Draft Masterplan NCICD Bahasa LR

Master Plan Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)

DRAFT

Tanda penerbit

Master Plan proyek Pembangunan Terpadu Pesisir Ibukota Negara adalah suatu proyek bersama antara Pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda.

Proyek ini dibiayai oleh Pemerintah Belanda

Badan Pelaksananya adalah Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, Indonesia.

Konsultan: Witteveen+Bos Grontmij Kuiper Compagnons Ecorys Triple-A DeltaresDalam asosiasi dengan: Pentair flow technologies Palu2Indonesia Bita Bina Semesta, PT Bita Enarcon Engineering, PT Martijn WieriksFotografi: Fendi Siregar Inong Hunain Kuiper Compagnons A. Bahrul B.D Witteveen+Bos Grontmij DeltaresIlustrasi: KuiperCompagnons Clary Scheres

2 Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) | Master Plan | Draft 1 April 2014

Master Plan

Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN)

Kementerian Koordinasi Bidang Perekonomian | Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta | Badan Perencanaan Pembangunan Nasional | Kementerian Pekerjaan Umum | Pemerintah Belanda

Draft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 3

0. PRAKATA 9

1. PENDAHULUAN 13 1.1. 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain 14 1.2. Tujuan utama 14 1.3. Dari JCDS menjadi Master Plan 15

2. MASTER PLAN 17 2.1. Maksud Master Plan Ini 18 2.2. Cakupan 18 2.3. Susunan laporan ini 19

3. IBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMAN 21 3.1. Banjir: alasan di balik Master Plan ini 23 3.2. Tantangan-tantangan perkotaan 25

4. SOLUSI TERPADU 29 4.1. Misi 31 4.2. Pendekatan 31 4.3. Upaya-upaya yang tidak disesali 31 4.4. Solusi jangka panjang 35 4.5. Alternatif-alternative ruang 38

5. AMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP GARUDA MEGAH 43 5.1. Alinyemen Tanggul Laut 45 5.2. Draf untuk pengembangan ruang: Garuda Megah 47 5.3. Rancangan perkotaan 49 5.4. Hubungan dengan wilayah pesisir saat ini 53

index


6. KASUS BISNIS 55 6.1. Pendahuluan 57 6.2. Rencana yang layak 57 6.3. Faktor-faktor kunci 58 6.4. Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama 60 6.5. Hasil-hasil 62 6.6. Dampak ekonomi 63 6.7. Profil risiko 63

7. PERENCANAAN TEMA DEMI TEMA 67 7.1. Keamanan banjir 69 7.2. Aspek-aspek sosial 74 7.3. Reklamasi lahan 76 7.4. Bisnis dan residensial 77 7.5. Pelabuhan utama 81 7.6. Mobilitas dan infrastruktur 82 7.7. Pengelolaan air 85 7.8. Rekreasi dan ruang-hijau 89 7.9. Dampak lingkungan 92

8. RENCANA PER AREA 95 8.1. Tanggul tahap fase A, sebuah kesempatan untuk revitalisasi pesisir 97 8.2. Fase B: Garuda Megah 99 8.3. Fase C 107 9. TRANSFORMASI WILAYAH PESISIR [PENGEMBANGAN STRATEGI] 109 9.1. Pengembangan adaptif 111 9.2. Ketidakpastian dan pengelolaan resiko 111


0PRAKATADraft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 9

Status Draf Master plan: DokumeninimerupakandrafpertamaMasterplanNCICDdanberisihasil-

hasilprosesperencanaanhingga1April2014 Drafinimerupakandasaruntukdiskusimendalamdenganparamitra-

kerjadanpemangkukepentingan DrafakhirMasterplaninidiharapkanakandiselesaikanpada1Agustus

2014.


Dokumen ini merupakan Master Plan untuk Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN), Jakarta. Master Plan ini dimaksudkan tidak hanya untuk memberikan suatu solusi untuk perlindungan jangka panjang atas wilayah Jakarta dan sekitarnya terhadap banjir yang berasal dari laut. Namun Master Plan ini menawarkan lebih dari itu. Master Plan ini akan menciptakan ruang baru untuk Ibukota, dengan memekarkan wilayah ke arah laut secara terencana. Master Plan ini membantu menyelesaikan masalah-masalah keterhubungan Jakarta, Jawa Barat dan Banten dan membahas beberapa masalah-masalah lingkungan saat ini.

Laut yang sama yang sekarang menjadi ancaman akan digunakan dengan berbagai cara agar bermanfaat bagi Ibukota dan Negara secara keseluruhan. Teluk Jakarta memberi ruang bagi terbentuknya bagian kota yang baru yang dapat menampung 1,5 juta warga dari semua tingkat pendapatan dan Jalan Negara Bebas-hambatan Tangerang Bekasi yang akan menghubungkan propinsi Jakarta, Jawa Barat, dan Banten. Teluk ini juga digunakan untuk memperluas pelabuhan dan memperkuat sektor perikanan, sedemikian merangsang pertumbuhan ekonomi. Teluk ini akan dikonversi menjadi waduk besar (danau penampung). Waduk ini akan menurunkan banjir perkotaan dan banjir sungai yang telah mempengaruhi Ibukota selama ini, dan juga akan berfungsi sebagai sumber air minum yang berkelanjutan untuk warga Jakarta.

Bentuk Garuda megah ini dipilih sebagai rancangan ikonis untuk pertahanan pesisir dan reklamasi yang direncanakan ini. Garuda ini akan melindungi kota

dan akan membawa keamanan dan kemakmuran untuk Ibukota. Garuda ini akan memberikan citra baru buat Ibukota yang tampak jelas dan dikenal jika dilihat dari udara. Ibukota yang siap untuk abad ke-21 ini. Yang akan dibanggakan dan dinikmati oleh semua orang.

Master Plan ini dikembangkan di bawah bimbingan langsung dari Kementerian Koordinasi Bidang Perekonomian, Badan Perencanaan Pembangunan Nasional, Kementerian Pekerjaan Umum, dan Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan merupakan hasil kerja sama jangka panjang antara Pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda di bidang pengelolaan air.

Master Plan ini merupakan langkah penting ke arah pelaksanaan. Master Plan ini memberikan model pengembangan dan pelaksanaan yang berlandasan kuat dan dapat diimplementasikan untuk kota baru ini. Master Plan ini merupakan kerangka kerja yang kuat dan titik awal untuk studi kelayakan pada berbagai komponen dan desain rincinya. Master Plan ini juga memberikan suatu dasar yang baik untuk tahap pendanaan dan pembuatan kontrak.

MEMBERIKAN SUATU LINGKUNGAN BUAT PENDUDUK IBUKOTA JAKARTA UNTUK HIDUP, BEKERJA, DAN BEREKREASI. MENCIPTAKAN PONDASI YANG BERKESINAMBUNGAN UNTUK MEMBANGUN MASA DEPAN IBUKOTA. BANGKIT UNTUK MENGHADAPI TANTANGAN AIR DARI LAUT DAN SUNGAI


I PENDAHULUANDraft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 13

1.1. Tahun 2007: Banjir yang berbeda dari yang lain10 juta penduduk wilayah metropolitan Jakarta (Indonesia) sudah terbiasa dengan banjir pada musim hujan. Sedimentasi dan penumpukan limbah, bersamaan dengan aliran sungai yang mencapai puncaknya telah menciptakan banjir musiman pada ketiga belas sungai dan saluran yang mengalir melalui delta perkotaan yang rendah ini. Banjir di jalanan akibat curah hujan yang tinggi merupakan kejadian yang lebih lazim, ketika kota ini berjuang untuk mempertahankan sistem drainase perkotaan sejalan dengan tingkat urbanisasi. Akan tetapi, pada November 2007 Jakarta Utara diterjang oleh banjir yang berbeda dari yang lain. Pasang yang ketinggiannya telah melebihi tanggul laut di beberapa tempat sehingga air laut memenuhi jalanan dan menciptakan genangan air hingga sedalam 1,5 meter selama beberapa hari.

Banjir dari laut ini membenarkan apa yang diperingatkan oleh para peneliti. Jakarta Utara telah mengalami penurunan muka tanah pada laju yang mengejutkat di rata-rata 7.5 centimeter per tahun. Di beberapa tempat laju penurunan muka tanah ini dapat mencapai hingga 17 centimeter per tahun. Banyak tempat di kota ini, termasuk pertahanan pesisir, yang terus menerus mengalami penurunan muka tanah hingga di bawah permukaan air laut.

Pada 2008 tanggul laut telah diperkuat tetapi akibat terjadinya penurunan muka tanah, tanggul laut ini telah mencapai tingkat rendah yang kritis. Limpasan pada pasang tinggi diperkirakan akan terjadi pada tahun-tahun mendatang

1.2. Tujuan utamaSelama beberapa tahun pemerintah Indonesia dan Pemerintah Belanda telah bekerja bersama-sama untuk mengurangi dan mencegah banjir di Ibukota Negara Indonesia. Kerjasama ini telah menghasilkan Jakarta Coastal Defence Strategy (JCDS)/ Strategi Pertahanan Pesisir Jakarta (SPPJ) pada 2001. Kerja sama bilateral ini diteruskan pada proyek National Capital Integrated Coastal Development (NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN).

Proyek JCDS ini dan fase pertama proyek NCICD ini menyimpulkan bahwa:- Penguatan tanggul laut yang ada dan meningkatkan kapasitas pompa

drainase tidak dapat lagi memberikan perlindungan yang cukup untuk jangka panjang. Tambahan lagi, ruang di Jakarta sangat terbatas untuk menciptakan waduk tampung yang berkapasitas besar. Solusi lepas-pantai untuk perlindungan banjir tidak terelakkan lagi untuk mencegah terjadinya banjir di wilayah pesisir kota akibat air laut dan sungai.

FAKTA:- PadaNovember2007,JakartaUtaradilandabanjirbesarpertamayang

berasaldarilaut.PenurunanmukatanahdiJakartaUtaramerupakanpenyebabdasarbanjirini.Lajupenurunanmukatanahrata-rataadalah7,5centimeterpertahun,tetapidibeberapawilayahpesisirlajupenurunanmukatanahiniterukurmencapai17centimeterpertahun.

- Disampingbanjirdarilaut,padatahun2007banjirbesarjugaterjadiakibattingginyadebitsungaidancurahhujanyangtinggi.Banjirituditaksirmenyebabkankerugian$544juta.Disampingitu,76jiwatewasdanlebihdari590.000jiwatercatatsebagaipenungsi.

- Penyedotanairtanahmelaluisumur-dalamyangdilakukansecarabesar-besarankemungkinanbesarmerupakanpenyebabutamapenurunanmukatanahini.

- Pada2006tanggullautyangadatelahdiperkuattetapiakibatpenurunanmukatanahini,tanggullauttersebuttelahmencapaitingkatrendahyangkritis.Limpasanairlautpadasaatpasangtinggiakandiperkirakanakan


- Solusi lepas-pantai ini memberikan banyak kesempatan untuk pengembangan wilayah pesisir dan berkontribusi pada pengembangan sosio-ekonomi Ibukota sebagaimana yang telah dipaparkan pada rencana MP3EI.

Tujuan utama Master Plan NCICD ini adalah untuk memberi perlindungan jangka panjang untuk Jakarta dari banjir dari sungai dan air laut, dan di saat yang bersamaan Master Plan ini akan memfasilitasi pengembangan sosio-ekonomi Jakarta.

Untuk mewujudkan tujuan ini perlu pendekatan perencanaan yang terpadu. Oleh sebab itu, Master Plan ini merupakan Master Plan untuk perlindungan pesisir dan pengembangan daerah pesisir Jakarta.

1.3. Dari JCDS menjadi Master PlanDraf Master Plan proyek National Capital Integrated Coastal Development (NCICD)/ Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) ini berisi hasil-hasil proses perencanaan dalam periode Januari 2013 Maret 2014.

Proyek NCICD ini merupakan kelanjutan proyek JCDS yang menghasilkan strategi untuk perlindungan terhadap banjir. Pada fase Konsolidasi Strategi proyek NCICD ini, anggapan-anggapan yang mendasari Arahan Strategis dan aspek-aspek perancangan dari Arahan Strategis telah diteliti. Kesimpulan-kesimpulan dari penelitian tambahan ini telah menghasilkan versi optimasi JCDS ini, yang merupakan Model Pelaksanaan Akhir (MPA).

Draf Master Plan ini dikembangkan berdasarkan MPA ini. Telah dilakukan penelitian lanjut dalam aspek-aspek ruang, rekayasa solusi, aspek-aspek keuangan dan ekonomi dan dampak-dampak lingkungan guna lebih menguatkan pilihan-pilihan yang dibuat dalam Master Plan ini.

Master Plan ini belum merupakan tahap perencanaan akhir. Setelah rencana ini disetujui, perancangan rinci dan studi kelayakan untuk komponen-komponennya akan disiapkan, baik itu oleh pemerintah Indonesia ataupun oleh investor swasta. Juga, prosedur pendanaan dan kontrak juga akan membutuhkan perencanaan tambahan atau revisi dari rencana-rencana yang telah ada. Prosedur-prosedur ini akan dipaparkan lebih lanjut dalam draf akhir Master Plan ini.

BACAAN LEBIH LANJUT:- LaporanJCDS(2011):Atlas,Agenda,AturanMain

JCDS fase permulaan

fase konsolidasi strategi

fase memilih

fase perancangan

AtlasAgenda

Aturan-Mainlaporan

permulaan

Model Pelaksanaan AkhirDraf Masterplan

Masterplan


IIMASTER PLANDraft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 17

2.1. Maksud Master Plan IniDraf Master Plan ini dikembangkan sebagai dasar untuk para pemangku kepentingan dan konsultasi politik menyangkut arahan pengembangan ini. Berdasarkan proses ini draf akhir Master Plan akan diselesaikan sebelum 1 Agustus 2014. Maksud Master Plan ini ada tiga:- Memberikan model keselamatan banjir jangka panjang yang dapat

diimplementasikan dan juga memberikan kesempatan sosio-ekonomis yang sangat baik untuk Ibu kota.

- Memberikan satu rancangan untuk pengembangan perkotaan dengan didasari oleh kasus bisnis sebagai kerangka pengembangan.

- Memberikan peta-jalan untuk pelaksaaannya.

Master Plan ini merupakan langkah kedua dari sederetan langkah pembuatan keputusan yang dimulai dengan JCDS. Dengan menerapkan Master Plan ini, Pemerintah Indonesia, Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Jawa Barat dan Banten akan menetapkan Master Plan ini sebagai kerangka kerja untuk perencanaan ruang, institusi, dan keuangan dan berkomitmen untuk melakukan kerjasama selanjutnya. Langkah berikutnya meliputi perbaikan atau penyempuraan rencana-rencana yang telah ada dan pelaksanaan studi dampak dan kelayakan, akan menjadi informasi lanjutan untuk keputusan akhir investasi.

Dengan memperhatikan pentingnya rencana ini, pemerintah Indonesia dan pemerintah Daerah Khusus Ibukota seharusnyalah secara bersama-sama memutuskan untuk segera melaksanakan upaya-upaya yang direncakanan pada Fase A. Disarankan peletakan batu pertamanya dilakukan pada Juli 2014 ini.

2.2. CakupanMaster Plan ini berfokus pada perancangan dan fungsi dari solusi resiko banjir

yang tergabung dalam perancangan terpadu untuk pengembangan perkotaan secara sosio-ekonomi. Rancangan-rancangan ini meliputi pertahanan laut dan pengembangan kota ini ke arah laut. Master Plan ini khusus berkenaan dengan banjir yang datang dari laut. Banjir perkotaan akibat hujan lebat di kota atau banjir sungai di luar cakupan Master Plan ini.

Master Plan ini berfokus pada wilayah pesisir Teluk Jakarta dan mencakup teritorial provinsi Jakarta, Banten, dan Jawa Barat. Rencana ini meliputi atas pengembangan pada dan yang berdekatan dengan pertahanan laut dan sungai yang telah ada di daerah pantai, dan upaya perlindungan lepas-pantai serta pengembangan perkotaan.

Upaya-upaya tersebut dirancang untuk dapat mengatasi keadaan hingga tahun 2080.

CB

A

Model pelaksanaan akhir dari National Capital Integraged Coastal Development


Master Plan ini termasuk rencana-rencana dan draf perancangan untuk tiga fase: fase A terdiri atas pertahanan laut yang ada, fase B tanggul laut luar dan reklamasi lahan, dan fase C yang berupa pengembangan jangka panjang di timur Teluk Jakarta. Fase ini hanya dikerjakan dalam rancangan sketsa karena pengembangan masih jauh ke depan dan banyak ketidakpastian.

Upaya-upaya pendukung seperti meningkatkan mutu air di kota dan menyediakan pasokan air perpipaan untuk mengurangi penyedotan air tanah dan penurunan muka tanah dipertimbangkan dalam Master Plan ini. Rencana-rencana yang ada dievaluasi dan informasi dari para pemangku kepentingan diperoleh dan digabungkan. Akan tetapi, rancangan tambahan untuk sistem, perencanaan dan penghitungan biaya bukan merupakan bagian dari Master Plan ini.

2.3. Susunan laporan iniMaster Plan ini dibagi dalam dua bagian. Bagian 1 menjelaskan risiko banjir, tantangan-tantangan perkotaan, dan solusi secara garis besar. Bagian 2 berisi rincian perencanaan-perencanaan untuk setiap tema dan untuk setiap subwilayah. Susunan Master Plan ini ditunjukkan pada gambar di sebelah kanan ini.

Master Plan ini didasarkan pada analisis pendukung, perhitungan dan uraian lebih lanjut. Semua ini dikumpulkan dalam enam laporan terpisah:1. Laporan teknik2. Peningkatan mutu pertahanan laut yang telah ada3. Perencanaan ruang & perancangan perkotaan4. Kajian keuangan dan ekonomi5. Unsur-unsur penilaian lingkungan strategis6. Rencana pelaksanaan telah dilaporkan secara terpisah

compositition of the report

1. Pendahuluan

2. Masterplan

3. Ibukota Sedang Terancam

4. Solusi terpadu

5. Aman dan makmur di bawah sayap Garuda megah

6. Kasus-kasus bisnis

7. Rencana untuk setiap Wilayah

8. Rencana untuk setiap Tema

9. Mengubah bentuk wilayah pesisir

BA

GIA

N 1

BA

GIA

N 2

MISI DAN FOKUS

MOTIF TINDAKAN

SOLUSI

PERENCANAAN YANG LEBIH RINCI


IIIIBUKOTA NEGARA DALAM ANCAMANDraft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 21

ADA DUA MASALAH UTAMA YANG KRITIS: MELINDUNGI JAKARTA DARI LAUT, DAN MEMASTIKAN BAHWA SUNGAI-SUNGAI DI JAKARTA DAPAT MENGALIRKAN AIRNYA KE LAUT. KEDUANYA HARUS DITANGANI UNTUK MENGHINDARKAN JAKARTA DARI BANJIR YANG BERBAHAYA.

tersumbat saluran air perkotaan meningkatkan resiko banjir

konstruksi yang tidak memadai menyebabkan terjadinya resiko


3.1. Banjir: alasan di balik Master Plan iniPada saat ini, tiga tipe banjir melanda Jakarta. Yang pertama, hujan lebat di kota yang dikombinasikan dengan kapasitas penyimpanan air yang tidak mencukupi telah menghasilkan genangan. Karena curah hujan yang berlebihan di kota ini mengalir kearah wilayah pesisir yang berdataran rendah, daerah inilah yang paling rentan terhadap banjir tipe ini. Tipe banjir kedua datang dari sungai-sungai dan kanal-kanal sebagai akibat tingginya laju aliran di hulu. Pada banyak tempat kapasitas sistem air saat ini tidak mencukupi. Tanggul sungai tidak cukup tinggi atau cukup kuat dan sungai-sungai, anak sungai dan pompa tersumbat oleh sedimen dan sampah. Akibatnya sungai-sungai ini meluap. Tipe banjir ketiga datang dari laut ketika tanggul laut, dan tanggul sungai di daerah pesisir, tidak cukup tinggi atau cukup kuat. Ketika laut berada di muka air tertinggi, tanggul-tanggul ini terlimpasi, dan air laut membanjiri kota ini seperti yang terjadi pada 2007.

Master Plan ini bermaksud untuk mencegah tipe ketiga banjir. Saat ini tipe ketiga banjir ini sangat mungkin terjadi karena pertahanan banjir Jakarta sudah tidak mencukupi lagi: survey pendahuluan dari 2013 memperlihatkan bahwa saat ini lebih 40% pertahanan banjir di daerah pantai tidak mampu menahan muka air laut tertinggi (HHWS)1.

Karena penurunan muka tanah yang sedang berlangsung di wilayah pesisir Jakarta, resiko banjir menjadi meningkat. Penanganan masalah ini menjadi semakin sulit:- Akibat penurunan muka tanah yang parah, muka air laut akan berada di

antara 3 sampai 5 meter di atas paras jalan pada tahun 2050. - Karena sungai-sungai dan kanal-kanal ikut mengalami penurunan bersama

dengan penurunan muka tanah, sungai-sungai dan kanal-kanal ini akan semakin sulit untuk mengalirkan airnya secara gravitasi ke laut. Memang, polder-polder di Jakarta telah memanfaatkan pompa-pompa berkapasitas

1 Muka air pasang tertinggi adalah ketinggian pasang tertinggi yang dapat dicapai dalam siklus 18 tahun.

FAKTA: Pertahananlautsaatinisudahtidakmemadai.Resikoyangsegeradihadapi

adalahbahwaakibatpenurunanmukatanah,ketinggianmukaairlautakanmenjadilebihtinggidaripadapertahananlaut:airakanmelimpaspadasaatairpasangtinggidalambeberapatahunkedepan.

Tindakanyangsegeraperludilakukan.FaseAMasterplaninimencakupkanpeninggiantanggullautyangada.Juga,tangguldisepanjangsungaiutamayangbermuarakelautakandipertinggi.Tindakaniniakanmenyelesaikanmasalah-masalahbanjirhinggatahun2022.Selamaperiodeiniupaya-upayaharusdilakukanuntukmengurangilajupenurunanmukatanah.

Akantetapi,tampaknyaprosespenurunanmukatanahiniakanberlanjutpadalajuyangtinggiuntukbeberapatahunlagi.Sekitartahun2025,lebihdari10%JakartaBaratakanmengalamipenurunanmukatanahhinggadibawahtingkatkritisyakni2,5mdibawahmukaairlautPasangtertinggi(theHighestHighWaterSpringHHWS).Dibeberapawilayahdibawahmukaini,korbanjiwatampaknyaakansangatbertambahjikaterjadibanjir,karenamengungsikeataprumahsudahtidakmemungkinkanlagi.

Tetapipenurunanmukatanahyangsedangberlangsunginimenimbulkanmasalahkedua:sungaijugamengalamipenurunanmukatanahyangakanmengurangikemampuansungaitersebutuntukmengalirkanairnyakelaut.

JikahujanlebatturundiJakarta,debitpuncaksungaiharusdialirkankelaut.

Akhirnyaairsungaiakanmelimpasataubahkanboboldanairsungaidanlautakanmembanjiriwilayahpesisiryangberada3sampai5meterdibawahmukaairlaut.

Kerusakandankorbanjiwaakanmembesarsecaradramatis. Dibutuhkansuatusolusiyangtangguhdanberkesinambungan.


FAKTA: Ibukotatumbuhcepatdankebutuhanakanruangjadimeningkat. Infrastrukturangkutansudahberlebihan. Bandarutama(pelabuhan,bandara)telahmencapaikapasitasmaksimum

sudahsejaklama.HubungandariTanjungPriokdanbandaraSoekarno-Hattaketengahkotaselalumengalamikemacetanlalulintas,yanagmembuatkeduanyasemakintidakmenariksebagaipusattransportasi.

Penggunaanruangterbukayangtakterencanadisepanjangsungai-sungaidangarispesisirsudahmenjadihalyanglazim.

Hanyasebagiankotainiyangdilengkapidenganairperpipaan;airtanahdisedotsebagaisumberairminumalternatif;padamasamendatang,sumber-sumberuntukairbakuakanmenjadilangkaakibatpendudukyangmeningkat.

Polusisungaidenganairlimbahyangbelumdiolahdanlimbahpadatsangatparah.

Jakartakekurangandaerahrekreasidanruanghijau.

MASTER PLAN INI BERMAKSUD MENYELESAIKAN MASALAH-MASALAHYANG BERKAITAN DENGAN LAUT. PENURUNAN MUKA TANAH MERUPAKAN PENYEBAB UTAMA, YANG MEMPERBESAR RISIKO BANJIR DI WILAYAH PESISIR


besar. Dalam waktu dekat ini, pompa-pompa skala besar dengan danau-danau pemompaan dengan total luas mencapai ribuan hektar akan diperlukan untuk mengalirkan air dari semua sungai yang ada, termasuk Banjir Kanal yang besar ini.

Jika upaya-upaya tidak diambil, sebagian besar wilayah pesisir terancam genangan permanen. Di daerah ini, nasib 4,5 juta orang sedang dipertaruhkan. Kerusakan materi akibat genangan permanen ini dihitung telah berjumlah $103 milyar akibat kehilangan lahan dan bangunan saja; kerusakan ekonomi bahkan akan lebih besar. Di samping itu, banjir yang sering terjadi dapat menyebabkan kemerosotan reputasi, kehilangan kegiatan ekonomi dan kenaikan premi asuransi.

3.2. Tantangan-tantangan perkotaanJakarta telah tumbuh jauh melebihi batas administratifnya. Khusus dalam batas-batas fungsinya sebagai kota, batas-batas ini telah dilampaui. Wilayah pesisir sedang menghadapi tantangan-tantangan yang serius.

Sistem jalan di kota ini kadang-kadang lumpuh oleh lalu lintas padat. Waktu tempuh untuk pelaju menjadi molor karena jarak dan khususnya karena padatnya lalu lintas. Tidak saja tumbuh dalam jumlahnya, tetapi meningkatnya kepemilikan kendaraan akan menyebabkan lebih banyak kendaraan di ke jalan. Dalam periode 2002-2010, kepemilikan kendaraan meningkat dari 17 % menjadi 25 %, dan kepemilikan sepeda motor meningkat dari 34 % menjadi 72 %.

Infrastruktur jalan dan khususnya infrastruktur angkutan umum tidak dapat mengejar pertumbuhan kota ini dan hal ini akan membebani pada pertumbuhan ekonomi Jakarta. Sebagai contoh, sejumlah ruas pada sistem jalan lingkar masih belum terbangun dan proyek MRT belum diselesaikan. Juga, pertumbuhan pada koridor timur-barat Jawa bagian barat secara keseluruhan dipengaruhi oleh

kemudahan memasuki pelabuhan Tanjung Priok dan bandara Soekarno-Hatta yang juga sangat dipengaruhi oleh lalu lintas. Lalu lintas pada keadaan normal saja sudah buruk, ketika banjir terjadi lalu lintas akan macet total.Masalah mendesak lainnya adalah ketersediaan ruang untuk pengembangan secara keseluruhan. Daerah metropolitan kota ini masih terus tumbuh cepat dan ruang untuk real estat perumahan dan bisnis terbatas dan semakin lama semakin mahal. Pertumbuhan terutama terjadi di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi, yang membuatnya menjadi kota dengan pusat yang tersebar yang sering diacu sebagai Jabodetabek.

Bandar utama Jakarta telah mencapai kapasitas maksimumnya. Peningkatan keterhubungan dengan pusat kota dan ruang tambahan untuk pengembangan masa depan bandara dan pelabuhan dibutuhkan untuk memuluskan perkembangan ekonomi sesuai dengan tujuan Master Plan ini untuk Percepatan dan Perluasan Perkembangan Ekonomi Indonesia (Acceleration and Expansion of Indonesia Economic DevelopmentMP3EI).

Sebagai akibat proses pertambahan penduduk yang tak terkendali, banyak ruang terbuka telah berubah menjadi perumahan kumuh yang tidak mempunyai fasilitas jalan, drainase, dan pasokan air yang pantas. Permukiman informal telah berkembang di sepanjang tepian waduk penampung, sungai, dan garis pesisir dan berada dalam keadaan kumuh. Banjir saat ini sudah menghambat pengembangan daerah-daerah ini. Dengan ekonomi yang tumbuh dan pendapatan per keluarga yang telah meningkat, ketersediaan perumahan sederhana merupakan kunci untuk perkembangan lanjutan bagi pertumbuhan populasi ini.

BACAAN LEBIH LANJUT:LaporanTeknikB.1danlaporanteknikpendukungmenjelaskankeadaankeamananbanjirsecaralebihrinci


JAKARTA ADALAH MERUPAKAN KOTA METROPOLIS YANG SEDANG BERKEMBANG TETAPI MENGHADAPI TANTANGAN PERTUMBUHAN YANG SERIUS


Kota ini berjuang untuk memasok air bersih ke warganya dan perusahaan yang berada di kota, Menyediakan air bersih merupakan salah satu faktor kunci untuk perkembangan ekonomi.Hanya sebagian kota ini yang dilayani dengan air perpipaan. Di samping itu banyak pompa air tanah legal dan illegal dipasang, yang merupakan penyebab utama penurunan muka tanah di kota ini. Oleh sebab itu DKI Jakarta menargetkan untuk memenuhi seluruh wilayah kota dengan air perpipaan pada tahun 2030 dan ini merupakan tantangan yang sangat besar. Sumber-sumber tambahan untuk air baku adalah kira-kira 7 m3/det pada 2030 merupakan keharusan, karena ketersediaan air baku dari sumber-sumber saat ini tidak akan mampu memenuhi kebutuhan masa depan ini.

Juga, dari segi lingkungan hunian Jakarta juga telah mencapai batasnya. Polusi sungai oleh industri dan rumah tangga, pembuangan sampah dan asbut (asap kabut) merupakan masalah-masalah mendesak. Sebagian besar waduk retensi yang ada telah mengalami polusi yang dilakukan oleh manusia, limbah, sampah industri dan komersial. Polutan ini sering menyumbat sistem drainase dan memberikan pemandangan yang kumih dengan aroma busuk dan menimbulkan bahaya terhadap kesehatan. Air hitam dibuang langsung ke sungai-sungai dan teluk. Di daerah permukiman kumuh, dimana fasilitas dasar tidak tersedia, hal seperti ini mengarah ke keadaan yang sangat tidak sehat.

Jakarta kekurangan berbagai kemungkinan rekreasi luar-ruang: lingkungan luar-ruang yang nyaman sangat terbatas. Ketersediaan ruang hijau di kota ini telah berkurang dari lebih tiga puluh persen pada tahun 1960-an menjadi kira-kira 10 persen saat ini. Satu-satunya wilayah cagar-alam yang cukup dikenal adalah hutan bakau Muara Angke dan satu-satunya daerah rekreasi yang cukup dikenal adalah Ancol. Daerah berbatas-air di Jakarta sekarang didominasi oleh perkampungan kumuh, masyarakat nelayan, dan masyarakat yang tinggal di perumahan tertutup. Menciptakan daerah berbatas-perairan untuk umum yang menarik penting untuk penampilan kota dan juga untuk mutu kehidupan yang baik yang dapat disediakan oleh kota kepada warganya dan para pendatang

untuk berekreasi dan berbisnis. Oleh sebab itu ruang hijau dan taman akan memberikan sumbangan pada perekonomian kota ini juga.

BACAAN LEBIH LANJUT:- LaporanAtlasJCDSmemberikananalisisperkotaanrinciIbukota.- UntukinformasilebihrincitentanglalulintaslihatlaporanB3bSistem

Angkutan.Dalamlaporaninidijelaskankeadaansaatini,kecenderungandanarahankepengurangankepadatanlalulintas.

- UntukinformasilebihlanjuttentangkebutuhanyangdiharapkanuntukprodukrealestatlihatLaporanB4KajianKeuangandanEkonomi.

- KeadaantentangperkampungankumuhdanperumahansosialdijelaskandalamC5.3LaporantentangDampakSosial,Lingkungandanruang.

- Masalah-masalahmutuairdianalisadalamLaporanC5.1


IVSOLUSI TERPADUDraft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 29

SEPULUH AMBISI UNTUK PENGEMBANGAN PERKOTAAN:1. MelindungiwilayahpesisirJakartaterhadapbanjiryangberasaldariairlaut.2. MenyediakanruangbaruuntukpengembanganJakartayangdilakukanke

arahlautdanyangkarenanyamemberikanpendapatanuntukupaya-upayamanajemenbanjir.

3. MenciptakankotaberbatasperairanyangbarudanmenawanyangmenghadapkeTelukJakarta.

4. Memberikanperumahandanpekerjaanuntuksemuatingkatanpenghasilangunamengurangikesenjanganantarayangkayadanyangmiskin.

5. Meningkatkanketerhubungan,denganmembangunmatarantaiyanghilangpadaangkutanumumdaninfrastrukturjalan(JalanBebas-HambatanTangerang-Bekasi).

6. Meningkatkankondisisektor-sektorperekonomiankelautan,sepertiperikanandanpelabuhan.

7. MenyediakanlingkunganhidupyangsehatdanmenyenangkanuntukwargaJakartadanpengunjungsebagaifaktorpentinguntukmenarikminatinvestasiasingdenganmeningkatkanmutuair,manajemenlimbah,keadaanlingkungandandenganmenyediakanruangterbukahijauuntukkeperluanrekreasi.

8. MenyumbanguntukmenyelesaikanmasalahpasokanairbakuyangmendesakbuatIbukota.

9. TerdepandibidangperancanganyangberkelanjutandiIndonesiadenganmengembangkansistemyangberesinambunganyangterkaitdengansiklusair,transportasi,danpasokanlistrik.

10.Benar-benarmengindonesiadalamperancangannya,yangmencerminkanbudayaIndonesiasebagailambanguntukIbukota.


Masalah-masalah Ibukota sangat saling terkait dan perlu diselesaikan dengan menerapkan suatu pendekatan terpadu. Ini berlaku baik untuk masalah pengembangan perkotaan strategis, maupun solusi masalah-masalah praktis seperti penyediaan perumahan untuk penghuni berpendapatan rendah yang tinggal di tanggul laut ketika tanggul laut yang ada diperkuat. Pada saat yang sama, pendekatan terpadu memberikan kesempatan-kesempatan, yang menemukan sinergi antara solusi untuk masalah-masalah sosial.

4.1. MisiMisi Master Plan ini adalah untuk memadukan solusi-solusi keamanan banjir dengan pengembangan perkotaan, yang dengan demikian akan menyelesaikan masalah-masalah perkotaan dan pada waktu yang sama akan menghasilkan pendapatan untuk membiayai perlindungan banjir ini. Master Plan ini dengan demikian lebih dari sekadar rencana manajemen banjir. Rancana Induk ini ditujukan untuk menjadi katalisator untuk pengembangan wilayah pesisir. Kebutuhan mendesak akan tanggul laut untuk perlindungan banjir menjadi tumpuan untuk rencana terpadu itu. Tetapi jenis pengembangan perkotaan mana yang dapat dipertimbangkan? Sepuluh ambisi utama untuk pengembangan perkotaan disajikan dalam kotak berikut.

4.2. PendekatanDalam pendekatan atas Master Plan ini, mengembangkan suatu solusi untuk masalah keamanan banjir merupakan tujuan utama Master Plan ini. Banjir perlu diselesaikan sesegera mungkin dan oleh sebab itu merupakan katalisator untuk pengembangan lain. Sebagai dasar untuk Master Plan ini, solusi terbaik yang terkait hidrolika untuk masalah banjir telah dikembangkan, termasuk solusi jangka pendek (tidak disesali) dan juga jangka panjang.

Tetapi pada waktu yang sama, solusi dari segi hidrolika telah digabungkan dengan reklamasi lahan, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Gabungan ini akan menyumbang terhadap ambisi pengembangan perkotaan atas wilayah pesisir, maupun menghasilkan pendapatan untuk membiayai upaya-upaya perlindungan banjir. Kesempatan investasi telah dioptimasi untuk menciptakan pendapatan maksimum, yang menyeimbangkan pendapatan yang mungkin dan penyerapan pasar atas produk real estat.

4.3. Upaya-upaya yang tidak disesaliTindakan-tindakan jangka pendek untuk pertahanan banjir sudah mendesak. Pertahanan laut akan dilimpasi dalam beberapa tahun mendatang dan tidak boleh ada waktu yang terbuang. Upaya-upaya yang disebutkan di bawah ini merupakan upaya-upaya mendesak yang tidak disesali.


Kawasan-kawasan prioritas

TINGGI

MENEGAH

RENDAH

TIDAK DIKETAHUI

PRIORITAS PENGEMBANGAN (BERDASARKAN KETINGGIAN SAAT INI)


MemperkuatpertahananyangadaMelaksanakan solusi yang berkelanjutan akan membutuhkan waktu yang jauh lebih lama daripada waktu yang tersedia. Oleh sebab itu pertahanan laut dan sungai saat ini haruslah diperkuat dan dipertinggi sedikitnya 1,5 meter guna memberi kelonggaran waktu. Karena penurunan muka tanah akan secara perlahan menurunkan permukaan tanggul, upaya ini akan menyediakan perlindungan terhadap banjir hingga tahun 2022, yang memberi kesempatan untuk mengembangkan solusi-solusi yang tangguh.

Tindakan ini paling mendesak di dekat Pluit, Pantai Mutiara dan di sepanjang Ancol. Pada ketiga tempat ini tingkat pertahanan sudah sedemikian rendahnya sehingga pelimpasan mungkin saja terjadi pada kondisi tahunan normal. Mengingat keadaan seperti ini, perancangan awal telah dibuat selama pengembangan Master Plan ini. Untuk keperluan ini, Jakarta bagian utara dan sekitarnya telah dibagi ke dalam sistem yang terdiri atas 7 lingkaran tanggul yang melindungi daerah-daerah yang berada di dalamnya dari genangan. 1

Untuk 5 sungai dan kanal 2 , DPU telah menyiapkan pembangunan stasion pompa baru yang akan menyekat kelima sungai ini dari Teluk Jakarta: air tidak akan mengalir lagi secara alami tetapi akan dipompakan ke teluk ini. Menyekat sungai-sungai ini akan sangat mengurangi panjang penanggulan sungai yang harus diperkuat. Mengingat penanggulan ini terletak di daerah perkotaan yang padat, pengurangan panjang ini juga akan mengurangi jumlah orang yang perlu direlokasi. Karenanya, upaya ini juga disarankan untuk Kali Grogol, Kanal Ancol, dan Kali Sunter.

Pelaksanaan penguatan tanggul akan dimulai pada tahun 2014. Di banyak tempat, ruang yang tersedia untuk peningkatan tanggul ini sangat terbatas. Oleh sebab itu perencangan telah dibuat yang dipadukan dalam dalam lingkungan perkotaan yang padat penduduk. Jika memungkinkan, fungsinya akan digabungkan dengan atau pada tanggul-tanggul ini.

PenurunanmukatanahmelaluipasokanairperpipaanPada waktu yang sama, dalam skenario mana pun, merupakan hal yang penting untuk menghentikan penyebab risiko banjir yang terus meningkat, dan mengurangi penurunan muka tanah. Di seluruh wilayah pesisir penurunan muka tanah ini sudah parah. Di bagian tengah dan bagian barat Teluk Jakarta laju penurunan muka tanah saat ini rata-rata 7,5 cm per tahun. Ke arah timur wilayah pesisir, laju penurunan muka tanahnya sekitar 3 cm per tahun.

1 Tanggul melingkar adalah sistem tertutup (misalnya tanggul, tanah yang lebih tinggi, pintu air, dll) untuk melindungi daerah yang berada di dalamnya dari ancaman genangan

2 Kali Kamal, Kali Angke, Kali Muara Karang, Ciliwung, dan Kali Sentiong.

Phase A (2015)

Kota

Jaka

rta

Laut

terb

uka

Teluk Jakarta


Tiga solusi utama: menelantarkan ibukota negara, b. perlindungan darat dengan tanggul tinggi dan waduk kota yang besar dan c. tanggul laut lepas pantai dengan waduk lepas pantai yang besar


Penurunan muka tanah, yang sebagian besar, disebabkan oleh penyedotan air tanah, yang harus dihentikan dan diganti dengan pasokan air perpipaan. Tidak menghentikan penurunan muka tanah berarti bahwa wilayah pesisir Jakarta akan semakin turun hingga di bawah muka laut, yang membuat solusi untuk masalah banjir menjadi bertambah sulit dan mahal.

Berhasil menghentikan atau memperlambat penurunan muka tanah secara cukup nyata akan sangat menguntungkan: pengurangan penurunan muka tanah yang nyata sebelum tahun 2020 dapat menunda investasi untuk solusi jangka panjang, atau bahkan akan membuat solusi jangka panjang ini tidak dibutuhkan sama sekali. Hal seperti ini agaknya tidak memungkinkan untuk bagian barat Jakarta, tetapi masih mungkin untuk bagian timur. Akan tetapi, tantangan ini sangat berat karena daerah ini juga mengalami urbanisasi yang cepat yang membuat kebutuhan akan air tanah menjadi meningkat. Untuk secara teratur menilai kebutuhan akan investasi besar pada upaya jangka panjang, penurunan muka tanah haruslah dipantau secara seksama.

MeningkatkanmutuairSaat ini sungai-sungai dan Teluk Jakarta memiliki masalah mutu air yang parah. Konsentrasi oksigennya rendah akibat polusi parah dengan bahan-bahan organik dan limbah manusia, yang menyebabkan keadaan beracun untuk ikan dan spesis air lainnya. Konsentrasi nutrien dan logam berat sudah jauh melebihi standard. Aroma limbah yang tidak diolah meliputi sebagian besar Jakarta. Keadaan yang tak higienis sudah lazim pada jalan-jalan kecil sejumlah kampung. Meningkatkan mutu air sudah mendesak dan sudah merupakan prasyarat untuk menciptakan kota berbatas-perairan yang sehat dan layak. Kadang-kadang air perkotaan digunakan juga sebagai sumber air baku. Oleh sebab itu program peningkatan mutu air terpadu harus juga dimulai, yang mencakupkan pengolahan air limbah, manajemen limbah padat, pengerukan dan upaya-upaya non-struktural. Percepatan Master Plan sanitasi yang ada dibutuhkan untuk memenuhi ambisi pusat mencakupkan sanitasi secara keseluruhan wilayah pada tahun 2020.

Upaya-upayasegihidrolikalainnyaUpaya-upaya tambahan di bagian hulu akan membantu meringankan risiko banjir di wilayah pantai Jakarta: pengalihan air sungai yang mengalir ke Jakarta, meningkatkan sistem drainase perkotaan (yang memperlancar aliran drainase), penambahan waduk penampung pada sistem yang ada, dan meningkatkan kapasitas pompa drainase.

4.4. Solusi jangka panjangJika penurunan muka tanah tidak dihentikan tepat waktu, solusi tambahan akan dibutuhkan untuk memberikan keamanan banjir pada warga Jakarta Utara. Tiga solusi jangka-panjang utama telah dipertimbangkan: menelantarkan Jakarta Utara, penguatan tanggul laut yang ada di darat, dan solusi lepas-pantai.

Menelantarkan Jakarta UtaraSatu jalan pikiran adalah berupa penelantaran Jakarta Utara. Penelantaran ini merupakan satu-satunya pilihan yang layak jika manfaat perlindungan banjir tidak akan melebihi biaya atau jika tidak tersedianya solusi teknis yang layak. Kajian ekonomis menunjukkan bahwa penelantaran wilayah-wilayah yang berisiko banjir akan berarti bahwa 4,5 juta orang harus direlokasi dan bahwa lahan dan produk real estat yang bernilai USD103 milyar di daerah yang padat penduduk ini akan lenyap.

Menelantarkan Jakarta Utara dengan demikian tidak dipertimbangkan sebagai opsi yang diinginkan atau yang layak, karena modal investasi dan jumlah penduduk yang terlalu banyak. Terhindarnya kerusakan material yang bernilai

BACAAN SELANJUTNYA: LaporanteknisC1.5Airtanah&penurunanmukatanahmengevaluasi

masalahpenurunanmukatanah.


USD103 milyar tersebut sudah membenarkan biaya yang diperuntukkan bagi keamanan banjir ini.

Solusi di daratSolusi di-darat berarti memberi perlindungan pada kota ini berupa tanggul laut besar pada garis pantai yang ada dan menyatu dengan tanggul sungai yang sama tingginya. Polder di wilayah pesisir akan menjadi tambah dalam. Tanggul tinggi di sepanjang sungai, yang jauh di darat, dan di sepanjang laut (hingga 7 meter dalam jangka panjang) akan diperlukan untuk mencegah air mengalir ke dalam polder. Semua sistem penyeberangan sungai harus ditinggikan beberapa meter, yang membutuhkan ruang untuk jalan masuk yang panjang dan tinggi. Di samping itu, ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas besar akan dibutuhkan untuk membuat polder bebas banjir.

Melaksanakan pilihan ini berarti upaya-upaya drastis harus dijalankan pada kota yang telah berpenduduk padat ini. Membangun tanggul-tanggul dan waduk retensi ini mengharuskan pemindahan banyak orang. Karena penurunan muka tanah, lahan yang luas yang dibutuhkan untuk waduk retensi akan bertambah sejalan dengan waktu dalam 50 tahun mendatang, hanya sebuah tanggul laut yang lebarnya 50 meter yang akan memisahkan Jakarta Utara dari laut yang lebih tinggi 5 meter. Jika tanggul ini pecah, bencana besar akan terjadi. Agaknya dalam keadaan seperti itu evakuasi sudah tidak mungkin lagi, dan risiko korban jiwa akan tinggi. Disamping itu ribuan hektar waduk retensi dan pompa berkapasitas besar akan diperlukan untuk menjaga polder bebas dari banjir.

Solusi lepas-pantaiSolusi lepas-pantai ini terdiri atas tanggul laut raksasa di Teluk Jakarta, yang menciptakan danau pemompaan yang sangat luas (waduk raksasa) yang terletak di lepas pantai. Dengan menggabungkan tanggul laut dengan reklamasi lahan, pertahanan laut yang tangguh dan tidak bisa bobol dapat dibuat. Danau penahan yang ada di belakang tanggul ini akan memiliki muka air yang lebih rendah yang akan mempermudah aliran alami sungai-sungai yang membelah

Jakarta. Instalasi pemompaan akan mempertahankan muka air di danau retensi ini cukup rendah. Akan tetapi, alternatif ini menimbulkan tantangan baru. Untuk mewujudkan mutu air yang diizinkan di dalam waduk raksasa ini, polusi pada sungai harus dikurangi kira-kira sebesar 75 %. Pembuatan pengumpul air selokan dan sistem pengolahannya di wilayah pesisir Jakarta harus lebih dipercepat.

Waduk raksasa ini akan memperkecil keperluan pembangunan waduk di dalam kota. Pilihan ini akan memberikan perlindungan yang kokoh hingga tahun 2080, yang memberikan waktu untuk mengurangi penurunan muka tanah. Di samping itu, solusi ini memberikan kesempatan pengembangan sosio-ekonomi yang sejalan dengan MP3EI karena tanggul ini dapat digabungkan dengan pengembangan perkotaan. Tanggul dan reklamasi ini memungkinkan terbangunnya jalan lingkar kedua dan ketiga di Jakarta. Waduk raksasanya memberikan sumber air baku tambahan dan terbukanya kesempatan untuk perluasan pelabuhan. Solusi ini membutuhkan investasi besar, tetapi dapat dibiayai melalui penggabungannya dengan pengembangan kota berbatas-perairan. Kota berbatas-perairan ini akan menjadi daratan berbatas-perairan yang menawan yang pantas dimiliki Jakarta.


Model pelaksanaanSolusi lepas-pantai ini merupakan solusi yang tangguh. Di samping itu, solusi ini memberikan banyak kemungkinan untuk menciptakan nilai tambah untuk kota ini dan pembiayaan melalui reklamasi lahan.Model pelaksanaan ini dibuat bertahap: penguatan garis pantai saat ini akan sudah dimulai pada tahun 2014. Pelingkaran tanggul laut dibagi dalam dua tahap (Fase B dan C).

Karena penurunan muka tanah itu terbesar di bagian barat zona teluk ini, daerah ini perlu ditutup paling awal. Risiko banjir menjadi parah di daerah ini sekitar tahun 2025 karena lebih 10 % dari daerah barat pelabuhan Tanjung Priok akan mengalami penurunan muka tanah di bawah tingkat kritis yang 2,5 meter di

Teluk JakartaALTERNATIF LEPAS PANTAI INI DIPILIH SEBAGAI DASAR UNTUK PERANCANGAN BERIKUTNYA. INI BERARTI BAHWA MERANCANG TANGGUL LAUT BAGIAN LUAR DENGAN WADUK RETENSI YANG BESAR SEBAGAI SOLUSI JANGKA PANJANG, YANG DIPADUKAN DALAM RENCANA TATA RUANG DALAM MEREVITALISASI WILAYAH PESISIR.


bawah muka air tertinggi (HHWS). Muka ini dipilih sebagai nilai ambang karena dengan genangan 2,5 meter evakuasi vertikal (ke atas atap) dan lantai pertama rumah menjadi bertambah sulit, yang akan secara cepat memperbesar resiko korban. Dari saat ini bagian barat tanggul laut luar perlu ditutup.

Pada bagian timur wilayah pesisir penurunan muka tanahnya lebih rendah. Ketinggian kritis akan dicapai setelah tahun 2040, yang memberikan waktu lebih lama sebelum penutupan teluk diperlukan dan untuk mengurangi penurunan muka tanah.

4.5. Alternatif-alternative ruangDengan solusi lepas-pantai sebagai dasar, beberapa alternatif dan opsi telah diselidiki yakni yang menyangkut gabungan upaya-upaya perlindungan pantai dan kesempatan untuk pengembangan ruang (lihat gambar pada halaman selanjutnya). Alternatif dasar dan acuan bertujuan hanya untuk melindungi wilayah pesisir terhadap serangan banjir, yang terdiri atas tanggul laut luar termasuk pompa dan pintu air serta jalan tol yang menghubungkan timur dan barat. Total pembiayaan menyeluruh untuk alternatif ini telah dihitung sebesar minus $12 milyar. Alternatif lain berfokus pada penciptaan pendapatan guna

BACAAN LEBIH LANJUT:- LaporanB4.Kajiankeuangandanekonomis- LaporanC1.1(ModelPelaksanaanAkhir)mengevaluasisolusiutamadan

alternatiflain- SolusidarisegihidrolikadilakukanpadaLaporanB.1.Laporanteknik

FAKTA:- solusilepas-pantaiberartipenutupanbagiantelukJakartadengantanggul

lautluarlepas-pantaidiTelukJakarta;- tanggullautinimencegahbanjirdarilautdanmenciptakanwadukretensi

yangluas(minimum7,500ha);- mukaairdidanaudiperbolehkanturun-naiksebesar2,5metersehingga

untuksementaradanauinidapatmenyimpanairsungaidanairdrainaseperkotaan;

- sekitartahun2030wadukraksasadalammusimkemaraupadatahunkeringdapatbahkanmenyediakanpasokanairbakusebanyak12m3/det,apabilaairlimbahdiJakartatelahbenar-benardiolah;

- airdidalamwadukretensiakanmempertahankanmukaairyangrendahdenganmenggunakanstasionpemompaanyangsangatbesardengankapasitassekitar730m3/det:terbesardidunia;

- denganmenurunkanmukaairdidanauretensiini,sungai-sungaidapatmenyalurkanairnyakedalamdanauinisecaraalami,jikasetelahtahun2025ketikamukaairlautjauhdiatasmukadaratan;

- pelaksanaaniniterdiriatastigafaseutama.FaseAmerupakanfasepenguatantanggullautdantanggulsungaiyangada,yangperluuntukmempertahankanJakartaamanselamabeberapatahunkedepan.FaseBterdiriataspenutupanbagianbarattelukinidenganTanggulLautLuar.DibagianbaratJakartapenurunanmukatanahinitertinggi,yangmembuatpenutupanbagianbarattelukinimenjadiyangpalingdiperlukan.Penutupanbagiantimurtelukini(faseC)hanyadiperlukanjikausahauntukmemperlambatataumenghentikanpenurunanmukatanahdibagiantimurtidakberhasil.Iniakanmenjadipengembanganjangkapanjangyangtergantungpadahasil-hasilpemantauan.


menutup kesenjangan keuangan ini. Biaya ini berbeda terutama pada ukuran reklamasi lahan dan juga, kesempatan untuk perluasan perkotaan. Alternatif seluas 1.250, 3.150, dan 4.000 hektar telah dikaji dan akan dievaluasi dalam bab berikut.

Keinginan kuat pemerintah Indonesia adalah untuk mengembangkan pertahanan banjir dalam satu program terpadu dan berbiaya netral. Pertumbuhan ekonomi dan perluasan perkotaan Jakarta memang memberikan kesempatan untuk itu dan membuat gabungan dengan pengembangan real estat, jalan tol, dan perluasan pelabuhan. Alternatif Tanggul Laut Luar saja tidak memenuhi titik awal ini karena proyek seperti ini sulit menghasilkan pendapatan apa pun.

Solusi utama, alternatif dan opsi

Alternatif 1: Alternatif 2:


FAKTA-FAKTA PENGEMBANGAN YANG LEBIH DISUKAI- Persediaanpasirditaksir300jutam3.Jumlahpasiruntukkeperluan

konstruksiinidianggapsebagaijumlahmaksimumuntukkasusbisnis,perancanganinimemberikanruanguntukpengembanganlebihlanjutjikatersedialebihbanyakpasir.

- Perancanganiniakanmemadukanambisi-ambisiruangdansosio-ekonomikotaini.

- FaseA:peningkatantanggulpesisiryangtelahada.Rencanakerja:20142018.

- FaseB:pembangunanTanggulLautLuartermasuk1.250hareklamasilahan.Rencanakerja:20182022.

- SolusipenghubungsebelahutarayangmasihbelumadapadajalanlingkarkeduadanketigayangadadiJakarta.PewujudanJalanTolNegaraantaraTangerangdanBekasi(lajur2x4).

- PewujudanMRTantarapusatkotadanreklamasilahanyangbaruini,denganpanjangmenyeluruh11km.

Pengembangan yang lebih disukai: menciptakan Kota Berbatas-perairan dengan pendekatan fleksibel

Membangun sebuah kota pada Tanggul Laut Luar memberikan banyak sekali potensi untuk menyelesaikan masalah perkotaan yang beragam, dan pada saat yang sama menghasilkan cara-cara untuk memperoleh pendapatan. Akan tetapi, jika dipandang dari semua segi, mengembangkan tanggul laut itu sendiri merupakan suatu mega-proyek, apalagi menggabungkannya dengan reklamasi lahan skala besar. Mengelola risiko merupakan hal yang sangat penting. Kedua risiko paling besar yang mempengaruhi kasus bisnis dikaitkan dengan ketersediaan pasir dan pertumbuhan ekonomi. Pengembangan tanggul laut dan reklamasi lahan di perairan dalam (hingga 18 meter) membutuhkan pasir yang sangat banyak. Taksiran cadangan pasir yang berada pada jarak yang lumayan dari kota adalah sekitar 300 juta m3. Taksiran ini didasarkan pada wawancara dengan para pakar pasar. Oleh sebab itu survei lebih lanjut diperlukan untuk membuktikan apakah akan lebih banyak pasir yang tersedia. Risiko lain adalah ekonomi umum: pertumbuhan ekonomi dapat saja menjadi lesu selama beberapa waktu dan kebutuhan untuk produk real estat (khususnya kantor) dalam periode seperti itu dapat saja lebih rendah daripada yang sekarang diandaikan. Kebutuhan yang lebih rendah akan kantor akan mempunyai dampak negatif pada pengembalian modal.

Suatu model flesibel merupakan model terbaik untuk meringankan resiko utama ini dalam proyek ini. Dari pandangan ini, satu model dengan 1.250 hektar reklamasi lahan lebih disukai; model ini berpotensi untuk diperluas menjadi 4.000 hektar atau lebih apabila keadaan ekonomi memang mengizinkan. Tergantung pada ketersediaan pasir dan penyerapan pasar akan produk real estat, ukuran proyek ini nantinya dapat diganti ke ukuran maksimum ini. Alternatif reklamasi lahan seluas 1.250 hektar oleh sebab itu akan menjadi dasar untuk penjabaran lebih lanjut pada bab berikutnya.


VAMAN DAN SEJAHTERA DI BAWAH SAYAP GARUDA MEGAHDraft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 43

BACAAN LEBIH LANJUT: LaporanB1.(Laporanteknis),laporanC1.2(KeseimbanganAir)danlaporan

C.6(AnalisaDanauRetensi)memberikaninformasitentangukuranreservoirretensiini.

LaporanB3(Perencanaanruangdanperancanganperkotaan)memberikaninformasitentangpertemuantangguldengandaratan


Model penyelesaian akhir dan pengembangan yang lebih diinginkan untuk kota berbatas-perairan seluas 1.250 hektar ini dijabarkan dalam sebuah perancangan ruang. Perancangan ruang ini berusaha untuk mengembangkan kota berbatas-perairan dengan nilai tambah maksimum yang mempertimbangkan kesepuluh ambisi ruang yang dijelaskan dalam bab empat.

Bab ini berfokus pada perancangan ruang pengembangan fase B kota berbatas-perairan ini. Di samping itu, bab ini memberikan pandangan pada pengembangan fase C yang menghasilkan kerangka kerja pengembangan untuk Jakarta Utara. Perancangan untuk upaya-upaya jangka pendek fase A dijelaskan dengan lebih rinci pada laporan B2. PeningkatanPertahananLautyangAda.Untuk Pluit dan Kali Baru telah dibuat perancangan percontohan yang berfungsi sebagai perintis mengenai bagaimana penguatan tanggul dan perencanaan ruang yang ada dapat digabungkan.

5.1. Alinyemen Tanggul LautTitik awal untuk perancangan ruang adalah keadaan-keadaan batas hidrolik dan infrastruktur untuk alinyemen tanggul laut luar. Alinyemen ini tergantung pada keadaan-keadaan berikut:

Ukuran wadukAlasan utama pengembangan tanggul laut luar yang berada jauh di lepas-pantai adalah perlunya menciptakan waduk raksasa. Ukuran waduk yang dibutuhkan terutama ditentukan oleh kapasitas yang dibutuhan untuk menyangga aliran sungai-sungai dan kanal. Ukuran ini harus cukup besar untuk bertindak sebagai sumber air untuk air perpipaan. Di samping itu, danau ini juga harus cukup besar untuk menciptakan sistem yang tangguh, yang mana dalam danau ini terjadi proses pengendapan dan reaerasi alami yang berkontribusi pada mutu air yang dapat diterima. Berdasarkan ketiga argumen ini, ukuran minimum yang dibutuhkan adalah 7,500 hektar.

Bathimetri dan telukSeperti yang dapat dilihat pada peta, alinyemen untuk tanggul laut luar ini mengikuti kontur cembung dasar laut: untuk meminimumkan biaya dengan menghindari perairan dalam sebanyak mungkin dan untuk menyambungkan bentuk alami garis pesisir di Jawa Utara.

Pertemuan dengan daratanTanggul ini akan bertemu dengan daratan di Pelabuhan Tanjung Priok. Pelabuhan penting ini harus tetap mudah dimasuki dari laut. Di bagian timur pertemuan dengan daratan ditentukan oleh muara Sungai Kosambi. Sungai ini tetap terhubung secara terbuka dengan laut, sehingga tidak diperlukan penyimpanan air untuk sungai ini.

Pengembangan infrastrukturDi sepanjang tanggul laut luar ini akan dibangun jalan tol jarak jauh: Tangerang Bekasi, dan juga jalan-jalan penghubung lokal. Jalan-jalan ini mengisi jalan penghubung yang belum ada pada koneksi timur-barat (jalan tol Transjawa) pada sistem jalan lingkar luar Jakarta. Jalan tol ini pada dasarnya menghubungkan Tangerang dan Bekasi, semakin pendek penghubungnya, akan semakin bagus.

Penutupan bagian timur Teluk Jakarta dapat ditunda, atau masih bisa dihindari. Akan tetapi penghubung infrastruktur timur-barat sudah sangat dibutuhkan dalam jangka pendek. Oleh sebab itu, untuk bagian timur teluk ini perancangannya telah mengikutkan penghubung jalan. Penghubung ini tidak harus mengikuti bentuk tanggul laut mendatang: penghubung ini dioptimasikan dari segi infrastruktur.


GARUDA MEGAH INI AKAN MENJADI LOKASI TERBAIK UNTUK PARA INVESTOR. UNTUK PENGHUNI BARU, GARUDA MEGAH INI AKAN MERUPAKAN TEMPAT TINGGAL BARU DAN MODERN UNTUK WARGA JAKARTA MERUPAKAN TEMPAT MELEPASKAN DIRI DARI KOTA YANG PADAT TANPA MELAKUKAN PERJALANAN SELAMA BERJAM-JAM DAN LEBIH MELUANGKAN BANYAK WAKTU DI TEPI LAUT DENGAN AIR LAUT YANG BERSIH DAN UDARA YANG SEGAR.


5.2. Draf untuk pengembangan ruang: Garuda MegahDi samping alinyemen tanggul laut, dua faktor lain sangat penting untuk pengembangan draf ruangnya.

1. Keterhubungan: tanggul ini akan menjadi daerah baru bagi Jakarta. Kelak, hingga 1,5 juta orang akan tinggal dan bekerja di sini. Infrastruktur bermutu tinggi harus menghubungkan daerah lepas-pantai baru ini dengan pusat pengembangan utara-selatan yang merefleksikan Jakarta. Dengan langsung menghubungkan tanggul ini dengan pusat kota saat ini, poros tengah Jakarta telah diperluas: tulang punggung ini akan menjadi katalisator untuk regenerasi perkotaan..

2. Lokasirealestatterbaikdenganperancanganikonis:tanggul ini akan menampung pengembangan real estat yang disukai. Tanggul ini menampung Kawasan Pusat Bisnis (CBD) baru untuk Jakarta dan daratan berbatas-perairan baru dan mencolok. Akan tetapi, reklamasinya berada di perairan dalam dan pengembalian biaya merupakan tantangan besar. Hanya kota ikonis yang baru dengan pengembangan yang bermutu tinggi akan menarik minat para investor besar. Pada saat yang sama banyak ruang disediakan untuk pembangunan perumahan untuk mereka yang berpendapatan menengah dan rendah, yang dengan demikian membuat sebuah kota untuk semua orang.

Dengan menggabungkan garis-garis kontur cembung alami Teluk Jakarta dengan penghubung infrastruktur cekung akan tercipta bentuk mirip-sayap. Di tengah, bentuk sayap ini dihubungkan dengan poros kota tengah. Lalu, bentuk sayap ini dikaitkan dengan lambang negara Indonesia: Garuda. Tanggul laut luar ini telah menjelma menjadi Garuda megah.

Garuda megah ini bukan sekadar hiasan atau penanda. Garuda megah ini melindungi Ibukota Indonesia terhadap ancaman dari laut. Garuda megah ini juga merupakan kesan pertama Indonesia yang akan dilihat oleh orang asing dan ekspatriat Indonesia ketika mereka mendarat di Teluk Jakarta. Garuda megah ini dibentuk untuk menyediakan ruang untuk pertumbuhan dan keterhubungan. .

DASAR PERANCANGAN ADALAH SELUAS 1.250 HEKTAR, MEMUNGKINKAN BANYAK RUANG UNTUK REKLAMASI LAHAN DI MASA DEPAN

FAKTA-FAKTA: RancangandasarGarudaMegahiniberukuranyang1,250hektar,yang

menawarkantempattinggaluntuk650.000orangdantempatkerjauntuk350,000orang.

Lahanreklamasitambahanseluas1,000hektardapatdikembangkanpadaperairandangkaldiwadukraksasainijikakebutuhanuntukrealestatdiperlukan

LimabelaspersenlahanGarudaMegahinidialokasikanuntukKawasanPusatBisnis(CBD)barudan30%untukperumahansosial.

Lahandengantotal23,7jutam2akandiwujudkan,dimana61%darilahaniniuntukperumahan,35%untukpertokoandankantor,dan4%untukindustri.

Prioritasakandiberikanuntukpenciptaanfasilitasyangberkelanjutanuntukmasyarakatnelayanyangharusdirelokasidarigarispantaisaatini.PelabuhannelayanbaruakanditempatkandiujungsayapGarudayangMegahiniyangdekatdengandaerahpenangkapanikansaatini.

CBDbaruiniakanmempunyaisambunganMRTkepusatkotayangtelahadadenganpanjang11,2kilometer.

Jalanbebas-hambatanTangerangBekasidenganpanjangmenyeluruh43kilometerdan2x4lajurakanmembentangiTelukJakartadanmelewatiGarudaMegahini.DibawahCBDakandibangunjalanbawahtanahdenganpanjang2kilometer.Jalanbebas-hambataniniakanmelewatijalur-lautkearahTanjungPriokdenganjembatanberbentukikonyangmegahdenganjarak-bebas70meter.


BERDIRI DI TENGAH TANGGUL LAUT YANG BERBENTUK-SAYAP AKAN MENJADI KAWASAN PUSAT KOTA BARU, YANG DIFUNGSIKAN SEBAGAI PENGEMBANGAN ALAMI DAERAH POROS TENGAH JAKARTA, KAWASAN INI AKAN MEMBERIKAN SAMBUTAN YANG LUAR BIASA DAN HANGAT KEPADA MEREKA YANG DATANG KE IBUKOTA.


5.3. Rancangan perkotaanDalam impresi 3D awal, secara jelas ditunjukkan potensi Garuda megah ini untuk menjadi penampilan wajah Jakarta. Daerah tengah yang berada pada perluasan pusat kota mempunyai kepadatan tertinggi dan gedung-gedung menjulang tinggi. Daerah tengah ini juga menjadi tempat ruang warga di jantung daerah kota baru ini. Dalam visi kami untuk Garuda megah ini kami menempatkan jaringan hijau sebagai salah satu kriteria susunan ruang inti. Ruang-ruang hijau Garuda megah ini mencakupkan taman kota, taman blok, jalan raya, boulevar berbatas-perairan, hutan bakau dan rawa, cagar alam, dan jaringan jalanan kota.

Untuk menghasilkan pendapatan maksimum dan menggenjot minat para investor besar, pemerintah sangat disarankan untuk menjadikan Garuda megah ini sebagai tempat perkantoran pemerintah pusat dan merelokasi sebagian besar fungsi penting pemerintahan dan sipil ke tempat ini. Agar bisa tumbuh, CBD Garuda megah ini membutuhkan penyewa utama dan pemerintah dapat memainkan

peran penting untuk merangsang pertumbuhan di CBD baru ini. Dalam melakukan peran ini, lahan di daerah kota yang ditempati oleh fungsi-fungsi pemerintahan ini akan dijadikan sebagai tempat untuk melakukan pengembangan baru.

CBD ini membutuhkan infrastruktur. Rancangan ini akan melengkapkan dua jalan lingkar luar Jakarta di bagian utara dan akan dibuat lebih banyak koneksi lokal dengan daratan induk. Kereta api kecepatan tinggi akan menghubungkan CBD dengan bandara dan bagian-bagian Jawa lainnya. Jalur MRT akan menghubungkan CBD dengan pusat kota yang ada saat ini untuk memastikan keterkaitan.

Sayap Garuda megah ini akan mempunyai dua kawasan berbatas-perairan baru, satu sisi terbuka ke arah laut dan sisi lain terbuka menghadap laguna air tawar. Di sisi laut telah tercipta bentangan pantai panjang sementara pada sisi laguna tercipta dermaga, jetti, dan perkantoran berbatas-perairan, kompleks komersial, peristirahatan, dan perumahan. Menciptakan lingkungan perumahan yang


Rancangan perkotaan: 1.250 ha dan kawasan untuk pengembangan di masa depan

TERBENTUK OLEH HUKUM ALAM, ALUR DAN EFISIENSI, KOTA BERBATAS-AIR BERBENTUK SAYAP YANG ELEGAN INI MENYERUPAI BURUNG BESAR, SEEKOR ELANG YANG MENGEPAKKAN SAYAPNYA UNTUK MELINDUNGI MASYARAKAT JAKARTA, IBUKOTA NEGARA


memadai dan campuran antara tempat kerja dan tempat hunian di CBD adalah penting agar CBD dapat berfungsi.

Pada setiap sayap terdapat banyak blok perkotaan yang lebih kecil yang masing-masing dipisahkan oleh ruang penyangga hijau. Jalan utama yang melewati koridor hijau, dan pada bentangan terluar kedua sayap ini terdapat sejumlah taman dan tempat untuk pengembangan habitat. Sisi timur Teluk Jakarta akan didominasi oleh kegiatan yang ada sekarang. Tanjung Priok akan mempunyai lebih banyak ruang untuk pengembangan lebih lanjut

dan tetap terhubung dengan laut. Hal yang baru adalah Jalan Bebas-Hambatan Tangerang Bekasi yang menghubungkan Garuda megah ini dengan provinsi Jawa Barat yang mana memulihkan mata rantai yang hilang pada koneksi timur-barat jawa. Kelak, keputusan harus diambil untuk menutup bagian timur Teluk ini. Di samping itu, perencanaan awal untuk pengembangan bandara dan pengembangan lebih lanjut atas pelabuhan akan dibuat. Saat ini, rencana-rencana ini masih sebatas gambaran indikasi: keputusan akan diambil nanti.

Waduk retensi itu sendiri akan memiliki beberapa fungsi. Waduk retensi ini memberikan kesempatan untuk kegiatan rekreasi: misalnya bermain perahu, berenang, dan memancing. Di samping itu, danau ini juga memberikan kesempatan untuk perikanan air tawar komersial. Manajemen air danau ini akan disesuaikan juga untuk dapat menyediakan pasokan air baku untuk kota, yang dengan demikian akan meringankan desakan atas kebutuhan pasokan air saat ini. Dalam tahun kemarau, danau sebelah barat dapat menjamin pasokan air sebanyak 12 m3/det pada musim kemarau, yang bertambah hingga 30 m3/det di musim hujan. Mutu air yang bagus merupakan kondisi yang penting untuk semua pengembangan yang disebutkan ini.

LAMBANG NASIONAL, YANG DICINTAI OLEH SETIAP ORANG, DATANG UNTUK MENYELAMATKAN IBUKOTA NEGARA, YANG MENJAGA WARGANYA AGAR TIDAK TENGGELAM DAN MEMBERIKAN PERSPEKTIF BESAR MENGENAI MASA DEPAN INDONESIA.


5.4. Hubungan dengan wilayah pesisir saat iniPengaruh-pengaruh pengembangan untuk kota yang ada saat ini akan sangat besar. Pengaruh utama pada wilayah pesisir akan sedemikian sehingga peningkatan keamanan akan memberikan insentif untuk investasi. Pengembangan ini akan memberi penghuni kampung dan lingkungan perumahan kepastian untuk berinvestasi pada lahan mereka dan harga tanah akan meningkat. Di samping itu, sejumlah fungsi pantai tertentu membutuhkan perhatian dalam rancangan lebih lanjut.

Reklamasi lahanPengembangan rencana akan melengkapi rencana reklamasi yang ada dan rencana reklamasi masa depan. Reklamasi lahan ini akan dikembangkan sebagai kawasan campuran (hunian dan bisnis) untuk pengguna menengah keatas. Apabila reklamasi tersebut saat ini berada di laut, maka dengan pengembangan ini akan berada di tempat danau yang akan terbangun. Rencana ini menawarkan banyak fasilitas kepada para penghuni yang saat ini belum terakomodir karena Garuda megah ini telah mempertimbangkan semua aspek kehidupan kota: menyediakan kemudahan bagi warga seperti rumah sakit, sekolah, dan fungsi-fungsi pemerintahan. Di samping itu, Garuda megah ini juga tampaknya akan menarik sejumlah bisnis utama di negeri ini, regional dan seluruh dunia, yang akan menyediakan kesempatan kerja bagi penghuninya..

Pemindahan pendudukSebagian besar hunian di sepanjang sungai dan pantai ditimbulkan oleh adanya kesempatan kerja dan adanya kegiatan ekonomi dari hunian di sepanjang wilayah pesisir. Banyak daerah kumuh berada di dekat kegiatan ekonomi seperti Tanjung Priok. Untuk pembangunan tanggul, pemindahan penduduk perlu dilakukan, yang akan berdampak pada keadaan saat ini terutama pada struktur sosial dan kohesi di lingkungannya. Pemindahan penduduk dapat memberikan kesempatan untuk memperbaharui hunian-hunian kota yang ada, membangun tanggul yang dapat didiami, dan menangkal perumahan ilegal. [Referensi untuk para

pilot: Garuda megah ini juga dapat dijadikan sebagai ciri-tempat buat para pilot yang dapat dengan mudah menuntunnya ketika sedang berupaya mendekati bandara yang ditujunya.] Pada Garuda megah ini lahan akan dicadangkan untuk perumahan sosial. Diperlukan kajian seksama untuk mewujudkan perumahan sosial dengan cara yang patut, dengan menyesuaikan gaya hidup saat ini yang di dalamnya terjadi interaksi sosial terjadi di jalanan dan ruang publik di lingkungannya. Penyesuaian yang salah akan menciptakan isolasi sosial dan bisa saja memerangkap lingkungan ke arah yang semakin buruk.

Kegiatan perikananDi sepanjang pantai Teluk Jakarta dan di teluk itu sendiri terdapat pelabuhan perikanan, dermaga, pasar, fasilitas proses dan penyimpanan, tempat budidaya ikan dan rumput laut serta masyarakat yang terkait dengan kegiatan ini. Mereka ini merupakan sumber pekerjaan baik secara langsung maupun secara tidak langsung (perbaikan, suku cadang, servis perahu dan perlengkapan ditambah pertokoan dan fasilitas pelayanan umum untuk para pekerja dan keluarga mereka) serta pusat-pusat kegiatan masyarakat yang telah tumbuh di sekitar mereka.

Sifat perikanan di belakang tanggul baru akan berubah dari air asin menjadi air payau atau air tawar. Perubahan ini membutuhkan peralihan yang menantang buat sejumlah industri kelautan yang perlu dipertimbangkan secara hati-hati. Rencana ini menawarkan kesempatan untuk melakukan hal seperti ini. Nanti, ada juga kemungkinan untuk memanfaatkan laguna ini untuk penangkapan dan pembudidayaan ikan air tertutup dengan maksud untuk mengembangkan fasilitas pelabuhan baru dan lingkungan masyarakat terkait pada ujung terluar sayap Garuda megah ini.

BACAAN LEBIH LANJUT: Acuanpadalaporanperancanganruang Acuanpadalaporankonteksperencanaan AcuanpadaSEA


VI6. KASUS BISNISDraft 1 April 2014 | Master Plan | Pengembangan Terpadu Pesisir Ibukota Negara (PTPIN) 55

FAKTA: Pembiayaanperlindunganbanjirdenganreklamasilahandansumber

pendapatanadalahsalahsatuprinsipdalamproyekini. Untukmenilaipotensipendapatantersebut,kasusbisnistelah

dikembangkan. KasusBisnismemberikanwawasandalamaspekkeuangandariproyekini

secarakeseluruhan,termasukaspeksepertibiaya,pendapatan,sukubunga,labaatasinvestasidanperencanaankomponen.

KasusbisnisdariproyekNCICDyangkompleksdanluassebagaikasusbisnispadadasarnyamenyangkutmembangunkotabaruyangbesar.

MeskipunkasusbisnisdalamMasterPlaninitelahdikembangkandenganmenggunakanbiayadanpendapatandariIndonesia,hasilnyaharusdigunakandenganhati-hatikarenamenyangkutprakiraanjangkapanjangdenganbeberapaderajatketidakpastian.

Kasus-kasusbisnisdiMasterPlaninidapatberubahsecarasignifikanketikadesaindanwaktukomponennyaberubah.


6.1. PendahuluanMembiayai perlindungan banjir dengan pengembangan perkotaan dan sumber-sumber pendapatan lainnya, yang lebih diinginkan untuk dikembangkan oleh perusahaan swasta, merupakan salah satu prinsip proyek ini. Meskipun demikian prinsip ini menarik dari pandangan anggaran publik, yang mengubah langsung proyek teknik sipil menjadi pengembangan perkotaan terpadu yang menantang dengan struktur pembiayaan yang rumit. Ukuran pengembangan perkotaan ini (kota besar) dengan segala komponennya menyumbang terhadap kerumitan ini. Untuk dapat menilai kelayakan keuangan seperti ini, kasus-kasus bisnis telah dibuat dalam Master Plan. Kasus-kasus bisnis memberikan gambaran dalam hasil keseluruhan aspek-aspek keuangan seperti biaya, pendapatan, suku bunga, dan pengembalian modal. Kasus-kasus bisnis ini juga memberikan informasi tentang keberlangsungan komersial suatu proyek (akankah investor dan pengembang dapat menghasilkan laba?) dan perlunya pembiayaan publik untuk komponen-komponen yang kurang menguntungkan.

Juga, informasi bernilai lainnya dapat dijabarkan untuk kasus-kasus bisnis, seperti dampak waktu pada keuangan (pengembangan yang lebih cepat/lebih lambat), dampak tingkat suku bunga yang naik-turun, dan perubahan harga-harga produk real estat.

Kasus-kasus bisnis dalam proyek NCICD didasarkan pada informasi terbaik yang tersedia, seperti:- biaya konstruksi dan bahan aktual di Indonesia, yang didapatkan dari proyek

reklamasi yang sedang berjalan dan proyek teknik sipil yang baru saja diselesaikan.

- informasi pasar yang aktual untuk harga-harga produk real estat di Jakarta dan prakiraan pasar oleh perusahaan real estat besar yang berdomisili di Jakarta.

- Informasi dari perusahaan pengelola jalan tol dan kajian-kajian kelayakan pada sistem transformasi publik

Meskipun dengan adanya informasi seperti ini, kasus-kasus bisnis harus selalu digunakan secara hati-hati, karena prakiraan jangka panjang tentang ekonomi, biaya, dan nilai produk real estat memang mempunyai derajat ketidakpastian. Juga, cara proyek ini sebenarnya dilaksanakan akan memberikan dampak yang sangat besar pada kasus bisnis. Perubahan-perubahan dalam perancangan dan ketepat-waktuan komponen yang berharga mahal akan memengaruhi kasus bisnis ini. Misalnya, mengubah komposisi campuran kantor, toko-toko, perumahan mewah dan perumahan sederhana akan mempunyai dampak besar.

6.2. Rencana yang layakUntuk setiap alternatif telah dikembangkan kasus bisnisnya, yang terbangun dari kasus-kasus bisnis untuk perkotaan besar dan komponen-komponen tekniknya. Akan tetapi, dalam bab ini kita hanya berfokus pada kasus bisnis alternatif yang lebih disukai: alternatif 1.250 ha.

Alternatif yang 1.250 hektar ini merupakan pengembangan yang secara ekonomi cukup bagus dengan Netto Present Value (NPV) positif kira-kira 3 milyar dolar. Ini berarti bahwa apabila semua biaya diperhitungkan terhadap harga saat ini, pendapatan dan biaya-biaya lainnya (seperti tingkat suku bunga) maka proyek akan tetap memberikan hasil positif. Alternatif yang lebih disukai ini merupakan hasil beberapa kali iterasi: alternatif lain sebesar 3.150 dan 4.000 hektar (dengan rancangan-rancangan dan skema pembangunan yang berbeda) juga telah dihitung tetapi ternyata menghasilkan NPV negatif. Juga, investasi awal yang dibutuhkan untuk alternatif yang 1,250 hektar sangat kecil dibandingkan dengan alternatif-alternatif lainnya. Di samping itu, alternatif yang lebih disukai ini dapat diwujudkan dengan sumber-sumber yang ada saat ini (misalnya, ketersediaan pasir), dan mempunyai resiko-resiko yang terbatas dalam kaitannya dengan pengembangan ekonomi.


Alternatif yang 1.250 hektar ini dapat dijadikan sebagai titik awal untuk pengembangan yang lebih besar. Rancangan ini bersifat adaptif dan dapat dikembangkan menjadi kota berbatas-perairan seluas 4,000 hektar apabila sumber-sumber pasir tambahan dan kebutuhan untuk produk real estat tetap tinggi.

Kasus bisnis ini terdiri atas empat komponen: (1) perlindungan banjir, (2) reklamasi lahan dan pengembangan produk real estat, (3) transportasi, dan (4) pengembangan pelabuhan. Di samping itu, komponen khusus ditentukan yang terkait fungsi danau retensi dan pra-kondisi yang diperlukan. Kasus bisnis ini terdiri atas fase A (meningkatkan pertahanan laut yang ada) dan fase B (Garuda Megah yang terdiri atas Tanggul Laut Luar, reklamasi lahan dan jalan bebas-hambatan lepas pantai Tangerang Bekasi lepas-pantai. Fase C (pengembangan jangka panjang di Laguna Timur) untuk saat ini memiliki sangat banyak ketidakpastian untuk mencakupkannya ke dalam kasus bisnis ini.

6.3. Faktor-faktor kunci Alternatif-alternatif dalam perancangan dan volume mempunyai dampak nyata pada hasil kasus bisnis dan telah dioptimasi dalam alternatif 1.250 hektar. Faktor-faktor pengaruh utama adalah:

Rancangan ruangSatu faktor utama dalam kasus bisnis adalah letak reklamasi lahannya. Tanggul laut luar ini perlu dibangun jauh di lepas-pantai, di perairan dalam karena diperlukan danau (waduk) retensi yang besar dan reservoir air tawar, dengan demikian membutuhkan biaya yang cukup besar untuk pasir, batu, dan sheet pile. Karena dibutuhkan kuantitas besar (300 juta m3 pasir dan 9,5 juta m3 batu), perubahan harga yang sedikit akan berdampak besar. Pendapatan terutama diperoleh dari pengembangan real estat pada reklamasi lahan tersebut. Jika reklamasi lahan ini direncanakan di perairan dalam, labanya akan turun. Oleh sebab itu dalam perencanaan ini kesetimbangan harus dicari di antara

ASUMSI-ASUMSI KASUS BISNIS: Tahunawalyangditetapkanadalahtahun2014.Semuahargadihitung

berdasarkanhargadi2014. Periodehinggatahun2050dipilihuntukkasusbisniskarenasemuainvestasi

besarnyadiharapkanterjadipadaperiodeini,dankarenainvestasidanpendapatansetelah2050mempunyaipengaruhkecilterhadappendapatanmenyeluruh.

UntukpertumbuhanGDP,angkapertumbuhanriiltelahdiasumsikankira-kirasebesar6%pertahunhinggatahun2015.Selamaperiode2009-2013pertumbuhanriiladalah6,2%pertahun(periode2004-2008=6,5%).

Akibattingginyapertumbuhanekonomisaatinimakadigunakanlajuinflasisebesar10%.Setelahnya,persentaseinflasijangkapanjangyangagakmoderatdiambilsebesar7%pertahunhinggatahun2050.Inisejalandenganharapanakanpertumbuhanekonomiyanglebihmoderat.

Mengenaijangkapanjangproyekini(hingga2050)kamimengambilkenaikannominalsebesar9%untuksemuahargapendapatan.Untuktahun-tahunpertama(kelanjutanlonjakansaatini)telahdiambilkenaikanrata-ratapertahunsebesar20%(2015)danuntuktahun-tahunberikutnyasebesar12,5%untukperiode2016-2017.

1%daribiayapembangunantotaldigunakanuntukbiayaoperasidanpemeliharaantahunan,denganpengecualianpadapintuairkapalditanggullautluar,pemindahanjaringanpipadanpersimpangankabelyangmelintasitanggullautluarini.Untukkomponen-komponendiasumsikansebesar4%.Untukreklamasilahantelahdigunakanangkasebesar0,5%.

GARUDA MEGAH ADALAH PERANCANGAN YANG ADAPTIF, SANGAT MUNGKIN DILAKUKAN PENGEMBANGAN LAHAN MENJADI 4.000 HEKTAR


pengembangan daratan berbatas-perairan sisi laut jauh di lepas-pantai dan pengembangan di perairan dangkal (ekor Garuda Megah ini). Sedapat mungkin, reklamasi lahan dilakukan pada perairan dangkal Teluk Jakarta.

Kecepatan pengembanganUntuk mengimbangi investasi awal yang besar, pendapatan harus diciptakan sesegera mungkin. Memulai pengembangan pada perairan rendah yang lebih

dekat dengan garis pantai saat ini akan memungkinkan penciptaan laba lebih awal. Diasumsikan (yang realistik dan layak) adalah pengembangan real estat seluas 50 ha/tahun. Investasi untuk MRT akan dimulai pada tahun 2022 ketika pengembangan perkotaan telah menciptakan kebutuhan yang cukup untuk transportasi publik, yang dengan demikian meminimalkan kerugian. Pelabuhan akan dikembangkan setelah tahun 2030, ketika perluasan pelabuhan yang sekarang telah selesai dan beroperasi, yang menghindari risiko dermaga kosong. Waktu pengembangan keseluruhan proyek ini akan menjadi selama 25 tahun, tanggul laut ditutup padatahun 2022.

Program real estatVolume dan komposisi program real estat dalam kaitannya dengan denah (ukuran persil bangunan) merupakan faktor penting dalam kasus bisnis ini. Pengembangan kepadatan tinggi pada denah sempit (dengan kata lain: bangunan bertingkat), menghasilkan pendapatan yang relatif besar, CBD merupakan pengembangan kepadatan tinggi yang menghasilkan laba yang luar biasanya besarnya. Pada lahan seluas 200 ha saja telah dapat dikembangkan 11 juta m2 kantor, perumahan, dan toko-toko. Ini merupakan 55% dari total program real estat dan menghasilkan 84% dari total pendapatan.

InfrastrukturInfrastruktur telah disesuaikan secara cermat terhadap permintaan transportasi yang diperkirakan. Dalam kasus bisnis ini perancangan yang bijaksana dan fungsional telah dicakupkan, dengan menggunakan reklamasi lahan yang ada sebanyak mungkin untuk menghindari biaya-biaya jalan lepas-pantai dan jalan layang. Hubungan lepas-pantai timur dengan jarak bebas yang tinggi (melewati di atas kanal pelabuhan Tanjung Priok) sangat mahal (25% dari total biaya infrastruktur), tetapi dianggap penting untuk melengkapi jalan bebas-hambatan Tangerang Bekasi. Jalan bebas-hambatan di sebelah timur jembatan ini diperkirakan diatas tiang.

Deskripsi Dimulai Periode Berakhir tahun tahun

1 Perlindungan banjir 2014 9 2022 Tahap A 2014 3 2016 Tanggul laut Garuda 2018 5 2022 2 Transportas 2018 11 2028 Jalan tol kota 2018 6 2023 Jalan tol nasional 2025 4 2028 jalan bawah tanah dan persimpangan 2019 4 2022 Jembatan-jembatan 2020 4 2023 MRT 2022 4 2025 3 Reklamasi lahan 2016 25 2040 Reklamasi 2016 25 2040 Menjual lahan untuk pengembangan real estat 2017 24 2040 4 Pengembangan pelabuhan 2030 21 2050 Tanjung priok (reklamasi, dll.) 2030 10 2039 5 Spesial 2018 33 2050 Biaya operasional laguna, lapangan kerja, energy 2018 33 2050 Kasus bisnis 2014 37 2050


6.4. Biaya-biaya nominal dan pendapatan komponen utama

Perlindungan banjirPerlindungan banjir dibagi dalam upaya-upaya fase A dan fase B. Fase A terdiri atas pengembangan jangka pendek atas keenam cincin tanggul pada kota saat ini yang untuk ini diperlukan penguatan tanggul dan pemasangan stasiun pompa. Total biaya fase A adalah sebesar $1,9 milyar.

Fase B perlindungan banjir mencakup pengembangan tanggul laut luar, termasuk stasiun pompa, Jetty di kedua sayap, pintu air, pemindahan jaringan pipa, persimpangan kabel dan restorasi hutan bakau. Total biaya adalah sebesar $4,8 milyar.

Tidak diharapkan pemasukan langsung dari upya-upaya perlindungan banjir ini. Akan tetapi, perlindungan banjir menghasilkan pemasukan yang cukup nyata untuk pemerintah karena keamanan yang meningkat akan menghasilkan pajak

Real estat Lahan yang dapat dibangun Relatif Harga lahan / m2 Total pendapatan

Perumahan 69,3% 7.207.100.945

1 Perumahan (CBD) 425.250 8,8% 12.215 5.194.343.700

2 Perumahan (Kelas atas) 243.000 5,0% 2.791 678.174.120

3 Perumahan (kelas menengah) 1.727.325 35,5% 720 1.243.907.189

4 Perumahan (kelas bawah) 972.000 20,0% 93 90.675.936

Perkantoran 14,8% 11.393.565.300

5 Perkantoran (CBD) 425.250 8,8% 24.570 10.448.392.500

6 Perkantoran (Kelas atas) 291.600 6,0% 3.241 945.172.800

Ritel 4,0% 3.869.673.750

7 Ritel (Premium) 70.875 1,5% 47.210 3.346.008.750

8 Ritel (Kelas atas) 121.500 2,5% 4.310 523.665.000

Industri 12,0% 163.296.000

9 IIndustri 583.200 12,0% 280 163.296.000

10 0 0,0% 0

Total 4.860.000 100,000% 4.657 22.633.635.995

Reklamasi lahan 1.080 ha

Yang dapat dibangun 45,0%

Total ground floor 4.860.000 sqm


bangunan, laba dan pemasukan yang lebih tinggi. Pendapatan sekunder ini tidak dicakupkan secara langsung dalam kasus bisnis ini, tetapi penghitungan indikatif telah dibuat untuk pengaruh-pengaruh ekonomi buat lapangan kerja, pajak, dan nilai tambah ekonomi pengembangan menyeluruh ini.

TransportasiUkuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah dihitung.

Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup 44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan 17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh pendapatan per jenis real estat.

Reklamasi lahanUkuran menyeluruh reklamasi lahan, perlindungan banjir, dan infrastruktur dalam perancangan dan kasus bisnis adalah 1.250 ha, yang 1.080 ha di antaranya merupakan reklamasi lahan. secara praktis dan regulasi, 45% dari luasan ini dapat dibangun. Biaya seluruh reklamasi lahan ini sebesar $7 milyar. Biaya ini tidak mencakup pembangunan tanggul laut luar. Di samping biaya reklamasi lahan, biaya tambahan untuk pengembangan lahan dan kompensasi alam telah dihitung.

Sumber pembiayaan utama adalah penjualan lahan. Empat puluh lima persen dari luasan ini akan diisi dengan gedung, 55% akan digunakan untuk infrastruktur, kawasan hijau dan daerah rekreasi. CBD baru ini akan mencakup 44% dari daerah yang dapat dibangun, 8% dicadangkan untuk perumah untuk mereka yang berpendapatan tinggi, 30% untuk perumahan kelas-menengah, dan 17% untuk perumahan harga-murah. Tabel berikut total pendapatan menyeluruh pendapatan per jenis real estat.

Pengembangan pelabuhan Pelabuhan Tanjung Priok akan meluas pada dekade mendatang. Dalam kasus bisnis ini pelabuhan dianggap berkembang secara otonom hingga 2030 (sehingga bukan bagian dari kasus bisnis NCICD). Prakiraan volume peti kemas memprediksikan bahwa terdapat ruang seluas 400 hektar dalam periode tahun 2030 2050. Biaya-biaya pengembangan lahan untuk peti kemas adalah $1,6 milyar. Infrastruktur tambahan untuk pelabuhan tidak dicakupkan dalam penghitungan biaya-biaya ini.

Dalam kasus bisnis ini, pelabuhan ini menghasilkan pemasukan dengan menjual lahan yang dikembangkan dan biaya tambat. Pemasukan yang dihasilkan oleh otoritas pelabuhan dari penjualan lahan dan biaya tambat dapat berjumlah $2,4 milyar nominal. Biaya dan pendapatan untuk operator komersial belum dihitung karena kurangnya informasi.

TINGGAL DAN BEKERJA DI GARUDA MEGAH 45%daritotalluasareaGarudaakandibangun,55%untukinfrastruktur,

kawasanhijaudanruangrekreasipublik KawasanPusatBisnisbaruakanmencakup44%dariareayangdapat

dibangun,8%dicadangkanuntukperumahanmewah,30%untukperumahankelasmenengahdan17%untukperumahanharga-murah.

Secaratotal650.000pendudukakantinggaldan300.000akanbekerjadiareaGaruda


Biaya-biaya lainnyaUntuk semua komponen kasus bisnis ini biaya-biaya pemeliharaan sebesar 1% juga telah dicakupkan, dengan beberapa pengecualian. Untuk pintu air, jaringan pipa, dan persimpangan kabel digunakan biaya sebesar 4%, dan untuk reklamasi lahan digunakan biaya sebesar 0,5%. Biaya-biaya operasi untuk waduk besar (reservoir) dicakupkan juga dalam kasus bisnis.

Satu syarat penting untuk pengembangan teluk ini adalah peningkatan mutu air (sebesar 75%) mutu air. Biaya-biaya untuk upaya-upaya meningkatkan mutu air merupakan bagian dari program pengerukan yang ada, program manajemen limbah padat, dan master lansanitasi JICA, dan dengan demikian tidak dicakupkan dalam kasus bisnis ini. Upaya-upaya ini perlu dipercepatuntuk memudahkan pelaksanaan Master Plan ini. Di samping itu, prioritas harus diberikan untuk peningkatan sanitasi di sisi barat wilayah pesisir.

6.5. Hasil-hasil Hasil-hasil keuangan merupakan gabungan semua biaya yang diperlukan untuk mewujudkan perlindungan banjir dan pendapatan dari tol, MRT, penjualan lahan serta pemasukan yang dihasilkan pelabuhan. Pendapatan-pendapatan ini digunakan untuk mendanai biaya-biaya investasi(dimuka).

Area Nilai nominal Nilai nominal Nilai nominal Hasil NPV

biaya pengembangan biaya pemeliharaan pendapatan

1 Perlindungan banjir (6.736.490.331) (2.345.026.691) - (10.303.118.244)

2 Transportasi (5.039.992.267) (1.159.198.221) 4.407.087.360 (968.518.230)

3 Reklamasi lahan (8.929.487.585) (1.026.855.310) 22.633.635.995 13.495.418.969

4 Pelabuhan (829.400.000) (99.528.000) 2.369.600.000 1.357.007.500

5 Spesial (operasional laguna) (292.195.200) - (222.626.363)

Total (21.535.370.183) (4.922.803.422) 29.410.323.355 3.358.163.631


Secara keseluruhan, komponen-komponen reklamasi lahan dan perluasan pelabuhan merupakan komponen yang menguntungkan dan komponen perlindungan banjir dan transportasi merupakan komponen-komponen yang merugi. Sejalan dengan waktu, jumlah pendapatan lebih tinggi daripada biaya-biaya, yang membuat proyek ini menjadi kasus bisnis positif.

Penting untuk diperhatikan bahwa semua perhitungan kasus bisnis sejauh ini belum mencakup biaya pendanaan (pembayaran hutang dan servis ekuitas). Angka-angka di bawah ini memberikan gambaran lebih luas mengenai arus kas pada waktunya.

Dengan mencermati arus kas ini terlihat bahwa hingga tahun 2022 investasi dimuka yang dibutuhkan adalah maksimum sebesar 1,7

Draft Masterplan NCICD Bahasa LR

Documents

Transcript of Draft Masterplan NCICD Bahasa LR