INFORME -VALORACION INFORME -VALORACION DE PARCELA AGRÍCOLA, INCLUIDA EN EXPEDIENTE DE...

INFORME -VALORACION

Mª Teresa Soler Poveda. Ing. Técnico Agrícola Página 1

INFORME - VALORACION DE PARCELA AGRÍCOLA,

INCLUIDA EN EXPEDIENTE DE EXPROPIACIÓN POR LA

EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DEL “GASEODUCTO

ALICANTE-CALPE”, REALIZADAS POR GAS NATURAL

CEGÁS.

(TÉRMINO MUNICIPAL DE MUTXAMEL)

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Índice:

1. Antecedentes.

2. Objeto informe - valoración

3. Identificación de la finca:

3.1. Datos registrales

3.2. Clasificación de urbanística.

3.3. Superficie afectada por expropiación.

3.4. Bienes y derechos afectados.

4. Características de la finca a valorar.

4.1. Localización. Linderos

4.2. Descripción del medio físico

5. Valoración de de la finca

5.1. Criterios de valoración. Legislación

5.2. Coeficientes correctores

5.3. Valor del suelo.

5.4. Valor del arbolado.

5.5. Valoración infraestructuras:

5.5.1. Valoración riego por goteo.

5.5.2. Valoración vallado.

5.6. Servidumbre.

5.7. Ocupación temporal.

5.8. Valor de afección.

6. Conclusiones.

7. Planos.

8. Anexos

9. Fotografías.

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1. Antecedentes:

A instancias de D………, con D.N.I………….., y con domicilio en Mutxamel, en la c/………,

se redacta el presente INFORME- VALORACION de los daños, pérdidas e

indemnizaciones ocasionados en la finca de su propiedad, situada en el término

municipal de Mutxamel, Partida LA Roseta, con motivo del expediente de

Expropiación Forzosa debido a las obras de distribución de gas natural, incluidas en el

proyecto: “Gaseoducto Alicante – Calpe” “, realizadas por la empresa Gas Natural

Cegas.

2. Objetivo del Informe - Valoración:

Valorar los terrenos expropiados incluidos en el expediente de expropiación forzosa, motivo

por las obras del gaseoducto Alicante-Calpe y daños ocasionados al paso en la servidumbre de

las obras.

3. Identificación de la finca:

3.1 . Datos registrales:

Ref.Catastral: 03090A009002260000GQ

T.M POLIGONO PARCELA PARTIDA SUP.CATASTRAL USOS

MUTXAMEL 9 160 LES PEÑETES

a 8.194 m2 AGRARIO (Agrios regadío)

b 4.094 m2 Labor regadío.

3.2. Clasificación urbanística:

No urbanizable común. Según el reglamento vigente a la fecha en el término municipal de

Mutxamel, la clasificación catastral es SUELO RÚSTICO

3.3. Superficie afectada por la expropiación:

PARCELA SUP. CATASTRAL SUP.EXPROPIADA SERVIDUMBRE OCUP.TEMPORAL

160 12.288 m2 50 m2 290 m2 20 m2

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3.4. Bienes y derechos afectados:

Las afecciones producidas en la finca son:

− Valor del suelo. Expropiación en pleno dominio de los terrenos sobre los que

se van a construir una caseta de regulación (telecontrol).

− Valoración arbolado. Arranque de arbolado por donde discurre la tubería de

gas. ( art. 107.2 LSH y 110.a RG):

- 15 Naranjos ( Citrus sinnesis), vard. Navelina de 20 años.

- 3 Higueras ( Ficus carica), vard. Colar de 10 años.

- 7 Almendros (Prunus amygdalus), vard. Marcona, de 20 años

- 5 Olivos ( Olea europea), vard.Callosina. de 10 años

− Valoración de riego por goteo.

− Valoración de vallado.

− Servidumbre.

− Ocupación temporal.

4. Valoración de la finca:

4.1 . Localización y líderes:

La finca se encuentra situada en la partida Les Peñetes, término municipal de

Mutxamel, posee buenas comunicaciones y se encuentra junto al casco urbano.

Los lindes son:

− Norte, parcela 525 del polígono 9,

− Este ,parcela 159 del polígono 9

− Oeste: parcela 162 del polígono 9.

− Sur: Camino asfaltado, y parcela 172.

4.2 . Descripción del medio físico:

Posee una superficie de 3.386 m2, se encuentra cultivada mayoritariamente por cítricos en

regadío, concretamente naranjo vard. Navelina, aunque también existen otros frutales y

árboles ornamentales dispersos.

La climatología de zona se encuentra dentro del clima semiárido, con regímenes térmicos

suaves, oscilando las temperaturas medias entre 11,4o C y 24,5o C, las heladas son escasas. La

precipitación media anual es de 336mm.

El suelo que predomina en la zona es franco-arcilloso, con alta permeabilidad, niveles de caliza

moderados y baja salinidad.

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La finca está dotada de electricidad y agua potable. Posee riego por goteo en su totalidad y

vallado metálico de simple torsión.

5. Valoración de la finca:

5.1. Criterios de valoración. Legislación:

Los criterios de valoración aplicables son los establecidos en el Real Decreto legislativo 2/2008

de 20 de junio, donde se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo. La superficie a

expropiar se consideran Suelo Rural ( art.23, del citado Decreto).

“ Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que

sea superior. El valor del suelo rural podrá alcanza un máximo del doble en función de factores

de localización, accesibidad…”

En el Real Decreto 1492/2011 del 24 de octubre, se aprueba el reglamento de la Ley del Suelo

y de acuerdo con el Art. 7, el valor del suelo se determina:

“ 1. En cuanto el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la

capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo

previsto en el Art. 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que se deba

entenderse referida a la valoración y adaptándose la que sea superior.

La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el

artículo 11 y siguientes del Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación.

2. Cuando no exista explotación del suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad, por causas de

las características naturales del suelo en el momento de la valoración y por consiguiente no se

pueda determinar el valor de la renta potencial o real , se tasará lo dispuesto en el artículo

16.de este Reglamento.

3. El valor dispuesto de lo obtenido en los dos apartados anteriores podrá ser corregido al alza

mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, en los

términos establecidos en el artículo17 del presente Reglamento.

4. Las edificaciones, construcciones e instalaciones en el suelo rural, cuando deban valorarse

con independencia del mismo, se tasarán de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de este

Reglamento. Para valorar las plantaciones y sembrados preexistentes se alude al artículo 45 de

la Ley de Expropiación Forzosa se estará a lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento para la

aplicación de la Ley 87/1978, de 28 de Diciembre……. La orden PRE/63272003 aprueba la norma

de peritación de los daños ocasionados sobre las producciones agrícolas.”

En consecuencia el terreno se valorará mediante el método analítico o de capitalización, según

las cuentas de ingresos y gastos, a la que se añadirá el interés del capital (coste de

oportunidad), más el beneficio empresarial.

Renta ( R) = Ingresos( I ) - Gastos - Beneficio empresarial ( B )

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Una vez obtenidos los ingresos y los gastos, la ganancia se determinará de la siguiente forma:

I - G = R + B = Ganancia

La renta se ha calculado tradicionalmente, estableciendo el beneficio como un porcentaje de

los ingresos, o considerando un porcentaje entre el beneficio y la renta. En el caso de las

expropiaciones forzosas, se opta por capitalizar la ganancia ( R+B ), donde la pérdida de la

renta de la tierra, al propietario se le está privando del beneficio empresarial.

La capitalización de la renta, es constante a lo largo del tiempo, es decir por una capitalización

limitada, cuya expresión:

V = �� R

Donde:

V =Valor de capitalización.

R = Renta de la tierra.

R = Tasa de capitalización. Anexo II

5.2. Coeficientes correctores:

5.2.1. Factor de corrección por localización.

Una de las características es la accesibilidad a núcleos de población, lo que hace que se deba

grabar positivamente, lo que se traduce en 2 €/m2. Anexo III

5.2.2. Infraestructura de riego por goteo:

La finca está dotada de instalación de riego localizado con goteo autocompensante de 3,5l y

manguera de PE de 16 mm. Esta característica hace que se considere un incremento de 3

€/m2

5.2.3. Servicios de agua y luz:

La finca está dotada de agua potable y de luz, característica que hace que se considere un

incremento de 2 €/m2

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5.3. Valoración del suelo:

Los principales cultivos de la zona son cítricos y almendros, el resto de frutales es escaso

apareciendo en algunos casos junto a los cítricos. Para la obtención del valor del suelo se

consideran los valores medios productivos de los cultivos más representativos de la zona.

En consecuencia de lo referido en el Real Decreto 1492/2011, el terreno se tasará la

capitalización de la renta anual o potencial la que mayor sea por mediante el método de

valoración analítica, según las cuentas de ingresos y gastos. ( Anexo IV )

CULTIVO

INGRESOS

( €) GASTOS

(€) GANANCIA

(€) TASA

CAPITALIZACIÓN VALOR €/Ha

VALOR CAPITALIZADO

€/m2

Citrus limon 6.160 3.974.17 2.185,86€ 3,667% 5,99 €

Citrus sinnesis 8.640 5.197,38 3.442,62 3,667% 9,54 €

Prunus amygdalus 7.020,05 2.026,49 4.993,.56 3,667% 13,66 €

Valor medio del suelo 9,73€

Para determinar el valor final del suelo, se aplican los coeficientes correctores en función de

las características de la finca, resultando un total por metro cuadrado de Dieciséis euros con

setenta y tres céntimos (16,73€) y un total de la valoración del suelo de Ochocientos treinta y

seis euros con cincuenta céntimos ( 836,50€).

5.4. Valoración arbolado:

Existen una serie de limitaciones en la plantación de árboles y arbustos de tallo alto y labores

de arada, cava u otros análogos de cualquier clase a una profundidad superior a 50 cm,

generalmente a 4 metros, dos a cada lado del eje de la conducción.

Por esta razón se procede al arranque del arbolado existente, consistente en naranjos,

almendros e higueras.

Para del arbolado arrancado se valorará aplicando el Método de Valoración de árboles

Sustituibles o No Sustituibles, en función del tamaño o diámetro del tronco.

Valor capitalizado

€/m2

Factores de corrección Valor corregido

€/m2

Superficie afectada

m2

VALOR DEL

SUELO

€

Localización Instalaciones Servicios 9,73 2 3 3 16,73 50 836,5

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Como árboles sustituibles se pueden definir aquellos que se pueden sustituir por otros de la

misma especie y seguir teniendo las mismas funciones ornamentales del árbol a sustituir, con

la particularidad de que el árbol que se replanta tiene unas dimensiones y edad ligeramente

inferior al árbol a sustituir ( Anexo V ). Se aplica la fórmula:

� = �� (� + �)t +H

V = valor del árbol a sustituir

P = precio de mercado del árbol cuasi sustituible

C = coste de trasplante

Pa = probabilidad de arraigue

r = tasa interna de rendimiento

t = diferencia en años entre el árbol a sustituir y el árbol cuasi sustituible

H = índice corrector.

ESPECIE Nº DE ÁRBOLES PRECIO UNITARIO €

VALOR TOTAL €

Citrus sinnesis 15 119,44 1791,74 Prunus amygdalus 7 84,60 599,22 Ficus carica 3 71,83 215,49 Olea europes 5 83,62 418,14

TOTAL 3.024,86

El valor total de todo el arbolado arrancado asciende a Tres mil veinticuatro euros con

ochenta y seis mil euros (3.024,86€)

5.5. Valoración de infraestructuras:

La valoración de las infraestructuras se determinará aplicando el método de Coste de

Reposición, citado en el art.23, apartado b de la Ley del Suelo del 20 de junio 2008.

“La edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia

del suelo, se tasarán por el método de coste y reposición, según su estado y antigüedad en el

momento que deba entenderse referida la valoración”.

Los bienes afectados son:

− Valoración de riego por goteo.

− Valoración del vallado

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5.5.1. Valoración de riego

Como se ha citado se aplicará el Método de Coste y reposición Neto (CRN ). Este se basa en el

cálculo del valor actual de la construcción considerando la depreciación física y funcional.

CRN = CRB x H x I

CRB = Costes reposición.

H e I = Coeficientes correctores por antigüedad y estado de conservación

INSTALACIÓN DE RIEGO

COEFICIENTE : CAT: 7.; ANTIGÜEDAD (5-9 AÑOS) ETADO CONSERVACIÓN DEFICIENTE

ML

€/ML( 32 MM) €/ML PE 16 mm AUTOCOMPENSANTE

I H TOTAL €

25

5,24 0,5 0.78 51.09

250 1,25 0,5 0.78 121,87

TOTAL

172,96

5.5.2. Valoración de vallado:

La finca se encuentra totalmente vallada, mediante una valla galvanizad de simple torsión. La altura de la misma es de 1.5 m y está sujeta por postes metálicos, separados a una distancia de 2.5 metros y reforzados laterales en los puntos de cambio de trazado. La longitud deteriorada es de 75 m2.

VALLADO

COEFICIENTE : CAT: 7.; ANTIGÜEDAD (10-14 AÑOS) ETADO CONSERVACIÓN DEFICIENTE

ML

€/ML( 32 MM) I H TOTAL €

75

27,5 0,5 0.78 51.09

TOTAL

804,375

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5.6. Servidumbre:

Según en la ley 34/1998, de Hidrocarburos, modificada en la ley 12/2007 y reglamentada por

el Real Decreto 1434/2002, art 107 “Derechos de ocupación del dominio público, expropiación

forzosa, servidumbres y limitaciones a la propiedad”

“2. Las servidumbres y autorizaciones de paso comprenderán, cuando proceda, la ocupación del

subsuelo por instalaciones y canalizaciones a la profundidad y con las demás características que

señalen Reglamentos y Ordenanzas municipales.

3. Las servidumbres y autorizaciones comprenderán igualmente el derecho de paso y acceso, y

la ocupación temporal del terreno u otros bienes necesarios para atender a la vigilancia,

conservación y reparación de las instalaciones y conducciones.

4. Las condiciones y limitaciones que deberán imponerse en cada caso por razones de seguridad

se aplicarán con arreglo a los Reglamentos y normas técnicas que a los efectos se dicten.”

La zona ocupada normalmente es de cuatro metros de ancho en lo gaseoductos primarios, y

de dos metros para los secundarios, uno a cada lado del eje de la tubería de conducción, y es

denominada conducción permanente.

Por tanto, la conducción de la tubería de distribución a lo largo de la finca, se considera como

una ocupación indefinida, Servidumbre. Esta servidumbre asciende una superficie de 260 m2,

se calcula multiplicando el valor la superficie por el valor de la misma.

VALOR DEL SUELO €/m

2

SERVIDUMBRE PERMANENTE m

2

VALOR €

16

290

4.851,7

5.7. Ocupación temporal:

Durante el proceso de la realización de las obras, se tiene previsto una ocupación temporal de

una superficie de 20 m2 con una duración máxima de 24 meses.

El cálculo de esta ocupación se obtendrá por el valor de la renta estimada de la tierra art. 16

RD 1492/2011 ). También utilizaremos los cánones de arrendamiento del año 2011 publicado

por MAGRAMA, ( Anexo VI), Donde se establece el valor de la Renta de las tierras de labor en

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regadío para la Comunidad Valenciana en 675 € / m2. Esta renta debe incrementarse un 3,66 %

según la tasa de capitalización ( Anexo II ).

CANÓN € / HA

TASA CAPITALIZACIÓN

2013 € / HA

AÑOS OCUPACIÓN

OCUPACIÓN TEMPORAL

€ / HA

SUPERFICIE OCUPALCIÓN

M2

TOTAL

675

3,667%

18.407,41

2

36.814,82

20

73,62

5.8. Valor de afección.

En el art. 47 del Reglamento de la Ley de expropiación forzosa, se establece un 5%

sobre el importe final del justiprecio de los bienes y derechos expropiables.

“El cinco por ciento del premio de afección se incluirá siempre como última partida de las hojas de

aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado, y se

calculará exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de los bienes o derechos expropiables”….,

El valor del mismo asciende quinientos treinta y siete euros con treinta y cuatro euros (537,34€).

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6. Conclusiones:

Según los resultados obtenidos en los apartados anteriores, el valor total de la valoración

asciende a, ONCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y CINCO EUROS.

( 11.278,65 € ).

CONCEPTO VALOR

Valor del suelo

836,50 €

Valor arbolado

3.024,86 €

Infraestructuras:

977,33 €

. Riego por goteo

172,96 €

. Vallado

804,37 €

Servidumbre

4.851,7 €

Ocupación temporal

73,62€

Valor afección

537,31€

TOTAL VALORACIÓN

11.278,65€

Y para que conste a los efectos oportunos, firma el presente informe a……………………..

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7. Anexos:

7.1. Planos:

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1. Plano de situación

2. Plano localización.

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3. Catastral.

4. gvsig

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Anexo II:

Tasa capitalización:

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Anexo III: FACTOR DE CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN

Valor final: �� = �� × �� × �� ≤ �,�� u1 = Corrección por accesibilidad a núcleos de población. u2 = Corrección por accesibilidad a centros de actividad económica

u3 = Corrección por ubicación en entornos de valor ambiental o paisajístico.

Distancia al puerto de Alicante = 8 km.

u3 = 1 (la finca está ubicada en un entorno de ningún valor ambiental o paisajístico).

u� = � + ��. �� + �. � �. �� ! × �

�. ��. ��" = �, � �#

�� = �, − �, �� × 8 = �, 52

�� = �

�� = �� × �� × �� = �, � �# × �, 52 × � = �, 224 ≈ 2

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Anexo IV: Estudio de rentabilidad de cultivos.

ESTUDIO DE RENTABILOIDAD DEL CULTIVO DE NARANJOS. Variedad Navelina

Cultivo convencional con riego por goteo

Plantación en plena producción Superficie 1 Ha.

INGRESOS

PRODUCCION 36.000 kg/ Ha

Precio de venta 0. 24 € / Kg.

SUBVENCIONES

TOTAL INGRESOS 8.640 €

GASTOS

1. COSTES VARIABLES

1.1. AGUA DE RIEGO 399,91 €

1.2.FERTILIZANTES 466,95 €

1.3.FITOSANITARIOS 280,31 €

1.4. ALQUILER DE MAQUINARIA( Incluye mano de obra) 137,64 €

1.5. COSTES VARIABLES DE MAQUINARÍA PROPIA 95,91 €

1.6. MANO DE OBRA ASALARIADA 1.171,58 €

Poda 420 €

Tratamientos fitosanitarios 312.58 €

Aplicación de fertilizantes 136.11 €

Transporte y otros 302,89 €

TOTAL COSTES VARIABLES 3.587,77 €

2. COSTES FIJOS.

2.1. Maquinaria propia 75,90 €

2.2. Reposición de plantación 286,02 €

2.3. Amortización de explotación 334,44 €

2.4.Impuestos y seguros 256,61 €

2.5. Renta de la tierra 525,08 €

TOTAL COSTES FIJOS 1.478,05 €

3. INTERESES DEL CAPITAL CIRCULANTE( 3,66 % anual) 131,56 €

COSTES TOTAL ( 1+2+3 ) 5.197,38 €

RENTA DE LA TIERRA ( Ha) 3.442,62 €

RENTA DE LA TIERRA (M2) 0.35 €

TASA DE CAPITALIZACIÓN 3,667%

PRECIO DE LA TIERRA (€/m2) * 9,54 € Fuente : Parámetros actualilzados de Fuente Julia y Server ( 2.000).

MAGRAMA. Resultado Técnico-Económicos de las Explotaciones Agrícolas de la CV ( 2.009)

IMIDA .Evaluación económica del sector de cítricos en la región de Murcia Dr. JOSÉ García García. IMIDA ((2.009)

* I - G = R + B = Ganancia

Aplicando tasa capitalización V = �� R

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ESTUDIO DE RENTABILOIDAD DEL CULTIVO DE ALMENDRO. Variedad Desmayo rojo



INGRESOS


Precio de venta 2,75 €/Kg

SUBVENCIONES 76,3 €/Ha

TOTAL INGRESOS 7020,05 €

GASTOS

1.COSTES VARIABLES






1.6. MANO DE OBRA ASALARIADA 187,98 €

Poda

Tratamientos fitosanitarios

Aplicación de fertilizantes

Transporte y otros


2.COSTES FIJOS.






TOTAL COSTES FIJOS 879,32 €

3.INTERESES DEL CAPITAL CIRCULANTE( 3,66 % anual) 71,52€

COSTES TOTAL ( 1+2+3 ) 2.026,49 €

RENTA DE LA TIERRA ( Ha) 4.993,56 €



PRECIO DE LA TIERRA (€/m2) * 13,66 € Fuente : Parámetros actualizados de Fuente Julia y Server ( 2.000).





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ESTUDIO DE RENTABILOIDAD DEL CULTIVO DE LIMONERO Varid. Verna



INGRESOS


Precio de venta 0,28 €/Kg

SUBVENCIONES

TOTAL INGRESOS 6.160 €/Ha

GASTOS

1.COSTES VARIABLES






1.6. MANO DE OBRA ASALARIADA 1.935,52 €

Poda

Tratamientos fitosanitarios

Aplicación de fertilizantes

Transporte y otros


2.COSTES FIJOS.






TOTAL COSTES FIJOS 908,47 €

3.INTERESES DEL CAPITAL CIRCULANTE( 3,66 % anual) 143,05€

COSTES TOTAL ( 1+2+3 ) 3.974.17€

RENTA DE LA TIERRA ( Ha) 2.185,86€



PRECIO DE LA TIERRA (€/m2) * 5,99 € Fuente : Parámetros actualizados de Fuente Julia y Server ( 2.000).





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Anexo V: VALOR DEL ARBOLADO

Valor plantas en vivero:

Los precios que a continuación se describen corresponden a plantas en vivero, en

contenedor o cepellón, en buen estado fitosanitario y perfectamente acondicionadas

para su recepción.

Precio en vivero de las plantas a estudio

Especie/variedad

Presentación

Altura/Circunf. (cm.)

Precio (Pm) Euros

Naranjo C 12/14 30

Almendro C 12/14 25

Higuera C 12/14 30

Olivo C 12/14 35

Fórmula a aplicar:

) = *�+*, (1 + r)t +H

donde:

V = valor del árbol a sustituir

P = precio de mercado del árbol cuasi sustituible

C = coste de trasplante

Pa = probabilidad de arraigue

r = tasa interna de rendimiento

t = diferencia en años entre el árbol a sustituir y el árbol cuasi sustituible

H = índice corrector

Variable Naranjo Almendro Figuera olivo

P 15 7 3 5

C P x 0,40 P x 0,40 P x 0,40 P x 0,40

Pa 0,85 0,85 0,85 0,85

r 3,667 3,667 3,667 3,667

t 15 15 7 10

H 1 1 1 1

Cultivo Precio unitario Naranjo 119,44

Higuera 84,60

Almendro 71,83 Olivo 83,62

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Anexo VI: Canón arredramiento medio tierras regadío. MAGRAMA.

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Fotos:

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