SKB Hotel Bagus(1)

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN Studi Kelayakan - Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur oleh PT Segara Biru Kencana (SBK)

Halaman - 1

D A F T A R I S I

Halaman

SERTIFIKAT PENILAI PERNYATAAN PENILAI DAFTAR ISI DAFTAR FIGUR 1 PENDAHULUAN........................................................................................... 4 1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan ..................................................... 4 1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) .................................................................... 4 1.3 Identitas Pemberi Tugas .............................................................................. 4 1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha ........................ 4 1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi ............................................... 4 1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan .................................................... 5 1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi ............................................................................ 5 1.6.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian .......... 6 1.6.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian ........ 6 1.6.4 Informasi Keuangan .................................................................................... 6 1.6.5 Informasi Perpajakan .................................................................................. 6 1.6.6 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan Usaha. 6 1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha ................................................................ 7 1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional .................................................. 7 1.8 Asumsi Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................. 7 2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI .......................................... 9 2.1 Profil SBK ................................................................................................ 9 2.2 Struktur Permodalan SBK ........................................................................... 10 2.3 Manajemen dan Sumber Daya Manusia SBK ...................................................... 10 2.4 Perijinan-Perijinan SBK .............................................................................. 10 2.5 Kinerja Keuangan SBK ............................................................................... 10 2.6 Produk dan Jasa ...................................................................................... 12 2.7 Teknologi yang Digunakan .......................................................................... 12 2.8 Pasar yang Dituju ..................................................................................... 12 2.9 Pesaing dan Persaingan ............................................................................. 12 2.10 Informasi Industri ..................................................................................... 13 2.11 Pola Bisnis ............................................................................................. 14 2.12 Strategi Pemasaran dan Penjualan ................................................................ 14 2.13 Kebutuhan Produksi/Operasi ....................................................................... 15 2.14 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia ............................................. 15 2.15 Hak Atas Kekayaan Intelektual ..................................................................... 15 2.16 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait ................................................... 15 2.17 Aspek Lingkungan .................................................................................... 15 2.18 Faktor Risiko .......................................................................................... 15 2.19 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial ........................................................ 16 3 KELAYAKAN PASAR ................................................................................... 17 3.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia ............................................................... 17 3.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia ................................................ 22 3.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia ................................................ 26 3.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali ....................................................... 30 3.5 Prospek Industri Pariwisata Indonesia ........................................................... 34 3.6 Pesaing Usaha ......................................................................................... 34 3.7 Strategi Pemasaran .................................................................................. 34


Halaman - 2

Halaman

4 KELAYAKAN TEKNIS ................................................................................... 35 4.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah ...................................................................... 35 4.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan ................................................................. 35 4.3 Legalitas Tanah ....................................................................................... 35 4.4 Kapasitas Hotel ....................................................................................... 36 4.5 Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku, Pekerja dan Ahli

Profesional ............................................................................................ 37 4.6 Proses Produksi ....................................................................................... 37 5 KELAYAKAN POLA BISNIS ............................................................................ 38 5.1 Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis ..................................... 38 5.2 Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk ...................................................... 38 5.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai ............................................................ 38 6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN .................................................................. 39 6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja ......................................................................... 39 6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual ................................................................. 40 6.3 Manajemen Risiko .................................................................................... 40 6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen .......................................................... 40 6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen ................................................ 40 7 KELAYAKAN KEUANGAN ............................................................................. 41 7.1 Biaya Proyek Pembangunan Pop HARRIS Hotel Sanur Bali..................................... 41 7.2 Modal Kerja ............................................................................................ 41 7.3 Sumber Pembiayaan ................................................................................. 41 7.4 Pendekatan Studi Kelayakan ....................................................................... 42 7.5 Asumsi Asumsi Proyeksi Keuangan ............................................................... 42 7.6 Proyeksi Biaya ......................................................................................... 42 7.7 Proyeksi Keuangan ................................................................................... 44 7.8 Analisis Titik Impas ................................................................................... 46 7.9 Analisis Profitabilitas ................................................................................ 46 7.10 Analisa Kelayakan Investasi ......................................................................... 46 8 PERNYATAAN PENILAI USAHA ...................................................................... 47 8.1 Pernyataan atas Kelayakan Proyek ................................................................ 47 8.2 Pernyataan Indepedensi Penilai Usaha ........................................................... 47 9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA ........................................................................ 48


Halaman - 3

D A F T A R F I G U R

Halaman DAFTAR FIGUR Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham......................................... 10 Figur 2 - Ikhtisar Laba (Rugi) SBK ........................................................................ 10 Figur 3 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009 ................................................... 13 Figur 4 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009 ................................ 13 Figur 5 - Pertumbuhan PDB ................................................................................ 17 Figur 6 - Perkembangan Inflasi Tahun 2010 ............................................................. 18 Figur 7 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah ............................................................. 19 Figur 8 - Perkembangan Tingkat Suku Bunga ........................................................... 19 Figur 9 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009 ................................................... 22 Figur 10 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009 .............................. 22 Figur 11 - Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk ....................................................... 26 Figur 12 - Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk .................................... 27 Figur 13 - Profil Wisman 2009 dan 2010................................................................. 27 Figur 14 Biaya Proyek (000) .............................................................................. 41 Figur 15 Biaya Proyek (Rp000) ........................................................................... 41 Figur 16 - Sumber Pembiayaan (000) ..................................................................... 42 Figur 17 - Biaya Operasional (000) ........................................................................ 42 Figur 18 - Perhitungan WACC .............................................................................. 44 Figur 19 - Proyeksi Neraca (Rp000) ....................................................................... 45 Figur 20 - Proyeksi Laba (Rugi) (Rp000) .................................................................. 45 Figur 21 - Proyeksi Arus Kas (Rp000) ..................................................................... 45


Halaman - 4

1 PENDAHULUAN 1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan

Laporan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan pop HARRIS Hotel yang akan dibangun oleh PT SEGARA BIRU KENCANA (SBK) ini, telah kami susun dengan nomor dan tanggal laporan sebagai berikut: Nomor : Y&R/FS/11/088-R Tanggal : 16 Juni 2011

1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)

Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2010, dimana batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.

Masa berlaku laporan sesuai dengan tanggal penilaian akan berakhir pada tanggal 30 Juni 2011.

1.3 Identitas Pemberi Tugas

Nama : PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY, Tbk (IPP) Bidang Usaha : Ruang lingkup kegiatan Perusahaan meliputi usaha

dalam bidang real estate, termasuk pembebasan tanah, pengembang, dan penjualan tanah, baik tanah untuk perumahan, maupun tanah untuk industri, serta penjualan tanah berikut bangunannya.

Alamat Kantor Pusat : Jl. Tebet Timur Raya No. 10 C Jakarta Selatan 12820. Telepon : +6221 8305569.

1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha Tujuan penilaian adalah dalam rangka mengetahui kelayakan usaha Proyek Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur di Bali yang akan dijalankan oleh SBK dalam rangka perubahan bidang usaha SBK.

1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi Y&R tidak mempunyai tanggung jawab apapun berkaitan dengan dampak dan akibat yang mungkin dan dapat timbul dari isi laporan ini ke pihak selain kepada IPP/SBK. Jika pihak lain memilih untuk mengandalkan isi laporan ini maka mereka bertanggung jawab sepenuhnya terhadap dampak maupun risiko yang mungkin ditimbulkan.

Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh IPP/SBK dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut.


Halaman - 5

KPU telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan IPP/SBK, anak perusahaan, perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini. Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPP/SBK sehubungan dengan Transaksi dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi apapun dalam mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi transaksi tersebut.

Manajemen SBK menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut SBK telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting.

1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan 1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi

Berikut ini hasil pelaksanaan inspeksi lapangan : a. Obyek : Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur Bali b. Lokasi : Sanur - Bali c. Tanggal Inspeksi : 26 April 2011 d. Surveyor : Dede Rahman e. Foto-foto :

Tampak Depan Menuju pop HARRIS Hotel

Kondisi Proyek Pembangunan pop HARRIS Hotel


Halaman - 6

1.6.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian

Terkait dengan kegiatan usaha atau proyek yang akan dilaksanakan, SBK telah memperoleh beberapa dokumen hukum yang relevan, antara lain : 1. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Kecil Nomor : 01754-04/PK/1.824.271 Tanggal

17 Januari 2011. 2. Tanda Daftar Perseroan Terbatas Nomor TDP 09.03.1.68.68537 Tanggal 18 Februari

2011 yang berlaku sampai dengan tanggal 18 Februari 2016. 3. Surat Keterangan Domisili Perusahaan Nomor 2491/-1.824.6/X/2010 Tanggal 25

Oktober 2010. 4. Nomor Pokok Wajib Pajak : 03.064.998.2-015.000 terdaftar sejak 3 November 2010

KPP Pajak Pratama Jakarta Tebet. 5. Ijin Lokasi, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), dan perijinan terkait proyek lainnya,

sampai laporan ini dibuat, Y&R belum memperoleh dokumen dan atau informasi proses pengurusannya.

1.6.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian

Pihak-pihak yang telah diwawancarai :

Perusahaan Nama Jabatan

IPP Diana Solaiman Direktur

SBK Supomo Komisaris

1.6.4 Informasi Keuangan

Laporan keuangan SBK yang tersedia adalah laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Doli, Bambang, Sudarmadji & Dadang. Dari laporan keuangan tersebut Y&R hanya bisa mendapatkan informasi yang terbatas, seperti daftar aset dan daftar kewajiban serta informasi keuangan lain yang terkait.

1.6.5 Informasi Perpajakan

SBK telah terdaftar sebagai wajib pajak dengan Nomor Pokok Wajib Pajak No. 03.064.998.2-015.000 yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Jakarta Tebet dengan tanggal terdaftar 3 November 2010

1.6.6 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan

Usaha

Penilaian kelayakan usaha ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas rencana usaha dengan data dan informasi yang diperoleh, yaitu :

Business Plan yang disusun oleh SBK; Laporan Keuangan SBK per 31 Desember 2010 yang telah di Audit oleh Kantor

Akuntan Publik (KAP) Doli, Bambang, Sudarmadji & Dadang; Sebagian legalitas SBK dan perijinan-perijinannya; Data Teknis Proyek; Data Organisasi dan Manajemen


Halaman - 7

Data Ekonomi Makro Indonesia; Data Pariwisata Indonesia; Data Industri Pariwisata Bali; Hasil diskusi dengan manajemen.

1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha

Penilaian kelayakan usaha ini disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia, serta sistematika laporan mengacu kepada standar penyusunan laporan studi kelayakan dari Bapepam - LK. Adapun tahapan penilaian kelayakan usaha yang telah dilakukan adalah sebagai berikut :

1. Memastikan ruang lingkup penugasan berdasarkan surat penugasan yang telah

disepakati antara Y&R dan IPP; 2. Mengumpulkan data dan atau informasi yang diperlukan baik internal dari SBK

maupun eksternal terkait penugasan yang diberikan; 3. Melakukan diskusi dengan manajemen SBK dan pihak terkait atas data dan atau

informasi yang diterima; 4. Melakukan kajian yang komprehensif meliputi aspek manajemen, legalitas, teknis,

pola bisnis, pasar, risiko, dan keuangan; 5. Penyusunan laporan penilaian kelayakan usaha untuk memberikan opini atas

kelayakan usaha.

1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional

Ruang lingkup penugasan kepada Y&R adalah untuk melakukan kajian atau analisis kelayakan usaha yang akan dijalankan oleh SBK yaitu Proyek Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur yang berlokasi di Sanur Bali.

1.8 Asumsi Asumsi dan Kondisi Pembatas

Laporan ini disusun untuk kepentingan IPP. Baik Y&R maupun anggota atau karyawan Y&R tidak bertanggung jawab kepada pihak manapun, selain kepada IPP. Dalam hal ini Y&R bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan digunakan.

a. Laporan ini disusun dengan hanya mempertimbangkan lahan baru yang dimiliki oleh

perusahaan yang dianalisis IPP tanpa mempertimbangkan kondisi eksisting dari perusahaan tersebut. Sehingga apabila IPP memiliki Hotel lain yang telah beroperasi maka kami tidak memperhitungkannya sebagai bagian dari pendapatan serta biaya dalam analisis kelayakannya.

b. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan

informasi yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut.

c. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R

memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam laporan ini.

d. Manajemen telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul

dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.


Halaman - 8

e. Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus

hanya terbatas pada studi kelayakan, di luar dari aspek perpajakan dan hukum karena hal tersebut berada di luar lingkup penugasan kami.

f. Manajemen menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut studi

kelayakan telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting.

g. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak

berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.

h. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai

dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia, serta Peraturan Bapepam-LK VIII.C.3.

i. Apabila tidak ada persetujuan yang disepakati bersama sebelumnya, kami tidak

diwajibkan untuk memberikan kesaksian kepada pengadilan ataupun badan pemerintah lainnya sehubungan dengan kelayakan proyek yang dinilai.

j. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak

sahnya Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.


Halaman - 9

2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI

2.1 Profil SBK

PT Segara Biru Kencana (SBK) merupakan perusahaan dalam tahap pengembangan yang didirikan berdasarkan akta No.17 Tanggal 18 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Henny Kurnia Tjahja, S.H., notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat keputusan No. AHU-53977.AH.01.01 tahun 2010 tanggal 16 November 2010 Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar perusahaan, ruang lingkup kegiatan perusahaan adalah berusaha dalam bidang perdagangan, perindustrian, pembangunan, pertanian, pengangkutan, jasa dan percatakan. Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, perusahaan masih dalam tahap pengembangan dan belum beroperasi secara komersial. Aktivitas perusahan dalam masa pengembangan adalah pengurusan ijin dan perencanaan operasional hotel. SBK berdomisili di Jakarta dengan kantor pusat beralamat di Wisma Millenia, Jalan MT Haryono Kav.12, Jakarta Selatan. SBK merupakan anak perusahaan KCU, dan KCU adalah anak perusahaan dari IPP, yang merupakan induk perusahaan. Perincian anak perusahaan dan perusahaan asosiasi sebagai berikut :

RI IPI JPI DPP ABL SJ KCU LCK EIS OP MBS

GIL CGDE KPU OHB MT

PT Indonesian Paradise Property Tbk.

65% 27,50% 60% 51% 99,90% 99,66% 33,34% 51% 70% 99,98% 55%

51% 88,65% 99,99% 50% 92,72%

The Paradise Group The Paradise Group

PS 99,99%

SBK 99,99%

1. PT Indonesian Paradise Island 6. PT Padma Suasa 11. PT Omega Propertindo 16. PT Kega Property Utama 2. PT Java Paradise Island 7. PT Retzan Indonusa 12. PT Eka Ilalang Suryadinamika 17. PT Segara Biru Kencana 3. PT Dinamika Putra Perkasa 8. PT Mega Biru Selaras 13. PT Langgeng Cipta Karya 18. PT Saranausaha Jaya 4. PT Magna Terra 9. PT Cakra Guna Dharma Eka 14. PT Karsa Citra Unggul 5. PT Aneka Bina Laras 10. PT Grahatama Indah Lestari 15. PT Oasis Hotel Bogor

1. PT Indonesian Paradise Island 6. PT Padma Suasa 11. PT Omega Propertindo 16. PT Kega Property Utama 2. PT Java Paradise Island 7. PT Retzan Indonusa 12. PT Eka Ilalang Suryadinamika 17. PT Segara Biru Kencana 3. PT Dinamika Putra Perkasa 8. PT Mega Biru Selaras 13. PT Langgeng Cipta Karya 18. PT Saranausaha Jaya 4. PT Magna Terra 9. PT Cakra Guna Dharma Eka 14. PT Karsa Citra Unggul 5. PT Aneka Bina Laras 10. PT Grahatama Indah Lestari 15. PT Oasis Hotel Bogor


Halaman - 10

2.2 Struktur Permodalan SBK

Berdasarkan akta No.17 tanggal 18 Oktober 2010 dari Henny Kurnia Tjahja, S.H., notaris di Jakarta, jumlah modal dasar sebesar Rp400.000.000, dengan modal ditempatkan dan disetor sebesar Rp100.000.000.

Figur 1 - Susunan pemegang saham dan kepemilikan saham

Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase Kepemilikan Jumlah

PT Karsa Citra Unggul 99.900 99,90% 99.900.000

PT Grahatama Kreasibaru 100 0,10% 100.000

Jumlah 100.000 100% 100.000.000

2.3 Manajemen dan Sumber Daya Manusia SBK

Susunan Pengurus SBK pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebagai berikut : Dewan Komisaris Komisaris : Tuan Supomo Direksi Direktur : Nyonya Ninawati

2.4 Perijinan-Perijinan SBK

Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SBK telah memperoleh perijinan-perijinan yang diperlukan, antara lain : 1. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Kecil Nomor : 01754-04/PK/1.824.271 Tanggal

17 Januari 2011. 2. Tanda Daftar Perseroan Terbatas Nomor TDP 09.03.1.68.68537 Tanggal 18

Februari 2011 yang berlaku sampai dengan tanggal 18 Februari 2016. 3. Surat Keterangan Domisili Perusahaan Nomor 2491/-1.824.6/X/2010 Tanggal 25

Oktober 2010. 4. Nomor Pokok Wajib Pajak : 03.064.998.2-015.000 terdaftar sejak 3 November 2010

KPP Pajak Pratama Jakarta Tebet. 5. Ijin Lokasi, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), dan perijinan terkait proyek lainnya,

sampai laporan ini dibuat, Y&R belum memperoleh dokumen dan atau informasi proses pengurusannya.

2.5 Kinerja Keuangan SBK

Tinjauan kinerja keuangan SBK dilakukan berdasarkan Laporan Keuangan Audited yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 yang telah di audit oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Doli, Bambang, Sudarmadji & Dadang.

Figur 2 - Ikhtisar Laba (Rugi) SBK

Keterangan 31 Des 2010 (Audited)

Dalam Rp

Pendapatan -

Beban 22.062.789

Manfaat Pajak 5.515.697

Laba (Rugi) Bersih 16.547.092


Halaman - 11

Rugi SBK selama tahun 2010 sejak pendirian 18 Oktober sampai dengan 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp16.547.092,- perusahaan belum memiliki pendapatan operasional karena masih dalam tahap pengembangan dan perencanaan operasional hotel.

Figur 5 - Ikhtisar Neraca SBK

Keterangan 31 Des 2010 (Audited)

Dalam Rp.

Aktiva

Aktiva Lancar 86.737.211

Aktiva Tidak lancar 5.515.697

Jumlah Aktiva 92.252.908

Pasiva

Kewajiban Lancar 8.800.000

Kewajiban Tidak Lancar -

Jmlah Hutang 8.800.000

Ekuitas 83.452.908

Jumlah Pasiva 92.252.908

Total aktiva SBK selama tahun 2010 hanya terdiri dari kas dan aset pajak tangguhan, dengan jumlah sebesar Rp92.252.908,- karena perusahaan masih dalam tahap pengembangan. Jumlah hutang yang dimiliki oleh SBK adalah hutang lancar sebesar Rp8.800.000,- yang merupakan biaya yang masih harus dibayar dalam pembangunan hotel. Figur 6 Analisa Rasio dari Laporan Keuangan SBK Rasio likuiditas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan SBK dalam melakukan pembayaran terhadap hutang jangka pendek yang dimilikinya melalui aktiva lancar. Rasio likuiditas berdasarkan rasio lancar dan cepat pada tahun 2010 dapat disimpulkan bahwa SBK cukup likuid dan mampu untuk membayar seluruh hutang lancar yang dimiliki melalui hutang jangka pendeknya Rasio solvabilitas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan SBK dalam melakukan pembayaran terhadap keseluruhan hutang yang dimilikinya melalui keseluruhan aktiva ataupun modal. Dilihat dari rasio jumlah hutang terhadap modal

Keterangan 31-Des-2010

A. LIKUIDITAS (%) Current Ratio 985,65% Quick Ratio 985,65%

B. SOLVABILITAS (%) Debt to Equity 10,54%

Equity to Total Aset 90,46%

C. RENTABILITAS (%) Gross Profit Margin 0% Operating Margin 0% Net Margin 0% Return on Aset (ROI) -17,94% Return on Equity (ROA) -19,83%


Halaman - 12

serta jumlah hutang terhadap aktiva pada Tahun 2010 dapat disimpulkan bahwa SBK solvabel dan dapat melakukan pembayaran seluruh hutang yang dimilikinya. Rasio Rentabilitas merupakan rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan SBK dalam memperoleh keuntungan setiap tahunnya. Berdasarkan rasio laba terhadap total penjualan belum menunjukan angka yang menggambarkan rasion karena perusahaan masih dalam tahap pengembangan dan belum menghasilkan pendapatan. Sedangkan berdasarkan Rate of Return of Investment (ROI) serta Rate of Return on Equity (ROE) selama tahun 2010 menunjukan angka yang masih negatif. Hal tersebut dikarenakan perusahaan belum menerima laba selama tahap pengembangan.

2.6 Produk dan Jasa

Saat ini SBK belum beroperasi secara komersial sehingga belum memiliki produk dan jasa yang dapat dijual, namun SBK berencana membangun pop HARRIS Hotel sehingga jasa yang akan diberikan adalah jasa akomodasi dan jasa-jasa lain yang berhubungan.

2.7 Teknologi yang Digunakan

SBK akan membangun pop HARRIS Hotel yang berlokasi di Sanur Bali yang memiliki konsep dan teknologi yang selama ini telah dibangun oleh IPP sebagai Induk Perusahaan SBK, dimana IPP merupakan salah satu pengembang dan pengelola properti terintegrasi yang relatif cukup besar dan cepat pertumbuhannya di Indonesia.

2.8 Pasar yang Dituju

Pasar sasaran yang dituju oleh SBK dalam memasarkan produknya adalah kalangan Back Packer yaitu lebih fokus pada wisatawan atau calon penghuni yang hanya memakai fasilitas hotel untuk sarana istirahat semata, sehingga waktu siangnya lebih banyak dihabiskan diluar hotel dan ditujukan masyarakat menengah, terutama bagi mereka para wisatawan asing dan domestik dimana mereka sangat membutuhkan tempat istirahat yang asri, nyaman dan tenang.

Pop HARRIS Hotel Sanur juga mempunyai lokasi yang sangat strategis karena diharapkan akan menjadi daya tarik tersendiri bagi para wisatawan asing maupun domestik yang ada disekitar Sanur.

2.9 Pesaing dan Persaingan Pesaing usaha pop HARRIS Hotel sudah tentu adalah para pengembang hotel bintang 2 di Bali yang tersebar di Sanur dan sekitarnya. Hotel Gazebo Cottages Beach, Stana Puri Gopa dan Hotel Vila Shanti Beach adalah beberapa pesaing-pesaing yang perlu diperhatikan yang terdapat di sekitar lokasi pop HARRIS Hotel. Mengingat bangunannya yang lebih baru dan lokasinya yang terletak di tempat yang strategis di sekitar Sanur, artinya sangat mudah dijangkau dari seluruh pelosok di Bali dan juga dari luar kota Bali, bahkan dari luar negeri sekalipun karena akan menjadi daya tarik tersendiri bagi para wisatawan asing maupun domestik. maka pop HARRIS Hotel Sanur akan memiliki nilai tambah tersendiri dibandingkan pesaing-pesiang yang ada di sekitar Sanur, Bali.


Halaman - 13

2.10 Informasi Industri

Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004 sampai tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata rata pertumbuhan 5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun terakhir rata rata mencapai 3,24% .

Figur 3 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009

Klasifikasi Tahun

2004 2005 2006 2007 2008 2009 Rata -rata Pertumbuhan

Bintang 5 76 80 83 91 96 97 5,0%

Bintang 4 150 153 165 157 188 191 5,3%

Bintang 3 242 252 265 272 312 317 5,6%

Bintang 2 245 252 241 238 265 269 2,0%

Bintang 1 301 302 303 316 308 313 0,8%

TOTAL 1014 1039 1057 1074 1169 1187 3,24%

Sumber : Biro Pusat Statistik (Diolah CISI)

Meningkatnya jumlah hotel berbintang diikuti pula dengan meningkatnya tingkat hunian, dimana secara keseluruhan hotel berbintang selama tahun 5 tahun terakhir meningkat rata-rata 1,54% per tahun, sedangkan dilihat dari rata rata tingginya tingkat hunian didominasi oleh hotel berbintang di Kalimantan Tengah sebesar 62,74%, DKI Jakarta sebesar 52,65% serta Bali 51,98%, seperti terlihat pada tabel berikut :

Figur 4 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009

Propinsi Tahun Rata-

Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009

N. Aceh Darussalam 48,73 47,47 57,93 53,61 49,81 50,31 51,31

Sumatera Utara 37,43 42,05 43,57 42,57 42 42,42 41,67

Sumatera Barat 40,24 38,68 40,66 40,84 45,79 46,25 42,08

Riau 42,1 40,22 44,8 49,07 47,34 47,81 45,22

Jambi 34,81 35,72 37,8 39,22 50,25 50,75 41,43

Sumatera Selatan 36,71 34,68 44,67 45,84 44,43 44,87 41,87

Bengkulu 21,77 30,39 27,94 29,29 36,44 36,80 30,44

Lampung 45,56 47,54 49,02 51,2 48,81 49,30 48,57

Kep. Bangka Belitung 38,14 34,67 34,52 24,43 30,88 31,19 32,31

Kep. Riau - - 49,69 51,14 46,09 46,55 48,37

DKI Jakarta 51,08 54,53 55,01 53,61 50,57 51,08 52,65

Jawa Barat 37,77 37 38,63 39,39 40,26 40,66 38,95

Jawa Tengah 43,21 41,74 36,92 37,6 37,79 38,17 39,24

D.I. Yogyakarta 45,64 43,04 43,37 45,55 50,07 50,57 46,37

Jawa Timur 48,29 45,6 45,46 42,78 46,9 47,37 46,07

Banten 33,26 32 39,3 37,58 46,89 47,36 39,40

Bali 47,8 46,37 43,85 53,49 59,88 60,48 51,98

Nusa Tenggara Barat 32,54 35,95 43,28 43,29 44 44,44 40,58

Nusa/ Tenggara Timur 43,86 46,71 46,76 39,36 51,85 52,37 46,82

Kalimantan Barat 40,49 39,76 45,98 41,25 41,85 42,27 41,93


Halaman - 14


Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Kalimantan Tengah 42,7 62,95 66,78 72,47 65,43 66,08 62,74

Kalimantan Selatan 46,98 51,4 51,2 49,57 53,66 54,20 51,17

Kalimantan Timur 54,5 53,55 51,27 48,03 45,75 46,21 49,89

Sulawesi Utara 51,92 51,55 47,66 47,59 53,93 54,47 51,19

Sulawesi Tengah 52,93 51,55 54,45 53,79 43,36 43,79 49,98

Sulawesi Selatan 38,17 36,7 37,99 36,85 40,05 40,45 38,37

Sulawesi Tenggara 43,61 47,3 41,73 36,55 39,65 40,05 41,48

Gorontalo - - 41,94 56,58 59,09 59,68 54,32

Sulawesi Barat - - 36,52 30,51 26,63 26,90 30,14

Maluku 48,11 51,02 42,7 29,37 38,7 39,09 41,50

Maluku Utara 23,5 33,02 65,85 54,45 26,84 27,11 38,46

Irian Jaya Barat - - 35,92 35,31 35,19 35,54 35,49

Papua 34,78 43,25 38,9 42,89 47,17 47,64 42,44

Indonesia 44,98 45,03 46,18 46,89 48,06 48,54 46,61

Pertumbuhan 0,11% 2,55% 1,54% 2,50% 1,00% 1,54%

Sumber : Biro Pusat Statistik 2.11 Pola Bisnis

Dengan dukungan tenaga ahli bidang perhotelan yang berpengalaman, serta kemampuan managerial dari key person Perseroan dalam bidang sejenis, maka akan menciptakan keunggulan kompetitif bagi Perseroan dalam menjalankan rencana usaha.

2.12 Strategi Pemasaran dan Penjualan

Dengan melihat sangat banyaknya tempat penginapan / hotel bintang 2 khususnya yang tersebar di wilayah di Bali maka pop HARRIS Hotel Sanur harus memiliki perbedaan dari para pesaing-pesaingnya. Untuk itu strategi yang akan diterapkan oleh pop HARRIS Hotel Sanuradalah dengan cara memposisikan diri sebagai tempat penginapan dan peristirahatan yang nyaman, tenang dan asri. Departemen pemasaran SBK bertanggung jawab untuk merencanakan program pemasaran, penyewaan dan penjualan yang tepat untuk setiap proyek serta merencanakan dan mengorganisir promosi dan iklan yang efisien dan teratur, melakukan riset pasar, merancang strategi penetapan tarif, mengumpulkan data dan respon pelanggan, ser mempersiapkan penjualan berdasarkan analisis pasar. Dalam memperkenalkan proyek pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur kepada masyarakat, SBK secara teratur akan melakukan kegiatan promosi yang meliputi penempatan iklan di surat kabar, radio dan melakukan kegiatan promosi lainnya. Penetapan tarif sewa kamar pada awalnya ditetapkan berdasarkan beberapa kriteria, termasuk lokasi properti, target pasar, kelas hotel, fasilitas-fasilitas yang disediakan dan kondisi pasar secara umum yang terjadi pada saat penepatan harga. Perseroan secara teratur akan mempekerjakan tim marketingnya untuk mengevaluasi strategi pemasaran dan penetapan tarif pop HARRIS Hotel Sanur setelah pengembangan.


Halaman - 15

2.13 Kebutuhan Produksi/Operasi

Untuk memberikan kepuasan kepada para konsumennya, SBK akan melengkapi bangunan hotel dengan fasilitas-fasilitas sesuai dengan kelas hotel berbintang 2 dan melakukan training bagi karyawan hotel sehinnga dapat memberikan pelayanan yang optimal.

2.14 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia SBK menyadari bahwa karyawan merupakan sebuah aset yang paling berharga untuk mendukung kesuksesan dan keberhasilan SBK saat ini dan di masa yang akan datang. Dalam mendukung terciptanya suasana kerja yang kondusif, SBK akan berupaya untuk memberikan serangkaian program pelatihan maupun fasilitas dan tunjangan yang dapat meningkatkan kemampuan dan motivasi kerja karyawannya. Kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia untuk operasional pop HARRIS Hotel Sanur tidaklah sebanyak kebutuhan industri lain seperti manufaktur dan sejenisnya. Tenaga yang diperlukan untuk usaha hotel seperti yang akan dilakukan oleh SBK lebih banyak untuk bidang pelayanan jasa hotel dan sales & marketing serta keuangan, mengingat proyek yang akan dibangun adalah hotel. Disamping itu Perseroan bisa menggunakan broker untuk memasarkan produknya. Dengan demikian kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia, lebih difokuskan untuk departemen marketing dan pelayanan jasa hotel dimana untuk pemenuhan kebutuhan tenaga-tenga tersebut banyak tersedia di pasar tenaga kerja.

2.15 Hak Atas Kekayaan Intelektual

Sampai laporan studi kelayakan ini dibuat, Y&R belum memperoleh informasi terkait Hak Atas Kekayaan Intelektual terkait proyek pengembangan pop HARRIS Hotel Sanur yang akan dibangun oleh SBK.

2.16 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait

Tidak terdapat ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang dapat mempengaruhi hasil penilaian atas kelayakan.

2.17 Aspek Lingkungan

Sampai saat ini SBK belum melakukan analisis dampak lingkungan untuk proyek pengembangan pop HARRIS Hotel Sanur. Analisis akan dilakukan pada saat proyek akan dimulai.

2.18 Faktor Risiko

Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan oleh SBK tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan dan kesehatannya, seperti :


Halaman - 16

o Risiko Kondisi Politik dan Keamanan

Kondisi politik dan keamanan yang terjadi di Indonesia sangat mempengaruhi industri prariwisata di Indonesia. SBK akan bergerak dalam bidang penyediaan jasa akomodasi hotel berbintang yang perkembangannya sangat dipengaruhi oleh persepsi tentang kondisi keamanan yang ada. Jika kondisi politik di Indonesia menjadi tidak menentu dapat menyebabkan kondisi yang tidak aman dan dapat mengurungkan wisatawan asing berkunjung ke Indonesia, sehingga akan beperngaruh terhadap tingkat hunian hotel, yang pada akhirnya dapat mengurangi pendapatan SBK.

o Kompetisi Dalam Industri Kompetisi dalam jasa penyediaan hotel di Indonesia, khususnya di wilayah Sanur,i Bali cukup ketat, Saat ini SBK merencanakan akan membangun pop HARRIS Hotel Sanur dengan konsep manajemen hotel Back Packer. Keberadaan perusahaan pesaing dapat menyebabkan menurunnya permintaan yang pada akhirnnya dapat menyebabkan menurunnya tingkat pendapatan dan laba yang akan diterima SBK. Untuk mengatasi hal tersebut maka SBK harus mengadakan Riset dan Pengembangan produk untuk mengetahui selera dan keinginan konsumen aar bisa bersaing dalam industri.

o Risiko Dampak Lingkungan SBK harus menaati peraturan-peraturan Pemerintah yang berhubungan dengan masalah lingkungan hidup. Kemampuan SBK dalam memenuhi semua persyaratan yang ditentukan oleh Pemerintah berkenaan dengan penanggulangan dampak negatif pada lingkungan dapat menimbulkan tindakan sangsi dari pemerintah atau masyarakat yang ahirnya dapat mengganggu tehadap kelancaran operasional hotel.

2.19 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial

Untuk melaksanakan proyek pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur diperlukan modal yang relatif cukup besar, mulai dari perijinan sampai dengan pembangunan proyek. Untuk itu, strategi financial yang akan dilakukan oleh SBK adalah mencari dana pihak ketiga, terutama yang bersumber dari pinjaman bank, untuk mendukung kelancaran pembangunan proyek.


Halaman - 17

3 KELAYAKAN PASAR 3.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia

Relatif baiknya kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2010, yang didukung oleh terjaganya stabilitas sektor keuangan, diharapkan akan terus memberi dampak positif pada perekonomian Indonesia di tahun-tahun mendatang. Membaiknya minat investasi di Indonesia dan terus berkembangnya pasar modal nasional secara amat moderat, sebagai refleksi dari meningkatnya kredibilitas perekonomian nasional, telah menjadi pendorong utama bagi perbaikan ekonomi Indonesia dalam beberapa tahun terakhir ini. Dengan asumsi tidak kembali terjadi gejolak pada perekonomian dunia, dan relatif stabilnya kondisi politik dalam negeri, pada tahun 2011 perekonomian Indonesia diperkirakan akan tumbuh di sekitar 5,8% 6,5%.

Bahkan pertumbuhan ini diperkirakan bisa lebih tinggi lagi jika terus diikuti oleh membaiknya tingkat investasi dan terjaganya kredibilitas Pemerintah di mata investor asing dan dunia usaha. Semakin membaiknya perekonomian dunia secara keseluruhan, dan berlangsungnya diversifikasi pasar ekspor secara berarti ke negara-negara non-tradisional diperkirakan akan menjaga tetap baiknya kinerja ekspor Indonesia di tahun 2011 mendatang. Dalam hal ini jika pada tahun 2009 pertumbuhan ekonomi bisa mencapai sekitar 4,5%, dan tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai sekitar 6 persen, maka sangat besar peluang bagi Indonesia untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang lebih baik di tahun 2011. Selain akan didukung oleh pertumbuhan investasi fisik dan pertumbuhan ekspor yang moderat, peningkatan daya beli masyarakat diperkirakan akan tetap menjadi motor penggerak pertumbuhan ekonomi dari sisi permintaan. Sedangkan dari sisi produksi, peranan sektor industri manufaktur non migas dan sektor pertambangan non migas diperkirakan akan terus meningkat dan memainkan peranan penting dalam perekonomian Indonesia pada tahun 2011 mendatang. Di samping itu berkembangnya kembali sektor pertanian, sektor perdagangan, sektor konstruksi, dan sektor keuangan juga akan sangat mendukung pertumbuhan ekonomi yang lebih baik pada tahun 2011. Figur 5 - Pertumbuhan PDB

Sumber: Bank Indonesia


Halaman - 18

Inflasi Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh Pemerintah. Pada akhir tahun 2010, inflasi IHK tercatat sebesar 0,92% (mtm) atau 6,96% (yoy). Tingginya tekanan inflasi tersebut diwarnai oleh dominasi tekanan inflasi yang bersumber dari kelompok bahan pangan.Kenaikan harga beberapa komoditas bahan pangan akibat gangguan cuaca yang masih berkelanjutan menyebabkan laju inflasivolatile foods mencatat kenaikan yang tinggi. Selain faktor domestik, perkembangan harga komoditas pangan internasional juga turut memengaruhi harga komoditas di dalam negeri, khususnya komoditas minyak goreng yang mulai merambat naik pada triwulan akhir tahun 2010. Sementara itu, inflasi inti secara keseluruhan tahun masih cukup terkendali sejalan dengan penguatan nilai tukar, relatif terjaganya ekspektasi inflasi masyarakat, dan sisi penawaran yang masih memadai dalam merespons kenaikan permintaan. Dari kelompok administered prices, pasca kenaikan tarif dasar listrik pada Juli 2010 tidak terdapat lagi kebijakan strategis pemerintah hingga akhir tahun 2010. Dengan realisasi tersebut, inflasi tahun 2010 berada di atas sasaran inflasi yang ditetapkan oleh pemerintah sebesar 51%. Figur 6 - Perkembangan Inflasi Tahun 2010


Nilai Tukar Rupiah Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan kecenderungan melemah. Sentimen negatif terkait krisis fiskal di Irlandia sempat menimbulkan tekanan terhadap rupiah meski selanjutnya mereda. Selain itu, rupiah juga terkoreksi akibat meningkatnya permintaan valas diakhir tahun. Rata-rata nilai tukar rupiah selama Desember 2010 tercatat sebesar Rp9.024 per dolar AS atau melemah 0,9% (mtm) dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Pada akhir bulan, rupiah ditutup pada level Rp9.010 per dolar AS atau menguat 0,3% (ptp) dari level penutupan bulan sebelumnya. Dengan demikian, selama tahun 2010 rupiah secara rata-rata mencapai Rp9.081 per


Halaman - 19

dolar AS atau terapresiasi sebesar 3,8% dibandingkan dengan akhir tahun 2009. Adapun pergerakan nilai tukar rupiah selama Desember 2010 menurun menjadi 0,16% dari 0,26% pada bulan sebelumnya . Figur 7 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah


Suku Bunga Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit mengalami penurunan. Sampai dengan November 2010, rata-rata suku bunga deposito 1 bulan menurun sebesar 3bps dibandingkan dengan bulan sebelumnya menjadi 6.78% (Tabel 2.1). Apabila dibandingkan dengan akhir tahun 2009, suku bunga deposito mengalami penurunan sebesar 9bps dari 6.87% menjadi 6,78%. Sementara itu, suku bunga kredit mengalami penurunan di bulan November 2010. Suku bunga KMK, Kredit Investasi (KI) dan Kredit Konsumsi (KK) pada November 2010 masing-masing tercatat sebesar 12,96%, 12,35% dan 14,53%. Figur 8 - Perkembangan Tingkat Suku Bunga

Sumber: Bank Indonesia Penurunan suku bunga deposito terjadi pada seluruh tenornya. Penurunan suku bunga deposito terbesar terjadi pada tenor 6, 12, dan 24 bulan masing-masing sebesar 8,9bps, 203bps, dan 62bps. Khusus di bulan Oktober 2010, rata-rata suku bunga deposito seluruh tenor mengalami peningkatan sebesar 12bps.


Halaman - 20

Untuk suku bunga deposito 1 bulan, penurunan suku bunga terutama dilakukan oleh kelompok bank persero dan bank swasta. Penurunan suku bunga kredit terutama terjadi pada kredit konsumsi. Penurunan suku bunga kredit konsumsi (KK) selama tahun 2010 sebesar 177bps, terbesar dibandingkan dengan suku bunga kredit modal kerja (KMK) yang mengalami penurunan sebesar 68bps dan dengan suku bunga kredit investasi (KI) yang turun sebesar 58bps. Dengan perkembangan tersebut, pada Oktober 2010 suku bunga KK menjadi sebesar 14,65%, suku bunga KMK sebesar 13,01% dan suku bunga KI sebesar 12,38%. Penurunan suku bunga kredit di tahun 2010 terutama dilakukan oleh kelompok bank asing dan campuran, serta bank swasta. Prospek Tahun 2011 Prospek perekonomian Indonesia untuk tahun 2011 masih tergambar cukup baik, didukung oleh kuatnya konsumsi dan investasi swasta di dalam negeri. Setelah diperkirakan tumbuh sebanyak 6% untuk tahun 2010, bahwa perekonomian Indonesia masih bisa tumbuh sekitar 6.1-6.3 untuk tahun 2011. Dari sisi permintaan, sektor konsumsi (baik swasta dan pemerintah) tumbuh sebesar kira kira 5,4% (y-o-y) sepanjang tahun 2010 didukung oleh kuatnya konsumi rumah tangga, yang juga telah terindikasi dengan tingginya penjualan kendaraan bermotor dan indeks penjualan riil di Indonesia. Masuknya investasi modal asing juga telah mendukung perkembangan ekonomi Indonesia, bahwa jumlah investasi modal asing akan mendekati USD 15 milyar untuk tahun 2010. Ini merupakan rekor tertinggi untuk Indonesia, walaupun adanya kemungkinan untuk jumlah ini semakin meningkat di tahun 2011. Tingkat inflasi yang cukup terjaga, menguatnya nilai mata uang Rupiah dan juga meningkatnya indeks saham Jakarta telah membantu mendorong sentimen konsumen di Indonesia. Ini telah membuat konsumsi rumah tangga kembali tumbuh sebesar 5,2% di tahun 2010. Pertumbuhan yang juga terlihat di lapangan tenaga kerja juga telah berperan besar untuk mengangkat tingkat pengangguran dalam negeri. Ke depan, resiko dari melambung tingginya inflasi, dan dampak dari perekonomian dunia yang terlihat tersendat-sendat sekali lagi, bisa jadi menghambat pertumbuhan konsumsi swasta di tahun 2011. Berkurangnya tingkat pembelanjaan pemerintah dan kemungkinan akan dikurangkannya jumlah subsidi BBM di tahun 2011 bisa jadi akan membuat pertumbuhan konsumi swasta terbatas. Walau bagaimana pun, tetap optimis kalau momentum yang positif dari tahun ini akan mendorong konsumsi swasta untuk terus berkembang sebanyak kira-kira 4,5% untuk tahun 2011. Pengeluaran pemerintah telah sedikit berkurang di Semester II tahun 2010 menyusul dengan konsolidasi posisi fiskal pemerintah, dengan defisit anggaran pemerintah diperkirakan lebih rendah dari 1.5% terhadap GDP Indonesia. Melihat tren dari pembelanjaan pemerintah di tahun 2010, bahwa pemerintah telah berupaya untuk mengendalikan tingkat pengeluarany dibandingkan dengan tahun 2009 lalu. Sementara itu, dalam sisi pendapatan sendiri, membaikanya tingkat pendapatan pajak pemerintah juga telah mengangkat posisi fiscal balance untuk tahun 2010. Secara umum, kami juga melihat kemungkinan kalau melemahnya tren pembelanjaan pemerintah ini disebabkan dengan keyakinan yang lebih tinggi terhadap potensi pertumbuhan konsumsi dan investasi swasta. Dalam APBN yang disusun untuk tahun 2011, kami melihat beberapa hal yang menarik untuk disimak. Pertama, pemerintah Indonesia akan mengurangi pembelanjaan subsidinya (-13.6% yoy) seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian Indonesia


Halaman - 21

secara menyeluruh. Di saat yang bersamaan, pemerintah juga telah berkomitmen untuk menaikan pembelanjaan modal dan investasi baru sebanyak hampir 30% yoy. Menurut pandangan kami, kedua hal ini akan semakin mendorong potensi pertumbuhan ekonomi ke depan, apalagi menilai dengan tingginya multiplier effect dari pembelanjaan modal terhadap peningkatan ekonomi secara menyeluruh. Pada saat ini, kalau pertumbuhan pengeluaran pemerintah tahun 2011 akan kembali ke sekitaran 4-5%, walaupun adanya resiko dari harga minyak dunia. Laju investasi pada 2010 telah didorong dengan meningkatknya sentimen di dalam negeri dan juga membaiknya profil makro Indonesia di mata investor asing. Kalau jumlah investasi modal asing akan mencapai rekor tertingginya sebanyak USD 15 milyar tahun ini, dan di saat yang bersamaan tingkat investasi modal lokal juga telah meningkat pesat dan mencapai USD 4milyar selama Kuartal I-III tahun 2010, yang sebenarnya telah melampaui jumlah investasi lokal total di tahun-tahun sebelumnya. Adanya excess capacity di dalam negeri dan upaya pemerintah Indonesia yang masih berkomitmen untuk meningkatkan infrastruktur di Indonesia terus membuka peluang untuk masuknya investasi modal baru baik dari dalam negeri ataupun luar negeri. Selain itu, bahwa kemungkinan dinaikannya credit rating Indonesia juga akan terus menambah kepercayaan investor terhadap potensi di Indonesia. Dengan melihat tren pertumbuhan impor barang modal, masih positifnya potensi investasi untuk tahun 2011, walaupun kemungkinan besar laju pertumbuhan investasi tetap berada di sekitar 5-9% seperti yang terlihat di tahun ini. Tren inflasi di tahun 2010 terlihat cukup terjaga, walaupun sempat meningkat pesat di Kuartal III disebabkan dengan dominannya harga bahan makanan. Di saat yang bersamaan, bahwa menguatnya konsumsi dalam negeri tetap memberikan tekanan kepada tingkat harga secara umum, apalagi dengan semakin tingginya pertumbuhan kredit perbankan yang diperkirakan akan mencapai sekitar 20-25% di tahun 2010. Untuk tahun 2011 sendiri, dengan adanya resiko kenaikan tingkat harga komoditas di dunia dan rencana pemerintah untuk mulai mengurangi subsidi BBM merupakan beberapa faktor lainnya yang akan mengangkat tren inflasi ke atas. Kalau tingkat inflasi di Indonesia bisa mencapai rata-rata 6,5-7,0% di tahun 2011, lebih tinggi dari sekitar 5,0-5,2% yang terlihat di tahun 2010.


Halaman - 22

3.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia

Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004 sampai tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata rata pertumbuhan 5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun terakhir rata rata mencapai 3,24% .

Figur 9 - Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009

Klasifikasi

Tahun

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Rata -rata

Pertumbuh

an

Bintang 5

76

80

83

91

96

97 5,0%

Bintang 4

150

153

165

157

188

191

5,3%

Bintang 3

242

252

265

272

312

317

5,6%

Bintang 2

245

252

241

238

265

269

2,0%

Bintang 1

301

302

303

316

308

313

0,8%

TOTAL

1014

1039

1057

1074

1169

1187

3,24%

Sumber : Badan Pusat Statistik (Diolah CISI)

Meningkatnya jumlah hotel berbintang diikuti pula dengan meningkatnya tingkat hunian, dimana secara keseluruhan hotel berbintang selama tahun 5 tahun terakhir meningkat rata-rata 1,54% per tahun, sedangkan dilihat dari rata rata tingginya tingkat hunian didominasi oleh hotel berbintang di Kalimantan Tengah sebesar 62,74%, DKI Jakarta sebesar 52,65% dan Bali 51,98% seperti terlihat pada tabel berikut :

Figur 10 - Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009


Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009

N. Aceh Darussalam 48,73 47,47 57,93 53,61 49,81 50,31 51,31

Sumatera Utara 37,43 42,05 43,57 42,57 42 42,42 41,67

Sumatera Barat 40,24 38,68 40,66 40,84 45,79 46,25 42,08

Riau 42,1 40,22 44,8 49,07 47,34 47,81 45,22

Jambi 34,81 35,72 37,8 39,22 50,25 50,75 41,43

Sumatera Selatan 36,71 34,68 44,67 45,84 44,43 44,87 41,87

Bengkulu 21,77 30,39 27,94 29,29 36,44 36,80 30,44

Lampung 45,56 47,54 49,02 51,2 48,81 49,30 48,57

Kep. Bangka Belitung 38,14 34,67 34,52 24,43 30,88 31,19 32,31

Kep. Riau - - 49,69 51,14 46,09 46,55 48,37

DKI Jakarta 51,08 54,53 55,01 53,61 50,57 51,08 52,65


Halaman - 23


Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Jawa Barat 37,77 37 38,63 39,39 40,26 40,66 38,95

Jawa Tengah 43,21 41,74 36,92 37,6 37,79 38,17 39,24

D.I. Yogyakarta 45,64 43,04 43,37 45,55 50,07 50,57 46,37

Jawa Timur 48,29 45,6 45,46 42,78 46,9 47,37 46,07

Banten 33,26 32 39,3 37,58 46,89 47,36 39,40

Bali 47,8 46,37 43,85 53,49 59,88 60,48 51,98

Nusa Tenggara Barat 32,54 35,95 43,28 43,29 44 44,44 40,58

Nusa/ Tenggara Timur 43,86 46,71 46,76 39,36 51,85 52,37 46,82

Kalimantan Barat 40,49 39,76 45,98 41,25 41,85 42,27 41,93

Kalimantan Tengah 42,7 62,95 66,78 72,47 65,43 66,08 62,74

Kalimantan Selatan 46,98 51,4 51,2 49,57 53,66 54,20 51,17

Kalimantan Timur 54,5 53,55 51,27 48,03 45,75 46,21 49,89

Sulawesi Utara 51,92 51,55 47,66 47,59 53,93 54,47 51,19

Sulawesi Tengah 52,93 51,55 54,45 53,79 43,36 43,79 49,98

Sulawesi Selatan 38,17 36,7 37,99 36,85 40,05 40,45 38,37

Sulawesi Tenggara 43,61 47,3 41,73 36,55 39,65 40,05 41,48

Gorontalo - - 41,94 56,58 59,09 59,68 54,32

Sulawesi Barat - - 36,52 30,51 26,63 26,90 30,14

Maluku 48,11 51,02 42,7 29,37 38,7 39,09 41,50

Maluku Utara 23,5 33,02 65,85 54,45 26,84 27,11 38,46

Irian Jaya Barat - - 35,92 35,31 35,19 35,54 35,49

Papua 34,78 43,25 38,9 42,89 47,17 47,64 42,44

Indonesia 44,98 45,03 46,18 46,89 48,06 48,54 46,61 Pertumbuhan 0,11% 2,55% 1,54% 2,50% 1,00% 1,54%

Sumber : Badan Pusat Statistik

Jaringan Hotel di Indonesia

Menurut data dari Perhimpunan Hotel dan Restauran Indonessia (PHRI), dilihat dari segi pengelolaan hotel sebagian besar hotel berbintang (dalam hal ini bintang 3 ke atas) dikelola oleh pihak asing. Hal ini terlihat dari banyaknya hotel yang menggunakan nama dari luar negeri yang merupakan identitas/nama dari pengelola bisnis hotel yang bersangkutan, diantaranya terlihat pada beberapa jaringan hotel internasional yang ada di Indonesia, sebagai berikut :

Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya

Accor Mercure Convention Center

Hotel Ibis

Aerowisata Hotels Grand Preanger Hotel, Bandung

Senggigi Beach Hotel, Lombok

Aston Aston Jakarta

Aston Atrium Hotel

Banyan Tree Hotels Banyan Tree Hotels in Bintan Island (Bintan)

Best Western Best Western New Kuta Condotel

Clarion Hotels Clarion Hotels, Makasar

Conrad Hotels Conrad Bali Resort & SPA


Halaman - 24

Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya

Crowne Plaza Hotels Crowne Plaza Hotels, Jakarta

Dusit Dusit Mangga Dua

Four Seasons Hotels Four Season Jimbaran

Four Season Bayan

Four Season Hotels Jakarta

Hilton Hotels Hilton Hotel Surabaya

Holiday Inn Hotels Holiday Inn Baruna Resort

Holiday Inn Hotels in Batam Island

Hyatt Hotels Hotel Aryaduta

Hyatt Regency Bandung

Hyatt Regency Yogyakarta

Intercontinental Hotels Intercontinental Midplaza Hotel

Intercontinetal Hotels in Bali

JW Marriot Hotels JW Marriot Hotels Jakarta

Melia Hotels Melia Bali Villas Resort & Spa

Grand Melia

Melia Purosani

Meridien Hotels Le Meridien Nirwana Golg & Spa Hotels

Le Meridien Hotels in Jakarta

Nikko Hotels Nikko Jakarta

Oberoi Hotels Oberoi Lombok Hotel

Oberoi Hotels in Bali

Pan Pacific Hotels Sari Pan Pacific Hotel

Quality Inns Hotels Grand Quality Jogja Hotel

Ramada Hotels Ramada Bintang Bali

Ramada Resort Benoa Bali

Regent Hotels Regent Hotels in Jakarta

Ritz Carlton Hotels Ritz Carlton Hotels in Jakarta

Redtop Hotels Redtop

Raddin Hotels Raddin Hotel

Shangrila Hotels Shangrila Hotel in Surabaya

Shangrila Hotel in Jakarta

Sheraton Hotels Sheraton Bandara, Sheraton Media, Tower

Sheraton Senggigi Beach Resort

Sofitel Hotels Sofitel Seminyak Hotel

Swiss Belhotel Hotels Arion Swiss Belhotel Hotels in Bandung

Grand Swiss Belhotel in Medan

Westin Hotels Westin Hotels in Bali

Santika Hotel Santika Premiere Jakarta

Sahid Group Grand Sahid Hotel

Pardede Hotel Pardede

Sofyan Betawi Sofyan

Sumber : CIC

Jaringan hotel dengan standar internasional tersebar di seluruh wilayah di Indonesia dan menunjukkan perkembangan yang cukup pesat, dilihat dari jumlah hotel dengan jaringan internasioanl yang dari tahun ke tahun jumlahnya makin bertambah. Beberapa industri perhotelan Indonesia yang sudah memiliki manajemen usaha yang cukup baik dengan sumberdaya manusia yang cukup memadai, juga mampu berkembang dengan


Halaman - 25

memperluas jaringan hotel lokal di beberapa wilayah yang menjadi daerah tujuan wisata di Indonesia.

Di tengah kondisi krisis ekonomi global, industri perhotelan masih menjadi daya tarik bagi pengusaha dalam melakukan ekspansi usahanya. Peranan pemerintah di bidang pariwisata dengan berbagai program dan kebijakan lainnya mendorong para investor untuk tetap melakukan pembangunan beberapa hotel baru dan juga pengembangan/perluasan di sejumlah daerah di Indonesia.

Tarif Kamar Ketatnya persaingan di industri perhotelan tanah air, membuat beberapa hotel berbintang yang beroperasi di Indonesia membuat program yang mampu menarik para wisatawan, diantaranya beberapa paket menarik dengan harga terjangkau namun tetap dilengkapi dengan pelayanan yang memuaskan. Beberapa tarif kamar yang berlaku di beberapa hotel berbintang di Indonesia antara lain :

Hotel Bintang Tarif (USD)

Manhattan **** 66

Indonesia Kempinski Jakarta ***** 275

Ascott ***** 210

Dharmawangsa ***** 207

Ritz Carlton ***** 206

JW Marriot ***** 192

Four Seasons ***** 176

Somerset Berlian **** 171

Mulia Senayan ***** 168

Treva Internasional ** 145

Grand Melia ***** 135

Nikko Hotel Jakarta **** 129

Sheraton Bandara ***** 125

Grand Mahakam ***** 120

Apartemen Djuanda *** 103

Paragon Galery *** 55

Sahid Jaya *** 71

Sari Pan Pacific **** 93

Atlet Century Park ***** 76

Allison Residence ***** 94

Crowne Plaza ***** 96

Kristal *** 92

Twin Plaza *** 54

Spark Hotel *** 43

Santika Premiere Jakarta **** 80

Jakarta Airport *** 92

Novotel Mangga Dua **** 77

Mercure Convention Center **** 68

Sumber : CIC


Halaman - 26

3.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia

Secara keseluruhan jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Indonesia pada Desember 2010 mencapai 644.221 orang, mengalami kenaikan sebesar 3,01 persen dibanding bulan yang sama tahun sebelumnya. Begitu pula, jika dibanding November 2010, jumlah wisman Desember 2010 mengalami peningkatan sebesar 11,43 persen. Jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk utama pada Desember 2010 mengalami kenaikan 3,31 persen dibanding Desember 2009 yaitu dari 573.150 orang menjadi 592.122 orang. Demikian pula, jika dibanding November 2010 jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Sementara itu, jumlah wisman yang datang melalui pintu masuk Ngurah Rai pada Desember 2010 mengalami sedikit kenaikan, yaitu 0,40 persen dibanding bulan yang sama tahun 2009, yaitu dari 221.604 orang menjadi 222.497 orang. Namun, jika disbanding November 2010, jumlah wisman yang datang melalui Ngurah Rai naik cukup besar 13,03 persen. Figur 11- Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk

Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2010, jumlah wisman yang berkunjung ke Indonesia mencapai 7.002.944 orang, yang berarti meningkat 10,74 persen dibanding jumlah wisman pada periode yang sama tahun 2009. Kenaikan jumlah wisman ini terjadi di sebagian besar pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Adi Sumarmo sebesar 35,54 persen, diikuti Soekarno-Hatta 31,16 persen. Sementara itu, enam pintu masuk utama mengalami penurunan dengan penurunan tertinggi terjadi di Minangkabau 46,12 persen. Diharapkan pada tahun-tahun berikutnya jumlah kunjungan wisman dapat lebih tinggi lagi. Kenaikan jumlah wisman Desember 2010 dibanding Desember 2009 juga terjadi di sebagian besar pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di


Halaman - 27

Sepinggan 58,41 persen, Selaparang 54,48 persen dan Husein Sastranegara 39,02 persen. Sementara itu, pintu masuk yang mengalami penurunan jumlah kunjungan wisman tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Makasar 73,55 persen. Selanjutnya, jika dibanding November 2010 kenaikan jumlah wisman Desember 2010 terjadi di sebagian pintu masuk dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Adi Sucipto 160,53 persen dan kenaikan terendah di Minangkabau 0,06 persen. Sementara itu penurunan jumlah kunjungan wisman yang cukup tajam melalui bandara St. Syarif Kasim II 59,76 persen dan yang terendah di pintu masuk Soekarno-Hatta 5,65 persen. Figur 12 Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk

Sumber : BPS Pariwisata Feb 2011 Secara keseluruhan jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada tahun 2010 mencapai 7,00 juta orang atau meningkat 10,74 persen jika dibanding wisman tahun 2009 sebesar 6,32 juta. Selanjutnya berdasarkan penelitian terhadap wisman yang akan meninggalkan Indonesia (Passenger Exit Survey-PES) yang dilakukan oleh Kementerian Kebudayaan dan Pariwisata, menunjukkan bahwa rata-rata lama tinggal wisman di Indonesia pada tahun 2010 mengalami peningkatan sebesar 4,55 persen dibanding tahun sebelumnya, yaitu dari 7,69 hari menjadi 8,04 hari. Peningkatan lama tinggal ini berdampak pada rata-rata pengeluaran mereka per kunjungan yang juga mengalami kenaikan 9,02 persen, yaitu dari US$995,93 menjadi US$1.085,75. Begitu juga dengan rata-rata pengeluaran mereka per hari mengalami kenaikan sebesar 4,20 persen, yaitu dari US$129,57 pada tahun 2009 menjadi US$135,01 pada tahun 2010. Selanjutnya, perkiraan penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2010 mencapai US$7,6 miliar atau naik 20,63 persen jika dibanding dengan tahun sebelumnya yang mencapai US$6,3 miliar. Kenaikan ini disebabkan meningkatnya pengeluaran wisman per kunjungan. Figur 13 Profil Wisman 2009 dan 2010

No Uraian 2009 2010 Pertumbuhan (%) 1. Jumlah Wisman (Ribu Orang) 6.323,7 7002,9 10,74 a. 19 Pintu 5.898,9 6.575,4 11,47 b. Pintu Lainnya 424,8 427,5 0,62 2. Rata-rata Pengeluaran Per Kunjungan (US&) 995,93 1.085,75 9,02 3. Rata-rata lama tinggal (hari) 7,69 8,04 4,55 4. Rata-rata Pengeluaran Per Hari (US$) 129,57 135,01 4,20 5. Perkiraan Penerimaan Devisa (milliar US$) 6,3 7,6 20,63

Sumber : Survei PES 2010, Kemenbudpar


Halaman - 28

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada Desember 2010 mencapai rata-rata 53,84 persen atau naik 1,31 poin dibanding TPK Desember 2009 sebesar 52,53 persen. Pada Desember 2010, TPK tertinggi tercatat di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 65,10 persen dan TPK terendah di Provinsi D.I. Yogyakarta sebesar 40,92 persen.

TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia Desember 2009 dan 2010:

No. Provinsi TPK (%)

November 2010 Desember 2010

1. Sumatera Utara 37,41 46,67

2. Sumatera Barat 52,56 53,05

3. DKI Jakarta 55,28 55,84

4. Jawa Barat 54,02 55,90

5. Jawa Tengah 46,15 44,14

6. D.I. Yogyakarta 60,59 40,92

7. Jawa Timur 51,32 51,95

8. Bali 59,66 60,81

9. Sulawesi Utara 43,73 49,19

10. Sulawesi Selatan 42,85 51,23

11. Kalimantan Timur 46,34 62,64

12. Riau 48,16 50,42

13. Nusa Tenggara Barat 44,16 53,26

14. Kepulauan Riau 48,53 47,34

15. Lampung 46,24 52,09

16. Jambi 52,05 48,94

17. Sulawesi Tengah 51,32 65,10

17 Provinsi 52,53 53,84

Sumber: BPS Kenaikan TPK hotel Desember 2010 dibanding Desember 2009 terjadi di seluruh Provinsi DTW kecuali Provinsi Jawa Tengah, DI Yogyakarta, Kepulauan Riau dan Jambi. Dengan kenaikan tertinggi terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 14,68 poin. Sementara itu Provinsi Sumatera Barat merupakan provinsi dengan kenaikan TPK terendah yaitu 0,49 Poin. TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia :


Desember 2009 Desember 2010

1. Bintang 1 40,18 46,55 2. Bintang 2 48,36 52,88 3. Bintang 3 53,14 56,21 4. Bintang 4 55,00 53,77 5. Bintang 5 57,57 55,28

Seluruh Bintang 52,53 53,84

Sumber: BPS


Halaman - 29

Selanjutnya bila dilihat menurut klasifikasi hotel, TPK hotel tertinggi terjadi pada hotel bintang 3 yaitu mencapai 56,21 persen, sedangkan TPK hotel terendah terjadi pada hotel bintang 1 yang hanya mencapai 46,55 persen. Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada Desember 2010 mencapai 1,99 hari, naik 0,03 hari jika dibanding rata-rata lama menginap tamu Desember 2009. Secara keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada Desember 2010 lebih tinggi dibanding tamu Indonesia yaitu masing-masing 3,08 hari dan 1,73 hari, dan ini terjadi hampir di seluruh provinsi DTW, kecuali Provinsi Sulawesi Tengah. Jika dirinci menurut provinsi, tercatat rata-rata lama menginap tamu yang tertinggi pada Desember 2010 terjadi di Provinsi Bali yaitu 3,94 hari, diikuti oleh Provinsi Nusa Tenggara Barat sebesar 2,76 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu yang terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah yaitu 1,24 hari. Untuk tamu asing, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di Provinsi Lampung sebesar 4,32 hari, diikuti Provinsi Bali sebesar 4,20 hari, dan Riau 4,12 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu asing terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,00 hari. Sementara itu untuk tamu Indonesia, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di Provinsi Bali sebesar 3,33 hari, dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,24 hari. Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di 17

Provinsi di Indonesia :

No. Provinsi

Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari) Asing Indonesia Total

Des 2009

Des 2010

Des 2009

Des 2010

Des 2009

Des 2010

1. Sumatera Utara 1,48 1,92 1,38 1,36 1,39 1,44 2. Sumatera Barat 2,19 1,66 1,35 1,44 1,40 1,45 3. DKI Jakarta 2,76 2,18 2,03 2,11 2,15 2,12 4. Jawa Barat 2,41 2,97 1,57 1,51 1,62 1,56 5. Jawa Tengah 1,66 1,62 1,36 1,35 1,36 1,36 6. D.I. Yogyakarta 2,07 2,17 1,64 1,65 1,68 1,70 7. Jawa Timur 2,58 2,27 1,50 1,48 1,55 1,52 8. Bali 3,41 4,20 3,18 3,33 3,33 3,94 9. Sulawesi Utara 4,50 3,61 1,88 1,68 2,03 1,74 10. Sulawesi Selatan 2,41 2,84 1,76 1,70 1,78 1,73 11. Kalimantan Timur 3,87 3,69 1,82 1,79 1,97 1,90 12. Riau 3,80 4,12 1,65 1,64 1,72 1,70 13. Nusa Tenggara Barat 4,02 3,56 2,27 2,58 2,61 2,76 14. Kepulauan Riau 1,69 1,43 1,58 1,38 1,65 1,40 15. Lampung 2,46 4,32 1,41 1,56 1,43 1,60 16. Jambi 1,82 2,15 1,91 1,38 1,91 1,39 17. Sulawesi Tengah 1,43 1,00 1,67 1,24 1,66 1,24

17 DTW 2,77 3,08 1,75 1,73 1,96 1,99

Sumber: BPS


Halaman - 30

3.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali

Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan Desember 2009 mencapai 222.546 orang. Angka ini mengalami peningkatan sebesar 26,47 persen dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan dengan bulan Nopember 2009, jumlah wisman mengalami peningkatan sebesar 20,42 persen. Pada bulan Desember 2009, sebagian besar wisman datang ke Bali melalui bandara (99,58%) sedangkan melalui pelabuhan laut hanya sebesar 0,42 persen. Dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah wisman yang datang melalui Bandara Ngurah Rai mengalami peningkatan sebesar 26,08 persen, sedangkan bila dibandingkan dengan keadaan bulan Nopember 2009 angka ini naik 20,03 persen. Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan Desember 2009 berjumlah 942 orang, naik 371,00 persen dibandingkan bulan Desember 2008 dan naik sebesar 420,44 persen dibandingkan dengan bulan Nopember 2009. Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Bali pada bulan Desember 2009 mencapai rata-rata 59,66 persen, atau naik 4,76 poin dibandingkan TPK bulan Nopember 2009 yang sebesar 54,90 persen. Kota Denpasar menempati urutan tertinggi dengan TPK sebesar 62,51 persen dan terendah di Kabupaten Buleleng dengan TPK sebesar 28,14 persen. TPK Pada Hotel Berbintang di Bali Menurut Kabupaten/Kota, NovemberDesember 2009


November 2009 Desember 2009

1. Tabanan 40,65 50,22 2. Badung 56,11 61,23 3. Gianyar 37,24 44,50 4. Karangasem 0,88 33,69 5. Buleleng 36,58 28,14 6. Denpasar 57,68 62,51

Bali 54,90 59,66

Sumber: BPS Provinsi Bali Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di Bali

NovemberDesember 2009

No. Provinsi

Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari) Asing Indonesia Total

Nov 2009

Des 2009

Nov 2009

Des 2009

Nov 2009

Des 2009

1. Bintang 1 3,45 3,63 2,19 2,81 2,86 3,32 2. Bintang 2 3,58 4,03 4,71 2,35 3,75 3,50 3. Bintang 3 4,14 4,35 2,51 3,04 3,49 3,78 4. Bintang 4 2,87 2,73 3,05 2,77 2,93 2,75 5. Bintang 5 3,74 3,19 5,93 3,81 4,18 3,34

Sumber: BPS Provinsi Bali


Halaman - 31

3.4.1 Perkembangan Winus dan Wisman di Bali

Perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali selama tahun 2005 sampai tahun 2007 terus mengalami peningkatan, sementara pada tahun 2008 dan tahun 2009 mengalami sedikit penurunan yang dsebabkan menurunannya wisatawan nusantara (Winus) masing masing 15% dan 10%. Sedangkan perkembangan wisatawan Asing (Wisman) selama empat tahun terakhir terus meningkat dengan rata rata peningkatan mencapi 12% per tahun.

GRAFIK 2.1.PERKEMBANNGAN WISMAN DAN WINUS DI BALI

TAHUN 2005 -2009

-300.000600.000900.000

1.200.0001.500.0001.800.0002.100.0002.400.0002.700.0003.000.000

Jum

lah (o

rg)

Wisman 1.312.294 1.391.449 1.902.543 1.942.046 1.966.883

Winus 540.824 675.266 820.838 696.305 629.538

Total 1.853.118 2.066.715 2.723.381 2.638.351 2.596.421

2005 2006 2007 2008 2009

Sumber : Ba li Da lam Angk a 2010 .

Pada periode Januari - September tahun 2010 wisman yang berkunjung ke Bali mencapai mencapai 1.919.126 orang bila dibanding dengan periode yang sama pada tahun 2009 sebesar 1.756.1491 maka terjadi kenaikan sebesar 9,26% . Wisman yang paling banyak datang ke Bali adalah wisman berkebangsaan Australia, Jepang, Republik Rakyat Cina, Malaysia, dan Taiwan menempati jumlah terbanyak, dengan persentase masing-masing sebesar 24,14%, 10,18%, 8,18%, 5,49% dan 5,22%. Sepuluh negara asal wisman yang terbanyak datang ke Bali pada Januari terlihat pada tabel berikut :


Halaman - 32

No Keterangan

Wisman Januari s/d September 2010 Wisman Jan.s/d

Sept2009 (org)

Perubahan Wisman Jan.s/d

Sept2010 Thd. 2009

Bamdara (Orang)

Pelabuhan (Orang)

Total (Orang)

Bobot (%)

1. Australia 455.142 8,047 463.189 24,14 314.281 47,38% 2. Jepang 195.279 9 195.288 10,18 250.065 -21,91% 3. Republik R. Cina 157.008 1 157.009 8,18 154.871 1,38% 4. Malaysia 105.357 5 105.362 5,49 101.077 4,24% 5. Taiwan 100.268 1 100.259 5,22 91.775 9,26% 6. Korea Selatan 93.138 2 93.140 4,85 93.730 -0,63% 7. Perancis 80.854 538 81.392 4,24 85.749 -5,08% 8. Inggrris 71.870 230 72.100 3,36 68.212 5,70% 9. Jerman 64.126 565 64.691 3,37 58.018 11,50% 10. Singapura 61.594 2 61.596 3,21 38.319 60,75% 11. Lainnya 511.874 13.216 525.090 27,36 500.394 4,94%

Jumlah 1.896.510 22.616 1.919.126 100,00 1756.491 9,26%

Sumber : Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV,5 November 210

3.4.2 Perkembangan Industri Perhotelan di Bali

Perkembangan jumlah hotel berbintang di Bali selama 5 tahun terakir tidak mengalami perubahan yang signifikan, yaitu dari 146 hotel pada 2005 hanya meningkat menjadi 149 kamar pada tahun 2009 atau naik rata rata 0,5% per tahun. Namun demikian belakangan ini pembangunan Villa di Pulau Dewata sangat marak sehingga secara otomatis akan menambah jumlah kamar yang ada. Hingga saat ini belum ada data yang pasti mengenai jumlah villa di Bali. Bali.

GRAFIK 2.1.PERKEMBANNGAN JUMLAH HOTEL BERBINTANG DI BALI

TAHUN 2005 -2009

-255075

100125150

Jum

lah

(Uni

t)

Bintang 1 9 11 9 11 9

Bintang 2 36 30 34 35 27

Bintang3 36 38 38 39 35

Bintang 4 29 30 28 28 41

Bintang 5 36 38 36 37 37

Total 146 147 145 150 149

2005 2006 2007 2008 2009

Berdasarkan sebaran wilayah lokasi hotel, Pada tahun 2009, jumlah hotel berbintang sebagian besar berada di wilayah Kabupaten Badung dengan jumalh unit hotel mencapai 90 unit atau sekitar 60,4% dari total hotel berbintang di Bali seperti terlihat pada tabel berikut :


Halaman - 33

Kabupaten / Kota Kelas Hotel

Jumlah Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1

1. Jembrana - - 1 - 1 2 2. Tabanan 1 - 1 - - 2 3. Badung 26 28 19 15 2 90 4. Gianyar 5 5 1 - - 11 5. Klungkung - - 1 1 - 2 6. B a n g l i - - - - - - 7. Karangasem 1 2 1 1 - 5 8. Buleleng 1 2 2 3 1 9 9. Denpasar 3 4 9 7 5 28

Jumlah 37 41 35 27 9 149

Sumber : BPS Dalam Angka 2010

3.4.3 Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali Perkembangan tingkat hunian hotel berbintang pada tahun 2006 terlihat adanya penurunan, kemudian pada tahun 2007 dan 2008 meningkat dan tahun 2009 kembali menurun seperti terlihat pada tabel berikut :

Kelas Bintang Tingkat Hunian Hotel Rata -

rata 2005 2006 2007 2008 2009

Bintang 5 49,80 49,14 57,31 66,94 60,92 56,82

Bintang 4 47,46 43,22 52,12 62,55 59,22 52,91

Bintang 3 42,11 36,62 48,34 61,19 59,55 49,56

Bintang 2 39,46 38,08 49,57 51,08 47,41 45,12

Bintang 1 27,36 39,68 36,47 38,29 42,53 36,87

Seluruh Hotel 44,40 44,46 53,32 62,77 59,0 52,79

Sumber : Bali Dalam Angka 2010

Menurunnya tingkat penghunian hotel berbintang pada tahun 2009 sebesar 6,01% dibanding tahun 2008 diantaranya selain akibat terjadinya peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009 juga disebabkan oleh adanya larangan atau travel warning yang dikeluarkan oleh sejumlah Negara untuk berkunjung ke Indonesia. Namun demikian dengan meningkatnya jumlah wisatawan mancanergara yang bekunjung ke bali pada periode Januari s/d September 2010 maka tingkat hunian kembali mengalami meningkat mencapai 62,06%.

3.4.4 Perkembangan Lama Menginap Wisatawan di Bali

Rata rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali selama periode tahun 2005 sampai 2009 terus mengalami peninglatan dengan rata rata peningkatan 3,32 hari. Sedangkan untuk waktu lamanya menginap, tamu hotel 5 paling lama menginap dengan rata rata lama menginap selama 4,06 hari, kemudain diikuti oleh tanu hotel bintang 4 seperti terlihat pada tabel berikut :


Halaman - 34

Kelas Bintang Rata rata Lama Menginap Tamu Hotel di Bali Rata -

rata 2005 2006 2007 2008 2009

Bintang 5 3,71 3,63 4,08 4,07 4,79 4,06

Bintang 4 2,38 3,13 3,18 3,27 3,23 3,04

Bintang 3 3,27 2,73 3,10 2,99 2,69 2,96

Bintang 2 3,08 3,25 3,25 3,29 4,06 3,39

Bintang 1 3,01 2,39 2,46 3,5 3,63 3,00

Seluruh Hotel 3,19 3,23 3,48 3,54 3,63 3,41

Sumber : Bali Dalam Angka 2010

Sementara berdasarkan catatan Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV , tangal 5 November 210, rata rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali untuk bulan September 2010 mencapai 3,40 hari.

3.5 Prospek Industri Pariwisata Indonesia Berdasarkan perkembangan pembangunan hotel, tingkat hunian yang semakin

meningkat setiap tahunnya serta bergairahnya kalangan pengusaha perhotelan baru yang terus agresif dalam membangun hotel-hotel baru menunjukan pasar hotel di Indonesia saat ini masih mempunyai prospek yang positif.

3.6 Pesaing Usaha

Dengan mempertimbangkan lokasi, karakteristik dan tarif sewa kamar, terdapat tujuh hotel yang dapat dianggap sebagai pesaing dari rencana proyek terdiri dari :

Nama Hotel Lokasi Klasifikasi Hotel Jumlah Kamar

Tarif Sewa

Stana Puri Gopa Semawang Sanur Melati 28 US$45-60 Vila Shanti Beach Hotel Sanur- Denpasar Melati 48 US$60-80 Werda Pura The Village Centre

Jl. Panatai Kuta Melati 80 US$25-167

Sanur Agung Hotel Jl. Ngurah Rai Melati 42 US$58-69 Gazebo Cottages Beach Hotel

Jl. Wana Segara Bintang 2 75 US$72-133

Perigata Hotel Jl. Danau Tambingan Bintang 3 42 US$135-200 Hotel Lataverana Jl. Danau Tambingan Bintang 3 39 US$105-310 Respati Hotel Jl. Danau Tambingan Bintang 3 35 US$95-155

Sumber : Hasil Survey KJPP Y&R

3.7 Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran yang diterapkan perusahaan untuk mencapai rencana pemasaran yang telah ditetapkan adalah sebagai berikut : Melakukan pemasaran yang proaktif dengan menawarkan langsung ke perusahaan-

perusahaan; Bekerjasama dengan perantara seperti tour operator, biro perjalanan wisata, dan

hotel reservation agent. Membuat brosur yang memuat segala fasilitas dan menekankan nilai tambah dari

hotel. Mengikuti exhibition perhotelan


Halaman - 35

4 KELAYAKAN TEKNIS

4.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah Perseroan berencana akan membangun pop HARRIS Hotel Sanur di atas sebidang tanah seluas 2.507 m yang berlokasi di Jalan Danau Tamblingan Sanur, Bali. Lokasi tersebut sebagian besar merupakan daerah komersial yang digunakan untuk hotel, vila dan restoran dan sebagian lagi digunakan untuk pertokoan dan rumah penduduk. Jarak dari lokasi proyek ke Pantai Sanur 0,5 Km yang dapat ditempuh menggunakan kendaraan roda empat selama 5 meit, jarak ke kota Denpasar 3 Km dapat ditempuh selama 10 menit dan jarak ke Bandara Ngurah Rai 7 km dan dapat ditempuh selama 25 menit.

4.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan Keadaan lokasi proyek pada saat ini terlihat pada areal depan sudah mulai ada pengerjaan bangunan dan di bagian areal belakang dan tengah terdapat bangunan lama yang sudah dikosongkan oleh pemiliknya. Fasilitas lingkungan berupa fasilitas umum seperti listrik dari PT PLN (Persero), air bersih dari PAM Jaya, telepon dari PT Telkom (Persero) dan sarana jalan, telah tersedia dengan kondisi cukup baik dan terpelihara.

4.3 Legalitas Tanah Tanah yang akan dibangun pop HARRIS Hotel Sanur adalah tanah milik ahli waris I Warsa berdasarkan SPPT No. (NOP) : 51.71.010.009.024-0020.0 dan SPPT No. (NOP) 51.71.010.009.024-0021.0 dengan total luas keseluruhan 2.507 m2 Penggunaan tanah lokasi hotel oleh SBK dilakukan dengan sistem kerjasama bagi hasil berdasarkan kesepakatan bersama antara SBK dengan pemilik tanah yang dalam kesepakatan tersebut dinyatakan antara lain : 1. Selama masa pengosongan (sampai) Pengosongan Tahap II) dan BANGUNAN BARU

belum beroperasi secara komersial maka PIHAK KEDUA akan membayar uang sewa sebesar Rp. 40.000.000 (empat puluh juta rupiah) per bulan bersih dari pengurangan pajak dimulai sejak Pengosongan Tahap I seperti diatur dalam Pasal 2 ayat 1a selesai dilaksanakan.

2. Setelah BANGUNAN BARU beroperasi secara komersial maka pembayaran uang sewa akan dilaksanakan sebagai berikut: - PARA PIHAK sepakat bahwa 50% (lima puluh per seratus) dari keuntungan bersih

pengoperasian TANAH dan BANGUNAN BARU setiap bulannya akan digunakan untuk pengembalian dana investasi yang ditanamkan PIHAK KEDUA untuk perolehan hak, pengembangan dan pengelolaan TANAH dan BANGUNAN BARU berikut bunga yang diperhitungkan atas pinjaman dana investasi yang ditanamkan tersebut dengan dasar perhitungan suku bunga pinjaman Bank Mandiri.

- Selama masih ada dana investasi dan outstanding bunga yang masih belum terbayar lunas, maka PIHAK PERTAMA akan menerima 25% (dua puluh lima per seratur) dari keuntungan bersih sebagai pembayaran uang sewa, dan bilamana investasi dan serta outstanding bunga sudah terbayar lunas, maka besar uang sewa menjadi 50% (lima puluh per seratus) dari keuntungan bersih.


Halaman - 36

- Sehubungan dengan pinjaman yang diterima PIHAK PERTAMA untuk pembayaran Pengosongan Tanah dan Bangunansebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat 2a., maka 1/3 (satu per tiga) pembayaran uang sewa sebagaimana dimaksud diatas akan digunakan sebagai angsuran pengembalian pinjaman biaya pengosongan Tanah dan Bangunan tersebut sampai pengembalian tersebut lunas.

- Pajak yang terutang atas pembayaran uang sewa pada ayat 2 ini akan menjadi tanggungan PIHAK PERTAMA

- Untuk keperluan ayat 2 ini pula, PIHAK KEDUA akan memberikan ringkasan laporan keuangan bulanan kepada PIHAK PERTAMA yang termasuk didalamnya outstanding pinjaman dana investasi berikut bunga yang diperhitungkan atasnya.

3. Pembayaran uang sewa dilakukan setiap tanggal 20 pada bulan berikutnya, dimulai

sejak dilakukannya serah terima TANAH dan BANGUNAN dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA.

4.4 Kapasitas Hotel Pop HARRIS Hotel Sanur Bali yang akan di bangun oleh SBK adalah hotel budget setarap dengan hotel bintang dua dengan rencana jumlah kamar standar sebanyak 150 kamar. Pengembangan pop HARRIS Hotel Sanur akan dibangun dengan konsep sebagai hotel bintang dua lengkap dengan sarana pendukung hotel dapat memenuhi syarat klasifikasi Sebagai hotel bintang dua Pop HARRIS Hotel Sanur direncanakan akan memiliki 150 kamar dan dilengkapi dengan public area. Selain itu juga dilengkapi dengan area untuk parkir kendaraan. Pop HARRIS Hotel Sanur direncanakan akan memiliki fasilitas-fasilitas hotel sebagai berikut : - Guest Room - Front Office - Musholla - House Keeping - Breakfast Area - Training Room - Storage - Pantry - Staff Canteen - Kitchen - General Storage

4.4.1 Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Sampai dengan saat ini, IMB yang diperlukan untuk pembangunan masih dalam proses pengurusan.

4.4.2 Jadwal Pembangunan dan Kemajuan Pelaksanaan Proyek

Pembangunan pop HARRIS Hotel Sanur dijadwalkan mul

SKB Hotel Bagus(1)

Documents

Transcript of SKB Hotel Bagus(1)