PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KECAMATAN CIKUPA

DINAS TATA RUANGKABUPATEN TANGERANG

TAHUN 2012

Laporan PendahuluanPendahuluan

Pendekatan dan Metode

Dasar Pertimbangan

Karakteristik Wilayah

Rencana Kerja

1. Latar Belakang2. Maksud dan Tujuan3. Fungsi dan Manfaat RDTR serta Peraturan Zonasi

1. Wilayah Administrasi2. Kondisi Fisik Wilayah3. Potensi Kecamatan Cikupa 01 02 034. Permasalahan Kecamatan Cikupa 01 02

1. Tinjauan Kebijakan Kawasan JABODETABEK-PUNJUR2. Tinjauan Kebijakan RTRW Provinsi Banten 2010-20303. Tinjauan Kebijakan RTRW Kabupaten Tangerang 2011-20314. Tinjauan Sektoral

1. Pendekatan Pelaksanaan2. Bagan Metodologi Penyusunan RDTR Kecamatan Cikupa3. Zoning Regulation4. Tipologi Zona5. Analisis SWOT, Lingkungan, Penduduk, Ekonomi, Kawasan Budidaya,

Transportasi dan Prasarana Wilayah Lainnya

Rencana Kerja Penyusunan RDTR Kecamatan Cikupa

Latar Belakang

Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kabupaten / kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten / kota yang perlu disusun RDTRnya.

Dalam hal RTRW kabupaten memerlukan RDTR, maka disusun RDTR yang muatan materinya lengkap termasuk peraturan zonasinya. RDTR yang disusun lengkap dengan peraturan zonasi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan untuk suatu Bagian Wilayah Perkotaan (BWP).

Kecamatan Cikupa dalam struktur ruang RTRW Kabupaten Tangerang 2011-2031 termasuk kawasan Pusat Kegiatan Lokal promosi (PKLp) yang berfungsi untuk pusat kegiatan yang dipromosikan untuk dikemudian hari dapat ditetapkan sebagai PKL yang akan berfungsi untuk melayani kegiatan skala kabupaten atau beberapa kecamatan sebagai pusat simpul jasa distribusi barang dalam satu wilayah kecamatan dan mempunyai potensi untuk mendorong pusat-pusat desa (daerah belakangnya).

Maksud dan TujuanMaksudMaksud dari penyusunan RDTR Wilayah Kecamatan Cikupa adalah mewujudkan rencana detail tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan.

TujuanTujuan yang hendak dicapai dengan terselenggaranya Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Cikupa, antara lain : 1. Menciptakan keseimbangan dan keserasian yang pada prinsipnya merupakan upaya dalam

menciptakan keserasian dan keseimbangan fungsi dan intensitas penggunaan ruang bagian-bagian wilayah kota pada khususnya;

2. Menciptakan kelestarian lingkungan permukiman dan kegiatan kota yang merupakan usaha menciptakan hubungan yang serasi antar manusia dan lingkungannya, yang tercermin dari pola intensitas penggunaan ruang kecamatan pada umumnya dan bagian wilayah kota pada khususnya;

3. Meningkatkan daya guna dan hasil pelayanan yang merupakan upaya pemanfaatan secara optimal yang tercermin dalam penetapan sistem kota dengan pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik untuk masing-masing bagian wilayah kota secara terukur baik kualitas maupun kuantitas;

4. Mengarahkan pembangunan kota yang lebih tegas dalam rangka upaya pengendalian pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik untuk masing-masing bagian wilayah kota secara terukur baik kualitas maupun kuantitas;

5. Membantu penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya untuk dijadikan pedoman bagi tertib bangunan dan tertib pengaturan ruang secara rinci.

Fungsi dan Manfaat RDTR serta Peraturan Zonasi

RDTR dan Peraturan Zonasi berfungsi sebagai :1. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten / kota berdasarkan RTRW;2. Acuan bagi pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang

diatur dalam RTRW;3. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;4. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan5. Acuan dalam penyusunan RTBL.

RDTR dan peraturan Zonasi bermanfaat sebagai :1. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan

permukiman dengan karakteristik tertentu;2. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan

pembangunan fisik kabupaten yang dilaksanakan oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan / atau masyarakat;

3. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten secara keseluruhan; dan

4. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat bwp dan sub bwp.

Wilayah Administrasi

Kecamatan Cikupa mempunyai luasan sebesar 43,15 Km2. Terdiri dari Kelurahan Sukamulya, Desa Cibadak, Kelurahan Bunder, Desa Talaga, Desa Talagasari, Desa Dukuh, Desa Cikupa, Desa Sukanagara, Desa Bitung Jaya, Desa Pasir Gadung, Desa Sukadamai, Desa Pasir Jaya, Desa Budi Mulya, Desa Bojong.

Secara administrasi, Kecamatan Cikupa berbatasan dengan Sebelah Utara : Berbatasan dengan Kecamatan Pasar Kemis dan Kecamatan Sindangjaya.Sebelah Timur : Berbatasan dengan Kota Tangerang dan Kecamatan Curug.Sebelah Selatan : Berbatasan dengan Kecamatan Panongan; danSebelah Barat : Berbatasan dengan Kecamatan Balaraja dan Tigaraksa

Kondisi Fisik Wilayah

Secara umum Kecamatan Cikupa berada pada ketinggian 41 meter diatas permukaan laut, dengan demikian dari segi geografis Kecamatan Cikupa termasuk dalam zona dataran rendah (kurang dari 100 m dpl) dengan ketinggian tempat 41 mdpl.

Pada sisi barat, Kecamatan Cikupa dilewati Sungai Cimanceuri yang meliputi beberapa desa/kelurahan seperti Desa Cibadak, Desa Sukanagara, Desa Bojong dan Kelurahan Budimulya. Sedangkan pada sisi timur, Kecamatan Cikupa dilewati Sungai Cirarap yang meliputi Desa Pasir Jaya, Kelurahan Bunder, Desa Bitung Jaya dan Desa Dukuh. Selain dilewati 2 buah sungai, Kecamatan Cikupa juga mempunyai Situ Pasir Gadung yang berada di Desa Pasir Gadung.

Kemiringan lahan di Kecamatan Cikupa berada pada kemiringan 0-3% atau berada pada lahan yang relatif datar sehingga Kecamatan Cikupa sangat baik untuk pengembangan perkotaan.

Berdasarkan kelas jalannya, sebagian besar jalan di Kecamatan Cikupa adalah jalan lingkungan, sebagian kecil berupa jalan provinsi dan jalan negara.

Potensi Kecamatan Cikupa

Kecamatan Cikupa memiliki potensi yang mampu mempengaruhi perkembangan daerahnya yaitu :1. Tingginya aksebilitas di Kecamatan Cikupa dapat terlihat dengan tersedianya

sarana dan prasarana transportasi seperti : jalan tol Tangerang – Merak, adanya jaringan jalan negara yang menghubungkan Kecamatan Cikupa dengan Kabupaten Kota Tangerang dan Kabupaten Serang.

2. Banyaknya kegiatan industri di Kecamatan Cikupa. Kegiatan industri ini mampu menyerap tenaga kerja, pertumbuhan ekonomi yang baik untuk Kecamatan Cikupa dan Kabupaten Tangerang.

3. Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang, Kecamatan Cikupa diperuntukan sebagai Industri, Permukiman dan Perumahan Padat dan Pertahanan dan Keamanan.

4. Adanya Perumahan Citra Raya yang mempengaruhi perkembangan Kecamatan Cikupa seperti perdagangan dan jasa.

5. Adanya kemudahan akses jalan yang menghubungkan Kecamatan Cikupa dengan wilayah sekitar seperti : Kota Tangerang, Kabupaten Serang dan Jakarta.

Potensi Kecamatan CikupaKecamatan Cikupa memiliki potensi yang mampu mempengaruhi perkembangan daerahnya yaitu :6. Kecamatan Cikupa dalam struktur ruang direncanakan sebagai Pusat Kegiatan

Lokal (PKL) dari sebelumnya sebagai Pusat Kegiatan Lokal Promosi (PKLp).7. Adanya rencana ruas jalan tol Balaraja–Serpong melewati Kecamatan Balaraja,

Kecamatan Cikupa, Kecamatan Panongan, Kecamatan Legok dan Kecamatan Pagedangan.

8. Adanya rencana ruas jalan tol Lingkar Utara mulai dari Cikupa–Rajeg–Mauk - jalan tol JORR II melewati Kecamatan Cikupa, Kecamatan Sindang Jaya, Kecamatan Rajeg, dan Kecamatan Mauk.

9. Adanya rencana pembukaan pintu tol ke arah Merak di pintu tol Cikupa berada di Kecamatan Cikupa.

10. Adanya rencana pembangunan jaringan jalan baru yaitu ruas jalan poros tengah yang meliputi ruas jalan Cikupa–Sindangjaya–Rajeg–Mauk–Kawasan Reklamasi, melewati Kecamatan Cikupa, Kecamatan Sindang Jaya, Kecamatan Rajeg, dan Kecamatan Mauk dengan ROW 30 (tiga puluh) meter dan panjang kurang lebih 20 (dua puluh) kilometer.

Potensi Kecamatan CikupaKecamatan Cikupa memiliki potensi yang mampu mempengaruhi perkembangan daerahnya yaitu :11. Adanya rencana pengembangan pos pemadam kebakaran di Kabupaten

Tangerang yang direncanakan 10 unit yang tersebar di 10 kecamatan, yaitu diarahkan berlokasi di Kecamatan Legok, Kecamatan Tigaraksa, Kecamatan Panongan, Kecamatan Curug, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan Cikupa, Kecamatan Balaraja, Kecamatan Pasar Kemis, Kecamatan Sepatan, dan Kecamatan Kosambi.

12. Adanya Situ yang bisa dikembangkan sebagai wisata air yaitu Situ Pasir Gadung yang berada di Desa Pasir Gadung.

13. Adanya kawasan Cagar Budaya yaitu Situs Sumur Tujuh dan Situs Makam Nyi Mas Aulia.

14. Adanya bekas galian pasir yang bisa dijadikan pertanian lahan basah maupun lahan kering atau dijadikan sebagai kawasan budidaya ikan.

15. Adanya kelompok-kelompok masyarakat yang mengelola sampah menjadi barang yang berguna (recycle)

Permasalahan Kecamatan Cikupa

Kecamatan Cikupa memiliki permasalahan yang mampu mempengaruhi perkembangan daerahnya yaitu:1. Tingginya aksebilitas dikarenakan mayoritas lahan di Kecamatan Cikupa

adalah pemukiman yang menyebabkan cepat bertambahnya jumlah penduduk, sehingga pada saat peak hour terjadi lonjakan pergerakan transportasi.

2. Penggunaan lahan perumahan yang tersebar sehingga mengakibatkan pembebanan di jaringan jalan regional.

3. Adanya utilitas seperti sanitasi yang masih kurang baik penanganan di tingkat masyarakat.

4. Sampah tidak diolah, baik dibakar atau dijadikan pupuk, melainkan dibiarkan berserakan begitu saja pada lahan kosong.

5. Bentuk saluran drainase yang tidak permanen pada daerah permukiman yang menyebabkan jalan tergenang oleh air limbah rumah tangga.

Permasalahan Kecamatan Cikupa

Kecamatan Cikupa memiliki permasalahan yang mampu mempengaruhi perkembangan daerahnya yaitu:6. Untuk saluran drainase yang telah permanen, luasan penampangnya sangat

kecil sehingga tidak mampu menampung debit air dalam jumlah besar dan berdampak rawan banjir.

7. Mayoritas masyarakat tergiur untuk menyewakan atau bahkan menjual tanahnya untuk dieksploitasi sehingga terjadi perubahan fungsi lahan pertanian menjadi lahan pertambangan.

8. Dampak kerusakan yang disebabkan oleh kegiatan galian pasir yaitu merusak jaringan jalan di desa-desa.

9. Banyaknya PKL yang berjualan di depan pabrik industri dari yang PKL dadakan (hanya jualan pada tanggal 1 – 10 setiap bulan) sampai dengan PKL yang permanen berdiri di depan pabrik industri.

10. Kostan atau tempat tinggal buruh industri yang masih kurang layak.

Dasar Pertimbangan1. Tinjuan Kebijakan Kawasan JABODETABEK-PUNJUR

Dalam konsepnya, kabupaten umumnya sebagai bagian dari sistem perwilayahan BODETABEK-PUNJUR (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak dan Cianjur) diberi fungsi sebagai wilayah penyangga (buffer area) DKI Jakarta untuk kegiatan permukiman dan industri, pengembangan pertanian dan pelindungan terhadap kegiatan yang merusak lingkungan.

2. Tinjauan Kebijakan RTRW Provinsi Bantena. Berdasarkan hirarki kota – perkotaan di Banten berdasarkan tipe kota –

perkotaan, Kecamatan Cikupa diklasifikasikan sebagai perkotaan kecil; dan

b. Kecamatan Cikupa berdasarkan pola ruang RTRW Provinsi Banten merupakan salah satu kecamatan yang diklasifikasikan sebagai Kawasan Industri di Kabupaten Tangerang.

Dasar Pertimbangan3. Tinjuan Kebijakan RTRW Kabupaten Tangerang

a. Berdasarkan hirarki pelayanan, Kecamatan Cikupa sebagai Pusat Kegiatan Lokal Promosi (PKLp) dan akan dipromosikan sebagai Pusat Kegiatan Lokal (PKL)

b. Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031, Kecamatan Cikupa diarahkan sebagai pusat pemerintahan, industri, permukiman kepadatan tinggi serta pertahanan dan keamanan;

4. Tinjauan SektoralTinjauan sektoral ini merupakan dasar hukum dalam melakukan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Cikupa. Tinjaun Sektoral yang digunakan diantaranya :a. Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukimanb. Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan

Pengelolaan Lingkungan Hidup;c. Undang – Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedungd. Undang – Undang No. 38 Tahun 2004 tentang Jalan; e. Undang – Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

RENCANA DETAIL TATA RUANGKECAMATAN CIKUPA TAHUN 2012 - 2032

Gambar 3.5Peta Rencana Struktur Ruang

Kabupaten Tangerang Tahun 2011 – 2031

RENCANA DETAIL TATA RUANGKECAMATAN CIKUPA TAHUN 2012 - 2032

Gambar 3.6Peta Rencana Pola Ruang

Kabupaten Tangerang Tahun 2011 – 2031

Pendekatan PelaksanaanPenerapan pendekatan yang digunakan dalam pekerjaan ini perlu didukung oleh pendekatan pelaksanaan yang runtun, jelas, efektif, dan efisien. Secara garis besar, pendekatan pelaksanaan pekerjaan akan dibagi atas: 1. Hipotesis isu dan permasalahan, sebagai bentuk pemahaman terhadap tiap-

tiap wilayah kajian dan akan menjadi dasar dalam pelaksanaan survai lapangan dan pengumpulan data.

2. Survey lapangan dan pengumpulan data. 3. Deskripsi dan analisis, yang dilakukan terhadap data dan informasi yang telah

diperoleh selama survey dan pengumpulan data. 4. Penyusunan Rencana Tata Ruang, guna menghasilkan keluaran yang

diharapkan. 5. Media seminar/diskusi dan konsultasi, yang digunakan untuk menjembatani

kepentingan stakeholder.

- Tujuan Pengembangan

Kecamatan

- Rencana Struktur & Pola

Pemanfaatan Ruang:

- Distribusi Penduduk

- Struktur Pelayanan

Kegiatan

- Sistem Jaringan

Pergerakan

- Sistem Jaringan Utilitas

- Rencana Blok

Pemanfaatan Ruang

- Pedoman Pelaksanaan

Pembangunan

- Arahan Kepadatan

Bangunan

- Arahan Ketinggian

Bangunan

- Arahan Perpetakan

Bangunan

- Arahan Garis Sempadan

- Rencana Penanganan

Blok Peruntukan

- Rencana Penanganan

Prasarana & Sarana

- Pedoman Pengendalian

Pemanfaatan Ruang

- Indikasi Program

PERSIAPAN

- Pemantapan

metodologi

- Pembuatan

rencana kerja

- Mobilisasi

personil

- Persiapan

survei (check

list data)

ARAHAN

KEBIJAKAN

- RTRW Banten

- RTRW Kab.

Tangerang.

- RPJMD

- Zoning Regulation-Produk kebijakan

daerah lainnya

FUNGSI DAN

PERAN

KECAMATAN

DALAM

PENGEMBANGAN

KABUPATEN

IDENTIFIKASI

POTENSI

KECAMATAN

- Survei Instansional

- Survei Lapangan

- Fisik dasar

- Sosial

kependudukan

- Sarana dan

Prasarana kota

- sistem transportasi

ANALISIS POTENSI

DAN KENDALA

- Zoning Regulations

- Analisis Daya

Dukung Lahan

- Analisis Sosial

Kependuduk

- Analisis

Kebutuhan

Pengembangan

Sarana dan

Prasarana

- Analisis

Pengembangan

Sistem

Transportasi

ASPIRASI

- Masyarakat

- Stakeholder

KONSEP DAN

STRATEGI

PERENCANAAN

RANCANGAN

RENCANA

- Tujuan

Pengembangan

Kecamatan

- Rencana Struktur

& Pola

Pemanfaatan

Ruang

- Rencana Blok

Pemanfaatan

Ruang

- Pedoman

Pelaksanaan

Pembangunan

- Pedoman

Pengendalian

Pemanfaatan

Ruang

- Indikasi Program

Kepmenpraswil No.

327/KPTS/M/2002

Kepmenpraswil No.

534/KPTS/M/2001

Perbaikan dan

Penyempurnaan

RDTR

KECAMATAN CIKUPA

Bagan Metodologi Penyusunan RDTR Kecamatan Cikupa

Kedudukan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Dalam Penataan Ruang

Tipologi ZonaZONA DASAR TUJUAN PENETAPAN

Kawasan Permukiman Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi di seluruh wilayah kota;

Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua lapisan masyarakat;

Merefleksikan pola-pola pengembangan yang diingini masyarakat pada lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang akan datang.

Kawasan Perdagangan dan Jasa

Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja, pertokoan, jasa, rekreasi, dan pelayanan masyarakat;

Menyediakan peraturan-peraturan yang jelas pada kawasan Perdagangan dan Jasa, meliputi: dimensi, intensitas, dan disain dalam merefleksikan berbagai macam pola pengembangan yang diinginkan masyarakat.

Kawasan Industri Menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan industri dan manufaktur dalam upaya meningkatkan keseimbangan antara penggunaan lahan secara ekonomis dan mendorong pertumbuhan lapangan kerja;

Memberikan kemudahan dalam fleksibilitas bagi industri baru dan redevelopment proyek-proyek industri;

Menjamin pembangunan industri yang berkualitas tinggi, dan melindungi penggunaan industri serta membatasi penggunaan non industri.

Kawasan Ruang Terbuka Zona yang ditujukan untuk mempertahankan/ melindungi lahan untuk rekreasi di luar bangunan, sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilai keindahan visualnya;

Preservasi dan perlindungan lahan yang secara lingkungan hidup rawan / sensitif; Diberlakukan pada lahan yang penggunaan utamanya adalah taman atau ruang terbuka, atau

lahan perorangan yang pembangunannya harus dibatasi untuk menerapkan kebijakan ruang terbuka, serta melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik.

Analisis SWOT1. Faktor internal yaitu hal-hal yang datang dari dalam kecamatan sendiri yang

dirumuskan dalam:a. Kekuatan-kekuatan (Strength) yang dimiliki kawasan yang dapat memacu dan

mendukung perekembangan kawasan, misalnya kebijaksanaan-kebijakasanaan yang dimiliki aspek lokasi yang strategis dan ruang yang masih tersedia.

b. Kelemahan–kelemahan (Weakness) yang dapat menghambat pengembangan, baik hambatan baik kendala fisik maupun non fisik. misalnya kemampuan sumberdaya manusi, aspek lokasi, keterbatasan sumberdaya alam pendukung, keterbatasan atau ketidak beraturan ruang kegiatan atau pendanaan pembangunan yang terbatas.

2. Faktor Eksternal yaitu hal-hal yang datang dari luar yang mempengaruhi

perkembangan kecamatan yang dirumuskan dalam :c. Peluang-peluang (Oportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan,

berupa sektor-sektor dan kawasan strategisd. Ancaman-ancaman (Threatness) yang dihadapi misalnya kompetisis tidak sehat

dalam penanaman modal atau investasi pembangunan suatu kegiatan baru atau pertumbuhan dinamis disekitar kawasan yang mematikan kelangsungan kegiatan strategis yang telah ada.

Analisis Daya Dukung Lingkungan

Analisis KependudukanUntuk menghitung proyesi penduduk menggunakan analisis eksponensial dengan rumus :

Keterangan :Pt = jumlah penduduk yang akan dicariPo = jumlah penduduk pada tahap awalr = angka pertumbuhan pendudukt = waktu dalam tahune = bilangan pokok dari logaritma dengan nilai 2,7182818

Analisis Ekonomi

Analisis Kawasan Budidaya

Analisis Sistem Prasarana TransportasiAnalisis ini dimaksudkan untuk melakukan kajian-kajian terhadap: a. Pola jaringan transportasi untuk mencermati sejauh mana keterkaitan

fungsional dan ekonomi antar kota, antar kawasan, antara kota dan kawasan produksi baik didalam wilayah maupun antar wilayah kabupaten.

b. Fungsi, kondisi dan tingkat pelayanan prasarana transportasi yang ada sekarang, kecenderungan perkembangan.

Dari analisis ini diperlihatkan tingkat kinerja sarana prasarana transportasi dan pengaruhnya terhadap pertumbuhan dan pemerataan wilayah serta kesatuan wilayah. Salah satu metoda atau perangkat analisis sistem prasarana transportasi adalah analisis aksesibilitas. Dalam hal ini dapat digunakan data O-D survey dan data lain yang sejenisnya.

Analisis Sistem Prasarana Wilayah Lainnya

Rencana Kerja Penyusunan RDTR Kecamatan Cikupa

Terima Kasih