ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ.pdf - IKEE / AUTh

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΣΧΟΛΗ ΝΟΜΙΚΩΝ, ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ

ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ

ΤΟΜΕΑΣ ΑΣΤΙΚΟΥ, ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΚΑΙ ΕΡΓΑΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ:

ΤΟΥ ΣΩΚΡΑΤΗ ΣΙΑΜΕΤΗ

ΑΕΜ: 524

ΘΕΜΑ:

Η ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ Η ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΩΝ

ΣΥΣΤΗΜΑΤΩΝ ΤΩΝ ΒΙΒΛΙΩΝ ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ

ΕΠΙΒΛΕΠΟΥΣΑ ΚΑΘΗΓΗΤΡΙΑ:

ΓΙΑΝΝΑ ΚΑΡΥΜΠΑΛΗ-ΤΣΙΠΤΣΙΟΥ

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 2012 - 2013

1

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ

Συντομογραφίες................................................................................................... σελ. 8

Εισαγωγή ..……………………………………………………………………………………………………. σελ. 10

Ι. Προδιάθεση ….……………………………………………………..………………….……………. σελ. 10

ΙΙ. Αντικείμενο έρευνας και διάγραμμα μελέτης …………………..………….………. σελ. 11

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄: ΚΤΗΣΗ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΜΕ ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

§ 1. Η χρησικτησία ως πρωτότυπος τρόπος κτήσης εμπράγματου δικαιώματος

............................................................................................................................ σελ. 13

Ι. Εμπράγματα δικαιώματα δυνάμενα κτήσης με χρησικτησία .................... σελ. 13

ΙΙ. Δικαιολογητικός λόγος της χρησικτησίας ................................................. σελ. 14

ΙΙΙ. Τα συγκρουόμενα συμφέροντα στο πλαίσιο της χρησικτησίας και η αξιολογική

στάθμισή τους ............................................................................................... σελ. 16

ΙV. Η πρακτική σημασία της χρησικτησίας .................................................... σελ. 18

V. Συσχέτιση της χρησικτησίας με την κατάχρηση δικαιώματος .................. σελ. 19

§ 2. Προϋποθέσεις και έννομες συνέπειες έκτακτης χρησικτησίας με έμφαση στο

αντικείμενο ........................................................................................................ σελ. 21

Ι. Εισαγωγικά ................................................................................................. σελ. 21

ΙΙ. Προϋποθέσεις κτήσης εμπράγματου δικαιώματος με έκτακτη χρησικτησία

....................................................................................................................... σελ. 21

Α. Πράγματα δεκτικά χρησικτησίας ......................................................... σελ. 21

1. Ανεπίδεκτα χρησικτησίας πράγματα ............................................... σελ. 22

2

2. Εξαιρούμενα από τη χρησικτησία πράγματα .................................. σελ. 24

3. Μη δυνάμενα από τη φύση τους ως αντικείμενα χρησικτησίας πράγματα

.............................................................................................................. σελ. 25

4. Άλλες περιπτώσεις ανεπίδεκτων χρησικτησίας πραγμάτων ........... σελ. 26

Β. Νομή του πράγματος ........................................................................... σελ. 27

Γ. Πάροδος ορισμένου χρόνου ................................................................. σελ. 28

1. Γενικά ............................................................................................... σελ. 28

2. Προσαύξηση χρόνου ........................................................................ σελ. 29

α. Η ρύθμιση της ΑΚ 1051 ............................................................... σελ. 29

β. Η ρύθμιση της ΑΚ 1052 ............................................................... σελ. 30

3. Αναστολή χρησικτησίας ................................................................... σελ. 32

4. Διακοπή χρησικτησίας ..................................................................... σελ. 33

α. Γενικά .......................................................................................... σελ. 33

β. Διακοπή χρησικτησίας λόγω απώλειας της νομής ..................... σελ. 34

γ. Διακοπή χρησικτησίας λόγω άσκησης διεκδικητικής αγωγής

......................................................................................................... σελ. 36

δ. Έννομες συνέπειες διακοπής χρησικτησίας ............................... σελ. 38

ΙII. Έννομες συνέπειες κτήσης εμπράγματου δικαιώματος με έκτακτη χρησικτησία

....................................................................................................................... σελ. 39

Α. Κτήση κυριότητας ................................................................................. σελ. 39

Β. Απώλεια κυριότητας ............................................................................ σελ. 40

3

Γ. Απόσβεση περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων .......... σελ. 40

1. Προϋποθέσεις χρησικτησίας ελευθέρωσης .................................... σελ. 40

2. Αποτελέσματα χρησικτησίας ελευθέρωσης .................................... σελ. 41

Δ. Έκτακτη χρησικτησία και αδικαιολόγητος πλουτισμός ....................... σελ. 42

Ε. Έκτακτη χρησικτησία και φορολογία ................................................... σελ. 43

IV. Δικονομικά ζητήματα ............................................................................... σελ. 44

Α. Βάρος απόδειξης .................................................................................. σελ. 44

Β. Στοιχεία της δικαστικής απόφασης ...................................................... σελ. 45

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΊΑΣ

§ 3. Ειδικές περιπτώσεις έκτακτης χρησικτησίας με δημόσιο ενδιαφέρον ...... σελ. 47

Ι. Έκτακτη χρησικτησία σε δημόσιο κτήμα .................................................... σελ. 47

II. Έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα των δήμων και των κοινοτήτων ........... σελ. 50

III. Έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα της εκκλησίας ...................................... σελ. 51

IV. Έκτακτη χρησικτησία σε αγροτικό κλήρο ................................................ σελ. 52

V. Έκτακτη χρησικτησία σε δάση .................................................................. σελ. 54

VI. Έκτακτη χρησικτησία σε μη άρτια οικόπεδα ........................................... σελ. 57

§ 4. Λοιπές ειδικές περιπτώσεις έκτακτης χρησικτησίας .................................. σελ. 58

I. Έκτακτη χρησικτησία σε κοινό ακίνητο από τον εξ αδιαιρέτου συννομέα ή

συγκύριο ....................................................................................................... σελ. 58

IΙ. Έκτακτη χρησικτησία σε συστατικό μέρος πράγματος ............................. σελ. 60

4

ΙΙI. Έκτακτη χρησικτησία επί οριζόντιας ιδιοκτησίας .................................... σελ. 62

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’: Η ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΤΩΝ

ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΩΝ

§ 5. Ο προσωποκεντρικός χαρακτήρας του συστήματος μεταγραφών ............ σελ. 65

Ι. Γενικά ......................................................................................................... σελ. 65

II. Δυσχέρειες στην ταυτοποίηση του ακινήτου ........................................... σελ. 67

ΙΙΙ. Η δημόσια πίστη του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών ............. σελ. 69

§ 6. Η δικονομική διάσταση της έκτακτης χρησικτησίας .................................. σελ. 72

Ι. Εισαγωγικά ................................................................................................. σελ. 72

ΙΙ. Κυριότητα του ενάγοντος ......................................................................... σελ. 72

ΙΙΙ. Απόδειξη κυριότητας σε ακίνητο πράγμα ............................................... σελ. 73

ΙV. Διαβολική απόδειξη (probatio diabolica) ................................................ σελ. 74

V. Η αναγνώριση εμπράγματου δικαιώματος με έκτακτη χρησικτησία μετά από

τελεσίδικη δικαστική απόφαση (ΑΚ 1192 αριθ. 5) ....................................... σελ. 75

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ’: Η ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΕΘΝΙΚΟ

ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

§ 7. Η έκτακτη χρησικτησία κατά το στάδιο της κτηματογράφησης ................. σελ. 81

Ι. Η δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος στα κτηματολογικά βιβλία (άρθρο 2 § 1

του ν. 2308/1995) .............................................................................................. σελ. 81

Α. Το επιτρεπτό δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος με λόγο κτήσης την

έκτακτη χρησικτησία ................................................................................ σελ. 81

1. Γενικά ............................................................................................... σελ. 81

5

2. Η προσκομιδή αποδεικτικών εγγράφων της έκτακτης χρησικτησίας

.............................................................................................................. σελ. 82

Β. Η νομή ως εγγραπτέο δικαίωμα .......................................................... σελ. 85

Γ. Η εξαίρεση του άρθρου 2 § 9 του ν. 2308/1995 ................................... σελ. 89

1. Οι έννομες συνέπειες από την παράλειψη υποβολής αρχικής ή

συμπληρωματικής δήλωσης ................................................................ σελ. 89

2. Η εξαίρεση του άρθρο 2 § 9 του ν. 2308/1995 ειδικότερα ............. σελ. 91

§ 8. Η έκτακτη χρησικτησία μέχρι και την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών

............................................................................................................................ σελ. 94

Ι. Η έκτακτη χρησικτησία πριν την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών σελ. 94

Α. Οι πρώτες εγγραφές ............................................................................. σελ. 94

Β. Η αγωγή διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 2 του ν.

2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία ........................... σελ. 96

1. Η αγωγή διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 2 του

ν. 2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία ειδικότερα σελ. 96

2. Δικονομικά ζητήματα ....................................................................... σελ. 98

3. Τα συγκρουόμενα συμφέροντα του χρησιδεσπόσαντος νομέα και του

καλόπιστου ειδικού διαδόχου του αναγραφομένου στις πρώτες εγγραφές

ως δικαιούχου (άρθρο 8 του ν. 2664/1998) ...................................... σελ. 101

Γ. Η αίτηση διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 3 περ. α’

του ν. 2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία ............... σελ. 103

Δ. Η αίτηση διόρθωσης της εκκρεμούς δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος

λόγω αμετάγραφου τίτλου (άρθρο 6 § 3 περ. β’ του ν. 2664/1998) ..... σελ. 105

6

ΙΙ. Η έκτακτη χρησικτησία κατά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών

(άρθρο 7 του ν. 2664/1998) ........................................................................ σελ. 107

Α. Τρόποι οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών (άρθρο 7 του ν. 2664/1998)

................................................................................................................. σελ. 107

Β. Οι ενοχικές αξιώσεις του αμελήσαντος χρησιδεσπόσαντος επί του ακινήτου

κατά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών (άρθρο 7 § 2 του ν.

2664/1998) ............................................................................................. σελ. 108

Γ. Μη πρωτότυπη κτήση εμπράγματου δικαιώματος από τον ανακριβώς

εγγεγραμμένο κατά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών ......... σελ. 109

§ 9. Η έκτακτη χρησικτησία μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών

.......................................................................................................................... σελ. 111

Ι. Το μαχητό τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών και η δημόσια

πίστη (άρθρο 13 § 1 του ν. 2664/1998) ...................................................... σελ. 111

ΙΙ. Η αγωγή του άρθρου 13 § 2 του ν. 2664/1998 από τον χρησιδεσπόσαντα

νομέα με τα προσόντα έκτακτης χρησικτησίας .......................................... σελ. 112

Α. Η αγωγή του άρθρου 13 § 2 του ν. 2664/1998 από τον χρησιδεσπόσαντα

νομέα με τα προσόντα έκτακτης χρησικτησίας ειδικότερα ................... σελ. 112

Β. Δικονομικά ζητήματα ......................................................................... σελ. 114

Γ. Τα συγκρουόμενα συμφέροντα του χρησιδεσπόσαντος νομέα, του

φερομένου ως δικαιούχου και του τυχόν τρίτου ................................... σελ. 116

Δ. Η έννοια της καλής πίστης ειδικότερα ............................................... σελ. 118

ΙΙΙ. Η νομική σημασία της αναγνωριστικής δικαστικής απόφασης του δικαιώματος

του χρησιδεσπόσαντος νομέα .................................................................... σελ. 121

7

Επίλογος – Συμπεράσματα .............................................................................. σελ. 126

Βιβλιογραφία – Αρθρογραφία ......................................................................... σελ. 129

8

ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ

αδημ. : αδημοσίευτη

AK : Αστικός Κώδικας

ΑΠ : Άρειος Πάγος

Αρμ. : Αρμενόπουλος

ΑρχΝ : Αρχείον Νομολογίας

βλ. : βλέπε

ΔΕΕ : Δίκαιο Επιχειρήσεων & Εταιρειών

Δ : Δίκη

ΔΣΡοδ : Δικηγορικός Σύλλογος Ρόδου (συλλογή νομολογίας)

Δικογρ : Δικογραφία

Ειρ. : Ειρηνοδικείο

ΕΕΝ : Εφημερίς Ελλήνων Νομικών

εδ. : εδάφιο

ΕλλΔνη : Ελληνική Δικαιοσύνη

ΕπΕπετΝομ : Επιστημονική Επετηρίδα Νομικής

επ. : επόμενα

Εφ : Εφετείο

ΕφΑΔ : Εφαρμογές Αστικού Δικαίου

ΙόνΕπιθΔ : Ιόνιος Επιθεώρηση του Δικαίου

9

κεφ. : κεφάλαιο

ΚριτΕ : Κριτική Επιθεώρηση Νομικής Θεωρίας & Πράξης

ΚΠολΔ : Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας

ΜονΠρωτ : Μονομελές Πρωτοδικείο

ΝοΒ : Νομικό Βήμα

ΝομΦυσ : Νόμος και Φύση

ΟλΑΠ : Ολομέλεια Αρείου Πάγου

ΠK : Ποινικός Κώδικας

ΠολΠρωτ : Πολυμελές Πρωτοδικείο

πρβλ. : παράβαλε

συνδ. : συνδυαστικά

Σ : Σύνταγμα

ΤΝΠ : Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών

υποσημ. : υποσημείωση

ΧρΙΔ : Χρονικά Ιδιωτικού Δικαίου

10

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Ι. ΠΡΟΔΙΑΘΕΣΗ

Η κτήση εμπράγματου δικαιώματος (ΑΚ 973) λαμβάνει χώρα με διάφορους

τρόπους και μάλιστα ανάλογα με το αν πρόκειται για ακίνητο (ΑΚ 948 εδ. α΄) ή

κινητό (ΑΚ 948 εδ. β΄) πράγμα1.

Συγκεκριμένα, το εμπράγματο δικαίωμα αποκτάται είτε παράγωγα, όπου

απαιτείται η μεταβίβαση από τον μέχρι τώρα εμπράγματο δικαιούχο του ήδη

υφιστάμενου πράγματος, όπως λόγου χάριν από τον κύριο, είτε πρωτότυπα,

δηλαδή για πρώτη φορά δίχως να έχει προϋπάρξει σε άλλο πρόσωπο2. Μάλιστα,

στην τελευταία περίπτωση η κτήση μπορεί να λάβει χώρα όχι μόνο σε υφιστάμενα

πράγματα, αλλά και σε νέα, ανεξάρτητα από το αν αυτά παράχθηκαν από

ανθρώπινη ενέργεια ή από τη φύση3.

Όπως γίνεται κατανοητό, υφιστάμενο εμπράγματο δικαίωμα μπορεί να

αποκτηθεί με τη θέληση του έως τώρα δικαιούχου ή και χωρίς αυτή. Αν και ξενίζει η

κτήση υφιστάμενου εμπράγματου δικαιώματος χωρίς τη βούληση του έως τώρα

δικαιούχου, υφίστανται διάφοροι λόγοι που υπαγορεύουν μια τέτοια ρύθμιση.

Σημειώνεται πως στις περιπτώσεις αυτές δεν πρόκειται νομικά για κτήση

υφιστάμενου εμπράγματου δικαιώματος, αλλά για κατάργηση του ήδη

υφιστάμενου και γένεση, κτήση νέου εμπράγματου δικαιώματος στο πρόσωπο του

αποκτώντος4.

Το εν λόγω, νέο εμπράγματο δικαίωμα μπορεί να είναι ανάλογο προς

προϋπάρχον εμπράγματο δικαίωμα άλλου προσώπου, δίχως όμως να ταυτίζεται με

1 Βαβούσκος, Εμπράγματον Δίκαιον, στ’ έκδοση, 1986, αρ. 158, σελ. 156.

2 Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 159, σελ. 157.


4 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, 1998, αρ. 1.3, σελ. 3.

11

αυτό5, μπορεί να αποτελεί τμήμα του περιεχομένου προϋπάρχοντος εμπράγματου

δικαιώματος άλλου προσώπου6, μπορεί να είναι νέο δικαίωμα σε αντικείμενο, στο

οποίο κατά τη δημιουργία του νέου αυτού εμπράγματου δικαιώματος δεν υπήρχε

δικαίωμα7 ή τέλος, η πρωτότυπη κτήση δύναται να είναι ανεξάρτητη και από τη

βούληση του αποκτώντος8.9

ΙΙ. ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΡΕΥΝΑΣ ΚΑΙ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΜΕΛΕΤΗΣ

Η χρησικτησία, τόσο η τακτική όσο και η έκτακτη, αποτελεί πρωτότυπο τρόπο

κτήσης κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος υπό την έννοια ότι το εν

λόγω εμπράγματο δικαίωμα γεννιέται στο πρόσωπο του δικαιούχου και είναι

ανεξάρτητο από προϋπάρχον δικαίωμα άλλου προσώπου.

Αυτή προβλέπεται τόσο επί κινητών όσο και επί ακινήτων πραγμάτων. Παρά

ταύτα, η πρακτική σημασία της χρησικτησίας και ιδίως της τακτικής επί κινητών

κρίνεται ιδιαίτερα περιορισμένη βάσει της ρύθμισης του άρθρου ΑΚ 1036, που

προβλέπει την κτήση κινητού παρά μη κυρίου με μόνο προαπαιτούμενο την καλή

πίστη του αποκτώντος χωρίς να απαιτείται η άσκηση πράξεων νομής για ορισμένο

χρονικό διάστημα10.

Η πρακτική χρησιμότητα της χρησικτησίας στα ακίνητα, υπερέχουσα αυτής

των κινητών, ποικίλλει και είναι σε μεγάλο βαθμό συνάρτηση του προκρινόμενου

συστήματος δημοσιότητας των εμπραγμάτων σχέσεων.

5 Όπως λόγου χάριν στο άρθρο ΑΚ 1036 (κτήση κινητού από μη κύριο).

6 Όπως λόγου χάριν στα άρθρα ΑΚ 1121 και 1143 (κτήση πραγματικής και προσωπικής δουλείας με

χρησικτησία αντίστοιχα).

7 Όπως λόγου χάριν στο άρθρο ΑΚ 1075 (κατάληψη αδεσπότων).

8 Όπως λόγου χάριν στο άρθρο ΑΚ 1069 (πρόσχωση).

9 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 1.4, σελ. 4.

10 Πρβλ. Γεωργιάδη Απ., Εμπράγματο Δίκαιο, β’ έκδοση, 2010, § 44, αρ. 2, σελ. 516-517

.

Παπαστερίου, Εμπράγματο Δίκαιο, τόμος ΙΙ, 2008, § 48, αρ. 3, σελ. 319.

12

Η προσωποκεντρική οργάνωση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών

και οι δυσχέρειες περί την ταυτοποίηση του περιγραφέντος σε ορισμένο τίτλο

ακινήτου αποτελούν εγγενή ελαττώματα του συστήματος αυτού, τα οποία οδηγούν

στη συχνή επίκληση των διατάξεων της χρησικτησίας, προκειμένου να θεμελιωθεί η

απόκτηση εμπραγμάτου δικαιώματος11.

Αντίθετα, ενόψει των αρχών της κτηματοκεντρικής οργάνωσης και της

δημόσιας πίστης, οι οποίες αποτυπώνονται στο άρθρο 2 του ν. 2664/1998 για το

Εθνικό Κτηματολόγιο, μειώνεται η πρακτική σπουδαιότητα του θεσμού της

χρησικτησίας και ιδίως της τακτικής12.

Αντικείμενο της παρούσας εργασίας θα αποτελέσει η αναφορά των

προϋποθέσεων και των εννόμων συνεπειών της κτήσης εμπραγμάτου δικαιώματος

με έκτακτη χρησικτησία, η περιπτωσιολογική παρουσίαση ειδικών περιπτώσεων

έκτακτης χρησικτησίας, καθώς και η συγκριτική ανάλυση του ρόλου της έκτακτης

χρησικτησίας στα δύο συστήματα δημοσιότητας.

11

Πρβλ. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 3, σελ. 516-517. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 2, σελ.

319.

12 Πρβλ. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 3, σελ. 516-517

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 2, σελ.

319.

13

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

ΚΤΗΣΗ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΜΕ ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

§ 1. Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΩΣ ΠΡΩΤΟΤΥΠΟΣ ΤΡΟΠΟΣ ΚΤΗΣΗΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ

Ι. ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΔΥΝΑΜΕΝΑ ΚΤΗΣΗΣ ΜΕ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

Η χρησικτησία αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας13 (ΑΚ 1041 -

1055) ή δουλείας, πραγματικής14 (ΑΚ 1121, 1123) ή προσωπικής (ΑΚ 1143, 1187,

1191)15, καθώς και «αποκαταστατικής κτήσης», απόσβεσης περιορισμένου

εμπράγματου δικαιώματος (ΑΚ 1053) υπέρ του προσώπου (χρησιδεσπόζοντα), που

έχει για ορισμένο χρονικό διάστημα τη νομή ή την οιονεί νομή του κινητού ή

ακίνητου πράγματος16.

Περαιτέρω, η χρησικτησία πέρα από τη «δημιουργία» νέας κυριότητας ή

δουλείας, πραγματικής ή προσωπικής επί του κινητού ή ακίνητου πράγματος,

συνεπάγεται ταυτόχρονα και την απόσβεση της υπάρχουσας κυριότητας επί

αυτού17. Πρόκειται για κτητική παραγραφή της κυριότητας ή της δουλείας και όχι

αποσβεστική, καθώς επέρχεται υπέρ του εκάστοτε νομέα ή οιονεί νομέα του

πράγματος18.

13

ΕφΘεσ 993/1989, Αρμ 44 (1990), σελ. 549. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 1, σελ. 319.

14 ΑΠ 1484/2001, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 984

. ΑΠ 1444/1999, ΕλλΔνη 41 (2000), σελ. 984.

15 Πρβλ. Κούσουλα Χ., Εμπράγματο Δίκαιο - Πανεπιστημιακές παραδόσεις, β’ έκδοση, 2007, § 45,

σελ. 313.

16 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 2.1, σελ. 7-8.

17 Πρβλ. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, αρ. 6, σελ. 320.


14

Όπως γίνεται αντιληπτό, από το σύνολο των περιορισμένων εμπράγματων

δικαιωμάτων μόνο η δουλεία, πραγματική ή προσωπική, δύναται να αποκτηθεί με

χρησικτησία19.

Αντίθετα, κτήση υποθήκης με χρησικτησία δεν είναι δυνατό να λάβει χώρα,

διότι εκ των πραγμάτων ο ενυπόθηκος δανειστής δεν μπορεί να έχει οιονεί νομή σε

αυτήν (εξ αντιδιαστολής ΑΚ 975). Ακόμη, αν και θα μπορούσε να υποστηριχθεί το

δυνατό κτήσης ενεχύρου με χρησικτησία, αφού επί αυτού μπορεί να υπάρξει οιονεί

νομή (ΑΚ 975), δεν φαίνεται αυτή να έχει κάποια πρακτική σκοπιμότητα20.

ΙΙ. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΟΣ ΛΟΓΟΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ

Ο Αστικός Κώδικας ακολουθώντας το προϊσχύσαν βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο

δέχεται πως ο νομέας κινητού ή ακίνητου πράγματος μπορεί να αποκτήσει την

κυριότητα αυτού, εφόσον συντρέξουν ορισμένες προϋποθέσεις21. Με τον τρόπο

αυτό, παρέχεται δικαιολογημένη ενθάρρυνση στον επιμελή νομέα κινητού ή

ακίνητου πράγματος και αποδοκιμάζεται η πολυετής εγκατάλειψη από τον κύριο

αυτού22.

Βασικός σκοπός της τακτικής χρησικτησίας αποτελεί η εκκαθάριση της

πολυετούς αβεβαιότητας για την κυριότητα ορισμένων πραγμάτων με την

επικύρωση των πραγματικών καταστάσεων, που δημιουργήθηκαν με την

οικονομική εκμετάλλευση πραγμάτων από μη κυρίους23. Περαιτέρω, η τακτική

χρησικτησία στοχεύει στην προστασία αυτού, που απέκτησε καλόπιστα τη νομή του

19

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 2.1, σελ. 8.



22 Βαβούσκος, ΕμπρΔ,, αρ. 173, σελ. 173.

23 Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 173, σελ. 173

. Κούσουλας Χ., ΕμπρΔ,, § 45, σελ. 313

. Γεωργιάδης Απ.,

ΕμπρΔ, § 44, αρ. 8, σελ. 516-517.

15

πράγματος, όταν ο τίτλος κτήσης του παρουσιάζει κάποιο ελάττωμα και στη

διευκόλυνση της απόδειξης της κυριότητας, καθώς ακόμη και αν αυτή έχει

αποκτηθεί έγκυρα με σύμβαση, ο κύριος δύναται να αποδείξει ευκολότερα τη

συνδρομή των όρων της χρησικτησίας (ΑΚ 1041, 1112) παρά της κυριότητας (ΑΚ

1033, 1094), διότι στην τελευταία περίπτωση απαιτείται και η απόδειξη της

κυριότητας των δικαιοπαρόχων, αποφεύγοντας έτσι τη λεγόμενη διαβολική

απόδειξη (probatio diabolica)24.

Ο δικαιολογητικός λόγος της έκτακτης χρησικτησίας συμπίπτει μερικώς με τον

αντίστοιχο της τακτικής. Συγκεκριμένα, μέσω αυτής επιδιώκεται η εκκαθάριση των

σχέσεων του προσώπου με το πράγμα, διευκολύνεται η απόδειξη της κυριότητας

επί του πράγματος, αίρεται η αβεβαιότητα για το νομικό καθεστώς του πράγματος

και επικυρώνεται η μακροχρόνια οικονομική εκμετάλλευση αυτού, ενώ δεν

αποτελεί σκοπό της η προστασία του καλόπιστου νομέα, όπως με την τακτική

χρησικτησία25. Τέλος, στο πλαίσιο της οικονομικής αξιοποίησης του πράγματος26, το

δημόσιο συμφέρον επιβάλλει την υπεροχή του επιμελή νομέα έναντι του αμελούς

κυρίου, καθώς το πράγμα πρέπει και νομικά να περιέλθει σε αυτόν που το νέμεται

εδώ και καιρό και το αξιοποιεί οικονομικά, προκειμένου να μην διακοπεί η

οικονομική του εκμετάλλευση27.

Με το θεσμό της έκτακτης χρησικτησίας ουσιαστικά συμπληρώνεται η

παραγραφή (ΑΚ 247-278) και ως εκ τούτου ικανοποιούνται πληρέστερα οι ως άνω

σκοποί. Πράγματι, χωρίς την έκτακτη χρησικτησία, μετά από είκοσι χρόνια, θα

παραγραφόταν η διεκδικητική αγωγή (ΑΚ 1094) του κυρίου κατά του νομέα και των

24

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 8, σελ. 516-517. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 11, σελ. 322.

25 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 2, σελ. 553-554

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ,, ΙΙ, § 49, αρ. 2, σελ. 369.

26 Βλ. αναλυτικότερα σε Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 2, αρ. 24-25, σελ. 39-40

. Σπυριδάκη Ι., Η

χρησικτησία, αρ. 5.3, σελ. 23. Αθανασόπουλο, Εμπράγματο Δίκαιο, ερμηνεία κατ’ άρθρο, νομολογία -

βιβλιογραφία, τόμος Ι, 2010, σελ. 439.

27 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 3, σελ. 554.

16

διαδόχων του, καθολικών ή ειδικών (ΑΚ 249, ΑΚ 271), αλλά θα παρέμενε η

κυριότητα στον κύριο σε «λανθάνουσα κατάσταση» (dominium sine re)28.

Έτσι, ο νομέας και οι διάδοχοί του θα μπορούσαν μεν να επικαλεστούν

επιτυχώς την ένσταση της παραγραφής (ΑΚ 272 § 1, ΑΚ 271) στη διεκδικητική αγωγή

(ΑΚ 1094) του κυρίου, αλλά αν τρίτος αποκτούσε τη νομή του πράγματος χωρίς τη

βούληση του νομέα, αυτός ως μη διάδοχος του τελευταίου, δεν θα μπορούσε να

αποκρούσει τη διεκδικητική αγωγή (ΑΚ 1094) του κυρίου. Γίνεται λοιπόν κατανοητό

πως ο χρησιδεσπόσας του πράγματος, κινητού ή ακίνητου, για περισσότερα από

είκοσι χρόνια θα προστατευόταν, μόνο εφόσον δεν είχε απωλέσει τη νομή αυτού29.

Αυτό το άτοπο αποφεύγεται με τις διατάξεις της έκτακτης χρησικτησίας.

Παράλληλα με την παραγραφή της διεκδικητικής αγωγής (ΑΚ 1094) ο νομέας

αποκτά την κυριότητα του πράγματος, οπότε μπορεί να προστατευθεί έναντι

οποιουδήποτε προσβολέα30.

Συνολικά, η αναγνώριση, μέσω του θεσμού της χρησικτησίας των

πραγματικών καταστάσεων επί του πράγματος, εξυπηρετεί την ασφάλεια δικαίου

και εδραιώνει την ασφάλεια των συναλλαγών31.

ΙIΙ. ΤΑ ΣΥΓΚΡΟΥΟΜΕΝΑ ΣΥΜΦΕΡΟΝΤΑ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΙ Η

ΑΞΙΟΛΟΓΙΚΗ ΣΤΑΘΜΙΣΗ ΤΟΥΣ

Στο πλαίσιο της χρησικτησίας συγκρούονται τα συμφέροντα του πραγματικού

δικαιούχου του πράγματος, του χρησιδεσπόζοντος, αλλά και τρίτων32.

28

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 4, σελ. 554. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 49, αρ. 2, σελ. 369-370.

29 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 4, σελ. 554

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 49, αρ. 2, σελ. 370.


31 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ,, § 44, αρ. 8, σελ. 517

. Κούσουλας Χ., ΕμπρΔ, § 45, σελ. 314

. πρβλ.

Σπυριδάκη Ι., Η χρησικτησία, αρ. 2.2, σελ. 9.

32 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 4.1, σελ. 15


17

Το συμφέρον του πραγματικού δικαιούχου του πράγματος έγκειται στη

διατήρηση του εμπράγματου δικαιώματος επί του κινητού ή ακίνητου πράγματος

παρά την αδράνειά του. Το εν λόγω συμφέρον στην απολυτότητά του δεν μπορεί να

κριθεί προστατετεύο. Η έμπρακτη αδιαφορία του εμπράγματου δικαιούχου στην

άσκηση του δικαιώματός του για μεγάλο χρονικό διάστημα κατά τρόπο, που να

επιτρέπει σε άλλο πρόσωπο, το χρησιδεσπόζοντα, να αποκτά και να διατηρεί τη

νομή στο ίδιο κινητό ή ακίνητο πράγμα οδηγούν στην προστασία του τελευταίου σε

βάρος του πραγματικού δικαιούχου του πράγματος. Με τον τρόπο αναδεικνύεται το

περιεχόμενο της γενικής αρχής του δικαίου σχετικά με την καταλυτική επίδραση

του χρόνου στα δικαιώματα33.

Το συμφέρον του χρησιδεσπόζοντος αναφέρεται στην απόκτηση της

κυριότητας ή της δουλείας, πραγματικής ή προσωπικής, στο κατά το δυνατό

συντομότερο χρονικό διάστημα. Όταν ο χρησιδεσπόζων ασκεί το σύνολο των

εξουσιών που αρμόζουν στο νομέα ή στον οιονεί νομέα για μεγάλο χρονικό

διάστημα δίχως την εναντίωση ή με την ανοχή του μέχρι τότε, πραγματικού

δικαιούχου, έχει συμφέρον να αποκτήσει την κυριότητα ή τη δουλεία34.

Πέρα από το συμφέρον του πραγματικού δικαιούχου του πράγματος και το

συμφέρον του χρησιδεσπόζοντος υφίστανται και τα συμφέροντα των τρίτων. Οι

τελευταίοι διακρίνονται αφενός σε αυτούς που συναλλάσσονται με τον πραγματικό

δικαιούχο του πράγματος35 ή το χρησιδεσπόζοντα36, αφετέρου σε άλλα πρόσωπα,

33

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 4.2, σελ. 15. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 7, σελ. 320-321.



35 Όπως λόγου χάριν ο δανειστής του πραγματικού δικαιούχου, ο οποίος μπορεί να ασκήσει με

πλαγιαστική αγωγή (72 ΚΠολΔ) διεκδικητική αγωγή (ΑΚ 1094) κατά του χρησιδεσπόζοντος (Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, 48, αρ. 7, σελ. 321).

36 Όπως λόγου χάριν ο καθολικός ή ο ειδικός διάδοχος του χρησιδεσπόζοντος, οι οποίοι δύνανται να

συνυπολογίσουν στο δικό τους χρόνο χρησικτησίας το χρόνο χρησικτησίας του (ΑΚ 1051).

18

που δεν έχουν συναλλαγές με τους ανωτέρω. Όπως είναι αντιληπτό, τα συμφέροντα

των πρώτων ταυτίζονται με το αντίστοιχο του εκάστοτε συναλλαχθέντος37.

Ο Αστικός Κώδικας προκρίνει ως υπέρτερο το συμφέρον του

χρησιδεσπόζοντος έναντι εκείνου του πραγματικού δικαιούχου του πράγματος,

εφόσον υφίστανται οι όροι της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας, ιδιαίτερα η

μακροχρόνια άσκηση νομής ή ο οιονεί νομής38.

ΙV. Η ΠΡΑΚΤΙΚΗ ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ

Όπως προαναφέρθηκε, η χρησικτησία αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης

κυριότητας τόσο επί κινητών όσο και επί ακίνητων πραγμάτων. Όμως, η πρακτική

της σπουδαιότητα, ιδιαίτερα της τακτικής χρησικτησίας επί κινητών κρίνεται

περιορισμένη39, διότι σε αυτά υφίσταται η δυνατότητα κτήσης κινητού πράγματος

από μη κύριο (ΑΚ 1036) με μόνη προϋπόθεση την καλή πίστη του αποκτώντος,

χωρίς να απαιτείται η άσκηση πράξεων νομής για ορισμένο χρονικό διάστημα. Η

χρησιμότητά της περιορίζεται μονάχα στα κλοπιμαία και τα απολωλότα, καθώς επί

αυτών δεν είναι δυνατή η καλόπιστη κτήση (ΑΚ 1038)40.

Η πρακτική χρησιμότητα της χρησικτησίας στα ακίνητα σε μεγάλο βαθμό

συναρτάται με το εκάστοτε ισχύον σύστημα δημοσιότητας των εμπραγμάτων

σχέσεων41. Έτσι, στο προσωποκεντρικό σύστημα των βιβλίων μεταγραφών και

υποθηκών, που ισχύει ακόμη σε αρκετές περιοχές της χώρας, υφίσταται συχνή

επίκληση των διατάξεων της χρησικτησίας, προκειμένου να θεμελιωθεί η απόκτηση

κυριότητας ή δουλείας. Αυτό δε, καθώς στο πλαίσιο του εν λόγω συστήματος δεν

37



39 Πρβλ. Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, § 45, σελ. 313

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ,, ΙΙ, § 48, αρ. 3, σελ. 319.


41 Πρβλ. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 2, σελ. 319.

19

διασφαλίζεται η ταυτότητα των ακινήτων ούτε η ύπαρξη αντίστοιχων τίτλων

ιδιοκτησίας επί αυτών42.

Αντίθετα, στο κτηματοκεντρικό σύστημα του Κτηματολογίου, που εισάγεται

σταδιακά στη χώρα, μετά τη θέση σε ισχύ των ν. 2308/1995 και ν. 2664/1998,

μειώνεται η πρακτική σπουδαιότητα του θεσμού της χρησικτησίας και ιδίως της

τακτικής. Μάλιστα, από την εισηγητική έκθεση του ν. 2664/1998 για το Εθνικό

Κτηματολόγιο προκύπτει πως η σημασία της τακτικής χρησικτησίας θα είναι

περιορισμένη, δεδομένου ότι ο καλόπιστος συναλλασσόμενος, που εμπιστεύεται

την έστω ανακριβή κτηματολογική εγγραφή, θα αποκτά αμέσως κυριότητα, αν

στηρίζει την κτήση σε επαχθή αιτία, όπως ακριβώς συμβαίνει και στα κινητά (1036

AK), δίχως να χρειάζεται να αναμείνει την πάροδο οποιουδήποτε χρόνου43. Με τον

τρόπο αυτό, διασφαλίζεται η δημόσια πίστη (άρθρο 2 περ. 5 ν. 2664/1998), η οποία

αποτελεί μία από τις αρχές του Κτηματολογίου.

Πάντως, και μετά την εισαγωγή του συστήματος του Κτηματολογίου ο θεσμός

της χρησικτησίας θα συνεχίζει να λειτουργεί, καθώς σύμφωνα με το άρθρο 13 § 2

εδ. στ’ του ν. 2664/199844 η ανακριβής εγγραφή του αναγραφόμενου στο

κτηματολογικό φύλλο δικαιούχου αποτελεί «νόμιμο τίτλο» κατά τα άρθρα ΑΚ 1041

και ΑΚ 1043, μόλις συντρέξουν στο πρόσωπο αυτού ή των διαδόχων του και οι

υπόλοιπες προϋποθέσεις της τακτικής χρησικτησίας45.

V. ΣΥΣΧΕΤΙΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΜΕ ΤΗΝ ΚΑΤΑΧΡΗΣΗ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ

Ο χρόνος στο δίκαιο επιδρά, μεταξύ άλλων, και στη δυνατότητα του

δικαιούχου να ασκήσει το δικαίωμά του. Η αδράνεια του δικαιούχου επί ορισμένο

42

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 3, σελ. 515. Κούσουλας Χ., ΕμπρΔ, § 45, σελ. 313.

43 Εισηγητική Έκθεση του ν. 2664/1998 - άρθρο 13, Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 3, σελ. 515.

44 “Το ελάττωμα της εγγραφής, η οποία θεωρείται τίτλος κατά την έννοια των άρθρων 1041 και 1043

του Αστικού Κώδικα, θεραπεύεται μόλις συντρέξουν στο πρόσωπο του ανακριβώς αναγραφόμενου δικαιούχου και των διαδόχων του και οι λοιπές τυχόν προϋποθέσεις τακτικής χρησικτησίας”.

45 Πρβλ. Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, § 45, σελ. 313.

20

χρόνο, μακρότερο ή βραχύτερο, στην άσκηση του δικαιώματος οδηγεί σε απόσβεση

του τελευταίου. Δικαιολογία της ρύθμισης αποτελεί η παγίωση της κατάστασης μη

άσκησης του δικαιώματος και ο κίνδυνος απώλειας των αποδεικτικών στοιχείων για

την ύπαρξη ή μη του δικαιώματος46.

Ειδικότερα, ο χρόνος στη χρησικτησία, επειδή δεν είναι απλώς χρόνος

αδράνειας του δικαιούχου, αλλά και χρόνος νομής, δηλαδή δράσης, του

χρησιδεσπόζοντος, συμβάλλει όχι μόνο στην απόσβεση του εμπράγματου

δικαιώματος του αδρανήσαντος, πραγματικού δικαιούχου του πράγματος, αλλά και

στην απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος από τον δρώντα χρησιδεσπόζοντα47.

Όπως γίνεται αντιληπτό, πρόκειται για εκδήλωση της θεμελιώδους αρχής του

Εμπράγματου Δικαίου περί οικονομικής αξιοποίησης του πράγματος48.

Από τα ανωτέρω καταδεικνύεται η ύπαρξη σχέσης ανάμεσα στη χρησικτησία

και την κατάχρηση δικαιώματος (ΑΚ 281). Εντούτοις, εν μέρει μόνο αληθεύει πως η

χρησικτησία αποτελεί εξειδίκευση της κατάχρησης δικαιώματος. Η ρύθμιση του

άρθρου ΑΚ 281 είτε ως κατάχρηση δικαιώματος είτε ως αποδυνάμωση αυτού

μπορεί να οδηγήσει μόνο σε κατάργηση του δικαιώματος, όπως συμβαίνει και στη

χρησικτησία ως προς το σκέλος της απόσβεσης του εμπράγματου δικαιώματος του

αδρανήσαντος, πραγματικού δικαιούχου του πράγματος. Όμως, η ενεργοποίηση

του άρθρου ΑΚ 281 δε δύναται να οδηγήσει σε απόκτηση εμπράγματου

δικαιώματος, όπως η χρησικτησία ως κτητική παραγραφή υπέρ του

χρησιδεσπόζοντος. Επομένως, μπορεί να χωρεί εφαρμογής η κατάχρηση

δικαιώματος (ΑΚ 281), χωρίς να πληρούνται οι όροι της χρησικτησίας και το

αντίστροφο49.

46



48 Βλ. αναλυτικότερα σε Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 2, αρ. 25, σελ. 39-40

. Σπυριδάκη Ι., Η χρησικτησία,

αρ. 5.3, σελ. 23. Αθανασόπουλο, ΕμπρΔ, Ι, 2010, σελ. 439.


21

§ 2. ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΕΝΝΟΜΕΣ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΜΕ

ΕΜΦΑΣΗ ΣΤΟ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ

Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ

Όπως αναφέρθηκε και ανωτέρω, η χρησικτησία πέραν από την απόσβεση της

ήδη υπάρχουσας κυριότητας επί κινητού ή ακίνητου πράγματος, συνεπάγεται

ταυτόχρονα και τη «δημιουργία» νέας κυριότητας επί του κινητού ή ακίνητου

πράγματος50. Όπως είναι γνωστό, αυτή διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη.

Η διαφορά των δύο ειδών χρησικτησίας έγκειται στο ότι η έκτακτη (ΑΚ 1045)

θέτει ως στοιχεία της νομοτυπικής της μορφής περισσότερο χρόνο νομής, διάρκειας

είκοσι ετών51, ενιαία για τα κινητά και τα ακίνητα πράγματα, ενώ δεν απαιτείται η

ύπαρξη νόμιμου τίτλου ή έστω νομιζόμενου, καθώς και καλή πίστη στο πρόσωπο

του χρησιδεσπόζοντος. Επομένως, και ο κακόπιστος νομέας, όπως λόγου χάριν ο

κλέπτης κινητού πράγματος (ΠΚ 372), μπορεί να αποκτήσει κυριότητα με έκτακτη


ΙΙ. ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΤΗΣΗΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΜΕ ΕΚΤΑΚΤΗ

ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

Α. Πράγματα δεκτικά χρησικτησίας

Κάθε πράγμα, κινητό ή ακίνητο, μπορεί να αποκτηθεί κατ’ αρχάς με

χρησικτησία, εφόσον είναι δεκτικό χρησικτησίας. Αναφορικά με την προϋπόθεση

αυτή ο Αστικός Κώδικας ακολουθεί αρνητική διατύπωση ορίζοντας ποια πράγματα

δεν είναι δεκτικά χρησικτησίας. Τα τελευταία διακρίνονται σε ανεπίδεκτα

50

Πρβλ. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 6, σελ. 320.

51 Αντίθετα, στο προϊσχύσαν δίκαιο ο χρόνος νομής ή οιονεί νομής ως όρος για την στοιχειοθέτηση

της έκτακτης χρησικτησίας οριζόταν στα τριάντα έτη (Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 193, σελ. 191).


22

χρησικτησίας πράγματα, σε εξαιρούμενα από τη χρησικτησία και σε πράγματα, που

δεν προσφέρονται, από τη φύση τους, ως αντικείμενο χρησικτησίας. Εξάλλου,

υφίστανται και ειδικές περιπτώσεις ανεπίδεκτων χρησικτησίας πραγμάτων.

1. Ανεπίδεκτα χρησικτησίας πράγματα

Ανεπίδεκτα χρησικτησίας είναι τα εκτός συναλλαγής πράγματα (ΑΚ 1054),

δηλαδή τα κοινά σε όλους, τα κοινόχρηστα και τα προορισμένα για την

εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών ή θρησκευτικών σκοπών (ΑΚ 966).

Τα κοινά σε όλους πράγματα, δηλαδή ο ατμοσφαιρικός αέρας και η ανοικτή

θάλασσα δεν είναι δεκτικά ανθρώπινης εξουσίασης53. Σε αυτά δεν είναι δυνατή η

κτήση κυριότητας ή δουλείας, πραγματικής ή προσωπικής, με χρησικτησία, διότι

κατά το νόμο δεν είναι πράγματα ως μη δεκτικά ανθρώπινης εξουσίασης54.

Ως πράγματα κοινής χρήσης το άρθρο ΑΚ 966 ορίζει ιδίως τα νερά με

ελεύθερη και αέναη ροή, τους δρόμους, τις πλατείες, τους αιγιαλούς55, τα λιμάνια

και τους όρμους, τις όχθες πλεύσιμων ποταμών, τις μεγάλες λίμνες και τις όχθες

τους56.

Τα τελευταία είναι κατά το νόμο πράγματα σε αντίθεση με τα κοινά σε όλους

πράγματα57. Τα κοινόχρηστα πράγματα, κατά κύριο λόγο ακίνητα, τελούν υπό τη

διοίκηση της αρχής και η χρήση τους από το ανώνυμο κοινό αποτελεί άσκηση του

δικαιώματος της προσωπικότητας και όχι φυσικής εξουσίας με την έννοια της νομής

53

Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 11, αρ. 52-53, σελ. 205-206. Κατά το Σπυριδάκη Ι. (Η χρησικτησία, αρ. 9.2, σελ. 30-31) οι «ελεύθερες» φυσικές δυνάμεις ή ενέργειες εντάσσονται στα κοινά σε όλους πράγματα.

54 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 9.2, σελ. 30-31


55 ΕιρΣπαρτ 145/1972, ΕλλΔνη 14 (1973), σελ. 211.

56 ΑΠ 872/2001, ΕλλΔνη 43 (2002), σελ. 762.

57 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 15, σελ. 324.

23

ή της κατοχής58. Για αυτό ο νόμος τα εντάσσει στα ανεπίδεκτα από τη χρησικτησία

πράγματα.

Ανεπίδεκτα χρησικτησίας είναι και τα πράγματα, κινητά ή ακίνητα, που

προορίζονται για την εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών ή

θρησκευτικών σκοπών. Αυτά τελούν υπό τη διοίκηση νομικών προσώπων και η

χρήση τους από το κοινό αποτελεί άσκηση του δικαιώματος της προσωπικότητας ή

δικαιώματος δημοσίου δικαίου, όχι όμως φυσικής εξουσίας με την έννοια της νομής

ή της κατοχής59.

Αν και συνήθως τα κοινόχρηστα πράγματα και τα προορισμένα για την

εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών ή θρησκευτικών σκοπών ανήκουν

κατά κυριότητα στο δημόσιο ή σε νομικό πρόσωπο με δημόσιο, κοινοτικό ή

θρησκευτικό σκοπό, οπότε είναι ανεπίδεκτα χρησικτησίας υπέρ του δημοσίου

συμφέροντος, κύριος τους δύναται να είναι και φυσικό ή νομικό πρόσωπο60.

Στην τελευταία περίπτωση, αν το φυσικό ή νομικό πρόσωπο παραχωρήσει τη

χρήση του πράγματος στο δημόσιο ή σε νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με

δημόσιο, δημοτικό, κοινοτικό ή θρησκευτικό σκοπό όπως λόγου χάριν με μίσθωση

χώρου από το δήμο για την εγκατάσταση παιδικής χαράς, σωστά προτείνεται η

συσταλτική ερμηνεία του άρθρου ΑΚ 1054 και ως εκ τούτου το πράγμα αυτό είναι

δεκτικό χρησικτησίας. Δικαιολογητικός λόγος επί αυτού είναι ότι με τη χρησικτησία

αλλάζει μόνο ο φορέας της κυριότητας ή της δουλείας και όχι η ιδιότητα του

πράγματος ως κοινόχρηστου ή προορισμένου για την εξυπηρέτηση δημόσιων,

δημοτικών, κοινοτικών ή θρησκευτικών σκοπών61.

58







24

2. Εξαιρούμενα από τη χρησικτησία πράγματα

Τα εξαιρούμενα από τη χρησικτησία πράγματα, κινητά ή ακίνητα, είναι κατ’

αρχήν δεκτικά χρησικτησίας, αλλά ο νόμος για ειδικούς λόγους τα εξαιρεί από

αυτή62.

Κατά το άρθρο ΑΚ 105563 εξαιρούνται από τη χρησικτησία τα πράγματα που

ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό γονική μέριμνα (ΑΚ 1510),

επιτροπεία (ΑΚ 1589 - 1654) ή δικαστική συμπαράσταση (ΑΚ 1666 - 1668), ενόσω

διαρκούν αυτές οι καταστάσεις64. Ενόψει της ανάγκης προστασίας των ανωτέρω

προσώπων η ρύθμιση κρίνεται εύλογη, ανταποκρινόμενη στην αξιολογική στάθμιση

των αντιτιθέμενων συμφερόντων65.

Σκοπός της διάταξης αυτής είναι η προστασία των ως άνω φυσικών

προσώπων από τον κίνδυνο να χάσουν την κυριότητα ή τη δουλεία τους λόγω

χρησικτησίας από κάποιον άλλο τρίτο και όχι το γονέα, τον επίτροπο ή το

συμπαραστάτη, καθώς τα πρόσωπα αυτά εξαιτίας της κατάστασης που διανύουν

δεν είναι σε θέση να ασκούν προσωπικά τις εξουσίες, που απορρέουν από το

εμπράγματο τους δικαίωμα επί του πράγματος66.

Αντίθετα, κατά των προσώπων, που ασκούν τις εν λόγω εξουσίες προστασία

παρέχει η συνδυασμένη εφαρμογή των άρθρων ΑΚ 1047 και 256 αριθ. 2, 3, κατά τις

οποίες για όσο χρόνο διαρκεί η ανηλικότητα και η επιτροπεία αναστέλλεται η

παραγραφή της διεκδικητικής αγωγής και άρα η χρησικτησία67.

62

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 14, σελ. 518.

63 Όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 22 του ν. 2447/1996, κατά το οποίο η δικαστική συμπαράσταση

αντικατέστησε τη δικαστική αντίληψη.

64 ΟλΑΠ 7/2004, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 838.





. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 19, υποσημ. 33,

σελ. 326.

25

3. Μη δυνάμενα από τη φύση τους ως αντικείμενα χρησικτησίας πράγματα

Δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χρησικτησίας λόγω της φύσης του το

συστατικό μέρος άλλου πράγματος, καθώς αυτό δεν μπορεί να είναι χωριστά

αντικείμενο κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος (ΑΚ 953), αν και είναι

δεκτικό χωριστής νομής (ΑΚ 993)68. Όπως προκύπτει από το άρθρο ΑΚ 953,

αναγκαία προϋπόθεση για τη μη χωριστή κτήση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου

δικαιώματος σε συστατικό μέρος πράγματος αποτελεί η μη δυνατότητα

αποχωρισμού του τελευταίου από το κύριο πράγμα χωρίς βλάβη αυτού του ίδιου ή

του κυρίου πράγματος ή χωρίς αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού τους.

Πρόκειται για το λεγόμενο ουσιώδες (αναποχώριστο ή μη αυτοτελές) συστατικό69.

Πάντως, το συστατικό δύναται να είναι αντικείμενο χρησικτησίας μαζί με το κύριο

πράγμα70.

Ακόμη, αντικείμενο χρησικτησίας δεν μπορούν να αποτελέσουν και τα σύνολα

αντικειμένων, δηλαδή η ομάδα πραγμάτων, η ομάδα δικαίου, η περιουσία και η

επιχείρηση71, ενώ, αντίθετα, χρησιδεσπόζονται χωριστά τα επιμέρους πράγματα της

ομάδας72.

68

ΕφΠειρ 566/1987, ΕλλΔνη 29 (1988), σελ. 738.

ΕφΑθ 7483/1978, ΝοΒ 28 (1980), σελ. 76.

Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 174, σελ. 175-176. Γεωργιάδης Απ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, αρθρ.

993, αρ.5. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 20, σελ. 520


328. Αντίθετος ο Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.6, σελ. 41.

69 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 12, αρ. 8, σελ. 229.


71 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 10, αρ. 25 επ., σελ. 176 επ.

72 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 22, σελ. 329, πρβλ. Βαβούσκο, ΕμπρΔ, αρ. 174, σελ. 175

.

Σπυριδάκη Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.7, σελ. 41. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 20, σελ. 520.

26

4. Άλλες περιπτώσεις ανεπίδεκτων χρησικτησίας πραγμάτων

Ο όροφος οικοδομής και το διαμέρισμα αυτού, ο αγροτικός κλήρος, τα μη

άρτια οικόπεδα, τα δάση, οι ισραηλίτικες περιουσίες και τα κατασχεμένα πράγματα

αποτελούν ειδικές περιπτώσεις, για τις οποίες προβλέπονται συγκεκριμένες

διατάξεις και υφίσταται διχογνωμία σχετικά με το αν είναι πράγματα δεκτικά ή

ανεπίδεκτα χρησικτησίας73.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το ζήτημα κατά πόσο είναι δυνατή

χρησικτησία σε πράγματα, που απαγορεύεται η διάθεσή τους. Συγκεκριμένα,

γίνεται δεκτό πως τα ακίνητα, τα οποία έχουν κατασχεθεί, δεν εξαιρούνται της

χρησικτησίας, καθώς δεν περιλαμβάνονται στο κανονιστικό εύρος των άρθρων ΑΚ

1054 και 1055. Η κατάσχεση δεν διακόπτει ούτε τη χρησικτησία, που είχε αρχίσει

πριν από αυτήν, διότι η κατάσχεση δεν επιφέρει απώλεια της νομής για τον

χρησιδεσπόζοντα74.

Αντίθετα, απαγορεύεται η με οποιοδήποτε τρόπο απόκτηση από αλλοδαπό

κυριότητας σε ακίνητο παραμεθόριας περιοχής όχι μόνο με εν ζωή δικαιοπραξία,

αλλά και με χρησικτησία75. Επίσης, ανεπίδεκτο χρησικτησίας είναι το ακίνητο, που

μέχρι την άρση της μεσεγγύησης τελεί υπό την κατοχή του Ελληνικού Δημοσίου ως

θεματοφύλακα των εχθρικών περιουσιών76.

Τέλος, η επίταξη ως μονομερής πολιτειακή πράξη, που δεσμεύει προσωρινά

τη χρήση και κάρπωση του πράγματος, δεν επιφέρει απώλεια της κυριότητας. Κατά

το χρονικό διάστημα που αυτή διαρκεί δεν μπορεί να ληφθεί ως χρόνος

73

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 21-27, σελ. 520-523. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 23, σελ.

329.

74 ΑΠ 1484/1984, ΝοΒ 33 (1985), σελ. 1008

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 27, σελ. 523

.

Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 28, σελ. 331.

75 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, τόμος ΙΙ, § 48, αρ. 29, σελ. 331.

76 ΑΠ 1274/1997, ΕλλΔνη 39 (1998), σελ. 860


27

χρησικτησίας τρίτου, ο οποίος αυθαίρετα κατέχει το πράγμα77. Επομένως, μόνο

μετά τη σύννομη ανάκληση της επίταξης μπορεί να τρέχει χρόνος χρησικτησίας78.

Β. Νομή του πράγματος

Η νομή ή η οιονεί νομή επί κινητού ή ακίνητου πράγματος αποτελεί αναγκαίο

στοιχείο για την απόκτηση, αντιστοίχως, κυριότητας ή δουλείας, με έκτακτη

χρησικτησία. Αντίθετα, δεν αρκεί η κατοχή για τη σχετική κτήση79. Η νομή ή η οιονεί

νομή δεν απαιτείται να είναι ανεπίληπτη80 ούτε χρειάζεται καλή πίστη στο πρόσωπο

του νομέα, όπως στην τακτική χρησικτησία81. Αυτό σημαίνει πως και ο κλέπτης

κινητού πράγματος (ΠΚ 372) ή αυτός που απέβαλε βίαια τον κύριο από το ακίνητο

αποκτά κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία, αν συμπληρώσει το απαιτούμενο

χρονικό διάστημα στη νομή του πράγματος82.

Μάλιστα, ο ενάγων πρέπει να επικαλείται στο δικόγραφο της αγωγής,

προκειμένου να είναι αυτή νόμω βάσιμη, τις μερικότερες υλικές και εμφανείς

πράξεις του ή του αντιπροσώπου του από τις οποίες συνάγεται η φυσική εξουσίαση

του πράγματος και η βούληση του να κατέχει το πράγμα διανοία κυρίου ή

δικαιούχου δουλείας83.

77

ΑΠ 723/2003, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 137.


79 ΕφΘεσ 1440/1984, Αρμ 39 (1985), σελ. 559


80 ΑΠ 36/1985, ΕλλΔνη 26 (1985), σελ. 444

. Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 193, σελ. 192


ΕμπρΔ, § 45, αρ. 9, σελ. 556. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 44, αρ. 6, σελ. 372.

81 ΑΠ 1525/2006, ΧρΙΔ 7 (2007), σελ. 436

. ΑΠ 1448/1997, ΕλλΔνη 39 (1998), σελ. 384

. ΑΠ 36/1985,

ΕλλΔνη 26 (1985), σελ. 444.

82 ΑΠ 1310/2000, ΕλλΔνη 43 (2002), σελ. 461


.


83 ΑΠ 1402/2003, ΧρΙΔ 4 (2004), σελ. 605

. ΑΠ 1128/1977, ΝοΒ 26 (1978), σελ. 934


ΕμπρΔ, § 45, αρ. 10, σελ. 556.

28

Η νομολογία έχει δεχθεί ότι πράξεις νομής ή η οιονεί νομής, στο πεδίο των

ακινήτων, συνιστούν η περίφραξη οικοπέδου, η φύτευση δένδρων και η

περισυλλογή των καρπών84, η επισκευή παλαιωμένης ή κατεστραμμένης λόγω

σεισμού οικίας, η λήψη κρατικής επιχορήγησης για τις ως άνω επισκευές, η

καλλιέργεια κηπευτικών για τις οικογενειακές ανάγκες85, η πώληση σε τρίτους

τμημάτων του ακινήτου, η εκμίσθωση για βοσκή86, η οριοθέτηση, η καταμέτρηση

και η αποτύπωση του ακινήτου σε σχεδιάγραμμα87.

Για την κτήση κυριότητας ή δουλείας ο χρησιδεσπόζων πρέπει να έχει τη νομή

ή την οιονεί νομή του πράγματος για είκοσι χρόνια. Ενόψει, όμως, του

απαιτούμενου, μεγάλου χρόνου και των τυχών αποδεικτικών δυσκολιών ο Αστικός

Κώδικας αρκείται αυτός να βρίκεται στη νομή του πράγματος κατά την έναρξη και

τη λήξη χρονικής αυτής περιόδου, οπότε τεκμαίρεται ότι το νέμεται και κατά τον

ενδιάμεσο χρόνο (ΑΚ 1046). Πάντως, ο μέχρι τότε, πραγματικός δικαιούχος του

πράγματος δύναται να ανατρέψει το μαχητό αυτό τεκμήριο, μόνο αν αποδείξει πως

ο χρησιδεσπόζων δεν είχε διαρκή νομή ή οιονεί νομή επί του πράγματος και όχι ότι

την είχε απωλέσει στον ενδιάμεσο χρόνο88.

Γ. Πάροδος ορισμένου χρόνου

1. Γενικά

Τελευταίος όρος για την έκτακτη χρησικτησία είναι η πάροδος είκοσι ετών στη

νομή ή οιονεί νομή του πράγματος, κινητού ή ακίνητου. Αυτό το χρονικό διάστημα

84

ΑΠ 425/2001, ΝΟΜΟΣ.

85 ΑΠ 603/1992, ΕλλΔνη 35 (1994), σελ. 81.

86 ΑΠ 87/1979, ΝοΒ 27 (1979), σελ. 1081.

87 ΑΠ 175/1974, ΝοΒ 22 (1974), σελ. 1057.

88 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 73, σελ. 350 και § 48, αρ. 104, 367, πρβλ. Σπυριδάκη Ι., Η

χρησικτησία, σελ. 50-51.

29

συμπίπτει με το αντίστοιχο της παραγραφής της διεκδικητικής αγωγής (ΑΚ 1094

συνδ. 249) για τον μέχρι τότε, πραγματικό δικαιούχο του πράγματος.

Ο Αστικός Κώδικας έκρινε σκόπιμο να συνδέσει το πέρας ορισμένου χρόνου

με την κτήση κυριότητας ή δουλείας, πραγματικής ή προσωπικής, για το

χρησιδεσπόζοντα. Και αυτό, διότι η εν τοις πράγμασι, παγιωμένη κατάσταση στη

νομή ή οιονεί νομή ως φαινόμενο δικαίου πρέπει να συμπίπτει με τη νομική, τυπική

πραγματικότητα και ως εκ τούτου να διασφαλισθεί ασφάλεια στις συναλλαγές ή να

προστατευτούν τα ενδεχόμενα γενικότερα συμφέροντα από την πραγματική,

οικονομική αξιοποίηση του πράγματος89.

Η έναρξη του χρόνου επέρχεται την επόμενη ημέρα από την απόκτηση της

νομής ή της οιονεί νομής του πράγματος (ΑΚ 241 § 1) από το χρησιδεσπόζοντα, ενώ

η λήξη του λαμβάνει χώρα με την παρέλευση της αντίστοιχης ημερομηνίας του

τελευταίου έτους (ΑΚ 243 § 3, ΚΠολΔ 145 § 1).

2. Προσάυξηση χρόνου

α. Η ρύθμιση της ΑΚ 1051

Ενόψει της εικοσαετίας που απαιτείται για την κτήση κυριότητας με έκτακτη

χρησικτησία, δεν αποκλείεται να παρεμβληθεί καθολική ή ειδική διαδοχή στη νομή

του πράγματος μέχρι τη συμπλήρωση του χρονικού αυτού διαστήματος. Ο Aστικός

Kώδικας για το ενδεχόμενο αυτό όρισε πως ο καθολικός ή ο ειδικός διάδοχος

δύναται να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας

του δικαιοπαρόχου (ΑΚ 1051).

Στην έκτακτη χρησικτησία ισχύει διαδοχή στη χρησικτησία (successio in

usucapionem). Αυτό σημαίνει πως τόσο ο καθολικός όσο και ο ειδικός διάδοχος

89

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 14.1, σελ. 49-50. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 71, σελ. 349.

30

μπορεί να συνυπολογίσει στη δική του νομή, το χρόνο όμοιας90 νομής του

δικαιοπαρόχου του, χωρίς να χρειάζεται να είναι καλόπιστος91.

Συγκεκριμένα, στην καθολική διαδοχή ακινήτων δεν είναι απαραίτητη η

αποδοχή της κληρονομίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΑΚ 1193 εδ. α’) ή η

έκδοση κληρονομητηρίου (ΑΚ 1195 εδ. β’) και η μεταγραφή τους, προκειμένου να

επέλθει διαδοχή στην έκτακτη χρησικτησία92.

Επί ειδικής διαδοχής για τον συνυπολογισμό του χρησιδεσπόζοντος στη νομή

του πράγματος αρκεί απλώς η διαδοχή στη νομή και δεν απαιτείται διαδοχή στην

κυριότητα93. Κατά το άρθρο ΑΚ 976 η διαδοχή στη νομή επέρχεται με άτυπη και

αφηρημένη ή αναιτιώδη σύμβαση94, ακόμη και για ακίνητο, όπου στον αποκτώντα

μεταβιβάζεται η ίδια νομή που είχε αυτός που μεταβιβάζει και παραδίδει το

πράγμα95.

β. Η ρύθμιση της ΑΚ 1052

Η ρύθμιση του άρθρου ΑΚ 1051 συμπληρώνεται από το άρθρο ΑΚ 1052, κατά

το οποίο ο χρόνος χρησικτησίας που διανύθηκε υπέρ του νομέα κληρονομίας (βλ.

90

ΑΠ 1255/2004, ΕλλΔνη 46 (2005), σελ. 88. ΑΠ 165/2004, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 816

. ΑΠ 85/2003,

ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 1290. ΑΠ 353/2002, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 194

. ΑΠ 1082/2000, ΕλλΔνη 42

(2001), σελ. 429.



92 ΑΠ 1004/1983, ΝοΒ 32 (1984), σελ. 650

. ΕφΑθ 1579/1986, ΕλλΔνη 27 (1986), σελ. 658

. Γεωργιάδης

Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 18, σελ. 559.

93 ΑΠ 1415/2003, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 1442-1443

. ΑΠ 353/2002, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 194

. ΑΠ

666/1998, ΕλλΔνη 40 (1999), σελ. 1572. ΑΠ 1268/1997, ΕλλΔνη 39 (1998), σελ. 859-860

. ΑΠ 650/1995,

ΕΕΝ 63 (1996), σελ. 563. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 15, σελ. 558

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 49,

αρ. 10, σελ. 374.

94 Γεωργιάδης Απ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, αρθρ. 976-977, αρ.43.

95 ΑΠ 353/2002, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 194

. ΑΠ 650/1995, ΕΕΝ 63 (1996), σελ. 563


ΕμπρΔ, § 45, αρ. 15, σελ. 558.

31

ΑΚ 1871)96 υπολογίζεται υπέρ του πραγματικού κληρονόμου97. Το άρθρο αυτό

εφαρμόζεται τόσο στην τακτική όσο και στην έκτακτη χρησικτησία98.

Σκοπός της διάταξης είναι να αποφευχθούν δυσμενή αποτελέσματα σε βάρος

του πραγματικού κληρονόμου για τα κληρονομιαία αντικείμενα, που καταλήφθηκαν

προσωρινά από το νομέα κληρονομίας. Αν και ο κληρονόμος δεν είναι, βέβαια,

διάδοχος του νομέα κληρονομίας, ο Aστικός Kώδικας τον μεταχειρίζεται στο σημείο

αυτό ως διάδοχο, ώστε να αποκτήσει τα κληρονομιαία αντικείμενα με χρησικτησία

συνυπολογίζοντας το χρονικό διάστημα της νομής του νομέα κληρονομίας99.

Συγκεκριμένα, αν ο πραγματικός κληρονόμος εγείρει την αγωγή περί κλήρου

(ΑΚ 1871 επ.), πριν αυτή παραγραφεί, κατά του νομέα κληρονομίας, που

συγκεντρώνει τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, ο πρώτος αποκτά τη νομή

των αντικειμένων της κληρονομίας από τον εναγόμενο και δύναται να αποκτήσει

την κυριότητα αυτών με έκτακτη χρησικτησία, καθώς ο χρόνος χρησικτησίας του

νομέα κληρονομίας υπολογίζεται υπέρ του πραγματικού κληρονόμου100.

Αντίθετα, ο νομέας κληρονομίας μόνο υπό όρους δύναται να αποκτήσει

κληρονομιαίο αντικείμενο, που δεν ανήκε στον κληρονομούμενο, διότι, όπως

προαναφέρθηκε, ο χρόνος χρησικτησίας του νομέα κληρονομίας υπολογίζεται υπέρ

του πραγματικού κληρονόμου. Αυτό είναι εφικτό μετά την παραγραφή της αγωγής

περί κλήρου (ΑΚ 1879), δηλαδή μετά την πάροδο εικοσαετίας101.

96

Νομέας κληρονομίας είναι το πρόσωπο, το οποίο παρακρατεί ως κληρονόμος αντικείμενα της κληρονομίας, αντιποιούμενος κληρονομικό δικαίωμα (ΑΚ 1871) και αυτός, που απέκτησε με σύμβαση αντικείμενα της κληρονομίας από το νομέα της (ΑΚ 1882), Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 187, σελ. 185.



98 Ψούνη, Κληρονομικό Δίκαιο, τόμος ΙΙ, § 20, 2004, σελ. 373

. Γεωργιάδης Απ. ΕμπρΔ, § 44, αρ. 69,

υποσημ. 125, σελ. 540. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 78, σελ. 353.

99 Ψούνη, ΚληρΔ, ΙΙ, σελ. 373


. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ,

§ 48, αρ. 78, σελ. 353.

100 Βαβούσκος, ΕμπρΔ,, αρ.187, σελ. 185-186.


. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 78, σελ. 354

. Ψούνη,

ΚληρΔ, ΙΙ, σελ. 373-374.

32

3. Αναστολή χρησικτησίας

Η χρησικτησία, επιτελώντας εν μέρει παραπλήσια λειτουργία με την

παραγραφή102, αποτελεί κύρωση κατά του μέχρι τώρα κυρίου του πράγματος, ο

οποίος αμελεί να ασκήσει τη διεκδικητική αγωγή (ΑΚ 1094) κατά του

χρησιδεσπόζοντος. Όμως, θα ήταν άδικο ο μέχρι τώρα κύριος να χάνει την

κυριότητα επί του πράγματος, αν υπάρχουν πραγματικοί ή νομικοί λόγοι, που τον

εμποδίζουν να στραφεί κατά του χρησιδεσπόζοντος δικαστικά103. Γι’ αυτό το λόγο,

το άρθρο ΑΚ 1047 ορίζει πως «η χρησικτησία δεν αρχίζει και, αν έχει αρχίσει, δεν

συνεχίζεται κατά το διάστημα που αναστέλλεται η παραγραφή της διεκδικητικής

αγωγής, ή εμποδίζεται σύμφωνα με το νόμο η συμπλήρωση της παραγραφής

αυτής».

Η ανωτέρω ρύθμιση παραπέμπει στα άρθρα ΑΚ 255 - 259, δηλαδή εισάγει στη

χρησικτησία την απόλυτη αναστολή (ΑΚ 256) και την αναστολή συμπλήρωσης (ΑΚ

255, 259). Έτσι, η διαδρομή της χρησικτησίας επηρεάζεται τόσο κατά την έναρξη ή

τη συνέχιση της χρησικτησίας όσο και κατά το στάδιο της συμπλήρωσής της104.

Κατά το διάστημα της αναστολής δεν υπολογίζεται ο χρόνος της χρησικτησίας

(ΑΚ 1047 συνδ. 257 § 1), όμως αν πάψει αυτή, ο χρόνος της χρησικτησίας που

διανύθηκε μέχρι την αναστολή δεν χάνεται, αλλά συνεχίζεται (ΑΚ 1047 συνδ. 257 §

2). Πάντως, αν η αναστολή επέλθει κατά την έναρξη της χρησικτησίας, ο χρόνος

έναρξής της απλά μετατίθεται105.

102

ΑΠ 1253/1996, ΕλλΔνη 38 (1997), σελ. 1850.




33

4. Διακοπή χρησικτησίας

α. Γενικά

Για την κτήση κυριότητας με χρησικτησία είναι αναγκαία η συνεχής και

αδιάκοπη άσκηση νομής από τον χρησιδεσπόζοντα επί του πράγματος106. Για το

λόγο αυτό ο χρόνος της χρησικτησίας πρέπει να συμπληρωθεί χωρίς να

μεσολαβήσει διακοπή. Κατά το άρθρο ΑΚ 1050 αν η χρησικτησία διακόπηκε, ο

χρόνος που πέρασε έως τη διακοπή δεν υπολογίζεται, ενώ νέα χρησικτησία μπορεί

να αρχίσει μόνο μετά τη λήξη της διακοπής.

Οι λόγοι διακοπής της χρησικτησίας καθορίζονται περιοριστικά στα άρθρα ΑΚ

1048, 1049. Πρόκειται για την απώλεια της νομής και την έγερση της διεκδικητικής

αγωγής, αντιστοίχως. Η τυχόν αναγνώριση από τον χρησιδεσπόζοντα της

κυριότητας του πραγματικού κυρίου του πράγματος δεν επιφέρει διακοπή της

χρησικτησίας, αλλά μόνο διακοπή της παραγραφής της διεκδικητικής αγωγής (ΑΚ

1094) κατά του χρησιδεσπόζοντος (ΑΚ 260)107.

Ο Αστικός Κώδικας δεν όρισε μεταξύ των λόγων διακοπής της χρησικτησίας

και την αναγνώριση από τον χρησιδεσπόζοντα της κυριότητας του πραγματικού

κυρίου του πράγματος, αλλά ούτε καν προέβλεψε ανάλογη εφαρμογή του άρθρου

ΑΚ 260 και στη χρησικτησία, όπως έπραξε για άλλους κανόνες της παραγραφής108,

οπότε σωστά δεν μπορεί να γίνει δεκτή η αντίθετη άποψη. Πάντως, η εκ μέρους του

τελευταίου αναγνώριση της κυριότητας του μέχρι τότε πραγματικού κυρίου

συνδέεται συνήθως και με την αναγνώρισή του ως νομέα εξαιτίας απώλειας του

106


107 ΑΠ 302/1982, ΝοΒ 30 (1982), σελ. 1450

. ΑΠ 1692/1981, ΕΕΝ 49 (1982), σελ. 876


ΕμπρΔ, § 44, αρ. 76, σελ. 542. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 82, σελ. 356. Αντίθετος ο Σπυριδάκης

Ι. (Η χρησικτησία, αρ. 35.3, σελ. 131), ο οποίος θεωρεί την αναγνώριση από τον χρησιδεσπόζοντα της κυριότητας ή δουλείας (ΑΚ 260) στο υπό χρησικτησία πράγμα ως λόγο για τη διακοπή της χρησικτησίας.

108 Όπως σωστά παρατηρεί ο Σπυριδάκης Ι. (Η χρησικτησία, αρ. 35.1, σελ. 130).

34

πνευματικού στοιχείου (animus) της νομής (ΑΚ 1048 εδ. α’), οπότε επέρχεται και

διακοπή της χρησικτησίας (ΑΚ 1050)109.

Ακόμη, υποστηρίζεται110 πως η χρησικτησία διακόπτεται, αν το υπό

χρησικτησία πράγμα υπαχθεί εκ των υστέρων στην κατηγορία των ανεπίδεκτων

χρησικτησίας πραγμάτων (ΑΚ 1054), καθώς δεν υφίσταται πλέον το αντικείμενο της

χρησικτησίας. Στην περίπτωση αυτή, επέρχεται διακοπή της παραγραφής και λόγω

απώλειας της νομής111.

β. Διακοπή χρησικτησίας λόγω απώλειας της νομής

Κατά το άρθρο ΑΚ 1048 εδ. α’ η χρησικτησία διακόπτεται με την απώλεια της

νομής. Αυτή χάνεται, μόλις πάψει η φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα ή εκδηλωθεί

αντίθετη διάνοια του νομέα ή και τα δύο (ΑΚ 981 εδ. α’)112. Η απώλεια της νομής

μπορεί να είναι εκούσια ή ακούσια, αυτοπρόσωπη ή μέσω αντιπροσώπου, ενώ

είναι αδιάφορο αν η νομή περιέρχεται στον αληθή κύριο ή όχι113. Στην περίπτωση

αυτή, η διακοπή της χρησικτησίας είναι απόλυτη, δηλαδή ενεργεί κατά

οποιουδήποτε τρίτου114. Όμως, με το θάνατο του χρησιδεσπόζοντος δεν επέρχεται

απώλεια της νομής, αφού αυτή περιέρχεται στον κληρονόμο του (ΑΚ 983), εκτός αν

τρίτος καταλάβει τη νομή του πράγματος αποκλείοντας τον κληρονόμο115.

109

ΑΠ 302/1982, ΝοΒ 30 (1982), σελ. 1450. ΑΠ 1692/1981, ΕΕΝ 49 (1982), σελ. 876


ΕμπρΔ, § 44, αρ. 76, υποσημ. 138, σελ. 542.

110 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 33.4, σελ. 125 και αρ. 36, 131-132.

111 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 33.4, σελ. 125 και αρ. 36, σελ. 132.

112 ΑΠ 1548/2001, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 1650

. ΑΠ 1056/1996, ΕλλΔνη 38 (1997), σελ. 1144

. ΑΠ

663/1995, ΕλλΔνη 38 (1997), σελ. 1572. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 77, σελ. 542.


. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 83, σελ. 356-

357.


. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 77, υποσημ. 140, σελ. 543

.



. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 83, υποσημ. 149,

σελ. 357.

35

Η διακοπή της χρησικτησίας λόγω απώλειας της νομής είναι ως επί το

πλείστον οριστική116 (βλ. ΑΚ 1048 εδ. α’). Ο Αστικός Κώδικας, όμως, προβλέπει δύο

εξαιρέσεις για ανάκτηση της νομής από εκείνον που την έχασε. Συγκεκριμένα, η

διακοπή λογίζεται ότι δεν επήλθε, αν αυτός που έχασε τη νομή χωρίς τη θέλησή

του, την ανέκτησε (αυτοδύναμα ή ένδικα) μέσα σε ένα έτος από την απώλεια, ή

αργότερα, αλλά με αγωγή που ασκήθηκε μέσα στο έτος (ΑΚ 1048 εδ. β’)117.

Διχογνωμία υφίσταται για το αν αυτός που έχασε τη νομή πέρα από την

αγωγή αποβολής από τη νομή (ΑΚ 987) μπορεί να ασκήσει και τη διεκδικητική

αγωγή (ΑΚ 1094) με αίτημα (και) την απόδοση της νομής. Η κρατούσα και ορθότερη

άποψη θεωρεί πως η αγωγή του άρθρου ΑΚ 1048 εδ. β’ μπορεί να στηρίζεται στη

νομή ή την κυριότητα118, καθώς το ως άνω άρθρο δεν διακρίνει σχετικά119. Τέλος,

σωστά δεν εντάσσεται στην έννοια της αγωγής κατά το άρθρο ΑΚ 1048 εδ. β’ η

αίτηση ασφαλιστικών μέτρων νομής (KΠολΔ 733 - 734)120.

Αν το πρόσωπο, που είχε χάσει τη νομή, την ανακτήσει χωρίς τις

προϋποθέσεις του άρθρου ΑΚ 1048 εδ. β’, μπορεί να χρησιδεσπόσει στο πράγμα με

τα προσόντα νέας χρησικτησίας, τακτικής ή έκτακτης, ανάλογα με τους όρους, που

συντρέχουν στην περίπτωση αυτή και ανεξάρτητα με τη διακοπείσα, προηγούμενη


Από το γράμμα του άρθρου ΑΚ 1048 εδ. β’ προκύπτει πως διακοπή της

χρησικτησίας επέρχεται, α. Αν η αγωγή δεν ασκήθηκε μέσα στο έτος και η νομή

116


117 ΕφΑθ 3368/1986, ΕλλΔνη 27 (1986), σελ. 1188.

118 Όπως λόγου χάριν η διεκδικητική, η πουβλικιανή ή η αγωγή περί ομολογήσεως δουλείας

(Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 33.3, σελ. 125).


. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 79,

υποσημ. 143, σελ. 543. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 44, αρ. 84, σελ. 357. Αντίθετος ο Παπαχρήστου,

Εμπράγματον Δίκαιον, β’ έκδοση, 1985, αρθρ. 1048, αρ. 3, σελ. 280.




36

ανακτήθηκε με οποιονδήποτε τρόπο μετά το έτος ή β. Αν η αγωγή ασκήθηκε μέσα

στο έτος, αλλά η νομή ανακτήθηκε μετά το έτος όχι βάσει αυτής, αλλά από άλλο

λόγο, όπως λόγου χάριν αυτοδύναμα122.

γ. Διακοπή χρησικτησίας λόγω άσκησης διεκδικητικής αγωγής

Κατά το άρθρο ΑΚ 1049 εδ. α’ η χρησικτησία διακόπτεται με την έγερση της

διεκδικητικής αγωγής εναντίον αυτού που χρησιδεσπόζει ή αυτού που κατέχει στο

όνομα του χρησιδεσπόζοντος, όπως λόγου χάριν του μισθωτή, του θεματοφύλακα,

του χρησάμενου, του επικαρπωτή ή του βοηθού νομής (βλ. KΠολΔ 325 αριθ. 3 συνδ.

919 αριθ. 1)123.

Ο Aστικός Kώδικας αναφέρεται μόνο στην έγερση της διεκδικητικής αγωγής

(ΑΚ 1094), αλλά με διασταλτική ερμηνεία σωστά γίνεται δεκτό πως διακοπή της

χρησικτησίας επέρχεται με κάθε πράξη που απευθύνεται κατά του

χρησιδεσπόζοντος και φέρει το δικαίωμα της κυριότητας σε διάγνωση, ανεξάρτητα

από το δικονομικό τύπο της πράξης αυτής124. Έτσι, διακοπή της χρησικτησίας

επιφέρει η αναγνωριστική αγωγή της κυριότητας125, η πουβλικιανή αγωγή, η αγωγή

ομολόγησης δουλείας και η αγωγή περί διανομής του κοινού πράγματος, όπως

επίσης και η ανταγωγή, η κύρια παρέμβαση και η διεκδικητική ανακοπή σε

122

Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 190, σελ. 189. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 80, σελ. 543

.




124 ΑΠ 1365/2002, ΕλλΔνη 2003, σελ. 506

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, σελ. 544

. Σπυριδάκης Ι., Η

χρησικτησία, σελ. 127. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, σελ. 358.

125 ΕφΑθ 5056/1976, ΝοΒ 24 (1976), σελ. 1110

. ΕφΑθ 2821/1975, ΝοΒ 23 (1975), σελ. 1911.

37

περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης126. Τέλος, και με την υποβολή της διαφοράς σε

διαιτησία ή σε διοικητική αρχή ή σε διοικητικό δικαστήριο127.

Αντίθετα, δεν εμπίπτουν στη νομοτυπική μορφή του άρθρου ΑΚ 1049 η αγωγή

αποβολής από τη νομή (ΑΚ 987)128, η αίτηση ασφαλιστικών μέτρων νομής (KΠολΔ

733 - 734), διότι αυτές δεν άγουν το δικαίωμα της κυριότητας προς δικαστική

διάγνωση, η αγωγή απόδοσης του πράγματος από ενοχική σχέση, όπως λόγου χάριν

από μίσθωση πράγματος, καθώς και οι διάφορες εξώδικες ενέργειες, όπως λόγου

χάριν έγγραφες διαμαρτυρίες ή οχλήσεις, που απορρέουν από την άσκηση της

κυριότητας129.

Η διακοπή της χρησικτησίας είναι σχετική, καθώς ενεργεί μόνο υπέρ του

ενάγοντος (ΑΚ 1049 εδ. β’) και των διαδόχων130 του μετά την έναρξη της δίκης. Σε

περίπτωση συγκυριότητας η άσκηση αγωγής από συγκύριο επιφέρει διακοπή της

χρησικτησίας υπέρ και των λοιπών συγκυρίων (ΑΚ 1116)131.

Λόγω της σχετικότητας της διακοπής της χρησικτησίας (ΑΚ 1049 εδ. β’) αν η

αγωγή ασκείται από μη κύριο και απορριφθεί για το λόγο αυτό, η χρησικτησία δεν

διακόπτεται υπέρ του πραγματικού κυρίου, ώστε να είναι δυνατή η συμπλήρωση

του απαιτούμενου χρόνου χρησικτησίας υπέρ του χρησιδεσπόζοντος132.

126

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 34.2, σελ. 127. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 85, σελ. 358,

πρβλ. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 82, σελ. 544.

127 ΕφΑθ 1454/1978, Αρμ 33 (1979), σελ. 283

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 86, σελ. 544.

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 34.2, σελ. 127-128. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 85, σελ. 358.

128 ΑΠ 1548/2001, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 1650.


. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 85, σελ. 358-359,

πρβλ. Σπυριδάκη Ι., Η χρησικτησία, αρ. 34.2, σελ. 128.

130 ΑΠ 197/1979, ΝοΒ 27 (1979), σελ. 1259

. Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 190, σελ. 190


ΕμπρΔ, § 44, αρ. 84, σελ. 544. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 86, σελ. 359.


. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 84, υποσημ.

150, σελ. 544.

132 ΑΠ 197/1979, ΝοΒ 27 (1979), σελ. 1259


.

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 34.4, σελ. 129. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 86, σελ. 359.

38

Κατά το άρθρο ΑΚ 1049 εδ. γ’ οι διατάξεις για τη διακοπή της παραγραφής με

την έγερση της αγωγής εφαρμόζονται αναλόγως. Πρόκειται για τα άρθρα ΑΚ 261,

262, 263 και 269133.

Από το συνδυασμό των άρθρων ΑΚ 261 και 1049 εδ. γ’ προκύπτει πως είναι

δυνατή η συμπλήρωση της χρησικτησίας εν επιδικία, αν από την άσκηση της

διεκδικητικής αγωγής (ΑΚ 1094) ή από την τελευταία διαδικαστική πράξη των

διαδίκων ή του δικαστηρίου παρήλθε άπρακτος ο απαιτούμενος χρόνος της

χρησικτησίας134.

δ. Αποτελέσματα διακοπής χρησικτησίας

Οι συνέπειες της διακοπής της παραγραφής ορίζονται στο άρθρο ΑΚ 1050.

Συγκεκριμένα, δεν υπολογίζεται ως χρόνος χρησικτησίας ο χρόνος που διανύθηκε

έως τη διακοπή (ΑΚ 1050 εδ. α’) και μόνο μετά τη λήξη της διακοπής μπορεί να

αρχίσει νέα χρησικτησία (ΑΚ 1050 εδ. β’). Η διάταξη αυτή ανταποκρίνεται στο

άρθρο ΑΚ 270 για την παραγραφή135.

Αν η παλιά χρησικτησία διακόπηκε λόγω απώλειας της νομής, η νέα ξεκινά με

την ανάκτησή της (ΑΚ 1048 εδ. α’), ενώ αν η παλιά χρησικτησία διακόπηκε εξαιτίας

έγερσης αγωγής από τον κύριο, η νέα αρχίζει από την τελευταία διαδικαστική

πράξη των διαδίκων ή του δικαστηρίου (ΑΚ 1049 εδ. γ’ συνδ. 261 εδ. β’)136.

133

ΑΠ 1262/1996, ΕλλΔνη 38 (1997), σελ. 1850. ΑΠ 362/1989, ΕλλΔνη 31 (1990), σελ. 771.

134 ΑΠ 776/1975, ΝοΒ 24 (1976), σελ. 150

. ΑΠ 1013/1973, ΝοΒ 22 (1974), σελ. 624

. ΑΠ 178/1973, ΝοΒ

21 (1973), σελ. 922. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 85, σελ. 545

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ.

87, σελ. 359.




39

III. ΕΝΝΟΜΕΣ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΚΤΗΣΗΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΜΕ ΕΚΤΑΚΤΗ

ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

Με την πλήρωση της νομοτυπικής μορφής του άρθρου ΑΚ 1045 ο μέχρι τότε

κύριος χάνει την κυριότητα επί του πράγματος, ενώ την αποκτά ο χρησιδεσπόζων

νομέας. Επίσης, επέρχεται απόσβεση των τυχόν περιορισμένων εμπράγματων

δικαιωμάτων τρίτων (ΑΚ 1053), που υπήρχαν κατά την κτήση της νομής. Όπως

γίνεται κατανοητό, ο Αστικός Κώδικας προβλέπει τα ίδια αποτελέσματα με την

τακτική χρησικτησία.

Α. Κτήση κυριότητας

Η χρησικτησία αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας137, καθώς ο

χρησιδεσπόζων νομέας δεν στηρίζει το δικαίωμά του στο δικαίωμα του προκατόχου

του, αλλά αποκτά κυριότητα ανεξάρτητα από τη βούληση του τελευταίου138.

Η έκταση της αποκτώμενης κυριότητας προσδιορίζεται από την έκταση της

νομής του χρησιδεσπόζοντος νομέα (tantum praescriptum quantum possessum). Αν

λόγου χάριν σε έναν αγρό δέκα στρεμμάτων ο χρησιδεσπόζων νομέας νέμεται με τα

πρόσοντα της έκτακτης χρησικτησίας για είκοσι χρόνια πέντε στρέμματα, μόνο επί

αυτών αποκτά κυριότητα139. Ακόμη, αυτός αποκτά κυριότητα στα τυχόν

παραρτήματα του πράγματος (βλ. ΑΚ 956 επ.), μόνο εφόσον είχε και επί αυτών

νομή χρησικτησίας140.

Εξάλλου, και η συγκυριότητα (ΑΚ 1113) μπορεί να αποκτηθεί με τα προσόντα

έκτακτης χρησικτησίας, αν υπάρχουν περισσότεροι συννομείς στο ίδιο κοινό

πράγμα. Αν λόγου χάριν κάποιος είναι συννομέας ενός ακινήτου κατά ποσοστό 50 %

137

ΑΠ 507/1995, ΕΕΝ 53 (1996), σελ. 408.

138 ΑΠ 1310/2000, ΕλλΔνη 43 (2002), σελ. 461.





40

εξ αδιαιρέτου, γίνεται συγκύριος στο ακίνητο αυτό εξ αδιαιρέτου μόνο κατά το ίδιο

ποσοστό141.

Β. Απώλεια κυριότητας

Η αδιαφορία του μέχρι τότε κυρίου του πράγματος, που οδήγησε το

χρησιδεσπόζοντα στη κτήση της νομής, είναι ο λόγος της απώλειας της κυριότητάς

του στο πράγμα. Πρόκειται μάλλον για το πιο δραστικό έννομο αποτέλεσμα στο

χώρο του Εμπράγματου Δικαίου. Η έκταση της απώλειας της κυριότητας

προσδιορίζεται και αυτή από την έκταση της νομής του χρησιδεσπόσαντος νομέα

(tantum praescriptum quantum possessum). Τέλος, κρίσιμος χρόνος για την

απώλεια της κυριότητας, όπως και της κτήσης της, είναι αυτός της συμπλήρωσης

του χρόνου της έκτακτης χρησικτησίας142.

Γ. Απόσβεση περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων

1. Προϋποθέσεις χρησικτησίας ελευθέρωσης

Πέρα από τη χρησικτησία κυριότητας (usucapio) o Aστικός Kώδικας εισάγει

και τη χρησικτησία ελευθέρωσης (usucapio liberationis), η οποία οδηγεί στην

απόσβεση των περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων, δηλαδή της

υποθήκης, της πραγματικής, της πλήρους ή της περιορισμένης προσωπικής

δουλείας σε ακίνητο, ή του ενέχυρου ή της επικαρπίας σε κινητό, που πιθανώς

υφίστανται στο πράγμα (ΑΚ 1053). Πάντως, οι προϋποθέσεις της χρησικτησίας

ελευθέρωσης πρέπει να εξετάζονται ξεχωριστά από τις αντίστοιχες της

χρησικτησίας κυριότητας143.

141

ΕφΑθ 647/2003, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 574. Καράσης, στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, αρθρ.

1113, αρ.23. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 93, σελ. 362, πρβλ. Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, § 45, σελ.

341.

142 Παπαστερίου, ΕμπρΔ,, ΙΙ, § 48, αρ. 95, σελ. 363.


. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 96, σελ. 363

41

Με τη χρησικτησία ελευθέρωσης αποσβήνονται μόνο τα δικαιώματα, τα

οποία υπήρχαν ήδη στο πράγμα κατά το χρόνο κτήσης της νομής από τον

χρησιδεσπόζοντα νομέα και όχι εκείνα, που τυχόν συστάθηκαν μεταγενέστερα είτε

από τον τελευταίο είτε από τον προηγούμενο κύριο, όπως λόγου χάριν ενέχυρο σε

κινητό υπέρ του δανειστή του144.

Στην έκτακτη χρησικτησία ο χρησιδεσπόσας νομέας αποκτά «ελεύθερη»

κυριότητα, ακόμη και αν γνώριζε την ύπαρξη περιορισμένων εμπράγματων

δικαιωμάτων τρίτων145. Σωστά παρατηρείται πως παρά το γράμμα του άρθρου ΑΚ

1053, σύμφωνα με το οποίο για την απόσβεση περιορισμένου εμπράγματου

δικαιωμάτος τρίτου απαιτείται καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος νομέα,

αναφορικά με την έκτακτη χρησικτησία η τελευταία δεν είναι αναγκαία146. Η εν

λόγω διορθωτική ερμηνεία κρίνεται απαραίτητη ενόψει της φύσης και της

λειτουργίας της έκτακτης χρησικτησίας.

Τέλος, κατά το άρθρο ΑΚ 1053 εδ. β’ ο χρόνος της χρησικτησίας ελευθέρωσης

πρέπει να διανυθεί και ως προς το δικαίωμα του τρίτου χωριστά και ανεξάρτητα

από τη χρησικτησία κυριότητας, ενώ για τον υπολογισμό αυτού του χρόνου

εφαρμόζονται οι διατάξεις για τη χρησικτησία της κυριότητας του πράγματος (ΑΚ

1053 εδ. γ’).

2. Έννομες συνέπειες χρησικτησίας ελευθέρωσης

Αναφορικά με τα αποτελέσματα της χρησικτησίας ελευθέρωσης, ανάλογα με

τις ειδικές συνθήκες, μπορεί να συντρέχει μια από τις παρακάτω περιπτώσεις: α. Ο

χρησιδεσπόσας νομέας αποκτά κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία, που συγχρόνως

είναι απαλλαγμένη από τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα τρίτων.

Πρόκειται για ταυτόχρονη πλήρωση των όρων της χρησικτησίας κυριότητας και της

144

Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 192, σελ. 191. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 94, σελ. 548

.






42

χρησικτησίας ελευθέρωσης (παρεπόμενη χρησικτησία ελευθέρωσης). Δεν

αποκλείεται όμως η συμπλήρωση της εικοσαετίας της χρησικτησίας κυριότητας να

επέλθει σε διαφορετικό χρονικό σημείο από την αντίστοιχη της χρησικτησίας

ελευθέρωσης. β. Ο χρησιδεσπόσας νομέας αποκτά κυριότητα με έκτακτη

χρησικτησία, που όμως φέρει τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα τρίτων.

Επομένως, εδώ δεν συντρέχει χρησικτησία ελευθέρωσης. γ. Η κυριότητα μπορεί να

αποκτηθεί όχι με χρησικτησία, αλλά με άλλο τρόπο, όπως λόγου χάριν με

κληρονομική διαδοχή ή με μεταβίβαση και να επέλθει μόνο η χρησικτησία

ελευθέρωσης, η λεγόμενη αυτοτελής χρησικτησία ελευθέρωσης147.

Δ. Έκτακτη χρησικτησία και αδικαιολόγητος πλουτισμός

Διχογνωμία υφίσταται στη θεωρία για το αν είναι εφικτή η αναζήτηση

αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΚ 904) από τον πραγματικό δικαιούχο του

πράγματος κατά του χρησιδεσπόσαντος με την πλήρωση των όρων του άρθρου ΑΚ

1045. Κατά την κρατούσα και ορθότερη άποψη148 η κτήση κυριότητας ή δουλείας,

πραγματικής ή προσωπικής από τον χρησιδεσπόσαντα δεν μπορεί να θεωρηθεί ως

μη νόμιμη αιτία υπό την έννοια του άρθρου ΑΚ 904.

Ο Aστικός Kώδικας με το θεσμό της χρησικτησίας, τακτικής ή έκτακτης,

επιδιώκει υπό προϋποθέσεις την οριστική ανακατανομή των αγαθών μεταξύ των

κοινωνών του δικαίου όχι μόνο σε επίπεδο εμπράγματων μεταβολών, αλλά

αποτελώντας συνάμα και εκ του νόμου αιτία (ex lege causa) διατήρησης του

πλουτισμού για τον χρησιδεσπόσαντα149. Άλλωστε, σωστά επισημαίνεται150 με εξ

147

ΑΠ 278/1976, ΝοΒ 24 (1976), σελ. 792. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 98, σελ. 549

. Σπυριδάκης

Ι., Η χρησικτησία, αρ. 39.4, σελ. 143. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 101, σελ. 365.

148 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 40, σελ. 144


.

πρβλ. Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, 2007, § 45, σελ. 341.

149 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 40, σελ. 144

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 100, σελ. 549-

550.


43

αντιδιαστολής επιχείρημα πως ο Aστικός Kώδικας συνειδητά δεν θεσμοθέτησε

αξίωση αναζήτησης αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΚ 904) από τον πραγματικό

δικαιούχο του πράγματος κατά του χρησιδεσπόσαντος, όπως ρητά έπραξε σε άλλες

περιπτώσεις απόσβεσης κυριότητας ή άλλου περιορισμένου εμπράγματου

δικαιωμάτος, λόγου χάριν εξαιτίας ένωσης, ανάμιξης, επεξεργασίας ή μετάπλασης

(ΑΚ 1063).

Ε. Έκτακτη χρησικτησία και φορολογία

Η έκτακτη χρησικτησία ως πρωτότυπος τρόπος κτήσης κυριότητας ή δουλείας,

πραγματικής ή προσωπικής, θα έπρεπε να μην υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης,

αλλά ενδεχομένως σε κάποιο άλλο ειδικό φόρο. Το ίδιο θα έπρεπε να ισχύει και για

την απόσβεση περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος (ΑΚ 1053). Παρόλα αυτά,

η ισχύουσα φορολογική νομοθεσία (άρθρο 2 του ν. 1587/1950) υπάγει και την

κτήση με έκτακτη χρησικτησία στο φόρο μεταβίβασης με τη σκέψη ότι με αυτόν τον

τρόπο αποφεύγεται η φοροδιαφυγή151.

Συγκεκριμένα, το άρθρο 2 του ν. 1587/1950 διακρίνει για την έκτακτη

χρησικτησία δύο περιπτώσεις: α. Τη μεταβίβαση κυριότητας ή δουλείας σε ακίνητο

με επίκληση της έκτακτης χρησικτησίας ως τίτλου κτήσης του ακινήτου και β. Τη

μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, που αναγνωρίζει την κτήση

κυριότητας ή δουλείας, πραγματικής ή προσωπικής, σε ακίνητο (ΑΚ 1192 αριθ. 5)152.

Αναφορικά με την πρώτη περίπτωση ισχύει το άρθρο 2 § 6 εδ. α’ του ν.

1587/1950153, σύμφωνα με το οποίο «αν σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας

ακινήτου ή σύστασης άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο από

151

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 42.1, υποσημ. 1, σελ. 146.

152 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 42.1, σελ. 146-147, πρβλ. Κωνσταντίνου, Yποθηκοφυλάκεια -

εθνικό κτηματολόγιο, β’ έκδοση, 2000, αρ. 555, σελ. 197.

153 Όπως προστέθηκε με το άρθρο 15 § 1 του ν. 1587/1984.

44

οποιαδήποτε αιτία γίνεται από το μεταβιβάζοντα επίκληση της κτήσης τούτου με

έκτακτη χρησικτησία, εκτός από το φόρο για τη μεταβιβαστική αυτή σύμβαση,

οφείλεται και φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία», ενώ σε ό,τι

αφορά τη δεύτερη τυγχάνουν εφαρμογής το άρθρο 2 § 3 περ. δ’ του ν. 1587/1950,

κατά το οποίο «επί μεταγραφής ή σημειώσεως στο βιβλίο μεταγραφών δικαστικής

απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε

ακίνητο λόγω συμπλήρωσης των όρων της έκτακτης χρησικτησίας» και το άρθρο 2 §

6 εδ. δ’ του ν. 1587/1950154 «οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρμόζεται και

σε κτήση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο με χρησικτησία

για την οποία έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση κατά τη διάταξη της περίπτωσης δ’

της παραγράφου 3 του άρθρου 2».

IV. ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ

Α. Βάρος απόδειξης

Ο ισχυριζόμενος ότι έχει αποκτήσει κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία,

συνήθως δηλαδή ο χρησιδεσπόζων, έχει το βάρος να αποδείξει την ύπαρξη νομής

και τη συμπλήρωση του χρόνου χρησικτησίας155.

Αναφορικά με την ύπαρξη νομής κρίσιμο είναι το τεκμήριο νομής του άρθρου

ΑΚ 1046, σύμφωνα με το οποίο αυτός που βρίσκεται στη νομή του πράγματος κατά

την έναρξη και τη λήξη ορισμένης χρονικής περιόδου, τεκμαίρεται ότι το νέμεται και

κατά τον ενδιάμεσο χρόνο. Πάντως, ο πραγματικός δικαιούχος του πράγματος

δύναται να ανατρέψει το μαχητό αυτό τεκμήριο, μόνο αν αποδείξει πως ο

χρησιδεσπόζων δεν είχε διαρκή νομή ή οιονεί νομή επί του πράγματος και όχι ότι

154

Όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 45 § 3 του ν. 2214/1994.

155 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 44.1-2, σελ. 151

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 101, σελ.

550, Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 49, αρ. 15, σελ. 375.

45

την είχε χάσει στον ενδιάμεσο χρόνο (ΚΠολΔ 338 § 2)156. Πρόκεται δηλαδή για κύρια

απόδειξη και όχι για ανταπόδειξη157.

Ο χρησιδεσπόζων πρέπει να αποδείξει και την πάροδο εικοσαετίας στη νομή

του πράγματος, ενώ εκείνος, που επικαλείται τη συνδρομή λόγου αναστολής (ΑΚ

1047) ή διακοπής (ΑΚ 1048 - 1049) της χρησικτησίας, έχει το βάρος να αποδείξει το

σχετικό ισχυρισμό του158.

Αντίθετα, ο χρησιδεσπόζων δεν οφείλει να αποδείξει την ιδιότητα του

πράγματος ως δεκτικού χρησικτησίας. Τα άρθρα ΑΚ 1054 - 1055 καθιερώνουν

εξαίρεση και συνεπώς όποιος αρνείται την κτήση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου

δικαιώματος με την αιτιολογία ότι το πράγμα είναι ανεπίδεκτο χρησικτησίας ή

εξαιρείται από αυτή, οφείλει να αποδείξει τον ισχυρισμό του, γιατί προτείνει

ένσταση (ΚΠολΔ 338 § 1)159.

Τέλος, για την έναρξη της εικοσαετίας δεν είναι απαραίτητο ο χρησιδεσπόζων

να γνωστοποιήσει σε κανένα τη βούλησή του πως νέμεται το πράγμα για δικό του

λογαριασμό, διότι αυτή η προϋπόθεση απαιτείται μόνο όταν υπάρχει σχέση

κοινωνίας (ΑΚ 785 - 805) ανάμεσα στο χρησιδεσπόζοντα και τρίτους160.

Β. Στοιχεία της δικαστικής απόφασης

Για την ύπαρξη νόμιμης βάσης στη δικαστική απόφαση, που αναγνωρίζει

κτήση κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, πρέπει να αναφέρονται στο αιτιολογικό

156

Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας/(-Τέντες), Ερμηνεία του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας Ι, 1 - 590, 2000, αρθρ. 338, αριθ. 10, σελ. 686.

157 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 73, σελ. 350 και § 49, αρ. 104, σελ. 367, πρβλ. Σπυριδάκη Ι., Η

χρησικτησία, αρ. 14.4, σελ. 51-52.

158 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 107, σελ. 367, πρβλ. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 102, σελ.

550.

159 ΑΠ 75/1997, ΝοΒ 46 (1998), σελ. 777

. ΑΠ 2034/1990, ΕΕΝ 58 (1991), σελ. 738

. ΕφΑθ 7177/1979,

ΝοΒ 27 (1979), σελ. 1346. ΕφΑθ 3120/1975, ΝοΒ 23 (1975), σελ. 951

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44,

αρ. 101, σελ. 550. Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 44.2, σελ. 151. Αντίθετη η ΕφΑθ 718/1979, ΝοΒ

28 (1980), σελ. 46.

160 ΑΠ 1882/1999, ΕλλΔνη 41 (2000), σελ. 1669


46

της και οι πράξεις νομής από τον νομέα ή τον αντιπρόσωπό του επί του πράγματος,

ώστε να μην είναι αναιρετέα κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ161.

161

ΑΠ 43/1980, ΝοΒ 28 (1980), σελ. 1153. ΑΠ 1128/1977, ΝοΒ 26 (1978), σελ. 934


ΕμπρΔ, § 44, αρ. 103, σελ. 551.

47

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ

§ 3. ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΜΕ ΔΗΜΟΣΙΟ

ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ

Ι. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΔΗΜΟΣΙΟ ΚΤΗΜΑ

Κατά το προϊσχύσαν βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο (νόμος ΓΧΞ’/1910), στα ακίνητα

του Δημοσίου ήταν δυνατό να αποκτηθεί κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία, καθώς

αυτά εξαιρούνταν μόνο από την τακτική χρησικτησία. Μάλιστα, προϋποθέσεις

αυτής ήταν η άσκηση νομής με καλή πίστη από τον χρησιδεσπόζοντα επί μια

τριακονταετία, εφόσον όμως η τριακονταετής νομή είχε συμπληρωθεί έως τις

11.9.1915, δεδομένου ότι, σύμφωνα με τον ίδιο νόμο, οι αξιώσεις του Δημοσίου για

τη διεκδίκηση ακινήτων υπόκειντο σε τριακονταετή παραγραφή162.

Μεταγενέστερα, τα δημόσια κτήματα εξαιρέθηκαν και από την έκτακτη

χρησικτησία με το νόμο ΔΞΗ’/1912 και τα εκτελεστικά του διατάγματα «περί

δικαιοστασίου», σύμφωνα με τα οποία αναστάλθηκε από 12.9.1915 κάθε

παραγραφή, νόμιμη και δικαστική προθεσμία επί αστικών διαφορών, καθώς και με

το άρθρο 21 του ν.δ. 22 Απριλίου/15 Μαΐου 1926 «περί διοικητικής αποβολής από

των κτημάτων της αεροπορικής αμύνης», κατά το οποίο θεσπίστηκε το

απαράγραπτο των αξιώσεων του Δημοσίου και επομένως η χρησικτησία τρίτων σε

αυτά163.

162

ΑΠ 178/2004, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 1685. ΑΠ 546/2003, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 1443, ΑΠ

76/1987, ΝοΒ 35 (1987), σελ. 1394.

ΑΠ 1800/1985, ΝοΒ 34 (1986), σελ. 1074. Σπυριδάκης Ι., Η

χρησικτησία, αρ. 11.2, σελ. 38. Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, νομικές διαστάσεις, 2000, σελ.

129-130. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ,, 44, αρ. 17, σελ. 519 και 45, αρ. 7, 555

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, §

49, αρ. 12, σελ. 375.

163 ΟλΑΠ 75/1987, ΝοΒ 37 (1989), σελ. 84

. ΑΠ 351/2003, ΕλλΔνη 45 (2004), σελ. 409

. ΑΠ 690/1996,

ΕλΔνη 37 (1996), σελ. 1610. ΑΠ 804/1996, ΕλΔνη 38 (1997), σελ. 845

. ΑΠ 1369/1995, ΕΕΝ 64 (1997),

σελ. 252. ΑΠ 1800/1985, ΝοΒ 34 (1986), σελ. 1074

. Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.2, σελ. 38-39

.

48

Τούτο διατυπώθηκε και ρητά στο άρθρο 4 του α.ν. 1539/1938164 «περί

προστασίας των δημοσίων κτημάτων», σύμφωνα με το οποίο τα ακίνητα του

Δημοσίου δεν υπόκειντο σε χρησικτησία τακτική ή έκτακτη. Ο νόμος δε αυτός

διατηρήθηκε σε ισχύ δυνάμει του άρθρου ΕισΝΑΚ 53165.166

Κατά το άρθρο 4 του ν. 3127/2003 «1. Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε

σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε

οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται

κύριος έναντι του Δημοσίου, εφόσον α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου

αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή

αιτία, υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και

μεταγραφεί μετά την 23.2.1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε

κακή πίστη, ή β) νέμεται, μέxρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο

αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση

της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη. Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις

α και β πρoσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις

ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι

προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του Α.Κ. 2. Οι διατάξεις της προηγούμενης

παραγράφου εφαρμόζονται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ. Για ενιαίο ακίνητο

εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ., οι διατάξεις της πρoηγoύμενης παραγράφου

Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 129-130

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, 44, αρ. 17, σελ. 519

.

Αργυρίου, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, θεωρία - νομολογία - υποδείγματα, 2008, αρ. 91, σελ. 48.

164 “1.Τα επί των ακινήτων κτημάτων δικαιώματα του Δημοσίου εις ουδεμία υπόκεινται παραγραφήν.

2. Παραγραφή δικαιώματος του Δημοσίου επί ακινήτου κτήματος αρξάμενη προ της ισχύος του παρόντος νόμου, ουδεμίαν νόμιμον συνέπειαν έχει, αν αύτη δεν συνεπληρώθει μέχρι τούδε κατά τους προϊσχύσαντας νόμους”. 165

“Εξακολουθούν να ισχύουν και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα οι ειδικοί νόμοι που

υπάρχουν κατά την εισαγωγή του σχετικά με τη διοίκηση και προστασία γενικά των δημόσιων ή εκκλησιαστικών ή μοναστηριακών κτημάτων”. 166

Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 129. Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.2, σελ. 38

.

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, 44, αρ. 17, σελ. 519. Αργυρίου, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, αρ. 90, σελ.

47.

49

εφαρμόζονται μόνο εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31.12.2002 κτίσμα που

καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή

δόμησης στην περιοχή».

Σκοπό της ρύθμισης αποτέλεσε η κατάργηση του απαράγραπτου των

δικαιωμάτων του Δημοσίου στις ενταγμένες σε σχέδιο πόλης περιοχές ή μέσα σε

οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000

κατοίκων, όπως και η αδυναμία τρίτων να αποκτήσουν κυριότητα στις περιοχές

αυτές με τίτλο κτήσης τη χρησικτησία. Όμως, προς αποφυγή καταστρατήγησης του

νόμου, ο οριζόμενος για την έκτακτη χρησικτησία χρόνος, δηλαδή τα τριάντα έτη,

θα πρέπει να έχει συμπληρωθεί κατά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του άρθρου 4

του ν. 3127/2003. Πάντως, στο πεδίο εφαρμογής της ως άνω διάταξης εμπίπτουν

μόνο τα ακίνητα, που αποτελούν ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και όχι η

δημόσια κτήση και τα εκτός συναλλαγής ακίνητα167.

Η νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 4 του ν. 3127/2003 έλαβε χώρα, διότι κατά

την εκπόνηση των μελετών κτηματογράφησης του ν. 2308/1995 για τη σύνταξη του

Εθνικού Κτηματολογίου αναδείχτηκαν σοβαρά νομικά προβλήματα σχετικά με την

εφαρμογή της νομοθεσίας για το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων του

Δημοσίου, ιδίως στις περιοχές εντός σχεδίου πόλης168.

Συγκεκριμένα, το μέχρι πρότινος «απαράγραπτο» των δικαιωμάτων του

Δημοσίου ερχόταν σε αντίθεση με τη δικαιολογημένη εμπιστοσύνη των ιδιωτών στα

συνταχθέντα από το ίδιο το Δημόσιο, σχέδια πόλης και στις συνακόλουθες

συναλλαγές με αντικείμενο ακίνητα, για τα οποία, συνήθως, δεν μπορούσαν να

γνωρίζουν πως διεκδικούνται από το Δημόσιο. Μάλιστα, ιδιαίτερα προβλήματα

υπήρχαν, όπου το Δημόσιο προχωρούσε σε δηλώσεις κυριότητας (2 § 1 εδ. α’ ν.

167

ΕισΕκθ ν. 3127/2003 – αρθ. 4.

Αργυρίου, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, αρ. 87-88, σελ. 46-47.

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 17, σελ. 519. ΑΠ 1455/2008, ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 746/2009, ΕφΑΔ 3

(2010), σελ. 52.

168 ΕισΕκθ ν. 3127/2003 - αρθ. 4

. Αργυρίου, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, αρ. 89, σελ. 47.

50

2308/1995) για ακίνητα169, που ενέπιπταν στο σχέδιο πόλης και ήταν

χαρακτηρισμένα ως οικοδομήσιμοι χώροι, στους οποίους είχαν πολλές φορές

ανεγερθεί κτίσματα. Επισημαίνεται πως το Δημόσιο προέβαινε στις εν λόγω

δηλώσεις με επίκληση του δασικού χαρακτήρα των περιοχών αυτών, στηριζόμενο

σε αεροφωτογραφίες προγενέστερες της ένταξής τους στο σχέδιο πόλης170.

II. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΩΝ ΔΗΜΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΚΟΙΝΟΤΗΤΩΝ

Κατά το προϊσχύσαν νομοθετικό καθεστώς το άρθρο 1 § 1 του ν.δ. 31/1968,

όπως είχε αντικατασταθεί με τα άρθρα 62 του ν. 1416/1984 και 3 § 11 του ν.

2307/1995, ως προς τα κτήματα των δήμων και κοινοτήτων, παρέπεμπε σε

αναλογική εφαρμογή της νομοθεσίας που ίσχυε εκάστοτε για την προστασία της

ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, δηλαδή τις διατάξεις του α.ν. 1539/1938 και τις

συναφείς ρυθμίσεις υπέρ του Δημοσίου. Έτσι, χρησικτησία τρίτου σε ακίνητα

οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης ήταν δυνατή μέχρι την ημερομηνία έναρξης

ισχύος του ν.δ., δηλαδή την 2.12.1968171.

Πλέον κατά το άρθρο 178 § 4 εδ. α’ του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων (ν.

3463/2006) η ακίνητη περιουσία των Δήμων και των Κοινοτήτων προστατεύεται,

σύμφωνα με τις διατάξεις της νομοθεσίας, περί προστασίας της ακίνητης

περιουσίας του Δημοσίου, όπως ισχύουν κάθε φορά172.

169

Αν και κατά το άρθρο 2 § 2 εδ. α’ ν. 2308/1995 το Δημόσιο δεν υποχρεούται να υποβάλει δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος.

170 Αργυρίου, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, αρ. 89, σελ. 47.

171 ΑΠ 1048/1996, ΕλλΔνη 38 (1997), σελ. 799

. ΑΠ 789/1992, ΕΕΝ 60 (1993), σελ. 577

. ΑΠ 388/1987,

ΝοΒ 36 (1988), σελ. 747. Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.3, σελ. 39

. Ματθαίου, Το εθνικό

κτηματολόγιο, σελ. 130. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 18, σελ. 519-520.

172 ΑΠ 1247/2004, ΕΕΝ 72 (2005), σελ. 120


51

III. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΗΣ ΕΚΚΛΗΣΙΑΣ

Σύμφωνα με το άρθρο 62 § 2 σε συνδυασμό με το άρθρο 1 § 4 του ν.

590/1977 «περί του Καταστατικού Χάρτη της Εκκλησίας της Ελλάδος», το οποίο

προβλέπει αναλογική εφαρμογή του άρθρου 4 του α.ν. 1539/1938, δεν χωρεί

χρησικτησία επί των ακινήτων που ανήκουν στην περιουσία των εκκλησιαστικών

νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου173. Επομένως, και επί των ακινήτων αυτών η

απαγόρευση της χρησικτησίας αφορά το χρονικό διάστημα μετά την έναρξη ισχύος

του παραπάνω νόμου174.

Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τα μοναστηριακά ακίνητα αυτά εμπίπτουν στη

ρύθμιση του άρθρου 21 του ν.δ. 22 Απριλίου/15 Μαΐου 1926 και εξαιρούνται από

τις 12.9.1915 της χρησικτησίας. Συνεπώς, η χρησικτησία τρίτου σε ακίνητα των

ιερών μονών ήταν δυνατή, εφόσον είχε συμπληρωθεί έως τις 11.9.1915. Η μόνη

ειδοποιός διαφορά, όμως, σε σχέση με τη χρησικτησία δημοσίων κτημάτων έγκειται

στον απαιτούμενο χρόνος νομής, ο οποίος είναι εδώ η τεσσαρακονταετία του

ρωμαϊκού δικαίου175.

Τέλος, πρέπει να τονιστεί ότι οι ιδιοκτησίες που δηλώνονται ως εκκλησιαστική

περιουσία και για τις οποίες δεν υπάρχουν τίτλοι, όπως λόγου χάριν οι δωρεές

πιστών χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας δεν θεωρούνται εκκλησιαστική περιουσία, εκτός

αν συμπληρώθηκε ήδη εικοσαετία από την παράδοση της νομής και συνεπώς

εχώρησε επί αυτών έκτακτη χρησικτησία176.

173

Κατά το άρθρο 1 § 4 του ν. 590/1977 τέτοια νομικά πρόσωπα είναι η Εκκλησία της Ελλάδος, οι Μητροπόλεις, οι Ενορίες και οι Ενοριακοί Ναοί, οι Μονές, η Αποστολική Διακονία, ο Οργανισμός Διοικήσεως Εκκλησιαστικής Περιουσίας (ΟΔΕΠ), το Ταμείο Ασφαλίσεως Κλήρου Ελλάδος (ΤΑΚΕ) και το Διορθοδόξο κέντρο της Εκκλησίας της Ελλάδος.

174 ΑΠ 1650/1981, ΝοΒ 30 (1982), σελ. 598 (για τα ακίνητα των ενοριών και των ενοριακών ναών)

. ΑΠ

659/1994, ΝοΒ 43 (1995), σελ. 827. ΕφΑθ 8899/1992, ΝοΒ 41 (1993), σελ. 723


ΕμπρΔ, § 44, αρ. 19, σελ. 520. Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.4, σελ. 40.

175 ΕφΑθ 5510/1982, ΕλλΔνη 23 (1982), σελ. 598

. ΕφΑθ 2088/1982, ΝοΒ 31 (1983)

. σελ. 507,

Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 130-131. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 19, σελ. 520.

176 Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 131.

52

IV. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΑΓΡΟΤΙΚΟ ΚΛΗΡΟ

Το άρθρο 79 § 2 του Αγροτικού Κώδικα όριζε πως «Οι κατά τον Αγροτικόν

Νόμον ως και οι υπό της Επιτροπής Αποκαταστάσεως Προσφύγων ή του Δημοσίου

ως διάδοχοι ταύτης εν γένει αποκατασθέντες και αποκαθιστάμενοι κληρούχοι

γηγενείς και πρόσφυγες από της εγκαταστάσεώς των εις τον χορηγηθέντα ή

χορηγούμενον αυτοίς κλήρον θεωρούνται ως καλής πίστεως νομείς του κλήρου

τούτου και προστατεύονται κατά πάσης διαταράξεως ή αποβολής είτε διοικητικώς,

λαμβανομένων δι’ αποφάσεως του Υπουργού της Γεωργίας ή του αρμοδίου Γενικού

Διοικητού των αναγκαίων διοικητικών μέτρων προς επανεγκατάστασιν αυτών εν τη

νομή και πρόληψιν πάσης μελλούσης διαταράξεως, είτε δια των περί νομής

παραγγελμάτων και αγωγών ασκουμένων υπό του κληρούχου». Η νομολογία

ερμηνεύοντας τη διάταξη αυτή είχε συναγάγει το συμπέρασμα ότι ο κατά τον

αγροτικό νόμο αποκαθιστάμενος κληρούχος και αν ακόμη δεν επιλήφθηκε της

κατοχής του θεωρείται, κατά πλάσμα δικαίου ως μόνος καλής πίστης νομέας αυτού

και συνεπώς ο παραχωρηθείς κλήρος ήταν ανεπίδεκτος χρησικτησίας από τρίτο177.

Ο α.ν. 431/1968178, όμως, μετέβαλε το νομικό αυτό καθεστώς. Συγκεκριμένα,

κατά το άρθρο 1 § 1 και § 3 του ως άνω νόμου οριζόταν «1. Από της ενάρξεως της

ισχύος του παρόντος … επιτρέπεται εις κατά την εποικιστικήν εν γένει νομοθεσίαν

τους κληρούχους η δια δικαιοπραξιών εν ζωή εκποίησις ή οπωσδήποτε διάθεσις των

πάσης φύσεως κλήρων των (γαιών, οικοποέδων κ.λ.π.), υπό τον περιορισμόν μόνον

της μη κατατμήσεως των τεμαχίων της οριστικής διανομής, όστις ισχύει και επί

πάσης περαιτέρω μεταβιβάσεως…3. Κατά την μεταβίβασιν των γεωργικών κλήρων

δέον απαραιτήτως: α) Να έχη εκδοθή και μεταγραφή το οριστικόν παραχωρήτηριον

177

ΟλΑΠ 701/1971, ΝοΒ 20 (1972), σελ. 299. ΑΠ 718/2002, ΝΟΜΟΣ

. ΑΠ 75/1997, ΝοΒ 46 (1998), σελ.

777. ΑΠ 320/1995, ΕλλΔνη 37 (1996), σελ. 619

. ΑΠ 143/1993, ΕλλΔνη 35 (1994), σελ. 185

. ΑΠ

589/1992, ΕλλΔνη 35 (1994), σελ. 74, πρβλ. Γεωργιάδη Απ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, εισαγ. 1094, αρ.32-34

. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 22, σελ. 521

. Σπυριδάκη Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.5,

σελ. 40.

178 Όπως καταργήθηκε με το άρθρο 37 § 1 του ν. 4061/2012.

53

του κλήρου εις ον αναφέρεται η δικαιοπραξία και β) να είναι πλήρως εξωφλημένον

το τυχόν του Δημοσίου οφειλόμενον τίμημα του κλήρου».

Από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του α.ν. 431/1968, δηλαδή τις 23.5.1968,

ο κληρούχος δεν λογίζοταν ως πλασματικός νομέας του κλήρου, και αν δεν κατείχε

πράγματι τον κλήρο, ήταν δυνατή η χωρίς τη θέλησή του κτήση της νομής του από

τρίτον, εφόσον συνέτρεχαν και οι λοιπές προϋποθέσεις της τακτικής και της

έκτακτης χρησικτησίας. Το παραπάνω άρθρο, όμως, έθετε τον περιορισμό της μη

κατάτμησης του κλήρου179.

Κατά την κρατούσα άποψη στη θεωρία και τη νομολογία η απαγόρευση αυτή

είχε εφαρμογή τόσο στην εκούσια μεταβίβαση όσο και στην απόκτηση κυριότητας

του κλήρου από τρίτο χωρίς τη θέληση του κληρούχου, όπως λόγου χάριν στη

χρησικτησία180. Επομένως, δεν ήταν δυνατή η απόκτηση κυριότητας από τρίτο

τμήματος μόνο του κλήρου με χρησικτησία, γιατί στην περίπτωση αυτή επέρχεται

απαγορευμένη κατάτμησή του181. Δικαιολογητική βάση της απαγόρευσης αυτής

είναι η διατήρηση των κληροτεμαχίων ενιαίων προς το σκοπό της επωφελέστερης

εκμετάλλευσής τους182. Εξάλλου, στο άρθρο 1 § 1 του α.ν. 431/1968 ορίζονταν κατ’

εξαίρεση οι περιπτώσεις κατά τις οποίες η κατάτμηση ήταν επιτρεπτή. Αυτές

αφορούσαν μεταξύ άλλων τις μεταβιβάσεις προς το Δημόσιο, τους Οργανισμούς

Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τον Ο.Τ.Ε., τη Δ.Ε.Η. και προς νομικά ή φυσικά πρόσωπα,

που αποσκοπούν στην ίδρυση ή επέκταση επαρχιακών βιομηχανιών καθώς και στην

ανέγερση σχολείων και ναών.

179


180 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 49, αρ. 22, σελ. 521-522.


182 ΑΠ 718/2002, ΝΟΜΟΣ

. ΑΠ 1327/1994, ΕλλΔνη 37 (1996), σελ. 620

. ΑΠ 143/1993, ΝοΒ 42 (1994),

σελ. 185. ΑΠ 67/1992, ΕλλΔνη 34 (1993), σελ. 1091

. ΑΠ 928/1988, ΕλΔνη 31 (1990), σελ. 315

. ΕφΑθ

4198/2003, αδημ.

54

V. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΔΑΣΗ

Πρόκριμα για την εφαρμογή των διατάξεων της χρησικτησίας αποτελεί ο

νομικός χαρακτηρισμός του δάσους ως δημόσιου ή ιδιωτικού, καθώς μόνο το

τελευταίο είναι δεκτικό και ιδιωτικής ιδιοκτησίας. Το συμπέρασμα αυτό συνάγεται

τόσο από τις διατάξεις του ν. 998/1979 όσο και από το άρθρο 9 § 1 του ν.

3208/2003 σύμφωνα με το οποίο: «Τα δάση και οι δασικές εν γένει εκτάσεις

διακρίνονται από άποψη ιδιοκτησίας σε δημόσια και ιδιωτικά». Συνεπώς, επόμενο

λογικό βήμα καθίσταται η εύρεση ενός κριτηρίου για τη διάκριση των δασών σε

ιδιωτικά ή δημόσια.

Κεφαλαιώδους σημασίας νομοθέτημα που αντιμετώπιζε το ζήτημα των

ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων επί δασών αναδεικνύεται το β.δ. της 17/29-11-1836

«περί ιδιωτικών δασών». Από τη συνδυασμένη εφαρμογή των αριθμών 1, 2 και 3

του παραπάνω διατάγματος προέκυπτε ότι το Δημόσιο τύγχανε κύριος των

εκτάσεων που αποτελούν δάση εκτός από εκείνες οι οποίες πριν από την έναρξη

του απελευθερωτικού αγώνα ανήκαν σε ιδιώτες και των οποίων οι τίτλοι

ιδιοκτησίας είχαν αναγνωρισθεί από το Υπουργείο Οικονομικών, στο οποίο έπρεπε

να υποβληθούν εντός ανατρεπτικής προθεσμίας ενός έτους από τη δημοσίευση του

ανωτέρω διατάγματος. Έτσι, με τις προμνημονευθείσες διατάξεις θεσπίστηκε υπέρ

του Ελληνικού Δημοσίου οιονεί τεκμήριο κυριότητας, υπό την έννοια, ότι εφόσον

δεν είχε ακολουθηθεί η διοικητική διαδικασία για την αναγνώριση ιδιωτικού

δικαιώματος πάνω σε δάσος, το Δημόσιο την αποκτούσε πρωτοτύπως.

Το δε άρθρο 62 του ν. 998/1979 κατένειμε επί πάσης φύσης αμφισβητήσεων,

δικών ή διενέξεων μεταξύ του Δημοσίου και ιδιωτών, το βάρος απόδειξης στους

δεύτερους, ενώ το Δημόσιο βαρυνόταν μόνο με την απόδειξη της βάσης του

τεκμηρίου του, δηλαδή ότι το επίδικο ακίνητο ήταν δασικό183. Ο δασικός η μη

χαρακτήρας ορισμένης περιοχής ανεξάρτητα από το αν ανήκει ή όχι στο Δημόσιο

προκύπτει εξάλλου από τους προβλεπόμενους στο άρθρο 27 του ν. 2664/1998

183

ΑΠ 191/1997, ΕλλΔνη 38 (1997), σελ. 1543.

55

δασικούς χάρτες. Πάντως, έως την σύνταξη των χαρτών ισχύει η διαδικασία του

άρθρου 14 του ν. 998/1979.

Στο βαθμό, λοιπόν, που μια δασική έκταση θεωρείται δημόσια, αναφορικά με

την χρησικτησία τρίτου σ’ αυτή εφαρμοστέες τυγχάνουν οι διατάξεις για την

χρησικτησία σε δημόσια κτήματα εν γένει184. Ειδικότερα, μέχρι δηλαδή τη θέσπιση

του ν. 3127/2003 ο νομέας της δασικής έκτασης μπορούσε να αντιτάξει βάσιμα

προς το Δημόσιο την ένσταση χρησικτησίας μόνον στην περίπτωση που αυτή είχε

συμπληρωθεί έως τις 11.9.1915, το οποίο πρακτικά σήμαινε ότι έπρεπε να

αποδείξει τριακονταετή νομή τουλάχιστον από την 11.9.1885185.

Εξάλλου, στο μέτρο που το άρθρο 4 του ν. 3127/2003 δεν προβλέπει σχετική

εξαίρεση, αλλά ορίζει γενικώς ότι ο νομέας γίνεται κύριος έναντι του Δημοσίου,

εφόσον συντρέχουν οι προβλεπόμενες σ’ αυτό προϋποθέσεις, συνάγεται

ερμηνευτικά ότι η χρησικτησία σε δημόσιο δάσος υπάγεται στην ίδια ρύθμιση.

Εντούτοις, τη γενικότητα της παραδοχής αυτής αμβλύνει σε σημαντικό βαθμό η

παράγραφος 1 το άρθρου 4, η οποία απαιτεί για την εφαρμογή του άρθρου αυτού

να βρίσκεται διαζευκτικά το ακίνητο είτε εντός σχεδίου πόλεως είτε σε οικισμό

προϋφιστάμενο του 1923 ή σε οικισμό με λιγότερο από 2000 κατοίκους και να έχει

μικρότερη των 2000 τ.μ. έκταση.

Σε ό,τι αφορά δε τα ιδιωτικά δάση τα πράγματα είναι απλούστερα, καθώς

σύμφωνα με την πάγια άποψη της νομολογίας εφαρμόζονται κανονικά οι διατάξεις

του Αστικού Κώδικα για την κτήση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου με

χρησικτησία.

Η θέση αυτή της νομολογίας συνάδει απόλυτα προς την κατωτέρω

περιγραφόμενη στάση της στο ζήτημα της κτήσης κυριότητας με χρησικτησία και

όταν αυτή οδηγεί σε κατάτμηση δασικής έκτασης. Με δεδομένη την επιδοκιμασία

184

Βλ. και Βόλτη, Δάση δημόσια και χρησικτησία, ΝοΒ, 1997, σελ. 161 επ.

185 ΑΠ 85/2003, ΝΟΜΟΣ

. ΑΠ 191/1997, ΕλλΔνη 38 (1997), σελ. 1543

. ΑΠ 1397/1996, ΑρχΝ (1997), σελ.

218. ΑΠ 52/1985, ΕλλΔνη 26 (1985), σελ. 446


56

του πιο πάνω τρόπου κτήσης δικαιώματος ως νομικά επιτρεπτού από την

νομολογία του Αρείου Πάγου, απόλυτα δικαιολογημένη κατ’ επίκληση και του

επιχειρήματος από το μείζον στο ελάσσον τυγχάνει η επιλογή της να εφαρμοστούν

οι διατάξεις των άρθρων ΑΚ 1041 επ. επί δασικού ακινήτου, όταν δεν προκαλείται

κατάτμησή του.

Αναφορικά δε με το ζήτημα της κατάτμησης παρατηρητέα είναι τα ακόλουθα.

Το άρθρο 60 § 1 του ισχύοντος Δασικού Κώδικα (ν.δ. 86/1969), επαναλαμβάνοντας

τη ρύθμιση του άρθρο 216 του προϊσχύσαντος Δασικού Κώδικα (ν.δ. της 11.5.1929

«περί δασικού κώδικος» που κυρώθηκε με το ν. 4173/1929), ορίζει ότι

απαγορεύεται η κατάτμηση της δασικής ιδιοκτησίας είτε με διανομή μεταξύ των εξ

αδιαιρέτου συνιδιοκτητών ή διακατόχων είτε με πώληση ή οποιαδήποτε άλλη

πράξη χωρίς προηγούμενη άδεια του Υπουργού Γεωργίας επί ποινή απόλυτης

ακυρότητας της σχετικής δικαιοπραξίας.

Η Ολομέλεια του ΑΠ 606/1976186 δέχθηκε, εντούτοις, κατά πλειοψηφία, ότι

η θεσπιζόμενη απαγόρευση αφορά στην με δικαιοπραξία επερχόμενη κατάτμηση

της δασικής ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται και στην με έκτακτη χρησικτησία κτήση

κυριότητας επί τμήματος δάσους. Αντίθετα, η μειοψηφία υιοθέτησε την άποψη ότι

«η αληθής έννοια της ως άνω διατάξεως, αποσκοπούσης εις την προστασίαν των

δασών και την διαφύλαξιν της ακεραιότητος της δασικής ιδιοκτησίας, είναι ότι δια

ταύτης απαγορεύεται η κατάτμησις ου μόνο δια δικαιοπραξίας, αλλά και δια πάντος

άλλου τρόπου, εφόσον άγει και ούτος εις το αυτό αποτέλεσμα, ήτοι εις την δια

εκτάκτου χρησικτησίας κτήσιν κυριότητας επί τμήματος δάσους». Μερίδα της

θεωρίας ασπαζόμενη το αιτιολογικό με το οποίο εξόπλισε η μειοψηφία τη θέση της

συντάχθηκε με αυτή187. Παρά ταύτα, η νομολογία του Αρείου Πάγου παρέμεινε

αμετακίνητη, όπως προκύπτει από πρόσφατες αποφάσεις188.

186

ΝοΒ 24 (1976), σελ. 895.

187 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 24, υποσημ. 43, σελ. 522.

188 ΑΠ 330/2002, ΝΟΜΟΣ

. ΑΠ 331/2002, ΝΟΜΟΣ

. ΑΠ 332/2002, ΝΟΜΟΣ.

57

VI. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΜΗ ΑΡΤΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ

Σύμφωνα με το άρθρο 6 § 1 του ν. 651/1977, το οποίο επανέφερε σε ισχύ την

καταργηθείσα διάταξη του άρθρου 2 § 1 ν.δ. 690/1948, απαγορεύεται, η

μεταβίβαση επί ποινή ακυρότητας της σχετικής δικαιοπραξίας, μη άρτιων

οικοπέδων, καθώς αυτά δεν καλύπτουν το ελάχιστο εμβαδόν ή τα ελάχιστα μέτρα

στην πρόσοψη ή στο βάθος189.

Πάντως, κρίσιμο είναι κατά πόσο η διάταξη αυτή εφαρμόζεται και επί κτήσης

κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία. Η νομολογία και η θεωρία αποφαίνονται

αρνητικά επί του ανωτέρω ερωτήματος με την αιτιολογία ότι η απαγόρευση,

σύμφωνα με τη διατύπωση του νόμου, αφορά μόνο στη μεταβίβαση με πράξεις εν

ζωή ή αιτία θανάτου και όχι στην κτήση κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία190

λαμβάνοντας υπ’ όψιν και ότι οι πολεοδομικοί νόμοι, ως ειδικοί, πρέπει να

ερμηνεύονται στενά191.

189

Βλ. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 43, αρ. 47, σελ. 522.

190 ΑΠ 894/2001, ΕλλΔνη 43 (2002), σελ. 774

. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 26, σελ. 330 και § 49,

αρ. 14, σελ. 375.

191 ΑΠ 1991/2008, ΝΟΜΟΣ

. ΑΠ 333/2007, ΧρΙΔ 7 (2007), σελ. 1035

. ΑΠ 172/2004, ΕλλΔνη 45 (2004),

σελ. 1035. ΑΠ 231/1998, ΝοΒ 39 (1999), σελ. 930

. ΑΠ 993/1987, ΝοΒ 36 (1988), σελ. 1230

. ΕφΑθ

9227/1980, ΝοΒ 29 (1981), σελ. 363. Λιβάνης, Χρησικτησία σε τμήμα οικοπέδου μη άρτιο -

συστατικά, παρατηρήσεις επί της υπ’ αριθμόν ΑΠ 231/1998, ΝοΒ 47 (1999), σελ. 932. Γεωργιάδης

Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 23, σελ. 522.

58

§ 4. ΛΟΙΠΕΣ ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ

I. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΚΟΙΝΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΑΠΟ ΤΟΝ ΕΞ ΑΔΙΑΙΡΕΤΟΥ ΣΥΝΝΟΜΕΑ

Η’ ΣΥΓΚΥΡΙΟ

Σε περίπτωση συννομής αν ένας από τους συννομείς αρχίσει να αντιποιείται

τη νομή ολόκληρου του πράγματος ή ποσοστού μεγαλύτερου από αυτό που του

ανήκει, για να γίνει αποκλειστικός νομέας του πράγματος ή του μεγαλύτερου

ποσοστού απαιτείται η πληροφόρηση της αντιποίησης αυτής από τους λοιπούς

συννομείς και ο εφησυχασμός τους192. Πάντως, έχει νομολογηθεί πως δεν είναι

απαραίτητη γνωστοποίηση στους συγκληρονόμους ότι αυτός που κατέχει νέμεται

το όλο πράγμα, όταν οι λοιποί του είχαν παραδώσει τη νομή τους ή δήλωσαν τη

βούλησή τους να μην είναι νομείς193 ή αν ήδη το γνωρίζουν194. Ακόμη, δεν

απαιτείται γνωστοποίηση, αν ο κληρονομούμενος πριν το θάνατό του μεταβίβασε

κατά νομή το ακίνητό του με άτυπη σύμβαση σε μελλοντικό κληρονόμο του195.

Παραπλήσια, ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου, επειδή θεωρείται ότι

νέμεται το πράγμα και στο όνομα των υπολοίπων συγκυρίων, δεν μπορεί να

αντιτάξει έναντι των τελευταίων κτήση ποσοστού, πέρα από τη μερίδα του ή του

όλου ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, αν δεν εκδηλώσει την απόφασή του να

νέμεται εφεξής το πράγμα αποκλειστικά για τον εαυτό του είτε ρητά είτε σιωπηρά

192

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 20, αρ. 19, σελ. 235. ΑΠ 1526/2006, ΕλλΔνη 47 (2006), σελ. 1434

. ΑΠ

1194/2006, ΕλλΔνη 47 (2006), σελ. 1439. ΑΠ 877/2006, ΝοΒ 54 (2006), σελ. 1434

. ΑΠ 18/2003,

ΝΟΜΟΣ.

193 ΑΠ 1386/2002, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 506

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 20, αρ. 19, υποσημ. 19, σελ.

235. πρβλ. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 49, αρ. 8, υποσημ. 14, σελ. 372.

194 ΑΠ 32/2000, ΕλλΔνη 41 (2001), σελ. 744


235.

195 ΑΠ 172/2006, ΧρΙΔ 6 (2006), σελ. 596

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 20, αρ. 19, υποσημ. 19, σελ. 235.

59

με πράξεις που αφήνουν να διαφανεί η απόφασή του και οι υπόλοιποι συγκύριοι

λάβουν γνώση της απόφασης αυτής196.

Αντίθετα, δεν απαιτείται σχετική γνωστοποίηση από αυτόν στους λοιπούς

συγκύριους, δηλαδή ότι νέμεται το ακίνητο αποκλειστικά για τον εαυτό του, αν

νέμεται μέρος του κοινού ακινήτου ύστερα από άτυπη, προφορική και γι’ αυτό το

λόγο άκυρη, διανομή197. Πάντως, χρειάζεται γνωστοποίηση έναντι εκείνων των

συγκυρίων, που δεν μετείχαν στην άτυπη διανομή198, χωρίς, όμως, να απαιτείται με

την αυστηρή έννοια του όρου (stricto sensu) γνωστοποίηση από το

χρησιδεσπόζοντα συγκύριο, αλλά είναι αρκετή η πληροφόρηση των μη

μετασχόντων συγκυρίων στην άτυπη, προφορική διανομή από οποιαδήποτε πηγή,

εφόσον η διανομή αυτή επικυρώθηκε έστω και μεταγενέστερα με τη σύμφωνη

γνώμη τους199.

Σωστά γίνεται δεκτό200 πως πληρούνται οι όροι της κτήσης κυριότητας από

συγκύριο με έκτακτη χρησικτησία, αν μερικοί από τους συγκυρίους προχώρησαν σε

άτυπη, προφορική διανομή των κοινών πραγμάτων, από τα οποία ορισμένα από

αυτά παρέλαβε και νεμήθηκε κάποιος από τους συγκυρίους επί μία εικοσαετία, ενώ

οι υπόλοιποι συγκύριοι, που δεν μετείχαν επί αυτής, αν και έλαβαν γνώση της

διανομής, συμφώνησαν με αυτή και παρήλθε από τότε εικοσαετία.

Τέλος, έχει κριθεί νομολογιακά πως αν δύο εξ αδιαιρέτου συγκύριοι ακίνητης

περιουσίας συμφώνησαν με συνυποσχετικό να αναθέσουν σε διαιτητή την επίλυση

της διαφοράς τους με αυτούσια διανομή, η επιδικασθείσα κυριότητα στον καθένα

196

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 11, σελ. 556-557. Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 13.5, σελ. 48

.

Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 49, αρ. 8, σελ. 372. ΕφΑθ 573/2002, ΕλλΔνη 44 (2003), σελ. 224.

197 ΑΠ 1882/1999, ΕλλΔνη 41 (2000), σελ. 1669

. ΑΠ 449/1987, ΝοΒ 36 (1988), σελ. 919

. ΠολΠρωτΚορ

67/2002, ΝοΒ 50 (2002), σελ. 998.

198 ΕφΑθ 5058/1972, ΝοΒ 21 (1973), σελ. 361


557.

199 ΑΠ 645/1995, ΕΕΝ 63 (1996), σελ. 560

. ΕφΑθ 5058/1972, ΝοΒ 21 (1973), σελ. 361.

200 ΑΠ 991/1981, ΕΕΝ 49 (1982), σελ. 586


60

από αυτούς, οδηγεί σε κτήση κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, εφόσον ο κάθε

συγκύριος νέμεται επί μία εικοσαετία τα ακίνητα, που του έλαχαν, για δικό του

λογαριασμό201.

IΙ. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΕ ΣΥΣΤΑΤΙΚΟ ΜΕΡΟΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ

Όπως προαναφέρθηκε202, το ουσιώδες (αναποχώριστο ή μη αυτοτελές)203

συστατικό άλλου πράγματος δεν είναι δυνατό να αποτελέσει αντικείμενο

χρησικτησίας από τη φύση του, καθώς αυτό ακολουθεί τη νομική τύχη του κύριου

πράγματος204. Όπως προκύπτει από το άρθρο ΑΚ 953, αναγκαία προϋπόθεση για τη

μη χωριστή κτήση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε συστατικό

μέρος πράγματος αποτελεί η μη δυνατότητα αποχωρισμού του τελευταίου από το

κύριο πράγμα χωρίς βλάβη αυτού του ίδιου ή του κυρίου πράγματος ή χωρίς

αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού τους.

Μολονότι το συστατικό είναι δεκτικό χωριστής νομής, αφού σύμφωνα με το

άρθρο ΑΚ 993 είναι δυνατή η ύπαρξη νομής σε μέρος πράγματος και ως εκ τούτου

και σε (ουσιώδες) συστατικό του, κατά την κρατούσα άποψη δεν επιτρέπεται να

είναι αντίκειμενο (χωριστής) χρησικτησίας λόγω του άρθρου ΑΚ 953, κατά το οποίο

συστατικό μέρος πράγματος δεν μπορεί να είναι χωριστά αντικείμενο κυριότητας ή

άλλου εμπράγματου δικαιώματος205. Επομένως, ως εκδήλωση της αρχής της

οικονομικής ενότητας του αντικειμένου, το άρθρο ΑΚ 953 ορίζει πως η νομή σε

201

ΟλΑΠ 485/1982, ΝοΒ 31 (1983), σελ. 559. ΑΠ 1197/1981, ΝοΒ 30 (1982), σελ. 801.

202 Βλ. ανωτέρω § 2 ΙΙ Α 3.

203 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 12, αρ. 8, σελ. 229.

204 Πρβλ. Βαβούσκο, ΕμπρΔ, αρ. 174, σελ. 175-176.

205 ΕφΠειρ 566/1987, ΕλλΔνη 29 (1988), σελ. 738

. ΕφΑθ 7483/1978, ΝοΒ 28 (1980), σελ. 76

.

Βαβούσκος, ΕμπρΔ, αρ. 174, σελ. 175-176. Γεωργιάδης Απ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, αρθρ.

993, αρ.5. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 20, σελ. 520


328.

61

συστατικό άλλου πράγματος επί μία εικοσαετία δεν μπορεί να οδηγήσει σε κτήση

κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος με έκτακτη χρησικτησία. Βέβαια, το

συστατικό δύναται να είναι αντικείμενο χρησικτησίας μαζί με το κύριο πράγμα206.

Πάντως, έχει υποστηριχθεί πως αν το μέρος πράγματος αποχωρισθεί από το

κύριο πράγμα, εκλείπει το κώλυμα του άρθρου ΑΚ 953 και είναι δυνατή η κτήση

κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος με χρησικτησία207. Μάλιστα, κατά

την ίδια άποψη σε περίπτωση αποχωρισμού μέρους πράγματος είναι εύλογο να

προσμετρηθεί και ο χρόνος, κατά τον οποίο υπήρχε νομή επί αυτού κατά το άρθρο

ΑΚ 993208.

Παραπλήσια έχει κριθεί νομολογιακά πως είναι δυνατή η κατόπιν

οριοθέτησης απόσπαση τμήματος από μεγαλύτερο ακίνητο και η δημιουργία

αυτοτελούς οικοπέδου, εφόσον το προαναφερθέν τμήμα είτε μεταβιβαστεί σε

τρίτον είτε προέρχεται από διαφορετικό τίτλο κτήσης. Το αποσχισθέν τμήμα του

οικοπέδου, ακόμα κι αν δεν πληρεί τις προϋποθέσεις αρτιότητας, δεν αποτελεί

συστατικό αυτού και ως εκ τούτου είναι δυνατή η κτήση κυριότητας ή άλλου

εμπράγματου δικαιώματος επί αυτού με χρησικτησία, καθώς κατά το άρθρο ΑΚ 954

δεν προκύπτει ότι τα τμήματα της επιφανείας ενός αυτοτελούς ακινήτου αποτελούν

συστατικά του, όπως λόγου χάριν τα υλικά από τα οποία αυτό συντίθεται, το

οικοδόμημα209.

Στο άρθρο ΑΚ 953 ορίζεται πως «Συστατικό μέρος πράγματος, που δεν μπορεί

να αποχωριστεί από το κύριο πράγμα χωρίς βλάβη αυτού του ίδιου ή του κυρίου

πράγματος ή χωρίς αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού τους, δεν μπορεί να

είναι χωριστά αντικείμενο κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος».

206


207 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.6, υποσημ. 10, σελ. 41.

208 Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.6, υποσημ. 10, σελ. 41.

209 ΑΠ 231/1998, ΝοΒ 47 (1999), σελ. 930.

62

Ορίζοντας ο Αστικός Κώδικας το συστατικό ως μέρος πράγματος που δεν

μπορεί να αποχωριστεί από το κύριο πράγμα χωρίς δυσμενείς συνέπειες για το

καθένα ή και τα δύο, έχει υπόψη του τη συνήθη περίπτωση, όπου είναι δυνατό να

διακριθεί στο σύνθετο πράγμα το κύριο από το το παρεπόμενο210. Γι’ αυτό κρίνεται

δυνατή η κτήση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε «παρεπόμενο»

πράγμα με έκτακτη χρησικτησία, εφόσον έχει αποκτήσει αυτοτέλεια μετά τον

αποχωρισμό του από το σύνθετο πράγμα και δεν βρίσκεται πια σε σταθερό και

διαρκή σωματικό σύνδεσμο (φυσικό ή τεχνητό) με άλλο κινητό ή ακίνητο. Πρόκειται

δηλαδή για το λεγόμενο επουσιώδες (αποχωριστό ή αυτοτελές) συστατικό211.

Αναφορικά δε με το χρόνο δημιουργίας της αυτοτέλειας στο «παρεπόμενο»

πράγμα κρίσιμος είναι ο χρόνος συμπλήρωσης της εικοσαετίας, δηλαδή το χρονικό

σημείο κτήσης κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία212 και όχι εκείνος, κατά τον

οποίο ο χρησιδεσπόσας άρχισε να νέμεται το «παρεπόμενο» πράγμα213.

ΙΙI. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΕΠΙ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

Ο όροφος οικοδομής και το διαμέρισμα ορόφου άλλοτε υπάγονται σε

καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας (ν. 3741/1929), οπότε είναι δυνατό να

αποτελέσουν αντικείμενο χωριστής κυριότητας, και άλλοτε δεν υπάγονται σε τέτοιο

καθεστώς. Στην πρώτη περίπτωση, τα ανωτέρω αναμφισβήτητα μπορούν να

αποκτηθούν με χρησικτησία214.

210

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 11, αρ. 3, σελ. 122-123.

211 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 12, αρ. 8, σελ. 229 και αρ. 36-38, 239-241. Χαρακτηριστικά

παραδείγματα επουσιώδους (αποχωριστού ή αυτοτελούς) συστατικού είναι το δαχτυλίδι σε σχέση με την πολύτιμη πέτρα και η κορνίζα σε σχέση με τη φωτογραφία.

212 Λιβάνης, Χρησικτησία σε τμήμα οικοπέδου μη άρτιο - συστατικά, σελ. 931-932.

213 Όπως δέχτηκε λανθασμένα η ΑΠ 231/1998, ΝοΒ 47 (1999), σελ. 930.

214 ΑΠ 761/2002, ΕλλΔνη 43 (2002), σελ. 1702

. ΑΠ 722/1993, ΕλλΔνη 36 (1995), σελ. 98

. ΕφΘεσ

1144/1992, Αρμ 46 (1992), σελ. 603. Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 11.6, σελ. 40-41

.


63

Αν, όμως, ο όροφος οικοδομής και το διαμέρισμα αυτού δεν έχουν υπαχθεί σε

καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας, υφίσταται διχογνωμία αν είναι δυνατή επί αυτών

η κτήση με χρησικτησία. Κατά την κρατούσα άποψη, δεν επιτρέπεται η σύσταση

κυριότητας επί αυτών, διότι ο νόμος δεν προβλέπει ανάμεσα στους τρόπους

σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τη χρησικτησία215. Συγκεκριμένα, γίνεται δεκτό

ότι, εφόσον ο όροφος οικοδομής και το διαμέρισμα ορόφου, που δεν έχουν

υπαχθεί στο ν. 3741/1929, είναι συστατικά της οικοδομής και του εδάφους, δεν

μπορούν να αποτελέσουν αντίκειμενο χωριστής κυριότητας και άρα δεν είναι

επιτρεπτό να καταστούν αντίκειμενο χωριστής χρησικτησίας.

Όμως, η αντίθετη άποψη κρίνεται ως ορθότερη. Σύμφωνα με αυτή ο όροφος

οικοδομής και το διαμέρισμα αυτού μπορούν να καταστούν αντίκειμενο χωριστής

χρησικτησίας, διότι τα άρθρα ΑΚ 1002, 14 του ν. 3741/1929216, 2 του ν.δ.

1024/1971217 ρυθμίζουν αποκλειστικά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με

ιδιωτική βούληση, χωρίς από τις διατάξεις αυτές να αποκλείεται η δυνατότητα

σύστασης από το νόμο (ex lege) ή με δικαστική απόφαση218. Η σιωπή του νόμου δεν

πρέπει να αποτελέσει εμπόδιο για την αναγνώριση της χρησικτησίας ως τρόπου

σύστασης της οροφοκτησίας, καθώς συντρέχουν και εδώ οι δικαιολογητικοί λόγοι

του θεσμού της χρησικτησίας219.

215

ΑΠ 602/2001, ΕλλΔνη 43 (2002), σελ. 153. ΑΠ 502/2001, ΝοΒ 50 (2002), σελ. 525

. ΑΠ 722/1993,

ΕλλΔνη 36 (1995), σελ. 98. ΑΠ 885/1985, ΝοΒ σελ. 839

. Καλλιμόπουλος, ΕρμΑΚ 1002, αρ. 157 επ.

216 “Η δια του παρόντος αναγνωριζομένη κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα τούτων διηρημένη

ιδιοκτησία, χωρεί μόνον εφ’ όσον υπάρξη περί αυτής ρητή συμφωνία ή πράξις τελευταίας βουλήσεως”.

217 “Διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων των προβλεπομένων υπό του ν. 3741/1929 "περί της

ιδιοκτησίας κατ` ορόφους" ή του παρόντος, συνιστάται είτε δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε δια συμβάσεως των τυχόν συγκυρίων αυτού”.

218 Μπουρνιάς, Σύστασις οριζοντίου ιδιοκτησίας δια χρησικτησίας, ΝοΒ, 1972, σελ. 1232

. Γεωργιάδης

Απ., ΕμπρΔ, § 44, αρ. 21, σελ. 520. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 24, σελ. 329-330.


64

Τέλος, αναμφισβήτητα είναι δυνατή η κτήση κυριότητας σε όροφο οικοδομής

ή σε διαμέρισμα ορόφου με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη, σε ήδη συνεστημένη

χωριστή κυριότητα220.

220

ΑΠ 1/1984, ΝοΒ 33 (1985), σελ. 225. ΑΠ 540/1974, ΝοΒ 23 (1975), σελ. 47

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ,

§ 44, αρ. 21, υποσημ. 35, σελ. 521. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 48, αρ. 89, σελ. 360.

65

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ

Η ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΤΩΝ

ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΩΝ

§ 5. Ο ΠΡΟΣΩΠΟΚΕΝΤΡΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΟΥ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ

Ι. ΓΕΝΙΚΑ

Στο σύστημα των βιβλίων μεταγραφών τηρούνται ευρετήρια των προσώπων,

που έχουν επιχειρήσει εμπράγματες δικαιοπραξίες σε ακίνητα. Ο ενδιαφερόμενος

προκειμένου να πληροφορηθεί για τις εμπράγματες σχέσεις σχετικά με ορισμένο

ακίνητο παίρνει ως αφετηρία συγκεκριμένο πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, όπως

λόγου χάριν εκείνον που του προσφέρει για πώληση ένα ακίνητο. Συγκεκριμένα,

αυτός αναζητεί σε αλφαβητικό ευρετήριο το όνομα του πωλητή για να οδηγηθεί

από αυτό και μέσω του ευρετηρίου μερίδων στις εμπράγματες δικαιοπραξίες, που

το πρόσωπο αυτό έχει επιχειρήσει πάνω στο συγκεκριμένο ακίνητο221. Βέβαια,

μπορεί να υπάρχουν εμπράγματες δικαιοπραξίες του προσώπου αυτού που να

αφορούν και σε άλλα ακίνητα, αλλά η έρευνα θα περιορισθεί σε αυτές που

αφορούν το ακίνητο που πωλείται222.

Ο ενδιαφερόμενος αγοραστής, αφού εντοπίσει τη ζητούμενη δικαιοπραξία,

κατά την εξέταση αυτής πληροφορείται το δικαιοπάροχο του αρχικού προσώπου

της έρευνάς του, δηλαδή τον πωλητή και την πράξη κτήσης του δικαιοπαρόχου του.

Κατά τον ίδιο τρόπο, μπορεί να πληροφορηθεί ολόκληρη τη σειρά των

εμπράγματων μεταβολών σε ένα ακίνητο, συχνά με δυσκολία λόγω ατελειών στην

αναγραφή των στοιχείων της ταυτότητας ή μεταβολής τους στην περίπτωση

εγγάμων γυναικών, αλλά μόνο στο μέτρο που η σειρά αυτή συνδέεται άμεσα με το

221

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 91, αρ. 3, σελ. 1180, πρβλ. Βαβούσκο, ΕμπρΔ, αρ. 248, σελ. 245-246.

Κούσουλα Χ., Το δίκαιο του κτηματολογίου, η νομική θεώρηση της «κτηματογράφησης» (ν. 2308/1995), 2001, § 3, αρ. 22, σελ. 9-10.


66

πρόσωπο, από το οποίο ξεκίνησε ο ενδιαφερόμενος την έρευνα στα δημόσια

βιβλία223.

Ευρετήριο κατά ακίνητα δεν υπάρχει, ώστε ο ενδιαφερόμενος να βρει τη

μερίδα του ακινήτου, που τον ενδιαφέρει με όλες τις εμπράγματες συναλλαγές επί

αυτού224. Επομένως, δεν είναι δυνατό με τον τρόπο αυτό να μάθει αν υπάρχουν και

άλλες εμπράγματες συναλλαγές σχετικά με το ίδιο ακίνητο, οι οποίες δεν

συνδέονται με το πρόσωπο που αποτέλεσε την αφετηρία της έρευνας (έστω Α),

αλλά με άγνωστα πρόσωπα (έστω Χ και Ψ), που μπορεί να είναι πραγματικοί

δικαιούχοι, από τους οποίους όμως δεν γνωρίζει τα στοιχεία της ταυτότητάς τους,

προκειμένου να τους αναζητήσει στο γενικό αλφαβητικό ευρετήριο. Ούτε είναι

δυνατό να διαγνωσθεί με βεβαιότητα αν ο Α είναι πράγματι κύριος του ακινήτου,

αν απέκτησε την κυριότητα παρά κυρίου ή αν ο δικαιοπάροχός του είχε εξουσία

διάθεσης225.

Για το λόγο αυτό, ο έλεγχος τίτλων περιλαμβάνει συνήθως και εξέταση των

διαδοχικών μεταβιβάσεων στο παρελθόν, μέχρις ότου συμπληρωθεί τουλάχιστον ο

χρόνος της τακτικής (δεκαετία), και ασφαλέστερα, της έκτακτης χρησικτησίας

(εικοσαετία). Με τον τρόπο αυτό, και αν ακόμη οι δικαιοπάροχοι του Α δεν ήταν

πράγματι κύριοι του ακινήτου ή δεν είχαν εξουσία διάθεσης ή για κάποιο άλλο λόγο

ήταν άκυρη η μεταβιβαστική σύμβαση, αυτός επικαλούμενος το άρθρο ΑΚ 1051,

που προβλέπει την προσαύξηση του χρόνου θα έχει αποκτήσει την κυριότητα στο

συγκεκριμένο ακίνητο με χρησικτησία226.

223


224 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 91, αρ. 3, σελ. 1181, πρβλ. Κούσουλα Χ., Το δίκαιο του κτηματολογίου,

§ 3, αρ. 22, σελ. 9-10.



67

Από την παραπάνω ανάλυση αναδεικνύεται ο εξέχων ρόλος που

διαδραματίζει ο θεσμός της έκτακτης χρησικτησίας στο σύστημα μεταγραφών227.

Ωστόσο, επισημαίνεται πως η εικοσαετής νομή είναι πραγματικό γεγονός και

ενδέχεται να παρουσιασθούν δυσκολίες στην απόδειξή της, αν αμφισβητηθεί. Όπως

γίνεται αντιληπτό, η πάροδος είκοσι ετών δεν δημιουργεί απόλυτη βεβαιότητα για

το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου228.

II. ΔΥΣΧΕΡΕΙΕΣ ΣΤΗΝ ΤΑΥΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Υπό το ισχύον, μέχρι σήμερα σε πολλές περιοχές της χώρας, σύστημα

μεταγραφών και υποθηκών προκαλείται πολλές φορές σύγχυση ως προς την

ταυτότητα του μεταβιβαζομένου ακινήτου, όπως αυτό περιγράφεται στους τίτλους

κτήσης του229. Οι δυσχέρειες αυτές εκκινούν από το γεγονός ότι το εν λόγω

σύστημα δημοσιότητας είναι προεχόντως προσωποκεντρικό. Η έρευνα στο κατά

τόπον υποθηκοφυλάκειο έχει ως αφετηρία της ένα ευρετήριο προσώπων με

εμπράγματα δικαιώματα επί των ακινήτων μιας ορισμένης εδαφικής περιφέρειας.

Στη συνέχεια και καθ’ υπόδειξη των ενδιάμεσων βιβλίων μερίδων, ο νομικός

οδηγείται στα βιβλία μεταγραφών, όπου επιχειρείται πολλές φορές με ανεπιτυχή

τρόπο η περιγραφή του ακινήτου.

Η περιγραφή αυτή καθίσταται ιδιαίτερα προβληματική αναφορικά με την

έκταση του οικοπέδου. Και αυτό, γιατί είναι πιθανό σε διαδοχικούς τίτλους το

ακίνητο να παρουσιάζει διαφορετικό εμβαδόν συνεπεία νεοτέρων καταμετρήσεων

δίχως όμως να μνημονεύεται στο νέο τίτλο και η παλαιά. Εξάλλου, σε παλαιούς

τίτλους ο υπολογισμός της επιφάνειας του ακινήτου γινόταν σε τεκτονικούς πήχεις,

γεγονός που δυσχεραίνει ακόμη περαιτέρω την ταυτοποίηση του ακινήτου. Το

227

Σταθόπουλος, στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, εισαγ. 1192, αρ. 6.



. Κούσουλας Χ., ΕμπρΔ, § 91, αρ. 5, σελ. 313.

68

πρόβλημα εντείνεται, αν ληφθεί υπόψη ότι τις περισσότερες φορές δεν

προσκομίζεται αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος στο Υποθηκοφυλακείο230.

Μάλιστα, αλυσιτελής κρίνεται και ο τρόπος περιγραφής των ορίων του

ακινήτου231. Προκειμένου να προσδιορισθεί η θέση του ακινήτου περιλαμβάνονται

συχνά στα συμβόλαια πληροφορίες για τους ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων, οι

οποίες όμως ωφελούν, εφόσον δεν έχει λάβει χώρα μεταβίβαση αυτών (των

όμορων) σε νέους ιδιοκτήτες. Πάντως, γίνεται συχνά επίκληση σε τίτλους

αφορώντες αγροτικά, ως επί το πλείστον ακίνητα φυσικών ορίων, όπως λόγου χάριν

δέντρων, ρεμάτων, ούτως ώστε να εξατομικευτούν τα ακίνητα σε σχέση με τα

όμορά τους. Παρά ταύτα, καθίσταται σαφές πως τέτοια κριτήρια δεν πληρούν τα

εχέγγυα μονιμότητας και έτσι δημιουργείται μεγάλη ανασφάλεια. Πράγματι, η

επιλογή αυτή εναρμονίζεται πλήρως με τα οριζόμενα στο άρθρο 27 του

εκτελεστικού διατάγματος του 1836. Αυτό προβλέπει ως τρόπο προσδιορισμού των

ακινήτων την αναγραφή των τυχόν υπαρχόντων φυσικών ορίων, δηλαδή ρυακίων,

διωρύγων, λόφων είτε του περιεχομένου των τεκτονικών πήχεων είτε

οποιωνδήποτε γνωρισμάτων, από τα οποία το κτήμα δύναται να διακριθεί από

άλλα232.

Με τα δεδομένα αυτά δικαιολογείται απόλυτα η αυξημένη πρακτική

χρησιμότητα του θεσμού της έκτακτης χρησικτησίας στο σύστημα μεταγραφών και

υποθηκών. Εφόσον δεν προκύπτει δηλαδή με απόλυτη βεβαιότητα η ταυτότητα του

ακινήτου από τους εξεταζόμενους τίτλους, είναι πιθανό ο έλεγχός τους ακόμα κι αν

ανάγεται σε χρόνο που υπερβαίνει σαφώς την εικοσαετία να αφορά σε αλλότριο

ακίνητο, έστω μερικώς. Συνέπεια των ανωτέρω είναι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής

230

Δωρής, Εθνικό Κτηματολόγιο - Νομικά ζητήματα, Αρμ 1995, σελ. 1565. Χορομίδης, Το Εθνικό

Κτηματολόγιο και ο έλεγχος νομιμότητας των προσκομιζομένων σ’ αυτό τίτλων, 3ο Πανελλήνιο

Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων, Ρόδος 1998, 2001, σελ. 92

231 Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 22, αρ. 26, σελ. 10.

232 Βαρβαρέσος, Ο θεσμός των κτηματικών βιβλίων και ο τρόπος της εν Ελλάδι εισαγωγής των, 1940,

σελ. 126 επ.

69

να μην αποκτά την κυριότητα στο ακίνητο με παράγωγο τρόπο ελλείψει κυριότητας

στο πρόσωπο του δικαιοπαρόχου του. Αντίθετα, αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις

της έκτακτης χρησικτησίας (ΑΚ 1045), μπορεί να ισχυριστεί την κτήση εμπράγματου

δικαιώματος με πρωτότυπο τρόπο.

ΙΙΙ. Η ΔΗΜΟΣΙΑ ΠΙΣΤΗ ΤΟΥ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΩΝ

Η αρχή της δημοσιότητας αποτελεί βασική αρχή του Εμπράγματου Δικαίου

και διακρίνεται σε τυπική και ουσιαστική233. Η πρώτη συνίσταται μεν στη

δυνατότητα του κάθε ενδιαφερόμενου τρίτου να πληροφορείται για τις

εμπράγματες σχέσεις των ακινήτων έχοντας δικαίωμα πρόσβασης στα δημόσια

βιβλία, στην δε ευχέρεια αυτού παραλαβής αντιγράφων ή πιστοποιήσεων σχετικά

με τις σχέσεις αυτές234.

Η δεύτερη αναλύεται στην προστασία της εμπιστοσύνης που σχηματίζει ο

τρίτος από την πληροφόρηση μέσω των δημόσιων βιβλίων ότι υπάρχει το

αναγραφόμενο εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, η λεγόμενη αρχή της

προστασίας της δημοσίας πίστης235.

Στο ισχύον, μέχρι σήμερα σε πολλές περιοχές της χώρας σύστημα

μεταγραφών ικανοποιείται σε σημαντικό βαθμό το αίτημα για τυπική δημοσιότητα,

αν παραμεριστούν οι δυσχέρειες στην ταυτοποίηση των ακινήτων και ο ατελής

τρόπος αναγραφής των στοιχείων της ταυτότητας των πραγματικών δικαιούχων,

ενώ παραμένει ερευνητέο το ζήτημα κατά πόσον προστατεύεται η πίστη των

233

Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 2, αρ. 15-22, σελ. 25 επ.. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 2, αρ. 12-17, σελ. 33

επ.. Κούσουλας Χ., ΕμπρΔ, § 6, σελ. 28 επ., πρβλ. Βαβούσκο, ΕμπρΔ, αρ. 425-427, σελ. 412-413.

234 Πρβλ. Βαβούσκο, ΕμπρΔ, αρ. 426, σελ. 412-413

. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 2, αρ. 18-21, σελ. 26-28

.

Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 2, αρ. 14-16, σελ. 34. Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, § 6, σελ. 28.

235 Πρβλ. Βαβούσκο, ΕμπρΔ, αρ. 427, σελ. 413-414

. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 2, αρ. 22-25, σελ. 28-30

.

Παπαστερίου, ΕμπρΔ, Ι, § 2, αρ. 17, σελ. 36. Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, σελ. 28.

70

συναλλασσομένων, δηλαδή η ουσιαστική δημοσιότητα με βάση τις εγγραφές στα

βιβλία μεταγραφών και υποθηκών236.

Πρόκριμα για την επίλυση του ανωτέρω ζητήματος αποτελεί η αποδεικτική

ισχύς των εγγράφων. Τα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών έχουν απλώς ισχύ

δημοσίου εγγράφου παρέχοντας απόδειξη μόνο για το γεγονός ότι τελέσθηκε ο

επιβαλλόμενος από το νόμο όρος της καταχώρισης σε αυτά και τίποτε παραπάνω.

Οι τίτλοι ιδιοκτησίας δεν αποδεικνύουν την ύπαρξη δικαιώματος κυριότητας237,

αλλά μόνο τις μεταβιβάσεις αυτής, ενώ και η τυχόν υπάρχουσα δικαστική απόφαση

επί διεκδικητικής αγωγής, παρέχει σχετική μόνο απόδειξη, καθώς με αυτήν δεν

κρίνεται, αν ο νικητής διάδικος είναι κύριος έναντι όλων (erga omnes) παρά μόνο σε

σχέση με τον αντίδικό του (inter partes ενέργεια). Με τα δεδομένα αυτά καθίσταται

σαφές ότι ο τρίτος που συμβουλεύεται τα τηρούμενα βιβλία μεταγραφών δεν

κατοχυρώνεται, αν οι εγγραφές σε αυτά είναι ανακριβείς238.

Το ενδεχόμενο ελάττωμα του τίτλου ιδιοκτησίας μεταφέρεται και στο

δικαίωμα του αποκτώντος τρίτου, ακόμα κι αν αυτός είναι καλόπιστος239. Για να

εξασφαλισθεί ο ενδιαφερόμενος υποχρεούται να ανατρέξει στους τίτλους του

δικαιοπαρόχου του και των προκατόχων του τελευταίου μέχρι να συμπληρωθεί ο

χρόνος της έκτακτης χρησικτησίας, δηλαδή η εικοσαετία240.

Στο σημείο αυτό διαφαίνεται εκ νέου η πρακτική αξία της έκτακτης

χρησικτησίας στο ισχύον, μέχρι σήμερα σε πολλές περιοχές της χώρας σύστημα

δημοσιότητας. Ελλείψει κάποιου τεκμηρίου ακριβείας των εγγραφών και

προστασίας της καλής πίστης του συναλλασσομένου βάσει αυτών, ο τελευταίος δεν

236

Πρβλ. Κούσουλα Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 2, αρ. 29-30, σελ. 13.

237 Πρβλ. Κούσουλα Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 2, αρ. 28, σελ. 12.

238 Βαρβαρέσος, Θεσμός των κτηματικών βιβλίων, σελ. 136- 137

. Γεωργιάδης Απ., στον ΑΚ

Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, εισαγ. παρατηρήσεις στο ΕμπρΔ, αρ. 80, Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 2, αρ. 22, σελ. 28-29, πρβλ. Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, § 6, σελ. 28.

239 Πρβλ. Κούσουλα Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 2, αρ. 28, σελ. 12.


71

αποκτά αυτομάτως και λόγω επιβράβευσης της καλοπιστίας του το εμπράγματο

δικαίωμα, αλλά πρέπει να αναμείνει τη συμπλήρωση εικοσαετούς νομής είτε στο

πρόσωπο του αυτοτελώς είτε με προσαύξηση του χρόνου νομής των προκατόχων

του στο δικό του χρόνο (ΑΚ 1051).

Το συμπέρασμα αυτό δεν αναιρείται από μόνη την ύπαρξη ελάχιστων και

αποσπασματικών περιπτώσεων, όπου το σύστημα μεταγραφών παρέχει

περιορισμένη προστασία στον καλόπιστο συναλλασσόμενο. Ενδεικτικά μπορούν να

αναφερθούν οι περιπτώσεις της προστασίας του συναλλαχθέντος με τον εικονικό

κύριο ακινήτου, ο οποίος τελούσε εν αγνοία της εικονικότητας (ΑΚ 139) και η

καλόπιστη κτήση δικαιωμάτων (ΑΚ 1203 - 1204) πριν από τη σημείωση στα οικεία

βιβλία του Υποθηκοφυλακείου της ακύρωσης (λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής) της

δικαιοπραξίας με την οποία είχε αποκτήσει την κυριότητα του επίδικου ακινήτου ο

δικαιοπάροχος του καλόπιστου συναλλασσομένου241.

Εξαίρεση από τον κανόνα της έλλειψης ουσιαστικής δημοσιότητας κατά το

σύστημα μεταγραφών δεν εισάγει ούτε το πιστοποιητικό του κληρονομητηρίου (ΑΚ

1962-1963 και ΚΠολΔ 821-823), καθώς αυτό δημιουργεί μόνο τεκμήριο για το

κληρονομικό δικαίωμα υπό την έννοια ότι αν ο τρίτος αγοράσει ακίνητο από

ψευδοκληρονόμο υπέρ του οποίου έχει εκδοθεί κληρονομητήριο και αγνοώντας την

ιδιότητά του αυτή, αποκτά την κυριότητα. Όμως, δεν συμβαίνει το ίδιο στην

περίπτωση που ο τρίτος αποκτά από τον πραγματικό κληρονόμο, παρόλο που το

ακίνητο δεν ανήκε κατά κυριότητα στον κληρονομούμενο. Δηλαδή η καλή πίστη του

τρίτου σε σχέση με τα εμπράγματα δικαιώματα του κληρονομουμένου δεν

κατοχυρώνεται με το κληρονομητήριο242.

241

Δωρής, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 1565. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 2, αρ. 22, σελ. 29, πρβλ.

Κούσουλα Χ., ΕμπρΔ, § 6, σελ. 29.


. Γεωργιάδης Απ., Κληρονομικό Δίκαιο, 2010, § 45, αρ.

93, σελ. 853 και § 45, αρ. 127 επ., 867 επ.

72

§ 6. Η ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΑΣΤΑΣΗ ΤΗΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ

Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ

Η διεκδικητική αγωγή ρυθμίζεται στο άρθρο ΑΚ 1094, σύμφωνα με το οποίο

«Ο κύριος πράγματος δικαιούται να απαιτήσει από το νομέα ή τον κάτοχο την

αναγνώριση της κυριότητας του και την απόδοση του πράγματος». Με την καθολική

προσβολή (αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος) της κυριότητας ο Αστικός

Κώδικας απονέμει στον κύριο (και μη νομέα) την εξουσία υπό τη μορφή

εμπράγματης αξίωσης να απαιτήσει από τον αποβολέα, νομέα (και μη κύριο) ή

κάτοχο, αφενός την αναγνώριση της κυριότητάς του, αφετέρου την απόδοση του

πράγματος243.

Το δικόγραφο της διεκδικητικής αγωγής εκτός από τα στοιχεία κάθε

δικογράφου (ΚΠολΔ 118) και τα ειδικότερα στοιχεία κάθε αγωγής (ΚΠολΔ 216)

πρέπει να περιέχει την ιστορική βάση της αγωγής, δηλαδή έκθεση των πραγματικών

περιστατικών, από τα οποία συνάγεται η συνδρομή των στοιχείων της νομοτυπικής

μορφής του άρθρου ΑΚ 1094. Τα περιστατικά αυτά αναφέρονται στην κυριότητα

του ενάγοντος στο επίδικο πράγμα, ακίνητο ή κινητό, στην ακριβή περιγραφή του

αντικειμένου της αγωγής, στην καθολική προσβολή (αφαίρεση ή κατακράτηση του

πράγματος) της κυριότητας και στη νομή ή στην κατοχή του πράγματος από τον

εναγόμενο244.

ΙΙ. ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΝΤΟΣ

Στη σαφή έκθεση των γεγονότων, που θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο τη

διεκδικητική αγωγή και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του

243

Πρβλ. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 59, αρ. 1, σελ. 444-445 και § 59, αρ. 7, 447. Γεωργιάδη Απ.,

ΕμπρΔ, § 58, αρ. 1, σελ. 702-703.


. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, § 59, αρ. 27, σελ. 457.

73

εναγομένου (ΚΠολΔ 216 § 1 περ. α’), εντάσσονται η ιδιότητα του ενάγοντος ως

κυρίου του διεκδικούμενου πράγματος και ο τρόπος με τον οποίο αυτός απέκτησε

την κυριότητα245. Όπως γίνεται κατανοητό, δεν αρκεί για το ορισμένο του

δικογράφου της διεκδικητικής αγωγής η αναγραφή σε αυτό μόνο της ιδιότητας του

κυρίου. Ο ενάγων πρέπει να εκθέσει περαιτέρω και τα περιστατικά, βάσει των

οποίων περιήλθε σε αυτόν η κυριότητα. Τα γεγονότα αυτά ποικίλουν ανάλογα με το

αν το επίδικο πράγμα είναι ακίνητο ή κινητό, όπως και ανάλογα με τον τρόπο, με

τον οποίο ο ενάγων ισχυρίζεται πως απέκτησε την κυριότητα, πρωτότυπο ή

παράγωγο246.

ΙΙΙ. ΑΠΟΔΕΙΞΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΟ ΠΡΑΓΜΑ

Ο ενάγων δεν υποχρεούται να αποδείξει την κυριότητα του δικαιοπαρόχου

του, αν η κυριότητά του στο επίδικο πράγμα δεν αμφισβητηθεί από τον

εναγόμενο247. Αν όμως ο τελευταίος αρνηθεί την ύπαρξη κυριότητας του ενάγοντος,

έχει υποχρέωση ο ενάγων να αποδείξει τα περιστατικά, σύμφωνα με τα οποία

απέκτησε την κυριότητα του διεκδικούμενου πράγματος (βλ. ΚΠολΔ 338 § 1)248.

Όπως προαναφέρθηκε, στη διεκδίκηση ακινήτου κατά το άρθρο ΑΚ 1094 υφίσταται

διάκριση ανάλογα με το αν ο ενάγων ισχυρίζεται πως απέκτησε την κυριότητα του

επίδικου πράγματος με πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο249.

245

Γεωργιάδης Απ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, αρθρ. 1094, αρ.45. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, §

59, αρ. 28, σελ. 457.

246 Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 59, αρ. 28, σελ. 457, πρβλ. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 58, αρ. 57, σελ.

722.

247 ΑΠ 80/2006, ΝοΒ 54 (2006), σελ. 1022

. ΕφΘεσ 424/1984, Αρμ 39 (1985), σελ. 400


ΕμπρΔ, § 58, αρ. 56, υποσημ. 100, σελ. 721.



. Παπαστερίου, ΕμπρΔ, ΙΙ, § 58, αρ. 29-30, σελ. 457-

458 και § 58, αρ. 84, 477.

74

Στην πρώτη περίπτωση αρκεί ο ενάγων να αποδείξει τα παραγωγικά γεγονότα

της κυριότητάς του, όπως λόγου χάριν ότι απέκτησε τη νομή του ακινήτου σε

ορισμένο χρόνο και από τότε διενεργεί επί αυτού συγκεκριμένες πράξεις νομής επί

μία εικοσαετία (έκτακτη χρησικτησία). Αντίθετα, στην παράγωγη κτήση, όπως

λόγου χάριν με την εν ζωή μεταβίβαση (ΑΚ 1033) ή την αιτία θανάτου, επειδή

προϋπόθεσή της είναι και η ύπαρξη κυριότητας στο πρόσωπο του δικαιοπαρόχου

του, ο ενάγων οφείλει να αποδείξει και την κυριότητα αυτού250. Μάλιστα, σε

περίπτωση διαδοχικών μεταβιβάσεων, αν ειδικά αμφισβητηθεί από τον εναγόμενο,

πρέπει να αποδειχθεί η κυριότητα και των απώτερων δικαιοπαρόχων μέχρι την

αναγωγή σε πρωτότυπη κτήση, που ως επί το πλείστον είναι η έκτακτη


ΙV. ΔΙΑΒΟΛΙΚΗ ΑΠΟΔΕΙΞΗ (PROBATIO DIABOLICA)

Αν και ο τρόπος αυτός απόδειξης της κυριότητας είναι επίπονος για τον

ενάγοντα252, εντούτοις καθίσταται αναγκαίος στο σύστημα των βιβλίων

μεταγραφών και υποθηκών. Αντίθετα, στο σύστημα του κτηματολογίου η απόδειξη

της κυριότητας είναι ευχερής, εφόσον ο ενάγων είναι καταχωρημένος ως κύριος του

ακινήτου253. Ο δικαιολογητικός λόγος αυτού είναι πως υπέρ του εκάστοτε

εγγεγραμμένου ως κυρίου σε επιγενόμενη εγγραφή ισχύει το μαχητό τεκμήριο πως

αυτός έχει αποκτήσει πράγματι την κυριότητα (13 § 1 ν. 2664/1998)254.

250

Κατά το θεμελιώδη κανόνα «ουδείς μετάγει πλέον ου έχει δικαιώματος» (Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 58, αρ. 57, σελ. 722).



.


252 Γι’ αυτό άλλωστε ονομάσθηκε στο βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο ως διαβολική απόδειξη (probatio

diabolica).


254 “Οι εγγραφές στα κτηματολογικά φύλλα για τις πράξεις του άρθρου 12 τεκμαίρονται ακριβείς”.

75

Πάντως, η διαβολική απόδειξη (probatio diabolica) παρέχει στον ενάγοντα και

σημαντική δικονομική διευκόλυνση. Αν ο ενάγων υποχρεούταν να αποδείξει το

δικαίωμά του κατά πλήρη και αυστηρό τρόπο, θα έπρεπε να αποδείξει όχι μόνο ότι

απέκτησε αυτό με κανονική μεταβίβαση, αλλά και ότι απέκτησε από κύριο και ο

δικαιοπάροχός του απέκτησε με τη σειρά του παρά κυρίου και ούτω καθ’ εξής255.

Όμως, κατά την αρχή της διαβολικής απόδειξης ο ενάγων δεν οφείλει να

επικαλεστεί και να πιστοποιήσει ότι ο δικαιοπάροχός του είχε διατηρήσει το

δικαίωμα έως το χρονικό σημείο της μεταβίβασης προς αυτόν, παρά δύναται να

αρκεστεί στην παράθεση των διαδοχικών μεταβιβάσεων του επιδίκου ακινήτου

ακολουθώντας αντίστροφη, προς τα πίσω πορεία μέχρις ότου συμπληρωθεί κατά

προσαύξηση εικοσαετής νομή από τους δικαιοπαρόχους του, άμεσους ή

απώτερους256.

Με τα δεδομένα αυτά η αποδεικτική ευχέρεια που προσφέρει η probatio

diabolica είναι προφανής, καθ’ ότι κι αν ακόμα αποκτήθηκε έγκυρα κυριότητα με

σύμβαση, ο κύριος μπορεί κατά κανόνα ευκολότερα να αποδείξει τη συνδρομή των

προϋποθέσεων της έκτακης χρησικτησίας (ΑΚ 1045) παρά της εν ζωή μεταβίβασης

της κυριότητας (ΑΚ 1033). Και αυτό, καθώς στην τελευταία περίπτωση πρέπει να

αποδειχτεί και η κυριότητα των δικαιοπαρόχων257.

V. Η ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΜΕ ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΜΕΤΑ

ΑΠΟ ΤΕΛΕΣΙΔΙΚΗ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ (1192 ΑΡΙΘ. 5 ΑΚ)

Σύμφωνα με το άρθρο ΑΚ 1192 αριθ. 5258 «Μεταγράφονται στο γραφείο

μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις με

255

Τούσης, Εμπράγματο Δίκαιο (κατά τον αστικόν κώδικα), γ’ έκδοση, 1966, σελ. 363.

256 ΑΠ 694/2000, ΝοΒ 49 (2001), σελ. 1160.

257 Γεωργιάδης Απ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, αρθρ. 1041, αρ. 7.

258 Όπως προστέθηκε με το άρθρο 15 του ν. 2298/1998.

76

τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο που

έχει κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία». Όπως γίνεται αντιληπτό από τη γραμματική

ερμηνεία της διάταξης, η ανωτέρω ρύθμιση καταλαμβάνει μόνο την έκτακτη

χρησικτησία. Η επιλογή αυτή του Αστικού Κώδικα δεν είναι τυχαία, αφού

αναφορικά με την τακτική χρησικτησία το αίτημα για δημοσιότητα ικανοποιείται με

τη μεταγραφή του νόμιμου (ΑΚ 1041) ή του νομιζόμενου (ΑΚ 1043) τίτλου259.

Στην προκείμενη περίπτωση, διχογωμία ανακύπτει κατά πόσον η μεταγραφή

αυτή ενέχει συστατικό χαρακτήρα, υπό την έννοια ότι αποτελεί επιπλέον

προϋπόθεση για την κτήση κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος με

έκτακτη χρησικτησία, ή έχει απλή δηλωτική σημασία. Η κρατούσα και ορθότερη

άποψη προκρίνει το δηλωτικό χαρακτήρα της ως άνω μεταγραφής260. Από το άρθρο

ΑΚ 1192 αριθ. 5 θα μπορούσε να δημιουργηθεί η εντύπωση πως η μεταγραφή είναι

επιπλέον προϋπόθεση της έκτακτης χρησικτησίας στα ακίνητα. Όμως, μια τέτοια

άποψη είναι απορριπτέα, όπως προκύπτει μετά από συστηματική ερμηνεία των

διατάξεων του Αστικού Κώδικα περί μεταγραφής.

Συγκεκριμένα, το άρθρο ΑΚ 1198261 ορίζει ότι χωρίς μεταγραφή δεν επέρχεται

η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου ή η σύσταση, μετάθεση ή η κατάργηση

εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε αυτό στις περιπτώσεις των άρθρων ΑΚ 1192

αριθμός 1 έως 4 και ΑΚ 1193. Από το συνδυασμό των άρθρων ΑΚ 1192 αριθ. 5 και

ΑΚ 1198, όπου το τελευταίο δεν αναφέρεται στον αριθμό 5 του άρθρου ΑΚ 1192,

καθίσταται σαφές ότι η μεταγραφή δεν συνιστά προϋπόθεση για την κτήση

εμπράγματου δικαιώματος με έκτακτη χρησικτησία στα ακίνητα262.

259

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 25.3, υποσημ. 1, σελ. 97-98.



.

Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 214-215.

261 Όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 15 του ν. 2298/1998, δηλαδή το ίδιο άρθρο που επέφερε και

την προσθήκη του άρθρου 1192 αρ. 5 ΑΚ.



77

Αν εκδοθεί η κατά άρθρο ΑΚ 1192 αριθ. 5 τελεσίδικη δικαστική απόφαση,

αυτή είναι μετεγγραπτέα στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου

και ο αρμόδιος φύλακας μεταγραφών είναι υποχρεωμένος να προβεί στη

μεταγραφή αυτής. Πρέπει, μάλιστα, να σημειωθεί ότι δεν είναι απαραίτητο η

απόφαση αυτή να είναι μόνο αναγνωριστική, μπορεί να είναι και καταψηφιστική,

αφού και αυτή εμπεριέχει αναγνωριστικό σκέλος263.

Επισημαίνεται πως η κτήση κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος με

έκτακτη χρησικτησία δεν επέρχεται με τη μεταγραφή ή με την τελεσίδικη δικαστική

απόφαση, αλλά με τη συμπλήρωση της εικοσαετίας264. Πάντως, μολονότι ο Αστικός

Κώδικας δεν προβλέπει κύρωση για την τυχόν παράλειψη της μεταγραφής, θα

μπορούσε να γίνει δεκτό με αναλογική εφαρμογή του άρθρου ΑΚ 1312 εδ. β’ πως ο

χρησιδεσπόσας νομέας, που παρέλειψε τη μεταγραφή, ενέχεται σε αποκατάσταση

της τυχόν προκληθείσας από την παράλειψη ζημίας265.

Τέλος, πρόσθετο επιχείρημα υπέρ της απόρριψης της άποψης περί

συστατικού χαρακτήρα της υπό κρίση τελεσίδικης δικαστικής απόφασης αποτελεί η

σκοπιμότητα θέσπισης του άρθρου ΑΚ 1192 αριθ. 5. Όπως προκύπτει από το άρθρο

2 του ν. 1587/1950, όπως αυτό ισχύει σήμερα, πίσω από την προσθήκη του άρθρου

ΑΚ 1192 με τον αριθμό 5 αναφορικά με την έκτακτη χρησικτησία υποκρύπτονται

φορολογικά κίνητρα (βλ. 2 § 3 περ. δ’ και § 6 εδ. δ’ του ν. 1587/1950)266.

Για την ταυτότητα του νομικού λόγου αξίζει να σημειωθεί ότι το άρθρο 2 § 6

εδ. α’ του ν. 1587/1950267 για την επιβολή φόρου μεταβίβασης συντρέχει και στην

περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί μεν τελεσίδικη δικαστική απόφαση για την

έκτακτη χρησικτησία, αλλά γίνεται σε συμβόλαιο μεταβίβασης ή σύστασης

263

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, αρ. 25.3, σελ. 98-99.




266 Πρβλ. Σπυριδάκη Ι., Η χρησικτησία, αρ. 42.1-2, σελ. 146.

267 Όπως προστέθηκε με το άρθρο 15 § 1 του ν. 1587/1984.

78

εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία με επίκληση από το

μεταβιβάζοντα κτήσης αυτού με έκτακτη χρησικτησία στο πρόσωπό του. Μάλιστα,

ο φόρος αυτός καταβάλλεται σωρευτικά με το φόρο για τη μεταβιβαστική αυτή

σύμβαση268.

268

Πρβλ. Κωνσταντίνου, Yποθηκοφυλάκεια - εθνικό κτηματολόγιο, αρ. 555, σελ. 197.

79

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ

Η ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΕΘΝΙΚΟ

ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Οι προϋποθέσεις για την κτήση κυριότητας ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία

παρέμειναν ανέπαφες με την εισαγωγή του Εθνικού Κτηματολογίου269. Επομένως, ο

χρησιδεσπόσας νομέας αποκτά κυριότητα επί του ακινήτου μόνο με τη

συμπλήρωση της εικοσαετούς νομής στο πρόσωπό του (ΑΚ 1045)270.

Η επιλογή αυτή του νομοθέτη δεν είναι τυχαία τουλάχιστον στην παρούσα

φάση. Η μετάβαση από το προσωποκεντρικό σύστημα στο κτηματοκεντρικό με

απώτερο στόχο τη λειτουργία κτηματολογικών γραφείων σε όλη την επικράτεια

είναι μια επίπονη και χρονοβόρα διαδικασία, που προϋποθέτει αφενός την

τοπογραφική αποτύπωση όλων των ακινήτων της χώρας, αφετέρου τη διαπίστωση

και καταγραφή των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων.

Δεδομένου ότι η διαδικασία αυτή δεν προχωρά παράλληλα σε όλες τις περιοχές της

χώρας, είναι αναπόφευκτη η ισχύς διαφορετικών συστήματων δημοσιότητας από

περιοχή σε περιοχή της επικράτειας. Συνεπώς, στο μεταβατικό αυτό χρονικό

διάστημα δεν μπορεί να υπάρξει ζήτημα αντικατάστασης των κεφαλαίων του

Αστικού Κώδικα για τη δημοσιότητα των εμπράγματων σχέσεων επί ακινήτων,

καθώς κάτι τέτοιο θα οδηγούσε αναπόδραστα σε ανασφάλεια δικαίου271.

269

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών και δημόσια πίστη (άρθρο 13 ν. 2664/1998), ΕλλΔνη, 1999, σελ. 1486

. Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 214

.

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία: νομική φύση, έλεγχος νομιμότητας και δημόσια πίστη: ερμηνευτική προσέγγιση των νόμων 2308/95 και 2664/98, 2001, § 5, σελ. 249

.


270 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 5, σελ. 249-250 και § 45, αρ. 26, σελ. 561


ΕμπρΔ, § 45, αρ. 26, σελ. 561.

271 Πρβλ. Δωρή, Βασικές επιλογές νομοθετικής πολιτικής του σχεδίου Νόμου για το Εθνικό

Κτηματολόγιο, 3ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων, Ρόδος 1998, 2001, σελ. 31.

80

Στις επόμενες παραγράφους θα αναλυθούν το περιεχόμενο και η διαδικασία

δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος επί ακινήτου στα κτηματολογικά βιβλία με λόγο

κτήσης την έκτακτη χρησικτησία από τον εκάστοτε εμπράγματο δικαιούχο στην υπό

κτηματογράφηση περιοχή (άρθρο 2 § 1 ν. 2308/1995), καθώς και η σύννομη, κατά

την ορθότερη άποψη, υποβολή της ανωτέρω δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος

από το νομέα ακινήτου με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας πριν τη

συμπλήρωση της εικοσαετίας.

Ακόμη, θα παρουσιασθούν οι έννομες συνέπειες από την παράλειψη

υποβολής αρχικής ή συμπληρωματικής δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος στα

κτηματολογικά βιβλία (άρθρο 2 § 8 ν. 2308/1995) και η άρση αυτών με την υποβολή

εκπρόθεσμης δήλωσης από τον δικαιούχο κατά το στάδιο της κτηματογράφησης,

εκτός αν πρόκειται για δήλωση εμπράγματου δικαιώματος με αιτία κτήσης την

έκτακτη χρησικτησία (άρθρο 2 § 9 του ν. 2308/1995), οπότε στην περίπτωση αυτή,

αντί της εκπρόθεσμης δήλωσης μπορεί να υποβληθεί μόνο ένσταση ως προς το

περιεχόμενο των στοιχείων της ανάρτησης της κτηματογράφησης (άρθρο 7 του ν.

2308/1995).

Περαιτέρω, κατά το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου θα περιγραφούν

οι προϋποθέσεις άσκησης της αγωγής διόρθωσης (άρθρο 6 § 2 ν. 2664/1998) και

της αίτησης διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 3 περ. α’ του

ν. 2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία, όπως και της αίτησης

διόρθωσης της εκκρεμούς δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος λόγω αμετάγραφου

τίτλου (άρθρο 6 § 3 περ. β’ ν. 2664/1998) ενώ, τέλος, μετά την οριστικοποίηση των

πρώτων εγγραφών (άρθρο 7 ν. 2664/1998) θα γίνει παρουσίαση του μαχητού

τεκμήριου ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών (άρθρο 13 § 1 ν. 2664/1998)

και της αγωγής του άρθρου 13 § 2 του ν. 2664/1998 από τον χρησιδεσπόσαντα

νομέα με τα προσόντα έκτακτης χρησικτησίας.

81

§ 7. Η ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΚΑΤΑ ΤΟ ΣΤΑΔΙΟ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ

Ι. Η ΔΗΛΩΣΗ ΕΓΓΡΑΠΤΕΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΣΤΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ (ΑΡΘΡΟ 2 § 1

ΤΟΥ Ν. 2308/1995)

Α. Το επιτρεπτό δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος με λόγο κτήσης την έκτακτη

χρησικτησία

1. Γενικά

Η φάση της προδικασίας για τη διαμόρφωση των κτηματολογικών

διαγραμμάτων και πινάκων ξεκινά με την κήρυξη μιας περιοχής υπό

κτηματογράφηση ύστερα από απόφαση του Υπουργού ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. και εισήγηση του

Ο.Κ.Χ.Ε., που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (άρθρο 1 § 1 ν.

2308/1995). Στη συνεχεία, με νέα απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. καλούνται όσοι έχουν

εμπράγματο ή άλλο εγγραπτέο στα κτηματολογικά βιβλία δικαίωμα (άρθρο 2 § 3

περ. α’ ν. 2308/1995 συνδ. άρθρο 12 ν. 2664/1998) σε ακίνητα της

κτηματογραφούμενης περιοχής να υποβάλλουν υποχρεωτικά δήλωση. Μάλιστα, η

τελευταία πρέπει να περιλαμβάνει την περιγραφή του εγγραπτέου δικαιώματος και

να αναφέρεται στην αιτία κτήσης του (άρθρο 2 § 1 εδ. α’ ν. 2308/1995). Στο στάδιο

αυτό λαμβάνει χώρα επεξεργασία και έλεγχος νομιμότητας των υποβαλλόμενων

δηλώσεων από το κατά τόπον αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης (βλ. άρθρο 3α ν.

2308/1995), προκειμένου να διαπιστωθεί η ταυτότητα του ακινήτου και να υπάρξει

καταχώριση του δηλούμενου δικαιώματος επί αυτού στους προσωρινούς

κτηματολογικούς πίνακες (άρθρο 3 § 1 ν. 2308/1995)272.

Σύμφωνα με την ορθότερη άποψη η αναφορά στην εν λόγω δήλωση της

αιτίας κτήσης του εγγραπτέου στα κτηματολογικά βιβλία δικαιώματος δεν

υποδηλώνει μόνο τη νόμιμη αιτία της εκποίησης (causa), όπως λόγου χάριν στο 272

Πρβλ. Κωτούλα, Η κτηματογράφηση για τη δημιουργία Κτηματολογίου προ πληθώρας νομικών

και οργανωτικών προβλημάτων, Αρμ 2001, σελ. 631.

82

άρθρο ΑΚ 1033, αλλά τον κάθε προβλεπόμενο από το νόμο τρόπο κτήσης

εγγραπτέου δικαιώματος. Υπονοείται δηλαδή ο νομικός λόγος, ο τίτλος κτήσης του

δικαιώματος273. Τέτοιο συνιστά και η έκτακτη χρησικτησία (ΑΚ 1045, 1121, 1143,

1187, 1191), καθώς κατά νομική ακριβολογία για να στοιχειοθετηθεί η έννοια του

τίτλου δεν είναι αναγκαίος όρος η σύνταξη κάποιου εγγράφου274.

Μάλιστα, αν γινόταν δέκτη η αντίθετη άποψη, κατά την οποία ο κύριος ενός

ακινήτου με λόγο κτήσης του την έκτακτη χρησικτησία (ΑΚ 1045) δεν θα μπορούσε

να υποβάλλει δήλωση εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου στα κτηματολογικά

βιβλία δικαιώματος (άρθρο 2 § 1 εδ. α’ ν. 2308/1995) και να συμμετάσχει εν γένει

στη διαδικασία σύνταξης του Κτηματολογίου, θα υφίστατο ζήτημα

αντισυνταγματικότητας, καθώς θα προσέκρουε στο άρθρο 17 § 2 εδ. α’ Σ.275, το

οποίο αναφέρεται σε «κεκτημένο» δικαίωμα276. Επομένως, οι αποκτήσαντες

εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου λόγω έκτακτης χρησικτησίας (ΑΚ 1045)

μπορούν να υποβάλλουν τη δήλωση του άρθρου 2 § 1 εδ. α’ του ν. 2308/1995277.

2. Η προσκομιδή αποδεικτικών εγγράφων της έκτακτης χρησικτησίας

Ζήτημα προκύπτει κατά πόσον θα ήταν σκόπιμο η δήλωση του άρθρου 2 § 1

εδ. α’ του ν. 2308/1995, στην οποία αναγράφεται ως αιτία κτήσης εγγραπτέου

δικαιώματος η έκτακτη χρησικτησία, να συνοδεύεται από στοιχεία, από τα οποία να

273

Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 8, αρ. 298, σελ. 101-102.

274 Δωρής, Κτηματογράφηση, σελ. 10.

275 “Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί

με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει, και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση, που να ανταποκρίνεται στην αξία την οποία είχε το απαλλοτριούμενο κατά το χρόνο της συζήτησης στο δικαστήριο για τον πσροσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης”.

276 Όπως επισημαίνει σωστά ο Χορομίδης (Εθνικό Κτηματολόγιο: αμφισβητήσεις δικαιωμάτων, ΔΕΕ,

1997, σελ. 816).

277 Δωρής, Κτηματογράφηση, σελ. 10.

83

προκύπτει, έστω και έμμεσα, η συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου ΑΚ 1045,

ως τίτλου για το εγγραπτέο δικαίωμα.

Σωστά γίνεται δεκτό πως σε περίπτωση δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος

λόγω έκτακτης χρησικτησίας θα πρέπει να προσκομίζονται αποδεικτικά έγγραφα, τα

οποία αποτελούν ένδειξη για την άσκηση πράξεων νομής για χρονική περίοδο

τουλάχιστον είκοσι ετών και παρέχουν έρεισμα για την αναγραφή του δηλούντος

ως κατ’ αρχήν κυρίου δυνάμει έκτακτης χρησικτησίας278.

Τα ανωτέρω αποδεικτικά στοιχεία είναι ενδεικτικά τα ακόλουθα: 1. υποθήκες

και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσης η έκτακτη

χρησικτησία. 2. συμβολαιογραφικά προσύμφωνα μεταβίβασης ακινήτου, στα οποία

βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ προσυμφώνου δικαιούχο. 3. συμβόλαια

όμορων ιδιοκτητών, που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου

ακινήτου. 4. πράξεις αναγνώρισης ορίων. 5. μισθώτηρια που εμφανίζουν ως

εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία. 6. δηλώσεις ενώπιον

δημοσίων αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λόγου χάριν δηλώσεις στο έντυπο Ε9

της φορολογικής δήλωσης. 7. έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από

τα οποία προκύπει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου, στο οποίο

αφορά η δήλωση. 8. αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσης που βαρύνουν τον

δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος. 9. αποδείξεις Δ.Ε.Η., Ο.Τ.Ε.,

εταιρειών ύδρευσης προς τον δηλούντα. 10. αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε

εργολάβο, που περιέφραξε το ακίνητο ή προέβη ενδεχομένως σε άλλες εργασίες,

εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους. 11. παλαιά

τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν με εντολή του δηλούντος και τα

οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο. 12. ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω

278

Βλ. την υπ’ αριθμ. 517/2011 άποφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. περί αναθεώρησης τεχνικών προδιαγραφών

των μελετών κτηματογράφησης για τη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, Φ.Ε.Κ. 710/2011, τεύχος Β’, σελ. 10146

. Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 101-102

. Δωρή, Κτηματογράφηση,

σελ. 10. Χορομίδη, Εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 103

. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Μη κύριος - νομέας

ακινήτου και δήλωση του άρθρου 2 ν. 2308/1995, ΕπΕπετΝομ, 2005, σελ. 201. Γεωργιάδη Απ.,

ΕμπρΔ, § 45, αρ. 26, σελ. 561.

84

περιεχόμενο279. Πάντως, αρκεί η απόδειξη πράξεων νομής κατά την έναρξη και τη

λήξη της εικοσαετούς τουλάχιστον περιόδου, οπότε τεκμαίρεται η ύπαρξη νομής και

κατά τον ενδιάμεσο χρόνο (ΑΚ 1046)280.

Ωστόσο, έχει υποστηριχθεί και η αντίθετη άποψη, σύμφωνα με την οποία το

εγγραπτέο δικαίωμα μπορεί να στηρίζεται μόνο σε μια απλή δήλωση έκτακτης

χρησικτησίας, αφού το άρθρο 2 § 1 εδ. α’ του ν. 2308/1995 επιτάσσει απλή

αναφορά του νόμιμου τρόπου κτήσης και η έκτακτη χρησικτησία αποτελεί έναν από

αυτούς, ενώ, αν μεταγενέστερα υπάρξουν αμφισβητήσεις ή διενέξεις, παραμένει

πάντοτε δυνατή η επίλυση της δικαστικής οδού281.

Αυτή η θεωρητική άποψη, όμως, πρέπει να αποκρουστεί. Η έκτακτη

χρησικτησία πρέπει να αποτελεί αντικείμενο ιδιαίτερης έρευνας, διότι σε αντίθετη

περίπτωση θα δημιουργηθούν προβλήματα στους πραγματικούς δικαιούχους, που

απέκτησαν εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία μετά από

άσκοπες, μακροχρόνιες δικαστικές διενέξεις. Ακόμη, με τον τρόπο αυτό δεν θα

διευκολυνθούν και οι επιτήδειοι, κοινώς καλούμενοι «οικοπεδοφάγοι», οι οποίοι

θα θελήσουν να καταπατήσουν ακίνητα του Δημοσίου ή τρίτων ιδιωτών και να

αποκτήσουν κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί αυτών με όχημα τη

διαδικασία σύνταξης του Κτηματολογίου282.

Επομένως, οι δηλώσεις εγγραπτέου στα κτηματολογικά βιβλία δικαιώματος

(άρθρο 2 § 1 εδ. α’ ν. 2308/1995) με τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία (ΑΚ

1045), χωρίς την προσκομιδή κάποιων αποδεικτικών στοιχείων από τους δηλούντες,

θεωρούνται ανεπαρκείς μετά τον έλεγχο νομιμότητας από το κατά τόπον γραφείο

279

Βλ. την 517/2011 άποφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., Φ.Ε.Κ. 710/2011, τεύχος Β’, σελ. 10146, πρβλ. Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 101-102

. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Μη κύριος - νομέας ακινήτου, σελ.

201. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 27, σελ. 561-562.

280 Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 102

. Δωρής, Κτηματογράφηση, σελ. 10.

281

Κωτούλας, Κτηματολόγιο και μεταβιβάσεις ακινήτων, Αρμ 1999, σελ. 785.

282 Πρβλ. Χορομίδη, Εθνικό Κτηματολόγιο: αμφισβητήσεις δικαιωμάτων, Δίκαιο Επιχειρήσεων &

Εταιρειών, 1997, σελ. 816.

85

κτηματογράφησης (άρθρο 3α ν. 2308/1995) για την αναγραφή του δηλούντος και

του δηλούμενου δικαιώματος στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες (άρθρο

3 § 1 ν. 2308/1995)283.

Τέλος, η ανάγκη προσκομιδής των ανωτέρω ενδεικτικά απαριθμούμενων

στοιχείων παρέλκει, αν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση του άρθρου ΑΚ 1192 αριθ.

5, η οποία έχει αναγνωρίσει τελεσιδίκως την κτήση εμπράγματου δικαιώματος,

κυριότητας ή δουλείας, με έκτακτη χρησικτησία. Στην περίπτωση αυτή αρκεί η

προσκομιδή αντιγράφου της σχετικής δικαστικής τελεσίδικης απόφασης μαζί με το

πιστοποιητικό μεταγραφής284. Πάντως, σωστά επισημαίνεται πως το γραφείο

κτηματογράφησης, κατά τον έλεγχο νομιμότητας (άρθρο 3α ν. 2308/1995),

δεσμεύεται από την ανωτέρω δικαστική απόφαση, τουλάχιστον στο βαθμό που

αυτή δεν συγκρούεται με άλλο τίτλο κτήσης εγγραπτέου δικαιώματος,

προσκομιζόμενο από τρίτο πρόσωπο285.

B. Η νομή ως εγγραπτέο δικαίωμα

Έτερο ζήτημα, το οποίο χρήζει διερεύνησης, είναι το σύννομο ή μη της

υποβολής δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος στα κτηματολογικά βιβλία κατά το

άρθρο 2 § 1 εδ. α’ του ν. 2308/1995 από το νεμόμενο με τα προσόντα της έκτακτης

χρησικτησίας, δίχως όμως να έχει συμπληρωθεί ακόμη η εικοσαετία.

Κατά την πρώτη ερμηνευτική εκδοχή286 η απάντηση προκύπτει από το

συνδυασμό των διατάξεων του ν. 2308/1995 και του ν. 2664/1998. Ειδικότερα,

283

Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 102.

284 Βλ. την 517/2011 άποφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., σελ. 10146

. Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ.

101, πρβλ. Κούσουλα Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 8, αρ. 305, σελ. 106. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου,

Μη κύριος - νομέας ακινήτου, σελ. 202.


286 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 3, σελ. 118-120

. Χορομίδης, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 103

.

Αθανασόπουλος, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου στη θεωρία και πράξη, ερμηνεία – νομολογία, 2008,

86

βάσει του άρθρου 2 § 3 περ. α’ του ν. 2308/1995287 «Τα δικαιώματα, για τα οποία

υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης στο στάδιο της κτηματογράφησης είναι

αυτά, στα οποία αφορούν οι εγγραπτέες σε καθεστώς λειτουργούντος

κτηματολογίου πράξεις σύμφωνα με το άρθρο 12 του ν. 2664/1998».

Όμως, ανάμεσα στις επιμέρους περιοριστικά απαριθμούμενες στο άρθρο 12

του ν. 2664/1998 πράξεις δεν συγκαταλέγεται η νομή (βλ. ΑΚ 973) παρά μόνο σε μια

περίπτωση, αυτή του αναδασμού (άρθρο 12 § 1 στοιχ. γ’ ν. 2664/1998), ο οποίος

συνιστά σύνθετη διοικητική ενέργεια απαρτιζομένη από πολλά στάδια διαρκούντα

συχνά μεγάλο χρονικό διάστημα.

Συγκεκριμένα, ακόμη και αν δεν έχει κυρωθεί ο αναδασμός288, αλλά έχει

παραχωρηθεί μόνο η νομή των νέων από αναδασμό ακινήτων, δηλώνεται το

δικαίωμα της νομής επί των νέων ακινήτων με την παρατήρηση ότι εκκρεμεί η

κύρωση του αναδασμού. Η μεσολάβηση ικανού χρόνου ανάμεσα στην απόφαση

διενέργειας αναδασμού, στην πράξη παραχώρησης από την αρμόδια αρχή της

νομής ακινήτων σε δικαιούχους από αναδασμό και τελικά στην έκδοση της

κυρωτικής πράξης, η διαπίστωση ότι οι τυπικά υφιστάμενες πριν την κύρωση του

αναδασμού παλαιές ιδιοκτησίες δεν έχουν καμιά σχέση με την κατάσταση

πραγμάτων που διαμορφώνεται με την επίσημη παράδοση της νομής των νέων από

τον αναδασμό ακινήτων, η ανάγκη προστασίας της εμπιστοσύνης των καλοπίστων

συναλλασσομένων και το γεγονός ότι οι από τον αναδασμό δικαιούχοι έχουν ένα

ισχυρό δικαίωμα προσδοκίας κυριότητας, το οποίο εξαρτάται από την πλήρωση της

νομικής απλώς αίρεσης της κύρωσης του αναδασμού, αποτελούν μερικά από τα

επιχειρήματα που συνηγορούν υπέρ της επιλογής του νομοθέτη να καταστήσει κατ’

εξαίρεση τη νομή αυτή εγγραπτέο δικαίωμα289.

σελ. 9, πρβλ. Δεληγιάννη, Σκέψεις για τη μορφή και την αποδεικτική δύναμη του «Κτηματολογίου» που σχεδιάζεται να σχεδιάζεται στην Ελλάδα, ΝοΒ, 1993, σελ. 12.

287 Όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 § 1 του ν. 3127/2003.

288 Προφανώς πρόκειται για αγροτικό αναδασμό (άρθρο 14 § 2 του ν. 674/1977).

289 ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 12

. Χορομίδης, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 105.

87

Έτσι, κατά επίκληση του εξ αντιδιαστολής επιχειρήματος συνάγεται ότι η νομή

δεν συνιστά εγγραπτέο δικαίωμα, διότι, όπου ο νομοθέτης θέλησε να καταστήσει τη

νομή τέτοιο, το έπραξε ρητά. Επομένως, σύμφωνα με την άποψη αυτή, δεν μπορεί

να γίνει καταχώριση του δικαιώματος προσδοκίας από το χρησιδεσπόζοντα

ακινήτου με τα προσόντα έκτακτης χρησικτησίας πριν τη συμπλήρωση του

απαιτούμενου χρόνου, δηλαδή της εικοσαετίας, για την απόκτηση κυριότητας επί

αυτού290.

Ωστόσο, η επιλογή του ν. 2308/1995 για μη νομιμοποίηση του κάθε μη κύριου

-νομέα σε υποβολή δήλωσης κατά το άρθρο 2 § 1 εδ. α’ του ν. αυτού πυροδοτεί

κάποιες επιφυλάξεις291. Βασικό επιχείρημα υπέρ της άποψης αυτής αποτελεί η

καίρια θέση που κατέχει η νομή στο χώρο του Εμπράγματου Δικαίου σε συνάρτηση

με τους σκοπούς που επιτελεί το Δίκαιο του Κτηματολογίου και ανεξάρτητα από τις

ερμηνευτικές εκδοχές της νομικής φύσης της νομής292.

Όπως είναι γνωστό, ο Αστικός Κώδικας αναγνωρίζει και προστατεύει την

πραγματική κατάσταση της φυσικής εξουσίασης του πράγματος ανεξάρτητα από το

αν αυτή στηρίζεται ή όχι σε αντίστοιχο εμπράγματο δικαίωμα. Με τον τρόπο αυτό,

διασφαλίζεται αφενός η ειρηνική συμβίωση, που θα απειλούνταν, αν επιτρεπόταν η

αυτόγνωμη μεταβολή της υφιστάμενης πραγματικής κατάστασης ακόμη και από τον

ίδιο τον κύριο - μη νομέα, αφετέρου η επιζήμια για την κοινωνική οικονομία

απότομη διακοπή της οικονομικής εκμετάλλευσης του πράγματος293.

Συγκεκριμένα, κρίνεται ανεπιεικές να μην παρέχεται η δυνατότητα στον επί

πολλά έτη, όπως λόγου χάριν για δεκαοκτώ έτη, χρησιδεσπόζοντα σε ακίνητο με τα

προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας να δηλώσει τη νομή του επί αυτού κατά το

290

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 3, σελ. 118-119. Αθανασόπουλος, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου,

σελ. 9.

291 Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 8, αρ. 330, σελ. 120

. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Μη

κύριος - νομέας ακινήτου, σελ. 199.

292 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Μη κύριος - νομέας ακινήτου, σελ. 199.

293 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Μη κύριος - νομέας ακινήτου, σελ. 199-200.

88

άρθρο 2 § 1 εδ. α’ του ν. 2308/1995, καθώς εκ των πραγμάτων δεν μπορεί να

δηλώσει κυριότητα λόγω μη συμπλήρωσης του απαραίτητου χρόνου έκτακτης

χρησικτησίας στο πρόσωπό του, δηλαδή την εικοσαετία, με αποτέλεσμα,

τουλάχιστον σε κάποιες περιπτώσεις, να χάνει και την προσδοκία κτήσης

κυριότητας με χρησικτησία294.

Από την άλλη πλευρά, λόγω της μη καταχώρισης της νομής το τεκμήριο

ορθότητας των κτηματολογικών εγγραφών (άρθρο 13 § 1 ν. 2664/1998) θα

αποδειχθεί αναποτελεσματικό για την προστασία των καλοπίστων τρίτων, προς

τους οποίους θα εκποιηθούν ακίνητα, που νέμονται πρόσωπα διαφορετικά από

τους κυρίους. Και αυτό, γιατί, όταν οι νέοι ιδιοκτήτες θα διεκδικήσουν τα ανωτέρω

ακίνητα, θα υπάρχει πιθανότητα απόκρουσης της διεκδικητικής αγωγής τους (ΑΚ

1094) με την ευδοκίμηση της ένστασης της καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος

(ΑΚ 281)295.

Πάντως, και στο βαθμό που το άρθρο 12 § 1 του ν. 2664/1998 αναφέρεται σε

καταχωριζόμενες στα κτηματολογικά φύλλα πράξεις, δεν θα ήταν δυνατό να κάνει

λόγο γενικά για πράξεις, με τις οποίες παραχωρείται η νομή του ακινήτου. Και αυτό,

γιατί η κτήση της νομής ακινήτου, υπό τους όρους των άρθρων ΑΚ 976 και 977, δεν

προϋποθέτει αναγκαστικά τη σύνταξη κάποιας πράξης δεκτικής καταχώρισης296.

Ακόμη, το άρθρο 12 § 1 στοιχ. ιβ’ του ν. 2664/1998, παραπέμπτοντας στο

άρθρο ΚΠολΔ 220, επιβάλλει να καταχωρίζονται στα κτηματολογικά φύλλα και οι

αγωγές της νομής επί ακινήτων, εκτός από τα ασφαλιστικά μετρά νομής297.

Επομένως, λαμβάνοντας κάποιος υπόψη πως οι αγωγές της νομής επί ακινήτων

είναι δυνατό να ασκηθούν και από νομέα - μη κύριο αυτού, για την ταυτότητα του

294

Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 8, αρ. 318, σελ. 114-115.

295 Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 8, αρ. 320, σελ. 115

. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Μη

κύριος - νομέας ακινήτου, σελ. 200.



89

νομικού λόγου οι λόγοι δημοσιότητας, που απαιτούν την καταχώριση των εν λόγω

αγωγών στα κτηματολογικά βιβλία, δικαιολογούν τη σκοπιμότητα αποτύπωσης και

της υφιστάμενης νομής σε συγκεκριμένο ακίνητο298.

Τέλος, σωστά υποστηρίζεται πως στην ισχύουσα διαδικασία

κτηματογράφησης η νομή θα έπρεπε τουλάχιστον να αποτελεί αρνητικό μέτρο

επίλυσης της διαφοράς σε πιθανή διεκδίκηση της κυριότητας από περισσότερα

πρόσωπα. Αν δηλαδή διαπιστωνόταν κατά αδιαμφισβήτητο τρόπο πως ο κύριος του

ακινήτου δεν είναι και νομέας αυτού, θα έπρεπε να αποφεύγεται η καταχώρισή του

ως κυρίου ή έστω η εν λόγω καταχώριση να γίνεται με τη σημείωση ότι τρίτο

πρόσωπο είναι νομέας του ακινήτου299.

Γ. Η εξαίρεση του άρθρου 2 § 9 του ν. 2308/1995

1. Οι έννομες συνέπειες από την παράλειψη υποβολής αρχικής ή συμπληρωματικής

δήλωσης

Ο ν. 2308/1995 συνέδεσε έννομες συνέπειες όχι μόνο με την υποβολή

ψευδούς δήλωσης (άρθρο 2 § 7 ν. 2308/1995), αλλά και με την πλήρη παράλειψη

υποβολής δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος στα κτηματολογικά βιβλία (άρθρο 2 §

8 ν. 2308/1995)300. Στην τελευταία περίπτωση, τα έννομα αποτελέσματα επέρχονται

τόσο σε έλλειψη υποβολής αρχικής δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος (άρθρο 2 § 5

ν. 2308/1995) όσο και σε μη υποβολή συμπληρωματικής δήλωσης (άρθρο 2 § 6 ν.

2308/1995) στις εκάστοτε προβλεπόμενες προθεσμίες301.

298

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Μη κύριος - νομέας ακινήτου, σελ. 202.




90

Η μη υποβολή αρχικής ή συμπληρωματικής δήλωσης έχει τις ακόλουθες

περιοριστικά απαριθμούμενες συνέπειες: α. Την απαγόρευση κατάρτισης

εμπράγματης δικαιοπραξίας για το μη δηλωθέν δικαίωμα (άρθρο 2 § 8 εδ. α’ ν.

2308/1995), β. Την απαγόρευση χορήγησης άδειας οικοδομής για τον

παραλείψαντα υποβολής δήλωσης (άρθρο 2 § 8 εδ. α’ ν. 2308/1995), γ. Τη δυνητική

επιβολή προστίμου ύψους από πενήντα (50) έως χίλια πεντακόσια (1.500) ευρώ για

την μη υποβολή δήλωσης μετά από απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., το οποίο εισπράττεται

κατά τον Κ.Ε.Δ.Ε. (άρθρο 2 § 8 εδ. β’ και γ΄ ν. 2308/1995).

Πάντως, κατά το άρθρο 2 § 8 εδ. δ’ ν. 2308/1995 «Οποιαδήποτε απαγόρευση

και ακυρότητα από την εφαρμογή αυτής της παραγράφου αίρεται είτε με την εκ των

υστέρων υποβολή δήλωσης από εκείνον που παρέλειψε να την υποβάλει

εμπρoθέσμως, υπό την προϋπόθεση ότι δεν αποξενώθηκε πλήρως από το δικαίωμά

του επί του ακινήτου, είτε εκείνου που αποκτά εγγραπτέο δικαίωμα με την

παραπάνω δικαιοπραξία».

Από τη γραμματική ερμηνεία προκύπτει πως με την υποβολή εκπρόθεσμης

δήλωσης δεν αίρεται η υποχρέωση προς καταβολή του επιβληθέντος προστίμου

λόγω της παράλειψης υποβολής δήλωσης εγγραπτέου δικαιωμάτος302. Αντίθετα, με

την μη εμπρόθεσμη δήλωση αίρονται κατ’ αρχήν οι απαγορεύσεις για κατάρτιση

εμπράγματων δικαιοπραξιών και για έκδοση άδειας οικοδομής, ενώ παράλληλα

υφίσταται και αναδρομική (ex tunc) άρση της ακυρότητας στις ήδη επιχειρηθείσες

εμπράγματες δικαιοπραξίες303.

Ο δικαιολογητικός λόγος της ανωτέρω ρύθμισης δεν είναι η τιμωρία των

αμελών ιδιοκτητών και εμμέσως όσων συναλλάσσονται με αυτούς, αλλά η

αποτύπωση των εγγραπτέων δικαιωμάτων στα κτηματολογικά βιβλία κατά τρόπο

όσο το δυνατόν πλησιέστερο προς την πραγματικότητα. Έτσι, ορθά ο νομοθέτης

παρέχει στους δικαιούχους ως κίνητρο την άρση των δυσμενών συνεπειών,

302

Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 11, αρ. 487, σελ. 172.

303 Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 11, αρ. 488-490, σελ. 172-173.

91

προκειμένου να εξαναγκαστούν να υποβάλλουν εκπρόθεσμες, αρχικές ή

συμπληρωματικές δηλώσεις304.

2. Η εξαίρεση του άρθρο 2 § 9 του ν. 2308/1995 ειδικότερα

Όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω διαφοροποιούνται, όταν υποβάλλεται δήλωση

εμπράγματου δικαιώματος με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Συγκεκριμένα,

το άρθρο 2 § 9 του ν. 2308/1995305 ορίζει πως «Κατ’ εξαίρεση των όσων ορίζονται

στις παραγράφους 6 και 8, μετά την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης

δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση εμπράγματου δικαιώματος, με αιτία κτήσης

την έκτακτη χρησικτησία, εφόσον αφορά σε ακίνητο, το οποίο στην ανάρτηση των

στοιχείων της κτηματογράφησης καταχωρίσθηκε ως άγνωστου ιδιοκτήτη. Στην

περίπτωση αυτή, αντί της δήλωσης μπορεί να υποβληθεί ένσταση ως προς το

περιεχόμενο των στοιχείων της ανάρτησης, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 7.

Η ένσταση είναι απαράδεκτη, εάν δεν επιδοθεί στο Ελληνικό Δημόσιο. Για την

απόδειξη της κατάθεσης της ένστασης, το Γραφείο κτηματογράφησης εκδίδει στην

περίπτωση αυτή πιστοποιητικό υποβολής ένστασης, το οποίο, από κοινού με το

αποδεικτικό της επιδόσεως προς το Δημόσιο, χρησιμοποιείται για τη σύνταξη

συμβολαίων, τη διεξαγωγή δικών και τις εγγραφές στα βιβλία μεταγραφών και

υποθηκών, αντί του πιστοποιητικού υποβολής δήλωσης που προβλέπεται στο

άρθρο 5».

Ο ν. 2308/1995 με την ως άνω παράγραφο επιδιώκει να αποθαρρύνει

πιθανούς καιροσκόπους, καταπατητές από το να εκμεταλλευτούν την αδράνεια των

αληθινών δικαιούχων ή κυρίως τη μη αξιοποίηση της ευχέρειας του Δημοσίου για

δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος κατά τα οριζόμενα του άρθρου 2 § 2 για τα

304

Κούσουλας Χ., Δίκαιο του Κτηματολογίου, § 11, αρ. 489, σελ. 172.

305 Όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 9 § 1 του ν. 3127/2003 και αντικαταστάθηκε από άρθρο 5 § 1

του ν. 3481/2006.

92

ακίνητα της ιδιοκτησίας του306. Όπως γίνεται αντιληπτό, αν δεν υπήρχε η εν λόγω

ειδική διάταξη, θα μπορούσε οποιοδήποτε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, να

αναμείνει την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης (άρθρο 4 § 1 ν.

2308/1995) και στη συνέχεια να σπεύσει να ιδιοποιηθεί τα καταχωρημένα ακίνητα

ως αγνώστου ιδιοκτήτη με την υποβολή σύννομης υπό τους όρους του άρθρου 2 § 8

του ν. 2308/1995, εκπρόθεσμης δήλωσης, δικαιολογώντας μάλιστα την ανυπαρξία

έγγραφου τίτλου στην κτήση του δηλούμενου εγγραπτέου δικαιώματος υπό τις

προϋποθέσεις του άρθρου ΑΚ 1045.

Αν και ο ν. 2308/1995 αντιμετωπίζει δικαιολογημένα τις ανωτέρω δηλώσεις

μετά την ανάρτηση (άρθρο 4 § 1 ν. 2308/1995) με καχυποψία προβαίνοντας σε

απαγόρευση υποβολής τους, εντούτοις δεν παραβλέπει το γεγονός ότι ορισμένες

από αυτές ενδεχομένως να είναι αληθείς. Για την περίπτωση αυτή, προβλέπεται

ρητά η δυνατότητα να υποβληθεί, αντί της δήλωσης, ένσταση ως προς τα στοιχεία

της ανάρτησης σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 7 του ν. 2308/1995 (άρθρο 2 §

9 εδ. β’ ν. 2308/1995). Μάλιστα, επί ποινή απαραδέκτου της ένστασης απαιτείται

αυτή να κοινοποιείται στο Ελληνικό Δημόσιο (άρθρο 2 § 9 εδ. γ’ ν. 2308/1995), ώστε

το τελευταίο να μπορεί να παρέμβει σε πιθανή, σχετική δίκη. Γίνεται κατανοητό

πως ο πρόσθετος όρος της κοινοποίησης επιδιώκει τη διασφάλιση των τυχόν

θιγόμενων δικαιωμάτων του Ελληνικού Δημοσίου307.

Τέλος, για την απόδειξη της κατάθεσης ένστασης του άρθρου 7 του ν.

2308/1995 το γραφείο κτηματογράφησης εκδίδει πιστοποιητικό υποβολής

ένστασης, το οποίο μαζί με το αποδεικτικό της κοινοποίησης προς το Ελληνικό

Δημόσιο, χρησιμοποιείται ως αποδεικτικό για τη σύνταξη συμβολαίων (άρθρο 5 § 1

ν. 2308/1995), τη διεξαγωγή δικών (άρθρο 5 § 2 ν. 2308/1995) και την καταχώριση

στα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών οποιασδήποτε δικαιοπραξίας με

συμβαλλόμενο μέρος τον υπόχρεο σε υποβολή (άρθρο 5 § 3 ν. 2308/1995) αντί του

306

Πρβλ. Χορομίδη, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 816.

307 Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου, σελ. 23.

93

πιστοποιητικού υποβολής δήλωσης, που προβλέπεται στο άρθρο 5 του παρόντος

νόμου (άρθρο 2 § 9 εδ. δ’ ν. 2308/1995).

Όπως είναι γνωστό, η επισύναψη του πιστοποιητικού υποβολής δήλωσης και

στην περίπτωση του άρθρου 2 § 9 του πιστοποιητικού ένστασης του άρθρου 7 είναι

απαραίτητη για την πραγματοποίηση των ως άνω νομικών ενεργειών από τον

υπόχρεο για το χρονικό διάστημα ενός (1) μηνός μετά την ημερομηνία έναρξης

υπολογισμού πρoθεσμίας του άρθρου 4 του ν. 2308/1995 έως τις πρώτες εγγραφές

(άρθρο 5 § 1 ν. 2308/1995).

94

§ 8. Η ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΤΗΝ ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ

ΕΓΓΡΑΦΩΝ

Η σημασία της χρησικτησίας εμφανίζεται διαφορετική στο στάδιο της

προδικασίας για τη διαμόρφωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων

σε σχέση με το στάδιο λειτουργούντος του Κτηματολογίου. Συγκεκριμένα, κατά το

πρώτο στάδιο η χρησικτησία, κυρίως η έκτακτη (ΑΚ 1045), αποτελεί έναν από τους

τρόπους κτήσης κυριότητας, όπως λόγου χάριν σε άτυπη διανομή κληρονομιαίων

ακινήτων μεταξύ συγκληρονόμων ή σε μεταβολή των ορίων του περιγραφόμενου

στον τίτλο ακινήτου308.

Αντίθετα, στο στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου η κτήση κυριότητας με

χρησικτησία, κατά κύριο λόγο με έκτακτη (ΑΚ 1045), καθιστά επιγενομένως

ανακριβή μια αρχικώς ακριβή εγγραφή. Για αυτό το λόγο, αντιμετωπίζεται όπως και

κάθε άλλη ανακριβής εγγραφή, η οποία τεκμαίρεται ακριβής έως ότου ανατραπεί

με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, την οποία, στη συγκεκριμένη περίπτωση,

νομιμοποιείται να προκαλέσει ο χρησιδεσπόσας με αγωγή του, που υπόκειται και

αυτή σε δημοσιότητα (άρθρο 13 § 2 εδ. γ’ ν. 2664/1998)309.

Ι. Η ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ

Α. Οι πρώτες εγγραφές

Με την ολοκλήρωση της φάσης της κτηματογράφησης εκδίδεται από τον

Ο.Κ.Χ.Ε. διαπιστωτική πράξη περαίωσης της όλης διαδικασίας (άρθρο 11 ν.

2308/1995), όπου τα τελικά στοιχεία των κτηματολογικών πινάκων της

308

Δωρής, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 39.

309 ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13

. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1486

. Δωρής,

Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 40.

95

κτηματογραφούμενης περιοχής μεταφέρονται στο κτηματολογικό βιβλίο

αποτελώντας τις λεγόμενες πρώτες εγγραφές (άρθρο 12 § 1 ν. 2308/1995)310.

Κατά το χρονικό αυτό διάστημα οι αναγραφόμενοι ως δικαιούχοι μπορούν να

προμηθευτούν βεβαιώσεις από το γραφείο Κτηματολογίου, οι οποίες πιστοποιούν

την πρώτη εγγραφή του ακινήτου, την ημερομηνία αυτής και τα λοιπά ουσιώδη

στοιχεία της. Όμως, αυτές δεν αποτελούν τίτλο για τα εγγεγραμμένα δικαιώματα

και δεν δημιουργούν τεκμήριο για αυτά (άρθρο 12 § 2 ν. 2308/1995)311.

Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη οι πρώτες εγγραφές (άρθρο 6 § 1 ν.

2664/1998) μέχρι την οριστικοποίησή τους δεν παράγουν κανένα τεκμήριο, μαχητό

ή αμάχητο, ακρίβειας για τα δικαιώματα, στα οποία αναφέρονται312, καθώς η

διαδικασία κτηματογράφησης είναι διαπιστωτική313 και όχι διαπλαστική.

Όμως, κατά την αντίθετη άποψη οι μη οριστικοποιημένες πρώτες εγγραφές

δημιουργούν μαχητό τεκμήριο, αφού η κάθε εγγραφή λαμβάνει χώρα μετά από

τεχνικό - νομικό, ουσιαστικό έλεγχο και σχετική δημοσιότητα, τοιχοκολλήσεις, ενώ

μπορεί να μεσολαβήσει ενδεχομένως και διοικητικός έλεγχος μετά από άσκηση

αίτησης θεραπείας (άρθρο 6 ν. 2308/1995) ή ένστασης (άρθρο 7 ν. 2308/1995)314.

Ως ορθότερη κρίνεται η πρώτη άποψη, καθώς στο στάδιο της

κτηματογράφησης δεν υφίσταται δικαστική οδός επίλυσης των τυχόν διαφορών

παρά μόνο αντιμετώπισή τους σε διοικητικό επίπεδο και επομένως, δεν

δικαιολογείται η ύπαρξη κάποιου τεκμήριου ακριβείας.

310

Πρβλ. ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13.

311 Χορομίδης, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 812

. Πανταζόπουλος, Μετάβαση από το σύστημα των

βιβλίων μεταγραφών, σελ. 1239.

312 Πανταζόπουλος, Μετάβαση από το σύστημα των βιβλίων μεταγραφών, σελ. 1239

. Κιτσαράς, Οι

πρώτες εγγραφές, § 2, σελ. 26.

313 Πρβλ. ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13

. Μαγουλά, Η έννομη προστασία του δικαιούχου εγγραπτέου

δικαιώματος κατά των πρώτων ανακριβών εγγραφών του κτηματολογίου, Αρμ, 2006, σελ. 675.

Κούσουλα Α., Η δημόσια πίστη του κτηματολογίου, συγκριτική επισκόπηση του ελληνικού και γερμανικού δικαίου, 2010, κεφ. 1, § 3, σελ. 13

. ΜονΠρωτΘεσ 9318/2007, ΝΟΜΟΣ

. ΜονΠρωτΘεσ

8857/2007, ΝΟΜΟΣ. ΜονΠρωτΘεσ 38751/2006, ΝΟΜΟΣ.

314 Χορομίδης, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 812.

96

Ωστόσο, η μη παραγωγή τεκμηρίου υπέρ του αναγραφόμενου ως δικαιούχου

δεν ισοδυναμεί με έλλειψη οποιασδήποτε έννομης συνέπειας για την εν λόγω

εγγραφή, καθώς οι πρώτες εγγραφές αποτελούν τη βάση, επί της οποίας στηρίζεται

κάθε μεταγενέστερη εγγραφή. Μάλιστα, η τελευταία, ακόμη και αν στηρίζεται σε

μη οριστικοποιημένη πρώτη εγγραφή, είναι εξοπλισμένη με το μαχητό τεκμήριο

ακρίβειας του άρθρου 13 του ν. 2664/1998 (άρθρο 8 ν. 2664/1998)315.

Β. Η αγωγή διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 2 του ν.

2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία

1. Η αγωγή διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 2 του ν. 2664/1998)

με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία ειδικότερα

Όπως προαναφέρθηκε, αν κάποιος απέκτησε κυριότητα με έκτακτη

χρησικτησία πριν από τις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία, αυτός

δηλώνει την πρωτότυπη κτήση κυριότητας, προκειμένου να εγγραφεί σε αυτά ως

δικαιούχος (άρθρο 2 § 1 εδ. α’ ν. 2308/1995)316.

Αν ο χρησιδεσπόσας, που είχε ήδη συμπληρώσει εικοσαετή νομή στο ακίνητο

κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, αμέλησε να υποβάλλει την ανωτέρω δήλωση

εγγραπτέου δικαιώματος στα κτηματολογικά βιβλία (άρθρο 2 § 1 ν. 2308/1995) ή

αδικήθηκε κατά την εξέταση της αίτησης θεραπείας (άρθρο 6 ν. 2308/1995) ή

ένστασής του (άρθρο 7 ν. 2308/1995) από τα αρμόδια διοικητικά όργανα, έχει

έννομο συμφέρον να ασκήσει την αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν.

315

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 2, σελ. 26-27.

316 Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 216-217

. Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου,

σελ. 89. Αθανασόπουλος, Εμπράγματο Δίκαιο, ερμηνεία κατ’ άρθρο, νομολογία - βιβλιογραφία,

τόμος ΙΙ, 2010, σελ. 409.

97

2664/1998317 βάλλοντας κατά της ορθότητας της εν λόγω αρχικώς ανακριβούς

πρώτης εγγραφής318.

Εξάλλου, την αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 μπορεί να

ασκήσει και ο χρησιδεσπόσας νομέας, που απέκτησε κυριότητα με έκτακτη

χρησικτησία επί του ακινήτου μετά την καταχώριση των πρώτων εγγραφών και πριν

την οριστικοποίησή τους, δηλαδή κατά την δεκαετή αποκλειστική προθεσμία ή

αντίστοιχα τη δωδεκαετή για το Ελληνικό Δημόσιο ή τους μόνιμους κατοίκους ή

εργαζόμενους του εξωτερικού (άρθρο 6 § 2 εδ. β’ ν. 2664/1998)319. Στην περίπτωση

αυτή, η αμετάκλητη δικαστική απόφαση που δικαιώνει τον χρησιδεσπόσαντα νομέα

καθιστά την αρχικώς, εώς τώρα ακριβή πρώτη εγγραφή σε μεταγενεστέρως

ανακριβή, με αποτέλεσμα να μπορεί αυτός να εγγραφεί στα κτηματολογικά βιβλία

ως δικαιούχος320.

Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση μεταγενέστερης της πρώτης εγγραφής, στην

οποία προέβη ο φερόμενος με την πρώτη εγγραφή ως δικαιούχος πριν την

οριστικοποίησή της (άρθρο 8 ν. 2664/1998) και εφόσον ο χρόνος της έκτακτης

χρησικτησίας ολοκληρώθηκε στην ως άνω αποκλειστική προθεσμία321. Η

εμπρόθεσμη έγερση της αγωγής διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 από

τον χρησιδεσπόσαντα νομέα κατά του αρχικώς εγγρεγραμμένου και του ειδικού

διαδόχου του τελευταίου έχει ως συνέπεια τη δέσμευση από το δεδικασμένο της

δικαστικής απόφασης και του ειδικού διαδόχου και μάλιστα ανεξάρτητα από την

317

Όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 24 § 1 του ν. 3983/2011.

318 Πρβλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές, § 5, σελ. 250

. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 28, σελ. 562.

319 Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 217

. Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 5, σελ. 250,

Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου, σελ. 89. Αθανασόπουλος, ΕμπρΔ, ΙΙ, σελ. 409

.


320 Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου, σελ. 89

. Αθανασόπουλος, ΕμπρΔ, ΙΙ, σελ. 409, πρβλ.

Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 217.

321 Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου, σελ. 90

. Αθανασόπουλος, ΕμπρΔ, ΙΙ, σελ. 409-410.

98

καλή ή κακή του πίστη322. Όπως γίνεται αντιληπτό, στο στάδιο αυτό η σύγκρουση

μεταξύ του δικαιώματος του χρησιδεσπόσαντος νομέα και το αντίστοιχο του

καλόπιστου τρίτου επιλύεται προς όφελος του πρώτου323.

Για όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις πρέπει να γίνει δεκτό ότι η έναρξη

λειτουργίας του Κτηματολογίου, όπως και η έναρξη της διαδικασίας της

κτηματογράφησης, δε διακόπτει το χρόνο νομής επί έκτακτης χρησικτησίας.

Πράγματι, τα άρθρα ΑΚ 1048 και 1049 ορίζουν ότι προκειμένου να επέλθει διακοπή

του χρόνου χρησικτησίας πρέπει να μεσολαβήσει μόνο απώλεια της νομής ή έγερση

διεκδικητικής αγωγής. Επομένως, καθίσταται σαφές ότι η υποβολή της δήλωσης

του άρθρου 2 § 1 εδ. α’ του ν. 2308/1995 κατά την προδικασία και η καταχώριση

της εγγραπτέας πράξης στα κτηματολογικά βιβλία δεν συνιστούν λόγους διακοπής

της χρησικτησίας κατά την έννοια των άρθρων ΑΚ 1048 και 1049, ώστε να

αποτελέσουν διακοπτικά του χρόνου χρησικτησίας γεγονότα.

2. Δικονομικά ζητήματα

Η αγωγή διόρθωσης ασκείται ενώπιον του αρμοδίου καθ’ ύλην και κατά

τόπον Πρωτοδικείου, δηλαδή του Μονομελούς ή του Πολυμελούς Πρωτοδικείου

ανάλογα με την αξία του επίδικου αντικειμένου (ΚΠολΔ 9, 10, 11 αριθ. 1, 14 § 2,

29)324 και εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία (άρθρο 6 § 2 εδ. τελ. συνδ. 17 § 4

ν. 2664/1998)325.

322


323 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 5, σελ. 250.

324 Μαγουλάς, Η έννομη προστασία του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος κατά των πρώτων

ανακριβών εγγραφών του κτηματολογίου, Αρμ, 2006, σελ. 677. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1,

§ 3, σελ. 16. Αν και υποστηρίχθηκε από τον Κιτσαρά (Οι πρώτες εγγραφές, § 4, σελ. 170 επ.) πως δεν θα έπρεπε να αποκλείεται η καθ’ ύλην αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου, αυτή η άποψη σωστά δεν επικράτησε στην πράξη.

325 Μαγουλάς, Προστασία του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος, σελ. 677

. Κούσουλα Α., Δημόσια

πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ. 16.

99

Αίτημα αυτής είναι η αναγνώριση του προσβαλλομένου δικαιώματος και η

διόρθωση, ολικά ή μερικά, της ανακριβούς εγγραφής (άρθρο 6 § 2 εδ. α’ ν.

2664/1998). Πάντως, κατά την εισηγητική έκθεση του ν. 2664/1998326 κύριο

αντικείμενο της δίκης αυτής είναι η υπόσταση ή όχι του εγγεγραμμένου στα

κτηματολογικά βιβλία δικαιώματος.

Η αγωγή διόρθωσης, με την οποία αμφισβητείται η πρώτη εγγραφή,

στρέφεται κατ’ αρχήν εναντίον του αναγραφόμενου στο κτηματολογικό βιβλίο ως

δικαιούχου του εγγραπτέου δικαιώματος ή κατά των καθολικών διαδόχων του

(άρθρο 6 § 2 εδ. ε’ ν. 2664/1998).

Αναφορικά δε με τους τυχόν ειδικούς διαδόχους, αν κατά το χρονικό

διάστημα που ο δικαιούχος με έκτακτη χρησικτησία ασκεί την αγωγή διόρθωσης

του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998, έχει ήδη χωρήσει διάθεση του επίδικου

ακινήτου από τον ανακριβώς φερόμενο ως δικαιούχο με την πρώτη εγγραφή, ο

πρώτος οφείλει να στραφεί τόσο κατά του τελευταίου όσο και κατά του ειδικού

διαδόχου του (άρθρο 6 § 2 εδ. στ’ ν. 2664/1998). Πρόκειται δηλαδή για περίπτωση

αναγκαστικής ομοδικίας με τη μορφή της κοινής παθητικής νομιμοποίησης (ΚΠολΔ

76 § 1 περ. γ΄)327.

Αντίθετα, αν η διάθεση χώρησε μετά την αμφισβήτηση της πρώτης έγγραφης

με την έγερση της αγωγής διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998, η οποία

είναι εγγραπτέα κατά το άρθρο 12 § 1 στοιχ. ιβ΄ του ν. 2664/1998, η εκδιδόμενη

απόφαση στη δίκη μεταξύ του αμφισβητούντος και του φερομένου ως δικαιούχου

παράγει δεδικασμένο και έναντι εκείνου που έγινε διάδοχος του τελευταίου κατά

τη διάρκεια της δίκης (ΚΠολΔ 325 αριθ. 2).

Όπως προαναφέρθηκε, η αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν.

2664/1998 πρέπει να ασκηθεί εντός αποκλειστικής προθεσμίας δέκα ετών, εκτός αν

326

ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 6.

327 Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ. 17

. ΜονΠρωτΘεσ 22731/2008, ΝΟΜΟΣ

.

ΜονΠρωτΘεσ 14202/2008, ΝΟΜΟΣ. ΜονΠρωτΘεσ 45854/2007, ΝΟΜΟΣ.

100

πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο ή για τους μόνιμους κατοίκους ή εργαζόμενους

στο εξωτερικό κατά τη λήξη της δεκαετούς αυτής προθεσμίας, για τους οποίους η

προθεσμία άσκησης της αγωγής είναι δώδεκα έτη (άρθρο 6 § 2 εδ. β’ ν. 2664/1998).

Αφετηρία αυτής είναι η ημερομηνία έναρξης του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη

περιοχή, η οποία κηρύσσεται με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. (άρθρο 1 § 3 ν. 2664/1998

σε συνδ. άρθρο 6 § 2 εδ. δ’ ν. 2664/1998)328.

Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 12 § 1 στοιχ. ιβ’ του ν. 2664/1998 η αγωγή

διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 καταχωρίζεται στο οικείο

κτηματολογικό φύλλο. Πάντως, σε αντίθεση με το άρθρο 13 § 2 του ν. 2664/1998,

όπου προβλέπεται προθεσμία329, από την κατάθεση της ανωτέρω αγωγής

διόρθωσης, εντός της οποίας πρέπει να γίνει η καταχώρισή της στο οικείο

κτηματολογικό φύλλο, αλλιώς η συζήτησή αυτής κηρύσσεται απαράδεκτη, το άρθρο

6 § 2 του ν. 2664/1998 δεν ορίζει ανάλογη προθεσμία.

Κατά την κρατούσα άποψη330 αυτό οφείλεται στο ότι ο ν. 2664/1998 θέλησε

απλώς να αντικαταστήσει εδώ την εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων με την

εγγραφή στα κτηματολογικά φύλλα, χωρίς να τροποποιήσει την προθεσμία του

άρθρου ΚΠολΔ 220 § 1 και τις έννομες συνέπειες από την τυχόν παράλειψη της

εγγραφής. Επομένως, και η αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998

πρέπει να καταχωρίζεται εντός προθεσμίας τριάντα ημερών στο οικείο

κτηματολογικό φύλλο από την κατάθεσή της, επί ποινή, όμως, απόρριψης της ίδιας

328

Επί της εν λόγω αποκλειστικής προθεσμίας εφαρμόζονται αναλογικά μόνο τα άρθρα ΑΚ 255 έως 263 και 270 (άρθρο 7 § 3 εδ. γ’ ν. 2664/1998) και όχι τα άρθρα ΚΠολΔ 144 έως 151 και 152 έως 158 (Μαγουλάς, Κτηματολογικές εγγραφές - η διόρθωση των πρώτων ανακριβών εγγραφών, θεωρία - νομολογία - υποδείγματα, β’ έκδοση, 2008, σελ. 33

. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ.

17).

329 Κατά ανώτατο όριο, τριάντα ημερών.

330 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 4, σελ. 183

. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ. 18,

πρβλ. Μιχαηλίδου, Κτηματολόγιο – ενστάσεις – προσφυγές, 2000, σελ. 77.

101

ως απαράδεκτης (άρθρο 12 § 1 στοιχ. ιβ’ και § 5 του ν. 2664/1998 συνδ. ΚΠολΔ 220

§ 1)331.

3. Τα συγκρουόμενα συμφέροντα του χρησιδεσπόσαντος νομέα και του καλόπιστου

ειδικού διαδόχου του αναγραφομένου στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχου (άρθρο 8

του ν. 2664/1998)

Ζήτημα ανακύπτει για τη στάθμιση των αντιτιθέμενων συμφερόντων ανάμεσα

στον αληθή δικαιούχο, δηλαδή το χρησιδεσπόσαντα νομέα με τα προσόντα της

έκτακτης χρησικτησίας και τον καλόπιστο τρίτο, ειδικό διάδοχο του αναγραφομένου

στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχου.

Την απάντηση δίδει το άρθρο 8 του ν. 2664/1998, κατά το οποίο «Οι

μεταγενέστερες εγγραφές, που καταχωρίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο έως την

κατά το άρθρο 7 οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής, δημιουργούν το μαχητό

τεκμήριο του άρθρο 13. Το μαχητό αυτό τεκμήριο δεν αντιτάσσεται κατά εκείνου

που αμφισβήτησε την ακρίβεια της πρώτης εγγραφής ενώπιον των δικαστηρίων

μέσα στην προβλεπόμενη στο άρθρο 6 § 2 προθεσμία και πέτυχε την έκδοση υπέρ

αυτού αμετάκλητης δικαστικής απόφασης».

Από τη διατύπωση του ανωτέρω άρθρου θα μπορούσε κανείς να οδηγηθεί

στο συμπέρασμα πως μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών κάθε

μεταγενέστερη εγγραφή παράγει κατ’ αρχήν το τεκμήριο ακρίβειας του άρθρου 13,

το οποίο, όμως, δεν αντιτάσσεται κατά εκείνου, που πέτυχε την έκδοση υπέρ αυτού

αμετάκλητης δικαστικής απόφασης και κατά του αρχικώς εγγεγραμμένου. Με άλλα

λόγια, το τεκμήριο αντιτάσσεται κατά εκείνου, ο οποίος απλώς αμφισβήτησε την

αρχική εγγραφή332.

331

ΜονΠρωτΘεσ 30644/2006, ΝΟΜΟΣ. ΜονΠρωτΘεσ 2912/2006, Αρμ 60 (2006), σελ. 1605.

332 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 4, σελ. 188-189.

102

Κατά την ίδια ερμηνευτική προσέγγιση, αν ο αρχικώς εγγεγραμμένος

μεταβίβαζε την κυριότητά του επί του επίδικου ακινήτου σε τρίτο, ο τελευταίος σε

κάθε περίπτωση θα γινόταν κύριος, ακόμη και αν υπήρχε εγγεγραμμένη στο

κτηματολογικό βιβλίο αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 από

τον αληθή κύριο. Όπως γίνεται κατανοητό, ο τρίτος δεν θα μπορούσε να ισχυριστεί

έναντι του αληθούς κυρίου, όπως λόγου χάριν του χρησιδεσπόσαντος νομέα, ότι

απέκτησε με καλή πίστη το επίδικο ακινήτο, μόνο όταν ο τελευταίος πριν τη

μεταβίβαση είχε πετύχει την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης με την

οποία θα αναγνωριζόταν η ανακρίβεια της αρχικής εγγραφής.

Όμως, μια τέτοια ερμηνεία είναι απορριπτέα, αφού θα κατέληγε να

προστατεύει τον κακόπιστο τρίτο και θα ερχόταν σε ευθεία σύγκρουση με το άρθρο

13 § 3 εδ. β’ του ν. 2664/1998, το οποίο θέτει ως προϋπόθεση για την προστασία

του τρίτου αποκτώντος την έλλειψη βαριάς αμέλειάς του ως προς την ανακρίβεια

της εγγραφής. Επομένως, μόνο ο καλόπιστος τρίτος προστατεύεται333.

Το αληθές νόημα του άρθρου 8 του ν. 2664/1998 θα πρέπει να διακριθεί στις

εξής περιπτώσεις: α. Αν μετά την εκ μέρους του αρχικώς εγγεγραμμένου διάθεση

της κυριότητας και την εγγραφή της εν λόγω δικαιοπραξίας στο κτηματολογικό

φύλλο ασκηθεί η αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 από το

χρησιδεσπόσαντα νομέα, η τελευταία πρέπει, επί ποινή απαραδέκτου, να στραφεί

και κατά του δεύτερου εγγραφέντος, οπότε αυτός καθίσταται διάδικος και

δεσμεύεται από το δεδικασμένο της,

β. Αν μετά την εκκκρεμοδικία της αγωγής διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν.

2664/1998 ο ανακριβώς εγγεγραμμένος μεταβιβάσει το ακίνητο σε τρίτο, ο

τελευταίος δεν θα μπορεί να ισχυρισθεί πως απέκτησε την κυριότητα επί του

επίδικου ακινήτου ως καλόπιστος, αφού είναι ήδη εγγεγραμμένη στο

κτηματολογικό φύλλο η αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998.

Πάντως, το τεκμήριο ακρίβειας του άρθρου 13, ακόμη και αν ίσχυε κατ’ αρχάς, θα

333

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 4, σελ. 189.

103

υποχωρούσε τελικά έναντι του δεδικασμένου, το οποίο θα καταλάμβανε και τον

τρίτο ως ειδικό διάδοχο του εναγομένου (άρθρο 8 § 2 περ. α’ ν. 2664/1998 συνδ.

ΚΠολΔ 325 αριθ. 2). Αλλά ακόμη και αν η αγωγή διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν.

2664/1998 από τον αληθή δικαιούχο, χρησιδεσπόσαντα νομέα δεν έχει εγγραφεί

στο κτηματολογικό βιβλίο, από τη στιγμή που θα εκδοθεί δικαστική απόφαση επί

αυτής και θα καταστεί αμετάκλητη, ο τρίτος θα δεσμεύεται από την καταχώριση της

τελευταίας στο Κτηματολόγιο και από το δεδικασμένο της διατηρώντας μόνο

ενοχικές αξιώσεις κατά του δικαιοπαρόχου του334,

γ. Αν η επόμενη εγγραφή στηρίζεται σε πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας,

όπως λόγου χάριν σε έκτακτη χρησικτησία, το μαχητό τεκμήριο από την εγγραφή

αυτή αντιτάσσεται και κατά του επιτυχόντος την αναγνώριση της ανακρίβειας της

αρχικής εγγραφής (άρθρο 8 § 2 περ. β’ ν. 2664/1998). Στο σημείο αυτό η διατύπωση

της διάταξης δεν αποδίδει το ακριβές νόημά της, δεδομένου πως το «τεκμήριο»

ισχύει μόνο υπέρ του αποκτώντος από το χρησιδεσπόσαντα νομέα και όχι υπέρ του

ίδιου του χρησιδεσπόσαντος. Επισημαίνεται πως στην περίπτωση αυτή η αγωγή

διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 δεν χρειάζεται να στρέφεται και

κατά του δικαιούχου με έκτακτη χρησικτησία, αφού αυτός δεν είναι ειδικός

διάδοχος του αρχικού δικαιούχου και επομένως δεν τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο

6 § 2 εδ. ε’ του ν. 2664/1998335.

Γ. Η αίτηση διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 3 περ. α’ του

ν. 2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία

Η αίτηση διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής με την ένδειξη

«άγνωστου ιδιοκτήτη» (άρθρο 9 § 1 ν. 2664/1998) υποβάλλεται ενώπιον του

Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του ακινήτου και δικάζεται κατά τη

334

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 4, σελ. 190-191.


104

διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (άρθρο 6 § 3 περ. α’ εδ. α’ του ν. 2664/1998

και ΚΠολΔ 741 επ.). Η εν λόγω αίτηση διόρθωσης δεν στρέφεται εναντίον κάποιου

ως αντιδίκου, εφόσον στο κτηματολογικό φύλλο του επίδικου ακινήτου υφίσταται η

ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη».

Διχογνωμία υφίσταται για το αν η διόρθωση αυτή μπορεί να θεμελιωθεί σε

κυριότητα, που αποκτήθηκε με έκτακτη χρησικτησία336. Κατά μία ερμηνευτική

εκδοχή δεν μπορεί να αποτελέσει νόμιμη βάση της αίτησης διόρθωσης η έκτακτη

χρησικτησία, καθώς η διαπίστωση της συνδρομής των στοιχείων της κτήσης

κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία αποτελεί αντικείμενο, που υπάγεται στην

αμφισβητούμενη δικαιοδοσία (βλ. άρθρο 6 § 2 ν. 2664/1998) και δεν μπορεί να

κριθεί στο πλαίσιο της εκούσιας δικαιοδοσίας337.

Όμως, η άποψη αυτή πυροδοτεί επιφυλάξεις, καθώς σε κάθε αίτηση

διόρθωσης του άρθρου 6 § 3 περ. α’ του ν. 2664/1998 η κυριότητα του αιτούντος

επί του επίδικου ακινήτου εξετάζεται παρεπιμπτόντως και μάλιστα ανεξάρτητα από

τον τρόπο κτήσης της338.

Ειδικότερα, η έκτακτη χρησικτησία (ΑΚ 1045) ως πρωτότυπος τρόπος κτήσης

κυριότητας δεν κρίνεται από τον Αστικό Κώδικα ως αξιολογικά υποδεέστερος σε

σχέση με την κτήση κυριότητας με σύμβαση (ΑΚ 1033) και, ως εκ τούτου, δεν πρέπει

να διαφοροποιηθεί ούτε κατά την εκδίκαση της αίτησης διόρθωσης του άρθρου 6 §

3 περ. α’ του ν. 2664/1998339. Μάλιστα, αν ο νομοθέτης ήθελε να αποκλείσει την

εγγραφή δικαιούχου με έκτακτη χρησικτησία και γενικά με πρωτότυπο τρόπο

κτήσης κυριότητας από τη διαδικασία κτηματογράφησης, θα το είχε πράξει με ρητή

διάταξη340. Εν τέλει, ο αποκλεισμός της έκτακτης χρησικτησίας ως νόμιμη βάση για

336

Κουμάνης, Η νεότερη νομολογία στο ζήτημα της αίτησης διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 3 ν. 2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη χρησικτησία, Αρμ 2011, σελ. 354.

337 ΜονΠρωτΧαλκιδας 30/2009, Αρμ 2009, σελ. 850

. ΜονΠρωτΑθην 3886/2008, ΝΟΜΟΣ.

338 Κουμάνης, Αίτηση διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής, σελ. 355.

339 Κουμάνης, Αίτηση διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής, σελ. 355.

340 ΕφΑθ 206/2010, Αρμ 65 (2011), σελ. 223.

105

την αίτηση διόρθωσης οδηγεί σε ανασφάλεια δικαίου, καθώς διακρίνει

αδικαιολόγητα την πρωτότυπη κτήση κυριότητας από την παράγωγη.

Επιπλέον, τα τυχόν δικαιώματα του Ελληνικού Δημοσίου δεν κινδυνεύουν. Το

άρθρο 6 § 3 περ. α’ ν. 2664/1998 προβλέπει την υποχρεωτική κοινοποίηση της

αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο επί ποινή απαραδέκτου αυτής (άρθρο 6 § 3 περ. α’

εδ. β’ ν. 2664/1998), το οποίο, αν διεκδικεί το ακίνητο, μπορεί να ασκήσει κύρια

παρέμβαση. Περαιτέρω, ο αιτών πρέπει να κοινοποιήσει την αίτηση διόρθωσής του

σε όσους έχουν ήδη καταχωρίσει αίτηση διόρθωσης ή κύρια παρέμβαση για το

επίδικο ακίνητο επί ποινή απαραδέκτου αυτής (άρθρο 6 § 3 περ. α’ εδ. δ’ ν.

2664/1998). Από τα ανωτέρω συνάγεται πως και η έκτακτη χρησικτησία μπορεί να

αποτελέσει νόμιμη βάση της αίτησης διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής341.

Δ. Η αίτηση διόρθωσης της εκκρεμούς δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος λόγω

αμετάγραφου τίτλου (άρθρο 6 § 3 περ. β’ του ν. 2664/1998)

Σύμφωνα με το άρθρο 6 § 3 περ. β’ του ν. 2664/1998 «Με την αίτηση της

προηγούμενης παραγράφου μπορεί να ζητηθεί η διόρθωση της εγγραφής και στην

περίπτωση που ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης πράξη μεταγραπτέα κατά το

άρθρο 1192 αριθ. 1 - 4 ΑΚ342, η οποία δεν έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλάκειο.

Στην περίπτωση αυτή, με την αίτηση ζητείται η διόρθωση της πρώτης εγγραφής και

341

ΕφΑθ 206/2010, Αρμ 65 (2011), σελ. 223. ΜονΠρωτΣερ 430/2010, Αρμ 65 (2011), σελ. 226

.

ΜονΠρωτΒολ 313/2009, Αρμ 63 (2009), σελ. 1513. ΜονΠρωτΒολ 163/2009, Αρμ 63 (2009), σελ. 1126

.

ΜονΠρωτΑρτ 189/2009, Αρμ 65 (2011), σελ. 227. ΜονΠρωτΦλωρ 98/2008, ΕλλΔνη 62 (2008), σελ.

957. Κουμάνης, Αίτηση διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής, σελ. 355

. Κουμάνης, Η έκτακτη

χρησικτησία επί τμήματος κλήρου ως νόμιμη βάση για τη διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής, Αρμ 2009, σελ. 1291.

342 “Μεταγράφονται στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου: 1. οι εν ζωή

δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητα. 2. οι επιδικάσεις ή οι προσκυρώσεις που γίνονται από την αρχή ή οι κατακυρώσεις κυριότητας ή εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε ακίνητο. 3. οι εκθέσεις δικαστικής διανομής ακινήτου. 4. οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βούλησης για εμπράγματη δικαιοπραξία πάνω σε ακίνητο”.

106

η καταχώριση του δικαιώματος στον φερόμενο στο μη μεταγεγραμμένο τίτλο ως

αποκτώντα, εφόσον σνυτρέχουν όλες οι κατά το ουσιαστικό δίκαιο προϋποθέσεις

για την κτήση του δικαιώματος».

Αν και η ως άνω διάταξη δεν ορίζει ρητά, και στην περίπτωση αυτή η πρώτη

εγγραφή φέρει την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη». Όμως, η ιδιαιτερότητα της

περίπτωσης αυτής έγκειται στο ό,τι αφορά σε εγγραπτέο δικαίωμα, το οποίο

μολονότι έχει δηλωθεί κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, επειδή ο

προσκομιζόμενος τίτλος δεν είχε μεταγραφεί νόμιμα, κρίθηκε πως ο δηλών δεν

είναι πράγματι δικαιούχος. Πρόκειται δηλαδή για εκκρεμή δήλωση εγγραπτέου

δικαιώματος λόγω αμετάγραφου τίτλου343. Επισημαίνεται πως ο τίτλος κτήσης του

εγγραπτέου δικαιώματος πρέπει να έχει συνταχθεί προγενέστερα της έναρξης

λειτουργίας του Κτηματολογίου, προκειμένου να πρόκειται για διόρθωση

ανακριβούς πρώτης εγγραφής και όχι για μεταγενέστερη εγγραφή344.

Υποστηρίζεται345 πως η μη αναφορά στο άρθρο 6 § 3 περ. β’ του ν. 2664/1998

και του αριθμού 5 άρθρου ΑΚ 1192346 οφείλεται σε παραδρομή. Κατά την άποψη

αυτή η εν λόγω περίπτωση πρέπει να εφαρμόζεται και όταν ο αμετάγραφος τίτλος

είναι τελεσίδικη δικαστική απόφαση, με την οποία αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο

εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχει κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία.

Μάλιστα, ως επιχείρημα για την contra legem αυτή ερμηνεία προτάσσεται πως ο

ανωτέρω τίτλος αναφέρεται ως εγγραπτέα στα κτηματολογικά βιβλία πράξη στο

άρθρο 12 § 1 στοιχ. στ’ του ν. 2664/1998, δηλαδή όπως ακριβώς και οι

καταχωριζόμενες στα κτηματολογικά βιβλία πράξεις των υπόλοιπων περιπτώσεων

του άρθρου ΑΚ 1192.

343

Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου, σελ. 33 επ.

344 Μαγουλάς, Κτηματολογικές εγγραφές, σελ. 77.

345 Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου, σελ. 35.

346 Όπως προστέθηκε με το άρθρο 15 του ν. 2298/1998.

107

ΙΙ. Η ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ

(ΑΡΘΡΟ 7 ΤΟΥ Ν. 2664/1998)

Α. Τρόποι οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών (άρθρο 7 του ν. 2664/1998)

Οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές παράγοντας αμάχητο347 τεκμήριο

υπέρ των φερόμενων με αυτές ως δικαιούχων με τρεις τρόπους ανάλογα με την

ύπαρξη ή μη δικαστικού αγώνα και την έκβαση αυτού αναφορικά με τη διόρθωση

της ανακριβούς πρώτης εγγραφής.

Συγκεκριμένα, οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η

ακρίβεια ενώπιον των δικαστηρίων, οριστικοποιούνται με την πάροδο της

αποκλειστικής προθεσμίας του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 (άρθρο 7 § 1 ν.

2664/1998).

Αντίθετα, η «πρώτη» εγγραφή, της οποίας αμφισβητήθηκε με αγωγή η

ακρίβεια στην ως άνω αποκλειστική προθεσμία, καθίστανται οριστική, μόλις

καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση, που απορρίπτει την αγωγή, μόνο για τα

πρόσωπα, που δεσμεύονται από το δεδικασμένο αυτής (άρθρο 7 § 3 εδ. α’ ν.

2664/1998), ενώ σε σχέση με οποιονδήποτε άλλο, που δεν καλύπτεται από το

ανωτέρω δεδικασμένο, η ανακριβής «πρώτη» εγγραφή οριστικοποιείται με την

πάροδο της αποκλειστικής προθεσμίας του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 (άρθρο 7

§ 1 ν. 2664/1998)348.

Τέλος, αν η αμετάκλητη δικαστική απόφαση κάνει δεκτή ολικά ή μερικά την

αγωγή του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998, η διορθωμένη εγγραφή ως οριστική

παράγει αμάχητο τεκμήριο υπέρ του νικήσαντα διάδικου (άρθρο 7 § 3 εδ. β’ - εδ. γ’

347

Πρβλ. όμως τους Σταθόπουλο (Σκέψεις νομοθετικής επιλογής, ΚριτΕ, 1998/2, σελ. 147) και Αυγουστιανάκη (Εννοια και σκοπιμότητα του αμάχητου τεκμηρίου, ΚριτΕ, 1998/2, σελ. 151), οι οποίοι εκφράζουν επιφυλάξεις για τη φύση του τεκμηρίου του άρθρου 7 § 1 ως αμάχητου.

348 Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ. 19

. Τσολακίδης, Το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας των

πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ΧρΙΔ, 2012, σελ. 10.

108

ν. 2664/1998). Και εδώ πρέπει να γίνει δεκτό πως η νέα εγγραφή αποτελεί οριστική

εγγραφή και παράγει το αμάχητο τεκμήριο μόνο σε σχέση με τα πρόσωπα, που

δεσμεύονται από το δεδικασμένο αυτής, ενώ ως προς τα τρίτα πρόσωπα αποτελεί

νέα «πρώτη» εγγραφή, η οποία μπορεί να προσβληθεί μέχρι την οριστικοποίησή

της349.

Β. Οι ενοχικές αξιώσεις του αμελήσαντος χρησιδεσπόσαντος επί του ακινήτου

κατά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών (άρθρο 7 § 2 του ν. 2664/1998)

Αν ο χρησιδεσπόσας έχοντας συμπληρώσει είκοσι έτη στη νομή του ακινήτου

πριν την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών αμελήσει να ασκήσει την αγωγή

διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 στην προβλεπόμενη αποκλειστική

προθεσμία, θα απωλέσει τις εμπράγματες αξιώσεις του κατά του εγγεγραμμένου

και των ειδικών διαδόχων του τελευταίου περιοριζόμενος στις ενοχικές αξιώσεις

του άρθρου 7 § 2 του ν. 2664/1998, δηλαδή σε αξίωση αδικαιολογήτου πλουτισμού

(εδ. β’ και εδ. γ’) και υπό προϋποθέσεις σε αξίωση αποζημίωσης λόγω αδικοπραξίας

(εδ. δ’), ως επί το πλείστον χρηματικής φύσης ή ακόμη και με αυτούσια (in natura)

απόδοση του ακινήτου (εδ. στ’ έως εδ. η’)350.

Συγκεκριμένα, η αξίωση αδικαιολόγητου πλουτισμού περιορίζεται μόνο στην

κατά το χρόνο της δημιουργίας του αμάχητου τεκμηρίου χρηματική αξία του

ακινήτου (7 § 2 εδ. γ’ ν. 2664/1998), όπου η αυτούσια, ολική ή μερική, απόδοσή του

τελευταίου είναι δυνατή μόνο μετά από σχετικό αίτημα του δικαιούχου και εφόσον

στο εν λόγω ακίνητο δεν έχει χωρήσει ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία και

εγγραφή αυτής στο κτηματολογικό βιβλίο (7 § 2 εδ. ε’ ν. 2664/1998)351.

349

Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ. 19. Τσολακίδης, Αμάχητο τεκμήριο, σελ. 10.



351 Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ. 31.

109

Για την ίδια περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής προβλέπεται και

αξίωση αποζημίωσης, αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της ευθύνης από

αδικοπραξία (7 § 2 εδ. δ’ ν. 2664/1998). Πάντως, για την αποκατάσταση της

προηγούμενης κατάστασης κατά το άρθρο ΑΚ 297 απαιτείται να μην έχει χωρίσει

ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία και εγγραφή αυτής στο κτηματολογικό βιβλίο (7 §

2 εδ. ε’ ν. 2664/1998)352.

Γ. Μη πρωτότυπη κτήση εμπράγματου δικαιώματος από τον ανακριβώς

εγγεγραμμένο κατά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών

Διχογνωμία υφίσταται στη θεωρία για το αν ο ανακριβώς εγγεγραμμένος στις

πρώτες εγγραφές ως δικαιούχος αποκτά πρωτοτύπως το δηλούμενο εμπράγματο

δικαίωμα με την οριστικοποίησή τους ή αν πρέπει να αναμείνει την πάροδο

δεκαετίας ή εικοσαετίας, προκειμένου να αποκτήσει το δηλούμενο δικαίωμα με

τακτική ή έκτακτη χρησικτησία αντίστοιχα, όπως προστάζουν οι γενικές διατάξεις

του Αστικού Κώδικα. Με άλλα λόγια, το ερώτημα που ανακύπτει είναι αν επέρχεται

ισόχρονη σύντμηση του χρόνου χρησικτησίας, ώστε με την πάροδο της

αποκλειστικής προθεσμίας της αγωγής διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν.

2664/1998 ο φερόμενος ως δικαιούχος να αποκτά το δηλούμενο δικαίωμα.

Σύμφωνα με την ορθότερη άποψη στη θεωρία353 το αμάχητο τεκμήριο του

άρθρου 7 του ν. 2664/1998 δεν συνιστά πρωτότυπο τρόπο κτήσης εμπράγματου

δικαιώματος εκ μέρους του ανακριβώς εγγεγραμμένου. Η παρέλευση της

προθεσμίας δρα αποσβεστικά μονάχα για τις εμπράγματες αξιώσεις του αληθούς

δικαιούχου όχι και για το ίδιο το δικαίωμά του. Έτσι, ο τελευταίος και μετά την

οριστικοποίηση παραμένει φορέας του εγγραπτέου δικαιώματος, μέχρις ότου ο

ανακριβώς εγγεγραμμένος διαθέσει το ακίνητο σε τρίτον, οπότε το δικαίωμα θα

352

Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 1, § 3, σελ. 31-32.

353 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 2, σελ. 35 και 61.

110

περιέλθει σ’ αυτόν ή μέχρι ο ανακριβώς εγγεγγραμένος αποκτήσει το δικαίωμα με

χρησικτησία κατά τις κοινές διατάξεις.

Στο μεσοδιάστημα, δηλαδή μέχρι τη συμπλήρωση δεκαετίας ή εικοσαετίας ο

ανακριβώς εγγεγγραμένος αποκτά μόνο δικαίωμα προσδοκίας. Συνεπώς, για όσο

χρόνο ο ανακριβώς εγγεγραμμένος δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του δικαιώματος

και μέχρι τη συμπλήρωση του χρόνου χρησικτησίας κύριος παραμένει ο αληθής

δικαιούχος, ο οποίος όμως περιορίζεται στην άσκηση των προαναφερομένων

ενοχικών αξιώσεων354.

Κατά την αντίθετη άποψη, η πρώτη εγγραφή μετά την παρέλευση άπρακτης

της αποκλειστικής προθεσμίας για αμφισβήτησή της τρέπεται σε πρωτότυπη κτήση

ιδιοκτησίας υπέρ του μη πραγματικού δικαιούχου ανεξαρτήτως της πραγματικής

ιδιοκτησιακής κατάστασης του ακινήτου355.

Η θεωρία αυτή εκκινεί από τη γενικώς παραδεδεγμένη αντίληψη ότι η έκτακτη

χρησικτησία αποτελεί συμπλήρωμα της παραγραφής, καθώς και οι δύο

συμπληρώνονται μετά την πάροδο εικοσαετίας από τότε που ο χρησιδεσπόζων

εγκαταστάθηκε στη νομή του πράγματος και αποβλέπει στην εκκαθάριση των

εμπράγματων σχέσεων επί του πράγματος. Πράγματι, αν δεν υπήρχε η έκτακτη

χρησικτησία μετά την εικοσαετή νομή θα παραγραφόταν μεν η εμπράγματη αξίωση

του κυρίου κατά του νομέα, αλλά το εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας θα

παρέμενε λανθάνον, καθώς στο βαθμό που ο νομέας θα αποβαλλόταν από τη νομή

του πράγματος από έναν τρίτο, ο νομέας παρά την παραγραφή της διεκδικητικής

αγωγής του κυρίου εναντίον του θα έμενε απροστάτευτος. Επομένως, κατά την

άποψη αυτή με την παραγραφή της διεκδικητικής αγωγής αποκτάται και η

κυριότητα υπέρ του χρησιδεσπόσαντος356.

354

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 45, σελ. 61 – 62.

355 Χορομίδης, Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 811

. Τσολακίδης, Αμάχητο τεκμήριο, σελ. 16.

356 Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 4-5, σελ. 554.

111

§ 9. Η ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ

ΕΓΓΡΑΦΩΝ

Ι. ΤΟ ΜΑΧΗΤΟ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΑΚΡΙΒΕΙΑΣ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ Η

ΔΗΜΟΣΙΑ ΠΙΣΤΗ (ΑΡΘΡΟ 13 § 1 ΤΟΥ Ν. 2664/1998)

Η αρχή της διασφάλισης της δημόσιας πίστης357, η οποία εξαγγέλεται ως

πρωταρχικός στόχος του Κτηματολογίου (άρθρο 1 § 2 ν. 2664/1998) και ανάγεται σε

αρχή του (άρθρο 2 αριθ. 5 ν. 2664/1998), βρίσκει ειδικότερη εφαρμογή στο άρθρο

13 του ν. 2664/1998358. Το εν λόγω άρθρο αφορά στις μεταγενέστερες εγγραφές

μετά την οριστικοποίηση των πρώτων, τις οποίες εξοπλίζει με μαχητό τεκμήριο

ακριβείας (άρθρο 13 § 1 ν. 2664/1998)359.

Κατά το ανωτέρω νόμιμο τεκμήριο ακριβείας των μεταγενέστερων εγγραφών

και των πράξεων, που συγκροτούν το περιεχόμενο αυτών, ο φερόμενος σε

συγκεκριμένη εγγραφή ως δικαιούχος θεωρείται πως είναι πράγματι δικαιούχος

και, αντίστροφα, ότι δεν είναι πια δικαιούχος εκείνος που φερόταν ως τέτοιος σε

εγγραφή, που εξαλείφθηκε360.

Η θέσπιση του ως άνω τεκμηρίου δικαιολογείται, καθώς η εκάστοτε εγγραφή

στα κτηματολογικά φύλλα λαμβάνει χώρα μετά από έλεγχο νομιμότητας της

αίτησης και των συνυποβαλλόμενων δικαιολογητικών (άρθρο 16 § 1 ν.

2664/1998)361. Παρόλα αυτά, κατά την εξέταση της «καταλληλότητας» της

εγγραπτέας πράξης (άρθρο 16 § 1 περ. γ’ ν. 2664/1998) είναι πιθανό να μη

357

Πρβλ. Κούσουλα Χ., Η προστασία της δημόσιας πίστης, 3ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης

Αστικολόγων, Ρόδος 1998, 2001, σελ. 112 επ.

358 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1480

. πρβλ. Χορομίδη, Εθνικό κτηματολόγιο. Ο

νόμος 2664/1998, ΝομΦυσ, 1999, σελ. 104.

359 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1481.


361 Βλ. αναλυτικότερα σε Παπαστερίου, Η αρχή της νομιμότητας στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ΕλλΔνη,

1999, σελ. 1469 επ.

112

διαγνωσθεί κάποιος λόγος ακυρότητας, όπως λόγου χάριν εικονικότητας ή

αντίθεσης στα χρηστά ήθη ή ακυρωσίας της τελευταίας362. Γι’ αυτό ο ν. 2664/1998

στο άρθρο 13 § 2 δίνει τη δυνατότητα να ανατραπεί το εν λόγω μαχητό τεκμήριο με

αγωγή από όποιον έχει έννομο συμφέρον. Τέτοιο συμφέρον δικαιολογεί και ο

χρησιδεσπόσας νομέας με τα προσόντα έκτακτης χρησικτησίας (άρθρο 13 § 2 εδ. γ’

ν. 2664/1998).

ΙΙ. Η ΑΓΩΓΗ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 13 § 2 ΤΟΥ Ν. 2664/1998 ΑΠΟ ΤΟΝ ΧΡΗΣΙΔΕΣΠΟΣΑΝΤΑ

ΝΟΜΕΑ ΜΕ ΤΑ ΠΡΟΣΟΝΤΑ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ

Α. Η αγωγή του άρθρου 13 § 2 του ν. 2664/1998 από τον χρησιδεσπόσαντα νομέα

με τα προσόντα έκτακτης χρησικτησίας ειδικότερα

Η σημασία της χρησικτησίας στο σύστημα του Κτηματολογίου

αποσαφηνίζεται από τα εδάφια γ’ και στ’ του άρθρου 13 § 2, προσδίνοντας,

μάλιστα, σ’ αυτή δύο λειτουργίες363.

Η πρώτη364 από αυτές (άρθρο 13 § 2 εδ. γ’ ν. 2664/1998) έχει υπόψη της την

περίπτωση απόκτησης κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος με

χρησικτησία (ΑΚ 1041 επ., 1121, 1143, 1187, 1191)365, λόγω της οποίας μία ακριβής

επιγενόμενη εγγραφή μπορεί να καταστεί στη συνέχεια ανακριβής, καθώς φορέας

του σχετικού εμπράγματου δικαιώματος είναι πια ο χρησιδεσπόσας νομέας και όχι

ο εμφανιζόμενος με την εγγραφή ως δικαιούχος. Η ανωτέρω χρησικτησία, κατά

362

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1482.

Παπαστερίου, Η αρχή της νομιμότητας, σελ. 1476-1477.

363 ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13

. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1486.

364 Αντίθετα, στη δεύτερη λειτουργία της χρησικτησίας αναφέρεται το άρθρο 13 § 2 εδ. στ’ του ν.

2664/1998. Η εν λόγω διάταξη αφορά στην τακτική μόνο χρησικτησία, η οποία λειτουργεί εντός των κτηματολογικών εγγραφών υπέρ του ανακριβώς αναγραφόμενου δικαιούχου και των διαδόχων του (Βλ. αναλυτικότερα σε Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1487).

365 Πρβλ. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 2, § 8, σελ. 103.

113

κανόνα366 έκτακτη, λειτουργεί εκτός των κτηματολογικών βιβλίων, στο πλαίσιο του

μαχητού τεκμηρίου ακρίβειας των επιγενόμενων εγγραφών367.

Ειδικότερα, αν ο χρησιδεσπόσας νομέας καταστεί κύριος μετά την

οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών πρέπει να διακρίνουμε τις ακόλουθες

περιπτώσεις. Συγκεκριμένα, αν ο εγγεγραμμένος ως δικαιούχος δεν έχει προβεί σε

πράξεις διάθεσης του δικαιώματός του από επαχθή αιτία, τότε ο κύριος με έκτακτη

χρησικτησία μπορεί να ασκήσει εναντίον του πρώτου αναγνωριστική ή

καταψηφιστική αγωγή368 χωρίς να εμποδίζεται από την πάροδο της αποκλειστικής

προθεσμίας της αγωγής διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998.

Αυτό πρέπει να γίνει δεκτό, διότι η ανωτέρω αποκλειστική προθεσμία αφορά

στην αμφισβήτηση των πρώτων εγγραφών. Όμως, στην προκείμενη περίπτωση

πρόκειται για αμφισβήτηση της εγγραφής επί τη βάσει μεταγενέστερων γεγονότων,

δηλαδή τη συμπλήρωση της εικοσαετίας, η οποία εισάγεται με την αγωγή του

άρθρου 13 § 2 και όχι εκείνη του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998369.

Αντίθετα, αν ο εγγεγραμμένος ως δικαιούχος μεταβιβάσει ή επιβαρύνει το

δικαίωμά του από επαχθή αιτία πριν από την έγερση της αγωγής του άρθρου 13 § 2

από τον χρησιδεσπόσαντα νομέα, ο αποκτών τρίτος προστατεύεται και αποκτά το

δικαίωμα, εκτός αν είναι κακόπιστος ως προς την ύπαρξη του δικαιώματος του

χρησιδεσπόσαντος νομέα (άρθρο 13 § 3 εδ. β’ ν. 2664/1998). Όπως γίνεται

αντιληπτό, το δικαίωμα του αποκτώντος καλόπιστου τρίτου από επαχθή αιτία

υπερισχύει του αντίστοιχου δικαιώματος του εκ της έκτακτης χρησικτησίας

δικαιούχου370.

366

ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13.



. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 2, § 8,

σελ. 102.

369 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 5, σελ. 250 - 251

. Αθανασόπουλος, Δίκαιο του Κτηματολογίου,

σελ. 92. Αθανασόπουλος, ΕμπρΔ, ΙΙ, σελ. 413

. Γεωργιάδης Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 29, σελ. 562-563.



114

Β. Δικονομικά ζητήματα

Η καθ’ ύλην αρμοδιότητα αναφορικά με την εν λόγω αγωγή προσδιορίζεται

από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς (ΚΠολΔ 7 επ.), όπου η διαφορά θα

εκδικασθεί είτε από το Πολυμελές Πρωτοδικείο, στη σύνθεση του οποίου μετέχει

και ο Κτηματολογικός δικαστής (άρθρο 17 § 4 εδ. β’ ν. 2664/1998) είτε μόνο από τον

τελευταίο, ο οποίος επιλαμβάνεται της υπόθεσης ως Μονομελές Πρωτοδικείο

(άρθρο 17 § 4 εδ. β’ ν. 2664/1998). Το κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο καθορίζεται

από την τοποθεσία του ακινήτου (ΚΠολΔ 29), ενώ η υπόθεση κρίνεται κατά τις

διατάξεις της αμφισβητούμενης δικαιοδοσίας (άρθρο 17 § 4 εδ. β’ ν. 2664/1998)371.

Η ανωτέρω αγωγή είναι εγγραπτέα στο οικείο κτηματολογικό φύλλο εντός

τριακονθήμερης προθεσμίας από την κατάθεσή της, αλλιώς είναι απαράδεκτη η

συζήτησή της (άρθρο 13 § 2 εδ. δ’ ν. 2664/1998). Εν προκειμένω, το άρθρο 13

αποκλίνει από τη γενική ρύθμιση του άρθρου ΚΠολΔ 220 § 1, το οποίο καθιερώνει

ως δικονομική συνέπεια της μη εγγραφής της εμπράγματης αγωγής το απαράδεκτο

της αγωγής και όχι της συζήτησης αυτής. Αντίθετα, όπως προαναφέρθηκε, η αγωγή

διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 ακολουθεί τη ρύθμιση του άρθρου

ΚΠολΔ 220 § 1.

Τέλος, σε αντίθεση προς τη διάταξη του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998, το

άρθρο 13 § 2 του ν. 2664/1998 δεν προβλέπει ειδική παραγραφή, εντός της οποίας

οφείλει ο χρησιδεσπόσας, αληθής δικαιούχος να ασκήσει την αγωγή του άρθρου

αυτού372. Επομένως, ισχύει η γενική διάταξη του άρθρου ΑΚ 249 περί εικοσαετούς

παραγραφής.

Αναφορικά με τα παθητικώς νομιμοποιούμενα πρόσωπα ο ενάγων στρέφεται

κατά του φερόμενου ως δικαιούχου στα κτηματολογικά φύλλα ή των καθολικών

371

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1483-1484. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 2,

§ 8, σελ. 105-106.


. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 2, § 8,

σελ. 102.

115

διαδόχων του (άρθρο 13 § 2 εδ. α’ ν. 2664/1998), ενώ αν έχει χωρήσει ειδική

διαδοχή του επίδικου ακινήτου πριν την άσκηση της αγωγής ο χρησιδεσπόσας

νομέας πρέπει να συνεναγάγει υποχρεωτικώς και τον διάδοχο αυτό επί ποινή

απαραδέκτου αυτής (άρθρο 13 § 2 εδ. β’ ν. 2664/1998). Πρόκειται δηλαδή για

περίπτωση αναγκαστικής ομοδικίας με τη μορφή της κοινής παθητικής

νομιμοποίησης (ΚΠολΔ 76 § 1 περ. γ΄)373. Αντίθετα, αν η ειδική διαδοχή έλαβε χώρα

μετά την εκκρεμοδικία η αμετάκλητη δικαστική απόφαση που θα εκδοθεί

αντιτάσσεται και κατά του ειδικού διαδόχου (άρθρο 13 § 3 εδ. α’ ν. 2664/1998 και

ΚΠολΔ 325 αριθ. 2).

Από τα ανωτέρω καθίσταται σαφής η ανάγκη έγκαιρης άσκησης της αγωγής

του άρθρου 13 του ν. 2664/1998 και καταχώρισής της στο οικείο κτηματολογικό

φύλλο από τον πραγματικό δικαιούχο. Σε περίπτωση έγκυρης, κατά το άρθρο 13 § 3

του ν. 2664/1998 κτήσης δικαιώματος από καλόπιστο τρίτο, ο χρησιδεσπόσας,

αληθής κύριος περιορίζεται μόνο σε ενοχικές αξιώσεις, αδικαιολόγητου πλουτισμού

(ΑΚ 904) ή αδικοπραξίας (ΑΚ 914) κατά του ανακριβώς εγγεγραμμένου (άρθρο 13 §

4 ν. 2664/1998). Μάλιστα, το γεγονός ότι ο χρησιδεσπόσας διατηρεί κατά του

εγγεγραμμένου αξιώσεις αδικαιολογήτου πλουτισμού αποδεικνύει ότι αυτός έχει

καταστεί κύριος και χωρίς την έγερση της αγωγής του άρθρου 13 του ν. 2664/1998,

απώλεσε, όμως, την εκ χρησικτησίας αποκτηθείσα κυριότητά του προς όφελος του

τρίτου δυνάμει του μηχανισμού καλόπιστης κτήσης που ενεργοποιήθηκε374.

Μάλιστα, κατά την ορθότερη άποψη375 οι διάδοχοι δύνανται να

προσμετρήσουν και το χρόνο του δικαιοπαρόχου τους. Εξάλλου, αν ο φερόμενος ως

δικαιούχος ή οι διάδοχοι δεν τελούσαν σε καλή πίστη κατά το χρόνο κτήσης της

νομής το παραπάνω αποτέλεσμα της πρωτότυπης κτήσης δικαιώματος επί του

373

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1483. Πανταζόπουλος, Μετάβαση από το

σύστημα των βιβλίων μεταγραφών, σελ. 1242. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 2, § 8, σελ. 104.

374 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, σελ. 251.

375 Χριστοδούλου, Συσχετισμοί μεταξύ των διατάξεων του Κτηματολογίου και ορισμένων διατάξεων

του ΑΚ, ΚριτΕ, 1998/2, σελ. 145-146.

116

ακινήτου θα επέλθει, μόλις συντρέξουν στο πρόσωπό τους αυτοτελώς ή κατά

προσαύξηση οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας.

Γ. Τα συγκρουόμενα συμφέροντα του χρησιδεσπόσαντος νομέα, του φερομένου

ως δικαιούχου και του τυχόν τρίτου

Ο ν. 2664/1998 στο άρθρο 13 § 3 προβαίνει σε μια ουσιαστική στάθμιση των

συγκρουομένων συμφερόντων του χρησιδεσπόσαντος νομέα, του φερομένου ως

δικαιούχου και του τυχόν τρίτου, διαδόχου του τελευταίου, την οποία εξαρτά από

τη συνδρομή δύο κριτηρίων, ενός αντικειμενικού και ενός υποκειμενικού. Το πρώτο

συναρτάται με την αιτία της κτήσης του επίδικου ακινήτου και το δεύτερο

συνίσταται στην καλοπιστία του αποκτώντος376.

Εκκινώντας από το πρώτο καθίσταται σαφές ότι ο τυχόν τρίτος προστατεύεται

έναντι του αληθούς κυρίου, μόνο αν η αιτία της κτήσης του είναι επαχθής.

Επομένως, το συμφέρον του χρησιδεσπόσαντος κρίνεται υπέρτερο του καθολικού

διαδόχου του ανακριβώς εγγεγραμμένου ή του ειδικού διαδόχου του, ο οποίος

στηρίζει την κτήση του σε χαριστική αιτία (άρθρο 13 § 3 εδ. β’ ν. 2664/1998).

Η επιλογή αυτή του νομοθέτη δεν είναι τυχαία, γιατί λαμβάνοντας υπόψη ότι

η απόκτηση δικαιώματος από μη δικαιούχο αποβαίνει σε βάρος του αληθινού

δικαιούχου, θεωρεί δικαιοπολιτικά επικρατέστερο το συμφέρον του τελευταίου

έναντι του συμφέροντος του καλόπιστου τρίτου, που απέβλεψε στην απόκτηση

δικαιώματος δίχως να καταβάλει αντάλλαγμα377.

Εξάλλου, η διάκριση μεταξύ επαχθούς και χαριστικής αιτίας στις εν λόγω

διατάξεις έχει ως βασικό νομοθετικό πρότυπο τις αντίστοιχες του Κτηματολογικού

Κανονισμού Δωδεκανήσου, είναι δε εναρμονισμένη και με το πνεύμα των άρθρων

376

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1484-1485, πρβλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές, § 5, σελ. 251

. Γεωργιάδη Απ., ΕμπρΔ, § 45, αρ. 30, σελ. 563.

377 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακρίβειας, σελ. 1485, πρβλ. ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13.

117

ΑΚ 913 και 942, όπου ο νόμος επιφυλάσσει στη χαριστική αιτία δυσμενέστερη

μεταχείριση σε σχέση προς την επαχθή378.

Ακόμα, όμως και στην περίπτωση που ο τρίτος επικαλείται κτήση από επαχθή

αιτία καταλείπεται περιθώριο για την ευδοκίμηση της αγωγής του άρθρου 13 § 2

του ν. 2664/1998 από τον χρησιδεσπόσαντα νομέα εναντίον του, αν ο ενάγων

επικαλεστεί και αποδείξει ότι η υποσχετική συμφωνία μεταξύ τρίτου και ανακριβώς

εγγεγραμένου είναι σχετικώς εικονική υπό την έννοια ότι πίσω από τη δηλούμενη

επαχθή υποκρύπτεται χαριστική δικαιοπραξία (ΑΚ 138 § 2)379.

Αναφορικά με το δεύτερο κριτήριο ο ν. 2664/1998 εξειδικεύει την έννοια της

καλής πίστης ως έλλειψη θετικής γνώσης ή βαρέος πταίσματος ως προς την άγνοια

της ανακρίβειας της εγγραφής. Μάλιστα, στο μέτρο που μόνο σε βαρειά αμέλεια

μπορεί να αποδοθεί η παραπάνω άγνοια μετά την καταχώριση της αγωγής για

ανατροπή του τεκμηρίου ακριβείας στο κτηματολογικό φύλλο, ο νόμος επιτρέπει

την καλόπιστη κτήση μόνο στο στάδιο πριν από την καταχώριση της αγωγής380. Το

άρθρο 13 § 3 εδ. γ’ του ν. 2664/1998 εισάγει και μια δικονομική ρύθμιση

κατανέμοντας το βάρος απόδειξης της κακής πίστης του τρίτου ή της χαριστικής

αιτίας κτήσης του ακινήτου εκ μέρους του ιδίου στον αμφισβητούντα την ακρίβεια

της εγγραφής381.

378

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 2, σελ. 39, πρβλ. ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13.

379 Χριστοδούλου, Συσχετισμοί Κτηματολογίου και ΑΚ, ΚριτΕ, 1998/2, σελ. 144.


. Μιχαηλίδου, Κτηματολόγιο, σελ. 120

. ΑΠ

123/1991, ΝοΒ 1992, σελ. 860. ΑΠ 761/1991, ΕΕΝ 1992, σελ. 462

. ΑΠ 1235/1996, ΔΣΡοδ 1998, σελ.

208.

381 Αν και το άρθρο 13 § 3 εδ. γ’ του ν. 2664/1998 κάνει λόγο μόνο για αντιστροφή του βάρους

απόδειξης ως προς την καλή πίστη, η εισηγητική έκθεση του ν. 2664/1998 στο άρθρο 13 διευκρινίζει ότι ο αμφισβητών, αληθής δικαιούχος βαρύνεται και με την απόδειξη της χαριστικής αιτίας.

118

Δ. Η έννοια της καλής πίστης ειδικότερα

Όπως προαναφέρθηκε, η καλή πίστη συνιστά αποφασιστικό όρο για την κτήση

εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου παρά μη δικαιούχου (άρθρο 13 § 3 εδ. β’ ν.

2664/1998). Η καλή πίστη λειτουργεί προεχόντως στο πλαίσιο του μαχητού

τεκμηρίου ακριβείας των επιγενόμενων εγγραφών (άρθρο 13 § 1 ν. 2664/1998) και

όχι του αμαχήτου τεκμηρίου των πρώτων εγγραφών (άρθρο 7 ν. 2664/1998), καθώς

στο τελευταίο προτάσσεται η ανάγκη προστασίας του γενικού συμφέροντος και της

ασφάλειας δικαίου, προκειμένου το «οικοδόμημα» του Κτηματολογίου να

εδραιωθεί σε στέρεα θεμέλια.

Για τον προσδιορισμό της έννοιας της καλής πίστης στο άρθρο 13 § 3 του ν.

2664/1998 και τη συσχέτισή της με τις αντίστοιχες διατάξεις του Αστικού Κώδικα

πρέπει να παρατηρηθούν τα εξής. Στο μέτρο που ο τρίτος αποκτά εμπράγματο

δικαίωμα επί του ακινήτου, αφότου ο χρησιδεσπόσας, αληθής δικαιούχος έχει

ασκήσει και καταχωρήσει στο κτηματολογικό βιβλίο την αγωγή του άρθρου 13 § 2

του ν. 2664/1998, ο πρώτος δεν μπορεί να θεωρηθεί καλόπιστος. Ο τρίτος, ο οποίος

δεν συμβουλεύθηκε το οικείο κτηματολογικό φύλλο ή δεν πρόσεξε την εγγραφείσα

ανωτέρω αγωγή, επέδειξε βαρειά αμέλεια και έτσι το συμφέρον του δεν είναι άξιο

μεγαλύτερης προστασίας έναντι του συμφέροντος του χρησιδεσπόσαντος382.

Αλλά, αν η αγωγή του άρθρου 13 § 2 του ν. 2664/1998 από τον πραγματικό

δικαιούχο καταχωρήθηκε μετά την εγγραφή της μεταβιβαστικής συμφωνίας του

φερόμενου ως δικαιούχου και του τρίτου, η ύπαρξη ή μη καλής πίστης στο

πρόσωπο του τελευταίου είναι συνάρτηση πλήθους παραγόντων. Έτσι, ο τρίτος

αρχικά δεν έχει υποχρέωση να ελέγξει την εγκυρότητα των τίτλων, στους οποίους

στηρίζεται η υπέρ του δικαιοπαρόχου του εγγραφή στο κτηματολογικό βιβλίο.

Όμως, αν υπάρχουν πρόδηλα περιστατικά που γεννούν βάσιμη αμφιβολία ως προς

την ακρίβεια της εγγραφής αυτής, επιβάλλεται η έρευνα των στοιχείων που

382

ΕισΕκθ ν. 2664/1998 – αρθ. 13. Μιχαηλίδου, Κτηματολόγιο, σελ. 120.

119

αφορούν ή επηρεάζουν την εν λόγω εγγραφή, η δε παράλειψη της έρευνας αυτής

συνιστά βαρειά αμέλεια που αποκλείει την καλή του πίστη383.

Ακόμη, κρίσιμη είναι η συγκριτική επισκόπηση της έννοιας της καλής πίστης

στο άρθρο 13 του ν. 2664/1998 και της αντίστοιχης των άρθρων ΑΚ 1037 και 1042.

Από την εξέταση της νομολογίας384 επί του Κτηματολογικού Κανονισμού

Δωδεκανήσου διαπιστώνεται ότι τα δικαστήρια αντιλαμβάνονται την έννοια της

καλής πίστης του τρίτου, όπως αυτή διατυπώνεται στη διατάξη του άρθρου ΚτΚ 41,

αντιστοίχη με τη διάταξη του άρθρου 13 § 3 του ν. 2664/1998, ως ταυτόσημη με

εκείνη του άρθρου ΑΚ 1042 για την τακτική χρησικτησία385.

Η νομολογιακή αυτή επιλογή φαίνεται να συμπλέει με το άρθρο 13 § 2 εδ. στ’

του ν. 2664/1998 αναφορικά με τη θεραπεία του ελαττώματος μιας αρχικώς

ανακριβούς εγγραφής κατά τους όρους των άρθρων ΑΚ 1041 και 1043. Εντούτοις,

προσεκτικότερη μελέτη της ανωτέρω διάταξης καταδεικνύει ότι αυτή αφορά

διαφορετικό υποκείμενο, δηλαδή τον ανακριβώς αναγραφόμενο ως δικαιούχο, ενώ

το υπό διερεύνηση ζήτημα της καλόπιστης κτήσης αφορά στο διάδοχο αυτού,

δηλαδή έναν τρίτο. Επομένως, προκειμένου να οδηγηθούμε σε ασφαλέστερα

συμπεράσματα επιβεβλημένη καθίσταται η αντιπαραβολή των άρθρων ΑΚ 1037 και

1042386.

Εκ προοιμίου, διευκρινίζεται ότι η σύγκριση αυτή δεν επικεντρώνεται στο

βαθμό του πταίσματος του αποκτώντος μη κυρίου, δεδομένου ότι στο σημείο αυτό

δεν παρατηρείται καμιά διαφοροποίηση, καθώς σε αμφότερες τις διατάξεις η καλή

πίστη αποκλείεται, όταν ο τρίτος αγνοεί περιστατικά και η άγνοιά του αυτή

αποδίδεται σε βαρειά του αμέλεια.

383

ΑΠ 686/1992, ΕλλΔνη 1994, σελ. 96. ΑΠ 985/1992, ΕΕΝ 1993, σελ. 687

. ΑΠ 1004/1982, ΝοΒ 31,

σελ. 1005. ΑΠ 1105/1976, ΝοΒ 25, σελ. 526.

384 ΑΠ 123/1991, ΝοΒ 1992, σελ. 860

. ΑΠ 1739/1983, ΝοΒ 32, σελ. 1716

. ΑΠ 686/1992, ΕλλΔνη 1994,

σελ. 96. ΕφΔωδ.240/2003, ΤΝΠ ΔΣΑ.


386 Κιτσαράς, οι πρώτες εγγραφές, § 3, σελ. 76-77.

120

Το κομβικό σημείο διάκρισης των δύο διατάξεων συνίσταται στο αντικείμενο

της καλής πίστης. Έτσι, ενώ κατά το άρθρο ΑΚ 1037 ο τρίτος αποκτών τελεί σε κακή

πίστη, αν γνωρίζει ή αγνοεί από βαρειά αμέλεια ότι ο εκποιών δεν ήταν κύριος του

μεταβιβαζομένου πράγματος, στο άρθρο ΑΚ 1042 καλή πίστη του τρίτου

στοιχειοθετείται, αν ο τρίτος χωρίς βαρειά αμέλεια έχει την πεποίθηση ότι

απέκτησε το εμπράγματο δικαίωμα. Συνεπώς, το περιεχόμενο της καλής πίστης στο

άρθρο ΑΚ 1037 σχετίζεται αποκλειστικά με την κυριότητα του δικαιοπαρόχου και

αυτό το καθιστά στενότερο από αυτό του άρθρου ΑΚ 1042387.

Με τα δεδομένα αυτά η περιγραφόμενη στα άρθρα ΚτΚ 41 και 13 § 3 του ν.

2664/1998 έννοια της καλής πίστης προσεγγίζει αυτήν του άρθρου ΑΚ 1037388. Και

αυτό, γιατί ο τρίτος δίνοντας πίστη στα στοιχεία του Κτηματολογίου θεωρεί πως ο

αναγραφόμενος στα κτηματολογικά βιβλία ως δικαιούχος είναι πράγματι ο

δικαιούμενος στη διάθεση, κύριος του ακινήτου. Πρόκειται δηλαδή για καλόπιστη

κτήση από μη κύριο και επί ακινήτων389.

Υπό το πρίσμα αυτό για την εφαρμογή των άρθρων ΚτΚ 41 και 13 § 3 του ν.

2664/1998 απαιτείται α. Ο αποκτών να αγνοεί ότι ο φερόμενος ως δικαιούχος,

εκποιών δεν είναι κύριος και β. Ότι η άγνοιά του αυτή να μην οφείλεται σε βαρειά

του αμέλεια. Μάλιστα, η παραπάνω άποψη ενισχύεται και από το εξής δικονομικό

επιχείρημα. Η καλή πίστη στο άρθρο ΑΚ 1037, όπως και στο 13 § 3 του ν.

2664/1998, ορίζεται αρνητικά υπό την έννοια ότι η ύπαρξή της τεκμαίρεται.

Συνεπώς, ο ισχυριζόμενος την ακυρότητα μεταβίβασης πρέπει να αποδείξει την

κακή πίστη του αποκτώντος. Αντίθετα, στο άρθρο ΑΚ 1042 η καλή πίστη απαιτείται

θετικά ως προϋπόθεση για την κτήση κυριότητας390.

387

Παπαντωνίου, Η καλή πίστις εις το αστικόν δίκαιον, 1957, σελ. 241.

388 Δωρής, Παρατηρήσεις επί της υπ’ αριθμόν ΑΠ 123/1991, ΝοΒ, 1992, σελ. 862.

389 Πρβλ. Κούσουλα Α., Δημόσια πίστη, κεφ. 3, § 3, σελ. 195-196.

390 Παπαντωνίου, Η καλή πίστις, σελ. 241 επ.

121

ΙΙΙ. Η ΝΟΜΙΚΗ ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΤΙΚΗΣ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΤΟΥ

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΤΟΥ ΧΡΗΣΙΔΕΣΠΟΣΑΝΤΟΣ ΝΟΜΕΑ

Η έκτακτη χρησικτησία δεν ρυθμίζεται με το ν. 2664/1998 για το Εθνικό

Κτηματολόγιο διαφορετικά από ότι στον Αστικό Κώδικα. Όπως γίνεται κατανοητό,

εξακολουθούν η κυριότητα και οι δουλείες να αποκτώνται αυτοδίκαια με τη

συμπλήρωση της εικοσαετούς νομής με διάνοια κυρίου ή οιονεί νομής με διάνοια

δουλειούχου αντίστοιχα, χωρίς να απαιτείται για την κτήση και η καταχώριση της

σχετικής απόφασης στα κτηματολογικά φύλλα391.

Η εγγραφή της ως άνω δικαστικής απόφασης διατηρεί το δηλωτικό της

χαρακτήρα392 δεδομένου ότι αποτελεί μεν εγγραπτέα πράξη (άρθρο 12 § 1 στοιχ.

στ΄ ν. 2664/1998), όμως δεν περιλαμβάνεται στις περιπτώσεις της παραγράφου 3

του ίδιου άρθρου, για τις οποίες η εγγραφή αποτελεί συστατικό τύπο για την

επέλευση του επιδιωκόμενου έννομου αποτελέσματος393.

Στο θέμα αυτό ακολουθείται δηλαδή η ρύθμιση των άρθρων ΑΚ 1192 αριθμ. 5

και 1198, από τα οποία προκύπτει ότι και χωρίς τη μεταγραφή της τελεσίδικης

δικαστικής απόφασης, με την οποία αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο

δικαίωμα με έκτακτη χρησικτησία, επέρχεται η σύσταση ή η μετάθεση του

εμπράγματου δικαιώματος394.

Εντούτοις, η πρακτική αξία της καταχώρισης της δικαστικής αυτής απόφασης

διαφοροποιείται στα δύο συστήματα δημοσιότητας. Στα κτηματολογικά βιβλία,

όπως και στα βιβλία μεταγραφών, υποθηκών και διεκδικήσεων καταχωρούνται

εγγραπτέες πράξεις και όχι δικαιώματα. Έτσι, στην περίπτωση της έκτακτης

391

Σαλαμαστράκης, Σύγκριση του σχεδίου νόμου για το Εθνικό Κτηματολόγιο με τον Κτηματολογικό Κανονισμό, 3ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων, Ρόδος 1998, εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, Αθήνα – Κομοτηνή, 2001, σελ. 166, πρβλ. Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 214-215.

392 Πρβλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές, § 3, σελ. 129

. Σταθόπουλο, Επιπτώσεις στις διατάξεις του ΑΚ

για τον τρόπο κτήσης κυριότητας, ΚριτΕ, 1998/2, σελ. 142.


394 Πρβλ. Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, σελ. 214.

122

χρησικτησίας ο καταστάς δικαιούχος κατά τους όρους του άρθρου ΑΚ 1045 δεν

μπορεί να υποβάλει αίτηση εγγραφής του δικαιώματός του, όπως λόγου χάριν

κυριότητας στα κτηματολογικά φύλλα ή στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου. Η

κυριότητά του εμμέσως μόνο θα λάβει δημοσιότητα στο βαθμό που αυτός έχει μια

καταχωριστέα πράξη και δη μια δικαστική απόφαση που πέτυχε εναντίον του

εγγεγραμμένου στο φύλλο ως δικαιούχου ή μια εγγραπτέα αγωγή αναγνωριστική

της κυριότητάς του395.

Υπό το ισχύον, μέχρι σήμερα σε πολλές περιοχές της χώρας, σύστημα

μεταγραφών και υποθηκών, όπου δεν καθιερώνεται η αρχή της ουσιαστικής

δημοσιότητας, ο χρησιδεσπόσας μπορεί να απέχει από την άσκηση της σχετικής

αναγνωριστικής αγωγής και ταυτόχρονα να αντιτείνει το δικαίωμά του έναντι του

καλόπιστου συναλλασσομένου, ο οποίος εμπιστευόμενος τις εγγραφές του

υποθηκοφυλακείου, αιφνιδιάζεται396.

Αντίθετα, η κατάσταση συμφερόντων διαμορφώνεται διαφορετικά στο

σύστημα του Κτηματολογίου, καθώς επί αυτού η κτήση κυριότητας με έκτακτη

χρησικτησία καθιστά μεταγενέστερα ανακριβή μια αρχικά ακριβή εγγραφή.

Συνεπώς, η περίπτωση αυτή αντιμετωπίζεται όπως κάθε άλλη ανακριβής εγγραφή,

η οποία ανατρέπεται μόνο με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, την οποία

νομιμοποιείται να προκαλέσει ο χρησιδεσπόσας με την αγωγή του άρθρου 13 § 2

του ν. 2664/1998, η οποία υπόκειται και αυτή σε δημοσιότητα (άρθρο 12 § 1 στοιχ.

ιβ΄ ν. 2664/1998)397.

Όπως προαναφέρθηκε, η άσκηση της αγωγής αυτής δεν υπόκειται σε ειδική

παραγραφή, συντομότερη της γενικής εικοσαετούς (ΑΚ 249), παρά ταύτα

δημιουργείται ένα είδος νομικής αίρεσης υπό την έννοια ότι αν χωρήσει πριν την

άσκησή της ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία και ο αποκτών είναι καλόπιστος, ο

395

Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 3, σελ. 128-129



123

χρησιδεσπόσας περιορίζεται σε ενοχικές αξιώσεις κατά του φερομένου ως

δικαιούχου (άρθρο 13 § 4 ν. 2664/1998).

Στο σύστημα του Κτηματολογίου, αν ο χρησιδεσπόσας δεν ασκήσει εγκαίρως

την ανωτέρω αγωγή, κινδυνεύει να απωλέσει την εμπράγματη αξίωσή του έναντι

του καλόπιστου τρίτου, ο οποίος εμπιστευόμενος τις κτηματολογικές εγγραφές και

συγκεκριμένα τη μη καταχώριση αγωγής ή αναγνωριστικής δικαστικής απόφασης

του δικαιώματος του χρησιδεσπόσαντα, βάσιμα δέχεται ότι κανένα σχετικό

δικαίωμα δεν υφίσταται (θετική και αρνητική δημοσιότητα)398.

Αντίθετα, αναφορικά με την κτήση εμπράγματου δικαιώματος με χρησικτησία

εκ μέρους του ανακριβώς εγγεγραμμένου ως δικαιούχου θα πρέπει να σημειωθούν

τα εξής. Ο ανακριβώς φερόμενος ως δικαιούχος μπορεί να ασκήσει κατά του

αληθούς κυρίου αναγνωριστική αγωγή, με την οποία να ζητά να αναγνωρισθεί

κύριος δυνάμει χρησικτησίας. Εντούτοις, ο εγγεγραμμένος δεν έχει λόγο να εγείρει

τέτοια αγωγή, αφού μπορεί εγκύρως να μεταβιβάσει το δικαίωμά του σε τρίτους.

Πράγματι, στην περίπτωση αυτή δεν επέρχεται καμία διόρθωση της

εγγραφής, δεδομένου ότι και πριν τη συμπλήρωση του χρόνου χρησικτησίας ο ίδιος

φερόταν στα κτηματολογικά βιβλία ως δικαιούχος. Απλώς, η τότε ανακριβής αυτή

εγγραφή καθίσταται επιγενομένως ακριβής. Εξάλλου, αν ασκηθεί εναντίον του

αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού από τον προηγούμενο κύριο μπορεί να

αντιτείνει την ένσταση ιδίας κυριότητας λόγω χρησικτησίας, η οποία αποκλείει την

έγερση αξιώσεων από αδικαιολόγητο πλουτισμό.

Ακόμη, ερμηνευτικό πρόβλημα αναδεικνύεται από τη συσχέτιση των άρθρων

6 § 2, 13 § 2 και 12 § 1 στοιχ. ιβ΄ του ν. 2664/1998 προς τη διάταξη του στοιχείου

στ΄ του άρθρου 12 § 1 του ν. 2664/1998. Πρόκειται για αντινομία ενόψει του

διαφορετικού βαθμού δικονομικής ωριμότητας που απαιτούν οι ανωτέρω διατάξεις

398

Πρβλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές, § 5, σελ. 219.

124

για τις επιμέρους δικαστικές αποφάσεις, προκειμένου οι τελευταίες να

καταχωρισθούν στο Κτηματολόγιο399.

Συγκεκριμένα, από τη μια πλευρά η ρύθμιση του άρθρου 12 § 1 στοιχ. ιβ΄ του

ν. 2664/1998 πλήρως εναρμονισμένη με τα άρθρα 6 § 2 και 13 § 2 του ν. 2664/1998

θέτει το αμετάκλητο ως προϋπόθεση καταχώρισης μιας δικαστικής απόφασης στο

Κτηματολόγιο. Από την άλλη πλευρά το άρθρο 12 § 1 στοιχ. στ΄ του ν. 2664/1998

ορίζει ότι εγγράφονται στα κτηματολογικά βιβλία οι τελεσίδικες δικαστικές

αποφάσεις με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε

ακίνητο που έχει αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία.

Αξίζει δε να σημειωθεί ότι η τελεσιδικία των σχετικών αποφάσεων αρκεί για

τη δικαστική διανομή (άρθρα 12 § 1 στοιχ. δ΄ ν. 2664/1998 και ΚΠολΔ 489 § 2), την

καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως για εμπράγματη δικαιοπραξία σε ακίνητο (άρθρο

12 § 1 στοιχ. ε΄ ν. 2664/1998) και τη διάρρηξη καταδολιευτικών εκποιήσεων

ακινήτων (άρθρο 12 § 1 στοιχ. ι΄ ν. 2664/1998). Το ερώτημα που εύλογα ανακύπτει

είναι ποια ρύθμιση τελικά θα υπερισχύσει400.

Η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα δεν είναι μονοσήμαντη. Σύμφωνα με την

ορθότερη άποψη στη θεωρία401 αμετάκλητη δικαστική απόφαση απαιτείται μόνο

επί αγωγής, η οποία κατατείνει στην αμφισβήτηση της ακριβείας της υφισταμένης

κτηματολογικής εγγραφής και την ανατροπή αυτής. Η λύση αυτή συνάδει με τη

διάταξη του άρθρου 12 § 1 στοιχ. ιβ΄ του ν. 2664/1998, κατά την οποία εγγραπτέες

πράξεις αποτελούν και οι αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις οι εκδιδομένες επί

των αγωγών και ανακοπών του άρθρου ΚΠολΔ 220 § 1 και των άρθρων 6 § 2 και 13

§ 2 και 3 του ν. 2664/1998.

399


400 Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές, § 4, σελ. 175-176.

401 Ματθαίου, Το εθνικό κτηματολόγιο, νομικές διαστάσεις, 2000, σελ. 215

. Κιτσαράς, Οι πρώτες

εγγραφές, § 4, σελ. 176-177.

125

Όπως προαναφέρθηκε, ο χρησιδεσπόσας, ο οποίος βάλλει κατά της ακριβείας

μιας πρώτης ή μεταγενέστερης εγγραφής και ζητά τη διόρθωσή της, ασκεί την

αγωγή του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 ή αυτή του άρθρου 13 § 2 και 3 του ν.

2664/1998. Αντίθετα, οι εκδίδομενες δικαστικές αποφάσεις επί αγωγών,

στηριζόμενων στα άρθρα ΚΠολΔ 478 επ., ΑΚ 939 επ. και ΚΠολΔ 949 δεν διατάσσουν

τη διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών και ως εκ τούτου δεν παρίσταται

ανάγκη να καταστούν αμετάκλητες. Συνεπώς, πραγματική σύγκρουση υφίσταται

μόνο ανάμεσα στο άρθρο 12 § 1 στοιχ. στ΄ του ν. 2664/1998 και το άρθρο 12 § 1

στοιχ. ιβ΄ του ν. 2664/1998, η οποία επιλύεται υπέρ της δεύτερης διάταξης402.

Πάντως, αμφισβητείται αν η μετάθεση του χρόνου δικονομικής ωριμότητας

της ανωτέρω δικαστικής απόφασης στο ν. 2664/1998 από την τελεσιδικία στο

αμετάκλητο για χάρη της ασφάλειας του δικαίου και των συναλλαγών προασπίζει

εν τέλει τις εμπράγματες συναλλαγές, που αποτυπώνονται στα κτηματολογικά

φύλλα λαμβάνοντας υπόψη και την αναπόφευκτη βραδύτητα στην απονομή της

δικαιοσύνης403.

402


403 Διαμαντόπουλος, Μετάβαση του χρόνου δικονομικής ωριμότητας των αποφάσεων εμπράγματου

δικαίου από την τελεσιδικία στο αμετάκλητο (ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο), Δ, 1999, σελ. 687-688.

126

ΕΠΙΛΟΓΟΣ – ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

Εν κατακλείδει, ο πυρήνας της παρούσας εργασίας αποτυπώνεται στις

παρακάτω δύο παρατηρήσεις: α. Οι διατάξεις του ν. 2664/1998 για το Εθνικό

Κτηματολόγιο δεν επιφέρουν κατάργηση του θεσμού της έκτακτης χρησικτησίας και

β. Οι προϋποθέσεις του ουσιαστικού δικαίου για την κτήση εμπράγματων

δικαιωμάτων με έκτακτη χρησικτησία ταυτίζονται και στα δύο συστήματα

δημοσιότητας.

Εκκινώντας από την πρώτη, πρέπει να παρατηρηθεί πως η πρακτική

χρησιμότητα του θεσμού της έκτακτης χρησικτησίας δεν μεταβάλλεται με τη

μετάβαση από το σύστημα Μεταγραφών σε εκείνο του Κτηματολογίου. Παρά

ταύτα, η σπουδαιότητά του περιορίζεται αισθητά, καθώς το σύστημα που εισάγει ο

ν. 2664/1998 είναι άκρως κτηματοκεντρικό, υπό την έννοια ότι ο άξονας γύρω από

τον οποίο οργανώνεται το Κτηματολόγιο δεν είναι οι μεταβαλλόμενοι ιδιοκτήτες

των ακινήτων, αλλά τα ίδια τα ακίνητα.

Σε κάθε κτηματολογικό φύλλο αποτυπώνονται όλες οι εμπράγματες σχέσεις

επί ορισμένου ακινήτου, γεγονός που συντείνει στην εκκαθάριση του ιδιοκτησιακού

καθεστώτος αυτού. Η διαπίστωση αυτή σε συνδυασμό με την ευχερέστερη

εξατομίκευση του μεταβιβαζομένου ακινήτου που παρέχει το Κτηματολόγιο,

απεικονίζοντάς το συσχετισμένο με όμορα ακίνητα σε κτηματολογικά διαγράμματα

μιας ευρύτερης περιοχής και με δικό του αποκλειστικό κωδικό αριθμό, αποσοβούν

τον κίνδυνο συγχύσεων για την ταυτότητα του υπό κρίση ακινήτου και κατά

επέκταση περιορίζουν το πεδίο εφαρμογής της διάταξης του άρθρου ΑΚ 1045.

Εξάλλου, η πρακτική αξία της έκτακτης χρησικτησίας δεν μειώνεται από το

θεσπιζόμενο στο άρθρο 13 § 1 του ν. 2664/1998 μαχητό τεκμήριο ακρίβειας των

κτηματολογικών εγγραφών. Και αυτό, γιατί εξ ορισμού ο θεσμός αυτός δεν

αποσκοπούσε στη επιβράβευση της καλής πίστης του νομέα. Εντούτοις, το τεκμήριο

αυτό άγει σε καλόπιστη κτήση ακινήτου παρά μη κυρίου και μάλιστα αυτόματη,

127

δίχως να απαιτείται δηλαδή η συμπλήρωση δεκαετούς νομής, γεγονός το οποίο

σαφώς επηρεάζει την τύχη του θεσμού της τακτικής χρησικτησίας.

Ωστόσο, και η τελευταία, παρά τις ακραίες θέσεις, οι οποίες έχουν

διατυπωθεί κατά καιρούς στους κόλπους της θεωρίας, δεν καθίσταται άνευ

αντικειμένου. Αντίθετα, στο βαθμό που δεν πληρούνται οι όροι του άρθρου 13 του

ν. 2664/1998, όπως λόγου χάριν όταν πρόκειται για κτήση εμπράγματου

δικαιώματος με καθολική διαδοχή ή από χαριστική αιτία ή το ελάττωμα της

μεταβιβαστικής συμφωνίας συνίσταται σε οτιδήποτε άλλο πέρα από την έλλειψη

κυριότητας στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος, τα άρθρα ΑΚ 1041 επ. καλούνται σε

εφαρμογή.

Σε ό,τι αφορά δε τη δεύτερη παρατήρηση, λόγω μη εισαγωγής ρητής

τροποποιητικής διάταξης των άρθρων ΑΚ 1045 επ. από το ν. 2664/1998, καθίσταται

σαφές ότι και υπό το σύστημα του Κτηματολογίου οι όροι της έκτακτης

χρησικτησίας υπόκεινται στη ρύθμιση του Αστικού Κώδικα, συνιστάμενοι στην

άσκηση πράξεων νομής σε ακίνητο δεκτικό χρησικτησίας επί είκοσι έτη.

Οι προμνημονευθείσες προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας

απαριθμούνται περιοριστικά στα άρθρα ΑΚ 1045 επ. Συνεπώς, η προβλεπόμενη στο

άρθρο ΑΚ 1192 αριθ. 5 τελεσίδικη δικαστική απόφαση δεν αποτελεί συστατικό όρο

για την κτήση δικαιώματος με χρησικτησία, γεγονός που προκύπτει αβίαστα και

από τη διατύπωση του άρθρου ΑΚ 1198.

Η ρύθμιση αυτή υιοθετήθηκε και από το νόμο για το Εθνικό Κτηματολόγιο, ο

οποίος επικύρωσε το δηλωτικό χαρακτήρα της αμετάκλητης πλέον δικαστικής

απόφασης αυτής. Βεβαίως, εδώ τα πράγματα διαφοροποιούνται υπό την έννοια ότι

ο αμελής, εκ χρησικτησίας δικαιούχος, ο οποίος δεν εγγράφει εγκαίρως στο βιβλίο

την αναγνωριστική αγωγή του δικαιώματός του ή την εκδοθείσα αμετάκλητη

απόφαση επί αυτής κινδυνεύει να απωλέσει το δικαίωμά του έναντι του

καλόπιστου τρίτου, ο οποίος ούτε όφειλε ούτε μπορούσε να το γνωρίζει ελλείψει

σχετικής καταχώρισης. Αντίθετα, επισημαίνεται πως ο ΚτΚ τάσσεται υπέρ του

128

συστατικού χαρακτήρα της εγγραφής της σχετικής τελεσίδικης δικαστικής

απόφασης στο κτηματολογικό βιβλίο.

129

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ - ΑΡΘΡΟΓΡΑΦΙΑ

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

Αθανασόπουλος Τ., Το Δίκαιο του Κτηματολογίου στη θεωρία και πράξη, ερμηνεία -

νομολογία, 2008.

Αθανασόπουλος Τ., Εμπράγματο Δίκαιο, ερμηνεία κατ’ άρθρο, νομολογία -

βιβλιογραφία, τόμος Ι, άρθρα 947 – 1117 ΑΚ, 2010.

Αθανασόπουλος Τ., Εμπράγματο Δίκαιο, ερμηνεία κατ’ άρθρο, νομολογία -

βιβλιογραφία, τόμος ΙΙ, άρθρα 1118 - 1345 ΑΚ και Εθνικό Κτηματολόγιο μετά το ν.

3278/2008 , 2010.

Αργυρίου Δ., Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, θεωρία - νομολογία - υποδείγματα,

2008.

Βαβούσκος Κ., Εμπράγματον Δίκαιον, στ’ έκδοση, 1986.

Γεωργιάδης Απ., Εμπράγματο Δίκαιο, β’ έκδοση, 2010.

Γεωργιάδης Απ., Κληρονομικό Δίκαιο, 2010.

Γεωργιάδης Απ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, άρθρα 976-977, 993, 1041,

Εισαγ. 1094.

Ερμηνεία Αστικού Κώδικος (ΕρμΑΚ), Εμπράγματον Δίκαιον, άρθρο 1002.

Καράσης Μ., στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, άρθρο 1113.

Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας /(-Τέντες), Ερμηνεία του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας Ι,

1 - 590, 2000.

130

Κιτσαράς Λ., Οι πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία: νομική φύση, έλεγχος

νομιμότητας και δημόσια πίστη: ερμηνευτική προσέγγιση των νόμων 2308/95 και

2664/98, 2001.

Κούσουλα Α., Η δημόσια πίστη του κτηματολογίου, συγκριτική επισκόπηση του

ελληνικού και γερμανικού δικαίου, 2010.

Κούσουλας Χ., Το δίκαιο του κτηματολογίου, η νομική θεώρηση της

«κτηματογράφησης» (ν. 2308/1995), 2001.

Κούσουλας Χ., Εμπράγματο Δίκαιο - Πανεπιστημιακές παραδόσεις, β’ έκδοση, 2007.

Κωνσταντίνου Γ., Υποθηκοφυλάκεια - εθνικό κτηματολόγιο, β’ έκδοση, 2000.

Μαγουλάς Γ., Κτηματολογικές εγγραφές - η διόρθωση των πρώτων ανακριβών

εγγραφών, θεωρία - νομολογία - υποδείγματα, β’ έκδοση, 2008.

Ματθαίου Π., Το εθνικό κτηματολόγιο, νομικές διαστάσεις, 2000.

Μιχαηλίδου Ε., Κτηματολόγιο – ενστάσεις – προσφυγές, 2000.

Παπαντωνίου Ν., Η καλή πίστις εις το αστικόν δίκαιον, 1957.

Παπαστερίου Δ., Εμπράγματο Δίκαιο, τόμος Ι, 2008.

Παπαστερίου Δ., Εμπράγματο Δίκαιο, τόμος ΙΙ, 2008.

Παπαχρήστου Α., Εμπράγματον Δίκαιον, β’ έκδοση, 1985.

Σπυριδάκης Ι., Η χρησικτησία, 1998.

Σταθόπουλος, στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, Εισαγ. 1192.

Τούσης Α., Εμπράγματο Δίκαιο (κατά τον αστικόν κώδικα), γ’ έκδοση, 1966.

Ψούνη Ν., Κληρονομικό Δίκαιο, τόμος ΙΙ, 2004.

131

ΑΡΘΡΟΓΡΑΦΙΑ

Αυγουστιανάκης Μ., Έννοια και σκοπιμότητα του αμάχητου τεκμηρίου, Κριτική

Επιθεώρηση Νομικής Θεωρίας & Πράξης, 1998/2, σελ. 149 επ.

Βόλτης Κ., Δάση δημόσια και χρησικτησία, Νομικό Βήμα, 1997, σελ. 161 επ.

Δεληγιάννης Ι., Σκέψεις για τη μορφή και την αποδεικτική δύναμη του

«Κτηματολογίου» που σχεδιάζεται να σχεδιάζεται στην Ελλάδα, Νομικό Βήμα, 1993,

σελ. 1 επ.

Διαμαντόπουλος Γ., Μετάβαση του χρόνου δικονομικής ωριμότητας των

αποφάσεων εμπράγματου δικαίου από την τελεσιδικία στο αμετάκλητο (ν.

2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο), Δίκη, 1999, σελ. 685 επ.

Δωρής Φ., Παρατηρήσεις επί της υπ’ αριθμόν 123/1991 δικαστικής απόφασης του

Αρείου Πάγου, Νομικό Βήμα, 1992, σελ. 860 επ.

Δωρής Φ., Εθνικό Κτηματολόγιο - νομικά ζητήματα, Αρμενόπουλος, 1995, σελ. 1564

επ.

Δωρής Φ., Βασικές επιλογές νομοθετικής πολιτικής του σχεδίου Νόμου για το

Εθνικό Κτηματολόγιο, 3ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων, Ρόδος 1998,

2001, σελ. 27 επ.

Δωρής Φ., Κτηματογράφηση για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου, διαδικασία

έως τις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία, Ιόνιος Επιθεώρηση του

Δικαίου, 2001, σελ. 7 επ.

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου Γ., Τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών και

δημόσια πίστη (άρθρο 13 ν. 2664/1998), Ελληνική Δικαιοσύνη, 1999, σελ. 1480 επ.

132

Καρύμπαλη-Τσίπτσιου Γ., Μη κύριος - νομέας ακινήτου και δήλωση του άρθρου 2 ν.

2308/1995, Επιστημονική Επετηρίδα Νομικής, Αφιέρωμα στον Αστ. Γεωργιάδη,

2005, σελ. 197 επ.

Κουμάνης Σ., Η έκτακτη χρησικτησία επί τμήματος κλήρου ως νόμιμη βάση για τη

διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής, Αρμενόπουλος, 2009, σελ. 1287 επ.

Κουμάνης Σ., Η νεότερη νομολογία στο ζήτημα της αίτησης διόρθωσης ανακριβούς

πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 § 3 ν. 2664/1998) με νόμιμη βάση την έκτακτη

χρησικτησία, Αρμενόπουλος, 2011, σελ. 354 επ.

Κούσουλας Χ., Η προστασία της δημόσιας πίστης, 3ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης

Αστικολόγων, Ρόδος 1998, 2001, σελ. 112 επ.

Κωτούλας Ι., Η κτηματογράφηση για τη δημιουργία Κτηματολογίου προ πληθώρας

νομικών και οργανωτικών προβλημάτων, Αρμενόπουλος, 2001, σελ. 631 επ.

Κωτούλας Ι., Κτηματολόγιο και μεταβιβάσεις ακινήτων, Αρμενόπουλος, 1999, σελ.

785 επ.

Λιβάνης Ν., Χρησικτησία σε τμήμα οικοπέδου μη άρτιο - συστατικά, παρατηρήσεις

επί της υπ’ αριθμόν 231/1998 δικαστικής απόφασης του Αρείου Πάγου, Νομικό

Βήμα, 1999, σελ. 930 επ.

Μαγουλάς Γ., Η έννομη προστασία του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος κατά

των πρώτων ανακριβών εγγραφών του κτηματολογίου, Αρμενόπουλος, 2006, σελ.

675 επ.

Μπουρνιάς Α., Σύστασις οριζοντίου ιδιοκτησίας δια χρησικτησίας, Νομικό Βήμα,

1972, σελ. 1232 επ.

Πανταζόπουλος Σ., Η μετάβαση από το σύστημα των βιβλίων μεταγραφών στο

σύστημα του Κτηματολογίου, Ελληνική Δικαιοσύνη, 1998, σελ. 1234 επ.

133

Παπαστερίου Δ., Η αρχή της νομιμότητας στο Εθνικό Κτηματολόγιο, Ελληνική

Δικαιοσύνη, 1999, σελ. 1469 επ.

Σαλαμαστράκης Δ., Σύγκριση του σχεδίου νόμου για το Εθνικό Κτηματολόγιο με τον

Κτηματολογικό Κανονισμό, 3ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων, Ρόδος

1998, σελ. 123 επ.

Σταθόπουλος Μ., Επιπτώσεις στις διατάξεις του ΑΚ για τον τρόπο κτήσης

κυριότητας, Κριτική Επιθεώρηση Νομικής Θεωρίας & Πράξης, 1998/2, σελ. 137 επ.

Σταθόπουλος Μ., Σκέψεις νομοθετικής επιλογής, Κριτική Επιθεώρηση Νομικής

Θεωρίας & Πράξης, 1998/2, σελ. 147 επ.

Τσολακίδης Ζ., Το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό

Κτηματολόγιο, Χρονικά Ιδιωτικού Δικαίου, 2012, σελ. 10 επ.

Χορομίδης Κ., Εθνικό Κτηματολόγιο: αμφισβητήσεις δικαιωμάτων, Δίκαιο

Επιχειρήσεων & Εταιρειών, 1997, σελ. 808 επ.

Χορομίδης Κ., Εθνικό κτηματολόγιο. Ο νόμος 2664/1998, Νόμος και Φύση, 1999,

σελ. 85 επ.

Χορομίδης Κ., Το εθνικό κτηματολόγιο και ο έλεγχος νομιμότητας των

προσκομιζομένων σ’αυτό τίτλων, 3ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων,

Ρόδος 1998, σελ. 67 επ.

Χριστοδούλου Κ., Συσχετισμοί μεταξύ των διατάξεων του Κτηματολογίου και

ορισμένων διατάξεων του ΑΚ, Κριτική Επιθεώρηση Νομικής Θεωρίας & Πράξης,

1998/2, σελ. 142 επ.

ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ.pdf - IKEE / AUTh

Documents

Transcript of ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ.pdf - IKEE / AUTh