RDTR Cibitung

Click here to load reader

  • date post

    18-Jan-2016
  • Category

    Documents

  • view

    197
  • download

    31

Embed Size (px)

description

RDTR Cibitung

Transcript of RDTR Cibitung

  • Laporan Pendahuluan

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 1

    1.1 LATAR BELAKANG

    Penataan ruang adalah suatu proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Penyelenggaraan penataan ruang wilayah provinsi dan kabupaten/kota meliputi pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan ruang wilayah provinsi dan kabupaten/kota serta terhadap pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis provinsi dan kabupaten/kota.

    Dalam tataran perangkat peraturan perundangan yang berkaitan dengan tata ruang, sejak tahun 1992 telah terjadi perubahan kebijakan penataan ruang dengan ditetapkannya Undang-Undang No. 24 Tahun 1992, dan kemudian diganti dengan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang merupakan payung hukum bagi kegiatan penataan ruang di Indonesia. Undang-Undang tersebut salah satunya ditindaklanjuti dengan Permendagri Nomor 1 Tahun 2008 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan sebagai pengganti Permendagri No. 2 Tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota yang sudah tidak sesuai lagi dengan perkembangan penyelenggaraan pemerintahan daerah dan kemudian secara teknis diterbitkan Peraturan Menteri PU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Pedoman RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.

    Pendahuluan Bab 1

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 2

    Di dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten dan Kota merupakan penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota ke dalam rencana distribusi pemanfaatan ruang dan bangunan serta bukan bangunan pada kawasan perkotaan maupun kawasan fungsional kabupaten dan kota. Dengan kata lain, RDTR Kabupaten mempunyai fungsi untuk mengatur dan menata kegiatan fungsional yang direncanakan oleh perencanaan ruang diatasnya, dalam mewujudkan ruang yang serasi, seimbang, aman, nyaman dan produktif. Muatan yang direncanakan dalam RDTR kegiatan berskala kecamatan/kawasan/lokal dan lingkungan, dan/atau kegiatan khusus yang mendesak dalam pemenuhan kebutuhannya.

    Hal-hal lain yang tidak kalah pentingnya dengan adanya perubahan mendasar tersebut diatas, didalam Undang-undang No.26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang diamanatkan ketentuan bahwa pemerintah daerah provinsi diberikan waktu selama 2 (dua) tahun dan pemerintah daerah kabupaten/kota diberikan waktu selama 3 (tiga) tahun untuk melakukan penyesuaian terhadap rencana tata ruang yang ada, yaitu dengan melakukan peninjauan kembali atau penyempurnaan rencana tata ruang agar sesuai dengan apa yang diamatkan oleh Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007.

    Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR tersebut merupakan kawasan perkotaan atau kawasan strategis kabupaten/kota. RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antar kegiatan dalam kawasan fungsional agar tercipta lingkungan yang harmonis antara kegiatan utama dan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional tersebut. RDTR disusun apabila sesuai kebutuhan, RTRW kabupaten/kota perlu dilengkapi dengan acuan lebih detail pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota. Dalam hal RTRW kabupaten/kota memerlukan RDTR, maka disusun RDTR yang muatan materinya lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan. Dalam hal RTRW kabupaten/kota tidak memerlukan RDTR, peraturan zonasi dapat disusun untuk kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.

    Salah satu fungsi RDTR adalah sebagai pedoman teknis yang merupakan arahan pembangunan daerah untuk perizinan pemanfaatan ruang, perizinan letak bangunan dan bukan bangunan, kapasitas dan intensitas bangunan dan bukan bangunan, penyusunan zonasi, serta pelaksanaan program pembangunan. Fungsi tersebut dalam realisasinya sulit dilaksanakan karena dalam RDTR biasanya dalam satu hamparan lahan dengan luasan tertentu dianggap memiliki karakteristik yang sama sehingga dalam pengendalian pemanfaatan ruangnya pun diperlakukan sama, padahal dalam satu area lahan dengan luasan tertentu dan peruntukan tertentu (zona peruntukan) memiliki karakteristik yang

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 3

    berbeda, sehingga dengan demikian perlakuan pengendalian pemanfaatan ruangnya pun sebaiknya disesuaikan dengan karakteristiknya. Oleh sebab itu, pada tahapan selanjutnya agar RDTR dapat operasional di lapangan terutama sebagai perangkat pengendalian, maka untuk lebih menjabarkan RDTR diperlukan juga peraturan zonasinya.

    Peraturan zonasi tersebut, disusun untuk mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan RDTR. Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh dan tidak boleh dilaksanakan pada setiap zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan, sungai, danau, pantai, SUTT), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.

    Untuk dapat mewujudkan efektifitas dan efisiensi pemanfaatan ruang sebagai tempat berlangsungnya kegiatan-kegiatan ekonomi dan sosial budaya kawasan perkotaan perlu dikelola secara optimal melalui suatu proses penataan ruang. Salah satu bagian dari kabupaten dan/ atau Kawasan Strategis Kabupaten (KSK) yang memenuhi kriteria sebagai Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) di Kabupaten Sukabumi adalah Kecamatan Cibitung yang merupakan bagian dari (KSK) Pesisir Sukabumi yang perlu disusun rencana rincinya berupa RDTR dan peraturan zonasinya sebagaimana telah ditetapkan dalam RTRW Kabupaten Sukabumi 2012-2032 dan telah menunjukkan intensitas pembangunan non pertanian.

    1.2 IDENTIFIKASI PERMASALAHAN

    Kecamatan Cibitung sebagai bagian dari wilayah Kabupaten Sukabumi mempunyai potensi yang bisa dikembangkan dalam mendukung tujuan penataan ruang Kabupaten Sukabumi. Selain potensi yang dimiliki juga terdapat permasalahan yang harus dipertimbangkan karena permasalahan yang ada bisa menjadi salah satu faktor penghambat atau pembatas dalam mencapai tujuan penataan ruang. Potensi dan permasalahan yang ada ini juga bisa menjadi pertimbangan dalam perumusan rencana untuk mencapai tujuan penataan ruang, khususnya Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Cibitung yang akan disusun. Beberapa isu permasalahan yang ada di BWP Cibitung Kabupaten Sukabumi yaitu :

    1. Masih dominannya lahan pertanian lahan basah yang harus dijaga dan dilindungi keberadaannya karena bisa menjadi lahan produktif pertanian yang dapat memberikan pemasukan bagi pendapat asli daerah dan keuntungan ekonomi bagi masyarakat;

    2. Dalam RTRW Kabupaten Sukabumi, Kecamatan Cibitung merupakan salah kecamatan yang masuk dalam penentuan Kawasan Keselematan Operasi Penerbangan (KKOP) rencana pengembangan Bandara Ciracap Kecamatan Ciracap, sehingga perlu pengendalian dalam hal penataan ketinggian bangunan disekitar bandara dan wilayah sekitarnya;

    3. Wilayah bagian selatan Kecamatan Cibitung yang berbatasan dengan laut selatan, merupakan daerah rawan bencana tsunami; dan

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 4

    4. Menurut rencana pola ruang dalam RTRW Kabupaten Sukabumi, peruntukkan guna lahan untuk Kecamatan Cibitung masih didominasi untuk kawasan hutan lindung berupa hutan produksi tetap.

    5. Adanya tambang pasir besi di Desa Cibitung dan Desa Cidahu perlu mendapat perhatiang karena akan berdampak pada kondisi lingkungan sekitarnya.

    Selain permasalahan yang ada di Kecamatan Cibitung, seperti disebutkan sebelumnya bahwa terdapat potensi yang bisa dikembangkan di Kecamatan Cibitung adalah adanya kawasan pemanfaatan pasir besi di bagian selatan (pantai selatan) dan potensi wisata alam Curug Cikaso di Desa Cibitung.

    Gambar 1.1 Beberapa Isu Permasalahan Kecamatan Cibitung Sumber : Identifikasi Konsultan, 2014

    1.3 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN

    Maksud penyusunan RDTR dan peraturan zonasi adalah menyediakan perangkat peraturan pengendalian pemanfaatan ruang sebagai penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sukabumi Tahun 2012 2032 dan/atau penjabaran Rencana Kawasan Strategis Kabupaten (KSK) untuk mewujudkan tata ruang wilayah Kabupaten Sukabumi yang efisien, produktif, berkelanjutan, berdaya saing dan juga diharapkan dapat berfungsi sebagai perangkat operasional dalam pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah kabupaten.

    Tujuan penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi adalah: a. Menyediakan acuan operasional bagi pelaksanaan pembangunan sektoral dan wilayah

    (kecamatan dan desa) di Kabupaten Sukabumi, dengan memperhatikan peluang dan tantangan global, nasional, regional, dan lokal;

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 5

    b. Mengatur struktur dan pola ruang serta menyusun arahan pemanfaatan ruang dan arahan pengendalian pemanfaatan ruang untuk operasionalisasinya;

    c. Mewujudkan keterpaduan dan keterkaitan antara perencanaan tata ruang dengan perencanaan wilayah dan sektoral;

    d. Mengarahkan pemanfaatan ruang agar sesuai dengan tahapan pembangunan, baik dalam jangka pendek, menengah, maupun panjang, termasuk dalam pemanfaatan ruang-ruang investasi; dan

    e. Membantu penetapan prioritas pengembangan BWP dan membantu penyusunan peraturan zonasi (zoning regulation) untuk dijadikan pedoman bagi tertib bangunan dan tertib pengaturan ruang.

    Sasaran penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi adalah untuk :

    a. Terkendalinya pembangunan sistem pusat kegiatan dan kawasan strategis di wilayah Kabupaten Sukabumi, baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun oleh masyarakat dan dunia usaha;

    b. Terciptanya keserasian, keselarasan, dan keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budidaya, terutama antar lingkungan permukiman dalam kawasan;

    c. Tersusunnya rencana dan kebijakan, serta keterpaduan program-program pembangunan antar kawasan maupun dalam kawasan di wilayah Kabupaten Sukabumi;

    d. Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di wilayah Kabupaten Sukabumi; dan

    e. Terkoordinasinya pembangunan antar wilayah dan antar sektor pembangunan.

    1.4 RUANG LINGKUP PEKERJAAN

    1.4.1 Substansi Pekerjaan Muatan rencana dari kegiatan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung adalah:

    1. Teridentifikasinya tujuan pengembangan Kecamatan Cibitung khususnya kawasan perkotaannya sesuai dengan permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan prioritas penanganan di Kecamatan Cibitung.

    2. Tersusunnya rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan Cibitung meliputi :

    Struktur pemanfaatan ruang mencakup distribusi penduduk, struktur pelayanan kegiatan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem jaringan telekomunikasi, system jaringan energi dan sistem prasarana pengelolaan lingkungan

    Pola pemanfaatan ruang mencakup pengembangan kawasan fungsional (kawasan permukiman, jasa perdagangan, pemerintahan, pariwisata dan industri)

    3. Tersedianya pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan meliputi:

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 6

    Arahan kepadatan bangunan (Koefisien Dasar Bangunan/KDB) untuk setiap blok peruntukan

    Arahan ketinggian bangunan (Ketinggin Bangunan/KLB) untuk setiap blok peruntukan

    Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan Arahan garis sempadan pagar untuk setiap blok peruntukan Arahan garis sempadan sungai untuk setiap blok peruntukan Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan Rencana pengembangan sarana dan prasarana Tersedianya pedoman pengendalian pemanfaatan (peraturan zonasi/zoning

    regulation) ruang kawasan fungsional perkotaan untuk Kecamatan Cibitung. Pedoman pengendalian dilakukan melalui pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang, mencakup mekanisme perijinan, pemerian insentif dan disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme pelaporan, pemantauan, evaluasi dan pengenaan sanksi

    Tersusunnya indikasi program-program pembangunan Perkotaan Cibitung untuk 20 tahun mendatang

    1.4.2 Lingkup Pekerjaan Kegiatan penyusunan RDTR dan peraturan zonasi secara teknis perlu dibedakan antara penyusunan RDTR dan penyusunan peraturan zonasi.

    1. Penyusunan RDTR

    a. Pengumpulan Data

    Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusunan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana BWP, dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder.

    Pengumpulan data primer setingkat desa/ kelurahan dilakukan melalui:

    1. Penjaringan aspirasi masyarakat yang dapat dilaksanakan melalui penyebaran angket, temu wicara, wawancara orang perorang, dan lain sebagainya; dan/atau

    2. Pengenalan kondisi fisik dan sosial ekonomi BWP secara langsung melalui kunjungan ke semua bagian dari wilayah Kota.

    Data yang dihimpun dalam pengumpulan data meliputi:

    1. Data wilayah administrasi; 2. Data fisiografis; 3. Data kependudukan; 4. Data ekonomi dan keuangan; 5. Data ketersediaan prasarana dan sarana ; 6. Data peruntukan ruang; 7. Data penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan lahan;

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 7

    8. Data terkait kawasan & bangunan (kualitas, intensitas bangunan, tata bangunan); dan 9. Peta dasar rupa bumi dan peta tematik yang dibutuhkan, penguasaan lahan,

    penggunaan lahan, peta peruntukan ruang, pada skala atau tingkat ketelitian minimal peta 1:5.000.

    Seperti halnya dalam penyusunan RTRW, tingkat akurasi data, sumber penyedia data, kewenangan sumber atau instansi penyedia data, tingkat kesalahan, variabel ketidakpastian, serta variabel-variabel lainnya yang mungkin ada, perlu diperhatikan dalam pengumpulan data. Data dalam bentuk data statistik dan peta, serta informasi yang dikumpulkan berupa data tahunan (time series) minimal 5 (lima) tahun terakhir dengan kedalaman data setingkat kelurahan. Data berdasarkan kurun waktu tersebut diharapkan dapat memberikan gambaran perubahan apa yang terjadi pada bagian dari wilayah kota.

    b. Pengolahan dan Analisis Data

    Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR meliputi:

    1. Analisis karakteristik wilayah, 2. Analisis potensi dan masalah pengembangan BWP; 3. Analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan.

    Analisis karakteristik wilayah, meliputi:

    1. Kedudukan dan peran bagian dari wilayah kota dalam wilayah yang lebih luas (kota); 2. Keterkaitan antar wilayah Kota dan antara bagian dari wilayah kota; 3. Keterkaitan antarkomponen ruang di BWP; 4. Karakteristik fisik bagian dari wilayah kota; 5. Kerentanan terhadap potensi bencana, termasuk perubahan iklim; 6. Karakteristik sosial kependudukan; 7. Karakteristik perekonomian; dan 8. Kemampuan keuangan daerah.

    Analisis potensi dan masalah pengembangan BWP, meliputi:

    1. Analisis kebutuhan ruang; dan 2. Analisis perubahan pemanfaatan ruang.

    Analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan, meliputi : 1. Analisis jenis dan kapasitas fungsi/kegiatan kawasan serta kinerjanya. 2. Analisis kualitas bangunan dari aspek keselamatan.

    Dengan informasi tersebut, diharapkan dapat diformulasikan kondisi kawasan terutama menyangkut pengaturan intensitas pemanfaatan ruang, tata massabangunan, tindakan penanganan kawasan (diremajakan/revitalisasi), dan penanganan bangunan.

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 8

    Keluaran dari kegiatan pengolahan dan analisis data meliputi:

    1. Potensi dan masalah pengembangan di BWP; 2. Peluang dan tantangan pengembangan; 3. Kecenderungan perkembangan; 4. Perkiraan kebutuhan pengembangan di BWP; 5. Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung

    (termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas); dan 6. Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.

    c. Perumusan Konsep RDTR

    Perumusan konsep RDTR dilakukan terhadap wilayah perencanaan (kawasan fungsional perkotaan atau BWP) dengan mengacu pada RTRW dan RTR KSK, mengacu pada pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang, dan memperhatikan RPJPD kabupaten dan RPJMD kabupaten.

    Konsep RDTR wilayah perencanaan dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif konsep yang berisi rumusan tentang tujuan, kebijakan, dan strategi pengembangan; dan konsep pengembangan wilayah yang direncanakan.

    Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar perumusan RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR terdiri atas:

    1. Tujuan penataan BWP; 2. Rencana pola ruang; 3. Rencana jaringan prasarana; 4. Penetapan dari bagian wilayah RDTR yang diprioritaskan penanganannya; 5. Ketentuan pemanfaatan ruang.

    2. Penyusunan Peraturan Zonasi

    Proses penyusunan peraturan zonasi sebagai bagian dari RDTR dilakukan secara pararel dengan penyusunan RDTR. Oleh karena itu, tahap pra persiapan dan persiapan penyusunan peraturan zonasi sama dengan proses serupa dalam penyusunan RDTR.

    a. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan

    Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah kota dan penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder. Pengumpulan data primer dilakukan melalui:

    1. Wawancara atau temu wicara kepada masyarakat untuk menjaring aspirasi masyarakat terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi serta kepada pihak yang melaksanakan pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang; dan

    2. Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kota secara langsung.

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 9

    Data sekunder yang harus dikumpulkan meliputi:

    1. Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL; dan 2. Data dan informasi, meliputi:

    a) Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan; b) Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan; c) Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi bangunan

    dan lingkungannya); d) Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona yang

    bersangkutan; e) Standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-perundang-

    undangan nasional maupun daerah; f) Peraturan perundang-undangan terkait pemanfaatan lahan dan bangunan, serta

    prasarana di daerah yang bersangkutan; dan g) Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang ada di

    Kota yang akan disusun peraturan zonasinya.

    Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi buku data dan analisis.

    Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan pengumpulan data primer dan data sekunder adalah antara 2 (dua) - 3 (tiga) bulan, tergantung dari kondisi ketersediaan data di daerah maupun jenis pendekatan yang digunakan pada tahap ini.

    b. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis

    Kegiatan analisis dan perumusan ketentuan teknis, meliputi: 1. Tujuan peraturan zonasi; 2. Klasifikasi zonasi; 3. Daftar kegiatan; 4. Deliniasi blok peruntukan; 5. Ketentuan teknis zonasi, terdiri atas:

    a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan; b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang; c) Ketentuan tata bangunan; d) Ketentuan prasarana minimal; e) Ketentuan tambahan; dan f) Ketentuan khusus;

    6. Standar teknis; 7. Ketentuan pengaturan zonasi; 8. Ketentuan pelaksanaan, terdiri atas:

    a) Ketentuan variansi pemanfaatan ruang; b) Ketentuan insentif dan disinsentif; dan c) Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming situation) dengan

    peraturan zonasi.

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 10

    9. Ketentuan dampak pemanfaatan ruang; 10. Kelembagaan; dan 11. Perubahan peraturan zonasi.

    Hasil dari tahap analisis di dokumentasikan di dalam buku data dan analisis dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi. Adapun hasil kegiatan perumusan rancangan peraturan zonasi berupa zoning text untuk BWP saja.

    3. Penyusunan Naskah Raperda

    Kegiatan penyusunan naskah raperda tentang peraturan zonasi merupakan proses penuangan materi teknis peraturan zonasi ke dalam bentuk pasal-pasal dengan mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan.

    1.4.3 Wilayah Studi dan Pengamatan

    Wilayah perencanaan RDTR dan Peraturan Zonasi mencakup Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) yang delineasinya didasarkan pada salah satu kriteria: a. Wilayah administrasi; b. Kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/subwilayah kota; c. Bagian dari wilayah kota yang memiliki ciri perkotaan; d. Kawasan strategis kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan; dan/atau e. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan

    menjadi kawasan perkotaan. Setiap BWP terdiri atas Sub BWP yang ditetapkan dengan mempertimbangkan:

    a. Morfologi BWP; b. Keserasian dan keterpaduan fungsi BWP; dan c. Jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan BWP dengan memperhatikan

    rencana struktur ruang dalam RTRW.

    Sub Bagian Wilayah Perkotaan (Sub BWP) adalah bagian dari BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri dari beberapa blok, dan memiliki pengertian yang sama dengan subzona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.

    Sehubungan dengan ketentuan tentang wilayah perencanaan RDTR dan peraturan zonasi di atas, maka lingkup wilayah perencanaan RDTR dan peraturan zonasi delinasinya didasarkan atas wilayah administrasi yaitu Kecamatan Cibitung.

    Kecamatan Cibitung terletak sekitar 72 km dari ibukota kabupaten, 162 km dari ibukota propinsi dan 192 km dari ibukota negara. Posisi wilayah Kecamatan Cibitung terletak pada ketinggian 0 m 350 m di atas permukaan laut dengan topografi datar sampai berbukit.

    Secara geografis Kecamatan Cibitung berbatasan dengan :

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 11

    Sebelah utara, berbatasan dengan Kecamatan Jampangkulon dan Kecamatan Kalibunder;

    Sebelah selatan, berbatasan dengan Samudera Indonesia; Sebelah timur, berbatasan dengan Kecamatan Tegalbuleud; dan Sebelah barat, berbatasan dengan Surade.

    Tabel 1.1 Luas Wilayah

    Di Kecamatan Cibitung Tahun 2011 No. Desa Luas Desa (Ha) 1. Cidahu 2.830,92 2. Cibitung 3.756,99 3. Banyuwangi 1.386,55 4. Cibodas 342,04 5. Banyumurni 349,76 6. Talagamurni 458,

    Jumlah 9.124,44 Sumber : Hasil Perhitungan Peta, 2014

    Wilayah Kecamatan Cibitung secara administratif terbagi menjadi 6 desa serta wilayah administrasi dibawah desa yang merupakan Satuan Lingkungan Setempat (SLS) antara lain terdiri dari 24 wilayah kedusunan, 32 RW (Rukun Warga) dan 148 RT (Rukun Tetangga).

    Selain wilayah Kecamatan Cibitung sendiri sebagai wilayah perencanaan, wilayah disekitarnya yang berbatasan langsung dengan Kecamatan Cibitung juga menjadi wilayah pengamatan. Hal ni untuk melihat perkembangan wilayah tersebut baik secara fakta di lapangan maupun dari kebijakan pengembangan yang telah ditetapkan oleh RTRW Kabupaten Sukabumi sehingga dalam perumusan rencana tata ruang Kecamatan Cibitung bisa terintegrasi dengan rencana pengembangan wilayah sekitarnya.

    1.4.4 Tahapan Kegiatan

    Tahapan-tahapan kegiatan yang dilakukan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung ini meliputi :

    1. Survei dan pengumpulan data

    Kegiatan survei terdiri atas survei sekunder dan survei primer. Survei ini merupakan kegiatan untuk masukan identifikasi potensi dan permasalahan pembangunan Kecamatan Cibitung secara keseluruhan dengan tahapan : a. Survei sekunder

    Survei sekunder atau instansional adalah pengumpulan data-data sekunder penunjang yang diperlukan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung, data yang digunakan bersifat time series minimal 5 tahun terakhir.

  • Laporan Pendahuluan

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 12

  • Laporan Pendahuluan

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 13

    b. Survei primer (observasi lapangan) Tahap ini dimaksudkan untuk memperoleh gambaran yang lebih menyeluruh mengenai permasalahan yang terjadi, baik mengenai potensi maupun kendala di wilayah perencanaan.

    2. Analisis

    Selanjutnya berdasarkan hasil survei, dilakukan upaya penyusunan data melalui sistem kompilasi data. Data kompilasi ini akan menjadi bahan dasar dalam melakukan kegiatan berikutnya yaitu analisis permasalahan, potensi dan kebutuhan pengembangan. Secara garis besar analisis yang dilakukan terbagi menjadi dua bagian utama yaitu :

    a. Analisis makro

    Analisis mengenai peran, kedudukan, fungsi, arahan, kebijakan bagi Kecamatan Cibitung, dukungan sarana prasarana dan tuntutan pengembangan dalam kosntelasi wilayah yang lebih luas, struktur dan keterkaitan kota serta deliniasi kawasan perkotaan yang akan disusun rencana detailnya

    b. Analisis mikro Analisis detail dalam rangka penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung

    3. Penyusunan draft rencana

    Tahapan ini merupakan tahap perumusan arahan strategi dan kebijakan tata ruang dan konsep-konsep alternative rencana tata ruang yang akan menentukan pengembangan Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) dan menggambarkan dasar dan penetapan kerangka struktur pembagian wilayah perkotaan keseluruhan. Pada tahap ini juga dirumuskan arahan penetapan intensitas pemanfaatan dan pengendalian ruang (peraturan zonasi) untuk maisng-masing bagian wilayah perkotaan/kecamatan sesuai dengan fungsinya yang mencakup jenis pemanfaatan ruang dan sarana/prasarana.

    4. Penyempurnaan rencana

    Tahapan ini merupakan tahapan akhir dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung dimana RDTR ini disempurnakan setelah mendapat masukan pada forum stakeholders termasuk perbaikan dan penyempurnaan album peta rencana dan indikasi program

    5. Penjaringan aspirasi masyarakat Salah satu pendekatan yang diterapkan pada pekerjaan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung ini adalah pendekatan participatory planning dalam arti sejak proses awal sampai akhir seemuanya melibatkan partisipasi masyarakat dalam bentuk aspirasi-aspirasi atau masukan.

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 14

    1.5 DASAR HUKUM

    Peraturan perundang-undangan yang cukup relevan untuk dapat dijadikan referensi didalam melaksanakan pekerjaan ini, antara lain : 1. Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah-daerah

    Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Berita Negara Tahun 1950) sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1968 tentang Pembentukan Kabupaten Purwakarta dan Kabupaten Subang dengan Mengubah Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah-daerah Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1968 Nomor 31, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2851);

    2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);

    3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1984 tentang Perindustrian (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1984 Nomor 22, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3274);

    4. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4247);

    5. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4437) sebagaimana telah beberapa kali diubah, terakhir dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4844);

    6. Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor 132, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4444);

    7. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725);

    8. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batubara (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 4, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4959);

    9. Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 96, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5025);

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 15

    10. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059);

    11. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 149, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5068);

    12. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188);

    13. Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 1991 tentang Sungai (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1991 Nomor 44, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3445);

    14. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1999 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3838);

    15. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 45, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4385);

    16. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor 83, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4532);

    17. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2006 Nomor 86, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4655);

    18. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, dan Pemerintahan Daerah Kabupaten/Kota (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4737);

    19. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 48, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4833);

    20. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 47, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4987);

    21. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2009 tentang Pedoman Pengelolaan Kawasan Perkotaan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5004);

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 16

    22. Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Kereta Api (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 176, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5086);

    23. Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor 21, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5103);

    24. Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2011 tentang Penetapan dan Alih Fungsi Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 2);

    25. Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2013 tentang Ketelitian Peta Rencana Tata Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2013 Nomor 8, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5393);

    26. Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung;

    27. Keputusan Presiden Nomor 4 Tahun 2009 tentang Badan Koordinasi Penataan Ruang Nasional;

    28. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan;

    29. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota;

    30. Peraturan Menteri Dalam negeri Nomor 33 Tahun 2006 tentang Pedoman Mitigasi Bencana;

    31. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat (Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2010 Nomor 22 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Nomor 86);

    32. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 01 Tahun 2010 tentang Organisasi Perangkat Daerah Kabupaten Sukabumi;

    33. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 06 tahun 2010 tentang Izin Mendirikan Bangunan;

    34. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sukabumi (Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2010 Nomor 22 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Nomor 86);

    35. Peraturan Bupati Sukabumi Nomor 32 Tahun 2013 tentang Mekanisme Perijinan Pemanfaatan Ruang.

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 17

    1.6 FUNGSI DAN MANFAAT

    RDTR dan peraturan zonasi berfungsi sebagai:

    a. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten berdasarkan RTRW; b. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan

    ruang yang diatur dalam RTRW; c. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang; d. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang kaitan dengan izin mendirikan bangunan

    (IMB); dan e. Acuan dalam penyusunan RTBL.

    RDTR dan peraturan zonasi bermanfaat sebagai:

    a. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu;

    b. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat;

    c. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten secara keseluruhan; dan

    d. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP atau Sub BWP.

    1.7 METODOLOGI PEKERJAAN

    Proses pelaksanaan pekerjaan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung meliputi tahap-tahap sebagai berikut :

    Tahap persiapan; Tahap pelaksanaan survei; Tahap kompilasi data; Tahap analisis data; Tahap perumusan rancangan rencana; Tahap perumusan RDTR dan peraturan zonasi; dan Tahap penyempurnaan.

    1. Tahap Persiapan Dalam tahap persiapan ini, dilakukan beberapa kegiatan yang akan menunjang kelancaran kegiatan pekerjaan meliputi : 1. Mobilisasi tim. 2. Inventarisasi kebijakan terkait. 3. Perumusan metodologi pekerjaan. 4. Penyusunan rencana kerja.

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 18

    5. Penyiapan peta dasar. 6. Deliniasi kawasan perkotaan. 7. Penyiapan desain survei.

    2. Tahap Pelaksanaan Survei Kegiatan pengumpulan data dan survei ini bertujuan untuk mendapatkan gambaran nyata kondisi wilayah perencanaan, sehingga diharapkan rencana yang dihasilkan nantinya sesuai dengan kondisi dan kebutuhan kawasan.

    Pada tahap ini dilakukan survei pengambilan data-data terkait dengan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi di Kawasan Perkotaan Cibitung. Pelaksanaan survei ini dilakukan dengan cara pelaksanaan survei primer dan pelaksanaan survei sekunder.

    Survei primer yang akan dilakukan terdiri dari 4 tipe survei, yaitu :

    1. Survei landuse dan bangunan. 2. Survei utilitas. 3. Survei transportasi. 4. Survei pelaku ekonomi. 5. Survei sosial kependudukan.

    Selain itu pada tahapan ini dilakukan pengadaan peta citra satelit, pelaksanaan ground control point (GCP), serta digitasi peta.

    3. Tahap Kompilasi Data

    Metoda pengolahan dan kompilasi data yang dipergunakan meliputi :

    Mengelompokan data dan informasi menurut kategori aspek kajian seperti : data fisik dan penggunaan lahan, data transportasi, data kependudukan dll.

    Menyortir data-data setiap aspek tersebut agar menjadi sederhana dan tidak duplikasi.

    Mendetailkan desain pengolahan dan kompilasi data dari desain studi awal sehingga tercipta form-form isian berupa tabel, konsep isian, peta tematik dll.

    Mengisi dan memindahkan data yang telah tersortir ke dalam tabel-tabel isian dan peta isian tematik.

    Melakukan pengolahan data berupa penjumlahan, pengalian, pembagian, prosentase dsb baik bagi data primer maupun sekunder.

    Setelah seluruh tabel dan peta terisi, maka langkah selanjutnya adalah membuat uraian deskriptif penjelasannya ke dalam suatu laporan yang sistematis per aspek kajian. Termasuk dalam laporan tersebut adalah uraian kebijaksanaan dan program setiap aspek.

    Tahap ini akan dilakukan berdasarkan hasil diskusi tentang muatan rencana RDTR yang akan dilakukan. Pada tahap ini dilakukan pula telaah terhadap kebijakan RTRWN

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 19

    dan RTRWP terkait dengan Kecamatan Cibitung, tinjauan RTRW Kabupaten Sukabumi terkait Kecamatan Cibitung, tinjauan RTR KSK Kawasan Pesisir terkait Kecamatan Cibitung, evaluasi kesesuaian muatan RDTR dan penyusunan peraturan zonasi terhadap Permen PU No. 20 tahun 2011. Aspek-aspek untuk kompilasi data meliputi :

    1) Aspek fisik dasar; 2) Aspek penggunaan lahan; 3) Aspek kependudukan, sosial dan budaya; 4) Aspek perekonomian; 5) Aspek sistem jaringan transportasi; dan 6) Aspek sarana dan prasarana kota. 1) Aspek sistem utilitas.

    4. Tahap Analisis Data

    Ada empat hal utama yang perlu dinilai dalam analisis ini yaitu :

    1. Analisis keadaan dasar yaitu menilai kondisi eksisting pada saat sekarang; Termasuk kedalam analisis keadaan dasar adalah review RDTR yang lama dengan kondisi eksisting yang ada untuk selanjutnya ditentukan tipologi dari revisi rencana tata ruang yang akan ditempuh;

    2. Analisis kecenderungan perkembangan yaitu menilai kecenderungan sejak masa lalu sampai sekarang dan kemungkinan-kemungkinannya di masa depan, terutama pengaruh tumbuhnya fungsi baru khususnya pada pelayanan kabupaten;

    3. Analisis sistem serta kebutuhan ruang yaitu menilai hubungan ketergantungan antar sub sistem atau antar fungsi, dan pengaruhnya apabila sub sistem atau fungsi baru itu berkembang, serta perhitungan ruang dalam kabupaten sebagai akibat perkembangan di masa depan;

    4. Analisis kemampuan pengelolaan pembangunan, yaitu menilai kondisi keuangan daerah, organisasi pelaksana dan pengawasan pembangunan, personalia, baik pada saat sekarang maupun yang diperlukan di masa depan.

    Dalam pekerjaan ini analisis yang dilakukan menggunakan model pendekatan SWOT (Strengthness, Weakness, Opportunity, and Threatness) yaitu suatu analisis yang bertujuan mengetahui potensi dan kendala yang dimiliki kota, sehubungan dengan kegiatan pengembangan wilayah yang akan dilakukan di masa datang. Analisis ini meliputi tinjauan terhadap :

    Kekuatan-kekuatan (strengthness) yang dimiliki kota, yang dapat memacu dan mendukung perkembangan kota, misalnya kebijakan-kebijakan pengembangan yang dimiliki, aspek lokasi yang strategis, dan ruang yang masing tersedia;

    Kelemahan-kelemahan (weakness) yang ada yang dapat menghambat pengembangan kota, baik hambatan dan kendala fisik kota maupun non fisik, misalnya kemampuan sumber daya manusia, aspek lokasi, keterbatasan sumber

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 20

    daya alam pendukung, keterbatasan/ ketidakteraturan ruang kegiatan, atau pendanaan pembangunan yang terbatas;

    Peluang-peluang (opportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan kota, berupa sektor-sektor dan kawasan strategis;

    Ancaman-ancaman (threatness) yang dihadapi, misalnya kompetisi tidak sehat dalam penanaman investasi, pembangunan suatu kegiatan baru atau pertumbuhan dinamis di sekitar kawasan yang dapat mematikan kelangsungan kegiatan strategis kota yang telah ada.

    Pada tahapan ini, analisis dilakukan sebagai input untuk menyusun RDTR dan peraturan zonasi. Analisis terkait dengan RDTR dan peraturan zonasi di Kawasan Perkotaan Cibitung meliputi : a. Analisis kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam konteks regional; b. Analisis keterkaitanantar BWP; c. Analisis keterkaitan antar komponen ruang; d. Analisis dayadukung dan daya tampung ruang; e. Analisis kependudukan; f. Analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan ruang; g. Analisis pola ruang; h. Analisis jaringan pergerakan; i. Analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan utilitas; j. Analisis kebutuhan ruang; k. Analisis perekonomian; l. Analisis kemampuan keuangan daerah; m. Analisis potensi dan masalah pengembangan; n. Analisis kegiatan; dan

    o. Konsep pengembangan wilayah perencanaan.

    5. Perumusan Rancangan Rencana

    Dari hasil analisis kemudian dapat dilakukan interpretasi untuk berbagai macam faktor yang akan memperngaruhi hasil rencana, yaitu :

    1. Aspek strategis, yaitu mengkaji wilayah dalam konteks kebijaksanaan lokal dan regional serta aspek implementasi dan persoalan/kondisi eksisting dewasa ini, dengan tahapan kajian rinci sebagai berikut : a. Melakukan kajian terhadap berbagai kebijakan peran dan fungsi yang

    diemban oleh Kecamatan Cibitung dengan penekanan pada keselarasan, konsistensi berbagai peran dalam konteks kebijaksanaan lokal maupun regional, serta aspek implementasi kebijaksanaan dengan rencana tata ruang yang akan disusun;

    b. Kajian kondisi eksisting, yaitu identifikasi berbagai persoalan nyata akibat peran dan fungsi yang diemban berdasarkan kebijaksanaan, rencana dan

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 21

    implementasinya serta aspek manajemen pembangunan dan proses dinamis akifitas perkotaan dengan kajian dalam konteks hubungan makro maupun mikro. Kajian kondisi eksisting tidak hanya pada data yang bertitik berat pada aspek fisik bernuansa spasial namun juga akan mengungkapkan fenomena spasial dengan kajian aspek sosial ekonomi terkait perwujudan kehidupan perkotaan berdasarkan pengalaman lapangan. Aspek-aspek yang akan dikaji meliputi penelaahan kecenderungan perkembangan, sosial kemasyarakatan dan kependudukan, struktur dan pola ruang, aspek perizinan, potensi dan daya dukung kawasan, perkembangan ekonomi, kelengkapan sarana dan prasarana serta sistem pelayanan transportasi.

    2. Aspek skenario masa depan wilayah apabila perkembangannya dibiarkan seperti adanya (do nothing) dan isu apa yang menjadi faktor-faktor kritis masa depan untuk melakukan tindakan antisipasi (do something) dengan melihat faktor negatif (kelemahan, ancaman) dan faktor positif (kekuatan, peluang) berdasarkan tujuan pembangunan yang diharapkan. Adapun kajian rincinya adalah sebagai berikut : a. Skenario perkembangan masa depan dalam berbagai aspek yang akan

    menjadi gambaran perkembangan kota di masa yang akan datang; b. Isu; berdasarkan gambaran skenario masa datang dan dikaitkan dengan

    harapan terhadap wilayah perencanaan dapat dilihat kesenjangan antara harapan dengan realitas. Berbagai kesenjangan tersebut yang akan menjadi titik tolak pemikiran dalam melihat permasalahan dalam konteks ruang dan waktu dan akan dicoba dikaitkan dengan fakta-fakta persoalan yang terungkap baik berdasarkan kajian data sekunder, pengamatan lapangan dan survei sosial ekonomi. Dengan kajian sesuai standar teknis perencanaan kota dan wilayah serta masukan dari berbagai pihak maupun aspirasi masyarakat dapat diungkapkan berbagai isu penting dalam rangka menentukan berbagai faktor-faktor yang harus diperhatikan dan menjadi faktor kritis di masa yang akan datang;

    c. Rumusan SWOT sebagai pengembangan lebih rinci dari analisis potensi dan masalah yang dijabarkan dalam kajian eksternal dan internal. Berdasarkan kajian SWOT dapat dibuat rumusan strategi pembangunan dan strategi arahan pemanfaatan ruang dan sebagai landasan kajian analisis aspek-aspek strategis;

    d. Menentukan faktor kritis masa datang dengan dukungan pendekatan SWOT. Yang dimaksud dengan faktor kritis adalah faktor yang bersifat membatasi perkembangan, faktor yang menjadi ancaman yang akan menjadi persoalan yang dapat mengganggu eksistensi wilayah perencanaan sesuai dengan tujuan yang diharapkan. Aspek kajian sudah bersifat integral dan komprehensif memperkaitkan berbagai aspek baik aspek fisik tata ruang, lingkungan hidup dan sumber daya, fungsi-fungsi kegiatan, aspek sosial

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 22

    ekonomi budaya kemasyarakatan, aspek kelembagaan dan manajemen pembangunan dalam konteks regional maupun lokal;

    e. Menganalisis faktor kritis, meliputi kajian kecenderungan perkembangan ekonomi dan investasi, pola struktur ruang, kebijaksanaan, perizinan, sistem pelayanan transportasi, kebutuhan sarana prasarana, daya dukung lingkungan, kebutuhan air dan analisis sosial kemasyarakatan.

    3. Aspek strategi

    Dari hasil analisis di atas, selanjutnya dirumuskan strategi pengembangan tata ruang kota yang dibagi dalam strategi penataan kawasan, strategi pengendalian, dan strategi untuk melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta.

    a. Strategi penataan kawasan; dapat dijabarkan lebih lanjut dalam skala prioritas pengembangan berdasarkan tipe kecenderungan perkembangan meliputi kawasan yang dinamis tumbuh selaras rencana, kawasan yang lambat tumbuh yang harus dipercepat/distimulir, kawasan yang diharapkan tumbuh karena berbagai pertimbangan, kawasan yang harus diperlambat dan dibatasi perkembangannya atau kawasan yang harus ditata kembali. Dalam pembangunan penataan ruang akan dirumuskan strategi pengembangan dan pengendalian serta pengelolaan setiap fungsi kawasan dengan aspek-aspek: strategi pengembangan dan pengendalian kawasan budidaya, sarana prasarana, sistem transportasi, kelembagaan dan pengelolaan kawasan lindung;

    b. Strategi pengembangan dan pengendalian; dalam upaya menggiring dan mengarahkan sesuai rencana struktur ruang yang diharapkan maka perlu upaya pengendalian, monitoring dan pengelolaan dengan berbagai mekanisme faktor insentif (mendorong/menstimulir), faktor disinsentif (melarang bahkan menghukum) dengan tujuan seluruh arah pembangunan ruang sesuai dengan yang diharapkan;

    c. Strategi melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta; dalam mewujudkan pembangunan akan dilakukan berbagai pendekatan agar masyarakat memahami dari hakekat dan tujuan rencana dan bersedia ikut terlibat dan berpartisipasi serta mendukung rencana itu sendiri. Strategi pelibatan masyarakat adalah dengan mengembangkan prinsip-prinsip keterbukaan dan transparansi, melibatkan dalam perumusan rencana sejak survei (menjadi responden, panel, nara sumber), dilibatkan dalam perumusan rencana sampai tahap akhir.

    4. Aspek implementasi rencana; rencana tata ruang akan dijabarkan lebih lanjut agar operasional dengan dukungan rencana strategis (strategic plan) dan rencana-rencana investasi (investment plan) pada beberapa kawasan prioritas dan akan dilengkapi dengan indikasi program pembangunan dan petunjuk teknis pembangunan. Untuk mendukung agar rencana dan program dapat disepakati dan

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 23

    dapat direalisasikan, maka akan dirancang suatu mekanisme diseminasi, sosialisasi rencana kepada seluruh pelak pembangunan, yang dalam hal ini adalah masyarakat umum, pemerintah dan swasta.

    a. Mekanisme pembiayaan; pada dasarnya merupakan rumusan dalam aspek pendanaan pembangunan terkait dengan penataan ruang yang membutuhkan keterlibatan bukan hanya pemerintah saja namun juga swasta dan masyarakat yang akan bisa menarik minat untuk berinvestasi dalam pengembangan sarana dan prasarana bagi swasta yang berminat;

    b. Dukungan aspek legal; perlu dibuat legitimasi dari rencana dengan kekuatan legal hukum yang dapat dijadikan pedoman pembangunan terkait aspek kepastian hukum dalam program pembangunan dimana rencana yang dibuat seyogyanya dapat diperdakan dan menjadi acuan seluruh komponen instansi pemerintah, masyarakat dan swasta;

    c. Mekanisme kelembagaan; pemanfaatan produk rencana dan implementasinya harus didukung dengan kerjasama dan koordinasi berbagai instansi yang dapat dirumuskan dalam bentuk suatu mekanisme kerja yang saling mendukung antara pemerintah daerah;

    d. Petunjuk teknis; produk rencana akan dilengkapi dengan petunjuk teknis agar menjadi operasional dalam pelaksanaan di lapangan terutama untuk kawasan-kawasan yan bersifat kritis dan perlu ditangani dengan segera. Panduan tersebut dapat menjadi petunjuk yang secara teknis dapat menjadi acuan pembangunan pada skala mikro. Petunjuk teknis akan dibuat dan merupakan pelengkap dan pendukung teknis dalam setiap strategi dan arahan rencana yang dibuat terutama pada kawasan-kawasan yang diprioritaskan dalam penanganannya.

    Perumusan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Cibitung, mencakup tahapan sebagai berikut : 1) Tujuan penataan ruang bagian wilayah perencanaan; 2) Rencana pola ruang; 3) Rencana jaringan prasarana; 4) Penetapan sub bagian wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya; 5) Ketentuan pemanfaatan ruang; dan 6) Peraturan zonasi. Setelah rumusan dokumen rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi disusun, kemudian akan didiskusikan lebih lanjut untuk tahap penyempurnaan pada laporan akhir.

    6. Perumusan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

    Pada tahap akhir dari pekerjaan penyusunan RDTR dan peraturan zonasi ini, output yang telah dihasilkan pada tahapan sebelumnya kemudian dilakukan asistensi dengan

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 24

    pihak BKPRD Provinsi Jawa Barat dan Badan Informasi dan Geospasial (BIG). Hasil dari kegiatan asistensi tersebut kemudian akan digunakan pada tahap penyempurnaan untuk kemudian disusun laporan akhir penyusunan RDTR dan peraturan zonasi Kecamatan Cibitung.

    7. Tahap Penyempurnaan

    Pada tahap ini dilakukan penyempurnaan laporan berdasarkan hasil asistensi dengan pihak BKPRD Provinsi Jawa Barat dan Badan Informasi dan Geospasial (BIG). Selanjutnya kegiatan penyempurnaan akan melakukan penyusunan album peta, executive summary, dan penyusunan draft ranperda.

    1.8 SISTEMATIKA PENULISAN

    Secara garis besar laporan antara penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Cibitung ini memuat langkah awal persiapan pelaksanaan kegiatan. Secara sistematika, laporan pendahuluan ini terdiri atas:

    Bab 1 Pendahuluan

    Memuat latar belakang kegiatan, identifikasi permasalahan, maksud, tujuan dan sasaran, ruang lingkup pekerjaan, dasar hokum, fungsi dan manfaat, serta metodologi pekerjaan dalam penyusunan RDTR dan peraturan zonasi Kecamatan Cibitung.

    Bab 2 Kebijakan Terkait Penyusunan RDTR Bagian ini menjelaskan mengenai kebijakan pembangunan, kebijakan penataan ruang, serta implikasi kebijakan terhadap pengembangan wilayah Kecamatan Cibitung.

    Bab 3 Karakteristik Wilayah Perencanaan

    Bagian ini menjelaskan gambaran umum wilayah Kecamatan Cibitung, meliputi kedudukan wilayah perencanaan dalam konteks regional, fisik dasar, kondisi pemanfaatan ruang, kependudukan, sebaran fasilitas, prasarana jaringan pergerakan, utilitas, serta ekonomi dan keuangan.

    Bab 4 Analisis Tata Ruang Wilayah

    Menjelaskan mengenai analisis kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas, analisis keterkaitan antar wilayah kota dan antar bagian dari wilayah kota, analisis keterkaitan antarkomponen ruang di BWP, analisis daya dukung dan daya tampung, analisis kependudukan, analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan ruang, analisis pola ruang, analisis prasarana jaringan pergerakan, analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan utilitas umum, analisis kebutuhan ruang, analisis perekonomian, analisis kemampuan keuangan daerah, potensi dan masalah pengembangan wilayah perencanana, serta analisis

  • Laporan Antara

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 25

    kawasan potensial wilayah perencanaan.

    Bab 5 Analisis Peraturan Zonasi

    Menjelaskan mengenai analisis kegiatan di wilayah perencanaan, analisis KDB di wilayah perencanaan, analisis KLB di wilayah perencanaan, analisis GSB di wilayah perencanaan, serta analisis perancangan kota di wilayah perencanaan.

    Bab 6 Konsep RDTR Wilayah Perencanaan

    Bagian terakhir ini menjelaskan mengenai konsep pengembangan RDTR di wilayah Kecamatan Cibitung, serta konsep peraturan zonasi di Kecamatan Cibitung.

  • Laporan Pendahuluan

    PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

    KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

    Halaman 1 - 26

    Gambar 1.3 Tahapan Pelaksanaan Pekerjaan