Real Estate
-
Upload
teguh-widianto -
Category
Documents
-
view
8 -
download
2
description
Transcript of Real Estate
Disusun Oleh : Teguh Widianto
Jurusan : Tehnik Arsitektur
Semester : 6 ( ENAM )
Mata Kuliah : REAL ESTATE
SEKOLAH TINGGI TEKNOLOGI PELITA BANGSA
Jln. Inspeksi Kalimalang Tegal DanasCikarang – Kab. Bekasi
Real Estate
PENGERTIAN REAL ESTATE
I. Real Estate secara Umum
REAL ESTATE berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa
Spanyol. REAL = ROYAL = kerajaan. REAL ESTATE = adalah sebagai suatu
kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan landlord (tuan tanah pada jaman
feodal diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. (lihat : "The Cash
Flow Quadrant" by Robert T Kiyosaki halaman 146)
Munculnya istilah “ Real Estate “ sudah sejak zaman pemerintahan raja – raja Inggris,
yang dikenal dengan istilah tenure, yaitu suatu hal yang berkaitan dengan pengaturan
bentuk penguasaan tanah menyangkut hubungan raja dengan
rakyatnya. Pengertian real estate sering kali tidak dibedakan denganreal property,
yaitu barang atau milik tetap, barang tak bergerak ( Echols dan Sadily, 1990 : 468 ).
Namun keduanya juga merupakan bagian dari pengadaan perumahan rakyat.
Sebenarnya real estate sendiri lebih mengacu pada hak atas tanah dan pengolahannya,
serta segala hal yang menyangkut peraturan untuk memiliki dan mengusahakannya.
Sedangkan real propertyadalah hak untuk memiliki, menggunakan, dan menikmati
manfaat dari tanah / harta / suatu perwujudan hak yang tidak bisa diganggu gugat. Di
Amerika Serikat, tanah yang dimaksud tidak terbatas pada permukaannya saja,
melainkan juga meliputi bagian di bawah dan di atasnya.
Real estate sering dianggap sinonim dengan real property (kadang-kadang disebut juga
realty), berbeda dengan milik pribadi, atau personalty. Namun, untuk keperluan teknis,
beberapa orang lebih memilih untuk membedakan real estate, mengacu pada tanah dan
perlengkapan sendiri, dari harta yang nyata, mengacu pada hak kepemilikan atas real
estat. Estate riil dan properti estat digunakan terutama dalam hukum umum, sedangkan
yurisdiksi hukum sipil mengacu bukan untuk harta tak gerak.
Meskipun nama, real estate tidak ada hubungannya dengan konsep realitas (dengan kata
lain, hukum tidak mempertimbangkan real properti lebih "nyata" daripada milik
pribadi). Ini bukan berasal dari prinsip feodal bahwa dalam sebuah monarki, semua
tanah dianggap milik raja. Jadi awalnya real estate istilah setara dengan "real kerajaan",
sebenarnya berasal dari Royale Perancis, seperti yang Normandia berbahasa Perancis
yang diperkenalkan ke Inggris dan feodalisme sehingga bahasa Inggris; serumpun ke
Bahasa Spanyol nyata.
Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri
Real Estat tercantum dalam PDMN No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri
Real Estate. Dalam peraturan ini pengertian industri Real Estate adalah perusahaan
property yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah
bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata.
Berdasarkan Pemendagri No.3 Tahun 1987 disebutkan bahwa real estate yang
selanjutnya disebut perusahaan pembangunan perumahan adalah badan usaha yang
berbentuk badan hukum yang usahanya bergerak dalam bidang pembangunan
perumahan dan pemukiman yang dilengkapi dengan fasilitas sosial, fasilitas umum, dan
prasarana lingkungan yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan
permukiman dan sekitarnya.
Menurut C. Djemabut Blaang ( 1986 ) profesi Real Estate di Indonesia secara resmi
lahir pada tahun 70-an ketika pemerintah orde baru telah berhasil menaikkan tingkat
pendapatan perkapita. Kenaikan pertumbuhan ekonomi akan membawa konsekwensi
penyediaan sarana dan prasarana untuk investasi serta aktivitas kehidupan lainnya. Di
pihak lain telah mengubah industri konstruksi yang semula pasif dan lebih berorientasi
pada anggaran pembangunan. Pemerintah menjadi tumbuh dan berkembang
melahirkan pemrakarsa pembangunan yang disebut dengan pengusaha bangunan
(developer / pengembang ).
Dalam pasal 5 ayat 1 PMDN No.5 Tahun 1974 tentang pelaksanaan kebijaksanaan
mengenai penyediaan dan pemberian tanah disebutkan batasan pengertian perusahaan
pembangunan perumahan adalah suatu perusahaan yang bergerak dalam bidang
pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah besar dalam satu areal tanah
yang merupakan satu kesatuan lingkungan pemukiman, yang dilengkapi dengan
prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang diperlukan masyarakat yang
menghuninya.
Dengan perkembangan kepemilikan properti pribadi, real estat telah menjadi area
utama bisnis. Pembelian real estate membutuhkan investasi yang signifikan, dan
masing-masing bidang tanah memiliki karakteristik yang unik, sehingga industri real
estate telah berevolusi menjadi beberapa bidang yang berbeda. Spesialis sering diminta
untuk menilai real estate dan memfasilitasi transaksi. Beberapa jenis usaha real estate
meliputi:
· Penilaian - Profesional penilaian layanan
· Brokerages - Membantu pembeli dan penjual dalam transaksi
· Pengembangan - Meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan menambahkan atau
mengganti bangunan
· Manajemen Properti - Mengelola properti untuk (s) pemiliknya
· layanan Relokasi - Relokasi orang atau usaha negara yang berbeda
Dalam setiap bidang, bisnis mungkin mengkhususkan diri dalam jenis tertentu real
estat, seperti properti perumahan, komersial, atau industri.Selain itu, hampir semua bisnis konstruksi efektif memiliki koneksi ke real estate.
Ada berbagai jenis real estat, dan cara yang berbeda untuk berinvestasi di dalamnya.
Adalah cara yang terbaik bagi Anda untuk memutuskan, sesuai dengan kebutuhan
khusus Anda. Berikut adalah beberapa cara untuk mempertimbangkan, dengan
kelebihan dan kekurangan.
1. Sewa rumah. Keuntungan: Salah satu cara mudah untuk memulai, dan kembali baik
jangka panjang atas investasi. Kekurangan: Menjadi pemilik tidak menyenangkan, dan
Anda biasanya menunggu lama untuk membayar besar-off.
2. Rent-ke-rumah sendiri. Keuntungan: Bila Anda membeli, kemudian menjual pada
pengaturan sewa-untuk-sendiri, Anda mendapatkan sewa yang lebih tinggi, dan
pembeli biasanya bertanggung jawab untuk pemeliharaan. Kekurangan: pembukuan
adalah rumit, dan penyewa kebanyakan tidak lengkap pembelian (ini dapat keuntungan
juga, tetapi ini berarti pekerjaan lebih bagi Anda).
3. Penghasilan rendah penyewaan. Keuntungan: Sama seperti dengan penyewaan, tetapi
dengan arus kas yang lebih tinggi. Kekurangan: sebagaimana yang sama dengan
penyewaan lain, tetapi dengan lebih banyak perbaikan dan masalah penyewa.
4. Fixer-bagian atasnya. Keuntungan: Sebuah pengembalian atas investasi Anda cepat, dan
dapat lebih bekerja kreatif. Kekurangan: Tinggi risiko (unpredictables banyak) dan
Anda mendapatkan dikenakan pajak berat pada mendapatkan.
5. Beli uang tunai, menjual untuk istilah. Keuntungan: Anda mendapatkan tingkat
pengembalian yang tinggi dengan membayar uang tunai untuk mendapatkan harga yang
baik, dan menjual dengan syarat mudah untuk mendapatkan harga tinggi DAN bunga
yang tinggi. Kekurangan: Anda mengikat modal anda untuk waktu yang lama.
6. Beli tanah, dibelah dan menjualnya. Keuntungan: Ini lebih sederhana daripada
kebanyakan investasi real estat, dengan kemungkinan keuntungan besar. Kekurangan:
Ini dapat mengambil waktu yang lama, dan Anda memiliki biaya, tetapi tidak ada arus
kas sementara Anda menunggu.
7. Boarding rumah. Keuntungan: Anda bisa mendapatkan arus kas lebih banyak menyewa
rumah dengan ruangan, terutama di kota perguruan tinggi. Kekurangan: Anda bisa
mendapatkan sakit kepala lebih banyak menyewa rumah dengan ruangan, terutama di
kota perguruan tinggi.
8. Komersial real estate. Keuntungan: Panjang sewa triple-net istilah berarti manajemen
kecil dan pengembalian yang tinggi. Kekurangan: pasar Tough masuk ke, dan Anda
dapat kehilangan pendapatan di depan toko-toko kosong selama satu tahun pada suatu
waktu.
9. Membeli, tinggal di dalamnya, dan menjual. Keuntungan: Hukum pajak baru berarti
Anda dapat memperbaikinya, dan menjualnya untuk keuntungan bebas pajak besar
setelah dua tahun, kemudian mulai proses lagi. Kekurangan: Anda harus pindah
banyak.
10. Spekulasi. Keuntungan: Membeli di jalan pertumbuhan dan menahan sampai kenaikan
nilai dapat menghasilkan keuntungan yang besar, terutama jika Anda membeli rendah
untuk memulai. Kekurangan: Harga tidak yang diprediksi, Anda memiliki beban
dengan pendapatan tidak saat Anda sedang menunggu, dan biaya transaksi bisa makan
banyak keuntungan.
.
II. FUNGSI
Di dalam kegiatannya sebagai salah satu unsur atau elemen penyelenggaraan
pembangunan perumahan, suatu Real Estate memiliki fungsi sebagai berikut :
1. Sebagai perencana ( designer )
Real Estate merencana dan merancang sendiri proyek perumahan yang akan
dilaksanakan, berikut sarana dan prasarana yang harus disediakan.
2. Sebagai pengawasan ( supervisor ).
Real Estate dapat mengawasi sendiri segala kegiatan maupun jalannya proyek
pembangunan perumahan yang terjadi dilapangan.
3. Sebagai pembangun
Sebagai penyelenggara pembangunan perumahan, maka Real Estateharus dapat
mengerjakan sendiri pembangunan proyek perumahan, termasuk masalah biaya yang
ditanggung sendiri.
4. Sebagai Penjualan ( produsen ).
Dalam memasarkan produk perumahan kepada konsumen, makaReal Estate sebagai
produsennya mempunyai wewenang untuk menjual, memasarkannya dengan harga
yang ditentukan sendiri, beserta fasilitas KPR dan suku bunganya serta keuntungan
untuk pihak pengembang sendiri.
Suatu Real Estate dalam kegiatan pembangunannya sangat memerlukan adanya
persetujuan pemerintah kota karena Persetujuan Perijinan Planning berupa rancangan
kapling jalan dan jaringan utilitasnya harus ada. Terdapat tiga tahapan perijinan, yaitu :
1. Perijinan Rencana Umum setelah direview oleh Badan Perancangan Kota.
2. Persetujuan resmi untuk Land Planning Engineering, termasuk batasan-batasan tata
guna lahan baik individu maupun umum.
3. Pengamanan Kontrak antara Real Estate dengan sub kontrak yang harus diketahui oleh
pemerintah baik kualitas maupun kuantitas sebagai bagian dan pengawasan
pembangunan.
Persyaratan Pengaruh Lingkungan ( Environmental Impact Statement ) dalam rangka
manjaga keserasian dan kelestarian ekologi lingkungan, Real Estateharus menyerahkan
data-data sebagai berikut :
a. Deskripsi proyek.
b. Pengaruh lingkungan pada kondisi geografis, lahan, kebisingan, udara, kualitas udara,
kualitas air, vegetasi dan kehidupan fauna, ruang terbuka dan preservasi lingkungan.
c. Pengaruh pembangunan yang tidak dapat dihindari.
d. Upaya yang harus dilakukan untuk mengurangi pengaruh negatif pembangunan.
e. Usulan perbaikan lingkungan.
f. Hubungan penggunaan jangka panjang.
g. Kesanggupan penggantian sumber-sumber yang rusak akibat pembangunan sehingga
ekologi lingkungan tetap terjaga.
III. MACAM REAL ESTATE
Macam Real Estate
Berdasarkan kemurnian usahanya, Real Estate terbagi atas :
· Real Estate murni, artinya perusahaan tersebut hanya berkecimpung dan bergerak
dalam usaha perencanaan dan perancangan serta pemukiman saja.
· Real Estate campuran, artinya selain berkecimpung dalam usaha perencanaan dan
pemukiman juga merangkap usaha lain, misalnya kontraktor ataupun supplier.
Berdasarkan harga rumah yang dijual, perusahaan Real Estate dibagi menjadi :
· Perusahaan Real Estate BTN, merupakan perusahaan pambangunan yang sebagian
besar produknya adalah rumah sederhana (T-36, T-45) dan rumah sangat sederhana (T-
15, T-21), yang diperuntukkan bagi penghuni yang berpenghasilan maksimal Rp.
300.000,00.
· Perusahaan Real Estate menengah, adalah perusahaan pembangunan yang salah satu
cirinya adalah menyediakan rumah sesuai dengan KPR Bank Sejahtera atau KPR Bank
swasta lainnya.Rumah yang dibangun bervariasi, antara tipe 45 ke atas dengan kualitas
bangunan di atas standar BTN.
· Perusahaan Real Estate mewah, merupakan perusahaan pembangunan yang terutama
membangun rumah mewah, baik dalam luas maupun kualitasnya, dengan tipe non
standar dan dibuat sesuai dengan permintaan pembeli.
Berdasarkan asal modalnya Real Estate dibagi menjadi dua, yaitu
· Modal Swasta
Dalam pasal 5 ayat 2 PMDN No.5 tahun 1974, apabila subyek hukumnya swasta, maka
perusahaan itu wajib memenuhi persyaratan sebagai badan hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia dan jika badan itu bermodal asing, harus berbentuk
perusahaan campuran dengan modal nasional. Kepada badan hukum swasta ini akan
diberikan tanah hak guna bangunan / hak pakai atas tanah menurut kebutuhan dan
berdasarkan peraturan yang berlaku.
· Modal dari Pemerintah Pusat / Daerah
Jika modal berasal dari pemerintah pusat / daerah, maka dapat diberikan hak
pengolahan, hak guna bangunan, hak pakai. Sedangkan jika diberikan hak miliknya
tidak akan putus hubungan antara pemegang hak pengelolaan atas tanah tersebut.