BAHAN AJAR

TEORI DASAR PENILAIAN

PROGRAM DIPLOMA III KEUANGANSPESIALISASI PAJAK/PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

ENDARTO JUDOWINARSO

2

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARATAHUN 2011

3

KATA PENGANTAR

Sesuai dengan Surat Tugas dari Direktur Sekolah Tinggi Akuntansi

Negara Nomor : ST-131/AK/2011 tanggal 25 April 2011 tentang kegiatan

penyusunan bahan ajar untuk Teori Dasar Penilaian dan SK Direktur STAN

Nomor : 018A/AK/2011 tentang Kegiatan Penyusunan Bahan Ajar di

Lingkungan STAN Tahun Akademis 2011 khususnya Mata Pelajaran Teori

Dasar Penilaian, maka perlu disusun buku bahan ajar Teori Dasar

Penilaian. Bahan ajar ini kami rangkum dari referensi buku-buku yang

saya dapat/diperoleh dari pengalaman saya sebagai Penilai, Pejabat

Negara sewaktu saya sebagai Pegawai Negeri Sipil di Direktorat Jenderal

Pajak, maupun sebagai siswa di Land Reform Training Institut di Taiwan,

Lincoln Institut Amerika atau di Faculty Geoinformation Science and

Engineering University Technology Malaysia. Disamping itu kami juga

menetapkan kode etik yang seharusnya dilaksanakan oleh para Penilai

Indonesia yang mengacu pada Kode Etik Penilaian Indonesia Tahun 2007

MAPPI.

Kami menyadari bahwa keterbatasan waktu yang hanya 3 bulan serta

halaman yang hanya dibatasi sebesar 175 halaman maka kami minta maaf

bila nanti terpaksa lebih agar bahan ajar ini dapat sedikit mencukupi

memperoleh ruang yang agak memadai. Kami juga sadar bahwa bahan ajar

ini kurang sempurna , untuk itu kritik dan saran akan dengan segala

kerendahan hati kami terima, dengan harapan semoga dapat menambah

materi dan kesempurna tujuan penulisan bahan ajar ini.

Kepada Bapak-bapak, Ibu-ibu, Rekan Sejawat, Sahabat, teman-teman

dan Para Mahasiswa yang sudi dan berkenan menyumbangkan pendapat,

masukan, gambar, kesempatan dan sarannya sehingga dapat menjadi bahan

ajar yang sesuai dengan tujuan kita perkenankan kami mengucapkan

terimakasih semoga budi baik Bapak/Ibu sekalian mendapatkan balas

rachmad dari Tuhan Yang Maha Esa.

4

Demikian sebagai akhir kata serta besar harapan kami bahwa bahan

ajar ini dapat dimanfaatkan oleh para Guru, Widyaiswara, Mahasiswa yang

membutuhkan dalam Teori Dasar Penilaian. Sekian salam dan terimakasih.

Penyusun :

Endarto Judowinarso

DAFTAR ISI

halaman

BAB 1 PENDAHULUAN

4

LATAR BELAKANG

4

BAB 2 PENGERTIAN UMUM, DEFINISI NILAI DAN

PENILAIAN

7

A. Pengertian Nilai, Harga, Biaya

7

B. Ciri- Ciri Nilai

12

C. Faktor-faktor yang menciptakan dan mempengaruhi Nilai

14

D. Konsep Dasar Penilaian

18

5

E. Prinsip-prinsip Penilaian

22

F. Jenis dan Tujuan Penilaian.

26

G. Pengertian Properti dan Klasifikasi Properti

28

H. Penerapan dan Metode Penilaian dan Rekonsiliasi Nilai

31

I. Pengumpulan Data dan Pe yajian Data

33

BAB 3 SUMBER-SUMBER INVESTASI

37

A. Pengenalan Investasi

37

B. Perbedaan Investasi Properti, Saham, Stock, Bond dsb.

39

C. Karakteristik Investasi Properti

42

D. Kriteria Investasi

45

E. Keuntungan dan Kelemahan Investasi Properti

57

BAB 4 MATEMATIKA PENILAIAN

59

A. Perkiraan dan Penggunaan Uang

59

B. Prinsip Time Value of Money

60

C. Perhitungan Bunga Tunggal

61

6

D. Perhitungan Bunga Berganda

67

E. Annutity Pembayaran Angsuran Pinjaman dan Penyusutan

68

BAB 5 PROSES PENILAIAN

72

A. Pendahuluan

72

B. Pendekatan Data Pasar

73

C. Pendekatan Biaya

85

D. Pendekatan Pendapatan

127

E. Pembuatan Laporan Penilaian

148

BAB

PENDAHULUAN

Tujuan Instruksional Khusus :

Setelah mengikuti kuliah ini diharapkan para peserta didik

dapat memahami, menjelaskan dan melaksanakan proses kegiatan dalam

memahami, menjelaskan :

1. Latar belakang ilmu Penilaian di Indonesia ;

1

7

LATAR BELAKANG.

Pengetahuan penilaian tergolong dalam pengetahuan yang masih

baru, bahkan perkembangannya dapat dikatakan merupakan ilmu yang

sedang banyak dibutuhkan masyarakat diawal abad ke 20 saya katan baru

karena bila dibandingkan dengan ilmu akuntansi penilaian masih

ketinggalan jauh. Penilaian dan profesi penilai baru dirasakan manfaat

dan keperluannya dalam dunia bisnis maupun pemerintahan pada awal-

awal abad belakangan ini, sehingga merupakan sesuatu yang sangat

menentukan dalam perniagaan yang ada sangkutannya dengan property

ataupun objek lainnya.

Sesungguhnya di Indonesia telah mulai menggunakan ilmu penilaian

sejak zaman penjajahan Belanda , yang penggunaan dan pemanfaatannya

telah tersebar diberbagai bidang bisnis dan Pemerintahan Penjajahan

Belanda pada masa itu. Khususnya dibidang perpajakan dan bisnis

hadirnya ilmu penilaian sangat kental kita rasakan dan telah sama-sama

kita ketahui, misalnya pada masa pelaksanaan Landrente / Pajak Bumi

atau Pajak Hasil Bumi atau Pajak Tanah , Kita di Indonesia sejak

Zaman Pajak Bumi atau Land rente dulu di setiap Kantor Cabang Jawatan

Pajak Bumi telah mempunyai Mantri Klasir yaitu jabatan bagi seorang

Mantri kalau sekarang katakanlah sebagai Pegawai dengan Pangkat

Golongan II c atau II d sebagai penilai tanah baik Sawah ataupun

Tegalan dan Pekarangan. Waktu itu seorang Mantri Klasir merupakan

jabatan lulusan SMA ditambah 2 tahun kursus penilaian dan surveyor.

Metoda yang digunakan adalah pendekatan data pasar dan pendekatan

pendapatan dan khususnya mereka menggunakan sawah percobaan dengan

menghitung hasil yang dikapitalisasi dari sawah percobaan. Tanah sawah

dibagi menjadi 9 tingkat dengan menggunakan kelas satu dari bawah

8

untuk sawah / tanah yang paling cengkar, dua dari bawah sampai dengan

sembilan dari bawah untuk kelas tanah yang palaing subur.

Asuransi dan Perbankan. Sedangkan dalam hukum perdata, dagang

serta waris penggunaan ilmu ini masih terasa hadir dengan istilah bila

diperlukan. Hal ini ditandai dengan belum maraknya penggunaan nilai

atas harta baik untuk harta tetap maupun harta bergerak yang dalam

peralihan penguasaannya masih belum lazim untuk dinilai terlebih dulu.

Profesi atau keahlian penilaian belum nyata dan berdiri tegak dalam

jajaran ilmu pengetahuan tetapi masih dikatagorikan sebagai art atau

seni yang dalam penerapan dan penggunaannya adalah seni anggapan atau

estimasi / perkiraan atas suatu nilai harta. Sungguh sangat

disayangkan bahwa ilmu ini kemudian tidak diterus-kembangkan pada masa

itu karena dianggap tidak terlalu penting dan hanya merupakan

pelengkap saja khususnya di Indonesia. Namun kemudian setelah tahun

1970-an baru ilmu penilaian dicoba untuk dipelajari kembali dengan

antusias bahkan ditingkatkan secara ilmu pengetahuan, karena sangat

dirasakan kebutuhannya bahkan dikembangkan sedemikian rupa sesuai

dengan perkembangan zaman baik dalam penyelenggaraan pemerintahan

maupun perniagaan. Sekarang dengan adanya Direktorat Jenderal Pajak

dan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara di Kementerian Keuangan seta

kebutuhan masyarakat tentan nilai atas properti, MAPPI dan GAPPI

terasa ilmu penilaian dirasakan manfaatnya , hal ini ditandai dengan

dibentuknya Direktorat Penilaian di Direktorat Jenderal Kekayaan

Negara.

Di Luar Negeri ilmu penilaian atau appraisal / valuation study

telah menjadi suatu cabang ilmu tersendiri yang terpisah dari disiplin

ilmu yang lain. Keahlian menilai atas harta telah disadari merupakan

suatu profesi atau suatu ilmu yang dipelajari dalam suatu jurusan ilmu

yang diajarkan di fakultas atau universitas dengan kurikulum

tersendiri. Kita lihat di Inggris atau Eropa, Amerika , Australia/ New

Zealand, bahkan di Asia seperti Taiwan, Jepang, Korea dan Malaysia

9

telah ada Fakultas jurusan penilaiannya dalam bidang studi yang

dikembangkan di Universitas-universitas di Negara-negara tesebut.

Sebagai contoh di Malaysia Tugas Penilaian untuk seluruh negeri

dilayani sebuah Direktorat Jenderal yang kalau di Indonesia setingkat

Esselon I. Di Negara maju tenaga penilai merupakan lulusan pendidikan

formal yang diselenggarakan melalui jenjang akademik setingkat diploma

III sampai dengan strata 2 Penilai atau Properti Manajemen atau

Property Surveyor. Di Amerika Serikat dimulai kerjasama akademik

antara Appraisal Institute, Lembaga Induk beberapa Organisasi Penilai

dengan Universitas yang menghasilkan dual degree, dan kemudian

mempunyai hak untuk Member Appraisal Institute (MAI) dan Gelar

Akademik Master in Real Estate (MRE). Di Indonesia perkembangan ilmu

penilaian ini mulai berkembang ditandai dengan mulai maraknya

Perusahaan-perusahaan Penilai , dan lebih dikukuhkan lagi sekitar

tahun 1976 untuk pertama kali didirikan suatu Organisasi Penilai yang

disebut Asosiasi Penilai Indonesia atau disingkat dengan API. Kemudian

setelah itu didirikan pula sebuah organisasi yang lebih menjurus pada

pengukuhan diri yaitu Gabungan Profesi Penilai Indonesia atau

disingkat GAPINDO pada tahun 1979, yang kemudian pada tahun 1980

organisasi–organisasi tersebut meleburkan diri dalam suatu wadah yang

disebut Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI) yaitu merupakan

gabungan perusahaan-perusahaan dan profesi penilai di Indonesia.

Disamping itu juga ada organisasi perorangan yang dibentuk dalam suatu

wadah atau wahana berserikat dibidang profesi yaitu Masyarakat Profesi

Penilai Indonesia atau disingkat MAPPI yang juga berdiri tahun 1980.

Hingga saat ini baru kita rasakan perkembangan kiprah profesi penilai

ini di Indonesia dengan berkembang pesat yang pada tahun 1985 hingga

era tahun 1990-an mulai menyelenggarakan pendidikan-pendidikan Penilai

jangka pendek berupa penataran-penataran, kursus-kursus dan seminar.

Kemudian era tahun 1990-an hingga tahun (1998) telah mulai

menyelenggarakan program diploma penilai, bahkan Pendidikan Strata I

10

maupun Strata II seiring dengan dikirimkannya putra-putri Muda

Indonesia ke Luar Negeri.

Organisasi Profesi Penilai di Dunia sesuai dengan Wilayah Kerja

masing-masing mereka menjadi anggota Asosiasi Profesi dan untuk

Wilayah ASEAN para Penilai tersebut di Jakarta tergabung dalam

Sekretariat Jederal ASEAN Valuation Conggress. Beberapa Asosiasi

Profesi Penilai di Dunia :

Indonesia: API(Asosiasi Penilai Indonesia,1976), GAPINDO/GAPPI

(1979/1980), MAPPI (1980); Amerika : Appraiser, Organisasi Penilai :

SREA (Society of Real Estate Appraisers) ; Inggris : Valuer, RICS

(Royal Institution of Chartered Surveyors) ;Australia : AIVLE

(Australian Institute of Valuers and Land Economy).

Kemudian dari pada itu dengan terbentuknya pasar modal di

Indonesia yang mendapat sambutan baik dari kalangan dunia swasta dan

perusahaan-perusahaan besar untuk menjual sahamnya kepada masyarakat

umum, maka Pemerintah menetapkan dengan persyaratan yang harus

dipenuhi bila akan menjadi public company, perusahaan tadi harus

melakukan penilaian kembali kekayaan perusahaannya melalui perusahaan

penilai yang ditunjuk pemerintah sesuai dengan Surat Keputusan Menteri

Keuangan No.Kep-1677/ MK/II/12/1976.

Lahirnya Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan tahun 1985 Melalui

UU No.12 tahun 1985 dan terakhir telah diubah dengan Undang-undang

Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Undang-undang PBB, juga

merupakan pemicu kebangkitan profesi penilai dan pengembangan ilmu

penilaian sehingga menjadi lebih bergairah dan berkembang seperti

sekarang ini. Kemudian sangat terasa perkembangan kiprah profesi

penilai di Indonesia dengan dilahirkannya Surat Keputusan Menteri

Keuangan No.57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai, yang dalam

ketentuannya memberikan penjelasan mengatur tentang apa dan bagaimana

profesi Penilai dan pelayanan jasa penilai dilaksanakan di bumi

Indonesia. Lebih-lebih dengan adanya Direktorat Jenderal Kekayaan

11

Negara yang membina para Penilai Profesional maupun dengan adanya

Penilai Pemerintah maka kami yakin profesi Penilaian akan lebih maju

berkembang sejajar dengan ilmu keuangan lainnya.

BAB

PENGERTIAN UMUM,

DEFINISI NILAI DAN PENILAIAN.

A. Definisi Nilai, harga dan Biaya.

Orang pada umumnya atau awam sering tidak dapat membedakan

pengertian atau definisi atau perbedaan antara nilai dan harga, bahkan

sering orang menganggap bahwa harga adalah nilai dan nilai adalah

harga. Pengertian semacam ini telah meluas terdapat dikalangan awam

atau masyarakat bahkan para pejabat pemerintahan atau para peniaga.

Sering juga terlempar suatu pertanyaan, apakah semua benda atau

barang itu mempunyai nilai ? Dalam ilmu penilaian kita semua tahu

bahwa tidak semua benda atau barang mempunyai nilai yang sama

meskipun barangnya sama berada pada waktu tertentu disuatu

tempat/ruang tertentu, untuk orang atau badan tertentu. Perlu dicatat

Tujuan Instruksional Khusus : Setelah mempelajari Bab ini mahasiswa mampu :

a) Memahami dan menjelaskan pengertian Nilai, Harga, Biaya

b) Menjelaskan Ciri-ciri Nilai

c) Menjelaskan Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai

2

12

bahwa sesuatu benda / properti baru mempunyai nilai, apabila benda

tersebut atau orang tersebut mempunyai manfaat, kegunaan atau akan

mendatangkan harapan keuntungan dikelak kemudian hari.

“The services of a valuer may besought by anyone with an interest

in, or contemplating a transaction involving land and building. For

example a valuer maybe required to advise a vendor on the price he

should ask for his property, a prospective tenant on annual rent he

should pay, mortgage on the value of the security and on the mortgage

loan he can advance and a person dispossessed under compulsory powers

on the compensation he can claim” (William Britton, Keith Davies, Tony

Johnson, Modern Methods Of Valuation, 1980)*. Pelayanan seorang

Penilai diberikan kepada seseorang dengan harapan keuntungan atau

dihitung/diperkirakan dari transaksi atas tanah dan bangunan. Misalnya

nilai jual Properti atas permohonan atau nasehat/perkiraan kepada

penjual tentang harga/perkiraan nilai properti, atau prospektif sewa

yang akan disewa atas properti yang akan mendatangkan hasil sewa

dikelak kemudian hari, atau nilai gadai, hipotik, dari security bond,

atau nilai utang/piutang yang kelak dapat diperhitungkan atau ditagih

atas angsuran beserta bunganya.

Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang

dengan pesat, pada dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-

prinsip yang sama dengan aksioma-aksioma penggunaan matematik.

Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti yang

ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi

terbangunnya teori Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan

tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisi-definisinya telah

disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap

dan perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan

kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat

terhadap tanah.

13

Prinsip-prinsip Penilaian tersebut, khususnya Penilaian real

properti atau Penilaian real estat didasari oleh pemahaman dan

pengakuan manusia secara universal, apakah ditinjau dari segi fisik-

geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan dunia

manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang

berbeda dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia

dengan propertinya sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai

negara mungkin menggambarkan kebebasan fungsi dari prinsip-prinsip

terrsebut, namun prinsip-prinsip itu sendiri selalu valid dimanapun

dan kapanpun.

Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui

Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000, dan terakhit tahun 2007,

tanah di bumi ini diakui secara universal sabagai dasar bagi semua

kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas

fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena itu begitu

berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah

menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan berbagai

bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi,

sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam

ilmu hukum, khususnya hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan

penggunaan tanah. Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua

hal mendasar dalam bentuk keadaan alami tanah yang terkait dengan

kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber daya alam untuk dimanfaatkan

bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang dapat dimiliki,

diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi

mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan

pemanfaatan tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami

sebagai salah satu agen dari empat agen produksi. Apapun konsep yang

dimiliki oleh masing-masing disiplin ilmu mengenai tanah, namun secara

universal semua ilmu sama-sama mengakui akan adanya atribut-atribut

yang melekat terhadap tanah yakni bahwa :

14

Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik

maupun lokasi; (unique).

Tanah secara fisi tidak dapat dipindahkan (immobile) ;

Tanah merupakan benda yang tahanlama (durable) ;

Persediaaan tanah terbatas (finite);

Tanah berguna untuk manusia (useful).

Para Penilai real estat mempempertimbangkan unsur-unsur yang melekat

terhadap tanah tersebut sebagai dasar nilai real estat. Didalam dunia

nilai dan Penilaian telah lama dikenal adanya empat agen produksi yang

secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. Jumlah keseluruhan

nilai dari agen-agen ini sama dengan pendapatan kotor yang dihasilkan

oleh agen-agen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen

produksi ini biasanya dinyatakan secara berurutan sesuai dengan klaim

yang dikaitkan dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan

yaitu :

a. Tenaga kerja (labor) ;

b. Koordinasi (coordination) ;

c. Modal (capital) ;

d. Tanah (land) ;

telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada

saat yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para

pekerja. Para pekerja membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal

untuk keperluan sehari-hari. Sesuai dengan sistem politik yang

berlaku, hukum dan perundang-undangan yang berkaitan dengan tenaga

kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan

tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja

proyek-proyek pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang

dibayar harian, mingguan ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang

ketrampilannya atau makin tidak terjamin kelangsungan kerjanya, maka

15

makin cepat dia dibayar. Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas

pendapatan kotor. Kordinasi merupakan fungsi kewiraswastaan yang

menjadi cikal bakal perusahaan, yang mengikutsertakan agen-agen

produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi melibatkan

perencanaan proyek, rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas

umum; penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal

yang terkait dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real

estat yang sukses. Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatan-

perdebatan bahwa kordinasi hanya merupakan bentuk lain dari tenaga

kerja, namun dalam pekerjaan Penilaian, kedua terminologi tersebut

dibedakan. Walaupun antara Penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang

sama, kata-kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai

contoh, modal (capital) bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan

mentah, barang inventaris dan benda-benda fisikal lainnya yang

diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa. Didalam

pekerjaan Penilaian, modal diartikan sebagai ‘uang’, dan semua hal

yang dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang Penilai

mengatakan ‘biaya modal’, maka yang ia maksud adalah ‘biaya uang’

(cost of money ). Artinya bahwa yang ia maksudkan adalah interest rate

atau the rate of return yang diharapkan oleh investor dalam

pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah

satu agen dari empat agen produksi.

Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya,

maka sisanya merupakan penghasilan yang di klaim oleh tanah. Hal ini

merupakan sisa penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar

atas setiap bidang tanah pada setiap investasi real estate, yang

sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut. Nilai maksimum

diperoleh ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan seimbang

dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang

tertinggi dan terbaiknya (the highest and the best use). Dalam

16

pengertian di atas terdapat istilah memiliki, yang dalam arti sehari-

hari biasanya adalah hak pernguasaan atas suatu benda / barang , namun

dalam hal ini pengertiannya adalah tidak semata-mata selalu berarti

pemilikan atau penguasaan secara phisik, tetapi dapat juga berarti

pemilikan hak atas benda yang tak berujud. Pengertian manfaat atau

daya guna adalah orang atau badan yang menguasai atau mengelola akan

mendapat keuntungan atau pertambahan nilai ekonomis atau pulangan

(return) atau hasil dari harta tersebut. Kemudian pengertian dapat

dipindahtangankan , artinya bahwa sesuatu benda yang untuk sementara

berada dalam penguasaan hak seseorang , dan kemudian pada suatu saat

ada fihak lain atau orang lain yang mempunyai minat atau keinginan

untuk memiliki / menguasai benda tersebut , maka apabila ada

kesepakatan tertentu atau antara kedua belah pihak setuju, maka

benda / barang tadi dapat dialihkan hak penguasaannya. Disamping itu

pengertian dalam jumlah terbatas, artinya bahwa untuk memperoleh atau

memliki benda / barang tersebut harus ada pengorbanan atau imbalan

tertentu atau pengganti dalam sejumlah uang / harga dan daya tertentu.

Nilai mempunyai beberapa definisi dan pengertian yang tergantung pada

tujuan dan penggunaan nilai, dan harus selalu dibedakan terhadap biaya

(cost), dan harga (price). Secara umum nilai dapat diartikan sebagai

suatu perkiraan atau penghargaan terhadap sesuatu barang / benda atau

objek. Dalam penilaian terhadap suatu harta tetap atau property, nilai

selalu dinyatakan dalam satuan uang atau monotary unit, yang dapat

dihitung dengan sejumlah uang yang ditetapkan dalam sebuah harga atau

dihargai (worth) sama dengan harta tetap atau barang yang dimiliki

oleh seseorang yang dinilai tersebut, dengan harapan dapat memberikan

keuntungan dalam jumlah tertentu. Apabila kita lihat pengertian–

pengertian di atas Nilai adalah sesuatu yang sifatnya subyektif dan

berlainan bagi seseorang sesuai dengan ruang, waktu dan kebutuhan atau

makna / arti dari harta teresebut. Sehingga jamak bagi kita mengatakan

bahwa nilai itu dipengaruhi subjektiftas dari Penilai. Namun tentunya

17

sampai seberapa jauh subjektifitas tadi dalam penerapannya

mempengaruhi objektifitas nilai, maka agar tidak terlalu dominand maka

perlu pembatasan yaitu dengan memberikan batasan toleransi perbedaan

antar penilai, misalnya pada zaman Belanda dulu perbedaan antar Mantri

Klasir tidak bileh lebih besar dari 2%. Tetapi kalau sekarang seorang

Fungsional Penilai Direktorat Jenderal Pajak dalam menentukan NJOP

sebagai penentuan NIR tidak boleh lebih dari 5% sampai dengan 10%.

Definisi nilai dalam ilmu penilaian ada beberapa macam :

1). Suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak kebendaan atau

harta dengan semua harapan keuntungan yang akan datang, baik

berujud maupun tidak berujud yang timbul karena pemilikan atas

suatu harta tetap atau property.

2).Makna atau arti (worth) sesuatu barang atau benda itu terhadap

manusia atau orang yang membutuhkan atau mengangap punya arti.

3).Semua hak yang ada pada saat sekarang atas semua harapan

keuntungan terhadap suatu properti baik berujud atu tak berujud

yang timbul dari suatu harta tetap.

4).Disamping itu ada yang berpendapat bahwa Nilai adalah harga

yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu , bersedia, dalam waktu

yang cukup dan berkelayakan membeli dari penjual yang

bersedia , berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya.

Definisi harga adalah :

Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi

atau pertukaran dengan suatu barang yang terjadi di pasar antara

penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta

yang relevan dan tidak dibawah pengaruh (tidak ada hubungan khusus),

tekanan atau paksaan, dan terjadi secara wajar.

18

Berdasarkan pengertian di atas kita melihat bahwa harga adalah

kesepakatan, persetujuan atas kerelaan dalam penyerahan barang dan

digantikan dengan menerima sejumlah uang tanpa paksaan atau tekanan.

Definisi Biaya adalah :

Sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau

pembangunan suatu property atau harta tetap. Dalam suatu penilaian

seorang penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tetap

tersebut, yang dalam beberapa hal sifat-sifat membatasi pengertian

dasar nilai adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang

untuk suatu harta tetap yang sama.

Nilai bukanlah karakter dari suatu property, namun lebih banyak

ditentukan oleh kehendak manusia dan bersifat subjektif sesuai dengan

ruang dan waktu sebagaimana kehendak manusia itu sendiri.

Untuk mengetahui perbedaan antara nilai, harga dan / atau biaya,

baiklah kami sajikan contoh sebagai berikut:

Seorang karyawan dahulu berdiam dalam rumah pribadi dan bekerja di

kota Madiun sebagai pegawai golongan IIIa. Kemudian ia dipindahkan

oleh dinas ke kota Bandung dalam jabatan yang sederajat. Karena

terpaksa atau dipaksa oleh dinas dan dengan pertimbangan bahwa

dikota Madiun telah tidak ada lagi keluarga atau sanak familinya,

rumah yang selama ini didiami dan dinikmati dijual dengan harga

rata-rata tanpa dapat meningkatkan harga untuk memperoleh

keuntungan yang lebih besar, karena paksaan keadaan dan waktu yang

mendesak harga jelas tidak dapat lebih tinggi dari harga rata-rata

bahkan cenderung lebih murah. Maka bila diamati bagi karyawan

tersebut nilai rumah yang dijual tadi mempunyai nilai yang lebih

tinggi dari harga transaksi apabila ia masih bertugas di kota

Madiun.

Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arkitektur dan

kelengkapan dan komponen yang sama, namun lokasi yang berbeda yaitu

19

yang satu berada ditengah kota dan yang satunya lagi dibangun

dipinggir kota. Meskipun kedua bangunan tadi menghabiskan biaya

(cost) yang sama, atau harga per-unit / satuan bangunan dalam

jumlah rupiah yang dikeluarkan juga sama, tetapi nilai bangunan

tersebut lebih tinggi / besar yang berada ditengah kota karena

mempunyai kelebihan ekonomis yang lebih besar bila dibandingkan

dengan harta tetap yang dibangun diluar kota tersebut.

Dari contoh tersebut di atas dapatlah kita simpulkan harga itu

adalah nilai , tetapi nilai belum tentu harga , dan apabila

dirumuskan adalah :

Harga = ( Biaya + / - Kepentingan ) dan Pasar. (Sumber : Abd. Rachman bin HM Noor dan Kawan-kawan, Penilaian Harta Tanah, ITM

MARA, Malaysia, 1992).

B.Ciri-ciri Nilai.Berbicara tentang Nilai atau harga maka dapat dipastikan selalu

berhubungan / berkait bahkan terjadi oleh pasar. Oleh karena itu

berbicara tentang Nilai sesuatu objek maka kita harus tahu tentang

Ciri-ciri Nilai, yaitu suatu karakter yang terdapat pada sesuatu

properti, Sesuatu objek / barang/ Benda/ Properti baru akan ada

nilainya pabila benda tersebut mempunyai ciri-ciri tertentu. Budi

Harjanto yang menulis dalam tahun 1999 dari bukunya Eldred Gary dalam

bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy mengatakan ada

beberapa ciri-ciri yang sangat menentukan, yaitu :

1. Demand .

Analisis demand merupakan analisis orang atau pembeli yang ingin

menjual atau membeli, dengan menyatakan keinginannya atau

kebutuhannya dan kemampuan keuangannya untuk membayar sebagai

pengganti objek yang diinginkan.

Analisis demand ini meliputi :

Pertumbuhan kota (city Growth)

20

Sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan dan kekayaan

yang mempengaruhi market area.

Berapa jumlah pembeli potensial dan apa saja preferensi,

selera, dan ekspektasi mereka ? (market segmentation)

Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana ? (mortgage

affordability).

Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman

? (mortgage availability).

Jika semua kondisi tersebut dapat menciptakan keinginan dan

kemampuan untuk membayar properti oleh para pembeli

potensial/penyewa maka akan tercipta efektive demand. Untuk dapat

mengidentifikasikan pembeli potensia, seoranganalis propertidapat

melakukan studi pasar yang mendalamtidak hanya berdasarkan atas

secondary data saja.

2. Kegunaan ( utility), suatu kemampuan untuk membangkitkan

keinginan untuk memiliki properti dimaksud karena diharapkan

dapat memberikan keuntungan/ bermanfaat.. Utility merujuk pada

keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan sejauh manakah

sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari

pembeli potensial, karena tidak ada satu propertipun yang dapat

memenuhi kebutuhan semua pembeli. Oleh Karena itu hal yang perlu

diperhatikan dalam analisis utilitas adalah sebagai berikut :

Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan

properti ;

Hak dan batasana apa saja yang dapat diterapkan pada

properti ;

Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah

lingkungannya ?

Bagaimana ukuran, bentuk, dan kapasitas tanah dari lahan

Properti ? Type bangunan dan pembangunan apa saja yang

21

mungkin untuk sebuah lahan properti ? Bagaimana servis dan

fasilitas penunjang kawasan properti tersebut ?

3. Kelangkaan (scarcity), jumlah atau persediaan yang terbatas.

Konsep ini menunjuk pada relatifitas tingkat pemasokan properti

(suply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial. Jika

pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti

cenderung relatif rendah, sebaliknya semakin besar tingkat

scarcity dengan asumpsi memiliki derajat kesamaan dengan properti

lain semakain besar nilai properti. Analisis kelangkaan properti

ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung jumlah ataua

besarnya subsitusi properti. Tanpa scarcity banyak dari

suplier/developer/investor akan menderita kerugian. Hal yang

perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai berikut :

Sumber potensial dari suply ;Faktor-faktor yang menntukan

suply ;

Identifikasi kompotitor langsung ;

Faktor-faktor yang menentukan suply.

4. Dapat dialihkan (transferbility), hak penguasaannya dapat

dipindah tangankan kepada Subjek lain. Merujuk pada proses

transfer hak properti dari satu fihak ke fihak lain. Proses ini

terdiri dri marketing, negotiating, and closing transaksi

properti. Salah satu alasana mengapa proses transfer dianggap

penting, karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan

dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi karena fihak pembeli

sulit untuk mengidentifikasi nilai properti yang sesungguhnya

dari fihak penjual. Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk

menentukan nilai jual yang sesungguhnya. Hal yang perlu

diperhatikan adalah :

Pera Broker dalam menentukan harga properti ;

22

Konsep promosi dan prinsip yang perlu diperhatikan dalam

mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam

proses negosiasi;

Type kontrak yang dipergunakan dalam tranfer properti,

sewa, jual atau tukar-menukar;

Biaya transaksi dan detail lain yang termasuk ketika proses

transaksi berakhir.

5. Dapat dinyatakan dalam bentuk sejumlah uang atau dibandingkan

dengan barang berharga lainnya yang sepadan. Pengertian ini

merujuk pada Nilai atau harga dari properti tersebut yang dalam

kegunaan diganti dengan barang atau sejumlah uang yang dipakai

sebagai pengganti nilai properti.

Ciri-ciri tersebut diatas harus diwujudkan secara bersamaan pada

sebuah benda sebelum nilainya dapat diwujudkan. Sebagai contoh

adalah tanah di sesuatu lokasi tertentu yang tidak dikendaki oleh

seseorang tidak/kurang nilainya karena lokasi tertentu tersebut

tidak dikehendaki (tak demand). Udara betapa pentingnya untuk

kehidupan namun karena banyak dan dimanapun di dunia ini dapat

dengan mudah didapatkan tanpa susah payah maka bagi orang

sehat/normal nilainya menjadi rendah atau tidak ada.

C.Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai.Nilai suatu properti tidak akan terjadi baik dalam keseharian

atau bisnis dan begitu saja terjadi. Nilai akan terbentuk apabila

suatu properti apabila ada beberapa faktor yang dapat menunjang

terciptanya nilai properti. Harta tanah adalah satu dari komoditi

ekonomi yang terbatas persediannya, namun peminatnya adalah orang

yang ingin menguasai atau memiliki sangat banyak, maka itu nilainya

amat tergantung pada persaingan alokasi tanah lahan untuk berbagai

kebutuhan serta kegunaannya. Permintaan terhadap tanah bermula dari

kebutuhan penduduk yang sangat berkehendak untuk memenuhi aktivitas

manusia misalnya kebutuhan akan tempat tinggal, berniaga/ekonomi,

23

Sosial dan lain sebagainya Semakin banyak pertambahan penduduk maka

semakin tinggi permintaan terhadap tanah pada hal diatas telah

ditunjukkan bahwa tanah sangat terbatas. Orang yang ingin memiliki

tanah mempunyai dua pilihan yaitu memiliki sebagai pembeli dengan

segala hak perolehannya yang berupa Hak Milik atau menguasai dengan

hak perolehan yang terbatas seperti sewa, hak guna bangunan atau

hak pakai.Tentu kepemilikan yang berupa hak milik karena bersifat

kekal nilainya akan lebih tinggi bila dibandingkan dengan hak-hak

yang terbatas. Ada beberapa faktor yang sangat mempengaruhi

Nilai/harga, antara lain adalah :

1. Faktor Politik :

Yang termasuk dalam kelompok ini adalah kejadian atau peristiwa

politik yang berpengaruh langsung atau tak langsung dan

mengakibatkan perubahan pada nilai. Seorang investor agak sukar

untuk meramalkan perubahan undang-undang yang akan terjadi

khususnya dalam policy atau kebijakan dalam menentukan kegunaan

tanah.Harta tanah seringkali nilainya menjadi turun bahkan tidak

berharga atau sebliknya akan menjadi sangat tinggi karena

kebijakan keguanaan yang diciptakan undang-undang atau peraturan

Daerah setempat.

Satu hal yang tercakup di dalam masalah ini adalah

kebijaksanaan pemerintah atau policy yang diterapkan dan

dituangkan dalam perumusan keputusan Pemerintah / Pemerintah

Daerah , misalnya peruntukan / zoning untuk wilayah tertentu yang

hanya boleh dibangun untuk bisnis area, Daerah sabuk hijau,

perumahan, perkantoran dan lain-lain.

Sebagai contoh :

Di Kawasan segitga emas Jakarta, Jl Gatot Subroto, Sudirman,

Thamrin, Kuningan, Sampai dengan Gajah Mada Hayam Wuruk, tidak

boleh dibangun bangunan dengan batasan sebagai berikut :

Luas Tanah : kurang dari 1.500 m2;

24

Bangunan : - hanya untuk bangunan yang mendatangkan

pendapatan Hotel, Mall, Perkantoran atau Producing

Income Use, atau disebut Bussnis Area ;

- Tidak boleh kurang dari 4 lantai ;

- Bangunan tidak boleh untuk Perumahan ;

2. Faktor Ekonomi :

Perubahan atau keadaan yang diakibatkan oleh adanya pertambahan

atau pengurangan income perkapita, bunga bank / deposito, naik

atau turunnya harga bahan pokok produksi atau minyak, naik /

turunnya nilai tukar uang, yang terjadi di Masyarakat. Laju

Inflasi seringkali menjadi masalah atas semua investasi. Di dalam

kasus sekuriti bunga tetap kekurangan nilai yang terjadi jauh

melebihi agregat faedah yang diterima dalam jangka waktu yang

sama. Masalah ini akan dapat dilihat pada kasus harta tanah yang

dipersewakan dengan hasil sewa yang tetap adalah jumlah sewa akan

diterima semasa dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, maka

nilainya akan menjadi turun karena tergerus oleh inflasi. Nilai

kini tidak sama dengan nilai yang akan datang.

Kita dapat melihat dengan adanya krisis moneter tahun 1998

seluruh persewaan gedung di Jl Sudirman, Thamrin, Gatot Subroto,

Kuningan bahkan sekitar blok M kena dampak ditinggalkan tenant

sehingga dalam beberapa tahun banyak gedung kosong tanpa

penghuni.

Faktor Pasar dalam berbagai kepentingan yang dimiliki oleh

para pemain yang terlibat dalam transaksi jual beli selalu lebih

kuat mempengaruhi harga pasar. Disamping itu juga keuntungan yang

menjadi tujuan utama dari Pembangun dan peniaga ingin mendapatkan

keuntungan yang paling maksimal bila dibandingkan dengan biaya

yang dikeluarkan untuk pembangunan.

Bila harga yang telah disepakati tadi merupakan uang yang sebagai

pengganti nilai yang telah disepakati maka dapat dikatakan bahwa

25

nilai itu adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli

atau diterima oleh seorang penjual dalam suatu transaksi. Nilai

merupakan sejumlah uang yang sepatutnya diterima saat ini

(present worth) atas bebrbagai manfaat atau keuntungan yang akan

diperoleh pada masa dating merupakan future benefit.

3. Faktor sosial :

Perubahan sosial yang terjadi dalam Masyarakat karena pola hidup

yang berubah, Pertumbuhan penduduk, Migrasi dan atau

trgansmigrasi, Pendidikan dan pengetahuan masyarakat dan lain-

lain sangat berpengaruh terhadap nilai tanah. Nilai suatu harta

tanah dapat dipengaruhi oleh pembangunan yang sedang dilaksanakan

atau direncanakan oleh Pemerintah atau Fihak Pembina Swasta di

kawasan atau Lingkungan Wilayah yang berdekatan atau Blok bahkan

Kelurahan atau Desa.

Contoh :

a. Rencana pembangunan jalan toll atau jalan raya, Bandara,

Pelabuhan Laut atau pembuangan tempat sampah sangat

berpengaruh terhadap niali harta ;

b. Rencana pembangunan kaasan Industri akan berpengaruh terhadap

perumahan disekitarnya yang mengakibatkan nilai perumahan

menjadi turun, tetapi harga tanah sekitar kawasan industri

cenderung naik karena perkembangan kawasan untuk industri

pendukung ;

c. Penambahan suatu unit pertokoan dengan disain dan ukuran

tertentu di suatu kawasan akan merubah nilai toko- toko

lainnya yang berada dikawasan yang sama atau berdekatan;

d. Pembangunan suatu kompleks Perguruan tinggi di suatu kawasan

akan mempengaruhi nilai harta tanah sekitarnya dengan bangunan

penunjang baik untuk kegiatan bisinis pondokan/asrama, ataupun

perubahan lahan pertanian di sekitar komplek pendidikan

tersebut.

26

e. Pembangunan Tempat Pembuangan Sampah, Pengolahan Tinja,

Kuburan untuk rakyat biasa bukan kuburan yang untuk bisnis,

Menara atau Gardu Listrik tegangan tinggi, Pabrik Semen,

Pabrik Aspal, Pabrik Batu-bara, menurunkan nilai tanah sekitar

kawasan.

4. Faktor Alam :

Perubahan lingkungan terutama alam karena sesuatu hal yang

terjadi secara mendadak di luar perhitungan manusia seperti

bencana alam, erosi atau mungkin juga suatu wilayah yang dulu

subur karena terlalu dieksploitasi dan sekarang menjadi tandus

bahkan mungkin menjadi hancur karena tidak adanya Reboisasi,

Renovasi atau Pemeliharaan atau Perawatan ulang. Setelah Jatuh

Tempo dan wilayah atau daerah ditinggalkan operatornya tanpa

rekondisi ulang atau Reboisasi maka daerah tersebut akan menjadi

wilayah yang hancur tak dapat digunakan manusia sehingga

harganya/nilainya akan runtuh.

Rangkuman :

Nilai adalah suatu pengakuan atas hak property yang dimiliki atau

dikuasai dengan harapan keuntungan dimasa yang akan dating. Sedangkan

Harga adalah kesepakatan atas sejumlah uang antara fihak I dan Fihak

ke II sebagai nilai pengganti Properti dalam transaksi jual beli yang

terjadi di pasaran terbuka dan wajar tanpa adanya paksaan, penipuan

dan sama-sama mengetahui kondisi, situasi dan waktu yang lega untuk

terjadinya tawar menawar. Sehingga dalam hal ini dapat dikatakan nilai

belum tentu harga tetapi harga adalah nilai. Biaya adalah sejumlah

daya dan dana yang dibayarkan atau dikeluarkan untuk membuat suatu

hasil produk baik atas benda berwujud maupun tidak berwujud.

Agar tercipta Nilai maka kita harus tahu Ciri-ciri nilai, Yaitu :

1). Ada Kebutuhan atau Demand/ Permintaan ;

2). Properti mempunyai kegunaan atau utility ;

27

3). Barang tersebut langka / Scarcity ;

4). Dapat dialihkan / Transferbility.

5). Penguasaannya dapat diganti dengan sejumlah uang.

Faktor Yang mempengaruhi Nilai :

1). Faktor politik ;

2). Faktor Ekonomi ;

3). Faktor Sosial;

4). Faktor Alam atau Fisik Properti.

Latihan Soal :

1). Jelaskan apa yang dimaksud dengan Nilai ?

2). Mengapa Harga adalah dan Nilai belum tentu Harga. Jelaskan !

3). Cobalah jelaskan pengertian biaya dan kaitkan dengan Properti

Nilaian .

4). Sebutkan Ciri-ciri Nilai dan uraikan dengan jelas.

5). Apa saj yang mempengaruhi nilai properti ? uraikan dengan jelas.

BAB

KONSEP DASAR PENILAIAN3

Tujuan Instruksional Khusus :Setelah mengikuti kuliah mata pelajaran ini Mahasiswa

diharapkan dapat :1. Memahami dan menjelaskan Konsep Dasar Penilian ;2. Memahami dan menjelaskan tentang Permintaan (demand)

dan Penawaran (Suply)3. Memahami dan menjelaskan jenis nilai4. Memahami dan menjelaskan tujuan penilaian5. Memahami klasifikasi penilaian.

28

Penilaian adalah suatu penafsiran dan pendapat atas nilai dari

suatu harta tanah atau kekayaan oleh seorang penilai yang didasari

interpretasi dari fakta-fakta dan keyakinan pada waktu atau tanggal

tertentu. Penafsiran atau pendapat merupakan merupakan gabungan

ilmu pengetahuan dan seni dalam menentukan nilai. Ilmu Pengetahuan

dalam arti kata menggunakan metoda dan rumus tertentu guna

memperkirakan nilai manakala seni dalam arti kata menggunakan

pengalaman dan pancaindera untuk memperkirakan nilai atas tanah

tersebut. Objek Penilaian dapat berupa harta tetap ataupun harta

bergerak bahkan dapat pula diperkirakan/memperhitungkan untuk

barang tidak berwujud ataupun surat berharga seperti misalnya

goodwill, hypotik, dan lain-lainya.

Penilai dilakukan oleh Penilai Ahli yaitu orang yang telah lulus

dari suatu pendidikan khusus penilaian secara formal atau orang

yang sudah diberikan pelatihan dan pendidikan yang diakui oleh

Dewan Masyarakat Profesi Penilai di sebuah Negara, di Indonesia

penentuan atau sertifikasi Penilai diuji dan ditentukan oleh MAPPI.

Nilai yang ditentukan oleh Penilai tersebut dianggap Valid dan

berlaku pada waktu tertentu karena sesuai dengan perubahan nilai

atau harga atas benda yang berlaku karena berlalunya waktu/masa.

Bila ditinjau dari aspek hukum properti sering diartikan sebagai

konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang

berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti selalu dibebani suatu

hak yang dalam hal ini adalah hak seseorang untuk melakukan sesuatu

kegiatan taua kepentingan tertentu (specific interest) atas

properti tersebut misalnya hak-hak yang tertuang dalam Pasal 16

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok

Peraturan Agraria (UUPA 1960).

29

Secara umum Properti dikelompokkan dalam beberapa katagori

yaitu :

1. Properti Riel (real property) ;

Adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki/menguasai

tanah dan atau bangunan yang didirikan di atasnya. Dalam

praktek istilah Real Property seringkali diartikan sama dengan

istilah real estate namun dalam arti yang sesungguhnya hal itu

sangat berbeda. Berdasarkan terminologi yang seharusnya real

estate cenderung diartikan sebagai penguasaan secara fisik

atas tanah dan atau bangunan.

2. Properti Personal (personal property);

Diartikan sebagai penguasaan secara hukum (yuridis) yang

dilandasi atas suatu hak atas tanah dan atau bangunan.

Secara lengkap penggolongan jenis properti dapat kami sajikan sebagai

diagram dibawah ini :

Propert

Real PropertyTanah, Bangunan &Pengembangannya

PropertiBerwujud

Propertitak

Berwujud

-Mesin & Peralatannya-Fixture & Furniture-Moveable /Kendaranbermotor-Operational equipment

PropertiKomersia

Properti Non Komersial

PersonalProperty

SuratBerharga

-Saham-Investasi-Deposito-Obligasi

-Goodwill-Hak Patent-Franchisess-Trade Mark-Hak Cipta

30

A.Konsep Permintaan dan Penawaran.Tanah dan bangunan yang dalam hal ini disebut sebagai property

yang mempunyai potensi ekonomi merupakan factor produksi dan

seperti property yang lain selalu ditentukan oleh keperluan orang

dan persediaan yang ada atau diadakan. Bila kita mengacu pada Pasar

maka selalu harga ditentukan oleh pertemuan antara persediaan dan

permintaan. Harga atau sewa yang terbentuk oleh pertemuan antara

permintaan dan penawaran tadi merupakan ujud dari nilai atas

penguasaan atas property atau memiliki property dengan harapan

keuntungan kelak dikemudian hari / masa hadapan/ hasil sewa. Dalam

semua kasus persewaan factor permintaan terhadap property

perniagaan ditentukan oleh upaya / usaha produksi barang dan jasa

sesuai dengan kebutuhannya. Misalnya seorang petani baik besar

maupun petani gurem memerlukan tanah pertanian untuk memproduksi

dengan jalan menanami tanah tersebut yang digunakan untuk lading

atau sawah. NIlai dari tanah untuk pertanian ditentukan oleh hasil

pertasnian yang dihasilkannya. Demikian juga bila tanah tersebut

digunakan untuk Pabrik, Perumahan atau Bisnis area, tentu nilanya

sesuai dengan hasil pendapatan yang diterima. Permintaan terhadap

sesuatu factor adalah permintaan yang berasal (derived demand) dari

permintaan barang/jasa yang diproduksi. Maka sedemikian besar atau

pentingnya penguasaan atau kepemilikan atas tanah produksi adalah

sesuai dengan hasil produksi dari barang dan atau jasa yang

diproduksi. Penguasaan atau kepemilikan atas tanah untuk produksi

tentu sangat menentukan nilai sewa. Lebih jelasnya bahwa Penyewa

atas property perniagaan nilai sewanya ditentukan oleh kelebihan

harapan keuntungan dari hasil usahanya. Sehingga dengan demikian

maka factor usaha perniagaan atas tanah persewaan atau kepemilikan

ditentukan oleh dua factor penting yang disebut dengan penawaran

31

dan permintaan. Perobahan yang terjadi pada penawara atau

sebaliknya permintaan yang berubah akan merubah ongkos atau biaya

usaha dan hal itu akan mempengaruhi hasil produksi dan juga akan

merubah nilai harta atau property.

Aliran permintaan yang menentukan tingkat umum nilai sewa pada

saat tertentu dipengaruhi oleh beberapa factor yang mempengaruhi

hasil yaitu :

1). Hasil lebih yang didapat atas property yang berbeda;

Kelebihan property bila dibandingkan dengan property

lainnya pada bidang usaha yang sama pada lokasi yang berbeda

dapat menyebabkan nilai yang berbeda pula. Perbedaan ini

disebabkan oleh produktivitas dan biaya produksi sehingga

menimbulkan keinginan atau permintaan atas proeprti dalam

penguasaan atau kepemilikan denganharga yang lebih besar

dibandingkan dengan property yang hasilnya kurang.

2). Nilai suatu property tergantung pada efisiensi bangunan

dengan kebutuhan yang dikehendaki sesuai dengan kegunaan

barang dan jasa. Penyesuaian tataguna property dengan biaya,

kenyamanan, dan konstruksi dapat menghemat biaya Operasional.

3). Lokasi merupakan factor yang paling dominan dalam menentukan

hasil usaha. Jauh dekatnya dengan keramaian usaha sangat

menentukan besarnya hasil usaha dan sekaligus menetukan aliran

pendapatan atas hasil usaha. Lokasi adalah masalah yang paling

kritis dalam harta perniagaan karena factor ini sangat

menentukan kemudahan, biaya perjalanan, biaya operasional

usaha barang dan jasa.

4) Fasilitas atau perlengkapan / peralatan sebagai penunjang

usaha ikut menentukan besarnya hasil usaha, tidak jarang

terjadi suatu usaha bangkrut karena Toko tersebut tidak nyaman

karena AC tidak dihidupkan, atau tempat parker terlalu sempit

dan lain-lain.

32

5). Monopoli ;

Apabila di suatu wilayah perumahan hanya satu Toko

Kelontong (Rupa-rupa Keperluan Rumah Tangga) maka apabila

tidak ada saingan, barang dan jasa dari toko tersebut akan

laris selalu dibeli dan butuhkan warga perumahan tersebut

meskipun pelayanannya kurang bagus misalnya took tidak ada AC.

Dari penjelasan tersebut di atas jelas bahwa ada hubungan yang

menetukan antara aliran pendapatan dengan harga pasar yang terbentuk

oleh permintaan dan penawaran barang dan jasa. Mahasiswa diharapkan

harus lebih jeli lagi untuk memahami permintaan dan penawaran ini

dalam arti adanya perubahan atas price elasticity / elastisitas

(mulur-mungkret) harga yang terjadi karena perubahan pergerakan harga

sebagai akibat permintaan dan penawaran.

Price elasticity adalah ukuran % perobahan dalam jumlah diminta

atau ditawarkan yang berakibat pada % perubahan harga barang dan jasa.

Formula :

PE (Price Elasticity) =

%perubahandalamjumlah%perubahandalamharga

Sebagai contoh bila sesuatu barang mempunyai harga yang elastic atas

suatu kesatuan (unity) maka jumlah barang yang diminta akan berubah

dengan proporsi yang sama atas harga dalam satu satuan (unity). Maka

dengan demikian elastisitas harga barang dalam unity itu sangat

tergantung pada harga satuan. Pengaruh yang utama dalam elastisitas

harga barang adalah ketersediaan barang dalam jangka panjang. Hal ini

jelas terlihat pada hubungan antara permintaan dan ketersediaan

barang dalam penentuan nilai barang.

Persediaan Properti untuk persewaan adalah tergantung pada jumlah

ruang yang ditawarkan di pasaran pada suatu saat tertentu dalam

waktu/masa tertentu. Adalah penting untuk membedakan persediaan dari

jumlah stok (ruang yang tersedia siap untuk dipersewakan) pada suatu

saat tertentu pada masa tertentu. Stok adalah aliran dalam pasaran

33

sewa terhadap hak untuk menguasai dan atau membeli/dengan cara

memiliki atau kedua-duanya dari ruang/ bangunan yang ditawarkan untuk

dikontrakkan (pertama kali) atau bangunan baru yang ditawarkan pertama

kali. Stok property dianggap penting karena berpengaruh terhadap

persediaan yang ada di pasaran dalam jangka panjang dan seterusnya

tingkat nilai harta secara umum ditentukan ioleh waktu/ masa dalam

perniagaan perseqwaan . Dalam jangka panjang persediaan tergantung

kepadastok tetapi dalam jangka pendek bisa berubah tergantung kepada

kebutuhan / permintaan sebagai akibat dari stok yang terbatas.

Disamping itu hubungan persediaan dan penawaran juga dipengaruhi

oleh besarnya volume transaksi setiap hari atau setiap minggu terhadap

satuan / unity yang dengan bebas merubah stok sebagai akibat keputusan

investor untuk menjual atau membeli sesuatu unit sebagai akibat

/respon atas perubahan variable lain seperti inflasi atau kadar bunga

Bank . Hal ini juga merupakan respon dari investor yang mungkin kurang

bisa dilihat apabila perubahan stok dalam hari atau minggu tetapi

apabila itu terjadi pada jangka panjang sangat berpengaruh terhadap

biaya, perbelanjaan barang/jasa, atau tingkat kegiatan ekonomi.

Analisis lebih mendalam harus dilakukan karena fakta di lapangan yang

terjadi dalam suatu masa tidak sama antara stok fisik property dengan

stok hak pengontrak (kemauan untuk menyewa). Stok untuk menyewa atau

untuk memiliki property dapat saja berubah karena keadaan ekonomi yang

terjadi saat itu ( misalnya Krisis ekonomi berdampak domino) sehingga

dengan seketika merubah kemauan dari Penyewa atau Pembeli property,

dan tentu saja hal inisangat besar pengaruhnya terhadap nilai atau

harga.

B. Prinsip-Prinsip PenilaianPenilaian merupakan proses kegiatan baik secara perseorangan

maupun bersama-sama antara dua orang atau lebih dengan Penguasa /

Pemilik harta disamping ilmu pengetahuan penilaian, maksud / tujuan

dan pengetahuan yang luas tentang objek yang dinilai. Untuk itu

34

penilai perlu mengetahui Prinsip-prinsip Dasar Penilaian sebagai

pedoman agar hasil yang dicapai optimal. Sebagaimana dijelaskan dalam

Bukunya Ir Benny Soeprianto MSc, Rekayasa Penilaian, MAPPI, 1999, ada

beberapa Prinsip Penilaian yang digunakan sebagai dasar pemikiran dan

alas an dalam penilaian, antara lain adalah sebagai berikut:

1) PRICIPLE OF HIGHEST AND BEST USE.

DEFINISI dari HBU adalah :

“THE REASONABLE PROBABLE AND LEGAL USE OF VACANT LAND AND

IMPROVED PROPERTY, WHICH IS PHISICALLY POSSIBLE, APPROPRIATELY

SUPPORTED, FINANCIALLY FEASIBLE AND THAT RESULTS IN THE HIGHEST

VALUE” (Clive Darlow, Valuation and Development

Appraisal,London,1988).

Penggunaan tertinggi dan terbaik atas manfaat objek yang

dinilai merupakan perhatian yang utama pada properti dan

dipergunakan secara optimal. Pemahaman mengenai perilaku pasar

adalah penting dalam memahami konsep kegunaan tertinggi dan

terbaik. Karena kekuatan pasar akan menciptakan nilai pasar

sehingga interaksi diantara kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi

dan terbaik adalah sangat penting. Analisis kegunaan tertinggi

dan terbaik adalah identifikasi kegunaan yang paling

menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang diizinkan.

Berdasarkan asumsi bahwa tanah seolah-olah kosong maka kegunaan

yang menciptakan nilai dalam suatu pasar dapat teridentifikasi

dan penilai dapat menilai untuk memilih properti pembanding serta

mengestimasi nilai.

Ketika jangkaan atau ramalan yang rasional dari HBU atas

suatu properti mengidentifikasi sebuah perubahan dalam waktu

dekat maka HBU saat ini adalah dipertimbangkan sebagai INTERIM

USE atau Kegunaan Sementara.

Contoh :

35

HBU sebuah kebun yang terdapat pada kawasan pertumbuhan

kota akan menjadi interim use sebuah kebun dengan kegunaan

potensial tertinggi dan terbaik sebagai perumahan dimasa yang

akan datang.

Terkait dengan kegunaan yang seharusnya pada property yang

telah ada/terbangun di atas tanah tersebut sejlan dengan

perkembangan zaman atau harapan keuntungan di amsa depan yang

lebih baik atau lebih besar .

Contoh :

Apakah sebuah Hotel yang telah berumur 30 tahun tetap

dipertahankan seperti sedia kala, atau perlu direnovasi,

dikembangkan atau sebagian dibongkar ? Atau memungkinkan untuk

diganti jenis dan intensitas penggunaan yang lain ? Misalnya

Apartemen, kondominium, Perkantoran atau Hotel Baru yang lebih

mewah dan bertingkat tinggi.

2).PRINCIPLE OF SUBTITUTION .

Nilai suatu barang atau properti tidak akan dapat melampaui

nilai properti pengganti yang diterima bila properti tersebut

tersedia. Prinsip ini menganggap bahwa seseorang hanya bersedia

membayar sejumlah uang untuk sebuah properti dengan nilai tidak

lebih dari nilai properti pengganti. Nilai Pasar suatu property

cenderung ditentukan oleh biaya untuk memperoleh property yang

sejenis dan sebanding dengan asumsi tidak ada hambatan yang akan

dihadapi pada saat penggantian.

3). PRINCIPLE OF COMFORMITY.

Kesesuaian beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti

sangat menentukan dalam proses penilaian. Misalnya sebuah rumah

mewah yang dibangun di lokasi / wilayah kumuh atau dekat

pembuangan limbah akan mengakibatkan nilainya menjadi turun atau

lebih rendah bila dibangun di daerah yang representatif / lebih

baik ( sesuai dengan semestinya ). Rumah yang tidak / kurang

36

dirawat dan berada di lingkungan perumahan yang mewah, teratur

rapi akan mendapatkan keuntungan dari kesan keindahan yang

diberikan oleh lingkungan sekitar, sehingga dengan demikian kesan

untuk menilai merupakan pandangan yang dibentuk oleh penilai

memberikan sudut pandang atas objek. Rumah mewah akan sesuai

dengan nilainya apabila berada ditempat yang sesuai dengan

lingkungannya.

4). PRINCIPLE OF ANTICIPATION.

Yaitu prinsip keuntungan yang diharapkan dari properti,

disini nilai adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan

datang atas penggunaan dan manfaatnya. Harapan pemilik property

tergantung pada jenis dan atau type property yang mereka miliki

atau kuasai. Misalnya seseorang yang membeli rumah tinggal dengan

tujuan semata-mata untuk ditinggali ( tidak semata sebagai House

tetapi juga HOME), hal ini berbeda perlakuannya bila seseorang

membeli rumah untuk tujuan bisnis. Keuntungan yang didapat dan

harapan pendapatannya tentu berbeda. Untuk sebagian orang ada

yang tidak menyadari tentang harapan keuntungan yang di dapat

dari property yang dimiliki dan baru disadari bila property tadi

sudah atau sedang dijual. Properti manjadi asset yang berharga

Karena seseorang membelinya dengan harapan nilainya akan naik

dimasa yang akan dating. Antisipasi dari naiknya nilai di masa

dating terjadi karena penawaran akan jumlah property yang

cenderung tetap, sedangkan permintaan naik terus, tetapi hal ini

juga dapat berubah menjadi turun bila karena sesuatu peraturan

tentang tataguna tanah dirubah oleh Pemerintah Pusat atau

Pemerintah Daerah yang tidak mnguntungkan, maka nilai atau harga

property akan menjadi turun.

5). PRINCIPLE OF SUPLY AND DEMAND.

37

Nilai suatu properti ditentukan oleh adanya interaksi

antara dua unsur kekuatan yaitu persediaan, dan permintaan yang

terjadi di Pasar bebas pada saat penilaian dilaksanakan.

Perimbangan antara besarnya penawaran terhadap permintaan atau

sebaliknya perubahan yang terjadi atas permintaan sangat

mempengaruhi nilai atau harga pasar. Karena besarnya pengaruh

penawara dan permintaan terhadap harga pasar maka anlisis

terhadap perimbangan ini memerlukan evaluasi, check and recheck

data pasar yang lebih mendalam.

6). PRINCIPLE OF BALANCE.

Prinsip kseimbangan ini menilai harta dengan berdasarkan

asumsi bahwa nilai akan maximum bila faktor-faktor produksi harta

tersebut dalam keadaan seimbang. Beberapa factor seperti Land

dalam pengertian tanah apa adanya belum di develop, modal, tenaga

kerja dan skill, serta management, berpengaruh untuk menentukan

nilai atau harga tanah. Apabila faktor-faktor tersebut tersedia

dalam keadaan seimbang secara proporsional maka nilai akan

terbentuk pada harga yang paling menguntungkan sesuai dengan

kebutuhan dan penggunaannya.

7). PRINCIPLE OF CHANGE .

Nilai suatu harta cepat atau lambat akan selalu berubah

sesuai dengan hukum alam atau perubahan. Tidak ada kondisi fisik

atau kondisi ekonomi yang selalu tetap tidak berubah sepanjang

masa. Terjadinya perubahan cuaca, bencana alam ataupun ausnya

pemakaian, rusaknya alat karena tidak berfungsinya benda atau

alat, mempengaruhi nilai pasar atau permintaan dan penawaran.

Untuk penilai harus selalu memperhatikan perubahan yang terjadi

dalam saat melakukan penilaian atas kejadian masa lampau taupun

yang akan terjadi.

8). PRINCIPLE OF COMPETITION.

38

Dalam dunia yang penuh persaingan Nilai properti cenderung

menyesuaikan diri dengan sifat persaingan properti di Pasar.

Misalnya keuntungan yang berlebihan akan mendorong peningkatan

persaingan yang pada gilirannya akan meningkatkan penawaran dan

akibatnya harga akan turun karena permintaan tetap. Properti yang

dapat menghasilkan pendapatan pada umumnya selalu terkena dampak

adanyan persaingan.

9). PRINCIPLE OF INCREASING AND DECREASING RETURNS atau LAW OF

DIMINISING RETURNS .

Ketika suatu tambahan secara berturut-turut dari sebuah

factor propduksi terhadap factor produksi lainnya yang sudah ada

akan memberikan pengembalian yang meningkat hingga satu titik

dimana pengembalian menjadi maksimum dan pengembalian tersebut

akan menjadi turun jika tambahan dilakukan kembali setelah titik

maksimum itu. Prinsip penambahan dan pengurangan ini berasumsi

bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan

menambah penghasilan return / pulangan. Contoh sebuah bangunan

perumahan yang disewakan pondokan, hasil sewa pada mula buka

adalah Rp 350.000 per bulan dengan kondisi kamar satu tempatb

tidur dan kasur busa biasa, satu meja belajar dan lemari pakaian

2 pintu, kamar mandi berada di luar kamar, dan Pemilik Pondokan

mempunyai 20 kamar. Pemilik merenovasi kamar dengan membuat kamar

mandi dan WC di dalam kamar berupa duce dan WC jongkok dengn 10 %

dari biaya keseluruhan kamar. Untuk itu sewa kamar dapat

ditingkatkan menjadi Rp 400.000 per bulan. Para pemondok dengan

senang hati menyambut gembira dan pondokan penuh. Pada kesempatan

kedua Pemilik ingin menambah AC disetiap kamar dengan sewa

menjadi Rp 750.000 perbulan. Ternyata para pemondok banyak yang

keluar pindah pondokan dan kamar yang tersewa hanya tinggal 4

kamar, sehingga penghasilan bahkan menjadi turun.

10). PRINCIPLE OF CONSISTENT USE .

39

Properti seharusnya dinilai berdasarkan penggunaan yang

tetap / tidak berubah sesuai dengan penggunaan atau fungsinya.

Prinsip ini menyatakan bahwa penggunaan tetap dari suatu property

harus dinilai dengan suatu kegunaan dari keseluruhan property.

Penggunaan yang di dasarkan pada objek yang parsial misalnya

antara tanah dan bangunannya akan menimbulkan keuntungan yang

tidak optimal bahkan cenderung merugikan. Sebagai contoh bangunan

yang berada di Kota / Glogok Jakarta, sebuah property perumahan

yang berada di sekelilingnya berdiri property komersial, secara

fisik bangunan perumahan tadi masih kelihatan baik tetapi bila

umur ekonomisnya telah habis maka hal itu akan menjadi factor

yang negatif.

C.Jenis dan Tujuan PenilaianKondisi dan tujuan dari nilai sangat menentukan cara penilaian,

metode, dan kegunaan dari nilai. Nilai memang tergantung pada tujuan

penggunaan atas properti yang dinilai.

Ada beberapa jenis nilai dan sesuai dengan maksudnya juga

dipergunakan untuk tujuan-tujuan yang berbeda, misalnya seperti

berikut :

1. Nilai Modal (Capital Value), adalah nilai yang ditetapkan untuk

mendapatkan hak milik dari suatu property harta tanah dan

bangunan.

2. Nilai Pasar ( Market Value), menurut Standar Penilaian Indonesia

adalah jumlah pengakuan dari penilai untuk suatu aktiva yang dapat

ditukar atau penyelesaian kewajiban antara pihak yang memahami dan

berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan. Nilai Pasar

secara umum dapat diartikan merupakan estimasi atas sejumlah uang

pada saat penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli

atau hasil penukaran suatu property. Nilai dalam jual beli

property sering dikontaminasi dengan etika yang kurang baik

sehingga sering harga atau nilai diarahkan pada kemauan atau

40

tujuan untuk mendapatkan keuntungan sefihak. Nilai atau harga

semacam ini tidak dapat dijadikan standar atau estimasi nilai

harta untuk tujuan yang sifatnya legal. Berbeda denagn Nilai Pasar

Wajar, adalah nilai yang terbentuk atau ditentukan oleh Penilai

pada saat tanggal penilaian yang diperoleh dasri transaksi jual

beli atau penukaran yang bebas ikatan dan dilakukan secara layak,

dengan prinsip kehati-hatian, sesuai dengan pemahaman yang sama

tanpa adanya ancaman ataupun penipuan.

3. Nilai Sewa (Rental Value), Nilai yang ditetapkan untuk

mendapatkan hak menggunakan harta dalam jangka waktu tertentu

dilokasi / tempat tertentu.

4. Nilai Penjualan (Sale Value), Nilai yang ditetapkan oleh penjual

dalam menawarkan harga properti.

5.Nilai Potensi (Potential Value), adalah nilai yang didasarkan

pada potensi Pendapatan sebagai pulangan yang dimiliki oleh

property tersebut pada masa yang akan datang.

6. Nilai Sisa (Scrab Value), nilai rongsokan atau nilai barang

dihitung diluar fungsi properti tersebut, misalnya mesin yang

telah tidak berfungsi / rusak total dinilai sebagai besi tua.

Nilai Sisa atau Nilai Baki untuk property adalah nilai bangunan

setelah dikurangi dengan nilai tanah dengan asumsi dijual secara

terpisah untuk setiap bagian dan tidak lagi digunakan saat ini

tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus.

7. Nilai Jaminan (Mortgage Value), adalah nilai property yang

ditentukan oleh penilai dengan penaksiran berhati-hati atas

kemungkinan pemasaran dimasa datang berdasarkan aspek

keseninambungan jangka panjang property, kondisi pasar, daya guna

yang sesuai.

8. Disamping itu masih ada lagi Nilai Pajak, Nilai Buku, Nilai Jual

Objek Pajak , Nilai asuransi dan lain-lain.

Tujuan Penilaian :

41

Tujuan yang berbeda memerlukan metode, pemikiran, perkiraan dan

perhitungan yang berbeda pula sesuai dengan penggunaan nilai.

Penilaian merupakan proses kegiatan yang bertahap berurut dan simultan

untuk mendapatkan estimasi atau perkiraan nilai suatu property.

Penilai tidak hanya mempertaruhkan pengetahuannya saja dalam penilaian

tetapi dengan segenap seni dan intuisinya mampu untuk memperhitungkan

kemungkinan dikelak kemudian hari atau dimasa datang akan harapan

keuntungan atas property yang dinilai. Ada beberapa factor yang perlu

dipertimbangkan sesuai dengan daya guna dan hasil guna untuk tujuan

penilaian yang diharapkan seperti :

1. Penentuan Nilai Pasar Terbuka;

NIlai Pasar Terbuka adalah harga terbaik yang terbentukdari

sebuah kepentingan property melalui perjanjian individu pada

tanggal penilaian dengan pelaksanaan yang layak, berkesempatan

untuk sama-sama mengetahui kondisi property, jangka waktu yang

cukup dan harga tidak berubah selama bertransaksi dan tidak ada

hubungan istimewa.

2. Transfer kepemilikan atau Penjualan ;

Unrtuk tujuan Penjualan seorang Penilaia harus

mempertimbangkan dan identifikasi serta orientasi calon pembeli,

alternative property pembanding di pasaran, estimasi harga dan

nilai pembanding, dan memperhitungkan kemungkinan keuntungan dari

penjualan property.

3. Keuangan dan Perkreditan / perbankan.

Dalam hal ini seorang penilai perlu mempertimbangkan

Kondisi dan situasi moneter yang sedang terjadi di masa sekarang

maupun kemungkinan yang terjadi di masa dating. Nilai dan harga

yang terjadi pada masa nilai dolar turun dan kapan nilainya

menjadi naik, serta pertimbangan pasar prioperti di Jakarta

ataupun disekitarnya, tingkat kejenuhan pasar property serta suku

bunga kredit Bank yang ditentukan oleh BI.

42

4. Penilaian untuk Tujuan Asuransi ;

Penilaian dilkukan dengan prinsip indemnity yaitu merupakan

suatu prinsip untuk mengganti sesuatu barang yang dijaminkanatau

diasuransikan sesuai dengan dengan keadaan barang seperti

sebelum terjadinya kerusakan atau bencana atau seperti semula.

Prinsip kedua adalah reinstatement adalah nilai penggantian baru

dengan fungsi, ukuran dan disain yang mendekati serta kualitas

sama dengan property yang diasuransikan. Dan Prinsip ketiga

replacement adalah penggantian property kuno yang material

bangunannya tidak tersedia di pasaran diganti serta diterapkan

pada bangunan tersebut yang disesuaikan dengan kondisi serta

aturan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah atau Tatakota dan

Tatabangunan setempat.

5. Gantirugi dan kompensasi.

Penilaian yang dilaksanakan untuk tujuan pemberian

gantirugi/gantiuntung bagi property yang terkena proyek

pemerintah dan dipertimbangkan oleh panitya Pemerintah Daerah

yang ditugaskan untuk itu. Nilai yang ditetapkan akan disesuaikan

dengan Faktor Kemampuan Anggaran Pemerintah, Politik, Sosial, dan

tujuan project dan tentu saja akan berbeda dengan harga pasar.

6. Perpajakan .

Nilai Proeprti yang ditentukan guna dasar pengenaan

besarnya pajak terutang. Di Kalangan DJP penentuan nilai property

yang digunakan untuk pengenaan pajak disebut sebagai NJOP dan

pertimbangan yang paling utama adalah nilai pasar wajar yang

dipertimbangkan dengan objek pajak setelah dikurangi dengan Objek

pajak tidak kena pajak. NJOP dinilai oleh Pejabat Fungsional

Penilai DJP yang disusun dalam klasifikasi dan ditentukan oleh

Kepala Kantor Wilayah DJP setempat.

7. Konsultasi dan investasi.

43

Penilaian yang dilakukan atas pesanan klien dan ditujukan

untuk memberikan pertimbangan atau nasehat kepada nasabah untuk

dapat merumuskan kebijaksanaan yang akan diputuskan dalam

investasi ataupun perniagaan.

D. PENGERTIAN DAN KLASIFIKASI PROPERTI

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan R I Nomor : KEP- 523 /

KMK.04 / 1998 Tanggal 18 Desember 1998 Tentang Penentuan

Klasifikasi dan Besarnya NJOP sabagai Dasar Pengenaan PBB. Pasal 1.

Dalam keputusan ini dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan :

1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jualbeli

yang terjadi secara wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi

jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan

objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP

pengganti.

2. NJOP meliputi nilai jual permukaan bumi ( tanah, perairan

pedalaman serta laut wilayah Indonesia) beserta kekayaan alam

yang berada di atas maupun di bawahnya, dan / atau bangunan yang

melekat diatasnya.

Dari hasil penilaian yang dilaksanakan dengan pendekatan yang

diatur dalam Pasal 1 dalam Pasal 2 agar tidak terjadi penerapan

NJOP yang bermacam-macam sehingga hanya ada satu kata dan

perbuatan dari Fiskus dalam penentuan NJOP maka dibuatlah

klasifikasi Tanah dan atau Bangunan yang dituangkan dalam ayat

sebagai berikut :

Ayat (1) Klasifikasi dan besarnya NJOP atas permukaan bumi

berupa TANAH ditetapkan sebagaimana tercantum dalam lampiran I A

dan I B Kepts. Ini. Dan ayat (2) menetapkan besarnya Klasifikasi

dan besarnya NJOP atas permukaan bumi berupa BANGUNAN ditetapkan

sebagaimana tercantum dalam lampiran II A dan II B Keputusan ini.

Kemudian dalam ayat (3) dalam hal ada Objek pajak yang nilai jual

per m2-nya lebih besar dari ketentuan NJOP sebagaimana dimaksud

44

pada ayat (1) dan (2) , NJOP yang terjadi di lapangan tersebut

digunakan sebagai dasar pengenaan PBB. Ayat (4) Kakanwil DJP

setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan Klasifikasi dan

besarnya NJOP atas permukaan bumi dan /atau bangunan didaerah-

daerah dalam Wilayah DKI Jakarta dan Daerah TK II di Seluruh

Indonesia sebagaimana diatur pada ayat (1) , ayat (2), dan ayat

(3). Sekarang dengan terbitnya Peraturan Menteri Keuangan

Nomor :PMK-150/PMK.03/2010

Tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP Sebagai Dasar Pengenaan

Pajak Bumi dan Bangunan, maka dengan pertimbangan bahwa :

1. KMK No.523/1998 sudah tak memadai bagi pengenaan PBB P3 karena

kelas dan nilai yang tercantum dibuat pada tahun 1998 sehingga

telah ketinggalan zaman;

2. Agar dapat memberikan kepastian hukum, keadilan, dan

stabilitas dalam penentuan NJOP maka perlu penyesuaian

Klasifikasi dan penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB ;

3. Sebagai pelaksanaan Pasal 2 ayat (2) UU No.12 /1985 sebagaimana

telah diubah dengan UU No.12 /1994 perlu menetapkan Klasifikasi

baru agar dapat memenuhi harapan tentang keadilan dan kebenaran

pengenaan PBB.

Pasal 1 PMK ini memberikan penjelasan tentang pengertian dan

definisi antara lain sebagai berikut :

Yang dimaksud dengan :

1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jual-beli

yang terjadi secara wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi

jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan

objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP

pengganti. Pengertian ini sama dengan yang dimaksud dalam KEP-523

tahun 1998 yang lalu karena masih memnuhi maksud dan tujuan

penilaia yang dilakukan oleh DJP.

2. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya .

45

3. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam secara tetap pada

tanah dan/atau perairan .

4. Objek Pajak Sektor Perkebunan adalah :

OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang

pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha

perkebunan yang diberikan hak guna usaha perkebunan.

5. Objek Pajak Sektor Perhutanan adalah :

OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang

pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha

perhutanan yang diberikan hak pengusahaan hutan.

6. Objek Pajak Sektor Pertambangan adalah :

OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang

pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha

pertambangan yang menjadi Wilayah kerja atau Wilayah kuasa

penambangan.

Penekanan dan pengertian dalam PMK ini memang sesungguhnya khusus

ditujukan untuk pengenaan PBB Sektor P3, karena PBB Sektor P2

sesuai dengan Undang- undang Nomor 28 Tahun 2009 paling lambat pada

tahun 2013 akan dialihkan pengenaan dan pemungutannya kepada

Pemerintah Daerah setempat.

.PMK ini menjelaskan dalam Bab I Ketentuan umum bahwa yang dimaksud

dengan Klasifikasi adalah :

Pengelompokan Nilai Jual Bumi atau Nilai Jual Bangunan yang

digunakan sebagai pedoman penetapan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan .

Dalam Pasal 2 dijelaskan :

Ayat (1) yang dimaksud dengan Klasifikasi NJOP Bumi untuk OP

Sektor Perkebunan, OP Sektor perhutanan, dan OP Sektor Pertambangan

adalah sebagaimana ditetapkan dalam lampiran I huruf A PMK ini,

yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini.

Sedangkan ayat (2)-nya mengatakan bahwa bila Nilai jual Bumi Objek

pajak Sektor Perkebunan, Objek pajak Sektor Perhutanan dan Objek

46

Pajak Sektor Pertambangan lebih besar dari nilai jual tertinggi

klasifikasiNJOP bumi yang tercantum dalam Lampiran I huruf A PMK

ini sebagaimana dimaksud ayat (1), Nilai Jual tersebut ditetapkan

sebagai NJOP Bumi.

Untuk Klasifikasi NJOP Bangunan Sektor Perkebunan, Objek Pajak

Sektor Perhutanan dan objek Pajak Sektor Pertambangan adalah

sebagaimana ditetapkan dalam lampiran I huruf B PMK ini yang

merupakan bagian yang tidak terisahkan dari PMK ini. Sehingga

dengan demikian maka pengaturan tentang klasifikasi baik untuk

sektor Perdesaan dan Perkotaan maupun untuk Sektor P3 telah lengkap

diatur dalam PMK tersebut.

Namun ayat (4) mengatakan bila Nilai Jual Bangunan untuk Objek

Pajak Sektor Perkebunan, Objek Pajak Sektor Pehutanan, Objek pajak

Sektor Pertambangan lebih besar dari nilai jual tertinggi

klasifikasi NJOP Bangunan yang tercantum dalam Lmpiran I huruf B

PMK ini sebagaimana dimaksud pada ayat (3) nilai jual Bangunan

tersebut ditetapkan sebagai NJOP Bangunan.

Kemudian pada ayat (5) disebutkan untuk klasifikasi dan besanya

NJOP Bumi untuk Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor perkotaan

adalah sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran II huruf A PMK ini

yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini. Dan

dalam hal Nilai Jual Bumi untuk objek Pajak Sektor P2 lebih besar

dari nilai jual tertinggi Klasifikasi NJOP Bumi yang tercantum

dalam Lampiran II huruf A PMK ini sebagaimana dimaksud pada ayat

(5) nilai jual Bumi ditetapkan sebagai NJOP Bumi. Sedangkan ayat

(7) mengatur tentang Objek Pajak Bangunan yang menentukan

Klasifikasi NJOP Bangunan untuk Objek Pajak Sektor P2 adalah

sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran II huruf B PMK ini yang

merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini.

Lampiran I dan Lampiran II tentang Klasifikasi kami sertakan

dalam Bahan Ajar ini.

47

E. PENERAPAN METODE PENILAIAN DAN REKONSILIASI NILAI.

Harta bagi Orang, Badan / Perusahaan, maupun Pemerintah merupakan

suatu masalah yang multikompleks, karena keterkaitannya dengn

gantiuntung atau ganti rugi bagi perkembangan ekonomi, sosial,

lingkungan, tehnik, kebijaksanaan dan hukum. Sebagai langkah awal

perlu dilakukan persiapan sebagai berikut :

1). Pengarahan atau Direction ;

Pertama kali harus ada petunujuk pelaksanaan dari atasan

atau Manajer yang akan memerintahkan penilaian property dengan

menerbitkan surat perintah penugasan.

2). Rapat pendahuluan dan pengarahan sebagai petunjuk dari

pimpinan dalam pelaksanaan penilaian unruk menyusun rencana

kerja, Biaya/anggaran, waktu dan tenaga /skill. Disini juga

ditegaskan tentang keperluan, tujuan penilaian dan penunjukan

ketua team dan anggota team.

3). Penentuan tanggal Penilaian dan Tanggal Pemeriksaan

Penilaian.

4). Pengumpulan Informasi, Bukti Hak dan Berkas lain yang

diperlukan, Pemilik / Penyewa,

Masa Penguasaan ataupun Waktu Kepemilikan, dll.

5). Data Intern Properti dan Data Ekstern Properti, seperti

Lokasi, aksesibilitas, Pencapaian Lokasi, Transportasi, Kondisi,

Situasi, sedang dalam sengketa atau tidak, dll

Peralatan, Prasarana dan Sarana ;

1). Peralatan pendukung kerja ;

2). ATK, Peta dan copy peta yang diperlukan.

3). Penelitian Pendahuluan;

a). Penelitian berkas dan surat penting yang melingkupi

property ;

b). Peninjauan Team Ke Lokasi Properti ;

48

c). Penelitian dilakukan terhadap :

i). Tanah :

Luas Tanah sesuai dengan yang ada pada dokumen

Kepemilikan, dan kalau perlu dilakukan pengukuran dan

pemetaan kembali.

Bentuk atau Rupa tanah, segi empat beraturan atau tidak

beraturan, segi lima dsb.

Kontur tanah, Tumpak lego, datar atau miringnya tanah,

di atas atau dibawah as jalan .

Lingkungan sekitar Tanah, dan

Lain-lain yang diperlukan berkenaan dengan penilaian.

ii). Bangunan :

Jenis Penggunaan Bangunan (JPB), Misalnya Perumahan,

Rumah Toko, Perkantoran dll.

Tahun Dibangun, tahun Renovasi, Komponen Utama,

Material dan Fasilitas.

Teliti berdasarkan data yang ada mualiu dari bawah ke

atas, misalnya Periksan Cetak Biru Bangunan, Fondasi,

Dinding, Lantai, Plafon, Atap,

Teliti perlengkapan, mulai dari Fasilitas Gedung,

Fasilitas Penunjang, Pipa air bersih / air kotor,

perlengkapan Elektrik termasuk kabel-kabel, Telepon dan

jaringannya.

Kondisi dan Keadaan Gedung, dalam keadaan sangat baik,

baik, sedang, jelek perawatan atau pemeliharaannya.

Disamping itu sebelum melakukan kegiatan penilaian seorang Penilai

perlu melakukan kunjungan ke Kantor Instansi terkait baik Perwakilan

Pemerintah maupun BUMN/BUMD ataupun Kantor Swasta yang berkaitan

dengan property terkait.

Dari hal-hal tersebut di atas maka konsep-konsep penilaian telah

digariskan dengan dasar-dasar sebagai berikut :

49

a.Identifikasi masalah, dengan melaksanakan pendataan, penyelidikan

dan penalaran;

b.Kemampuan peramalan / estimasi atas pulangan, dan nilai ;

c.Estimasi biaya :

1). Produksi Harta dalam keadaan baru, yang biasanya merupakan

penghitungan atau estimasi atas produksi harta dengan cara

merakit unsur-unsur, pabrikasi,

konstruksi, dan atau pertumbuhan zat hidup.

2). Penggantian harta / properti yang ada dengan cara membeli

atau memproduksi harta yang setara.

3). Reproduksi harta yang ada dengan cara membeli atau memproduksi

harta yang identik.

d. Rekonsiliasi Nilai adalah suatu tahapan review atau mengkaji ulang

data dan teknik penilaian dan yang kedua adalah mengkaji perbedaan

indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian yang dikaitkan

dengan tujuan atau kegunaan dengan mempertimbangkan segala faktor

yang mempengaruhinya.

e. Penentuan harapan dan keuntungan atau ciri-ciri non moneter yang

membantu nilai, memberikan pertimbangan tentang umur, sisa umur

manfaat, kondisi, mutu, atau keaslian fisik harta, jumlah sumber

alam, kependudukan, pasar, dan lain-lain yang terkait.

F. PENGUMPULAN DATA DAN PENYAJIAN DATA

Data :

Dalam penilaian pengertian data adalah sesuatu yang dianggap

benar. Apabila data tersebut dikaitkan dengan peneilaian maka data

property adalah merupakan bahan mentah yang dapat dipakai sebagai

bahan yang akan diolah atau dianalisis sehingga menghasilkan

informasi. Informasi inilah yang nantinya akan dapat memberikan

gambaran atau pandangan sebagai pembanding atas property yang lain.

50

Data ini dapat berupa sesuatu yang berkaitan dengan tanah ataupun

bangunan, berupa bentuk objek, ukuran, harkat, letak / lokasi,

kondisi, bahkan harga jual atau nilai dan lain-lain sebagainya.

Data digunakan untuk :

1. Dasar untuk menentukan Nilai Pasar .

Nilai Properti yang akan ditentukan nilainya dicari bandingannya

dan disesuaikan dengan nilai pasar maka perlu data pasar property

yang sejenis, serupa, sebangun dan mendekati ukuran yang sama.

Supaya akurat maka data nilai dikumpulkan sebanyak mungkin termasuk

nilai sewa, nilai pasar servis charge.

2. Dasar perhitungan bermacam-macam metoda penilaian .

Antara lain adalah tingkat hunian, tingkat kekosongan, besarnya %

biaya operasional, besarnya angka pemasaran, penjualan property,

tingkat kapitalisasi dll.

3.Dasar peramalan dimasa yang akan datang .

Dalam suatu kegiatan yang dilakukan selalu kita terlibat dalam

fakta, data dan Informasi. Banyak diantara kita yang hanya tahu

memproses data tetapi banyak juga yang tidak tahu rician atau definisi

atau beda antara fakta, data dan informasi. Manegement Information

System memebritahukan kepada kita bahwa Fakta adalah kenyataan atau

sesuatu yang terjadi sebagai bahan masukan pengolahan/proses yang

berupa tulisan, pembukuan, lembaran-lembaran bahkan kejadian atau

accident. Fakta yang diolah/diproses dan dikaji dengan Bank Data

pribadi/personal atau Badan/Institusi tertentu berupa pitarekaman,

piringan dari Intern membuahkan output berupa Data. Masalahnya apakah

data tadi pasti valid atau benar ? Jawabnya belum tentu ! Untuk itu

maka perlu diolah lagi atau istilah management di evaluasi, Check and

rechec. Data yang telah diolah lagi hasilnya data siap saji atau

disebut Informasi. Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah

data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap setimasi nilai

Data

51

properti nilaian. Data yang tidak mempunyai korelasi langsung terhadap

objek nilaian tidak perlu dicantumkan dalam daftar dan dapat dibuang

atau disisihkan dari analisis. Beberapa Jenis data adalah sebagai

Berikut :

1), Data Umum yang terdiri dari data Nasional, Provinsi, Kabupaten/

Kota dan Lingkungan sekitar yang meliputi Faktor Pemerintahan,

Internal maupun Eksternal, Sosial, Ekonomi dan Budaya serta

lingkungan .

2). Data Khusus adalah data yang lebih spsifik dan berkaitan dengan

properti subjek dan Properti Pembanding.

Bank Data

Skema 2 : Flow Chard Prosesing Data/Informasi.

Data dalam segala keperluan dan kebutuhan baik secara

pribadi maupun usaha sebagai penunjang pengloahan sangat

Fakta

Proses

Evaluasi

Informasi/Data siap

Input/ output

52

diperlukan. Bail secara kualitas maupun secara kuantitas data

sangat diperlukan dengan mengingat bahwa dalam pengolahannya

selalu mempertimbangkan unsur manajemen man, money, material,

method dan machine agar efektif efisien. Dalam penilaian karena

data merupakan sumber yang paling menentukan sebagai olahan yang

akan dibandingkan dengan objek penilaian maka data makin banyak,

relevan, tidak ketinggalan waktu, dan akurat, maka keberadaan

data tidak dapat diabaikan begitu saja atau diambil secara

serampangan. Pengumpulan data merupakan kegiatan yang sangat

memerlukan perhatian dan ketelitian yang serius, berbagai jenis

data masukan adalah data yang berkaitan dengan jenis properti,

kondisi, rupa, bentuk, ukuran dan sumber data primer atau

secunder akan sangat menentukan kepercayaan akan kebenaran atau

validitas data.

Data dapat dibagi menjadi beberapa masukan seperti menurut

jenisnya data terdiri dari data umum dan data khusus. Data umum

merupakan data yang ada disekitar objek yang meliputi kondisi

sosial ekonomi masyarakat, Pemerintahan termasuk di dalamnya

masalah kebijaksanaan policy Pemerintah, aturan dan tataguna

tanah dan bangunan, Lingkungan hidup, pembuangan limbah dan lain-

lainya yang serupa dengan itu. Adapun data khusus adalah data

tentang objek itu sendiri yang diperoleh secara rinci yang

meliputi jenis tanah dan atau bangunan, rupa tanah, kondisi

tanah, ukuran, bentuk tanah dan bangunan, harga sewa / harga jual

beli, objek pembanding, karakteristikobjek dan pasar, fasilitas,

aksesibilitas objek.

Untuk itu perlu analisis data sebelum data dipergunakan untuk

kegiatan perkiraan atau perhitungan nilai. Perumumusan Kebijakan

memberikan pelajaran kepada kita bahwa untuk menentukan keputusan

diperlukan beberapa langkah kebijakan/keputusan

53

Tahap VII

Tahap VI

Small Risk

Tahap V Beri

Kesempatan Atasan untuk memilih dan

tentukan buruk dan baiknya.

Tahap IV

Buat 3 buah paling banyak 5 buah

Tabulasi

Tahap III

Korelasi

Relevansi

Tahap II

dari segala sumber baik data primer maupun

data secundair

Tahap I Hasil dari penelitian

pendahuluan ke Lapangan

digunakan untuk menentukan dan

identifikasi masalah dalam

pembuatan recana kerja .

Identifikasi Masalah

PengumpulanData

Analisis Data

Modul/Model/Maket

PemilihanAlternatif

The BestAlternatif

Keputusan /Pemilihan

FaktorIntern &Ekstern

54

Misalnya : Peramalan penjualan property, Peramalan nilai sewa,

dan besarnya laba atau kerugian yang akan terjadi.

Dalam penilaian dan peramalan atas harta, ditujukan untuk

mendapatkan estimasi pulangan/return atau hasil yang diharapkan

dari harta yang dimiliki baik berujud maupun tak berujud. Nilai

adalah kesimpulan akhir dari proses penilaian yang diadakan dengan

tujuan yang berbeda-beda dan dilakukan oleh orang yang berbeda

pula. Namun harus disadari bahwa pelaksanaannya harus dilakukan

secara teknis sehingga merupakan penaksiran dan pendapat yang sehat

atau wajar, berdasarkan fakta yang objektif , dan keyakinan dalam

waktu dan relevansi yang otentik.

Rangkuman :

Penilaian merupakan suatu proses kegiatan yang bertahap yang

dilakukan oleh lebih dari dua orang yang bekerjasama untuk mencapai

tujuan yang berupa perkiraan harga atau nilai sautu properti sesuai

dengan tujuan kegunaannya. Nilai selalu dikaitkan dengan prinsip

penilaian properti dan yang paling utama adalah prinsip The Highest

and Best Use yaitu merupakan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik

dari suatu properti. Hal ini bukan hanya satu prinsip saja yang

digunakan tetapi juga tidak kalah pentingnya adalah prinsip-prinsip

lainnya yang memberikan pengruh kuat terhadap nilai properti.

Pengumpulan data dan penelitian pendahuluan juga tidak kalah

pentingnya dalam memperkirakan estimasi nilai properti, karena

pengumpulan data objek properti pembanding merupakan faktor yang

sangat menentukan dalam analisis nilai. Dalam penelitian lapangan

akan kita peroleh data masukan yang sangat dibutuhkan terutama

sesuai dengan kenyataan, lokasi, faktor yang mempengaruhi dan

realita harga yang terjadi di Pasar Properti. Dan yang sangat

penting adalah menetukan permasalahan penilaian yang timbul dari

55

hasil penelitian pendahuluan di Lokasi properti yang dinilai.

Analisis data dengan menggunakan pendekatan dan metode sangat

tergantung pada data dan penelitian pendahuluan lapangan yang

dilakukan pada awal tugas. Terakhir Rekonsiliasi nilai yang

merupakan penghalus akhir dari kesimpulan yang terbentuk atas nilai

properti yang diperkirakan nilainya agar mendekati kebenaran.

Latihan Soal :

1. Jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Prinsip-prinsip

Penilaian.

2. Apa kaitan prinsip penilaian dengan perkiraan nilai properti ?

3. Jelaskan tahapan kegiatan penilaian properti .

4. Apa yang Saudara ketahui tentang Data, Pengumpulan data dan

analisis data untuk penilaian.

5. Jelaskan tentang Tujuan dan Jenis Penilaian .

6. Jelaskan tentang rekonsiliasi Nilai Properti .

BAB

INVESTASI 4Tujua Instruksional khusus :

Setelah mengikuti kuliah ini diharapkan Mahasiswa dapat memahami dan menjelaskan Materi sebagai Berikut :1). Memahami dan menjelaskan tentang pengertian dan definisi Investasi ;2). Kriteria Investasi ;3). Investasi Properti,;

56

A. PENGENALAN INVESTASI

Tujuan yang utama dari seseorang yang mempunyai modal atau daya adalah

menanamkan modalnya (berserta daya dan Kemampuannya) ke dalam suatu

usaha agar terpelihara dan meningkat bertambah besar atau terpelihara

dan menerima aliran hasil pendapatan dari usahanya itu. Hal ini juga

dikatakan oleh Steve Lumy dalam bukunya yang berjudul Invesment

Appraisal and Financial Decisions, “The planning objective of

financial management is to maximize shareholder wealth through the

maximization of the value of the company’s share”. Sedangkan menurut

Wikipedia investasi adalah in Finance investment is putting money into

something with the expectation of gain, that upon thorough analysis,

has a high degree of security of principle, as well as security of

return, within an expected period of time.[1] In contrast putting money

into something with an expectation of gain without thorough analysis,

without security of principal, and without security of return is

speculation or gambling. Investment is related to saving or deferring

consumption. Investment is involved in many areas of the economy, such

as business management and finance whether for households, firms, or

governments. In economic theory or in macroeconomics, investment is

the amount purchased per unit time of goods which are not consumed but

are to be used for future production. Examples include railroad or

factory construction. Investment in human capital includes costs of

additional schooling or on-the-job training. Inventory investment

refers to the accumulation of goods inventories; it can be positive or

negative, and it can be intended or unintended. In measures of

national income and output, "gross investment" (represented by the

variable I) is also a component of Gross domestic product (GDP), given

57

in the formula GDP = C + I + G + NX, where C is consumption, G is

government spending, and NX is net exports. Thus investment is

everything that remains of total expenditure after consumption,

government spending, and net exports are subtracted (i.e. I = GDP - C -

G - NX).

Dalam hal investasi berupa tanah dan atau bangunan maka banyak hal

yang diperkirakan akan dapat mendatangkan keuntungan apabila

berinvestasi atas harta tanah. Keuntungan yang di dapat antara lain

adalah adanya kecenderungan status yang meningkat dan memiliki

kekayaan yang layak bahkan lebih, terhindar dari inflasi serta mudah

dalam pengawasan dan pengendaliannya. Disamping itu tanah relative

tidak mudah berubah atau jatuh nilai dan dalam jangka panjang dapat

diusahakan tanpa takut jatuh nilai, dieksploitasi secara routine,

bahkan tahan terhadap depresi. Pemilihan investasi melalui harta tanah

mempunyai tujuan ekonomi dan non ekonomi atau lazim disebut sebagai

investasi yang aman, adanya kapasitas pendapatan bila diusahakan,

tidak sulit untuk menjual,mempunyai nilai yang selalu naik karena

sifatnya terbatas, pajak (PBB) rendah hanya sebesar 0,5% dari NJOP

(saat ini 1/1000 untuk Nilai Harta < Rp 1 milyar), mudah dikelola

apalagi bila lokasi strategis, dan dapat didaya gunakan atau

disewakan.

Kegunaan tanah dapat dirupakan untuk usaha Perumahan atau bisnis

seperti Real estate atau dibangun Rumah Toko, Rumah Kantor bahkan bila

modal besar memungkinkan untuk membangun Perkantoran, Mall, Apartemen,

Kondominium, Hotel dan lain-lain. Beberapa factor mengapa seseorang

yang punya modal untuk berinvestasi atas harta tanah :

1). Kecenderungan orang atas Kepemilikan dan penguasaan atas harta

tanah sebagai asset atau kekayaan;

2). Tanah mempunyai karakter bahwa ia merupakan investasi jangka

panjang ;

58

3). Pengetahuan investor terhadap kondisi pasar dan barang tetap/tidak

bergerak;

4). Investor dapat dengan sendirinya untuk mengawasi usaha harta

tanahnya ;

5). Investasi dibidang usaha atas tanah terhindar dari inflasi.

Seorang investor dalam menanamkan modalnya akan menggunakan dua

aliran sumber yaitu :

1). Modal yang didapat dari dirinya sendiri ;

Modal ini dapat diperoleh dari pribadi atau warisan dari orang

tua, hadiah, ataupun harta patungan/ sharing dari teman usaha dan

lain-lain.

2). Pinjam modal dari Bank atau Perusahaan atau Sumber lain yang

sanggup memberikan Modal.

Dimana seseorang dapat melakukan investasi ?

Pilihan untuk melakukan investasi akan bergantung pada perhitungan dan

naluri investor dalam menentukan keputusan berusaha dalam penanaman

modal tersebut. Secara umum investasi biasanya ada pada bidang Harta

Tanah, Saham dan Perniagaan.

B.PERBEDAAN INVESTASI PROPERTYHarta tanah dapat diberikan oleh Negara / Pemerintah kepada

rakyatnya atau masyarakat dengan Hak Milik/Pegangan Kekal atau Hak

Terbatas/ Pegangan terbatas. Terdapat beberapa jenis harta tanah,

Yaitu :

Tanah Negara :

Tanah yang tak dipunyai oleh perseorangan atau Badan Hukum

dengan sesuatu hak atas tanah sesuai dengan Ketentuan yang

berlaku. Pemberian Hak atas Tanah adalah pemberian Hak atas Tanah

yang dikuasai langsung oleh Negara kepada seseorang ataupun

beberapa orang bersama-sama atau sesuatu Badan Hukum.

Hak atas Tanah :

59

Hak-hak atas tanah sebagaimana ditetapkan Pasal 16 UUPA,

Khususnya hak atas Tanah Primer (Originair) yaitu Hak Atas Tanah

yang langsung diberikan oleh Negara kepada Subjek Hak, misalnya Hak

Milik. Disamping itu terdapat Hak atas Tanah Sekundair :

Merupakan Hak untuk menggunakan Tanah Milik Pihak Lain,

misalnya :

- Hak Guna Bangunan ;

- Hak Pakai ;

- Hak Usaha Bagi Hasil ;

- Hak Menumpang .

Disamping itu terdapat penguasan hak atas tanah yang bersifat

kekal yaitu Hak Milik adalah adalah Hak selamanya / Kekal

sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 16 UUPA, yaitu :

Hak Milik :

Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai

atas tanah dengan mengingat fungsi sosial yang dapat beralih

dan dialihkan kepada fihak lain.

Penguasaan atas harta tanah yang lain adalah Hak Terbatas

adalah ijin menggunakan tanah untuk tempo yang ditetapkan selama 99

tahun, 60 tahun, 30 tahun, 15 tahun. Di Indonesia Hak terbatas

adalah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Gunan Pakai/Hak

Pakai, Hak Membuka Tanah atau Hak Memungut Hasil Hutan sebagaimana

diatur dalam Undang-undang Pokok Peraturan Agraria / UU Nomor 5

Tahun 1960. Hak ini dapat disewakan dikontrakkan atau merupakan Hak

sementara yang menurut prinsip investasi mempunyai nilai keguanaan

yang bermanfaat dan dapat menghasilkan pendapatan. Pemilikan yang

tidak tetap sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 16 UUPA adalah

sebgai berikut :

Hak Guna Usaha :

Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara dalam jangka waktu 25 atau 30 tahun dan dapat

60

diperpanjang 25 tahun guna perusahaan Pertanian perikanan atau

peternakan yang luasnya paling sedikit 5 Ha dengan ketentuan

bila luasnya 25 Ha atau lebih, harus memakai investasi modal

dan teknik Perusahaan yang baik, dapat beralih dan dialihkan

pada fihak lain serta dapat dijadikan jaminan utang dengan

dibebani Hak Tanggungan.

Hak Guna Bangunan :

Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas

tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling

lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun

lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada fihak lain, dapat

dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hak Guna Pakai (Hak Pakai) :

Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah

yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain

yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam

keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang

memberikannya atau dalam perjanjian pengolahan tanah, segala

sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-

ketentuan UU ini.

Hak Pengelolaan :

Hak Penguasaan atas tanah negara, denganmaksud disamping untuk

dipergunakan sendiri oleh sipemegang hak, juga oleh pihak

Pemegang memberikan sesuatu Hak kepada fihak ke tiga, kepada

si Pemegang Hak diberikan wewenang untuk :

1). merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah

tersebut ;

2). menggunakan untuk keperluan pelaksanaan tugas ;

3). menyerahkan bagian-bagian tanah kepada fihak ke tiga

dengan hak milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.

61

4). Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan atau wajib

tahunan.

1. Freeholds/ Pemilikan Kekal;Investor sebagai pemegang kuasa atas harta mempunyai resiko

keungan dalam hal adanya kenaikan sewa ataupun penurunan sewa

yang mengakibatkan keuntungan ataupun kerugian. Pemilik sebagai

Pemegang saham (Owner) selalu mempunyai kepentingan terhadap

keberlangsungan kepemilikan (Equity) atau sama dengan Ordinary

Share di suatu perusahaan. Equity umumnya diterjemahkan dalam

pengertian ejuitas atau kekayaan / modal sendiri, dalam istilah

perbankan adalah perbedaan antara jumlah suatu property yang

dapat dijual dan klaim terhadapnya. Dalam Investasi ekuitas

artinya adalah kepentingan kepemilikan yang dimiliki oleh

pemegang saham dalam suatu perseroan saham bukan obligasi.

Pemilik mendapat penghasilan atau pendapatan atas sewa yang

diterima dari hasil usaha (investasi) atau disebut sebagai

yields. Dalam hal ini Yields adalah penghasilan atau pendapatan

tahunan bersih yang diterima pemilik berupa % dari harga pasar

asset. Faktor yang mempengaruhi hasil / Yield :

1). Harga Pembelian / Modal persewaan ;

2). Sewa masa kini ;

3). Prospek Kenaikan Sewa ;

4). Frekuensi dari naik atau turunnya sewa ;

5). Jenis dan kondisi Property ;

6). Biaya manajemen ;

7). Perubahan kebijakan Pemerintah di bidang tataguna tanah dan

pengembangannya .

Biasanya kepemilikan hak atas Hak MIlik penghasilan dan

nilainya ditentukan lebih tiunggi dari pada Hak Guna Bangunan,

atau tanah persewaan bukan hak milik.

2. Leasehold / Hak Milik Terbatas.

62

Bagi orang yang tidak mempunyai tanah sendiri dapat berusaha

dengan menyewa harta tanah untuk diusahakan dan mendatangkan

penghasilan atau pendapatan. Pemilik hak harta tanah kekal / abadi

dapat menyewakan harta tanah kepada penyewa untuk bebe rapa tahun

sebesar harga sewa sebagai pengganti kuasa milik tanah persewaan

dan apabila sampai habis masa /tempo maka tanah kembali kepada

pemilik harta tanah si empunya harta tetap.

3. Gadaian / MortgageAdalah pinjaman uang dengan jaminan harta baik berupa harta tanah

maupun benda berharga lainnya ataupun surat berharga. Dalam hal ini

pembayaran pinjaman dikenakan bunga yang dipotong pada saat uang

gadaian diterima, itulah sebabnya kemungkinan peminjam uang ongkar

janji amat kecil karena perhitungan bunga dan jaminan barag

berharga yang ditahan oleh Kreditor/ Pegadai. Gadaian dapat

disamakan dengan saham Pemerintah karena yield berubah sesuai

dengan laju inflasi yang berkembang di pasar.

4. Saham / Share adalah unit kepemilikan ekuitas dalam suatu perseroan

.

Kepemilikan ini diwakili oleh suatu sertifikat saham yang

menyebutkan nama perusahaan dan nama pemilik saham. Banyaknya saham

yang dikuasakan kepada perusahaan un tuk diterbitkan dirinci dalam

anggaran dasar perseroan dan biasanya perseroan tidak menerbitkan

semua saham yang dikuasakan. Orang lain juga menyebutkan bahwa

saham adalah unit kepemilikan dalam suatu dana bersama (Invesment

company), atau kepentingan yang biasanya dibuktikan dengan

sertifikat dalam suatu persekutuan komanditer atau persekutuan

umum.

5. Stock ;

Kepemilikan suatu perseroan yang diwakili oleh saham yang

merupakan klaim atas penghasilan dan aktiva perusahaan. Biasanya

saham memberikan hak kepada pemegangnya untuk memberikan suara

63

dalam pemilihan Direktur atau lainnya yang dibicarakan dalam

Rapat Pemegang Saham atau melalui kuasa.

6. Bond (Obligasi) ;

Surat berharga pemerintah yang didiskonto, atau surat

berharga perseroan apaun yang memberikan bunga dan mengharuskan

si emiten untuk membayar kepada si pemegang obligasi xsuatu

jumlah unag tertentu, biasanya pada suatu interval waktu

tertentu, dan membayar kembali pokok pinjaman saat jatuh tempo.

Seorang pemilik Bearer Bond (Obligasi atas Tunjuk) menyerahkan

kupon obligasi dan bunga dibayarkan kepadanya,sementara pemilik

dari registered bond (obligasi terdaftar) tercantum dalam catatan

emiten obligasi.

C. KARAKTERISTIK INVESTASIInvestasi merupakan sejumlah uang yang disimpan atau digunakan

untuk membeli sesuatu di dalam pelbagai bentuk harta atau

perusahaan dengan tujuan mendapat keuntungan / pulangan berupa

uang atau kemudahan/fasilitas/ jasa dan lain-lain. Pulangan atau

return mungkin dapat berupa uang atau kedudukan / kuasa dalam

jabatan sebagai pemangku kuasa di perusahaan tyersebut apabila

saham yang dimasukkan dalam perusahaan tersebut berupa property.

Pilihan untuk melakukan investasi akan bergantung pada

citarasa serta keupayaan investor dalam menentukan keputusannya.

Dalam hal ini Investor dapat memilih :

1). Investasi di bidang Harta Tanah;

Perumahan, Rumah Toko, Rumah Kantor, Komersial, Apartemen,

Perhotelan, Industri dan lai-lain.

2). Perniagaan ;

Stock dan atau Saham/Share . Perusahaan yang telah Go

Publik biasanya secara terbuka menjual saham kepemilikannya

untuk menambah modal kerja, yang dalam halini dapat

diperjualbelikan.

64

Faktor-faktor yang mempengaruhi Investasi :

1. Jaminan Modal;

Seorang investor hanya akan menginvestasikan uangnya bila

ia yakin bahwa usaha yang akan dimodali memberikan keuntungan

dan keselamatan /kelangsungan modal yang ditanam atau

diinvestasikan pada usaha tersebut. Perusahaan yang tidak

memberikan jaminan keuntungan dan keselamatan modal dianggap

mempunyai resiko yang tinggi berupa hilangnya modal yang akan

menimbulkan kerugian dan juga tidak akan mendapatkan

pendapatan. Namun pada kenyataannya ada juga orang yang suka

terhadap resiko yang tinggi karena kalau berhasil keuntungan

juga tinggi, contohnya Judi, SDSB/Lotere, dll.

2. Jaminan Pendapatan (Keuntungan);

Jaminan keuntungan yang konstan tidak berubah sepanjang

masa adalah penting bagi investor. Investor selalu berusaha

akan selalu berpikir bahwa modal akan bertambah dari tahun ke

tahun jika bunga yang di dapat tidak diambil dan itu akan

menjadi bunga berbunga sehingga akan menambah modal. Misalnya

Modal Rp 1000,00, Bunga 10 % ;

maka modal + keuntungan = Rp 1100,00 pada akhir

tahun ke 1; dan selanjutnya

modal + keuntungan = Rp 1210,00 pada akhir tahun ke

2;

modal + keuntungan = Rp 1331 pada akhir tahun ke 3

dan begitu seterusnya yang bila dirumuskan akan menjadi

(1+i)n ;

Keterangan : i = bunga atau interest

n = tahun ke ;

1 = satuan investasi dan itu dapat di gambarkan

menjadi satuan X.

3. Mudah dibeli dan dijual (liquidity);

65

Investasi yang baik adalah bila mempunyai kondisi yang

mudah dibeli atau dijual sewaktu investor membutuhkan atau

ingin melakukannya. Hal ini akan terjadi bila investor

memerlukan uang tunai atau karena sesuatu hal menginginkan

peralihan kepemilikan maka ia dapat men jual dengan mudah,

cepat tanpa harus memberitahukan terlebih dulu dalam prosedur

yang berliku-liku. Orang biasanya menganggap birokrasi yang

berlebihan bertele-tele, merupakan hambatan dalam jualbeli

saham sehingga tidak menarik lagi meskipun kadangkala

menawarkan return yang tinggi.

4. Biaya Beli dan Jual Investasi ;

Biaya adalah pengeluaran yang harus dibayar seperti biaya

propfesional misalnya kepada brooker, Komisi, pajak, Fee

Notaris PPAT dan lain-lainnya. Bila terlalu tinggi hal itu

akan mengurangi minat dan daya saing penjualan investasi.

5. Dapat dibentuk dalam unit Cabang atau yang lebih Kecil;

Jika perlu Investor dapat menjual sebagian dari modalnya ke

dalam suatu bentukan bagian atau sub unit atau cabang yang

lebih kecil di lokasi yang lain atau usaha anak cabang dari

perusahaan misalnya bila harta tanah yang demikian luas

sebagian dijual dan hasilnya dibelikan tanah lain di lokasi

yang lain untuk pengembangan usaha sebagai cabang dari

induknya.

Investor dapat menanamkan Investasi pada :

1. Stock atau Saham ;

Setiap orang dalam berinvestasi mempunyai keingainan yang

berbeda, antara lain ada yang ingin menanamkan modalnya dengan

membeli saham suatu perusahaan dan nantinya bila kondisi harga

saham meningkat maka saham tadi akan dijual.

2. Stock Debentur (Stock Peminjam) ;

66

Jika sebuah perusahaan telah berhasil untuk mendapatkan

kepercayaan dan keuntungan yang tinggi maka perusahaan

tersebut dapat menjadikan perusahaannya sebagai Perseroan

Terbatas yang terbuka (Go public). Pada saat tersebut bila

ia ingin menambah modal maka ia dapat menjual surat utang

kepada public tetapi bukan sebagai pemegang saham dan

dijanjikan akan mendapat pembagian keuntungan per jadwal

waktu pembagian keuntungan.

3. Polish Asuransi (insurance Policy);

Ada bermacam jenis asuransi, yaitu :

i). Asuransi Jiwa ;

ii). Asuransi Kebakaran ;

iii). Asuransi Harta Kekayaan (all risk).

Premium asuransi dibayar oleh seorang nasabah sebesar

jumlah yang diasuransikan pada setiap awal tahun dan bila

telah jatuh tempo atau terjadi peristiwa yang menimpa sebelum

jatuh tempo maka kepada ahli waris nasabah uang asuransi akan

dibayarkan.

4. Pembelian Unit perusahaan atau Saham;

Investor yang bermodal kecil dapat membeli unit saham

melalui lembaga yang ditunjuk misalnya Pasar Saham di Artha

Graha, yang akan menginvestasikan ke dalam perusahaan yang

mempunyai potensi menguntungkan. Keuntungan perusahaan, bonus,

deviden akan dibagi rata, kepada investor yang memiliki saham

di perusahaan tersebut.

5. Saham Harta Tanah ;

Adalah pembelian saham di bidang pembangunan atau

perniagaan perumahan atau rumah took atau bisnis

pembangunan/perniagaan bangunan. Saham semacam ini akan

diperniagakan di bursa efek dan keuntungan akan ditentukan

kepada manajemen yang telah baik dan dipercaya.

67

6. Harta tanah.

Modal ditanamkan pada harta tanah dengan membeli tanah dan

atau bangunan sebagai salah satu investasi atau tabungan yang

berupa harta tanah sebagai asset atau harta kekayaan. Harta

tanah tersebut dapat berupa bangunan Perumahan, Rumah Toko,

Rumah Kantor, Real Estate, Bangunan Komersial yang berupa

Mall, Apartemen, kondominium, Hotel atau bangunan lainnya

yang punya prestise tinggi dan juga menghasilkan aliran

pendapatan. Keuntungan yang diharapkan di masa datang dapat

juga disebut sebagai return inilah yang menjadi daya tarik

utama atas harta tanah.

Perbedaan antara investasi harta tanah dan Saham ;

Harta Tanah Saham1. Perlu waktu untuk

jual/beli

1. Kecepatan jualbeli

tergantung pada

spekulan, dan keuntungan2. Diperlukan modal besar 2. Harga tergantung pada

nilai saham, Perusahaan

yang terkenal dan

menguntungkan harganya

mahal3. Harga harta cenderung

naik sesuai dengan

laju inflasi

3.Nilai Saham cenderung naik

turun dalam waktu relative

pendek.

4. Faktor yang berpengaruh :

- Pasaran terbuka;- Situasi

moneter/keungan Negara;

- Kebijakan

4.Faktor yang mempengaruhi:

- Pasar Saham antar bangsa- Kebijakan Pemerintah

tentang Go Public Perusahaan / swastanisasi

68

Pemerintah- Situasi ekonomi

Negara- Lokasi- Komunikasi- Tataguna tanah

dan Zoning dari Pemerintah Daerah

- Lingkungan sekitar.

- Situasi keungan Negara- Situasi Politik- Situasi Ekonomi Negara- Ciri dan jen is saham.

D. KRITERIA INVESTASIKriteria investasi adalah cara yang digunakan un tuk menentukan

penerimaan atau penolakan suatu investasi dapat dilaksanakandan

menguntungkan atau ditolak karena dianggap tidak layak dan

merugikan. Pemilihan proyek atau investasi perlu dilakukan karena

terbatasnya dana, waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek

investasi. Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar

memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia dalam batas-

batas kemampuan investasi. Dalam suatu kriteria baik manfaat

(benefit) ataupun biaya (cost) dinyatakan dalam nilai sekarang

(The Present Value).

Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan:

1. Mutually exclusive alternative project ;

Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah

satu alternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkin

melakukan beberapa proyek dalam waktu bersamaan karena

terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan. Apabila

hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan

usaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlah

investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.

69

Tabel 1. dibawah ini menunjukkan Cash Out Flows dan Cash In

Flows proyek A, B, dan C

Table 1. Cash Out flows , Cash in Flows Proyek A,B, C.

Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C seperti

terlihat pada tabel 2 berikut:

Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,

Tahun

Proyek A Proyek B Proyek C

TC Benefit

TC Benefit

TC Benefit

0 750 0 400 0 200 0

1 400 400 275 275 285 155

2 360 375 80 250 40 160

3 210 500 80 250 40 170

4 220 500 80 250 40 170

5 230 600 100 300 45 180

6 340 600 100 300 45 180

7 250 600 100 300 45 180

8 250 600 100 350 45 190

9 250 600 100 350 45 190

10 250 600 100 350 45 190

3150 5425 1515 2975 875 1765

70

2. Cross over discount rate analysis (CODR)

CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan dalam

pemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR) sebagai

discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnya perubahan

tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secara keseluruhan). Dari

NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan, ternyata jumlah

No Nama Proyek NPV(Rpjuta)

IRR (%) Net BenefitCost Ratio

1 Proyek A 296,03 26,11 1,39

2 Proyek B 256,25 30,06 1,58

3 Proyek C 172,56 30,56 1,39

Tahun

Total Cost Benefit Net Benefit

A B A B A B

0 0.00 0.00 0.00 0.00 -35.00

-30.00

1 22.00 26.00 22.00 26.00 -15.00

-20.00

2 28.00 10.00 28.00 25.00 -20.00

15.00

3 10.00 11.00 32.00 28.00 22.00 17.00

4 10.00 12.00 34.00 30.00 24.00 18.00

5 10.00 12.00 37.00 32.00 27.00 20.00

6 12.00 14.00 41.00 37.00 29.00 23.00

7 12.00 14.00 44.00 39.00 32.00 25.00

8 13.00 11.00 48.00 39.00 35.00 28.00

9 13.00 11.00 52.00 42.00 39.00 31.00

10 13.00 11.00 56.00 45.00 43.00 34.00

143.00

132.00

394.00 343.00 191.00

161.00

71

investasi yang relatif besar tidak selalu memberikan benefit yang

besar, tetapi tergantung pada biaya operasi dan pemeliharaan, serta

benefit kotor yang diberikan proyek tersebut.

Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih

proyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yaitu tergantung

pada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan.

Contoh:

Perhatikan table 3 dibawah ini berisi perkiraan total cost,

benefit, dan net benefit, dari proyek A dan B. Besarnya net

present value dari proyek A dan B berdasarkan pada beberapa

discount rate dapat dilihat pada tabel berikutnya.

Ada beberapa macam cara yang dikenal sebagai berikut :

72

1. Net Present Value dari arus benefit dan biaya (NPV) ;

Metode ini memperhitungkan nilai sekarang semua pendapatan dan

pengeluaran proyek dimasa mendatang. Jika terdapat surplus

pendapatan maka dapat dikatakan bahwa suatu investasi

menguntungkan. Konsep time value of money sangat esensial

kedudukannya dalam analisis NPV karena diperlukan untuk

memperhitungkan nilai sekarang atas pendapatan dan pengeluaran

dari berbagai periode waktu di masa datang.

Formula : PV = 1

(1+i)n

Discount Rate

: 1. ditetapkan

Investor ;

2. ditetapkan

Bank ;

3. Tingkat

suku bunga lepas.

Contoh 1 :

Alternatif

Proyek A dan B masing-masing dengan nilai Investasi Rp

5.000.000,- Aliran pendapatan 5 tahun mendatang adalah sebagai

berikut :

Tahun

Proyek A Proyek B

1 1.400.000 1.000.000

2 1.200.000 1.000.000

3 1.200.000 1.600.000

4 1.500.000 1.700.000

5 1.600.000 1.500.000

73

Analisis NPV masing-masing Proyek sebagai berikut :

Contoh 2 :

Alternatif proyek A dengan nilai investasi Rp 12.000.000,-

sedangkan Proyek B sebesar Rp 17.000.000,-. Aliran pendapatan 3

tahun mendatang sebagai berikut :

Analisis masing-masing proyek sebagai berikut :

Proyek A

Tahun Proyek A PV10% Present Value

1 1.400.000 0,9091 1.272.00

2 1.200.000 0,8264 991.000

3 1.200.000 0,7513 901.000

4 1.500.000 0,6830 1.024.000

5 1.600.000 0,6209 993.000

5.181.000

Modal 5.000.000

NPV 181.000

PV Aliran Pendapatan 5.181.000

Tahun Proyek A Proyek B

1 6.500.000 9.000.000

2 4.500.000 7.000.000

3 4.000.000 5.600.000

74

Pryek B :

Berdasarkan NPV masing-masing proyek sulit untuk disimpulkan

bahwa proyek B lebih menguntungkan, karena modal yang digunakan

berbeda. Karena itu pengambilan keputusan investasi didasarkan pada

% NPV terhadap modal. Dengan dasar ini ternyata % NPV terhadap

modal proyek A lebih besar.

2.Internal Rate of Return (IRR) ;

Tahun Proyek A PV10% Present Value

1 6.500.000 0,9091 5.909.000

2 4.500.000 0,8264 3.718.000

3 4.000.000 0,7513 3.005.000

P VAliran

Pendapatan 12.632.000

Modal 12.000.000

NPV 632.000

% NPVterhadap

modal 5.27 %

Tahun Proyek B PV10% Present Value

1 9.000.000 0,9091 8.782.000

2 7.000.000 0,8264 5.785.000

3 5.600.000 0,7513 3.756.000

PV aliran Pendapatan 17.723.000

Modal 17.000.000

NPV 723.000

% NPVterhadap

modal 4,25 %

75

Dengan analisis present value terhadap seluruh aliran pendapatan

dan pengeluaran di masa mendatang, akan diperoleh NPV suatu

proyek. Tingkat bunga present value dimana NPV = 0 tersebut

disebut dengan IRR. Untuk menentukan prosentasenya dapat

dilakukan dengankan trial and error maupun interpolasi . Memang

tatacara ini agak sedikit sukar karena Penilai melakukan trial

and error yang dalam praktek memerlukan pengalaman dan insting

atau perlu jam terbang. Interpolasi hamper sama dengan casino

atau judi atau tebak-tebakan, saya katakana mirip karena memang

sifat gambling ada disini, coba dan coba lagi sehingga nanti

didapat nilai yang memadai.

Contoh :

Suatu investasi membutuhkan modal Rp 15.000.000,- dengan

aliran pendapatan sebagai berikut :

Kemudian dilakukan percobaan dengan tingkat Prosentase 17 %, maka akan

diperoleh NPV :

Tahun Pendapatan

1 6.000.000

2 6.000.000

3 9.000.000

76

Bila % dicoba dengan 18 % maka akan diperoleh NPV :

Perhitungan dengan formula :

Tahun Proyek A PV 17 % Present Value

1 6.000.000 0.8547 5.128.000

2 6.000.000 0.7305 4.383.000

3 9.000.000 0.6244 5.619.000

PV aliranpendapatan

15.130.000

Modal 15.000.000

NPV 130.000

Tahun

Proyek A PV 18 % Present Value

1 6.000.000 0.8475 5.085.000

2 6.000.000 0.7182 4.309.000

3 9.000.000 0.6086 5.477.000

PV aliranpendapatan

14.871.000

Modal 15.000.000

NPV 129.000

77

IRR = r 1 + X (r 2 –

r 1)

= 17 % + X (18% -

17 % = 17,5 %.

Contoh Soal :

Suatu projek yang diperkirakan dapat mencapai umur 42 tahun,

diperkirakan pada

Tahun ke-1 dikeluarkan investasi sebesar $ 400;

Tahun ke-2 dikeluarkan untuk investasi lagi $ 600;

Tahun ke-3 hingga ke-11 dikeluarkan untuk O & M pertahunnya $ 100

dan Benefit yang diperolehnya $ 350;

Tahun ke-12 dikeluarkan untuk investasi $ 150;

Tahun ke-13 hingga ke-21 dikeluarkan untuk O & M $ 100, dan benefit

sebesar $ 350 per tahun;

Tahun ke-22 dikeluarkan untuk investasi sebesar $ 150, untuk O&M $ 100

per tahun dan diperoleh Benefit $ 350 per tahun.

Tahun ke-32 dikeluarkan untuk investasi sebesar $ 150,O&M $100 dan

benefit $ 350;

Tahun ke-33 hingga tahun ke-41 dikeluarkan O&M $100 per tahun dan

benefit $ 350 per tahun;

Tahun ke-42 dikeluarkan untuk O & M $ 100 dan benefit $ 350 serta

diperoleh salvage value $50 .

Hitunglah Gross B/C ratio, Net B/C ratio, Profitability ratio dan NPV,

juga IRR-nya jika diketahui discount factor selama projek dibangun

hingga berakhir sebesar 15 %. Jelaskan setiap hasil yang diperoleh itu

.

78

PVGrB_C

Net 22%

DF 22 %

NPV 23%

DF 23 % NPV

11 12 13 14 15 16

--

90246,8223,011,555,02,8

13,50,9

1255,5

- 400

- 600

250100250100250100250300

0,8200,6722,5440,0920,3480,0130,0480,0020,007

-

-328 -

403,2

636

9,2-

87

1,3

12

0,2

1,7--

16,2

0,8130,6612,4280,0830,3060,0110,0390,0010,05

-

- 325,2

- 396,6

6078,376,51,19,80,11,3

-- 17,7

PENJELASAN :

Jumlah yang perlu dihitung :

Kolom 3 = Kol 1 + Kol. 3 ; Kol- 6 = Kol 5 X

Kol 3 ;

Kol - 7 = Kol 5 X Kol 4 ; Kol - 8 = Kol 7

- Kol 6 ;

Kol - 9 = Kol 4 - Kol 2 ; Kol - 10 = Kol 1

X Kol 5 ;

79

Kol - 11 = Kol 9 X Kol 5 ; Kol - 12 = Kol 4

- Kol 3 ;

Kol - 14 = Kol 13 X Kol 12 ; Kol - 16 = Kol 15 X

Kol 12 .

1. Gross B/C ratio hasil dari jumlah kol.7 dibagi kol 6 =

1757,6/1340,4 = 1,31

berarti >1;

2. Net B/C ratio hasil dari kol 8 yang jumlah positifnya dibagi

dengan jumlah negatifnya

= 1218,8 / 801,6 ;

3. Profitability ratio hasil dari jumlah kol 11 dibagi kol 10 =

1255,5 / 838,3 = 1,50

berarti > 1;

4. NPV hasil dari kol 7 – kol 6 = 1757,6 – 1340,4 = 417,2 berarti >

0 atau

Hasil dari kol 8 ( yang plus dikurangi yang minus) = 1218,8 –

801,6 = 417,2 atau

kol 11 dikurangi kol 10 = 1255,5 – 838,3 = 417,2 yang berarti >

0.

Projek ini , Go !

IRR = i’ + (i”-i’) = 22 % +

X 1 % = 22 % + X 1 % =

= 22 % + 0,48 % = 22 ,48 % .

Pada Disc Rate 22,48 % in NPV adalah 0, karena IRR> OCC

Atau Disc Factornya 15 % dan IRRnya 22,48% berarti layak / Go.

3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) ;

Untuk menghitung indeks ini terlebih dulu dihitung dengan rumus(Bt−C)t(1+i)t untuk setiap tahun t. Net B/C merupakan angka perbandingan

80

antara jumlah PV yang positif (sebagai pembilang) dengan jumlah PV

yang negative sebagai penyebut. Secara umum rumjusnya :

Net B/C =

∑t=0

n Bt−Ct(1+i)t

(untukBt−Ct>0)

∑t=0

n Ct−Bt(1+i)t

(untukBt−Ct<0) ;

Seperti dalam cara perhitungan IRR, Net B/C akan terdapat apabila

paling sedikit salah satu nilai Bt – Ct adalah negative. Kalau tidak

demikian maka Net B/C seperti IRR adalah tidak terhingga.

Kalau Net B/C = 1 , hal itu berarti :

∑t=0

n Bt−Ct(1+i)t

(untukBt−Ct>0)=∑t=0

n Ct−Bt(1+i)t

(untukBt−Ct<0)Ini berarti bahwa :

∑t=0

n Bt−Ct(1+i)t

=0 untuk Bt – Ct < = >0.

Dengan perkataan lain, NPV proyek = 0. Kalau rumus tadi memberikan

hasil lebih besar dari 1, berarti NPV > 0, jadi Net B/C < 1

merupakan “No-Go”.

Tabel 4.1 Perhitungan NPV Proyek X pada berbagai Tingkat discount

rate social.

81

Tahun

Benefi

t

Jumlah

Biaya

(modal+Ruti

n)

Benefit

- Biaya

(sisa)

i =10%

PV=4X3

i = 15%

PV = 6X3

i =25%

PV = 8X3

1 2 3 4

5

6

7

8

90

-

800 - 80

0

1,0

- 80

0

1,0

- 80

0

1,0

- 80

01

100

800 - 70

0

0,9091

- 63

6

0,8696

- 60

9

0,8000

- 56

02

200

300 - 10

0

0,8264

- 83

0,7561

- 76

0,6400

- 64

3-7

1000*

300* 700* 3,1329*

*

2193

2,5347*

*

1774

1,7211*

*

1205Jumla

h

NPV 674 289 -219

Discount fact serta nilai sekarang :Sisa (3)pada berbagai discount rate

82

Catatan :

*Angka tahunan selama periode tahun ke -3 sampai tahun ke-7.

**Nilai sekarang untuk factor anuitas dalam tahun ke-7

dikurangi factor itu dalam tahun ke -2.

Berdasarkan Tabel 4.1 tersebut di atas kita dapat menambahkan kolom

untuk discount Factor sebesar 20 % dengan perhitungan jumlah nilai

sekarang dari sisa benefit dikurangi biaya . Dengan demikian diperoleh

table 4.1a seperti dibawah ini :

Tabel 4.1a. Perhitungan NPV proyek X padfa discount rate social

sebesar 20 %

Tahun ke Benefit

Netto

Nilai Sekarang

untuk Faktor

anuitas,i =20%

Nilai

Sekarang

0 -800 1,0000 -8001 -700 0,8333 -5832 -100 0,6944 -693-7 700 2,0768 1454

Jumlah NPV 2 = 0

83

Contoh soal :

Nilai Bruto Selisi

h

Benefi

t

Biaya

No.Tahu

n

Tahun Benef

it(juta

Rp)

Biaya

(juta

Rp)

Nilai

Nomina

l

Discou

nFacto

r

i = 15

%

Presen

t

value

3X4

1 2 3 4 5(1) 1973/

74

0 1480

(2) 1974/

75

1294 2735

(3) 1975/

76

2711 3284

(4) 1976/

77

4251 2532

(5) 1977/

78

5730 2821

(6) 1978/

79

6161 5102

(7-20)* 1979/

93

6161 1532

(21) 1993/

94

6161 - 434

4**Jumlah (=

NPV)

84

Catatan : * Nilai sekarang untuk factor anuitas dalam tahun ke-20

dikurangi factor ke-6.

** Biaya bruto pada tahun terakhir propyek ialah

negatifkarena perkiraan nilai scrap dan salvage gerbong dan

alat-alat lainnya melebihibiaya operasi pada tahun itu.

Kemungkinan lain dalam rangka menampung nilai

scrap dan salvage adalah menganggapnya sebagai benefit

positif.

Tabel 4.2 Perhitungan Net B/C Proyek pada berbagai tingkat Discount

Rate Sosial.

Nilai sekarang pada discount

85

Sumber

table 4.1

dan Tabel

4.1a. dan

Tabel 4.2

Pengantar

Evaluasi

Proyek.

Dalam table tersebut di atas terlihat bahwa Net B/C lebih besar dari

1,0 untuk discount rate social sampai 20%, mendekati 1,0 pada discount

rate sama dengan IRR sebesar 20% dan akhirnya menjadi lebihkecil dari

1,0 untuk discount rate melebihi 20%.

4. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C) ;

Kriteria Investasi ini hamper serupa dengan criteria investasi Net

B/C, perbedaannya adalah dalam perhitungan Net B/C biaya tiap tahun

dikurangkan dari benefit tiap tahununtuk mengetahuibenefit nettoyang

Tahun ke- Benefi

t

dikura

ngi

Biaya

10% 15% 20%

(=IRR)

25%

0 -800 -800 -800 -800 -8001 -700 -636 -609 -583 -5602 -100 -83 -79 -69 -64

Jumlah Ct-

Bt positif

(X)

1600 1519 1485 1452 1424

Tahun 3

s/d 7

(Jumlah Bt-

Ct , positf

Y)

3500 2193 1774 1454 1205

NPV (Y –

X)

1900 674 289 2 -219

Net B/C (Y

/X)

2,19 1,4 1,19 1,00 0,85

86

positif dan negative. Kemudian jumlah PV yang positif dibandingkan

dengan jumlah PV yang negative. Sebaliknya dalam perhitungan Gross

B/C pembilangadalah jumlah PV arus benefit bruto dan penyebut adalah

jumlah PV arus biaya bruto.

Rumus Gross B/C =

∑t=0

n Bt(1+i)t

∑t=0

n Ct(1+i)t

Semakin besar Groos B/C semakin besar perbandinganantar benefit

dengan biaya yang berartiproyek relatifsemakin menguntungkan.

5. Provitability Ratio (PV’ / K);

Serupa dengan Net atau Gross B/C criteria ini dipergunakan untuk

mngukur rentabilitas suatu proyek di atas titik netral sebesar 1,0

dimana NPV sama dengan nol. Tetapi profitability Ratio dipahami

sebagai indeks rentabilitas sehubungan denganbiaya modal saja, yakni

membandingkan PV arus sisa benefit dikurangi biaya rutin dengan

biaya modal.

Rumus :

PV’/K =

∑t=0

n Bt−EPt(1+i)t

∑t=0

n Kt(1+i)t

Keterangan : - Bt adalah benefit brutodalam tahun t, dan n adalah

umur ekonomi proyek sesuai dengan rumus lainnya ;

- EP adalah biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya

rutin pada tahun t;

- K adalah biaya modal pada tahun t ;

- i adalah discount rate social.

Kedua unsure biaya EPt dan Kt merupakan bagian dari biaya Ct yang

terkait dengan criteria lainnya yaitu : EPt + Kt = Ct .

87

Dari analisis tersebut di atas maka dapat kita lihat dalam pelaksanaan

perhitungan selalu menggunakan nilai sekarang (Present value) atas

arus benefit dan biaya selama umur investasi / proyek. Penggunaan

analisis ini merupakan suatu alat bantu untuk menentukan sebuah projek

dapat diteruskan /Go atau tidak diteruskan(no-go) yang men jadi dasar

perbandingan proyek marginal yang kelimanya akan memberikan tingkat

keuntungan hasil yang sama. Clive Gray, Payaman Simanjuntak CS, dalam

bukunya “Pengantar Evaluasi Proyek” , PT Gramedia Pustaka Utama,

Jakarta, 2007 mengatakan suatu proyek yangdikaji dengan suatu analisis

akan memberikan tingkat keuntungan yang sama dengan proyek patokan,

maka :

Criteria - (i) selalu member nilai NPV sama dengan nol ;

- (ii) menghasilkan IRR yang sama discount rate

social ;

- (iii) , (iv), (v), memberikan nilai yang sama yaitu

1,0 atau lebih besar dari 1.

E. KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN INVESTASI PROPERTY

Keuntungan investasi property dapat diperoleh pendapatan yang

berjangka panjang, dan diperoleh secara konstan. Nilai Properti

dapat mengikuti perkembangan dan penyesuaian harga tanah dan jarang

sekali turun. Penentuan Nilai atas harta Tanah dalam metode

Investasi ini merupakan persamaan dari perkalian pendapatan bersih

tahunan dengan angka belian tahunan atau nilai kini.

Kelemahan yang jelas dapat dilihat adalah :

1. pendapatan bersih tahunan dianggap tetap sepanjang tempo

milikan;

Misalnya kalau harta tanah persewaan mempunyai tempo persewaan

20 tahun, maka pendapatan bersih tahunan diandaikan tidak

berubah sepanjang tempo persewaan, sedangkan untuk harta Hak

Milik pendapatan bersih juga dianggap tetap untuk selamanya.

88

Hal ini dianggap tidak realistis karena pendapatan bersih

tahunan kenyataanya selalu berubah naik dan ada kalanya turun.

2. Hanya sesuai digunakan untuk harta tanah yang mendatangkan

pendapatan.

3. juga tak sesuai untuk harta tanah yang dimiliki umum / publik

(Fasilitas Sosial/Umum).

Rangkuman :

Tujuan yang utama dari seseorang yang mempunyai modal atau daya

adalah menanamkan modalnya (berserta daya dan Kemampuannya) ke

dalam suatu usaha agar terpelihara dan meningkat bertambah besar

atau terpelihara dan menerima aliran hasil pendapatan dari

usahanya itu. seseorang yang punya modal cenderung berinvestasi

atas harta tanah karena :

1). Kecenderungan orang atas Kepemilikan dan penguasaan atas hartatanah sebagai asset atau kekayaan;

2). Tanah mempunyai karakter bahwa ia merupakan investasi jangkapanjang ;

3). Pengetahuan investor terhadap kondisi pasar dan barangtetap/tidak bergerak;

4). Investor dapat dengan sendirinya untuk mengawasi usaha hartatanahnya ;

5). Investasi dibidang usaha atas tanah terhindar dari inflasi.Dalam suatu analisis projek / Properti ada beberapa kriteria

untuk menentukan apakah suatu usulan projek atau hitungan nilai

dapat diterima wajar atau tidak. Untuk menentukan investasi itu Go

atau No-GO perlu tahu tentang kriteria investasi.Sebagai uji

kelayakan apakah investasi itu menguntungkan atau tidak, perlu

dilakukan evaluasi proyek seperti dibawah ini :

1. Gross Benefit / Cost Ratio .

2. Net Benefit / Cost Ratio.

3. Profitability Ratio atau Net Benefit/Cost Ratio

4. Net Precent Value (NPV) .

5. Internal Rate of Return.

89

Latihan Soal :

1. Jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Investasi atas Modal ?

2. NPV = ∑t=0

n Bt−Ct(1+i)t , jelaskan rumus seperti disamping ini dan berilah

contoh !

3. Apa yang dimaksud dengan IRR atau tingkat rendemen atas investasi

netto ? jelaskan!

4. Net B/C =

Jelaskan !

BAB

MATEMATIKA PENILAIAN

A.PERKIRAAN DAN PENGGUNAAN UANG

5

Tujuan Instruksional Khusus :Setelah mengikuti kuliah ini para Mahasiswa dapat memahami

dan menjelaskan Materi Kuliah :1). Memahami dan menjelaskan tentang Perkiraan dan penggunaan uang ;2). Memahami dan menjelaskan Prinsip Time Value of Money ;3). Memahami dan menjelaskan tentang Perhitungan Bunga Tunggal;4). Memahami dan menjelaskan Perhitungan Bunga Berganda ;5). Memahami dan Menjelaskan Angsuran Pinjaman atau Annuity.

90

Penilaian properti merupakan sebuah analisis yang melibatkan

unsur seni dan pengetahuan ilmiah (Art and Science). Yang

dimaksudkan Pengetahuan ilmiah salah satunya adalah proses

matematik, penghitungan teknis dan penilaian investasi yang

terkait dengan konsep “Time value of money”. Dalam hitungan ini

biasanya orang menggunakan tabel penilaian yaitu “ Parry’s

Valuation and Conversion Tables yang dikeluarkan oleh “The Estate

Gazette” semata-mata dengan tujuan untuk mempermudah tugas

perkiraan atau perhitungan. Uang pada dasarnya adalah modal yang

pada pemanfaatannyaakan menimbulkan bunga. Keberadaan bunga ini

adalah sebagai asumsi kompensasi produktif dari penggunaan

sumberdaya uang yang efektif dalam jangka waktu tertentu. Jangka

waktu yang berjalan atau bergerak bertahap yang mengakibatkan

perbedaan nilai atas uang dan waktu tadi dikenal dengan sebutan

nilai waktu terhadap uang. Pengganti waktu atas uang disimbulkan

dengan bunga yang berupa % yang diperhitungkan. Untuk melakukan

penilaian yang berkaitan dengan uang dalam suatu jangka waktu

maka makin pentinglah pengertian dan konsep nilai waktu terhadap

uang. Nilai waktu uang ini semakin jelas kelihatan dalam kaitan

investasi, pendapatan atau hasil, return/pulangan sebagai akibat

adanya aliran pendapatan yang diterima oleh investor dan berapa

yang harus dibayar oleh investor kepada Bank atas pokok utang dan

pinjamannya. Pada prinsipnya Seseorang lebih senang menerima uang

saat ini dari pada menerima uang dalam jumlah yang sama di waktu

yang akan dating. Sebaliknya lebih senang membayar utang atau

kewajiban di waktu yang akan datang dibanding membayar saat ini.

Jika uang diinvestasikan maka uang tersebut akan

menghasilkan bunga, dan sekiranya bunga ini dicampur

dengan modal awal maka pada tahun berikutnya akan menghasilkan

bunga lagi. Proses akan selalu berulang setiap tahun karena

itu modal tersebut akan bertambah secara tetap dan hasil

91

bunga yang dihasilkan berubah setiap jangka waktu, serta

terkumpul. Dalam praktek penilaian setiap perhitungan melibatkan

teori bunga berganda (coumpount interest theory).

B. PRINSIP TIME VALUE OF MONEYGuna memberikan dasar ilmu dan pengetahuan yang kuat tentang time

value of money maka seorang penilai harus dilengkapi dengan

pengetahuan tentang ilmu keuangan khususnya tentang perhitunganitu

terbentuk atau matematika penilaian dilakukan. Pada prinsipnya

matematik dalam penilaian terdiri dari perhitungan investasi

seperti dibawah ini :

1). Perhitungan Bunga Tunggal (Single rate calculations) ;

2). Perhitungan bunga Berganda (dual rate calculations) ;

3). Perhitungan Pembayaran Angsuran (annuity)

Biasanya dalam semua perhitungan yang akan digunakan dalam

analisis selalu mendasarkan pada unit satuan Rp 1,00 dan beberapa

singkatanatau notasi seperti :

1). i = bunga per tahun dalam bentuk % (prosentase) ;

2). n = Jangka waktu bunga diterima atau lamanyainvestasi ;

3). s = Sinkin fund atau sebagian uang yang disishkan untuk

dikumpulkan pada tiap tahun untuk mendapatkan modal Rp 1,00setelah

selesai tempo (jangka waktu) yang ditentukan dengan

tingkatpengembalian (return) secara bunga berganda atau bunga

berbunga.

C. PERHITUNGAN BUNGA TUNGGAL.Pokok pangkal pikiran tentang perhitungan Bunga adalah asumsi

yang mengandalkan pada nilai waktu dan uang yang terkumpul disuatu

investasi atau Bank. Perhitungan dari uang yang diinvestasikan atau

ditabung pada suatu Bank akan terkumpul di akhir tahun yang

merupakan jangka waktu yanag dihitung jika setiap Rp 1,00 yang

92

diinvestasikan atau ditabung tersebut. Kumpulan uang dalam waktu

yang telah ditetapkan dari tahun ketahun terus mengalir sampai

batas waktu jatuh tempo sehingga mulai dari tahun ke-1 sampai

dengan akhir tahun ke-n berturut-turut sebasgai berikut :

1). JumlaH Rp 1,- {Compound Amount atau (F/P, i, n)}

Angka yang diperoleh dari perhitungan ini merupakan jumlah yang

terkumpul di akhir jangka waktu n tahun jika Rp 1,00

diinvestasikan dengan tingkat bunga i % setahun di awal tahun

pertama.

Pada akhir tahun ke – 1, investor akan menerima

modalnya kembali (misalnya X) maka sebesar X(1+i) dan pada

akhir tahun ke-2 sebesar X (1+i) + iX (1+i) =

persamaan tsb di atas dapat ditulis = (X+iX) (1+i)

= X (1+i) (1+i)

= X (1+i)2 .

pada akhir tahun ke – n sebesar = (1+ i)n

Rumus :

(F/P, i, n) = (1+i)n .Contoh :

Jika Ibu Nana menyimpan uangnya di Bank Mandiri Sejahtera selama

5 tahun sebesar Rp 15.000.000,00 dengan suku bunga 6 % setahun ,

maka jumlah uang yang tersimpan diakhir jangka waktu adalah :

= Rp 15.000.000 X (F/P, 6%,5)

= Rp 15.000.000 X (1+ 0.06)5

= Rp 15.000.000 X 1.33823

= Rp 20.073.450,00.

Keterangan : 1,065 = 1.33823

93

Dalam

kenyataannya sering bunga setahun dapat diterima , 6 bulan sekali

Rate : 6%

Future CompoundingSinkingfund Discount

Value factor factor factor

Tahun

(1+i)n

(1+i)n−11

         1 1.06000 1.00000 1.00000 0.943402 1.12360 2.06000 0.48544 0.890003 1.19102 3.18360 0.31411 0.839624 1.26248 4.37462 0.22859 0.79209

51.3382

3 5.63709 0.17740 0.747266 1.41852 6.97532 0.14336 0.704967 1.50363 8.39384 0.11914 0.665068 1.59385 9.89747 0.10104 0.627419 1.68948 11.49132 0.08702 0.59190

1(1+i)n−1

1(1+i)n

1(1+i)n

NPVr1NPVr1+NPVr2130.000130.000+129.000

16,233,9

16,216,2−(−17,7)

NPV'NPV'−NPV} } } {¿

¿¿∑t=0

n Bt−Ct(1+i)t

(untukBt−Ct>0)

∑t=0

n Ct−Bt(1+i)t

(untukBt−Ct<0)

1JRp1

= 1(1+i)n

1 [ (1+i)n−1 ](1+i)−1

=(1+i)n−1

i

1JRp1/s

=i

JRp1−1=

1(1+i)n−1i(1+i)n

(1+i)n−1=

i1−

1(1+i)n1−

1(1+i)n

i

∑x=0

x=n 1(1+i)x

1−NKi =

1−PVi =

1−1

(1+i)n

i

1−1

(1+i)n

i =1−0i =

1i1−

1(1+i)~

i X 1(1+i)n

=1

i(1+i)n

1i+DPT

=1

i+isf

(1+isf)n−1

1i+(DPTxTax )

=1

i+isf

(1+isf)n−1X [

11−X ]

i+isf

(1+isf )n−1

[i+isf

(1+isf)n−1

]

12

0,11+0,11

(1+0,11)15−112

1

0,11+0,11

(1+0,11)5−1IndeksBiayaSaatiniIndeksBiayaLampau

XBiayaPenggantiBarusaatdibangun(1992−1980 )

21

0,109=9,17

94

atau 3 bulan sekali bahkan 1 bulan sekali, maka untuk itu rumus

tersebut di atas dapat dimodifikasi sebagai berikut:

a). Jika berganda diterima 6 bulan sekali (setahun 2 X) maka =

(F/P, i/2, 2n) = (1+i/2)2n ;

b). Jika bunga berganda diterima setiap 3 bulan sekali (setahun

4X) maka = (F/P,i/4,4n) = (1+i/4)4n ;

c). Jika bunga berganda diterima setiap k (frekuensi

pembayaran bunga dalam satu tahun) maka = (F/P,i/k,kn) =

(1+i/k)kn .

2). Nilai Kini Rp 1,- {Present Value atau (P/F, i, n) }

Nilai Kini Rp 1,- menunjukkan jumlah uangyang seharusnya

diinvestasikan pada hari ini untuk mendapatkan Rp 1,- di akhir

tahun ke – n dengan kadar bunga i % setahun.

Rumus : NKRp 1 =

Tabel nilai kini Rp 1 biasanya digunakan untuk mencari nilai pada

masa sekarang terhadap modal atau pendapatan yang akan diterima

pada masa depan.

Contoh :

Pak Darto memerlukan sejumlah uang Rp 30.000.000,00 diperlukan

pada 5 tahaun mendatang untuk melaksanakan renovasi rumah maka

berapa jumlah uang yang harus disimpan pada hari ini di bank jika

suku bunga tabungan 12 % setahun) adalah :

Jawab :

Jumlah yg harus disimpan = Rp 30 jt X (P/F,12%, 5)

= Rp 30 jt X { 1 / (1+012)5

= Rp 30 jt X 0,56743

= Rp 17.022.900

Atau Jumlah yang harus disimpan = Rp 30 jt / (F/P, 10%, 5)

= Rp 30 jt / 1,76234

95

= Rp 17.022.821

Perbedaan angka pendapatan karena pembulatan.

3).JumlahRp 1,- setahun {Series Compound Amount atau (F/A, i, n)}

Jumlah Rp 1,- setahun (F/A,i, n) ;

Hal ini menunjukkan sejumlah uang yang terkumpul di akhir jangka

waktu n tahun jika Rp 1,- di investasikan di akhir tiap tahun

dengan tingkat bunga i %.

Jadi jumlah uang yang terkumpul :

di akhir tiap tahun ke-1 adalah Rp 1,- dan Rp 1,- + (1+i) ;

pada akhir tahun ke-2 serta pada akhir tahun ke - n sebesar

Rp 1,- + (1+i) + (1+i)2 + ..........+ (1+i)n .

Untuk menyederhanakan perhitungan, maka melalui perhitungan “

progresi geometrik” =

(F/A, i, n) =

Contoh :

Pak Edy menyimpan Uang sejumlah Rp 750.000,00 disimpan

di Bank Mandiri Sejahtera, tiap-tiap akhir tahun selama 15 tahun

dengan suku bunga 7 % setahun.

Maka jumlah uang terkumpul di akhir masa = Rp 50.000 X (F/A, 7%,

15)

= Rp 750.000 X 25,12902

= Rp 18.846.765,00

96

4). Dana

Pengganti Tahunan {Sinking Fund atau (A/F, i, n)} ;

Pengertiannya adalah :

Rate : 7%

Future Value

Discounted Fact

Compd Fact

Sinking Fun Fact

         1 1.07000 1.00000 1.00000 0.934582 1.14490 2.07000 0.48309 0.873443 1.22504 3.21490 0.31105 0.816304 1.31080 4.43994 0.22523 0.762905 1.40255 5.75074 0.17389 0.712996 1.50073 7.15329 0.13980 0.666347 1.60578 8.65402 0.11555 0.622758 1.71819 10.25980 0.09747 0.582019 1.83846 11.97799 0.08349 0.5439310 1.96715 13.81645 0.07238 0.5083511 2.10485 15.78360 0.06336 0.4750912 2.25219 17.88845 0.05590 0.4440113 2.40985 20.14064 0.04965 0.4149614 2.57853 22.55049 0.04434 0.3878215 2.75903 25.12902 0.03979 0.3624516 2.95216 27.88805 0.03586 0.33873

97

Jumlah yang seharusnya diinvestasikan tiap-tiap tahun dengan kadar

bunga i % setahun untuk memperoleh jumlah Rp 1,- (modal awal)

dalam jangka waktu n tahun .

Formula :

DPT atau (A/F, i, n) =

Perhitungan ini sering dipergunakan untuk mencari jumlah yang

mesti disisihkan tiap tahun untuk membayar tanggungan pada masa

yang akan datang.

Contoh :

Pak Amir punya sebuah rumah di Ceger Raya Nomor 5 Jurangmangu, Pak

Amir melaksanakan perbaikan rumah dan sedikit renovasi pada 4

tahun yang akan datang dengan biaya Rp 75.000.000,00. Jika suku

bunga tabungan 12 % maka berapakah jumlah uang yang harus

disimpan setiap tahunnya ?

Jumlah yang harus disimpan =Rp 75.000.000 X (A/F,12 %,4)

= Rp 75.000.000 X 0,20923

= Rp 15.692.250,00.

Cross check :

Jumlah Tahunan yg disimpan = Rp 15.692.250 X (F/A,12%,4)

= Rp 15.692.250 X 4.77933

= Rp 74.998.441,19 (selisih ini akibat

pembulatan).

5). Pengembalian Modal (Capital Recovery atau (A/P, i, n)

Capital Recovery menunjukkan jumlah yang dapat diperoleh kembali

sebagai pengembalian modal pada tiap penghujung tahun jika Rp

1,- diinvestasikan pada saat ini pada tingkat bunga i% selama

n tahun.

98

Formula :

(A/P,i, n) =

Contoh :

Untuk menutup modal yang dikeluarkan untuk menjalankan

usahanya, Pak Suto menginvestasikan uangnya sebesar Rp

50.000.000,00 pada tingkat bunga 15 % untuk jangka waktu 8 tahun,

dengan harapan tiap tahun dapat tersedia dana untuk menutup modal

tersebut di atas.

Jumlah yang diterima setiap tahun = Rp 50.000.000 X (A/P,

15%, 5)

= Rp

50.000.000 X 0,29832

=

Rp14.916.000,00.

6). Anuity {Year Purchase atau Annuity/angsuran (P/A, i, n)}

Juga dikenal dengan series present worth , yang menunjukkan nilai

pada masa kini ke atas penerimaan Rp 1,- di tiap akhir tahun

selama n tahun dengan tingkat bunga i % setahun.

Formula : YP (P/A,i,n) =

Hal merupakan sumasi /penjumlahan dari nilai kini (present

value)

Formula = YP =

Contoh :

99

Letnan Dua Sukro Seorang Veteran Perang kemerdekaan setiap tahun

menerima kompensasi sebesar Rp 72.500.000,00 selama 15 tahun atas

penggunaan tanahnya oleh PT Gemilang yang digunakan untuk buka

Bengkel Mobil. Jika uang kompensasi tersebut diterima seluruhnya

pada hari ini, maka bila tingkat suku bunga 12 % berapakah jumlah

kompensasi yang yang harus dikeluarkan oleh PT Gemilang agar uang

tersebugt dapat dimanfaatkan Letnan Sukro. ?

Besarnya Kompensasi = Rp 72.500.000 X (P/A,12 %,15)

= Rp 72.500.000 X 6,81086

= Rp 493.787.350,00

7). Anuiti Keabadi {Year Purchase in Perpetuity (P/A,i,~)}

Konsep ini dilakukan untuk menilai pada masa kini atau atas

penerimaan Rp 1,- yang diterima di akhir tiap tahun sampai batas

waktu yang tidak terbatas/selamanya .

YP =

Jadi jika n = ~ , maka Nilai Kini atu PV = mendekati 0, hal ini

bisa dibuktikan melalui perhitungan sebagai berikut :

Keterangan :

jangka waktu bertambah panjang , maka angka Rp

1,-

(PV factor) bertambah kecil yaitu mendekati 0

(nol).

Tahun NK@10%

10 0,38554

30 0,05731

60 0,00328

90 0,00019

120 0,00001

100

Berdasarkan hal tersebut di atas maka Formula YP in

Perpetuity :

YP in Perpetuity =

Contoh :

Pak Noto menerima uang sewa dari tanahn ya sebesar Rp

12.500.000,00 setahun. Tanah tersebut adalah tanah hak milik

yang dapat dimiliki selamanya (abadi/kekal). Pak Ali bersedia

membeli tanah terebut dengan harga sebesar nilai sewa tanah Pak

Noto sampai tahun tak terhingga. Berapa jumlah uang yang harus

dibayar Pak Ali, jika tingkat suku bunga kompoun diperkirakan

sebesar 12 % setahun .

Nilai Modal Capital (Capital Value)

= jumlah pendapatan

bersih / pertahun X (P/A,12 %,~)

= Rp 12.500.000 X

(1/0,12)

= Rp 12.500.000

X 8,33

= Rp

104.125.000,00.

8). Anuiti ke abadi Tertangguh (Year Purchase in Perpetuity

Revaluasi).

Konsep ini mempunyai maksud besarnya nilai modal pada saat

ini (bila dinilai sekarang) dari pendapatan Rp 1,- yang diterima

setiap akhir tahun dalam jangka waktu selamanya (abadi), tetapi

baru dapat diterima setelah tempoh n tahun selesai.

Formula :

YP in Perp. Revaluasi =

101

Contoh :

Pak Amat menerima pendapatan bersih dari sewa sebuah rumah di

Jl Mawar Nomor 5 Jakarta Barat, sebesar Rp 30.000.000,00 setahun

dan bunga 9%, setelah selesai tempoh kontrak yang sekarang ini

sedang berjalan dan kurang 7 tahun lagi dengan nilai sewa Rp

25.000.000,00 setahun. Jika tingkat bunga 8%, maka nilai modal

(Capital value) dari properti yang dimiliki A tersebut adalah :

Tempoh Kontrak – 1 Pendapatan sewa bersih per thn

Rp 25.000.000

YP untuk 7th @ 8% atau

(P/A,8%,7) = 5,20637 X

Rp 130.159.250,00

Kontrak habis (Kembali kepada Pemilik Kekal)

Pendapatan sewa bersih per thn

Rp30.000.000

YP in Perp.Re v untuk 7 thn@ 9%

6,07816 X

Rp 182.344.800 ,00

Nilai Modal (Capital Value)

Rp 312.504.050,00

D.Perhitungan Bunga Berganda (Dual Rate Calculation) Dalam perhitungan ini terdapat dua macam tingkat bunga

yaitu :

1. Tingkat bunga yang berfungsi mengumpulkan (accumulative

rate);

2. Tingkat bunga yang berfungsi sebagai imbalan investasi

(remunrative rate).

102

Perhitungan ini digunakan untuk mendapatkan nilai pada masa kini

(present value) atas penerimaan Rp 1,-yang diterima diakhir tiap

tahun selama n tahun dengan tingkatbunga i % setahun serta

mempertimbangkan juga tambahan untuk memperoleh kembali modal

setelah n tahun. Konsep bunga berganda ini diandaikan investor

menyimpan dalam bentuk tabungan Sebagai dana pengganti modal

(sinking fund).

1. Year Purchase Double rate (P/A, i, isf , n) :

Formula :

(P/A,i,isf , n) =

Keterangan :

i adalah tingkat bunga hasil investasi (return) sebagai

remunerative rate dan Dana Pengganti Tahunan (DPT atau

sinking fund) adalah tabungan untuk mengganti modal dengan

menggunakan tingkat bunga pengumpul (accumulative rate).

Contoh : Berapa nilai modal(capital value) atas pendapatan

yang diterima selama 20 tahun dari suatu pengelola atas

modalnya an terhadap sebidang tanah pertanian, jika

pendapatan setahunnya adalah Rp 5.000.000,00. Pihak investor

(Penanam Modal) memerlukan tingkat bunga pengembalian

investasi sebesar 8% dan tingkat bunga bagi DPT atas modalnya

sebesar 3%.

Nilai Modal (Capital Value) = Jumlah Pendpt Bersih pertahun X

(P/A,i,isf , n)

= Rp 5.000.000 X (P/A, 8%, 3%, 20)

= Rp 5.000.000 X 8,53128

= Rp 42.656.400,00

Cross Check :

103

Imbalan keuntungan atas modal yang diinvestasikan sebesar

=

0,08 X Rp 42.656.400 = Rp

3.412.512

Jumlah Pendapatan bersih setahun = Rp 5.000.000,00 , Jadi

sisa untuk DPT/Sinking fund = Rp 5 jt – Rp 3.412.512 = Rp

1.587.488

Hal itu berarti bahwa Rp 1.587.488 dari Rp 5.000.000,00

sebenarnya diinvestasikan atau disimpan selama 20 tahun

dengan tingkat bunga 3 % untuk mendapatkan modal Rp

42.656.400,00.

Bukti sbb : jumlah yg disisihkan perthn = Rp 1.587.488

(x) Jumlah Rp 1,- setahun / (F/A,3%,20) = 26,8704

Nilai Modal =

Rp 42.656.437,00 ( 437 dibulatkan 400)

1.Year Purchase Double Rate with Tax (P/A,i, isf , n,

tax) Nilai kini Rp 1,-setahun (Year Purchase) berpajak adalah Sama

seperti Nilai Kini Rp 1,- setahun Dwi Bunga tetapi Pajak/tax

dikenakan atas dana pengganti tahunan (SF).

Formula :

(P/A,i, isf , n, tax)=

Tax = 1/(1-X),

Keterangan : X adalah % pengenaan PPh.

Contoh :

Berapa nilai modal dari suatu pendapatan sebesar Rp

4.000.000,00 setahun selama 15 tahun dengan tingkat suku bunga

104

Investasi sebesar 9 % dan tingkat bunga DPT/SF sebesar 3% serta

pajak yang dikenakan atas DPT/SF sebesar 40%.

Nilai Modal (CV) = Pendapatan Bersih sethn X (P/A,i, isf , n,

tax)

= Rp 4 jt X (P/A,9%, 3%, 15, 40%)

= Rp 4 jt X 5,56759

= Rp 22.270.360,00

Note : Pajak untuk pendapatan bersih yang diterima dari suatu

properti seperti sewa, biasanya dianggap sebagai pajak atas

penerimaan dan bukan atas properti yang bersangkutan. Sebab itu

pajak tersebut tidak termasuk dalam perhitungan penilaian untuk

menentukan modal.

E. ANNUITY PEMBAYARAN ANGSURAN PINJAMAN DAN PENYUSUTAN

Ansuran atau annuity Rp 1,00 dikenal sebagai Kesetaraan

Tahunan (KT) adalah menunjukkan pendapatan yang diperoleh untuk

jangka waktu n tahun setelah Rp 1,- diinvestasikan dengan tingkat

bunga i % setahun dan tingkat bunga dpt/sf tahunan sebesar isf %

utk mendapatkan Kembali modal Rp 1,- tersebut pada akhir jangka

waktu tertentu.

Formula :

Anuiti Rp 1,- = i + DPT/SF =

Contoh :

Pak Rachmad membeli sebuah Usaha / Bisnis yang bergerak di

Bidang jasa. Bisnis tersebut mempunyai sisa izin usaha selama 10

tahun dan dibeli dengan harga Rp20.000.000,00.

Pak Rachmad merencanakan bahwa setiap tahunnya ia akan

mendapat return sebesar 7% sebagai imbalan dan modal yang

diinvestasikan serta 3% sebagai tingkat bunga DPT.

105

Pendapatan Bersih pertahun = Nilai Modal yang

dinvestasikan X Anuiti Rp 1,-

= Rp 20.000.000 X (anuiti

Rp 1,00, 7%, 3%, 10)

= Rp 20.000.000 X 0,15723

= Rp 3.144.600,00.

Anuiti Rp 1,00 dapat juga didasarkan kpd tingkat bunga

tunggal.

Artinya :

DPT terkumpul dengan tingkat bunga yang sama dengan tingkat

bunga yang ditentukan bagi penanaman modal (investasi).

Contoh :

Pendapatan Bersih setahun = Rp 20.000.000 X (Anuiti Rp

1,7%,7%,10)

(Capital Recovery) = Rp 20.000.000 X 0,14238

= Rp 2.847.600,00.

PEMBAYARAN ANGSURAN PINJAMAN DAN PENYUSUTAN

1. Angsuran Pinjaman .

Konsep ini menujukkan jumlah angka yang sama/tetap yang

harus dibayar setiap bulan untuk mengembalikan setiap Rp 1,-

modal yang dipinjam selama n tahun dengan menggunakan tingkat

bunga tertentu (baik bunga tunggal/berganda) .

Formula :

Angsuran /bulan =

Contoh :

Berapa angsuran yang harus dibayar tiap bulan untuk

membayar pinjaman (yang melibatkan Gadai/Jaminan Barang)

106

Sebesar Rp 30.000.000 selama 15 tahun dengan bunga berganda

sebanyak 11%.

Angsuran per bulan = Modal yang dipinjam X (i+DPT) /

12

= Rp 30.000.000 X

= Rp 30.000.000 X 0.01158877

= Rp 347.663,00

Rumus di atas dapat juga dipakai untuk menghitung jumlah

Pinjaman yang belum dibayar pada suatu waktu dengan mengalikan

faktor nilai kini Rp 1 setahun (Year Purchase without Tax)

untuk jangka waktu yang masih tersisa.

Contoh :

Berapakah sisa yang belum dibayar setelah selesai tempoh 10

tahun ?

Sisa Pinjaman = 12 X angsuran X 1/(i+DPT)

= 12 X Rp 347.663,00 X

= Rp 15.419.119,00

2. Penyusutan Nilai ;

adalah penyusutan nilai dengan menggunakan hirtungan bunga

majemuk yang bernilai negatif, hal ini berbeda dengan penyusutan

secara garis lurus, karena penyusutan dilakukan secara

berperingkat.

Rumus : D = P (1 + i)n

Note : D - Nilai setelah Penyusutan. ;

P - adalah nilai baru ;

i - adalah tingkat penyusutan .

107

Contoh 1 :

Sebuah mesin dibeli dengan harga Rp 7.000.000,00. Jika

diperkirakan % penyusutan setiap tahunnya 8%, maka nilai mesin

setelah 5 tahun adalah :

Nilai setelah disusutkan = Rp 7.000.000 X (1 - 0,08)5

= Rp 7.000.000 X (0,92)5

= Rp 4.613.570,00 .

Contoh 2 :

Sebuah mesin produksi dibeli dengan harga Rp

102.000.000,00 dan diperkirakan mempunyai prosentase penyusutan

sebesar 7% setahun serta diperkirakan “scrap value” atau nilai

rongsokan mesin itu Rp 9.000.000,00. Berapa tahunkah nilainya

akan jatuh sebagai rongsokan senilai Rp 9.000.000,00 tadi ?

D = P

(1- i )n

Rp 9.000.000,00 = Rp 102 jt X

(1- 0,07)n

Rp 9.000.000,00 / Rp 102.000.000,00 = 0,93n

0,088235 = 0,93n

N = log 0,088235/log 0,93 =33,45 tahun.

RANGKUMAN :Modal atau sejumlah uang agar tidak habis bahkan diharapkan dapat

berkembang dan memberikan aliran pendapatan bila didaya gunakan atau

ditabung dalam Bank maka akan memberikan bunga. Bunga yang didapat

dari manfaat modal atau sejumlah uang dengan seiring waktu yang

berjalan dapat diganti sebagai hasil usaha dalam suatu waktu

tertentu atau pada akhir tahun merupakan tambahan dari modal. Bunga

merupakan kompensasi produktif dari penggunaan sumber daya uang

efektief dalam jangka waktu tertentu. Sehingga dengan demikian maka

108

jangka waktu dan tingkat bunga menimbulkan nilai yang berbeda dari

uang yang biasanya dikenal dengan istilah Nilai Waktu Uang atau Time

Value of Money. Seberapa lama waktu berperan dalam pendaya gunaan

uang merupakan factor penting untuk sapat menghitungan manfaat uang

dalam jangka operational yang memproduksi manfaat uang tersebut.

Sehingga dengan demikian nilai waktu dari uang memberikan peran

penting dalam penilaian terhadap property komersial ataupun sebagai

alat produksi keuangan.

Time Value of Money dapat digunakan sebagai alat untuk mengukur

keuntungan atau kerugian suatu modal akan diusahakan dalam suatu

tujuan komersial yang mendatangkan aliran pendpatan. Time valaue of

Money juga dapat digunakan sebagai alat uji dan mengukur harapan

keuntungan dan kelayakan sebuah usaha atau utangpiutang.

Latihan :

1. Pak Endarto menabung uang Di BRI sejumlah Rp 50.000.000,00

saat ini, dan Kemudian tahun berikut menambah tabungan dengan

Rp 15.000.000,00 dan 2 tahun berikutnya Rp 25.000.000,00.

Berapakah Tabungan Pak Endarto pada Tahun ke 8 bila bunga bank

yang dtetapkan adalh 8% setahun dengan asumsi bunga tetap ?

2. Dalam hal terjadi perubahan bunga yaitu pada awal tabungan

sebesar Rp 50.000.000,00 bunga adalah 8% dan pada tahun ke 4

berubah menjadi 11 % per tahun, berapakah tabungan Pak Endarto

pada thun ke 7 ?

3. Ibu Nana ingin membeli Mobil Kecil dengan Harga Rp

150.000.000,00 dengan mengangsur. Bila jangka waktu yang

ditetapkan adalah 3 tahun, bunga sebesar 12% per tahun,

berapakah yang harus diangsur setiap 3 bulannya oleh Ibu

Nana ?

4. Berpakah pension yang diterima oleh Pak Iskandar (Pensiunan

BUMN) atas bayaran per lima tahunan yang ditetapkan sebsar Rp

75.000.000,00 yang akan diberikan kenaikan 25% setiap lima

109

tahun sekali dengan bunga majemuk / berganda 8 % setiap tahun

pembayaran (hitung sampai dengan tahun ke 25).

BAB PROSES PENILAIAN

A. PENDAHULUAN .Seseorang yang mempunyai modal dan ingin sebagai investor yang

berkehendak menanamkan uangnya atau modalnya dalam usaha properti

yang mendatangkan aliran return atau pendapatan selalu mengharapkan

keuntungan dan nilai properti dimasa mendatang. Hal tersebut

merupakan indikasi betapa pentingnya penilaian properti sebagai

titik mula dalam berinvestasi dan harapan di kelak kemudian hari

sebagai kelangsungan usaha tau niaga. Penilaian atau perkiraan

tentang properti yang menjadi modal atau objek yang diusahakan

memberikan manfaat berupa pulangan atau return atau aliran

pendapatan pada akhir tahun.

6TUJUAN INSTRUKSIONAL KHUSUS :

Diharapkan Mahasiswa setelah mengikuti kuliah mata pelajaran ini memahami, dapat menjelaskan dan dapat melaksanakan :1). Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar ;2). Penilaian dengan Pendekatan Biaya ;

110

Berbicara tentang tehnik penilaian maka meskipun banyak teori

penilaian biasanya yang lazim dilakukan ada tiga pendekatan atau

metode penilaian yang terkenal sebagai berikut :

i). The Market Estimate, atau Market Data Approach, pendekatan

data pasar.

ii). The Physical Estimate, atau Cost Approach, Summation Approach

atau pendekatan Biaya.

iii). The Economic Estimate, Economic Approach,atau Income

Approach atau Pendekatan Pendapatan.

Pendekatan-pendekatan tersebut dapat dipergunakan secara

bersama-sama, tetapi juga dapat dipergunakan hanya satu atau dua

pendekatan saja tergantung kepada data dan kondisi serta harta yang

akan dinilai dan juga tujuannya. Namun demikian biasanya yang

sering dipergunakan adalah tiga pendekatan tersebut untuk penilaian

harta tanah menggunakan pendekatan data pasar, sedangkan untuk

Bangunan apa lagi Bangunan yang bersifat khusus atau gedung

bertingkat tinggi apalagi kalau bangunan komersial digunakan

pendektan Biaya dan pendekatan Pendapatan sekaligus.

B. THE MARKET ESTIMATE / MARKET DATA APPROACH

( METODE / PENDEKATAN DATA PASAR ).

Metode / pendekatan data pasar adalah suatu metode untuk

memperkirakan nilai pasar dari suatu properti berdasarkan harga

jual properti lain yang serupa yang telah diketahui nilai jualnya

dengan cara membandingkan properti tersebut.

Metode seperti ini sesungguhnya telah pernah dipergunakan di

Indonesia sejak zaman penjajahan Belanda dulu, saat menilai atau

menentukan kelas tanah yang lazim disebut dengan klasiran

(memberikan kelas atas sawah atau tanah dengan cara membanding-

bandingkan) hasil umum sawah percobaan yang dikaitkan dengan

perbandingan harga / nilai atas suatu harta berupa sawah atau tanah

111

darat/kering atau pekarangan dengan suatu harta yang lain yang

telah diketahui nilai / harganya / hasilnya.

Beberapa Prinsip pendekatan yang sering digunakan Metode

Pendekatan Data Pasar adalah :

a. Prinsip penilaian yang menggunakan dasar pemikiran dengan

pendekatan prinsip Supply and demand , yaitu suatu prinsip

yang mendasarkan penilaian harta ditentukan oleh keadaan

pasar, yang selalu merupakan kesepakatan antara penjual dan

pembeli yang masing-masing mempunyai pengetahuan yang

berkelayakan.

b. Prinsip Keseimbangan yang merupakan kelanjutan dari prinsip

supply and demand, bahwa permintaan dan penawaran akan selalu

saling mengimbangi, isi mengisi dan bergerak / bergeser menuju

keseimbangan antara permintaan dan penawaran.

c. Prinsip Substitution, yang mengatakan bahwa harta nialinya

selalu ditentukan berdasarkan sejumlah uang yang dipergunakan

untuk memperoleh harta pengganti yang sebanding sebagaimana

daya guna, harapan keuntungan, manfaat dan fungsi atas harta.

Dalam hal ini ada tiga asumsi, yaitu :

1.Dalam suatu blok atau wilayah tertentu sering ada transaksi

antar properti yang sejenis dan sebanding dengan properti

yang akan dinilai.

2. Para fihak yang terkait baik penjual maupun pembeli

meyakinkanbahwa mereka mempunyai pengetahuan yang layak dan

cukup terhadap harta yang akan dinilai dan kondisi maupun

situasi pasar.

3. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang

konstan di pasaran untuk jangka waktu yang cukup panjang.

Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang

dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan

bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran–pertukaran yang

112

sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah fihak , menentukan

pola penggunaan tanah dan ruang serta menyesuaikan penawaran

terhadap permintaan. Secara umum sifat dasar pasar properti

dapat dirumuskan sebagai berikut :

a. Pasar properti berhubungan dengan hak-hak penguasaan atas

properti yang diperjual- belikan , atau dipertukarkan ;

b. Pasar properti dapat ditetapkan secara geografis yang

terbentang di antara berbagai properti yang saling bersaing

tersebar dalam suatu kawasan yang luas tanpa batasan yang

tepat ;

c. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi Sales

Market (pasar penjualan), Rental Market (pasar sewa), dan

Mortgage market ( pasar hipotek).

Berdasarkan perbandingan yang dilakukan tersebut maka penilai

akan mendapatkan angka-angka yang akan diinterpretasikan sebagai

nilai, mungkin lebih dari satu, bisa juga beberapa angka tersebut

akan dibuatkan penyesuaiannya dan kemudian lalu ditetapkan

sebagai nilai sesuai dengan tujuannya.

Property yang dinilai harus sebanding, maka Formula adalah

sebagai berikut :

Nilai Indikasi Property = Harga Jual Property + Penyesuaian /

Adjusment.

Agar pelaksanaan pendekatan data pasar ini terlaksana

dengan baik maka perlu proses kerja serta langkah sebagai berikut

:

1. Pengumpulan data .

Data dihimpun dan kemudian disortir , ditabulasi dan

dicatat dalam kelompok - kelompok yang telah di atur

sedemikian rupa sehingga mudah dianailisis.

Data harus memenuhi syarat sebagai berikut :

113

a. Jual beli harus bersifat wajar artinya tidak ada hubungan

khusus tanpa paksaan atau ancaman.

b. Saat Transaksi terjadi masih dalam waktu yang relatif

baru sehingga data masih relevan.

c. Harta tetap yang dipakai sebagai pembanding harus

mempunyai kesamaan atau serupa dalam hal :

- Lokasi harus mendekati.

- Zoning atau Peruntukan yang ditetapkan Pemerintah.

- Sifat-sifat pisik dan kondisi sosial.

- Ukuran luas harta .

- Bentuk tanah

- Cara jual-beli secara tunai atau kredit.

Sumber-sumber data :

a. Developer/ pengembang/Investor/Perusahaan Real

Estate.

b. Penjual/Pembeli atau Brooker harta tetap.

c. Notaris PPAT, Camat PPAT, PPAT, Lurah / Kepala Desa.

d. Perusahaan Penilai , Kantor Lelang.

e. Iklan baik dari Majalah, Koran atau Media elektronik.

f. Pameran atau promosi atas harta tetap.

e. Direktorat Jenderal Pajak / Dit.PBB.

2. Analisis Data .

Data yang telah ditabulasi dan dihubungkan dengan

korelasi baik faktor intern dan ekstern dari masing-masing

harta tetap yang akan dibandingkan dengan beberapa metoda

dan kemudian di adjust atau diadakan penyesuaian-

penyesuaian maka dapat diindikasikan nilai yang akan

ditetapkan.

3. Penyesuaian atau Adjusment .

a. Penyesuaian tidak diperkenankan dengan selisih angka yang

terlalu jauh atau terlalu besar.

114

b. Penyesuaian perlu dilakukan terhadap Objek yang dinilai

dengan pembanding dalam hal:

Lokasi,

Waktu,

Sifat-sifat pisik harta tetap,misalnya :

- Ukuran ,

- Mutu,

- Perlengkapan.

Pengertian lokasi dapat didekati dengan dua pemikiran

, yaitu :

1). Jarak antara suatu titik / tempat tertentu dengan titik

/ tempat yang lain, yang dapat dirupakan dalam ukuran

kilometer/batu (distance);

2). Jarak dalam arti waktu tempuh, misalnya berapa menit

atau Jam titik/tempat dapat dicapai. Sedangkan waktu

dalam penilaian yang harus diperhatikan adalah kapan saat

penilaian dilakukan, karena waktu penilaian sangat

berpengaruh terhadap nilai, misalnya berkaitan dengan

kurs , mata uang atau kondisi barang yang dinilai . Waktu

sungguh merupakan saat yang menetukan dalam perkiraan /

interpretasi nilai yang ditetapkan dalam laporan

penilaian .

Sebagai contoh dalam pendekatan Data Pasar ini adalah sebagai

berikut :

Sebidang tanah dengan rumah (X) yang berdiri di atas tanah tersebut

merupakan objek atau property dengan kondisi bagus atau di atas

standar dengan data seperti dibawah ini :

1. Tanah :

terletak di lokasi yang relative dekat dengan CBD, kondisi bagus

rata-rata air / tidak miring, tidak dibawah as jalan sehingga bebas

banjir, dan jarak tempuh ke CBD kurang lebih 8 km, waktu tempuh

115

rata-rata pada jam sibuk kearah CBD satu jam, dengan luas tanah =

240 m2 .

2.Bangunan :

Luas bangunan = 150 m2 , Fondasi beton, dinding tembok, atap genting

terakota, kusen kayu meranti, lantai keramik, kondisi bagus.

Dalam melakukan Penilaian perlu dilakukan penyesuaian, penilai

sesuai dengan keyakinannya dapat melakukan beberapa metoda atau

memilih salah satu metoda data pasar yang diyakininya untuk itu perlu

Data Pembanding untuk objek yang sejenis dan lokasi yang mendekati

sama dari CBD.

Data Tanah dan Rumah Pembanding :

No. Uraian Data Data I Data II Data III

Alama

t

Jl Mawar 5 Jak Bar Jl Kenanga

3

Jl Kenanga

6

Jl Aster 8

1. Luas Tanah (m2 ) 300 320 310

2. Luas Bangunan 160 150 160

3. - kwalitas

- waktu penjualan

- lebar jalan

Standar +

3 bulan

lalu

10 m

Standar

2 hari lalu

15 m

Standar +

6 bulan

lalu

8 m

4. Harga jual yang

terjadi

Rp 750 juta Rp 800 juta Rp 775 juta

a. Metoda Jumlah Bulat (LumpSum Method).

Dalam metoda ini penilaian dilaksanakan dengan mengukur

perbandingan dan penyesuaian harta tetap tersebut, tidak dihitung

dari masing-masing faktor, tetapi sekaligus merupakan sebuah unit /

satuan yang lengkap dengan angka bulat.

Misalnya harga jual harta yang terjadi dalam transaksi jual beli

dari data pembanding tersebut di atas oleh Penilai ditimbang-

timbang data ke berapa (I, II, atau III) yang paling mendekati

116

Rumah X kesamaannya atau yang akan dinilai baik Lokasi objek,

ukuran luas objek, kondisi fisik objek maupun kwalitasnya, misalnya

yang paling mendekati adalah objek Data II dengan harga jual

sebesar Rp 800.000.000,00 dan ditambah dengan penyesuaian atas

fasilitas yang berpengaruh terhadap nilai menjadi Rp

850.000.000,00. Kemudian Penilai melakukan

perbandingan antara objek yang dinilai

dengan harta pembanding, dengan cara

keseluruhan data dipertimbangkan dan

diolah berdasarkan keahlian dan

pengalamannya selama 30 tahun sebagai

penilai profesional. Dari hasil analisis

dapat diperoleh angka yang diperkirakan merupakan kelebihan atau

kekurangan nilai jualnya atas harta tersebut, kemudian diputuskan

dengan segala keahlian dan pengalamannya penyesuaian yang merupakan

selisih lebih baik bila dianalisis berdasarka lokasi dan lain-lain

sebesar Rp 25.000.000,00, karena antara objek yang dibanding dengan

objek yang dinilai dianggap lebih bagus segalanya, maka penilaian

ditetapkan bahwa nilai atas harta tetap tadi sebesar Rp

875.000.000,00 (Rp 850.000.000 + Rp 25.000.000).

b. Metoda Tambah Kurang ( Pluses and Minuses Methode).

Metoda ini merupakan perbaikan dari metoda jumlah bulat yang

dirasakan terlalu kasar dan terlalu mengandalkan kepada kepiawaian

seorang Penilai Profesional. Objek yang dinilai setelah dibanding

dengan harta yang telah diketahui nilainya secara keseluruhan baik

kelebihan maupun kekurangannya baik fakta dan datanya, lalu diadakan

penyesuaian atau adjusment sesuai dengan keyakinannya secara

langsung.

Lokasi Objek Properti dan Pembanding

seperti dibawah ini :

Jl Jl

117

Berdasarkan data tersebut di atas lalu diadakan analisis dengan

memperkirakan atau mentafsirkan persamaan dan perbedaan yang dapat

diperhitungkan. Cara yang dilaksanakan adalah dengan menambah atau

mengurangkan data yang ada dibandingkan dengan objek yang dinilai,

yaitu dengan menambahkan nilai (+) atau mengurangkan (-) komponen

bangunan atau bagian dari objek yang mempunyai kelebihan atau

kejelekan dari pembanding sehingga dapat Nilai Indikasi yang

diperkirakan .

Misalnya :

X : Data I = - , + , - , - ,+ ; bila setiap + / - dari asumsi

jumlah perbedaan yang dihitung dengan nilai uang setiap

satuan komponen Rp 25.000.000,00 maka Indikasi nilai

adalah Rp 750.000.000,00 – Rp 25.000.000,00 = Rp

725.000.000,00 ;

X : Data II = +, -, +, - , - = Rp 800.000.000,00 – Rp

20.000.000,00 = Rp 780.000.000,00;

Asumsi dari penilai bahwa objek Nilaian lebih jelek

sedikit dengan hitungan per satuan komponen adalah Rp

20.000.000,00

X : Data III = -, -, +, +, + = Rp 775.000.000,00 +Rp

35.000.000,00 = Rp 810.000.000,00;

Nilai Indikasi berdasarkan perhitungan atau perkiraan tersebut di

atas adalah :

Data I - Rp 725.000.000,00 ;

118

Data II - Rp 780.000.000,00 ;

Data III - Rp 810.000.000,00 .

Kesimpulan akan ditentukan kemudian .

c. Metoda Jumlah Rupiah ( Rupiah Amount Method ).

Dalam penilaian dengan metoda ini setiap data pembanding di adjust

atau disesuaikan dengan objek yang dinilai dengan menambahkan atau

mengurangkan jumlah rupiah terhadap setiap faktor yang

diperbandingkan, yaitu Komponen Utama, Komponen Material dan Komponen

Fasilitas .

Data 1

Data 2 Data 3

Harga Jual : Rp 750.000.000,00 Rp 800.000.000,00

Rp 775.000.000,00

Penyesuaian :

- Lokasi - 5.000.000,00 +

5.000.000,00 + 5.000.000,00

- Waktu + 5.000.000,00 +

25.000.000,00 - 2.500.000,00

- Ukuran - 25.000.000,00 -

25.000.000,00 - 25.000.000,00

- Komp. Utama + 10.000.000,00 + 15.000.000,00

+ 7.500.000,00

- Komp. Material + 20.000.000,00 - 5.000.000,00

+ 15.000.000,00

- Komp Fasilitas + 10.000.000,00 + 15.000.000,00

- 10.000.000,00

- Kondisi - 25.000.000,00 +

25.000.000,00 + 25.000.000,00

- Mutu + 25.000.000,00 -

25.000.000,00 + 25.000.000,00

119

Total Penyesuaian +Rp10.000.000,00 + Rp 30.000.000,00 - Rp

40.000.000,00

Nilai Indikasi Rp 760.000.000,00 Rp 830.000.000,00

Rp 810.000.000,00

d. Metoda Persentase ( Percentage Method ).

Dalam metoda ini penilaian dilakukan hampir sama dengan metoda

komponen rupiah atau jumlah rupiah , tetapi perkiraan penambahan

atau pengurangan penyesuaiannya diperhitungkan dengan menggunakan

%

( persentase ).

Data 1

Data 2 Data 3

Harga Jual Rp 775.000.000,00 Rp 800.000.000,00

Rp 775.000.000,00

Penyesuaian :

-Lokasi 90 %

110 % 95 %

-Waktu 100 %

105 % 90 %

-Ukuran 95 %

90 % 95 %

- Komp.Utama 92 % 98

% 95 %

-Komp.material 94 %

97 % 95 %

- Komp.Fasilitas 95%

95 % 95 %

-Kondisi 90 %

95 % 100 %

-Mutu 90 %

90 % 100 %

120

Total Penyesuaian 93,25 % 97,5 %

95,625 %

Nilai indikasi rata-rata Rp 722.687.500,00 Rp 780.000.000,00

Rp 741.093.750

4. Kesimpulan Nilai .

Dari beberapa metoda pendekatan seperti yang telah di analisis di

atas maka dapatlah disimpulkan nilai dengan cara :

a). Metoda Lumpsum,

Sesuai dengan namanya maka kesimpulan nilai yang didapat pada

nilai indikasi baik dari metoda jumlah bulat atau metoda jumlah

kurang, dipilih menurut perkiraan salah satu yang paling diyakini

dengan menggunakan perkiraan dan sekaligus secara menyeluruh.

Misalnya dalam contoh seperti tersebut di atas Nilai Indikasi yang

telah dianalisis Penilai Profesional tadi ditetapkan sebesar Rp

875.000.000,00, maka nilai itulah yang dipilih oleh Penilainya.

Tetapi senadainya Penilai perlu menggunakan pilihan dari Nilai

Indikasi rata-rata yang telah dianaliasis adalah Data 1 – Rp

760.000.000,00, Data 2- Rp 830.000.000,00 dan Data 3- Rp

810.000.000,00 dan Penilai tersebut memilih Data 2 yang dianggap

paling cocok dengan analisisnya maka angka Rp 830.000.000,00 itulah

yang dianggap sebagai perkiraan nilai untuk Objek Nilaian di Jalan

Mawar 5 Jakarta Barat tersebut. Penetapan berdasarkan analisis yang

ditentukan sekaligus dimuka ini artinya secara menyeluruh dan saat

tanggal penilaian dilakukan.

b). Metoda rata-rata .

Nilai Indikasi data I, data II, data III, dijumlahkan dan

kemudian dibagi dengan jumlah objek pembanding . Misalnya untuk

contoh pendekatan komponen rupiah atau metoda jumlah rupiah seperti

nilai indikasi :

121

Data I – Rp 760.000.000,00, data II – Rp 830.000.000,00, data

III–Rp 810.000.000,00.

Nilai Indikasi tersebut dijumlahkan menjadi Rp 1.290.000.000,00 dan

kemudian dibagi 3 (tiga).

Kesimpulan nilai adalah Rp 2.400.000.000,00 : 3 = Rp

800.000.000,00

( P 1+ P 2 + P 3 )

Formula R = .

n

c). Metoda Bobot atau pembebanan :

Kesimpulan dilakukan dengan menghitung bobot kesamaan dari objek

yang dinilai dengan data pembanding masing-masing objek yang sudah

dihitung nilai indikasinya dengan memberikan pembebanan pada

kesamaan komponen objek atau bobot objek pajak dan dinyatakan

dalam prosentase .

Contoh dari analisis data tersebut di atas baik melalui metoda

komponen rupiah ataupun Prosentase adalah sebagai berikut :

Dari Data I - Rp 760.000.000,00 ,

Data II - Rp 830.000.000,00 ,

Data III - Rp 810.000.000,00 ,

apabila dihitung bobotnya harta yang paling mendekati kesamaannya

adalah

Data II – 40 % karena bila dihitung banyak data serta bentuk

konstruksi dan komponen bangunan yang sangat mirip hampir

setengah atau 40 % dari seluruh bangunan ;

Data I - dan Data III sama-sama diperkirakan 30 % karena dan

konstruksi, material bangunan dan komponen bangunannya relative

mendekati sama sekitar kurang lebih 30 % .

Maka Nilai Pasar Wajar adalah :

30 % X Rp 760.000.000,00 = Rp 228.000.000,00

40 % X Rp 830.000.000,00 = Rp 332.000.000,00

122

30 % X Rp 810.000.000,00 = Rp 243.000.000,00

Rp

803.000.000,00

Dibulatkan menjadi Rp 800.000.000,00 .

d.Perbandingan Data Berpasangan .

Kadangkala properti dapat kita dapatkan dalam ujud berpasangan

dan oleh Penilai perbandingan dapat dilakukan dengan menggunakan

metode deduksi yaitu nilai daritiap perbedaan utama dalam fitur

propertiyang dimiliki oleh properti yang dinilai dibandingkan dengan

properti pembanding yang telah diketahui perbedaannya.. Asumsi yang

mendasari adalah jika dua properti pembandingmemiliki perbedaandalam

suatu fitur utama misalnya ukuran, jenis sub unit dari rumah,

kelengkapan rumah seperti teras, kamar mandi, dapur dll), maka

perbedaan harga dari masing-masing jenis subunit pelengkap atau

fasilitas dinilai sebagai harga yang diperbandingkan dan digunakan

untuk menentukan nilai. Jika fitur yang berbeda lebih dari satu

maka penilai memerlukan beberapa properti pembanding lain agar dapat

menentukan tiap perbedaan nilai, dan mungkin penilai harus melalui

proses elimenasi yang cukup panjang sebelum dapat menemukan semua

nilai dari perbedaan fitur properti tersebut. Sebagai misal Penilai

mendapatkan data properti sebagaimana informasi tersebut dibawah ini

:

(Dalam juta Rp)

A Rumah

Tinggal

Pavilyun Teras 985

B Rumah

Tinggal

Teras 875

C Rumah Pavilyun Dapur 950

123

Tinggal BersihD Rumah

Tinggal

Dapur Bersih Garasi 895

E Rumah

Tinggal

Garasi Kamar Kerja 925

F Rumah

Tinggal

Pavilyun 900

Objek Penilaian adalah Properti sebagai berikut :

Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras.

Analisis dapat dilakukan dengan menggunakan teori deduksi seperti

dibawah ini :

- Pavilyun = A – B = Rp 985 – Rp 775

= Rp 210.000.000,00

- Teras = A – F = Rp 985 – Rp 800

= Rp 185.000.000,00

- Dapur Bersih = C – F = Rp 950 - Rp 900 =

Rp 50.000.000,00

- Rumah Tinggal = F – Pavilyun = Rp 900 – Rp 210 = Rp

690.000.000,00

- Garasi = D – Rumah Tinggal – Dp.Bersih =

Rp 895 – Rp 690 – Rp 50

= Rp 155.000.000,00

Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras = Rp 690 + Rp210 + Rp155

+ Rp185 = Rp 1.240

Perkiraan Nilai Properti = Rp 1.240.000.000,00.

Metode ini berdasarkan prinsip idealis bahwa penilai harus berasumsi

bahwa tiap transaksi merupakan indikator nilai pasar yang tidak bias ,

dan bahwa ada urutan transaksi logis yang menunjukan perbedaan

individual sederhana dan nyata yang memungkinkan penilai melalui

proses pengurangan menghitung bagian dari harga jualyang secara

124

langsung berhubungan dengan tiap perbedaan properti. Metode ini

mengabaikan resiko dari asumsi bahwa tiap data penjualan properti

pembanding dapat dianggap sebagai indikasi nilai pasar yang dapat

dipercaya dari tiap atribut yang dimiliki oleh properti.

e. Formula Perbandingan Harta Pertanian

Metode Komponen Rupiah .Harta Tanah Pertanian yang kita dapatkan data adalah sebagai

berikut :

Persi

l

Luas

Tanah

Tanggl

Perolehan

Harga (Rp) Analisis/Ha

(Rupiah)1 5 ha 5 Juni

2009

144.553.500 28.910.700

2 3 ha 3 Februari

2010

96.369.000 32.123.000

3 7 ha 10 Desmb

2009

112.430.500 16.061.500

Analisis perbandingan dengan menggunakan metode Tambah kurang

terhadap properti nilaian dan Properti Pembanding adlah sebagai

berikut :

Faktor Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3Rp 28.910.700 Rp 32.123.000 Rp 16.061.500

Waktu + 2.000.000 - + 1.000.000

Loksai + 1.000.000 -2.000.000 + 8.000.000Sifat Fisik - - + 5.000.000Nilai

diusulkan

Rp 31.910.700 Rp 30.123.000 Rp 30.061.500

f.Perbandingan Sewa

125

Metode ini dapat digunakan untuk menaksir nilai sewa sesuatu

harta , unit perbandingan untuk harta perniagaan dan perindustrian,

dengan menggunakan ukuran meter persegi dari luas lantai yang

disewakan kepada tenant yang kemudian diperhitungkan dengan nilai

sewa seluruh luas yang digunakan atau disewakan .Tatacara

perhitungan sama dengan metode jumlah rupiah atau Tambah kurang per

m2 luas dikalikan jumlah rupiah harga sewa. Formula yang disusun

dalam memperkirakan nilai sewa dengan menggunakan Zoning. Karena

luas nya persewaan atau luas persewaan punya daya tarik berdasarkan

letak / posisi penempatan toko maka Pendekatan zoning berdasarkan

fakta bahwa bagian depan harta lebih bernilai dari bagian belakang.

Nilai suatu unit toko makin jauh masuk ke dalam lokasi makin

berkurang atau menurun sewanya.

Ada dua jenis Zoning, yaitu ;

1.Natural Zoning ;Natural Zoning mengikuti keadaan sewa pasaran Toko di berbagai

lokasi, baik di lantai dasar atau lantai di atas dan bawah

tanah. Demikian juga sewa yang ditawarkan di setiap lokasi

Pusat Perbelanjaan/Pertokoan.

2.Arbitrari Zoning .Arbitrari Zoning dbuat dengan membagi ruangan menjadi ruang

terbatas dalam petak-petak toko dan merupakan zone secara

arbitrari, dengan nilai sewa bagi tiap-tiap zone akan berkuran

/kscil sesuai dengan rumus matematikan beserta letak zone.

Letak Toko berdasarkan Zone makin masuk ke dalam nilainya akan

semakin turun. Wewenang arbitrari ini dibatasi oleh empirical

evidence yang telah ditemui dari banyak bukti sewa di Pasaran

terbuka.

Contoh :

126

Sebuah Toko mempunyai lebar 8 m dan panjang 18 m baru saja

disewakan dengan sewa bersih Rp 70 000.000 per tahun. Analisis

sewa untuk menaksir nilai sewa tahunan bersih sebuah toko di

dalam kawasan yang sama disewakan dengan data sebagai

berikut :

Andaikan Lebar 10m, panjang 18 m dan untuk Zoning Toko itu

dibagi dalam dari depan ke belakang dalam dua(2) zone per 7

meter, maka hal ini akan menyisakan 4 meter, dalam pemikiran

Penilai nilai zone kedua (B) adalah 50% dari zone dimuka

bagian depan (A) dan zone bagian belakang sisa 4 meter 50%

dari zone kedua (B). Apabila sewa setiap meter adalah =

Zone depan (A) = 8m X 7m X Rp x = Rp 56x ;

Zone Tengah (B = 8m X 7m X (Rp 0,5) = Rp 28x ;

Zone belakang (C) = 8m X 4m X (Rp0,25x) = Rp 8x

Rp 92x ;

Bila Rp 92x = Rp 70.000.000,00

X = Rp 760.869,57

Nillai sewa bagi zone depan (A) = Rp 760.869,57 per m2

;

Zone Tengah (B) = Rp 380.434,78

per m2

Zone Belakang (C)= Rp 190.217,39 per m2 ;

Berdasarkan perkiraan tersebut di atas informasi dan

penggunaan prinsip dalam analisis, nilai sewa tahunan toko

adalah sebagai berikut :

Zone depan (A) = Rp 760.869,57 X 10 m X 7 m = Rp

53.260.869,90 ;

Zone Tengah (B) = Rp 380.434,78 X 10 m X 7 m = Rp

26.630.434,60

127

Zone Belakang (C) = Rp 190.217,39 X 10 m X 4 m = Rp

7.608.695,70 ;

Rp 87.500.000,20

Dibulatkan Rp 87.500.000,00.

Formula Perbandingan ini dapat pula digunakan untuk estimasi

nilai harta atas objek pertokoan/perniagaan. Pengumuman atau penawaran

sesuatu objek harta tanah perniagaan dapat dihitung dengan menggunakan

hasil return/hasil sewa/pulangan wajar. Hasil sewa ini akan digunakan

untuk menilai harta tanah yang sejenis dengan harta tanah yang

dianalisis.

Contoh :

Anda diminta menilai sebuah Toko dua lantai yang beralamat di Jalan

Jambu Nomor 8 Jakarta Barat, dengan data sebagai berikut :

- Ukuran lantai satu (1) = 7m X 18m ;

- Lantai dua (2) = 7m X 14m ;

Harta ini dikontrakkan untuk tempo/jangka waktu 14 tahun, dan berjalan

4 tahun yang lalu dengan sewa bersih Rp 60.000.000,00 setahun .

Dari data yang kami dapatkan beberapa Pertokoan di Jalan Jambu

nomor 2, yang sejenis di Kawasan yang sama ukuran lantai satu (1) 8m X

18m dan lantai dua (2) 8m X 14m sewa kontraknya masih berjalan 5 tahun

lagi dengan sewa bersih setahun Rp 50.000.000,00. Harta ini baru saja

dijual dengan harga Rp 1.600.746.000,00 . Disamping itu juga di Jalan

Jambu Nomor 12, sebuah toko berlantai dua serupa dan sejenis dengan

ukuran lantai (1) 7m X 18m dan lantai dua (2) 7m X 14m , baru saja

dikontrakkan untuk jangka waktu 5 tahun dengan sewa Rp 120.000.000,00

per tahun.

Analisis sewa dari Toko jl Jambu Nomor 12 :

Lantai satu Zone A = 7m X 7m @ Rp x/m2 = Rp 49 x;

Zone B = 7m X 7m @ Rp 0,5x/m2 = Rp 24,5x ;

Zone C = 7m X 4m @ Rp 0,25x/m2 = Rp 7 x

128

Lantai dua Zone B = 7m X 14m @ Rp 0,5x/m2 = Rp 49x

Rp 129 x = Rp 120.000.000

X = Rp 926.640,93

Analisis Toko Jalan Jambu Nomor 8,

Nilai semasa dalam tahun berjalan adalah :

Lantai Satu Zone A = 8m X 7m @ Rp 926.640,93 = Rp 51.891.891,89

Zone B = 8m X 7m @ Rp 463.320,46 = Rp

25.945.946,04

Zone C = 8m X 4m @ Rp 231.660, 23 = Rp 7.413.127,36

Lantai dua Zone B = 8m X 14m @ Rp 463.320,46 = Rp 51.891.891,52

Nilai Sewa semasa pertahun = Rp

137.142.856,81

Apabila hasil return/pulangan Toko Nomor 8 dalam tempo 5 tahun maka

sewa yang diterima

Per tahun Rp 50.000.000,00

Angka Tahun Belian (ATB) atau Nilai Kini (Present worth of Annuity

Factor)) untuk 5 tahun

@ 6 % adalah = Rp 50.000.000,00 X 4,2124 = Rp210.620.000,00.

Perhitungan untuk ke abadi adalah :

Nilai Sewa semasa per Tahun

Rp 137.142.856,81;

ATB ke abadi tertangguh (Year Purchase in Perpetuity Rev.) 5 tahun @

7% = 10,1852 x

Rp 1.396.827.425,18

Nilai Modal = Rp 210.620.000 + Rp 1.396.827.425,18 = Rp

1.607.447.425,18 ;

Dibulatkan menjadi Rp 1.607.447.000,00.

Penilaian untuk Toko Jl Jambu Nomor 2 adalah :

129

Lantai Satu (1) ;

Zone A = 7m X 7m @ Rp 926.640,93 = Rp 45.405.405,57 ;

Zone B = 7m X 7m @ Rp 463.320,46 = Rp 22.702.702,54 ;

Zone C = 7m X 4m @ Rp 231.660,23 = Rp 6.486.486,44 ;

Lantai dua (2) ;

Zone B = 7m X 14m @ Rp 463.320,46 = Rp 45.405.405,08 ;

Nilai Sewasemasa per Tahun = Rp 119.999.999,63.

Tempo 10 Tahun :

Sewa diterima per tahun

Rp 60.000.000,00

ATB/Nilai kini (Present worth of Annuity Factor )10 Tahun @ 6% =

7,3601 X

Rp

441.606.000,00

Return ke abadi

Nilai Sewa Semasa per Tahun

Rp 119.999.999,63

ATB ke abadi tertangguh 10 tahun @ 7% =

7,26213 X

Rp 871.455.597,31

Nilai Modal = Rp 1.313.061.597,31

Dibulatkan menjadi Rp 1.313.061.597,00.

Kelebihan dan Kekurangan Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar.

Kelebihan :

Pendekatan ini lebih fleksibel, mudah , cepat dan sederhana

dalam penggunaannya,

130

Dapat diterapkan pada jenis harta tetap yang berupa tanah

dan / atau bangunan yang mempunyai bentuk, karakteristik dan

luas objek yang mendekati sama atau serupa, misalnya real

estate atau bangunan yang telah diatur sedemikian rupa

mendekati sama atau serupa.

Akurat dan Handal sepanjang data dan harga jual properti

pembanding valid dan up to date.

Kekurangan :

Data atas Properti Pembanding harus betul-betul diusahakan

wajar, nyata , benar dan memenuhi waktu yang up to date, atau

dapat dipertanggungjawabkan keakuratannya,

Jarang objek harta yang benar-benar sama atau identik , sebab

itu dalam bandingan harus betul-betul merupakan data yang

dipertimbangkan persamaan dan perbedaanya untuk menetukan

penyesuaiannya.

Kadangkala tidak dapat ditemukan data pembanding yang valid

dalam lokasi atas harta yang akan dinilai.

Dalam situasi ekonomi dan moneter yang bergejolak atau berubah

dengan cepat , sulit untuk digunakan karena harga terbentuk

kurang wajar,

Pengalaman dan jam terbang Penilai dalam menentukan

adjusment / penyesuaian merupakan faktor yang sangat

menentukan Nilai Pro

perti yang dianalisis dengan pendekatan ini.

C. ECONOMIC ESTIMATE / COST APPROACH (METODE / PENDEKATAN BIAYA ).

Pendekatan ini merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan

dengan teknik atau metode pendekatan memperkirakan atau

menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan,

menghasilkan, atau membangun harta pada masa / waktu sekarang dalam

keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau

131

deprisiasi harta, dan kemudian ditambah dengan perkiraan nilai

tanah.

Pendekatan biaya pada umumnya dapat dijelaskan dengan pengertian

sebagai berikut :

1.Merupakan taksiran atau interpretasi reproduksi harta dalam

keadaan baru atau ada pula yang mengatakan nilai ganti yang

merupakan biaya pengganti dari bangunan dan sarana pelengkapnya.

2.Perkiraan penyusutan , keausan dari harta selama

dipergunakan/dipakai/didayagunakan sampai dengan saat dinilai.

3.Kemudian ditambah dengan nilai tanah .

Sesungguhnya bila kita teliti lebih lanjut tentang pengertian-

pengertian di atas maka ada sedikit perbedaan namun sangat menyentuh

arti dari istilah nilai. Meskipun arti nilai reproduksi baru dan

nilai ganti mempunyai maksud yang sama sebagai nilai baru

berdasarkan harga produksi yang berlaku sekarang, namun nilai

reproduksi baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan

untuk memperoleh sesuatu unit bangunan baru yang persis sama baik

mengenai material, kualitas, bentuk, ukuran , design, konstruksi,

maupun fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang berlaku saat

ini.

Sedangkan nilai ganti adalah jumlah uang yang dikeluarkan /

dibayarkan untuk membangun atau memperoleh sesuatu unit baru seperti

yang dikehendaki dengan fungsi dan kapasitas sama, meskipun bentuk,

material / bahan, ukuran berbeda dari harta yang asli dan atau

diperbaiki.

Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima ( 5 ) langkah

dasar pelaksanaan, yaitu :

1. Penilaian tanah dalam keadaan kosong, dengan menggunakan

pendekatan Data Pasar.

2. Interpretasi / perkiraan nilai ganti atau reproduksi baru atas

perbaikan atau pembangunan yang berlaku saat ini.

132

3. Penentuan perhitungan penyusutan / depresiasi yang terjadi selama

umur bangunan.

4. Tentukan Nilai Indikasi bangunan dengan cara mengurangkan

perkiraan nilai ganti / reproduksi baru dengan keausan /

penyusutan bangunan .

5. Kemudian untuk mendapatkan Nilai Objek / harta yang dinilai

didapat dengan menambahkan Nilai indikasi Bangunan dengan Nilai

indikasi tanah .

Agar lebih mudah dapat kami berikan contoh seperti dibawah ini :

Sebuah objek harta terdiri dari sebidang tanah terletak di Jl. Kencana

No. 5 Jakarta Barat seluas 500 m2 dengan perkiraan harga jual menurut

Nilai Jual Objek Pajak Rp 300.000,00 per m2. Di atas tanah tersebut

berdiri bangunan rumah mewah yang dibangun pada tahun 1990 dengan luas

250 m2, terdiri dari 3 buah kamar tidur lengkap dengan 2 buah kamar

mandi, satu dapur dan sebuah garasi mobil, dengan perkiraan Nilai Jual

Objek Pajak bangunan sebesar Rp 1.500.000,00 per m2.

Sisa tanah yang tersedia dibangun untuk taman dan perkerasan

jalan yang berfungsi sebagai landasan dari jalan di luar rumah menuju

garasi dan rumah.

Sebelum kita tentukan berapa Nilai harta tetap tersebut di atas ,

marilah kita melihat beberapa metoda pendekatan biaya / cost approach

valuation yang sering dipergunakan untuk memperkirakan atau membuat

analisis nilai atas harta.

Beberapa metoda yang lazim dipergunakan untuk menetapkan nilai

reproduksi baru / nilai ganti adalah :

1). Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach).

Metode ini menghitung nilai property (T&B) dengan menganggap Tanah

sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan

Metode perbandingan data pasar. Nilai Bangunan dihitung dengan

menggunakan metode kalkulasi biaya . Nilai pasar bangunan diperoleh

133

dengan mengasumsikan biaya pembangunan/penggantian baru kemudian

dikurangi dengan penyusutan pada saat penilaian.

Rumus :

Nilai Properti = Nilai Tanah + (Nilai Bangunan Baru – Penyusutan).

Biaya Kalkulasi biaya ada dua cara :

a). Biaya Langsung Yaitu :

Biaya yang langsung berhubungan dengan bangunan seperti

biaya upah buruh dan biaya material komponen bangunan yang

berhubungan dengan bangunan, biaya overhead kontraktor,

keuntungan kontraktor, biaya professional lainnya yang terkait

untuk pembangunan seperti arkitek, konstruktor, surveyor, dan

lainnya.

b). Biaya Tidak Langsung :

Biaya atau uang yang tidak terkait langsung dengan fisik

konstruksi, tetapi diperlukan dalam biaya pembangunan property.

Biaya tidak langsung termasuk bunga selama masa konstruksi,

pajak, biaya Ahli Hukum terkait, Akuntan, Penilai dan lain-

lainnya yang diperlukan. Semua biaya ini harus diperhitungkan

tergantung jenis bangunannya.

2). Menghitung Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New).

Untuk menghitung Biaya penggantian baru pada metode Kalkulasi Biaya

ada empat macam metode yang dikenal, Yaitu :

a). Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas/Quantity

Survey Method:

Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua

komponen material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai

bahan untuk membangun harta tersebut oleh produser/Pembina/

Pembangun harta dan kemudian dijumlahkan . Penilai menghitung

semua biaya material bangunan kuantitas dan kualitas serta semua

tenaga kerja yang diperlukan .Estimasi ini mempergunakan

perhitungan biaya unit dan biaya keseluruhan guna pembangunan

134

replika properti nilaian termasuk di dalamnya harapan keuntungan

pemilik, biaya langsung maupun tidak langsung. Berkait dengan

keahlian, waktu, dan pembelanjaanyang dikeluarkan untuk

menyediakan rincian kuantitas survey yang lengkap maka aplikasi

metode ini terbatas.

Metode survey kualitas atau sering disebut sebagai Quantity

Survey method adalah lebih sesuai untuk digunakan dalam estimasi

biaya bangunan bagi kepentingan kontrak kerja pembangunan,

tender,pembangunan objek pribadi yang melibatkan dana besar dan

tujuan objek khusus.

Menghitung dengan cara ini jarang digunakan oleh penilai

karena memerlukan waktu yang relatif lebih banyak / panjang dan

membutuhkan pengetahuan teknik yang khusus misalnya arkitetur

atau sipil bangunan. Namun metoda ini merupakan metode yang

paling komprehensif dan akurat dalam menentukan estimasi biaya

bangunan.

Dalam metoda survey Kualitas perhitungan diawali dengan

analisis BOW, yaitu untuk mengetahui biaya perbagian pekerjaan

secara detail dan selanjutnya dirinci dan ditambah dengan biaya

lain yang terkait seperti biaya overhead, keuntungan pengembang ,

Jasa konsultan, PPN, biaya lain mendirikan bangunan (IMB) dan

Bunga selama pembangunan.

135

Sumber : Wahyu Hidayati, Budi Harjanto, Penilaian Properti, Konsep dasar, BPFE

Yogyakarta,2003

Contoh Rekapitulasi Biaya .

No

.

Uraian Pekerjaan

Upah Bahan

Jumlah

(Rp)1

2

3

4

5

6

7

8

Pekerjaan Tanah

Pekj.

Pasangan/Plester

Pekj.Beton &

lantai

Pekj. Kayu

Pekj. Atap &

Plafon

Pekj. Finishing

Pekj. Listrik

Pekj. Lain-lain

2.250

7.500

6.000

8.000

2.500

1.000

1.000

2.000

2.000

12.500

15.000

25.000

10.000

1.100

4.000

500

4.250.000

20.000.000

21.00.000

33.000.000

12.500.000

2.100.000

5.000.000

2.500.000

Biaya

Keuntung

an

Pelaksanaan

Overhead @10%

Developer @10%

Konsultasi @

12%

PPN @ 10%

100.350.00

0

10.035.000

110.035.00

0

11.038,500

121.423.50

0

14.570.820

Pos Pengeluaran(ribuanRp)

136

Biaya

IMB @ 1%

Bunga @ 5%

Reproduksi

Baru

135.994.32

0

13.599.432

149.593.75

2

1.495.938

151.089.69

0

7.554.484

158.644.17

4

b). Metoda Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method

:

Metoda ini menggunakan biaya / jumlah harga atas bermacam

material / bahan bangunan yang terpasang pada bangunan atau harta

yang terdiri dari Fondasi , dinding, kerangka, kolom , atap,

lantai dan lain-lain dan kemudian di jumlahkan.Unsur-unsur ini

dihargai sebagai unit terpasang termasuk diantaranya adalah bahan

dan tenaga kerja atau upah pengerjaan untuk mendirikan bangunan.

c). Metoda Meter Persegi :

Metoda ini didasarkan pada perhitungan biaya-biaya per unit

yang diketahui atau ditetapkan yang berasal dari perbandingan

harta yang ada dalam penentuan biaya per m2 setiap jenis

pekerjaan bangunan , yang kemudian di adjust atau disesuaikan

antara harta yang dinilai dengan harta pembanding bila ternyata

terdapat perbedaan perbandingan. Misalnya untuk membuat fondasi

gedung seperti contoh gedung pembanding itu diperlukan

perhitungan per m2-nya dikeluarkan biaya berapa rupiah dan

137

kemudian diperhitungkan seluruh fondasi berapa luasnya atau

jumlah keseluruhan fondasi dari gedung.

Metoda ini dapat juga disebut sebagai metoda meter kubik

dan biasanya merupakan koreksi / perbaikan atas metoda unit

terpasang, dan disamping itu data atau informasi dapat

dikumpulkan dari para kontraktor dan buku petunjuk biaya yang

disusun oleh Instansi tertentu atau penjual bahan bangunan atau

Perusahaan Pembangun/ Pengembang , misalnya seperti Departemen

Pekerjaan Umum, Dinas Tata Bangunan dan Tata Kota, Pajak Bumi dan

Bangunan , Perusahaan Real Estate , Perum Perumnas dan lain-lain.

Metode ini sering juga disebut sebagai metode perbandingan atau

comparative method.

d). Metode Indeks Biaya / Index Method .

metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti

baru bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya

pengganti baru bangunan pada saat baru dibangun.Biaya ini dapat

naik atau turun tergantung pada besar kecilnya indekspada saat

ini. Caranya dengan menghitung indeks biaya saat ini dengan

indeks biaya masa lampau / indeks biaya saat dibangun.

Rumus :

Biaya Pengganti Baru Sekarang =

Dari ke empat metode tersebut di atas maka metode survey kuatitas

memberikan perhitungan biaya yang paling teliti.

Di atas telah kami berikan contoh tentang harta yang

terletak / berlokasi di Jl Kencana No.5 Jakarta.Barat Maka apabila

kita akan menilai objek tersebut dapatlah dilakukan analisis seperti

dibawah ini :

138

NJOP Tanah dinyatakan seharga – Rp 3.000.000,00 per m2 ;

Nilai indikasi tanah adalah = 500 X Rp 3.000.000,00 = Rp

1.500.000.000,00

Setelah melalui analisis yang mendalam dengan cara membandingkan

dengan data / informasi dari berbagai Instansi terkait dan Perusahaan

Pengembang dan Perusahaan Produsen Bangunan, maka ditetapkan Nilai

Tanah, benar adalah - Rp 1.500.000.000,00.

Untuk Nilai Bangunan dihitung seperti dibawah ini :

Apabila diyakini bahwa bangunan tersebut dibangun dengan harga / biaya

sebagaimana yang telah ditetapkan sesuai dengan NJOP per m2 – Rp

2.500.000,00 biasanya NJOP PBB hanya 60% dari Harga Pasar wajar. Biaya

ini telah dikaji dengan saksama dan dianalisis berdasarkan perhitungan

Pekerjaan Umum dan Beberapa Perusahaan Pengembang dan Produsen

Bangunan maka penyesuaian yang dilaraskan adalah :

10060

XRp2.500.000= Rp 4.166.666,67 ,

Maka Perkiraan / perhitungan sementara adalah Rp 4.166.666,67

dikonversi kedalam Klasifikasi Objek Pajak adalah kelompok II B kelas

14 > Rp 3.900.000 s/d Rp 4.500.000, Nilai jual Bangunan adalah Rp

4.200.000,00

-Bangunan Utama : 250 X Rp 4.200.000,00 = Rp 1.050.000.000,00

- Taman : 150 X Rp 300.000,00 = Rp

45.000.000,00

- Jalan diperkeras : 100 X Rp 100.000,00 = Rp 10.000.000,00

Nilai sementara = Rp 1.105.000.000,00

Apabila penyusutan diperhitungkan dengan metoda garis lurus, dan

diperkirakan umur ekonomis bangunan 50 tahun, pada hal usia bangunan

sampai saat ini ( dibangun tahun 2000 ) adalah 11 tahun, maka bila

dihitung dengan cara mencari prosentase = 11/50 X 100 % = 22 %.

Maka Penyusutan = 0,22 X Rp 1.105.000.000,00 = Rp 243.100.000,00

139

Nilai Bangunan sementara = Rp 1.105.000.000,00

Penyusutan 22 % = Rp 243.1 00.000,00

Nilai Indikasi Bangunan = Rp 861.900.000,00

Nilai Indikasi Tanah = Rp 3.000. 000.000,00

Niali Pasar Wajar harta = Rp 3.861.900.000,00 dibulatkan Rp

3.800.000.000,00

Dari jawaban di atas dapatlah dicatat bahwa untuk menilai

bangunan memerlukan pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila

untuk menilai bangunan yang bertingkat banyak, konstruksi , fondasi

dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior /

eksterior haruslah diperhitungkan.

Taksiran atas suatu nilai harta tetap .

Kecuali perbedaan metoda pendekatan biaya seperti di atas , maka

ada variasi penilai yang dipengaruhi oleh subyektivitas masing-masing

dengan latar belakang dan pengetahuan serta pengalaman dari individu

penilai tersebut. Berdasarkan hal-hal seperti di atas maka taksiran

dapat berbeda namun satu hal yang perlu diperhatikan bahwa semua

faktor , fakta dan data serta ilmu pengetahuan yang mendasari

penilaian dimasukkan sebagai pertimbangan analisis untuk menentukan

nilai atas harta dilakukan dengan teliti dan benar. Masalah yang

sangat menentukan adalah faktor moneter dan percepatan perubahan

ekonomis yang tidak diharapkan, berbagai varian dapat terjadi namun

hal-hal tersebut dapat diharapkan mendukung saat dilakukan penilaian

agar selama berlangsungnya penilaian, perubahan harga dapat

dipertanggungjawabkan atau relatif tidak terjadi gejolak harga ,

sehingga nilai akhir dapat dianggap valid atau dapat mendekati benar

dan dipertanggungjawabkan kebenarannya. Sebagai contoh ada dua buah

harta / bangunan yang kelihatannya dari luar nampak sama atau identik,

tetapi apabila dilihat lebih mendalam maka akan nampak banyak

140

perbedaan,karena struktur, lingkungan ,waktu dibangun , material

bangunan dan oleh produsen yang berbeda.

PENYUSUTAN :

Disamping beberapa hal tersebut di atas masih ada faktor

PENYUSUTAN / KEAUSAN sebagai akibat penggunaan, pemakaian dan

pendayagunaan harta, yaitu :

1. Penyusutan atau kemerosotan fisik (Physical Deterioration).

Artinya adalah suatu kerugian, kehilangan nilai yang diakibatkan

oleh kemerosotan, kerusakan, keretakan , kemunduran badan / fisik

harta baik yang nampak ataupun tidak nampak sehingga ujud ,

struktur, dan elemen yang ada menjadi menurun nilainya / harganya.

- Misalnya tembok/ dinding retak, Fondasi amblas/turun,

- Atap melengkung dan bocor, kayu resplang lapuk,

- Cat kusam banyak dimakan lumut ,

- Lantai keramik pecah banyak yang terkelupas,

- Dan lain-lain.

2. Penyusutan atau keausan Fungsional (Functional Obsolescence) :

Suatu kerugian atau kehilangan yang melekat pada harta

sebagai akibat dari tidak berfungsi atau rusaknya mekanisme alat

atau perlengkapan atau tujuan bangunan, sehingga tidak dapat

memenuhi tujuan , kenyamanan dan keselamatan pengguna harta tetap.

Misalnya, lift / escalator rusak, Air condition tidak dingin

atau rusak pada hal konstruksi bangunan di design tanpa ventilasi,

pintu sering macet tidak dapat dibuka, cendela tidak dapat ditutup

dengan benar engsel telah lepas / kayu mengembang , dan lain-lain.

3. Penyusutan Ekonomi (Economic Obsolescecene) :

Suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh

karena keuatan-kekuatan di luar harta kekayaan dan menyangkut

faktor-faktor ekonomi / moneter atau lingkungan masyarakat.

141

Hal itu terjadi misalnya karena perubahan peraturan

pemerintah / zoning, perubahan nilai mata uang sebagai akibat

krisis moneter, dan lain-lain.

Dengan demikian maka dapatlah dikatakan bahwa penyusutan

fisik dan fungsional adalah keausan yang disebabkan faktor

internal, sedangkan penyusutan ekonomi adalah keausan yang

disebabkan faktor eksternal, dan perlu diketahui bahwa macam dan

luasnya penyusutan diperhitungkan / ditentukan dengan melalui

pertimbangan pengamatan yang sangat hati-hati.

Beberapa metoda perhitungan PENYUSUTAN :

a. Metode Abstrak ( Abstraction Method ) - pengukuran tidak langsung.

b. Metoda Kondisi Terlihat ( Observed Condition Method ) – pengukuran

langsung.

c. Metoda Biaya Pemulihan (Cost to Cure Method ) – pengukuran

langsung.

d. Metoda Kerugian Kapitalisasi Sewa ( Capitalization of rent loss) –

pengukuran tidak langsung.

e. Metoda Penyusutan Garis Lurus ( Straight Line Age Life Method ) –

Metoda langsung.

Penjelasan panjang lebar mengenai penyusutan ini kelak akan Kami

jelaskan dalam PENILAIAN LANJUTAN, namun untuk penilaian dasar cukup

memakai metode abstrak atau prosentage saja.

Di atas telah kami berikan contoh tentang harta yang terletak /

berlokasi di Jl Kencana No.5 Jakarta Barat Maka apabila kita akan

menilai objek tersebut dapatlah dilakukan analisis seperti dibawah ini

:

NJOP Tanah dinyatakan seharga per m2 – Rp 300.000,00

Nilai indikasi tanah adalah = 500 X Rp 300.000,00 = Rp

150.000.000,00

Setelah melalui analisis yang mendalam dengan cara membandingkan

dengan data / informasi dari berbagai Instansi terkait dan Perusahaan

142

Pengembang dan Perusahaan Produsen Bangunan, maka ditetapkan Nilai

Tanah , benar adalah - Rp 150.000.000,00.

Untuk Nilai Bangunan dihitung seperti dibawah ini :

Apabila diyakini bahwa bangunan tersebut dibangun dengan harga / biaya

sebagaimana yang telah ditetapkan sesuai dengan NJOP per m2 -

Rp1.200.000,00. Biaya ini telah dikaji dengan saksama dan dianalisis

berdasarkan perhitungan Pekerjaan Umum dan Beberapa Perusahaan

Pengembang dan Produsen Bangunan.Maka Perkiraan / perhitungan

sementara adalah :

- Bangunan Utama : 250 X Rp 1.200.000,00 = Rp 300.000.000,00

- Taman : 150 X Rp 300.000,00 = Rp

45.000.000,00

- Jalan diperkeras : 100 X Rp 100.000,00 = Rp 10.000.000,00

Nilai sementara = Rp

355.000.000,00

Apabila penyusutan diperhitungkan dengan metoda garis lurus, dan

diperkirakan umur ekonomis bangunan 50 tahun, pada hal usia bangunan

sampai saat ini (dibangun tahun 1990) adalah 8 tahun, maka bila

dihitung dengan cara mencari prosentase = 8/50 X 100 % = 16 %.

Maka Penyusutan = 0,16 X Rp 355.000.000,00 = Rp 56.800.000,00

Nilai Bangunan sementara = Rp

355.000.000,00

Penyusutan 16 % = Rp

56.800.000,00

Nilai Indikasi Bangunan = Rp

298.200.000,00

Nilai Indikasi Tanah =

Rp 150.000.000,00

143

Niali Pasar Wajar harta = Rp

448.200.000,00

Dari jawaban di atas dapatlah dicatat bahwa untuk menilai

bangunan memerlukan pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila

untuk menilai bangunan yang bertingkat banyak, konstruksi , fondasi

dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior /

eksterior haruslah diperhitungkan.

Formula Pendekatan Biaya :

Nilai Indikasi Tanah Rp a.

Nilai Indikasi Bangunan :

1. Bangunan Utama – Rp b

2. Bangunan lainnya – Rp c

Rp ( b + c )

Penyusutan ---- % = Rp d

Nilai Indikasi Bangunan - Rp ( b + c ) – Rp d

Nilai Harta Tetap adalah = Rp a + {( b +

c) – Rp d } .

Penerapan pendekatan biaya ini dapat disimpulkan terdiri dari

beberapa langkah :

1. Menentukan Nilai Tanah dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.

2. Menentukan biaya pembangunan baru (cost reproduction New ) harta /

Objek.

3. Memperkirakan atau menghitung deprisiasi / penyusutan harta atau

bangunan melalui salah satu metode yang telah diketahui.

4. Mengurangi biaya pembangunan baru ( cost reproduction New ) harta

dengan penyusutan , sehingga dapat ditemukan Nilai Indikasi objek /

harta.

5. Menambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan sehingga diperoleh

NILAI Properti yang diharapkan .

144

Dalam pelaksanaan di DJP penyusutan agar tercapai kesatuan tindak

dan pelaksanaan fiskus diharuskan menggunakan table penyusutan

sebagaimana tertuang dalam lampiran 29 Keputusan Direktur Jenderal

Pajak No.KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek Pajak Bumi dan

Bangunan dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data

Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP).

Perhitungan Nilai Bangunan harus ditentukan besarnya nilai

komponen bangunan menurut masing-masing karakter objek berdasarkan

NJOP dengan memperhatikan beberapa hal atau komponen bangunan sebagai

berikut :

1. Kelas/bintang/type ;

2. Komponen bangunan utama ;

3. Komponen material ;

4. Komponen fasilitas / m2 ;

5. Komponen fasilitas yang perlu disusutkan ;

6. Penyusutan ;

7. Komponen fasilitas yang tidak perlu disusustkan ;

8. Kapasitas dan letak (khusus tangki) .

Tingkat penyusustan oleh fungsional penilai PBB dihitung dengan

mendasarkan pada umur efektif, keluasan dan kondisi bangunan.

Bangunan selalu mempunyai umur ekonomis dan umur efektif sebagai

dasar dalam penentuan nilai.Umur Ekonomis adalah umur bangunan semasa

masih dapat mendatangkan return atau hasil sewa bagi pemiliknya atau

penguasanya. Sedangkan umur efektif adalah umur gedung sesuai dengan

perhitungan untuk dapat dihitung prosentase penyusutannya dengan

menggunakan formula tertentu.

Direktorat Jenderal Pajak untuk gedung-gedung yang berlantai

tidak lebih dari 4 tingkat menggunakan formula penentuan % penyusutan

sebagai berikut :

145

Sedangkan untuk bangunan pencakar langit atau bangunan bertingkat

tinggi dan bangunan eksklusif lainnya seperti Bangunan Perkantoran,

Hotel, Apartemen, Shoping Center / Mall dan lain-lain umur efektif

ditentukan dengan menggunaka formula sebagai berikut :

Contoh :

Tahun Pajak adalah Tahun 2011.

Untuk penghitungan NJOP bangunan secara manual dapat dipergunakan

formulir Lampiran 28 KEP-533/PJ/2000.

Bila Tahun Penilaian atau Tahun Pajak = 2011 ;

Tahun Gedung di bangun = 2003 ;

Tahun direnovasi = 2008

Maka Umur Efektif Bangunan = 2011 – 2003 = 8 tahun, tetapi bila sudah

direnovasi misalnya tahun 2008, maka Umur Efektif bangunan adalah 2011

– 2008 = 3 Tahun.

Umur Efektif = Tahun Pajak (TP) – Tahun Dibangun (TB)

Bila diketahui Tahun Direnovasi, maka :

Umur Efektif = Tahun Pajak (TP) – Tahun Direnovasi (TR)

(Tahun Pajak – Tahun dibangun) + 2 (Tahun Pajak –Tahun Direnovasi)

146

Note : Bila tahun Pajak – Tahun dibangun < 10 tahun dan tahun

direnovasi adalah 0 atau kosong, maka umur efektif bangunan =

Umur Efektif Bangunan = Tahun Pajak – Tahun

diBangun .

Namun apabila Tahun Pajak – Tahun DiBangun > 10 dan Tahun diRenovasi

adalah 0 atau

kosong atau Tahun Pajak – Tahun diRenovasi > 10, maka perlu dianggap :

Tahun diRenovasi = Tahun Pajak – 10, dan umur efektif adalah

hasil dari rumus yang

dis

ebu

t

di

T B TR Umur Efektif = (TP - TB) + 2 (TP – TR) 3

2000 2005 (2011 – 2000) + 2 (2011 – 2005) = 11 + 12 = 23

= 7 2/3 = 8

3

3 3

2003 2006 (2011 – 2003) + 2(2011 – 2006) = 8 + 10 = 18 =

6

3

3 3

2010 2006 (2011 – 2010) + 2 (2011 – 2006) = 1 + 10 = 11 =

3 2/3 = 4

3

3 3

2006 - (2011 – 2006) = 5

2007 - (2011 – 2007) + 2 (10) = 4 + 20 = 24 = 8 .

3 3

3

147

atas. Dalam hal ini factor (Tahun Pajak – Tahun diRenovasi)

adalah 10.

Setelah diketemukan Umur Efektif bangunan seperti perhitungan di atas,

maka dicari pada table pada kolom umur Efektif dan ditentukan berapa

besarnya % umur efektif yang ada pada table Lampiran 29

KEP-533/PJ/2000, pada table dibawah ini

Berdasarkan contoh di atas maka bila diketemukan pada hitungan yang

pertama Umur efektif bangunan adalah 8 tahun maka penyusutan :

Untuk Gedung yang sederhana dengan pemeliharaan sangat baik (SB)

penyusutannya sebesar 15 %, tetapi untuk gedung yang dibangun dengan

biaya antara Rp 275.000,00 s/d Rp 475.000,00 dengan pemeliharaan

sedang penyusutan adalah sebesar 31 %, dan untuk gedung bertingkat

tinggi dengan pemeliharaan baik penyusutannya adalah sebesar 17 %.

Pemikiran ini merupakan suatu percobaan yang berulang kali sesuai

dengan pengalaman seorang penilai sering disebut trial and error

sehingga menemukan acuan yang paling tepat dalam penentuan rumus ini.

Hal ini juga digunakan untuk menentukan Umur Efektif bangunan

kuno yang sudah berumur ratusan tahun tetapai dipelihara dan dirawat

dengan sangat baik, contohnya bangunan perumahan dan perkantoran di

jalan Diponegoro, Jl Imam Bonjol, Jl Teuku Umar atau sebagian besar di

Kota dan Menteng. Gedung-gedung tersebut kecuali lokasinya sangat

Strategis juga merupakan kawasan Perumahan Ellite dan Pusat

pemerintahan dan Perkantoran. Disamping itu juga dekat dengan Pusat

Bisnis.

148

Disamping tatacara perhitungan penyusutan sebagaimana yang dilakukan

oleh fungsional penilai Direktorat Jenderal Pajak maka untuk Penilai

149

Swasta tatacara perhitungan penyusutan yang dilakjukan oleh Penilai

MAPPI menggunakan table sebagai berikut :

TABEL PENYUSUTAN MAPPI.

Umur Efektif(Tahun)

Umur Ekonomis(Tahun)

50 40 20

%

Penyusutan1 1.5 2 4.5

2 3 4 9

3 4.5 6 13.5

4 6 8 18

5 8 10.5 23

6 9.5 13 27.5

7 11 15.5 32

8 13 18 37

9 15 20.5 42

10 16.5 23 46.5

11 18 25.5 51

12 20 27.5 56.5

13 22 29.5 61

14 24 32 65.5

15 25.5 34.5 70.5

16 27.5 37 75

17 29.5 39.5 79.5

18 31.5 41.5 83.5

19 33 44 87.5

20 35 45.5 90

21 37 43.8 -

150

22 39 51 -

23 41 53.5 -

24 43 55.8 -

25 44.5 58 -

26 46 60.3 -

27 47.5 62.5 -

28 49 64.8 -

29 51 67 -

30 52.5 68.5 -

32 55.5 73.5 -

34 59.5 78 -

36 63.5 82 -

38 67.5 86 -

40 71.5 90 -

42 75 - -

44 78.5 - -

46 82 - -

48 85.5 - -

50 90 - -

Untuk menghitung besarnya % penyusutan para penilai MAPPI

menggunakan cara menghitung sedikit berbeda dengan Direktorat Jenderal

Pajak namun saya kira tidak akan mengurangi hasil dan tidak pula

menimbulkan kerancuan, dan hal itu akan dapat diterima sepanjang

hasilnya tidak berselisih jauh.

Jenis BangunanUmur Ekonomis

( Tahun )

Kantor Bertingkat

50

Bangunan Permanen

151

Rangka beton 40

Gudang Rangka Baja

40

Bangunan Rangka Kayu

20

Fasilitas Bangunan

20

Sarana- sarana Pelengkap

20

Umur Bangunan :

Tahun dibangun : 1980

Tahun direnovasi : 1992

Tahun rata-rata : 1980 + = 1980 + 6 =

1986.

Umur Aktual = 1999 - 1986 = 13 Tahun .

Cek Pemeliharaan :

Baik : Umur Efektif < 9 tahun ;

Normal : Umur Efektif = 9 tahun ;

Kurang Baik : Umur Efektif > 9 tahun .

Kemudian setelah kita dapatkan umur aktual misalnya sebesar 13

tahun , maka lalu kita cari pada table tersebut di atas berdasarkan

umur aktual dan disejajarkan dengan umur ekonomisnya.

Perkiraan Nilai Tanah Kosong / Tapak Siap Bangun.

Nilai Tanah Kosong atau Tapak siap bangun dapat diperkirakan

dengan menggunakan pendekatan Data Pasar dengan menggunakan

perbandingan harga taransaksi jual beli yang terjadi di Pasar wajar

dan terbuka. Data pasar sangat banyak dan dapat dicari baik melalui

Instansi terkait ataupun para Developer / Pengembang, Penawaran harga

property maupun eklan di media cetak maupun elektronik. Pendekatan

152

perbandingan antara objek nilaian dengan harta tanah pembanding perlu

mempertimbangkan kemungkinan potensi, HBU dan Perkembangan Pembangunan

di masa depan. Sebidang tanah menjadi TAPAK bila ada pengembangan

baik offsite atau onsite Improvement, tujuan tertentu.

Karakteristik dan Pengembangan tanah dapat dilihat dari adanya :

- Karakteristik Fisik ;

Misalnya : - Lokasi;

- ukuran, bentuk tanah ;

- topografi, kontur ;

- elevasi, sistem drainage ;

- Views.

- Utilitas yang tersedia ;

- Air, saluran air kotor , limbah ;

- Listrik, Gas, telepon,

- dll.

Pengembangan di atas tapak juga harus mempertimbangkan prinsip

penggunaan tertinggi dan terbaik yang mana Prinsip ini menuju pada

nilai ekonomi yang tertinggi dan terbaik, hal ini dipengaruhi oleh

kontribusi nilai properti. Besarnya kontribusi diestimasi melalui

pengurangan nilai tanah terhadap propperti secara keseluruhan.

Tanah sebagai pemilik nilai dalam pengembangan selanjutnya sebagai

objek yang mengkontribusi nilai jika pengembangan tak lagi memberikan

kontribusi nilai maka indikasinya perlu ada pembongkaran (demolition).

Terdapat 6 teknik atau Prosedure utk menilai tanah :

1. Perbandingan Penjualan :

digunakan untuk penilaian tanah kosong atau dipertimbangkan

sebagai tanah kosong untuk tujuan penilaian. Terhadap penjualan

dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian untuk

menghasilkan indikasi nilai . Proses perbandingan didasarkan pada

analisis kesamaan dan ketidaksamaan kedua bidang tanah yang

diperbandingkan.

153

Penilai mengumpulkan data penjualan aktual, data sewa, dari

listing penawaran dan pembaruan sewa.

2. Alokasi (alocation) ;

merupakan metoda penilaian tanah yang didasarkan atas prinsip

keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi. Prinsip

didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai tanah dan nilai

pengembangannya untuk suatu penggunaan khusus dari suatu properti

pada lokasi tertentu. Biasanya digunakan bila data penjualan

tidak tersedia .

Contoh :

Metoda Penilaian alokasi digunakan untuk menilai sebuah

tapak yang menghadap ke sebuah danau (lakefront) yang digunakan

sebagai rumah peristirahatan. Diasumsikan tidak ada penjualan

tanah kosong yang terjadi belakangan ini, tetapi penilai

mengetahui (pasti) bahwa rumah di dekat danau telah terjual

dengan harga Rp 150 jt s/d Rp 200 jt. Developer dari rumah tepi

danau (lakefront) pada kawasan lain yang berdekatan dapat membeli

sebuah lot/areal tanah yang mempunyai ukuran sama seharga Rp 60

juta, dibangun dengan bangunan rumah seharga Rp 90 juta dan

menetapkan keuntungan sebesar Rp 30 juta serta overhead dengan

total kontribusi pengembangan (Improvement) sebesar Rp 120 juta

dengan total nilai Rp 180 juta. Dengan demikian menunjukkan nilai

tanah merupakan rasio 1/3.

Rasio dr nilai tanah terhadap total nilai properti pada suatu

bangunan yg sdh lengkap adalah 0,333 hingga 1,000. Karena itu

indikasi nilai tanah untuk rumah yg berada di sekitar danau

berkisar antara –

Rp 50 juta (0,333 X Rp 150 juta) s/d Rp 66 juta (0,333 X Rp 200

juta).

3. Ekstraksi (extraction) ;

154

Menggunakan ekstraksi (hasil penurunan) dari harga jual properti

yang telah dikembangkan dengan mengurangkan kontribusi yang

dihasilkan dari pengembangan tersebut dengan estimasi dari

pembuatan baru bangunan yang telah disusutkan dan nilai sisanya

menunjukkan nilai tanah. Metoda ini dapat digunakan bersama-sama

dengan metoda data Pasar namun perlu diingat bahwa metoda ini

kurang meyakinkan karena tidak mempertimbangkan harga pasar.

4. Pembagian Pembangunan (subdivision developtment) ;

Metoda ini digunakan ketika pembagian dan pembangunan menunjukkan

penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah bidang yang dinilai

dan data penjualan dari tiap kapling tanah tersedia. Analisis

biasanya digunakan utk tanah Industri, Perumahan, Rekreasi dan

Pemilik biasanya membagi tanah yang berukuran besar untuk dibagi

menjadi kecil-kecil utk dijual atau disewakan. Penilai memulai

analisis dari pembagian pembangunan melalui penentuan jumlah dan

ukuran kapling/persil yang tercipta dai tanah yang dinilai baik

secara fisik, UU/Peraturan maupun ekonomi. Analisis perbandingan

penjualan dari kapling yang telah selesai diajust dengan estimasi

harga paling sesuai dan memungkinkan. Semua biaya langsung /tidak

langsung terkait dengan pengembangan dan pemasaran harus

dikurangkan dr jumlah harga penjualan yang direncanakan,

seperti :

- Pembersihan tapak ;

- grading dan pematangan tanah ;

- pembuatan jalan dan saluran ;

- perkerasan halaman dan instalasi fasilitas;

- termasuk pajak, asuransi, premium, biaya overhead, biaya

inspeksi, pemasaran, komisi dan pereklanan.

Contoh :

Seorang Developer mempunyai sebidang tanah dengan luas 1 ha

dan ingin membagi menjadi 25 kapling / unit rumah. Total

155

penjualan kotor proyek pembangunan kapling tersebut Rp 5 milyar

dengan biaya pembangunan Tanah sebagai berikut :

Biaya Pengembangan pembersihan (perataan,

Pembersihan, paving, saluran dan desain) Rp

1.500.000.000,00

Manajemen dan Pengawasan Rp

75.000.000,00

Keuntungan dan Overhead Kontraktor Rp

500.000.000,00

Biaya Pemasaran/Penjualan Rp

175.000.000,00

Pajak

Rp 100.000.000,00

Keuntungan Pengembang Rp

300.000.000,00

TOTAL

Rp 2.650.000.000,00

Jika penjualan dan biaya pembangunan terjadi pada saat yang sama

maka indikasi nilai tanah adalah selisih antara penjualan kotor

yang direncanakan dengan biaya pembangunan yang direncanakan:

Rp 5.000.000.000 -

Rp 2.650.000.000 = Rp 2.350.000.000

Tetapi bila pembangunan direncanakan memakan waktu 4 tahun, maka

perlu melibatkan pendiskonan dengan discount rate yang

mencerminkan resiko yang terdapat selama periode penjualan yang

diantisipasi misalnya 10 % sehingga nilai tanah :

Rp 2.350.000.000 : 4 = Rp 587.000.000

x PV of $1 per anum 3.1699

156

= Rp 1.862.300.000

5. Nilai Sisa Tanah (Land residual Value) ;

Cara penilaian seperti ini digunakan ketika data pasar tidak ada,

teknik ini didasarkan atas prinsip keseimbangan dan terkait

dengan konsep kontribusi. Teknik ini digunakan ketika :

1). Nilai bangunan diketahui atau dapat diestimasi secara

akurat ;

2). Kestabilan pendapat bersih operasi setiap tahun dari

properti yang diketahui atau dapat diestimasi ;

3). Proporsi capitalization rate dari tanah dan bangunan

dapat dipisahkan dari pasar.

Penerapan Teknik Residual :

i). Menentukan apakah pembangunan tsb secara aktual /

hipotetical mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik;

ii). Menetapkan pendapatan operasi bersih pertahun dr

properti yang diperoleh dari sewa pasar dan pembelanjaan

operasi pada tanggal penilaian

iii). Menghitung seberapa besar proporsi pendapatan dan

bangunan ;

iv). Mengurangkannya dng total pendapatanoperasi bersih;

dan

v). Sisanya dikapitalisasikan dengan rate tertentu untuk

mendapatkan nilai tanah .

Contoh :

Pendapatan Operasi Bersih pertahun Rp 100.000.000,00

Dikurangi dng Pendapatan utk Bangunan

*IB = VB X RB = Rp 35.000.000 X 0,08 = Rp 28.000.000,00

Pendapatan yg melekat pd Tanah Rp 72.000.000,00

157

(x) Kapitalisasi rate @ 6% = 1/0,06 =

16,667

Rp 1.200.000.000,00

*). Keterangan :

IB = Pendapatan utk Pembangunan ;

VB = Nilai Bangunan Baru ;

RB = Kapitalisasi Rate utk bangunan.

6. Kapitalisasi Sewa Dasar (ground Rent Capitalization).

Sewa Dasar Tanah dapat dikapitalisasi dng suatu rate

yang sesuai dengan nilai Pasar Tanah. Sewa dasar tanah dibayar

untuk hak penggunaan dan penempatan tanah yang sesuai dengan

ketentuan dari penyewaan tanah. Tingkat Kapitalisasi yang

diturunkan dari rate pasaran digunakan untuk mengkonversi sewa

dasar tanah ke dalam estimasi nilai pasar, yaitu :

dengan mengkalikan nilai sewa dasar tanah pertahunnya dengan

tingkat Kapitalisasi yang sesuai. Hasil kapitalisasi itulah

menujukkan besarnya estimasi nilai Tanah. Prosedur ini sangat

berguna ketika analisis dari data pembanding dari tanah yang

disewakan mengindikasikan range sewa dan tingkat

kapitalisasinya.

KELEBIHAN PENDEKATAN BIAYA :

a). Mudah dan Prakatis digunakan,

b). Dapat digunakan untuk menilai properti segala macam jenis atau

multiguna, terutama bangunan yang masih baru,

c). Sangat berguna untuk bangunan tingkat tinggi , besar dan mewah.

KEKURANGAN :

a). Metoda ini kurang dapat dipergunakan untuk objek pertambangan

dan perhutanan.

158

b). Metoda ini sangat memerlukan dukungan ilmu pengetahuan teknik

arsitektur atau sipil, bahkan pengetahuan khusus tentang material /

bahan.

c). Penilai harus menguasai dengan sungguh-sungguh teori dan

penghitungan untuk menentukan penyusutan.

d). Perlu diperhitungkan kadangkala ada bahan / material atau

perlengkapan/alat yang saat ini sudah tidak ada lagi di Pasaran.

Lampiran 28 KEP-533/PJ/2000 untuk perhitungan Nilai Jual Objek Pajak.

RINCIAN PERHITUNGAN BANGUNAN

Nomor Objek Pajak : 31.71.050.005.005 – 0001.0

159

Objek Pajak : PT AMBHARA TARUNA (H)Alamat Objek Pajak : Jl. Iskandarsyah Raya II No.2

Melawai, Kebayoran Baru Jakarta Selatan, DKI Jakarta

Jenis Penggunaan Bangunan : Hotel/Restoran/Wisma.Nilai Bangunan 1 Rp 27.475.573.659Nilai Bangunan 2 Rp 46.408.554.405Nilai Bangunan 3 Rp 204.276.517

Rp 74.088.404.581

Fasilitas Bangunan 1 Rp 9.909.782.686Fasilitas Bangunan 2 Rp17.864.815.810Fasilitas Bangunan 3 Rp 3.861.616

Rp 27.778.460.112 Indikasi Nilai

Rp101.866.864.693

160

161

162

163

C. PENDEKATAN PENDAPATAN ( INCOME APPROACH ).

Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang

menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis

berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan /

penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut.

Jumlah modal disini disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada

hakekatnya adalah sejumlah antisipasi pendapatan tahunan , dikurangi

beban / biaya / bunga / gaji atau pengeluaran pertahun, dan dirupakan

dalam % (prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya.

Pada dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode

pendekatan pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang

diperhitungkan dapat dihasilkan oleh suatu harta kekayaan dimasa

mendatang kedalam saat ini.

Metode ini dalam penerapannya memerlukan suatu kondisi seperti

dibawah ini :

1). Kewajaran atas penghasilan / pendapatan sebagai taksiran dari

antisipasi pendapatan bersih.

2). Waktu atau saat yang menentukan tentang penghasilan bersih

biasanya dipergunakan umur ekonomis ( Economic Life ) dari harta.

3). Tingkat Kapitalisasi yang dirupakan dengan %.

4). Konversi pendapatan terhadap Modal.

164

Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang

menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis

berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan /

penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut. Jumlah modal disini

disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada hakekatnya adalah

sejumlah antisipasi pendapatan tahunan, dikurangi beban / biaya /

bunga / gaji atau pengeluaran pertahun, dan dirupakan dalam %

(prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya. Pada

dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode pendekatan

pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang diperhitungkan dapat

dihasilkan oleh suatu harta kekayaan dimasa mendatang kedalam

pendapatan yang diterima sekarang / saat ini.

Dasar Utama yang dianut dalam pendekatan ini adalah hubungan

antara nilai harta tetap dengan pendapatan yang dihasilkan sebagai

pulangan dari harta yang didayagunakan / dilola tersebut. Pendekatan

pendapatan yang didasarkan prinsip antisipasi yang memerlukan kejelian

dalam membuat estimasi aliran pendapatan. Secara umum bahwa pendekatan

ini menyatakan bahwa nilai dari suatu properti adalah nilai sekarang

(present value) dari keuntungan aliran pendapatan bersih per tahun di

masa yang akan datang yang dikapitalisasikan sesuai dengan tingkat

kapitalisasi untuk properti tersebut.

Formula / rumus yang dapat dinyatakan adalah :

Pendapatan Bersih ( I ) NILAI ( V ) =

Angka Kapitalisasi ( R )

Dalam pendekatan ini dikenal suatu properti yang

menghasilkandan sebagai sumber pendapatan atau penghasilan.

Istilah Properti Pendapatan atau dalam bahasa asingnya Income

producing property secara tradisional diartikan untuk properti

yang diperjualbelikan atau disewa karena kemampuannya dalam

165

menghasilkan pendapatan. Jenis Properti yang biasanya dapat

menghasilkan pendapatan adalah :

1. Apartemen, kondominium, dan yang sejenisnya yang

berfungsi sebagai tempat tinggal dengan menyediakan

fasilitas yang memadai bagi penghuninya;

2. Bisnis Properti lain seperti Hotel, Pertokoan, Mall,

Perkantoran d area Central Business District ;

3. Proeprti lainnya yang bersifat industrial estate seperti

Gudang, Perindustrian, Pabrik dll.

Konsep Dasar dari pendekatan ini adalah penanaman modal jangka

panjang dalam bentuk properti dengan harapan keuntungan bahwa

properti tersebut akan menghasilkan sewa sebagai return atau

pulangan dari properti investasi tersebut. Pendekatan Pendapatan

dalam pelaksanaanya mempunyai beberapa metodologi yang digunakan

untuk melakukan penilaian, yaitu :

1. Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multpliier / GIM) ;

2. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization) ;

3. Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) ;

4. Teknik Residual / Teknik Nilai Sisa/ Baki .

“An invesment decision can be defined as one of which involves

the firm making a chash outlay with the aimof receiving in

return future cash inflow.” (Lumby, Steeve, Investment

Appraisal and Financial Decisions, Chapman & Hall).

Beberapa variasi dari definisi ini memungkinkan sejumlah

pembayaran yang ditujukan untuk memperoleh pendapatan atau

tabungan yang disisihkan dari pendapatan agar kelak dapat dipakai

sebagai modal berikut untuk menyewa properti persewaan kembali.

Properti komersial dibeli untuk disewakan kepada orang lain agar

dapat pendapatan yang merupakan keuntungan bagi pemilik.

Pengertian ini membentuk nilai suatu properti tergantungpada

kemampuan properti mendapatkan hasil. Pendekatan Pendapatan

166

tersebut membentuk Pemikiran bahwa nilai pasar properti kurang

lebih sama dengan modal yang mempunyai potensi atau sama dengan

sejumlah uang disimpan di Bank maka pada akhir tahun akan

mendatangkan bunga dari tabungannya tersebut.

Pendapatan bersih per tahun yang apabila stabil selama

operasional berjalan dan bersifat terus menerus tak terhingga,

maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentuoleh

suatu properti dapat dikapitalisasikan langsung menjadi nilai

modal properti semula selama tingkat kapitalisasi / yield yang

berlaku umum di pasar properti secara wajar. Dan apabila

pendapatan dari properti yang dinilai tidak dianggap tetap,

penilaiannya dapat menggunakan Metode Arus Kas yang di

diskontokan dan pendekatan ini terkenal dengan nama Discounted

Cash Flow (DCF). Dengan pendekatan ini nilai dari suatu properti

merupakan nilai kini pendapatan bersih dari usaha termasuk di

dalamnya nilai terminal pada akhir tahunproyeksi diasumsikan

masih terdapat pendapatan yang akan berlangsung secara

berkelanjutan dan stabil.( Steve Lumby, Invesment Appraisal and

Financial decisions, Chapman & Hall, London, 1994).

Agar lebih mudah maka kami ingin menggambarkan sebagai berikut :

Apabila seseorang melakukan investasi dengan mendepositokan uang

pada salah satu Bank, maka orang tersebut akan menerima

pendapatan setiap tahun berupa bunga. Berdasrkan pola pikir ini

maka dibalik, yaitu bunga yang diterima setiap tahun / bulan tadi

dianggap sebagai pendapatan bersih setiap tahun / bulan dari

hasil modal / kapital / investasi yang ditanamkan dan % bunga

yang ditetapkan oleh Bank tersebut bila dikapitalisasikan akan

menjadi modal. Formula yang dapat dibangun dari pemikiran ini

adalah waktu yang berjalan tanpa batas sampai kapanpun hanya

dapat kita gambarkan apabila kita memulai dari suatu titik

tertentu ke masa depan.

167

I.PROSES PENILAIAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Penguasaan atas suatu benda atau properti selalu akan

mendatangkan suatu harapan keuntungan di masa depan Demikian pula

penguasaan atas hak milik atau hak persewaan properti akan

menghasilkan pendapatan d akhir tempo yang telah ditetapkan. Hak

kepemilikan properti meliputi keuntungan dari pendapata baik

berwujud ataupun tidak berwujud.selama jangka waktu tertentu dan

apabila itu merupakan hak milik yang artinya mutlah miliknya maka

ditambah dengan nilai jual bila dilakukan penjualan pada masa akhir

tempo. Identifikasi yang diperlukan untuk dapat menerapkan

Pendekatan Pendapatan adalah sebagai berikut :

1). Pendapatan kotor Potensial dari Usaha/ perniagaan yang

dilakukan ;

2). Ditambah dengan pendapatan lain-lain dari usaha yang di

jalankan ;

3). Hitung pendapatan kotor Efektif ;

4) Perkirakan Biaya-biaya baik berupa beban Tetap maupun beban

seentara ;

5). Pendapatan Bersih Sementara ;

6). Aliran Pendapatan yang diterima sebelum dan atau sesudah

Pajak :

7). Keuntungan dari pengembalian Modal Investasi ;

8). Tingkat Pengembalian Modal Investasi / Rate of Return.

Untuk dapat menentukan dan menerapkan pendekatan pendapata seperti

tersebut di atas maka berkaitan dengan itu perlu mengumpilkan data

sebagai berikut :

1. Pendapatan /Penghasilan berupa sewa/keuntungan ;

2. Luas lantai bersih yang disewakan (net rentable area);

3. Tingkat Kekosongan (void) atau Tingkat Hunian (occupancy) ;

168

4. Biaya Tahunan (out goings) dan iuran pengelolaan (service

charge) ;

5. Biaya Operasional (Operating Expenses) ;

6. Tingkat Kapitalisasi yang agar lebih mudah kira-kira sama

dengan suku bunga kredit Bank.

Langkah yang di jalankan berkaitan dengan penilaian dengan

pendekatan pendapatan adalah :

1). Memperkirakan dan memperhitungkan semua pendapatan kotor dari

properti yang diusahakan dalam tahun berkenaan ;

2). Menambahkan pendapatan lain-lain yang didapat dari usaha

sampingan berkaitan dengan properti tersebut;

3) . Memperkirakan kerugian dari sewa yang terjadi per tahun

sebagai akibat tidak – tersewakannya / kekosongan / tidak laku

ataupun kegagalan produksi dan pelayanan ;

4). Memperkirakan biaya-biaya baik berupa beban tetap, beban

sementara, Biaya Operasional per tahu yang terjadi ;

5). Mengkurangkan biaya dari Pendapatan Kotor Efektif sehingga di

dapatkan Pendapatan Bersih Sementara ;

6). Membayar Out Going, Pajak, management Fees sehingga

didapatkan Pendapatan Bersih Efektif ;

7). Pendapatan Bersih Efektif yang didapatkan kemudian

dikapitalisasi dengan % yang telah diperkirakan, sehingga kita

dapatkan Nilai Indikasi Properti.

Pendapatan dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu :

a. Pendapataan dari Sewa , misalnya : Perkantoran, Pehotelan,

Apartemen, Shoping Centre / Pusat Perbelanjaan dan lain-lain :

Kerangka dari pendapatan dapat disusun sebagai berikut :

Pendapatan Kotor Potensial Rp …....

Pendapatan Lain-lain

Rp ........ +

Pendapatan Kotor Sementara Rp .........

169

Tingkat Kekosongan (void) Rp …..

... –

Pendapatan kotor Efektif

Rp……....

Biaya-Biaya :

- Biaya Operasional

Rp ...........

- Beban Sementara

Rp ..........

- Biaya Tahunan (Out Goings):

Perawatan Rp….

Manajemen Rp….

Asuransi Rp….

Pajak /PBB Rp…. +

Rp…….. +

Biaya Keseluruhan

Rp ......... -

Sewa bersih pertahun

Rp……..

Kapitalisasi (1/r)

a x

Nilai Pasar Wajar

Rp……….

b. Pendapatan dari Penjualan :

Dalam hal ini pendapatan ditentukan atau diperoleh

dari penjualan atau keuntungan menjalankan bisnis. Keuntungan

dikurangi dengan hak pengusaha (operators share).

Karena itu juga disebut : Pendekatan Keuntungan (Profit Appr.)

Contoh :

170

• Pompa Bensin;

• Restoran;

• Gedung Bioskop

• Dan sebagainya .

Kerangka perhitungan penilaian dengan menggunakan

pendekatan Pendapatan dari Penjualan adalah sebagai berikut

:

Pendapatan Kotor Potensial dari hasil penjualan

Rp………………

Komisi, Diskon

Rp……………… -

Rp………………

Penerimaan dari sumber lain

Rp……………… +

Pendapatan kotor efektif

Rp………………

Biaya Operasional

Rp………………. –

Keuntungan Bersih pertahun Sementara

Rp ……………..

Hak Pengusaha

Rp………………. -

Pendapatan Bersih Sementara Sebelum Pajak

Rp………………..

Biaya Tahunan (out goings)

Rp………………… -

Pendapatan bersih setahun

Rp…………………

Kapitalisasi

a X

171

Nilai Pasar Wajar

Rp………………..

Perhitungan dan Perkiraan dalam menentukan Pendapatan Kotor

Potensial

Pendapatan Kotor Potensial adalah penerimaan yang

diharapkan dan diperhitungkan sebagai hasil sewa selama satu

tahun usaha. Pendapatan ini dapat berupa pendapatan bulanan,

triwulanan, satu semester ataupun tahunan, ataupun tergantung

pada perjanjian yang telah ditetapkan sebelumnya. Pendapatan

dapat dihitung dengan cara menghitung luas lantai bersih (Net

Rental Area/NRA) dengan sewa per m2 per tahun atau per jadwal

yang ditetapkan. Luas lantai bangunan yang disewakan adalah luas

lantai bangunan yang diukur dari luas bagian dalam gedung dengan

cara mengalikan panjang dan lebar bagian dalam gedung tersebut.

Penentuan Pendapatan ini memerlukan perhatian atas beberapa hal

seperti dibawah ini :

ia). Perjanjian Kontrak sewa

Pendapatan yang diperoleh dari berbagai jenis usaha atau

tujuan penyewaan properti didasari dan dipengaruhi oleh apa

yang diatur dalam kontrak sewa-menyewa properti tersebut.

Perjnjian kontrak sewa menyewa itu adalah dokumen tertulis

yang memuat tentang peralihan hak untuk memanfaatkan serta

mengusahakan properti yang disewa kepada fihak lain pada

tempo tertentu dengan harga sewa yang telah disepakati oleh

kedua belah fihak dan ditulis dalam perjanjian kontrak sewa

tersebut.

ib). Jenis Kontrak

Beberapa jenis persewaan properti yang dapat kami

katagorikan dalam pelaksanaannya :

a. Persewaan tetap (Flat Rental) ;

172

b. Persewaan bertingkat (Gradueted Rental) ;

c. Penilaian Kembali atas sewa (Revaluation Rental) ;

d. Pnentuan Indeks sewa ;

e. Penentuan Prosentase sewa .

ic). Jenis Harga

Perbedaan jenis Harga sewa berpengaruh terhadap

kualitas pendapatan yang digunakan dalam proses penilaian

dengan pendekatan pendapatan.

a). Sewa kontrak, Yaitu pendapatan sewa yang

ditentukanberdasarkan kontrakkesepakatan antara Pemilik dan

Penyewa.

b). Sewa Pasar, yaitu pendapatan sewa atas suatu properti yang

paling mungkin diperoleh dalam pasaran terbuka pada tingkat

sewaproperti sejenis

c). Kelebihan Sewa , yaitu adalah nilai sewa yang diperoleh

dari selisih antara nilai sewa dalam kontrak dengan nilai

sewa yang berlaku di pasaran

d). Prosentase sewa, yaitu pendapatan sewa yang diterima

berdasarkan klausa prosentase atas pendapatan tertentu yang

tertuang dalam kontrak.

e). Overage Rent merupakan prosentase sewa yang dibayarkan

jauh di atas tingkat sewa minimal yang diinginkan .

Overage Rent dituangkan dalam kontrak yang besaranya dapat

ditentukan berdsarkan sewa pasar

Hasil analisis beberapa hal di atas dapat digunakan untuk

menentukan besaran pendapatan kotor yang diperoleh dari properti

yang dipersewakan, namun apabila terjadi suatu kondisi yang membuat

atau adanya sesuatu keraguan maka pendapatan tadi perlu penyesuaian

seperlunya.

1. Pendapatan Kotor Potensial

173

adalah Pendapatan yang diperoleh dari suatu properti pada

kondisi seluruh ruang sewa terisi dan seluruh pendapatan sewa

dapat diterima pemilik. Terdapat 4 komponen pendapatan kotor

potensial yaitu :

i). Sewa Berjangka ;

adalah bagian pendapatan kotor yang diperoleh

berdasarkanharga sewa yang ditetapkan dalam perjanjian

persewaan.

ii). Peningkatan Pendapatan,

Peningkatan ini dimungkinkan bila terdapat pernyataan dalam

kontrak yang mencantumkan kemungkinan peningkatan pendapatan

tersebut. Misalnya biaya operasional yang meningkat karena

beban yang harus ditanggung oleh Operator dan sebelumnya telah

ditentukan dalam kontrak dan juga atas perubahan kondisi pasar

yang terjadi, bahkan peningkata sewa krena sesuatu perubahan

yang tidak terelakkan.

Ada beberapa contoh yang dapat kami sajikan dalam perubahan

penentuan sewa :

a). Metode Reversion :

metode ini menghitung nilai kini dari pendapatan selama

sisa masa penyewaan pada tingkat kapitalisasi dan mencari

nilai kini dari hasil kapitalisasi terhadap pendapatan sewa

yang diharapkan di Periode kekal/abadi (perpetuity).

Misalnya :

Sewa selama sisa masa kontrak 3 tahun Rp

20.000.000,00 per tahun,

PV @ 9 % = Rp 46.330.800,00.(60.000.000 X

0,77218)

Sewa baru sebesar Rp 25.000.000

dikapitalisasikan dengan 9% =

174

Rp 277.777.777,00

PV selama 2 tahun dengan 9%

= Rp 233.800.000

Total nilai = Rp 46.330.800 + Rp 233.800.000 =

Rp 280.130.800.

b). Metode Berlapis :

Pendapatan dimasa depan dianggap akan diterima

selamanya dan dikapitalisasikan lalu dijumlahkan dengan

nilai kini dari hasil kapitalisasi kenaikan sewa di masa

depan. Contoh :

Hasil Kapitalisasi dari Rp 20.000.000 pada 9%

= Rp 222.222.000

Hasil Kapitalisasi dari Rp5.000.000 pada 9%= Rp

55.555.000

PV dari Rp 55.555.000 selama 3 tahun pada 9%

= Rp 42.899.080

Total Nilai = Rp 265.121.300

c). Metode Sewa Yang Hilang

Pendapatan sewa dimasa depan dikapitalisasi dan

dikurangi dengan PV dari selisih pendapatan sewa, contoh

:

Hasil Kapitalisasi dari Rp 25.000.000 pada 9% =

Rp 277.777.800

PV dari Rp 5.000.000 /tahun selama 3 tahun @ 9% = Rp

12.656.470

Total Nilai

= Rp 290.434.270

175

(Sumber : Hitungan dikutip dari Untung Supardi CS, Tinjauan Prosedur

Teknik Penilaian & Properti, 2010, dengan perubahan

sekedarnya sebagai pembetulan)

d). Metode Berlapis yang dimodofikasi

Tingkat diskonto yang digunakan untukmenilai selisih

pendapatan sewa di masa depan dapat ditetapkan lebih

tinggi dari tingkat kapitalisasi untuk mencakup adanya

resikoyang lebih tinggi untuk memperoleh kenaikan

pendapatan sewa.

iii). Sewa Pasar (Market Rent)

Besaran Sewa yang ditetapkan atas ruangan kosong atau

ruangan yang digunakan oleh Pemilik pada umumnya di dasarkan

pada tingkat sewa yang berlaku di pasaran, dan berbeda dengan

nilai sewa yang ditetapkan dalam kontrak.

iv). Pendapatan Lain-lain

Adalah semua pendapatan tambaha dari hasil sewa ikutan dari

properti yang disewakan, misalnya sewa kiosk, restoran yang

beroperasi dari hasil sewa properti, kiosk kelontong, rekreasi,

Karaoke dan lain-lain.

2. Occupantie Rate / Tingkat Hunian Dan Tingkat Kekosongan / Void

Pengertian tingkat hunian adalah penentuan berapa besaran %

persewaan atas penggunan ruangan atau kamar persewaan yang laku

dipersewakan kepada langganan dalam rata-rata setahun. Sebaliknya

Tingkat kekosongan / Void adalah masa tidak tersewakannya ruangan

atau kamar yang dihitung dalam % rata-rata setahun dari properti

persewaan. Hal ini dapat kita contohkan dengan menggunakan gelas

yang diisi air setengahnya, orang akan dapat menilai gelas itu

setengah isi atau setengah kosong. Bagi mereka yang melihat dari

sisi isi gelas hal itu disebut tingkat hunian dan bagi mereka

yang melihat dari sisi kosongnya gelas hal itu dapat dikatakan

void atau tingkat kekosongan.

3. Pendapatan Kotor Efektif

176

Pendapatan kotor yang diperoleh dari persewaan setelah

disesuaikan dengan perhitungan, pembetulan dan koreksi yang di

dapat berdasarkan neraca, laporan keuangan, Laba-Rugi dan

Pemeriksaan, kemudian di kurangi dengan Void atau dikalikan.

Occupantie rate ditambah dengan pendapatan lain-lain dari hasil

persewaan tambahan maka hasilnya adalah pendapatan kotor efektif

atau sering disebut sebaga EGI (Efective Gross Income).

4. Perkiraan Biaya Keseluruhan

Adalah biaya keseluruhan yang dikeluarkan dan dibayarkan

untuk melksanakan operasional usaha baik sebagai beban tetap,

Beban Sementara, ataupun Out Going, termasuk operator share yakni

pengeluaran tambahan untuk ruangan milik / penggunaan bersama

seperti lift, eskalator, kebersihan, keamanan, yang harus

diperhtiungkan dalam operasi. Seluruh biaya ini dikurangkan dari

Pendapatan kotor untuk mendapatkan biaya bersih setahun atau

dikenal denganNOI (Net Operating Income).

5. Pendapatan Bersih (Net Operating Income/NOI)

Adalah hasil akhir dari analisis pendapatan yang nantinya

akan dikapitalisasikan

sebagai modal. Pendapata bersih adalah pendapatan Kotor seperti

di atas yang masih tersisa setelah dikurangi dengan biaya

sebagai keuntungan dan bila masih ada keajiban lainnya seperti

Management Fees atau bunga bank, asuransi, utang maka hasil

bersih inilah yang dikapitalisasi.

Memilih proses kapitalisasi atas investasi harta yaitu

berupa prosentase pengembalian / return / pulangan setiap tahun

yang ditanam dan diharapkan dapat menghasilkan. Dalam hal ini

bila sudah diketahui / ditentukan besarnya % nilai kapitalisasi

maka tinggal mengalikan dengan pendapatan bersih per tahun. Dari

hal-hal tersebut di atas maka sesungguhnya tatacara penilaian

177

dengan mempergunakan pendekatan pendapatan / penghasilan ini

dapat disimpulkan sebagai berikut :

1. Proses penentuan Pendapatan / Pulangan / Penghasilan bersih;

2. Proses Kapitalisasi.

Ad 1. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return)

Penerapan Pendekatan pendapatan Penilai berasumsi bahwa hasil

yang diperoleh dari suatu investasi harus melebihi jumlah modal

yang diinvestasikan. Secara umum tingkat pengembalian modal

investasi terdiri dar dua jenis yaitu :

1. Tingkat Pengembalian Modal Investasi (Return of Capital)atau

Tingkat Kapitalisasi ;

Adalah suatu angka prosentase yang digunakan untuk mengubah

pendapatan kotor atau pendapatan bersih menjadi nilai .

Rumus :

Tingkat Kapitalisasi = PendapatanOperasional

Nilai

2. Tingkat Keuntungan yang diperoleh dari Investasi (Return on

Capital), yang terdiri :

a). Tingkat Suku Bunga (Interset Rate) ;

adalah tingkat keuntungan investasi yanag direpresentasikan

sebagai % atas jumlah modal yang dipinjamkan atau

diinvestasikan

b). Tingkat Diskonto (Discount Rate) ;

adalah tingkat keuntungan investasi yang digunakan

untuk mngubah nilai uang pendapatan/ pengeluaran / modal

investasi pada masa mendatang (FV)

178

menjadi nilai uang pendapatan / pengeluaran / modal pada

saat ini (PV).

c). Tingkat Pengembalian Internal ;

adalah tingkat keuntungan tahunan yang dapat diperoleh

darisuatu investasi selama masa kepemilikan .

d). Tingkat Keuntungan Modal (Equity Yield Rate) ;

Tingkat keuntungan atas modalsendiri yang dimiliki

Investor (harus dibedakan utang)

Ad 2. Tingkat Kapitalisasi .

Kapitalisasi adalh proses konversi atas pendapatan yang

diharapkan / dihasilkan suatu properti di masa datang menjadi

nilai estimasi sekarang (Present Value Estimate).

1. Metode kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);

Adalah suatu pendekatan pendapatan yang didasarkan pada

data transaksi jual beli properti pembanding. Metode ini

digunakan untuk mengkonversi rata-rata pendapatan tahunan

estimasi (single year’s income) menjadi nilai indikasi, ada 2

cara :

a). Membagai estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan

tingkat kapitalisasi yang wajar.

Rumus Nilai =

NOIRo

Ro = Rate of Capitalization Overall.

b). Mengkalikan Estimasi Pendapatan Operasi Bersih (NOI)

dengan Faktor atau Pengganda Pendapatan (Income

Multiplier) yang wajar .

Nilai = NOI X F.

Faktor atau income Multiplier yang menunjukkan penggandaan

NOI yaitu :

F = NilaiNOI ;

179

Tingkat Kapitalisasi dan Faktor merupakan pengganda

pendapatan ( income multiplier) :

`i). Diperoleh langsung dari indikasi hubungan antara

pendapatan dan nilai di pasar atas properti pembanding

yang mirip ;

ii). Diperoleh dari Harga jual Properti pembanding yang

merupakan bentuk rasio yang dapat dinyatakan dalam

bentuk lain dengan dasar unleveraged financing (tanpa

pertimbangan keuanagan) . Misalnya :

Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (Potential

Gross Income Multiplier/ PGIM) ;

Pengganda Pendapatan Kotor Efektif (EGIM) ;

Pengganda Pendapatan Bersih (NIM) ;

Tingkat kapitalisasi Keseluruhan (Rate of

Capaitalizatio Overall / Overall Capitalizatio

Rate/ RO ) ;

Tingkat Kapitalisasi Tanah (Land Capitalization Rate/ RL) ;

Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Building Capitalization Rate

/ RB).

Menurut Untung Supardi dan Kawan-kawan yang mengambil

kutip dari Lusht, Kenneth M, Real Estate Valuation,

Principle and Aplication, USA, Metode

Kapitalisasi Langsung dapat dikembangkan dengan cara :

a). Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (PGIM);

Pendekatan ini digunakan untuk mengukur hubungan antara

pendapatan kotor potensial tahunan suatu properti dengan harga

jualnya .

Suatu Properti diprediksikan menghasilkan pendeapatan kotor

potensial sebesar Rp 50.000.000 per tahun , Bila Harga jual

Properti terrsebut Rp 400.000.000, maka

180

PGIM = SPPGI

=Rp400.000.000Rp50.000.000

=8

Keterangan : SP : Sale Price

PGIM : Potential Gross Income.

PGIM sebesar 8 artinya bahwa harga jual properti tersebut

adalah 8 X pendapatan kotor per tahun.

Mekanisme perolehan PGIM dapat pula diperoleh dengan

menggunakan rumusan yang dituangkan dalam pemikiran bahwa

Pendapatan Kotor potensial tahunan yang diharapkan dikalikan

dengan PGIMyang diperoleh dari Harga jual properti pembanding.

V = PGI X PGIM.

Formula :

IRV Formula : V = Ir

Keterangan :

V = Nilai Pasar (Value);

I = Pendapatan Bersih Tahunan;

r = Tingkat Kapitalisasi.

Rumus = rate X Value = Pendapatan Bersih

Kalau Pendapatan Bersih diketahui dan Tingkat kapitalisasi

diketahui ;

misalnya 12 % ( agar memudahkan diasumsikan sama dengan bunga

bank) ;

Maka Koefisien Pengali adalah = 10012

=8,33

Maka rumus akan berbunyi sebagai berikut :

8,33 X Pendapatan Bersih = Value.

Rumus ini didapat dengan asumsi bahwa setiap modal atau

Investasi yang ditanamkan atau ditabung berupa bangunan yang

dapat disewakan, dalam jangka waktu tertentu akan menghasilkan

pendapatan / return / hasil.

181

Contoh :

Suatu Properti Yang diharapkan mendatangkan pendapatan

kotor potensial tahunan sebesar Rp 60.000.000 berupa sewa .

Penilai melakukan analisis dengan data yang didapat dari

properti sekitar adalah sebagaimana kita dapatkan dibawah ini .

(angka Rp juta)

Prop.

Pembdng

PGIM yang

diharapkan

(Rp juta)

Harga Jual

(Rp juta)

PGIM

1 65 395 6,032 55 340 6,183 72 425 5,904 44 256 5,755 90 445 4,94

Rata-rata 5,76

Bila PGIM didapatkan sebesar 5,76 maka Nilai Properti

Nilaian adalah :

V = Rp 60.000.000 X 5,76 = Rp 345.600.000 .

b). Pengganda Pendapatan Kotor Efektif (Efective Gross Income

Multiplier/EGIM)

Pada prindsipnya sama dengan PGIM tetapi EGIM adalah

pendapatan kotor yang telah dikurangi dengan tingkat

kekosongan dan resiko kehilangan pendapatan lainnya Pengganda

Pendapatan Kotor Efektif biasanya digunakan untuk mengukur

hubungan antara pendapatan kotor efektif tahunan suatu

properti dengan harga jualnya.

Contoh :

182

Suatu properti diprediksikan menghasilkan pendapatan kotor

efekti Rp 45.000.000 pertahun dan harga jual properti

tersebut adalah Rp 400.000.000, maka :

EGIM = SPEGI

=Rp400.000.000Rp45.000.000

=8,9

Keterangan : SP : Sale Price ;

EGIM : Efective Gross income

Maka apabila EGIM sebesar 8,9 maka harga jual properti yang

dinilai adalah 8,9 X pendapatan kotor efektif tahunan.

c). Tingkat kapitalisasi Keseluruhan (Overall Capitalization Rate

/ Ro )

ia) . Mekanisme Perolehan Ro

Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (Ro) merupakan

perbandingan antara pendapatan operasi bersih tahunan (NOI)

terhadap harga jual yang dapat dinyatakan sebagai berikut :

Ro = NOIV ; V = Value = Selling Price / Harga Jual.

Contoh :

Berapakah nilai Properti B apabila diketahui data harga

jual, EGIM dan OER/ Directly Extaracted Overall Capitalization

Pembanding sebagai berikut :

No PendpatanKotor EfektifTahunan

(Rp juta)

Harga Jual(Rp juta)

EGIM OER NOI

(Rp)Ro

a b c d =c :b

e f =(1-e) Xb

g = f : c

1 65 395 6,03 0,35 42.575.000 0,1082 55 340 6,18 0,33 36.850.000 0,1083 72 425 5,90 0,35 46.800.000 0,1104 44,5 256 5,75 0,32 30.260.000 0,1185 90 444 4, 94 0,49 45.900.000 0,103

Rata-rataRo

0,109

183

Berdasarkan analisis Ro tersebut di atas maka properti nilaian

adalah :

NOI properti B = (1 – 0,55) X Rp 50.000.000

= Rp 22.500.000

Bila rata-rata Ro = 0,109 ; maka Nilai Properti

V =

NOIRo

=Rp22.500.000

0,109=Rp206.422.018

Berdasarkan analisis dengan menggunakan tabel ini maka dapat

ditarik kesimpulan tentang hubungan antara EGIM dan Ro adalah

sebagai berikut :

NOI = ( 1 - OER) X EGI, maka

EGIM = V

EGI sehingga V = EGIM X EGI

Bila Ro diperoleh dengan persamaan (1) dibagi persamaan (2)

maka

V =

NOIRo

=(1−OER)XEGI

EGIXEGI=

(1−OER )EGIM

2). Ro dan Pengganda Pendapatan Operasional Bersih (NOIM) ,

maka NOIM adalah resiprokal / Kebalikan dari Ro ; kalau Ro =

0,109

NOIM adalah =

Nilai Properti = V = NOI X NOIM

184

Apabila properti A menghasilkan NOI = Rp 37.800.000 per

tahun,

maka Nilai Propertti A adalah = V = Rp 37.800.000 X 9,17 =

Rp 346.626.00Hasil penilaian dengan menggunakan NOIM akan

menghasilkan nilai yang sama dengan cara NOI dibagi Ro .

II. APLIKASI PENILAIANUntuk aplikasi kami pilih Analisis Hotel Amazone Indah (nama

samaran) Pendapatan Kotor Efektif (laporan tiga tahun terakhir)

rata-rata

JenisJenisKamar Kamar

Rate Rate PerPer

MalamMalam(Rp)(Rp)

JumlahJumlahkamar kamar

PendpataPendpatan sewan sewa

per thper thuunn(Rp(Rp

juta)juta)

TingkTingkaatt

Hunian Hunian

PendptPendptaannKotorEfKotorEfee

kt kt SewaSewa KmKm(Rp jt(Rp jtThn)Thn)

Suite Suite RoomRoom

1.0001.000.0.00000

6060 21.900 7755 % % 16.42516.425

Family Family RoomRoom

550.000550.000 100100 20.075 8080 % % 16.06016.060

Single Single RoomRoom

454500.000.000 80 80 13.140 7070 % % 9.1989.198

JumlahJumlah 41.683

185

Penerimaan lain-lain yang didapat selama satu tahun rata-rata

adalah (Juta Rp) :

1. Penerimaan dari sewa Hotel setahun

Rp 41.683

2. a. Keuntungan Restorant

Rp 250.00

b. terima sewa Kios toko rupa-rupa, ada 12 buah @ Rp 80.00

Rp 960.00

c. Terima sewa Aula (temantin, Rapat, Dll)

Rp 50.00

3. Biaya Operasi :

a. Upah / Gaji / karyawan

Rp 2.500.00

b. Beli bahan makanan / minuman

Rp 118.00

c. Penggantian / alat perlengkapan

Rp 175.00

d. Pemeliharaan dan maintenance

Rp 510.00

e. Litrik dan Air

Rp 500.00

186

f. Administrasi /ATK

Rp 360.00

g. Bunga Bank 17 % dari modal kerja sebagai tambahan

dari BRI , dengan Pokok pinjaman sebesar

Rp 25,000.00

h. Premi Asuransi

Rp 155.00

i. PBB

Rp 38.00.

Apabila tingkat kapitalisasi disesuaikan dengan bunga Bank

pada waktu itu sebesar 18%, dan pembagian keuntungan untuk

manajer Hotel 25 % dari pendapatan bersih, berapakah Nilai Jual

Hotel tersebut ?

Jawaban :

1. Pendapatan dari sewa hotel pada Laporan Akuntansi Rp

41.683

2. Penghasilan lain-lain :

a. Keuntungan Restorant Rp 250.00

b. Sewa Kios/ Toko Rp 960.00

c. Sewa Aula Rp

50. 00

Rp 1.260

Pendapatan Kotor per tahun

Rp 42.943

3.Biaya Operasional :

a. Upah / Gaji Rp

960.00

b. Beli bahan makan/ minum Rp 118.00

c. Penggantian / perlengkapan Rp 175.00

d. Pemeliharaan & manitenance Rp 510.00

187

e. Listrik & Air Rp

500.00

f. Administrasi / ATK Rp

360.00

g. Bunga Bank 17 % X Rp25.000,00 = Rp 4.250,00

h. Premi Asuransi Rp 155,00

i. PBB Rp 38,00

Rp 193,00

Biaya yang harus dibayar

Rp 7.066

Pendapatan

Rp 35.877

Pembagian keuntungan bagi manajer

= 25 % X Rp 35.877

= Rp 8.969,25

Keuntungan bersih yang diperkirakan

= Rp 26.907,75

Apabila nilai kapitalisasi = 18 % = 1/ 0.18

`= 5,56 X

Rp 26.907,75 = Rp 149.607,09

Maka Indikasi Nilai adalah = Rp 149.607.090.000,00.

II. Sebuah Properti berlamat di Jalan Diponegoro No.20-22 berupa

Bangunan Pusat Perbelanjaan 4 lantai yang terdiri dari 3 Tingkat

dan 1 lantai basement dengan luas lantai 30.000 m2 (gross building

area) yang terletak di atas tanah HPL seluas 1,8 haselama 30

tahun . Luas lantai sewa (Net Rentable Area) untuk tiap

lantaiadalah 70% dari luas lantai kotor (Gross Building Area).

Adapun informasi luas lantai kotor untuk tiap lantai adalah sebagai

berikut :

188

Lantai GBA (m2)Basement 5.800Lantai 1 9.000Lantai 2 7.600Lantai 3 7.600

Informasi nilai sewa / m2 per bulan dari properti pembanding pada

lokasi yang berdekatan dan yang mempunyai karakteristik serupa adalah

sebagai berikut :

Nama Lantai Pembanding 1

(Rp)

Pembanding 2

(Rp)

Pembanding 3

(Rp)Lantai Basement 130.000 105.000 125.000Lantai 1 150.000 130.000 140.000Lantai 2 130.000 110.000 120.000Lantai3 110.000 100.000 120.000

Disamping itu terdapat tambahan pendapatan lain-lain seperti :

Area Parkir tersedia 250 lot untuk mobil dan 750 lot untuk motor

dengan masing-masing shif 4 untuk mobil dan 5 untuk motor, dengan

tarif parkir pershift Rp 1.500,00 untuk mobil dan Rp 300,00 untuk

motor.

Service Charge untuk tiap meter persegi lantai sewa adalah Rp

30.000,00 / bulan.

Biaya Operasional yang harus dikeluarkan tiap tahun (dalam Rp Juta) :

1). Bahan persediaan

Rp 120

2). Gaji Karyawan

Rp 690

189

3). Listrik

Rp 950

4). Air Bersih

Rp 7,5

5). Perawatan Bangunan Rp

300

6). Premi Asuransi Bangunan Rp

450

7). Perlengkapan Kantor/ Adminstrasi Rp 25

8). Promosi dan Pemasaran Rp

100

9). PBB

Rp 125

10). Biaya Lain-lain

Rp 60

Penilai menggunakan analisis dalam penilaian ini dengan pendekata

discounted cash flow (DCF) yang diasumsikan terdapat kenaikan nilai

sewa bersih dan kenaikan tarif parkir tiap periode (5 tahun sebesar 8%

dan 10%.

Biaya perubahan dan kenaikan tiap periode adalah :

Item Biaya Operasional Tkt Pertumb

/ Periode

(%)Bahan Persediaan 8Gaji Karyawan 10Listrik 12Air Bersih 15Perawatan Bangunan 10Biaya Kantor 15

190

Promosi dan Pemasaran 20PBB 8Biaya Lain-lain 8Asuransi Bangunan 0

Bunga atas modal kerjaadalah sebesar 20% dari biaya operasional

tahunan dan besarnya tarif pajak penghasilan 35%. Besarnya Tingkat

Penyusutan berdasarkan Straight Line Method Rp 2.000.000.000 per

tahun.

Berdasarkan analisis pasar diperoleh informasi bahwa tingkat

kapitalisasi properti pertokoan / Pusat Perbelanjaan adalah

berkisar antara 19 % dan 21 %.

Hasil analisis dengan menggunakan pendekatan Pengkapitalisasian

Pendapatan adalah :

A. Pendapatan Sewa Barang :

No Uraian

Luas

Lantai

Kotor

(m2)

Luas

Lantai

Sewa (m2)

Sewa per m2/

bln

(Rp)

Pendapatan

sewa per

Tahun

(Rp ribu)1 Lt Basement 5.800 4.060 120.000 5.846.4002 Lantai 1 9.000 6.300 140.000 10.584.0003 Lantai 2 7.600 5.320 120.000 7.660.8004 Lantai 3 7.600 5.320 110.000 7.022.400

30.000 21.000 31.113.600

B. Pendapatan Lain-lain :

No Uraian Kapasit

as

Shift/

hari

Tarif/

Shift

Pendapatan /

tahun

191

1 Parkir Mobil 250 4 1.500 540.000.000Motor 750 5 300 405.000.000Jumlah

945.000.000Uraian Luas

lantai

Tarif

/m2 /

bulan

Pendapatan /

tahun

2 Service

Charge

21.000 30.000 7

.560.000.000Total

Pendapatan

Lain-

lain

8.

505.000.000

No Uraian Jumlah (Rp

juta)1 Bahan Persediaan 1202 Gaji Karyawan / Mangement 6903 Listrik 9504 Air Bersih (PAM) 7,55 Perawatan Bangunan 3006 Asuransi Bangunan 4507 Biaya kotor 258 Promosi dan Pemasaran 1009 PBB 12510 Biaya Lain-lain 60

2.827, 5

Analisis Penilaian Properti dengan menggunakan

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan I. Pendapatan Kotor Potensial (PGI)

192

1). Pendapatan Sewa Ruang

Rp 31.113.600.000,00

2), Pendapatan Lain-lain

Rp 8.505.000.000,00

Total Pendapatan Kotor Potensial setahun

Rp 39.618.600.000,00

II. Tingkat Hunian 90%

Rp 35.656.740.000,00

III. Pendapatan Kotor Efektif (EGI)

Rp 35.656.740.000,00

IV. Biaya Operasional Tahunan / Outgoings :

1 Bahan Persediaan Rp 120.000.0002 Gaji Karyawan /

Mangement

Rp 690.000.000

3 Listrik Rp 950.000.0004 Air Bersih (PAM) Rp 7.500.0005 Perawatan Bangunan Rp 300.000.0006 Asuransi Bangunan Rp 450.000.0007 Biaya kotor Rp 25.000.0008 Promosi dan Pemasaran Rp 100.000.0009 PBB Rp 125.000.00010 Biaya Lain-lain Rp 60.000.000

Rp 2.827.500.000,00 V. Pendapatan Bersih Operasional sebelum bunga dan Pajak Rp

32.829.240.000,00

VI. Bunga atas Modal Kerja @ 20% Tahun

Rp 565.500.000,00

VII. Pajak Penghasilan (Mis.35% X NOI – Bunga – Depr)

Rp 10.592.309.000,00

VIII. Pendapatan Bersih Operasional

Rp 21.671.431.000,00

193

IX. Years Purchachase @ 20%; 30 Tahun 0,2

4,86958

Rp 2.827.500.000,00

NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE)

Rp 105.530.766.968,98

Dibulatkan Rp 105.530.0 00

Analisis Prenilaian Properti

Melalui Pendekatan Aliran Tunai Terdiskon(Sumber : Copy Wahyu Hidayati, Budi Hardjanto,Konsep Dasar Penilaian

Properti,Yogyakarta,2003)

Konsep Dasar

194

III.KEBAIKAN DAN KEBURUKAN PENILAIAN DENGAN

PENDEKATAN PENDAPATAN Keuntungan :

1. Pendekatan ini dapat digunakan untuk melakukan penilaian

terhadap objek properti yang data pasarnya minimum ;

2. Dapat digunakan sebagai alat pembanding dalam chek and rechek

data atau hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan Biaya

untuk objek persewaan atau producing Income Properti ;

3. Laporan Keuangan, Laba Rugi dan Neraca yang tersaji dapat

dianalisis secara baik dan nyata ;

195

4. Hasil sewa atau pulangan merupakan Rate of return atau

keuntungan yang diharapkan dari investor, hal ini juga dapat

dipakai sebagai pembanding hasil sewa dan tidak harus sama

dengan hasil sewa dari properti pembanding ;

Kelemahan :

1). Hanya dapat digunakan untuk Properti yang mendatangkan hasil

sewa / return ;

2). Dalam mencari Pembanding harus didapatkan pada properti yang

benar-benar dapat menyajikan neraca, Laporan Keuangan, Laba-

Rugi. Pada hal untuk mendapatkan Laporan Keuangan itu sulit

karena para manager tidak suka terhadap pemeriksa takut

diketahui rugi laba sebenarnya, dan laporan keuangan merupakan

analisis tersendiri dari beberapa tahun pendapatan dar

Properti.

3) Kejelian dan penglaman Penilai harus tajam, mengandalkan jam

terbang yang tinggi untuk dapat tahu dan memahami laporan

keuangan Investor.

E.LAPORAN PENILAIAN .Tahap akhir dari suatu penilaian adalah menyajikan hasil

penilaian dalam laporan. Terdapat banyak macam laporan dan

tergantung kepada keperluan dan tujuan penilaian yang dilakukan.

Laporan penilaian menyediakan informasi yang diperlukan seperti :

- nilai properti ;

- penggunaan yang memenuhi HBU;

- kerugian atau manfaat yang dapat diperoleh ;

- bersifat explanatory .

Satu hal yang penting :

laporan penilaian dapat digunakan untuk mengetahui kualitas

dan profesionalisme penilai penyusun laporan.

Jenis dan bentuk laporan :

196

1. Berbentuk Surat atau letter / certificate .

Hasil Penilaian yang berupa estimasi nilai di tuangkan dalam

suatu surat yang disyahkan dengan tandatangan penilai. Bentuk

dan isinya sangat sederhana hanya memuat pendapat / estimasi

nilai objek atau properti tersebut , tidak dilampiri dengan data,

dan analisis yang kemudian disiapkan dan disampaikan sesuai

dengan kehendak klien.

2. Laporan sederhana / singkat atau Form report.

Bentuk laporan ini berupa borang / formulir yang memuat

keadaan , bentuk tanah / lahan , denah bangunan, ukuran, jumlah

ruangan, konstruksi bangunan, kemudian disampaikan secara ringkas

dalam format tertentu.

3. Laporan Lengkap atau Narrative report .

Laporan ini isi dan disajikan secara lengkap, disertai dengan

deskripsi objek yang di nilai, data / informasi pendukung,

analisis, photos, ukuran, dilampiri dengan copy surat-surat

tanah, bangunan, Bestek / cetak biru dan lain-lain.

197

Tahapan Pembuatan dan penulisan Laporan Penilaian.

Isi dan Sistematika Laporan :

Materi :

1. Deskripsi tentang properti dan prospek properti dimasa yang

akan datang dan calon pembeli yang paling mungkin ;

2. Uraian tentang data, analisis data dan metode penilaian yang

digunakan ;

3. Uraian tentang data penjualan yang digunakan termasuk data

pendapatan properti pembanding yang relevan .

4. Kaji ulang asumsi yang digunakan dikaitkan dengan analisis

yang dikemukakan dalam laporan.

The Appraisal Foundation dalam National Uniform Standard of

Profesional Appaisal Practice (USPAP) laporan ada 3 macam :

1. Self Cotained Report merupakan comprehensive Report.

2. Summary Appraisal Report merupakan presentasi informasi

singkat.

3. RestrictedUse Appraisal Report memuat presentasi dari

informasi.

Menurut USPAP laporan penilaian harus memuat :

1.Identitas klien dan pengguna yang diharapkan ;

2. Penggunaan laporan penilaian ;

3. Penjelasan dengan informasi secukupnya untuk identifikasi

- real estate yang digunakan sebagai pertimbangan dalam

penilaian ;

- ciri fisik ; dan

- ekonomi properti yang relevan terhadap penugasan.

4. Pernyataan ttg kepentingan atas real estat yang dinilai ;

KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN

198

5. Pernyataan ttg tujuan penilaian termasuk tipe, definisi nilai

dan sumbernya ;

6. Pernyataan ttg tanggal efektif dan tanggal laporan;

Laporan ini jelas, rinci, skematis dan lengkap sehingga pembaca

dapat mengerti serta memahami penilaian yang dilakukan sampai dengan

kesimpulan akhir. Agar lebih jelas kami sampaikan kerangka laporan

lengkap :

a. PENDAHULUAN.

Dalam bab ini Penilai harus menulis dan menyatakan siapa

pemberi tugas, untuk siapa laporan tersebut dibuat, pengawasan

yang dilakukan, dan dukungan informasi serta data yang didapat

dari Instansi terkait. Apabila dikehendaki maka Penilai dapat

menjelaskan bahwa penilaian ini hanya ditujukan untuk hal-hal

tertentu yang dibatasi penggunaanya, tanggungjawabnya, kecuali

User / Pengguna / Klien telah meminta ijin terlebih dulu.

b. TUJUAN PENILAIAN.

Pada Bab ini dijelaskan penilaian ditujukan untuk apa,

misalnya penilaian asset / kekayaan, Pelelangan, Pajak, Asuransi,

jual-beli, pengadilan atau untuk kepentingan negara karena akan

diberikan ganti-rugi dan sebagainya.

c. TANGGAL PEMERIKSAAN.

Tanggal sangat penting, untuk itu harus dicantumkan di dalam

laporan , saat dilakukan Pemeriksaan / Inspseksi. Saat inilah

yang menentukan nilai wajar sesuai dengan keadaan saat itu.

d. TANGGAL PENILAIAN.

Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas , lengkap ,

benar , tanggal, bulan tahunnya. Dapat saja terjadi bahwa tanggal

199

penilaian berbeda dengan tanggal pemeriksaan , hal itu

kemungkinan saja keadaan saat itu kondisinya sangat berbeda.

e. DOKUMEN KEPEMILIKAN .

Semua data / item yang berkaitan dengan kepemilikan atau

penguasaan Objek yang akan dinilai / properti diuraikan dalam bab

ini. Misalnya seperti hal-hal dibawah ini :

Alamat : Jalan, No,RT/RW, Kelurahan,

Kecamatan, Kabupaten dan

Proinsi.

Jenis Hak : Hak Milik, Hak Guna Bangunan,

Hak Pakai, Hak Sewa dll.

Nama Pemilik : Suto, Titiek dll.

Luas Tanah : 5000 m2, 2000 m2, 150 m2.

Status tanah / objek : - Sedang dijadikan jaminan di Bank,

atau digadaikan atau

disimpan oleh orang

lain, harus jelas.

- dikuasai Pak Amat dalam status sengketa.

a.LOKASI .

Dalam bab ini harus dijelaskan alamat properti secara lengkap

dan jelas, sehingga mudah untuk mencari atau mendapatkannya.

Penilai harus dapat menggambarkan tentang landmark objek tersebut

dari arah mana atau suatu bidang / landmark tertentu yang sudah

diketahui oleh orang banyak misalnya alun-alun, Kantor Bupati,

Stasiun KA, dan lain-lain, serta bagimana , dengan kendaraan apa,

arah dan jalan menuju lokasi sampai di Porperti Subjek. Sarana

transportasi baik pribadi maupun umum dan kondisi lingkungan

arahan lahan dengan prasaran dan sarana objek

b.DESKRIPSI PROPERTI.

Penjelasan ini merupakan keterangan detail dari tanah dan atau

bangunan yang akan dinilai, seperti luas tanah dan atau bangunan,

200

bentuk, kontur, dak / miringnya tanah, jenis tanah , warna tanah,

tanah liat, berpasir, siap bangun atau tidak, lokasi kebaikan ,

keburukannya, dan untuk bangunan keadaan fisik, umur bangunan,

fungsi, dan faktor yang mempengaruhinya.

a).Tanah :

Bentuk tanah misalnya segi empat panjang atau tidak

beraturan bersegi banyak;

Warna tanah merah , coklat, hitam, abu-abu lembek atau

keras ;

Letak tanah datar, miring, di atas as jalan atau

dibawah as jalan;

Aksesibilitas, pencapaian, lingkungan, kondisi dan

transportasi menuju atau keluar menuju sasaran, dan

Lain-lain yang berkaitan dengan tanah.

b). Bangunan :

Uraian bangunan dan sarana pelengkapnya yang mencakup :

1. Luasan bangunan sesuai dengan standar BOMA (perhitungan

Gross / net Floor area / luas kotor/bersih bangunan dan

sebagainya) dan kewajiban utk melakukan pengukuran pada

saat inspeksi ;

2. Kondisi fisik dan spesifikasi konstruksi bangunan dan

penyelesaian ruang dalamnya ;

3. Umur dan tahun dibangun, tahun direnovasi thdp

konstruksi bangunan dan penyelesaian ruangan dalamnya ;

4. Komentar ttg adanya perbaikan yang terjadi atau

diperlukan biaya dan waktu serta laporan bila ada

penyimpangan penggunaan bahan material bangunan ;

5. Penjelasan ttg IMB/IPB dan surat lainnya setelah

direview ;

6. Penjelasan dalam hal penilai tidak dapat melakukan

inspeksi secara keseluruhan ataupun sebagian .

201

c.LINGKUNGAN SEKITAR.

Lingkungan sekitar (neighbourhood) objek harus dijelaskan ,

karena sangat berpengaruh terhadap nilai . Terutama failitas umum

dan fasilitas sosial dan jauh dekatnya dengan keramaian, Pasar,

Bandara, Stanplat Bus, Stasiun KA, Pelabuhan Laut, Pertokoan,

Perkantoran dll.

d.PERENCANAAN KOTA.

Peraturan pemerintah atau pemerintah Daerah sangatlah

menentukan terhadap lahan / properti atau kawasan tersebut ,

karena zoning yang telah ditetapkan untuk daerah itu akan

berdampak langsung terhadap harga dan pembangunan yang telah atau

akan dilaksanakan.

e.DASAR PENILAIAN.

Penilai dalam pelaksanaannya harus scara jelas menguraikan apa

metode yang dipergunakan untuk menganalisis. Disamping itu

penilai juga harus menjelaskan data pendukung dan surat- surat

ikutan dan metode apa yang akan dipakai oleh penilai dalam

mendasari analisisnya.

Analisis Pasar yang mencakup :

1. Uraian tentang kondisi pasar secara makro dengan rincian

tentang supply and demand;

2. Uraian tentang kondisi pasar yang mempengaruhi secara

langsung terhadap aset properti yang dinilai (pengaruh

kompetitor, lokasi, kondisi lingkungan, daya serap pasar) ;

3. Proyeksi / potensi properti yang dinilai ;

4. Faktor yang dapat mempengaruhi daya jual properti

5. Estimasi trend, perkembangan dan potensi ekonomi di masa 2

– 3 tahun mendatang .

Informasi pendukung tentang analisis pasar, seleksi dan

pengumpulan data yang mencakup :

202

1. Rincian analisis dan komentar dari data pembanding yang

digunakan sebagai pendukung dalam penilaian (rincian data

dilampirkan) ;

2. Rincian ttg transaksi terakhir yang terjadi

termasuk tanggal transaksinya ;

3. Rincian data penentu nilai likuidasi berdasarkan

analisis data pasar .

f.PENILAIAN.

Dalam bab ini penilai menguraikan secara ringkas analisis yang

dilakukan dan metode apa saja yang dipergunakan, dan bagaimana

menerapkannya.

Metodologi dan dasar penilaian

1. Uraian tentang metode yang digunakan dan menjelaskannya

secara teknis ;

2. Justifikasi terhadap metode penilaian yang dipakai dalam

menentukan nilai pasar ;

3. Uraian hal-hal yang menjadi dasar penilaian.

Asumsi yang digunakan dalam penilaian seluruhnya mencakup

pemikiran dan perkiraan tentang nilai yang paling objetif dari

poperti.

Penilaian mencakup kesimpulan tentang nilai pasaran dan

nilai likuiditas dari properti yang mencakup :

1. Analisis tentang HBU ( bila tidak harus ada alasannya);

2. Pencantuman nilai pasar ;

3. Pencantuman nilai likuidasi ;

4. pencantuman nilai konversi rupiah terhadap mata uang asing .

Rincian perhitungan (valuation worksheet) ditulis lengkap dengan

kalkulasi serta asumsi dasar analisis terhadap penilaiannya .

Rincian perhitungan (valuation worksheet) ini ditulis lengkap

dengan kalkulasi serta asumsi dasar analisis terhadap

penilaiannya . Kemudian disertai Lampiran berupa foto asli

203

properti, gambar situasi, denah bangunan, peta tata kota dan

lampiran lain yang dianggap perlu. Untuk mendapatkan rentang

nilai maka minimal harus menggunakan 2 metode penilaian.

Penyimpangan penggunaan metode yang ditentukan dalam TOR harus

diberikan justifikasinya alas an yang mendasari penyimpangan dan

penentuannya.

Adapun metode yang digunakan adalah :

Pendekatan Penilaian yang digunakan untuk Properti Non

Komersial :

MetodePenilaian / jenisproperti

SalesComparison

DiscountedCash Flow

CostApproach

ResidualMethod

Incomeproducingproperty

Metodepengecekanbila datasebanding

Metode Utamadengan

proyeksi 10tahun

Tidakdisarankan

Tidakdisarankan

Propertiyang takmenghasilk

an

MetodeUtama dandata harussebanding

Metode Utamabila unit yangdinilailebihdari satuuntuk

merefleksikanperiodepenjualan

Tidakdisarankan

Tidakdisarankan

Propertidalamtahap

pembangunan

Tidakdisarankan

Metode UtamaSisa BiayaKonstruksiyang harusdikeluarkan

diperhitungkansebagaipengurang

Perhitunganbiaya

konstruksiwajib

dilakukanoleh

quantity,quantitySurveyorIndependen

MetodePengecekan

merefleksikannilai tanah

Properti

204

Rumah Metode

Utamabiladatasebanding

MetodeUtamabilaunityangdinila

ilebihdrsatuutk

merefleksika

nperiod

epenjualan

Metode

pengecekan

Tidak

disarankan

Properti dlm tahap pembangunan Metode

Utamabiladatasebanding

Tidaksesuai

Metode

UtamadanbiayakonstruksiharusdihitungolehQuantitySurveyorindependen

Tidak

disarankan

Tanah Kosong dg potensidikembangkan

Metode

pengecekanbiladatasebanding

Metodepengecekanutk

mendukung

metoderesidual

Metode

pengecekanutkmenghitungbiayainfrastrukturataupengembang

MetodeUtama

bilapropertimempunyai

potensiuntuk

205

anlain

dikembangkan

Tanah kosong tanpa potensipengembangan

Metode

Utamabiladatasebanding

Bangunan Industri Metode

pengecekanbiladatasebanding

MetodeUtamabilaasetdisewakan

Metode

UtamabilapropertidigunakansendiriolehPemilik

Mesin dan peralatannya Metode

Utamabiladatasebanding

Metode pengecekan

Kendaraan&

alatberat

MetodeUtama& dataharussebanding

206

Metode pengecekan Perkebunan,

Pertambangan, &Tambak

MetodeUtama

Metode

Pengecekan

Skema Profesi Penilaian di Indonesia saat ini adalah sebagai berikut :

Khusus untuk Penilaian yang dilakukan di Direktorat Jenderal Pajak

yang dilaksanakan oleh Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian hanya

dimaksudkan untuk pengenaan pajak, namun bila Instansi lain

menggunakan NJOP tersebut kiranya memerlukan penyesuaian lebih lanjut

Skema tentang tatacara penilaian yang dilakukan oleh Direktorat

Jenderal Pajak untuk menentukan besarnya Nilai Jual Objek Pajak

khususnya untuk PBB dan BPHTB.

Skema Profesi penilai diIndonesia saat ini digambarkan sbb :

207

Sumber : Direktorat jenderal Pajak, Direktorat Ekstensifikasi dan

Penilaian.

Standar penilaian Indonesia juga memberikan tuntunan tentang penilaian

bahkan sebagai kode etik Penilaian Indonesia .

Laporan penilaian dalam API 7 dengan judul PERSYARATAN LAPORAN DAN

REFERENSINYA.

Berdasarkan ketentuan standar 7.5.1 laporan harus merujuk pada:

1. Alamat yang menentukan kepada pemberitugas dengan menyatakan

namanya ;

2. Setiap penugasan khusus, asumsi khusus/tak lazim harus dinyatakan ;

3. Tujuan penilaian hrs dinyatakan dengan tegas dan jelas ;

4. Tanggal penilaian tak boleh menggunakan tanggal akan datang tetapi

boleh dengan tanggal laporan ;

5. Dasar & definisi penilaian harus diberikan secara lengkap ;

6. Asumsi yg berkaitan dan batasannya harus dinyatakan lengkap;

7. Menerangkan sumber informasi, sifat, dan pertanggungjawabanya harus

jelas.

208

8. Syarat pengungkapan, Standar penilaian merujuk pada KODE ETIK

PENILAI (KEPI) 6 .

Kode Etik Penilaian Indonesia :

a. Laporan penilaian harus menguraikan secara jelas dan tepat

mengenai ruang lingkup penugasannya,serta maksud dan tujuan

penggunaannya, asumsi yang digunakan, skenario hipotetis atau

persyaratan pembatas yang secara langsung mempengaruhi

nilai dan bilamana sesuai mengindikasikan terhadap nilai.

b. Laporan penilaian harus disususn berdasarkan informasi yang

cukup untuk menjelaskan pekerjaan yang dilaksanakan, kesimpulan

yang diambil dan kaitan satu dengan lainnya.

c. Penilai harus menjelaskan setiap hubungan yg bersifat perorangan

/ Badan hukum, langsung/tak langsung dengan Tanah dan atau

Bangunan atau Perusahaan yang menjadi pokok permasalahan dari

setiap penugasan dan yang dapat mendorong pada suatu konflik

kepentingan yang potensial.

d.Laporan penilaian harus menguraikan secara jelas dan tepat

mengenai ruang lingkup penugasannya,serta maksud dan tujuan

penggunaannya, asumsi yang digunakan, skenario hipotetis atau

persyaratan pembatas yang secara langsung mempengaruhi

nilai dan bilamana sesuai mengindikasikan terhadap nilai.

e.Laporan penilaian harus disususn berdasarkan informasi yang cukup

untuk menjelaskan pekerjaan yang dilaksanakan, kesimpulan yang

diambil dan kaitan satu dengan lainnya.

f.Penilai harus menjelaskan setiap hubungan yang bersifat

perorangan / Badan hukum,

langsung tidak langsung dengan Tanah dan atau Bangunan atau

Perusahaan yang menjadi pokok permasalahan dari setiap penugasan

dan yang dapat mendorong pada suatu konflik kepentingan yang

potensial.

209

g. Setiap pembatasan atas kualitas dr jasa penilaian yang

ditawarkan harus dijelaskan apakah itu suatu yang dipaksakan oleh

pihak luar atau secara khusus kepada penilai atau penugasannya.

Bila bantuan dari luar diperlukan oleh penilai harus dijelaskan

identitasnya, masa berlakunya dan hakekat dari bantuan itu.

h. Penilai harus menempatkan suatu pembatasan terhadap publikasi

suatu penilaian atau kesimpulannya tanpa persetujuan.

i. Penilai akan menjelaskan setiap penyimpangan dari SPI .

Disamping itu laporan Penilaian juga harus merujuk pada KEPI 8 dengan

pedoman sebagaimana yang dituangkan dalam ketentuan ini. Bahwa

laporan nilai, standar merujuk pada KEPI 8 yang menentukan bahwa lapen

tentang nilai minimal harus mencakup :

1. Identitas penilai dan tanggal laporan ;

2. Instruksi , tanggal, tujuan dan maksud penggunaan penilaian yang

bersangkutan ;

3. Dasar penilaian termasuk tipe dan definisi nilai ;

4. Identitas, jenis hubungan hukumnya dan lokasinya, serta kepentingan

yang akan dinilai ;

5. Tanggal dan berapa kali telah dialkukan peninjauan ;

6. Asumsi dan persyaratan pembatasan ;

7. Petunjuk untuk penerapan SPI dan setiap penjelasan yang

diperlukan ;

8. Tandatangan penilai yang bersangkutan ;

9. Catatan tertentu dari penilai yang bersangkutan.

Kesimpulan Bandingan USPAP dengan SPI :

210

No.

SPI USPAP

1 Tak menentukan sitematika laporan secarategas,

Sistematika tegas

2 Subtansi format bisa berbeda yg penting isi laporanmencakup

Perumusan singkat tapi mengatur secara lengkap, pokok, analisis, analisis HBU & tgl Efektif laporan

3 TOR BPPN mengatur lebih rinci dan jelas, HBU, minimal harus menggunakan 2 metode

Memuat informasi penting bagi pemakai laporan

4 Perumusan panjang tapi tak mudah utk dibaca dimengerti, aplikasi bisa bervariasi

Punya banyak kelebihan karena wajib memuat :Data & analisis, informasi relevan yangMendukung penilaian

5 Tak mengharuskan tanggal efektif laporan serta analisis HBU

Harus mencantumkan tanggal efektif analisis, analisis HBU

211

F.KESIMPULAN NILAI.Hasil dari analisis Penilaian yang dilakukan oleh seorang

Penilai dalam suatu proses penilaian dapat berupa suatu angka

indikasi nilai maupun rentang nilai. Rentang nilai hanya dapat

digunakan dalam kondisi pasar yang tidak stabil, goyah dengan

naik turunnya harga karena kondisi ekonomi atau moneter lainnya.

Rekonsiliasi nilai ini merupakan analisis untuk mendapatkan suatu

estimasi nilai akhir dari property yang dinilai. Penerapan

Pendekatan atau metode lebih dari satu metode pendekatan biasanya

menghasilkan kesimpulan yang berbeda, namun demikian agar tidak

menjadi bias maka sepanjang masih dalam toleransi nilai yang

diperkenankan di Direktorat Jenderal pajak tidak lebih dari 5%

sampai dengan 10 %, hal itu masih dianggap wajar.

Kegiatan rekonsiliasi nilai terdiri dari dua tahap :

1. Melakukan review atau mengkaji ulang data dan proses

penilaianpada masing-masing teknik penilaian ;

2. Mengkaji perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan

penilaian dikaitkan dengan tujuan atau dengan kegunaan

penilaian.

Pada tahap rekonsiliasi nilai Penilai mempertimbangkan semua

factor, dan kemudian membuat keputusan (judgement) kesimpulan

nilai yang paling sesuai. Terdapat 5 (lima) criteria penting yang

harus dipertimbangkan dalam kegiatan rekonsiliasi indikasi nilai

yaitu :

1.

212

Pada bab ini penilai menyampaikan keputusannya tentang estimasi

nilai properti dan kemudian menandatanganinya. Tandatangan harus

asli dari penilai yang melakukan penilaian atas objek.

G. LAMPIRAN.

Semua data pendukung yang perlu dan dipergunakan untuk

analisis, dilampirkan dalam berkas laporan Penilaian . Data

tersebut meliputi :

- Peta lokasi,

- Site Plan,

- Denah bangunan,

- Surat-surat penguasaan hak atas tanah dan bangunan,

- Dokumen pendukung yang lain,

- Photo- photo dan lain-lain.

Rangkuman :Income Approach di dasarkan pada pemikiran bahwa fungsi dari

nilai sangat tergantung pada penghasilan atau return atau pulangan

income producing property itu sendiri. Estimasi nilai dari properti

merupakan harapan keuntungan investor dimasa datang. Prinsip

antisipasi merupakan dasar pemikiran dalam membuat estimasi dalam

pendekatan pendapatan. Untuk itu perlu kejelian, kebijakan, dan

pengalaman dalam menentukan nilai suatu properti. Prinsip pendekatan

pendapatan yang dilakukan dalam kegiatan ini merupakan pernyataan

bahwa nilai suatu properti merupakan nilai sekarang (Present Value)

dari keuntungan yang merupakan aliran pendapatan bersih pertahun di

masa yang akan datang yang kemudian dikapitalisasikan sebagai

modal investasi .Pendekatan Pendapatan merupakan penanaman modal

jangka panjang maka faktor pulangan atau return yang terkait langsung

adalah sangat menentukan terhadap kelangsungan usaha.

Tingakat return atau peulangan harus mengakomodasi unsur resiko dan

pengembalian dari investasi yang ditanamkan dalam usaha. Salah satu

213

hal yang paling penting dalam pendekatan pendapatan adalah bagaimana

menentukan pendapatan kotor efektif yang kemudian dikurangi dengan

biaya-biaya dan selanjutnya akan di dapat penghasila bersih dan dari

penghasilan bersih inilah merupakan keuntungan yang dikapitalisasikan

untuk dapat estimasi nilai.

Latihan :

1. Cobalah jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Pendekatan

Pendapatan ?

2. Jelaskan pengertian tentang Pendapatan Potensial ?

3. Bagaimana Anda mendapatkan / menntukan Pendapatan Kotor

Efektif ?

4. Bagaimana caranya mengukur dan menentukan besarnya biaya-biaya

Operasional?

5. Apa yang dimaksud dengan NOI dan bagaimana cara

memperolehnya ?

6. Jelaskan pengetian Tingkat kapitalisasi dan bagaimana

menentukan besarnya Tingkat Kapitalisasi ?

----------

EndsDOCPenilaian22 juni 2011-----------

214

DAFTAR PUSTAKA

1. Aris, Raja Hussain, Raja, Penilaian Harta Tanah Khas, Dewan

Bahasa dan Pustaka, Kementerian Pendidikan,Kuala Lumpur,

Malaysia, 1991.

2. Britton William, Keith Davies, Tony Johnson, Modern Methods of

Valuation, The Estate Gazette Limited,London, 1980.

3. Harnoto, Lambang Adiatma, Mengenal Penilaian dan Profesinya,

Mitra Wacana Media, Jakarta, 2010.

4. Husin, Azhari, Harta Tanah : Kaedah Penilaian, Dewan Bahasa

dan Pustaka, Kuala Lumpur, 1996.

215

5. Hindawan D Iwan, Arik Haryono, Darmawan Dwi A, Fundamental of

Valuation, Teori Dan Aplikasi Penilaian Properti, BPPK,

Dep.Keu RI, LPKPAP, Jakarta,2006.

6. Hidayati Wahyu, Budi Harjanto, Konsep Dasar Penilaian

Properti, BPFE, Yogyakarta,2003.

7. Lumby Steve, Invesment Appraisal and Financial Decisions,

Chapman & Hall,London, 1996.

8. MILLINGTON, A F, An Introduction to Property Valuation,

Estates, Gazette, 151 Wardour Street, London W1V, 1988.

9. Supardi Untung, Heri Basuki Rudianto, Mohammad Luthfi Amirul

Mukminin, Penilaian & Properti, Mitra Wacana Media,, Jakarta,

2010.

10. SIPAN , Ibrahim ,Tuan Haji, PENILAIAN ATAS HARTA TANAH DI

MALAYSIA, Fakulti Kejuruteraan dan Geoinformasi, University

Teknologi Malaysia, 1996.

11. WILLIAMS, Martha, R, California Real Estate Appraisal,

Longman

12. Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah dirubah

dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 Tentang Perubahan

Undang-undang PBB.

13. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000,

Tanggal 20 Desember 2000, SISMIOP, Jakarta, 2002.

14. Direktorat Jenderal Pajak, Dit PBB, DBKB 2000, Rilis 2.0,

Jakarta, 2000.