Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr

Master Plan Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)

DRAFT

Tanda penerbit

Master Plan proyek Pembangunan Terpadu Pesisir Ibukota Negara adalah suatu proyek bersama antara Pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda.

Proyek ini dibiayai oleh Pemerintah Belanda

Badan Pelaksananya adalah Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, Indonesia.

Konsultan: Witteveen+Bos Grontmij Kuiper Compagnons Ecorys Triple-A DeltaresDalam asosiasi dengan: Pentair flow technologies Palu2Indonesia Bita Bina Semesta, PT Bita Enarcon Engineering, PT Martijn WieriksFotografi: Fendi Siregar Inong Hunain Kuiper Compagnons A. Bahrul B.D Witteveen+Bos Grontmij DeltaresIlustrasi: KuiperCompagnons Clary Scheres

2 Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) | Master Plan | Draft 1 April 2014

Master Plan

Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)

Kementerian Koordinasi Bidang Perekonomian | Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta | Badan Perencanaan Pembangunan Nasional | Kementerian Pekerjaan Umum | Pemerintah Belanda

Draft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 3

0. PRAKATA 9

1. PENDAHULUAN 13 1.1. 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain 14 1.2. Tujuan utama 14 1.3. Dari JCDS menjadi Master Plan 15

2. MASTER PLAN 17 2.1. Maksud Master Plan Ini 18 2.2. Cakupan 18 2.3. Susunan laporan ini 19

3. IBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN 21 3.1. Banjir: alasan di balik Master Plan ini 23 3.2. Tantangan-tantangan perkotaan 25

4. SOLUSI TERPADU 29 4.1. Misi 31 4.2. Pendekatan 31 4.3. Upaya-upaya yang tidak disesali 31 4.4. Solusi jangka panjang 35 4.5. Alternatif-alternative ruang 38

5. AMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP GARUDA MEGAH 43 5.1. Alinyemen Tanggul Laut 45 5.2. Draf untuk pengembangan ruang: Garuda Megah 47 5.3. Rancangan perkotaan 49 5.4. Hubungan dengan wilayah pesisir saat ini 53

index


6. KASUS BISNIS 55 6.1. Pendahuluan 57 6.2. Rencana yang layak 57 6.3. Faktor-faktor kunci 58 6.4. Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama 60 6.5. Hasil-hasil 62 6.6. Dampak ekonomi 63 6.7. Profil risiko 63

7. PERENCANAAN TEMA DEMI TEMA 67 7.1. Keamanan banjir 69 7.2. Aspek-aspek sosial 74 7.3. Reklamasi lahan 76 7.4. Bisnis dan residensial 77 7.5. Pelabuhan utama 81 7.6. Mobilitas dan infrastruktur 82 7.7. Pengelolaan air 85 7.8. Rekreasi dan ruang-hijau 89 7.9. Dampak lingkungan 92

8. RENCANA PER AREA 95 8.1. Tanggul tahap fase A, sebuah kesempatan untuk revitalisasi pesisir 97 8.2. Fase B: Garuda Megah 99 8.3. Fase C 107 9. TRANSFORMASI WILAYAH PESISIR [PENGEMBANGAN STRATEGI] 109 9.1. Pengembangan adaptif 111 9.2. Ketidakpastian dan pengelolaan resiko 111


0PRAKATA


Status Draf Master plan:• DokumeninimerupakandrafpertamaMasterplanNCICDdanberisihasil-

hasilprosesperencanaanhingga1April2014• Drafinimerupakandasaruntukdiskusimendalamdenganparamitra-

kerjadanpemangkukepentingan• DrafakhirMasterplaninidiharapkanakandiselesaikanpada1Agustus

2014.


Dokumen ini merupakan Master Plan untuk Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN), Jakarta. Master Plan ini dimaksudkan tidak hanya untuk memberikan suatu solusi untuk perlindungan jangka panjang atas wilayah Jakarta dan sekitarnya terhadap banjir yang berasal dari laut. Namun Master Plan ini menawarkan lebih dari itu. Master Plan ini akan menciptakan ruang baru untuk Ibukota, dengan memekarkan wilayah ke arah laut secara terencana. Master Plan ini membantu menyelesaikan masalah-masalah keterhubungan Jakarta, Jawa Barat dan Banten dan membahas beberapa masalah-masalah lingkungan saat ini.

Laut yang sama yang sekarang menjadi ancaman akan digunakan dengan berbagai cara agar bermanfaat bagi Ibukota dan Negara secara keseluruhan. Teluk Jakarta memberi ruang bagi terbentuknya bagian kota yang baru yang dapat menampung 1,5 juta warga dari semua tingkat pendapatan dan Jalan Negara Bebas-hambatan Tangerang – Bekasi yang akan menghubungkan propinsi Jakarta, Jawa Barat, dan Banten. Teluk ini juga digunakan untuk memperluas pelabuhan dan memperkuat sektor perikanan, sedemikian merangsang pertumbuhan ekonomi. Teluk ini akan dikonversi menjadi waduk besar (danau penampung). Waduk ini akan menurunkan banjir perkotaan dan banjir sungai yang telah mempengaruhi Ibukota selama ini, dan juga akan berfungsi sebagai sumber air minum yang berkelanjutan untuk warga Jakarta.

Bentuk Garuda megah ini dipilih sebagai rancangan ikonis untuk pertahanan pesisir dan reklamasi yang direncanakan ini. Garuda ini akan melindungi kota

dan akan membawa keamanan dan kemakmuran untuk Ibukota. Garuda ini akan memberikan citra baru buat Ibukota yang tampak jelas dan dikenal jika dilihat dari udara. Ibukota yang siap untuk abad ke-21 ini. Yang akan dibanggakan dan dinikmati oleh semua orang.

Master Plan ini dikembangkan di bawah bimbingan langsung dari Kementerian Koordinasi Bidang Perekonomian, Badan Perencanaan Pembangunan Nasional, Kementerian Pekerjaan Umum, dan Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan merupakan hasil kerja sama jangka panjang antara Pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda di bidang pengelolaan air.

Master Plan ini merupakan langkah penting ke arah pelaksanaan. Master Plan ini memberikan model pengembangan dan pelaksanaan yang berlandasan kuat dan dapat diimplementasikan untuk kota baru ini. Master Plan ini merupakan kerangka kerja yang kuat dan titik awal untuk studi kelayakan pada berbagai komponen dan desain rincinya. Master Plan ini juga memberikan suatu dasar yang baik untuk tahap pendanaan dan pembuatan kontrak.

MEMBERIKAN SUATU LINGKUNGAN BUAT PENDUDUK IBUKOTA JAKARTA UNTUK HIDUP, BEKERJA, DAN BEREKREASI. MENCIPTAKAN PONDASI YANG BERKESINAMBUNGAN UNTUK MEMBANGUN MASA DEPAN IBUKOTA. BANGKIT UNTUK MENGHADAPI TANTANGAN AIR DARI LAUT DAN SUNGAI


I PENDAHULUAN


1.1. Tahun 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain10 juta penduduk wilayah metropolitan Jakarta (Indonesia) sudah terbiasa dengan banjir pada musim hujan. Sedimentasi dan penumpukan limbah, bersamaan dengan aliran sungai yang mencapai puncaknya telah menciptakan banjir musiman pada ketiga belas sungai dan saluran yang mengalir melalui delta perkotaan yang rendah ini. Banjir di jalanan akibat curah hujan yang tinggi merupakan kejadian yang lebih lazim, ketika kota ini berjuang untuk mempertahankan sistem drainase perkotaan sejalan dengan tingkat urbanisasi. Akan tetapi, pada November 2007 Jakarta Utara diterjang oleh banjir yang berbeda dari yang lain. Pasang yang ketinggiannya telah melebihi tanggul laut di beberapa tempat sehingga air laut memenuhi jalanan dan menciptakan genangan air hingga sedalam 1,5 meter selama beberapa hari.

Banjir dari laut ini membenarkan apa yang diperingatkan oleh para peneliti. Jakarta Utara telah mengalami penurunan muka tanah pada laju yang mengejutkat di rata-rata 7.5 centimeter per tahun. Di beberapa tempat laju penurunan muka tanah ini dapat mencapai hingga 17 centimeter per tahun. Banyak tempat di kota ini, termasuk pertahanan pesisir, yang terus menerus mengalami penurunan muka tanah hingga di bawah permukaan air laut.

Pada 2008 tanggul laut telah diperkuat tetapi akibat terjadinya penurunan muka tanah, tanggul laut ini telah mencapai tingkat rendah yang kritis. Limpasan pada pasang tinggi diperkirakan akan terjadi pada tahun-tahun mendatang

1.2. Tujuan utamaSelama beberapa tahun pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda telah bekerja bersama-sama untuk mengurangi dan mencegah banjir di Ibukota Negara Indonesia. Kerjasama ini telah menghasilkan Jakarta Coastal Defence Strategy (JCDS)/ Strategi Pertahanan Pesisir Jakarta (SPPJ) pada 2001. Kerja sama bilateral ini diteruskan pada proyek National Capital Integrated Coastal Development (NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN).

Proyek JCDS ini dan fase pertama proyek NCICD ini menyimpulkan bahwa:- Penguatan tanggul laut yang ada dan meningkatkan kapasitas pompa

drainase tidak dapat lagi memberikan perlindungan yang cukup untuk jangka panjang. Tambahan lagi, ruang di Jakarta sangat terbatas untuk menciptakan waduk tampung yang berkapasitas besar. Solusi lepas-pantai untuk perlindungan banjir tidak terelakkan lagi untuk mencegah terjadinya banjir di wilayah pesisir kota akibat air laut dan sungai.

FAKTA:- PadaNovember2007,JakartaUtaradilandabanjirbesarpertamayang

berasaldarilaut.PenurunanmukatanahdiJakartaUtaramerupakanpenyebabdasarbanjirini.Lajupenurunanmukatanahrata-rataadalah7,5centimeterpertahun,tetapidibeberapawilayahpesisirlajupenurunanmukatanahiniterukurmencapai17centimeterpertahun.

- Disampingbanjirdarilaut,padatahun2007banjirbesarjugaterjadiakibattingginyadebitsungaidancurahhujanyangtinggi.Banjirituditaksirmenyebabkankerugian$544juta.Disampingitu,76jiwatewasdanlebihdari590.000jiwatercatatsebagaipenungsi.

- Penyedotanairtanahmelaluisumur-dalamyangdilakukansecarabesar-besarankemungkinanbesarmerupakanpenyebabutamapenurunanmukatanahini.

- Pada2006tanggullautyangadatelahdiperkuattetapiakibatpenurunanmukatanahini,tanggullauttersebuttelahmencapaitingkatrendahyangkritis.Limpasanairlautpadasaatpasangtinggiakandiperkirakanakan


- Solusi lepas-pantai ini memberikan banyak kesempatan untuk pengembangan wilayah pesisir dan berkontribusi pada pengembangan sosio-ekonomi Ibukota sebagaimana yang telah dipaparkan pada rencana MP3EI.

Tujuan utama Master Plan NCICD ini adalah untuk memberi perlindungan jangka panjang untuk Jakarta dari banjir dari sungai dan air laut, dan di saat yang bersamaan Master Plan ini akan memfasilitasi pengembangan sosio-ekonomi Jakarta.

Untuk mewujudkan tujuan ini perlu pendekatan perencanaan yang terpadu. Oleh sebab itu, Master Plan ini merupakan Master Plan untuk perlindungan pesisir dan pengembangan daerah pesisir Jakarta.

1.3. Dari JCDS menjadi Master PlanDraf Master Plan proyek National Capital Integrated Coastal Development (NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) ini berisi hasil-hasil proses perencanaan dalam periode Januari 2013 – Maret 2014.

Proyek NCICD ini merupakan kelanjutan proyek JCDS yang menghasilkan strategi untuk perlindungan terhadap banjir. Pada fase Konsolidasi Strategi proyek NCICD ini, anggapan-anggapan yang mendasari Arahan Strategis dan aspek-aspek perancangan dari Arahan Strategis telah diteliti. Kesimpulan-kesimpulan dari penelitian tambahan ini telah menghasilkan versi optimasi JCDS ini, yang merupakan Model Pelaksanaan Akhir (MPA).

Draf Master Plan ini dikembangkan berdasarkan MPA ini. Telah dilakukan penelitian lanjut dalam aspek-aspek ruang, rekayasa solusi, aspek-aspek keuangan dan ekonomi dan dampak-dampak lingkungan guna lebih menguatkan pilihan-pilihan yang dibuat dalam Master Plan ini.

Master Plan ini belum merupakan tahap perencanaan akhir. Setelah rencana ini disetujui, perancangan rinci dan studi kelayakan untuk komponen-komponennya akan disiapkan, baik itu oleh pemerintah Indonesia ataupun oleh investor swasta. Juga, prosedur pendanaan dan kontrak juga akan membutuhkan perencanaan tambahan atau revisi dari rencana-rencana yang telah ada. Prosedur-prosedur ini akan dipaparkan lebih lanjut dalam draf akhir Master Plan ini.

BACAAN LEBIH LANJUT:- LaporanJCDS(2011):Atlas,Agenda,AturanMain

JCDS fase permulaan

fase konsolidasi strategi

fase memilih

fase perancangan

AtlasAgenda

Aturan-Mainlaporan

permulaan

Model Pelaksanaan AkhirDraf Masterplan

Masterplan


IIMASTER PLAN


2.1. Maksud Master Plan IniDraf Master Plan ini dikembangkan sebagai dasar untuk para pemangku kepentingan dan konsultasi politik menyangkut arahan pengembangan ini. Berdasarkan proses ini draf akhir Master Plan akan diselesaikan sebelum 1 Agustus 2014. Maksud Master Plan ini ada tiga:- Memberikan model keselamatan banjir jangka panjang yang dapat

diimplementasikan dan juga memberikan kesempatan sosio-ekonomis yang sangat baik untuk Ibu kota.

- Memberikan satu rancangan untuk pengembangan perkotaan dengan didasari oleh kasus bisnis sebagai kerangka pengembangan.

- Memberikan peta-jalan untuk pelaksaaannya.

Master Plan ini merupakan langkah kedua dari sederetan langkah pembuatan keputusan yang dimulai dengan JCDS. Dengan menerapkan Master Plan ini, Pemerintah Indonesia, Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Jawa Barat dan Banten akan menetapkan Master Plan ini sebagai kerangka kerja untuk perencanaan ruang, institusi, dan keuangan dan berkomitmen untuk melakukan kerjasama selanjutnya. Langkah berikutnya meliputi perbaikan atau penyempuraan rencana-rencana yang telah ada dan pelaksanaan studi dampak dan kelayakan, akan menjadi informasi lanjutan untuk keputusan akhir investasi.

Dengan memperhatikan pentingnya rencana ini, pemerintah Indonesia dan pemerintah Daerah Khusus Ibukota seharusnyalah secara bersama-sama memutuskan untuk segera melaksanakan upaya-upaya yang direncakanan pada Fase A. Disarankan peletakan batu pertamanya dilakukan pada Juli 2014 ini.

2.2. CakupanMaster Plan ini berfokus pada perancangan dan fungsi dari solusi resiko banjir

yang tergabung dalam perancangan terpadu untuk pengembangan perkotaan secara sosio-ekonomi. Rancangan-rancangan ini meliputi pertahanan laut dan pengembangan kota ini ke arah laut. Master Plan ini khusus berkenaan dengan banjir yang datang dari laut. Banjir perkotaan akibat hujan lebat di kota atau banjir sungai di luar cakupan Master Plan ini.

Master Plan ini berfokus pada wilayah pesisir Teluk Jakarta dan mencakup teritorial provinsi Jakarta, Banten, dan Jawa Barat. Rencana ini meliputi atas pengembangan pada dan yang berdekatan dengan pertahanan laut dan sungai yang telah ada di daerah pantai, dan upaya perlindungan lepas-pantai serta pengembangan perkotaan.

Upaya-upaya tersebut dirancang untuk dapat mengatasi keadaan hingga tahun 2080.

CB

A

Model pelaksanaan akhir dari National Capital Integraged Coastal Development


Master Plan ini termasuk rencana-rencana dan draf perancangan untuk tiga fase: fase A terdiri atas pertahanan laut yang ada, fase B tanggul laut luar dan reklamasi lahan, dan fase C yang berupa pengembangan jangka panjang di timur Teluk Jakarta. Fase ini hanya dikerjakan dalam rancangan sketsa karena pengembangan masih jauh ke depan dan banyak ketidakpastian.

Upaya-upaya pendukung seperti meningkatkan mutu air di kota dan menyediakan pasokan air perpipaan untuk mengurangi penyedotan air tanah dan penurunan muka tanah dipertimbangkan dalam Master Plan ini. Rencana-rencana yang ada dievaluasi dan informasi dari para pemangku kepentingan diperoleh dan digabungkan. Akan tetapi, rancangan tambahan untuk sistem, perencanaan dan penghitungan biaya bukan merupakan bagian dari Master Plan ini.

2.3. Susunan laporan iniMaster Plan ini dibagi dalam dua bagian. Bagian 1 menjelaskan risiko banjir, tantangan-tantangan perkotaan, dan solusi secara garis besar. Bagian 2 berisi rincian perencanaan-perencanaan untuk setiap tema dan untuk setiap subwilayah. Susunan Master Plan ini ditunjukkan pada gambar di sebelah kanan ini.

Master Plan ini didasarkan pada analisis pendukung, perhitungan dan uraian lebih lanjut. Semua ini dikumpulkan dalam enam laporan terpisah:1. Laporan teknik2. Peningkatan mutu pertahanan laut yang telah ada3. Perencanaan ruang & perancangan perkotaan4. Kajian keuangan dan ekonomi5. Unsur-unsur penilaian lingkungan strategis6. Rencana pelaksanaan telah dilaporkan secara terpisah

compositition of the report

1. Pendahuluan

2. Masterplan

3. Ibukota Sedang Terancam

4. Solusi terpadu

5. Aman dan makmur di bawah sayap Garuda megah

6. Kasus-kasus bisnis

7. Rencana untuk setiap Wilayah

8. Rencana untuk setiap Tema

9. Mengubah bentuk wilayah pesisir

BA

GIA

N 1

BA

GIA

N 2

MISI DAN FOKUS

MOTIF TINDAKAN

SOLUSI

PERENCANAAN YANG LEBIH RINCI


IIIIBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN


ADA DUA MASALAH UTAMA YANG KRITIS: MELINDUNGI JAKARTA DARI LAUT, DAN MEMASTIKAN BAHWA SUNGAI-SUNGAI DI JAKARTA DAPAT MENGALIRKAN AIRNYA KE LAUT. KEDUANYA HARUS DITANGANI UNTUK MENGHINDARKAN JAKARTA DARI BANJIR YANG BERBAHAYA.

tersumbat saluran air perkotaan meningkatkan resiko banjir

konstruksi yang tidak memadai menyebabkan terjadinya resiko


3.1. Banjir: alasan di balik Master Plan iniPada saat ini, tiga tipe banjir melanda Jakarta. Yang pertama, hujan lebat di kota yang dikombinasikan dengan kapasitas penyimpanan air yang tidak mencukupi telah menghasilkan genangan. Karena curah hujan yang berlebihan di kota ini mengalir kearah wilayah pesisir yang berdataran rendah, daerah inilah yang paling rentan terhadap banjir tipe ini. Tipe banjir kedua datang dari sungai-sungai dan kanal-kanal sebagai akibat tingginya laju aliran di hulu. Pada banyak tempat kapasitas sistem air saat ini tidak mencukupi. Tanggul sungai tidak cukup tinggi atau cukup kuat dan sungai-sungai, anak sungai dan pompa tersumbat oleh sedimen dan sampah. Akibatnya sungai-sungai ini meluap. Tipe banjir ketiga datang dari laut ketika tanggul laut, dan tanggul sungai di daerah pesisir, tidak cukup tinggi atau cukup kuat. Ketika laut berada di muka air tertinggi, tanggul-tanggul ini terlimpasi, dan air laut membanjiri kota ini seperti yang terjadi pada 2007.

Master Plan ini bermaksud untuk mencegah tipe ketiga banjir. Saat ini tipe ketiga banjir ini sangat mungkin terjadi karena pertahanan banjir Jakarta sudah tidak mencukupi lagi: survey pendahuluan dari 2013 memperlihatkan bahwa saat ini lebih 40% pertahanan banjir di daerah pantai tidak mampu menahan muka air laut tertinggi (HHWS)1.

Karena penurunan muka tanah yang sedang berlangsung di wilayah pesisir Jakarta, resiko banjir menjadi meningkat. Penanganan masalah ini menjadi semakin sulit:- Akibat penurunan muka tanah yang parah, muka air laut akan berada di

antara 3 sampai 5 meter di atas paras jalan pada tahun 2050. - Karena sungai-sungai dan kanal-kanal ikut mengalami penurunan bersama

dengan penurunan muka tanah, sungai-sungai dan kanal-kanal ini akan semakin sulit untuk mengalirkan airnya secara gravitasi ke laut. Memang, polder-polder di Jakarta telah memanfaatkan pompa-pompa berkapasitas

1 Muka air pasang tertinggi adalah ketinggian pasang tertinggi yang dapat dicapai dalam siklus 18 tahun.

FAKTA:• Pertahananlautsaatinisudahtidakmemadai.Resikoyangsegeradihadapi

adalahbahwaakibatpenurunanmukatanah,ketinggianmukaairlautakanmenjadilebihtinggidaripadapertahananlaut:airakanmelimpaspadasaatairpasangtinggidalambeberapatahunkedepan.

• Tindakanyangsegeraperludilakukan.FaseAMasterplaninimencakupkanpeninggiantanggullautyangada.Juga,tangguldisepanjangsungaiutamayangbermuarakelautakandipertinggi.Tindakaniniakanmenyelesaikanmasalah-masalahbanjirhinggatahun2022.Selamaperiodeiniupaya-upayaharusdilakukanuntukmengurangilajupenurunanmukatanah.

• Akantetapi,tampaknyaprosespenurunanmukatanahiniakanberlanjutpadalajuyangtinggiuntukbeberapatahunlagi.Sekitartahun2025,lebihdari10%JakartaBaratakanmengalamipenurunanmukatanahhinggadibawahtingkatkritisyakni2,5mdibawahmukaairlautPasangtertinggi(theHighestHighWaterSpring—HHWS).Dibeberapawilayahdibawahmukaini,korbanjiwatampaknyaakansangatbertambahjikaterjadibanjir,karenamengungsikeataprumahsudahtidakmemungkinkanlagi.

• Tetapipenurunanmukatanahyangsedangberlangsunginimenimbulkanmasalahkedua:sungaijugamengalamipenurunanmukatanahyangakanmengurangikemampuansungaitersebutuntukmengalirkanairnyakelaut.

• JikahujanlebatturundiJakarta,debitpuncaksungaiharusdialirkankelaut.

• Akhirnyaairsungaiakanmelimpasataubahkanboboldanairsungaidanlautakanmembanjiriwilayahpesisiryangberada3sampai5meterdibawahmukaairlaut.

• Kerusakandankorbanjiwaakanmembesarsecaradramatis.• Dibutuhkansuatusolusiyangtangguhdanberkesinambungan.


FAKTA:• Ibukotatumbuhcepatdankebutuhanakanruangjadimeningkat.• Infrastrukturangkutansudahberlebihan.• Bandarutama(pelabuhan,bandara)telahmencapaikapasitasmaksimum

sudahsejaklama.HubungandariTanjungPriokdanbandaraSoekarno-Hattaketengahkotaselalumengalamikemacetanlalulintas,yanagmembuatkeduanyasemakintidakmenariksebagaipusattransportasi.

• Penggunaanruangterbukayangtakterencanadisepanjangsungai-sungaidangarispesisirsudahmenjadihalyanglazim.

• Hanyasebagiankotainiyangdilengkapidenganairperpipaan;airtanahdisedotsebagaisumberairminumalternatif;padamasamendatang,sumber-sumberuntukairbakuakanmenjadilangkaakibatpendudukyangmeningkat.

• Polusisungaidenganairlimbahyangbelumdiolahdanlimbahpadatsangatparah.

• Jakartakekurangandaerahrekreasidanruanghijau.

MASTER PLAN INI BERMAKSUD MENYELESAIKAN MASALAH-MASALAHYANG BERKAITAN DENGAN LAUT. PENURUNAN MUKA TANAH MERUPAKAN PENYEBAB UTAMA, YANG MEMPERBESAR RISIKO BANJIR DI WILAYAH PESISIR


besar. Dalam waktu dekat ini, pompa-pompa skala besar dengan danau-danau pemompaan dengan total luas mencapai ribuan hektar akan diperlukan untuk mengalirkan air dari semua sungai yang ada, termasuk Banjir Kanal yang besar ini.

Jika upaya-upaya tidak diambil, sebagian besar wilayah pesisir terancam genangan permanen. Di daerah ini, nasib 4,5 juta orang sedang dipertaruhkan. Kerusakan materi akibat genangan permanen ini dihitung telah berjumlah $103 milyar akibat kehilangan lahan dan bangunan saja; kerusakan ekonomi bahkan akan lebih besar. Di samping itu, banjir yang sering terjadi dapat menyebabkan kemerosotan reputasi, kehilangan kegiatan ekonomi dan kenaikan premi asuransi.

3.2. Tantangan-tantangan perkotaanJakarta telah tumbuh jauh melebihi batas administratifnya. Khusus dalam batas-batas fungsinya sebagai kota, batas-batas ini telah dilampaui. Wilayah pesisir sedang menghadapi tantangan-tantangan yang serius.

Sistem jalan di kota ini kadang-kadang lumpuh oleh lalu lintas padat. Waktu tempuh untuk pelaju menjadi molor karena jarak dan khususnya karena padatnya lalu lintas. Tidak saja tumbuh dalam jumlahnya, tetapi meningkatnya kepemilikan kendaraan akan menyebabkan lebih banyak kendaraan di ke jalan. Dalam periode 2002-2010, kepemilikan kendaraan meningkat dari 17 % menjadi 25 %, dan kepemilikan sepeda motor meningkat dari 34 % menjadi 72 %.

Infrastruktur jalan dan khususnya infrastruktur angkutan umum tidak dapat mengejar pertumbuhan kota ini dan hal ini akan membebani pada pertumbuhan ekonomi Jakarta. Sebagai contoh, sejumlah ruas pada sistem jalan lingkar masih belum terbangun dan proyek MRT belum diselesaikan. Juga, pertumbuhan pada koridor timur-barat Jawa bagian barat secara keseluruhan dipengaruhi oleh

kemudahan memasuki pelabuhan Tanjung Priok dan bandara Soekarno-Hatta yang juga sangat dipengaruhi oleh lalu lintas. Lalu lintas pada keadaan normal saja sudah buruk, ketika banjir terjadi lalu lintas akan macet total.Masalah mendesak lainnya adalah ketersediaan ruang untuk pengembangan secara keseluruhan. Daerah metropolitan kota ini masih terus tumbuh cepat dan ruang untuk real estat perumahan dan bisnis terbatas dan semakin lama semakin mahal. Pertumbuhan terutama terjadi di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi, yang membuatnya menjadi kota dengan pusat yang tersebar yang sering diacu sebagai Jabodetabek.

Bandar utama Jakarta telah mencapai kapasitas maksimumnya. Peningkatan keterhubungan dengan pusat kota dan ruang tambahan untuk pengembangan masa depan bandara dan pelabuhan dibutuhkan untuk memuluskan perkembangan ekonomi sesuai dengan tujuan Master Plan ini untuk Percepatan dan Perluasan Perkembangan Ekonomi Indonesia (Acceleration and Expansion of Indonesia Economic Development—MP3EI).

Sebagai akibat proses pertambahan penduduk yang tak terkendali, banyak ruang terbuka telah berubah menjadi perumahan kumuh yang tidak mempunyai fasilitas jalan, drainase, dan pasokan air yang pantas. Permukiman informal telah berkembang di sepanjang tepian waduk penampung, sungai, dan garis pesisir dan berada dalam keadaan kumuh. Banjir saat ini sudah menghambat pengembangan daerah-daerah ini. Dengan ekonomi yang tumbuh dan pendapatan per keluarga yang telah meningkat, ketersediaan perumahan sederhana merupakan kunci untuk perkembangan lanjutan bagi pertumbuhan populasi ini.

BACAAN LEBIH LANJUT:LaporanTeknikB.1danlaporanteknikpendukungmenjelaskankeadaankeamananbanjirsecaralebihrinci


JAKARTA ADALAH MERUPAKAN KOTA METROPOLIS YANG SEDANG BERKEMBANG TETAPI MENGHADAPI TANTANGAN PERTUMBUHAN YANG SERIUS


Kota ini berjuang untuk memasok air bersih ke warganya dan perusahaan yang berada di kota, Menyediakan air bersih merupakan salah satu faktor kunci untuk perkembangan ekonomi.Hanya sebagian kota ini yang dilayani dengan air perpipaan. Di samping itu banyak pompa air tanah legal dan illegal dipasang, yang merupakan penyebab utama penurunan muka tanah di kota ini. Oleh sebab itu DKI Jakarta menargetkan untuk memenuhi seluruh wilayah kota dengan air perpipaan pada tahun 2030 dan ini merupakan tantangan yang sangat besar. Sumber-sumber tambahan untuk air baku adalah kira-kira 7 m3/det pada 2030 merupakan keharusan, karena ketersediaan air baku dari sumber-sumber saat ini tidak akan mampu memenuhi kebutuhan masa depan ini.

Juga, dari segi lingkungan hunian Jakarta juga telah mencapai batasnya. Polusi sungai oleh industri dan rumah tangga, pembuangan sampah dan asbut (asap kabut) merupakan masalah-masalah mendesak. Sebagian besar waduk retensi yang ada telah mengalami polusi yang dilakukan oleh manusia, limbah, sampah industri dan komersial. Polutan ini sering menyumbat sistem drainase dan memberikan pemandangan yang kumih dengan aroma busuk dan menimbulkan bahaya terhadap kesehatan. Air hitam dibuang langsung ke sungai-sungai dan teluk. Di daerah permukiman kumuh, dimana fasilitas dasar tidak tersedia, hal seperti ini mengarah ke keadaan yang sangat tidak sehat.

Jakarta kekurangan berbagai kemungkinan rekreasi luar-ruang: lingkungan luar-ruang yang nyaman sangat terbatas. Ketersediaan ruang hijau di kota ini telah berkurang dari lebih tiga puluh persen pada tahun 1960-an menjadi kira-kira 10 persen saat ini. Satu-satunya wilayah cagar-alam yang cukup dikenal adalah hutan bakau Muara Angke dan satu-satunya daerah rekreasi yang cukup dikenal adalah Ancol. Daerah berbatas-air di Jakarta sekarang didominasi oleh perkampungan kumuh, masyarakat nelayan, dan masyarakat yang tinggal di perumahan tertutup. Menciptakan daerah berbatas-perairan untuk umum yang menarik penting untuk penampilan kota dan juga untuk mutu kehidupan yang baik yang dapat disediakan oleh kota kepada warganya dan para pendatang

untuk berekreasi dan berbisnis. Oleh sebab itu ruang hijau dan taman akan memberikan sumbangan pada perekonomian kota ini juga.

BACAAN LEBIH LANJUT:- LaporanAtlasJCDSmemberikananalisisperkotaanrinciIbukota.- UntukinformasilebihrincitentanglalulintaslihatlaporanB3bSistem

Angkutan.Dalamlaporaninidijelaskankeadaansaatini,kecenderungandanarahankepengurangankepadatanlalulintas.

- UntukinformasilebihlanjuttentangkebutuhanyangdiharapkanuntukprodukrealestatlihatLaporanB4KajianKeuangandanEkonomi.

- KeadaantentangperkampungankumuhdanperumahansosialdijelaskandalamC5.3LaporantentangDampakSosial,Lingkungandanruang.

- Masalah-masalahmutuairdianalisadalamLaporanC5.1


IVSOLUSI TERPADU


SEPULUH AMBISI UNTUK PENGEMBANGAN PERKOTAAN:1. MelindungiwilayahpesisirJakartaterhadapbanjiryangberasaldariairlaut.2. MenyediakanruangbaruuntukpengembanganJakartayangdilakukanke

arahlautdanyangkarenanyamemberikanpendapatanuntukupaya-upayamanajemenbanjir.

3. MenciptakankotaberbatasperairanyangbarudanmenawanyangmenghadapkeTelukJakarta.

4. Memberikanperumahandanpekerjaanuntuksemuatingkatanpenghasilangunamengurangikesenjanganantarayangkayadanyangmiskin.

5. Meningkatkanketerhubungan,denganmembangunmatarantaiyanghilangpadaangkutanumumdaninfrastrukturjalan(JalanBebas-HambatanTangerang-Bekasi).

6. Meningkatkankondisisektor-sektorperekonomiankelautan,sepertiperikanandanpelabuhan.

7. MenyediakanlingkunganhidupyangsehatdanmenyenangkanuntukwargaJakartadanpengunjungsebagaifaktorpentinguntukmenarikminatinvestasiasingdenganmeningkatkanmutuair,manajemenlimbah,keadaanlingkungandandenganmenyediakanruangterbukahijauuntukkeperluanrekreasi.

8. MenyumbanguntukmenyelesaikanmasalahpasokanairbakuyangmendesakbuatIbukota.

9. TerdepandibidangperancanganyangberkelanjutandiIndonesiadenganmengembangkansistemyangberesinambunganyangterkaitdengansiklusair,transportasi,danpasokanlistrik.

10.Benar-benarmengindonesiadalamperancangannya,yangmencerminkanbudayaIndonesiasebagailambanguntukIbukota.


Masalah-masalah Ibukota sangat saling terkait dan perlu diselesaikan dengan menerapkan suatu pendekatan terpadu. Ini berlaku baik untuk masalah pengembangan perkotaan strategis, maupun solusi masalah-masalah praktis seperti penyediaan perumahan untuk penghuni berpendapatan rendah yang tinggal di tanggul laut ketika tanggul laut yang ada diperkuat. Pada saat yang sama, pendekatan terpadu memberikan kesempatan-kesempatan, yang menemukan sinergi antara solusi untuk masalah-masalah sosial.

4.1. MisiMisi Master Plan ini adalah untuk memadukan solusi-solusi keamanan banjir dengan pengembangan perkotaan, yang dengan demikian akan menyelesaikan masalah-masalah perkotaan dan pada waktu yang sama akan menghasilkan pendapatan untuk membiayai perlindungan banjir ini. Master Plan ini dengan demikian lebih dari sekadar rencana manajemen banjir. Rancana Induk ini ditujukan untuk menjadi katalisator untuk pengembangan wilayah pesisir. Kebutuhan mendesak akan tanggul laut untuk perlindungan banjir menjadi tumpuan untuk rencana terpadu itu. Tetapi jenis pengembangan perkotaan mana yang dapat dipertimbangkan? Sepuluh ambisi utama untuk pengembangan perkotaan disajikan dalam kotak berikut.

4.2. PendekatanDalam pendekatan atas Master Plan ini, mengembangkan suatu solusi untuk masalah keamanan banjir merupakan tujuan utama Master Plan ini. Banjir perlu diselesaikan sesegera mungkin dan oleh sebab itu merupakan katalisator untuk pengembangan lain. Sebagai dasar untuk Master Plan ini, solusi terbaik yang terkait hidrolika untuk masalah banjir telah dikembangkan, termasuk solusi jangka pendek (tidak disesali) dan juga jangka panjang.

Tetapi pada waktu yang sama, solusi dari segi hidrolika telah digabungkan dengan reklamasi lahan, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Gabungan ini akan menyumbang terhadap ambisi pengembangan perkotaan atas wilayah pesisir, maupun menghasilkan pendapatan untuk membiayai upaya-upaya perlindungan banjir. Kesempatan investasi telah dioptimasi untuk menciptakan pendapatan maksimum, yang menyeimbangkan pendapatan yang mungkin dan penyerapan pasar atas produk real estat.

4.3. Upaya-upaya yang tidak disesaliTindakan-tindakan jangka pendek untuk pertahanan banjir sudah mendesak. Pertahanan laut akan dilimpasi dalam beberapa tahun mendatang dan tidak boleh ada waktu yang terbuang. Upaya-upaya yang disebutkan di bawah ini merupakan upaya-upaya mendesak yang tidak disesali.


Kawasan-kawasan prioritas

TINGGI

MENEGAH

RENDAH

TIDAK DIKETAHUI

PRIORITAS PENGEMBANGAN (BERDASARKAN KETINGGIAN SAAT INI)


MemperkuatpertahananyangadaMelaksanakan solusi yang berkelanjutan akan membutuhkan waktu yang jauh lebih lama daripada waktu yang tersedia. Oleh sebab itu pertahanan laut dan sungai saat ini haruslah diperkuat dan dipertinggi sedikitnya 1,5 meter guna memberi kelonggaran waktu. Karena penurunan muka tanah akan secara perlahan menurunkan permukaan tanggul, upaya ini akan menyediakan perlindungan terhadap banjir hingga tahun 2022, yang memberi kesempatan untuk mengembangkan solusi-solusi yang tangguh.

Tindakan ini paling mendesak di dekat Pluit, Pantai Mutiara dan di sepanjang Ancol. Pada ketiga tempat ini tingkat pertahanan sudah sedemikian rendahnya sehingga pelimpasan mungkin saja terjadi pada kondisi tahunan normal. Mengingat keadaan seperti ini, perancangan awal telah dibuat selama pengembangan Master Plan ini. Untuk keperluan ini, Jakarta bagian utara dan sekitarnya telah dibagi ke dalam sistem yang terdiri atas 7 lingkaran tanggul yang melindungi daerah-daerah yang berada di dalamnya dari genangan. 1

Untuk 5 sungai dan kanal 2 , DPU telah menyiapkan pembangunan stasion pompa baru yang akan menyekat kelima sungai ini dari Teluk Jakarta: air tidak akan mengalir lagi secara alami tetapi akan dipompakan ke teluk ini. Menyekat sungai-sungai ini akan sangat mengurangi panjang penanggulan sungai yang harus diperkuat. Mengingat penanggulan ini terletak di daerah perkotaan yang padat, pengurangan panjang ini juga akan mengurangi jumlah orang yang perlu direlokasi. Karenanya, upaya ini juga disarankan untuk Kali Grogol, Kanal Ancol, dan Kali Sunter.

Pelaksanaan penguatan tanggul akan dimulai pada tahun 2014. Di banyak tempat, ruang yang tersedia untuk peningkatan tanggul ini sangat terbatas. Oleh sebab itu perencangan telah dibuat yang dipadukan dalam dalam lingkungan perkotaan yang padat penduduk. Jika memungkinkan, fungsinya akan digabungkan dengan atau pada tanggul-tanggul ini.

PenurunanmukatanahmelaluipasokanairperpipaanPada waktu yang sama, dalam skenario mana pun, merupakan hal yang penting untuk menghentikan penyebab risiko banjir yang terus meningkat, dan mengurangi penurunan muka tanah. Di seluruh wilayah pesisir penurunan muka tanah ini sudah parah. Di bagian tengah dan bagian barat Teluk Jakarta laju penurunan muka tanah saat ini rata-rata 7,5 cm per tahun. Ke arah timur wilayah pesisir, laju penurunan muka tanahnya sekitar 3 cm per tahun.

1 Tanggul melingkar adalah sistem tertutup (misalnya tanggul, tanah yang lebih tinggi, pintu air, dll) untuk melindungi daerah yang berada di dalamnya dari ancaman genangan

2 Kali Kamal, Kali Angke, Kali Muara Karang, Ciliwung, dan Kali Sentiong.

Phase A (2015)

Kota

Jaka

rta

Laut

terb

uka

Teluk Jakarta


Tiga solusi utama: menelantarkan ibukota negara, b. perlindungan darat dengan tanggul tinggi dan waduk kota yang besar dan c. tanggul laut lepas pantai dengan waduk lepas pantai yang besar


Penurunan muka tanah, yang sebagian besar, disebabkan oleh penyedotan air tanah, yang harus dihentikan dan diganti dengan pasokan air perpipaan. Tidak menghentikan penurunan muka tanah berarti bahwa wilayah pesisir Jakarta akan semakin turun hingga di bawah muka laut, yang membuat solusi untuk masalah banjir menjadi bertambah sulit dan mahal.

Berhasil menghentikan atau memperlambat penurunan muka tanah secara cukup nyata akan sangat menguntungkan: pengurangan penurunan muka tanah yang nyata sebelum tahun 2020 dapat menunda investasi untuk solusi jangka panjang, atau bahkan akan membuat solusi jangka panjang ini tidak dibutuhkan sama sekali. Hal seperti ini agaknya tidak memungkinkan untuk bagian barat Jakarta, tetapi masih mungkin untuk bagian timur. Akan tetapi, tantangan ini sangat berat karena daerah ini juga mengalami urbanisasi yang cepat yang membuat kebutuhan akan air tanah menjadi meningkat. Untuk secara teratur menilai kebutuhan akan investasi besar pada upaya jangka panjang, penurunan muka tanah haruslah dipantau secara seksama.

MeningkatkanmutuairSaat ini sungai-sungai dan Teluk Jakarta memiliki masalah mutu air yang parah. Konsentrasi oksigennya rendah akibat polusi parah dengan bahan-bahan organik dan limbah manusia, yang menyebabkan keadaan beracun untuk ikan dan spesis air lainnya. Konsentrasi nutrien dan logam berat sudah jauh melebihi standard. Aroma limbah yang tidak diolah meliputi sebagian besar Jakarta. Keadaan yang tak higienis sudah lazim pada jalan-jalan kecil sejumlah kampung. Meningkatkan mutu air sudah mendesak dan sudah merupakan prasyarat untuk menciptakan kota berbatas-perairan yang sehat dan layak. Kadang-kadang air perkotaan digunakan juga sebagai sumber air baku. Oleh sebab itu program peningkatan mutu air terpadu harus juga dimulai, yang mencakupkan pengolahan air limbah, manajemen limbah padat, pengerukan dan upaya-upaya non-struktural. Percepatan Master Plan sanitasi yang ada dibutuhkan untuk memenuhi ambisi pusat mencakupkan sanitasi secara keseluruhan wilayah pada tahun 2020.

Upaya-upayasegihidrolikalainnyaUpaya-upaya tambahan di bagian hulu akan membantu meringankan risiko banjir di wilayah pantai Jakarta: pengalihan air sungai yang mengalir ke Jakarta, meningkatkan sistem drainase perkotaan (yang memperlancar aliran drainase), penambahan waduk penampung pada sistem yang ada, dan meningkatkan kapasitas pompa drainase.

4.4. Solusi jangka panjangJika penurunan muka tanah tidak dihentikan tepat waktu, solusi tambahan akan dibutuhkan untuk memberikan keamanan banjir pada warga Jakarta Utara. Tiga solusi jangka-panjang utama telah dipertimbangkan: menelantarkan Jakarta Utara, penguatan tanggul laut yang ada di darat, dan solusi lepas-pantai.

Menelantarkan Jakarta UtaraSatu jalan pikiran adalah berupa penelantaran Jakarta Utara. Penelantaran ini merupakan satu-satunya pilihan yang layak jika manfaat perlindungan banjir tidak akan melebihi biaya atau jika tidak tersedianya solusi teknis yang layak. Kajian ekonomis menunjukkan bahwa penelantaran wilayah-wilayah yang berisiko banjir akan berarti bahwa 4,5 juta orang harus direlokasi dan bahwa lahan dan produk real estat yang bernilai USD103 milyar di daerah yang padat penduduk ini akan lenyap.

Menelantarkan Jakarta Utara dengan demikian tidak dipertimbangkan sebagai opsi yang diinginkan atau yang layak, karena modal investasi dan jumlah penduduk yang terlalu banyak. Terhindarnya kerusakan material yang bernilai

BACAAN SELANJUTNYA:• LaporanteknisC1.5Airtanah&penurunanmukatanahmengevaluasi

masalahpenurunanmukatanah.


USD103 milyar tersebut sudah membenarkan biaya yang diperuntukkan bagi keamanan banjir ini.

Solusi di daratSolusi di-darat berarti memberi perlindungan pada kota ini berupa tanggul laut besar pada garis pantai yang ada dan menyatu dengan tanggul sungai yang sama tingginya. Polder di wilayah pesisir akan menjadi tambah dalam. Tanggul tinggi di sepanjang sungai, yang jauh di darat, dan di sepanjang laut (hingga 7 meter dalam jangka panjang) akan diperlukan untuk mencegah air mengalir ke dalam polder. Semua sistem penyeberangan sungai harus ditinggikan beberapa meter, yang membutuhkan ruang untuk jalan masuk yang panjang dan tinggi. Di samping itu, ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas besar akan dibutuhkan untuk membuat polder bebas banjir.

Melaksanakan pilihan ini berarti upaya-upaya drastis harus dijalankan pada kota yang telah berpenduduk padat ini. Membangun tanggul-tanggul dan waduk retensi ini mengharuskan pemindahan banyak orang. Karena penurunan muka tanah, lahan yang luas yang dibutuhkan untuk waduk retensi akan bertambah sejalan dengan waktu dalam 50 tahun mendatang, hanya sebuah tanggul laut yang lebarnya 50 meter yang akan memisahkan Jakarta Utara dari laut yang lebih tinggi 5 meter. Jika tanggul ini pecah, bencana besar akan terjadi. Agaknya dalam keadaan seperti itu evakuasi sudah tidak mungkin lagi, dan risiko korban jiwa akan tinggi. Disamping itu ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas besar akan diperlukan untuk menjaga polder bebas dari banjir.

Solusi lepas-pantaiSolusi lepas-pantai ini terdiri atas tanggul laut raksasa di Teluk Jakarta, yang menciptakan danau pemompaan yang sangat luas (waduk raksasa) yang terletak di lepas pantai. Dengan menggabungkan tanggul laut dengan reklamasi lahan, pertahanan laut yang tangguh dan tidak bisa bobol dapat dibuat. Danau penahan yang ada di belakang tanggul ini akan memiliki muka air yang lebih rendah yang akan mempermudah aliran alami sungai-sungai yang membelah

Jakarta. Instalasi pemompaan akan mempertahankan muka air di danau retensi ini cukup rendah. Akan tetapi, alternatif ini menimbulkan tantangan baru. Untuk mewujudkan mutu air yang diizinkan di dalam waduk raksasa ini, polusi pada sungai harus dikurangi kira-kira sebesar 75 %. Pembuatan pengumpul air selokan dan sistem pengolahannya di wilayah pesisir Jakarta harus lebih dipercepat.

Waduk raksasa ini akan memperkecil keperluan pembangunan waduk di dalam kota. Pilihan ini akan memberikan perlindungan yang kokoh hingga tahun 2080, yang memberikan waktu untuk mengurangi penurunan muka tanah. Di samping itu, solusi ini memberikan kesempatan pengembangan sosio-ekonomi yang sejalan dengan MP3EI karena tanggul ini dapat digabungkan dengan pengembangan perkotaan. Tanggul dan reklamasi ini memungkinkan terbangunnya jalan lingkar kedua dan ketiga di Jakarta. Waduk raksasanya memberikan sumber air baku tambahan dan terbukanya kesempatan untuk perluasan pelabuhan. Solusi ini membutuhkan investasi besar, tetapi dapat dibiayai melalui penggabungannya dengan pengembangan kota berbatas-perairan. Kota berbatas-perairan ini akan menjadi daratan berbatas-perairan yang menawan yang pantas dimiliki Jakarta.


Model pelaksanaanSolusi lepas-pantai ini merupakan solusi yang tangguh. Di samping itu, solusi ini memberikan banyak kemungkinan untuk menciptakan nilai tambah untuk kota ini dan pembiayaan melalui reklamasi lahan.Model pelaksanaan ini dibuat bertahap: penguatan garis pantai saat ini akan sudah dimulai pada tahun 2014. Pelingkaran tanggul laut dibagi dalam dua tahap (Fase B dan C).

Karena penurunan muka tanah itu terbesar di bagian barat zona teluk ini, daerah ini perlu ditutup paling awal. Risiko banjir menjadi parah di daerah ini sekitar tahun 2025 karena lebih 10 % dari daerah barat pelabuhan Tanjung Priok akan mengalami penurunan muka tanah di bawah tingkat kritis yang 2,5 meter di

Teluk JakartaALTERNATIF LEPAS PANTAI INI DIPILIH SEBAGAI DASAR UNTUK PERANCANGAN BERIKUTNYA. INI BERARTI BAHWA MERANCANG TANGGUL LAUT BAGIAN LUAR DENGAN WADUK RETENSI YANG BESAR SEBAGAI SOLUSI JANGKA PANJANG, YANG DIPADUKAN DALAM RENCANA TATA RUANG DALAM MEREVITALISASI WILAYAH PESISIR.


bawah muka air tertinggi (HHWS). Muka ini dipilih sebagai nilai ambang karena dengan genangan 2,5 meter “evakuasi vertikal” (ke atas atap) dan lantai pertama rumah menjadi bertambah sulit, yang akan secara cepat memperbesar resiko korban. Dari saat ini bagian barat tanggul laut luar perlu ditutup.

Pada bagian timur wilayah pesisir penurunan muka tanahnya lebih rendah. Ketinggian kritis akan dicapai setelah tahun 2040, yang memberikan waktu lebih lama sebelum penutupan teluk diperlukan dan untuk mengurangi penurunan muka tanah.

4.5. Alternatif-alternative ruangDengan solusi lepas-pantai sebagai dasar, beberapa alternatif dan opsi telah diselidiki yakni yang menyangkut gabungan upaya-upaya perlindungan pantai dan kesempatan untuk pengembangan ruang (lihat gambar pada halaman selanjutnya). Alternatif dasar dan acuan bertujuan hanya untuk melindungi wilayah pesisir terhadap serangan banjir, yang terdiri atas tanggul laut luar termasuk pompa dan pintu air serta jalan tol yang menghubungkan timur dan barat. Total pembiayaan menyeluruh untuk alternatif ini telah dihitung sebesar minus $12 milyar. Alternatif lain berfokus pada penciptaan pendapatan guna

BACAAN LEBIH LANJUT:- LaporanB4.Kajiankeuangandanekonomis- LaporanC1.1(ModelPelaksanaanAkhir)mengevaluasisolusiutamadan

alternatiflain- SolusidarisegihidrolikadilakukanpadaLaporanB.1.Laporanteknik

FAKTA:- solusilepas-pantaiberartipenutupanbagiantelukJakartadengantanggul

lautluarlepas-pantaidiTelukJakarta;- tanggullautinimencegahbanjirdarilautdanmenciptakanwadukretensi

yangluas(minimum7,500ha);- mukaairdidanaudiperbolehkanturun-naiksebesar2,5metersehingga

untuksementaradanauinidapatmenyimpanairsungaidanairdrainaseperkotaan;

- sekitartahun2030wadukraksasadalammusimkemaraupadatahunkeringdapatbahkanmenyediakanpasokanairbakusebanyak12m3/det,apabilaairlimbahdiJakartatelahbenar-benardiolah;

- airdidalamwadukretensiakanmempertahankanmukaairyangrendahdenganmenggunakanstasionpemompaanyangsangatbesardengankapasitassekitar730m3/det:terbesardidunia;

- denganmenurunkanmukaairdidanauretensiini,sungai-sungaidapatmenyalurkanairnyakedalamdanauinisecaraalami,jikasetelahtahun2025ketikamukaairlautjauhdiatasmukadaratan;

- pelaksanaaniniterdiriatastigafaseutama.FaseAmerupakanfasepenguatantanggullautdantanggulsungaiyangada,yangperluuntukmempertahankanJakartaamanselamabeberapatahunkedepan.FaseBterdiriataspenutupanbagianbarattelukinidenganTanggulLautLuar.DibagianbaratJakartapenurunanmukatanahinitertinggi,yangmembuatpenutupanbagianbarattelukinimenjadiyangpalingdiperlukan.Penutupanbagiantimurtelukini(faseC)hanyadiperlukanjikausahauntukmemperlambatataumenghentikanpenurunanmukatanahdibagiantimurtidakberhasil.Iniakanmenjadipengembanganjangkapanjangyangtergantungpadahasil-hasilpemantauan.


menutup kesenjangan keuangan ini. Biaya ini berbeda terutama pada ukuran reklamasi lahan dan juga, kesempatan untuk perluasan perkotaan. Alternatif seluas 1.250, 3.150, dan 4.000 hektar telah dikaji dan akan dievaluasi dalam bab berikut.

Keinginan kuat pemerintah Indonesia adalah untuk mengembangkan pertahanan banjir dalam satu program terpadu dan berbiaya netral. Pertumbuhan ekonomi dan perluasan perkotaan Jakarta memang memberikan kesempatan untuk itu dan membuat gabungan dengan pengembangan real estat, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Alternatif “Tanggul Laut Luar saja” tidak memenuhi titik awal ini karena proyek seperti ini sulit menghasilkan pendapatan apa pun.

Solusi utama, alternatif dan opsi

Alternatif 1: Alternatif 2:


FAKTA-FAKTA PENGEMBANGAN YANG LEBIH DISUKAI- Persediaanpasirditaksir300jutam3.Jumlahpasiruntukkeperluan

konstruksiinidianggapsebagaijumlahmaksimumuntukkasusbisnis,perancanganinimemberikanruanguntukpengembanganlebihlanjutjikatersedialebihbanyakpasir.

- Perancanganiniakanmemadukanambisi-ambisiruangdansosio-ekonomikotaini.

- FaseA:peningkatantanggulpesisiryangtelahada.Rencanakerja:2014–2018.

- FaseB:pembangunanTanggulLautLuartermasuk1.250hareklamasilahan.Rencanakerja:2018–2022.

- SolusipenghubungsebelahutarayangmasihbelumadapadajalanlingkarkeduadanketigayangadadiJakarta.PewujudanJalanTolNegaraantaraTangerangdanBekasi(lajur2x4).

- PewujudanMRTantarapusatkotadanreklamasilahanyangbaruini,denganpanjangmenyeluruh11km.

Pengembangan yang lebih disukai: menciptakan Kota Berbatas-perairan dengan pendekatan fleksibel

Membangun sebuah kota pada Tanggul Laut Luar memberikan banyak sekali potensi untuk menyelesaikan masalah perkotaan yang beragam, dan pada saat yang sama menghasilkan cara-cara untuk memperoleh pendapatan. Akan tetapi, jika dipandang dari semua segi, mengembangkan tanggul laut itu sendiri merupakan suatu mega-proyek, apalagi menggabungkannya dengan reklamasi lahan skala besar. Mengelola risiko merupakan hal yang sangat penting. Kedua risiko paling besar yang mempengaruhi kasus bisnis dikaitkan dengan ketersediaan pasir dan pertumbuhan ekonomi. Pengembangan tanggul laut dan reklamasi lahan di perairan dalam (hingga 18 meter) membutuhkan pasir yang sangat banyak. Taksiran cadangan pasir yang berada pada jarak yang lumayan dari kota adalah sekitar 300 juta m3. Taksiran ini didasarkan pada wawancara dengan para pakar pasar. Oleh sebab itu survei lebih lanjut diperlukan untuk membuktikan apakah akan lebih banyak pasir yang tersedia. Risiko lain adalah ekonomi umum: pertumbuhan ekonomi dapat saja menjadi lesu selama beberapa waktu dan kebutuhan untuk produk real estat (khususnya kantor) dalam periode seperti itu dapat saja lebih rendah daripada yang sekarang diandaikan. Kebutuhan yang lebih rendah akan kantor akan mempunyai dampak negatif pada pengembalian modal.

Suatu model flesibel merupakan model terbaik untuk meringankan resiko utama ini dalam proyek ini. Dari pandangan ini, satu model dengan 1.250 hektar reklamasi lahan lebih disukai; model ini berpotensi untuk diperluas menjadi 4.000 hektar atau lebih apabila keadaan ekonomi memang mengizinkan. Tergantung pada ketersediaan pasir dan penyerapan pasar akan produk real estat, ukuran proyek ini nantinya dapat diganti ke ukuran maksimum ini. Alternatif reklamasi lahan seluas 1.250 hektar oleh sebab itu akan menjadi dasar untuk penjabaran lebih lanjut pada bab berikutnya.


VAMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP

GARUDA MEGAH


BACAAN LEBIH LANJUT:• LaporanB1.(Laporanteknis),laporanC1.2(KeseimbanganAir)danlaporan

C.6(AnalisaDanauRetensi)memberikaninformasitentangukuranreservoirretensiini.

• LaporanB3(Perencanaanruangdanperancanganperkotaan)memberikaninformasitentangpertemuantangguldengandaratan


Model penyelesaian akhir dan pengembangan yang lebih diinginkan untuk kota berbatas-perairan seluas 1.250 hektar ini dijabarkan dalam sebuah perancangan ruang. Perancangan ruang ini berusaha untuk mengembangkan kota berbatas-perairan dengan nilai tambah maksimum yang mempertimbangkan kesepuluh ambisi ruang yang dijelaskan dalam bab empat.

Bab ini berfokus pada perancangan ruang pengembangan fase B kota berbatas-perairan ini. Di samping itu, bab ini memberikan pandangan pada pengembangan fase C yang menghasilkan kerangka kerja pengembangan untuk Jakarta Utara. Perancangan untuk upaya-upaya jangka pendek fase A dijelaskan dengan lebih rinci pada laporan B2. “PeningkatanPertahananLautyangAda.”Untuk Pluit dan Kali Baru telah dibuat perancangan percontohan yang berfungsi sebagai perintis mengenai bagaimana penguatan tanggul dan perencanaan ruang yang ada dapat digabungkan.

5.1. Alinyemen Tanggul LautTitik awal untuk perancangan ruang adalah keadaan-keadaan batas hidrolik dan infrastruktur untuk alinyemen tanggul laut luar. Alinyemen ini tergantung pada keadaan-keadaan berikut:

Ukuran wadukAlasan utama pengembangan tanggul laut luar yang berada jauh di lepas-pantai adalah perlunya menciptakan waduk raksasa. Ukuran waduk yang dibutuhkan terutama ditentukan oleh kapasitas yang dibutuhan untuk menyangga aliran sungai-sungai dan kanal. Ukuran ini harus cukup besar untuk bertindak sebagai sumber air untuk air perpipaan. Di samping itu, danau ini juga harus cukup besar untuk menciptakan sistem yang tangguh, yang mana dalam danau ini terjadi proses pengendapan dan reaerasi alami yang berkontribusi pada mutu air yang dapat diterima. Berdasarkan ketiga argumen ini, ukuran minimum yang dibutuhkan adalah 7,500 hektar.

Bathimetri dan telukSeperti yang dapat dilihat pada peta, alinyemen untuk tanggul laut luar ini mengikuti kontur cembung dasar laut: untuk meminimumkan biaya dengan menghindari perairan dalam sebanyak mungkin dan untuk menyambungkan bentuk alami garis pesisir di Jawa Utara.

Pertemuan dengan daratanTanggul ini akan bertemu dengan daratan di Pelabuhan Tanjung Priok. Pelabuhan penting ini harus tetap mudah dimasuki dari laut. Di bagian timur pertemuan dengan daratan ditentukan oleh muara Sungai Kosambi. Sungai ini tetap terhubung secara terbuka dengan laut, sehingga tidak diperlukan penyimpanan air untuk sungai ini.

Pengembangan infrastrukturDi sepanjang tanggul laut luar ini akan dibangun jalan tol jarak jauh: Tangerang – Bekasi, dan juga jalan-jalan penghubung lokal. Jalan-jalan ini mengisi jalan penghubung yang belum ada pada koneksi timur-barat (jalan tol Transjawa) pada sistem jalan lingkar luar Jakarta. Jalan tol ini pada dasarnya menghubungkan Tangerang dan Bekasi, semakin pendek penghubungnya, akan semakin bagus.

Penutupan bagian timur Teluk Jakarta dapat ditunda, atau masih bisa dihindari. Akan tetapi penghubung infrastruktur timur-barat sudah sangat dibutuhkan dalam jangka pendek. Oleh sebab itu, untuk bagian timur teluk ini perancangannya telah mengikutkan penghubung jalan. Penghubung ini tidak harus mengikuti bentuk tanggul laut mendatang: penghubung ini dioptimasikan dari segi infrastruktur.


GARUDA MEGAH INI AKAN MENJADI LOKASI TERBAIK UNTUK PARA INVESTOR. UNTUK PENGHUNI BARU, GARUDA MEGAH INI AKAN MERUPAKAN TEMPAT TINGGAL BARU DAN MODERN UNTUK WARGA JAKARTA MERUPAKAN TEMPAT MELEPASKAN DIRI DARI KOTA YANG PADAT TANPA MELAKUKAN PERJALANAN SELAMA BERJAM-JAM DAN LEBIH MELUANGKAN BANYAK WAKTU DI TEPI LAUT DENGAN AIR LAUT YANG BERSIH DAN UDARA YANG SEGAR.


5.2. Draf untuk pengembangan ruang: Garuda MegahDi samping alinyemen tanggul laut, dua faktor lain sangat penting untuk pengembangan draf ruangnya.

1. Keterhubungan: tanggul ini akan menjadi daerah baru bagi Jakarta. Kelak, hingga 1,5 juta orang akan tinggal dan bekerja di sini. Infrastruktur bermutu tinggi harus menghubungkan daerah lepas-pantai baru ini dengan pusat pengembangan utara-selatan yang merefleksikan Jakarta. Dengan langsung menghubungkan tanggul ini dengan pusat kota saat ini, poros tengah Jakarta telah diperluas: tulang punggung ini akan menjadi katalisator untuk regenerasi perkotaan..

2. Lokasirealestatterbaikdenganperancanganikonis:tanggul ini akan menampung pengembangan real estat yang disukai. Tanggul ini menampung Kawasan Pusat Bisnis (CBD) baru untuk Jakarta dan daratan berbatas-perairan baru dan mencolok. Akan tetapi, reklamasinya berada di perairan dalam dan pengembalian biaya merupakan tantangan besar. Hanya kota ikonis yang baru dengan pengembangan yang bermutu tinggi akan menarik minat para investor besar. Pada saat yang sama banyak ruang disediakan untuk pembangunan perumahan untuk mereka yang berpendapatan menengah dan rendah, yang dengan demikian membuat sebuah kota untuk semua orang.

Dengan menggabungkan garis-garis kontur cembung alami Teluk Jakarta dengan penghubung infrastruktur cekung akan tercipta bentuk mirip-sayap. Di tengah, bentuk sayap ini dihubungkan dengan poros kota tengah. Lalu, bentuk sayap ini dikaitkan dengan lambang negara Indonesia: Garuda. Tanggul laut luar ini telah menjelma menjadi Garuda megah.

Garuda megah ini bukan sekadar hiasan atau penanda. Garuda megah ini melindungi Ibukota Indonesia terhadap ancaman dari laut. Garuda megah ini juga merupakan kesan pertama Indonesia yang akan dilihat oleh orang asing dan ekspatriat Indonesia ketika mereka mendarat di Teluk Jakarta. Garuda megah ini dibentuk untuk menyediakan ruang untuk pertumbuhan dan keterhubungan. .

DASAR PERANCANGAN ADALAH SELUAS 1.250 HEKTAR, MEMUNGKINKAN BANYAK RUANG UNTUK REKLAMASI LAHAN DI MASA DEPAN

FAKTA-FAKTA:• RancangandasarGarudaMegahiniberukuranyang1,250hektar,yang

menawarkantempattinggaluntuk650.000orangdantempatkerjauntuk350,000orang.

• Lahanreklamasitambahanseluas1,000hektardapatdikembangkanpadaperairandangkaldiwadukraksasainijikakebutuhanuntukrealestatdiperlukan

• LimabelaspersenlahanGarudaMegahinidialokasikanuntukKawasanPusatBisnis(CBD)barudan30%untukperumahansosial.

• Lahandengantotal23,7jutam2akandiwujudkan,dimana61%darilahaniniuntukperumahan,35%untukpertokoandankantor,dan4%untukindustri.

• Prioritasakandiberikanuntukpenciptaanfasilitasyangberkelanjutanuntukmasyarakatnelayanyangharusdirelokasidarigarispantaisaatini.PelabuhannelayanbaruakanditempatkandiujungsayapGarudayangMegahiniyangdekatdengandaerahpenangkapanikansaatini.

• CBDbaruiniakanmempunyaisambunganMRTkepusatkotayangtelahadadenganpanjang11,2kilometer.

• Jalanbebas-hambatanTangerang–Bekasidenganpanjangmenyeluruh43kilometerdan2x4lajurakanmembentangiTelukJakartadanmelewatiGarudaMegahini.DibawahCBDakandibangunjalanbawahtanahdenganpanjang2kilometer.Jalanbebas-hambataniniakanmelewatijalur-lautkearahTanjungPriokdenganjembatanberbentukikonyangmegahdenganjarak-bebas70meter.


BERDIRI DI TENGAH TANGGUL LAUT YANG BERBENTUK-SAYAP AKAN MENJADI KAWASAN PUSAT KOTA BARU, YANG DIFUNGSIKAN SEBAGAI PENGEMBANGAN ALAMI DAERAH POROS TENGAH JAKARTA, KAWASAN INI AKAN MEMBERIKAN SAMBUTAN YANG LUAR BIASA DAN HANGAT KEPADA MEREKA YANG DATANG KE IBUKOTA.


5.3. Rancangan perkotaanDalam impresi 3D awal, secara jelas ditunjukkan potensi Garuda megah ini untuk menjadi penampilan wajah Jakarta. Daerah tengah yang berada pada perluasan pusat kota mempunyai kepadatan tertinggi dan gedung-gedung menjulang tinggi. Daerah tengah ini juga menjadi tempat ruang warga di jantung daerah kota baru ini. Dalam visi kami untuk Garuda megah ini kami menempatkan jaringan hijau sebagai salah satu kriteria susunan ruang inti. Ruang-ruang hijau Garuda megah ini mencakupkan taman kota, taman blok, jalan raya, boulevar berbatas-perairan, hutan bakau dan rawa, cagar alam, dan jaringan jalanan kota.

Untuk menghasilkan pendapatan maksimum dan menggenjot minat para investor besar, pemerintah sangat disarankan untuk menjadikan Garuda megah ini sebagai tempat perkantoran pemerintah pusat dan merelokasi sebagian besar fungsi penting pemerintahan dan sipil ke tempat ini. Agar bisa tumbuh, CBD Garuda megah ini membutuhkan penyewa utama dan pemerintah dapat memainkan

peran penting untuk merangsang pertumbuhan di CBD baru ini. Dalam melakukan peran ini, lahan di daerah kota yang ditempati oleh fungsi-fungsi pemerintahan ini akan dijadikan sebagai tempat untuk melakukan pengembangan baru.

CBD ini membutuhkan infrastruktur. Rancangan ini akan melengkapkan dua jalan lingkar luar Jakarta di bagian utara dan akan dibuat lebih banyak koneksi lokal dengan daratan induk. Kereta api kecepatan tinggi akan menghubungkan CBD dengan bandara dan bagian-bagian Jawa lainnya. Jalur MRT akan menghubungkan CBD dengan pusat kota yang ada saat ini untuk memastikan keterkaitan.

Sayap Garuda megah ini akan mempunyai dua kawasan berbatas-perairan baru, satu sisi terbuka ke arah laut dan sisi lain terbuka menghadap laguna air tawar. Di sisi laut telah tercipta bentangan pantai panjang sementara pada sisi laguna tercipta dermaga, jetti, dan perkantoran berbatas-perairan, kompleks komersial, peristirahatan, dan perumahan. Menciptakan lingkungan perumahan yang


Rancangan perkotaan: 1.250 ha dan kawasan untuk pengembangan di masa depan

TERBENTUK OLEH HUKUM ALAM, ALUR DAN EFISIENSI, KOTA BERBATAS-AIR BERBENTUK SAYAP YANG ELEGAN INI MENYERUPAI BURUNG BESAR, SEEKOR ELANG YANG MENGEPAKKAN SAYAPNYA UNTUK MELINDUNGI MASYARAKAT JAKARTA, IBUKOTA NEGARA


memadai dan campuran antara tempat kerja dan tempat hunian di CBD adalah penting agar CBD dapat berfungsi.

Pada setiap sayap terdapat banyak blok perkotaan yang lebih kecil yang masing-masing dipisahkan oleh ruang penyangga hijau. Jalan utama yang melewati koridor hijau, dan pada bentangan terluar kedua sayap ini terdapat sejumlah taman dan tempat untuk pengembangan habitat. Sisi timur Teluk Jakarta akan didominasi oleh kegiatan yang ada sekarang. Tanjung Priok akan mempunyai lebih banyak ruang untuk pengembangan lebih lanjut

dan tetap terhubung dengan laut. Hal yang baru adalah Jalan Bebas-Hambatan Tangerang – Bekasi yang menghubungkan Garuda megah ini dengan provinsi Jawa Barat yang mana memulihkan mata rantai yang hilang pada koneksi timur-barat jawa. Kelak, keputusan harus diambil untuk menutup bagian timur Teluk ini. Di samping itu, perencanaan awal untuk pengembangan bandara dan pengembangan lebih lanjut atas pelabuhan akan dibuat. Saat ini, rencana-rencana ini masih sebatas gambaran indikasi: keputusan akan diambil nanti.

Waduk retensi itu sendiri akan memiliki beberapa fungsi. Waduk retensi ini memberikan kesempatan untuk kegiatan rekreasi: misalnya bermain perahu, berenang, dan memancing. Di samping itu, danau ini juga memberikan kesempatan untuk perikanan air tawar komersial. Manajemen air danau ini akan disesuaikan juga untuk dapat menyediakan pasokan air baku untuk kota, yang dengan demikian akan meringankan desakan atas kebutuhan pasokan air saat ini. Dalam tahun kemarau, danau sebelah barat dapat menjamin pasokan air sebanyak 12 m3/det pada musim kemarau, yang bertambah hingga 30 m3/det di musim hujan. Mutu air yang bagus merupakan kondisi yang penting untuk semua pengembangan yang disebutkan ini.

LAMBANG NASIONAL, YANG DICINTAI OLEH SETIAP ORANG, DATANG UNTUK MENYELAMATKAN IBUKOTA NEGARA, YANG MENJAGA WARGANYA AGAR TIDAK TENGGELAM DAN MEMBERIKAN PERSPEKTIF BESAR MENGENAI MASA DEPAN INDONESIA.


5.4. Hubungan dengan wilayah pesisir saat iniPengaruh-pengaruh pengembangan untuk kota yang ada saat ini akan sangat besar. Pengaruh utama pada wilayah pesisir akan sedemikian sehingga peningkatan keamanan akan memberikan insentif untuk investasi. Pengembangan ini akan memberi penghuni kampung dan lingkungan perumahan kepastian untuk berinvestasi pada lahan mereka dan harga tanah akan meningkat. Di samping itu, sejumlah fungsi pantai tertentu membutuhkan perhatian dalam rancangan lebih lanjut.

Reklamasi lahanPengembangan rencana akan melengkapi rencana reklamasi yang ada dan rencana reklamasi masa depan. Reklamasi lahan ini akan dikembangkan sebagai kawasan campuran (hunian dan bisnis) untuk pengguna menengah keatas. Apabila reklamasi tersebut saat ini berada di laut, maka dengan pengembangan ini akan berada di tempat danau yang akan terbangun. Rencana ini menawarkan banyak fasilitas kepada para penghuni yang saat ini belum terakomodir karena Garuda megah ini telah mempertimbangkan semua aspek kehidupan kota: menyediakan kemudahan bagi warga seperti rumah sakit, sekolah, dan fungsi-fungsi pemerintahan. Di samping itu, Garuda megah ini juga tampaknya akan menarik sejumlah bisnis utama di negeri ini, regional dan seluruh dunia, yang akan menyediakan kesempatan kerja bagi penghuninya..

Pemindahan pendudukSebagian besar hunian di sepanjang sungai dan pantai ditimbulkan oleh adanya kesempatan kerja dan adanya kegiatan ekonomi dari hunian di sepanjang wilayah pesisir. Banyak daerah kumuh berada di dekat kegiatan ekonomi seperti Tanjung Priok. Untuk pembangunan tanggul, pemindahan penduduk perlu dilakukan, yang akan berdampak pada keadaan saat ini terutama pada struktur sosial dan kohesi di lingkungannya. Pemindahan penduduk dapat memberikan kesempatan untuk memperbaharui hunian-hunian kota yang ada, membangun tanggul yang dapat didiami, dan menangkal perumahan ilegal. [Referensi untuk para

pilot: Garuda megah ini juga dapat dijadikan sebagai ciri-tempat buat para pilot yang dapat dengan mudah menuntunnya ketika sedang berupaya mendekati bandara yang ditujunya.] Pada Garuda megah ini lahan akan dicadangkan untuk perumahan sosial. Diperlukan kajian seksama untuk mewujudkan perumahan sosial dengan cara yang patut, dengan menyesuaikan gaya hidup saat ini yang di dalamnya terjadi interaksi sosial terjadi di jalanan dan ruang publik di lingkungannya. Penyesuaian yang salah akan menciptakan isolasi sosial dan bisa saja memerangkap lingkungan ke arah yang semakin buruk.

Kegiatan perikananDi sepanjang pantai Teluk Jakarta dan di teluk itu sendiri terdapat pelabuhan perikanan, dermaga, pasar, fasilitas proses dan penyimpanan, tempat budidaya ikan dan rumput laut serta masyarakat yang terkait dengan kegiatan ini. Mereka ini merupakan sumber pekerjaan baik secara langsung maupun secara tidak langsung (perbaikan, suku cadang, servis perahu dan perlengkapan ditambah pertokoan dan fasilitas pelayanan umum untuk para pekerja dan keluarga mereka) serta pusat-pusat kegiatan masyarakat yang telah tumbuh di sekitar mereka.

Sifat perikanan di belakang tanggul baru akan berubah dari air asin menjadi air payau atau air tawar. Perubahan ini membutuhkan peralihan yang menantang buat sejumlah industri kelautan yang perlu dipertimbangkan secara hati-hati. Rencana ini menawarkan kesempatan untuk melakukan hal seperti ini. Nanti, ada juga kemungkinan untuk memanfaatkan laguna ini untuk penangkapan dan pembudidayaan ikan air tertutup dengan maksud untuk mengembangkan fasilitas pelabuhan baru dan lingkungan masyarakat terkait pada ujung terluar sayap Garuda megah ini.

BACAAN LEBIH LANJUT:• Acuanpadalaporanperancanganruang• Acuanpadalaporankonteksperencanaan• AcuanpadaSEA


VI6. KASUS BISNIS


FAKTA:• Pembiayaanperlindunganbanjirdenganreklamasilahandansumber

pendapatanadalahsalahsatuprinsipdalamproyekini.• Untukmenilaipotensipendapatantersebut,kasusbisnistelah

dikembangkan.• KasusBisnismemberikanwawasandalamaspekkeuangandariproyekini

secarakeseluruhan,termasukaspeksepertibiaya,pendapatan,sukubunga,labaatasinvestasidanperencanaankomponen.

• KasusbisnisdariproyekNCICDyangkompleksdanluassebagaikasusbisnispadadasarnyamenyangkutmembangunkotabaruyangbesar.

• MeskipunkasusbisnisdalamMasterPlaninitelahdikembangkandenganmenggunakanbiayadanpendapatandariIndonesia,hasilnyaharusdigunakandenganhati-hatikarenamenyangkutprakiraanjangkapanjangdenganbeberapaderajatketidakpastian.

• Kasus-kasusbisnisdiMasterPlaninidapatberubahsecarasignifikanketikadesaindanwaktukomponennyaberubah.


6.1. PendahuluanMembiayai perlindungan banjir dengan pengembangan perkotaan dan sumber-sumber pendapatan lainnya, yang lebih diinginkan untuk dikembangkan oleh perusahaan swasta, merupakan salah satu prinsip proyek ini. Meskipun demikian prinsip ini menarik dari pandangan anggaran publik, yang mengubah langsung proyek teknik sipil menjadi pengembangan perkotaan terpadu yang menantang dengan struktur pembiayaan yang rumit. Ukuran pengembangan perkotaan ini (kota besar) dengan segala komponennya menyumbang terhadap kerumitan ini. Untuk dapat menilai kelayakan keuangan seperti ini, kasus-kasus bisnis telah dibuat dalam Master Plan. Kasus-kasus bisnis memberikan gambaran dalam hasil keseluruhan aspek-aspek keuangan seperti biaya, pendapatan, suku bunga, dan pengembalian modal. Kasus-kasus bisnis ini juga memberikan informasi tentang keberlangsungan komersial suatu proyek (akankah investor dan pengembang dapat menghasilkan laba?) dan perlunya pembiayaan publik untuk komponen-komponen yang kurang menguntungkan.

Juga, informasi bernilai lainnya dapat dijabarkan untuk kasus-kasus bisnis, seperti dampak waktu pada keuangan (pengembangan yang lebih cepat/lebih lambat), dampak tingkat suku bunga yang naik-turun, dan perubahan harga-harga produk real estat.

Kasus-kasus bisnis dalam proyek NCICD didasarkan pada informasi terbaik yang tersedia, seperti:- biaya konstruksi dan bahan aktual di Indonesia, yang didapatkan dari proyek

reklamasi yang sedang berjalan dan proyek teknik sipil yang baru saja diselesaikan.

- informasi pasar yang aktual untuk harga-harga produk real estat di Jakarta dan prakiraan pasar oleh perusahaan real estat besar yang berdomisili di Jakarta.

- Informasi dari perusahaan pengelola jalan tol dan kajian-kajian kelayakan pada sistem transformasi publik

Meskipun dengan adanya informasi seperti ini, kasus-kasus bisnis harus selalu digunakan secara hati-hati, karena prakiraan jangka panjang tentang ekonomi, biaya, dan nilai produk real estat memang mempunyai derajat ketidakpastian. Juga, cara proyek ini sebenarnya dilaksanakan akan memberikan dampak yang sangat besar pada kasus bisnis. Perubahan-perubahan dalam perancangan dan ketepat-waktuan komponen yang berharga mahal akan memengaruhi kasus bisnis ini. Misalnya, mengubah komposisi campuran kantor, toko-toko, perumahan mewah dan perumahan sederhana akan mempunyai dampak besar.

6.2. Rencana yang layakUntuk setiap alternatif telah dikembangkan kasus bisnisnya, yang terbangun dari kasus-kasus bisnis untuk perkotaan besar dan komponen-komponen tekniknya. Akan tetapi, dalam bab ini kita hanya berfokus pada kasus bisnis alternatif yang lebih disukai: alternatif 1.250 ha.

Alternatif yang 1.250 hektar ini merupakan pengembangan yang secara ekonomi cukup bagus dengan Netto Present Value (NPV) positif kira-kira 3 milyar dolar. Ini berarti bahwa apabila semua biaya diperhitungkan terhadap harga saat ini, pendapatan dan biaya-biaya lainnya (seperti tingkat suku bunga) maka proyek akan tetap memberikan hasil positif. Alternatif yang lebih disukai ini merupakan hasil beberapa kali iterasi: alternatif lain sebesar 3.150 dan 4.000 hektar (dengan rancangan-rancangan dan skema pembangunan yang berbeda) juga telah dihitung tetapi ternyata menghasilkan NPV negatif. Juga, investasi awal yang dibutuhkan untuk alternatif yang 1,250 hektar sangat kecil dibandingkan dengan alternatif-alternatif lainnya. Di samping itu, alternatif yang lebih disukai ini dapat diwujudkan dengan sumber-sumber yang ada saat ini (misalnya, ketersediaan pasir), dan mempunyai resiko-resiko yang terbatas dalam kaitannya dengan pengembangan ekonomi.


Alternatif yang 1.250 hektar ini dapat dijadikan sebagai titik awal untuk pengembangan yang lebih besar. Rancangan ini bersifat adaptif dan dapat dikembangkan menjadi kota berbatas-perairan seluas 4,000 hektar apabila sumber-sumber pasir tambahan dan kebutuhan untuk produk real estat tetap tinggi.

Kasus bisnis ini terdiri atas empat komponen: (1) perlindungan banjir, (2) reklamasi lahan dan pengembangan produk real estat, (3) transportasi, dan (4) pengembangan pelabuhan. Di samping itu, komponen khusus ditentukan yang terkait fungsi danau retensi dan pra-kondisi yang diperlukan. Kasus bisnis ini terdiri atas fase A (meningkatkan pertahanan laut yang ada) dan fase B (Garuda Megah yang terdiri atas Tanggul Laut Luar, reklamasi lahan dan jalan bebas-hambatan lepas pantai Tangerang – Bekasi lepas-pantai. Fase C (pengembangan jangka panjang di Laguna Timur) untuk saat ini memiliki sangat banyak ketidakpastian untuk mencakupkannya ke dalam kasus bisnis ini.

6.3. Faktor-faktor kunci Alternatif-alternatif dalam perancangan dan volume mempunyai dampak nyata pada hasil kasus bisnis dan telah dioptimasi dalam alternatif 1.250 hektar. Faktor-faktor pengaruh utama adalah:

Rancangan ruangSatu faktor utama dalam kasus bisnis adalah letak reklamasi lahannya. Tanggul laut luar ini perlu dibangun jauh di lepas-pantai, di perairan dalam karena diperlukan danau (waduk) retensi yang besar dan reservoir air tawar, dengan demikian membutuhkan biaya yang cukup besar untuk pasir, batu, dan sheet pile. Karena dibutuhkan kuantitas besar (300 juta m3 pasir dan 9,5 juta m3 batu), perubahan harga yang sedikit akan berdampak besar. Pendapatan terutama diperoleh dari pengembangan real estat pada reklamasi lahan tersebut. Jika reklamasi lahan ini direncanakan di perairan dalam, labanya akan turun. Oleh sebab itu dalam perencanaan ini kesetimbangan harus dicari di antara

ASUMSI-ASUMSI KASUS BISNIS:• Tahunawalyangditetapkanadalahtahun2014.Semuahargadihitung

berdasarkanhargadi2014.• Periodehinggatahun2050dipilihuntukkasusbisniskarenasemuainvestasi

besarnyadiharapkanterjadipadaperiodeini,dankarenainvestasidanpendapatansetelah2050mempunyaipengaruhkecilterhadappendapatanmenyeluruh.

• UntukpertumbuhanGDP,angkapertumbuhanriiltelahdiasumsikankira-kirasebesar6%pertahunhinggatahun2015.Selamaperiode2009-2013pertumbuhanriiladalah6,2%pertahun(periode2004-2008=6,5%).

• Akibattingginyapertumbuhanekonomisaatinimakadigunakanlajuinflasisebesar10%.Setelahnya,persentaseinflasijangkapanjangyangagakmoderatdiambilsebesar7%pertahunhinggatahun2050.Inisejalandenganharapanakanpertumbuhanekonomiyanglebihmoderat.

• Mengenaijangkapanjangproyekini(hingga2050)kamimengambilkenaikannominalsebesar9%untuksemuahargapendapatan.Untuktahun-tahunpertama(kelanjutanlonjakansaatini)telahdiambilkenaikanrata-ratapertahunsebesar20%(2015)danuntuktahun-tahunberikutnyasebesar12,5%untukperiode2016-2017.

• 1%daribiayapembangunantotaldigunakanuntukbiayaoperasidanpemeliharaantahunan,denganpengecualianpadapintuairkapalditanggullautluar,pemindahanjaringanpipadanpersimpangankabelyangmelintasitanggullautluarini.Untukkomponen-komponendiasumsikansebesar4%.Untukreklamasilahantelahdigunakanangkasebesar0,5%.

GARUDA MEGAH ADALAH PERANCANGAN YANG ADAPTIF, SANGAT MUNGKIN DILAKUKAN PENGEMBANGAN LAHAN MENJADI 4.000 HEKTAR


pengembangan daratan berbatas-perairan sisi laut jauh di lepas-pantai dan pengembangan di perairan dangkal (ekor Garuda Megah ini). Sedapat mungkin, reklamasi lahan dilakukan pada perairan dangkal Teluk Jakarta.

Kecepatan pengembanganUntuk mengimbangi investasi awal yang besar, pendapatan harus diciptakan sesegera mungkin. Memulai pengembangan pada perairan rendah yang lebih

dekat dengan garis pantai saat ini akan memungkinkan penciptaan laba lebih awal. Diasumsikan (yang realistik dan layak) adalah pengembangan real estat seluas 50 ha/tahun. Investasi untuk MRT akan dimulai pada tahun 2022 ketika pengembangan perkotaan telah menciptakan kebutuhan yang cukup untuk transportasi publik, yang dengan demikian meminimalkan kerugian. Pelabuhan akan dikembangkan setelah tahun 2030, ketika perluasan pelabuhan yang sekarang telah selesai dan beroperasi, yang menghindari risiko dermaga kosong. Waktu pengembangan keseluruhan proyek ini akan menjadi selama 25 tahun, tanggul laut ditutup padatahun 2022.

Program real estatVolume dan komposisi program real estat dalam kaitannya dengan denah (ukuran persil bangunan) merupakan faktor penting dalam kasus bisnis ini. Pengembangan kepadatan tinggi pada denah sempit (dengan kata lain: bangunan bertingkat), menghasilkan pendapatan yang relatif besar, CBD merupakan pengembangan kepadatan tinggi yang menghasilkan laba yang luar biasanya besarnya. Pada lahan seluas 200 ha saja telah dapat dikembangkan 11 juta m2 kantor, perumahan, dan toko-toko. Ini merupakan 55% dari total program real estat dan menghasilkan 84% dari total pendapatan.

InfrastrukturInfrastruktur telah disesuaikan secara cermat terhadap permintaan transportasi yang diperkirakan. Dalam kasus bisnis ini perancangan yang bijaksana dan fungsional telah dicakupkan, dengan menggunakan reklamasi lahan yang ada sebanyak mungkin untuk menghindari biaya-biaya jalan lepas-pantai dan jalan layang. Hubungan lepas-pantai timur dengan jarak bebas yang tinggi (melewati di atas kanal pelabuhan Tanjung Priok) sangat mahal (25% dari total biaya infrastruktur), tetapi dianggap penting untuk melengkapi jalan bebas-hambatan Tangerang – Bekasi. Jalan bebas-hambatan di sebelah timur jembatan ini diperkirakan diatas tiang.

Deskripsi Dimulai Periode Berakhir tahun tahun

1 Perlindungan banjir 2014 9 2022 Tahap A 2014 3 2016 Tanggul laut Garuda 2018 5 2022 2 Transportas 2018 11 2028 Jalan tol kota 2018 6 2023 Jalan tol nasional 2025 4 2028 jalan bawah tanah dan persimpangan 2019 4 2022 Jembatan-jembatan 2020 4 2023 MRT 2022 4 2025 3 Reklamasi lahan 2016 25 2040 Reklamasi 2016 25 2040 Menjual lahan untuk pengembangan real estat 2017 24 2040 4 Pengembangan pelabuhan 2030 21 2050 Tanjung priok (reklamasi, dll.) 2030 10 2039 5 Spesial 2018 33 2050 Biaya operasional laguna, lapangan kerja, energy 2018 33 2050 Kasus bisnis 2014 37 2050


6.4. Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama

Perlindungan banjirPerlindungan banjir dibagi dalam upaya-upaya fase A dan fase B. Fase A terdiri atas pengembangan jangka pendek atas keenam cincin tanggul pada kota saat ini yang untuk ini diperlukan penguatan tanggul dan pemasangan stasiun pompa. Total biaya fase A adalah sebesar $1,9 milyar.

Fase B perlindungan banjir mencakup pengembangan tanggul laut luar, termasuk stasiun pompa, Jetty di kedua sayap, pintu air, pemindahan jaringan pipa, persimpangan kabel dan restorasi hutan bakau. Total biaya adalah sebesar $4,8 milyar.

Tidak diharapkan pemasukan langsung dari upya-upaya perlindungan banjir ini. Akan tetapi, perlindungan banjir menghasilkan pemasukan yang cukup nyata untuk pemerintah karena keamanan yang meningkat akan menghasilkan pajak

Real estat Lahan yang dapat dibangun Relatif Harga lahan / m2 Total pendapatan

Perumahan 69,3% 7.207.100.945

1 Perumahan (CBD) 425.250 8,8% 12.215 5.194.343.700

2 Perumahan (Kelas atas) 243.000 5,0% 2.791 678.174.120

3 Perumahan (kelas menengah) 1.727.325 35,5% 720 1.243.907.189

4 Perumahan (kelas bawah) 972.000 20,0% 93 90.675.936

Perkantoran 14,8% 11.393.565.300

5 Perkantoran (CBD) 425.250 8,8% 24.570 10.448.392.500

6 Perkantoran (Kelas atas) 291.600 6,0% 3.241 945.172.800

Ritel 4,0% 3.869.673.750

7 Ritel (Premium) 70.875 1,5% 47.210 3.346.008.750

8 Ritel (Kelas atas) 121.500 2,5% 4.310 523.665.000

Industri 12,0% 163.296.000

9 IIndustri 583.200 12,0% 280 163.296.000

10 … 0 0,0% 0

Total 4.860.000 100,000% 4.657 22.633.635.995

Reklamasi lahan 1.080 ha

Yang dapat dibangun 45,0%

Total ground floor 4.860.000 sqm


bangunan, laba dan pemasukan yang lebih tinggi. Pendapatan sekunder ini tidak dicakupkan secara langsung dalam kasus bisnis ini, tetapi penghitungan indikatif telah dibuat untuk pengaruh-pengaruh ekonomi buat lapangan kerja, pajak, dan nilai tambah ekonomi pengembangan menyeluruh ini.

TransportasiUkuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah dihitung.

Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup 44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan 17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh pendapatan per jenis real estat.

Reklamasi lahanUkuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah dihitung.

Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup 44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan 17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh pendapatan per jenis real estat.

Pengembangan pelabuhan Pelabuhan Tanjung Priok akan meluas pada dekade mendatang. Dalam kasus bisnis ini pelabuhan dianggap berkembang secara otonom hingga 2030 (sehingga bukan bagian dari kasus bisnis NCICD). Prakiraan volume peti kemas memprediksikan bahwa terdapat ruang seluas 400 hektar dalam periode tahun 2030 – 2050. Biaya-biaya pengembangan lahan untuk peti kemas adalah $1,6 milyar. Infrastruktur tambahan untuk pelabuhan tidak dicakupkan dalam penghitungan biaya-biaya ini.

Dalam kasus bisnis ini, pelabuhan ini menghasilkan pemasukan dengan menjual lahan yang dikembangkan dan biaya tambat. Pemasukan yang dihasilkan oleh otoritas pelabuhan dari penjualan lahan dan biaya tambat dapat berjumlah $2,4 milyar nominal. Biaya dan pendapatan untuk operator komersial belum dihitung karena kurangnya informasi.

TINGGAL DAN BEKERJA DI GARUDA MEGAH• 45%daritotalluasareaGarudaakandibangun,55%untukinfrastruktur,

kawasanhijaudanruangrekreasipublik• KawasanPusatBisnisbaruakanmencakup44%dariareayangdapat

dibangun,8%dicadangkanuntukperumahanmewah,30%untukperumahankelasmenengahdan17%untukperumahanharga-murah.

• Secaratotal650.000pendudukakantinggaldan300.000akanbekerjadiareaGaruda


Biaya-biaya lainnyaUntuk semua komponen kasus bisnis ini biaya-biaya pemeliharaan sebesar 1% juga telah dicakupkan, dengan beberapa pengecualian. Untuk pintu air, jaringan pipa, dan persimpangan kabel digunakan biaya sebesar 4%, dan untuk reklamasi lahan digunakan biaya sebesar 0,5%. Biaya-biaya operasi untuk waduk besar (reservoir) dicakupkan juga dalam kasus bisnis.

Satu syarat penting untuk pengembangan teluk ini adalah peningkatan mutu air (sebesar 75%) mutu air. Biaya-biaya untuk upaya-upaya meningkatkan mutu air merupakan bagian dari program pengerukan yang ada, program manajemen limbah padat, dan master lansanitasi JICA, dan dengan demikian tidak dicakupkan dalam kasus bisnis ini. Upaya-upaya ini perlu dipercepatuntuk memudahkan pelaksanaan Master Plan ini. Di samping itu, prioritas harus diberikan untuk peningkatan sanitasi di sisi barat wilayah pesisir.

6.5. Hasil-hasil Hasil-hasil keuangan merupakan gabungan semua biaya yang diperlukan untuk mewujudkan perlindungan banjir dan pendapatan dari tol, MRT, penjualan lahan serta pemasukan yang dihasilkan pelabuhan. Pendapatan-pendapatan ini digunakan untuk mendanai biaya-biaya investasi(dimuka).

Area Nilai nominal Nilai nominal Nilai nominal Hasil NPV

biaya pengembangan biaya pemeliharaan pendapatan

1 Perlindungan banjir (6.736.490.331) (2.345.026.691) - (10.303.118.244)

2 Transportasi (5.039.992.267) (1.159.198.221) 4.407.087.360 (968.518.230)

3 Reklamasi lahan (8.929.487.585) (1.026.855.310) 22.633.635.995 13.495.418.969

4 Pelabuhan (829.400.000) (99.528.000) 2.369.600.000 1.357.007.500

5 Spesial (operasional laguna) (292.195.200) - (222.626.363)

Total (21.535.370.183) (4.922.803.422) 29.410.323.355 3.358.163.631


Secara keseluruhan, komponen-komponen reklamasi lahan dan perluasan pelabuhan merupakan komponen yang menguntungkan dan komponen perlindungan banjir dan transportasi merupakan komponen-komponen yang merugi. Sejalan dengan waktu, jumlah pendapatan lebih tinggi daripada biaya-biaya, yang membuat proyek ini menjadi kasus bisnis positif.

Penting untuk diperhatikan bahwa semua perhitungan kasus bisnis sejauh ini belum mencakup biaya pendanaan (pembayaran hutang dan servis ekuitas). Angka-angka di bawah ini memberikan gambaran lebih luas mengenai arus kas pada waktunya.

Dengan mencermati arus kas ini terlihat bahwa hingga tahun 2022 investasi dimuka yang dibutuhkan adalah maksimum sebesar 1,7 milyar dolar per tahun. Setelah tahun 2022 pendapatan dari penjualan lahan memastikan bahwa terdapat arus kas yang sehat, yang membuat kasus ini positif.

Investasi awal dapat diterima. Melihat jumlah pendapatan jangka menengahnya, investor swasta akan tertarik untuk berperan serta dalam proyek ini.

6.6. Dampak ekonomiDi samping arus kas Kasus Bisnis, pengembangan menyeluruh ini akan menciptakan dampak ekonomi yang sangat bermanfaat untuk kota ini. Perhitungan indikatif telah dibuat untuk dampak ekonomi perlindungan banjir dan reklamasi lahan ini.

Manfaat keamanan air untuk kerusakan yang terhindarkan di daerah yang berisiko adalah $103 juta milyar untuk kehilangan lahan dan bangunan serta $110 milyar lainnya untuk kegiatan ekonomi hingga tahun 2020. Manfaat untuk pemerintah dalam bentuk (pencegahan hilangnya) pajak pendapatan akibat

perlindungan banjir telah dihitung sebesar $5,1 milyar selama periode 2016- 2020.

Hingga tahun 2020, dengan adanya perlindungan banjir, lapangan pekerjaan langsung untukt 935.000 orang dan tambahan lapangan kerja tidak langsung lainnya untuk 600.000 orang diselamatkan di daerah yang berisiko banjir. Pajak pendapatan yang diambil dari para pekerja ini telah dihitung sebesar $2,45 milyar selama periode 2016 – 2020.

Reklamasi lahan dan pengembangan perkotaan di Garuda Megah ini akan menciptakan lapangan kerja dan nilai tambah yang luar biasa besarnya untuk kota ini. Reklamasi lahan akan menyediakan pekerjaan baru untukt 550.000 orang. Selama pembangunan Garuda megah ini, akan tercipta tambahan pekerjaan sementara untuk 4.250 orang . Nilai tambah lapangan kerja ini untuk perekonomian berjumlah hingga USD64 milyar selama periode hingga 2040.

6.7. Profil risiko Risiko-risiko kunci terkait pengembangan NCICD ini dan upaya-upaya yang dapat diambil untuk mengelola risiko-risiko ini akan dijelaskan dibawah ini:

• Lamanya pengembangan: perencanaan ini mempunyai bentangan waktu yang lama (lebih lama daripada waktu yang biasanya untuk pengembang swasta) dan membutuhkan investasi di-depan yang besar.

Mitigasi:pengembangandapatdipecah-pecahdalambagian-bagianyangdapat

dikelola(misalnya,TanggulLautLuardalammasa5tahun,reklamasilahandalamukuran50ha/tahun)


• Ketersediaan pasir: perencanaan ini membutuhkan jumlah pasir yang sangat banyak (berjumlah 300 juta m3), khususnya untuk pengembangan lahan di daerah perairan dalam. Akibat pasir dibutuhkan juga untuk reklamasi yang sedang berlangsung, kapasitas pasir di tempat-tempat yang telah direncanakan dapat saja tidak mencukupi atau harus diangkut dari tempat-tempat lain yang harganya lebih tinggi.

Mitigasi:perencanaanGarudaini(termasuktanggullautluardanreklamasilahan)berdasarkanpadacadanganpasiryangdiperkirakansebanyak300jutam3.

• Risiko-risiko biaya: biaya-biaya pengembangan dapat saja menjadi sangat besar jika harga pasir lebih tinggi. Dalam hal ini pengaturan waktu pembelian pasir dan kapasitas industri merupakan aspek penting dalam kaitan ini.

Mitigasi:semuajenisketidakpastiantelahdicakupkandalamperhitunganini,fokuskhususadalahkeharusanuntukmembelidanmembangunpadawaktuyangtepat.

• Risiko-risiko pasar: pertumbuhan ekonomi dan permintaan akan produk real estat (khususnya perkantoran) dapat saja lebih rendah daripada yang diasumsikan saat ini.Permintaan pasar yang rendah ini (atau lebih sedikit kantor pemerintah direlokasi ke CBD/Kawasan Pusat Bisnis) akan mempunyai pengaruh negatif pada pendapatan dan pengembalian modal.

Miitigasi:pengembanganGarudamegahinimempunyaipenyerapanpasaryangdapatdiperbandingkandenganpenyerapanrata-ratasaatini.Perluadanyajaminanpemerintahuntukmemindahkankantor-kantorpemerintahkeCBDbaruini.RancanganGarudadibuatfleksibelsehinggamemungkinkandilakukannyaperlambatanataupercepatanpelaksanaanberdasarkankeadaanaktualekonomi..

• Harga-harga pendapatan harga real estat dan harga lahan dapat saja lebih rendah daripada yang diharapkan saat ini (khususnya kemerosotan ekonomi atau pertumbuhan ekonomi yang lebih moderat daripada yang diperkirakan).

Mitigasi: penjualan lahan harus direncanakan dalam waktu-waktu dengan keadaan ekonomi yang stabil. Terlebih, CBD harus dijual pada waktu-waktu dengan keadaan ekonomi yang baik.

• Pembiayaan: hutang dan ekuitas haruslah lebih tinggi daripada yang diharapkan.

Miitigasi:validasipasartentangkeadaanbank/pihakswastauntukmemfasilitasipinjaman.

• Upaya-upaya sanitasi mungkin saja belum selesai sebelum 2017: laguna yang terpolusi dapat saja menghasilkan dampak negatif pada nilai real estat yang ada.

Upaya-upaya:fokusyangtajampadaperencanaanagardiwujudkantepatwaktu,langkah-langkahpertamasuatuprogramterpadupeningkatanmutuairterpaduharusdijalankan

BACAAN LEBIH LANJUT:Untukmembacalebihlanjuttentangkasus-kasusbisnis,silakanbacalaporan:• Laporanruang-ekonomiKasusBisnisNCICDB4


VIIPERENCANAAN TEMA DEMI TEMA


Upaya-upaya fase A


Dalam bab ini Master Plan ini dijelaskan secara lebih rinci, penjelasan dasar rasionil secara tema demi tema.

7.1. Keamanan banjirNCICD akan memberikan keamanan banjir buat Jakarta Utara baik dalam jangka pendek maupun dalam jangka panjang. Tiga fase dapat dibedakan dalam pengembangan infrastruktur keamanan banjir.

Fase AMeningkatkan perlindungan pantai yang ada saat ini merupakan upaya dengan prioritas tinggi. Seperangkat upaya prioritas tinggi ini mencakup 1) memperlambat penurunan muka tanah (dengan menyediakan alternatif selain penyedotan air tanah), 2) memperkuat dan mempertinggi tanggul laut 3) peningkatan sistem drainase perkotaan, dan 4) mencegah air sungai di hulu memasuki daerah rendah Jakarta. Percepatan sanitasi air juga termasuk ke dalam Fase A.

Bagian tanggul laut di Pluit and Ancol sedang mengalami ancaman, yang dengan demikian sudah akan dimulai pada 2014. Ketinggian perancangan untuk bagian tanggul ini telah memperhitungkan laju penurunan muka tanah saat ini, dan akan memberikan keamanan hingga tahun 2022. Jika pelaksanaan upaya-upaya jangka panjang ditunda, profil tanggul memberikan dasar yang memadai untuk lebih mempertinggi tanggul ini demi memberikan keamanan tambahan untuk 5 – 10 tahun berikutnya.

Melaksanakan tanggul Fase A di wilayah pesisir yang berpenduduk padat, dengan bangunan yang bersisian dengan dan yang berada di atas tanggul laut, membutuhkan perencanaan perkotaan yang rinci,penyelesaian sosio-ekonomi yang hati-hati dan keterlibatan masyarakat. Beberapa tipologi tanggul telah dikembangkan untuk memenuhi persyaratan setempat: tanggul dasar, tanggul reduksi, tanggul hijau, tanggul daratan, dan tanggul pantai dan juga tanggul dengan reklamasi lahan telah dikembangkan, yang dengan demikian akan memberikan rentang pilihan yang lebar. Pada bab 8 kajian kasus untuk sejumlah tempat di Pluit dan Kali Baru menunjukkan bagaimana perkampungan dan hunian kumuh dapat ditingkatkan keadaannya bersamaan dengan perlindungan banjir. Peningkatan ini dapat merupakan kesempatan yang sangat bagus untuk revitalisasi pesisir.

RENTANG YANG LEBAR DARI RANCANGAN KONSEPTUAL

TANGGUL AKAN MEMBERIKAN KESEMPATAN PENYESUAIAN

YANG SANGAT BAIK UNTUK MEREVITALISASI KAWASAN

PESISIR.Pompa drainase dan danau pemompaan untuk menyerap debit puncak sungai


Upaya-upaya fase B


Fase BAgaknya penurunan muka tanah tidak akan melambat dalam beberapa tahun mendatang karena akan butuh waktu untuk mengembangkan alternatif selain dengan penyedotan air tanah. Muka air laut akan naik, kanal-kanal dan sungai-sungai berangsur-angsur akan berhenti mengalirkan airnya secara gravitasi ke laut. Pompa-pompa drainase besar dibutuhkan, khususnya di bagian tengah Jakarta Utara dimana laju penurunan muka tanahnya tinggi. Stasiun-stasiun pemompaan membutuhkan danau-danau untuk penyimpanan sementara debit sungai yang mencapai puncaknya.

Perlunya danau-danau (waduk) penyimpanan yang berukuran besar merupakan salah satu alasan utama untuk menciptakan waduk lepas-pantai, daripada

mencari tempat untuk danau-danau penyimpanan tersebut di kota Jakarta. Tempat tanggul laut luar (Fase B) ditentukan terutama oleh kapasitas waduk raksasa yang dibutuhkan yakni antara garis pantai saat ini dan tanggul laut. Ini akan menyediakan tempat untuk perluasan reklamasi lahan pada masa mendatang dan peningkatan kapasitas penyimpan untuk pasokan air.

Kekurangan data telah menyulitkan untuk menentukan secara statistis kapan saat sungai-sungai berhenti mengalir dan kapan resiko banjir sampai pada tingkatan yang sudah tidak dapat diterima lagi. Untuk sebagian besar sungai dan kanal yang ada akan jatuh di antara tahun 2015 dan tahun 2030, tergantung pada laju penurunan muka tanah setempat, profil sungai dan ketinggian muka air sungai terhadap muka air laut.

Penampang melintang reklamasi lahan


Upaya-upaya fase C


Mengingat ketidakpastian ini (agak berubah-ubah) tanggal penutupan dipilih pada tahun 2022. Sekitar tahun 2022 muka air laut akan kira-kira 3 – 4 meter di atas muka jalan, yang sudah merupakan ketinggian kritis karena banyak rumah di daerah miskin berada di bawah ketinggian ini dan pengungsian “vertikal” sudah tidak akan memberikan keamanan lagi terhadap banjir. Tanggul laut yang ada saat ini dan banyak sungai yang bermuara langsung ke laut akan berisiko terhadap keamanan, membutuhkan Tanggul Laut Luar yang lebih tangguh dan lebih pendek. Pada tahun 2022 banyak juga sungai dan kanal yang tidak akan dapat lagi mengalir bebas ke laut, dengan demikian membutuhkan banyak pompa dan danau pemompaan baik di darat atau di lepas-pantai.

Dari perspekif ini, terdapat perbedaan antara bagian timur dan bagian barat Jakarta. Karena penurunan muka tanah lebih tinggi di bagian barat, upaya-upaya lebih mendesak di bagian ini. Bagian barat teluk ini perlu ditutup antara tahun 2022 dan 2028. Untuk bagian timur Jakarta ini, penutupan dapat ditunda hingga tahun 2040, atau bahkan lebih lama lagi jika penurunan muka tanah dapat diperlambat dalam beberapa tahun ke depan ini.

Program NCICD ini sangat meningkatkan keamanan banjir Jakarta Utara. Seperti yang ditetapkan dalam Keputusan Gubernur DKI No. 121-2012, rancangan tanggul laut luar ini akan didasarkan pada kejadian ekstrem yang secara statistik terjadi sekali dalam 1,000 tahun. Untuk rancangan tanggul di sepanjang sungai dan waduk raksasa, standar keamanan yang digunakan adalah sekali dalam 100 hingga 200 tahun.

Air drainase perkotaan dan air hulu dari sungai-sungai akan mengalir ke reservoir lepas-pantai. Untuk mempertahankan muka air di dalam reservoir ini tetap rendah dan memenuhi standard keamanan di sungai-sungai ini, diperlukan stasiun pompa terbesar di dunia, dengan kapasitas pemompaan sebesar 730 m3/detik. Kapasitas ini telah memperhitungkan fluktuasi 2,5 meter di atas muka air minimum di dalam waduk dan ukuran waduk yang luasnya minimum 75 kilometer persegi.

Fase CUntuk bagian timur Teluk ini telah dipilih pendekatan yang adaptif. Penurunan muka tanah di sini masih relatif lambat dan sungai-sungai utama masih tetap dapat mengalir bebas. Pada saat ini belum mungkin untuk menentukan apakah tanggul laut luar akan diperlukan, atau masih dapat ditunda. Di samping itu,

BACAAN LEBIH LANJUT• B1–laporanteknik• B2–peningkatanpertahananlautyangada

FAKTA-FAKTA TANGGUL LAUT LUAR:• Tanggullautluarinimerupakanstrukturyangimpresifkarenapanjangnya

25kmdan,padatitikterdalam,tingginya24meteryang7,7meterakanberadadiatasmukaairlaut(+7,7LWS-2012).

• Padabagianterlebarwadukini,dasarnyaakanseluas380metres.• Kemiringanbagianluarwadukinisekitar1:7karenakestabilangeoteknik

dangelombang.• Untukmelindungilerengsebelahdalamdansebelahluartanggullautini,

akandipasanglapisanpelindungyangterbuatdaribatu.Pelatpancangakandipasangpadalerengsebelahdalamyangdikombinasikandenganpengembanganperkotaan.

• Tanggullautluariniakanditutuppadatahun2022.• Waktupembangunantanggullaut,stasiunpompa,danjalantol

diperkirakanberlangsungselama4-6tahun.• Tanggullautluariniakanmemberikanperlindunganhinggatahun2080

(padalajupenurunanmukatanah2,5cm/tahundibawahtanggullautluardankenaikanmukaairlautpadalaju0,8cm/tahun).


persyaratan perancangan yang berkaitan dengan ukuran dan kombinasinya dengan fungsi pada jangka panjang tergantung pada perkembangan di wilayah ini. Kelak keputusan yang tepat untuk daerah ini harus diambil.

7.2Aspek-aspek sosial Satu proyek yang besarnya sebagaimana yang diusulkan dalam Master Plan ini memiliki dampak sosial positif dan negatif yang besar. Pengaruh-pengaruh utama terkait dengan ketenagakerjaan, pengembangan masyarakat di wilayah pesisir, dan dampaknya pada perikanan dan komunitas terkait.

KetenagakerjaanPeningkatan keamanan perairan membangkitkan sejumlah pengaruh ekonomi positif. Seperti yang dijelaskan dalam bab 6, kerusakan di wilayah pesisis terhindarkan ($103 juta) dan kegiatan ekonomi terjamin (#110 juta hingga tahun 2020). Peningkatan ini penting buat perekonomian, khususnya buat keluarga mereka yang langsung dan tidak langsung dipekerjakan dalam proyek ini. Hingga tahun 2020, lapangan kerja langsung terbuka untuk 935.000 orang dan tambahan lapangan kerja tidak langsung untuk 600.000 orang diselamatkan di daerah berisiko ini.

Di samping itu, lapangan kerja tambahan juga tercipta. Reklamasi lahan akan memberikan secara struktural lebih dari 550.000 pekerjaan baru. Selama pembangunan Garuda Megah ini rata-rata akan tersedia 4.240 tambahan pekerjaan sementara.

Pengembangan masyarakat dan relokasiWilayah pesisir Jakarta mencakupn perumahan bagi kalangan sosial yang luas:- Daerah kumuh bagi mereka yang berpenghasilan rendah, penghuni liar, dan

hunian untuk mereka yang berpenghasilan rendah di tanggul sungai dan kampung-kampung;

- Perumahan/real estat elit bagi golongan atas dan menengah (Pantai Mutiara) perumahan golongan menengah dan reklamasi lahan di masa mendatang.

Banyak bantaran sungai dan waduk yang didiami oleh penghuni (semi) ilegal berpenghasilan rendah karena daerah inilah satu-satunya yang tersedia buat para penghuni liar.

Banyak daerah kumuh berada di dekat berlangsungnya kegiatan perekonomian seperti Tanjung Priok. Jumlah penduduk yang berdiam di daerah kumuh di wilayah pesisir Jakarta kurang dari 1,5 juta yang kira-kira 6,5% dari jumlah populasi. Sejumlah kawasan perumahan mewah dibangun demi mendapatkan pemandangan laut dan koneksi langsung ke laut. Hal ini juga yang akan terjadi pada reklamasi lahan yang direncanakan ini.

Penguatan tanggul laut pada Fase A akan memberikan perlindungan pada semua golongan masyarakat pesisir ini, tetapi juga mempunyai dampak langsung dan besar pada sebagian masyarakat pesisir ini. Pertahanan laut yang ada saat ini


merupakan bagian terpadu dari lingkungan. Rumah-rumah dibangun di atas tanggul laut, di sejumlah tempat tanggul laut ini akan langsung memotong daerah perumahan dan daerah kumuh. Kegiatan seperti galangan kapal dan galangan pembongkaran bangkai kapal mengandalkan keterhubungan langsung ke laut yang dapat saja terganggu oleh pengembangan tanggul. Mengurangi dampak pada semua komunitas dan kegiatan perekonomian ini merupakan hal yang sangat penting dari segi sosio-ekonomi.

Titik awal untuk perancangan konseptual Fase A adalah sebisa mungkin membatasi relokasi akibat penguatan tanggulHal ini pertama-tama dicapai dengan menyekat sungai-sungai dan kanal dari Teluk Jakarta yang membuat muka air yang lebih rendah dan terkendali di belakang pompa drainase yang kemudian sangat mengurangi panjang tanggul yang akan ditingkatkan dan mengurangi relokasi penduduk. Di samping itu, dampak Fase A lebih lanjut dikurangi dengan melakukan peningkatan pada sisi laut dari tanggul yang telah ada. Bab 8 lebih lanjut akan memberikan sejumlah contoh bagaimana peningkatan tanggul dapat secara bersamaan dilaksanakan dengan revitalisasi perkotaan. Di samping pembaharuan lingkungan-lingkungan yang ada, lahan Garuda Megah ini menyediakan ruang bagi perumahan sosial dan relokasi. 17% lahan Garuda Megah ini dicadangkan untuk perumahan sosial.

Tanggul laut luar Fase B akan menjamin tingkat keamanan banjir pada wilayah pesisir saat ini. Hal ini akan menciptakan iklim investasi yang lebih baik di Ibukota untuk perumahan kelas menengah dan kelas atas. Nilai menyeluruh daerah ini akan meningkat dan daerah di sekeliling danau retensi dan sungai menjadi lebih menarik (juga akibat program sanitasi). Pintu air di tanggul laut luar akan dibangun untuk menyediakan hubungan dengan laut. Walaupun demikian, hubungan langsung dengan laut dan pemandangan ke arah laut dari perumahan yang ada dan reklamasi lahan mendatang akan hilang.

Perikanan dan masyarakat nelayan Di sepanjang pantai Teluk Jakarta dan di dalam teluk itu sendiri terletak

pelabuhan ikan ukuran kecil dan menengah, daerah pendaratan, pelabuhan, pasar, fasilitas proses dan penyimpanan ikan, budidaya ikan, budidaya rumput laut serta masyarakat yang tergantung pada fasilitas ini. Terdapat perbedaan besar pada mutu dan standard fasilitas ini tetapi tanpa memandang apakah fasilitas tersebut diatur secara formal atau seadanya, apakah fasilitas tersebut bersifat hi-tech atau tradisional, industri kelautan merupakan sumber penting lapangan kerja secara langsung maupun tidak langsung (perbaikan, servis suku cadang perahu ditambah toko-toko masyarakat dan servis untuk para pekerja dan keluarga mereka) dan pusat kegiatan masyarakat yang tumbuh di sekelilingnya.

Jumlah nelayan dan kapal-kapalnya berkurang pada tahun-tahun belakangan ini. Pada 2012 dilaporkan bahwa terdapat 12.000 nelayan aktif. Produksi ikan berfluktuasi setiap tahun, tetapi tercatat kecenderungan untuk terus naik. Statistik menunjukkan peningkatan karena produksi per kapal, per nelayan, dan per unit proses sedang meningkat. Jumlah pembudidaya berkurang (1.500 pada 2012) karena budidaya kerang hijau telah dilarang oleh pemerintah DKI akibat mutu air yang jelek di Teluk Jakarta.

Perkembangan mandiri sektor perikanan tidak menentu. Karena investasi belakangan ini pada fasilitas dan infrastruktur baru, produktivitas perikanan di Teluk Jakarta dapat meningkat. Di lain pihak, kegiatan nelayan dipengaruhi secara negatif oleh pembangunan reklamasi lahan yang diizinkan di Teluk Jakarta.

Garuda Megah dan tanggul laut akan menutup jalan masuk ke pelabuhan-pelabuhan ikan ini. Juga, tempat penangkapan para nelayan dan budidaya air asin akan hilang di waduk retensi air tawar ini. Dengan memperhatikan pentingnya sektor perikanan buat masyarakat yang ditopangnya, upaya-upaya mitigasi pengaruh penutupan teluk ini harus diambil secara saksama.

Upaya-upaya mitigasi dan kesempatan jangka panjang dapat mengkompensasi dampak tersebut. Pintu air akan dicakupkan dalam tanggul laut luar ini untuk


mempermudah lalu lintas dari tempat sandar kapal ke tempat penangkapan ikan. Akibat waktu pelayaran yang meningkat, ini tidak dapat dilihat sebagai solusi ideal untuk nelayan yang setiap hari pergi melaut.

Di ujung terluar timur maupun barat sayap Garuda Megah direncanakan untuk membangun pelabuhan ikan baru dan merelokasi komunitas nelayan yang ada saat ini. Ini terutama dirancang untuk orang yang akan menggunakannya sebagai tempat tinggal dan tempat bekerja tetapi kemungkinan besar juga menarik minat para pengunjung. Hal ini akan menarik buat komunitas nelayan karena mereka dapat menjual hasil produksi mereka langsung ke pasar atau toko-toko sementara dan permanen, kios-kios, restoran, dan warung makan.

Dalam jangka panjang danau retensi air tawar ini akan memberikan alternatif baru bagi para nelayan dan pembudidaya hasil laut jika mutu airnya mencukupi.

7.3. Reklamasi lahan Menutup tanggul laut luar sebelum tahun 2022 merupakan pekerjaan sipil hidrolik yang paling menantang yang telah dilaksanakan di seluruh dunia. Tidak kurang dari 90 juta m3 pasir akan dibutuhkan untuk tanggul laut luar saja. Tambahan sebesar 210 juta m3 pasir akan digunakan untuk reklamasi lahan yang menciptakan daratan baru seluas 1.250 ha untuk infrastruktur dan pengembangan perkotaan.

Laju aktual pembangunan dan ukuran final Garuda Megah ini harus disesuaikan dengan kecepatan penyerapan pasar real estat. Tergantung pada ketersediaan pasir dan perkembangan ekonomi, ukuran Garuda Megah ini dapat ditingkatkan menjadi 3.000 ha atau bahkan 4.000 ha. Kedua sayap rancangan Garuda ini Reklamasi lahan

Lahan yang dapat dikembangkan di masa mendatang


dapat lagi diperluas dan juga di dalam danau masih tersedia kapasitasuntuk pengembangan lebih lanjut. Jika penyerapan pasar melambat, pembangunan Garuda ini dapat dibuat terdiri atas beberapa fase untuk menghindari investasi di muka yang besar.

Ketersediaan pasir sangat tidak pasti. Oleh sebab itu, survei dalam waktu dekat ini perlu dilakukan. Untuk mengurangi risiko, rancangan didasarkan pada volume pasir yang ditaksir tersedia yakni 300 juta m3. Memungkinkan juga untuk menggunakan bahan lainnya seperti limbah padat dari Jakarta atau lumpur yang distabilkan. Akan tetapi, ini hanya dapat menyumbang beberapa persen dari volume menyeluruh yang dibutuhkan, atau akan mengarah ke biaya yang relatif tinggi.

Reklamasi ekor Garuda Megah ini akan dimulai sesegera mungkin, sebaiknya pada tahun 2018, untuk menciptakan pemasukan dari real estat secepat mungkin. Pada saat yang sama, pelaksanaan tanggul laut luar akan dimulai dari darat ke arah kepala Garuda.

Segera sesudah tanggul laut luar ini ditutup, muka air air di danau retensi akan

dipompa hingga -0,90 m LWS-2012 untuk segera meningkatkan penyimpanan air dan menurunkan risiko banjir pada musim hujan. Selama debit puncak tinggi dari sungai-sungai, muka air dapat naik 2,5 m, yang memberikan kapasitas penyimpanan hampir 200 juta m3 air.

Dampak infrastruktur bawah laut Pembangkit listrik dan infrastruktur untuk komunikasi dan energi (misalnya jaringan pipa LNG dan kabel Internet) berada di sepanjang garis pantai saat ini. Pengembangan tanggul dan danau retensi akan mengharuskan relokasi semua infrastruktur ini karena dua alasan. Pertama, temperatur dalam danau akan menjadi terlalu panas untuk berfungsinya pembangkit listrik secara efisien. Kedua, infrastruktur komunikasi dan energi akan tertimbun dan rusak akibat dibangunnya tanggul dan reklamasi.

7.4. Bisnis dan residensial Program real estat terdiri atas bagian kota yang lengkap termasuk fungsi-fungsi terkait dan kelompok-kelompok sosial. Real estat ini dibangun berdasarkan gagasan penciptaan Kawasan Pusat Bisnis baru dan perumahan serta fasilitas pertokoan untuk menopang CBD ini.

Garuda Megah ini dengan demikian akan merupakan daerah perkotaan dengan kepadatan penduduk yang tinggi. Kepadatan tinggi ini perlu untuk membuat pengembangan yang layak secara finansial, pada saat yang sama kepadatan tinggi ini disukai untuk menciptakan massa yang kritis untuk daerah perkotaan yang mekar, beragam, dan dinamis.

Dalam merencanakan kepadatan pengguna-lahan potensial ini, fungsi, kegiatan, penciptaan lingkungan, dan karakter jalan dan ruang diperhitungkan hanya sebagai hubungan dan keterkaitan visual dan fisik. Perhatian diberikan pada cakrawala kota dan urutan yang logis pada simpul perkotaan.

FAKTA-FAKTA REKLAMASI LAHAN:• Secarakeseluruhan1.250halahanakantercipta.Rancanganinifleksibel

dandapatdiperbesarhingga3.000bahkan4.000hektarjikapasirnyatersedia.

• Dalamm3pasir,varian1.250hasebandingdenganPulauPalmdiDubaiatauMaasvlakte2diNegeriBelanda.

• Reklamasilahanpadasisidalamtanggullautakanmempunyaiketinggianmukatanah+3,77mLWS-2012.

• Pasirperludibawadaritempatjauh,daritempatgalianyangberadadiJawaBaratdanSumaterabagianSelatanpadajarak48hingga173km.

• Untukmenyelesaikanproyekyangbesarinidengantepatwaktu,sebagianbesarkapasitaspengerukandiseluruhduniaakandiperlukan.


Rasio luas area perancangan kota


Sekitar 45% dari lahan keseluruhan Garuda ini dapat dibangun. Dalam kasus bisnis, taksiran konservatif telah dihitung seluas 486 ha lantai dasar. Lebih dari setengah program real esat ini terdiri atas perumahan, sepertiganya perkantoran, dan sisanya industri dan pertokoan.

Kawasan Pusat Bisnis (CBD)CBD merupakan daerah yang paling penting untuk progam dari segi keuangan. Dengan memperhatikan total meter persegi real estat, CBD ini mengambil 55% dari progam (dalam m2 Gross Floor Area/Luas Lantai Kotor, GFA). Akan tetapi, dengan memperhatikan pendapatannya, CBD ini menyumbang 84% dari keseluruhan pendapatan.

CBD ini terdiri atas fungsi-fungsi berikut: perumahan mewah, perkantoran, dan pertokoan premium. Luas menyeluruh adalah 11 juta m2 GFA. Tata letak CBD ini merupakan daerah padat, dengan indeks ruang lantai (Floor Space Index) kira-kira 12. Agar berfungsi secara optimum, membutuhkan netto daerah yang dapat dibangun seluas 92 ha atau gros seluas 205 ha. Konstelasi ruang CBD ini dijabarkan dalam bab 8.

PerumahanUnsur perumahan dalam rancangan ini paling baik dicerminkan oleh diagram yang menunjukkan sebaran program pada kategori perumahan dalam Master Plan ini.

Kami membuat rancangan campuran antara perumahan kelas mewah, kelas menengah, dan kelas-sederhana. Campuran fungsional ini memungkinkan untuk bertumbuh lagi (dalam bentuk perumahan) di dalam daerah perkotaan baru, di samping membuat campuran sosial kelas-rendah, menengah, dan atas.

CBD

CBD: % of m2 GFA CBD: % of revenues

Program lainnyaCBD

Program lainnya

Total perumahan campuran

BACAAN LEBIH LANJUT:• B4–kajiankeuangandanekonomi

total program campuran


BACAAN LEBIH LANJUT• B4–kajiankeuangandanekonomi• C4.1.-Analisabiayamanfaatsecaraekonomi

Perancangan kota: 1.250 hektar dan area untuk pengembangan di masa depan


Apartemen mewah ditempatkan di dalam CBD, sementara daerah perumahan mewah ditempatkan di bawah sayap Garuda. Lingkungan lain lebih dicampur dengan perumahan untuk mereka yang berpendapatan rendah terutama di sekitar komunitas elautan dan perumahan mereka yang berpendapatan menengah di daerah lainnya di sayap Garuda ini

7.5. Pelabuhan utama

Pengembangan pelabuhanTanjung Priok merupakan pelabuhan yang paling penting (utama) di Indonesia dan pendorong ekonomi yang penting untuk Jakarta . Di samping itu, pelabuhan ini mempunyai peran penting untuk seluruh pengembangan koridor Jawa Barat dan khususnya untuk daerah industri Bekasi.

Akhir-akhir ini (2013) lalu lintas peti kemas di Tanjung Priok adalah sekitar 7 juta TEU. Untuk tahun 2030, prakiraan lalu lintas peti kemas di Tanjung Priok adalah 18 juta TEU; pada laju pertumbuhan tahunan selama periode 2008 – 2030 sebesar

7,4%. Terminal peti kemas sedang beroperasi pada kapasitas maksimumnya dan terdapat kebutuhan tinggi untuk perluasan kapasitas ini.

Ekonomi Indonesia sedang tumbuh cepat dengan laju 5 – 6% per tahun dan diharapkan tumbuh lebih lanjut dengan laju 6 hingga 7 persen dalam beberapa dekade mendatang. Pada saat ini pelabuhan merupakan hambatan untuk pertumbuhan ekonomi wilayah karena kapasitas pelabuhan tersebut sudah tidak mencukupi lagi, hubungan ke daerah hulu buruk dan padat serta kinerja pemberi layanan logistik buruk. Di samping itu, penurunan muka tanah telah menurunkan dermaga, yang akan membutuhkan investasi. Faktor-faktor ini akan menaikkan biaya dan dengan demikian betul-betul mempengaruhi kedudukan pelabuhan di wilayah dengan persaingan yang ketat ini.

Pengembangan pelabuhan pada dasarnya merupakan pengembangan yang mandiri. Rencana perluasan pelabuhan telah dimulai hingga tahun 2030 dan pengembangan pelabuhan ini bukan bagian dari kasus bisnis Master Plan ini. Master Plan ini memberi sumbangan nyata pada pengembangan pelabuhan tersebut dengan mengurangi kemacetan lalu lintas dan karenanya menggenjot


kegiatan pelabuhan. Perluasan tambahan pelabuhan ini juga telah diramalkan setelah tahun 2030. Perluasan-perluasan ini dapat digabungkan dengan pengembangan bagian timur Teluk Jakarta.

Dapat dikatakan bahwa mempertahankan hubungan terbuka ke laut adalah penting untuk fungsinya. Jembatan jalan bebas-hambatan Tangerang – Bekasi dalam Master Plan ini akan mempunyai ketinggian bebas 70 m guna memberikan hubungan terbuka pelabuhan ini dengan laut.

Pelabuhan Sunda Kelapa akan ditutup dari laut dengan pengembangan tanggul laut luar ini. Pintu air pada tanggul laut luar ini akan memberikan jalan keluar-masuk ke dan dari laut untuk Sunda Kelapa, pelabuhan ikan, dan juga kapal pesiar dan perahu untuk berekreasi.

Pengembangan bandaraAtas permintaan pemerintah DKI, satu area telah dicadangkan dalam Master Plan ini untuk pengembangan bandara internasional yang baru. Untuk menghindari gangguan dengan lintasan penerbangan dan pendekatan ke bandara yang ada

sekarang (Soekarno-Hatta), hanya tempat-tempat yang jauh di bagian barat (di kota Kabupaten Tangerang) atau di timur Teluk Jakarta yang berpotensi untuk pengembangan ini. Bagian timur teluk ini cukup luas untuk menampung sebuah bandara, tetapi, kajian bandara yang khusus harus dilaksanakan untuk menilai kelayakannya terkait lintasan penerbangan dan dampaknya (pada lingkungan).

7.6. Mobilitas dan infrastruktur Kota Jakarta telah menghadapi masalah lalu lintas yang parah selama bertahun-tahun. Sistem transportasi perkotaan tidak mampu mengejar permintaan pertumbuhan untuk mobilitas yang menyebabkan terjadinya kemacetan. Kemacetan ini disebabkan bukan hanya pertumbuhan jumlah orang yang bepergian, tetapi juga oleh peningkatan kepemilikan mobil pertumbuhan jumlah orang yang bepergian, tetapi juga oleh peningkatan kepemilikan mobil.

Jaringan jalan utama

FAKTA-FAKTA TENTANG JARINGAN JALAN: • Berdasarkanperhitungankasar(tidaktersediamodelprakiraan),650.000

pendudukGarudadan350.000orangyangbekerjadiGarudaakanmembangkitkan1,2jutaperjalananperhari.

• Berdasarkanprakiraanlalulintas:kapasitasjalan-jalantersebutakansepertiberikut:

- JalanBebas-hambatanTengerang-Bekasiakanberupajalanlajur2x4diujungtimurdanlajur2x3diujungbarat.

- JalanLingkarLuar2akanberupajalanlajur2x3. - KeduapenghubungdariGarudakedaratanakanberupajalanlajur2x2

+2x4• JembatandiatasjalanmasukkepelabuhanTanjungPriokakanmempunyai

ketinggianbebassebesar70meterdiataspermukaanlaut.


Kemacetan lalu lintas meluas, dan seperti yang disebutkan dalam MP3EI: kemacetan lalu lintas ini mempunyai dampak negative pada pertumbuhan ekonomi. Di samping itu, kemacetan lalu lintas juga menciptakan pengaruh sampingan seperti kebisingan dan polusi udara, yang untuk bagian terbesarnya disebabkan oleh sangat banyaknya jumlah sepeda motor.

Untuk mengurangi kemacetan lalu lintas ini, dua pengembangan utama harus terjadi. Pertama, pergeseran moda harus terjadi: dari mobil dan sepeda motor ke penggunaan angkutan umum. Kedua, infrastruktur di kota ini perlu ditingkatkan: baik itu untuk angkutan umum maupun angkutan jalan. Keduanya merupakan butir perhatian utama dalam rancangan ruang Master Plan ini.

Rancangan tanggul laut dan Garuda mencakupkan penyambungan jalan lingkar di utara Jakarta, karena penyambungan ini memberikan rute untuk Jalan Bebas-hambatan Tangerang – Bekasi dan Kereta Api Cepat serta mencakupkan fasilitas-fasilitas untuk angkutan umum (MRT dan bus).

Pergeseran ModaKebijakan-kebijakan untuk mobilitas mengusahakan untuk pergeseran ke arah peningkatan penggunaan angkutan umum. Akan tetapi, berdasarkan sejarah, kebijakan untuk tahun 2030 (60% angkutan umum) sangat ambisius. Oleh karena itu, kami telah menggunakan pergeseran moda maksimum 45% penggunaan transportasi publik (MRT dan bis) untuk menentukan kebutuhan jaringan jalan raya. Berdasarkan informasi yang tersedia dan pembahasan dengan para pemangku kepentingan, kita telah memperoleh anggapan-anggapan berikut terkait pergeseran moda untuk orang-orang yang bekerja dan tinggal di Garuda Megah ini.

Karena perbedaan jarak perjalanan, kami telah menggunakan nilai-nilai yang berbeda untuk perjalanan yang dilakukan di Garuda (di kawasan Garuda), perjalanan antara kota Jakarta dan Garuda (di kawasan Jakarta), dan perjalanan ke dan dari tujuan di luar Jakarta (di luar kawasan Jakarta). Pergeseran-pergeseran

moda ini telah digunakan dalam rancangan jaringan jalan dan transportasi publik.

Rancangan jaringan jalan utamaJaringan jalan utama saat ini di Jakarta terdiri atas Jalan Lingkar Dalam Kota, Jalan Lingkar Luar 1 dan sejumlah hubungan radial di seluruh kota ini. Jalan Lingkar Dalam Kota mengelilingi tengah-tengah kota dan merupakan jalan lingkaran penuh. Jalan Lingkar Luar 1 belum selesai, masih ada ruas-ruas yang belum tersambung di barat dan di timur laut. Kedua jalan lingkar ini bergabung menjadi satu di jalan tol di sepanjang pantai Jakarta. Rencana-rencana telah ada untuk menghubungkan ruas-ruas yang belum terbangun ini pada Jalan Lingkar Luar 1. Di samping itu, rencana-rencana telah ada untuk mewujudkan jalan lingkar luar kedua dan jalan tol di sepanjang pantai ke arah barat.

Rancangan Garuda telah mencakupkan tambahan berikut untuk jaringan jalan raya:

Main public transportation network


• JalanLingkarLuar2yangterletakdiTanggulLautLuar,akanmenyambungruas yang sekarang terputus di arah utara.

• JalanBebas-hambatanTangerang–Bekasi(jalantol)yangterletakdiTanggulLaut luar. Di bagian timur teluk ini jalan dibangun diatas tiang (jalan layang)

• JalanLingkarLuar1akantersambungdenganjalanbarudiGarudadanreklamasi lahan yang direncanakan. Di sisi timur, di dekat Tanjung Priok, Jalan Lingkar Luar ini menggunakan sebagian jalan tol yang sedang dikerjakan pembangunannya.

• Jalan(tol)dalamkotamenghubungkanGarudadenganreklamasilahanyangtelah direncanakan dan kota Jakarta. Jalan-jalan ini merupakan penghubung antara Jalan Lingkar Dalam dan Jalan Lingkar Luar.

Jalan-jalan ini akan berfungsi untuk menghubungkan Garuda Megah dengan kota dan dengan daerah di bagian timur dan barat. Sama pentingnya, penambahan-penambahan pada jaringan jalan ini akan secara drastis mengurangi beban lalu lintas yang padat pada jalan pesisir yang sekarang. Provinsi Banten dan Jawa Barat akan terhubung jauh lebih baik dengan Jakarta dan pelabuhan Tanjung Priok dan juga bandara Soekarno-Hatta.

Rancangan jaringan transportasi publikUntuk mengakomodasi pergeseran ke arah penggunaan transportasi publik yang lebih banyak, jaringan transportasi publik yang baik telah dirancang untuk Garuda Megah. Jaringan ini terdiri atas:• Tanggullautakanmenyediakansaturuteuntukkeretaapicepat,sebagai

bagian dari kereta api cepat di sepanjang pantai utara Jawa (Cilegon - Banyuwangi).

• KeretaapibarangditimurwilayangpesisiruntukmenghubungkanTanjungPriok dengan daratan;

• Keretaapiringan(MRT)untukmenghubungkanCBDdenganpusatkota.Koneksi ini merupakan perpanjangan koridor Selatan-Utara di kota Jakarta.

• KoneksiMRTopsionalmelaluireklamasilahanyangtelahdirencanakandisepanjang pesisir untuk menghubungkan secara langsung CBD Garuda dengan bandara. Profil jaringan jalan utama

Jaringan transportasi utama


Alinyemen kereta api barang sebagian dapat digabungkan dengan kereta api cepat di wilayah pesisir timur. Jembatan di Tanjung Priok mempunyai ketinggian bebas vertical kira-kira 70 m. Apabila kereta api cepat menggunakan jembatan ini, kemiringan yang dibutuhkan adalah kira-kira 7.000 meter. Karena alasan ini, yang dipilih adalah rute selatan Tanjung Priok.

Mobilitas di GarudaRute bis di sepanjang jalan utama Garuda, yang digabungkan dengan MRT membentuk transportasi publis yang di dalam Garuda, yang menampung 45% dari lalu lintas. Bis-bis terutama berjalan pada lajur bis khusus, hanya di jalanan sepi bis-bis ini memanfaatkan jalur mobil. Dengan cara ini, jaringan padat diciptakan untuk transportasi publik yang menggunakan bis.

Struktur hijau di Garuda yang digabungkan dengan jarak yang relatif dekat akibat pengembangan berkepadatan tinggi membuat kira-kira 10% lalu lintas terdiri atas berjalan kaki dan bersepeda.

Lalu lintas selebihnya di Garauda terdiri atas mobil dan sepeda motor. Di Garuda ini, jalan bebas-hambatan Tangerang – Bekasi, jalan lingkar dua dan jalan-jalan lokal membentuk lalu lintas primer dan arteri transportasi umum: Jalan-raya Utama Garuda Megah. Jalan-jalan ini menghubungkan pengembangan ini dengan bagian kota selebihnya dan membentuk bagian hubungan primer timur-barat Jakarta. Dalam peran ini jalan-jalan ini menjadi penting dan menjadi tantangan dalam perancangannya. Jalan-jalan ini haruslah mampu mempunyai kapasitas yang cukup untuk jumlah besar penumpang dan kendaraan, tetapi harus tidak menjadi hambatan di antara wilayah pengembangan yang berbeda. Pohon-pohon besar akan berbaris di koridor-koridor jalan dan dengan demikian akan menjadi unsur lansekap yang kuat yang membentuk koridor hijau yang mengesankan.

7.7. Pengelolaan air Komponen utama sistem air yang dirancang untuk wilayah pesisir ini terdiri atas sistem polder di utara Jakarta, sungai-sungai dan kanal-kanal yang mengalir ke waduk retensi itu sendiri, dan sistem manajemen air di Garuda itu sendiri.

Penampang danau retensi termasuk aliran masuk dan keluar

WADUK RETENSI TIDAK HANYA MENYERAP AIR BANJIR, TETAPI JUGA MERUPAKAN SUMBER AIR MINUM. MEMBERSIHKAN SUNGAI - SUNGAI DAN KANAL-KANAL MERUPAKAN SEBUAH PRAKONDISNYA

BACAAN LEBIH LANJUT:• B3a–perencanaanruang&rancanganperkotaan• B3b–analisasistemtransportasi• B.3c-analisaTengerang-Bekasi


Upaya pengelolaan air


Pengelolaan polderSecara keseluruhan tujuh polder akan dibangun dalam Fase A. Untuk menciptakan satuan yang dapat dikelola secara hidrolik, sejumlah cincin tanggul akan dibangun. Untuk mempertahankan lahan yang berada di dalam polder ini tetap kering, pompa waduk dan pompa drainase dibutuhkan untuk memompa keluar air hujan dan air yang mengalir masuk dari hulu. Sebagian besar polder akan mengalirkan airnyake dalam danau retensi di belakang Tanggul Laut Luar. Pompa-pompa Sunter bawah dan Ancol akan disesuaikan sehingga pompa-pompa tersebut dapat mengalirkan airnya secara langsung ke laut di Tanjung Priok.

Sungai-sungai7 sungai dan kanal di Jakarta bagian barat akan mengalirkan airnya ke waduk raksasa (retensi penahan di belakang Tanggul Laut Luar), termasuk Cengkareng Drain and Banjir Kanal Barat. Setelah menutup teluk ini, muka air akan diturunkan sedalam 1,5 m menjadi -0,90 LWS-2012 ketika musim kemarau. Permukaan minimum ini ditentukan berdasarkan kedalaman sungai dan teluk saat ini. Menurunnya muka air akan segera meningkatkan laju aliran sungai selama banjir.

Waduk retensi Waduk retensi seluas total 75km2 berfungsi sebagai waduk raksasa: waduk ini untuk sementara menyimpan air sungai yang dialirkan ke dalamnya sebelum air ini dipompakan ke luar. Muka air di dalam waduk retensi ini berfluktuasi 2,5 meter, yang menciptakan ruang untuk penyimpanan. Stasiun pompa terbesar di dunia akan dibangun untuk mempertahankan muka air di dalam batas yang ditetapkan. Muka air di danau retensi dapat pada waktunya diturunkan untuk mempermudah aliran sungai apabila sungai tersebut mengalami penurunan muka tanah lebih lanjut. Penurunan ini akan menyebabkan perbedaan ketinggian yang lebih besar antara muka air di danau retensi dan muka air di laut. Akan tetapi, beda tinggi yang dapat diterima di bagian luar tanggul laut sudah dalam batas yang ditentukan.

Memasok air minum bermutu untuk penduduk Jakarta saat ini merupakan tugas yang menantang. Air perpipaan dan distribusinya hanya sanggup mencapai sebagian kecil populasi. Waduk retensi ini dapat saja, sejalan dengan waktu, menjadi sumber air baku untuk Jakarta. Untuk keperluan ini ketinggian operasional yang perlu dinaikkan pada saat musim kemarau hingga +0,65 m LWS-2012 agar tidak melewati muka air minimum. Pada tahun kering, waduk raksasa ini dapat menjamin pasokan air yang terandalkan sebanyak 7 m3/detik pada musim kemarau, yang bertambah hingga 30 m3 pada musim hujan. Dengan menggabungkan sumber air melimpah ini dengan sumber-sumber lain (termasuk penggunaan air tanah yang berkelanjutan), Ibukota dapat dipasok dengan air perpipaan sepanjang tahun.

Mutu air perkotaan saat ini sangat buruk dan perlu ditingkatkan agar waduk retensi dapat berfungsi baik. Hal ini lebih lanjut dijelaskan pada aspek lingkungan dalam bab 7.9.

Pengelolaan air di Garuda MegahMerancang daerah perkotaan selengkapnya memberi kesempatan untuk membentuk sistem air yang terkemuka dan berkelanjutan pada Garuda Megah. Daripada mempertimbangkan solusi secara teknik saja, pendekatan gabungan atas unsur-unsur alami dan buatan manusia merupakan solusi yang paling sesuai untuk membangun sistem pengelolaan air yang tangguh yang digabungkan dengan kualitas lingkungan yang tinggi.

Semua air limbah di Garuda ini akan dikumpulkan dan diolah. Limpasan dari jalan-jalan akan disaring sebelum air limpasan ini mencapai air permukaan, atau akan dikumpul sekaligus untuk diolah. Sistem terpisah dirancang untuk air hujan. Air yang relatif bersih ini tidak dicampur dengan air selokan: air hujan ini digunakan sebagai pasokan untuk aliran air permukaan pada Garuda dan disalurkan ke taman-taman, zona hijau dan daerah hutan bakau. Akhirnya, air ini sebisa mungkin mengalir secara gravitasi ke danau retensi atau ke laut. Tangkapan air di sisi jalan dan drainase sengkedan (swales), kolam peredaman air, dan permukaan yang


Rekreasi dan ruang hijau


berpori dapat diintegrasikan ke dalam perancangan ini dan manfaat atap hijau dan teknik-teknik lain untuk memperlambat limpasan air harus digalakkan.

Satu isu mengenai pengelolaan air di Garuda adalah rembesan air asin hingga 3 m3/detik, yang terjadi melalui tanggul laut luar. Karena hal ini relatif tinggi, dapat saja dipertimbangkan untuk membangun polder di Garuda dan menangkap rembesan air asin ini dalam satu sistem drainase.

7.8. Rekreasi dan ruang-hijau Tahap urbanisasi yang menakjubkan di Jakarta telah menyebabkan tekanan yang kuat pada infrastruktur hijau kota ini (baik yang bersifat rekreasi maupun alami). Ruang-ruang terbuka telah diubah oleh pengembangan legal dan ilegal dan mutu serta keamanan ruang-ruang terbuka ini sudah tidak baik lagi.

Banyak orang tidak mampu untuk masuk ke dalam ruang-ruang terbuka untuk berekreasi, bersenang-senang, dan menikmati waktu luang, kesehatan dan kesejahteraan. Pengkajian di seluruh dunia telah menunjukkan bahwa mutu dan banyaknya penghijauan perkotaan akan menghasilkan penduduk yang secara fisik dan metal lebih sehat serta lebih produktif di pekerjaan dan pendidikan. Kedekatan pada penghijauan kota memberikan sumbangan besar pada ketertarikan di daerah kawasan pusat bisnis.

Rancangan Garuda Megah ini menempatkan jaringan penghijauan sebagai kriteria inti untuk pengaturan ruang. Ruang-ruang hijau Garuda Megah mempunyai hirarki dan mencakupkan taman kota bertingkat, taman blok perkotaan, jalan raya hijau, bulevar berbatas-perairan, hutan bakau dan lahan-basah, cagar alam dan jaringan jalan kota.

Taman SentralTaman Sentral merupakan ruang terbuka utama besar di sepanjang daratan

berbatas-perairan dan perairan terbuka. Bertempat di jantung Garuda Megah, taman ini merupakan ruang terbuka hijau berskala-besar dan multi-fungsi. Taman ini akan menjadi titik pusat untuk pengembangan perkotaan disekelilingnya dan akan mencakupkan keberagaman fungsi, fasilitas, dan kegiatan.

Taman ini, sebagai unsur perkotaan yang terintegrasi, tidak saja memiliki nilai fisik utama tetapi juga memberikan kesempatan terwujudnya nilai keuangan dan pengembalian modal. Di banyak kota, nilai properti yang langsung dapat memandang dan berdekatan dengan ruang terbuka yang bagus memiliki salah satu nilai tertinggi di kota tersebut. Jadi walaupun tampak sangat mewah untuk menciptakan ruang terbuka yang luas pada lahan yang mahal yang dibangun di laut, manfaat sosial dan peningkatan nilai-lahan dan properti secara langsung atau tidak langsung telah dipercaya dapat mengimbanginya.

Berdiri dalam wilayah pengembangan yang berkepadatan tertinggi dan dikelilingi oleh bangunan-bangunan yang tertinggi di Garuda Megah ini, taman ini akan menjadi bagian penting dari struktur perkotaan dan ruang terbuka yang mencolok yang sesuai untuk kegiatan dan perayaan luar-ruang yang besar.

Museum, gedung konser dan sejeninya akan merupakan unsur yang cocok untuk dipertimbangkan dimasukkan di antara gedung yang ikonis atau kelompok bangunan di dalam taman ini. Restoran lebih kecil lainnya, galeri, dan paviliun cafe/bar dapat juga diselang-seling di seluruh taman ini untuk lebih menambah kepopulerannya dan untuk memperpanjang jam kegiatan dan penggunaan taman ini.

TAMAN INI AKAN MENJADI MONUMEN LANSEKAP DAN AKAN BERFUNGSI TIDAK SAJA SEBAGAI RUANG TERBUKA UTAMA UNTUK POPULASI GARUDA MEGAH, TETAPI JUGA SEBAGAI TUJUAN UNTUK WARGA JAKARTA.


Alun-alun kota GarudaAlun-alun kota Garuda berada persis di selatan taman sentral ini. Ruang ini merupakan ruang terbuka yang formal di tengah-tengah kawasan kota ini. Alun-alun ini merupakan tempat untuk acara-acara formal dan dapat juga mengakomodasi instalasi seni patung dan artistik serta pertunjukan-pertunjukan. Jaringan MRT melewati alun-alun ini dan terdapat perhentian transportasi publik yang terpadu dengan tempat untuk parkir (bawah tanah), menyimpan sepeda, dan memperoleh informasi tentang rute transportasi publik, pertunjukan dll.

Taman Blok perkotaanDi samping fungsi taman yang lebih besar, taman-taman blok perkotaan memudahkan untuk menjangkau ruang-ruang terbuka yang khusus disesuaikan dengan karakter dan kebutuhan penduduk di sekitarnya dan membangun fungsi-fungsi.

Kota tepi pantai di Teluk Jakarta dan Bulevar Berbatas-perairanTempat real estat yang premium berbatas-perairan untuk hotel-hotel besar dan fungsi-fungsi rekreasi/wisata massal berskala-besar, Kota tepi pantai di Teluk Jakarta dan Bulevar Berbatas-perairan merupakan tujuan bersenang-senang baru yang bisa dikunjungi publik. Seperti yang disiratkan, tempat ini merupakan tempat yang dirancang khusus untuk menarik minat dari daerah yang cakupannya lebih luas. Taman-taman di pesisir akan mencakup pavilion, kios, festival pantai, tempat-tempat pertunjukkan luar-ruang, dermaga, jetty, dan aktivitas-aktivitas tepi laut lainnya.

Taman berbatas-perairanLebih dekat ke tepi timur dan barat bagian luar sayap Garuda ini, taman berbatas-perairan ini merupakan hamparan hijau di sepanjang daratan berbatas-perairan ini. Taman ini merupakan sisi perairan semi-alami dan mencakupkan tempat-tempat hutan bakau, trotoar, dan lokasi ponton taksi-sungai dan lokasi tambat. Taman ini merupakan lansekap yang bernuansa santai dengan tatanan sedikit formal dan dimaksudkan menjadi lawan tipologi sisi perairan yang kuat yang ditemukan di bagian dekat kepala Garuda Megah ini.

(Pilar) Dermaga Kota dan Dermaga Garuda di Barat dan TimurBerlokasi pada sisi perairan yang mengelilingi badan utama Garuda Megah dan di tepi selatan kedua sayapnya terdapat daerah-daerah dengan pengembangan bangunan yang tidak begitu tinggi dengan kegiatan-kegiatan untuk mengisi waktu luang di tepi laut, hiburan, dan marina. Rancangan lansekapnya akan sangat dipengaruhi oleh gaya marina dan memperhatikan cara-cara untuk mencakupkan pelabuhan ikan tradisional dan arsitek pelabuhan dengan cara kontemporer. Acuan seperti dernaga Clarke di Singapura dapat dipertimbangkan.

Hutan bakau, Lahan Basah, dan Pulau-pulau Alami Seperti halnya lansekap untuk rekreasi dan mengisi waktu luang, kami juga mengusulkan agar daerah-daerah tertentu dijadikan tempat-tempat untuk alam dengan gangguan dan akses manusia yang minimum. Pembuatan laguna akan menciptakan tipologi habitat yang berbeda yang berkembang dari air tawar atau air payau yang ada di dalam laguna tersebut dan dipengaruhi oleh pasang surut kondisi air laut yang asin di luar tanggul laut ini. Dengan demikian kami mempertimbangkan berbagai tempat untuk pemerkayaan habitat dan tempat-tempat alami yang ada, dan juga pengembangan zona-zona alami baru. Taman Hutan Bakau dan Discovery Center berada di ujung barat sayap Garuda Megah ini. Maksud pembuatan taman ini adalah untuk menghidupkan lagi daerah hutan bakau dan lahan-basah yang luas dan untuk menciptakan program yang bersifat mendidik dan rekreasi untuk membuat orang dapat belajar tentang pentingnya hutan bakau dan menikmati ketenangan taman lahan-basah ini.

DAMPAK PROYEK YANG SIGNIFIKAN, KEDUANYA POSITIF DAN NEGATIF. MITIGASI DAMPAK NEGATIF ADALAH PENTING


Trotoar membentang di sepanjang pulau hutan bakau dan di Discovery Center pengunjung dapat menyewa perahu, menumpang taksi-air, dan turut serta dalam berbagai kegiatan yang informatif dan menyenangkan.

7.9.Dampak lingkungan Penutupan teluk ini mempunyai dampak lingkungan yang nyata. Pada awalnya, pengaruh-pengaruh ini akan negatif karena sistem lingkungan yang sekarang akan sangat berubah. Rancangannya diarahkan untuk menciptakan kesempatan-kesempatan baru untuk pengembangan mutu lingkungan. Mutu lingkungan yang lebih bagus bahkan menjadi persyaratan untuk keberhasilan pengembangan perkotaan.

Hutan bakauDaerah terakhir yang berupa hutan bakau asli Teluk Jakarta dapat dijumpai di sekitar daerah Pantai Indah Kapuk. Hutan bakau ini terhampar pada lahan seluas 320 ha yang 180 ha di antaranya dilindungi. Akhir-akhir ini hutan bakau ini mengalami sejumlah gangguan dari luar termasuk mutu air yang rendah, limbah padat, penebangan ilegal dan yang paling nyata adalah penurunan muka tanah. Dengan laju penurunan muka tanah saat ini, sangat berkemungkinan besar bahwa hutan bakau ini akan tenggelam, yang menyebabkan berkurangnya oksigen dan selanjutnya mengarah ke degradasi total hutan bakau ini.

Penutupan teluk ini akan mempercepat degradasi hutan bakau. Teluk ini akan berubah menjadi waduk air tawar dengan keadaan hidrolik yang berbeda, yang membuat hutan bakau tidak mungkin berkompetisi dengan spesis lain yang toleran terhadap air yang kurang asin. Hutan bakau air payau yang tersisa akan berubah menjadi habitat air tawar.

Untuk memitigasi kehilangan hutan bakau ini, beberapa kemungkinan telah dianalisa. Tujuannya adalah untuk menciptakan sistem estuari yang

sesungguhnya dengan kondisi pasang surut, yang berukuran sedikitnya 180 ha dan potensi untuk memberikan manfaat ekosistem yang sama yang dapat diberikan oleh daerah hutan bakau yang ada pada saat ini. Tempat-tempat yang paling potensial untuk pengembangan hutan bakau berada di sisi timur teluk ini persis di utara muara Sungai Bekasi, di antara bulu-bulu Garuda atau di sepanjang sisi barat tanggul laut dan sisi barat reklamasi.

Rancangan Fase B mencakupkan pengembangan hutan bakau di sayap barat Garuda ini. Di sini diusulkan tempat pengembangan taman hutan bakau dan Discovery Center. Di tempat ini pendidikan tentang alam, restorasi hutan bakau dan rekreasi kota dapat digabungkan dalam kombinasi yang menarik.

Memperkecil kehilangan habitat bakau dapat lebih difokuskan pada penguatan daerah hutan bakau di wilayah ini. Di bagian timur teluk ini teridentifikasi integrasi pemaduan dalam rancangan Fase C mungkin dilakukan. Mempertimbangkan ketidakpastian pengembangan ruang dan kebutuhan jangka panjang akan pertahanan laut maka rancangan ini akan dikembangkan pada tahap berikutnya.

Mutu airJakarta kekurangan pengolahan air limbah yang efektif, yang menyebabkan beban limbah manusia, bahan organik, dan nutrien yang luar biasa beratnya pada sungai-sungai di kota ini. Lebih 95% air perkotaan digolongkan sebagai air yang berpolusi tinggi. Mutu kimiawi yang rendah telah menyebabkan pelarangan pembudidayaan kerang di dekat pelabuhan Tanjung Priok.

Jika tidak dilakukan upaya-upaya, mutu air di waduk retensi akan menjadi sangat buruk. Bahan organik akan menyebabkan menipisnya kandungan oksigen yang mengarah ke kelaparan massal bagi spesis akuatik. Nutrien tinggi akan menyebabkan perkembangan pesat untuk ganggang atau eceng gondok. Dengan demikian, prioritas perlu diberikan pada program peningkatan mutu air yang berfokus pada percepatan sanitasi di Jakarta bagian barat, pengelolaan


limbah padat, program pengerukan dan program-program kepedulian lingkungan. Di samping itu, perlu juga untuk mengeruk lapisan atas teluk ini, karena bahan organik bisa saja telah menumpuk di sini.

Penutupan teluk ini membuat pembersihan sungai-sungai menjadi keharusan. Penutupan ini menciptakan momentum untuk melaksanakan upaya-upaya sanitasi dan karenanya mempunyai dampak positif terhadap mutu air. Di samping itu juga, pelaksanaan ini mempunyai pengaruh positif terhadap keadaan kehidupan di sepanjang sungai-sungai dan garis pantai. Lagi pula, tanggul laut luar menangkap polutan di teluk, yang secara dramatis meningkatkan mutu air di luar waduk ini. Peningkatan mutu air ini mempunyai pengaruh positif terhadap ekosistem laut dan memungkinkan peningkatan produktivitas perikanan. Sebagai contoh, polusi Kepulauan Seribu yang menurun, karenanya memberi sumbangan atas perlindungan daerah karang dan rumput laut.

Kehidupan lautEkologi sistem air tawar dan estuari sangat dipengaruhi oleh polusi dan konsentrasi oksigen yang rendah. Beberapa spesis ikan bermigrasi dan tiga spesis belut dapat dijumpai di Teluk Jakarta. Akan tetapi, populasi ketiga spesis belut itu sangat berkurang.

Penutupan teluk ini akan mengubah Teluk Jakarta menjadi danau retensi air tawar, yang mempunyai dampak besar terhadap keadaan ekologis Teluk Jakarta. Hasilnya, spesis laut yang menetap, jenis ikan dan benthos, akan musnah. Akan tetapi, ikan yang lebih besar yang hidup di karang dan yang hidup di laut lepas akan mencoba bermigrasi ke arah habitat yang lebih sesuai di tempat-tempat di tengah laut. Mereka dapat dituntun dengan memberi mereka waktu untuk mencari jalan keluar melalui tingkat keasinan air laut yang berubah. Hilangnya spesis laut akan terjadi beberapa bulan dengan memberi waktu pada spesis ikan yang tahan terhadap perubahan keasinan air untuk mendominasi rantai makanan dan mengkonsumsi bangkai spesis yang sedang musnah. Dengan demikian mortalitas massif tidak akan terjadi.

Dalam keadaan air tawar ini keberagaman spesis yang toleran akan tersebar di dalam danau retensi ini secara cepat, khususnya jika air yang memasuki danau ini berupa air dengan mutu yang memadai. Banyak spesis air tawar yang juga merupakan spesis sasaran untuk pembudidayaan perikanan dan akuakultur. Untuk mencegah hilangnya spesis ikan yang bermigrasi dan kehidupan estuari, habitat estuari dapat diciptakan di luar bendungan, di sepanjang pantai barat daya (ini dapat digabungkan dengan pengembangan hutan bakau) dan pintu air kapal serta stasiun pemompaan dapat diadaptasi untuk memungkinkan migrasi ikan terjadi.


VIIIRENCANA PER AREA


1. Konstruksi Tanggul2. Konstruksi Jalan

3. Pembangunan lahan dan perumahan baru di belakang tanggul dan relokasi warga yang tinggal berdekatan dengan Waduk Pluit

5. Galangan kapal baru6. Pilar-pilar yang mengkoneksikan perkotaan

dengan perairan7. Pasar baru yang berkaitan dengan industri

perikanan

8. Kawasan yang tumbuh kembali yang berdekatan dengan waduk

9. Taman kota baru10.Peningkatan kawasan kota yang ada sekarang


Dalam bab ini perancangan dijabarkan per tahap dan per lokasi untuk menunjukkan bagaimana tema yang berbeda yang dikombinasikan berkontribusi terhadap keamanan dan revitalisasi pada wilayah pesisir. Dimana pada bab 7 difokuskan pada tema dan desian teknis, bab ini difokuskan pada integrasi tema dan perancangan perkotaan.

8.1. Tanggul Fase A, sebuah kesempatan untuk revitalisasi pesisir Fase A terdiri dari penguatan tanggul di sepanjang sungai dan pesisir seperti yang dijelaskan dalam Bab 7. Total sebanyak 7 cincin tanggul telah dirancang untuk membuat unit hidrolik yang akan melindungi wilayah pesisir sampai penutupan tanggul laut luar. Namun, sebagian besar permukaan Jakarta telah dikembangkan dan bagian kota yang paling berbatasan dengan air diapit oleh jalan utama dan koridor infrastruktur atau pembangunan yang padat baik legal maupun ilegal.

Penyediaan ruang untuk memperkuat struktur pertahanan banjir membutuhkan pembebasan lahan besar dan relokasi. Mengingat solusi terpadu yang mengkombinasikan tanggul dan dinding dengan infrastruktur, bangunan dan fasilitas adalah merupakan kunci untuk memastikan penggunaan optimal dari ruang yang berharga dan terbatas.

Dalam laporan teknis B2 terdapat enam konsep perancangan teknis tanggul yang disajikan. Konsep-konsep ini harus dijabarkan per lokasi. Pada beberapa tempat solusinya agak bersifat teknis, pada tempat yang lain dikombinasikan dengan infrastruktur atau merupakan bagian dari konsep pengembangan perkotaan.

Dengan menggunakan konsep yang tepat, tanggul dapat memberikan nilai tambah untuk komunitas pesisir. Perlindungan pesisir menjadi katalisator untuk pembangunan dan revitalisasi. Untuk menunjukkan bagaimana konsep ini dapat bekerja dalam prakteknya, lokasi Pluit dan Kali Baru dipilih sebagai lokasi percontohan. Disini lokasi Pluit menjadi contoh situasi yang tipikal untuk daerah yang berkepadatan penduduk tinggi di sepanjang garis pantai.

Situasi Pluit saat iniWilayan pesisir di Pluit menghadapi banyak tantangan. Tingkat penurunan muka tanah yang tinggi serta resiko banjir. Ada hal yang kompleks, penggunaan lahan padat campuran dan meluasnya penguasaan dan pengembangan lahan secara informal dan ilegal. Pluit memenuhi fungsi yang penting di dalam sistem perairan perkotaan. Sebuah stasiun pompa besar dengan waduk besar terletak di sini. Lokasi yang dipilih sebagai percontohan adalah daerah antara Waduk Pluit dan laut.

Sekitar utara-timur bagian dari Waduk Pluit, pemukiman ilegal telah dikembangkan di tepi. Ini bukan situasi yang diinginkan dari lingkungan, hidrolik dan sudut pandang lingkungan hidup.

Dalam situasi saat ini, pemukiman dan bisnis di sini memiliki hubungan yang kuat dengan laut. Nelayan mengandalkan kedekatan dengan perahu dan kegiatan mereka seperti perbaikan dan pembongkaran kapal yang bergantung pada akses langsung dari laut. Kurangnya ruang untuk pengembangan tanggul adalah isu yang sangat penting di sini.

Strategi pengembanganFokus dalam percontohan ini adalah menciptakan ruang untuk pengembangan kembali wilayah pesisir dengan menggunakan penguatan tanggul sebagai katalisator. Konsep menggabungkan tanggul dengan jalan, bangunan, fasilitas laut dan perbaikan lingkungan dieksplorasi.

Di Pluit dinding laut baru ini dirancang lepas pantai dari dinding laut saat ini, sehingga menciptakan tambahan lahan di perairan dangkal antara pertahanan laut yang lama dan baru. Tanah yang baru dibuat ini memberikan kesempatan untuk membangun perumahan sosial baru yang terjangkau untuk warga pesisir yang saat ini hidup dalam kondisi buruk. Gambar 8.1 menunjukkan langkah-langkah pembangunan.


- Langkah 1 adalah untuk membangun tanggul laut lepas pantai untuk mencapai standar keselamatan banjir yang dibutuhkan. Dermaga sementara juga dapat dibuat untuk memungkinkan orang-orang yang saat ini bergantung pada akses air langsung untuk terus memiliki akses ini. Sebuah tanggul lebar dikembangkan di sepanjang sisi barat inlet. Pada bagian timur tanggul kembali menyatu dengan daratan dan akan dikombinasikan dengan infrastruktur jalan.

- Langkah 2 mengacu pada jalan berikutnya dan perbaikan infrastruktur. - Pada langkah 3 lahan baru dibuat di belakang tanggul baru. Ini merupakan

langkah penting dalam proses transformasi dimana perkampungan baru akan dibuat. Komunitas setempat yang saat ini hidup dalam kondisi yang buruk, dapat pindah ke lahan ini. Pengembangan kembali, dengan relokasi yang dekat, dianggap sebagai cara terbaik daripada relokasi ke lokasi yang jauh.

- Setelah gedung baru dibangun, warga dapat direlokasikan, tanah dibersihkan dan langkah pengembangan berikutnya dapat berlangsung (langkah 4).

- Langkah 5 dan 6 adalah penciptaan galangan kapal baru permanen dan tambat kapal/ dermaga.

- Langkah 7 menunjukkan kesempatan untuk membuat area pasar, penyimpanan dan pengolahan untuk kegiatan dan fungsi yang berhubungan dengan perikanan.

- Setelah daerah illegal/ informal sepanjang tepi utara timur dari waduk Pluit telah direlokasi adalah mungkin untuk melakukan perbaikan lingkungan dimana habitat air yang cocok dan ruang terbuka untuk rekreasi diciptakan (8).

- Langkah 9 mengacu pada fokus pembentukan ruang terbuka hijau publik yang padat tetapi berharga untuk komunitas baru di sekitar, yang mana dikelilingi oleh fungsi-fungsi sipil seperti sekolah, layanan kesehatan dll.

- Langkah terakhir selanjutnya adalah langkah 10, yang merupakah tahap terakhir dari pembaharuan kota.

Dari segi konsep perancangan perkotaan secara keseluruhan, hubungan utama antara ruang terbuka dan orang-orang yang menggunakannya secara hati-hati

diperhitungkan. Ruang terbuka dianggap penting untuk semua jenis kegiatan domestik dan aktifitas pekerjaan yang terkait. Dengan mempertimbangkan aspek ini sebagai perancangan dan perencanaan dasar, keselarasan utara-selatan adalah yang paling sesuai untuk pejalan kaki dan rute bukan kendaraan roda empat. Perjalanan tegak lurus ke tepi laut (timur-barat) adalah rute kendaraan. Pengaturan ini memungkinkan konektivitas yang kuat yang akan didirikan antara lokasi kerja utama dari tepi pantai (nelayan dan industri perikanan terkait) dan pusat perkampungan baru dimana para pekerja dan keluarga mereka akan hidup dan menjalankan bisnis.

MEMPERKUAT DINDING LAUT ADALAH PELUANG YANG

TERBAIK UNTUK MEREVITALISASI GARIS PANTAI. PENDEKATAN

TERPADU DIPERLUKAN DALAM PERLINGUNGAN BANJIR DAN

PENGEMBANGAN PERKOTAAN BERJALAN BERIRINGAN


In the Spatial planning & urban design book, this concept has been worked out as Dalam laporan perencanaan tata ruang & perancangan perkotaan, konsep ini dijabarkan dengan baik pada tingkat bangunan.

KesimpulanGaris pantai Jakarta padat penduduknya dan digunakan untuk banyak tujuan. Pengembangan Fase A pertahanan laut akan berdampak pada penggunaan tanah dan komunitas. Perancangan perkotaan terpadu yang bertujuan baik untuk perlindungan banjir dan revitalisasi komunitas lokal akan mengurangi gangguan, meningkatkan penerimaan dan menambah nilai sosio-ekonomi. Percontohan Pluit menyediakan konsep yang juga bisa digunakan sebagai model untuk daerah padat lainnya. Juga perancangan konseptual lainnya untuk situasi yang berbeda pada garis pantai telah dikembangkan dan disajikan dalam laporan teknis B2 dan B3.

8.2. Fase B: Garuda Megah Struktur utama yang mendefinisikan bentuk dari Fase B adalah: alinyemen tanggul laut luar, sumbu tengah kota, koneksi, dan perancangan ikonis dari Garuda. Dalam area Garuda sendiri, distribusi kepadatan, strategi ruang hijau dan struktur jalan merupakan elemen utama dalam perancangan. Dalam bagaian ini bidang-bidang tertentu dan lingkungan dari Garuda disajikan secara lebih rinci, menunjukkan karakterikstik, kemungkinan-kemungkinan dan memfokuskan pada perancangan perkotaan.

BACAAN SELANJUTNYA:• B3a–Perencanaantataruang&Perancanganperkotaan• B2c–Laporanevaluasi• B2d–CincintanggulDperancangankonseptual


Wilayah-wilayah didalam Garuda


Bagian Inti dari Garuda MegahBagian inti dari Garuda didominasi fitur pengembangan komersial dengan ritel, rekreasi dan komponen budaya serta hiburan. Juga pusat administrasi Jakarta akan pindah ke daerah inti dari Garuda. Pemrograman umum dimaksudkan untuk menciptakan jalan-jalan aktif sehingga setiap menara komersial termasuk fungsi publik dapat diakses pada tingkat yang lebih rendah. Hal ini dapat mencakup pusat perbelanjaan, kafe, restoran, bar, klub, galeri dll.

Sebuah kota yang hidup dan benar-benar memiliki bermacam-macam kegunaan untuk mendukung fasilitas hiburan dan kebudayaan yang kaya. Beberapa diantaranya akan menjadi lokasi dan bangunan tertentu, yang lainnya akan menjadi kegiatan tahunan yang terjangkau khalayak luas. Dalam merancang kota pertimbangan yang penting adalah lokasi yang mana yang paling cocok untuk kelompok budaya dan hiburan. Misalnya di London, pusat budaya dan hiburan West End berlokasi di antara jalan-jalan perbelanjaan yang ramai, kreatif dan beragam kebudayaan Soho dan bagian-bagian komersial dan administratif adalah bagian penting dari kota. Kegiatan spesifik non-bangunan juga sangat penting bagi perkembangan budaya kota. Kegiatan di ruang terbuka mampu menyediakan kegiatan populer berskala besar untuk kota dan meningkatkan rasa kebanggaan warga. Hal ini penting untuk merencanakan ruang yang dapat menampung acara-acara tersebut.

Sebuah kompleks budaya masyarakat di daerah inti dapat mencakup banyak

fungsi yang berbeda. Di beberapa kota itu adalah museum, perpustakaan teater terpadu, musik, pertunjukan dan / atau gedung olahraga. Di kota-kota lain ini adalah bagian kota di mana banyak fasilitas publik dan budaya yang berlokasi berdekatan . Faktor yang paling penting adalah bahwa hal itu harus ada campuran fasilitas yang berbayar dan gratis yang dapat diakses publik. Hal ini diperlukan untuk menjamin kelangsungan hidup pada semua tingkatan.

Daerah Pusat Kota Berbatas Air Daerah pusat kota adalah daerah perkotaan utama dengan beragam kegunaaan dari fungsi komersial, ritel dan perumahan. Terletak diantara jantung Garuda Megah dan dermaga kota, area tersebut adalah daerah tempat tinggal yang paling mewah dengan campuran ukuran unit residensial tetapi hampir secara eksklusif merupakan tipologi apartemen. Dalam pengembangan ini campuran dari penggunaan dipertimbangkan lebih kepada campuran vertikal daripada horizontal. Ini berarti bahwa setiap bangunan harus memiliki potensi untuk memasukkan berbagai macam kegunaan dan fungsi yang berbeda.

Kota-kota adalah tempat pertemuan berbagai ide, pertukaran budaya dan kegiatan komersial. Perkantoran mendatangkan banyak perjalanan ke dan dari rumah. Jejak langkah ini memberikan dasar dimana pengembangan komersial

BADAN DAN KEPALA GARUDA SEBAGAI KAWASAN PUSAT BISNIS


dan ritel bisa tumbuh. Toko-toko menarik orang baik selama maupun di luar jam kantor sehingga kegiatan kota berlangsung panjang dengan aktifitas yang tingginya. Namun, ketika pengembangan residensial hilang atau terlalu kecil di kawasan komersial atau pusat kota, ada kecenderungan pusat kota akan mati di malam hari dan akhir pekan. Penambahan dan integrasi sejumlah besar pengembangan residensial memperkuat kelangsungan hidup dan vitalitas pusat kota dan memungkinkan tingkat peningkatan aktifitas komersial dan ritel ditambah lagi dengan perpanjangan jam untuk perjalanan sehingga mendorong pengembangan fasilitas sipil seperti galeri seni. Konsentrasi kantor-kantor besar menarik sejumlah besar populasi yang tidak menetap, mereka mengunjungi kota untuk bekerja, bisnis dan konferensi dll. Kegiatan sosial dan budaya serta fasilitas menarik orang-orang dari luar kota untuk mengunjungi dan tinggal. Orang-orang di pusat kota sering hidup di dalam area yang lebih kecil daripada di pinggiran kota, sehingga jika mengunjungi teman dan keluarga perlu tempat tinggal sementara. Faktor–faktor ini berkontribusi untuk menarik pengembangan hotel, restoran, kafe dan bar di pusat kota.

Perparkiran di distrik kota ini harus direncanakan dengan hati-hati. Program ini padat dan berpendudukan yang tinggi oleh karena itu perlu untuk membuat ruang bawah tanah atau fasilitas parkir bertingkat. Ini harus secara teratur terletak di seluruh kawasan tetapi harus dirancang sedemikian rupa sehingga tidak memberikan dampak negatif pada keseluruhan gambaran perkotaan. Tidak diinginkan untuk memiliki sejumlah fasad yang tidak aktif yang diasosiasikan sebagai perparkiran bertingkat yang kuno. Sebaliknya, garasi parkir harus dilengkapi dengan fungsi lain sehingga dapat terintegrasi ke dalam bagian struktur kota dan menyediakan akses mudah dan parkir yang memadai untuk mendukung semua fungsi kota yang direncanakan.

Kepala GarudaKepala Garuda Megah ditampilkan sebagai ruang terbuka menonjol dan lokasi sipil yang. Ini adalah elemen visual primer bila melihat Jakarta berbatas air yang baru dari laut. Dikelilingi oleh air dari bebagai sisi, lokasi ini akan sangat terlihat

dan harus dirancang sehingga menjadi citra yang kuat sebagai Garuda Megah berbatas air. Dikarenakan 'kepala' terletak di perairan terdalam Garuda Megah, konstruksi ini membutuhkan perencanaan yang cermat. Dinding tanggul curam dikombinasikan dengan dinding penahan dapat diaplikasikan dan di bagian teknik yang mengambang juga dapat diterapkan dalam rangka untuk lebih meningkatkan pengalaman maritim.

Tujuan perancangan utama adalah untuk memaksimalkan pengalaman di laut dan berdiri di pintu gerbang ke kota, tetapi juga di pintu gerbang ke Kepulauan Seribu. Ini akan menampilkan budaya dan warisan Indonesia dan Jakarta dimana yang menggabungkan perancangan yang inovatif dan progresif. Sebagai lokasi utama bagi para kedatangan dari laut harus mengadopsi perancangan yang menakjubkan dan mengesankan. Namun, itu juga merupakan puncak dari lokasi Ibukota baru yang merupakan kota bagi semua orang dan oleh karena itu


perancangan dan akses ke daerah ini harus hati-hati membaurkan eksklusivitas dengan inklusivitas, sebuah tempat untuk semua di mana semua orang merasa istimewa dan bangga.

EkorDasar ekor Garuda Megah adalah lokasi dimana rute jalan utama dan infrastruktur transportasi publik bertemu. Disini penciptaan taman besar yang dilengkapi dengan danau yang dalam diusulkan menjadi titik fokus untuk pulau bulu-bulu ekor disekitarnya dan koneksi utama antara Jakarta saat ini dan Garuda Megah. Di ujung utara danau dalam, di mana ekor bergabung dengan tubuh, ada lokasi pengembangan yang mendapat keuntungan dari konektivitas yang baik dan sangat cocok untuk fasilitas olahraga, rekreasi dan hiburan berskala kota. Ini adalah lokasi dimana orang dapat mudah mencapainya namun ada cukup ruang yang tersedia diantara area ini dengan daerah residensial dan perkantoran disekitarnya yang berpotensi memberikan kebisingan dan gangguan kerumunan yang tidak akan berdampak negatif terhadap daerah-daerah tersebut.

Lingkungan Berbatas Air

Lingkungan berbatas air adalah area bangunan berketinggian sedang, yang sebagian besar adalah lingkungan residensial yang terletak di bagian yang menghubungkan kedua sayap. Lingkungan ini menandai transisi dari area mewah ke area menengah. Ada tujuan untuk membuat blok perkotaan dengan fungsi campuran di sekitar garis keliling blok dan utara-selatan unit residensial selaras di dalam blok di halaman taman. Blok ini dikembangkan di atas sambungan jalan raya utama sehingga lalu lintas tidak terhambat oleh lalu lintas lokal dan daerah residensial tidak menderita efek dari polusi lalu lintas.

EKOR; RESIDENSIAL CAMPURAN DAN OLAHRAGA, REKREASI & HIBURAN

HIDUP DI SAYAP GARUDA; LINGKUNGAN BERBATAS AIR DAN KOMUNITAS MARITIM


Lingkungan di taman di sayap GarudaLingkungan ini mempunyai kepadatan yang sedang, daerah hunian dimana kawasan hijau menjadi fitur dominan. Lebih dekat ke pusat Garuda Megah, lingkungan ini diatur dalam lansekap taman dan, dekat dengan tepi luar sisi kawasan ini, karakter akan semakin didominasi oleh tanaman penyangga dan area penanaman bakau. Lingkungan ini juga mencakup taman rekreasi yang besar dimana air sungai berliku-liku. Ketinggian bangunan umumnya lebih tinggi di sekitar wilayah pusat dan menjadi lebih rendah ke pinggiran. Beberapa bangunan yang lebih tinggi menandai garis pandang utama ke laut dan kembali ke daratan utama.

Ujung sayap: Komunitas MaritimPelabuhan perikanan baru dan komunitas masyarakatnya akan berada di ujung luar kedua sayap Garuda Megah bagian barat dan timur. Area ini terutama dirancang dengan dan untuk orang-orang yang akan menggunakannya untuk bekerja dan hidup tetapi kemungkinan besar akan juga menarik minat bagi pengunjung. Hal ini dapat menarik bagi masyarakat nelayan untuk memiliki

kesempatan untuk menjual produk mereka langsung ke pasar atau toko-toko sementara dan permanen, kios-kios, restoran dan warung makan.

Peran Garuda Megah dalam pengembangan industri perikanan adalah untuk memberikan peluang baru. Industri perikanan air asin bisa mendapatkan keuntungan dari fasilitas yang sudah ditingkatkan baik untuk kebutuhan industri mereka dan untuk kualitas tempat tinggal dan fasilitas masyarakat seperti fasilitas sekolah, kesehatan dan administratif. Di masa depan aka nada kemungkinan untuk memanfaatkan laguna untuk pemancingan air tertutup dan pembudidayaan ikan dan untuk mengembangkan fasilitas pelabuhan perikanan baru di Garuda.

Komunitas dan daerah perkotaan yang baru perlu dikembangkan sehubungan dengan cara yang sesuai dengan masyarakat yang akan tinggal di sana, yang terbiasa menggunakan lingkungan mereka. Saat ini banyak kawasan komunitas perikanan sederhana yang padat, labirin yang kompleks dimana fungsi dan kegiatan saling menyatu. Adanya aktivitas jalan yang sangat tinggi dan batas-


TELUR: HUNIAN DAN TEMPAT KERJA KREATIF DI KEPULAUAN DEKAT TEPI PANTAI

batas antara tempat kerja dan ruang hidup yang buram. Masyarakat di daerah ini sering sangat tergantung pada bantuan langsung di kalangan mereka sendiri untuk perawatan anak, kehidupan sosial dll. Oleh karena itu akan menjadi penting untuk dengan hati-hati mempertimbangkan bagaimana lingkungan baru dapat menumbuhkan semangat masyarakat dan memberikan solusi arsitektur yang sesuai.

Sementara ambisi di Garuda Megah akan memberikan prioritas perkembangan kepadatan yang lebih tinggi di daerah tersebut tidak memutuskan orang-orang dari jalan-jalan dan ruang-ruang pada lingkungan yang ada. Di beberapa bagian dunia ada contoh skema dimana kepadatan rendah perumahan dengan bangunan rendah telah digantikan oleh apartemen bertingkat tinggi atas nama kemajuan. Dalam beberapa kasus ini telah menghasilkan masyarakat yang dulunya fokus di sekitar jalan, merasa terputus dari satu sama lain dan merasa asing dalam situasi baru mereka. Dalam kasus terburuk perubahan ini telah menghasilkan situasi sosial yang negatif dimana tidak ada yang merasa bertanggung jawab atas area di mana mereka tinggal dan perilaku anti-sosial

telah meningkat. Pentingnya kebanggaan lingkungan, kepemilikan sipil dan komunitas merupakan unsur yang sangat penting ketika mempertimbangkan tipologi arsitektur untuk wilayah perikanan atau maritim yang baru.

Taman Hidup yang kreatifTaman Hidup yang kreatif di Garuda Megah adalah daerah yang dibuat dekat dengan kepulauan antara pengembangan baru dan garis pantai Jakarta sebelumnya. Lokasi ini mengeksplorasi hubungan antara lama dan baru dan tantangan untuk menciptakan lahan baru di laut. Ini adalah lansekap perintis. Lokasinya membuat sangat menarik untuk sejumlah fungsi karena menguntungkan dari kedekatannya ke residensial dan fungsi bisnis di segala tipe. Dengan ini taman hidup yang kreatif diusulkan dimana arsitektur dengan perancangan inovatif dan kreativitas bisnis dapat memiliki tempat yang menonjol dalam total luas pengembangan baru.


Konsep ruang kerja kreatif menerapkan prinsip yang pernah secara umum ada di seluruh kota-kota tradisional; hidup dan bekerja di tempat yang sama. Prinsipnya adalah bahwa bangunan hunian memiliki ruang kerja yang terintegrasi didalamnya. Dalam beberapa kasus hal ini adalah toko atau ruang kerja di lantai dasar. Dalam beberapa kasus mungkin ruang kerja tersedia di satu atau lebih lantai tetapi dalam semua kasus ruang hidup umumnya berada di atas wilayah ruang kerja. Untuk membuat lingkungan semacam ini perencanaan spesifik dan persyaratan perizinan harus diterapkan. Selain kompetisi arsitektur atau komisi kecil dapat digunakan untuk memungkinkan banyak praktek arsitektur kecil untuk merancang rumah-rumah individu dalam barisan atau kompleks dan menciptakan lingkungan kreatif yang spesifik seperti yang dibayangkan. Dalam rangka mempromosikan daya tarik dan kelangsungan hidup unit rumah- kantor tersebut adalah penting untuk merencanakan lokasinya didalam keseluruhan Master Plan, sangat hati-hati.

Ciri penggunaan unit rumah-kantor adalah layanan perumahan pendukung dan usaha kecil. Dalam hal layanan perumahan pendukung fungsi seperti penitipan anak, kantor untuk perusahaan pembersih rumah tangga, salon kecantikan berskala kecil, dokter gigi dan praktek kedokteran lainnya dapat dipertimbangkan. Hal ini tidak memerlukan lokasi dalam deretan besar aktivitas ritel karena pada umumnya penting atau layanan sehari-hari dimana orang akan memilih yang dekat dengan rumah mereka. Mereka umumnya unit-unit kecil dan tersebar di seluruh wilayah pemukiman. Fasilitas parkir jangka pendek penting bagi bisnis seperti ini tetapi mereka membutuhkan beberapa elemen spesifik lainnya. Layanan dukungan usaha kecil ini termasuk penasihat keuangan, pengacara, penasihat hukum, jasa cetak dan kurir, toko percetakan dan pasokan alat tulis sehari-hari, perancangan web dan perusahaan jasa pemeliharaan. Fungsi-fungsi ini memiliki beberapa manfaat dari lokasi kluster dan menonjol sehingga mungkin terletak pada jalan utama dan di wilayah pemukiman dekat dengan area bisnis yang besar dan wilayah komersial. Kelompok-kelompok lain tertarik atas unit rumah-kantor adalah pengusaha pemula dan praktek-praktek penelitian. Manfaat dari kemudahan berinteraksi dengan komersial yang lebih

besar, kantor dan fasilitas kelembagaan dan harus didapat dari penempatannya yang dekat dengan area ini.

Kantor Pusat yang kreatif & Pusat PenelitianWalaupun lokasi kantor kreatif adalah campuran dari perusahaan-perusahaan dari berbagai ukuran, kantor pusat yang kreatif atau pusat penelitian cenderung merupakan pengembangan satu perusahaan besar yang didedikasikan untuk desain progresif dan pengembangan dari bagian sebuah perusahaan. Terletak antara kota yang sudah ada dan Garuda Megah, daerah ini merupakan salah satu pulau baru di dekat pantai yang juga berdekatan dengan pusat industri di Tanjung Priok. Kantor Pusat yang kreatif & Pusat Penelitian berskala besar harus memamerkan sebuah karya arsitektur yang inovatif dan bertanggung jawab terhadap lingkungan.

Menghubungkan konteks kota yang ada saat ini dengan lautHubungan antara Garuda Megah dan, rencana lain dan perkembangan lahan pantai yang sedang berlangsung adalah saling melengkapi. Garuda Megah dikembangkan sebagai bagian integral dari kota Metropolitan Jakarta dan menganggap tidak hanya peran dan hubungan yang berkaitan dengan kota yang ada, tetapi juga untuk proyek reklamasi lahan yang direncanakan dan yang sedang berlangsung di Teluk Jakarta. Banyak rencana ini mempromosikan diri sebagai pemukiman campuran kelas menengah dan atas yang dianggap berkualitas tinggi, aman dan bebas banjir bagi mereka yang mampu untuk tinggal di sana. Penghuni pulau-pulau ini di masa mendatang akan memiliki banyak kebutuhan sehari-hari yang harus dipenuhi di setiap pulaunya tapi fasilitas dengan skala besar dan pendukungnya tidak selalu tersedia dalam rencana pengembangan ini.

Pada Garuda Megah semua aspek kehidupan kota dan persyaratan penduduk perkotaan diperhatikan sehingga menyediakan fasilitas sipil seperti rumah sakit, sekolah dan fungsi pemerintahan. Garuda Megah juga mungkin menarik beberapa bisnis terbaik dari negara, wilayah dan di seluruh dunia untuk menetap


BACAAN SELANJUTNYA:• B3a–Perencanaanruang&perancanganperkotaandisana. Banyak orang yang datang untuk bekerja akan memilih atau ingin tinggal

di beberapa pulau yang direncanakan untuk dikembangkan dan juga mereka yang mampu untuk tinggal di pulau-pulau yang direncanakan mungkin juga ingin bekerja di perusahaan-perusahaan ini. Sementara pulau-pulau menawarkan perkembangan oasis yang terpencil, mereka tidak mungkin memberikan kota berbatas air yang Garuda Megah berikan. Begitu juga dalam hal tipologi berbatas air ada peningkatan keragaman yang diciptakan untuk bersantai, menikmati alam, industri, rekreasi dan pencitraaan kota.

Sebuah kota baru - kota baru yang berkelanjutanKota modern baru ini menyediakan peluang bagus untuk menciptakan kota yang benar-benar berkelanjutan dalam hal penggunaan energi dan efisiensi

penggunaan air. Dengan mengintegrasikan hemat energi dan elemen penghasil energi (solar panel) dalam perancangan itu harus mungkin untuk menciptakan kota berenergi netral. Memperkenalkan kembali teknik pendinginan alami tradisional didorong oleh angin laut yang sejuk, merupakan elemen penting dari ambisi ini. Lokasi sebelah laut Jawa juga akan membuat hidup outdoor dan kesempatan kerja. Perancangan yang pintar dan bijak diperlukan.

8.3. Fase C Fase C terdiri dari beberapa pengembangan jangka panjang di sisi timur Teluk Jakarta. Penutupan bagian dari Teluk ini mengantisipasi jika penurunan muka tanah di Jakarta bagian timur tidak dapat dihentikan. Bagian tanggul timur dengan jalan raya Tangerang Bekasi menyediakan titik awal yang baik untuk penutupan ini.

Ruang yang cukup tersedia di teluk untuk mengakomodasi perluasan pelabuhan utama Tanjung Priok dan bandara, tetapi studi tambahan harus menunjukkan apakah bandara ini layak. Pengembangan pelabuhan hingga tahun 2050 termasuk dalam perancangan Fase C.

Phase C


IXTRANSFORMASI WILAYAH PESISIR

[PENGEMBANGAN STRATEGI]


9.1. Pengembangan adaptif Ruang lingkup proyek Master Plan tidak termasuk menghasilkan data primer. Sebagian besar data yang diambil dari studi yang ada dan dikombinasikan dengan data dan pengalaman dari proyek-proyek sebelumnya (reklamasi lahan). Survei teknis dilakukan untuk mengukur ketinggian tanggul laut saat ini.

Dikarenakan kelangkaan data di Indonesia yang akurat serta tidak mudah diakses, banyak ketidakpastian muncul selama proses perencanaan. Bila mungkin, model-model alternatif atau data internasional kompatibel digunakan, tapi untuk beberapa topik derajat ketidakpastian masih besar. Strategi dalam berurusan dengan ketidakpastian yang tersisa ini terdiri dari dua elemen:

• Perancangan yang kuat. . Contoh ketika merancang tanggul laut, ketidakpastian pada penurunan muka tanah, gelombang run-up dan anomali pasang surut muncul. Dengan mengambil pendekatan konservatif, resiko meremehkan kemungkinan dampak menjadi terbatas.

• Strategi adaptif. Masih ada banyak ruang dalam strategi untuk adaptasi. Waktu implementasi tanggul laut luar, misalnya, dapat direvisi tergantung pada perkembangan baru (dalam penurunan muka tanah, ekonomi). Contoh lain: meskipun ukuran reservoir dirancang pada keahlian terbaik yang tersedia

di debit sungai dan prediksi (masa depan) kejadian curah hujan, masih tetap terdapat ketidakpastian. Dalam analisa kami, kami menyimpulkan bahwa sistem adaptasi dengan menambahkan pompa drainase mudah dan biaya yang efektif.

9.2. Ketidakpastian dan pengelolaan resikoMengenai gambaran ketidakpastian sangat beragam, bahkan di dalam topik-topik. Beberapa contoh Perhitungan biaya: perhitungan biaya teknik sipil yang sebagian besar didasarkan pada biaya pekerjaan aktual reklamasi lahan saat ini dan karena itu cukup akurat. Ketidakpastian utama dalam perhitungan biaya ini adalah biaya pasir dan batu di masa depan (dikarenakan tekanan yang diperkirakan pada pasar ini). Situasi mengenai ketidakpastian dalam beberapa topik utama lainnya adalah sebagai berikut:

• Kasus bisnis: harga real estat didasarkan pada harga pasar saat ini dan perkembangan terakhir pasar di Jakarta dan karena itu akurat. Prediksi harga pasar di masa depan (yang diperlukan untuk menyelesaikan kasus bisnis), bagaimanapun, untuk beberapa hal masih spekulatif karena tidak ada prediksi ekonomi jangka panjang yang tepat yang dapat dibuat.

• Hidrolik: data debit yang dapat diandalkan langka dan perhitungan debit disusun berdasarkan data curah hujan di daerah tangkapan air dan model debit. Ukuran reservoir didasarkan pada perhitungan ini. Namun, tidak diketahui berapa banyak air dari hulu yang akan dialihkan di sekitar kota di masa depan dan bagaimana perubahan iklim akan mempengaruhi aliran yang masuk.

CATATAN:strategiimplementasiinimasihdalampengembangan.Implementasiaspeksepertitahapkonstruksi,keterlibatansectorswasta,strategipembiayaandanstrukturorganisasiakanbekerjadalambeberapabulanmendatangolehtimpendukungPMUbekerjasamadenganpemerintahIndonesiadantimMasterPlan.

Dalambabinisekarangkamiakanfokuspadabeberapaprinsip-prinsipimplementasiyangpenting.

MASALAH KELANGKAAN DATA HANDAL DIATASI DENGAN MENGEMBANGKAN PERANCANGAN YANG KUAT DAN STRATEGI ADAPTIF


Kefektifitasan tanggul laut yang ada

Persiapan dan konstruksi fase A

Tanggul laut fase A memberikan keamanan

Perluasan fase A memberikan keamanan

Pengembangan reklamasi lahan

Waktu persiapan fase B (Tanggul Luat Luar

bagian barat, 4 tahun)

Waktu konstruksi tanggul laut luar bagian barat

Tanggul laut luat memberikan keamanan (paling

tidak sampai tahun 2080)

2014 20452020 2025 2030 2035 2040

Penggenangan permanen

tanggul laut yang ada

Keputusan akhir mengenai

keuangan untuk fase B

Resiko sudah tidak diterima:

10% area fokus bagian barat

3 meter dibawah MSL

Sebagian besar sungai-sungai

di wilayah pesisir barat telah

berhenti mengalir

Keputusan akhir mengenai

keuangan untuk fase C

Resiko sudah tidak diterima:

10% area fokus bagian timur

3 meter dibawah MSL

pentahapan pelaksanaan proyek dalam kaitannya dengan risiko banjir


• Kondisi dasar laut: komposisi geologi lepas pantai di bawah Garuda Megah tidak diketahui dan tidak ada prediksi rinci yang dapat dibuat berkenaan dengan pemadatan dan penurunan Garuda Megah. Asumsi harus dibuat.

Ketidakpastian menyebabkan resiko keuangan. Beberapa ketidakpastian / risiko dapat diminimalkan dengan menghasilkan data primer yang baru (penelitian lapangan tambahan), tetapi akan tetap ada banyak ketidakpastian terkait dengan perkembangan masa depan.

Mega proyek seperti NCICD secara inheren penuh resiko. Ukuran proyek, kompleksitas dan durasi menciptakan berbagai resiko teknis, keuangan dan organisasi. Tiga besar risiko adalah:

• Pembangunanekonomijangkamenengahdanpanjangyangtidakmenentu.Penurunan sementara pertumbuhan ekonomi bisa berdampak pada harga real estat dan akibatnya pada kasus bisnis dan dalam kasus terburuk, kecepatan realisasi Garuda Megah.

• Ketersediaanpasir.Adapermintaanbesarpasiruntukreklamasilahan,tetapihanya daerah sumber terbatas. Harga pasir dan biaya transportasi bisa dengan mudah naik apabila pasir harus didatangkan dari daerah sumber yang jauh.

• Kualitasair.Upayauntukmembersihkanairdrainaseperkotaandenganpembangunan sistem saluran dan pengolahan air limbah harus dipercepat secara signifikan. Namun, ini bukan tugas yang mudah di kota yang berpenduduk padat. Jika kualitas air tidak membaik, kualitas air di waduk akan buruk., mempengaruhi baik penduduk dan potensi pasar Garuda Megah dan menghalangi penggunaan waduk sebagai sumber pasokan air baku.

Pengelolaan risiko merupakan salah satu aspek yang paling penting dalam mengelola proyek tersebut. Setiap resiko memerlukan pendekatan tersendiri: banyak resiko teknis dapat diminimalkan dengan penelitian, resiko keuangan dengan berbagi manfaat dan resiko atau dengan mencari strategi kontrak yang tepat.

Fase A - Upaya yang tidak disesaliMemperlambat penurunan muka tanah akan menguntungkan seluruh proyek dan keamanan Ibu Kota Negara. Ini memberikan waktu konstruksi yang lebih panjang pada Fase A dan Fase B. Penambahan sumber air dalam jumlah besar karenanya harus dikembangkan, pipa air harus disediakan dan ekstraksi air tanah harus dikurangi.

Juga pertahanan laut saat ini perlu diperkuat sesegera mungkin. Limpasan selama air tinggi diperkirakan dalam waktu beberapa tahun mendatang dan tanggul laut sering di bawah ketinggian perancangan.

Program sanitasi air harus dipercepat secara signifikan. Hal ini tidak hanya akan meningkatkan kualitas air saat ini dan masa depan di teluk / waduk, tetapi juga bermanfaat bagi warga Jakarta.

Fase BSegera setelah Master Plan disetujui, persiapan untuk pembangunan fase B (di bagian barat Tanggul laut luar) harus dimulai. Persiapan (studi kelayakan, perancangan dan perencanaan, kontraktor dan perijinan) bisa memakan waktu hingga 4 tahun mengimplikasikan bahwa pembangunan yang sebenarnya baru bisa dimulai sekitar tahun 2018. Ini juga merupakan tahun Keputusan Investasi Akhir, sebagai waktu konstruksi adalah 4-6 tahun (untuk memungkinkan penutupan pada tahun 2022).

Setiap pengembang swasta reklamasi lahan termasuk dinding laut luar harus mengambil kondisi hidrolik (penutupan dinding Tanggul laut luar tahun 2022) sebagai batas waktu dalam perencanaan.

Fase CFase C tidak ditunjukkan dalam gambar. Pada saat ini tidak mungkin untuk menentukan apakah perlu untuk menutup bagian timur Teluk dan kapan hal ini akan diperlukan.


Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr

Documents

Transcript of Draft masterplan-ncicd-bahasa-lr