UNIVERSIDAD PERUANA DE LOS ANDES

FILIAL LIMA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

CARRERA PROFESIONAL: DERECHO

TRABAJO DEL CURSO DE CONTRATOS II

TEMA:

PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

PACTO DE RETROVENTA

PRESENTADOS POR:

GRAJEDA CAMPOS, KAROLL GIANINA

GUERRA VALLE MILAGROS DEL ROSARIO

DIAZ VALDEZ, JESUS VIVENTE

DEL 6TO CICLO EN LA MODALIDAD A DISTANCIA

PROFESOR: RAFAEL A. RAMIREZ FERNANDEZ

LIMA 04 DE AGOSTO DEL 2013

INTRODUCCION

El Derecho de los Contratos, constituye una rama jurídica de gran

trascendencia en casi todo el Derecho en general, encontrándose

presente en cada una de las ramas jurídicas del Derecho Civil

Patrimonial. Es un acto realizado a cada momento y por todos, es

por ello que el Derecho regula la forma y los acuerdos que de ella

emanen.

Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compra-Venta

tenemos en primer lugar, que es un Contrato Principal, porque no

depende de otro contrato, siendo más bien, que con mayor

frecuencia, otros contratos son accesorios a él, como la Compra-

Venta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato

obligacional, porque de su contenido surgen obligaciones para cada

una de las partes. También es un contrato oneroso, pues una de sus

características principales, es transferir la propiedad del bien a

cambio de un precio determinado, caso contrario estaríamos frente

a otro tipo de contrato como la Donación. Es un contrato

conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos.

Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el sólo

acuerdo de las voluntades entre las partes, y no está sujeto a

formalidad alguna, no obstante para que se adquiera la propiedad

absoluta de un bien inmueble, será necesario, la Inscripción en el

Registro de la Propiedad Inmueble.

Los pactos de la compraventa como la reserva de dominio o

retroventa son cláusulas que sirven como una garantía para el

vendedor, al incumplimiento de ello lo llevará a la rescisión del

contrato y para ello está estipulado en nuestro Código Civil.

El Pacto con reserva de propiedad, es aquel por el que el vendedor

se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el

precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido

entregado al comprador. La traslación de dominio se produce en

forma automática Cuando el comprador haya cancelado el precio

convenido, sin que se requiera de una nueva declaración de

voluntad.

El Pacto de retroventa, el vendedor adquiere el derecho de

resolver unilateralmente el contrato de compraventa, Sin necesidad

de decisión judicial. Es conocido en la doctrina con el nombre

de.; retracto convencional La retroventa resulta un pacto

accesorio al contrato de compraventa que debe convenirse

expresamente la facultad del vendedor de recuperar el bien

vendido, devolviendo el; precio, dentro del plazo y condiciones

previstas, dentro de ellas la obligación del vendedor de

reembolsar las mejoras necesarias y útiles que haya efectuado el

comprador.

PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD

DEFINICION:

Según el artículo 1583º del Código Civil:

“En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reservala propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precioo una parte determinada de él, aunque el bien haya sidoentregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida odeterioro desde el momento de la entrega.

El comprador adquiere automáticamente el derecho a lapropiedad del bien con el pago del importe del precioconvenido.” Aunque, en la doctrina romanista sueleencontrarse discusiones respecto a la existencia o no delpactum reservari dominii en el Derecho Romano, lo cierto esque la aplicación del pacto de reserva de propiedad a loscontratos de compraventa de bienes muebles e inmuebles solo

alcanza gran desarrollo a partir del siglo XX, siendo uno delos más utilizados en la actualidad.

El pacto de reserva de propiedad constituye uno de carácteraccesorio que las partes contratantes integran en laestructura del contrato de compraventa determinando, enmérito del mismo, que el efecto traslativo de la propiedad delos bienes que dicho contrato importa, se verifique solamentecuando el comprador haya pagado el íntegro del precio pactadoo, conforme con nuestro sistema normativo, una partedeterminada de aquel, lo que operará pese a haber efectuadoel vendedor la entrega del bien. De este modo, el efectotraslativo de la propiedad se verificará en el momento en queel comprador efectúe el pago íntegro del precio pactado porla venta de los bienes y no así en el momento en que seperfeccione la entrega de los bienes muebles o la obligaciónde enajenar un bien inmueble determinado.

Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto por el artículo1583º del Código Civil, hasta que el comprador no efectúe elpago íntegro del precio o de una parte determinada del mismo,el vendedor se reservará la propiedad de los bienes que sonmateria del contrato. La descripción del efecto del pacto dereserva de propiedad que realiza este artículo hace suponerque siendo el vendedor aún el dueño del bien o bienes materiadel contrato, ostentaría frente a cualquier tercero, einclusive frente al comprador, la totalidad de las facultadesque le confiere la titularidad del derecho de propiedad, estoes, el uso, el disfrute, la facultad de disposición y la dereivindicación (artículo 923º del Código Civil). Sin embargo,el derecho que ostenta el vendedor reservista sobre el bienmateria de la venta no tiene para este la amplitud quedescribe el artículo 923º del Código Civil por cuanto lasfacultades de uso y disfrute abandonan su esfera jurídicapara incorporarse a la esfera del comprador desde que el bienle es entregado a este.

Asimismo, la facultad de disposición que confiere latitularidad del derecho de propiedad resulta limitada encabeza del vendedor reservista en la medida en que, por elmérito del contrato de compraventa, este se ha obligado atransferir la propiedad del bien a favor del comprador,adquiriendo correlativamente este último el derecho a lapropiedad del bien, siendo dicho derecho de carácterpreferente respecto de cualquier pretensión que tercerosostenten frente al vendedor, siempre que se haya procuradorevestir al negocio de las formalidades previstas por elordenamiento jurídico para conferir al pacto de reserva elefecto de la oponibilidad, las mismas que son reguladas porel artículo 1584º del Código Civil, tanto para bienes mueblesno registrados (escrito de fecha cierta anterior al embargo),como para bienes registrados, sean estos muebles o inmuebles(inscripción del pacto en el Registro jurídicocorrespondiente).

Si, como lo hemos afirmado, el derecho que ostenta elvendedor reservista durante la reserva es uno de propiedadlimitado tanto en lo que respecta a las facultades de uso ydisfrute, que abandonan su esfera desde que el bien esentregado al comprador, como en lo relativo a la facultad dedisposición, por cuanto existe un acreedor preferente delderecho de propiedad, esto es el comprador al parecer laúnica facultad del derecho de propiedad que conservaría elvendedor reservista sería la de reivindicar el o los bienesmateria del contrato. Aunque para un sector de la doctrinanacional dicha facultad, inclusive, resulta limitada.

A diferencia de las facultades de uso, disfrute ydisposición, la de reivindicar constituye una acción real quepermite al propietario de un bien dirigirse contra aquel quedetenta la posesión del mismo, sin que dicha posesión estéfundamentada en un título, con el objeto de que el bien lesea restituido. Debido a su carácter de acción real, lafacultad de reivindicación puede ejercitarse contra cualquiertercero que posea el bien en las condiciones descritas, esto

es, sin título. De ello se sigue que frente al comprador elvendedor no podrá actuar la acción reivindicatoria por cuantola posesión que aquel ejerce sobre el bien se fundamenta enel contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad,a menos que dicha posesión devenga en precaria por efecto dela resolución del contrato por impago del precio o de laparte determinada de aquel en las oportunidades previstas.Asimismo, el vendedor reservista no podría dirigirse, en víade reivindicación, contra el tercero poseedor en tanto elcomprador siga pagando el precio de la venta en los plazosestablecidos.

De lo dicho parece que el vendedor reservista solamente podráactuar la acción reivindicatoria frente a aquellos tercerosque de mala fe detentan la posesión del bien, por habérselatransferido el comprador que a su turno ostenta un títuloprecario. Siendo ello así, en caso de que la reserva depropiedad haya sido constituida sobre un bien mueble noregistrado, respecto del cual la posesión constituye un signoostensible de la propiedad, el vendedor reservista, paralograr ser restituido en la posesión de dicho bien, tendráque probar que el tercero poseedor tenía conocimiento de laexistencia del pacto de reserva de propiedad, así comotambién de la precariedad del título del comprador con pactode reserva, con lo que devendría en inaplicable el régimenregulado en el artículo 948º del Código Civil.

 Principales características

El pacto de reserva de dominio se constituye principalmentecomo una garantía para el cobro del precio aplazado en lascompraventas, supeditando la validez del negocio jurídico alcumplimiento de dicho extremo.

Como es sabido, la transmisión de la titularidad dominicalsobre un determinado bien (mueble o inmueble) se perfeccionadesde el momento en que coincide la oferta de una de laspartes con la aceptación de la otra. Ahora bien, para que seadquiera la propiedad o se produzca el cambio dominical es de

aplicación la teoría del título y el modo, eso es, que hayajusto título y que se haya producido la entrega del bien a laotra parte (normalmente, entrega simbólica ante Notario en elmomento de elevar a público el negocio jurídico). Ante ello,el pacto de reserva de dominio es perfectamente compatible,pues no invalida la transmisión del dominio o la perfeccióndel contrato, sino que afecta únicamente a la consumación delmismo. Dicho de otra forma, se produce la entrega del bienpero no será disponible para el adquirente en tanto no seproduzca el pago del precio total.

En cierto modo actúa como una condición suspensiva para elcomprador sobre la fase de consumación del contrato. Éste,adquiere el goce de la cosa, pero carece en absoluto de poderde disposición o facultad transmisiva, al igual que elvendedor en tanto no se produzca un incumplimiento en losplazos de pago.

Naturaleza jurídica del pacto de reserva de propiedad

El efecto de hacer coincidir la transmisión del derechopropiedad con el momento en que se efectúe el pago íntegrodel precio de venta o de una parte determinada de aquel,constituye la cuestión fundamental que ha llevado a ladoctrina civilista a postular diversas teorías para explicarla naturaleza jurídica del pacto de reserva de propiedad. Aese respecto, consideramos que cualquier esfuerzo porexplicar la naturaleza de dicho pacto deberá tener enconsideración su funcionalidad con relación a los fines quese pretenda garantizar con su introducción en la estructurade la compraventa.

a.- Teoría de la garantía prendaria, hipotecaria o especial.-Esta teoría parte de la consideración de que el derecho depropiedad de los bienes, que son materia del contrato decompraventa con pacto de reserva de propiedad, es en realidadtransmitida al comprador desde que les son entregados; por lotanto, el vendedor en su condición de acreedor del precio,ostentaría sobre dichos bienes un derecho de garantía real,

de modo tal que ante el supuesto de impago del precio, elacreedor (vendedor) tendría a su favor el derecho de ejecutarla garantía satisfaciendo su crédito con el productoresultante del remate de los bienes.

La formulación de esta teoría es contraria al texto delartículo 1583º, por cuanto esta establece que, por el méritode dicho pacto, el vendedor se reserva precisamente lapropiedad del bien, de modo tal que no podría entenderse queel vendedor reservista siendo aún propietario del bienconstituya sobre el mismo y a su favor un derecho sobre bienajeno como lo es cualquier derecho de garantía real enseguridad de la obligación de pago que asume el deudor(comprador).

Por otro lado, si se admitiera que el comprador adquiere elderecho de propiedad de los bienes materia del contrato desdela entrega de los mismos y que, por su lado, el vendedoradquiere la titularidad de un derecho de garantía, tendríanecesariamente que afirmarse que el vendedor ha dejado de sertitular de la posibilidad de reivindicar los bienes,correspondiéndole dicha pretensión, en adelante, alcomprador. Asimismo, la funcionalidad que atribuye estateoría al pacto de reserva de propiedad, esto es, asegurar alvendedor la posibilidad de satisfacer su crédito con elproducto que se obtenga de la ejecución de la garantía realen caso de impago, no resulta conforme con la regulación quenuestro ordenamiento jurídico establece para el supuesto deincumplimiento del pago del precio.

b.- Teoría de la condición suspensiva.- Inicialmente, paraalgunos, referida al contrato mismo de compraventa, idea queno se podría aceptar en la medida en que, por un lado,quedaría sin explicación el conjunto de prestaciones que laspartes ejecutan antes de que se verifique la mencionadacondición y, por otro lado, no cabría discusión de que laverificación de la condición quedaría sujeta al mero arbitriodel comprador y, por consiguiente, el negocio sería nulo,

según lo establecido en el artículo 172º del Código Civil:“Es nulo el acto jurídico cuyos efectos están subordinados acondición suspensiva que dependa de la exclusiva voluntad deldeudor”. Los autores que participa de esta teoría (en sumayoría), señalan que el efecto de transferir la propiedad delos bienes a favor del comprador queda sujeto a la condiciónsuspensiva de que este último verifique el pago del íntegrodel precio o, conforme a nuestro sistema normativo, de unaparte determinada de aquel, en las oportunidades convenidas.

c.- Teoría de la condición resolutoria.- Al igual que lateoría de la garantía, parte del entendimiento de que elcomprador adquiere la propiedad del bien desde que le esentregado (bienes muebles) o desde que se perfecciona laobligación de enajenar (bienes inmuebles) pero, en este caso,la continuidad en la titularidad del derecho de propiedadqueda condicionada para este el comprador por el cumplimientodel pago del precio, de modo tal que ante el impago latransferencia de la propiedad quedará resuelta con elconsiguiente retorno del derecho transferido a la esfera delvendedor.

Tanto la teoría de la condición resolutoria, como la de lacondición suspensiva, incurren en el error de confundir elcumplimiento de la prestación a cargo del comprador, esto esel pago del precio, con el hecho condicionante de lacontinuidad del derecho de propiedad en la esfera de aquel.Por otra parte, debe advertirse que la condición resolutoriaal igual que la condición suspensiva constituye un elementoaccidental del negocio jurídico, es decir, ajeno alfuncionamiento de aquel, que es introducido por las partes ensu estructura para condicionar sus efectos, de lo que sesigue que el cumplimiento por parte del deudor de laprestación a su cargo el pago no puede ser equiparado con unacondición, suspensiva o resolutoria, ya que la verificaciónde dicha conducta no es un elemento accidental del negocio.

d.- Teoría de la acción de tercería de dominio.- Nace enEspaña y se fundamenta en la práctica de sus tribunales dejusticia que, con la finalidad de llenar los vacíos y lagunasde su sistema normativo referente a esta institución,reconocen y confieren a favor del comprador quien aún no espropietario del bien durante la reserva, una de las accionesprocesales que los ordenamientos jurídicos de raíz romano-germánica reconocen a todo propietario para proteger suderecho, esto es, la acción de tercería de dominio “paralevantar eventuales embargos de la cosa trabados por losacreedores del vendedor”.

Como señalamos al principio, la naturaleza jurídica del pactode reserva de propiedad debe ser explicada teniendo en cuentala funcionalidad de la misma con relación a las finalidadesque pretende tutelar y a las particularidades de cadaordenamiento normativo. Consecuentemente, el análisis de lainstitución debe plantearse a partir de la consideración dela relación jurídica obligatoria entre vendedor reservista yal comprador reservatario. En ese sentido, por el mérito delcontrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad,nace una relación obligacional en la que el vendedor resultadeudor de la prestación consistente en la transferencia delderecho de propiedad del bien que es materia del contrato y,correlativamente, adquiere la titularidad del derecho a quese le pague el precio por dicha transferencia; por su parte,el comprador tiene como prestación a su cargo pagar elíntegro del precio pactado o una parte determina de aquel y,correlativamente, ostenta el derecho a adquirir la propiedaddel bien.

Una vez delimitadas las prestaciones y los derechos quecorresponden a cada parte de la relación jurídica, laintroducción del pacto de reserva de propiedad en lareglamentación de la compraventa tiene por finalidad tutelarel derecho del vendedor al pago íntegro del precio pactadopor la transferencia del bien o de una parte determinada deaquel, a cargo del comprador. Dicha tutela se verifica

mediante el otorgamiento de una prerrogativa a favor delvendedor, que es la de no efectuar la transferencia de lapropiedad del bien sino hasta que el comprador hayaverificado el cumplimiento de la prestación a su cargo en lasoportunidades que hubieran sido convenidas por las partes dela relación. De este modo, la transferencia de la propiedaddel bien se producirá de manera coetánea con el cumplimientoíntegro de la prestación de pago; mientras ello no ocurra elderecho que es materia de la transferencia permanecerá en laesfera jurídica del vendedor aunque el bien haya sidoentregado al comprador.

Requisitos del contrato

a. El documento debe contener por lo menos, las siguientesmenciones: nombre, apellido, profesión y domicilio delvendedor y del comprador; descripción, exacta de lacosa, con referencias de su elaboración industrial, silas mismas existen; lugar donde permanecerá la cosavendida durante la vigencia del pacto de reserva; preciode la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, conindicación de sise ha emitido Letras de Cambio para elpago de las cuotas.

b. El documento respectivo, deberá ser auténtico,legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares; unopara el vendedor y otro para el comprador".

Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente aterceros, comprador y vendedor pueden perfectamente sin quenada se oponga a ello, agregar cuanto ellos considerennecesario, ya que la Ley se limita a determinar losrequisitos mínimos, para que sea oponible a terceros.

1. La reserva de la propiedad es oponible a los acreedoresdel comprador, si consta por escrito la fecha ciertaanterior al embargo.

2. Si se trata de bienes inscritos, la reserva de lapropiedad es oponible a terceros siempre que el pactohaya sido previamente registrado

3. Con lo que respecta a nombre, apellidos y domicilio delos contratantes, era lo menos que sobre el particularse podía exigir; estos son los elementos básicosindispensables para la identificación de cualquierpersona en un documento.

4. El domicilio de los contratantes, tiene sin lugar adudas gran importancia en lo que respecta a los efectos,del pacto contra terceros, se determinará el lugar dondese presentará el documento, para darle fecha cierta y ellugar donde se encuentre la cosa vendida a que serefiere el mencionado Artículo de la Ley.

5. La fecha de la venta; condiciones de pago, indicando sise ha emitido Letras de Cambio, para el pago de lascuotas mensuales.

La posesión y la asunción del riesgo en la compraventa conpacto de reserva de propiedad

En primer lugar, cabe señalar que la inclusión del pacto dereserva de propiedad implica el desplazamiento del bien a laesfera del comprador, interpretación que se condice con losdatos históricos de esta institución; según los cuales elbien se entregaba al comprador para que este, con los frutosobtenidos de la explotación del mismo, cumpliera con suobligación de pago.

Con relación a lo afirmado, la doctrina entiende que“precisamente el sentido de la compraventa con reserva dedominio, o más correctamente de la transmisión condicional dela propiedad en la compraventa bajo reserva, es que elcomprador obtenga la posesión de hecho ya antes delcumplimiento de la condición”. Aunque no compartimos estaposición respecto a que la transferencia de la propiedad delos bienes vendidos bajo reserva de propiedad está sujeta a

una condición suspensiva consistente en el pago del íntegrodel precio (conforme lo señalamos al analizar las diversasteorías sobre la naturaleza jurídica de este pacto),coincidimos con el planteamiento esbozado sobre el hecho deque la entrega de la posesión del bien vendido bajo reservadebe producirse con anterioridad a la verificación del efectode transferir la propiedad. Siendo ello así, lainterpretación del artículo 1583º del Código Civil, en lo queatañe al extremo en comentario, debe postularse en el sentidode recalcar que la entrega de la posesión del bien no importael efecto traslativo del derecho de propiedad regulado porlos artículos 947º y 949º del Código Civil, es decir, laentrega del bien, si se trata de un mueble, no constituyetradición por cuanto dicha entrega está desprovista delelemento volitivo de transferir la propiedad que el pacto dereserva implica; mientras que si se trata de un inmueble, noconstituye la consumación de la obligación de dar de la quederiva porque aún queda pendiente lo más importante que es latransferencia del derecho de propiedad.

Por otro lado, es importante advertir que desde la entregadel bien al comprador, este no solamente adquiere la facultadde uso y goce directo y las acciones relativas a la defensade la posesión; además, asume el riesgo de la pérdida odeterioro del bien. La problemática que se cierne en torno ala pérdida o deterioro del bien que es entregado al compradorreservatario, en ejecución del contrato de compraventa conpacto de reserva de propiedad, se encuentra en ladeterminación de la parte que ha de soportar lasconsecuencias que se derivan precisamente de la pérdida odeterioro del bien. Ello refleja, además, la necesidad de laregulación de la transferencia del riesgo en el artículo1583º en comentario.

Como sabemos, el artículo 1567º del Código Civil estableceque “El riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputable alos contratantes, pasa al comprador en el momento de suentrega”. Ello significa que desde que el bien abandona la

esfera de control del vendedor para integrarse a la delcomprador este asumirá el riesgo de que el bien se pierda sinhaber mediado culpa suya o del vendedor. De acuerdo con ello,como el riesgo de la pérdida del bien -independientemente dela oportunidad en que se verifica la transferencia delderecho de propiedad- pasa al comprador desde el momento enque se le entrega, este no queda liberado del cumplimiento dela prestación a su cargo consistente en el pago del precio afavor del vendedor, aunque el bien se haya perdido sin culpade las partes.

En el caso de la compraventa con pacto de reserva depropiedad, si bien no se ha producido aún a favor delcomprador la transferencia del derecho de propiedad de losbienes, el vendedor, en ejecución del contrato, ha hechoentrega del bien al comprador sin que dicha actividadimplique, por el mérito de la reserva, tradición traslativa.Desde ese momento el riesgo de la pérdida del bien pasa a laesfera del comprador sin que este pueda ampararse en laausencia de culpa para librarse del cumplimiento del pago delprecio. Este razonamiento nos permite asegurar que en materiade transmisión del riesgo, bastaba con que el artículo 1583ºhiciera remisión al artículo 1567º, ya que tanto en el casode la compraventa simple como en el de la compraventa conpacto de reserva de propiedad, el riesgo se transfiere con lapérdida o deterioro del bien al comprador ocurre cuando dichobien le es entregado y no cuando opera la transferencia de lapropiedad.

Ahora bien, cabe agregar que, si bien el artículo 1567ºregula la transferencia del riesgo de la pérdida del bien sinculpa de las partes, es claro que cuando el bien entregado alcomprador reservatario se pierde por culpa suya, este noqueda liberado de su obligación de pago del precio.

Mientras que si el bien se pierde por dolo o culpa delvendedor reservista, consideramos que además de resolverse elcontrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad, el

comprador podrá exigir la restitución de los montos pagadosal vendedor hasta la fecha de la pérdida así como, también,el resarcimiento de los daño ocasionados en tanto se ha vistoafectado su derecho de crédito a adquirir la propiedad delbien.

Adquisición del derecho de propiedad

El último párrafo del artículo 1583º, establece que “Elcomprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedaddel bien con el pago del importe del precio convenido”. Sobreeste particular cabe precisar que una de las cuestiones quese plantea la doctrina respecto a la transferencia de lapropiedad por el mérito del pago del íntegro del precio deventa o de una parte determinada de aquel, es la relativa asi la adquisición de la propiedad se retrotrae, según sea elcaso, a la fecha de la entrega del bien mueble al comprador oa la de la celebración del contrato; o si la misma tieneefectos desde que se verifica el pago del íntegro del precioo de la parte determinada de aquel.

Al respecto un sector de la doctrina señala que tiene efectoretroactivo la adquisición que concluye cuando se termina depagar el importe acordado. Y se fundamenta en el hecho de quedesde la celebración del contrato y la consiguiente entregadel bien, el vendedor quiso vender y el comprador comprar,aunque hubieran diferido, al momento del pago íntegro delprecio o de una parte determinada de aquel, el efecto de latransmisión de la propiedad del bien. Por otra parte, señalaque a través de la retroactividad se convalidaría con efectode pago de precio las sumas de dinero entregadas por elcomprador al vendedor que durante la reserva aún no habíacumplido su prestación de transferir la propiedad. Porúltimo, entiende que la retroactividad sería el único remedioeficaz para invalidar los actos de disposición o losgravámenes eventualmente practicados por el vendedor durantela reserva período en que ostentaba frente a terceros eltítulo de propiedad.

En sentido contrario, otro sector opina que la transferenciade la propiedad opera al momento del pago del íntegro delprecio o de la parte determinada de aquel que hubiera sidoestablecida por las partes. Ello debido a razones prácticas,como “los inconvenientes que traería otorgarle retroactividadal momento de la entrega para efectos tributarios,adquisición de frutos por el vendedor, gravámenesconstituidos por el vendedor, etc.” Cabe indicar que laconceptualización que este sector realiza respecto delmomento en que opera la transferencia del derecho depropiedad, parte de su posición inicial de considerar a lareserva como una condición suspensiva que, de conformidad conlo establecido por el artículo 177º del Código Civil, noopera retroactivamente.

Desde nuestro punto de vista, consideramos que el efecto detransmisión de la propiedad, que no requiere de una nuevadeclaración al respecto aunque sí una declaración de haberseproducido el pago para efectos de levantar la anotación de lareserva en el Registro respectivo opera desde el momento delpago del íntegro del precio o de la parte determinada deaquel, no porque la reserva consista en una condiciónsuspensiva por los fundamentos que explicamos sino porque laspartes contratantes han querido que el efecto de transmisiónde la propiedad del bien se verifique para el comprador desdeque este cumple la prestación de pago a su cargo y no desdeun momento anterior en que la reserva mantenía al vendedor enla propiedad del bien para garantizar con dicha titularidadel pago del precio por parte del comprador.

Oponibilidad del pacto de reserva de propiedad

Según el artículo 1584º del Código Civil:

“La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores delcomprador sólo si consta por escrito que tenga fecha ciertaanterior al embargo.

Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedades oponible a terceros siempre que el pacto haya sidopreviamente registrado”.

Este dispositivo (a diferencia del artículo 1583º) regula laincidencia que pueda tener el pacto de reserva de propiedadrespecto de aquellos terceros que pueden ostentar derechos,titularidades o, en general, ciertas situaciones jurídicassusceptibles de exigirse o de hacerse valer en cuanto al bienmateria del contrato, contra el comprador reservatario ocontra el vendedor reservista.

En otras palabras, aquí no se está hablando de los efectosdel pacto, regulados por el artículo 1583º (los cualesconforme a lo dispuesto por el artículo 1363º del CódigoCivil solo alcanzan a las partes y a sus herederos), sino dela oponibilidad o inoponibilidad de lo pactado frente a losdenominados “terceros interesados”.

Dentro de los cuales se encuentran:

1) los acreedores de alguna de las partes y

2) los que han celebrado un contrato con el compradorreservatario (subadquirentes) o con el vendedor reservista(adquirentes), en virtud del cual les corresponde latitularidad de un derecho incompatible con los derechos queel pacto confiere a la contraparte de su transferente.

Ahora bien, bajo una interpretación literal del artículo1384º encontramos dos reglas:

1) Si se trata de bienes no inscritos, el vendedor reservistapodrá oponer el pacto a los acreedores de su comprador quepretendan afectar y realizar el bien, siempre que el pactoconste por escrito de fecha cierta anterior al embargo.

2) Si se trata de bienes inscritos, cualquiera de las partespodrá oponer el pacto al tercero acreedor, subadquirente oadquirente, siempre que el pacto se encuentre previamenteregistrado.

El pacto de reserva de propiedad en el arrendamiento-venta

El artículo 1585º del Código Civil establece que:

“Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 sonaplicables a los contratos de arrendamiento en los que seconvenga que, al final de los mismos, la propiedad del biensea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de lamerced conductiva pactada”.

El contenido de este artículo plantea la cuestión relativa asi la norma que contiene está dirigida a someter la relaciónjurídica nacida de un contrato de arrendamiento-venta, oalquiler venta, a la regulación del contrato de compraventacon pacto de reserva de propiedad, en cuyo caso, no obstantelas partes haber calificado al negocio por cuyo efectoresultan vinculadas como uno de arrendamiento-venta, noserían aplicables para dicha relación jurídica las normasprevistas por el ordenamiento jurídico para la regulación delarrendamiento; o si, por el contrario, para la relaciónjurídica de arrendamiento-venta son aplicables ambosregímenes y en qué medida.

Al respecto para un sector de la doctrina nacional “esteartículo determina como régimen aplicable a los contratos dearrendamiento-venta el de compraventa con reserva depropiedad”.

Mientras que para otro sector el denominado contrato dealquiler-venta constituye “(...) un acto que comparte rasgoscaracterísticos tanto de la compraventa como delarrendamiento”.

Si, como hemos afirmado, el artículo 1585º del Código Civilestablece una “regulación mixta” para la relación jurídicanacida del contrato de arrendamiento-venta, entonces, espreciso determinar cómo se despliega el funcionamiento deambos regímenes respecto de la referida relación jurídica.Veamos:

Sería ilógico concebir un contrato de arrendamiento concláusula de transferencia de propiedad si el mismo se hapactado por un plazo indeterminado, puesto que en ese caso nose tendría certeza del momento en que el arrendatarioadquirirá la propiedad del bien. Sin embargo, la ausencia delacuerdo expreso de las partes respecto de la duración delplazo no siempre controvertirá la eficacia del pacto detransferencia de propiedad del bien arrendado, siempre que sehaya cumplido la finalidad específica por la que se confiereel uso de la cosa, puesto que en ese caso se reputará comoplazo del arrendamiento aquel que haya sido necesario para elcumplimiento de dicha finalidad; o, cuando en el caso dearrendamiento de predios en lugares de temporada esta hayafinalizado, reputándose como plazo del arrendamiento el de latemporada.

Respecto de la titularidad de derechos y prestaciones,mientras las partes del contrato de alquiler-venta esténvinculadas, es decir, mientras esté vigente el plazo y seesté efectuando el pago de la renta según lo convenido,corresponderán al arrendador, aunque se haya obligado atransferir la propiedad, los deberes relativos a laconservación del bien que tiene por objeto posibilitar el usodel mismo y mantener al arrendatario en el ejercicio de dichafacultad y, por su parte, el arrendatario tendrá a su cargocomo prestación principal el pago de la renta en los periodosconvenidos, así como también los deberes regulados por losincisos 1, 3 al 9 y 11 del artículo 1681º del Código Civil.

En lo relativo al riesgo de pérdida o deterioro del bienmateria del contrato de alquiler-venta, establece el artículo1683º del Código Civil que “el arrendatario es responsablepor la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en elcurso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, sino prueba que han ocurrido por causa no imputable a él”.Asimismo, de conformidad con el citado artículo, elarrendatario “es también responsable por la pérdida y eldeterioro ocasionados por causas imputables a las personas

que ha admitido, aunque sea temporalmente, el uso del bien”.De acuerdo con la norma en mención, si el arrendatario pruebaque la pérdida del bien se ha producido sin mediar culpa deeste, el contrato de alquiler-venta quedará resuelto sin laobligación del arrendatario de cumplir con el pago de larenta que hubiese quedado pendiente y de efectuar el pago dela indemnización por la pérdida.

Por su parte, el arrendador, en este supuesto, no tendría quedevolver al arrendatario las cuotas de la renta que sehubiesen pagado hasta la fecha de la pérdida del bien, porcuanto las mismas constituyen la retribución por el uso delbien.

Con relación a la regulación de los supuestos de pérdida ydeterioro del bien, si el arrendatario dio aviso oportuno alarrendador de las reparaciones necesarias en el bien y esteno hubiera atendido a las mismas, la responsabilidad por losdaños y perjuicios resultantes de la no verificación de lasreparaciones requeridas por el arrendatario se trasladaríahacia la esfera del arrendador, con la consiguienteconclusión del contrato y la acción de indemnización a favordel arrendatario por cuanto no solamente resultaráperjudicado su derecho al uso del bien, sino también suderecho a adquirir la propiedad del mismo. Por su parte, siel arrendatario, realiza las reparaciones en el bien que nosean relativas a la conservación ordinaria del mismo y daaviso al arrendador sobre la ejecución de dichasreparaciones, tendrá derecho a que se le reembolsen losgastos en que hubiera incurrido.

La regulación del riesgo por la pérdida y deterioro del bienarrendado establecida por el régimen del arrendamiento, esdiversa a la establecida por el artículo 1567º del CódigoCivil para el contrato de compraventa, aplicable porextensión al pacto de reserva de propiedad del artículo1583º, ya que en el régimen del arrendamiento se contemplauna norma según la cual será necesario establecer, con el

objeto de determinar cuál de las partes ha de soportar losefectos de la pérdida del bien, si en la configuración delhecho medió culpa del arrendatario. A diferencia de ello,como hemos señalado, en la compraventa con reserva depropiedad desde que el comprador reservatario recibe el bien,el riesgo de la pérdida o deterioro se traslada a su esferasin que sea necesario determinar la culpa de este o laausencia de la misma.

Ahora bien, si se trata de un contrato de arrendamiento-ventade un bien inmueble, puede pactarse que el arrendador ocuparáparte del predio, en cuyo caso ante el supuesto de pérdida odeterioro culposo del bien, será aplicable para este elrégimen del artículo 1685º del Código Civil, que establece:“Si son varios los arrendatarios, son responsables por lapérdida o deterioro del bien en proporción al valor de laparte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestrocomenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a unode ellos, quien, en tal caso, será el único responsable”.

En el caso del arrendamiento-venta de bienes muebles noinscritos, el tercero que de buena fe adquiera el bien porparte del arrendatario con pacto de reserva de propiedadmantendrá su adquisición sin que el arrendador puedareivindicar la propiedad del bien. En este supuesto, aunqueel arrendatario efectúe el pago de la renta en los periodosconvenidos, cabrá siempre al arrendador dar por vencidos losperiodos pendientes de pago, para procurarse del arrendatarioel íntegro de la renta convenida.

En el caso del arrendamiento-venta de bien inmueble noinscrito, si el arrendador transfiere la propiedad del bien aun tercero de buena fe, el arrendatario podrá oponer elcontrato de arrendamiento-venta que lo vincula con elarrendador a dicho tercero, siempre que el mismo sea de fechacierta más antigua. Por su parte, si el arrendador transfierea un tercero el bien mueble materia del arrendamiento-venta,siendo este uno no inscrito, siempre será preferido el

arrendatario con pacto de transferencia de propiedad en tantola posesión que este ostenta sobre el bien prevalece, en estecaso, frente a cualquier otro signo de publicidad.

En lo que respecta a la situación del arrendatario frente alos acreedores del arrendador, consideramos que, en igualmodo, este podrá oponer su contrato de arrendamiento-venta defecha cierta anterior al embargo, para proteger su preferentederecho a la adquisición de la propiedad del bien si el bienes uno no inscrito (mueble o inmueble).

Pago del precio en la reserva de dominioEn virtud del pacto de reserva de dominio, el vendedor, aundespués de entregada la posesión del inmueble vendido alcomprador,  no transmite a éste el dominio hasta que éste lepague por completo el precio convenido, de forma que dichocompleto pago actúa a modo de condición suspensiva de laadquisición por el comprador del dominio del inmueblecomprado, por lo que verificado el pago se produce latransferencia del dominio de forma automática. Por lotanto, el objeto del pacto lo constituye el hecho de que sibien se produce la entrega del inmueble al comprador, dichaentrega no conlleva la transmisión del dominio, de manera quesin necesidad de nueva entrega, el comprador adquirirá eldominio de forma automática tan pronto se verifique el pagodel último plazo ( el que completa el pago del precio ).Ahora bien, el pacto de reserva de dominio no impide que lacompraventa se considere llevada a cabo y que por tanto laspartes vendedora y compradora puedan exigirse recíprocamenteel cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

Por lo tanto, la finalidad de estos pactos reside en lagarantía que constituye para el vendedor el aseguramiento delpago del precio aplazado, de manera que caso de incumplir elvendedor con su obligación de pago éste no tendrá más quereivindicar el inmueble cuya propiedad continúa ostentandofrente al comprador, simple poseedor del inmueble.Igualmente, el comprador disfruta de la posesión y por tanto

del uso inmueble adquirido mientras lo está pagando con unamayor comodidad.Como efecto principal del pacto cabe señalar que mientras elpacto de reserva de dominio se encuentre vigente, es decir,mientras el comprador va atendiendo los sucesivosvencimientos de los plazos pactados, éste carece defacultades de transmisión o poder de disposición del inmueblea favor de un tercero, debiendo entenderse dicha facultad detransmisión voluntaria o forzosa (por ejemplo, en éste últimocaso en un procedimiento de apremio). Caso de producirsedicha transmisión estando vigente el pacto de reserva dedominio, el vendedor, al amparo del citado pacto, podrárecuperar el inmueble vendido a través de lascorrespondientes acciones judiciales (la acciónreivindicatoria en transmisiones voluntarias o la acción detercería de dominio en el supuesto de transmisión forzosa).Igualmente, mientras el pacto de reserva de dominio seencuentre vigente, el vendedor carece de la facultad detransmisión y poder de disposición del inmueble vendido, demanera que si éste transmite el inmueble de forma voluntariao forzosa el comprador dispondrá de las acciones necesariaspara la conservación de su derecho al igual que el propiovendedor.

Como efecto final, una vez satisfecho por el comprador latotalidad del precio pactado, la propiedad se transfiere alcomprador de forma automática sin necesidad de ningún actodeclarativo de tal derecho ya que la adquisición del dominiodepende únicamente del cumplimiento de la condición pactada.Caso de incumplimiento por parte del comprador del pago dealguno de los plazos, el vendedor deberá instar la resolucióndel contrato al amparo del propio pacto de reserva de dominiosobre la base de la normativa establecida en nuestroordenamiento civil sobre derecho de obligaciones.

Finalmente, indicar que el pacto de reserva de dominio sueleincluirse en los contratos de compraventa de inmueblesotorgados a través de escritura pública, de modo que el pacto

accede al Registro de la Propiedad recibiendo la necesariaprotección registral frente a terceros. No obstante loanterior, viene siendo habitual encontrar esta clase depactos en contratos privados empleados en la promocióninmobiliaria, curiosamente en operaciones en las quenormalmente no se produce a entrega de la posesión (alencontrarse en fase de construcción). La inclusión del pactode reserva de dominio en esta clase de documentos privadosson lícitos y válidos, ya que además de constituir unagarantía adicional para el pago del precio, constituyen unclaro mensaje al comprador a fin de evitar conductasespeculativas tendentes a transmitir el inmueble a un tercerodurante la fase de construcción.

CONTRATO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Código Civil - Artículo 1583.-  En la compraventa puedepactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bienhasta que se hay pagado todo el precio o una partedeterminada de él, aunque el bien haya sido entregado alcomprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deteriorodesde el momento de la entrega. El comprador adquiereautomáticamente el derecho a la propiedad del bien con elpago del importe del precio convenido.

Conste por el presente documento el contrato de

compraventa con reserva de propiedad que celebran de unaparte.............. ............, con DNINº.............., con domicilio para estos efectosen.........................., en adelante “EL COMPRADOR yde la otra parte la Empresa ".........." Ltda, con RUCN...............inscrita en la Ficha Nº.......... delLibro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral deLima y Callao, con domicilio para estos efectosen........................................, representadapor su Gerente General Sr..................... enadelante "LA VENDEDORA"; en los términos y condicionessiguientes:

PRIMERA.- Que es LA VENDEDORA es propietaria en plenodominio de una parcela que Linda, alNorte ..................................................;al Sur..........................................; alEste ........................................; alOeste, ............................................................. ;en el distritode ........................................ provincia ydepartamento de Lima, cuyas características correninscritas en la partida Nº................................del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, destacándosepara el presente contrato que la parcela se encuentra sinreservas ni restricción alguna y que, por lotanto, LA VENDEDORA no se encuentra impedida deenajenarlo.

Que EL COMPRADOR está interesado en la adquisición por compra de la parcela en mención.

SEGUNDA.- El monto de la cuota inicial pactada por lacompra-venta de la parcela a que se refiere la cláusulaanterior es de.............. (......................),encontrándose cancelada por EL COMPRADOR a la firma del

presente contrato.

El monto restante se cancelará a través de cuotasmensuales, según consta en el anexo Nº1 del presentecontrato.

TERCERA.- Ambas partes contratantes declaran que entre elbien que se vende y el precio que se paga existe justa yperfecta equivalencia y si hubiera alguna diferencia demás o menos que al momento no perciben, se hacen de ellamutua gracia y recíproca donación, renunciando en formaexpresa a toda acción o excepción que por error, dolo,lesión o cualquier otra causal, pudieran invalidad alpresente contrato así como a los plazos parainterponerlos.

CUARTA.- El COMPRADOR declara haber recibido la parcelamateria del presente Contrato a su entera satisfacción,con reserva de propiedad a favor de La VENDEDORA hasta quese cancele la totalidad de las cuotas restantes, deconformidad con el Anexo Nº1 del presente contrato.

QUINTA.- En concordancia con lo dispuesto por el artículo1583º del Código Civil, en caso de pérdida o deterioro delbien, los respectivos costos de reposición o reparaciónson asumidos directamente por el COMPRADOR, sin perjuiciode las cuotas faltantes de pago y mencionados en lascláusulas precedentes.

SEXTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos queoriginen la celebración y ejecución de este contrato seránasumidos por ambas partes iguales.

SÉTIMA.- Para todo lo relacionado con el fiel cumplimientode las cláusulas de este contrato, las partes acuerdansometerse a la jurisdicción de los jueces y tribunales deLima, renunciando al fuero de sus domicilios y señalando

como tales, los consignados en la introducción.

OCTAVA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.

En señal de conformidad las partes suscriben el presente contrato, en la ciudad de Lima, a los..........................

_________________                     _________________EL COMPRADOR                        LA VENDEDORA

PACTO DE RETROVENTA

ANTECEDENTE DE PACTO DE RETROVENTA

Conforme al principio del derecho civil romano, el simplepacto no daba lugar a acciones que permitieran requerir sucumplimiento, sino que solamente concedían excepción. Es así,donde en la compraventa, se consideró los pactos como partesintegrantes del contrato, ya que los mismos conformaban elconsentimiento recíproco.

En el Derecho Romano, por el pacto de retroventa, el vendedorse reservaba el derecho de volver a comprar la cosa vendida,dentro de cierto tiempo o sin límite de tiempo, por el mismoprecio o por otro distinto determinable o a determinarse.Normalmente, en el contrato se indicaba el plazo dentro delcual el vendedor se hubiera visto obligado a vender la cosapresionado por sus necesidades económicas. De ésta manera, sisus negocios prosperaban, tenía la posibilidad de recuperarla cosa vendida.

DEFINICION

Es aquella en que se atribuye al vendedor un derechosubjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabeañadir que la finalidad económica de esta figura gira entorno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidezsuficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. Deahí que existan grandes facilidades para simular unacompraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente deun préstamo garantizado

En el sistema peruano tenemos que el pacto de retroventa sepuede establecer en un contrato de compraventa, siendo elmismo en el cual “el vendedor se obliga a trasferir lapropiedad del bien al comprador y este a pagar su precio endinero.” Cabe destacar también que el contrato de compraventaes el más importante ya que del mismo se generan lasobligaciones patrimoniales y tiene una significación másamplia y dogmática, en realidad el modelo de los demáscontratos. Sin embargo como sabemos a través del contrato selogra satisfacer, casi la mayor necesidad de consumo.

NATURALEZA JURIDICA PACTO DE RETROVENTA

ARTICULO Nª 1586 “Por la retroventa, el vendedor adquiere elderecho de resolver unilateralmente el contrato, sinnecesidad de decisión judicial.”

La cláusula de retroventa es un pacto especial del contratode compraventa, estipulado en nuestro ordenamiento civil en

su artículo 1586º. Se trata de una potestad exclusiva delvendedor, por lo que puede disponer de ella o no. Consiste enuna decisión unilateral que no exige justificación. Sufinalidad es disolver la compraventa pese estar ya ejecutadaslas obligaciones asumidas por cada contratante (naturalezadel contrato), esto es, el vendedor cumplió con transferirválidamente la propiedad del bien al comprador, y éste, a suvez, cumplió también con cancelar la totalidad del precio. Eneste pacto, la decisión unilateral del vendedor de deshacerla venta, no requiere de sentencia judicial, porque el efectojurídico de tal declaración de voluntad, es automática, operade pleno derecho; al comprador no le está permitido intentarninguna objeción, con lo que el poder del vendedor esabsoluto.

La reserva de dominio es una modalidad del contrato decompraventa en la que el vendedor no pierde la titularidaddel bien enajenado en cuotas, hasta que el comprador nocancele la totalidad del precio, con el fin de asegurarse elvendedor su crédito.

Se trata de una venta sujeta a la condición suspensiva, deque el comprador pague todas las cuotas en que se dividió lasuma pactada como valor de venta. Sólo al cancelar la deudaserá considerado propietario del bien mueble o inmuebleobjeto del contrato.

Mientras el comprador tiene la cosa en su poder, no puededisponer de ella a su antojo sin permiso del vendedor, ycarga con los riesgos de la misma. Si nunca se transfiriómaterialmente la cosa, los riesgos siguen siendo del vendedorque es además el propietario.

Si el propietario no autorizara la venta del bien que está enpoder del comprador que aún no canceló la deuda, o loignorara, puede optar por reivindicarlo, o pedir se salde latotalidad de la deuda, cometiendo el comprador un delito.

Otros países que la aceptan son, Venezuela, Alemania, España,Australia, Países Bajos, Inglaterra, Suecia y Polonia. EnArgentina, el artículo 1375 del Código Civil la equipara alpacto comisorio.

Por el contrato de compraventa uno de los contratantes seobliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar porella un precio cierto, de lo que se deduce que el pago delprecio constituye una de las obligaciones básicas delcomprador en el contrato de compraventa. Respecto de dichaobligación, en ocasiones, las partes pactan el aplazamientodel pago del precio, es decir, difieren el pago en uno o másplazos temporales, aplazamiento éste que ha motivado laexistencia de diversos pactos contractuales tendentes agarantizar el cobro total del precio aplazado. Entre dichasmedidas de protección se encuentra el conocido por pacto dereserva de dominio el cual, a pesar de ser conocido por suaplicación en la compraventa de bienes muebles tales comoelectrodomésticos, vehículos y embarcaciones, equipos deoficina, etc..., es un pacto de plena aplicación en lasoperaciones de compraventa de bienes inmuebles, siendo lajurisprudencia la que, dada la ausencia de una regulaciónlegal de dicho pacto de venta de bienes muebles a plazo) , haido reconociendo su eficacia y validez y , de este modo, haperfilado sus principales rasgos a través de las resolucionesdictadas sobre la materia.

En virtud del pacto de reserva de dominio, el vendedor, aundespués de entregada la posesión del inmueble vendido alcomprador, no transmite a éste el dominio hasta que éste lepague por completo el precio convenido, de forma que dichocompleto pago actúa a modo de condición suspensiva de laadquisición por el comprador del dominio del inmueblecomprado, por lo que verificado el pago se produce latransferencia del dominio de forma automática. Por lo tanto,el objeto del pacto lo constituye el hecho de que si bien seproduce la entrega del inmueble al comprador, dicha entregano conlleva la transmisión del dominio, de manera que sin

necesidad de nueva entrega, el comprador adquirirá el dominiode forma automática tan pronto se verifique el pago delúltimo plazo (el que completa el pago del precio).

En tal sentido, conviene destacar que partiendo de ladistinción que nuestro ordenamiento jurídico proclama entreperfección del contrato de compraventa (acuerdo entrecomprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y elprecio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayanentregado) y su consumación ( supone la entrega de la cosaobjeto de contratación y el pago del precio ) que estableceque la perfección del contrato de compraventa no essuficiente para que se entienda transmitida la propiedad dela cosa, requiriéndose la consumación, es decir, su entregapara la adquisición de la propiedad, el pacto de reserva dedominio constituye una clara excepción ha dicho principio, yaque en tales casos la entrega de la posesión del inmueblevendido no supone la transmisión del dominio. Ahora bien, elpacto de reserva de dominio no impide que la compraventa seconsidere llevada a cabo y que por tanto las partes vendedoray compradora puedan exigirse recíprocamente el cumplimientode las obligaciones derivadas del contrato.

Por lo tanto, la finalidad de estos pactos reside en lagarantía que constituye para el vendedor el aseguramiento delpago del precio aplazado, de manera que caso de incumplir elvendedor con su obligación de pago éste no tendrá más quereivindicar el inmueble cuya propiedad continúa ostentandofrente al comprador, simple poseedor del inmueble.Igualmente, el comprador disfruta de la posesión y por tantodel uso inmueble adquirido mientras lo está pagando con unamayor comodidad.

Como efecto principal del pacto cabe señalar que mientras elpacto de reserva de dominio se encuentre vigente, es decir,mientras el comprador va atendiendo los sucesivosvencimientos de los plazos pactados, éste carece defacultades de transmisión o poder de disposición del inmueble

a favor de un tercero, debiendo entenderse dicha facultad detransmisión voluntaria o forzosa (por ejemplo, en éste últimocaso en un procedimiento de apremio). Caso de producirsedicha transmisión estando vigente el pacto de reserva dedominio, el vendedor, al amparo del citado pacto, podrárecuperar el inmueble vendido a través de lascorrespondientes acciones judiciales (la acciónreivindicatoria en transmisiones voluntarias o la acción detercería de dominio en el supuesto de transmisión forzosa).Igualmente, mientras el pacto de reserva de dominio seencuentre vigente, el vendedor carece de la facultad detransmisión y poder de disposición del inmueble vendido, demanera que si éste transmite el inmueble de forma voluntariao forzosa el comprador dispondrá de las acciones necesariaspara la conservación de su derecho al igual que el propiovendedor.

Como efecto final, una vez satisfecho por el comprador latotalidad del precio pactado, la propiedad se transfiere alcomprador de forma automática sin necesidad de ningún actodeclarativo de tal derecho ya que la adquisición del dominiodepende únicamente del cumplimiento de la condición pactada.Caso de incumplimiento por parte del comprador del pago dealguno de los plazos, el vendedor deberá instar la resolucióndel contrato al amparo del propio pacto de reserva de dominiosobre la base de la normativa establecida en nuestroordenamiento civil sobre derecho de obligaciones. Finalmente,indicar que el pacto de reserva de dominio suele incluirse enlos contratos de compraventa de inmuebles otorgados a travésde escritura pública, de modo que el pacto accede al Registrode la Propiedad recibiendo la necesaria protección registralfrente a terceros. No obstante lo anterior, viene siendohabitual encontrar esta clase de pactos en contratos privadosempleados en la promoción inmobiliaria, curiosamente enoperaciones en las que normalmente no se produce a entrega dela posesión (al encontrarse en fase de construcción). Lainclusión del pacto de reserva de dominio en esta clase de

documentos privados son lícitos y válidos, ya que además deconstituir una garantía adicional para el pago del precio,constituyen un claro mensaje al comprador a fin de evitarconductas especulativas tendentes a transmitir el inmueble aun tercero durante la fase de construcción.

Entre los autores nacionales, el doctor León Barandiaránconsidera que la retroventa es un pacto que puede adjuntarseal contrato de compraventa y que hace resoluble a ésta, alretornar la cosa al vendedor y devolver este último el precioal comprador.

Afirma también, que por su propio carácter de accesorio y porsignificar la concentración de una condición resolutoria, nose presupone: debe estipularse expresamente.

Por su parte, DE LA PUENTE Y LAVALLE considera que laretroventa es un pacto accesorio al contrato de compraventa,que debe constar expresamente, y que según lo establecido porel Código Civil de 1984, por medio del mismo, el vendedoradquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato,por lo cual la facultad de recobrar el bien no proviene de laretroventa sino de la resolución del contrato de compraventa.

Sobre el particular, ARIAS-SHREIBER expresa que por el pactode retroventa, el vendedor. Tiene derecho a recuperar el bienvendido, restituyendo al comprador el precio recibido. Estimaindiscutible además, que el pacto conlleva una condiciónresolutoria que, una vez cumplida, produce la consecuencia dehacer que las cosas vuelvan a su estado originario. Consideraque esto es trascendente, ya que al significar la resolucióndel contrato anterior y no la celebración de una nueva venta,caducan los derechos de terceras personas y que, por otrolado, el vendedor está en el deber de pagar al comprador elvalor de las mejoras necesarias y útiles introducidas en elbien.

BREVE COMPARACIÓN CON OTRAS PAISES Y AUTORES

En Colombia, en el artículo 952 de su Código de Comercio, seestablece que si el comprador no paga la totalidad de lascuotas, la propiedad continúa siendo del vendedor, aunque elimporte de las cuotas pagadas deberá serle reintegradas alcomprador. El comprador tiene tres meses para cancelar lascuotas adeudadas y recuperar el bien si el propietario no lohubiese enajenado.

PLANIOL Y RIPERT, de acuerdo con lo establecido en elartículo 1659º del Código Civil francés, consideran que laretroventa es una facultad de reventa como la llama la ley,aunque sus efectos sean muy diferentes a los que produciríauna reventa voluntaria hecha por el comprador al vendedor.

Para Valencia Zea, el pacto de retroventa significa laconclusión de una venta sometida a una condición resolutoriapara el comprador y suspensiva para el vendedor del dominiode la cosa vendida.

Según nos dice, la condición consiste en que el vendedordeclara, antes de vencerse el plazo estipulado o el legal,que resuelve readquirir el dominio que transmitió, ofreciendodevolver el precio de la compra o el estipulado. Observa queen tales circunstancias, tenemos que el comprador haadquirido un derecho sometido a una condición resolutoria.Agrega también que, como una vez cumplida una condiciónresolutoria se extingue el dominio retroactivamente conarreglo a los principios generales, se deduce que en loscasos en que el pacto de retroventa produce efectos, enverdad no hubo dos compraventas de la cosa, sino una sola, esdecir, la primera.

Igualmente, destaca el carácter patrimonial del pacto, ya quecontiene un derecho que puede ser cedido o embargado por losacreedores.

Para esta figura jurídica vamos a citar a José Ignacio CanoMartínez de Velasco quien sostiene:

Se distinguen perfectamente la venta con reserva y el pactode retroventa. La reserva mantiene en suspenso la transmisiónde la propiedad, mientras que la retroventa es un contratoinmediatamente consumado con la transferencia del dominio alcomprador, que, no obstante, puede deshacer al arbitrio delvendedor.

El pacto de retroventa contiene dos característicasdiferentes a la venta con reserva de dominio: es unacondición estrictamente potestativa del vendedor, y conllevauna condición resolutoria del contrato que lo da porterminado no por incumplimiento del comprador sino por lamera voluntad del vendedor.

En Costa Rica se llama pacto de retroventa a la cláusulacondicional que en la doctrina internacional se llamaretracto o retracto común para diferenciarlo del retractolegal, pero con la condicionante de que se pacta a favor delvendedor retractante y no a favor de un tercero como lo haentendido la doctrina internacional. En cuanto al retractolegal este no existe en la normativa civil costarricense yque se define como el derecho que compete a ciertas personaspor ley para adquirir por el mismo precio la cosa que otro havendido, rescindiendo el contrato con respecto del compradoren cuyo lugar se subroga. En la Doctrina se ha señalado que“el retracto legal se ha acostumbrado concederloparticularmente a favor del comunero y del colindante, lomismo que de ciertos parientes, con relación a un fundo defamilia.”

En síntesis se puede afirmar que “el pacto de Retroventa esuna cláusula establecida en virtud de la libertad contractualdentro de un contrato de compraventa, por la cual una deellas, el vendedor, se reserva el derecho de recuperar lacosa vendida y entregada mediante la devolución del preciorecibido, el pago de los gastos acordados o establecidos porley, y el cumplimiento de cualquier otra condición, todo ellodentro de un plazo previamente establecido.”

Se ha aceptado en forma general que el pacto de retroventatiene naturaleza propia de una condición resolutoria delcontrato pues sus efectos consisten en la resolución conefecto retroactivo como si el comprador no hubiese adquiridola cosa y el vendedor no la hubiere enajenado con la salvedadde que no están obligados a reconocer intereses el primero nia devolver frutos el segundo. Esta posición general tambiéntiene sus críticos puesto que se dice que las cosas novuelven exactamente a su estado original y se da como ejemplola posibilidad de pactar un precio diferente, mayor o menor,al precio de la compraventa primaria.

ANÁLISIS DE ELEMENTOS QUE INTEGRAN LA DEFINICIÓN

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Las partes pactan que la compraventa principal va a surtir deinmediato todos sus efectos, pero que una actividad, hecho osuceso futuro e incierto va a provocar el cese de susefectos. Con el cumplimiento de la condición resolutoria serevierten los efectos de la compraventa y el bien objeto dela misma vuelve a su primario propietario. Es por esto que seafirma el carácter resolutorio de la cláusula o condición: Elcontrato principal, la compraventa, se perfecciona con elacuerdo de voluntades de cosa y precio y se formaliza lacompraventa en el sentido de que se transmite la posesión delbien al ámbito patrimonial del adquirente comprador. Lacompraventa surte todos sus efectos tanto entre las partescomo frente a terceros. La condición resolutoria, el hechofuturo e incierto, del Pacto de Retroventa se da cuando lacompraventa está surtiendo todos sus efectos y propone que ainstancia del vendedor retractante, si este cumple con losrequisitos establecidos por convenio de partes, puede lograrel cese total de los efectos de la compraventa y obligar alcomprador a firmarle un convenio de devolución del bienvendido, por medio de un contrato de resolución contractual obien, una nueva compraventa pura y simple en la cualcomprador y vendedor invierten sus roles para lograr que la

cosa vendida vuelva a su propietario primario. Don AlbertoBrenes Córdoba nos dice: “Al verificarse la retroventa, no secelebra propiamente hablando, una nueva operación contractualque de por resultado una venta a favor del anterior dueño,sino que más bien tiene lugar la resolución del derecho delcomprador en mérito del cumplimiento de la condiciónresolutoria que en el pacto de retroventa virtualmente secontiene.”

CONDICIÓN ACCESORIA

La cláusula de retracto no solo es accesoria sino dependientedel contrato principal que es el de compraventa. No puedeexistir o nacer a la vida jurídica en forma independiente deun contrato de compraventa porque ya no sería un pacto deretracto o de retroventa sino que pasaría a ser un conveniode promesa recíproca de compraventa de un bien ya propiedaddel adquirente, transmitido en forma pura y simple. Asítenemos que “Para la eficacia legal del pacto de retroventa,es preciso que éste se celebre al tiempo que fuere celebradoel contrato principal, porque si tuviere lugarposteriormente, más bien implicaría promesa de venta, que serige en un todo como los actos contractuales de su clase.”

El carácter accesorio también radica en la identidad delobjeto; el objeto debe ser el mismo tanto del contratoprincipal de compraventa como del accesorio o condicional deretroventa. No podría estipularse ni aceptarse un contrato deretroventa que establezca la obligación del vendedor detransmitir otra finca o bien que no sea el vendido. No es quelas partes no lo puedan libremente pactar pero ya no sería unpacto de retroventa sino una promesa de venta o recíproca decompraventa de otro bien propiedad del comprador. Incluso laidentidad del objeto tiene efectos Registrales puesto que siel objeto no es el mismo el Registro Público a la hora dehacer la respectiva inscripción del contrato principal noinscribiría el accesorio dado que se trataría de otro biendiferente del vendido.

CONDICIÓN ONEROSA

Siendo una cláusula condicional que limita el derecho delcomprador es únicamente posible, en términos legales, sitiene como primario un negocio ONEROSO. Es tanto oneroso elnegocio principal – de compraventa- como el subsidiario deretroventa. Las partes deben establecer desde que se firma lacompraventa con pacto de retroventa el precio que servirá debase para ejercer el derecho de retracto por parte delvendedor, o al menos sentar las pautas para su determinación.Ese monto de dinero puede ser diferente del precio de lacompraventa primaria puesto que no hay norma que lo prohíbaen forma expresa. En materia de DONACIONES está expresamenteprohibida.

CONDICIÓN POTESTATIVA

Se califica la condición resolutoria del PACTO DE RETROVENTAcomo potestativa. Significa que aunque en principio suaplicación o despliegue de sus efectos depende de la voluntaddel vendedor retractante esta voluntad suya únicamenteexpresada o comunicada al comprador no es suficiente para darpor cumplida la cláusula obligacional sino que además debe elvendedor retractante cumplir con ciertos requisitos que estánfuera de su ámbito de la voluntad, diríase requisitosexternos, como lo son el pago del precio, de las mejorasútiles y necesarias y los gastos de la devolución, sean losgastos legales del documento de rescisión o de la nuevacompraventa que se haga para dar cumplimiento a la devolucióndel bien. NULIDAD DE ESTIPULACIONES EN EL PACTO DE RETROVENTAARTÍCULO 1587-Es nula la estipulación que impone al vendedor,como contrapartida de la resolución del contrato, laobligación de pagar al comprador una cantidad de dinero uotra ventaja para éste. También es nula, en cuanto al exceso,la estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso deresolución del contrato, una suma adicional que no sea ladestinada a conservar el valor adquisitivo del precio.

PRECIO PACTADO.

El monto dinerario que deberá cancelar el vendedorretractante al comprador para efectos de restituir orecuperar el bien vendido debe quedar fijado por las partesdesde el contrato primario de compraventa con pacto deretroventa. La determinación del precio normalmente es unasuma dineraria pero también es posible que las partesestablezcan las bases para una posible determinación de fácilcomprobación “El vendedor retractante debe reembolsar alcomprador el precio de la venta, los gastos del contrato ydel transporte de la cosa, y las reparaciones necesarias oútiles hechas por el comprador; las primeras en la totalidadde lo gastado con ocasión de ellas, y las segundas en elaumento del valor que hayan dado a la cosa.”

PLAZO: LIMITACIÓN DE 1 AÑOS Y 2 AÑOS COMO MÁXIMO.

Esta limitación a la voluntad contractual de las partes esuna constante en la doctrina. Se ha variado el plazo de paísa país pero existen en casi todos los ordenamientos jurídicosde los países consultados en donde el pacto de retroventa esposible. Se debe a una limitante que atiende el principio deSeguridad Jurídica y que pregona la libertad de disposicióndel patrimonio por parte de los propietarios. Las limitantesa la libertad de disposición de los bienes privados no sonvistas con buenos ojos y no son deseables en sociedades ocomunidades económicas basadas en el libre mercado. PLAZOPARA EJERCITAR EL DERECHO DE RESOLUCIÓN ARTÍCULO 1588 CC - Elplazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos añostratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles,salvo que las partes estipulen un plazo menor.

El plazo se computa a partir de la celebración de lacompraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que elindicado en el primer párrafo de este ARTÍCULO o prorrogan elplazo para que sea mayor de dos años o de un año, según elcaso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazolegal.

ARGUMENTOS CONTRARIOS A LA RETROVENTA

Con todo lo señalado anteriormente, cabe preguntarnos ¿en quéconstituye el pacto de retroventa frente a los principiosvigentes de contratación?

Basta dar una mirada a la doctrina señalada para concluir demanera inmediata que el pacto de retroventa resulta ser unacláusula que perjudica y atenta contra el sistema Jurídicodel derecho.

Los argumentos que basan mi posición contraria a laestipulación del pacto de retroventa son:

A) FAVORECE EL ABUSO DEL DERECHO.- Como ya hemos visto enlíneas anteriores, el contrato además de ser bilateral oplurilateral, es un acto por el cual las partes creanderechos y obligaciones, teniendo presente superfeccionamiento dado a través del consentimiento. Con ellopodemos decir que una de las partes ofrece vender un bien, yla otra expresa su deseo de poder adquirirlo, por lo queambas se reúnen y acuerdan, perfeccionándose en ese momentoel contrato por la manifestación de aceptación(consentimiento): de un lado, el querer vender el bien, dejarde ser propietario para transferirlo a otro; y de otro lado,el querer adquirir ese bien, pagando por él, un precioacordado.

Dentro de tal orden de ideas, no nos explicamos por qué elpropio legislador ha permitido la celebración del pacto deretroventa, en el cual, para que el vendedor resuelvaunilateralmente el contrato, no se requiere invocar unacausal que pudiese ser ficticia. En el pacto de retroventa laresolución unilateral carece de exposición, vale decir queella puede fundamentarse, incluso, en un capricho delvendedor, amparada por este “derecho unilateral”, puederesolver el contrato – según expone CASTILLO FREYRE- “porquele da la gana”. Comparto esta posición, pues simplemente noexiste razón alguna para resolver el contrato de maneraunilateral sin fundamento (de fondo o forma).

Con todo lo expresado, podemos deducir que al demostrarse queel pacto de retroventa promueve el abuso del derecho,generaría una inseguridad jurídica, pues desalentaría alcomprador del bien a invertir en mejorarlo, pues, más alláque el ordenamiento civil establece una relación a lasmejoras, ningún comprador es esta situación se aventuraría ainvertir en dicho bien, pues considera el peligro de quedurante la vigencia del plazo, el vendedor puede hacerefectivo su derecho de resolver unilateral yextrajudicialmente el contrato.

B) DIFICULTA EL TRÁFICO MERCANTIL.- ARIAS-SCHREIBER, en suExégesis del Código Civil, nos habla a manera de anécdota,que en el debate que sostuvo con los Miembros de la ComisiónRevisadota del Código Civil, estuvo en desacuerdo con laincorporación y mantenimiento del pacto de retroventa; peroDE LA PUENTE Y LAVALLE, tuvo un criterio distinto queprevaleció. Es así, como DE LA PUENTE Y LAVALLE define lospactos nulos el pacto de mejor comprador y el pacto depreferencia como aquellos que desalientan a losadquirientes, y pone trabas al tráfico contractual, mientrasque la filosofía del Código es la de alentarlo y permitirlocon mayor fluidez. Manifestando esto y tomando en cuenta loexpuesto en líneas anteriores ¿acaso el pacto de retroventano desalienta a los adquirientes? Si le faculta al vendedorel derecho de resolver unilateralmente el contrato ¿seestaría poniendo trabas al tráfico mercantil durante el plazoque funciona?

Sin la menor duda, el pacto de retroventa si dificulta eltráfico mercantil, pues se convierte en un obstáculo para unafluida contratación y circulación de los bienes en lasociedad.

A opinión de CASTILLO FREYRE, en el tiempo de vigencia de eseplazo, la propiedad adquirida por el comprador resultarásumamente relativa, pudiéndose calificar de imperfecta yprecaria, en la medida que es revocable.

C) DESNATURALIZA EL DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS.- Aopinión de un sector importante de la doctrina nacional y lacual comparto el pacto de retroventa desnaturaliza tanto elDerecho de Obligaciones como la esencia de los contratos,pues las obligaciones se contraen para cumplirse y no paradejarse de cumplir, mucho menos por voluntad unilateral deuno de los contratantes.

De esta forma, resulta obvio que el comprador y vendedordeberían ejecutar fielmente sus obligaciones, salvo que, poracuerdo de las partes, recurran a alguno de los mediosextintivos de obligaciones, distintos al pago estricto.

SE ENCUENTRA EN DESUSO.- Nuestro Código Civil, es expreso enotorgar al vendedor, el derecho de incorporar el pacto deretroventa en el contrato, y con ello, el derecho de resolverunilateralmente el contrato. Como vemos, el perfeccionamientode un primer contrato, dado por el consentimiento de laspartes, no lleva a preguntarnos ¿por qué se le otorga a unade las partes el derecho de resolver el contrato? Paracontestarnos, nos referimos a la utilidad del pacto deretroventa. En algunos países de Latinoamérica, este pactoaún continua vigente. Algunos jurisconsultos argentinos,cuando se refieren al pacto de retroventa nos dicen: “estepacto encubre siempre un préstamo de dinero – como vimosocurría en el derecho romano -; la venta funciona comogarantía de que la suma será devuelta. Es un arma poderosa enmanos de prestamistas de inescrupulosos que imponen al deudorcondiciones leoninas y que tienen en estos contratos unprocedimiento que muchas veces les permite quedarse conbienes importantes por un precio mismo”

Al respecto, VALENCIA ZEA declara que antiguamente este pactotenía gran utilidad como institución de crédito, pero hoy haperdido buena parte de su eficacia, pues tiende a serreemplazado por otras instituciones más idóneas, como lahipoteca, tratándose de cosas inmuebles; o como la prenda y

la compraventa con pacto de reserva de dominio, respecto delas cosas muebles.

Expresa también, que este pacto se aplica cuando una personaconviene en prestar a otra determinada cantidad de dinero, ypara seguridad del pago se acuerda que el deudor dé en ventauna cosa suya al acreedor, aún que sin que aquél tenga laintención de desprenderse definitivamente de su propiedad,motivo por el cual inserta en el contrato la cláusula de quequien aparece como vendedor puede recobrar el derechotransmitido mediante el pago de una suma de dinero, que deordinario es la misma que constituye el objeto del mutuo yque se hace figurar como precio de la cosa vendida.

Esta es sólo una situación que justifica el pacto deretroventa, pero dicha situación también cuenta con variasfiguras como opciones. El propietario del bien, no sólo tienela opción de realizar un contrato de compraventa con lacláusula de retroventa, pues el Código Civil, tambiénestablece las figuras de Hipoteca y Anticresis, comogarantías reales del cumplimiento de una obligación. Así, ensu artículo 1091º, nos dice que por la Anticresis “se entregaun inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedorel derecho de explotarlo y percibir sus frutos”; y en suartículo 1097º, nos dice que “por la hipoteca se afecta uninmueble en garantía del cumplimiento de cualquierobligación, propia o de un tercero. La garantía no determinala desposesión y otorga al acreedor los derechos depersecución, preferencia y venta judicial del bienhipotecado”.

A mi criterio, la única opción posible del porque el vendedorejercería el pacto de retroventa, es el de obtenerlo ydisponer nuevamente de él, posibilitándolo a venderlo a unprecio superior, por lo que podría estarse hablando de unposible pacto nulo.

Por ello, no es extraño que algunas legislacionesinternacionales la hayan prohibido, como por ejemplo, el

Código Civil Mexicano (art. 2302), el Código Portugués(art.1587), la Ley Rumana del 02/04/31 contra la usura, elCódigo Civil Paraguayo (art. 770), entre otros.

CONCLUSIONES

Que, el Estado debe garantizar plenamente la libertad decontratar, pero bajo estrictos permisos legales. Estipularcláusulas que permitan alentar y permitir el tráficocontractual, del Código Civil el brindar seguridad jurídicaen todo acto jurídico normado.

Que, resulta claro que el pacto de retroventa normado ennuestro Código Civil, de por sí, con su sola estipulación enun contrato, es un pacto nulo; y es claro que estamos ante elejercicio del abuso del derecho, pues si bien es legítimousar los derechos que la ley reconoce y concede, no lo esabusar de ellos; si bien la ley es la base en razón de lacual la persona puede desarrollar sus actividades sin temorde perjudicar a terceros, el abuso del derecho estaría en elejercicio anormal del mismo, en falta de diligencia, en ladesviación del fin social y económico de un derecho con malaintención.

El Derecho de los Contratos, constituye una rama jurídica degran trascendencia en casi todo el Derecho en general,encontrándose presente en cada una de las ramas jurídicas delDerecho Civil Patrimonial. Es un acto realizado a cadamomento y por todos, es por ello que el Derecho regula laforma y los acuerdos que de ella emanen.

JURISPRUDENCIA

"Con la celebración de la compraventa el título de propiedaddel vendedor queda extinguido, el cual hubiese recobradovigencia nuevamente con el pacto de retroventa, no existiendonorma legal alguna que señale que al no haberse hecho uso detal derecho, para el perfeccionamiento del contrato decompraventa sea necesario una declaración judicial".

BIBLIOGRAFÍA

ALBA CRESPO. “Derecho Romano II”. Editorial Sudecor, Córdova,1993. p.335.

BADENES GASSET, Ramón (1979). El contrato de compraventa.Tomo I. 2da Ed. Barcelona, Editado por los Hijos de JoséBosch, S. A.

CARNELLI, Santiago (1989) Eficacia contractual Buenos Aires.Abeledo Perrot.

CASTILLO FREYRE, Mario. “Comentario al Contrato deCompraventa”. Gaceta Jurídica. Primera Edición. Enero 2002.

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel (1999). El contrato decompraventa.

CODIGO CIVIL COMENTADO, Capitulo VIII, Peruano.

COMPRAVENTA DE UN DEPARTAMENTO CON PACTO DERETROVENTA PAGO EN ARMADAS Y AVAL

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Notario:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una decompraventa que celebran de una parte la empresa ConstructoraBiggio S.A., identificada con RUC N° 193283743, inscrita enla partida electrónica N° 33400 del Registro de PersonasJurídicas de los Registros Públicos del Cusco y domiciliadaen calle Los Cedros N° 310 - Cusco, debidamente representadapor su Gerente General el señor José Antonio De CórdovaVáscones, identificado con DNI N° 10264849, domiciliado enAv. Soto Bermeo N° 252, distrito de Surco, con poderesinscritos en la mencionada partida electrónica, a quien enadelante se le denominará LA VENDEDORA; y de la otra parte,la señorita Giannina Cornejo Carrera, identificada con D.N.IN° 14567865, con domicilio en calle Los Cipreses N° 410 -Cusco, de nacionalidad peruana, soltera, a quien en adelantese le denominará LA COMPRADORA, cuya participación en elpresente acto jurídico se encontrará avalada por el señorJuan Francisco Flores Vega, identificado con D.N.I N°08964396, de nacionalidad peruana, soltero y domiciliado encalle Las Violetas N° 376 Urbanización Santa Marcela - Cusco,a quien en adelante se le denominará el AVAL, en los términosy condiciones siguientes:

CLÁUSULA PRIMERA: CONSIDERACIONES INICIALES

1.1) LA VENDEDORA es una empresa dedicada al rubroconstrucción, constituida de acuerdo a ley, tal y como constaen la Ficha N° 25675 del Registro de Personas Jurídicas delos Registros Públicos del Cusco; asimismo, la representaciónlegal de dicha empresa se encuentra debidamente acreditada endicha Ficha, recayendo el poder sobre su Gerente General elseñor José Antonio De Córdova Váscones.

1.2) Como consecuencia de lo expuesto, LA VENDEDORA haefectuado la construcción del condominio ubicado en calle LosMolles N° 645, Urbanización Los Quipus - Cusco.

1.3) El condominio descrito en el numeral anterior, depropiedad de LA VENDEDORA, se encuentra conformado por 6departamentos identificados con los Nros. 101, 102, 103, 104,105 y 106, los mismos que se encuentran debidamenteindependizados, y cuya independización, linderos y medidasperimétricas se encuentran inscritos en la Ficha N° 45678 delRegistro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos delCusco.

CLÁUSULA SEGUNDA: INTENCIÓN DE LAS PARTES

2.1) Mediante el presente contrato las partes convienenúnicamente la transferencia del departamento identificado conel número 101 del condominio descrito en la Cláusula Primera.

CLÁUSULA TERCERA: ESTADO DEL DEPARTAMENTO AL MOMENTO DE LAVENTA

3.1) Con la suscripción del presente contrato LA COMPRADORAacepta que el inmueble objeto de transferencia, es undepartamento de estreno que se encuentra en perfecto estado,tanto en la construcción misma, como en los acabadospertinentes.

3.2) Asimismo, LA VENDEDORA acepta que sobre dicho inmuebleno pesa carga ni gravamen alguno, ni medida judicial oextrajudicial y en general ninguna circunstancia que limiteel derecho de propiedad de LA COMPRADORA, encontrándosecanceladas la totalidad de obligaciones que hasta estemomento haya dado lugar el bien (tributos a pagar, serviciode luz, agua y cualquiera otra obligación que a la firma delpresente contrato se haya configurado con anterioridadrespecto del bien).

CLÁUSULA CUARTA: INSERCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA

4.1) Según lo acordado por las partes, si bien la firma delpresente contrato otorga la calidad de propietaria delinmueble a LA COMPRADORA, dicha transferencia se encontrarásujeta al convenio que realizan las partes de otorgar a favorde LA VENDEDORA el plazo de un (1) año calendario, contado apartir de la firma del presente contrato, durante el cual LAVENDEDORA podrá resolver unilateralmente el contrato, sinnecesidad de decisión judicial, de acuerdo a lo previsto enel artículo 1586° del Código Civil vigente.

4.2) Transcurrido el plazo indicado en el párrafo anterior,la transferencia de propiedad del inmueble quedaráperfeccionada y surtirá todos los efectos correspondientes,quedando consolidada la situación de propietaria del bien deLA COMPRADORA.

4.3) Asimismo, transcurrido dicho plazo, LA VENDEDORAcumplirá con la entrega a LA COMPRADORA de los títulosrelativos a la propiedad del bien transferido.

4.4) De hacerse efectivo el mencionado Pacto de Retroventa,LA VENDEDORA se compromete a la devolución de la totalidaddel precio efectivamente pagado por LA COMPRADORA hasta esemomento, de acuerdo al Acuerdo de Valorización fijado en laCláusula Sexta del presente documento.

4.5) Por su parte, LA COMPRADORA se compromete a ladevolución inmediata del inmueble, previo aviso por escritode LA VENDEDORA.

4.6) La carta o aviso referidos en el párrafo precedente,deberá ser enviada otorgando un plazo de quince (15) díascalendario contados a partir del momento de la recepción dela misma, para que LA COMPRADORA efectúe las accionespertinentes para el abandono y entrega pacífica del inmueble.

CLÁUSULA QUINTA: COMPROMISOS QUE SE DESPRENDEN DEL ACUERDO DECOMPRAVENTA

5.1) LA VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble a LACOMPRADORA al momento de la firma de la Escritura Pública queorigine el presente contrato, y contra entrega del precioinicial bajo la formalidad acordada en la Cláusula Sexta delmismo.

5.2) Asimismo, LA VENDEDORA conviene en entregar a LACOMPRADORA los recibos cancelados de tributos municipales ydemás recibos de obligaciones hasta las fechas canceladas.

5.3) LA COMPRADORA se compromete a cancelar puntualmente elprecio pactado en la cláusula sexta del presente documento,con sujeción a la formalidad pactada por las partes en lacláusula sétima, y aceptando que ante cualquierincumplimiento de su parte se aplicará lo dispuesto en lacláusula octava señalada líneas abajo.

5.4) LA COMPRADORA se compromete a respetar el Pacto deRetroventa contenido en el presente documento, de tal formaque acepta no efectuar ningún tipo de negocio jurídicovinculado a la venta o transferencia del inmueble a favor deun tercero, durante el plazo en que se encuentre vigentedicho pacto (un año calendario a partir de la firma delpresente contrato).

CLÁUSULA SEXTA: VALORIZACIÓN DE LA TRANSFERENCIA DEL BIEN

6.1) Las partes aceptan como precio de transferencia delinmueble indicado en el numeral 2.1 del presente contrato, lacantidad de US$ 20,000 (veinte mil dólares americanos), lamisma que será cancelada tal y como se describe en lacláusula siguiente.

CLÁUSULA SÉTIMA: ACUERDOS APLICABLES A LA VALORIZACIÓN

7.1) Las partes acuerdan que la cancelación del precio detransferencia del bien, indicado en la Cláusula precedenteserá efectuado de la siguiente manera:

(I) US$ 10,000 (diez mil dólares americanos), al momento dela firma de la Escritura Pública, pago que se efectuarámediante un Cheque de Gerencia.

(II) El saldo se repartirá en 10 armadas, cada cuotaascenderá a US$ 1,000 (mil dólares americanos), y seráncanceladas a partir del mes calendario siguiente a la firmade la Escritura Pública, los días 15 de cada mes, hasta lacancelación absoluta del saldo (US$ 10,000).

(III) El pago de cada armada se efectuará en el domiciliode LA VENDEDORA, contra entrega del recibo correspondienteemitido por LA VENDEDORA que acreditará el pago de cadaarmada.

(IV) Cada recibo deberá indicar la cantidad abonada por LACOMPRADORA, el mes al que corresponde el pago y laconfirmación por parte de LA VENDEDORA de la recepción de lacantidad pactada.

CLÁUSULA OCTAVA: RESPECTO DEL ATRASO O INCUMPLIMIENTO EN LOSACUERDOS DE VALORIZACIÓN

8.1) El atraso o incumplimiento por parte de LA COMPRADORArespecto del pago de cualquiera de las cuotas pactadas en elnumeral 7.1) - (II) del presente contrato, generará uninterés moratorio diario igual al estipulado por el BancoCentral de Reserva del Perú al momento del incumplimiento.

8.2) Asimismo, cada una de las obligaciones de pago a cargode LA COMPRADORA que se desprendan de la ejecución delpresente contrato, se encontrarán garantizadas por latotalidad del patrimonio perteneciente al AVAL, de tal forma,que LA VENDEDORA ante un incumplimiento en el Acuerdo deValorización por parte de LA COMPRADORA podrá repetir susacciones de cobranza contra el AVAL.

8.3) Asimismo, si LA COMPRADORA incumple con el pago de tresarmadas, sucesivas o no, LA VENDEDORA tendrá la posibilidadde optar por la resolución del presente contrato, o en su

defecto, podrá exigir a LA COMPRADORA la cancelacióninmediata del saldo adeudado, dándose por vencidas las cuotasque estuvieren pendientes.

8.4) De resolverse el presente contrato, LA COMPRADORA deberáefectuar la devolución del inmueble de manera inmediata, porsu parte LA VENDEDORA deberá devolver igualmente el montocancelado hasta el momento por LA COMPRADORA a razón delAcuerdo de Valorización. La devolución de dinero se efectuaráprevia deducción del monto correspondiente a la indemnizaciónque deberá cancelar LA COMPRADORA a favor de LA VENDEDORA pormotivo de los daños ocasionados por el incumplimiento en elpago, y por los daños físicos ocasionados al bien, de ser elcaso.

CLÁUSULA NOVENA: RESPECTO DE LOS VICIOS OCULTOS

9.1) LA VENDEDORA responderá por los vicios ocultos quecontenga el inmueble y que disminuyan su valor, que se hayanencontrado desde el momento en que se efectuó la firma de laEscritura Pública de Compraventa; asimismo, responderá anteLA COMPRADORA si el bien carece de las cualidades prometidaspor LA VENDEDORA que le daban el valor y hacían apto elinmueble para vivienda.

9.2) De existir vicios ocultos en el bien, LA COMPRADORApodrá optar por la resolución del presente contrato, con laconsiguiente obligación por parte de LA VENDEDORA de devolverel dinero recibido por la transferencia.

9.3) De no optar LA COMPRADORA por la resolución delcontrato, podrá optar por solicitar el rea-juste del precioen el Acuerdo de Valorización, de acuerdo a lo que el bienvale de menos por razón del vicio. De esta forma, las cuotaso armadas se acomodarán al nuevo precio pactado.

CLÁUSULA DÉCIMA: GASTOS PROVENIENTES DE LA SUSCRIPCIÓN DELPRESENTE CONTRATO

10.1) Las partes acuerdan que los tributos y demás gastosproducidos como consecuencia de la suscripción del presentecontrato serán asumidos por LA COMPRADORA; por otra parte,ambas partes convienen que aquellos gastos que provengan dela ejecución del correspondiente del Pacto de Retroventaserán enteramente asumidos por LA VENDEDORA.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA: RESPECTO DE LAS CONTROVERSIAS QUE SEDESPRENDAN DEL PRESENTE CONTRATO

11.1) De ocurrir cualquier controversia por motivo de lacelebración del presente contrato, de la interpretación y/oejecución de sus Cláusulas o de los actos jurídicos que de élprovengan, ambas partes acuerdan fijar la conciliación comoprocedimiento inicial para la solución de conflictos.

11.2) Asimismo, ambas partes acuerdan que de no ser efectivala conciliación como instrumento de solución de conflictosentre ellas, se recurrirá al arbitraje como último medio desolución. Al respecto, las partes se comprometen a elegir unárbitro, inmediatamente después de no haber llegado a unAcuerdo Conciliatorio; en este sentido, la decisión final olaudo emitido por el árbitro elegido tendrá efecto vinculantey será de obligatorio cumplimiento para ambas partes.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: RESPECTO DE LA COMUNICACIÓN ENTRELAS PARTES

12.1) Las partes consignan su domicilio en el presentecontrato, para que toda comunicación sea efectuada enaquellos domicilios; de existir alguna modificación en losdomicilios señalados, sólo serán efectivos entre las partessi se realizó la comunicación de tal hecho.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA: MEDIO DE PAGO

13.1) Por el presente acto jurídico contractual las partesdeclaran que como Medio de Pago utilizado del precio pactado,es un cheque de gerencia no negociable, tomando en cuenta queel contrato celebrado contiene obligaciones de pagar suma de

dinero por importes superiores a los mil quinientos dólaresamericanos.

Sírvase Ud. Sr. Notario insertar las cláusulascorrespondientes de acuerdo a Ley, y cursar partes alRegistro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos deCusco para la inscripción del presente acto jurídico.

Firmado en la ciudad de............, a los..... Días, del mesde....... de 2007.

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LA VENDEDORA LA COMPRADORA

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EL AVAL

MINUTA DE COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE CON PACTO DERETROVENTA

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su Registro de escrituras públicas, unaen la que conste el contrato de COMPRA VENTA que celebran deuna parte como LOS VENDEDORES, el señor José AlexanderAltamirano Echevarría, identificado con DNI N° 89562100, deocupación Ingeniero de Sistemas de estado civil casado y laseñora Julissa Ríos Guevara, identificada con DNI N° 42651067con domicilio en Av. Los Postes Nº 456, Distrito de San Juande Lurigancho, Provincia y Departamento de Lima y de la otraparte como LOS COMPRADORES el señor Miguel Ángel RíosGuevara, identificado con DNI N° 56210332, de ocupación.Odontólogo de estado civil casado y la señora Milagros LópezTello, identificada con DNI N° 00932375 con domicilio en Av.Las Bellotitas Nº 876, Distrito de San Juan de Lurigancho,Provincia y Departamento de Lima; de acuerdo a los términos ycondiciones siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES.-LOS VENDEDORES son propietarios del Inmueble ubicado en Av.Los Rosales Mz A Lt. 2 Distrito de Lurín, Provincia yDepartamento de Lima, inscrito en la Partida ElectrónicaNo45612 del Registro de Predios de la Oficina Registral deLima.

SEGUNDA: LA VENTA Y SU EXTENSIÓN.-Por el presente documento LOS VENDEDORES dan en venta realy enajenación perpetua y definitiva a favor de LOS

COMPRADORES el inmueble a que se refiere la Cláusulaprecedente y cuyas áreas, linderos y medidas perimétricasaparecen en la partida registral antes señalada.

La venta es Ad-Corpus y comprende sus entradas, salidas,usos, costumbres, servidumbres, construcciones y, en general,todo cuanto de hecho y por derecho corresponde o puedecorresponderle, sin reserva ni limitación alguna.

TERCERA: EL PRECIO.-El precio de Venta pactado de común acuerdo es la cantidad deUS$ 50,000.00 (Cincuenta Mil y 00/100 DOLARES AMERICANOS) queserán pagados al CONTADO de la siguiente forma:

3.1. US$ 30,000.00 (Treinta Mil Y 00/100 DOLARES AMERICANOS),a la firma de la minuta que la presente minuta, sin másconstancia de su entrega y recepción que las firmas delas partes al pie de la presente.

3.2. US$ 5,000.00 (Cinco Mil Y 00/100 DOLARES AMERICANOS), ala AMERICANOS) a la firma de la escritura pública que lapresente minuta origine, a más tardar el 30 de Julio de2013, monto que será cancelado mediante cheque degerencia emitido por un Banco de Lima de primer ordengirado a favor de LOS VENDEDORES cheques que poracuerdo de las partes cumplirá plenos efectoscancelatorios.

CUARTA: PACTO DE RETROVENTA.Las partes acuerdan, de conformidad con lo dispuesto por elartículo 1586 del Código Civil, incorporar en el presentecontrato el pacto de reserva de retroventa a favor de LOSVENDEDORES. En consecuencia éstos se reservan el derecho deresolver unilateralmente el contrato, sin necesidad dedecisión judicial alguna. QUINTA: Se deja constancia que el derecho de resolución unilateralque tienen LOS VENDEDORES al que se refiere la cláusulaanterior, tendrá vigencia hasta el 30 de Julio del 2013,

vencido el cual el contrató quedará firme en todos susefectos. El ejercicio del referido derecho de resoluciónunilateral deberá ser comunicado a LOS COMPRADORES porcualquier medio escrito.

SEXTA: LIBRE DISPOSICIÓN.-LOS VENDEDORES declaran que sobre el inmueble materia de estatransferencia de dominio no pesa ninguna hipoteca, embargo,carga, gravamen, ni medida judicial o extrajudicial quelimiten su dominio y libre disposición, comprometiéndose , noobstante al saneamiento por evicción.

SETIMA: EQUIVALENCIA DE PRESTACIONESLos contratantes declaran que existe perfecta equivalenciaentre el precio pactado y el inmueble objeto de la Venta, yque por cualquier diferencia que pudiera haber de más o menosy que al celebrarse el presente contrato no perciben, sehacen de ella mutua gracia y recíproca donación; porconsiguiente, ambas partes contratantes renuncian a todaacción o excepción, así como a sus plazos, con las que sepretendiera invalidar los efectos de este contrato, ya seapor dolo, error o cualquier otra causa.

OCTAVA: IMPUESTOS Y SERVICIOS DEL INMUEBLE.-LOS VENDEDORES declaran que se encuentra al día en el pagodel impuesto predial, arbitrios municipales y servicios. Noobstante, se compromete a asumir el pago de esas obligacionesque pudieran adeudarse hasta la fecha del presente contrato,salvo el impuesto predial que se regula por el artículo 10ºdel Decreto Legislativo Nº 776

NOVENA: GASTOS E IMPUESTOS DEL CONTRATO9.1. Todos los gastos, inclusive notariales y regístrales,

que originen la elevación de esta minuta a escriturapública y su inscripción en el Registro de Predios deLima, serán de cuenta de LOS COMPRADORES.

9.2. El impuesto de Alcabala será de cuenta de LOSCOMPRADORES.

DECIMA: DOMICILIOS Y JURISDICCIÓN10.1. Las partes ratifican como sus domicilios los

indicados en la introducción del presente contrato.Cualquier cambio domiciliario deberá ser comunicado a laotra parte mediante carta notarial.

10.2. Para el eventual caso de divergencias,interpretación o ejecución del presente contrato, laspartes se someten expresamente a la Jurisdicción ycompetencia de los jueces de la Ciudad de Lima (Cercado),renunciando a cualquier otro fuero, inclusive al de susdomicilios

Sírvase Ud. Señor Notario, agregar las cláusulas e insertos,así como en su oportunidad, pasar partes al Registro dePredios de la Oficina Registral de Lima para la inscripciónde la transferencia.

Lima, 15 de Marzo del 2013

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VENDEDOR VENDEDORAJosé Alexander Altamirano Echevarría Julissa Ríos Guevara DNI N° 89562100 DNI N° 42651067

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COMPRADOR COMPRADORA Miguel Ángel Ríos Guevara Milagros López Tello DNI N° 56210332 DNI N° 00932375