Aula 3 – Estruturação da RMF e a Cidade do Mercado Imobiliário

Aula 3 – Estruturação da RMF e a Cidade do Mercado Imobiliário

Projeto urbanís?co I – 2013.02 Renato Pequeno

Processo de produção do espaço urbano na Região Metropolitana de Fortaleza

O setor terciário em expansão: centralidades e corredores

Re-‐estruturação do setor secundário

Expansão do mercado imobiliário

Praias litoral leste…

e outras praias do litoral oeste

Localização dos conjuntos interferindo na expansão da RMF 100

Figura 11: Localização dos conjuntos habitacionais na RMF Fonte: ARAGÃO, 2010.

Com relação ao município de Fortaleza, sobre o qual se dispõe de dados

sobre a atuação municipal na questão habitacional, é importante ressaltar os

avanços institucionais desenhados desde o final da década de 1990, destacando-se

o papel da participação de investimentos de órgãos de cooperação internacional,

como foi o caso do Programa Habitar Brasil BID (HBB)64. Esse programa representa

um marco nas transformações institucionais da política habitacional em Fortaleza,

pois o sub-programa de DI exigia a estruturação de uma Unidade Executora

Municipal (UEM) para implementá-lo. Como em 1999 Fortaleza não tinha um órgão

específico de habitação, o papel de UEM foi inicialmente assumido pela Comissão

de Implantação de Projetos Habitacionais de Interesse Social e Infra-Estrutura

Urbana (COMHAB), explicitando a fragilidade institucional da prefeitura. Assim, com

investimentos do HBB, foi criada a HABITAFOR (Lei nº 8810/2003), em atendimento

64 O HBB foi resultante de contrato firmado entre a União e o BID em setembro de 1999, direcionando-se à população com renda de até três salários mínimos, residente em assentamentos subnormais das regiões metropolitanas, e capitais de Estados. É composto por dois subprogramas: a) Desenvolvimento Institucional (DI), voltado prioritariamente para o aperfeiçoamento dos instrumentos de regularização dos assentamentos subnormais e de estratégias de controle e desestímulo à formação dos mesmos; b) Urbanização de Assentamentos Subnormais (UAS), voltado para a implementação de projetos integrados de urbanização de assentamentos subnormais, incluindo regularização fundiária, implantação de infra-estrutura e de recuperação ambiental (CETREDE, 2003). Esse programa foi implantado em 8 capitais brasileiras, sendo Fortaleza uma delas.

Áreas de ocupação / favelas em 2011

Fonte: PLHIS (2011).

Fonte: Censo IBGE (2010)

Concentração populacional na RMF

Dinâmicas de valorização imobiliária na RMF

270

mudanças para estas áreas, principalmente por provocar expressivos aumentos no

preço dos imóveis e dos terrenos.

A intensificação da produção imobiliária, principalmente por parte das empresas de

incorporação nacional e suas parceiras locais, explica em grande medida a

expressiva mudança nos preços dos imóveis em bairros dessa área onde já se

verificava produção imobiliária577, bem como impõe a emergência de novas áreas

valorizadas, como é claramente o caso do bairro Messejana, que passam a

concentrar volumes significativos de empreendimento578.

O conjunto de dinâmicas aqui discutidas estão apresentados de maneira

esquemática no mapa a seguir, onde destacamos as áreas mais dinâmicas e os

movimentos de expansão da produção imobiliária.

MAPA 10

Dinâmicas de Valorização Imobiliária na metrópole Fonte: Sinduscon-Ce (Relatório IVV - mês de dezembro de 2010);Base Geometropolis - Observatório das Metrópoles;

Dados sistematizados por Lara Sucupira (2011); Editados pela autora

Quando comparamos a diferenciação dos preços e as taxas de valorização

imobiliária entre bairros em diferentes áreas da cidade de Fortaleza constatamos que

577 Como é o caso dos bairros Parangaba, Itaperi e Serrinha. 578 Em dezembro de 2010, o maior número de ofertas imobiliárias na região metropolitana de Fortaleza estava concentrado no bairro de Messejana, área onde historicamente a atuação do mercado imobiliário era bastante limitada.

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1 de 1 08/09/13 11:15

Problemas urbanos, condições de moradia e

agentes da produção do espaço

Projeto urbanístico I 2013.02

Conteúdo 1.  Pontos de partida: resgate

•  Espaço urbano e seus agentes da produção

•  Especulação e segregação como dinâmicas ...

•  Estruturação do espaço intra-urbano da RMF

2.  Quadro de dinâmicas urbanas

•  A cidade do mercado imobiliário

•  A cidades das políticas públicas

•  A cidade espontânea e informal

Problemas urbanos e condição de moradia

•  Classificação dos processos segundo os agentes da produção habitacional (um recurso metodológico, sem desconsiderar as inter-relações, superposições e contradições entre os mesmos) – A cidade do mercado imobiliário formal – A cidade do Estado e das políticas públicas – A cidade espontânea do setor informal

A cidade do mercado imobiliário

1.  Desenvolvimento urbano superconcentrado nas áreas ver?calizadas e ao longo de eixos terciários dotados de infra-‐estrutura e boas condições de mobilidade;

2.  Os inves?mentos imobiliários se apropriam dos elementos da natureza se expandindo em direção às áreas ambientalmente frágeis;

3.  Acirramento das disparidades sócio-‐espaciais em áreas de conflito entre condomínios residenciais e ocupações;

4.  Expansão de condomínios horizontais e loteamentos fechados fechados em direção aos atra?vos turís?cos;

5.  Conversão de casas de veraneio em primeira residência;

A cidade do mercado imobiliário novas constatações...

1.  A apropriação de novas demandas pelo setor imobiliário via recursos disponibilizados por programas governamentais;

2.  A constatação de que ainda existe uma demanda a ser atendida para além da faixa de 6 a 10 salários mínimos;

3.  A retenção de vazios pelo setor privado promovendo a super periferização dos novos empreendimentos voltados para famílias de renda média (Classes C e D);

4.  Novas frentes de expansão ver?calizada nos bairros peri-‐centrais e o surgimento de novos núcleos do setor imobiliário associados ao terciário e a melhoria da mobilidade;

5.  A valorização de territórios ocupados por grupos sociais de baixa renda / excluído via projetos des-‐estruturantes.

Fonte: Como Anda Fortaleza (2009)

EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Produção Habitacional na Região Metropolitana de Fortaleza na década de 2000: Avanços e Retrocessos

Transformação na produção Imobiliária: Expansão, Diversificação e Valorização

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unidades vendidas unidades lançadas

Lançamentos e Venda de Imóveis em Fortaleza

Fonte: Sinduscon – IVV – Estágio das ofertas no mês de dezembro



Fonte: Sinduscon – Índice de Velocidade de Vendas

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Índice de Velocidade de Vendas



Gráfico 01 – Volume de Vendas do Mercado Imobiliário em Fortaleza Fonte: Secovi_ Balanço Imobiliário 2010

Lançamentos de imóveis e valor m2 – 2001, IVV, Sinduscon

(Rufino, 2012)


(Rufino, 2012)

Quantidade de imóveis ofertados, fevereiro, 2010 - IVV-SINDUSCON


Dinâmicas de valorização imobiliária na RMF

270

mudanças para estas áreas, principalmente por provocar expressivos aumentos no

preço dos imóveis e dos terrenos.

A intensificação da produção imobiliária, principalmente por parte das empresas de

incorporação nacional e suas parceiras locais, explica em grande medida a

expressiva mudança nos preços dos imóveis em bairros dessa área onde já se

verificava produção imobiliária577, bem como impõe a emergência de novas áreas

valorizadas, como é claramente o caso do bairro Messejana, que passam a

concentrar volumes significativos de empreendimento578.

O conjunto de dinâmicas aqui discutidas estão apresentados de maneira

esquemática no mapa a seguir, onde destacamos as áreas mais dinâmicas e os

movimentos de expansão da produção imobiliária.

MAPA 10

Dinâmicas de Valorização Imobiliária na metrópole Fonte: Sinduscon-Ce (Relatório IVV - mês de dezembro de 2010);Base Geometropolis - Observatório das Metrópoles;

Dados sistematizados por Lara Sucupira (2011); Editados pela autora

Quando comparamos a diferenciação dos preços e as taxas de valorização

imobiliária entre bairros em diferentes áreas da cidade de Fortaleza constatamos que

577 Como é o caso dos bairros Parangaba, Itaperi e Serrinha. 578 Em dezembro de 2010, o maior número de ofertas imobiliárias na região metropolitana de Fortaleza estava concentrado no bairro de Messejana, área onde historicamente a atuação do mercado imobiliário era bastante limitada.

(Rufino, 2012)

Caucaia

Aquiraz

Maranguape

Fortaleza

Itaitinga

Pacatuba

Maracanaú Eusébio

3.700 0 3.7001.850 Meters

´

Legenda

Limite Municipal RMF

Densidade populacional 2010acima de 1000 hab/ha

de 500 a 1000 hab/ha

de 200 a 500 hab/ha

de 50 a 200 hab/ha

ate 50 hab/ha

Rodovias

Porte do empreendimentoUnidades

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Caucaia

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Maracanaú Eusébio

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Legenda




de 200 a 500 hab/ha

de 50 a 200 hab/ha

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Rodovias


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Legenda




de 200 a 500 hab/ha

de 50 a 200 hab/ha

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Rodovias


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% de domicílios esgotamento sanitário adequado

Loteamentos cadastrados após a Lei 6766/1979

Loteamentos aprovados a parUr de 1990 (PMF, 2007)

Loteamentos cadastrados na PMF como propriedade da família X

Considerações finais

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