Real Estate Process

Komang Tria Prabawati NIM 25209023 Tugas 3

1

A. Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Investasi

1. Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Investasi Dari penelitian yang telah dilakukan terhadap karakterisitik Highest Best Use (HBU) ditemukan bahwa HBU adalah suatu konsep sebuah paradigma yang terus berkembang berdasarkan kepada kondisi lokasi tertentu yang berkaitan dengan faktor ekonomi, finansial, dan real estat. Selain HBU, ditemukan beberapa konsep dalam menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik, yaitu Model penaksiran berbasis Highest Best Use (HBU), Most Frequent Use (MFU) dan Most Probable Use (MPU) yang dijelaskan dengan memahami perbedaan dan persamaan atribut-atribut penting yang berperan dalam menentukan model terbaik untuk proses penaksiran ini. Terdapat persamaan umum diantara HBU dan MFU dalam jangka waktu proses, dimana kedua-duanya merupakan proses jangka waktu panjang dan mempunyai kekuatan yang lebih bersifat makro. Penaksiran MFU dan MPU juga mempunyai banyak persamaan berdasarkan ciri-ciri yang dipertimbangkan dalam melihat suatu permasalahan. Pada dasarnya, kedua model penaksiran ini mementingkan hasil optimal dalam membuat keputusan dan berbeda dengan penaksiran secara HBU yang lebih mengutamakan keuntunagn maksimal. Ini dengan langsung, mempengaruhi aplikasi akhir proses penaksiran ini, yang mana HBU lebih cocok digunakan sebagai portfolio konsep untuk pembuatan keputusan pada peringkat publik atau pemerintah, dan MFU serta MPU lebih bersifat penaksiran untuk proyek yang bersifat privat. Secra lengkapnya, perbedaan antara HBU, MFU, dan MPU dapat disimpulkan berdasarkan penelitian yang telah dilakukan ssebagai berikut :

Atribut HBU MFU MPU

Faktor Pembuatan Keputusan

Maksimal Optimal/

Memuaskan Optimal/

Memuaskan

Bentuk Model Statis – sama seperti

ketika proses penaksiran dibuat

Dinamis – Dipengaruhi jarak

proses

Dinamis – Dipengaruhi jarak

proses

Sudut Pandang Resiko

Konsep yang jelas – direpresentasi

dengan pasti dan tidak membenarkan

perubahaan/ perbedaan

Konsep masih mempertimbangkan ketidakpastian ‐ Dipengaruhi jarak

proses

Konsep masih mempertimbangkan ketidakpastian ‐ Dipengaruhi jarak

proses

Perspektif Waktu

Jangka waktu panjang – seperti yang didukung

undang‐undang dan penggunaan konsep sementara serta

perspektif nilai hakiki

Jangka waktu panjang –

berdasarkan sifat kesatuan dan

keterbatasan yang didefinisikan

Jangka waktu pendek –

berdasarkan sifat keterbatasan yang

menyatu


2

Magnitud

Perspektif

Model makro – berdasarkan pilihan masyarakat dan

magnitud keterbatasan dari

faktor luar

Model makro – berdasarkan

keterbatasan yang menyatu

Model mikro – atas dasar keterbatasan yang dipengaruhi

site

Orientasi Keputusan

Orientasi kebijakan berdasarkan pertimbangan penaksiran

Orientasi pasar –direpresentasi oleh batas biaya dari

pihak pembekal dan prilaku permintaan

Orientasi pasar –direpresentasi oleh batas biaya dari

pihak pembekal dan prilaku permintaan

Sifat Model

Berdasarkan kaidah karena merupakan model bersifat ideal yang mementingkan

keuntungan maksimal, maka dengan itu, tidak merepresentasikan proses pembuatan keputusan dan

jangka waktu proses sebenarnya

Berdasarkan kaidah, dan

mempertimbangkan keseimbangan idealis dalam kesanggupan

menanggung kerugian, dengan itu merepresentasi kondisi sebenar

pasar

Pragmatis, dengan itu

merepresentasikan proyek individual sebagai hasil dari pertimbangan site

spesifik

Applikasi

Sebagai portfolio konsep, untuk pembuatan keputusan di

peringkat publik atau pemerintah kerana memasukan objektif

yang memaksimalkan keuntungan publik

Sebagai portfolio konsep, untuk

analisa jangka waktu panjang proyek

publik atau pribadi yang merupakan

pembuat keputusan tata guna lahan. Ini

disebabkan keterbatasan definisi

konsep ini.

Untuk analisa proyek pribadi, hasil dari pertimbangan

kondisi site‐spesifik

Logika Model Deduktif – Arus

logika yang bersifat umum dan spesifik

Induktif – Pengenalan terhadap faktor keterbatasan dapat mengawali

analisa penggunaan spesifik

Induktif – Pengenalan terhadap faktor keterbatasan dapat mengawali

analisa penggunaan spesifik.

Informasi umum kemudiannya

dipertimbangkan untuk merubah

keseluruhan konsep dasar


3

Dalam melakukan analisa HBU, ditemukan terdapat beberapa variabel yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan penggunaan terbaik dalam investasi real estat diantaranya:

1. Aspek pasar meliputi: jumlah permintaan, lokasi lahan, komposisi tanah, kondisi di sekitar lokasi lahan, skala investasi, harga jual dan skema pembayaran

2. Aspek legal meliputi: RUTR, sertifikasi tanah, perijinan. dan peraturan pemerintah lainnya.

3. Aspek teknis dan lingkungan meliputi: rancangan, biaya konstruksi dan jadwal konstruksi.

4. Aspek finansial meliputi: biaya modal, estimasi pengeluaran, pendapatan dan jadwal, kebijaksanaan perusahaan yang berkaitan dengan struktur dan sumber pembiayaan, sistem kontrak dengan kontraktor dan profitibilitas cashflow

Selain konsep HBU, MFU, dan MPU, ternyata ditemukan konsep lain dalam penggunaan tertinggi dan terbaik, yaitu Pemeliharan penggunaan lingkungan realestat yang signifikan yang dapat menjadikannya sebagai sebuah penggunaan tertinggi dan terbaik. Konsep ini berlaku pada lahan yang memiliki komoditi untuk dipelihara (contohnya: rawa, padang pasir, dll) yang secara mekanis lahan tersebut tidak memungkinkan untuk dibangun karena membutuhkan biaya yang tidak sedikit dan tidak signifikan. Dua konsep yang perlu dijelaskan sebelum melakukan analisa, yaitu konsep mengenai pemeliharaan penggunaan lingkungan real estat yang signifikan, dan aplikasi penggunaan tertinggi dan terbaik. Realestat yang signifikan secara lingkungan dapat dijelaskan sebagai satu bentuk hak properti pribadi yang mengawasi penggunaan lahan dengan berdasarkan faktor ‐ faktor geografi, biologi, ekologi, arkeologi, paleontology, budaya, dan/atau sejarah yang signifikan kepada masyarakat. Pemeliharaan penggunaan didefinisikan sebagai proses memelihara, mempertahankan, rehabilitasi dengan memperhatikan ciri‐ciri geografi, biologi, ekologi, arkeologi, paleontologi, budaya, dan/atau sejarah yang signifikan pada lahan tersebut. Terdapat empat kriteria dalam mengaplikasikan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik dengan memelihara dan menggunakan lingkungan realestat secara signifikan. Keterbatasan eksplisit dan implisit definisi nilai pasar merupakan ciri‐ciri dalam mengaplikasi analisa penggunaan tertinggi dan terbaik dalam pemeliharan penggunaan lingkungan real estat yang signifikan. Kriteria tersebut adalah:

• Kriteria komoditi: Lahan real estat signifikan yang ingin dipelihara harus memiliki

nilai komoditi (layak untuk di preserve). • Kriteria ekonomi: Lahan real estat signifikan yang ingin dipelihara harus memiliki

nilai aktivitas ekonomi. • Kriteria private real property rights market: Lahan real estat signifikan yang ingin

dipelihara harus berkoresponden dengan private real property rights market • Kriteria definisi nilai pasar: transaksi di dalam pasar secara umum beserta

penilaian yang dilakukan harus memenuhi definisi nilai pasar.

Selain kriteria di atas beberapa faktor yang harus diperhatikan dalam melakukan Pemeliharan penggunaan lingkungan realestat yang signifikan adalah kemungkinan secara fisik, ijin hukum, kelayakan secara financial dan menghasilkan keuntungan bersih yang paling tinggi kepada pemilik.


4

2. Konsep dan Strategi Pengambilan Keputusan Dari kajian konsep dan strategi pengambilan keputusan pada pasar real estat, telah dibuktikan bahwa sebuah konsep strategi kerangka kerja untuk rea lestat harus mampu untuk menyediakan sebuah landasan dalam mendapatkan pengetahuan disiplin real estat, bagaimana menentukan harga produksi dan pengalokasian � lter dalam real estat investasi dengan berdasarkan landasan teoritik dan � lternati serta melibatkan bidang keilmuan psikologi, ekonomi, matematik/statistik, ilmu pengetahuan sosial, sejarah dan juga merepresentasikan cara untuk menghubungkan pendekatan secara strategi untuk kegiatan jual‐beli real estat. Dengan memahami proses real estat, pengaruh strategi terhadap proses transaksi yang terjadi setelah proses jual‐beli real estat dapat diidentifikasi. Pengaruh strategi ini juga berfungsi sebagai strategi yang penting bagi pemasaran dalam real estate, yang kemudiannya menjadi bagian dari strategi perusahaan keseluruhan. Setiap � lternat dianggap unik, maka dari itu, setiap proses transaksi juga unik dan tidak dapat diaplikasikan secara merata pada aktivitas real estat di wilayah yang berbeda.

Salah satu contoh strategi dalam menentukan pengunaan nilai terbaik diantara 2 pilihan investasi pada objek studi pengembangan lapangan golf dan perumahan yaitu dengan melakukan tahapan analisa berupa: mendeskripsikan kondisi pasar diantara 2 pilihan kemungkinan investasi, kemudiannya dilanjutkan dengan menganalisa peramalan jumlah konsumen antara 2 pilihan tersebut dan menganalisa cash flow dan analisa resiko. Selain konsep analisa di atas terdapat juga Sebuah sistem infomasi geografi (GIS) yang merupakan sebuah sistem yang berguna dalam proses membuat keputusan dalam Real estate. Sistem ini mampu � ltern laporan mengenai perkembangan � lternati Real Estat Geographical Information System (REGIS) dengan cara mengintegrasikan teori Fuzzy Set (FZ), Rule‐based System (RBS) dan Sistem Informasi Geografi (GIS). Fungsi sistem‐sistem ini pada bisnis real estat adalah untuk membantu para pembuat keputusan untuk penjual dan pembeli, serta pengurus � lternat. Untuk agen real estate, sistem ini dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menjual dan mengurus � lternat. Untuk pembeli, REGIS dapat berfungsi sebagai konsultan dalam proses membuat keputusan dalam pembelian properti.

B. Aspek Pasar dan Pemasaran

1. Preferensi Dengan meneliti aspek pasar dan pemasaran, preferensi menjadi faktor utama yang mempengaruhi pasar real estat. Temuan‐temuan yang didapat antara lain dari beberapa jurnal dapat dirangkum temuan bahwa preferensi konsumen terhadap produk realestat dipengaruhi oleh beberapa variabel diantaranya:

1. Harga Rumah Harga rumah merupakan faktor penentu utama preferensi konsumen terhadap produk real estat. Harga rumah yang sesuai dengan kualitas dan kondisi ekonomi konsumen disekitar produk real estat memiliki nilai preferensi yang tinggi 2. Pendapatan Tingkat pendapatan konsumen di sekitar produk real estat mempengaruhi daya beli konsumen dan preferensi konsumen yang sesuai dengan tingkat pendapatan. Pertimbangan tiap golongan terhadap pemilihan rumah berdasarkan pendapatan dapat dibagi dalam 3 bagian berdasarkan pendapatan :


5

Masyarakat berpenghasilan rendah cenderung memilih rumah yang dapat dibeli secara kredit, cicilan murah, tanpa uang muka, lantai keramik dan lokasi perumahan dilalui oleh kendaraan umum karena mereka tidak memiliki kendaraan pribadi

Masyarakat perbenghasilan menengah cenderung membeli rumah dengaan cara yang sama pada masyarakat berpenghasilan rendah namun kualitas rumah yang lebih baik yaitu kualitas kayu jati, lantai keramik. Masyarakat berpenghasilan tinggi cenderung membeli rumah dengan harga yang sesuai dengan mutu bangunan, kualitas lantai marmer, terdapat pelayanan terhadap peningkatan mutu bangunan, bangunan yang luas.

3. Lokasi Faktor lokasi yang berhubungan dengan kemudahan aksesbilitas, lokasi yang strategi , kondisi lingkungan sekitar, struktur sosial masyarakat sekitar, mempengaruhi preferens konsumen 4. Luasan Rumah dan Desain Rumah Luasan rumah mempengaruhi jenis konsumen dengan preferensi yang berbeda pada tiap jenisnya. Pengklasifikasian konsumen berdasarkan tingkat pendapatan, umur, dan pendidikan mampu menjawab preferensi luasan rumah dan desain rumah yang cenderung dipilih pada masing – masing pengklasifikasian konsumen.

Salah satu contoh perumahan yang dibangun dengan tidak memperhatikan klasifikasi preferensi konsumen adalah Perumahan PERUMNAS yang dibangun dengan menyamaratakan kebutuhan seluruh calon penghuninya dengan menggunakan prinsip rasionalisasi, antara lain rasionalisasi ukuran, bentuk, bahan bangunan yang digunakan maupun konstruksi yang dipilih. Kondisi ini mempengaruhi tingkat kepuasan penghuni terhadap huniannya, serta reaksi penghuni dalam melakukan penyesuaian terhadap huniannya. Pemilihan tipe rumah di PERUMNAS sangat dipengaruhi oleh tingkat pendidikan terahir kepala keluarga saat itu. Faktor pendapatan dan pekerjaan walaupun tidak secara signifikan mempengaruhi pemilihan tipe rumah, namun berbanding lurus dengan tingkat pendidikan responden.

2. Lahan (Lokasi, Komposisi, Kondisi Sekitar)

Terdapat semboyan bahwa yang terpenting dalam real estat adalah lokasi, lokasi dan lokasi hal ini dikarenakan lokasi merupakan salah satu keputusan penting yang harus diambil oleh pengembang. Beberapa temuan mengenai faktor‐faktor utama yang harus dipertimbangkan dalam memilih lokasi diantaranya:

‐ Aksesbilitas ‐ Demografi ‐ Ketersediaan Air ‐ Ruang terbuka Hijau ‐ Pendapatan masyarakat sekitar lokasi ‐ Fasilitas yang tersedia di sekitar lokasi ‐ Sarana Infrastruktur


6

Selain faktor – faktor di atas yang menjadi pertimbangan dalam pemilihan lokasi, ditemukan juga faktor lain yang mempengaruhi yaitu analisa empiris terhadap efek dari biaya yang dikeluarkan pengembang sebagai dampak aktivitas pembangunan terhadap lingkungan sekitar yang berpengaruh terhadap nilai harga tanah pada kawasan perumahan. Impact fees yang lebih tinggi akan menyebabkan nilai harga lot yang tinggi, sehingga menjadi salah satu hal yang patut dipertimbangkan. Salah satu konsep yang dapat dipakai dalam menentukan pola tata guna lahan yang optimal adalah Kerangka model MULBO (Multicriteria Landscape Assesment and Optimization) yang merupakan metode pendukung yang tegas yang berdasarkan evaluasi resiko untuk fungsi lanskap. Tujuan utamanya adalah untuk menciptakan pola guna lahan yang optimal yang berbentuk skenario, yang kemudiannya akan menjadi bagian yang seimbang diantara tujuan‐tujuan evaluasi resiko yang sering bertentangan. Tahapan dalam menyususn kerangka model MULBO adalah:

1. Penjelasan mengenai objektif/ tujuan

2. Pengumpulan data dan pemilihan metode & algoritma penilaian

3. Penilaian tahap pertama

4. Mengoptimalkan lanskap

5. Pengembangan draft perancangan lanskap untuk dimasukkan infomasi kultural berkaiatan struktur

6. Penilaian tahap kedua

7. Membuat usulan tindakan (action plan)

3. Pemasaran dan Implementasi Strategi

Hal penting lainnya dalam penelitian aspek pasar dan pemasaran adalah yang berkaitan dengan pemasaran dan implementasi strategi. Dalam merangka strategi‐ strategi yang dimaksudkan, dari hasil penelitian antara lain adalah dalam mengembangkan strategi positioning real estat terdapat tiga tahapan dasar yaitu melakukan analisis pasar, analisis internal perusahaan, dan analisis pesaing. Setelah melakukan analisa dari beberapa data didapat bahwa atribut proyek (lokasi, tema, fasilitas, dan lingkungan) merupakan faktor yang paling berpengaruh dalam menentukan positioning Terdapat sembilan temuan cara yang sering digunakan dalam melakukan analisa pasar real estate diantaranya :

1. Ringkasan dan peninjauan luas terhadap kondisi pasar sebagai dasar dalam menentukan cara‐cara untuk memperbaiki proyek pemasaran yang berlaku.

2. Acuan regional berupa kondisi ekonomi setempat 3. Studi awal terhadap kondisi pasar harus mencerminkan gaya serta perbedaan

golongan/ tipe pekerjaan serta gaya yang berkembang dari pengaruh luar (exogenous) yang mempengaruhi pola pasar


7

4. Ramalan secara long term tentang permintaan yang dapats digunakan untuk mendukung analisa kemungkinan finansial

5. Ramalan harus mencerminkan status jangka waktu panjang status kondisi pasar, kebutuhan/ permintaan, keseimbangan atau kelebihan pasaran.

6. Analisa pasaran seharusnya diikutsertakan bersama praktek pembagian tipe pasar dan perbedaan produk yang dipasarkan

7. Studi terhadap produk yang dapat/cocok untuk dipasarkan pada kondisi pasar tersebut

8. Analisa pasar harus menggunakan appraiser’s grid yang dimodifikasi untuk menganalisa proyek yang sebanding dengan subjek proyek.

9. Hasil presentasi akhir terhadap analisa pasar harus menyatakan range hasil akhir yang mencerminkan bagaimana ketidaktentuan yang dihadapi dalam menganalisa pasar dipengaruhi oleh banyak faktor yang berbeda pada tiap pasar sehingga perlu dilakukan replikasi analitikal pada pasar yang berbeda.

Strategi alternatif dalam strategi penjualan rumah adalah dengan menambah fasilitas umum sehingga konsumen memiliki kenyamanan dalam menempati rumah tersebut. Hasil survei menunjukkan bahwa alasan utama konsumen membeli rumah adalah harga yang terjangkau sedangkan penyediaan fasilitas umum dalam perumahan merupakan urutan ke‐4. Namun perumahan yang memiliki fasilitas umum yang lengkap lebih cepat berkembang dalam arti lebih cepat terjual dan dihuni. Pada objek studi perumahan “GCA” terdapat beberapa fasilitas yang diharapkan antara lain tempat ibadah, klinik, dan sekolah.

C. Aspek Teknis dan Lingkungan

1. Aspek yang diputuskan dalam mendesain perumahan kaitannya dengan teknis dan lingkungan

Dalam memutuskan aspek‐aspek utama dalam mendesain perumahan yang merepons teknis dan lingkungan ditemukan bahwa perencanaan tapak perumahan terdiri dari konsep perencanaan, tata guna lahan, perencanaan jalan dan prinsip pembagian kapling.

Konsep Perencanaan:

Konsep perencanaan dan pola jalan merupakan dua hal utama dalam perencanaan realestat. Secara teori dalam perencanaan realestat terdapat tiga (3) konsep perencanaan yaitu konsep neotradisional atau konvensional, cluster dan Planned Unit Development (PUD). Dari 53 realestat yang ada di Surabaya sebagian besar (92,45%) menerapkan konsep neotraditional. Perencanaan Jalan: Elemen yang sangat penting dalam perencanaan tapak adalah jalan, karena sangat berpengaruh terhadap luas dan harga jual kapling. Dari hasil analisis korelasi menunjukkan adanya pengaruh antara lebar jalan dengan luas kapling dan harga jual kapling pada keempat perumahan. Sedangkan dari uji anova menunjukkan adanya perbedaan yang signifikan dari keempat perumahan terhadap variabel lebar jalan, luas kapling, harga jual kapling perm2 dan harga jual kapling.


8

Tata Guna Lahan: Temuan menjelaskan sebuah kerangka kerja konseptual yang menghubungkan bentukan kawasan urban dengan penggunaan energi di kawasan perumahan melalui tiga penyebab utama: penyebaran arus listrik dan kehilangan energi akibat proses distribusi, keperluan arus energi yang berbeda untuk tipe perumahan yang berbeda dan keperluan pemanasan dan penyejukan ruang yang berkait langsung dengan pemanasan kawasan urban. Perumahan yang berkembang secara acak di kawasakn perkotaan menggunakan lebih banyak energi dibandingkan dengan perumahan kawasan perkotaan yang ‘compact’.

D. Real Estate Development

1. Real estate development

Temuan‐temuan yang didapat pada penelitian – penelitian yang membahas mengenai perkembangan realestat antara lain ‐ Elemen terpenting yang membentuk kawasan urban adalah hasil dari pasaran real estate, begitu pula pola perkembangan real estat dipengaruhi oleh struktur urban sehingga terjadi hubungan yang timbale balik. Didalam dunia praktek, adalah menjadi sesuatu yang mustahil untuk memisahkan struktur fisik suatu kota dari struktur ekonomi dan sosial. Kelangsungan hidup (viability) juga sering dipengaruhi kebijakan publik melalui penyediaan sosial housing. Jurnal – jurnal dalam pengelompokkan ini menemukan bahwa perkembangan realestat dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu : 1. Struktur Kota Perencanaan kota diharuskan untuk menyediakan rencana perancangan yang komprehensif/ menyeluruh sesuai dengan peraturan dalam rangka menyediakan kerangka perancangan pengembangan properti, termasuk juga menyediakan sarana infrastruktur yang cukup dan layak dipakai. Infrastruktur ini harus disediakan sebelum kerja development dimulai dan sistem pelayanan urban termasuk sebagai salah satu teknik implementasi yang diwajibkan 2. Kondisi Sosial Ekonomi Biaya yang lebih mahal dalam melakukan pengembangan di pusat kota menyebabkan lebih banyak orang memilih utk tinggal dikawasan pinggir kota (fringe areas) dengan alas an pengembangan properti lebih murah untuk dilakukan atas dasar biaya pengembangan yang lebih murah (utk membangun infrastruktur, penyediaan titik2 kerja, dll). Dengan kurangnya pengembangan berencana di kawasan urban yang menyebabkan lebih banyak yg memilih utk tinggal di kawasan luar kota telah mengakibatkan program 'smart growth' gagal dilaksanakan. 3. Jalur Transportasi Dari variabel yg diteliti, penelitian membuktikan bahwa pengembangan kawasan perumahan akan menjadi lebih baik jika berada tidak terlalu dekat dengan jalur transportasi interchange (jalur kereta api, airport, jalan tol). Jalur transportasi mempengaruhi faktor aksesbilitas dan kestrategisan lokasi, pengembang cenderung melakukan produksi real estate pada lokasi yang didukung oleh aksesbilitas tinggi.


9

4. Titik – titik pekerjaan Titik2 pekerjaan di kawasan suburban yang tidak terpusat memberi dampak negatif kepada pola pengembangan properti karena titiktitik pekerjaan suburban yang tidak terpusat akan membentuk pola pengembangan yang tidak compact dan akan membentuk pengembangan kawasan perumahan yang menyebar. 5. Peraturan yang berkaitan pola pengembangan spatial Peraturan legislatif untuk tujuan pengembangan properti dibentuk dan harus dipatuhi setiap developer untuk memastikan setiap development baru mematuhi syarat‐syarat untuk menyediakan infrastruktur yang diperlukan supaya memberi kesan positif kepada struktur kota. • Selain dari faktor – faktor yang mempengaruhi pola perkembangan real estat tersebut ternyata ditemukan juga bahwa pengembang memainkan peran penting dalam menentukan distribusi spasial pertumbuhan perumahan karena pengembang membuat locational awal komitmen dalam membangun spekulatif dari penawaran rumah baru. • Terdapat pendekatan lain dimana pendekatan studi mengenai proses pembangunan perumahan dilakukan secara konseptual dan empiris locational pemeriksaan perilaku pengembang dalam produksi perumahan keluarga tunggal sub-divisi untuk pasar perumahan perkotaan. Pola pertumbuhan perumahan cenderung mendekati masalah dari sudut pandang rumah tangga sebagai konsumen dimana kebanyakan pembeli rumah hanya mementingkan rumah itu sendiri dibanding faktor lain seperti lokasi dan pola subdivisi kawasan rumah serta kondisi kawasan perumahan itu dibangun (pola pengembangan rumah dilakukan secara spekulatif).

6. Perilaku Developer

Perilaku developr / pengembang juga mempengaruhi dalam menentukan perkembangan realestat. Salah satu temuan yang menggambarkan bagaimana aktivitas investasi pengembang pada suatu Negara dapat mempengaruhi pola/bentuk perkembangan realestat adalah penelitian mengenai aktivitas investasi pengembang lokal di Perancis dilakukan secara besar – besaran, long term dan spekulatif sehingga menimbulkan kerugian dan krisis ekonomi di Perancis. Hal ini mengundang pengembang dan investor luar untuk membeli saham dan melakukan investasi di perancis, dengan belajar dari kesalahan yang dilakukan oleh investor lokal di Perancis, investor luar melakukan kegiatan investasi secara short term dan bersifat regional sehingga mampu memperbaiki kondisi ekonomi Perancis yang mengalami krisis pada saati itu. Hal ini menggambarkan bahwa pengembang harus memiliki strategi tertentu dalam melakukan aktivitas investasinya, pengembangan secara regional dan short term cenderung lebih menguntungkan apabila dibandingkan dengan pengembangan secara spekulatif besar – besaran. Ditemukan terdapat perbedaan perilaku dan dampak antara pengembang kecil dan pengembang berskala besar, dan erdasarkan analisa yang dilakukan oleh peneliti didapat temuan bahwa perilaku pengembang kecil dalam melakukan kegiatan investasinya mempunyai ciri – ciri sebagai berikut: 1. Pembebasan lahan dilakukan secara sporadis 2. Pembangunan dilakukan secara Mandiri 3. KPR sebagai satu – satunya sumber penjualan


10

4. Pola Pengadaan tanah secara bertahap karena keterbatasan modal Untuk memahami perilaku sistem informasi (IS) para developer sepanjang proses perkembangan IS (ISD) digunakan kerangka kerja empat paradigma yang digunakan oleh Hirschheim dan rekanrekan (1995), yang telah memperkenalkan pendekatan ini untuk mengungkapkan hubungan diantara asumsi developer dan hal yang berkaitan dengan perilakunya. Isu utama disini adalah untuk mengetahui bagaimana kerangka kerja empat paradigma ini bisa dioperasikan untuk mengklasifikasi perilaku IS para developer. Dengan mengambil studi kasus dari tiga organisasi pelayanan kesehatan nasional UK di daerah Utara Inggris, peneliti memusatkan penelitian terhadap isu perilaku berbanding aspek-aspek yang bersifat kognitif (asumsi) pendekatan empat paradigma tersebut. Empat paradigma yang dipakai untuk mengevaluasi perilaku developer 1. Paradigma Fungsional Bersifat fungsional, mekanistik, rasionalistik dan memiliki prosedur metodologi. Paradigma fungsional menolak keterlibatan stakeholder dalam proses penelitian IS. (lebih menekankan pada aturan dan objektif) 2. Paradigma Relatif Sosial Paradigma ini mencoba untuk memahami sistem social dari perspektif patrisipan. Keperluan dan persyaratan IS disusun berdasarkan kepada struktur sosial sehingga keperluan dan persyaratan IS berdasarkan persepsi partisispan. (lebih menekankan pada aturan dan subjektif) 3. Paradigma Strukturalis Radikal Berdasarkan premis persaingan kelas diantara pihak manajemen dan karyawan, maka dari itu sistem ini mengidentifikasi konflik yang terjadi diantara manajemen dan karyawan dan mengharuskan para sistem developer untuk memilih keberpihakan antara karyawan dan manajemen. Paradigma strukturalis radikal bertujuan untuk merubah struktur IS dari pada menjelaskan IS (lebih menekankan pada Objektif dan konflik) 4. Paradigma Neo Humanist Bertujuan untuk mencari perubahan radikal, emansipasi, dan member penekanan terhadap perbedaan peran diantara tingkat sosial dan organisasi dalam melakukan dan memahami perubahan. Lebih bersifat teoritikal dan dibangun dari teori bukan berdasarkan penelitian empiris. (lebih menekankan pada subjektif dan konflik) Hasil penelitian menyimpulkan bahwa pendekatan empat paradigma ini mampu untuk mengklasifikasi perilaku developer sesuai paradigmanya.

Real Estate Process

Documents

Transcript of Real Estate Process