BAHAN AJAR
TEORI DASAR PENILAIAN
PROGRAM DIPLOMA III KEUANGANSPESIALISASI PAJAK/PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
ENDARTO JUDOWINARSO
3
KATA PENGANTAR
Sesuai dengan Surat Tugas dari Direktur Sekolah Tinggi Akuntansi
Negara Nomor : ST-131/AK/2011 tanggal 25 April 2011 tentang kegiatan
penyusunan bahan ajar untuk Teori Dasar Penilaian dan SK Direktur STAN
Nomor : 018A/AK/2011 tentang Kegiatan Penyusunan Bahan Ajar di
Lingkungan STAN Tahun Akademis 2011 khususnya Mata Pelajaran Teori
Dasar Penilaian, maka perlu disusun buku bahan ajar Teori Dasar
Penilaian. Bahan ajar ini kami rangkum dari referensi buku-buku yang
saya dapat/diperoleh dari pengalaman saya sebagai Penilai, Pejabat
Negara sewaktu saya sebagai Pegawai Negeri Sipil di Direktorat Jenderal
Pajak, maupun sebagai siswa di Land Reform Training Institut di Taiwan,
Lincoln Institut Amerika atau di Faculty Geoinformation Science and
Engineering University Technology Malaysia. Disamping itu kami juga
menetapkan kode etik yang seharusnya dilaksanakan oleh para Penilai
Indonesia yang mengacu pada Kode Etik Penilaian Indonesia Tahun 2007
MAPPI.
Kami menyadari bahwa keterbatasan waktu yang hanya 3 bulan serta
halaman yang hanya dibatasi sebesar 175 halaman maka kami minta maaf
bila nanti terpaksa lebih agar bahan ajar ini dapat sedikit mencukupi
memperoleh ruang yang agak memadai. Kami juga sadar bahwa bahan ajar
ini kurang sempurna , untuk itu kritik dan saran akan dengan segala
kerendahan hati kami terima, dengan harapan semoga dapat menambah
materi dan kesempurna tujuan penulisan bahan ajar ini.
Kepada Bapak-bapak, Ibu-ibu, Rekan Sejawat, Sahabat, teman-teman
dan Para Mahasiswa yang sudi dan berkenan menyumbangkan pendapat,
masukan, gambar, kesempatan dan sarannya sehingga dapat menjadi bahan
ajar yang sesuai dengan tujuan kita perkenankan kami mengucapkan
terimakasih semoga budi baik Bapak/Ibu sekalian mendapatkan balas
rachmad dari Tuhan Yang Maha Esa.
4
Demikian sebagai akhir kata serta besar harapan kami bahwa bahan
ajar ini dapat dimanfaatkan oleh para Guru, Widyaiswara, Mahasiswa yang
membutuhkan dalam Teori Dasar Penilaian. Sekian salam dan terimakasih.
Penyusun :
Endarto Judowinarso
DAFTAR ISI
halaman
BAB 1 PENDAHULUAN
4
LATAR BELAKANG
4
BAB 2 PENGERTIAN UMUM, DEFINISI NILAI DAN
PENILAIAN
7
A. Pengertian Nilai, Harga, Biaya
7
B. Ciri- Ciri Nilai
12
C. Faktor-faktor yang menciptakan dan mempengaruhi Nilai
14
D. Konsep Dasar Penilaian
18
5
E. Prinsip-prinsip Penilaian
22
F. Jenis dan Tujuan Penilaian.
26
G. Pengertian Properti dan Klasifikasi Properti
28
H. Penerapan dan Metode Penilaian dan Rekonsiliasi Nilai
31
I. Pengumpulan Data dan Pe yajian Data
33
BAB 3 SUMBER-SUMBER INVESTASI
37
A. Pengenalan Investasi
37
B. Perbedaan Investasi Properti, Saham, Stock, Bond dsb.
39
C. Karakteristik Investasi Properti
42
D. Kriteria Investasi
45
E. Keuntungan dan Kelemahan Investasi Properti
57
BAB 4 MATEMATIKA PENILAIAN
59
A. Perkiraan dan Penggunaan Uang
59
B. Prinsip Time Value of Money
60
C. Perhitungan Bunga Tunggal
61
6
D. Perhitungan Bunga Berganda
67
E. Annutity Pembayaran Angsuran Pinjaman dan Penyusutan
68
BAB 5 PROSES PENILAIAN
72
A. Pendahuluan
72
B. Pendekatan Data Pasar
73
C. Pendekatan Biaya
85
D. Pendekatan Pendapatan
127
E. Pembuatan Laporan Penilaian
148
BAB
PENDAHULUAN
Tujuan Instruksional Khusus :
Setelah mengikuti kuliah ini diharapkan para peserta didik
dapat memahami, menjelaskan dan melaksanakan proses kegiatan dalam
memahami, menjelaskan :
1. Latar belakang ilmu Penilaian di Indonesia ;
1
7
LATAR BELAKANG.
Pengetahuan penilaian tergolong dalam pengetahuan yang masih
baru, bahkan perkembangannya dapat dikatakan merupakan ilmu yang
sedang banyak dibutuhkan masyarakat diawal abad ke 20 saya katan baru
karena bila dibandingkan dengan ilmu akuntansi penilaian masih
ketinggalan jauh. Penilaian dan profesi penilai baru dirasakan manfaat
dan keperluannya dalam dunia bisnis maupun pemerintahan pada awal-
awal abad belakangan ini, sehingga merupakan sesuatu yang sangat
menentukan dalam perniagaan yang ada sangkutannya dengan property
ataupun objek lainnya.
Sesungguhnya di Indonesia telah mulai menggunakan ilmu penilaian
sejak zaman penjajahan Belanda , yang penggunaan dan pemanfaatannya
telah tersebar diberbagai bidang bisnis dan Pemerintahan Penjajahan
Belanda pada masa itu. Khususnya dibidang perpajakan dan bisnis
hadirnya ilmu penilaian sangat kental kita rasakan dan telah sama-sama
kita ketahui, misalnya pada masa pelaksanaan Landrente / Pajak Bumi
atau Pajak Hasil Bumi atau Pajak Tanah , Kita di Indonesia sejak
Zaman Pajak Bumi atau Land rente dulu di setiap Kantor Cabang Jawatan
Pajak Bumi telah mempunyai Mantri Klasir yaitu jabatan bagi seorang
Mantri kalau sekarang katakanlah sebagai Pegawai dengan Pangkat
Golongan II c atau II d sebagai penilai tanah baik Sawah ataupun
Tegalan dan Pekarangan. Waktu itu seorang Mantri Klasir merupakan
jabatan lulusan SMA ditambah 2 tahun kursus penilaian dan surveyor.
Metoda yang digunakan adalah pendekatan data pasar dan pendekatan
pendapatan dan khususnya mereka menggunakan sawah percobaan dengan
menghitung hasil yang dikapitalisasi dari sawah percobaan. Tanah sawah
dibagi menjadi 9 tingkat dengan menggunakan kelas satu dari bawah
8
untuk sawah / tanah yang paling cengkar, dua dari bawah sampai dengan
sembilan dari bawah untuk kelas tanah yang palaing subur.
Asuransi dan Perbankan. Sedangkan dalam hukum perdata, dagang
serta waris penggunaan ilmu ini masih terasa hadir dengan istilah bila
diperlukan. Hal ini ditandai dengan belum maraknya penggunaan nilai
atas harta baik untuk harta tetap maupun harta bergerak yang dalam
peralihan penguasaannya masih belum lazim untuk dinilai terlebih dulu.
Profesi atau keahlian penilaian belum nyata dan berdiri tegak dalam
jajaran ilmu pengetahuan tetapi masih dikatagorikan sebagai art atau
seni yang dalam penerapan dan penggunaannya adalah seni anggapan atau
estimasi / perkiraan atas suatu nilai harta. Sungguh sangat
disayangkan bahwa ilmu ini kemudian tidak diterus-kembangkan pada masa
itu karena dianggap tidak terlalu penting dan hanya merupakan
pelengkap saja khususnya di Indonesia. Namun kemudian setelah tahun
1970-an baru ilmu penilaian dicoba untuk dipelajari kembali dengan
antusias bahkan ditingkatkan secara ilmu pengetahuan, karena sangat
dirasakan kebutuhannya bahkan dikembangkan sedemikian rupa sesuai
dengan perkembangan zaman baik dalam penyelenggaraan pemerintahan
maupun perniagaan. Sekarang dengan adanya Direktorat Jenderal Pajak
dan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara di Kementerian Keuangan seta
kebutuhan masyarakat tentan nilai atas properti, MAPPI dan GAPPI
terasa ilmu penilaian dirasakan manfaatnya , hal ini ditandai dengan
dibentuknya Direktorat Penilaian di Direktorat Jenderal Kekayaan
Negara.
Di Luar Negeri ilmu penilaian atau appraisal / valuation study
telah menjadi suatu cabang ilmu tersendiri yang terpisah dari disiplin
ilmu yang lain. Keahlian menilai atas harta telah disadari merupakan
suatu profesi atau suatu ilmu yang dipelajari dalam suatu jurusan ilmu
yang diajarkan di fakultas atau universitas dengan kurikulum
tersendiri. Kita lihat di Inggris atau Eropa, Amerika , Australia/ New
Zealand, bahkan di Asia seperti Taiwan, Jepang, Korea dan Malaysia
9
telah ada Fakultas jurusan penilaiannya dalam bidang studi yang
dikembangkan di Universitas-universitas di Negara-negara tesebut.
Sebagai contoh di Malaysia Tugas Penilaian untuk seluruh negeri
dilayani sebuah Direktorat Jenderal yang kalau di Indonesia setingkat
Esselon I. Di Negara maju tenaga penilai merupakan lulusan pendidikan
formal yang diselenggarakan melalui jenjang akademik setingkat diploma
III sampai dengan strata 2 Penilai atau Properti Manajemen atau
Property Surveyor. Di Amerika Serikat dimulai kerjasama akademik
antara Appraisal Institute, Lembaga Induk beberapa Organisasi Penilai
dengan Universitas yang menghasilkan dual degree, dan kemudian
mempunyai hak untuk Member Appraisal Institute (MAI) dan Gelar
Akademik Master in Real Estate (MRE). Di Indonesia perkembangan ilmu
penilaian ini mulai berkembang ditandai dengan mulai maraknya
Perusahaan-perusahaan Penilai , dan lebih dikukuhkan lagi sekitar
tahun 1976 untuk pertama kali didirikan suatu Organisasi Penilai yang
disebut Asosiasi Penilai Indonesia atau disingkat dengan API. Kemudian
setelah itu didirikan pula sebuah organisasi yang lebih menjurus pada
pengukuhan diri yaitu Gabungan Profesi Penilai Indonesia atau
disingkat GAPINDO pada tahun 1979, yang kemudian pada tahun 1980
organisasi–organisasi tersebut meleburkan diri dalam suatu wadah yang
disebut Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI) yaitu merupakan
gabungan perusahaan-perusahaan dan profesi penilai di Indonesia.
Disamping itu juga ada organisasi perorangan yang dibentuk dalam suatu
wadah atau wahana berserikat dibidang profesi yaitu Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia atau disingkat MAPPI yang juga berdiri tahun 1980.
Hingga saat ini baru kita rasakan perkembangan kiprah profesi penilai
ini di Indonesia dengan berkembang pesat yang pada tahun 1985 hingga
era tahun 1990-an mulai menyelenggarakan pendidikan-pendidikan Penilai
jangka pendek berupa penataran-penataran, kursus-kursus dan seminar.
Kemudian era tahun 1990-an hingga tahun (1998) telah mulai
menyelenggarakan program diploma penilai, bahkan Pendidikan Strata I
10
maupun Strata II seiring dengan dikirimkannya putra-putri Muda
Indonesia ke Luar Negeri.
Organisasi Profesi Penilai di Dunia sesuai dengan Wilayah Kerja
masing-masing mereka menjadi anggota Asosiasi Profesi dan untuk
Wilayah ASEAN para Penilai tersebut di Jakarta tergabung dalam
Sekretariat Jederal ASEAN Valuation Conggress. Beberapa Asosiasi
Profesi Penilai di Dunia :
Indonesia: API(Asosiasi Penilai Indonesia,1976), GAPINDO/GAPPI
(1979/1980), MAPPI (1980); Amerika : Appraiser, Organisasi Penilai :
SREA (Society of Real Estate Appraisers) ; Inggris : Valuer, RICS
(Royal Institution of Chartered Surveyors) ;Australia : AIVLE
(Australian Institute of Valuers and Land Economy).
Kemudian dari pada itu dengan terbentuknya pasar modal di
Indonesia yang mendapat sambutan baik dari kalangan dunia swasta dan
perusahaan-perusahaan besar untuk menjual sahamnya kepada masyarakat
umum, maka Pemerintah menetapkan dengan persyaratan yang harus
dipenuhi bila akan menjadi public company, perusahaan tadi harus
melakukan penilaian kembali kekayaan perusahaannya melalui perusahaan
penilai yang ditunjuk pemerintah sesuai dengan Surat Keputusan Menteri
Keuangan No.Kep-1677/ MK/II/12/1976.
Lahirnya Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan tahun 1985 Melalui
UU No.12 tahun 1985 dan terakhir telah diubah dengan Undang-undang
Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Undang-undang PBB, juga
merupakan pemicu kebangkitan profesi penilai dan pengembangan ilmu
penilaian sehingga menjadi lebih bergairah dan berkembang seperti
sekarang ini. Kemudian sangat terasa perkembangan kiprah profesi
penilai di Indonesia dengan dilahirkannya Surat Keputusan Menteri
Keuangan No.57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai, yang dalam
ketentuannya memberikan penjelasan mengatur tentang apa dan bagaimana
profesi Penilai dan pelayanan jasa penilai dilaksanakan di bumi
Indonesia. Lebih-lebih dengan adanya Direktorat Jenderal Kekayaan
11
Negara yang membina para Penilai Profesional maupun dengan adanya
Penilai Pemerintah maka kami yakin profesi Penilaian akan lebih maju
berkembang sejajar dengan ilmu keuangan lainnya.
BAB
PENGERTIAN UMUM,
DEFINISI NILAI DAN PENILAIAN.
A. Definisi Nilai, harga dan Biaya.
Orang pada umumnya atau awam sering tidak dapat membedakan
pengertian atau definisi atau perbedaan antara nilai dan harga, bahkan
sering orang menganggap bahwa harga adalah nilai dan nilai adalah
harga. Pengertian semacam ini telah meluas terdapat dikalangan awam
atau masyarakat bahkan para pejabat pemerintahan atau para peniaga.
Sering juga terlempar suatu pertanyaan, apakah semua benda atau
barang itu mempunyai nilai ? Dalam ilmu penilaian kita semua tahu
bahwa tidak semua benda atau barang mempunyai nilai yang sama
meskipun barangnya sama berada pada waktu tertentu disuatu
tempat/ruang tertentu, untuk orang atau badan tertentu. Perlu dicatat
Tujuan Instruksional Khusus : Setelah mempelajari Bab ini mahasiswa mampu :
a) Memahami dan menjelaskan pengertian Nilai, Harga, Biaya
b) Menjelaskan Ciri-ciri Nilai
c) Menjelaskan Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai
2
12
bahwa sesuatu benda / properti baru mempunyai nilai, apabila benda
tersebut atau orang tersebut mempunyai manfaat, kegunaan atau akan
mendatangkan harapan keuntungan dikelak kemudian hari.
“The services of a valuer may besought by anyone with an interest
in, or contemplating a transaction involving land and building. For
example a valuer maybe required to advise a vendor on the price he
should ask for his property, a prospective tenant on annual rent he
should pay, mortgage on the value of the security and on the mortgage
loan he can advance and a person dispossessed under compulsory powers
on the compensation he can claim” (William Britton, Keith Davies, Tony
Johnson, Modern Methods Of Valuation, 1980)*. Pelayanan seorang
Penilai diberikan kepada seseorang dengan harapan keuntungan atau
dihitung/diperkirakan dari transaksi atas tanah dan bangunan. Misalnya
nilai jual Properti atas permohonan atau nasehat/perkiraan kepada
penjual tentang harga/perkiraan nilai properti, atau prospektif sewa
yang akan disewa atas properti yang akan mendatangkan hasil sewa
dikelak kemudian hari, atau nilai gadai, hipotik, dari security bond,
atau nilai utang/piutang yang kelak dapat diperhitungkan atau ditagih
atas angsuran beserta bunganya.
Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang
dengan pesat, pada dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-
prinsip yang sama dengan aksioma-aksioma penggunaan matematik.
Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti yang
ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi
terbangunnya teori Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan
tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisi-definisinya telah
disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap
dan perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan
kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat
terhadap tanah.
13
Prinsip-prinsip Penilaian tersebut, khususnya Penilaian real
properti atau Penilaian real estat didasari oleh pemahaman dan
pengakuan manusia secara universal, apakah ditinjau dari segi fisik-
geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan dunia
manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang
berbeda dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia
dengan propertinya sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai
negara mungkin menggambarkan kebebasan fungsi dari prinsip-prinsip
terrsebut, namun prinsip-prinsip itu sendiri selalu valid dimanapun
dan kapanpun.
Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui
Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000, dan terakhit tahun 2007,
tanah di bumi ini diakui secara universal sabagai dasar bagi semua
kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas
fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena itu begitu
berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah
menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan berbagai
bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi,
sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam
ilmu hukum, khususnya hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan
penggunaan tanah. Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua
hal mendasar dalam bentuk keadaan alami tanah yang terkait dengan
kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber daya alam untuk dimanfaatkan
bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang dapat dimiliki,
diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi
mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan
pemanfaatan tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami
sebagai salah satu agen dari empat agen produksi. Apapun konsep yang
dimiliki oleh masing-masing disiplin ilmu mengenai tanah, namun secara
universal semua ilmu sama-sama mengakui akan adanya atribut-atribut
yang melekat terhadap tanah yakni bahwa :
14
Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik
maupun lokasi; (unique).
Tanah secara fisi tidak dapat dipindahkan (immobile) ;
Tanah merupakan benda yang tahanlama (durable) ;
Persediaaan tanah terbatas (finite);
Tanah berguna untuk manusia (useful).
Para Penilai real estat mempempertimbangkan unsur-unsur yang melekat
terhadap tanah tersebut sebagai dasar nilai real estat. Didalam dunia
nilai dan Penilaian telah lama dikenal adanya empat agen produksi yang
secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. Jumlah keseluruhan
nilai dari agen-agen ini sama dengan pendapatan kotor yang dihasilkan
oleh agen-agen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen
produksi ini biasanya dinyatakan secara berurutan sesuai dengan klaim
yang dikaitkan dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan
yaitu :
a. Tenaga kerja (labor) ;
b. Koordinasi (coordination) ;
c. Modal (capital) ;
d. Tanah (land) ;
telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada
saat yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para
pekerja. Para pekerja membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal
untuk keperluan sehari-hari. Sesuai dengan sistem politik yang
berlaku, hukum dan perundang-undangan yang berkaitan dengan tenaga
kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan
tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja
proyek-proyek pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang
dibayar harian, mingguan ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang
ketrampilannya atau makin tidak terjamin kelangsungan kerjanya, maka
15
makin cepat dia dibayar. Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas
pendapatan kotor. Kordinasi merupakan fungsi kewiraswastaan yang
menjadi cikal bakal perusahaan, yang mengikutsertakan agen-agen
produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi melibatkan
perencanaan proyek, rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas
umum; penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal
yang terkait dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real
estat yang sukses. Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatan-
perdebatan bahwa kordinasi hanya merupakan bentuk lain dari tenaga
kerja, namun dalam pekerjaan Penilaian, kedua terminologi tersebut
dibedakan. Walaupun antara Penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang
sama, kata-kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai
contoh, modal (capital) bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan
mentah, barang inventaris dan benda-benda fisikal lainnya yang
diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa. Didalam
pekerjaan Penilaian, modal diartikan sebagai ‘uang’, dan semua hal
yang dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang Penilai
mengatakan ‘biaya modal’, maka yang ia maksud adalah ‘biaya uang’
(cost of money ). Artinya bahwa yang ia maksudkan adalah interest rate
atau the rate of return yang diharapkan oleh investor dalam
pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah
satu agen dari empat agen produksi.
Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya,
maka sisanya merupakan penghasilan yang di klaim oleh tanah. Hal ini
merupakan sisa penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar
atas setiap bidang tanah pada setiap investasi real estate, yang
sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut. Nilai maksimum
diperoleh ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan seimbang
dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang
tertinggi dan terbaiknya (the highest and the best use). Dalam
16
pengertian di atas terdapat istilah memiliki, yang dalam arti sehari-
hari biasanya adalah hak pernguasaan atas suatu benda / barang , namun
dalam hal ini pengertiannya adalah tidak semata-mata selalu berarti
pemilikan atau penguasaan secara phisik, tetapi dapat juga berarti
pemilikan hak atas benda yang tak berujud. Pengertian manfaat atau
daya guna adalah orang atau badan yang menguasai atau mengelola akan
mendapat keuntungan atau pertambahan nilai ekonomis atau pulangan
(return) atau hasil dari harta tersebut. Kemudian pengertian dapat
dipindahtangankan , artinya bahwa sesuatu benda yang untuk sementara
berada dalam penguasaan hak seseorang , dan kemudian pada suatu saat
ada fihak lain atau orang lain yang mempunyai minat atau keinginan
untuk memiliki / menguasai benda tersebut , maka apabila ada
kesepakatan tertentu atau antara kedua belah pihak setuju, maka
benda / barang tadi dapat dialihkan hak penguasaannya. Disamping itu
pengertian dalam jumlah terbatas, artinya bahwa untuk memperoleh atau
memliki benda / barang tersebut harus ada pengorbanan atau imbalan
tertentu atau pengganti dalam sejumlah uang / harga dan daya tertentu.
Nilai mempunyai beberapa definisi dan pengertian yang tergantung pada
tujuan dan penggunaan nilai, dan harus selalu dibedakan terhadap biaya
(cost), dan harga (price). Secara umum nilai dapat diartikan sebagai
suatu perkiraan atau penghargaan terhadap sesuatu barang / benda atau
objek. Dalam penilaian terhadap suatu harta tetap atau property, nilai
selalu dinyatakan dalam satuan uang atau monotary unit, yang dapat
dihitung dengan sejumlah uang yang ditetapkan dalam sebuah harga atau
dihargai (worth) sama dengan harta tetap atau barang yang dimiliki
oleh seseorang yang dinilai tersebut, dengan harapan dapat memberikan
keuntungan dalam jumlah tertentu. Apabila kita lihat pengertian–
pengertian di atas Nilai adalah sesuatu yang sifatnya subyektif dan
berlainan bagi seseorang sesuai dengan ruang, waktu dan kebutuhan atau
makna / arti dari harta teresebut. Sehingga jamak bagi kita mengatakan
bahwa nilai itu dipengaruhi subjektiftas dari Penilai. Namun tentunya
17
sampai seberapa jauh subjektifitas tadi dalam penerapannya
mempengaruhi objektifitas nilai, maka agar tidak terlalu dominand maka
perlu pembatasan yaitu dengan memberikan batasan toleransi perbedaan
antar penilai, misalnya pada zaman Belanda dulu perbedaan antar Mantri
Klasir tidak bileh lebih besar dari 2%. Tetapi kalau sekarang seorang
Fungsional Penilai Direktorat Jenderal Pajak dalam menentukan NJOP
sebagai penentuan NIR tidak boleh lebih dari 5% sampai dengan 10%.
Definisi nilai dalam ilmu penilaian ada beberapa macam :
1). Suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak kebendaan atau
harta dengan semua harapan keuntungan yang akan datang, baik
berujud maupun tidak berujud yang timbul karena pemilikan atas
suatu harta tetap atau property.
2).Makna atau arti (worth) sesuatu barang atau benda itu terhadap
manusia atau orang yang membutuhkan atau mengangap punya arti.
3).Semua hak yang ada pada saat sekarang atas semua harapan
keuntungan terhadap suatu properti baik berujud atu tak berujud
yang timbul dari suatu harta tetap.
4).Disamping itu ada yang berpendapat bahwa Nilai adalah harga
yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu , bersedia, dalam waktu
yang cukup dan berkelayakan membeli dari penjual yang
bersedia , berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya.
Definisi harga adalah :
Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi
atau pertukaran dengan suatu barang yang terjadi di pasar antara
penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta
yang relevan dan tidak dibawah pengaruh (tidak ada hubungan khusus),
tekanan atau paksaan, dan terjadi secara wajar.
18
Berdasarkan pengertian di atas kita melihat bahwa harga adalah
kesepakatan, persetujuan atas kerelaan dalam penyerahan barang dan
digantikan dengan menerima sejumlah uang tanpa paksaan atau tekanan.
Definisi Biaya adalah :
Sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau
pembangunan suatu property atau harta tetap. Dalam suatu penilaian
seorang penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tetap
tersebut, yang dalam beberapa hal sifat-sifat membatasi pengertian
dasar nilai adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang
untuk suatu harta tetap yang sama.
Nilai bukanlah karakter dari suatu property, namun lebih banyak
ditentukan oleh kehendak manusia dan bersifat subjektif sesuai dengan
ruang dan waktu sebagaimana kehendak manusia itu sendiri.
Untuk mengetahui perbedaan antara nilai, harga dan / atau biaya,
baiklah kami sajikan contoh sebagai berikut:
Seorang karyawan dahulu berdiam dalam rumah pribadi dan bekerja di
kota Madiun sebagai pegawai golongan IIIa. Kemudian ia dipindahkan
oleh dinas ke kota Bandung dalam jabatan yang sederajat. Karena
terpaksa atau dipaksa oleh dinas dan dengan pertimbangan bahwa
dikota Madiun telah tidak ada lagi keluarga atau sanak familinya,
rumah yang selama ini didiami dan dinikmati dijual dengan harga
rata-rata tanpa dapat meningkatkan harga untuk memperoleh
keuntungan yang lebih besar, karena paksaan keadaan dan waktu yang
mendesak harga jelas tidak dapat lebih tinggi dari harga rata-rata
bahkan cenderung lebih murah. Maka bila diamati bagi karyawan
tersebut nilai rumah yang dijual tadi mempunyai nilai yang lebih
tinggi dari harga transaksi apabila ia masih bertugas di kota
Madiun.
Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arkitektur dan
kelengkapan dan komponen yang sama, namun lokasi yang berbeda yaitu
19
yang satu berada ditengah kota dan yang satunya lagi dibangun
dipinggir kota. Meskipun kedua bangunan tadi menghabiskan biaya
(cost) yang sama, atau harga per-unit / satuan bangunan dalam
jumlah rupiah yang dikeluarkan juga sama, tetapi nilai bangunan
tersebut lebih tinggi / besar yang berada ditengah kota karena
mempunyai kelebihan ekonomis yang lebih besar bila dibandingkan
dengan harta tetap yang dibangun diluar kota tersebut.
Dari contoh tersebut di atas dapatlah kita simpulkan harga itu
adalah nilai , tetapi nilai belum tentu harga , dan apabila
dirumuskan adalah :
Harga = ( Biaya + / - Kepentingan ) dan Pasar. (Sumber : Abd. Rachman bin HM Noor dan Kawan-kawan, Penilaian Harta Tanah, ITM
MARA, Malaysia, 1992).
B.Ciri-ciri Nilai.Berbicara tentang Nilai atau harga maka dapat dipastikan selalu
berhubungan / berkait bahkan terjadi oleh pasar. Oleh karena itu
berbicara tentang Nilai sesuatu objek maka kita harus tahu tentang
Ciri-ciri Nilai, yaitu suatu karakter yang terdapat pada sesuatu
properti, Sesuatu objek / barang/ Benda/ Properti baru akan ada
nilainya pabila benda tersebut mempunyai ciri-ciri tertentu. Budi
Harjanto yang menulis dalam tahun 1999 dari bukunya Eldred Gary dalam
bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy mengatakan ada
beberapa ciri-ciri yang sangat menentukan, yaitu :
1. Demand .
Analisis demand merupakan analisis orang atau pembeli yang ingin
menjual atau membeli, dengan menyatakan keinginannya atau
kebutuhannya dan kemampuan keuangannya untuk membayar sebagai
pengganti objek yang diinginkan.
Analisis demand ini meliputi :
Pertumbuhan kota (city Growth)
20
Sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan dan kekayaan
yang mempengaruhi market area.
Berapa jumlah pembeli potensial dan apa saja preferensi,
selera, dan ekspektasi mereka ? (market segmentation)
Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana ? (mortgage
affordability).
Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman
? (mortgage availability).
Jika semua kondisi tersebut dapat menciptakan keinginan dan
kemampuan untuk membayar properti oleh para pembeli
potensial/penyewa maka akan tercipta efektive demand. Untuk dapat
mengidentifikasikan pembeli potensia, seoranganalis propertidapat
melakukan studi pasar yang mendalamtidak hanya berdasarkan atas
secondary data saja.
2. Kegunaan ( utility), suatu kemampuan untuk membangkitkan
keinginan untuk memiliki properti dimaksud karena diharapkan
dapat memberikan keuntungan/ bermanfaat.. Utility merujuk pada
keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan sejauh manakah
sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari
pembeli potensial, karena tidak ada satu propertipun yang dapat
memenuhi kebutuhan semua pembeli. Oleh Karena itu hal yang perlu
diperhatikan dalam analisis utilitas adalah sebagai berikut :
Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan
properti ;
Hak dan batasana apa saja yang dapat diterapkan pada
properti ;
Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah
lingkungannya ?
Bagaimana ukuran, bentuk, dan kapasitas tanah dari lahan
Properti ? Type bangunan dan pembangunan apa saja yang
21
mungkin untuk sebuah lahan properti ? Bagaimana servis dan
fasilitas penunjang kawasan properti tersebut ?
3. Kelangkaan (scarcity), jumlah atau persediaan yang terbatas.
Konsep ini menunjuk pada relatifitas tingkat pemasokan properti
(suply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial. Jika
pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti
cenderung relatif rendah, sebaliknya semakin besar tingkat
scarcity dengan asumpsi memiliki derajat kesamaan dengan properti
lain semakain besar nilai properti. Analisis kelangkaan properti
ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung jumlah ataua
besarnya subsitusi properti. Tanpa scarcity banyak dari
suplier/developer/investor akan menderita kerugian. Hal yang
perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai berikut :
Sumber potensial dari suply ;Faktor-faktor yang menntukan
suply ;
Identifikasi kompotitor langsung ;
Faktor-faktor yang menentukan suply.
4. Dapat dialihkan (transferbility), hak penguasaannya dapat
dipindah tangankan kepada Subjek lain. Merujuk pada proses
transfer hak properti dari satu fihak ke fihak lain. Proses ini
terdiri dri marketing, negotiating, and closing transaksi
properti. Salah satu alasana mengapa proses transfer dianggap
penting, karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan
dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi karena fihak pembeli
sulit untuk mengidentifikasi nilai properti yang sesungguhnya
dari fihak penjual. Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk
menentukan nilai jual yang sesungguhnya. Hal yang perlu
diperhatikan adalah :
Pera Broker dalam menentukan harga properti ;
22
Konsep promosi dan prinsip yang perlu diperhatikan dalam
mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam
proses negosiasi;
Type kontrak yang dipergunakan dalam tranfer properti,
sewa, jual atau tukar-menukar;
Biaya transaksi dan detail lain yang termasuk ketika proses
transaksi berakhir.
5. Dapat dinyatakan dalam bentuk sejumlah uang atau dibandingkan
dengan barang berharga lainnya yang sepadan. Pengertian ini
merujuk pada Nilai atau harga dari properti tersebut yang dalam
kegunaan diganti dengan barang atau sejumlah uang yang dipakai
sebagai pengganti nilai properti.
Ciri-ciri tersebut diatas harus diwujudkan secara bersamaan pada
sebuah benda sebelum nilainya dapat diwujudkan. Sebagai contoh
adalah tanah di sesuatu lokasi tertentu yang tidak dikendaki oleh
seseorang tidak/kurang nilainya karena lokasi tertentu tersebut
tidak dikehendaki (tak demand). Udara betapa pentingnya untuk
kehidupan namun karena banyak dan dimanapun di dunia ini dapat
dengan mudah didapatkan tanpa susah payah maka bagi orang
sehat/normal nilainya menjadi rendah atau tidak ada.
C.Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai.Nilai suatu properti tidak akan terjadi baik dalam keseharian
atau bisnis dan begitu saja terjadi. Nilai akan terbentuk apabila
suatu properti apabila ada beberapa faktor yang dapat menunjang
terciptanya nilai properti. Harta tanah adalah satu dari komoditi
ekonomi yang terbatas persediannya, namun peminatnya adalah orang
yang ingin menguasai atau memiliki sangat banyak, maka itu nilainya
amat tergantung pada persaingan alokasi tanah lahan untuk berbagai
kebutuhan serta kegunaannya. Permintaan terhadap tanah bermula dari
kebutuhan penduduk yang sangat berkehendak untuk memenuhi aktivitas
manusia misalnya kebutuhan akan tempat tinggal, berniaga/ekonomi,
23
Sosial dan lain sebagainya Semakin banyak pertambahan penduduk maka
semakin tinggi permintaan terhadap tanah pada hal diatas telah
ditunjukkan bahwa tanah sangat terbatas. Orang yang ingin memiliki
tanah mempunyai dua pilihan yaitu memiliki sebagai pembeli dengan
segala hak perolehannya yang berupa Hak Milik atau menguasai dengan
hak perolehan yang terbatas seperti sewa, hak guna bangunan atau
hak pakai.Tentu kepemilikan yang berupa hak milik karena bersifat
kekal nilainya akan lebih tinggi bila dibandingkan dengan hak-hak
yang terbatas. Ada beberapa faktor yang sangat mempengaruhi
Nilai/harga, antara lain adalah :
1. Faktor Politik :
Yang termasuk dalam kelompok ini adalah kejadian atau peristiwa
politik yang berpengaruh langsung atau tak langsung dan
mengakibatkan perubahan pada nilai. Seorang investor agak sukar
untuk meramalkan perubahan undang-undang yang akan terjadi
khususnya dalam policy atau kebijakan dalam menentukan kegunaan
tanah.Harta tanah seringkali nilainya menjadi turun bahkan tidak
berharga atau sebliknya akan menjadi sangat tinggi karena
kebijakan keguanaan yang diciptakan undang-undang atau peraturan
Daerah setempat.
Satu hal yang tercakup di dalam masalah ini adalah
kebijaksanaan pemerintah atau policy yang diterapkan dan
dituangkan dalam perumusan keputusan Pemerintah / Pemerintah
Daerah , misalnya peruntukan / zoning untuk wilayah tertentu yang
hanya boleh dibangun untuk bisnis area, Daerah sabuk hijau,
perumahan, perkantoran dan lain-lain.
Sebagai contoh :
Di Kawasan segitga emas Jakarta, Jl Gatot Subroto, Sudirman,
Thamrin, Kuningan, Sampai dengan Gajah Mada Hayam Wuruk, tidak
boleh dibangun bangunan dengan batasan sebagai berikut :
Luas Tanah : kurang dari 1.500 m2;
24
Bangunan : - hanya untuk bangunan yang mendatangkan
pendapatan Hotel, Mall, Perkantoran atau Producing
Income Use, atau disebut Bussnis Area ;
- Tidak boleh kurang dari 4 lantai ;
- Bangunan tidak boleh untuk Perumahan ;
2. Faktor Ekonomi :
Perubahan atau keadaan yang diakibatkan oleh adanya pertambahan
atau pengurangan income perkapita, bunga bank / deposito, naik
atau turunnya harga bahan pokok produksi atau minyak, naik /
turunnya nilai tukar uang, yang terjadi di Masyarakat. Laju
Inflasi seringkali menjadi masalah atas semua investasi. Di dalam
kasus sekuriti bunga tetap kekurangan nilai yang terjadi jauh
melebihi agregat faedah yang diterima dalam jangka waktu yang
sama. Masalah ini akan dapat dilihat pada kasus harta tanah yang
dipersewakan dengan hasil sewa yang tetap adalah jumlah sewa akan
diterima semasa dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, maka
nilainya akan menjadi turun karena tergerus oleh inflasi. Nilai
kini tidak sama dengan nilai yang akan datang.
Kita dapat melihat dengan adanya krisis moneter tahun 1998
seluruh persewaan gedung di Jl Sudirman, Thamrin, Gatot Subroto,
Kuningan bahkan sekitar blok M kena dampak ditinggalkan tenant
sehingga dalam beberapa tahun banyak gedung kosong tanpa
penghuni.
Faktor Pasar dalam berbagai kepentingan yang dimiliki oleh
para pemain yang terlibat dalam transaksi jual beli selalu lebih
kuat mempengaruhi harga pasar. Disamping itu juga keuntungan yang
menjadi tujuan utama dari Pembangun dan peniaga ingin mendapatkan
keuntungan yang paling maksimal bila dibandingkan dengan biaya
yang dikeluarkan untuk pembangunan.
Bila harga yang telah disepakati tadi merupakan uang yang sebagai
pengganti nilai yang telah disepakati maka dapat dikatakan bahwa
25
nilai itu adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli
atau diterima oleh seorang penjual dalam suatu transaksi. Nilai
merupakan sejumlah uang yang sepatutnya diterima saat ini
(present worth) atas bebrbagai manfaat atau keuntungan yang akan
diperoleh pada masa dating merupakan future benefit.
3. Faktor sosial :
Perubahan sosial yang terjadi dalam Masyarakat karena pola hidup
yang berubah, Pertumbuhan penduduk, Migrasi dan atau
trgansmigrasi, Pendidikan dan pengetahuan masyarakat dan lain-
lain sangat berpengaruh terhadap nilai tanah. Nilai suatu harta
tanah dapat dipengaruhi oleh pembangunan yang sedang dilaksanakan
atau direncanakan oleh Pemerintah atau Fihak Pembina Swasta di
kawasan atau Lingkungan Wilayah yang berdekatan atau Blok bahkan
Kelurahan atau Desa.
Contoh :
a. Rencana pembangunan jalan toll atau jalan raya, Bandara,
Pelabuhan Laut atau pembuangan tempat sampah sangat
berpengaruh terhadap niali harta ;
b. Rencana pembangunan kaasan Industri akan berpengaruh terhadap
perumahan disekitarnya yang mengakibatkan nilai perumahan
menjadi turun, tetapi harga tanah sekitar kawasan industri
cenderung naik karena perkembangan kawasan untuk industri
pendukung ;
c. Penambahan suatu unit pertokoan dengan disain dan ukuran
tertentu di suatu kawasan akan merubah nilai toko- toko
lainnya yang berada dikawasan yang sama atau berdekatan;
d. Pembangunan suatu kompleks Perguruan tinggi di suatu kawasan
akan mempengaruhi nilai harta tanah sekitarnya dengan bangunan
penunjang baik untuk kegiatan bisinis pondokan/asrama, ataupun
perubahan lahan pertanian di sekitar komplek pendidikan
tersebut.
26
e. Pembangunan Tempat Pembuangan Sampah, Pengolahan Tinja,
Kuburan untuk rakyat biasa bukan kuburan yang untuk bisnis,
Menara atau Gardu Listrik tegangan tinggi, Pabrik Semen,
Pabrik Aspal, Pabrik Batu-bara, menurunkan nilai tanah sekitar
kawasan.
4. Faktor Alam :
Perubahan lingkungan terutama alam karena sesuatu hal yang
terjadi secara mendadak di luar perhitungan manusia seperti
bencana alam, erosi atau mungkin juga suatu wilayah yang dulu
subur karena terlalu dieksploitasi dan sekarang menjadi tandus
bahkan mungkin menjadi hancur karena tidak adanya Reboisasi,
Renovasi atau Pemeliharaan atau Perawatan ulang. Setelah Jatuh
Tempo dan wilayah atau daerah ditinggalkan operatornya tanpa
rekondisi ulang atau Reboisasi maka daerah tersebut akan menjadi
wilayah yang hancur tak dapat digunakan manusia sehingga
harganya/nilainya akan runtuh.
Rangkuman :
Nilai adalah suatu pengakuan atas hak property yang dimiliki atau
dikuasai dengan harapan keuntungan dimasa yang akan dating. Sedangkan
Harga adalah kesepakatan atas sejumlah uang antara fihak I dan Fihak
ke II sebagai nilai pengganti Properti dalam transaksi jual beli yang
terjadi di pasaran terbuka dan wajar tanpa adanya paksaan, penipuan
dan sama-sama mengetahui kondisi, situasi dan waktu yang lega untuk
terjadinya tawar menawar. Sehingga dalam hal ini dapat dikatakan nilai
belum tentu harga tetapi harga adalah nilai. Biaya adalah sejumlah
daya dan dana yang dibayarkan atau dikeluarkan untuk membuat suatu
hasil produk baik atas benda berwujud maupun tidak berwujud.
Agar tercipta Nilai maka kita harus tahu Ciri-ciri nilai, Yaitu :
1). Ada Kebutuhan atau Demand/ Permintaan ;
2). Properti mempunyai kegunaan atau utility ;
27
3). Barang tersebut langka / Scarcity ;
4). Dapat dialihkan / Transferbility.
5). Penguasaannya dapat diganti dengan sejumlah uang.
Faktor Yang mempengaruhi Nilai :
1). Faktor politik ;
2). Faktor Ekonomi ;
3). Faktor Sosial;
4). Faktor Alam atau Fisik Properti.
Latihan Soal :
1). Jelaskan apa yang dimaksud dengan Nilai ?
2). Mengapa Harga adalah dan Nilai belum tentu Harga. Jelaskan !
3). Cobalah jelaskan pengertian biaya dan kaitkan dengan Properti
Nilaian .
4). Sebutkan Ciri-ciri Nilai dan uraikan dengan jelas.
5). Apa saj yang mempengaruhi nilai properti ? uraikan dengan jelas.
BAB
KONSEP DASAR PENILAIAN3
Tujuan Instruksional Khusus :Setelah mengikuti kuliah mata pelajaran ini Mahasiswa
diharapkan dapat :1. Memahami dan menjelaskan Konsep Dasar Penilian ;2. Memahami dan menjelaskan tentang Permintaan (demand)
dan Penawaran (Suply)3. Memahami dan menjelaskan jenis nilai4. Memahami dan menjelaskan tujuan penilaian5. Memahami klasifikasi penilaian.
28
Penilaian adalah suatu penafsiran dan pendapat atas nilai dari
suatu harta tanah atau kekayaan oleh seorang penilai yang didasari
interpretasi dari fakta-fakta dan keyakinan pada waktu atau tanggal
tertentu. Penafsiran atau pendapat merupakan merupakan gabungan
ilmu pengetahuan dan seni dalam menentukan nilai. Ilmu Pengetahuan
dalam arti kata menggunakan metoda dan rumus tertentu guna
memperkirakan nilai manakala seni dalam arti kata menggunakan
pengalaman dan pancaindera untuk memperkirakan nilai atas tanah
tersebut. Objek Penilaian dapat berupa harta tetap ataupun harta
bergerak bahkan dapat pula diperkirakan/memperhitungkan untuk
barang tidak berwujud ataupun surat berharga seperti misalnya
goodwill, hypotik, dan lain-lainya.
Penilai dilakukan oleh Penilai Ahli yaitu orang yang telah lulus
dari suatu pendidikan khusus penilaian secara formal atau orang
yang sudah diberikan pelatihan dan pendidikan yang diakui oleh
Dewan Masyarakat Profesi Penilai di sebuah Negara, di Indonesia
penentuan atau sertifikasi Penilai diuji dan ditentukan oleh MAPPI.
Nilai yang ditentukan oleh Penilai tersebut dianggap Valid dan
berlaku pada waktu tertentu karena sesuai dengan perubahan nilai
atau harga atas benda yang berlaku karena berlalunya waktu/masa.
Bila ditinjau dari aspek hukum properti sering diartikan sebagai
konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti selalu dibebani suatu
hak yang dalam hal ini adalah hak seseorang untuk melakukan sesuatu
kegiatan taua kepentingan tertentu (specific interest) atas
properti tersebut misalnya hak-hak yang tertuang dalam Pasal 16
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok
Peraturan Agraria (UUPA 1960).
29
Secara umum Properti dikelompokkan dalam beberapa katagori
yaitu :
1. Properti Riel (real property) ;
Adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki/menguasai
tanah dan atau bangunan yang didirikan di atasnya. Dalam
praktek istilah Real Property seringkali diartikan sama dengan
istilah real estate namun dalam arti yang sesungguhnya hal itu
sangat berbeda. Berdasarkan terminologi yang seharusnya real
estate cenderung diartikan sebagai penguasaan secara fisik
atas tanah dan atau bangunan.
2. Properti Personal (personal property);
Diartikan sebagai penguasaan secara hukum (yuridis) yang
dilandasi atas suatu hak atas tanah dan atau bangunan.
Secara lengkap penggolongan jenis properti dapat kami sajikan sebagai
diagram dibawah ini :
Propert
Real PropertyTanah, Bangunan &Pengembangannya
PropertiBerwujud
Propertitak
Berwujud
-Mesin & Peralatannya-Fixture & Furniture-Moveable /Kendaranbermotor-Operational equipment
PropertiKomersia
Properti Non Komersial
PersonalProperty
SuratBerharga
-Saham-Investasi-Deposito-Obligasi
-Goodwill-Hak Patent-Franchisess-Trade Mark-Hak Cipta
30
A.Konsep Permintaan dan Penawaran.Tanah dan bangunan yang dalam hal ini disebut sebagai property
yang mempunyai potensi ekonomi merupakan factor produksi dan
seperti property yang lain selalu ditentukan oleh keperluan orang
dan persediaan yang ada atau diadakan. Bila kita mengacu pada Pasar
maka selalu harga ditentukan oleh pertemuan antara persediaan dan
permintaan. Harga atau sewa yang terbentuk oleh pertemuan antara
permintaan dan penawaran tadi merupakan ujud dari nilai atas
penguasaan atas property atau memiliki property dengan harapan
keuntungan kelak dikemudian hari / masa hadapan/ hasil sewa. Dalam
semua kasus persewaan factor permintaan terhadap property
perniagaan ditentukan oleh upaya / usaha produksi barang dan jasa
sesuai dengan kebutuhannya. Misalnya seorang petani baik besar
maupun petani gurem memerlukan tanah pertanian untuk memproduksi
dengan jalan menanami tanah tersebut yang digunakan untuk lading
atau sawah. NIlai dari tanah untuk pertanian ditentukan oleh hasil
pertasnian yang dihasilkannya. Demikian juga bila tanah tersebut
digunakan untuk Pabrik, Perumahan atau Bisnis area, tentu nilanya
sesuai dengan hasil pendapatan yang diterima. Permintaan terhadap
sesuatu factor adalah permintaan yang berasal (derived demand) dari
permintaan barang/jasa yang diproduksi. Maka sedemikian besar atau
pentingnya penguasaan atau kepemilikan atas tanah produksi adalah
sesuai dengan hasil produksi dari barang dan atau jasa yang
diproduksi. Penguasaan atau kepemilikan atas tanah untuk produksi
tentu sangat menentukan nilai sewa. Lebih jelasnya bahwa Penyewa
atas property perniagaan nilai sewanya ditentukan oleh kelebihan
harapan keuntungan dari hasil usahanya. Sehingga dengan demikian
maka factor usaha perniagaan atas tanah persewaan atau kepemilikan
ditentukan oleh dua factor penting yang disebut dengan penawaran
31
dan permintaan. Perobahan yang terjadi pada penawara atau
sebaliknya permintaan yang berubah akan merubah ongkos atau biaya
usaha dan hal itu akan mempengaruhi hasil produksi dan juga akan
merubah nilai harta atau property.
Aliran permintaan yang menentukan tingkat umum nilai sewa pada
saat tertentu dipengaruhi oleh beberapa factor yang mempengaruhi
hasil yaitu :
1). Hasil lebih yang didapat atas property yang berbeda;
Kelebihan property bila dibandingkan dengan property
lainnya pada bidang usaha yang sama pada lokasi yang berbeda
dapat menyebabkan nilai yang berbeda pula. Perbedaan ini
disebabkan oleh produktivitas dan biaya produksi sehingga
menimbulkan keinginan atau permintaan atas proeprti dalam
penguasaan atau kepemilikan denganharga yang lebih besar
dibandingkan dengan property yang hasilnya kurang.
2). Nilai suatu property tergantung pada efisiensi bangunan
dengan kebutuhan yang dikehendaki sesuai dengan kegunaan
barang dan jasa. Penyesuaian tataguna property dengan biaya,
kenyamanan, dan konstruksi dapat menghemat biaya Operasional.
3). Lokasi merupakan factor yang paling dominan dalam menentukan
hasil usaha. Jauh dekatnya dengan keramaian usaha sangat
menentukan besarnya hasil usaha dan sekaligus menetukan aliran
pendapatan atas hasil usaha. Lokasi adalah masalah yang paling
kritis dalam harta perniagaan karena factor ini sangat
menentukan kemudahan, biaya perjalanan, biaya operasional
usaha barang dan jasa.
4) Fasilitas atau perlengkapan / peralatan sebagai penunjang
usaha ikut menentukan besarnya hasil usaha, tidak jarang
terjadi suatu usaha bangkrut karena Toko tersebut tidak nyaman
karena AC tidak dihidupkan, atau tempat parker terlalu sempit
dan lain-lain.
32
5). Monopoli ;
Apabila di suatu wilayah perumahan hanya satu Toko
Kelontong (Rupa-rupa Keperluan Rumah Tangga) maka apabila
tidak ada saingan, barang dan jasa dari toko tersebut akan
laris selalu dibeli dan butuhkan warga perumahan tersebut
meskipun pelayanannya kurang bagus misalnya took tidak ada AC.
Dari penjelasan tersebut di atas jelas bahwa ada hubungan yang
menetukan antara aliran pendapatan dengan harga pasar yang terbentuk
oleh permintaan dan penawaran barang dan jasa. Mahasiswa diharapkan
harus lebih jeli lagi untuk memahami permintaan dan penawaran ini
dalam arti adanya perubahan atas price elasticity / elastisitas
(mulur-mungkret) harga yang terjadi karena perubahan pergerakan harga
sebagai akibat permintaan dan penawaran.
Price elasticity adalah ukuran % perobahan dalam jumlah diminta
atau ditawarkan yang berakibat pada % perubahan harga barang dan jasa.
Formula :
PE (Price Elasticity) =
%perubahandalamjumlah%perubahandalamharga
Sebagai contoh bila sesuatu barang mempunyai harga yang elastic atas
suatu kesatuan (unity) maka jumlah barang yang diminta akan berubah
dengan proporsi yang sama atas harga dalam satu satuan (unity). Maka
dengan demikian elastisitas harga barang dalam unity itu sangat
tergantung pada harga satuan. Pengaruh yang utama dalam elastisitas
harga barang adalah ketersediaan barang dalam jangka panjang. Hal ini
jelas terlihat pada hubungan antara permintaan dan ketersediaan
barang dalam penentuan nilai barang.
Persediaan Properti untuk persewaan adalah tergantung pada jumlah
ruang yang ditawarkan di pasaran pada suatu saat tertentu dalam
waktu/masa tertentu. Adalah penting untuk membedakan persediaan dari
jumlah stok (ruang yang tersedia siap untuk dipersewakan) pada suatu
saat tertentu pada masa tertentu. Stok adalah aliran dalam pasaran
33
sewa terhadap hak untuk menguasai dan atau membeli/dengan cara
memiliki atau kedua-duanya dari ruang/ bangunan yang ditawarkan untuk
dikontrakkan (pertama kali) atau bangunan baru yang ditawarkan pertama
kali. Stok property dianggap penting karena berpengaruh terhadap
persediaan yang ada di pasaran dalam jangka panjang dan seterusnya
tingkat nilai harta secara umum ditentukan ioleh waktu/ masa dalam
perniagaan perseqwaan . Dalam jangka panjang persediaan tergantung
kepadastok tetapi dalam jangka pendek bisa berubah tergantung kepada
kebutuhan / permintaan sebagai akibat dari stok yang terbatas.
Disamping itu hubungan persediaan dan penawaran juga dipengaruhi
oleh besarnya volume transaksi setiap hari atau setiap minggu terhadap
satuan / unity yang dengan bebas merubah stok sebagai akibat keputusan
investor untuk menjual atau membeli sesuatu unit sebagai akibat
/respon atas perubahan variable lain seperti inflasi atau kadar bunga
Bank . Hal ini juga merupakan respon dari investor yang mungkin kurang
bisa dilihat apabila perubahan stok dalam hari atau minggu tetapi
apabila itu terjadi pada jangka panjang sangat berpengaruh terhadap
biaya, perbelanjaan barang/jasa, atau tingkat kegiatan ekonomi.
Analisis lebih mendalam harus dilakukan karena fakta di lapangan yang
terjadi dalam suatu masa tidak sama antara stok fisik property dengan
stok hak pengontrak (kemauan untuk menyewa). Stok untuk menyewa atau
untuk memiliki property dapat saja berubah karena keadaan ekonomi yang
terjadi saat itu ( misalnya Krisis ekonomi berdampak domino) sehingga
dengan seketika merubah kemauan dari Penyewa atau Pembeli property,
dan tentu saja hal inisangat besar pengaruhnya terhadap nilai atau
harga.
B. Prinsip-Prinsip PenilaianPenilaian merupakan proses kegiatan baik secara perseorangan
maupun bersama-sama antara dua orang atau lebih dengan Penguasa /
Pemilik harta disamping ilmu pengetahuan penilaian, maksud / tujuan
dan pengetahuan yang luas tentang objek yang dinilai. Untuk itu
34
penilai perlu mengetahui Prinsip-prinsip Dasar Penilaian sebagai
pedoman agar hasil yang dicapai optimal. Sebagaimana dijelaskan dalam
Bukunya Ir Benny Soeprianto MSc, Rekayasa Penilaian, MAPPI, 1999, ada
beberapa Prinsip Penilaian yang digunakan sebagai dasar pemikiran dan
alas an dalam penilaian, antara lain adalah sebagai berikut:
1) PRICIPLE OF HIGHEST AND BEST USE.
DEFINISI dari HBU adalah :
“THE REASONABLE PROBABLE AND LEGAL USE OF VACANT LAND AND
IMPROVED PROPERTY, WHICH IS PHISICALLY POSSIBLE, APPROPRIATELY
SUPPORTED, FINANCIALLY FEASIBLE AND THAT RESULTS IN THE HIGHEST
VALUE” (Clive Darlow, Valuation and Development
Appraisal,London,1988).
Penggunaan tertinggi dan terbaik atas manfaat objek yang
dinilai merupakan perhatian yang utama pada properti dan
dipergunakan secara optimal. Pemahaman mengenai perilaku pasar
adalah penting dalam memahami konsep kegunaan tertinggi dan
terbaik. Karena kekuatan pasar akan menciptakan nilai pasar
sehingga interaksi diantara kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi
dan terbaik adalah sangat penting. Analisis kegunaan tertinggi
dan terbaik adalah identifikasi kegunaan yang paling
menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang diizinkan.
Berdasarkan asumsi bahwa tanah seolah-olah kosong maka kegunaan
yang menciptakan nilai dalam suatu pasar dapat teridentifikasi
dan penilai dapat menilai untuk memilih properti pembanding serta
mengestimasi nilai.
Ketika jangkaan atau ramalan yang rasional dari HBU atas
suatu properti mengidentifikasi sebuah perubahan dalam waktu
dekat maka HBU saat ini adalah dipertimbangkan sebagai INTERIM
USE atau Kegunaan Sementara.
Contoh :
35
HBU sebuah kebun yang terdapat pada kawasan pertumbuhan
kota akan menjadi interim use sebuah kebun dengan kegunaan
potensial tertinggi dan terbaik sebagai perumahan dimasa yang
akan datang.
Terkait dengan kegunaan yang seharusnya pada property yang
telah ada/terbangun di atas tanah tersebut sejlan dengan
perkembangan zaman atau harapan keuntungan di amsa depan yang
lebih baik atau lebih besar .
Contoh :
Apakah sebuah Hotel yang telah berumur 30 tahun tetap
dipertahankan seperti sedia kala, atau perlu direnovasi,
dikembangkan atau sebagian dibongkar ? Atau memungkinkan untuk
diganti jenis dan intensitas penggunaan yang lain ? Misalnya
Apartemen, kondominium, Perkantoran atau Hotel Baru yang lebih
mewah dan bertingkat tinggi.
2).PRINCIPLE OF SUBTITUTION .
Nilai suatu barang atau properti tidak akan dapat melampaui
nilai properti pengganti yang diterima bila properti tersebut
tersedia. Prinsip ini menganggap bahwa seseorang hanya bersedia
membayar sejumlah uang untuk sebuah properti dengan nilai tidak
lebih dari nilai properti pengganti. Nilai Pasar suatu property
cenderung ditentukan oleh biaya untuk memperoleh property yang
sejenis dan sebanding dengan asumsi tidak ada hambatan yang akan
dihadapi pada saat penggantian.
3). PRINCIPLE OF COMFORMITY.
Kesesuaian beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti
sangat menentukan dalam proses penilaian. Misalnya sebuah rumah
mewah yang dibangun di lokasi / wilayah kumuh atau dekat
pembuangan limbah akan mengakibatkan nilainya menjadi turun atau
lebih rendah bila dibangun di daerah yang representatif / lebih
baik ( sesuai dengan semestinya ). Rumah yang tidak / kurang
36
dirawat dan berada di lingkungan perumahan yang mewah, teratur
rapi akan mendapatkan keuntungan dari kesan keindahan yang
diberikan oleh lingkungan sekitar, sehingga dengan demikian kesan
untuk menilai merupakan pandangan yang dibentuk oleh penilai
memberikan sudut pandang atas objek. Rumah mewah akan sesuai
dengan nilainya apabila berada ditempat yang sesuai dengan
lingkungannya.
4). PRINCIPLE OF ANTICIPATION.
Yaitu prinsip keuntungan yang diharapkan dari properti,
disini nilai adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan
datang atas penggunaan dan manfaatnya. Harapan pemilik property
tergantung pada jenis dan atau type property yang mereka miliki
atau kuasai. Misalnya seseorang yang membeli rumah tinggal dengan
tujuan semata-mata untuk ditinggali ( tidak semata sebagai House
tetapi juga HOME), hal ini berbeda perlakuannya bila seseorang
membeli rumah untuk tujuan bisnis. Keuntungan yang didapat dan
harapan pendapatannya tentu berbeda. Untuk sebagian orang ada
yang tidak menyadari tentang harapan keuntungan yang di dapat
dari property yang dimiliki dan baru disadari bila property tadi
sudah atau sedang dijual. Properti manjadi asset yang berharga
Karena seseorang membelinya dengan harapan nilainya akan naik
dimasa yang akan dating. Antisipasi dari naiknya nilai di masa
dating terjadi karena penawaran akan jumlah property yang
cenderung tetap, sedangkan permintaan naik terus, tetapi hal ini
juga dapat berubah menjadi turun bila karena sesuatu peraturan
tentang tataguna tanah dirubah oleh Pemerintah Pusat atau
Pemerintah Daerah yang tidak mnguntungkan, maka nilai atau harga
property akan menjadi turun.
5). PRINCIPLE OF SUPLY AND DEMAND.
37
Nilai suatu properti ditentukan oleh adanya interaksi
antara dua unsur kekuatan yaitu persediaan, dan permintaan yang
terjadi di Pasar bebas pada saat penilaian dilaksanakan.
Perimbangan antara besarnya penawaran terhadap permintaan atau
sebaliknya perubahan yang terjadi atas permintaan sangat
mempengaruhi nilai atau harga pasar. Karena besarnya pengaruh
penawara dan permintaan terhadap harga pasar maka anlisis
terhadap perimbangan ini memerlukan evaluasi, check and recheck
data pasar yang lebih mendalam.
6). PRINCIPLE OF BALANCE.
Prinsip kseimbangan ini menilai harta dengan berdasarkan
asumsi bahwa nilai akan maximum bila faktor-faktor produksi harta
tersebut dalam keadaan seimbang. Beberapa factor seperti Land
dalam pengertian tanah apa adanya belum di develop, modal, tenaga
kerja dan skill, serta management, berpengaruh untuk menentukan
nilai atau harga tanah. Apabila faktor-faktor tersebut tersedia
dalam keadaan seimbang secara proporsional maka nilai akan
terbentuk pada harga yang paling menguntungkan sesuai dengan
kebutuhan dan penggunaannya.
7). PRINCIPLE OF CHANGE .
Nilai suatu harta cepat atau lambat akan selalu berubah
sesuai dengan hukum alam atau perubahan. Tidak ada kondisi fisik
atau kondisi ekonomi yang selalu tetap tidak berubah sepanjang
masa. Terjadinya perubahan cuaca, bencana alam ataupun ausnya
pemakaian, rusaknya alat karena tidak berfungsinya benda atau
alat, mempengaruhi nilai pasar atau permintaan dan penawaran.
Untuk penilai harus selalu memperhatikan perubahan yang terjadi
dalam saat melakukan penilaian atas kejadian masa lampau taupun
yang akan terjadi.
8). PRINCIPLE OF COMPETITION.
38
Dalam dunia yang penuh persaingan Nilai properti cenderung
menyesuaikan diri dengan sifat persaingan properti di Pasar.
Misalnya keuntungan yang berlebihan akan mendorong peningkatan
persaingan yang pada gilirannya akan meningkatkan penawaran dan
akibatnya harga akan turun karena permintaan tetap. Properti yang
dapat menghasilkan pendapatan pada umumnya selalu terkena dampak
adanyan persaingan.
9). PRINCIPLE OF INCREASING AND DECREASING RETURNS atau LAW OF
DIMINISING RETURNS .
Ketika suatu tambahan secara berturut-turut dari sebuah
factor propduksi terhadap factor produksi lainnya yang sudah ada
akan memberikan pengembalian yang meningkat hingga satu titik
dimana pengembalian menjadi maksimum dan pengembalian tersebut
akan menjadi turun jika tambahan dilakukan kembali setelah titik
maksimum itu. Prinsip penambahan dan pengurangan ini berasumsi
bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan
menambah penghasilan return / pulangan. Contoh sebuah bangunan
perumahan yang disewakan pondokan, hasil sewa pada mula buka
adalah Rp 350.000 per bulan dengan kondisi kamar satu tempatb
tidur dan kasur busa biasa, satu meja belajar dan lemari pakaian
2 pintu, kamar mandi berada di luar kamar, dan Pemilik Pondokan
mempunyai 20 kamar. Pemilik merenovasi kamar dengan membuat kamar
mandi dan WC di dalam kamar berupa duce dan WC jongkok dengn 10 %
dari biaya keseluruhan kamar. Untuk itu sewa kamar dapat
ditingkatkan menjadi Rp 400.000 per bulan. Para pemondok dengan
senang hati menyambut gembira dan pondokan penuh. Pada kesempatan
kedua Pemilik ingin menambah AC disetiap kamar dengan sewa
menjadi Rp 750.000 perbulan. Ternyata para pemondok banyak yang
keluar pindah pondokan dan kamar yang tersewa hanya tinggal 4
kamar, sehingga penghasilan bahkan menjadi turun.
10). PRINCIPLE OF CONSISTENT USE .
39
Properti seharusnya dinilai berdasarkan penggunaan yang
tetap / tidak berubah sesuai dengan penggunaan atau fungsinya.
Prinsip ini menyatakan bahwa penggunaan tetap dari suatu property
harus dinilai dengan suatu kegunaan dari keseluruhan property.
Penggunaan yang di dasarkan pada objek yang parsial misalnya
antara tanah dan bangunannya akan menimbulkan keuntungan yang
tidak optimal bahkan cenderung merugikan. Sebagai contoh bangunan
yang berada di Kota / Glogok Jakarta, sebuah property perumahan
yang berada di sekelilingnya berdiri property komersial, secara
fisik bangunan perumahan tadi masih kelihatan baik tetapi bila
umur ekonomisnya telah habis maka hal itu akan menjadi factor
yang negatif.
C.Jenis dan Tujuan PenilaianKondisi dan tujuan dari nilai sangat menentukan cara penilaian,
metode, dan kegunaan dari nilai. Nilai memang tergantung pada tujuan
penggunaan atas properti yang dinilai.
Ada beberapa jenis nilai dan sesuai dengan maksudnya juga
dipergunakan untuk tujuan-tujuan yang berbeda, misalnya seperti
berikut :
1. Nilai Modal (Capital Value), adalah nilai yang ditetapkan untuk
mendapatkan hak milik dari suatu property harta tanah dan
bangunan.
2. Nilai Pasar ( Market Value), menurut Standar Penilaian Indonesia
adalah jumlah pengakuan dari penilai untuk suatu aktiva yang dapat
ditukar atau penyelesaian kewajiban antara pihak yang memahami dan
berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan. Nilai Pasar
secara umum dapat diartikan merupakan estimasi atas sejumlah uang
pada saat penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli
atau hasil penukaran suatu property. Nilai dalam jual beli
property sering dikontaminasi dengan etika yang kurang baik
sehingga sering harga atau nilai diarahkan pada kemauan atau
40
tujuan untuk mendapatkan keuntungan sefihak. Nilai atau harga
semacam ini tidak dapat dijadikan standar atau estimasi nilai
harta untuk tujuan yang sifatnya legal. Berbeda denagn Nilai Pasar
Wajar, adalah nilai yang terbentuk atau ditentukan oleh Penilai
pada saat tanggal penilaian yang diperoleh dasri transaksi jual
beli atau penukaran yang bebas ikatan dan dilakukan secara layak,
dengan prinsip kehati-hatian, sesuai dengan pemahaman yang sama
tanpa adanya ancaman ataupun penipuan.
3. Nilai Sewa (Rental Value), Nilai yang ditetapkan untuk
mendapatkan hak menggunakan harta dalam jangka waktu tertentu
dilokasi / tempat tertentu.
4. Nilai Penjualan (Sale Value), Nilai yang ditetapkan oleh penjual
dalam menawarkan harga properti.
5.Nilai Potensi (Potential Value), adalah nilai yang didasarkan
pada potensi Pendapatan sebagai pulangan yang dimiliki oleh
property tersebut pada masa yang akan datang.
6. Nilai Sisa (Scrab Value), nilai rongsokan atau nilai barang
dihitung diluar fungsi properti tersebut, misalnya mesin yang
telah tidak berfungsi / rusak total dinilai sebagai besi tua.
Nilai Sisa atau Nilai Baki untuk property adalah nilai bangunan
setelah dikurangi dengan nilai tanah dengan asumsi dijual secara
terpisah untuk setiap bagian dan tidak lagi digunakan saat ini
tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus.
7. Nilai Jaminan (Mortgage Value), adalah nilai property yang
ditentukan oleh penilai dengan penaksiran berhati-hati atas
kemungkinan pemasaran dimasa datang berdasarkan aspek
keseninambungan jangka panjang property, kondisi pasar, daya guna
yang sesuai.
8. Disamping itu masih ada lagi Nilai Pajak, Nilai Buku, Nilai Jual
Objek Pajak , Nilai asuransi dan lain-lain.
Tujuan Penilaian :
41
Tujuan yang berbeda memerlukan metode, pemikiran, perkiraan dan
perhitungan yang berbeda pula sesuai dengan penggunaan nilai.
Penilaian merupakan proses kegiatan yang bertahap berurut dan simultan
untuk mendapatkan estimasi atau perkiraan nilai suatu property.
Penilai tidak hanya mempertaruhkan pengetahuannya saja dalam penilaian
tetapi dengan segenap seni dan intuisinya mampu untuk memperhitungkan
kemungkinan dikelak kemudian hari atau dimasa datang akan harapan
keuntungan atas property yang dinilai. Ada beberapa factor yang perlu
dipertimbangkan sesuai dengan daya guna dan hasil guna untuk tujuan
penilaian yang diharapkan seperti :
1. Penentuan Nilai Pasar Terbuka;
NIlai Pasar Terbuka adalah harga terbaik yang terbentukdari
sebuah kepentingan property melalui perjanjian individu pada
tanggal penilaian dengan pelaksanaan yang layak, berkesempatan
untuk sama-sama mengetahui kondisi property, jangka waktu yang
cukup dan harga tidak berubah selama bertransaksi dan tidak ada
hubungan istimewa.
2. Transfer kepemilikan atau Penjualan ;
Unrtuk tujuan Penjualan seorang Penilaia harus
mempertimbangkan dan identifikasi serta orientasi calon pembeli,
alternative property pembanding di pasaran, estimasi harga dan
nilai pembanding, dan memperhitungkan kemungkinan keuntungan dari
penjualan property.
3. Keuangan dan Perkreditan / perbankan.
Dalam hal ini seorang penilai perlu mempertimbangkan
Kondisi dan situasi moneter yang sedang terjadi di masa sekarang
maupun kemungkinan yang terjadi di masa dating. Nilai dan harga
yang terjadi pada masa nilai dolar turun dan kapan nilainya
menjadi naik, serta pertimbangan pasar prioperti di Jakarta
ataupun disekitarnya, tingkat kejenuhan pasar property serta suku
bunga kredit Bank yang ditentukan oleh BI.
42
4. Penilaian untuk Tujuan Asuransi ;
Penilaian dilkukan dengan prinsip indemnity yaitu merupakan
suatu prinsip untuk mengganti sesuatu barang yang dijaminkanatau
diasuransikan sesuai dengan dengan keadaan barang seperti
sebelum terjadinya kerusakan atau bencana atau seperti semula.
Prinsip kedua adalah reinstatement adalah nilai penggantian baru
dengan fungsi, ukuran dan disain yang mendekati serta kualitas
sama dengan property yang diasuransikan. Dan Prinsip ketiga
replacement adalah penggantian property kuno yang material
bangunannya tidak tersedia di pasaran diganti serta diterapkan
pada bangunan tersebut yang disesuaikan dengan kondisi serta
aturan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah atau Tatakota dan
Tatabangunan setempat.
5. Gantirugi dan kompensasi.
Penilaian yang dilaksanakan untuk tujuan pemberian
gantirugi/gantiuntung bagi property yang terkena proyek
pemerintah dan dipertimbangkan oleh panitya Pemerintah Daerah
yang ditugaskan untuk itu. Nilai yang ditetapkan akan disesuaikan
dengan Faktor Kemampuan Anggaran Pemerintah, Politik, Sosial, dan
tujuan project dan tentu saja akan berbeda dengan harga pasar.
6. Perpajakan .
Nilai Proeprti yang ditentukan guna dasar pengenaan
besarnya pajak terutang. Di Kalangan DJP penentuan nilai property
yang digunakan untuk pengenaan pajak disebut sebagai NJOP dan
pertimbangan yang paling utama adalah nilai pasar wajar yang
dipertimbangkan dengan objek pajak setelah dikurangi dengan Objek
pajak tidak kena pajak. NJOP dinilai oleh Pejabat Fungsional
Penilai DJP yang disusun dalam klasifikasi dan ditentukan oleh
Kepala Kantor Wilayah DJP setempat.
7. Konsultasi dan investasi.
43
Penilaian yang dilakukan atas pesanan klien dan ditujukan
untuk memberikan pertimbangan atau nasehat kepada nasabah untuk
dapat merumuskan kebijaksanaan yang akan diputuskan dalam
investasi ataupun perniagaan.
D. PENGERTIAN DAN KLASIFIKASI PROPERTI
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan R I Nomor : KEP- 523 /
KMK.04 / 1998 Tanggal 18 Desember 1998 Tentang Penentuan
Klasifikasi dan Besarnya NJOP sabagai Dasar Pengenaan PBB. Pasal 1.
Dalam keputusan ini dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan :
1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jualbeli
yang terjadi secara wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi
jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP
pengganti.
2. NJOP meliputi nilai jual permukaan bumi ( tanah, perairan
pedalaman serta laut wilayah Indonesia) beserta kekayaan alam
yang berada di atas maupun di bawahnya, dan / atau bangunan yang
melekat diatasnya.
Dari hasil penilaian yang dilaksanakan dengan pendekatan yang
diatur dalam Pasal 1 dalam Pasal 2 agar tidak terjadi penerapan
NJOP yang bermacam-macam sehingga hanya ada satu kata dan
perbuatan dari Fiskus dalam penentuan NJOP maka dibuatlah
klasifikasi Tanah dan atau Bangunan yang dituangkan dalam ayat
sebagai berikut :
Ayat (1) Klasifikasi dan besarnya NJOP atas permukaan bumi
berupa TANAH ditetapkan sebagaimana tercantum dalam lampiran I A
dan I B Kepts. Ini. Dan ayat (2) menetapkan besarnya Klasifikasi
dan besarnya NJOP atas permukaan bumi berupa BANGUNAN ditetapkan
sebagaimana tercantum dalam lampiran II A dan II B Keputusan ini.
Kemudian dalam ayat (3) dalam hal ada Objek pajak yang nilai jual
per m2-nya lebih besar dari ketentuan NJOP sebagaimana dimaksud
44
pada ayat (1) dan (2) , NJOP yang terjadi di lapangan tersebut
digunakan sebagai dasar pengenaan PBB. Ayat (4) Kakanwil DJP
setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan Klasifikasi dan
besarnya NJOP atas permukaan bumi dan /atau bangunan didaerah-
daerah dalam Wilayah DKI Jakarta dan Daerah TK II di Seluruh
Indonesia sebagaimana diatur pada ayat (1) , ayat (2), dan ayat
(3). Sekarang dengan terbitnya Peraturan Menteri Keuangan
Nomor :PMK-150/PMK.03/2010
Tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP Sebagai Dasar Pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan, maka dengan pertimbangan bahwa :
1. KMK No.523/1998 sudah tak memadai bagi pengenaan PBB P3 karena
kelas dan nilai yang tercantum dibuat pada tahun 1998 sehingga
telah ketinggalan zaman;
2. Agar dapat memberikan kepastian hukum, keadilan, dan
stabilitas dalam penentuan NJOP maka perlu penyesuaian
Klasifikasi dan penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB ;
3. Sebagai pelaksanaan Pasal 2 ayat (2) UU No.12 /1985 sebagaimana
telah diubah dengan UU No.12 /1994 perlu menetapkan Klasifikasi
baru agar dapat memenuhi harapan tentang keadilan dan kebenaran
pengenaan PBB.
Pasal 1 PMK ini memberikan penjelasan tentang pengertian dan
definisi antara lain sebagai berikut :
Yang dimaksud dengan :
1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jual-beli
yang terjadi secara wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi
jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP
pengganti. Pengertian ini sama dengan yang dimaksud dalam KEP-523
tahun 1998 yang lalu karena masih memnuhi maksud dan tujuan
penilaia yang dilakukan oleh DJP.
2. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya .
45
3. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam secara tetap pada
tanah dan/atau perairan .
4. Objek Pajak Sektor Perkebunan adalah :
OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang
pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan yang diberikan hak guna usaha perkebunan.
5. Objek Pajak Sektor Perhutanan adalah :
OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang
pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha
perhutanan yang diberikan hak pengusahaan hutan.
6. Objek Pajak Sektor Pertambangan adalah :
OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang
pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan yang menjadi Wilayah kerja atau Wilayah kuasa
penambangan.
Penekanan dan pengertian dalam PMK ini memang sesungguhnya khusus
ditujukan untuk pengenaan PBB Sektor P3, karena PBB Sektor P2
sesuai dengan Undang- undang Nomor 28 Tahun 2009 paling lambat pada
tahun 2013 akan dialihkan pengenaan dan pemungutannya kepada
Pemerintah Daerah setempat.
.PMK ini menjelaskan dalam Bab I Ketentuan umum bahwa yang dimaksud
dengan Klasifikasi adalah :
Pengelompokan Nilai Jual Bumi atau Nilai Jual Bangunan yang
digunakan sebagai pedoman penetapan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan .
Dalam Pasal 2 dijelaskan :
Ayat (1) yang dimaksud dengan Klasifikasi NJOP Bumi untuk OP
Sektor Perkebunan, OP Sektor perhutanan, dan OP Sektor Pertambangan
adalah sebagaimana ditetapkan dalam lampiran I huruf A PMK ini,
yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini.
Sedangkan ayat (2)-nya mengatakan bahwa bila Nilai jual Bumi Objek
pajak Sektor Perkebunan, Objek pajak Sektor Perhutanan dan Objek
46
Pajak Sektor Pertambangan lebih besar dari nilai jual tertinggi
klasifikasiNJOP bumi yang tercantum dalam Lampiran I huruf A PMK
ini sebagaimana dimaksud ayat (1), Nilai Jual tersebut ditetapkan
sebagai NJOP Bumi.
Untuk Klasifikasi NJOP Bangunan Sektor Perkebunan, Objek Pajak
Sektor Perhutanan dan objek Pajak Sektor Pertambangan adalah
sebagaimana ditetapkan dalam lampiran I huruf B PMK ini yang
merupakan bagian yang tidak terisahkan dari PMK ini. Sehingga
dengan demikian maka pengaturan tentang klasifikasi baik untuk
sektor Perdesaan dan Perkotaan maupun untuk Sektor P3 telah lengkap
diatur dalam PMK tersebut.
Namun ayat (4) mengatakan bila Nilai Jual Bangunan untuk Objek
Pajak Sektor Perkebunan, Objek Pajak Sektor Pehutanan, Objek pajak
Sektor Pertambangan lebih besar dari nilai jual tertinggi
klasifikasi NJOP Bangunan yang tercantum dalam Lmpiran I huruf B
PMK ini sebagaimana dimaksud pada ayat (3) nilai jual Bangunan
tersebut ditetapkan sebagai NJOP Bangunan.
Kemudian pada ayat (5) disebutkan untuk klasifikasi dan besanya
NJOP Bumi untuk Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor perkotaan
adalah sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran II huruf A PMK ini
yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini. Dan
dalam hal Nilai Jual Bumi untuk objek Pajak Sektor P2 lebih besar
dari nilai jual tertinggi Klasifikasi NJOP Bumi yang tercantum
dalam Lampiran II huruf A PMK ini sebagaimana dimaksud pada ayat
(5) nilai jual Bumi ditetapkan sebagai NJOP Bumi. Sedangkan ayat
(7) mengatur tentang Objek Pajak Bangunan yang menentukan
Klasifikasi NJOP Bangunan untuk Objek Pajak Sektor P2 adalah
sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran II huruf B PMK ini yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini.
Lampiran I dan Lampiran II tentang Klasifikasi kami sertakan
dalam Bahan Ajar ini.
47
E. PENERAPAN METODE PENILAIAN DAN REKONSILIASI NILAI.
Harta bagi Orang, Badan / Perusahaan, maupun Pemerintah merupakan
suatu masalah yang multikompleks, karena keterkaitannya dengn
gantiuntung atau ganti rugi bagi perkembangan ekonomi, sosial,
lingkungan, tehnik, kebijaksanaan dan hukum. Sebagai langkah awal
perlu dilakukan persiapan sebagai berikut :
1). Pengarahan atau Direction ;
Pertama kali harus ada petunujuk pelaksanaan dari atasan
atau Manajer yang akan memerintahkan penilaian property dengan
menerbitkan surat perintah penugasan.
2). Rapat pendahuluan dan pengarahan sebagai petunjuk dari
pimpinan dalam pelaksanaan penilaian unruk menyusun rencana
kerja, Biaya/anggaran, waktu dan tenaga /skill. Disini juga
ditegaskan tentang keperluan, tujuan penilaian dan penunjukan
ketua team dan anggota team.
3). Penentuan tanggal Penilaian dan Tanggal Pemeriksaan
Penilaian.
4). Pengumpulan Informasi, Bukti Hak dan Berkas lain yang
diperlukan, Pemilik / Penyewa,
Masa Penguasaan ataupun Waktu Kepemilikan, dll.
5). Data Intern Properti dan Data Ekstern Properti, seperti
Lokasi, aksesibilitas, Pencapaian Lokasi, Transportasi, Kondisi,
Situasi, sedang dalam sengketa atau tidak, dll
Peralatan, Prasarana dan Sarana ;
1). Peralatan pendukung kerja ;
2). ATK, Peta dan copy peta yang diperlukan.
3). Penelitian Pendahuluan;
a). Penelitian berkas dan surat penting yang melingkupi
property ;
b). Peninjauan Team Ke Lokasi Properti ;
48
c). Penelitian dilakukan terhadap :
i). Tanah :
Luas Tanah sesuai dengan yang ada pada dokumen
Kepemilikan, dan kalau perlu dilakukan pengukuran dan
pemetaan kembali.
Bentuk atau Rupa tanah, segi empat beraturan atau tidak
beraturan, segi lima dsb.
Kontur tanah, Tumpak lego, datar atau miringnya tanah,
di atas atau dibawah as jalan .
Lingkungan sekitar Tanah, dan
Lain-lain yang diperlukan berkenaan dengan penilaian.
ii). Bangunan :
Jenis Penggunaan Bangunan (JPB), Misalnya Perumahan,
Rumah Toko, Perkantoran dll.
Tahun Dibangun, tahun Renovasi, Komponen Utama,
Material dan Fasilitas.
Teliti berdasarkan data yang ada mualiu dari bawah ke
atas, misalnya Periksan Cetak Biru Bangunan, Fondasi,
Dinding, Lantai, Plafon, Atap,
Teliti perlengkapan, mulai dari Fasilitas Gedung,
Fasilitas Penunjang, Pipa air bersih / air kotor,
perlengkapan Elektrik termasuk kabel-kabel, Telepon dan
jaringannya.
Kondisi dan Keadaan Gedung, dalam keadaan sangat baik,
baik, sedang, jelek perawatan atau pemeliharaannya.
Disamping itu sebelum melakukan kegiatan penilaian seorang Penilai
perlu melakukan kunjungan ke Kantor Instansi terkait baik Perwakilan
Pemerintah maupun BUMN/BUMD ataupun Kantor Swasta yang berkaitan
dengan property terkait.
Dari hal-hal tersebut di atas maka konsep-konsep penilaian telah
digariskan dengan dasar-dasar sebagai berikut :
49
a.Identifikasi masalah, dengan melaksanakan pendataan, penyelidikan
dan penalaran;
b.Kemampuan peramalan / estimasi atas pulangan, dan nilai ;
c.Estimasi biaya :
1). Produksi Harta dalam keadaan baru, yang biasanya merupakan
penghitungan atau estimasi atas produksi harta dengan cara
merakit unsur-unsur, pabrikasi,
konstruksi, dan atau pertumbuhan zat hidup.
2). Penggantian harta / properti yang ada dengan cara membeli
atau memproduksi harta yang setara.
3). Reproduksi harta yang ada dengan cara membeli atau memproduksi
harta yang identik.
d. Rekonsiliasi Nilai adalah suatu tahapan review atau mengkaji ulang
data dan teknik penilaian dan yang kedua adalah mengkaji perbedaan
indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian yang dikaitkan
dengan tujuan atau kegunaan dengan mempertimbangkan segala faktor
yang mempengaruhinya.
e. Penentuan harapan dan keuntungan atau ciri-ciri non moneter yang
membantu nilai, memberikan pertimbangan tentang umur, sisa umur
manfaat, kondisi, mutu, atau keaslian fisik harta, jumlah sumber
alam, kependudukan, pasar, dan lain-lain yang terkait.
F. PENGUMPULAN DATA DAN PENYAJIAN DATA
Data :
Dalam penilaian pengertian data adalah sesuatu yang dianggap
benar. Apabila data tersebut dikaitkan dengan peneilaian maka data
property adalah merupakan bahan mentah yang dapat dipakai sebagai
bahan yang akan diolah atau dianalisis sehingga menghasilkan
informasi. Informasi inilah yang nantinya akan dapat memberikan
gambaran atau pandangan sebagai pembanding atas property yang lain.
50
Data ini dapat berupa sesuatu yang berkaitan dengan tanah ataupun
bangunan, berupa bentuk objek, ukuran, harkat, letak / lokasi,
kondisi, bahkan harga jual atau nilai dan lain-lain sebagainya.
Data digunakan untuk :
1. Dasar untuk menentukan Nilai Pasar .
Nilai Properti yang akan ditentukan nilainya dicari bandingannya
dan disesuaikan dengan nilai pasar maka perlu data pasar property
yang sejenis, serupa, sebangun dan mendekati ukuran yang sama.
Supaya akurat maka data nilai dikumpulkan sebanyak mungkin termasuk
nilai sewa, nilai pasar servis charge.
2. Dasar perhitungan bermacam-macam metoda penilaian .
Antara lain adalah tingkat hunian, tingkat kekosongan, besarnya %
biaya operasional, besarnya angka pemasaran, penjualan property,
tingkat kapitalisasi dll.
3.Dasar peramalan dimasa yang akan datang .
Dalam suatu kegiatan yang dilakukan selalu kita terlibat dalam
fakta, data dan Informasi. Banyak diantara kita yang hanya tahu
memproses data tetapi banyak juga yang tidak tahu rician atau definisi
atau beda antara fakta, data dan informasi. Manegement Information
System memebritahukan kepada kita bahwa Fakta adalah kenyataan atau
sesuatu yang terjadi sebagai bahan masukan pengolahan/proses yang
berupa tulisan, pembukuan, lembaran-lembaran bahkan kejadian atau
accident. Fakta yang diolah/diproses dan dikaji dengan Bank Data
pribadi/personal atau Badan/Institusi tertentu berupa pitarekaman,
piringan dari Intern membuahkan output berupa Data. Masalahnya apakah
data tadi pasti valid atau benar ? Jawabnya belum tentu ! Untuk itu
maka perlu diolah lagi atau istilah management di evaluasi, Check and
rechec. Data yang telah diolah lagi hasilnya data siap saji atau
disebut Informasi. Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah
data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap setimasi nilai
Data
51
properti nilaian. Data yang tidak mempunyai korelasi langsung terhadap
objek nilaian tidak perlu dicantumkan dalam daftar dan dapat dibuang
atau disisihkan dari analisis. Beberapa Jenis data adalah sebagai
Berikut :
1), Data Umum yang terdiri dari data Nasional, Provinsi, Kabupaten/
Kota dan Lingkungan sekitar yang meliputi Faktor Pemerintahan,
Internal maupun Eksternal, Sosial, Ekonomi dan Budaya serta
lingkungan .
2). Data Khusus adalah data yang lebih spsifik dan berkaitan dengan
properti subjek dan Properti Pembanding.
Bank Data
Skema 2 : Flow Chard Prosesing Data/Informasi.
Data dalam segala keperluan dan kebutuhan baik secara
pribadi maupun usaha sebagai penunjang pengloahan sangat
Fakta
Proses
Evaluasi
Informasi/Data siap
Input/ output
52
diperlukan. Bail secara kualitas maupun secara kuantitas data
sangat diperlukan dengan mengingat bahwa dalam pengolahannya
selalu mempertimbangkan unsur manajemen man, money, material,
method dan machine agar efektif efisien. Dalam penilaian karena
data merupakan sumber yang paling menentukan sebagai olahan yang
akan dibandingkan dengan objek penilaian maka data makin banyak,
relevan, tidak ketinggalan waktu, dan akurat, maka keberadaan
data tidak dapat diabaikan begitu saja atau diambil secara
serampangan. Pengumpulan data merupakan kegiatan yang sangat
memerlukan perhatian dan ketelitian yang serius, berbagai jenis
data masukan adalah data yang berkaitan dengan jenis properti,
kondisi, rupa, bentuk, ukuran dan sumber data primer atau
secunder akan sangat menentukan kepercayaan akan kebenaran atau
validitas data.
Data dapat dibagi menjadi beberapa masukan seperti menurut
jenisnya data terdiri dari data umum dan data khusus. Data umum
merupakan data yang ada disekitar objek yang meliputi kondisi
sosial ekonomi masyarakat, Pemerintahan termasuk di dalamnya
masalah kebijaksanaan policy Pemerintah, aturan dan tataguna
tanah dan bangunan, Lingkungan hidup, pembuangan limbah dan lain-
lainya yang serupa dengan itu. Adapun data khusus adalah data
tentang objek itu sendiri yang diperoleh secara rinci yang
meliputi jenis tanah dan atau bangunan, rupa tanah, kondisi
tanah, ukuran, bentuk tanah dan bangunan, harga sewa / harga jual
beli, objek pembanding, karakteristikobjek dan pasar, fasilitas,
aksesibilitas objek.
Untuk itu perlu analisis data sebelum data dipergunakan untuk
kegiatan perkiraan atau perhitungan nilai. Perumumusan Kebijakan
memberikan pelajaran kepada kita bahwa untuk menentukan keputusan
diperlukan beberapa langkah kebijakan/keputusan
53
Tahap VII
Tahap VI
Small Risk
Tahap V Beri
Kesempatan Atasan untuk memilih dan
tentukan buruk dan baiknya.
Tahap IV
Buat 3 buah paling banyak 5 buah
Tabulasi
Tahap III
Korelasi
Relevansi
Tahap II
dari segala sumber baik data primer maupun
data secundair
Tahap I Hasil dari penelitian
pendahuluan ke Lapangan
digunakan untuk menentukan dan
identifikasi masalah dalam
pembuatan recana kerja .
Identifikasi Masalah
PengumpulanData
Analisis Data
Modul/Model/Maket
PemilihanAlternatif
The BestAlternatif
Keputusan /Pemilihan
FaktorIntern &Ekstern
54
Misalnya : Peramalan penjualan property, Peramalan nilai sewa,
dan besarnya laba atau kerugian yang akan terjadi.
Dalam penilaian dan peramalan atas harta, ditujukan untuk
mendapatkan estimasi pulangan/return atau hasil yang diharapkan
dari harta yang dimiliki baik berujud maupun tak berujud. Nilai
adalah kesimpulan akhir dari proses penilaian yang diadakan dengan
tujuan yang berbeda-beda dan dilakukan oleh orang yang berbeda
pula. Namun harus disadari bahwa pelaksanaannya harus dilakukan
secara teknis sehingga merupakan penaksiran dan pendapat yang sehat
atau wajar, berdasarkan fakta yang objektif , dan keyakinan dalam
waktu dan relevansi yang otentik.
Rangkuman :
Penilaian merupakan suatu proses kegiatan yang bertahap yang
dilakukan oleh lebih dari dua orang yang bekerjasama untuk mencapai
tujuan yang berupa perkiraan harga atau nilai sautu properti sesuai
dengan tujuan kegunaannya. Nilai selalu dikaitkan dengan prinsip
penilaian properti dan yang paling utama adalah prinsip The Highest
and Best Use yaitu merupakan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik
dari suatu properti. Hal ini bukan hanya satu prinsip saja yang
digunakan tetapi juga tidak kalah pentingnya adalah prinsip-prinsip
lainnya yang memberikan pengruh kuat terhadap nilai properti.
Pengumpulan data dan penelitian pendahuluan juga tidak kalah
pentingnya dalam memperkirakan estimasi nilai properti, karena
pengumpulan data objek properti pembanding merupakan faktor yang
sangat menentukan dalam analisis nilai. Dalam penelitian lapangan
akan kita peroleh data masukan yang sangat dibutuhkan terutama
sesuai dengan kenyataan, lokasi, faktor yang mempengaruhi dan
realita harga yang terjadi di Pasar Properti. Dan yang sangat
penting adalah menetukan permasalahan penilaian yang timbul dari
55
hasil penelitian pendahuluan di Lokasi properti yang dinilai.
Analisis data dengan menggunakan pendekatan dan metode sangat
tergantung pada data dan penelitian pendahuluan lapangan yang
dilakukan pada awal tugas. Terakhir Rekonsiliasi nilai yang
merupakan penghalus akhir dari kesimpulan yang terbentuk atas nilai
properti yang diperkirakan nilainya agar mendekati kebenaran.
Latihan Soal :
1. Jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Prinsip-prinsip
Penilaian.
2. Apa kaitan prinsip penilaian dengan perkiraan nilai properti ?
3. Jelaskan tahapan kegiatan penilaian properti .
4. Apa yang Saudara ketahui tentang Data, Pengumpulan data dan
analisis data untuk penilaian.
5. Jelaskan tentang Tujuan dan Jenis Penilaian .
6. Jelaskan tentang rekonsiliasi Nilai Properti .
BAB
INVESTASI 4Tujua Instruksional khusus :
Setelah mengikuti kuliah ini diharapkan Mahasiswa dapat memahami dan menjelaskan Materi sebagai Berikut :1). Memahami dan menjelaskan tentang pengertian dan definisi Investasi ;2). Kriteria Investasi ;3). Investasi Properti,;
56
A. PENGENALAN INVESTASI
Tujuan yang utama dari seseorang yang mempunyai modal atau daya adalah
menanamkan modalnya (berserta daya dan Kemampuannya) ke dalam suatu
usaha agar terpelihara dan meningkat bertambah besar atau terpelihara
dan menerima aliran hasil pendapatan dari usahanya itu. Hal ini juga
dikatakan oleh Steve Lumy dalam bukunya yang berjudul Invesment
Appraisal and Financial Decisions, “The planning objective of
financial management is to maximize shareholder wealth through the
maximization of the value of the company’s share”. Sedangkan menurut
Wikipedia investasi adalah in Finance investment is putting money into
something with the expectation of gain, that upon thorough analysis,
has a high degree of security of principle, as well as security of
return, within an expected period of time.[1] In contrast putting money
into something with an expectation of gain without thorough analysis,
without security of principal, and without security of return is
speculation or gambling. Investment is related to saving or deferring
consumption. Investment is involved in many areas of the economy, such
as business management and finance whether for households, firms, or
governments. In economic theory or in macroeconomics, investment is
the amount purchased per unit time of goods which are not consumed but
are to be used for future production. Examples include railroad or
factory construction. Investment in human capital includes costs of
additional schooling or on-the-job training. Inventory investment
refers to the accumulation of goods inventories; it can be positive or
negative, and it can be intended or unintended. In measures of
national income and output, "gross investment" (represented by the
variable I) is also a component of Gross domestic product (GDP), given
57
in the formula GDP = C + I + G + NX, where C is consumption, G is
government spending, and NX is net exports. Thus investment is
everything that remains of total expenditure after consumption,
government spending, and net exports are subtracted (i.e. I = GDP - C -
G - NX).
Dalam hal investasi berupa tanah dan atau bangunan maka banyak hal
yang diperkirakan akan dapat mendatangkan keuntungan apabila
berinvestasi atas harta tanah. Keuntungan yang di dapat antara lain
adalah adanya kecenderungan status yang meningkat dan memiliki
kekayaan yang layak bahkan lebih, terhindar dari inflasi serta mudah
dalam pengawasan dan pengendaliannya. Disamping itu tanah relative
tidak mudah berubah atau jatuh nilai dan dalam jangka panjang dapat
diusahakan tanpa takut jatuh nilai, dieksploitasi secara routine,
bahkan tahan terhadap depresi. Pemilihan investasi melalui harta tanah
mempunyai tujuan ekonomi dan non ekonomi atau lazim disebut sebagai
investasi yang aman, adanya kapasitas pendapatan bila diusahakan,
tidak sulit untuk menjual,mempunyai nilai yang selalu naik karena
sifatnya terbatas, pajak (PBB) rendah hanya sebesar 0,5% dari NJOP
(saat ini 1/1000 untuk Nilai Harta < Rp 1 milyar), mudah dikelola
apalagi bila lokasi strategis, dan dapat didaya gunakan atau
disewakan.
Kegunaan tanah dapat dirupakan untuk usaha Perumahan atau bisnis
seperti Real estate atau dibangun Rumah Toko, Rumah Kantor bahkan bila
modal besar memungkinkan untuk membangun Perkantoran, Mall, Apartemen,
Kondominium, Hotel dan lain-lain. Beberapa factor mengapa seseorang
yang punya modal untuk berinvestasi atas harta tanah :
1). Kecenderungan orang atas Kepemilikan dan penguasaan atas harta
tanah sebagai asset atau kekayaan;
2). Tanah mempunyai karakter bahwa ia merupakan investasi jangka
panjang ;
58
3). Pengetahuan investor terhadap kondisi pasar dan barang tetap/tidak
bergerak;
4). Investor dapat dengan sendirinya untuk mengawasi usaha harta
tanahnya ;
5). Investasi dibidang usaha atas tanah terhindar dari inflasi.
Seorang investor dalam menanamkan modalnya akan menggunakan dua
aliran sumber yaitu :
1). Modal yang didapat dari dirinya sendiri ;
Modal ini dapat diperoleh dari pribadi atau warisan dari orang
tua, hadiah, ataupun harta patungan/ sharing dari teman usaha dan
lain-lain.
2). Pinjam modal dari Bank atau Perusahaan atau Sumber lain yang
sanggup memberikan Modal.
Dimana seseorang dapat melakukan investasi ?
Pilihan untuk melakukan investasi akan bergantung pada perhitungan dan
naluri investor dalam menentukan keputusan berusaha dalam penanaman
modal tersebut. Secara umum investasi biasanya ada pada bidang Harta
Tanah, Saham dan Perniagaan.
B.PERBEDAAN INVESTASI PROPERTYHarta tanah dapat diberikan oleh Negara / Pemerintah kepada
rakyatnya atau masyarakat dengan Hak Milik/Pegangan Kekal atau Hak
Terbatas/ Pegangan terbatas. Terdapat beberapa jenis harta tanah,
Yaitu :
Tanah Negara :
Tanah yang tak dipunyai oleh perseorangan atau Badan Hukum
dengan sesuatu hak atas tanah sesuai dengan Ketentuan yang
berlaku. Pemberian Hak atas Tanah adalah pemberian Hak atas Tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara kepada seseorang ataupun
beberapa orang bersama-sama atau sesuatu Badan Hukum.
Hak atas Tanah :
59
Hak-hak atas tanah sebagaimana ditetapkan Pasal 16 UUPA,
Khususnya hak atas Tanah Primer (Originair) yaitu Hak Atas Tanah
yang langsung diberikan oleh Negara kepada Subjek Hak, misalnya Hak
Milik. Disamping itu terdapat Hak atas Tanah Sekundair :
Merupakan Hak untuk menggunakan Tanah Milik Pihak Lain,
misalnya :
- Hak Guna Bangunan ;
- Hak Pakai ;
- Hak Usaha Bagi Hasil ;
- Hak Menumpang .
Disamping itu terdapat penguasan hak atas tanah yang bersifat
kekal yaitu Hak Milik adalah adalah Hak selamanya / Kekal
sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 16 UUPA, yaitu :
Hak Milik :
Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
atas tanah dengan mengingat fungsi sosial yang dapat beralih
dan dialihkan kepada fihak lain.
Penguasaan atas harta tanah yang lain adalah Hak Terbatas
adalah ijin menggunakan tanah untuk tempo yang ditetapkan selama 99
tahun, 60 tahun, 30 tahun, 15 tahun. Di Indonesia Hak terbatas
adalah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Gunan Pakai/Hak
Pakai, Hak Membuka Tanah atau Hak Memungut Hasil Hutan sebagaimana
diatur dalam Undang-undang Pokok Peraturan Agraria / UU Nomor 5
Tahun 1960. Hak ini dapat disewakan dikontrakkan atau merupakan Hak
sementara yang menurut prinsip investasi mempunyai nilai keguanaan
yang bermanfaat dan dapat menghasilkan pendapatan. Pemilikan yang
tidak tetap sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 16 UUPA adalah
sebgai berikut :
Hak Guna Usaha :
Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara dalam jangka waktu 25 atau 30 tahun dan dapat
60
diperpanjang 25 tahun guna perusahaan Pertanian perikanan atau
peternakan yang luasnya paling sedikit 5 Ha dengan ketentuan
bila luasnya 25 Ha atau lebih, harus memakai investasi modal
dan teknik Perusahaan yang baik, dapat beralih dan dialihkan
pada fihak lain serta dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan.
Hak Guna Bangunan :
Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling
lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun
lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada fihak lain, dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Hak Guna Pakai (Hak Pakai) :
Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain
yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian pengolahan tanah, segala
sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-
ketentuan UU ini.
Hak Pengelolaan :
Hak Penguasaan atas tanah negara, denganmaksud disamping untuk
dipergunakan sendiri oleh sipemegang hak, juga oleh pihak
Pemegang memberikan sesuatu Hak kepada fihak ke tiga, kepada
si Pemegang Hak diberikan wewenang untuk :
1). merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah
tersebut ;
2). menggunakan untuk keperluan pelaksanaan tugas ;
3). menyerahkan bagian-bagian tanah kepada fihak ke tiga
dengan hak milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.
61
4). Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan atau wajib
tahunan.
1. Freeholds/ Pemilikan Kekal;Investor sebagai pemegang kuasa atas harta mempunyai resiko
keungan dalam hal adanya kenaikan sewa ataupun penurunan sewa
yang mengakibatkan keuntungan ataupun kerugian. Pemilik sebagai
Pemegang saham (Owner) selalu mempunyai kepentingan terhadap
keberlangsungan kepemilikan (Equity) atau sama dengan Ordinary
Share di suatu perusahaan. Equity umumnya diterjemahkan dalam
pengertian ejuitas atau kekayaan / modal sendiri, dalam istilah
perbankan adalah perbedaan antara jumlah suatu property yang
dapat dijual dan klaim terhadapnya. Dalam Investasi ekuitas
artinya adalah kepentingan kepemilikan yang dimiliki oleh
pemegang saham dalam suatu perseroan saham bukan obligasi.
Pemilik mendapat penghasilan atau pendapatan atas sewa yang
diterima dari hasil usaha (investasi) atau disebut sebagai
yields. Dalam hal ini Yields adalah penghasilan atau pendapatan
tahunan bersih yang diterima pemilik berupa % dari harga pasar
asset. Faktor yang mempengaruhi hasil / Yield :
1). Harga Pembelian / Modal persewaan ;
2). Sewa masa kini ;
3). Prospek Kenaikan Sewa ;
4). Frekuensi dari naik atau turunnya sewa ;
5). Jenis dan kondisi Property ;
6). Biaya manajemen ;
7). Perubahan kebijakan Pemerintah di bidang tataguna tanah dan
pengembangannya .
Biasanya kepemilikan hak atas Hak MIlik penghasilan dan
nilainya ditentukan lebih tiunggi dari pada Hak Guna Bangunan,
atau tanah persewaan bukan hak milik.
2. Leasehold / Hak Milik Terbatas.
62
Bagi orang yang tidak mempunyai tanah sendiri dapat berusaha
dengan menyewa harta tanah untuk diusahakan dan mendatangkan
penghasilan atau pendapatan. Pemilik hak harta tanah kekal / abadi
dapat menyewakan harta tanah kepada penyewa untuk bebe rapa tahun
sebesar harga sewa sebagai pengganti kuasa milik tanah persewaan
dan apabila sampai habis masa /tempo maka tanah kembali kepada
pemilik harta tanah si empunya harta tetap.
3. Gadaian / MortgageAdalah pinjaman uang dengan jaminan harta baik berupa harta tanah
maupun benda berharga lainnya ataupun surat berharga. Dalam hal ini
pembayaran pinjaman dikenakan bunga yang dipotong pada saat uang
gadaian diterima, itulah sebabnya kemungkinan peminjam uang ongkar
janji amat kecil karena perhitungan bunga dan jaminan barag
berharga yang ditahan oleh Kreditor/ Pegadai. Gadaian dapat
disamakan dengan saham Pemerintah karena yield berubah sesuai
dengan laju inflasi yang berkembang di pasar.
4. Saham / Share adalah unit kepemilikan ekuitas dalam suatu perseroan
.
Kepemilikan ini diwakili oleh suatu sertifikat saham yang
menyebutkan nama perusahaan dan nama pemilik saham. Banyaknya saham
yang dikuasakan kepada perusahaan un tuk diterbitkan dirinci dalam
anggaran dasar perseroan dan biasanya perseroan tidak menerbitkan
semua saham yang dikuasakan. Orang lain juga menyebutkan bahwa
saham adalah unit kepemilikan dalam suatu dana bersama (Invesment
company), atau kepentingan yang biasanya dibuktikan dengan
sertifikat dalam suatu persekutuan komanditer atau persekutuan
umum.
5. Stock ;
Kepemilikan suatu perseroan yang diwakili oleh saham yang
merupakan klaim atas penghasilan dan aktiva perusahaan. Biasanya
saham memberikan hak kepada pemegangnya untuk memberikan suara
63
dalam pemilihan Direktur atau lainnya yang dibicarakan dalam
Rapat Pemegang Saham atau melalui kuasa.
6. Bond (Obligasi) ;
Surat berharga pemerintah yang didiskonto, atau surat
berharga perseroan apaun yang memberikan bunga dan mengharuskan
si emiten untuk membayar kepada si pemegang obligasi xsuatu
jumlah unag tertentu, biasanya pada suatu interval waktu
tertentu, dan membayar kembali pokok pinjaman saat jatuh tempo.
Seorang pemilik Bearer Bond (Obligasi atas Tunjuk) menyerahkan
kupon obligasi dan bunga dibayarkan kepadanya,sementara pemilik
dari registered bond (obligasi terdaftar) tercantum dalam catatan
emiten obligasi.
C. KARAKTERISTIK INVESTASIInvestasi merupakan sejumlah uang yang disimpan atau digunakan
untuk membeli sesuatu di dalam pelbagai bentuk harta atau
perusahaan dengan tujuan mendapat keuntungan / pulangan berupa
uang atau kemudahan/fasilitas/ jasa dan lain-lain. Pulangan atau
return mungkin dapat berupa uang atau kedudukan / kuasa dalam
jabatan sebagai pemangku kuasa di perusahaan tyersebut apabila
saham yang dimasukkan dalam perusahaan tersebut berupa property.
Pilihan untuk melakukan investasi akan bergantung pada
citarasa serta keupayaan investor dalam menentukan keputusannya.
Dalam hal ini Investor dapat memilih :
1). Investasi di bidang Harta Tanah;
Perumahan, Rumah Toko, Rumah Kantor, Komersial, Apartemen,
Perhotelan, Industri dan lai-lain.
2). Perniagaan ;
Stock dan atau Saham/Share . Perusahaan yang telah Go
Publik biasanya secara terbuka menjual saham kepemilikannya
untuk menambah modal kerja, yang dalam halini dapat
diperjualbelikan.
64
Faktor-faktor yang mempengaruhi Investasi :
1. Jaminan Modal;
Seorang investor hanya akan menginvestasikan uangnya bila
ia yakin bahwa usaha yang akan dimodali memberikan keuntungan
dan keselamatan /kelangsungan modal yang ditanam atau
diinvestasikan pada usaha tersebut. Perusahaan yang tidak
memberikan jaminan keuntungan dan keselamatan modal dianggap
mempunyai resiko yang tinggi berupa hilangnya modal yang akan
menimbulkan kerugian dan juga tidak akan mendapatkan
pendapatan. Namun pada kenyataannya ada juga orang yang suka
terhadap resiko yang tinggi karena kalau berhasil keuntungan
juga tinggi, contohnya Judi, SDSB/Lotere, dll.
2. Jaminan Pendapatan (Keuntungan);
Jaminan keuntungan yang konstan tidak berubah sepanjang
masa adalah penting bagi investor. Investor selalu berusaha
akan selalu berpikir bahwa modal akan bertambah dari tahun ke
tahun jika bunga yang di dapat tidak diambil dan itu akan
menjadi bunga berbunga sehingga akan menambah modal. Misalnya
Modal Rp 1000,00, Bunga 10 % ;
maka modal + keuntungan = Rp 1100,00 pada akhir
tahun ke 1; dan selanjutnya
modal + keuntungan = Rp 1210,00 pada akhir tahun ke
2;
modal + keuntungan = Rp 1331 pada akhir tahun ke 3
dan begitu seterusnya yang bila dirumuskan akan menjadi
(1+i)n ;
Keterangan : i = bunga atau interest
n = tahun ke ;
1 = satuan investasi dan itu dapat di gambarkan
menjadi satuan X.
3. Mudah dibeli dan dijual (liquidity);
65
Investasi yang baik adalah bila mempunyai kondisi yang
mudah dibeli atau dijual sewaktu investor membutuhkan atau
ingin melakukannya. Hal ini akan terjadi bila investor
memerlukan uang tunai atau karena sesuatu hal menginginkan
peralihan kepemilikan maka ia dapat men jual dengan mudah,
cepat tanpa harus memberitahukan terlebih dulu dalam prosedur
yang berliku-liku. Orang biasanya menganggap birokrasi yang
berlebihan bertele-tele, merupakan hambatan dalam jualbeli
saham sehingga tidak menarik lagi meskipun kadangkala
menawarkan return yang tinggi.
4. Biaya Beli dan Jual Investasi ;
Biaya adalah pengeluaran yang harus dibayar seperti biaya
propfesional misalnya kepada brooker, Komisi, pajak, Fee
Notaris PPAT dan lain-lainnya. Bila terlalu tinggi hal itu
akan mengurangi minat dan daya saing penjualan investasi.
5. Dapat dibentuk dalam unit Cabang atau yang lebih Kecil;
Jika perlu Investor dapat menjual sebagian dari modalnya ke
dalam suatu bentukan bagian atau sub unit atau cabang yang
lebih kecil di lokasi yang lain atau usaha anak cabang dari
perusahaan misalnya bila harta tanah yang demikian luas
sebagian dijual dan hasilnya dibelikan tanah lain di lokasi
yang lain untuk pengembangan usaha sebagai cabang dari
induknya.
Investor dapat menanamkan Investasi pada :
1. Stock atau Saham ;
Setiap orang dalam berinvestasi mempunyai keingainan yang
berbeda, antara lain ada yang ingin menanamkan modalnya dengan
membeli saham suatu perusahaan dan nantinya bila kondisi harga
saham meningkat maka saham tadi akan dijual.
2. Stock Debentur (Stock Peminjam) ;
66
Jika sebuah perusahaan telah berhasil untuk mendapatkan
kepercayaan dan keuntungan yang tinggi maka perusahaan
tersebut dapat menjadikan perusahaannya sebagai Perseroan
Terbatas yang terbuka (Go public). Pada saat tersebut bila
ia ingin menambah modal maka ia dapat menjual surat utang
kepada public tetapi bukan sebagai pemegang saham dan
dijanjikan akan mendapat pembagian keuntungan per jadwal
waktu pembagian keuntungan.
3. Polish Asuransi (insurance Policy);
Ada bermacam jenis asuransi, yaitu :
i). Asuransi Jiwa ;
ii). Asuransi Kebakaran ;
iii). Asuransi Harta Kekayaan (all risk).
Premium asuransi dibayar oleh seorang nasabah sebesar
jumlah yang diasuransikan pada setiap awal tahun dan bila
telah jatuh tempo atau terjadi peristiwa yang menimpa sebelum
jatuh tempo maka kepada ahli waris nasabah uang asuransi akan
dibayarkan.
4. Pembelian Unit perusahaan atau Saham;
Investor yang bermodal kecil dapat membeli unit saham
melalui lembaga yang ditunjuk misalnya Pasar Saham di Artha
Graha, yang akan menginvestasikan ke dalam perusahaan yang
mempunyai potensi menguntungkan. Keuntungan perusahaan, bonus,
deviden akan dibagi rata, kepada investor yang memiliki saham
di perusahaan tersebut.
5. Saham Harta Tanah ;
Adalah pembelian saham di bidang pembangunan atau
perniagaan perumahan atau rumah took atau bisnis
pembangunan/perniagaan bangunan. Saham semacam ini akan
diperniagakan di bursa efek dan keuntungan akan ditentukan
kepada manajemen yang telah baik dan dipercaya.
67
6. Harta tanah.
Modal ditanamkan pada harta tanah dengan membeli tanah dan
atau bangunan sebagai salah satu investasi atau tabungan yang
berupa harta tanah sebagai asset atau harta kekayaan. Harta
tanah tersebut dapat berupa bangunan Perumahan, Rumah Toko,
Rumah Kantor, Real Estate, Bangunan Komersial yang berupa
Mall, Apartemen, kondominium, Hotel atau bangunan lainnya
yang punya prestise tinggi dan juga menghasilkan aliran
pendapatan. Keuntungan yang diharapkan di masa datang dapat
juga disebut sebagai return inilah yang menjadi daya tarik
utama atas harta tanah.
Perbedaan antara investasi harta tanah dan Saham ;
Harta Tanah Saham1. Perlu waktu untuk
jual/beli
1. Kecepatan jualbeli
tergantung pada
spekulan, dan keuntungan2. Diperlukan modal besar 2. Harga tergantung pada
nilai saham, Perusahaan
yang terkenal dan
menguntungkan harganya
mahal3. Harga harta cenderung
naik sesuai dengan
laju inflasi
3.Nilai Saham cenderung naik
turun dalam waktu relative
pendek.
4. Faktor yang berpengaruh :
- Pasaran terbuka;- Situasi
moneter/keungan Negara;
- Kebijakan
4.Faktor yang mempengaruhi:
- Pasar Saham antar bangsa- Kebijakan Pemerintah
tentang Go Public Perusahaan / swastanisasi
68
Pemerintah- Situasi ekonomi
Negara- Lokasi- Komunikasi- Tataguna tanah
dan Zoning dari Pemerintah Daerah
- Lingkungan sekitar.
- Situasi keungan Negara- Situasi Politik- Situasi Ekonomi Negara- Ciri dan jen is saham.
D. KRITERIA INVESTASIKriteria investasi adalah cara yang digunakan un tuk menentukan
penerimaan atau penolakan suatu investasi dapat dilaksanakandan
menguntungkan atau ditolak karena dianggap tidak layak dan
merugikan. Pemilihan proyek atau investasi perlu dilakukan karena
terbatasnya dana, waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek
investasi. Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar
memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia dalam batas-
batas kemampuan investasi. Dalam suatu kriteria baik manfaat
(benefit) ataupun biaya (cost) dinyatakan dalam nilai sekarang
(The Present Value).
Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan:
1. Mutually exclusive alternative project ;
Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah
satu alternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkin
melakukan beberapa proyek dalam waktu bersamaan karena
terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan. Apabila
hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan
usaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlah
investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.
69
Tabel 1. dibawah ini menunjukkan Cash Out Flows dan Cash In
Flows proyek A, B, dan C
Table 1. Cash Out flows , Cash in Flows Proyek A,B, C.
Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C seperti
terlihat pada tabel 2 berikut:
Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,
Tahun
Proyek A Proyek B Proyek C
TC Benefit
TC Benefit
TC Benefit
0 750 0 400 0 200 0
1 400 400 275 275 285 155
2 360 375 80 250 40 160
3 210 500 80 250 40 170
4 220 500 80 250 40 170
5 230 600 100 300 45 180
6 340 600 100 300 45 180
7 250 600 100 300 45 180
8 250 600 100 350 45 190
9 250 600 100 350 45 190
10 250 600 100 350 45 190
3150 5425 1515 2975 875 1765
70
2. Cross over discount rate analysis (CODR)
CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan dalam
pemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR) sebagai
discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnya perubahan
tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secara keseluruhan). Dari
NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan, ternyata jumlah
No Nama Proyek NPV(Rpjuta)
IRR (%) Net BenefitCost Ratio
1 Proyek A 296,03 26,11 1,39
2 Proyek B 256,25 30,06 1,58
3 Proyek C 172,56 30,56 1,39
Tahun
Total Cost Benefit Net Benefit
A B A B A B
0 0.00 0.00 0.00 0.00 -35.00
-30.00
1 22.00 26.00 22.00 26.00 -15.00
-20.00
2 28.00 10.00 28.00 25.00 -20.00
15.00
3 10.00 11.00 32.00 28.00 22.00 17.00
4 10.00 12.00 34.00 30.00 24.00 18.00
5 10.00 12.00 37.00 32.00 27.00 20.00
6 12.00 14.00 41.00 37.00 29.00 23.00
7 12.00 14.00 44.00 39.00 32.00 25.00
8 13.00 11.00 48.00 39.00 35.00 28.00
9 13.00 11.00 52.00 42.00 39.00 31.00
10 13.00 11.00 56.00 45.00 43.00 34.00
143.00
132.00
394.00 343.00 191.00
161.00
71
investasi yang relatif besar tidak selalu memberikan benefit yang
besar, tetapi tergantung pada biaya operasi dan pemeliharaan, serta
benefit kotor yang diberikan proyek tersebut.
Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih
proyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yaitu tergantung
pada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan.
Contoh:
Perhatikan table 3 dibawah ini berisi perkiraan total cost,
benefit, dan net benefit, dari proyek A dan B. Besarnya net
present value dari proyek A dan B berdasarkan pada beberapa
discount rate dapat dilihat pada tabel berikutnya.
Ada beberapa macam cara yang dikenal sebagai berikut :
72
1. Net Present Value dari arus benefit dan biaya (NPV) ;
Metode ini memperhitungkan nilai sekarang semua pendapatan dan
pengeluaran proyek dimasa mendatang. Jika terdapat surplus
pendapatan maka dapat dikatakan bahwa suatu investasi
menguntungkan. Konsep time value of money sangat esensial
kedudukannya dalam analisis NPV karena diperlukan untuk
memperhitungkan nilai sekarang atas pendapatan dan pengeluaran
dari berbagai periode waktu di masa datang.
Formula : PV = 1
(1+i)n
Discount Rate
: 1. ditetapkan
Investor ;
2. ditetapkan
Bank ;
3. Tingkat
suku bunga lepas.
Contoh 1 :
Alternatif
Proyek A dan B masing-masing dengan nilai Investasi Rp
5.000.000,- Aliran pendapatan 5 tahun mendatang adalah sebagai
berikut :
Tahun
Proyek A Proyek B
1 1.400.000 1.000.000
2 1.200.000 1.000.000
3 1.200.000 1.600.000
4 1.500.000 1.700.000
5 1.600.000 1.500.000
73
Analisis NPV masing-masing Proyek sebagai berikut :
Contoh 2 :
Alternatif proyek A dengan nilai investasi Rp 12.000.000,-
sedangkan Proyek B sebesar Rp 17.000.000,-. Aliran pendapatan 3
tahun mendatang sebagai berikut :
Analisis masing-masing proyek sebagai berikut :
Proyek A
Tahun Proyek A PV10% Present Value
1 1.400.000 0,9091 1.272.00
2 1.200.000 0,8264 991.000
3 1.200.000 0,7513 901.000
4 1.500.000 0,6830 1.024.000
5 1.600.000 0,6209 993.000
5.181.000
Modal 5.000.000
NPV 181.000
PV Aliran Pendapatan 5.181.000
Tahun Proyek A Proyek B
1 6.500.000 9.000.000
2 4.500.000 7.000.000
3 4.000.000 5.600.000
74
Pryek B :
Berdasarkan NPV masing-masing proyek sulit untuk disimpulkan
bahwa proyek B lebih menguntungkan, karena modal yang digunakan
berbeda. Karena itu pengambilan keputusan investasi didasarkan pada
% NPV terhadap modal. Dengan dasar ini ternyata % NPV terhadap
modal proyek A lebih besar.
2.Internal Rate of Return (IRR) ;
Tahun Proyek A PV10% Present Value
1 6.500.000 0,9091 5.909.000
2 4.500.000 0,8264 3.718.000
3 4.000.000 0,7513 3.005.000
P VAliran
Pendapatan 12.632.000
Modal 12.000.000
NPV 632.000
% NPVterhadap
modal 5.27 %
Tahun Proyek B PV10% Present Value
1 9.000.000 0,9091 8.782.000
2 7.000.000 0,8264 5.785.000
3 5.600.000 0,7513 3.756.000
PV aliran Pendapatan 17.723.000
Modal 17.000.000
NPV 723.000
% NPVterhadap
modal 4,25 %
75
Dengan analisis present value terhadap seluruh aliran pendapatan
dan pengeluaran di masa mendatang, akan diperoleh NPV suatu
proyek. Tingkat bunga present value dimana NPV = 0 tersebut
disebut dengan IRR. Untuk menentukan prosentasenya dapat
dilakukan dengankan trial and error maupun interpolasi . Memang
tatacara ini agak sedikit sukar karena Penilai melakukan trial
and error yang dalam praktek memerlukan pengalaman dan insting
atau perlu jam terbang. Interpolasi hamper sama dengan casino
atau judi atau tebak-tebakan, saya katakana mirip karena memang
sifat gambling ada disini, coba dan coba lagi sehingga nanti
didapat nilai yang memadai.
Contoh :
Suatu investasi membutuhkan modal Rp 15.000.000,- dengan
aliran pendapatan sebagai berikut :
Kemudian dilakukan percobaan dengan tingkat Prosentase 17 %, maka akan
diperoleh NPV :
Tahun Pendapatan
1 6.000.000
2 6.000.000
3 9.000.000
76
Bila % dicoba dengan 18 % maka akan diperoleh NPV :
Perhitungan dengan formula :
Tahun Proyek A PV 17 % Present Value
1 6.000.000 0.8547 5.128.000
2 6.000.000 0.7305 4.383.000
3 9.000.000 0.6244 5.619.000
PV aliranpendapatan
15.130.000
Modal 15.000.000
NPV 130.000
Tahun
Proyek A PV 18 % Present Value
1 6.000.000 0.8475 5.085.000
2 6.000.000 0.7182 4.309.000
3 9.000.000 0.6086 5.477.000
PV aliranpendapatan
14.871.000
Modal 15.000.000
NPV 129.000
77
IRR = r 1 + X (r 2 –
r 1)
= 17 % + X (18% -
17 % = 17,5 %.
Contoh Soal :
Suatu projek yang diperkirakan dapat mencapai umur 42 tahun,
diperkirakan pada
Tahun ke-1 dikeluarkan investasi sebesar $ 400;
Tahun ke-2 dikeluarkan untuk investasi lagi $ 600;
Tahun ke-3 hingga ke-11 dikeluarkan untuk O & M pertahunnya $ 100
dan Benefit yang diperolehnya $ 350;
Tahun ke-12 dikeluarkan untuk investasi $ 150;
Tahun ke-13 hingga ke-21 dikeluarkan untuk O & M $ 100, dan benefit
sebesar $ 350 per tahun;
Tahun ke-22 dikeluarkan untuk investasi sebesar $ 150, untuk O&M $ 100
per tahun dan diperoleh Benefit $ 350 per tahun.
Tahun ke-32 dikeluarkan untuk investasi sebesar $ 150,O&M $100 dan
benefit $ 350;
Tahun ke-33 hingga tahun ke-41 dikeluarkan O&M $100 per tahun dan
benefit $ 350 per tahun;
Tahun ke-42 dikeluarkan untuk O & M $ 100 dan benefit $ 350 serta
diperoleh salvage value $50 .
Hitunglah Gross B/C ratio, Net B/C ratio, Profitability ratio dan NPV,
juga IRR-nya jika diketahui discount factor selama projek dibangun
hingga berakhir sebesar 15 %. Jelaskan setiap hasil yang diperoleh itu
.
78
PVGrB_C
Net 22%
DF 22 %
NPV 23%
DF 23 % NPV
11 12 13 14 15 16
--
90246,8223,011,555,02,8
13,50,9
1255,5
- 400
- 600
250100250100250100250300
0,8200,6722,5440,0920,3480,0130,0480,0020,007
-
-328 -
403,2
636
9,2-
87
1,3
12
0,2
1,7--
16,2
0,8130,6612,4280,0830,3060,0110,0390,0010,05
-
- 325,2
- 396,6
6078,376,51,19,80,11,3
-- 17,7
PENJELASAN :
Jumlah yang perlu dihitung :
Kolom 3 = Kol 1 + Kol. 3 ; Kol- 6 = Kol 5 X
Kol 3 ;
Kol - 7 = Kol 5 X Kol 4 ; Kol - 8 = Kol 7
- Kol 6 ;
Kol - 9 = Kol 4 - Kol 2 ; Kol - 10 = Kol 1
X Kol 5 ;
79
Kol - 11 = Kol 9 X Kol 5 ; Kol - 12 = Kol 4
- Kol 3 ;
Kol - 14 = Kol 13 X Kol 12 ; Kol - 16 = Kol 15 X
Kol 12 .
1. Gross B/C ratio hasil dari jumlah kol.7 dibagi kol 6 =
1757,6/1340,4 = 1,31
berarti >1;
2. Net B/C ratio hasil dari kol 8 yang jumlah positifnya dibagi
dengan jumlah negatifnya
= 1218,8 / 801,6 ;
3. Profitability ratio hasil dari jumlah kol 11 dibagi kol 10 =
1255,5 / 838,3 = 1,50
berarti > 1;
4. NPV hasil dari kol 7 – kol 6 = 1757,6 – 1340,4 = 417,2 berarti >
0 atau
Hasil dari kol 8 ( yang plus dikurangi yang minus) = 1218,8 –
801,6 = 417,2 atau
kol 11 dikurangi kol 10 = 1255,5 – 838,3 = 417,2 yang berarti >
0.
Projek ini , Go !
IRR = i’ + (i”-i’) = 22 % +
X 1 % = 22 % + X 1 % =
= 22 % + 0,48 % = 22 ,48 % .
Pada Disc Rate 22,48 % in NPV adalah 0, karena IRR> OCC
Atau Disc Factornya 15 % dan IRRnya 22,48% berarti layak / Go.
3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) ;
Untuk menghitung indeks ini terlebih dulu dihitung dengan rumus(Bt−C)t(1+i)t untuk setiap tahun t. Net B/C merupakan angka perbandingan
80
antara jumlah PV yang positif (sebagai pembilang) dengan jumlah PV
yang negative sebagai penyebut. Secara umum rumjusnya :
Net B/C =
∑t=0
n Bt−Ct(1+i)t
(untukBt−Ct>0)
∑t=0
n Ct−Bt(1+i)t
(untukBt−Ct<0) ;
Seperti dalam cara perhitungan IRR, Net B/C akan terdapat apabila
paling sedikit salah satu nilai Bt – Ct adalah negative. Kalau tidak
demikian maka Net B/C seperti IRR adalah tidak terhingga.
Kalau Net B/C = 1 , hal itu berarti :
∑t=0
n Bt−Ct(1+i)t
(untukBt−Ct>0)=∑t=0
n Ct−Bt(1+i)t
(untukBt−Ct<0)Ini berarti bahwa :
∑t=0
n Bt−Ct(1+i)t
=0 untuk Bt – Ct < = >0.
Dengan perkataan lain, NPV proyek = 0. Kalau rumus tadi memberikan
hasil lebih besar dari 1, berarti NPV > 0, jadi Net B/C < 1
merupakan “No-Go”.
Tabel 4.1 Perhitungan NPV Proyek X pada berbagai Tingkat discount
rate social.
81
Tahun
Benefi
t
Jumlah
Biaya
(modal+Ruti
n)
Benefit
- Biaya
(sisa)
i =10%
PV=4X3
i = 15%
PV = 6X3
i =25%
PV = 8X3
1 2 3 4
5
6
7
8
90
-
800 - 80
0
1,0
- 80
0
1,0
- 80
0
1,0
- 80
01
100
800 - 70
0
0,9091
- 63
6
0,8696
- 60
9
0,8000
- 56
02
200
300 - 10
0
0,8264
- 83
0,7561
- 76
0,6400
- 64
3-7
1000*
300* 700* 3,1329*
*
2193
2,5347*
*
1774
1,7211*
*
1205Jumla
h
NPV 674 289 -219
Discount fact serta nilai sekarang :Sisa (3)pada berbagai discount rate
82
Catatan :
*Angka tahunan selama periode tahun ke -3 sampai tahun ke-7.
**Nilai sekarang untuk factor anuitas dalam tahun ke-7
dikurangi factor itu dalam tahun ke -2.
Berdasarkan Tabel 4.1 tersebut di atas kita dapat menambahkan kolom
untuk discount Factor sebesar 20 % dengan perhitungan jumlah nilai
sekarang dari sisa benefit dikurangi biaya . Dengan demikian diperoleh
table 4.1a seperti dibawah ini :
Tabel 4.1a. Perhitungan NPV proyek X padfa discount rate social
sebesar 20 %
Tahun ke Benefit
Netto
Nilai Sekarang
untuk Faktor
anuitas,i =20%
Nilai
Sekarang
0 -800 1,0000 -8001 -700 0,8333 -5832 -100 0,6944 -693-7 700 2,0768 1454
Jumlah NPV 2 = 0
83
Contoh soal :
Nilai Bruto Selisi
h
Benefi
t
Biaya
No.Tahu
n
Tahun Benef
it(juta
Rp)
Biaya
(juta
Rp)
Nilai
Nomina
l
Discou
nFacto
r
i = 15
%
Presen
t
value
3X4
1 2 3 4 5(1) 1973/
74
0 1480
(2) 1974/
75
1294 2735
(3) 1975/
76
2711 3284
(4) 1976/
77
4251 2532
(5) 1977/
78
5730 2821
(6) 1978/
79
6161 5102
(7-20)* 1979/
93
6161 1532
(21) 1993/
94
6161 - 434
4**Jumlah (=
NPV)
84
Catatan : * Nilai sekarang untuk factor anuitas dalam tahun ke-20
dikurangi factor ke-6.
** Biaya bruto pada tahun terakhir propyek ialah
negatifkarena perkiraan nilai scrap dan salvage gerbong dan
alat-alat lainnya melebihibiaya operasi pada tahun itu.
Kemungkinan lain dalam rangka menampung nilai
scrap dan salvage adalah menganggapnya sebagai benefit
positif.
Tabel 4.2 Perhitungan Net B/C Proyek pada berbagai tingkat Discount
Rate Sosial.
Nilai sekarang pada discount
85
Sumber
table 4.1
dan Tabel
4.1a. dan
Tabel 4.2
Pengantar
Evaluasi
Proyek.
Dalam table tersebut di atas terlihat bahwa Net B/C lebih besar dari
1,0 untuk discount rate social sampai 20%, mendekati 1,0 pada discount
rate sama dengan IRR sebesar 20% dan akhirnya menjadi lebihkecil dari
1,0 untuk discount rate melebihi 20%.
4. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C) ;
Kriteria Investasi ini hamper serupa dengan criteria investasi Net
B/C, perbedaannya adalah dalam perhitungan Net B/C biaya tiap tahun
dikurangkan dari benefit tiap tahununtuk mengetahuibenefit nettoyang
Tahun ke- Benefi
t
dikura
ngi
Biaya
10% 15% 20%
(=IRR)
25%
0 -800 -800 -800 -800 -8001 -700 -636 -609 -583 -5602 -100 -83 -79 -69 -64
Jumlah Ct-
Bt positif
(X)
1600 1519 1485 1452 1424
Tahun 3
s/d 7
(Jumlah Bt-
Ct , positf
Y)
3500 2193 1774 1454 1205
NPV (Y –
X)
1900 674 289 2 -219
Net B/C (Y
/X)
2,19 1,4 1,19 1,00 0,85
86
positif dan negative. Kemudian jumlah PV yang positif dibandingkan
dengan jumlah PV yang negative. Sebaliknya dalam perhitungan Gross
B/C pembilangadalah jumlah PV arus benefit bruto dan penyebut adalah
jumlah PV arus biaya bruto.
Rumus Gross B/C =
∑t=0
n Bt(1+i)t
∑t=0
n Ct(1+i)t
Semakin besar Groos B/C semakin besar perbandinganantar benefit
dengan biaya yang berartiproyek relatifsemakin menguntungkan.
5. Provitability Ratio (PV’ / K);
Serupa dengan Net atau Gross B/C criteria ini dipergunakan untuk
mngukur rentabilitas suatu proyek di atas titik netral sebesar 1,0
dimana NPV sama dengan nol. Tetapi profitability Ratio dipahami
sebagai indeks rentabilitas sehubungan denganbiaya modal saja, yakni
membandingkan PV arus sisa benefit dikurangi biaya rutin dengan
biaya modal.
Rumus :
PV’/K =
∑t=0
n Bt−EPt(1+i)t
∑t=0
n Kt(1+i)t
Keterangan : - Bt adalah benefit brutodalam tahun t, dan n adalah
umur ekonomi proyek sesuai dengan rumus lainnya ;
- EP adalah biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya
rutin pada tahun t;
- K adalah biaya modal pada tahun t ;
- i adalah discount rate social.
Kedua unsure biaya EPt dan Kt merupakan bagian dari biaya Ct yang
terkait dengan criteria lainnya yaitu : EPt + Kt = Ct .
87
Dari analisis tersebut di atas maka dapat kita lihat dalam pelaksanaan
perhitungan selalu menggunakan nilai sekarang (Present value) atas
arus benefit dan biaya selama umur investasi / proyek. Penggunaan
analisis ini merupakan suatu alat bantu untuk menentukan sebuah projek
dapat diteruskan /Go atau tidak diteruskan(no-go) yang men jadi dasar
perbandingan proyek marginal yang kelimanya akan memberikan tingkat
keuntungan hasil yang sama. Clive Gray, Payaman Simanjuntak CS, dalam
bukunya “Pengantar Evaluasi Proyek” , PT Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta, 2007 mengatakan suatu proyek yangdikaji dengan suatu analisis
akan memberikan tingkat keuntungan yang sama dengan proyek patokan,
maka :
Criteria - (i) selalu member nilai NPV sama dengan nol ;
- (ii) menghasilkan IRR yang sama discount rate
social ;
- (iii) , (iv), (v), memberikan nilai yang sama yaitu
1,0 atau lebih besar dari 1.
E. KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN INVESTASI PROPERTY
Keuntungan investasi property dapat diperoleh pendapatan yang
berjangka panjang, dan diperoleh secara konstan. Nilai Properti
dapat mengikuti perkembangan dan penyesuaian harga tanah dan jarang
sekali turun. Penentuan Nilai atas harta Tanah dalam metode
Investasi ini merupakan persamaan dari perkalian pendapatan bersih
tahunan dengan angka belian tahunan atau nilai kini.
Kelemahan yang jelas dapat dilihat adalah :
1. pendapatan bersih tahunan dianggap tetap sepanjang tempo
milikan;
Misalnya kalau harta tanah persewaan mempunyai tempo persewaan
20 tahun, maka pendapatan bersih tahunan diandaikan tidak
berubah sepanjang tempo persewaan, sedangkan untuk harta Hak
Milik pendapatan bersih juga dianggap tetap untuk selamanya.
88
Hal ini dianggap tidak realistis karena pendapatan bersih
tahunan kenyataanya selalu berubah naik dan ada kalanya turun.
2. Hanya sesuai digunakan untuk harta tanah yang mendatangkan
pendapatan.
3. juga tak sesuai untuk harta tanah yang dimiliki umum / publik
(Fasilitas Sosial/Umum).
Rangkuman :
Tujuan yang utama dari seseorang yang mempunyai modal atau daya
adalah menanamkan modalnya (berserta daya dan Kemampuannya) ke
dalam suatu usaha agar terpelihara dan meningkat bertambah besar
atau terpelihara dan menerima aliran hasil pendapatan dari
usahanya itu. seseorang yang punya modal cenderung berinvestasi
atas harta tanah karena :
1). Kecenderungan orang atas Kepemilikan dan penguasaan atas hartatanah sebagai asset atau kekayaan;
2). Tanah mempunyai karakter bahwa ia merupakan investasi jangkapanjang ;
3). Pengetahuan investor terhadap kondisi pasar dan barangtetap/tidak bergerak;
4). Investor dapat dengan sendirinya untuk mengawasi usaha hartatanahnya ;
5). Investasi dibidang usaha atas tanah terhindar dari inflasi.Dalam suatu analisis projek / Properti ada beberapa kriteria
untuk menentukan apakah suatu usulan projek atau hitungan nilai
dapat diterima wajar atau tidak. Untuk menentukan investasi itu Go
atau No-GO perlu tahu tentang kriteria investasi.Sebagai uji
kelayakan apakah investasi itu menguntungkan atau tidak, perlu
dilakukan evaluasi proyek seperti dibawah ini :
1. Gross Benefit / Cost Ratio .
2. Net Benefit / Cost Ratio.
3. Profitability Ratio atau Net Benefit/Cost Ratio
4. Net Precent Value (NPV) .
5. Internal Rate of Return.
89
Latihan Soal :
1. Jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Investasi atas Modal ?
2. NPV = ∑t=0
n Bt−Ct(1+i)t , jelaskan rumus seperti disamping ini dan berilah
contoh !
3. Apa yang dimaksud dengan IRR atau tingkat rendemen atas investasi
netto ? jelaskan!
4. Net B/C =
Jelaskan !
BAB
MATEMATIKA PENILAIAN
A.PERKIRAAN DAN PENGGUNAAN UANG
5
Tujuan Instruksional Khusus :Setelah mengikuti kuliah ini para Mahasiswa dapat memahami
dan menjelaskan Materi Kuliah :1). Memahami dan menjelaskan tentang Perkiraan dan penggunaan uang ;2). Memahami dan menjelaskan Prinsip Time Value of Money ;3). Memahami dan menjelaskan tentang Perhitungan Bunga Tunggal;4). Memahami dan menjelaskan Perhitungan Bunga Berganda ;5). Memahami dan Menjelaskan Angsuran Pinjaman atau Annuity.
90
Penilaian properti merupakan sebuah analisis yang melibatkan
unsur seni dan pengetahuan ilmiah (Art and Science). Yang
dimaksudkan Pengetahuan ilmiah salah satunya adalah proses
matematik, penghitungan teknis dan penilaian investasi yang
terkait dengan konsep “Time value of money”. Dalam hitungan ini
biasanya orang menggunakan tabel penilaian yaitu “ Parry’s
Valuation and Conversion Tables yang dikeluarkan oleh “The Estate
Gazette” semata-mata dengan tujuan untuk mempermudah tugas
perkiraan atau perhitungan. Uang pada dasarnya adalah modal yang
pada pemanfaatannyaakan menimbulkan bunga. Keberadaan bunga ini
adalah sebagai asumsi kompensasi produktif dari penggunaan
sumberdaya uang yang efektif dalam jangka waktu tertentu. Jangka
waktu yang berjalan atau bergerak bertahap yang mengakibatkan
perbedaan nilai atas uang dan waktu tadi dikenal dengan sebutan
nilai waktu terhadap uang. Pengganti waktu atas uang disimbulkan
dengan bunga yang berupa % yang diperhitungkan. Untuk melakukan
penilaian yang berkaitan dengan uang dalam suatu jangka waktu
maka makin pentinglah pengertian dan konsep nilai waktu terhadap
uang. Nilai waktu uang ini semakin jelas kelihatan dalam kaitan
investasi, pendapatan atau hasil, return/pulangan sebagai akibat
adanya aliran pendapatan yang diterima oleh investor dan berapa
yang harus dibayar oleh investor kepada Bank atas pokok utang dan
pinjamannya. Pada prinsipnya Seseorang lebih senang menerima uang
saat ini dari pada menerima uang dalam jumlah yang sama di waktu
yang akan dating. Sebaliknya lebih senang membayar utang atau
kewajiban di waktu yang akan datang dibanding membayar saat ini.
Jika uang diinvestasikan maka uang tersebut akan
menghasilkan bunga, dan sekiranya bunga ini dicampur
dengan modal awal maka pada tahun berikutnya akan menghasilkan
bunga lagi. Proses akan selalu berulang setiap tahun karena
itu modal tersebut akan bertambah secara tetap dan hasil
91
bunga yang dihasilkan berubah setiap jangka waktu, serta
terkumpul. Dalam praktek penilaian setiap perhitungan melibatkan
teori bunga berganda (coumpount interest theory).
B. PRINSIP TIME VALUE OF MONEYGuna memberikan dasar ilmu dan pengetahuan yang kuat tentang time
value of money maka seorang penilai harus dilengkapi dengan
pengetahuan tentang ilmu keuangan khususnya tentang perhitunganitu
terbentuk atau matematika penilaian dilakukan. Pada prinsipnya
matematik dalam penilaian terdiri dari perhitungan investasi
seperti dibawah ini :
1). Perhitungan Bunga Tunggal (Single rate calculations) ;
2). Perhitungan bunga Berganda (dual rate calculations) ;
3). Perhitungan Pembayaran Angsuran (annuity)
Biasanya dalam semua perhitungan yang akan digunakan dalam
analisis selalu mendasarkan pada unit satuan Rp 1,00 dan beberapa
singkatanatau notasi seperti :
1). i = bunga per tahun dalam bentuk % (prosentase) ;
2). n = Jangka waktu bunga diterima atau lamanyainvestasi ;
3). s = Sinkin fund atau sebagian uang yang disishkan untuk
dikumpulkan pada tiap tahun untuk mendapatkan modal Rp 1,00setelah
selesai tempo (jangka waktu) yang ditentukan dengan
tingkatpengembalian (return) secara bunga berganda atau bunga
berbunga.
C. PERHITUNGAN BUNGA TUNGGAL.Pokok pangkal pikiran tentang perhitungan Bunga adalah asumsi
yang mengandalkan pada nilai waktu dan uang yang terkumpul disuatu
investasi atau Bank. Perhitungan dari uang yang diinvestasikan atau
ditabung pada suatu Bank akan terkumpul di akhir tahun yang
merupakan jangka waktu yanag dihitung jika setiap Rp 1,00 yang
92
diinvestasikan atau ditabung tersebut. Kumpulan uang dalam waktu
yang telah ditetapkan dari tahun ketahun terus mengalir sampai
batas waktu jatuh tempo sehingga mulai dari tahun ke-1 sampai
dengan akhir tahun ke-n berturut-turut sebasgai berikut :
1). JumlaH Rp 1,- {Compound Amount atau (F/P, i, n)}
Angka yang diperoleh dari perhitungan ini merupakan jumlah yang
terkumpul di akhir jangka waktu n tahun jika Rp 1,00
diinvestasikan dengan tingkat bunga i % setahun di awal tahun
pertama.
Pada akhir tahun ke – 1, investor akan menerima
modalnya kembali (misalnya X) maka sebesar X(1+i) dan pada
akhir tahun ke-2 sebesar X (1+i) + iX (1+i) =
persamaan tsb di atas dapat ditulis = (X+iX) (1+i)
= X (1+i) (1+i)
= X (1+i)2 .
pada akhir tahun ke – n sebesar = (1+ i)n
Rumus :
(F/P, i, n) = (1+i)n .Contoh :
Jika Ibu Nana menyimpan uangnya di Bank Mandiri Sejahtera selama
5 tahun sebesar Rp 15.000.000,00 dengan suku bunga 6 % setahun ,
maka jumlah uang yang tersimpan diakhir jangka waktu adalah :
= Rp 15.000.000 X (F/P, 6%,5)
= Rp 15.000.000 X (1+ 0.06)5
= Rp 15.000.000 X 1.33823
= Rp 20.073.450,00.
Keterangan : 1,065 = 1.33823
93
Dalam
kenyataannya sering bunga setahun dapat diterima , 6 bulan sekali
Rate : 6%
Future CompoundingSinkingfund Discount
Value factor factor factor
Tahun
(1+i)n
(1+i)n−11
1 1.06000 1.00000 1.00000 0.943402 1.12360 2.06000 0.48544 0.890003 1.19102 3.18360 0.31411 0.839624 1.26248 4.37462 0.22859 0.79209
51.3382
3 5.63709 0.17740 0.747266 1.41852 6.97532 0.14336 0.704967 1.50363 8.39384 0.11914 0.665068 1.59385 9.89747 0.10104 0.627419 1.68948 11.49132 0.08702 0.59190
1(1+i)n−1
1(1+i)n
1(1+i)n
NPVr1NPVr1+NPVr2130.000130.000+129.000
16,233,9
16,216,2−(−17,7)
NPV'NPV'−NPV} } } {¿
¿¿∑t=0
n Bt−Ct(1+i)t
(untukBt−Ct>0)
∑t=0
n Ct−Bt(1+i)t
(untukBt−Ct<0)
1JRp1
= 1(1+i)n
1 [ (1+i)n−1 ](1+i)−1
=(1+i)n−1
i
1JRp1/s
=i
JRp1−1=
1(1+i)n−1i(1+i)n
(1+i)n−1=
i1−
1(1+i)n1−
1(1+i)n
i
∑x=0
x=n 1(1+i)x
1−NKi =
1−PVi =
1−1
(1+i)n
i
1−1
(1+i)n
i =1−0i =
1i1−
1(1+i)~
i X 1(1+i)n
=1
i(1+i)n
1i+DPT
=1
i+isf
(1+isf)n−1
1i+(DPTxTax )
=1
i+isf
(1+isf)n−1X [
11−X ]
i+isf
(1+isf )n−1
[i+isf
(1+isf)n−1
]
12
0,11+0,11
(1+0,11)15−112
1
0,11+0,11
(1+0,11)5−1IndeksBiayaSaatiniIndeksBiayaLampau
XBiayaPenggantiBarusaatdibangun(1992−1980 )
21
0,109=9,17
94
atau 3 bulan sekali bahkan 1 bulan sekali, maka untuk itu rumus
tersebut di atas dapat dimodifikasi sebagai berikut:
a). Jika berganda diterima 6 bulan sekali (setahun 2 X) maka =
(F/P, i/2, 2n) = (1+i/2)2n ;
b). Jika bunga berganda diterima setiap 3 bulan sekali (setahun
4X) maka = (F/P,i/4,4n) = (1+i/4)4n ;
c). Jika bunga berganda diterima setiap k (frekuensi
pembayaran bunga dalam satu tahun) maka = (F/P,i/k,kn) =
(1+i/k)kn .
2). Nilai Kini Rp 1,- {Present Value atau (P/F, i, n) }
Nilai Kini Rp 1,- menunjukkan jumlah uangyang seharusnya
diinvestasikan pada hari ini untuk mendapatkan Rp 1,- di akhir
tahun ke – n dengan kadar bunga i % setahun.
Rumus : NKRp 1 =
Tabel nilai kini Rp 1 biasanya digunakan untuk mencari nilai pada
masa sekarang terhadap modal atau pendapatan yang akan diterima
pada masa depan.
Contoh :
Pak Darto memerlukan sejumlah uang Rp 30.000.000,00 diperlukan
pada 5 tahaun mendatang untuk melaksanakan renovasi rumah maka
berapa jumlah uang yang harus disimpan pada hari ini di bank jika
suku bunga tabungan 12 % setahun) adalah :
Jawab :
Jumlah yg harus disimpan = Rp 30 jt X (P/F,12%, 5)
= Rp 30 jt X { 1 / (1+012)5
= Rp 30 jt X 0,56743
= Rp 17.022.900
Atau Jumlah yang harus disimpan = Rp 30 jt / (F/P, 10%, 5)
= Rp 30 jt / 1,76234
95
= Rp 17.022.821
Perbedaan angka pendapatan karena pembulatan.
3).JumlahRp 1,- setahun {Series Compound Amount atau (F/A, i, n)}
Jumlah Rp 1,- setahun (F/A,i, n) ;
Hal ini menunjukkan sejumlah uang yang terkumpul di akhir jangka
waktu n tahun jika Rp 1,- di investasikan di akhir tiap tahun
dengan tingkat bunga i %.
Jadi jumlah uang yang terkumpul :
di akhir tiap tahun ke-1 adalah Rp 1,- dan Rp 1,- + (1+i) ;
pada akhir tahun ke-2 serta pada akhir tahun ke - n sebesar
Rp 1,- + (1+i) + (1+i)2 + ..........+ (1+i)n .
Untuk menyederhanakan perhitungan, maka melalui perhitungan “
progresi geometrik” =
(F/A, i, n) =
Contoh :
Pak Edy menyimpan Uang sejumlah Rp 750.000,00 disimpan
di Bank Mandiri Sejahtera, tiap-tiap akhir tahun selama 15 tahun
dengan suku bunga 7 % setahun.
Maka jumlah uang terkumpul di akhir masa = Rp 50.000 X (F/A, 7%,
15)
= Rp 750.000 X 25,12902
= Rp 18.846.765,00
96
4). Dana
Pengganti Tahunan {Sinking Fund atau (A/F, i, n)} ;
Pengertiannya adalah :
Rate : 7%
Future Value
Discounted Fact
Compd Fact
Sinking Fun Fact
1 1.07000 1.00000 1.00000 0.934582 1.14490 2.07000 0.48309 0.873443 1.22504 3.21490 0.31105 0.816304 1.31080 4.43994 0.22523 0.762905 1.40255 5.75074 0.17389 0.712996 1.50073 7.15329 0.13980 0.666347 1.60578 8.65402 0.11555 0.622758 1.71819 10.25980 0.09747 0.582019 1.83846 11.97799 0.08349 0.5439310 1.96715 13.81645 0.07238 0.5083511 2.10485 15.78360 0.06336 0.4750912 2.25219 17.88845 0.05590 0.4440113 2.40985 20.14064 0.04965 0.4149614 2.57853 22.55049 0.04434 0.3878215 2.75903 25.12902 0.03979 0.3624516 2.95216 27.88805 0.03586 0.33873
97
Jumlah yang seharusnya diinvestasikan tiap-tiap tahun dengan kadar
bunga i % setahun untuk memperoleh jumlah Rp 1,- (modal awal)
dalam jangka waktu n tahun .
Formula :
DPT atau (A/F, i, n) =
Perhitungan ini sering dipergunakan untuk mencari jumlah yang
mesti disisihkan tiap tahun untuk membayar tanggungan pada masa
yang akan datang.
Contoh :
Pak Amir punya sebuah rumah di Ceger Raya Nomor 5 Jurangmangu, Pak
Amir melaksanakan perbaikan rumah dan sedikit renovasi pada 4
tahun yang akan datang dengan biaya Rp 75.000.000,00. Jika suku
bunga tabungan 12 % maka berapakah jumlah uang yang harus
disimpan setiap tahunnya ?
Jumlah yang harus disimpan =Rp 75.000.000 X (A/F,12 %,4)
= Rp 75.000.000 X 0,20923
= Rp 15.692.250,00.
Cross check :
Jumlah Tahunan yg disimpan = Rp 15.692.250 X (F/A,12%,4)
= Rp 15.692.250 X 4.77933
= Rp 74.998.441,19 (selisih ini akibat
pembulatan).
5). Pengembalian Modal (Capital Recovery atau (A/P, i, n)
Capital Recovery menunjukkan jumlah yang dapat diperoleh kembali
sebagai pengembalian modal pada tiap penghujung tahun jika Rp
1,- diinvestasikan pada saat ini pada tingkat bunga i% selama
n tahun.
98
Formula :
(A/P,i, n) =
Contoh :
Untuk menutup modal yang dikeluarkan untuk menjalankan
usahanya, Pak Suto menginvestasikan uangnya sebesar Rp
50.000.000,00 pada tingkat bunga 15 % untuk jangka waktu 8 tahun,
dengan harapan tiap tahun dapat tersedia dana untuk menutup modal
tersebut di atas.
Jumlah yang diterima setiap tahun = Rp 50.000.000 X (A/P,
15%, 5)
= Rp
50.000.000 X 0,29832
=
Rp14.916.000,00.
6). Anuity {Year Purchase atau Annuity/angsuran (P/A, i, n)}
Juga dikenal dengan series present worth , yang menunjukkan nilai
pada masa kini ke atas penerimaan Rp 1,- di tiap akhir tahun
selama n tahun dengan tingkat bunga i % setahun.
Formula : YP (P/A,i,n) =
Hal merupakan sumasi /penjumlahan dari nilai kini (present
value)
Formula = YP =
Contoh :
99
Letnan Dua Sukro Seorang Veteran Perang kemerdekaan setiap tahun
menerima kompensasi sebesar Rp 72.500.000,00 selama 15 tahun atas
penggunaan tanahnya oleh PT Gemilang yang digunakan untuk buka
Bengkel Mobil. Jika uang kompensasi tersebut diterima seluruhnya
pada hari ini, maka bila tingkat suku bunga 12 % berapakah jumlah
kompensasi yang yang harus dikeluarkan oleh PT Gemilang agar uang
tersebugt dapat dimanfaatkan Letnan Sukro. ?
Besarnya Kompensasi = Rp 72.500.000 X (P/A,12 %,15)
= Rp 72.500.000 X 6,81086
= Rp 493.787.350,00
7). Anuiti Keabadi {Year Purchase in Perpetuity (P/A,i,~)}
Konsep ini dilakukan untuk menilai pada masa kini atau atas
penerimaan Rp 1,- yang diterima di akhir tiap tahun sampai batas
waktu yang tidak terbatas/selamanya .
YP =
Jadi jika n = ~ , maka Nilai Kini atu PV = mendekati 0, hal ini
bisa dibuktikan melalui perhitungan sebagai berikut :
Keterangan :
jangka waktu bertambah panjang , maka angka Rp
1,-
(PV factor) bertambah kecil yaitu mendekati 0
(nol).
Tahun NK@10%
10 0,38554
30 0,05731
60 0,00328
90 0,00019
120 0,00001
100
Berdasarkan hal tersebut di atas maka Formula YP in
Perpetuity :
YP in Perpetuity =
Contoh :
Pak Noto menerima uang sewa dari tanahn ya sebesar Rp
12.500.000,00 setahun. Tanah tersebut adalah tanah hak milik
yang dapat dimiliki selamanya (abadi/kekal). Pak Ali bersedia
membeli tanah terebut dengan harga sebesar nilai sewa tanah Pak
Noto sampai tahun tak terhingga. Berapa jumlah uang yang harus
dibayar Pak Ali, jika tingkat suku bunga kompoun diperkirakan
sebesar 12 % setahun .
Nilai Modal Capital (Capital Value)
= jumlah pendapatan
bersih / pertahun X (P/A,12 %,~)
= Rp 12.500.000 X
(1/0,12)
= Rp 12.500.000
X 8,33
= Rp
104.125.000,00.
8). Anuiti ke abadi Tertangguh (Year Purchase in Perpetuity
Revaluasi).
Konsep ini mempunyai maksud besarnya nilai modal pada saat
ini (bila dinilai sekarang) dari pendapatan Rp 1,- yang diterima
setiap akhir tahun dalam jangka waktu selamanya (abadi), tetapi
baru dapat diterima setelah tempoh n tahun selesai.
Formula :
YP in Perp. Revaluasi =
101
Contoh :
Pak Amat menerima pendapatan bersih dari sewa sebuah rumah di
Jl Mawar Nomor 5 Jakarta Barat, sebesar Rp 30.000.000,00 setahun
dan bunga 9%, setelah selesai tempoh kontrak yang sekarang ini
sedang berjalan dan kurang 7 tahun lagi dengan nilai sewa Rp
25.000.000,00 setahun. Jika tingkat bunga 8%, maka nilai modal
(Capital value) dari properti yang dimiliki A tersebut adalah :
Tempoh Kontrak – 1 Pendapatan sewa bersih per thn
Rp 25.000.000
YP untuk 7th @ 8% atau
(P/A,8%,7) = 5,20637 X
Rp 130.159.250,00
Kontrak habis (Kembali kepada Pemilik Kekal)
Pendapatan sewa bersih per thn
Rp30.000.000
YP in Perp.Re v untuk 7 thn@ 9%
6,07816 X
Rp 182.344.800 ,00
Nilai Modal (Capital Value)
Rp 312.504.050,00
D.Perhitungan Bunga Berganda (Dual Rate Calculation) Dalam perhitungan ini terdapat dua macam tingkat bunga
yaitu :
1. Tingkat bunga yang berfungsi mengumpulkan (accumulative
rate);
2. Tingkat bunga yang berfungsi sebagai imbalan investasi
(remunrative rate).
102
Perhitungan ini digunakan untuk mendapatkan nilai pada masa kini
(present value) atas penerimaan Rp 1,-yang diterima diakhir tiap
tahun selama n tahun dengan tingkatbunga i % setahun serta
mempertimbangkan juga tambahan untuk memperoleh kembali modal
setelah n tahun. Konsep bunga berganda ini diandaikan investor
menyimpan dalam bentuk tabungan Sebagai dana pengganti modal
(sinking fund).
1. Year Purchase Double rate (P/A, i, isf , n) :
Formula :
(P/A,i,isf , n) =
Keterangan :
i adalah tingkat bunga hasil investasi (return) sebagai
remunerative rate dan Dana Pengganti Tahunan (DPT atau
sinking fund) adalah tabungan untuk mengganti modal dengan
menggunakan tingkat bunga pengumpul (accumulative rate).
Contoh : Berapa nilai modal(capital value) atas pendapatan
yang diterima selama 20 tahun dari suatu pengelola atas
modalnya an terhadap sebidang tanah pertanian, jika
pendapatan setahunnya adalah Rp 5.000.000,00. Pihak investor
(Penanam Modal) memerlukan tingkat bunga pengembalian
investasi sebesar 8% dan tingkat bunga bagi DPT atas modalnya
sebesar 3%.
Nilai Modal (Capital Value) = Jumlah Pendpt Bersih pertahun X
(P/A,i,isf , n)
= Rp 5.000.000 X (P/A, 8%, 3%, 20)
= Rp 5.000.000 X 8,53128
= Rp 42.656.400,00
Cross Check :
103
Imbalan keuntungan atas modal yang diinvestasikan sebesar
=
0,08 X Rp 42.656.400 = Rp
3.412.512
Jumlah Pendapatan bersih setahun = Rp 5.000.000,00 , Jadi
sisa untuk DPT/Sinking fund = Rp 5 jt – Rp 3.412.512 = Rp
1.587.488
Hal itu berarti bahwa Rp 1.587.488 dari Rp 5.000.000,00
sebenarnya diinvestasikan atau disimpan selama 20 tahun
dengan tingkat bunga 3 % untuk mendapatkan modal Rp
42.656.400,00.
Bukti sbb : jumlah yg disisihkan perthn = Rp 1.587.488
(x) Jumlah Rp 1,- setahun / (F/A,3%,20) = 26,8704
Nilai Modal =
Rp 42.656.437,00 ( 437 dibulatkan 400)
1.Year Purchase Double Rate with Tax (P/A,i, isf , n,
tax) Nilai kini Rp 1,-setahun (Year Purchase) berpajak adalah Sama
seperti Nilai Kini Rp 1,- setahun Dwi Bunga tetapi Pajak/tax
dikenakan atas dana pengganti tahunan (SF).
Formula :
(P/A,i, isf , n, tax)=
Tax = 1/(1-X),
Keterangan : X adalah % pengenaan PPh.
Contoh :
Berapa nilai modal dari suatu pendapatan sebesar Rp
4.000.000,00 setahun selama 15 tahun dengan tingkat suku bunga
104
Investasi sebesar 9 % dan tingkat bunga DPT/SF sebesar 3% serta
pajak yang dikenakan atas DPT/SF sebesar 40%.
Nilai Modal (CV) = Pendapatan Bersih sethn X (P/A,i, isf , n,
tax)
= Rp 4 jt X (P/A,9%, 3%, 15, 40%)
= Rp 4 jt X 5,56759
= Rp 22.270.360,00
Note : Pajak untuk pendapatan bersih yang diterima dari suatu
properti seperti sewa, biasanya dianggap sebagai pajak atas
penerimaan dan bukan atas properti yang bersangkutan. Sebab itu
pajak tersebut tidak termasuk dalam perhitungan penilaian untuk
menentukan modal.
E. ANNUITY PEMBAYARAN ANGSURAN PINJAMAN DAN PENYUSUTAN
Ansuran atau annuity Rp 1,00 dikenal sebagai Kesetaraan
Tahunan (KT) adalah menunjukkan pendapatan yang diperoleh untuk
jangka waktu n tahun setelah Rp 1,- diinvestasikan dengan tingkat
bunga i % setahun dan tingkat bunga dpt/sf tahunan sebesar isf %
utk mendapatkan Kembali modal Rp 1,- tersebut pada akhir jangka
waktu tertentu.
Formula :
Anuiti Rp 1,- = i + DPT/SF =
Contoh :
Pak Rachmad membeli sebuah Usaha / Bisnis yang bergerak di
Bidang jasa. Bisnis tersebut mempunyai sisa izin usaha selama 10
tahun dan dibeli dengan harga Rp20.000.000,00.
Pak Rachmad merencanakan bahwa setiap tahunnya ia akan
mendapat return sebesar 7% sebagai imbalan dan modal yang
diinvestasikan serta 3% sebagai tingkat bunga DPT.
105
Pendapatan Bersih pertahun = Nilai Modal yang
dinvestasikan X Anuiti Rp 1,-
= Rp 20.000.000 X (anuiti
Rp 1,00, 7%, 3%, 10)
= Rp 20.000.000 X 0,15723
= Rp 3.144.600,00.
Anuiti Rp 1,00 dapat juga didasarkan kpd tingkat bunga
tunggal.
Artinya :
DPT terkumpul dengan tingkat bunga yang sama dengan tingkat
bunga yang ditentukan bagi penanaman modal (investasi).
Contoh :
Pendapatan Bersih setahun = Rp 20.000.000 X (Anuiti Rp
1,7%,7%,10)
(Capital Recovery) = Rp 20.000.000 X 0,14238
= Rp 2.847.600,00.
PEMBAYARAN ANGSURAN PINJAMAN DAN PENYUSUTAN
1. Angsuran Pinjaman .
Konsep ini menujukkan jumlah angka yang sama/tetap yang
harus dibayar setiap bulan untuk mengembalikan setiap Rp 1,-
modal yang dipinjam selama n tahun dengan menggunakan tingkat
bunga tertentu (baik bunga tunggal/berganda) .
Formula :
Angsuran /bulan =
Contoh :
Berapa angsuran yang harus dibayar tiap bulan untuk
membayar pinjaman (yang melibatkan Gadai/Jaminan Barang)
106
Sebesar Rp 30.000.000 selama 15 tahun dengan bunga berganda
sebanyak 11%.
Angsuran per bulan = Modal yang dipinjam X (i+DPT) /
12
= Rp 30.000.000 X
= Rp 30.000.000 X 0.01158877
= Rp 347.663,00
Rumus di atas dapat juga dipakai untuk menghitung jumlah
Pinjaman yang belum dibayar pada suatu waktu dengan mengalikan
faktor nilai kini Rp 1 setahun (Year Purchase without Tax)
untuk jangka waktu yang masih tersisa.
Contoh :
Berapakah sisa yang belum dibayar setelah selesai tempoh 10
tahun ?
Sisa Pinjaman = 12 X angsuran X 1/(i+DPT)
= 12 X Rp 347.663,00 X
= Rp 15.419.119,00
2. Penyusutan Nilai ;
adalah penyusutan nilai dengan menggunakan hirtungan bunga
majemuk yang bernilai negatif, hal ini berbeda dengan penyusutan
secara garis lurus, karena penyusutan dilakukan secara
berperingkat.
Rumus : D = P (1 + i)n
Note : D - Nilai setelah Penyusutan. ;
P - adalah nilai baru ;
i - adalah tingkat penyusutan .
107
Contoh 1 :
Sebuah mesin dibeli dengan harga Rp 7.000.000,00. Jika
diperkirakan % penyusutan setiap tahunnya 8%, maka nilai mesin
setelah 5 tahun adalah :
Nilai setelah disusutkan = Rp 7.000.000 X (1 - 0,08)5
= Rp 7.000.000 X (0,92)5
= Rp 4.613.570,00 .
Contoh 2 :
Sebuah mesin produksi dibeli dengan harga Rp
102.000.000,00 dan diperkirakan mempunyai prosentase penyusutan
sebesar 7% setahun serta diperkirakan “scrap value” atau nilai
rongsokan mesin itu Rp 9.000.000,00. Berapa tahunkah nilainya
akan jatuh sebagai rongsokan senilai Rp 9.000.000,00 tadi ?
D = P
(1- i )n
Rp 9.000.000,00 = Rp 102 jt X
(1- 0,07)n
Rp 9.000.000,00 / Rp 102.000.000,00 = 0,93n
0,088235 = 0,93n
N = log 0,088235/log 0,93 =33,45 tahun.
RANGKUMAN :Modal atau sejumlah uang agar tidak habis bahkan diharapkan dapat
berkembang dan memberikan aliran pendapatan bila didaya gunakan atau
ditabung dalam Bank maka akan memberikan bunga. Bunga yang didapat
dari manfaat modal atau sejumlah uang dengan seiring waktu yang
berjalan dapat diganti sebagai hasil usaha dalam suatu waktu
tertentu atau pada akhir tahun merupakan tambahan dari modal. Bunga
merupakan kompensasi produktif dari penggunaan sumber daya uang
efektief dalam jangka waktu tertentu. Sehingga dengan demikian maka
108
jangka waktu dan tingkat bunga menimbulkan nilai yang berbeda dari
uang yang biasanya dikenal dengan istilah Nilai Waktu Uang atau Time
Value of Money. Seberapa lama waktu berperan dalam pendaya gunaan
uang merupakan factor penting untuk sapat menghitungan manfaat uang
dalam jangka operational yang memproduksi manfaat uang tersebut.
Sehingga dengan demikian nilai waktu dari uang memberikan peran
penting dalam penilaian terhadap property komersial ataupun sebagai
alat produksi keuangan.
Time Value of Money dapat digunakan sebagai alat untuk mengukur
keuntungan atau kerugian suatu modal akan diusahakan dalam suatu
tujuan komersial yang mendatangkan aliran pendpatan. Time valaue of
Money juga dapat digunakan sebagai alat uji dan mengukur harapan
keuntungan dan kelayakan sebuah usaha atau utangpiutang.
Latihan :
1. Pak Endarto menabung uang Di BRI sejumlah Rp 50.000.000,00
saat ini, dan Kemudian tahun berikut menambah tabungan dengan
Rp 15.000.000,00 dan 2 tahun berikutnya Rp 25.000.000,00.
Berapakah Tabungan Pak Endarto pada Tahun ke 8 bila bunga bank
yang dtetapkan adalh 8% setahun dengan asumsi bunga tetap ?
2. Dalam hal terjadi perubahan bunga yaitu pada awal tabungan
sebesar Rp 50.000.000,00 bunga adalah 8% dan pada tahun ke 4
berubah menjadi 11 % per tahun, berapakah tabungan Pak Endarto
pada thun ke 7 ?
3. Ibu Nana ingin membeli Mobil Kecil dengan Harga Rp
150.000.000,00 dengan mengangsur. Bila jangka waktu yang
ditetapkan adalah 3 tahun, bunga sebesar 12% per tahun,
berapakah yang harus diangsur setiap 3 bulannya oleh Ibu
Nana ?
4. Berpakah pension yang diterima oleh Pak Iskandar (Pensiunan
BUMN) atas bayaran per lima tahunan yang ditetapkan sebsar Rp
75.000.000,00 yang akan diberikan kenaikan 25% setiap lima
109
tahun sekali dengan bunga majemuk / berganda 8 % setiap tahun
pembayaran (hitung sampai dengan tahun ke 25).
BAB PROSES PENILAIAN
A. PENDAHULUAN .Seseorang yang mempunyai modal dan ingin sebagai investor yang
berkehendak menanamkan uangnya atau modalnya dalam usaha properti
yang mendatangkan aliran return atau pendapatan selalu mengharapkan
keuntungan dan nilai properti dimasa mendatang. Hal tersebut
merupakan indikasi betapa pentingnya penilaian properti sebagai
titik mula dalam berinvestasi dan harapan di kelak kemudian hari
sebagai kelangsungan usaha tau niaga. Penilaian atau perkiraan
tentang properti yang menjadi modal atau objek yang diusahakan
memberikan manfaat berupa pulangan atau return atau aliran
pendapatan pada akhir tahun.
6TUJUAN INSTRUKSIONAL KHUSUS :
Diharapkan Mahasiswa setelah mengikuti kuliah mata pelajaran ini memahami, dapat menjelaskan dan dapat melaksanakan :1). Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar ;2). Penilaian dengan Pendekatan Biaya ;
110
Berbicara tentang tehnik penilaian maka meskipun banyak teori
penilaian biasanya yang lazim dilakukan ada tiga pendekatan atau
metode penilaian yang terkenal sebagai berikut :
i). The Market Estimate, atau Market Data Approach, pendekatan
data pasar.
ii). The Physical Estimate, atau Cost Approach, Summation Approach
atau pendekatan Biaya.
iii). The Economic Estimate, Economic Approach,atau Income
Approach atau Pendekatan Pendapatan.
Pendekatan-pendekatan tersebut dapat dipergunakan secara
bersama-sama, tetapi juga dapat dipergunakan hanya satu atau dua
pendekatan saja tergantung kepada data dan kondisi serta harta yang
akan dinilai dan juga tujuannya. Namun demikian biasanya yang
sering dipergunakan adalah tiga pendekatan tersebut untuk penilaian
harta tanah menggunakan pendekatan data pasar, sedangkan untuk
Bangunan apa lagi Bangunan yang bersifat khusus atau gedung
bertingkat tinggi apalagi kalau bangunan komersial digunakan
pendektan Biaya dan pendekatan Pendapatan sekaligus.
B. THE MARKET ESTIMATE / MARKET DATA APPROACH
( METODE / PENDEKATAN DATA PASAR ).
Metode / pendekatan data pasar adalah suatu metode untuk
memperkirakan nilai pasar dari suatu properti berdasarkan harga
jual properti lain yang serupa yang telah diketahui nilai jualnya
dengan cara membandingkan properti tersebut.
Metode seperti ini sesungguhnya telah pernah dipergunakan di
Indonesia sejak zaman penjajahan Belanda dulu, saat menilai atau
menentukan kelas tanah yang lazim disebut dengan klasiran
(memberikan kelas atas sawah atau tanah dengan cara membanding-
bandingkan) hasil umum sawah percobaan yang dikaitkan dengan
perbandingan harga / nilai atas suatu harta berupa sawah atau tanah
111
darat/kering atau pekarangan dengan suatu harta yang lain yang
telah diketahui nilai / harganya / hasilnya.
Beberapa Prinsip pendekatan yang sering digunakan Metode
Pendekatan Data Pasar adalah :
a. Prinsip penilaian yang menggunakan dasar pemikiran dengan
pendekatan prinsip Supply and demand , yaitu suatu prinsip
yang mendasarkan penilaian harta ditentukan oleh keadaan
pasar, yang selalu merupakan kesepakatan antara penjual dan
pembeli yang masing-masing mempunyai pengetahuan yang
berkelayakan.
b. Prinsip Keseimbangan yang merupakan kelanjutan dari prinsip
supply and demand, bahwa permintaan dan penawaran akan selalu
saling mengimbangi, isi mengisi dan bergerak / bergeser menuju
keseimbangan antara permintaan dan penawaran.
c. Prinsip Substitution, yang mengatakan bahwa harta nialinya
selalu ditentukan berdasarkan sejumlah uang yang dipergunakan
untuk memperoleh harta pengganti yang sebanding sebagaimana
daya guna, harapan keuntungan, manfaat dan fungsi atas harta.
Dalam hal ini ada tiga asumsi, yaitu :
1.Dalam suatu blok atau wilayah tertentu sering ada transaksi
antar properti yang sejenis dan sebanding dengan properti
yang akan dinilai.
2. Para fihak yang terkait baik penjual maupun pembeli
meyakinkanbahwa mereka mempunyai pengetahuan yang layak dan
cukup terhadap harta yang akan dinilai dan kondisi maupun
situasi pasar.
3. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang
konstan di pasaran untuk jangka waktu yang cukup panjang.
Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang
dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan
bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran–pertukaran yang
112
sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah fihak , menentukan
pola penggunaan tanah dan ruang serta menyesuaikan penawaran
terhadap permintaan. Secara umum sifat dasar pasar properti
dapat dirumuskan sebagai berikut :
a. Pasar properti berhubungan dengan hak-hak penguasaan atas
properti yang diperjual- belikan , atau dipertukarkan ;
b. Pasar properti dapat ditetapkan secara geografis yang
terbentang di antara berbagai properti yang saling bersaing
tersebar dalam suatu kawasan yang luas tanpa batasan yang
tepat ;
c. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi Sales
Market (pasar penjualan), Rental Market (pasar sewa), dan
Mortgage market ( pasar hipotek).
Berdasarkan perbandingan yang dilakukan tersebut maka penilai
akan mendapatkan angka-angka yang akan diinterpretasikan sebagai
nilai, mungkin lebih dari satu, bisa juga beberapa angka tersebut
akan dibuatkan penyesuaiannya dan kemudian lalu ditetapkan
sebagai nilai sesuai dengan tujuannya.
Property yang dinilai harus sebanding, maka Formula adalah
sebagai berikut :
Nilai Indikasi Property = Harga Jual Property + Penyesuaian /
Adjusment.
Agar pelaksanaan pendekatan data pasar ini terlaksana
dengan baik maka perlu proses kerja serta langkah sebagai berikut
:
1. Pengumpulan data .
Data dihimpun dan kemudian disortir , ditabulasi dan
dicatat dalam kelompok - kelompok yang telah di atur
sedemikian rupa sehingga mudah dianailisis.
Data harus memenuhi syarat sebagai berikut :
113
a. Jual beli harus bersifat wajar artinya tidak ada hubungan
khusus tanpa paksaan atau ancaman.
b. Saat Transaksi terjadi masih dalam waktu yang relatif
baru sehingga data masih relevan.
c. Harta tetap yang dipakai sebagai pembanding harus
mempunyai kesamaan atau serupa dalam hal :
- Lokasi harus mendekati.
- Zoning atau Peruntukan yang ditetapkan Pemerintah.
- Sifat-sifat pisik dan kondisi sosial.
- Ukuran luas harta .
- Bentuk tanah
- Cara jual-beli secara tunai atau kredit.
Sumber-sumber data :
a. Developer/ pengembang/Investor/Perusahaan Real
Estate.
b. Penjual/Pembeli atau Brooker harta tetap.
c. Notaris PPAT, Camat PPAT, PPAT, Lurah / Kepala Desa.
d. Perusahaan Penilai , Kantor Lelang.
e. Iklan baik dari Majalah, Koran atau Media elektronik.
f. Pameran atau promosi atas harta tetap.
e. Direktorat Jenderal Pajak / Dit.PBB.
2. Analisis Data .
Data yang telah ditabulasi dan dihubungkan dengan
korelasi baik faktor intern dan ekstern dari masing-masing
harta tetap yang akan dibandingkan dengan beberapa metoda
dan kemudian di adjust atau diadakan penyesuaian-
penyesuaian maka dapat diindikasikan nilai yang akan
ditetapkan.
3. Penyesuaian atau Adjusment .
a. Penyesuaian tidak diperkenankan dengan selisih angka yang
terlalu jauh atau terlalu besar.
114
b. Penyesuaian perlu dilakukan terhadap Objek yang dinilai
dengan pembanding dalam hal:
Lokasi,
Waktu,
Sifat-sifat pisik harta tetap,misalnya :
- Ukuran ,
- Mutu,
- Perlengkapan.
Pengertian lokasi dapat didekati dengan dua pemikiran
, yaitu :
1). Jarak antara suatu titik / tempat tertentu dengan titik
/ tempat yang lain, yang dapat dirupakan dalam ukuran
kilometer/batu (distance);
2). Jarak dalam arti waktu tempuh, misalnya berapa menit
atau Jam titik/tempat dapat dicapai. Sedangkan waktu
dalam penilaian yang harus diperhatikan adalah kapan saat
penilaian dilakukan, karena waktu penilaian sangat
berpengaruh terhadap nilai, misalnya berkaitan dengan
kurs , mata uang atau kondisi barang yang dinilai . Waktu
sungguh merupakan saat yang menetukan dalam perkiraan /
interpretasi nilai yang ditetapkan dalam laporan
penilaian .
Sebagai contoh dalam pendekatan Data Pasar ini adalah sebagai
berikut :
Sebidang tanah dengan rumah (X) yang berdiri di atas tanah tersebut
merupakan objek atau property dengan kondisi bagus atau di atas
standar dengan data seperti dibawah ini :
1. Tanah :
terletak di lokasi yang relative dekat dengan CBD, kondisi bagus
rata-rata air / tidak miring, tidak dibawah as jalan sehingga bebas
banjir, dan jarak tempuh ke CBD kurang lebih 8 km, waktu tempuh
115
rata-rata pada jam sibuk kearah CBD satu jam, dengan luas tanah =
240 m2 .
2.Bangunan :
Luas bangunan = 150 m2 , Fondasi beton, dinding tembok, atap genting
terakota, kusen kayu meranti, lantai keramik, kondisi bagus.
Dalam melakukan Penilaian perlu dilakukan penyesuaian, penilai
sesuai dengan keyakinannya dapat melakukan beberapa metoda atau
memilih salah satu metoda data pasar yang diyakininya untuk itu perlu
Data Pembanding untuk objek yang sejenis dan lokasi yang mendekati
sama dari CBD.
Data Tanah dan Rumah Pembanding :
No. Uraian Data Data I Data II Data III
Alama
t
Jl Mawar 5 Jak Bar Jl Kenanga
3
Jl Kenanga
6
Jl Aster 8
1. Luas Tanah (m2 ) 300 320 310
2. Luas Bangunan 160 150 160
3. - kwalitas
- waktu penjualan
- lebar jalan
Standar +
3 bulan
lalu
10 m
Standar
2 hari lalu
15 m
Standar +
6 bulan
lalu
8 m
4. Harga jual yang
terjadi
Rp 750 juta Rp 800 juta Rp 775 juta
a. Metoda Jumlah Bulat (LumpSum Method).
Dalam metoda ini penilaian dilaksanakan dengan mengukur
perbandingan dan penyesuaian harta tetap tersebut, tidak dihitung
dari masing-masing faktor, tetapi sekaligus merupakan sebuah unit /
satuan yang lengkap dengan angka bulat.
Misalnya harga jual harta yang terjadi dalam transaksi jual beli
dari data pembanding tersebut di atas oleh Penilai ditimbang-
timbang data ke berapa (I, II, atau III) yang paling mendekati
116
Rumah X kesamaannya atau yang akan dinilai baik Lokasi objek,
ukuran luas objek, kondisi fisik objek maupun kwalitasnya, misalnya
yang paling mendekati adalah objek Data II dengan harga jual
sebesar Rp 800.000.000,00 dan ditambah dengan penyesuaian atas
fasilitas yang berpengaruh terhadap nilai menjadi Rp
850.000.000,00. Kemudian Penilai melakukan
perbandingan antara objek yang dinilai
dengan harta pembanding, dengan cara
keseluruhan data dipertimbangkan dan
diolah berdasarkan keahlian dan
pengalamannya selama 30 tahun sebagai
penilai profesional. Dari hasil analisis
dapat diperoleh angka yang diperkirakan merupakan kelebihan atau
kekurangan nilai jualnya atas harta tersebut, kemudian diputuskan
dengan segala keahlian dan pengalamannya penyesuaian yang merupakan
selisih lebih baik bila dianalisis berdasarka lokasi dan lain-lain
sebesar Rp 25.000.000,00, karena antara objek yang dibanding dengan
objek yang dinilai dianggap lebih bagus segalanya, maka penilaian
ditetapkan bahwa nilai atas harta tetap tadi sebesar Rp
875.000.000,00 (Rp 850.000.000 + Rp 25.000.000).
b. Metoda Tambah Kurang ( Pluses and Minuses Methode).
Metoda ini merupakan perbaikan dari metoda jumlah bulat yang
dirasakan terlalu kasar dan terlalu mengandalkan kepada kepiawaian
seorang Penilai Profesional. Objek yang dinilai setelah dibanding
dengan harta yang telah diketahui nilainya secara keseluruhan baik
kelebihan maupun kekurangannya baik fakta dan datanya, lalu diadakan
penyesuaian atau adjusment sesuai dengan keyakinannya secara
langsung.
Lokasi Objek Properti dan Pembanding
seperti dibawah ini :
Jl Jl
117
Berdasarkan data tersebut di atas lalu diadakan analisis dengan
memperkirakan atau mentafsirkan persamaan dan perbedaan yang dapat
diperhitungkan. Cara yang dilaksanakan adalah dengan menambah atau
mengurangkan data yang ada dibandingkan dengan objek yang dinilai,
yaitu dengan menambahkan nilai (+) atau mengurangkan (-) komponen
bangunan atau bagian dari objek yang mempunyai kelebihan atau
kejelekan dari pembanding sehingga dapat Nilai Indikasi yang
diperkirakan .
Misalnya :
X : Data I = - , + , - , - ,+ ; bila setiap + / - dari asumsi
jumlah perbedaan yang dihitung dengan nilai uang setiap
satuan komponen Rp 25.000.000,00 maka Indikasi nilai
adalah Rp 750.000.000,00 – Rp 25.000.000,00 = Rp
725.000.000,00 ;
X : Data II = +, -, +, - , - = Rp 800.000.000,00 – Rp
20.000.000,00 = Rp 780.000.000,00;
Asumsi dari penilai bahwa objek Nilaian lebih jelek
sedikit dengan hitungan per satuan komponen adalah Rp
20.000.000,00
X : Data III = -, -, +, +, + = Rp 775.000.000,00 +Rp
35.000.000,00 = Rp 810.000.000,00;
Nilai Indikasi berdasarkan perhitungan atau perkiraan tersebut di
atas adalah :
Data I - Rp 725.000.000,00 ;
118
Data II - Rp 780.000.000,00 ;
Data III - Rp 810.000.000,00 .
Kesimpulan akan ditentukan kemudian .
c. Metoda Jumlah Rupiah ( Rupiah Amount Method ).
Dalam penilaian dengan metoda ini setiap data pembanding di adjust
atau disesuaikan dengan objek yang dinilai dengan menambahkan atau
mengurangkan jumlah rupiah terhadap setiap faktor yang
diperbandingkan, yaitu Komponen Utama, Komponen Material dan Komponen
Fasilitas .
Data 1
Data 2 Data 3
Harga Jual : Rp 750.000.000,00 Rp 800.000.000,00
Rp 775.000.000,00
Penyesuaian :
- Lokasi - 5.000.000,00 +
5.000.000,00 + 5.000.000,00
- Waktu + 5.000.000,00 +
25.000.000,00 - 2.500.000,00
- Ukuran - 25.000.000,00 -
25.000.000,00 - 25.000.000,00
- Komp. Utama + 10.000.000,00 + 15.000.000,00
+ 7.500.000,00
- Komp. Material + 20.000.000,00 - 5.000.000,00
+ 15.000.000,00
- Komp Fasilitas + 10.000.000,00 + 15.000.000,00
- 10.000.000,00
- Kondisi - 25.000.000,00 +
25.000.000,00 + 25.000.000,00
- Mutu + 25.000.000,00 -
25.000.000,00 + 25.000.000,00
119
Total Penyesuaian +Rp10.000.000,00 + Rp 30.000.000,00 - Rp
40.000.000,00
Nilai Indikasi Rp 760.000.000,00 Rp 830.000.000,00
Rp 810.000.000,00
d. Metoda Persentase ( Percentage Method ).
Dalam metoda ini penilaian dilakukan hampir sama dengan metoda
komponen rupiah atau jumlah rupiah , tetapi perkiraan penambahan
atau pengurangan penyesuaiannya diperhitungkan dengan menggunakan
%
( persentase ).
Data 1
Data 2 Data 3
Harga Jual Rp 775.000.000,00 Rp 800.000.000,00
Rp 775.000.000,00
Penyesuaian :
-Lokasi 90 %
110 % 95 %
-Waktu 100 %
105 % 90 %
-Ukuran 95 %
90 % 95 %
- Komp.Utama 92 % 98
% 95 %
-Komp.material 94 %
97 % 95 %
- Komp.Fasilitas 95%
95 % 95 %
-Kondisi 90 %
95 % 100 %
-Mutu 90 %
90 % 100 %
120
Total Penyesuaian 93,25 % 97,5 %
95,625 %
Nilai indikasi rata-rata Rp 722.687.500,00 Rp 780.000.000,00
Rp 741.093.750
4. Kesimpulan Nilai .
Dari beberapa metoda pendekatan seperti yang telah di analisis di
atas maka dapatlah disimpulkan nilai dengan cara :
a). Metoda Lumpsum,
Sesuai dengan namanya maka kesimpulan nilai yang didapat pada
nilai indikasi baik dari metoda jumlah bulat atau metoda jumlah
kurang, dipilih menurut perkiraan salah satu yang paling diyakini
dengan menggunakan perkiraan dan sekaligus secara menyeluruh.
Misalnya dalam contoh seperti tersebut di atas Nilai Indikasi yang
telah dianalisis Penilai Profesional tadi ditetapkan sebesar Rp
875.000.000,00, maka nilai itulah yang dipilih oleh Penilainya.
Tetapi senadainya Penilai perlu menggunakan pilihan dari Nilai
Indikasi rata-rata yang telah dianaliasis adalah Data 1 – Rp
760.000.000,00, Data 2- Rp 830.000.000,00 dan Data 3- Rp
810.000.000,00 dan Penilai tersebut memilih Data 2 yang dianggap
paling cocok dengan analisisnya maka angka Rp 830.000.000,00 itulah
yang dianggap sebagai perkiraan nilai untuk Objek Nilaian di Jalan
Mawar 5 Jakarta Barat tersebut. Penetapan berdasarkan analisis yang
ditentukan sekaligus dimuka ini artinya secara menyeluruh dan saat
tanggal penilaian dilakukan.
b). Metoda rata-rata .
Nilai Indikasi data I, data II, data III, dijumlahkan dan
kemudian dibagi dengan jumlah objek pembanding . Misalnya untuk
contoh pendekatan komponen rupiah atau metoda jumlah rupiah seperti
nilai indikasi :
121
Data I – Rp 760.000.000,00, data II – Rp 830.000.000,00, data
III–Rp 810.000.000,00.
Nilai Indikasi tersebut dijumlahkan menjadi Rp 1.290.000.000,00 dan
kemudian dibagi 3 (tiga).
Kesimpulan nilai adalah Rp 2.400.000.000,00 : 3 = Rp
800.000.000,00
( P 1+ P 2 + P 3 )
Formula R = .
n
c). Metoda Bobot atau pembebanan :
Kesimpulan dilakukan dengan menghitung bobot kesamaan dari objek
yang dinilai dengan data pembanding masing-masing objek yang sudah
dihitung nilai indikasinya dengan memberikan pembebanan pada
kesamaan komponen objek atau bobot objek pajak dan dinyatakan
dalam prosentase .
Contoh dari analisis data tersebut di atas baik melalui metoda
komponen rupiah ataupun Prosentase adalah sebagai berikut :
Dari Data I - Rp 760.000.000,00 ,
Data II - Rp 830.000.000,00 ,
Data III - Rp 810.000.000,00 ,
apabila dihitung bobotnya harta yang paling mendekati kesamaannya
adalah
Data II – 40 % karena bila dihitung banyak data serta bentuk
konstruksi dan komponen bangunan yang sangat mirip hampir
setengah atau 40 % dari seluruh bangunan ;
Data I - dan Data III sama-sama diperkirakan 30 % karena dan
konstruksi, material bangunan dan komponen bangunannya relative
mendekati sama sekitar kurang lebih 30 % .
Maka Nilai Pasar Wajar adalah :
30 % X Rp 760.000.000,00 = Rp 228.000.000,00
40 % X Rp 830.000.000,00 = Rp 332.000.000,00
122
30 % X Rp 810.000.000,00 = Rp 243.000.000,00
Rp
803.000.000,00
Dibulatkan menjadi Rp 800.000.000,00 .
d.Perbandingan Data Berpasangan .
Kadangkala properti dapat kita dapatkan dalam ujud berpasangan
dan oleh Penilai perbandingan dapat dilakukan dengan menggunakan
metode deduksi yaitu nilai daritiap perbedaan utama dalam fitur
propertiyang dimiliki oleh properti yang dinilai dibandingkan dengan
properti pembanding yang telah diketahui perbedaannya.. Asumsi yang
mendasari adalah jika dua properti pembandingmemiliki perbedaandalam
suatu fitur utama misalnya ukuran, jenis sub unit dari rumah,
kelengkapan rumah seperti teras, kamar mandi, dapur dll), maka
perbedaan harga dari masing-masing jenis subunit pelengkap atau
fasilitas dinilai sebagai harga yang diperbandingkan dan digunakan
untuk menentukan nilai. Jika fitur yang berbeda lebih dari satu
maka penilai memerlukan beberapa properti pembanding lain agar dapat
menentukan tiap perbedaan nilai, dan mungkin penilai harus melalui
proses elimenasi yang cukup panjang sebelum dapat menemukan semua
nilai dari perbedaan fitur properti tersebut. Sebagai misal Penilai
mendapatkan data properti sebagaimana informasi tersebut dibawah ini
:
(Dalam juta Rp)
A Rumah
Tinggal
Pavilyun Teras 985
B Rumah
Tinggal
Teras 875
C Rumah Pavilyun Dapur 950
123
Tinggal BersihD Rumah
Tinggal
Dapur Bersih Garasi 895
E Rumah
Tinggal
Garasi Kamar Kerja 925
F Rumah
Tinggal
Pavilyun 900
Objek Penilaian adalah Properti sebagai berikut :
Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras.
Analisis dapat dilakukan dengan menggunakan teori deduksi seperti
dibawah ini :
- Pavilyun = A – B = Rp 985 – Rp 775
= Rp 210.000.000,00
- Teras = A – F = Rp 985 – Rp 800
= Rp 185.000.000,00
- Dapur Bersih = C – F = Rp 950 - Rp 900 =
Rp 50.000.000,00
- Rumah Tinggal = F – Pavilyun = Rp 900 – Rp 210 = Rp
690.000.000,00
- Garasi = D – Rumah Tinggal – Dp.Bersih =
Rp 895 – Rp 690 – Rp 50
= Rp 155.000.000,00
Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras = Rp 690 + Rp210 + Rp155
+ Rp185 = Rp 1.240
Perkiraan Nilai Properti = Rp 1.240.000.000,00.
Metode ini berdasarkan prinsip idealis bahwa penilai harus berasumsi
bahwa tiap transaksi merupakan indikator nilai pasar yang tidak bias ,
dan bahwa ada urutan transaksi logis yang menunjukan perbedaan
individual sederhana dan nyata yang memungkinkan penilai melalui
proses pengurangan menghitung bagian dari harga jualyang secara
124
langsung berhubungan dengan tiap perbedaan properti. Metode ini
mengabaikan resiko dari asumsi bahwa tiap data penjualan properti
pembanding dapat dianggap sebagai indikasi nilai pasar yang dapat
dipercaya dari tiap atribut yang dimiliki oleh properti.
e. Formula Perbandingan Harta Pertanian
Metode Komponen Rupiah .Harta Tanah Pertanian yang kita dapatkan data adalah sebagai
berikut :
Persi
l
Luas
Tanah
Tanggl
Perolehan
Harga (Rp) Analisis/Ha
(Rupiah)1 5 ha 5 Juni
2009
144.553.500 28.910.700
2 3 ha 3 Februari
2010
96.369.000 32.123.000
3 7 ha 10 Desmb
2009
112.430.500 16.061.500
Analisis perbandingan dengan menggunakan metode Tambah kurang
terhadap properti nilaian dan Properti Pembanding adlah sebagai
berikut :
Faktor Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3Rp 28.910.700 Rp 32.123.000 Rp 16.061.500
Waktu + 2.000.000 - + 1.000.000
Loksai + 1.000.000 -2.000.000 + 8.000.000Sifat Fisik - - + 5.000.000Nilai
diusulkan
Rp 31.910.700 Rp 30.123.000 Rp 30.061.500
f.Perbandingan Sewa
125
Metode ini dapat digunakan untuk menaksir nilai sewa sesuatu
harta , unit perbandingan untuk harta perniagaan dan perindustrian,
dengan menggunakan ukuran meter persegi dari luas lantai yang
disewakan kepada tenant yang kemudian diperhitungkan dengan nilai
sewa seluruh luas yang digunakan atau disewakan .Tatacara
perhitungan sama dengan metode jumlah rupiah atau Tambah kurang per
m2 luas dikalikan jumlah rupiah harga sewa. Formula yang disusun
dalam memperkirakan nilai sewa dengan menggunakan Zoning. Karena
luas nya persewaan atau luas persewaan punya daya tarik berdasarkan
letak / posisi penempatan toko maka Pendekatan zoning berdasarkan
fakta bahwa bagian depan harta lebih bernilai dari bagian belakang.
Nilai suatu unit toko makin jauh masuk ke dalam lokasi makin
berkurang atau menurun sewanya.
Ada dua jenis Zoning, yaitu ;
1.Natural Zoning ;Natural Zoning mengikuti keadaan sewa pasaran Toko di berbagai
lokasi, baik di lantai dasar atau lantai di atas dan bawah
tanah. Demikian juga sewa yang ditawarkan di setiap lokasi
Pusat Perbelanjaan/Pertokoan.
2.Arbitrari Zoning .Arbitrari Zoning dbuat dengan membagi ruangan menjadi ruang
terbatas dalam petak-petak toko dan merupakan zone secara
arbitrari, dengan nilai sewa bagi tiap-tiap zone akan berkuran
/kscil sesuai dengan rumus matematikan beserta letak zone.
Letak Toko berdasarkan Zone makin masuk ke dalam nilainya akan
semakin turun. Wewenang arbitrari ini dibatasi oleh empirical
evidence yang telah ditemui dari banyak bukti sewa di Pasaran
terbuka.
Contoh :
126
Sebuah Toko mempunyai lebar 8 m dan panjang 18 m baru saja
disewakan dengan sewa bersih Rp 70 000.000 per tahun. Analisis
sewa untuk menaksir nilai sewa tahunan bersih sebuah toko di
dalam kawasan yang sama disewakan dengan data sebagai
berikut :
Andaikan Lebar 10m, panjang 18 m dan untuk Zoning Toko itu
dibagi dalam dari depan ke belakang dalam dua(2) zone per 7
meter, maka hal ini akan menyisakan 4 meter, dalam pemikiran
Penilai nilai zone kedua (B) adalah 50% dari zone dimuka
bagian depan (A) dan zone bagian belakang sisa 4 meter 50%
dari zone kedua (B). Apabila sewa setiap meter adalah =
Zone depan (A) = 8m X 7m X Rp x = Rp 56x ;
Zone Tengah (B = 8m X 7m X (Rp 0,5) = Rp 28x ;
Zone belakang (C) = 8m X 4m X (Rp0,25x) = Rp 8x
Rp 92x ;
Bila Rp 92x = Rp 70.000.000,00
X = Rp 760.869,57
Nillai sewa bagi zone depan (A) = Rp 760.869,57 per m2
;
Zone Tengah (B) = Rp 380.434,78
per m2
Zone Belakang (C)= Rp 190.217,39 per m2 ;
Berdasarkan perkiraan tersebut di atas informasi dan
penggunaan prinsip dalam analisis, nilai sewa tahunan toko
adalah sebagai berikut :
Zone depan (A) = Rp 760.869,57 X 10 m X 7 m = Rp
53.260.869,90 ;
Zone Tengah (B) = Rp 380.434,78 X 10 m X 7 m = Rp
26.630.434,60
127
Zone Belakang (C) = Rp 190.217,39 X 10 m X 4 m = Rp
7.608.695,70 ;
Rp 87.500.000,20
Dibulatkan Rp 87.500.000,00.
Formula Perbandingan ini dapat pula digunakan untuk estimasi
nilai harta atas objek pertokoan/perniagaan. Pengumuman atau penawaran
sesuatu objek harta tanah perniagaan dapat dihitung dengan menggunakan
hasil return/hasil sewa/pulangan wajar. Hasil sewa ini akan digunakan
untuk menilai harta tanah yang sejenis dengan harta tanah yang
dianalisis.
Contoh :
Anda diminta menilai sebuah Toko dua lantai yang beralamat di Jalan
Jambu Nomor 8 Jakarta Barat, dengan data sebagai berikut :
- Ukuran lantai satu (1) = 7m X 18m ;
- Lantai dua (2) = 7m X 14m ;
Harta ini dikontrakkan untuk tempo/jangka waktu 14 tahun, dan berjalan
4 tahun yang lalu dengan sewa bersih Rp 60.000.000,00 setahun .
Dari data yang kami dapatkan beberapa Pertokoan di Jalan Jambu
nomor 2, yang sejenis di Kawasan yang sama ukuran lantai satu (1) 8m X
18m dan lantai dua (2) 8m X 14m sewa kontraknya masih berjalan 5 tahun
lagi dengan sewa bersih setahun Rp 50.000.000,00. Harta ini baru saja
dijual dengan harga Rp 1.600.746.000,00 . Disamping itu juga di Jalan
Jambu Nomor 12, sebuah toko berlantai dua serupa dan sejenis dengan
ukuran lantai (1) 7m X 18m dan lantai dua (2) 7m X 14m , baru saja
dikontrakkan untuk jangka waktu 5 tahun dengan sewa Rp 120.000.000,00
per tahun.
Analisis sewa dari Toko jl Jambu Nomor 12 :
Lantai satu Zone A = 7m X 7m @ Rp x/m2 = Rp 49 x;
Zone B = 7m X 7m @ Rp 0,5x/m2 = Rp 24,5x ;
Zone C = 7m X 4m @ Rp 0,25x/m2 = Rp 7 x
128
Lantai dua Zone B = 7m X 14m @ Rp 0,5x/m2 = Rp 49x
Rp 129 x = Rp 120.000.000
X = Rp 926.640,93
Analisis Toko Jalan Jambu Nomor 8,
Nilai semasa dalam tahun berjalan adalah :
Lantai Satu Zone A = 8m X 7m @ Rp 926.640,93 = Rp 51.891.891,89
Zone B = 8m X 7m @ Rp 463.320,46 = Rp
25.945.946,04
Zone C = 8m X 4m @ Rp 231.660, 23 = Rp 7.413.127,36
Lantai dua Zone B = 8m X 14m @ Rp 463.320,46 = Rp 51.891.891,52
Nilai Sewa semasa pertahun = Rp
137.142.856,81
Apabila hasil return/pulangan Toko Nomor 8 dalam tempo 5 tahun maka
sewa yang diterima
Per tahun Rp 50.000.000,00
Angka Tahun Belian (ATB) atau Nilai Kini (Present worth of Annuity
Factor)) untuk 5 tahun
@ 6 % adalah = Rp 50.000.000,00 X 4,2124 = Rp210.620.000,00.
Perhitungan untuk ke abadi adalah :
Nilai Sewa semasa per Tahun
Rp 137.142.856,81;
ATB ke abadi tertangguh (Year Purchase in Perpetuity Rev.) 5 tahun @
7% = 10,1852 x
Rp 1.396.827.425,18
Nilai Modal = Rp 210.620.000 + Rp 1.396.827.425,18 = Rp
1.607.447.425,18 ;
Dibulatkan menjadi Rp 1.607.447.000,00.
Penilaian untuk Toko Jl Jambu Nomor 2 adalah :
129
Lantai Satu (1) ;
Zone A = 7m X 7m @ Rp 926.640,93 = Rp 45.405.405,57 ;
Zone B = 7m X 7m @ Rp 463.320,46 = Rp 22.702.702,54 ;
Zone C = 7m X 4m @ Rp 231.660,23 = Rp 6.486.486,44 ;
Lantai dua (2) ;
Zone B = 7m X 14m @ Rp 463.320,46 = Rp 45.405.405,08 ;
Nilai Sewasemasa per Tahun = Rp 119.999.999,63.
Tempo 10 Tahun :
Sewa diterima per tahun
Rp 60.000.000,00
ATB/Nilai kini (Present worth of Annuity Factor )10 Tahun @ 6% =
7,3601 X
Rp
441.606.000,00
Return ke abadi
Nilai Sewa Semasa per Tahun
Rp 119.999.999,63
ATB ke abadi tertangguh 10 tahun @ 7% =
7,26213 X
Rp 871.455.597,31
Nilai Modal = Rp 1.313.061.597,31
Dibulatkan menjadi Rp 1.313.061.597,00.
Kelebihan dan Kekurangan Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar.
Kelebihan :
Pendekatan ini lebih fleksibel, mudah , cepat dan sederhana
dalam penggunaannya,
130
Dapat diterapkan pada jenis harta tetap yang berupa tanah
dan / atau bangunan yang mempunyai bentuk, karakteristik dan
luas objek yang mendekati sama atau serupa, misalnya real
estate atau bangunan yang telah diatur sedemikian rupa
mendekati sama atau serupa.
Akurat dan Handal sepanjang data dan harga jual properti
pembanding valid dan up to date.
Kekurangan :
Data atas Properti Pembanding harus betul-betul diusahakan
wajar, nyata , benar dan memenuhi waktu yang up to date, atau
dapat dipertanggungjawabkan keakuratannya,
Jarang objek harta yang benar-benar sama atau identik , sebab
itu dalam bandingan harus betul-betul merupakan data yang
dipertimbangkan persamaan dan perbedaanya untuk menetukan
penyesuaiannya.
Kadangkala tidak dapat ditemukan data pembanding yang valid
dalam lokasi atas harta yang akan dinilai.
Dalam situasi ekonomi dan moneter yang bergejolak atau berubah
dengan cepat , sulit untuk digunakan karena harga terbentuk
kurang wajar,
Pengalaman dan jam terbang Penilai dalam menentukan
adjusment / penyesuaian merupakan faktor yang sangat
menentukan Nilai Pro
perti yang dianalisis dengan pendekatan ini.
C. ECONOMIC ESTIMATE / COST APPROACH (METODE / PENDEKATAN BIAYA ).
Pendekatan ini merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan
dengan teknik atau metode pendekatan memperkirakan atau
menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan,
menghasilkan, atau membangun harta pada masa / waktu sekarang dalam
keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau
131
deprisiasi harta, dan kemudian ditambah dengan perkiraan nilai
tanah.
Pendekatan biaya pada umumnya dapat dijelaskan dengan pengertian
sebagai berikut :
1.Merupakan taksiran atau interpretasi reproduksi harta dalam
keadaan baru atau ada pula yang mengatakan nilai ganti yang
merupakan biaya pengganti dari bangunan dan sarana pelengkapnya.
2.Perkiraan penyusutan , keausan dari harta selama
dipergunakan/dipakai/didayagunakan sampai dengan saat dinilai.
3.Kemudian ditambah dengan nilai tanah .
Sesungguhnya bila kita teliti lebih lanjut tentang pengertian-
pengertian di atas maka ada sedikit perbedaan namun sangat menyentuh
arti dari istilah nilai. Meskipun arti nilai reproduksi baru dan
nilai ganti mempunyai maksud yang sama sebagai nilai baru
berdasarkan harga produksi yang berlaku sekarang, namun nilai
reproduksi baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan
untuk memperoleh sesuatu unit bangunan baru yang persis sama baik
mengenai material, kualitas, bentuk, ukuran , design, konstruksi,
maupun fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang berlaku saat
ini.
Sedangkan nilai ganti adalah jumlah uang yang dikeluarkan /
dibayarkan untuk membangun atau memperoleh sesuatu unit baru seperti
yang dikehendaki dengan fungsi dan kapasitas sama, meskipun bentuk,
material / bahan, ukuran berbeda dari harta yang asli dan atau
diperbaiki.
Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima ( 5 ) langkah
dasar pelaksanaan, yaitu :
1. Penilaian tanah dalam keadaan kosong, dengan menggunakan
pendekatan Data Pasar.
2. Interpretasi / perkiraan nilai ganti atau reproduksi baru atas
perbaikan atau pembangunan yang berlaku saat ini.
132
3. Penentuan perhitungan penyusutan / depresiasi yang terjadi selama
umur bangunan.
4. Tentukan Nilai Indikasi bangunan dengan cara mengurangkan
perkiraan nilai ganti / reproduksi baru dengan keausan /
penyusutan bangunan .
5. Kemudian untuk mendapatkan Nilai Objek / harta yang dinilai
didapat dengan menambahkan Nilai indikasi Bangunan dengan Nilai
indikasi tanah .
Agar lebih mudah dapat kami berikan contoh seperti dibawah ini :
Sebuah objek harta terdiri dari sebidang tanah terletak di Jl. Kencana
No. 5 Jakarta Barat seluas 500 m2 dengan perkiraan harga jual menurut
Nilai Jual Objek Pajak Rp 300.000,00 per m2. Di atas tanah tersebut
berdiri bangunan rumah mewah yang dibangun pada tahun 1990 dengan luas
250 m2, terdiri dari 3 buah kamar tidur lengkap dengan 2 buah kamar
mandi, satu dapur dan sebuah garasi mobil, dengan perkiraan Nilai Jual
Objek Pajak bangunan sebesar Rp 1.500.000,00 per m2.
Sisa tanah yang tersedia dibangun untuk taman dan perkerasan
jalan yang berfungsi sebagai landasan dari jalan di luar rumah menuju
garasi dan rumah.
Sebelum kita tentukan berapa Nilai harta tetap tersebut di atas ,
marilah kita melihat beberapa metoda pendekatan biaya / cost approach
valuation yang sering dipergunakan untuk memperkirakan atau membuat
analisis nilai atas harta.
Beberapa metoda yang lazim dipergunakan untuk menetapkan nilai
reproduksi baru / nilai ganti adalah :
1). Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach).
Metode ini menghitung nilai property (T&B) dengan menganggap Tanah
sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan
Metode perbandingan data pasar. Nilai Bangunan dihitung dengan
menggunakan metode kalkulasi biaya . Nilai pasar bangunan diperoleh
133
dengan mengasumsikan biaya pembangunan/penggantian baru kemudian
dikurangi dengan penyusutan pada saat penilaian.
Rumus :
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Nilai Bangunan Baru – Penyusutan).
Biaya Kalkulasi biaya ada dua cara :
a). Biaya Langsung Yaitu :
Biaya yang langsung berhubungan dengan bangunan seperti
biaya upah buruh dan biaya material komponen bangunan yang
berhubungan dengan bangunan, biaya overhead kontraktor,
keuntungan kontraktor, biaya professional lainnya yang terkait
untuk pembangunan seperti arkitek, konstruktor, surveyor, dan
lainnya.
b). Biaya Tidak Langsung :
Biaya atau uang yang tidak terkait langsung dengan fisik
konstruksi, tetapi diperlukan dalam biaya pembangunan property.
Biaya tidak langsung termasuk bunga selama masa konstruksi,
pajak, biaya Ahli Hukum terkait, Akuntan, Penilai dan lain-
lainnya yang diperlukan. Semua biaya ini harus diperhitungkan
tergantung jenis bangunannya.
2). Menghitung Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New).
Untuk menghitung Biaya penggantian baru pada metode Kalkulasi Biaya
ada empat macam metode yang dikenal, Yaitu :
a). Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas/Quantity
Survey Method:
Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua
komponen material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai
bahan untuk membangun harta tersebut oleh produser/Pembina/
Pembangun harta dan kemudian dijumlahkan . Penilai menghitung
semua biaya material bangunan kuantitas dan kualitas serta semua
tenaga kerja yang diperlukan .Estimasi ini mempergunakan
perhitungan biaya unit dan biaya keseluruhan guna pembangunan
134
replika properti nilaian termasuk di dalamnya harapan keuntungan
pemilik, biaya langsung maupun tidak langsung. Berkait dengan
keahlian, waktu, dan pembelanjaanyang dikeluarkan untuk
menyediakan rincian kuantitas survey yang lengkap maka aplikasi
metode ini terbatas.
Metode survey kualitas atau sering disebut sebagai Quantity
Survey method adalah lebih sesuai untuk digunakan dalam estimasi
biaya bangunan bagi kepentingan kontrak kerja pembangunan,
tender,pembangunan objek pribadi yang melibatkan dana besar dan
tujuan objek khusus.
Menghitung dengan cara ini jarang digunakan oleh penilai
karena memerlukan waktu yang relatif lebih banyak / panjang dan
membutuhkan pengetahuan teknik yang khusus misalnya arkitetur
atau sipil bangunan. Namun metoda ini merupakan metode yang
paling komprehensif dan akurat dalam menentukan estimasi biaya
bangunan.
Dalam metoda survey Kualitas perhitungan diawali dengan
analisis BOW, yaitu untuk mengetahui biaya perbagian pekerjaan
secara detail dan selanjutnya dirinci dan ditambah dengan biaya
lain yang terkait seperti biaya overhead, keuntungan pengembang ,
Jasa konsultan, PPN, biaya lain mendirikan bangunan (IMB) dan
Bunga selama pembangunan.
135
Sumber : Wahyu Hidayati, Budi Harjanto, Penilaian Properti, Konsep dasar, BPFE
Yogyakarta,2003
Contoh Rekapitulasi Biaya .
No
.
Uraian Pekerjaan
Upah Bahan
Jumlah
(Rp)1
2
3
4
5
6
7
8
Pekerjaan Tanah
Pekj.
Pasangan/Plester
Pekj.Beton &
lantai
Pekj. Kayu
Pekj. Atap &
Plafon
Pekj. Finishing
Pekj. Listrik
Pekj. Lain-lain
2.250
7.500
6.000
8.000
2.500
1.000
1.000
2.000
2.000
12.500
15.000
25.000
10.000
1.100
4.000
500
4.250.000
20.000.000
21.00.000
33.000.000
12.500.000
2.100.000
5.000.000
2.500.000
Biaya
Keuntung
an
Pelaksanaan
Overhead @10%
Developer @10%
Konsultasi @
12%
PPN @ 10%
100.350.00
0
10.035.000
110.035.00
0
11.038,500
121.423.50
0
14.570.820
Pos Pengeluaran(ribuanRp)
136
Biaya
IMB @ 1%
Bunga @ 5%
Reproduksi
Baru
135.994.32
0
13.599.432
149.593.75
2
1.495.938
151.089.69
0
7.554.484
158.644.17
4
b). Metoda Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method
:
Metoda ini menggunakan biaya / jumlah harga atas bermacam
material / bahan bangunan yang terpasang pada bangunan atau harta
yang terdiri dari Fondasi , dinding, kerangka, kolom , atap,
lantai dan lain-lain dan kemudian di jumlahkan.Unsur-unsur ini
dihargai sebagai unit terpasang termasuk diantaranya adalah bahan
dan tenaga kerja atau upah pengerjaan untuk mendirikan bangunan.
c). Metoda Meter Persegi :
Metoda ini didasarkan pada perhitungan biaya-biaya per unit
yang diketahui atau ditetapkan yang berasal dari perbandingan
harta yang ada dalam penentuan biaya per m2 setiap jenis
pekerjaan bangunan , yang kemudian di adjust atau disesuaikan
antara harta yang dinilai dengan harta pembanding bila ternyata
terdapat perbedaan perbandingan. Misalnya untuk membuat fondasi
gedung seperti contoh gedung pembanding itu diperlukan
perhitungan per m2-nya dikeluarkan biaya berapa rupiah dan
137
kemudian diperhitungkan seluruh fondasi berapa luasnya atau
jumlah keseluruhan fondasi dari gedung.
Metoda ini dapat juga disebut sebagai metoda meter kubik
dan biasanya merupakan koreksi / perbaikan atas metoda unit
terpasang, dan disamping itu data atau informasi dapat
dikumpulkan dari para kontraktor dan buku petunjuk biaya yang
disusun oleh Instansi tertentu atau penjual bahan bangunan atau
Perusahaan Pembangun/ Pengembang , misalnya seperti Departemen
Pekerjaan Umum, Dinas Tata Bangunan dan Tata Kota, Pajak Bumi dan
Bangunan , Perusahaan Real Estate , Perum Perumnas dan lain-lain.
Metode ini sering juga disebut sebagai metode perbandingan atau
comparative method.
d). Metode Indeks Biaya / Index Method .
metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti
baru bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya
pengganti baru bangunan pada saat baru dibangun.Biaya ini dapat
naik atau turun tergantung pada besar kecilnya indekspada saat
ini. Caranya dengan menghitung indeks biaya saat ini dengan
indeks biaya masa lampau / indeks biaya saat dibangun.
Rumus :
Biaya Pengganti Baru Sekarang =
Dari ke empat metode tersebut di atas maka metode survey kuatitas
memberikan perhitungan biaya yang paling teliti.
Di atas telah kami berikan contoh tentang harta yang
terletak / berlokasi di Jl Kencana No.5 Jakarta.Barat Maka apabila
kita akan menilai objek tersebut dapatlah dilakukan analisis seperti
dibawah ini :
138
NJOP Tanah dinyatakan seharga – Rp 3.000.000,00 per m2 ;
Nilai indikasi tanah adalah = 500 X Rp 3.000.000,00 = Rp
1.500.000.000,00
Setelah melalui analisis yang mendalam dengan cara membandingkan
dengan data / informasi dari berbagai Instansi terkait dan Perusahaan
Pengembang dan Perusahaan Produsen Bangunan, maka ditetapkan Nilai
Tanah, benar adalah - Rp 1.500.000.000,00.
Untuk Nilai Bangunan dihitung seperti dibawah ini :
Apabila diyakini bahwa bangunan tersebut dibangun dengan harga / biaya
sebagaimana yang telah ditetapkan sesuai dengan NJOP per m2 – Rp
2.500.000,00 biasanya NJOP PBB hanya 60% dari Harga Pasar wajar. Biaya
ini telah dikaji dengan saksama dan dianalisis berdasarkan perhitungan
Pekerjaan Umum dan Beberapa Perusahaan Pengembang dan Produsen
Bangunan maka penyesuaian yang dilaraskan adalah :
10060
XRp2.500.000= Rp 4.166.666,67 ,
Maka Perkiraan / perhitungan sementara adalah Rp 4.166.666,67
dikonversi kedalam Klasifikasi Objek Pajak adalah kelompok II B kelas
14 > Rp 3.900.000 s/d Rp 4.500.000, Nilai jual Bangunan adalah Rp
4.200.000,00
-Bangunan Utama : 250 X Rp 4.200.000,00 = Rp 1.050.000.000,00
- Taman : 150 X Rp 300.000,00 = Rp
45.000.000,00
- Jalan diperkeras : 100 X Rp 100.000,00 = Rp 10.000.000,00
Nilai sementara = Rp 1.105.000.000,00
Apabila penyusutan diperhitungkan dengan metoda garis lurus, dan
diperkirakan umur ekonomis bangunan 50 tahun, pada hal usia bangunan
sampai saat ini ( dibangun tahun 2000 ) adalah 11 tahun, maka bila
dihitung dengan cara mencari prosentase = 11/50 X 100 % = 22 %.
Maka Penyusutan = 0,22 X Rp 1.105.000.000,00 = Rp 243.100.000,00
139
Nilai Bangunan sementara = Rp 1.105.000.000,00
Penyusutan 22 % = Rp 243.1 00.000,00
Nilai Indikasi Bangunan = Rp 861.900.000,00
Nilai Indikasi Tanah = Rp 3.000. 000.000,00
Niali Pasar Wajar harta = Rp 3.861.900.000,00 dibulatkan Rp
3.800.000.000,00
Dari jawaban di atas dapatlah dicatat bahwa untuk menilai
bangunan memerlukan pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila
untuk menilai bangunan yang bertingkat banyak, konstruksi , fondasi
dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior /
eksterior haruslah diperhitungkan.
Taksiran atas suatu nilai harta tetap .
Kecuali perbedaan metoda pendekatan biaya seperti di atas , maka
ada variasi penilai yang dipengaruhi oleh subyektivitas masing-masing
dengan latar belakang dan pengetahuan serta pengalaman dari individu
penilai tersebut. Berdasarkan hal-hal seperti di atas maka taksiran
dapat berbeda namun satu hal yang perlu diperhatikan bahwa semua
faktor , fakta dan data serta ilmu pengetahuan yang mendasari
penilaian dimasukkan sebagai pertimbangan analisis untuk menentukan
nilai atas harta dilakukan dengan teliti dan benar. Masalah yang
sangat menentukan adalah faktor moneter dan percepatan perubahan
ekonomis yang tidak diharapkan, berbagai varian dapat terjadi namun
hal-hal tersebut dapat diharapkan mendukung saat dilakukan penilaian
agar selama berlangsungnya penilaian, perubahan harga dapat
dipertanggungjawabkan atau relatif tidak terjadi gejolak harga ,
sehingga nilai akhir dapat dianggap valid atau dapat mendekati benar
dan dipertanggungjawabkan kebenarannya. Sebagai contoh ada dua buah
harta / bangunan yang kelihatannya dari luar nampak sama atau identik,
tetapi apabila dilihat lebih mendalam maka akan nampak banyak
140
perbedaan,karena struktur, lingkungan ,waktu dibangun , material
bangunan dan oleh produsen yang berbeda.
PENYUSUTAN :
Disamping beberapa hal tersebut di atas masih ada faktor
PENYUSUTAN / KEAUSAN sebagai akibat penggunaan, pemakaian dan
pendayagunaan harta, yaitu :
1. Penyusutan atau kemerosotan fisik (Physical Deterioration).
Artinya adalah suatu kerugian, kehilangan nilai yang diakibatkan
oleh kemerosotan, kerusakan, keretakan , kemunduran badan / fisik
harta baik yang nampak ataupun tidak nampak sehingga ujud ,
struktur, dan elemen yang ada menjadi menurun nilainya / harganya.
- Misalnya tembok/ dinding retak, Fondasi amblas/turun,
- Atap melengkung dan bocor, kayu resplang lapuk,
- Cat kusam banyak dimakan lumut ,
- Lantai keramik pecah banyak yang terkelupas,
- Dan lain-lain.
2. Penyusutan atau keausan Fungsional (Functional Obsolescence) :
Suatu kerugian atau kehilangan yang melekat pada harta
sebagai akibat dari tidak berfungsi atau rusaknya mekanisme alat
atau perlengkapan atau tujuan bangunan, sehingga tidak dapat
memenuhi tujuan , kenyamanan dan keselamatan pengguna harta tetap.
Misalnya, lift / escalator rusak, Air condition tidak dingin
atau rusak pada hal konstruksi bangunan di design tanpa ventilasi,
pintu sering macet tidak dapat dibuka, cendela tidak dapat ditutup
dengan benar engsel telah lepas / kayu mengembang , dan lain-lain.
3. Penyusutan Ekonomi (Economic Obsolescecene) :
Suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh
karena keuatan-kekuatan di luar harta kekayaan dan menyangkut
faktor-faktor ekonomi / moneter atau lingkungan masyarakat.
141
Hal itu terjadi misalnya karena perubahan peraturan
pemerintah / zoning, perubahan nilai mata uang sebagai akibat
krisis moneter, dan lain-lain.
Dengan demikian maka dapatlah dikatakan bahwa penyusutan
fisik dan fungsional adalah keausan yang disebabkan faktor
internal, sedangkan penyusutan ekonomi adalah keausan yang
disebabkan faktor eksternal, dan perlu diketahui bahwa macam dan
luasnya penyusutan diperhitungkan / ditentukan dengan melalui
pertimbangan pengamatan yang sangat hati-hati.
Beberapa metoda perhitungan PENYUSUTAN :
a. Metode Abstrak ( Abstraction Method ) - pengukuran tidak langsung.
b. Metoda Kondisi Terlihat ( Observed Condition Method ) – pengukuran
langsung.
c. Metoda Biaya Pemulihan (Cost to Cure Method ) – pengukuran
langsung.
d. Metoda Kerugian Kapitalisasi Sewa ( Capitalization of rent loss) –
pengukuran tidak langsung.
e. Metoda Penyusutan Garis Lurus ( Straight Line Age Life Method ) –
Metoda langsung.
Penjelasan panjang lebar mengenai penyusutan ini kelak akan Kami
jelaskan dalam PENILAIAN LANJUTAN, namun untuk penilaian dasar cukup
memakai metode abstrak atau prosentage saja.
Di atas telah kami berikan contoh tentang harta yang terletak /
berlokasi di Jl Kencana No.5 Jakarta Barat Maka apabila kita akan
menilai objek tersebut dapatlah dilakukan analisis seperti dibawah ini
:
NJOP Tanah dinyatakan seharga per m2 – Rp 300.000,00
Nilai indikasi tanah adalah = 500 X Rp 300.000,00 = Rp
150.000.000,00
Setelah melalui analisis yang mendalam dengan cara membandingkan
dengan data / informasi dari berbagai Instansi terkait dan Perusahaan
142
Pengembang dan Perusahaan Produsen Bangunan, maka ditetapkan Nilai
Tanah , benar adalah - Rp 150.000.000,00.
Untuk Nilai Bangunan dihitung seperti dibawah ini :
Apabila diyakini bahwa bangunan tersebut dibangun dengan harga / biaya
sebagaimana yang telah ditetapkan sesuai dengan NJOP per m2 -
Rp1.200.000,00. Biaya ini telah dikaji dengan saksama dan dianalisis
berdasarkan perhitungan Pekerjaan Umum dan Beberapa Perusahaan
Pengembang dan Produsen Bangunan.Maka Perkiraan / perhitungan
sementara adalah :
- Bangunan Utama : 250 X Rp 1.200.000,00 = Rp 300.000.000,00
- Taman : 150 X Rp 300.000,00 = Rp
45.000.000,00
- Jalan diperkeras : 100 X Rp 100.000,00 = Rp 10.000.000,00
Nilai sementara = Rp
355.000.000,00
Apabila penyusutan diperhitungkan dengan metoda garis lurus, dan
diperkirakan umur ekonomis bangunan 50 tahun, pada hal usia bangunan
sampai saat ini (dibangun tahun 1990) adalah 8 tahun, maka bila
dihitung dengan cara mencari prosentase = 8/50 X 100 % = 16 %.
Maka Penyusutan = 0,16 X Rp 355.000.000,00 = Rp 56.800.000,00
Nilai Bangunan sementara = Rp
355.000.000,00
Penyusutan 16 % = Rp
56.800.000,00
Nilai Indikasi Bangunan = Rp
298.200.000,00
Nilai Indikasi Tanah =
Rp 150.000.000,00
143
Niali Pasar Wajar harta = Rp
448.200.000,00
Dari jawaban di atas dapatlah dicatat bahwa untuk menilai
bangunan memerlukan pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila
untuk menilai bangunan yang bertingkat banyak, konstruksi , fondasi
dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior /
eksterior haruslah diperhitungkan.
Formula Pendekatan Biaya :
Nilai Indikasi Tanah Rp a.
Nilai Indikasi Bangunan :
1. Bangunan Utama – Rp b
2. Bangunan lainnya – Rp c
Rp ( b + c )
Penyusutan ---- % = Rp d
Nilai Indikasi Bangunan - Rp ( b + c ) – Rp d
Nilai Harta Tetap adalah = Rp a + {( b +
c) – Rp d } .
Penerapan pendekatan biaya ini dapat disimpulkan terdiri dari
beberapa langkah :
1. Menentukan Nilai Tanah dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.
2. Menentukan biaya pembangunan baru (cost reproduction New ) harta /
Objek.
3. Memperkirakan atau menghitung deprisiasi / penyusutan harta atau
bangunan melalui salah satu metode yang telah diketahui.
4. Mengurangi biaya pembangunan baru ( cost reproduction New ) harta
dengan penyusutan , sehingga dapat ditemukan Nilai Indikasi objek /
harta.
5. Menambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan sehingga diperoleh
NILAI Properti yang diharapkan .
144
Dalam pelaksanaan di DJP penyusutan agar tercapai kesatuan tindak
dan pelaksanaan fiskus diharuskan menggunakan table penyusutan
sebagaimana tertuang dalam lampiran 29 Keputusan Direktur Jenderal
Pajak No.KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek Pajak Bumi dan
Bangunan dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data
Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP).
Perhitungan Nilai Bangunan harus ditentukan besarnya nilai
komponen bangunan menurut masing-masing karakter objek berdasarkan
NJOP dengan memperhatikan beberapa hal atau komponen bangunan sebagai
berikut :
1. Kelas/bintang/type ;
2. Komponen bangunan utama ;
3. Komponen material ;
4. Komponen fasilitas / m2 ;
5. Komponen fasilitas yang perlu disusutkan ;
6. Penyusutan ;
7. Komponen fasilitas yang tidak perlu disusustkan ;
8. Kapasitas dan letak (khusus tangki) .
Tingkat penyusustan oleh fungsional penilai PBB dihitung dengan
mendasarkan pada umur efektif, keluasan dan kondisi bangunan.
Bangunan selalu mempunyai umur ekonomis dan umur efektif sebagai
dasar dalam penentuan nilai.Umur Ekonomis adalah umur bangunan semasa
masih dapat mendatangkan return atau hasil sewa bagi pemiliknya atau
penguasanya. Sedangkan umur efektif adalah umur gedung sesuai dengan
perhitungan untuk dapat dihitung prosentase penyusutannya dengan
menggunakan formula tertentu.
Direktorat Jenderal Pajak untuk gedung-gedung yang berlantai
tidak lebih dari 4 tingkat menggunakan formula penentuan % penyusutan
sebagai berikut :
145
Sedangkan untuk bangunan pencakar langit atau bangunan bertingkat
tinggi dan bangunan eksklusif lainnya seperti Bangunan Perkantoran,
Hotel, Apartemen, Shoping Center / Mall dan lain-lain umur efektif
ditentukan dengan menggunaka formula sebagai berikut :
Contoh :
Tahun Pajak adalah Tahun 2011.
Untuk penghitungan NJOP bangunan secara manual dapat dipergunakan
formulir Lampiran 28 KEP-533/PJ/2000.
Bila Tahun Penilaian atau Tahun Pajak = 2011 ;
Tahun Gedung di bangun = 2003 ;
Tahun direnovasi = 2008
Maka Umur Efektif Bangunan = 2011 – 2003 = 8 tahun, tetapi bila sudah
direnovasi misalnya tahun 2008, maka Umur Efektif bangunan adalah 2011
– 2008 = 3 Tahun.
Umur Efektif = Tahun Pajak (TP) – Tahun Dibangun (TB)
Bila diketahui Tahun Direnovasi, maka :
Umur Efektif = Tahun Pajak (TP) – Tahun Direnovasi (TR)
(Tahun Pajak – Tahun dibangun) + 2 (Tahun Pajak –Tahun Direnovasi)
146
Note : Bila tahun Pajak – Tahun dibangun < 10 tahun dan tahun
direnovasi adalah 0 atau kosong, maka umur efektif bangunan =
Umur Efektif Bangunan = Tahun Pajak – Tahun
diBangun .
Namun apabila Tahun Pajak – Tahun DiBangun > 10 dan Tahun diRenovasi
adalah 0 atau
kosong atau Tahun Pajak – Tahun diRenovasi > 10, maka perlu dianggap :
Tahun diRenovasi = Tahun Pajak – 10, dan umur efektif adalah
hasil dari rumus yang
dis
ebu
t
di
T B TR Umur Efektif = (TP - TB) + 2 (TP – TR) 3
2000 2005 (2011 – 2000) + 2 (2011 – 2005) = 11 + 12 = 23
= 7 2/3 = 8
3
3 3
2003 2006 (2011 – 2003) + 2(2011 – 2006) = 8 + 10 = 18 =
6
3
3 3
2010 2006 (2011 – 2010) + 2 (2011 – 2006) = 1 + 10 = 11 =
3 2/3 = 4
3
3 3
2006 - (2011 – 2006) = 5
2007 - (2011 – 2007) + 2 (10) = 4 + 20 = 24 = 8 .
3 3
3
147
atas. Dalam hal ini factor (Tahun Pajak – Tahun diRenovasi)
adalah 10.
Setelah diketemukan Umur Efektif bangunan seperti perhitungan di atas,
maka dicari pada table pada kolom umur Efektif dan ditentukan berapa
besarnya % umur efektif yang ada pada table Lampiran 29
KEP-533/PJ/2000, pada table dibawah ini
Berdasarkan contoh di atas maka bila diketemukan pada hitungan yang
pertama Umur efektif bangunan adalah 8 tahun maka penyusutan :
Untuk Gedung yang sederhana dengan pemeliharaan sangat baik (SB)
penyusutannya sebesar 15 %, tetapi untuk gedung yang dibangun dengan
biaya antara Rp 275.000,00 s/d Rp 475.000,00 dengan pemeliharaan
sedang penyusutan adalah sebesar 31 %, dan untuk gedung bertingkat
tinggi dengan pemeliharaan baik penyusutannya adalah sebesar 17 %.
Pemikiran ini merupakan suatu percobaan yang berulang kali sesuai
dengan pengalaman seorang penilai sering disebut trial and error
sehingga menemukan acuan yang paling tepat dalam penentuan rumus ini.
Hal ini juga digunakan untuk menentukan Umur Efektif bangunan
kuno yang sudah berumur ratusan tahun tetapai dipelihara dan dirawat
dengan sangat baik, contohnya bangunan perumahan dan perkantoran di
jalan Diponegoro, Jl Imam Bonjol, Jl Teuku Umar atau sebagian besar di
Kota dan Menteng. Gedung-gedung tersebut kecuali lokasinya sangat
Strategis juga merupakan kawasan Perumahan Ellite dan Pusat
pemerintahan dan Perkantoran. Disamping itu juga dekat dengan Pusat
Bisnis.
148
Disamping tatacara perhitungan penyusutan sebagaimana yang dilakukan
oleh fungsional penilai Direktorat Jenderal Pajak maka untuk Penilai
149
Swasta tatacara perhitungan penyusutan yang dilakjukan oleh Penilai
MAPPI menggunakan table sebagai berikut :
TABEL PENYUSUTAN MAPPI.
Umur Efektif(Tahun)
Umur Ekonomis(Tahun)
50 40 20
%
Penyusutan1 1.5 2 4.5
2 3 4 9
3 4.5 6 13.5
4 6 8 18
5 8 10.5 23
6 9.5 13 27.5
7 11 15.5 32
8 13 18 37
9 15 20.5 42
10 16.5 23 46.5
11 18 25.5 51
12 20 27.5 56.5
13 22 29.5 61
14 24 32 65.5
15 25.5 34.5 70.5
16 27.5 37 75
17 29.5 39.5 79.5
18 31.5 41.5 83.5
19 33 44 87.5
20 35 45.5 90
21 37 43.8 -
150
22 39 51 -
23 41 53.5 -
24 43 55.8 -
25 44.5 58 -
26 46 60.3 -
27 47.5 62.5 -
28 49 64.8 -
29 51 67 -
30 52.5 68.5 -
32 55.5 73.5 -
34 59.5 78 -
36 63.5 82 -
38 67.5 86 -
40 71.5 90 -
42 75 - -
44 78.5 - -
46 82 - -
48 85.5 - -
50 90 - -
Untuk menghitung besarnya % penyusutan para penilai MAPPI
menggunakan cara menghitung sedikit berbeda dengan Direktorat Jenderal
Pajak namun saya kira tidak akan mengurangi hasil dan tidak pula
menimbulkan kerancuan, dan hal itu akan dapat diterima sepanjang
hasilnya tidak berselisih jauh.
Jenis BangunanUmur Ekonomis
( Tahun )
Kantor Bertingkat
50
Bangunan Permanen
151
Rangka beton 40
Gudang Rangka Baja
40
Bangunan Rangka Kayu
20
Fasilitas Bangunan
20
Sarana- sarana Pelengkap
20
Umur Bangunan :
Tahun dibangun : 1980
Tahun direnovasi : 1992
Tahun rata-rata : 1980 + = 1980 + 6 =
1986.
Umur Aktual = 1999 - 1986 = 13 Tahun .
Cek Pemeliharaan :
Baik : Umur Efektif < 9 tahun ;
Normal : Umur Efektif = 9 tahun ;
Kurang Baik : Umur Efektif > 9 tahun .
Kemudian setelah kita dapatkan umur aktual misalnya sebesar 13
tahun , maka lalu kita cari pada table tersebut di atas berdasarkan
umur aktual dan disejajarkan dengan umur ekonomisnya.
Perkiraan Nilai Tanah Kosong / Tapak Siap Bangun.
Nilai Tanah Kosong atau Tapak siap bangun dapat diperkirakan
dengan menggunakan pendekatan Data Pasar dengan menggunakan
perbandingan harga taransaksi jual beli yang terjadi di Pasar wajar
dan terbuka. Data pasar sangat banyak dan dapat dicari baik melalui
Instansi terkait ataupun para Developer / Pengembang, Penawaran harga
property maupun eklan di media cetak maupun elektronik. Pendekatan
152
perbandingan antara objek nilaian dengan harta tanah pembanding perlu
mempertimbangkan kemungkinan potensi, HBU dan Perkembangan Pembangunan
di masa depan. Sebidang tanah menjadi TAPAK bila ada pengembangan
baik offsite atau onsite Improvement, tujuan tertentu.
Karakteristik dan Pengembangan tanah dapat dilihat dari adanya :
- Karakteristik Fisik ;
Misalnya : - Lokasi;
- ukuran, bentuk tanah ;
- topografi, kontur ;
- elevasi, sistem drainage ;
- Views.
- Utilitas yang tersedia ;
- Air, saluran air kotor , limbah ;
- Listrik, Gas, telepon,
- dll.
Pengembangan di atas tapak juga harus mempertimbangkan prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik yang mana Prinsip ini menuju pada
nilai ekonomi yang tertinggi dan terbaik, hal ini dipengaruhi oleh
kontribusi nilai properti. Besarnya kontribusi diestimasi melalui
pengurangan nilai tanah terhadap propperti secara keseluruhan.
Tanah sebagai pemilik nilai dalam pengembangan selanjutnya sebagai
objek yang mengkontribusi nilai jika pengembangan tak lagi memberikan
kontribusi nilai maka indikasinya perlu ada pembongkaran (demolition).
Terdapat 6 teknik atau Prosedure utk menilai tanah :
1. Perbandingan Penjualan :
digunakan untuk penilaian tanah kosong atau dipertimbangkan
sebagai tanah kosong untuk tujuan penilaian. Terhadap penjualan
dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian untuk
menghasilkan indikasi nilai . Proses perbandingan didasarkan pada
analisis kesamaan dan ketidaksamaan kedua bidang tanah yang
diperbandingkan.
153
Penilai mengumpulkan data penjualan aktual, data sewa, dari
listing penawaran dan pembaruan sewa.
2. Alokasi (alocation) ;
merupakan metoda penilaian tanah yang didasarkan atas prinsip
keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi. Prinsip
didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai tanah dan nilai
pengembangannya untuk suatu penggunaan khusus dari suatu properti
pada lokasi tertentu. Biasanya digunakan bila data penjualan
tidak tersedia .
Contoh :
Metoda Penilaian alokasi digunakan untuk menilai sebuah
tapak yang menghadap ke sebuah danau (lakefront) yang digunakan
sebagai rumah peristirahatan. Diasumsikan tidak ada penjualan
tanah kosong yang terjadi belakangan ini, tetapi penilai
mengetahui (pasti) bahwa rumah di dekat danau telah terjual
dengan harga Rp 150 jt s/d Rp 200 jt. Developer dari rumah tepi
danau (lakefront) pada kawasan lain yang berdekatan dapat membeli
sebuah lot/areal tanah yang mempunyai ukuran sama seharga Rp 60
juta, dibangun dengan bangunan rumah seharga Rp 90 juta dan
menetapkan keuntungan sebesar Rp 30 juta serta overhead dengan
total kontribusi pengembangan (Improvement) sebesar Rp 120 juta
dengan total nilai Rp 180 juta. Dengan demikian menunjukkan nilai
tanah merupakan rasio 1/3.
Rasio dr nilai tanah terhadap total nilai properti pada suatu
bangunan yg sdh lengkap adalah 0,333 hingga 1,000. Karena itu
indikasi nilai tanah untuk rumah yg berada di sekitar danau
berkisar antara –
Rp 50 juta (0,333 X Rp 150 juta) s/d Rp 66 juta (0,333 X Rp 200
juta).
3. Ekstraksi (extraction) ;
154
Menggunakan ekstraksi (hasil penurunan) dari harga jual properti
yang telah dikembangkan dengan mengurangkan kontribusi yang
dihasilkan dari pengembangan tersebut dengan estimasi dari
pembuatan baru bangunan yang telah disusutkan dan nilai sisanya
menunjukkan nilai tanah. Metoda ini dapat digunakan bersama-sama
dengan metoda data Pasar namun perlu diingat bahwa metoda ini
kurang meyakinkan karena tidak mempertimbangkan harga pasar.
4. Pembagian Pembangunan (subdivision developtment) ;
Metoda ini digunakan ketika pembagian dan pembangunan menunjukkan
penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah bidang yang dinilai
dan data penjualan dari tiap kapling tanah tersedia. Analisis
biasanya digunakan utk tanah Industri, Perumahan, Rekreasi dan
Pemilik biasanya membagi tanah yang berukuran besar untuk dibagi
menjadi kecil-kecil utk dijual atau disewakan. Penilai memulai
analisis dari pembagian pembangunan melalui penentuan jumlah dan
ukuran kapling/persil yang tercipta dai tanah yang dinilai baik
secara fisik, UU/Peraturan maupun ekonomi. Analisis perbandingan
penjualan dari kapling yang telah selesai diajust dengan estimasi
harga paling sesuai dan memungkinkan. Semua biaya langsung /tidak
langsung terkait dengan pengembangan dan pemasaran harus
dikurangkan dr jumlah harga penjualan yang direncanakan,
seperti :
- Pembersihan tapak ;
- grading dan pematangan tanah ;
- pembuatan jalan dan saluran ;
- perkerasan halaman dan instalasi fasilitas;
- termasuk pajak, asuransi, premium, biaya overhead, biaya
inspeksi, pemasaran, komisi dan pereklanan.
Contoh :
Seorang Developer mempunyai sebidang tanah dengan luas 1 ha
dan ingin membagi menjadi 25 kapling / unit rumah. Total
155
penjualan kotor proyek pembangunan kapling tersebut Rp 5 milyar
dengan biaya pembangunan Tanah sebagai berikut :
Biaya Pengembangan pembersihan (perataan,
Pembersihan, paving, saluran dan desain) Rp
1.500.000.000,00
Manajemen dan Pengawasan Rp
75.000.000,00
Keuntungan dan Overhead Kontraktor Rp
500.000.000,00
Biaya Pemasaran/Penjualan Rp
175.000.000,00
Pajak
Rp 100.000.000,00
Keuntungan Pengembang Rp
300.000.000,00
TOTAL
Rp 2.650.000.000,00
Jika penjualan dan biaya pembangunan terjadi pada saat yang sama
maka indikasi nilai tanah adalah selisih antara penjualan kotor
yang direncanakan dengan biaya pembangunan yang direncanakan:
Rp 5.000.000.000 -
Rp 2.650.000.000 = Rp 2.350.000.000
Tetapi bila pembangunan direncanakan memakan waktu 4 tahun, maka
perlu melibatkan pendiskonan dengan discount rate yang
mencerminkan resiko yang terdapat selama periode penjualan yang
diantisipasi misalnya 10 % sehingga nilai tanah :
Rp 2.350.000.000 : 4 = Rp 587.000.000
x PV of $1 per anum 3.1699
156
= Rp 1.862.300.000
5. Nilai Sisa Tanah (Land residual Value) ;
Cara penilaian seperti ini digunakan ketika data pasar tidak ada,
teknik ini didasarkan atas prinsip keseimbangan dan terkait
dengan konsep kontribusi. Teknik ini digunakan ketika :
1). Nilai bangunan diketahui atau dapat diestimasi secara
akurat ;
2). Kestabilan pendapat bersih operasi setiap tahun dari
properti yang diketahui atau dapat diestimasi ;
3). Proporsi capitalization rate dari tanah dan bangunan
dapat dipisahkan dari pasar.
Penerapan Teknik Residual :
i). Menentukan apakah pembangunan tsb secara aktual /
hipotetical mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik;
ii). Menetapkan pendapatan operasi bersih pertahun dr
properti yang diperoleh dari sewa pasar dan pembelanjaan
operasi pada tanggal penilaian
iii). Menghitung seberapa besar proporsi pendapatan dan
bangunan ;
iv). Mengurangkannya dng total pendapatanoperasi bersih;
dan
v). Sisanya dikapitalisasikan dengan rate tertentu untuk
mendapatkan nilai tanah .
Contoh :
Pendapatan Operasi Bersih pertahun Rp 100.000.000,00
Dikurangi dng Pendapatan utk Bangunan
*IB = VB X RB = Rp 35.000.000 X 0,08 = Rp 28.000.000,00
Pendapatan yg melekat pd Tanah Rp 72.000.000,00
157
(x) Kapitalisasi rate @ 6% = 1/0,06 =
16,667
Rp 1.200.000.000,00
*). Keterangan :
IB = Pendapatan utk Pembangunan ;
VB = Nilai Bangunan Baru ;
RB = Kapitalisasi Rate utk bangunan.
6. Kapitalisasi Sewa Dasar (ground Rent Capitalization).
Sewa Dasar Tanah dapat dikapitalisasi dng suatu rate
yang sesuai dengan nilai Pasar Tanah. Sewa dasar tanah dibayar
untuk hak penggunaan dan penempatan tanah yang sesuai dengan
ketentuan dari penyewaan tanah. Tingkat Kapitalisasi yang
diturunkan dari rate pasaran digunakan untuk mengkonversi sewa
dasar tanah ke dalam estimasi nilai pasar, yaitu :
dengan mengkalikan nilai sewa dasar tanah pertahunnya dengan
tingkat Kapitalisasi yang sesuai. Hasil kapitalisasi itulah
menujukkan besarnya estimasi nilai Tanah. Prosedur ini sangat
berguna ketika analisis dari data pembanding dari tanah yang
disewakan mengindikasikan range sewa dan tingkat
kapitalisasinya.
KELEBIHAN PENDEKATAN BIAYA :
a). Mudah dan Prakatis digunakan,
b). Dapat digunakan untuk menilai properti segala macam jenis atau
multiguna, terutama bangunan yang masih baru,
c). Sangat berguna untuk bangunan tingkat tinggi , besar dan mewah.
KEKURANGAN :
a). Metoda ini kurang dapat dipergunakan untuk objek pertambangan
dan perhutanan.
158
b). Metoda ini sangat memerlukan dukungan ilmu pengetahuan teknik
arsitektur atau sipil, bahkan pengetahuan khusus tentang material /
bahan.
c). Penilai harus menguasai dengan sungguh-sungguh teori dan
penghitungan untuk menentukan penyusutan.
d). Perlu diperhitungkan kadangkala ada bahan / material atau
perlengkapan/alat yang saat ini sudah tidak ada lagi di Pasaran.
Lampiran 28 KEP-533/PJ/2000 untuk perhitungan Nilai Jual Objek Pajak.
RINCIAN PERHITUNGAN BANGUNAN
Nomor Objek Pajak : 31.71.050.005.005 – 0001.0
159
Objek Pajak : PT AMBHARA TARUNA (H)Alamat Objek Pajak : Jl. Iskandarsyah Raya II No.2
Melawai, Kebayoran Baru Jakarta Selatan, DKI Jakarta
Jenis Penggunaan Bangunan : Hotel/Restoran/Wisma.Nilai Bangunan 1 Rp 27.475.573.659Nilai Bangunan 2 Rp 46.408.554.405Nilai Bangunan 3 Rp 204.276.517
Rp 74.088.404.581
Fasilitas Bangunan 1 Rp 9.909.782.686Fasilitas Bangunan 2 Rp17.864.815.810Fasilitas Bangunan 3 Rp 3.861.616
Rp 27.778.460.112 Indikasi Nilai
Rp101.866.864.693
163
C. PENDEKATAN PENDAPATAN ( INCOME APPROACH ).
Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang
menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis
berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan /
penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut.
Jumlah modal disini disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada
hakekatnya adalah sejumlah antisipasi pendapatan tahunan , dikurangi
beban / biaya / bunga / gaji atau pengeluaran pertahun, dan dirupakan
dalam % (prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya.
Pada dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode
pendekatan pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang
diperhitungkan dapat dihasilkan oleh suatu harta kekayaan dimasa
mendatang kedalam saat ini.
Metode ini dalam penerapannya memerlukan suatu kondisi seperti
dibawah ini :
1). Kewajaran atas penghasilan / pendapatan sebagai taksiran dari
antisipasi pendapatan bersih.
2). Waktu atau saat yang menentukan tentang penghasilan bersih
biasanya dipergunakan umur ekonomis ( Economic Life ) dari harta.
3). Tingkat Kapitalisasi yang dirupakan dengan %.
4). Konversi pendapatan terhadap Modal.
164
Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang
menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis
berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan /
penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut. Jumlah modal disini
disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada hakekatnya adalah
sejumlah antisipasi pendapatan tahunan, dikurangi beban / biaya /
bunga / gaji atau pengeluaran pertahun, dan dirupakan dalam %
(prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya. Pada
dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode pendekatan
pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang diperhitungkan dapat
dihasilkan oleh suatu harta kekayaan dimasa mendatang kedalam
pendapatan yang diterima sekarang / saat ini.
Dasar Utama yang dianut dalam pendekatan ini adalah hubungan
antara nilai harta tetap dengan pendapatan yang dihasilkan sebagai
pulangan dari harta yang didayagunakan / dilola tersebut. Pendekatan
pendapatan yang didasarkan prinsip antisipasi yang memerlukan kejelian
dalam membuat estimasi aliran pendapatan. Secara umum bahwa pendekatan
ini menyatakan bahwa nilai dari suatu properti adalah nilai sekarang
(present value) dari keuntungan aliran pendapatan bersih per tahun di
masa yang akan datang yang dikapitalisasikan sesuai dengan tingkat
kapitalisasi untuk properti tersebut.
Formula / rumus yang dapat dinyatakan adalah :
Pendapatan Bersih ( I ) NILAI ( V ) =
Angka Kapitalisasi ( R )
Dalam pendekatan ini dikenal suatu properti yang
menghasilkandan sebagai sumber pendapatan atau penghasilan.
Istilah Properti Pendapatan atau dalam bahasa asingnya Income
producing property secara tradisional diartikan untuk properti
yang diperjualbelikan atau disewa karena kemampuannya dalam
165
menghasilkan pendapatan. Jenis Properti yang biasanya dapat
menghasilkan pendapatan adalah :
1. Apartemen, kondominium, dan yang sejenisnya yang
berfungsi sebagai tempat tinggal dengan menyediakan
fasilitas yang memadai bagi penghuninya;
2. Bisnis Properti lain seperti Hotel, Pertokoan, Mall,
Perkantoran d area Central Business District ;
3. Proeprti lainnya yang bersifat industrial estate seperti
Gudang, Perindustrian, Pabrik dll.
Konsep Dasar dari pendekatan ini adalah penanaman modal jangka
panjang dalam bentuk properti dengan harapan keuntungan bahwa
properti tersebut akan menghasilkan sewa sebagai return atau
pulangan dari properti investasi tersebut. Pendekatan Pendapatan
dalam pelaksanaanya mempunyai beberapa metodologi yang digunakan
untuk melakukan penilaian, yaitu :
1. Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multpliier / GIM) ;
2. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization) ;
3. Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) ;
4. Teknik Residual / Teknik Nilai Sisa/ Baki .
“An invesment decision can be defined as one of which involves
the firm making a chash outlay with the aimof receiving in
return future cash inflow.” (Lumby, Steeve, Investment
Appraisal and Financial Decisions, Chapman & Hall).
Beberapa variasi dari definisi ini memungkinkan sejumlah
pembayaran yang ditujukan untuk memperoleh pendapatan atau
tabungan yang disisihkan dari pendapatan agar kelak dapat dipakai
sebagai modal berikut untuk menyewa properti persewaan kembali.
Properti komersial dibeli untuk disewakan kepada orang lain agar
dapat pendapatan yang merupakan keuntungan bagi pemilik.
Pengertian ini membentuk nilai suatu properti tergantungpada
kemampuan properti mendapatkan hasil. Pendekatan Pendapatan
166
tersebut membentuk Pemikiran bahwa nilai pasar properti kurang
lebih sama dengan modal yang mempunyai potensi atau sama dengan
sejumlah uang disimpan di Bank maka pada akhir tahun akan
mendatangkan bunga dari tabungannya tersebut.
Pendapatan bersih per tahun yang apabila stabil selama
operasional berjalan dan bersifat terus menerus tak terhingga,
maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentuoleh
suatu properti dapat dikapitalisasikan langsung menjadi nilai
modal properti semula selama tingkat kapitalisasi / yield yang
berlaku umum di pasar properti secara wajar. Dan apabila
pendapatan dari properti yang dinilai tidak dianggap tetap,
penilaiannya dapat menggunakan Metode Arus Kas yang di
diskontokan dan pendekatan ini terkenal dengan nama Discounted
Cash Flow (DCF). Dengan pendekatan ini nilai dari suatu properti
merupakan nilai kini pendapatan bersih dari usaha termasuk di
dalamnya nilai terminal pada akhir tahunproyeksi diasumsikan
masih terdapat pendapatan yang akan berlangsung secara
berkelanjutan dan stabil.( Steve Lumby, Invesment Appraisal and
Financial decisions, Chapman & Hall, London, 1994).
Agar lebih mudah maka kami ingin menggambarkan sebagai berikut :
Apabila seseorang melakukan investasi dengan mendepositokan uang
pada salah satu Bank, maka orang tersebut akan menerima
pendapatan setiap tahun berupa bunga. Berdasrkan pola pikir ini
maka dibalik, yaitu bunga yang diterima setiap tahun / bulan tadi
dianggap sebagai pendapatan bersih setiap tahun / bulan dari
hasil modal / kapital / investasi yang ditanamkan dan % bunga
yang ditetapkan oleh Bank tersebut bila dikapitalisasikan akan
menjadi modal. Formula yang dapat dibangun dari pemikiran ini
adalah waktu yang berjalan tanpa batas sampai kapanpun hanya
dapat kita gambarkan apabila kita memulai dari suatu titik
tertentu ke masa depan.
167
I.PROSES PENILAIAN PENDEKATAN PENDAPATAN
Penguasaan atas suatu benda atau properti selalu akan
mendatangkan suatu harapan keuntungan di masa depan Demikian pula
penguasaan atas hak milik atau hak persewaan properti akan
menghasilkan pendapatan d akhir tempo yang telah ditetapkan. Hak
kepemilikan properti meliputi keuntungan dari pendapata baik
berwujud ataupun tidak berwujud.selama jangka waktu tertentu dan
apabila itu merupakan hak milik yang artinya mutlah miliknya maka
ditambah dengan nilai jual bila dilakukan penjualan pada masa akhir
tempo. Identifikasi yang diperlukan untuk dapat menerapkan
Pendekatan Pendapatan adalah sebagai berikut :
1). Pendapatan kotor Potensial dari Usaha/ perniagaan yang
dilakukan ;
2). Ditambah dengan pendapatan lain-lain dari usaha yang di
jalankan ;
3). Hitung pendapatan kotor Efektif ;
4) Perkirakan Biaya-biaya baik berupa beban Tetap maupun beban
seentara ;
5). Pendapatan Bersih Sementara ;
6). Aliran Pendapatan yang diterima sebelum dan atau sesudah
Pajak :
7). Keuntungan dari pengembalian Modal Investasi ;
8). Tingkat Pengembalian Modal Investasi / Rate of Return.
Untuk dapat menentukan dan menerapkan pendekatan pendapata seperti
tersebut di atas maka berkaitan dengan itu perlu mengumpilkan data
sebagai berikut :
1. Pendapatan /Penghasilan berupa sewa/keuntungan ;
2. Luas lantai bersih yang disewakan (net rentable area);
3. Tingkat Kekosongan (void) atau Tingkat Hunian (occupancy) ;
168
4. Biaya Tahunan (out goings) dan iuran pengelolaan (service
charge) ;
5. Biaya Operasional (Operating Expenses) ;
6. Tingkat Kapitalisasi yang agar lebih mudah kira-kira sama
dengan suku bunga kredit Bank.
Langkah yang di jalankan berkaitan dengan penilaian dengan
pendekatan pendapatan adalah :
1). Memperkirakan dan memperhitungkan semua pendapatan kotor dari
properti yang diusahakan dalam tahun berkenaan ;
2). Menambahkan pendapatan lain-lain yang didapat dari usaha
sampingan berkaitan dengan properti tersebut;
3) . Memperkirakan kerugian dari sewa yang terjadi per tahun
sebagai akibat tidak – tersewakannya / kekosongan / tidak laku
ataupun kegagalan produksi dan pelayanan ;
4). Memperkirakan biaya-biaya baik berupa beban tetap, beban
sementara, Biaya Operasional per tahu yang terjadi ;
5). Mengkurangkan biaya dari Pendapatan Kotor Efektif sehingga di
dapatkan Pendapatan Bersih Sementara ;
6). Membayar Out Going, Pajak, management Fees sehingga
didapatkan Pendapatan Bersih Efektif ;
7). Pendapatan Bersih Efektif yang didapatkan kemudian
dikapitalisasi dengan % yang telah diperkirakan, sehingga kita
dapatkan Nilai Indikasi Properti.
Pendapatan dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu :
a. Pendapataan dari Sewa , misalnya : Perkantoran, Pehotelan,
Apartemen, Shoping Centre / Pusat Perbelanjaan dan lain-lain :
Kerangka dari pendapatan dapat disusun sebagai berikut :
Pendapatan Kotor Potensial Rp …....
Pendapatan Lain-lain
Rp ........ +
Pendapatan Kotor Sementara Rp .........
169
Tingkat Kekosongan (void) Rp …..
... –
Pendapatan kotor Efektif
Rp……....
Biaya-Biaya :
- Biaya Operasional
Rp ...........
- Beban Sementara
Rp ..........
- Biaya Tahunan (Out Goings):
Perawatan Rp….
Manajemen Rp….
Asuransi Rp….
Pajak /PBB Rp…. +
Rp…….. +
Biaya Keseluruhan
Rp ......... -
Sewa bersih pertahun
Rp……..
Kapitalisasi (1/r)
a x
Nilai Pasar Wajar
Rp……….
b. Pendapatan dari Penjualan :
Dalam hal ini pendapatan ditentukan atau diperoleh
dari penjualan atau keuntungan menjalankan bisnis. Keuntungan
dikurangi dengan hak pengusaha (operators share).
Karena itu juga disebut : Pendekatan Keuntungan (Profit Appr.)
Contoh :
170
• Pompa Bensin;
• Restoran;
• Gedung Bioskop
• Dan sebagainya .
Kerangka perhitungan penilaian dengan menggunakan
pendekatan Pendapatan dari Penjualan adalah sebagai berikut
:
Pendapatan Kotor Potensial dari hasil penjualan
Rp………………
Komisi, Diskon
Rp……………… -
Rp………………
Penerimaan dari sumber lain
Rp……………… +
Pendapatan kotor efektif
Rp………………
Biaya Operasional
Rp………………. –
Keuntungan Bersih pertahun Sementara
Rp ……………..
Hak Pengusaha
Rp………………. -
Pendapatan Bersih Sementara Sebelum Pajak
Rp………………..
Biaya Tahunan (out goings)
Rp………………… -
Pendapatan bersih setahun
Rp…………………
Kapitalisasi
a X
171
Nilai Pasar Wajar
Rp………………..
Perhitungan dan Perkiraan dalam menentukan Pendapatan Kotor
Potensial
Pendapatan Kotor Potensial adalah penerimaan yang
diharapkan dan diperhitungkan sebagai hasil sewa selama satu
tahun usaha. Pendapatan ini dapat berupa pendapatan bulanan,
triwulanan, satu semester ataupun tahunan, ataupun tergantung
pada perjanjian yang telah ditetapkan sebelumnya. Pendapatan
dapat dihitung dengan cara menghitung luas lantai bersih (Net
Rental Area/NRA) dengan sewa per m2 per tahun atau per jadwal
yang ditetapkan. Luas lantai bangunan yang disewakan adalah luas
lantai bangunan yang diukur dari luas bagian dalam gedung dengan
cara mengalikan panjang dan lebar bagian dalam gedung tersebut.
Penentuan Pendapatan ini memerlukan perhatian atas beberapa hal
seperti dibawah ini :
ia). Perjanjian Kontrak sewa
Pendapatan yang diperoleh dari berbagai jenis usaha atau
tujuan penyewaan properti didasari dan dipengaruhi oleh apa
yang diatur dalam kontrak sewa-menyewa properti tersebut.
Perjnjian kontrak sewa menyewa itu adalah dokumen tertulis
yang memuat tentang peralihan hak untuk memanfaatkan serta
mengusahakan properti yang disewa kepada fihak lain pada
tempo tertentu dengan harga sewa yang telah disepakati oleh
kedua belah fihak dan ditulis dalam perjanjian kontrak sewa
tersebut.
ib). Jenis Kontrak
Beberapa jenis persewaan properti yang dapat kami
katagorikan dalam pelaksanaannya :
a. Persewaan tetap (Flat Rental) ;
172
b. Persewaan bertingkat (Gradueted Rental) ;
c. Penilaian Kembali atas sewa (Revaluation Rental) ;
d. Pnentuan Indeks sewa ;
e. Penentuan Prosentase sewa .
ic). Jenis Harga
Perbedaan jenis Harga sewa berpengaruh terhadap
kualitas pendapatan yang digunakan dalam proses penilaian
dengan pendekatan pendapatan.
a). Sewa kontrak, Yaitu pendapatan sewa yang
ditentukanberdasarkan kontrakkesepakatan antara Pemilik dan
Penyewa.
b). Sewa Pasar, yaitu pendapatan sewa atas suatu properti yang
paling mungkin diperoleh dalam pasaran terbuka pada tingkat
sewaproperti sejenis
c). Kelebihan Sewa , yaitu adalah nilai sewa yang diperoleh
dari selisih antara nilai sewa dalam kontrak dengan nilai
sewa yang berlaku di pasaran
d). Prosentase sewa, yaitu pendapatan sewa yang diterima
berdasarkan klausa prosentase atas pendapatan tertentu yang
tertuang dalam kontrak.
e). Overage Rent merupakan prosentase sewa yang dibayarkan
jauh di atas tingkat sewa minimal yang diinginkan .
Overage Rent dituangkan dalam kontrak yang besaranya dapat
ditentukan berdsarkan sewa pasar
Hasil analisis beberapa hal di atas dapat digunakan untuk
menentukan besaran pendapatan kotor yang diperoleh dari properti
yang dipersewakan, namun apabila terjadi suatu kondisi yang membuat
atau adanya sesuatu keraguan maka pendapatan tadi perlu penyesuaian
seperlunya.
1. Pendapatan Kotor Potensial
173
adalah Pendapatan yang diperoleh dari suatu properti pada
kondisi seluruh ruang sewa terisi dan seluruh pendapatan sewa
dapat diterima pemilik. Terdapat 4 komponen pendapatan kotor
potensial yaitu :
i). Sewa Berjangka ;
adalah bagian pendapatan kotor yang diperoleh
berdasarkanharga sewa yang ditetapkan dalam perjanjian
persewaan.
ii). Peningkatan Pendapatan,
Peningkatan ini dimungkinkan bila terdapat pernyataan dalam
kontrak yang mencantumkan kemungkinan peningkatan pendapatan
tersebut. Misalnya biaya operasional yang meningkat karena
beban yang harus ditanggung oleh Operator dan sebelumnya telah
ditentukan dalam kontrak dan juga atas perubahan kondisi pasar
yang terjadi, bahkan peningkata sewa krena sesuatu perubahan
yang tidak terelakkan.
Ada beberapa contoh yang dapat kami sajikan dalam perubahan
penentuan sewa :
a). Metode Reversion :
metode ini menghitung nilai kini dari pendapatan selama
sisa masa penyewaan pada tingkat kapitalisasi dan mencari
nilai kini dari hasil kapitalisasi terhadap pendapatan sewa
yang diharapkan di Periode kekal/abadi (perpetuity).
Misalnya :
Sewa selama sisa masa kontrak 3 tahun Rp
20.000.000,00 per tahun,
PV @ 9 % = Rp 46.330.800,00.(60.000.000 X
0,77218)
Sewa baru sebesar Rp 25.000.000
dikapitalisasikan dengan 9% =
174
Rp 277.777.777,00
PV selama 2 tahun dengan 9%
= Rp 233.800.000
Total nilai = Rp 46.330.800 + Rp 233.800.000 =
Rp 280.130.800.
b). Metode Berlapis :
Pendapatan dimasa depan dianggap akan diterima
selamanya dan dikapitalisasikan lalu dijumlahkan dengan
nilai kini dari hasil kapitalisasi kenaikan sewa di masa
depan. Contoh :
Hasil Kapitalisasi dari Rp 20.000.000 pada 9%
= Rp 222.222.000
Hasil Kapitalisasi dari Rp5.000.000 pada 9%= Rp
55.555.000
PV dari Rp 55.555.000 selama 3 tahun pada 9%
= Rp 42.899.080
Total Nilai = Rp 265.121.300
c). Metode Sewa Yang Hilang
Pendapatan sewa dimasa depan dikapitalisasi dan
dikurangi dengan PV dari selisih pendapatan sewa, contoh
:
Hasil Kapitalisasi dari Rp 25.000.000 pada 9% =
Rp 277.777.800
PV dari Rp 5.000.000 /tahun selama 3 tahun @ 9% = Rp
12.656.470
Total Nilai
= Rp 290.434.270
175
(Sumber : Hitungan dikutip dari Untung Supardi CS, Tinjauan Prosedur
Teknik Penilaian & Properti, 2010, dengan perubahan
sekedarnya sebagai pembetulan)
d). Metode Berlapis yang dimodofikasi
Tingkat diskonto yang digunakan untukmenilai selisih
pendapatan sewa di masa depan dapat ditetapkan lebih
tinggi dari tingkat kapitalisasi untuk mencakup adanya
resikoyang lebih tinggi untuk memperoleh kenaikan
pendapatan sewa.
iii). Sewa Pasar (Market Rent)
Besaran Sewa yang ditetapkan atas ruangan kosong atau
ruangan yang digunakan oleh Pemilik pada umumnya di dasarkan
pada tingkat sewa yang berlaku di pasaran, dan berbeda dengan
nilai sewa yang ditetapkan dalam kontrak.
iv). Pendapatan Lain-lain
Adalah semua pendapatan tambaha dari hasil sewa ikutan dari
properti yang disewakan, misalnya sewa kiosk, restoran yang
beroperasi dari hasil sewa properti, kiosk kelontong, rekreasi,
Karaoke dan lain-lain.
2. Occupantie Rate / Tingkat Hunian Dan Tingkat Kekosongan / Void
Pengertian tingkat hunian adalah penentuan berapa besaran %
persewaan atas penggunan ruangan atau kamar persewaan yang laku
dipersewakan kepada langganan dalam rata-rata setahun. Sebaliknya
Tingkat kekosongan / Void adalah masa tidak tersewakannya ruangan
atau kamar yang dihitung dalam % rata-rata setahun dari properti
persewaan. Hal ini dapat kita contohkan dengan menggunakan gelas
yang diisi air setengahnya, orang akan dapat menilai gelas itu
setengah isi atau setengah kosong. Bagi mereka yang melihat dari
sisi isi gelas hal itu disebut tingkat hunian dan bagi mereka
yang melihat dari sisi kosongnya gelas hal itu dapat dikatakan
void atau tingkat kekosongan.
3. Pendapatan Kotor Efektif
176
Pendapatan kotor yang diperoleh dari persewaan setelah
disesuaikan dengan perhitungan, pembetulan dan koreksi yang di
dapat berdasarkan neraca, laporan keuangan, Laba-Rugi dan
Pemeriksaan, kemudian di kurangi dengan Void atau dikalikan.
Occupantie rate ditambah dengan pendapatan lain-lain dari hasil
persewaan tambahan maka hasilnya adalah pendapatan kotor efektif
atau sering disebut sebaga EGI (Efective Gross Income).
4. Perkiraan Biaya Keseluruhan
Adalah biaya keseluruhan yang dikeluarkan dan dibayarkan
untuk melksanakan operasional usaha baik sebagai beban tetap,
Beban Sementara, ataupun Out Going, termasuk operator share yakni
pengeluaran tambahan untuk ruangan milik / penggunaan bersama
seperti lift, eskalator, kebersihan, keamanan, yang harus
diperhtiungkan dalam operasi. Seluruh biaya ini dikurangkan dari
Pendapatan kotor untuk mendapatkan biaya bersih setahun atau
dikenal denganNOI (Net Operating Income).
5. Pendapatan Bersih (Net Operating Income/NOI)
Adalah hasil akhir dari analisis pendapatan yang nantinya
akan dikapitalisasikan
sebagai modal. Pendapata bersih adalah pendapatan Kotor seperti
di atas yang masih tersisa setelah dikurangi dengan biaya
sebagai keuntungan dan bila masih ada keajiban lainnya seperti
Management Fees atau bunga bank, asuransi, utang maka hasil
bersih inilah yang dikapitalisasi.
Memilih proses kapitalisasi atas investasi harta yaitu
berupa prosentase pengembalian / return / pulangan setiap tahun
yang ditanam dan diharapkan dapat menghasilkan. Dalam hal ini
bila sudah diketahui / ditentukan besarnya % nilai kapitalisasi
maka tinggal mengalikan dengan pendapatan bersih per tahun. Dari
hal-hal tersebut di atas maka sesungguhnya tatacara penilaian
177
dengan mempergunakan pendekatan pendapatan / penghasilan ini
dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Proses penentuan Pendapatan / Pulangan / Penghasilan bersih;
2. Proses Kapitalisasi.
Ad 1. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return)
Penerapan Pendekatan pendapatan Penilai berasumsi bahwa hasil
yang diperoleh dari suatu investasi harus melebihi jumlah modal
yang diinvestasikan. Secara umum tingkat pengembalian modal
investasi terdiri dar dua jenis yaitu :
1. Tingkat Pengembalian Modal Investasi (Return of Capital)atau
Tingkat Kapitalisasi ;
Adalah suatu angka prosentase yang digunakan untuk mengubah
pendapatan kotor atau pendapatan bersih menjadi nilai .
Rumus :
Tingkat Kapitalisasi = PendapatanOperasional
Nilai
2. Tingkat Keuntungan yang diperoleh dari Investasi (Return on
Capital), yang terdiri :
a). Tingkat Suku Bunga (Interset Rate) ;
adalah tingkat keuntungan investasi yanag direpresentasikan
sebagai % atas jumlah modal yang dipinjamkan atau
diinvestasikan
b). Tingkat Diskonto (Discount Rate) ;
adalah tingkat keuntungan investasi yang digunakan
untuk mngubah nilai uang pendapatan/ pengeluaran / modal
investasi pada masa mendatang (FV)
178
menjadi nilai uang pendapatan / pengeluaran / modal pada
saat ini (PV).
c). Tingkat Pengembalian Internal ;
adalah tingkat keuntungan tahunan yang dapat diperoleh
darisuatu investasi selama masa kepemilikan .
d). Tingkat Keuntungan Modal (Equity Yield Rate) ;
Tingkat keuntungan atas modalsendiri yang dimiliki
Investor (harus dibedakan utang)
Ad 2. Tingkat Kapitalisasi .
Kapitalisasi adalh proses konversi atas pendapatan yang
diharapkan / dihasilkan suatu properti di masa datang menjadi
nilai estimasi sekarang (Present Value Estimate).
1. Metode kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
Adalah suatu pendekatan pendapatan yang didasarkan pada
data transaksi jual beli properti pembanding. Metode ini
digunakan untuk mengkonversi rata-rata pendapatan tahunan
estimasi (single year’s income) menjadi nilai indikasi, ada 2
cara :
a). Membagai estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan
tingkat kapitalisasi yang wajar.
Rumus Nilai =
NOIRo
Ro = Rate of Capitalization Overall.
b). Mengkalikan Estimasi Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
dengan Faktor atau Pengganda Pendapatan (Income
Multiplier) yang wajar .
Nilai = NOI X F.
Faktor atau income Multiplier yang menunjukkan penggandaan
NOI yaitu :
F = NilaiNOI ;
179
Tingkat Kapitalisasi dan Faktor merupakan pengganda
pendapatan ( income multiplier) :
`i). Diperoleh langsung dari indikasi hubungan antara
pendapatan dan nilai di pasar atas properti pembanding
yang mirip ;
ii). Diperoleh dari Harga jual Properti pembanding yang
merupakan bentuk rasio yang dapat dinyatakan dalam
bentuk lain dengan dasar unleveraged financing (tanpa
pertimbangan keuanagan) . Misalnya :
Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (Potential
Gross Income Multiplier/ PGIM) ;
Pengganda Pendapatan Kotor Efektif (EGIM) ;
Pengganda Pendapatan Bersih (NIM) ;
Tingkat kapitalisasi Keseluruhan (Rate of
Capaitalizatio Overall / Overall Capitalizatio
Rate/ RO ) ;
Tingkat Kapitalisasi Tanah (Land Capitalization Rate/ RL) ;
Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Building Capitalization Rate
/ RB).
Menurut Untung Supardi dan Kawan-kawan yang mengambil
kutip dari Lusht, Kenneth M, Real Estate Valuation,
Principle and Aplication, USA, Metode
Kapitalisasi Langsung dapat dikembangkan dengan cara :
a). Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (PGIM);
Pendekatan ini digunakan untuk mengukur hubungan antara
pendapatan kotor potensial tahunan suatu properti dengan harga
jualnya .
Suatu Properti diprediksikan menghasilkan pendeapatan kotor
potensial sebesar Rp 50.000.000 per tahun , Bila Harga jual
Properti terrsebut Rp 400.000.000, maka
180
PGIM = SPPGI
=Rp400.000.000Rp50.000.000
=8
Keterangan : SP : Sale Price
PGIM : Potential Gross Income.
PGIM sebesar 8 artinya bahwa harga jual properti tersebut
adalah 8 X pendapatan kotor per tahun.
Mekanisme perolehan PGIM dapat pula diperoleh dengan
menggunakan rumusan yang dituangkan dalam pemikiran bahwa
Pendapatan Kotor potensial tahunan yang diharapkan dikalikan
dengan PGIMyang diperoleh dari Harga jual properti pembanding.
V = PGI X PGIM.
Formula :
IRV Formula : V = Ir
Keterangan :
V = Nilai Pasar (Value);
I = Pendapatan Bersih Tahunan;
r = Tingkat Kapitalisasi.
Rumus = rate X Value = Pendapatan Bersih
Kalau Pendapatan Bersih diketahui dan Tingkat kapitalisasi
diketahui ;
misalnya 12 % ( agar memudahkan diasumsikan sama dengan bunga
bank) ;
Maka Koefisien Pengali adalah = 10012
=8,33
Maka rumus akan berbunyi sebagai berikut :
8,33 X Pendapatan Bersih = Value.
Rumus ini didapat dengan asumsi bahwa setiap modal atau
Investasi yang ditanamkan atau ditabung berupa bangunan yang
dapat disewakan, dalam jangka waktu tertentu akan menghasilkan
pendapatan / return / hasil.
181
Contoh :
Suatu Properti Yang diharapkan mendatangkan pendapatan
kotor potensial tahunan sebesar Rp 60.000.000 berupa sewa .
Penilai melakukan analisis dengan data yang didapat dari
properti sekitar adalah sebagaimana kita dapatkan dibawah ini .
(angka Rp juta)
Prop.
Pembdng
PGIM yang
diharapkan
(Rp juta)
Harga Jual
(Rp juta)
PGIM
1 65 395 6,032 55 340 6,183 72 425 5,904 44 256 5,755 90 445 4,94
Rata-rata 5,76
Bila PGIM didapatkan sebesar 5,76 maka Nilai Properti
Nilaian adalah :
V = Rp 60.000.000 X 5,76 = Rp 345.600.000 .
b). Pengganda Pendapatan Kotor Efektif (Efective Gross Income
Multiplier/EGIM)
Pada prindsipnya sama dengan PGIM tetapi EGIM adalah
pendapatan kotor yang telah dikurangi dengan tingkat
kekosongan dan resiko kehilangan pendapatan lainnya Pengganda
Pendapatan Kotor Efektif biasanya digunakan untuk mengukur
hubungan antara pendapatan kotor efektif tahunan suatu
properti dengan harga jualnya.
Contoh :
182
Suatu properti diprediksikan menghasilkan pendapatan kotor
efekti Rp 45.000.000 pertahun dan harga jual properti
tersebut adalah Rp 400.000.000, maka :
EGIM = SPEGI
=Rp400.000.000Rp45.000.000
=8,9
Keterangan : SP : Sale Price ;
EGIM : Efective Gross income
Maka apabila EGIM sebesar 8,9 maka harga jual properti yang
dinilai adalah 8,9 X pendapatan kotor efektif tahunan.
c). Tingkat kapitalisasi Keseluruhan (Overall Capitalization Rate
/ Ro )
ia) . Mekanisme Perolehan Ro
Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (Ro) merupakan
perbandingan antara pendapatan operasi bersih tahunan (NOI)
terhadap harga jual yang dapat dinyatakan sebagai berikut :
Ro = NOIV ; V = Value = Selling Price / Harga Jual.
Contoh :
Berapakah nilai Properti B apabila diketahui data harga
jual, EGIM dan OER/ Directly Extaracted Overall Capitalization
Pembanding sebagai berikut :
No PendpatanKotor EfektifTahunan
(Rp juta)
Harga Jual(Rp juta)
EGIM OER NOI
(Rp)Ro
a b c d =c :b
e f =(1-e) Xb
g = f : c
1 65 395 6,03 0,35 42.575.000 0,1082 55 340 6,18 0,33 36.850.000 0,1083 72 425 5,90 0,35 46.800.000 0,1104 44,5 256 5,75 0,32 30.260.000 0,1185 90 444 4, 94 0,49 45.900.000 0,103
Rata-rataRo
0,109
183
Berdasarkan analisis Ro tersebut di atas maka properti nilaian
adalah :
NOI properti B = (1 – 0,55) X Rp 50.000.000
= Rp 22.500.000
Bila rata-rata Ro = 0,109 ; maka Nilai Properti
V =
NOIRo
=Rp22.500.000
0,109=Rp206.422.018
Berdasarkan analisis dengan menggunakan tabel ini maka dapat
ditarik kesimpulan tentang hubungan antara EGIM dan Ro adalah
sebagai berikut :
NOI = ( 1 - OER) X EGI, maka
EGIM = V
EGI sehingga V = EGIM X EGI
Bila Ro diperoleh dengan persamaan (1) dibagi persamaan (2)
maka
V =
NOIRo
=(1−OER)XEGI
EGIXEGI=
(1−OER )EGIM
2). Ro dan Pengganda Pendapatan Operasional Bersih (NOIM) ,
maka NOIM adalah resiprokal / Kebalikan dari Ro ; kalau Ro =
0,109
NOIM adalah =
Nilai Properti = V = NOI X NOIM
184
Apabila properti A menghasilkan NOI = Rp 37.800.000 per
tahun,
maka Nilai Propertti A adalah = V = Rp 37.800.000 X 9,17 =
Rp 346.626.00Hasil penilaian dengan menggunakan NOIM akan
menghasilkan nilai yang sama dengan cara NOI dibagi Ro .
II. APLIKASI PENILAIANUntuk aplikasi kami pilih Analisis Hotel Amazone Indah (nama
samaran) Pendapatan Kotor Efektif (laporan tiga tahun terakhir)
rata-rata
JenisJenisKamar Kamar
Rate Rate PerPer
MalamMalam(Rp)(Rp)
JumlahJumlahkamar kamar
PendpataPendpatan sewan sewa
per thper thuunn(Rp(Rp
juta)juta)
TingkTingkaatt
Hunian Hunian
PendptPendptaannKotorEfKotorEfee
kt kt SewaSewa KmKm(Rp jt(Rp jtThn)Thn)
Suite Suite RoomRoom
1.0001.000.0.00000
6060 21.900 7755 % % 16.42516.425
Family Family RoomRoom
550.000550.000 100100 20.075 8080 % % 16.06016.060
Single Single RoomRoom
454500.000.000 80 80 13.140 7070 % % 9.1989.198
JumlahJumlah 41.683
185
Penerimaan lain-lain yang didapat selama satu tahun rata-rata
adalah (Juta Rp) :
1. Penerimaan dari sewa Hotel setahun
Rp 41.683
2. a. Keuntungan Restorant
Rp 250.00
b. terima sewa Kios toko rupa-rupa, ada 12 buah @ Rp 80.00
Rp 960.00
c. Terima sewa Aula (temantin, Rapat, Dll)
Rp 50.00
3. Biaya Operasi :
a. Upah / Gaji / karyawan
Rp 2.500.00
b. Beli bahan makanan / minuman
Rp 118.00
c. Penggantian / alat perlengkapan
Rp 175.00
d. Pemeliharaan dan maintenance
Rp 510.00
e. Litrik dan Air
Rp 500.00
186
f. Administrasi /ATK
Rp 360.00
g. Bunga Bank 17 % dari modal kerja sebagai tambahan
dari BRI , dengan Pokok pinjaman sebesar
Rp 25,000.00
h. Premi Asuransi
Rp 155.00
i. PBB
Rp 38.00.
Apabila tingkat kapitalisasi disesuaikan dengan bunga Bank
pada waktu itu sebesar 18%, dan pembagian keuntungan untuk
manajer Hotel 25 % dari pendapatan bersih, berapakah Nilai Jual
Hotel tersebut ?
Jawaban :
1. Pendapatan dari sewa hotel pada Laporan Akuntansi Rp
41.683
2. Penghasilan lain-lain :
a. Keuntungan Restorant Rp 250.00
b. Sewa Kios/ Toko Rp 960.00
c. Sewa Aula Rp
50. 00
Rp 1.260
Pendapatan Kotor per tahun
Rp 42.943
3.Biaya Operasional :
a. Upah / Gaji Rp
960.00
b. Beli bahan makan/ minum Rp 118.00
c. Penggantian / perlengkapan Rp 175.00
d. Pemeliharaan & manitenance Rp 510.00
187
e. Listrik & Air Rp
500.00
f. Administrasi / ATK Rp
360.00
g. Bunga Bank 17 % X Rp25.000,00 = Rp 4.250,00
h. Premi Asuransi Rp 155,00
i. PBB Rp 38,00
Rp 193,00
Biaya yang harus dibayar
Rp 7.066
Pendapatan
Rp 35.877
Pembagian keuntungan bagi manajer
= 25 % X Rp 35.877
= Rp 8.969,25
Keuntungan bersih yang diperkirakan
= Rp 26.907,75
Apabila nilai kapitalisasi = 18 % = 1/ 0.18
`= 5,56 X
Rp 26.907,75 = Rp 149.607,09
Maka Indikasi Nilai adalah = Rp 149.607.090.000,00.
II. Sebuah Properti berlamat di Jalan Diponegoro No.20-22 berupa
Bangunan Pusat Perbelanjaan 4 lantai yang terdiri dari 3 Tingkat
dan 1 lantai basement dengan luas lantai 30.000 m2 (gross building
area) yang terletak di atas tanah HPL seluas 1,8 haselama 30
tahun . Luas lantai sewa (Net Rentable Area) untuk tiap
lantaiadalah 70% dari luas lantai kotor (Gross Building Area).
Adapun informasi luas lantai kotor untuk tiap lantai adalah sebagai
berikut :
188
Lantai GBA (m2)Basement 5.800Lantai 1 9.000Lantai 2 7.600Lantai 3 7.600
Informasi nilai sewa / m2 per bulan dari properti pembanding pada
lokasi yang berdekatan dan yang mempunyai karakteristik serupa adalah
sebagai berikut :
Nama Lantai Pembanding 1
(Rp)
Pembanding 2
(Rp)
Pembanding 3
(Rp)Lantai Basement 130.000 105.000 125.000Lantai 1 150.000 130.000 140.000Lantai 2 130.000 110.000 120.000Lantai3 110.000 100.000 120.000
Disamping itu terdapat tambahan pendapatan lain-lain seperti :
Area Parkir tersedia 250 lot untuk mobil dan 750 lot untuk motor
dengan masing-masing shif 4 untuk mobil dan 5 untuk motor, dengan
tarif parkir pershift Rp 1.500,00 untuk mobil dan Rp 300,00 untuk
motor.
Service Charge untuk tiap meter persegi lantai sewa adalah Rp
30.000,00 / bulan.
Biaya Operasional yang harus dikeluarkan tiap tahun (dalam Rp Juta) :
1). Bahan persediaan
Rp 120
2). Gaji Karyawan
Rp 690
189
3). Listrik
Rp 950
4). Air Bersih
Rp 7,5
5). Perawatan Bangunan Rp
300
6). Premi Asuransi Bangunan Rp
450
7). Perlengkapan Kantor/ Adminstrasi Rp 25
8). Promosi dan Pemasaran Rp
100
9). PBB
Rp 125
10). Biaya Lain-lain
Rp 60
Penilai menggunakan analisis dalam penilaian ini dengan pendekata
discounted cash flow (DCF) yang diasumsikan terdapat kenaikan nilai
sewa bersih dan kenaikan tarif parkir tiap periode (5 tahun sebesar 8%
dan 10%.
Biaya perubahan dan kenaikan tiap periode adalah :
Item Biaya Operasional Tkt Pertumb
/ Periode
(%)Bahan Persediaan 8Gaji Karyawan 10Listrik 12Air Bersih 15Perawatan Bangunan 10Biaya Kantor 15
190
Promosi dan Pemasaran 20PBB 8Biaya Lain-lain 8Asuransi Bangunan 0
Bunga atas modal kerjaadalah sebesar 20% dari biaya operasional
tahunan dan besarnya tarif pajak penghasilan 35%. Besarnya Tingkat
Penyusutan berdasarkan Straight Line Method Rp 2.000.000.000 per
tahun.
Berdasarkan analisis pasar diperoleh informasi bahwa tingkat
kapitalisasi properti pertokoan / Pusat Perbelanjaan adalah
berkisar antara 19 % dan 21 %.
Hasil analisis dengan menggunakan pendekatan Pengkapitalisasian
Pendapatan adalah :
A. Pendapatan Sewa Barang :
No Uraian
Luas
Lantai
Kotor
(m2)
Luas
Lantai
Sewa (m2)
Sewa per m2/
bln
(Rp)
Pendapatan
sewa per
Tahun
(Rp ribu)1 Lt Basement 5.800 4.060 120.000 5.846.4002 Lantai 1 9.000 6.300 140.000 10.584.0003 Lantai 2 7.600 5.320 120.000 7.660.8004 Lantai 3 7.600 5.320 110.000 7.022.400
30.000 21.000 31.113.600
B. Pendapatan Lain-lain :
No Uraian Kapasit
as
Shift/
hari
Tarif/
Shift
Pendapatan /
tahun
191
1 Parkir Mobil 250 4 1.500 540.000.000Motor 750 5 300 405.000.000Jumlah
945.000.000Uraian Luas
lantai
Tarif
/m2 /
bulan
Pendapatan /
tahun
2 Service
Charge
21.000 30.000 7
.560.000.000Total
Pendapatan
Lain-
lain
8.
505.000.000
No Uraian Jumlah (Rp
juta)1 Bahan Persediaan 1202 Gaji Karyawan / Mangement 6903 Listrik 9504 Air Bersih (PAM) 7,55 Perawatan Bangunan 3006 Asuransi Bangunan 4507 Biaya kotor 258 Promosi dan Pemasaran 1009 PBB 12510 Biaya Lain-lain 60
2.827, 5
Analisis Penilaian Properti dengan menggunakan
Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan I. Pendapatan Kotor Potensial (PGI)
192
1). Pendapatan Sewa Ruang
Rp 31.113.600.000,00
2), Pendapatan Lain-lain
Rp 8.505.000.000,00
Total Pendapatan Kotor Potensial setahun
Rp 39.618.600.000,00
II. Tingkat Hunian 90%
Rp 35.656.740.000,00
III. Pendapatan Kotor Efektif (EGI)
Rp 35.656.740.000,00
IV. Biaya Operasional Tahunan / Outgoings :
1 Bahan Persediaan Rp 120.000.0002 Gaji Karyawan /
Mangement
Rp 690.000.000
3 Listrik Rp 950.000.0004 Air Bersih (PAM) Rp 7.500.0005 Perawatan Bangunan Rp 300.000.0006 Asuransi Bangunan Rp 450.000.0007 Biaya kotor Rp 25.000.0008 Promosi dan Pemasaran Rp 100.000.0009 PBB Rp 125.000.00010 Biaya Lain-lain Rp 60.000.000
Rp 2.827.500.000,00 V. Pendapatan Bersih Operasional sebelum bunga dan Pajak Rp
32.829.240.000,00
VI. Bunga atas Modal Kerja @ 20% Tahun
Rp 565.500.000,00
VII. Pajak Penghasilan (Mis.35% X NOI – Bunga – Depr)
Rp 10.592.309.000,00
VIII. Pendapatan Bersih Operasional
Rp 21.671.431.000,00
193
IX. Years Purchachase @ 20%; 30 Tahun 0,2
4,86958
Rp 2.827.500.000,00
NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE)
Rp 105.530.766.968,98
Dibulatkan Rp 105.530.0 00
Analisis Prenilaian Properti
Melalui Pendekatan Aliran Tunai Terdiskon(Sumber : Copy Wahyu Hidayati, Budi Hardjanto,Konsep Dasar Penilaian
Properti,Yogyakarta,2003)
Konsep Dasar
194
III.KEBAIKAN DAN KEBURUKAN PENILAIAN DENGAN
PENDEKATAN PENDAPATAN Keuntungan :
1. Pendekatan ini dapat digunakan untuk melakukan penilaian
terhadap objek properti yang data pasarnya minimum ;
2. Dapat digunakan sebagai alat pembanding dalam chek and rechek
data atau hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan Biaya
untuk objek persewaan atau producing Income Properti ;
3. Laporan Keuangan, Laba Rugi dan Neraca yang tersaji dapat
dianalisis secara baik dan nyata ;
195
4. Hasil sewa atau pulangan merupakan Rate of return atau
keuntungan yang diharapkan dari investor, hal ini juga dapat
dipakai sebagai pembanding hasil sewa dan tidak harus sama
dengan hasil sewa dari properti pembanding ;
Kelemahan :
1). Hanya dapat digunakan untuk Properti yang mendatangkan hasil
sewa / return ;
2). Dalam mencari Pembanding harus didapatkan pada properti yang
benar-benar dapat menyajikan neraca, Laporan Keuangan, Laba-
Rugi. Pada hal untuk mendapatkan Laporan Keuangan itu sulit
karena para manager tidak suka terhadap pemeriksa takut
diketahui rugi laba sebenarnya, dan laporan keuangan merupakan
analisis tersendiri dari beberapa tahun pendapatan dar
Properti.
3) Kejelian dan penglaman Penilai harus tajam, mengandalkan jam
terbang yang tinggi untuk dapat tahu dan memahami laporan
keuangan Investor.
E.LAPORAN PENILAIAN .Tahap akhir dari suatu penilaian adalah menyajikan hasil
penilaian dalam laporan. Terdapat banyak macam laporan dan
tergantung kepada keperluan dan tujuan penilaian yang dilakukan.
Laporan penilaian menyediakan informasi yang diperlukan seperti :
- nilai properti ;
- penggunaan yang memenuhi HBU;
- kerugian atau manfaat yang dapat diperoleh ;
- bersifat explanatory .
Satu hal yang penting :
laporan penilaian dapat digunakan untuk mengetahui kualitas
dan profesionalisme penilai penyusun laporan.
Jenis dan bentuk laporan :
196
1. Berbentuk Surat atau letter / certificate .
Hasil Penilaian yang berupa estimasi nilai di tuangkan dalam
suatu surat yang disyahkan dengan tandatangan penilai. Bentuk
dan isinya sangat sederhana hanya memuat pendapat / estimasi
nilai objek atau properti tersebut , tidak dilampiri dengan data,
dan analisis yang kemudian disiapkan dan disampaikan sesuai
dengan kehendak klien.
2. Laporan sederhana / singkat atau Form report.
Bentuk laporan ini berupa borang / formulir yang memuat
keadaan , bentuk tanah / lahan , denah bangunan, ukuran, jumlah
ruangan, konstruksi bangunan, kemudian disampaikan secara ringkas
dalam format tertentu.
3. Laporan Lengkap atau Narrative report .
Laporan ini isi dan disajikan secara lengkap, disertai dengan
deskripsi objek yang di nilai, data / informasi pendukung,
analisis, photos, ukuran, dilampiri dengan copy surat-surat
tanah, bangunan, Bestek / cetak biru dan lain-lain.
197
Tahapan Pembuatan dan penulisan Laporan Penilaian.
Isi dan Sistematika Laporan :
Materi :
1. Deskripsi tentang properti dan prospek properti dimasa yang
akan datang dan calon pembeli yang paling mungkin ;
2. Uraian tentang data, analisis data dan metode penilaian yang
digunakan ;
3. Uraian tentang data penjualan yang digunakan termasuk data
pendapatan properti pembanding yang relevan .
4. Kaji ulang asumsi yang digunakan dikaitkan dengan analisis
yang dikemukakan dalam laporan.
The Appraisal Foundation dalam National Uniform Standard of
Profesional Appaisal Practice (USPAP) laporan ada 3 macam :
1. Self Cotained Report merupakan comprehensive Report.
2. Summary Appraisal Report merupakan presentasi informasi
singkat.
3. RestrictedUse Appraisal Report memuat presentasi dari
informasi.
Menurut USPAP laporan penilaian harus memuat :
1.Identitas klien dan pengguna yang diharapkan ;
2. Penggunaan laporan penilaian ;
3. Penjelasan dengan informasi secukupnya untuk identifikasi
- real estate yang digunakan sebagai pertimbangan dalam
penilaian ;
- ciri fisik ; dan
- ekonomi properti yang relevan terhadap penugasan.
4. Pernyataan ttg kepentingan atas real estat yang dinilai ;
KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN
198
5. Pernyataan ttg tujuan penilaian termasuk tipe, definisi nilai
dan sumbernya ;
6. Pernyataan ttg tanggal efektif dan tanggal laporan;
Laporan ini jelas, rinci, skematis dan lengkap sehingga pembaca
dapat mengerti serta memahami penilaian yang dilakukan sampai dengan
kesimpulan akhir. Agar lebih jelas kami sampaikan kerangka laporan
lengkap :
a. PENDAHULUAN.
Dalam bab ini Penilai harus menulis dan menyatakan siapa
pemberi tugas, untuk siapa laporan tersebut dibuat, pengawasan
yang dilakukan, dan dukungan informasi serta data yang didapat
dari Instansi terkait. Apabila dikehendaki maka Penilai dapat
menjelaskan bahwa penilaian ini hanya ditujukan untuk hal-hal
tertentu yang dibatasi penggunaanya, tanggungjawabnya, kecuali
User / Pengguna / Klien telah meminta ijin terlebih dulu.
b. TUJUAN PENILAIAN.
Pada Bab ini dijelaskan penilaian ditujukan untuk apa,
misalnya penilaian asset / kekayaan, Pelelangan, Pajak, Asuransi,
jual-beli, pengadilan atau untuk kepentingan negara karena akan
diberikan ganti-rugi dan sebagainya.
c. TANGGAL PEMERIKSAAN.
Tanggal sangat penting, untuk itu harus dicantumkan di dalam
laporan , saat dilakukan Pemeriksaan / Inspseksi. Saat inilah
yang menentukan nilai wajar sesuai dengan keadaan saat itu.
d. TANGGAL PENILAIAN.
Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas , lengkap ,
benar , tanggal, bulan tahunnya. Dapat saja terjadi bahwa tanggal
199
penilaian berbeda dengan tanggal pemeriksaan , hal itu
kemungkinan saja keadaan saat itu kondisinya sangat berbeda.
e. DOKUMEN KEPEMILIKAN .
Semua data / item yang berkaitan dengan kepemilikan atau
penguasaan Objek yang akan dinilai / properti diuraikan dalam bab
ini. Misalnya seperti hal-hal dibawah ini :
Alamat : Jalan, No,RT/RW, Kelurahan,
Kecamatan, Kabupaten dan
Proinsi.
Jenis Hak : Hak Milik, Hak Guna Bangunan,
Hak Pakai, Hak Sewa dll.
Nama Pemilik : Suto, Titiek dll.
Luas Tanah : 5000 m2, 2000 m2, 150 m2.
Status tanah / objek : - Sedang dijadikan jaminan di Bank,
atau digadaikan atau
disimpan oleh orang
lain, harus jelas.
- dikuasai Pak Amat dalam status sengketa.
a.LOKASI .
Dalam bab ini harus dijelaskan alamat properti secara lengkap
dan jelas, sehingga mudah untuk mencari atau mendapatkannya.
Penilai harus dapat menggambarkan tentang landmark objek tersebut
dari arah mana atau suatu bidang / landmark tertentu yang sudah
diketahui oleh orang banyak misalnya alun-alun, Kantor Bupati,
Stasiun KA, dan lain-lain, serta bagimana , dengan kendaraan apa,
arah dan jalan menuju lokasi sampai di Porperti Subjek. Sarana
transportasi baik pribadi maupun umum dan kondisi lingkungan
arahan lahan dengan prasaran dan sarana objek
b.DESKRIPSI PROPERTI.
Penjelasan ini merupakan keterangan detail dari tanah dan atau
bangunan yang akan dinilai, seperti luas tanah dan atau bangunan,
200
bentuk, kontur, dak / miringnya tanah, jenis tanah , warna tanah,
tanah liat, berpasir, siap bangun atau tidak, lokasi kebaikan ,
keburukannya, dan untuk bangunan keadaan fisik, umur bangunan,
fungsi, dan faktor yang mempengaruhinya.
a).Tanah :
Bentuk tanah misalnya segi empat panjang atau tidak
beraturan bersegi banyak;
Warna tanah merah , coklat, hitam, abu-abu lembek atau
keras ;
Letak tanah datar, miring, di atas as jalan atau
dibawah as jalan;
Aksesibilitas, pencapaian, lingkungan, kondisi dan
transportasi menuju atau keluar menuju sasaran, dan
Lain-lain yang berkaitan dengan tanah.
b). Bangunan :
Uraian bangunan dan sarana pelengkapnya yang mencakup :
1. Luasan bangunan sesuai dengan standar BOMA (perhitungan
Gross / net Floor area / luas kotor/bersih bangunan dan
sebagainya) dan kewajiban utk melakukan pengukuran pada
saat inspeksi ;
2. Kondisi fisik dan spesifikasi konstruksi bangunan dan
penyelesaian ruang dalamnya ;
3. Umur dan tahun dibangun, tahun direnovasi thdp
konstruksi bangunan dan penyelesaian ruangan dalamnya ;
4. Komentar ttg adanya perbaikan yang terjadi atau
diperlukan biaya dan waktu serta laporan bila ada
penyimpangan penggunaan bahan material bangunan ;
5. Penjelasan ttg IMB/IPB dan surat lainnya setelah
direview ;
6. Penjelasan dalam hal penilai tidak dapat melakukan
inspeksi secara keseluruhan ataupun sebagian .
201
c.LINGKUNGAN SEKITAR.
Lingkungan sekitar (neighbourhood) objek harus dijelaskan ,
karena sangat berpengaruh terhadap nilai . Terutama failitas umum
dan fasilitas sosial dan jauh dekatnya dengan keramaian, Pasar,
Bandara, Stanplat Bus, Stasiun KA, Pelabuhan Laut, Pertokoan,
Perkantoran dll.
d.PERENCANAAN KOTA.
Peraturan pemerintah atau pemerintah Daerah sangatlah
menentukan terhadap lahan / properti atau kawasan tersebut ,
karena zoning yang telah ditetapkan untuk daerah itu akan
berdampak langsung terhadap harga dan pembangunan yang telah atau
akan dilaksanakan.
e.DASAR PENILAIAN.
Penilai dalam pelaksanaannya harus scara jelas menguraikan apa
metode yang dipergunakan untuk menganalisis. Disamping itu
penilai juga harus menjelaskan data pendukung dan surat- surat
ikutan dan metode apa yang akan dipakai oleh penilai dalam
mendasari analisisnya.
Analisis Pasar yang mencakup :
1. Uraian tentang kondisi pasar secara makro dengan rincian
tentang supply and demand;
2. Uraian tentang kondisi pasar yang mempengaruhi secara
langsung terhadap aset properti yang dinilai (pengaruh
kompetitor, lokasi, kondisi lingkungan, daya serap pasar) ;
3. Proyeksi / potensi properti yang dinilai ;
4. Faktor yang dapat mempengaruhi daya jual properti
5. Estimasi trend, perkembangan dan potensi ekonomi di masa 2
– 3 tahun mendatang .
Informasi pendukung tentang analisis pasar, seleksi dan
pengumpulan data yang mencakup :
202
1. Rincian analisis dan komentar dari data pembanding yang
digunakan sebagai pendukung dalam penilaian (rincian data
dilampirkan) ;
2. Rincian ttg transaksi terakhir yang terjadi
termasuk tanggal transaksinya ;
3. Rincian data penentu nilai likuidasi berdasarkan
analisis data pasar .
f.PENILAIAN.
Dalam bab ini penilai menguraikan secara ringkas analisis yang
dilakukan dan metode apa saja yang dipergunakan, dan bagaimana
menerapkannya.
Metodologi dan dasar penilaian
1. Uraian tentang metode yang digunakan dan menjelaskannya
secara teknis ;
2. Justifikasi terhadap metode penilaian yang dipakai dalam
menentukan nilai pasar ;
3. Uraian hal-hal yang menjadi dasar penilaian.
Asumsi yang digunakan dalam penilaian seluruhnya mencakup
pemikiran dan perkiraan tentang nilai yang paling objetif dari
poperti.
Penilaian mencakup kesimpulan tentang nilai pasaran dan
nilai likuiditas dari properti yang mencakup :
1. Analisis tentang HBU ( bila tidak harus ada alasannya);
2. Pencantuman nilai pasar ;
3. Pencantuman nilai likuidasi ;
4. pencantuman nilai konversi rupiah terhadap mata uang asing .
Rincian perhitungan (valuation worksheet) ditulis lengkap dengan
kalkulasi serta asumsi dasar analisis terhadap penilaiannya .
Rincian perhitungan (valuation worksheet) ini ditulis lengkap
dengan kalkulasi serta asumsi dasar analisis terhadap
penilaiannya . Kemudian disertai Lampiran berupa foto asli
203
properti, gambar situasi, denah bangunan, peta tata kota dan
lampiran lain yang dianggap perlu. Untuk mendapatkan rentang
nilai maka minimal harus menggunakan 2 metode penilaian.
Penyimpangan penggunaan metode yang ditentukan dalam TOR harus
diberikan justifikasinya alas an yang mendasari penyimpangan dan
penentuannya.
Adapun metode yang digunakan adalah :
Pendekatan Penilaian yang digunakan untuk Properti Non
Komersial :
MetodePenilaian / jenisproperti
SalesComparison
DiscountedCash Flow
CostApproach
ResidualMethod
Incomeproducingproperty
Metodepengecekanbila datasebanding
Metode Utamadengan
proyeksi 10tahun
Tidakdisarankan
Tidakdisarankan
Propertiyang takmenghasilk
an
MetodeUtama dandata harussebanding
Metode Utamabila unit yangdinilailebihdari satuuntuk
merefleksikanperiodepenjualan
Tidakdisarankan
Tidakdisarankan
Propertidalamtahap
pembangunan
Tidakdisarankan
Metode UtamaSisa BiayaKonstruksiyang harusdikeluarkan
diperhitungkansebagaipengurang
Perhitunganbiaya
konstruksiwajib
dilakukanoleh
quantity,quantitySurveyorIndependen
MetodePengecekan
merefleksikannilai tanah
Properti
204
Rumah Metode
Utamabiladatasebanding
MetodeUtamabilaunityangdinila
ilebihdrsatuutk
merefleksika
nperiod
epenjualan
Metode
pengecekan
Tidak
disarankan
Properti dlm tahap pembangunan Metode
Utamabiladatasebanding
Tidaksesuai
Metode
UtamadanbiayakonstruksiharusdihitungolehQuantitySurveyorindependen
Tidak
disarankan
Tanah Kosong dg potensidikembangkan
Metode
pengecekanbiladatasebanding
Metodepengecekanutk
mendukung
metoderesidual
Metode
pengecekanutkmenghitungbiayainfrastrukturataupengembang
MetodeUtama
bilapropertimempunyai
potensiuntuk
205
anlain
dikembangkan
Tanah kosong tanpa potensipengembangan
Metode
Utamabiladatasebanding
Bangunan Industri Metode
pengecekanbiladatasebanding
MetodeUtamabilaasetdisewakan
Metode
UtamabilapropertidigunakansendiriolehPemilik
Mesin dan peralatannya Metode
Utamabiladatasebanding
Metode pengecekan
Kendaraan&
alatberat
MetodeUtama& dataharussebanding
206
Metode pengecekan Perkebunan,
Pertambangan, &Tambak
MetodeUtama
Metode
Pengecekan
Skema Profesi Penilaian di Indonesia saat ini adalah sebagai berikut :
Khusus untuk Penilaian yang dilakukan di Direktorat Jenderal Pajak
yang dilaksanakan oleh Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian hanya
dimaksudkan untuk pengenaan pajak, namun bila Instansi lain
menggunakan NJOP tersebut kiranya memerlukan penyesuaian lebih lanjut
Skema tentang tatacara penilaian yang dilakukan oleh Direktorat
Jenderal Pajak untuk menentukan besarnya Nilai Jual Objek Pajak
khususnya untuk PBB dan BPHTB.
Skema Profesi penilai diIndonesia saat ini digambarkan sbb :
207
Sumber : Direktorat jenderal Pajak, Direktorat Ekstensifikasi dan
Penilaian.
Standar penilaian Indonesia juga memberikan tuntunan tentang penilaian
bahkan sebagai kode etik Penilaian Indonesia .
Laporan penilaian dalam API 7 dengan judul PERSYARATAN LAPORAN DAN
REFERENSINYA.
Berdasarkan ketentuan standar 7.5.1 laporan harus merujuk pada:
1. Alamat yang menentukan kepada pemberitugas dengan menyatakan
namanya ;
2. Setiap penugasan khusus, asumsi khusus/tak lazim harus dinyatakan ;
3. Tujuan penilaian hrs dinyatakan dengan tegas dan jelas ;
4. Tanggal penilaian tak boleh menggunakan tanggal akan datang tetapi
boleh dengan tanggal laporan ;
5. Dasar & definisi penilaian harus diberikan secara lengkap ;
6. Asumsi yg berkaitan dan batasannya harus dinyatakan lengkap;
7. Menerangkan sumber informasi, sifat, dan pertanggungjawabanya harus
jelas.
208
8. Syarat pengungkapan, Standar penilaian merujuk pada KODE ETIK
PENILAI (KEPI) 6 .
Kode Etik Penilaian Indonesia :
a. Laporan penilaian harus menguraikan secara jelas dan tepat
mengenai ruang lingkup penugasannya,serta maksud dan tujuan
penggunaannya, asumsi yang digunakan, skenario hipotetis atau
persyaratan pembatas yang secara langsung mempengaruhi
nilai dan bilamana sesuai mengindikasikan terhadap nilai.
b. Laporan penilaian harus disususn berdasarkan informasi yang
cukup untuk menjelaskan pekerjaan yang dilaksanakan, kesimpulan
yang diambil dan kaitan satu dengan lainnya.
c. Penilai harus menjelaskan setiap hubungan yg bersifat perorangan
/ Badan hukum, langsung/tak langsung dengan Tanah dan atau
Bangunan atau Perusahaan yang menjadi pokok permasalahan dari
setiap penugasan dan yang dapat mendorong pada suatu konflik
kepentingan yang potensial.
d.Laporan penilaian harus menguraikan secara jelas dan tepat
mengenai ruang lingkup penugasannya,serta maksud dan tujuan
penggunaannya, asumsi yang digunakan, skenario hipotetis atau
persyaratan pembatas yang secara langsung mempengaruhi
nilai dan bilamana sesuai mengindikasikan terhadap nilai.
e.Laporan penilaian harus disususn berdasarkan informasi yang cukup
untuk menjelaskan pekerjaan yang dilaksanakan, kesimpulan yang
diambil dan kaitan satu dengan lainnya.
f.Penilai harus menjelaskan setiap hubungan yang bersifat
perorangan / Badan hukum,
langsung tidak langsung dengan Tanah dan atau Bangunan atau
Perusahaan yang menjadi pokok permasalahan dari setiap penugasan
dan yang dapat mendorong pada suatu konflik kepentingan yang
potensial.
209
g. Setiap pembatasan atas kualitas dr jasa penilaian yang
ditawarkan harus dijelaskan apakah itu suatu yang dipaksakan oleh
pihak luar atau secara khusus kepada penilai atau penugasannya.
Bila bantuan dari luar diperlukan oleh penilai harus dijelaskan
identitasnya, masa berlakunya dan hakekat dari bantuan itu.
h. Penilai harus menempatkan suatu pembatasan terhadap publikasi
suatu penilaian atau kesimpulannya tanpa persetujuan.
i. Penilai akan menjelaskan setiap penyimpangan dari SPI .
Disamping itu laporan Penilaian juga harus merujuk pada KEPI 8 dengan
pedoman sebagaimana yang dituangkan dalam ketentuan ini. Bahwa
laporan nilai, standar merujuk pada KEPI 8 yang menentukan bahwa lapen
tentang nilai minimal harus mencakup :
1. Identitas penilai dan tanggal laporan ;
2. Instruksi , tanggal, tujuan dan maksud penggunaan penilaian yang
bersangkutan ;
3. Dasar penilaian termasuk tipe dan definisi nilai ;
4. Identitas, jenis hubungan hukumnya dan lokasinya, serta kepentingan
yang akan dinilai ;
5. Tanggal dan berapa kali telah dialkukan peninjauan ;
6. Asumsi dan persyaratan pembatasan ;
7. Petunjuk untuk penerapan SPI dan setiap penjelasan yang
diperlukan ;
8. Tandatangan penilai yang bersangkutan ;
9. Catatan tertentu dari penilai yang bersangkutan.
Kesimpulan Bandingan USPAP dengan SPI :
210
No.
SPI USPAP
1 Tak menentukan sitematika laporan secarategas,
Sistematika tegas
2 Subtansi format bisa berbeda yg penting isi laporanmencakup
Perumusan singkat tapi mengatur secara lengkap, pokok, analisis, analisis HBU & tgl Efektif laporan
3 TOR BPPN mengatur lebih rinci dan jelas, HBU, minimal harus menggunakan 2 metode
Memuat informasi penting bagi pemakai laporan
4 Perumusan panjang tapi tak mudah utk dibaca dimengerti, aplikasi bisa bervariasi
Punya banyak kelebihan karena wajib memuat :Data & analisis, informasi relevan yangMendukung penilaian
5 Tak mengharuskan tanggal efektif laporan serta analisis HBU
Harus mencantumkan tanggal efektif analisis, analisis HBU
211
F.KESIMPULAN NILAI.Hasil dari analisis Penilaian yang dilakukan oleh seorang
Penilai dalam suatu proses penilaian dapat berupa suatu angka
indikasi nilai maupun rentang nilai. Rentang nilai hanya dapat
digunakan dalam kondisi pasar yang tidak stabil, goyah dengan
naik turunnya harga karena kondisi ekonomi atau moneter lainnya.
Rekonsiliasi nilai ini merupakan analisis untuk mendapatkan suatu
estimasi nilai akhir dari property yang dinilai. Penerapan
Pendekatan atau metode lebih dari satu metode pendekatan biasanya
menghasilkan kesimpulan yang berbeda, namun demikian agar tidak
menjadi bias maka sepanjang masih dalam toleransi nilai yang
diperkenankan di Direktorat Jenderal pajak tidak lebih dari 5%
sampai dengan 10 %, hal itu masih dianggap wajar.
Kegiatan rekonsiliasi nilai terdiri dari dua tahap :
1. Melakukan review atau mengkaji ulang data dan proses
penilaianpada masing-masing teknik penilaian ;
2. Mengkaji perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan
penilaian dikaitkan dengan tujuan atau dengan kegunaan
penilaian.
Pada tahap rekonsiliasi nilai Penilai mempertimbangkan semua
factor, dan kemudian membuat keputusan (judgement) kesimpulan
nilai yang paling sesuai. Terdapat 5 (lima) criteria penting yang
harus dipertimbangkan dalam kegiatan rekonsiliasi indikasi nilai
yaitu :
1.
212
Pada bab ini penilai menyampaikan keputusannya tentang estimasi
nilai properti dan kemudian menandatanganinya. Tandatangan harus
asli dari penilai yang melakukan penilaian atas objek.
G. LAMPIRAN.
Semua data pendukung yang perlu dan dipergunakan untuk
analisis, dilampirkan dalam berkas laporan Penilaian . Data
tersebut meliputi :
- Peta lokasi,
- Site Plan,
- Denah bangunan,
- Surat-surat penguasaan hak atas tanah dan bangunan,
- Dokumen pendukung yang lain,
- Photo- photo dan lain-lain.
Rangkuman :Income Approach di dasarkan pada pemikiran bahwa fungsi dari
nilai sangat tergantung pada penghasilan atau return atau pulangan
income producing property itu sendiri. Estimasi nilai dari properti
merupakan harapan keuntungan investor dimasa datang. Prinsip
antisipasi merupakan dasar pemikiran dalam membuat estimasi dalam
pendekatan pendapatan. Untuk itu perlu kejelian, kebijakan, dan
pengalaman dalam menentukan nilai suatu properti. Prinsip pendekatan
pendapatan yang dilakukan dalam kegiatan ini merupakan pernyataan
bahwa nilai suatu properti merupakan nilai sekarang (Present Value)
dari keuntungan yang merupakan aliran pendapatan bersih pertahun di
masa yang akan datang yang kemudian dikapitalisasikan sebagai
modal investasi .Pendekatan Pendapatan merupakan penanaman modal
jangka panjang maka faktor pulangan atau return yang terkait langsung
adalah sangat menentukan terhadap kelangsungan usaha.
Tingakat return atau peulangan harus mengakomodasi unsur resiko dan
pengembalian dari investasi yang ditanamkan dalam usaha. Salah satu
213
hal yang paling penting dalam pendekatan pendapatan adalah bagaimana
menentukan pendapatan kotor efektif yang kemudian dikurangi dengan
biaya-biaya dan selanjutnya akan di dapat penghasila bersih dan dari
penghasilan bersih inilah merupakan keuntungan yang dikapitalisasikan
untuk dapat estimasi nilai.
Latihan :
1. Cobalah jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Pendekatan
Pendapatan ?
2. Jelaskan pengertian tentang Pendapatan Potensial ?
3. Bagaimana Anda mendapatkan / menntukan Pendapatan Kotor
Efektif ?
4. Bagaimana caranya mengukur dan menentukan besarnya biaya-biaya
Operasional?
5. Apa yang dimaksud dengan NOI dan bagaimana cara
memperolehnya ?
6. Jelaskan pengetian Tingkat kapitalisasi dan bagaimana
menentukan besarnya Tingkat Kapitalisasi ?
----------
EndsDOCPenilaian22 juni 2011-----------
214
DAFTAR PUSTAKA
1. Aris, Raja Hussain, Raja, Penilaian Harta Tanah Khas, Dewan
Bahasa dan Pustaka, Kementerian Pendidikan,Kuala Lumpur,
Malaysia, 1991.
2. Britton William, Keith Davies, Tony Johnson, Modern Methods of
Valuation, The Estate Gazette Limited,London, 1980.
3. Harnoto, Lambang Adiatma, Mengenal Penilaian dan Profesinya,
Mitra Wacana Media, Jakarta, 2010.
4. Husin, Azhari, Harta Tanah : Kaedah Penilaian, Dewan Bahasa
dan Pustaka, Kuala Lumpur, 1996.
215
5. Hindawan D Iwan, Arik Haryono, Darmawan Dwi A, Fundamental of
Valuation, Teori Dan Aplikasi Penilaian Properti, BPPK,
Dep.Keu RI, LPKPAP, Jakarta,2006.
6. Hidayati Wahyu, Budi Harjanto, Konsep Dasar Penilaian
Properti, BPFE, Yogyakarta,2003.
7. Lumby Steve, Invesment Appraisal and Financial Decisions,
Chapman & Hall,London, 1996.
8. MILLINGTON, A F, An Introduction to Property Valuation,
Estates, Gazette, 151 Wardour Street, London W1V, 1988.
9. Supardi Untung, Heri Basuki Rudianto, Mohammad Luthfi Amirul
Mukminin, Penilaian & Properti, Mitra Wacana Media,, Jakarta,
2010.
10. SIPAN , Ibrahim ,Tuan Haji, PENILAIAN ATAS HARTA TANAH DI
MALAYSIA, Fakulti Kejuruteraan dan Geoinformasi, University
Teknologi Malaysia, 1996.
11. WILLIAMS, Martha, R, California Real Estate Appraisal,
Longman
12. Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah dirubah
dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 Tentang Perubahan
Undang-undang PBB.
13. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000,
Tanggal 20 Desember 2000, SISMIOP, Jakarta, 2002.
14. Direktorat Jenderal Pajak, Dit PBB, DBKB 2000, Rilis 2.0,
Jakarta, 2000.