria “rimessa in pristino” è nella maggior parte dei casi impossibile e quindi la base stessa della valutazione è problematica (se il bene è morto non può risuscita-re). Va comunque sempre considerato se la cosiddetta “rimessa in pristino” migliora real-mente il pregio dello stato attuale e a che prezzo. Sulla base di questa valutazione se ne può stabilire l’opportunità. Peggio accade quando tale valore viene utilizzato acriticamente dai periti per definire il va-lore risarcitorio per la perdita di un bene tutelato. E’ come irrorare una sanzione per un in-fortunio da un ponteggio fuori norma e liquidare l’infortunato con la stessa cifra (per essere coerenti con i Beni Culturali, l’infortunato dovrebbe essere morto!). E’ indispensabile uno sforzo di conoscenza, almeno da parte dei Periti, per cercare di orga-nizzare le informazioni sul bene tutelato secondo una scala di valori, così da costruire un


modello di stima prima delle “qualità culturali” e poi dei valori economici ad esse associati. In questo modo le valutazioni, pur avendo margini di discrezionalità, possono poggiare su un modello di analisi riproducibile. Condividere un modello di stima consente di avere un punto di partenza comune, e, se il modello è ben strutturato, di evitare gran parte delle con-testazioni che mettono in discussione le nostre scelte. Questo non vuol dire che viene limi-tata la capacità di giudizio, ma che è possibile condividere un percorso a tappe obbligate in cui ciascuno offre la propria interpretazione. Meglio è strutturato, più è probabile che sog-getti diversi esprimano valutazioni affini, e giungano a risultati prossimi tra loro.


4. CASO STUDIO: VILLA ED ANNESSI IN PROVINCIA DI VENEZIA

1 riga bianca 10 pt Il caso studio viene proposto quale esempio per valutare le perdite subite dai beni e dai pro-prietari. L’oggetto dell’analisi è un compendio immobiliare vincolato è costituito da villa, parco ed annessi. Le opere in progetto prevedevano (per quanto di nostro interesse): • rifacimento degli intonaci esterni della villa • suddivisione dell’annesso per ricavare 5 unità immobiliari • ripassatura del tetto dell’annesso Nel corso dei lavori il committente e i futuri acquirenti si sono accorti di alcune irregolarità nella conduzione dei lavori ed hanno richiesto un Accertamento Tecnico Preventivo, dal quale è risultato che: • Gli intonaci della villa erano stati eseguiti difformemente da quanto progettato e successivamente autorizzato dalla Soprintendenza, ed in ogni caso con un intonaco a base cemento, del tutto fuori luogo per un bene vincolato. • Nella suddivisione dell’annesso erano state modificate le quote della pavimenta-zione (e delle soglie di accesso) modificando conseguentemente le proporzioni dei fori por-ta, rendendo il prospetto “disarmonico”. • Il tetto in legno, nel quale erano presenti anche alcune capriate decorate, è stato sostituito da un tetto in legno nuovo, non più su capriate ma su trave di colmo e travi diago-nali, poggianti su muri e pilastri. • Nel corso dei lavori il parco è stato manomesso con rovina di porzioni non più ri-pristinate e sofferenza per piante secolari. Avuta cognizione dei fatti, la Proprietà ha denunciato la situazione alla Soprintendenza competente, subendo comunque delle conseguenze, in quanto obbligata alla conservazione del bene.

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Figura 1. Villa prima dell’intervento 1 riga bianca 10 pt

riga bianca 10 pt Figura 2. Villa dopo l’intervento.

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riga bianca 10 pt Figura 3. Annesso rustico prima dell’intervento 1 riga bianca 10 pt

riga bianca 10 pt Figura 4. Annesso rustico dopo l’intervento

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Figura 5. Tetto prima dell’intervento 1 riga bianca 10 pt

Figura 6. Tetto dopo l’intervento 1 riga bianca 10 pt


4.1. Analisi delle perdite Intonaco villa. Si tratta di una perdita irreversibile. Rimettere in pristino significherebbe ri-muovere un intonaco cementizio, ormai finito a marmorino, lesionando la muratura sotto-stante. In pratica appare opportuno, per la salvaguardia del bene, non intervenire, e mante-nere quanto è stato fatto. Tetto in legno. Si tratta di una perdita solo parzialmente reversibile. Le travi, alcune con de-cori, sono andate perse, così come le altre parti in legno antico. È potenzialmente possibile rimuovere tutto il tetto e ricostruirlo con legno vecchio, nella sua configurazione preceden-te. Tale soluzione andrebbe utilizzando travi vecchie e utilizzando le tecniche di un tempo. Proporzioni della facciata. Si tratta di una perdita reversibile, ma il ripristino è oggi estre-mamente oneroso. Sono stati completati i pavimenti, e sotto di questi gli impianti, pertanto per ritornare all’antica immagine sarebbe necessaria l’intera demolizione di impianti e pa-vimenti a piano terra, con risezionamento di tutto, a partire dalle sottofondazioni (che affio-rerebbero). A seguire la necessaria sostituzione di tutti i serramenti interessati. Tra le perdite è probabilmente la più infida perché è la più appariscente, anche agli occhi di non esperti, ma dal costo di ripristino incredibilmente alto. Parco. L’albero secolare sofferente è stato curato da agronomi competenti e le altre piante, caratteristiche ma di minor pregio, potranno essere ripiantate. La perdita potenziale è stata fugata, quella reale è reversibile. Per giunta, mancando documentazione attestante lo stato ante lavori è difficile individuare un indice che rappresenti quanto ha sofferto la pianta. 4.2. Applicazione del minusvalore

Il caso studio serve anche a misurare l’efficacia della norma su un caso pratico. Il valore ombra è stato definito come valore aggiunto relativo ai particolari pregi storico-artistici del bene da intendersi come irriproducibili. Nel nostro caso, dove l’intero compen-dio immobiliare è vincolato, tutte le componenti devono ritenersi “di particolare pregio” e pertanto soggetti all’art.160 comma 4 o soltanto alcune? Ovvero, mentre l’intonaco della villa ed il tetto in legno sono chiaramente quantificabili nello stato di fatto, in quello poten-zialmente “ripristinabile” e conseguentemente il loro valore ombra, cosa possiamo dire del-la facciata? Il ripristino per la Soprintendenza significa demolire e riportare il pavimento interno a terreno battuto (situazione originaria), e su questo valutare i costi, o il valore va computato sull’opera autorizzata, comprensiva di impianti, pavimenti e serramenti, con un valore decisamente maggiore? E se per la Soprintendenza potesse essere sufficiente la pri-ma ipotesi, certamente non lo è per i proprietari: ripristinare le proporzioni al loro originario equilibrio comporta un esborso notevolmente maggiore di quanto sufficiente per la mera demolizione della soglia! Nella sezione seguente verrà proposta una stima dei costi di intervento, di ipotetiche san-zioni, così da giungere a “quantificare il danno prodotto”. Invero, una valutazione è stata fatto, dal momento che nella Perizia il CTU scrive: “L’ arch. … della Soprintendenza ha dato una valutazione verbale di 38.000,00 € per la

perdita della testimonianza storico-culturale degli immobili, riferendosi al rifacimento del

tetto ed alla parziale difformità dell’ intonaco della villa, mentre non ha considerato come

perdita la differenza di quota del piano terra degli appartamenti della barchessa tra quanto

autorizzato e quanto realizzato; infatti anche l’ autorizzazione della Soprintendenza aveva


autorizzato un maggior livello rispetto all’ originario.”

Per costruire questo valore si ipotizza sia stato fatto il seguente ragionamento: Prezzo di capitolato 1- rifacimento facciate villa € 82.057,92 2- demolizione e nuova esecuzione del tetto in legno € 72.520,00 Se per la voce 1 il danno venisse inteso al 50% (perché lo strato di finitura è corretto), si verrebbe ad avere: 72.520,00+82.057,00/2 = 113.548,50 €. Il “valore aggiunto relativo ai particolari pregi sto-rico-artistici del bene da intendersi come irriproducibili” è quindi pari a 113.548,50/3 = 37.849,50 € ovvero i 38.000,00 € dichiarati dal funzionario della Soprintendenza. Questa ricostruzione è del tutto arbitraria, perché non documentata, ma sembra fondata, dal momento che le cifre sono praticamente coincidenti. Premesso che questa è la sanzione (anzi, il solo valore ombra perché la sanzione completa dovrebbe comprendere anche il valore della rimessa in pristino) e non il valore da ricono-scere ai proprietari per il bene lesionato, la voce 2 è stata valutata con il valore economico del tetto “sbagliato” ovvero rifatto a nuovo, e non con materiali e tecniche dell’epoca. Utilizzando per questa seconda voce il prezziario della provincia di Venezia, settore inter-venti – terraferma – edifici storici, il valore di ricostruzione è pari a circa 190.000 € Il valore ombra associato al tetto sarebbe quindi 190.000/3 = 63.000 € e la sanzione da irro-rare sarebbe stata 190.000 + 63.000 per il tetto e 82.057,00/2 + (82.057,00/2)/3 per l’intonaco della villa pari a = 307.704 €

2 righe bianche 10 pt 5. SUL CONCETTO DI VALORE OMBRA

1 riga bianca 10 pt Il concetto di valore ombra sopra menzionato ha una valenza esclusivamente associata all’irrorazione di una sanzione, e non ha un preciso legame con le qualità del bene analizza-to. Non vi è alla base una analisi del valore del bene, che viene semplicisticamente associato ad un costo di ricostruzione. Non vi è alcuna analisi classica legata alla valutazione di beni, quali, ad esempio CVM (Contingent Valuation Method), Delphi Method, Focus Group, etc. I beni vengono identificati con la loro essenza materiale, ed il valore ombra è sempre e co-munque il 30% di questo valore. Se dal punto di vista sanzionatorio questa strada costituisce una scorciatoia accettabile, per quanto riguarda invece la valutazione da parte “di chi ci rimette” la faccenda è notevolmen-te più complessa. Tutelare un bene significa attribuirvi un significato importante, tanto che la perdita diventa un danno per la società e la menomazione complessiva del bene non riguarda la sanzione (che copre solo la trasgressione di tutela) ma il danno per il proprietario e per la società che il responsabile della menomazione deve pagare oltre alla sanzione La società quindi perde un qualcosa che aveva affidato a terzi perché lo consegnassero ai nostri figli, a memoria di valori estetici, spirituali, sociali, storici, simbolici, autentici . Il termine stesso di valore è già, in questo contesto, una anticipazione, perché troppo vicino al significato economico, mentre il primo passo da fare è riconoscere la presenza di signifi-cati rispetto ai quali i valori di ristrutturazione-restauro devono misurare al loro congruenza.


A questi significati, se presenti, può essere associato un valore importante o scarso, a se-conda del contesto in cui ci si trova. Di qui si può quindi passare ad analizzare il possibile valore economico che questo può generare (stiamo sempre prendendo in considerazione la componente immateriale del bene). I meccanismi, o automatismi, di tutela sono molto lontani dall’analisi dei significati che stanno alla base della catena del valore, di cui quello economico è l’ultimo, è la mera e-spressione numerica che sancisce un rapporto tra l’oggetto analizzato e quello che oggi, in uno specifico contesto economico-culturale, la collettività gli attribuisce. Valore è quindi diverso da valore economico, proprio come riconosciamo ad un ricordo di quando eravamo bambini un grande valore affettivo, anche se non “vale nulla”. Il bisticcio è voluto, la parola valore ha troppi significati contermini che spostano l’attenzione ( a volte ad arte) tra “ciò che per me vale” e “quanto sarei disposto a pagare per..”.


6. PROPOSTA DI ANALISI

1 riga bianca 10 pt Sulla scorta di quanto illustrato, si propone un metodo per cogliere “l’importanza di un be-ne in un contesto” e per attribuirne successivamente un valore economico. Il flusso logico delle attività da compiere si concretizza in: • Determinazione delle componenti da analizzare ed individuazione dei contenuti culturali veicolabili • Per ciascun macro-insieme, determinazione dei significati culturali veicolati e va-lutazione ponderata degli stessi; • Attraverso indagini di mercato stima del valore globale del bene e del valore im-mobiliare: la differenza tra i due sarà la componente immateriale (culturale) da spartire tra le varie componenti in base ai pesi individuati. • Suddivisione del valore economico della componente culturale tra ciascun bene • Stima della perdita culturale subita • Attribuzione proporzionale dei valori economici alle perdite documentate. Sinteticamente, i risultati di tale stima hanno condotto alle seguenti valutazioni culturali ed economiche:

1 riga bianca 10 pt Immobile Ranking

Villa 23 Parco 4 annessi rustici 15 annessi residenziali 12 oratorio 12 Totale 66

1 riga bianca 10 pt Tabella 1. Intero compendio analizzato – Ranking delle componenti culturalmente evidenti

1 riga bianca 10 pt Immobile Valore utilizzato

Villa 1,302 Parco 0,2232


annessi rustici 0,4278 annessi residenziali 0,6696 oratorio 0,6696 TOTALE 3,2922 Ml €

1 riga bianca 10 pt Tabella 2. Intero compendio analizzato – Valore economico associato ai potenziali valori culturali

distinti per elementi 1 riga bianca 10 pt

Indice Prima Dopo % perdita % macro-

elemento

Valore

culturale

utilizzato

Perdita

economica

Tetto bar-chessa

I1 16 0 100% 19% 0,4278 0,081

Intonaco villa

I2 36 0 100% 26% 1,302 0,338

Facciata barchessa

I3 8 1 (8-1)/8 = 87,5%

38% 0,4278 0,142

ITot 60 1 0,561 M €

1 riga bianca 10 pt Tabella 3. Intero compendio analizzato – Valore economico associato ai potenziali valori culturali distinti per elementi – determinazione delle perdite economiche associabili alle perdite culturali

1 riga bianca 10 pt 2 righe bianche 10 pt

7. CONCLUSIONI

1 riga bianca 10 pt La ricerca del valore economico di un bene vincolato non può prescindere da una analisi profonda dei significati che lo stesso rappresenta, dei valori che trasmette, e solo alla fine di quanto il mercato è disposto a pagare. La perdita parziale di alcune componenti costringe ad un lavoro, discrezionale, di attribuzione di valore, che, se condotto con metodo, porta a del-le valutazioni in cui emergono valori culturali e valori economici, che possono differire da soggetto a soggetto, ma in misura non particolarmente significativa. La valutazione eco-nomica della componente immateriale di un bene culturale, indicata dal valore ombra e quantificato nel 30% del valore del costo di ricostruzione, non appare idoneo se non in pri-missima approssimazione e per dare un strumento rapido a chi deve irrorare sanzioni. La società costituita quale parte civile e chi (proprietario ad esempio) si trova privato di un be-ne o con un bene menomato ha la necessità ed il diritto di trovare uno strumento di analisi del valore un po’ più approfondito, sofisticato e rispondente agli interessi di giustizia ed e-quità per vedere ristorata quella che, alla fine, si riconduce ad una valutazione economica.


BIBLIOGRAFIA

1 riga bianca 10 pt Throsby D.:Economics and Culture. Cambridge University Press, 2001

PERDITA DI VALORE CULTURALE DI BENI VINCOLATI: UN PROBLEMA DI DIFFICILE VALUTAZIONE ECONOMICA

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