CONCEPTO DE ESPACIO COMERCIAL POP UP 20/3/2.014

DEFINICION DEL MODELO Y MIX COMERCIAL DE UN CENTRO DISEÑADO PARA EFECTUAR COMERCIO POP UP. APLICACIÓN A UN CASO CONCRETO: PROYECTO

ESTACION DEL NORTE DE ZARAGOZA.

• La primera dificultad es: ¿Cómo definir el espacio comercial?

• ¿Centro comercial?• ¿Mercado?• ¿Mercadillo ?

SOLUCION MERCADO: Mercados tradicionales de estructuras ligeras, son una simbiosis de calle, plaza y mercado con una oferta muy flexible y variada en algunos de ellos, a diferencia del Centro Comercial, están embebidos en la trama urbana y combinan puestos de mercado fijos con otros ocasionales.

Arquitectura ligera y de oportunidad. Se aprovechan infraestructuras de transporte para adosar este tipo de estructuras comerciales de baja inversión, ya sea por reforma de viejas instalaciones como creando

nuevos espacios pero sin recurrir al ladrillo ni al cemento.

SOLUCION CENTRO DE CONTENEDORES: BOXPARK Un mercado pop up a partir de 60 contenedores marítimos reciclados. Si estuviera dotado de una cubierta que

diera cobijo a una plaza contigua multifuncional estaríamos viendo un posible diseño de Estación del Norte Zaragoza. Es la misma solución pensada

para BOXPARK Amsterdam.

BOXPARK Incluye comercios, planta baja, y hostelería, en planta alta, dirigidos a un

público joven

SOLUCION CENTRO COMERCIAL ABIERTO: CHRISTCHURCH, Nueva Zelanda es como Boxpark pero ocupa toda la plaza, no solo es una calle alineada, llevado a Estación del Norte sería ocupar los 4.000 m2 de plaza con la estética de estas imágenes. La fórmula ha demostrado ser un éxito comercial.

CUBIERTA Y SOLUCION AMBIENTAL: En Chritchurch se ha optado por lonas de sombreado no hay una cubierta rígida

permanente.

SOLUCION MERCADILLO: El mercado dominical de St. Antoni en Barcelona se celebra bajo una gran carpa sobre la que durante

algunas horas 1 día a la semana se corta el tráfico que a diario transita bajo la carpa, para atraer a miles de compradores.

REGLAS DE DEFINICION DE UN ESPACIO COMERCIAL POP UP

• 1º Regla de la triple coherencia. • 2º Superposición de calendarios.• 3º Superposición de actividades y operadores.• 4º Regla de la definición de espacios y usos.: Fijos, discontinuos, eventuales.

• 5º Regla de la ejecución en fases. • 6º Regla de la separación de agentes.• 7º Regla de la creación de hábitos.• 8º Regla del happening: ocio y comercio unidos.• 9º Complementariedad con espacios vacantes y entorno.

• 10º Cooperación público-privada

1º Regla de la triple coherencia.

• ¿Quién usará el equipamiento?• Operadores con un perfil de necesidades.

• Consumidores finales con un perfil de necesidades a satisfacer y de estilo de vida.

• Todo ello en un entorno que debe satisfacer a ambos para que el espacio se disfrute con éxito. Si una de las tres cosas no encaja con las otras dos se rompe el engranaje. El problema es aún mayor por cuanto un mismo espacio puede acoger a diversos tipos de comercio y por tanto de usuarios por lo que la versatilidad será la regla de oro.

USUARIOS

COMERCIO

ESPACIO

2º Superposición de calendarios

• Pilares, Octubre, 2 semanas.• Hallowen, Oct/Nov, 2 semanas.• Black Fryday, Nov, 1 semana.• Navidad , Diciembre, 4 semanas.• Reyes, Enero, 2 semanas.• San Valero, Enero, 1 semana.• Sta. Agueda, febrero, 1 semana.• Cincomarzada, Marzo, 1 semana.• Feria Andalucía, Abril, 2

semanas.• San Jorge, Abril, 1 semana.• Fiestas Arrabal, Mayo, 2

semanas.• 19/33 semanas de invierno con

eventos periodicidad anual.

Eventos periodicidad semanal. (x53)Eventos periodicidad mensual. (x12)Eventos periodicidad anual (19/33+)Eventos puntuales

3º Superposición de actividades y operadores.

• Rojo: Actividad musical o de cultura promovida por establecimiento fijo.

• Verde: Evento de carácter semanal que coincide el fin de semana.

• Azul: evento de carácter mensual que coincide esa semana.

• Amarillo: presentación de marca comercial que coincide en temática con evento mensual.

4º Regla de la definición de espacios y usos.: Fijos, discontinuos, eventuales.

• No hay viabilidad económica sin una SBA y la actividad pop up solo puede ser una parte del SBA total.

• La definición comercial tiene que fijar un objetivo en términos de renta recurrente alcanzable desde un equipamiento fijo ya sea de comercio, ya sea de hostelería, ocio, entretenimiento o por el resto de actividades residenciales, plazas de parking, etc..

• No es una cuestión de % de superficies sino de % de rentas que deben poder asegurar la inversión inicial y permitir en fases posteriores completar el proyecto a medida que crezca el calendario de ocupación.

• Hoy en día constatamos que la mayor parte de los espacios pop up tienen menos de 1.500m2 de SBA lo que da un amplio margen para actividades de formato fijo.

5º Regla de la ejecución en fases.

• Consecuencia directa de la anterior, no significa “ya improvisaremos”, sino sigue un programa en el que vincula inversiones a objetivos de ocupación.

• Enlaza también con la siguiente regla ya que da tiempo a ir moldeando hábitos de los usuarios para conseguir los aforos de visitantes necesarios para rentabilizar la actividad.

6º Regla de la separación de agentes

• Hay dos perfiles empresariales en la ejecución de proyectos comerciales pop up:

• PROMOTOR- INVERSOR. Puede ser una empresa tanto pública como privada que aporta o construye la infraestructura puesta al servicio de la actividad a cambio de una renta recurrente.

• GESTOR. Con un perfil de empresa de servicios se encarga de busca, seleccionar y contratar a los operadores comerciales tanto fijos como los en continua rotación contando con servicios técnicos especializados así como servicios comerciales y de comunicación.

7º Regla de la creación de hábitos.

• Un puente, un pasado compartido, un futuro que hay que normalizar para romper dos valoraciones distintas desde cada orilla.

• Un antecedente, un barrio sin comercio hasta los años 90, el ACTUR, es hoy el 2º polo comercial de la ciudad.

8º Regla del happening: ocio y comercio unidos

Solo una fuerte componente de ocio, unida a la capacidad permanente de sorprender con nueva oferta al comprador, por su componente pop up, puede sustituir la desventaja con respecto a otros equipamientos comerciales masivos.

9º Complementariedad con espacios vacantes y entorno.

• Solo agregando locales del entorno crece la oferta comercial. Las actividades del centro pueden madurar y mudarse al entorno reforzando y modernizando el barrio entero.

• Los locales del entorno son la reserva de espacio comercial para las actividades que requieren una solución “brick shop” pero que quieran compartir usuarios con el centro pop up, y seguir participando de su cultura.

10º Cooperación público-privada

• Aunque la inversión y la gestión sean privadas se actúa sobre malla urbana y hay una finalidad social que no solo económica en la Concesión.

• La Colaboración público privada debe recogerse en el contrato y podría establecer fórmulas de coordinación de calendarios, facilidades de tramitación de licencias, reservas de espacios y días para eventos públicos, etc…

100 CONTENEDORES, 60 Fijos y 40 móviles podrían ubicarse en Estación del Norte, todos ellos susceptibles de contener diferentes actividades a lo largo del año, aunque los fijos

podrían tener una menor rotación y muchos de ellos estarían agrupados, en grupos de 2,3 ó 4 módulos para contener actividades de mayor entidad empresarial, todo ello puede suponer más

de 200 empleos de media anual sostenidos gracias al proyecto más su efecto inducido.