Analisa tipe kontrak dan pola pembiayaan pada proyek hotel

Keberhasilan suatu proyek ditentukan pula oleh manajemen pelaksanaan proyek

dan hubungan kerja sama antara Pemilik Proyek dengan Kontraktor. Bentuk kerja

sama tersebut biasanya diatur dalam sebuah kontrak. Termasuk didalamnya

masalah

pembayaran.

Untuk itu maka perlu dilakukan analisa terhadap tipe kontrak dan pola

pembayaran yang dapat diterima oleh Pemilik Proyek maupun Kontraktor itu

sendiri.

Beberapa alternatif manajemen pelaksanaan proyek yaitu: Sistem Kontraktor

Utama, Sistem Manajemen Konstruksi dan Sistem Design and Build, sedangkan

untuk

pembayarannya dapat memakai tipe kontrak Lump Sum, Unit Price, Cost plus Fee

atau

variasinya.

Dalam menganalisa sistem manajemen pelaksanaan, dilakukan perbandingan

antara Sistem Kontraktor Utama, Sistem Manajemen Konstruksi serta Sistem Design

and Build. Perbandingan ini meliputi aspek biaya, waktu dan mutu pelaksanaannya.

Untuk menganalisa tipe kontrak, dilakukan penilaian terhadap aspek-aspek yang

mendasari pemilihan tipe kontrak tersebut, yang kemudian diterapkan pada kasus

proyek Hotel Travelodge Surabaya. Sedangkan analisa pola pembayaran, dilakukan

pada pembayaran prestasi bulanan dan termin prestasi.

Dari hasil analisa, pemakaian Sistem Manajemen Konstruksi lebih

menguntungkan (dari aspek biaya dan mutu) bila dibandingkan dengan pemakaian

Sistem Kontraktor Utama maupun Sistem Design and Build. Tipe kontrak Lump Sum

memberikan resiko serta kontrol yang minimum bagi Pemilik Proyek sedangkan

pembayaran berdasarkan termin prestasi 10%-30%-50%-70%-100% memberikan

harga yang murah bila dibandingkan dengan pembayaran berdasarkan prestasi

bulanan maupun termin prestasi 10%-30%-50%-70%-90%-100%.

Manajemen Konstruksi ProyekMarch 21st, 2011 · · Manajemen Proyek Konstruksi No comments- Tags: construction management, Jurnal manajemen

proyek, kontraktor, manajemen konstruksi, manajemen proyek, perencanaan

Peranan Manajemen Konstruksi dalam Project Management

Manajemen Konstruksi dalam Profesional Konstruksi Manajemen (PCM),

merupakan suatu metoda efektif yang dapat memenuhi kebutuhan pelaksanaan proyek konstruksi pemilik proyek.

Metode ini menyatukan perencanaan, desain dan tahap konstruksi sebagai pekerjaan yang terpadu. Dan pekerjaan

ini dilakukan oleh tim Manajemen Proyek.

Tim Manajemen Proyek termasuk didalamnya, Pemilik Proyek, Manajemen Konstruksi (MK),

Perencana/arsitek/engineer dan pelaksana/kontraktortermasuk Kontraktor utama maupun kontraktor pendukung,

bersama – sama terlibat dalam pembangunan proyek. Dan jika perlu Investor – investor yang termasuk mendanai

proyek ikut terlibat sebagai anggota ke dalam Manajemen Proyek. Tim Manajemen Proyek ini bersama – sama

merumuskan pra perencanaan proyek sampai final proyek. Tugas dari Project Management ini adalah

merencanakan, analisa desain, biaya konstruksi, dampak terhadap linkungan, quality job, jadwal serta waktu

penyelesaian proyek, termasuk juga analisa masalah dan hambatan yang akan terjadi selama pembangunan proyek.

Point diatas untuk melaksanakan keinginan pemilik proyek, tanpa harus mengurangi kualitas proyek, biaya yang

kurang serta pelaksanaan proyek yang optimal.

Manajer Konstruksi adalah sebuah badan hukum atau organisasi yang khusus bergerak pada bidang

Profesional Construction Management (PCM) dan merupakan anggota tim Project Management. Detail tugas

Profesional Manjemen Konstruksi (PCM), dapat dijelaskan dibawah ini :

Bekerja sama dengan pemilik proyek dan melakukan perencanaan mulai dari pra perencanaan hingga final

proyek. Dan bertugas sebagai pemimpin tim proyek. Pada tahap desain Manajemen Konstruksi/CM membuat

rekomendasi untuk perbaikan desain, teknologi Konstruksi yang terbaik, penjadwal dan bagaimana membuat

konstruksi yang efisien dan efektif.

Mengajukan beberapa alternatf desain dan rencana konstruksi termasuk didalamnya analisa dampak terhadap

biaya serta waktu, yang dibicarakan bersama tim Manajemen Project.

Setelah Biaya Konstruksi, Jadwal dan Pembagian pekerjaan telah di sepakati untuk di laksanakan, Manajemen

Konstruksi meangawasi pelaksanaan yang telah diputuskan bersama, agar tidak melebihi anggaran yang di

tetapkan dan melebihi waktu yang di tetapkan. Apabila rencana -rencana tersebut mengalami masalah, maka

tugas manajemen construction memberitahu pemilik proyek, sehingga pemilik proyek dapat mangambil

keputusan yang cepat.

Memberikan saran dan mengantur kontrator di lapangan dalam hal pengadaan material dan peralatan,

memperhatikan penjadwalan pelaksanaan pekerjaan kontraktor, agar tidak mengalami keterlambatan dan

mengawasi pelaksana proyek/kontraktor dalam pembayaran. Meneliti kualitas hasil kerja kontraktor, apakah

sesuai dengan spesifikasi yang diharapkan, melaporkan biaya yang dikeluarkan, termasuk perencanaan biaya

yang diperlukan pemilik proyek.

Tugas Constrction Management sebagai pemberi saran dan mempunyai kepentingan sebagai wakil dari pemilik

proyek serta perantara antara proyek owner dengan arsitek dan pelaksana/kontraktor, serta tidak dibolehkan turut

campur dalam kegiatan desain maupun turut campur dalam pelaksanaan proyek, agar hubungan dengan

Team Manajemen Proyek terjaga dengan baik.

Manajemen Konstruksi

Pada kontrak proyek, perusahaan Konsultan Manajemen Konstruksi bertanggung jawab mengatur seluruh kegiatan

atau aktifitas proyek. Kegiatan  dan aktifitas tersebut, mulai dari konsep desain sampai hasil proyek. Atau  Konsultan

Manajemen Konstruksi bertindak sebagai tangan dari pemilik proyek terhadap aktifitas proyek.

Perusahaan atau Konsultan yang bergerak dibidang Manajemen Konstruksi(MK) Menyediakan pelayanan

Manajemen selama pra-desain, desain dan tahap pelaksanaan konstruksi proyek. CM ikut memberikan pelayanan

dalam penjadwalan waktu pelaksanaan proyek dan biaya proyek. Manajer Proyek atau disebut Prusahaan Konsultan

Manajemen Konstruksi tersebut mewakili pemilik proyek dalam hal perencanaan, waktu dan biaya serta kualitas

dalam proyek. Pada gambar dibawah ini, ditampilkan struktur organisasi proyek, mulai proses perencanaan dan

sampai hasil proyek.

Dari gambar struktur Manajemen organisasi Proyek, dapat dilihat perusahaan Konsultan Manajemen Konstruksi

adalah sebagai perantara atau penghubung antara pemilik proyek dengan pelaksana atau kontraktor. Dan sebagai

penghubung antara pemilik proyek dengan perencana desain, arsitektur, engineer. Maksud dari perantara disini,

yaitu memberikan:

Berupa saran kepada owner project.

Rekomendasi lankah-langkah yang ditempuh.

Memberikan Keputusan kepada arsitek, desainer dan engineer.

Sedangkan pada tahap pelaksanaan :

Memberikan saran dan rekomendasi terhadap masalah desain, arsitek dan engineer.

Mengawasi pelaksanaan proyek.

Memberikan saran dan rekomendasi terhadap kontraktor, terhadap masalah yang terjadi.

Di sisi lain pihak-pihak yang terlibat dalam proses konstruksi mempunyai latar belakang kepentigan yang berbeda,

misalnya kontraktor yang ber-orientasi kepada profit, arsitek/engineer adalah perusahaan yang mengadakan jasa,

maka peranan Construction Manajemen (CM) didalam Manajemen proyek menjadi sangat penting, yaitu sebagai

Supervisor/perantara/pengawas antara pemilik proyek dengan arsitek/engineer dan kontraktor.

Manajemen Konstruksi harus mempunyai pengetahuan yang lebih dalam segala aspek yang berhubungan dengan

bidang konstruksi, bisnis, organisasi, ilmu teknik, hukum perburuhan, kontrak kerja, sosial, politik, akutansi keuangan

serta linkungan, yang terpadu secara baik/profesional dalam bidang manajemen. Hal ini sangat dibutuhkan untuk

memperoleh sasaran kualitas yang maksimal dalam waktu dan biaya sebuah proyek.

Manajemen Proyek

Manajemen proyek/project management atau dapat dikatakan sebagai “Program Manajement” , merupakan konsep

yang digunakan pada proyek berskala  besar dalam nilai biaya dan  mempunyai nilai kompleksitas yang tinggi dalam

skala desain, teknologi yang digunakan, penjadwalan, serta melibatkan banyak pihak (Konsultan dan Kontraktor)

pada pelaksanaan proyek. Terdapat dua sistem dalam konsep manajemen proyek atau program manajemen ini, bila

diihat dari kegiatan dan kepentingan pemilik proyek, yaitu:

Sistem tim manajemen terpadu / Integrated Management Team.

Sistem Konsultan manajemen proyek / Program Management Project

Tim Manajemen Terpadu

Dengan sistem ini,owner proyek terlibat penuh dalam mengelola program proyek dan owner termasuk di dalam tim

Manajemen Terpadu.Tim ini beranggotakan pihak-pihak yang terlibat dalam proyek,seperti owner,tenaga

ahli/spesialis dalam berbagai bidang yang diambil dari perusahaan jasa manajemen konstruksi (MK),serta

konsultan.Sistem manajemen proyek ini menggunakan keahlian manajemen dari seluruh anggota tim dalam

mengelola para konsultan/perencana dan kemudian secara bersama-sama membuat kontrak konstruksi untuk para

kontraktor,penyalur/supplier material & peralatan dan perusahaan-perusahaan lain yang terlibat di dalam program

proyek. secara umum dapat disimpulkan bahwa di dalam sistem Manajemen Terpadu ini,seluruh anggota tim

termasuk owner proyek ikut bertanggung jawab terhadap semua keputusan ataupun pelaksanaan dalam

penanganan proyek tersebut. Sistem Manajemen Terpadu secara diagramatis dapat digambarkan pada gambar

berikut :

Konsultan manajemen proyek

Sistem ini paling sering digunakan dalam proyek skala besar, dengan sub proyek yang memperkejakan banyak

perusahaan konsultan manajemen konstruksi didalamnya. Dalam sistem ini owner project menggunakan jasa

konsultan manajemen proyek, untuk membantu mengendalikan/mengatur pelaksanaan program pemilik proyek. Dan

bertindak sebagai manajer proyek. Tugas konsultan manajemen proyek/ proyek manajer adalah memberikan saran

dan rekomendasi kepada owner proyek dalam menganalisa laporan dan rencana kerja dari asing-masing

perusahaan konstruksi manajemen, yang menangani bagian-bagian dari kegiatan proyek. lihat gambar berikut.

Pada gambar diatas, dapat disimpulkan pada sistem ini pemilik proyek tidak terlibat secara langsung dalam

mengambil keputusan dan kebijaksanaan yang dilakukan oleh project manajer/management/konsultan manajemen

proyek. dalam gambar manajemen proyek atau manajer proyek bertanggung jawab dalam mengelola manajemen

dan pengawasan terhadap perusahan konsultan manajemen konstruksi, yang ikut menangani bagian dari proyek dan

memberikan saran atau rekomendasi kepada owner project dalam memberikan keputusan atau kebijaksanaan yang

telah dilakukan terhadap kontraktor.

Mengingat skala proyek sangat besar, dimana proyek manajemen hanya terbatas bagaiamana menangani seluruh

manajemen dari bagian-bagian proyek yang ada pada proyek tersebut. Dan tidak termasuk perencanaan desain atau

masalah pelaksanaan pekerjaan konstruksi dalam proyek.

Peranan manajer proyek tergantung kemampuannya membuat keputusan dan mengimplemntasikannya di lapangan

serta memujudkannya. Tugas dan tanggung jawab project manager harus mewakili banyak pihak, pemberian

wewenang harus jelas  dan mudah di mengerti oleh semua pihak terlibat, agar dalam penerapannya bisa berjalan

dengan baik.

Ada beberapa faktor sebagai acuan lingkup wewenang manajemen proyek. Dimana faktor – faktor teersebut :

Waktu pelaksanaan proyek

Pengalaman organisasi

Keuangan dan finansial perusahaan

Tenaga ahli yang di miliki

Kepentingan proyek

Kuantitas proyek

Tingkat control

Prose Pemilihan Manajemen Konstruksi

Setiap Proyek yang mengikut sertakan Management Construction(CM), akan lebih baik dilakukan pada saat studi

kelayakan proyek, telah mengikut sertakan dan melibatkan manajemen konstruksi, Bila perlu ditangani langsung oleh

pihak manajemen konstruksi. Hal ini sangat membantu dalam menjaga kesinambungan dan keselarasan proyek

mulai dari perencanaan dan ide sampai dengan tahap final proyek yang sesuai dengan harapan dan keinginan dari

pemilik proyek. Biasanya yang terjadi pemilik proyek melakukan studi kelayakan dengan dibantu perusahaan

konsultan dengan staf ahlinya yang terbaik dibidangnya dalam wewujudkan proyek.

Memilih Konsultan Perencana

Pada saat owner project memilih konsultan perencana/desain, biasanya mereka telah menentukan siapa yang

berhak bekerja sama didalam proyek dan bertanggung jawab dalam hal desain proyek. Untuk itu sebaiknya

manajemen konsultan ikut serta dalam pemilihan perencana proyek. Karena apabila perencana desain proyek yang

ditunjuk lebih dahulu sebelum konsultan manajemen konstruksi, maka tidak ada jaminan kedua konsultan yang

bergerak dibidang jasa ini dapat bekerja sama dengan baik dalam kelancaran dan kelangsungan proyek. jadi

sebaiknya pihak pemilik proyek memilih manajemen konstruksi terlebih dahulu baru kemudian bersama-sama

memilih perencana desain proyek. Dengan demikian pekerjaan manajemen konstruksi bisa terjalin secara optimal.

Langkah-langkah yang harus dilakukan memilih konsultan perencana adalh menyiapkan daftar konsultan perencana,

yang masuk dalam kriteria manajemen konsultan, berpengalaman dan mempunyai keahlian dalam menangani

proyek. Manajemen kontruksi berperan sebagai koordinator dalam interview atau wawancara pemilik proyek

terhadap pihak konsultan perencana. Dalam interview ini, sangat diharapkan informasi yang diberikan oleh konsultan

perencana kepada pihak pemilik proyek, terdapat point sebagai berikut.

Data – data perusahaan konsultan perencana

Reputasi profesional/portofolio

Pengalaman dalam menangani proyek

Dalam hal ini pihak manajemen konstruksi bisa berperan aktif dalam memimpin interview/wawancara mewakili

pemilik , karena kurangnya pemahaman yang bersifat teknis. Setealh proses wawancara selesai pihak manajemen

konstruksi ,bisa merekomendasikan pihak perencana yang terbaik.

Pustaka :

1. Book ” Handbook on Management of Project Implementation”, Asian Development Bank, revised edtion, 1988

2. Bahan Kuliah, ” Manajemen Proyek Terpadu”, Program Magister Arsitektur ITB.