55 ส่วนที่2 ข้อมูลเกี่ยวกับกองทรัสต์...

สวนท 2 ขอมลเกยวกบกองทรสต ทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช

Hemaraj Leasehold Real Estate Investment Trust (HREIT)

55

สวนท 2 ขอมลเกยวกบกองทรสต

บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด (“บรษทฯ”) สานกงานใหญจดทะเบยนตงอย เลขท 9 อาคารยเอมทาวเวอร ชน 27

ถนนรามคาแหง แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรงเทพมหานคร 10250 เลขทะเบยนบรษท 0105558056893 เวบไซต

www.hemarajreit.com โทรศพท 02 717 3901 โทรสาร 02 717 3902 ในฐานะผกอตงทรสตและจะเขาเปนผจดการ

กองทรสตภายหลงจากทกองทรสตไดกอตงแลวประสงคจะเสนอขายหนวยทรสตของกองทรสตชอทรสตเพอการลงทนใน

สทธการเชาเหมราช (Hemaraj Leasehold Real Estate Investment Trust : HREIT) โดยมวตถประสงคเพอนาเงนท

ไดรบจากการระดมทนในครงน (รวมเงนกยม ) หลงหกคาใชจายตางๆ แลว ไปลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครง

แรก โดยการเขาทาสญญาทเกยวของกบการลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกของกองทรสตกบคสญญาท

เกยวของ (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมในสวนท 2 ขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา) โดยทรสตจะเชา

อสงหารมทรพยและใหผจดการกองทรสตจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวโดยการใหเชา และ/หรอ

ใหบรการทเกยวเนองกบการเชาอสงหารมทรพยทกองทรสตไดลงทนไวรวมทงดาเนนการอนใดทเกยวของและจาเปนเพอ

ประโยชนของอสงหารมทรพยและเพอมงกอใหเกดรายไดและผลตอบแทนแกกองทรสตและผถอหนวยทรสตรวมถงการนา

เงนทไดจากการระดมทนสวนทเหลอดงกลาวไปลงทนในอสงหารมทรพยอน และ/หรอ ทรพยสนอนไมวาโดยทางตรงหรอ

โดยทางออมการลงทนในหลกทรพยหรอตราสารทางการเงนอน และ/หรอ การจดหาผลประโยชนดวยวธอนทเปนไปตาม

สญญากอตงทรสตกฎหมายหลกทรพย และ/หรอ กฎหมายอนทเกยวของโดยเงนทไดรบจากการระดมทนในครงนรวมกบ

เงนทไดรบจากการกยมเมอหกคาใชจายตางๆ แลวจะเหลอเงนทจะนาไปใชตามวตถประสงคทระบไว เปนจานวนไมเกน

[] ลานบาท () (ไมรวมภาษมลคาเพม)

1. ปจจยความเสยง

การลงทนในหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช (“HREIT”) มความเสยง ผลงทน

ควรพจารณาขอมลทงหมดทอยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน รวมทงปจจยความเสยงดงตอไปนอยางรอบคอบกอนท

จะตดสนใจลงทน

ขอความดงตอไปนแสดงถงปจจยความเสยงทมนยสาคญบางประการอนอาจมผลกระทบตอกองทรสตหรอมลคา

หนวยทรสตของกองทรสต นอกจากน นอกเหนอจากปจจยความเสยงทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแลวยง

อาจมปจจยความเสยงอนๆ ซงผกอตงทรสตไมอาจทราบไดในขณะนหรอเปนความเสยงทผกอตงทรสตพจารณาในขณะน

วาไมเปนสาระสาคญ แตความเสยงดงกลาวอาจเปนปจจยความเสยงทมความสาคญตอไปในอนาคต ความเสยงทปรากฏ

ในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนและความเสยงทอาจมขนในอนาคตอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญตอธรกจ ผลการ

ดาเนนงาน และสถานะทางการเงนของกองทรสตหรอมลคาหนวยทรสตของกองทรสต ขอความในลกษณะทเปนการ

คาดการณในอนาคต (Forward-Looking Statements) ทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน เชน การใชถอยคาวา

http://www.hemarajreit.com/



56

“เชอวา” “คาดหมายวา” “คาดการณวา” “มแผนจะ” “ตงใจ” “ประมาณ” เปนตน หรอประมาณการทางการเงน โครงการใน

อนาคต การคาดการณเกยวกบผลประกอบการธรกจแผนการขยายธรกจ การเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของในการ

ประกอบธรกจของกองทรสต นโยบายของรฐ และอนๆ เปนการคาดการณถงเหตการณในอนาคต อนเปนความเหนของผ

กอตงทรสตในปจจบนและมไดเปนการรบรองผลการประกอบการหรอเหตการณในอนาคตดงกลาว นอกจากน ผลการ

ดาเนนงานทเกดขนจรงกบการคาดการณหรอคาดคะเนอาจมความแตกตางอยางมนยสาคญ

ผกอตงทรสตไดดาเนนการศกษาขอมลรายละเอยดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกโดยตรวจสอบขอมลตางๆ ท

เกยวของ (Due Diligence) กอนการตดสนใจเขาลงทน โดยผกอตงทรสตไดศกษารายงานของบรษทประเมนคาทรพยสน

และรายงานทางวศวกรรมของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอยางละเอยด อยางไรกด การตรวจสอบขอมลตางๆ

ทเกยวของไมไดเปนการรบประกนวาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกไมมความเสยหายหรอชารดบกพรองอนอาจ

ทาใหกองทรสตมคาใชจายในการปรบปรงหรอซอมแซมในจานวนทสงกวาจานวนทระบในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน

เนองจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพย อาจจะตรวจพบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เนองจาก

ขอจากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนค ทใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอนๆ ทเปนขอจากดในการตรวจสอบของทงผ

ประเมนราคา และวศวกร

นอกจากน รายงานของบรษทประเมนคาทรพยสนและรายงานทางวศวกรรมของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

อาจมขอบกพรองหรอไมถกตอง ทงหมดหรอบางสวน อนเนองมาจากความบกพรองของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ครงแรกทตรวจสอบไดยากหรอไมสามารถตรวจพบได และทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอาจมลกษณะหรอถก

นาไปใชประโยชนในรปแบบใดรปแบบหนงทเปนการขดหรอแยงกบกฎหมายตางๆ ทเกยวของโดยการตรวจสอบขอมล

ตางๆ ทเกยวของ ไมสามารถครอบคลมถงได ซงอาจสงผลใหกองทรสตมคาใชจายหรอความรบผดอนเนองมาจาก

เหตการณดงกลาว

ขอมลในสวนนทอางถงหรอเกยวของกบรฐบาลหรอเศรษฐกจในภาพรวมของประเทศเปนขอมลทไดมาจากขอมลทมการ

เปดเผยหรอคดยอจากสงพมพของรฐบาลหรอจากแหลงขอมลอนๆ โดยทผจดการกองทรสตมไดทาการตรวจสอบหรอ

รบรองความถกตองของขอมลดงกลาวแตประการใด

เนองจากผลตอบแทนในการลงทนในหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยเปนผลตอบแทนในระยะยาว

ผลงทนจงไมควรคาดหวงทจะไดรบผลตอบแทนในระยะสน นอกจากนน ราคาเสนอขายของหนวยทรสตกบมลคาของ

หนวยทรสตในอนาคตอาจลดตาลงหรอสงขน ผลงทนอาจไมไดรบคนตนทนในการลงทน ดงนน ผทประสงคซอหนวยทรสต

จงควรปรกษาผประกอบวชาชพและขอคาปรกษาเกยวกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสตกอนตดสนใจลงทนใน

หนวยทรสต



57

1.1 ความเสยงทเกยวกบกองทรสตหรอการด าเนนงานของกองทรสต

1.1.1 กองทรสตเปนกองทรสตทอยระหวางการกอตง โดยยงไมมผลการด าเนนงานในอดตทนกลงทน

สามารถอางองในการพจารณาตดสนใจเขาลงทน

กองทรสตเปนกองทรสตทอยในระหวางการกอตง ดงนน กองทรสตจงยงไมมผลการดาเนนงานในอดต แตมเพยง

ขอมลของผลการดาเนนงานของทรพยสนทเขาลงทนครงแรก กลาวคอ โรงงานใหเชา และคลงสนคาใหเชาใน

อดต เพอใหนกลงทนใชประกอบการตดสนใจและอาจเปนการยากสาหรบนกลงทนทจะประเมนผลการ

ดาเนนงานในอนาคต แตกไมสามารถรบประกนไดวารายไดทกองทรสตจะไดรบหรอคาใชจายทจะเกดขนจาก

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก จะสอดคลองกบขอมลรายไดและคาใชจายในอดต หรอประมาณการ

รายไดและคาใชจายทแสดงในเอกสารแนบ 4 รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงผลกาไร

ตามสมมตฐาน ในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน ดงนน ผกอตงทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวา กองทรสต

จะมผลการดาเนนงานหรอสามารถจายประโยชนตอบแทนไดตามอตราทระบไวใน เอกสารแนบ 4 รายงาน

ประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงผลกาไรตามสมมตฐาน นอกจากน ผลงทนไมควรอางองขอมล

ทางการเงนและสถตในการดาเนนงานตางๆ ทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแตเพยงอยางเดยวเพอ

ประเมนผลประกอบการของกองทรสตในอนาคต

1.1.2 สมมตฐานในรายงานประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนแบงผลก าไรตามสมมตฐานมความ

ไมแนนอน และขนอยกบความเสยงและความไมแนนอนทางธรกจ เศรษฐกจ การเงน กฎเกณฑท

เกยวของ และการแขงขน ซงอาจสงผลใหผลประกอบการทแทจรงแตกตางจากทประมาณการไวอยาง

มนยส าคญและอาจสงผลตอมลคาทไดลงทนในกองทรสต

ประมาณการตามทระบในเอกสารแนบ 4 รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงผลกาไรตาม

สมมตฐานนน ไดรวมเอาขอมลทเกยวกบการคาดการณผลประกอบการและการปนสวนแบงผลกาไรตาม

สมมตฐานของกองทรสตสาหรบงวดประมาณการวนท 1 พฤศจกายน 2558 ถง 31 ตลาคม 2559 ซงประมาณ

การทางการเงนของกองทรสตนนเปนเพยงการคาดการณผลประกอบการในอนาคตทอาจจะเกดขนแกกองทรสต

เทานน และไมไดเปนการยนยนถงผลประกอบการของกองทรสตในอนาคต นอกจากน ประมาณการทางการเงน

ดงกลาวขนอยกบขอสมมตฐานหลายประการตามทไดระบไวในเอกสารแนบ 4 รายงานประมาณการงบกาไร

ขาดทนและการปนสวนแบงผลกาไรตามสมมตฐาน อยางไรกด ถงแมวาผกอตงทรสตไดจดทาประมาณการ

ดงกลาวดวยความตงใจและความระมดระวง แตขอสมมตฐานทนามาใชในการประมาณการยงมความไม

แนนอนและขนอยกบความเสยงและความไมแนนอนทางธรกจ การแขงขน เศรษฐกจ การเงน และกฎเกณฑท

เกยวของ ซงขอสมมตฐานตางๆ ทเกดขนจรงอาจเปลยนแปลงในสาระสาคญได ความเสยงและความไมแนนอน

ดงกลาวตางๆ นนอยนอกเหนอการควบคมของกองทรสต เชน ประมาณการดงกลาวอาจเปนการคาดการณหรอ

การตงสมมตฐานในเหตการณทอาจเกดขนในอนาคตอนเกยวกบธรกจอสงหารมทรพยซงมความไมแนนอน



58

โปรดพจารณาความเสยงเพมเตมในหวขอ “ความเสยงทเกยวกบกองทรสตหรอการดาเนนงานของกองทรสต”

ตามทไดระบไวในสวนน

เนองจากเหตการณบางเหตการณหรอเหตการณทงหมดทเปนขอสมมตฐานอาจไมเกดขนตามทคาดการณไว

หรออาจเกดเหตการณหรอสถานการณทมไดคาดไว ดงนน ผกอตงทรสตจงไมอาจรบประกนไดวาขอสมมตฐาน

ทวางไวจะเกดขนและกองทรสตจะสามารถจายประโยชนตอบแทนไดตามทประมาณการไว หากผลประกอบการ

ของกองทรสตไมเปนไปตามทประมาณการไว กองทรสตจะไมสามารถจายประโยชนตอบแทนหรอผลตอบแทน

ตามทประมาณการไวได ซงอาจสงผลใหผถอหนวยทรสตอาจไมไดรบผลตอบแทนตามทไดประมาณการไวและ

หนวยทรสตอาจมมลคาทางตลาดลดลงอยางมนยสาคญ

อยางไรกตาม ทางเจาของทรพยสนตกลงรบประกนรายไดสวนตางทเกดจากการทรายไดจากการดาเนนงานตอป

(กอนหกภาษ ณ ทจาย) ของกองทรสตทเกดขนจรงตากวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา ซง รายไดจาก

การดาเนนงานตอปขนตาเปนจานวนเงนเทากบ 654.00, 655.00, และ 657.00 ลานบาทในปท 1, 2 และ 3

ตามลาดบ รวมเปนระยะเวลา 3 (สาม) ป นบจากวนทกองทรสตเขาลงทน ซงครอบคลมถงในชวงเวลาของการ

ประมาณการใน รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงผลกาไรตามสมมตฐานงวดวนท 1

พฤศจกายน 2558 ถง 31 ตลาคม 2559 ตาม สรปสาระสาคญของรางสญญาตกลงกระทาการ (โปรดพจารณา

รายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญาตกลงกระทาการของเจาของทรพยสน

(ทกราย) ดงนน กองทรสตจะไดประโยชนจากการมรายไดจากการดาเนนงานไมนอยกวารายไดจากการ

ดาเนนงานขนตาในชวงระยะเวลาดงกลาว

1.1.3 ความเสยงของผลประกอบการของกองทรสตขนอยกบความสามารถของผจดการกองทรสต และ

ผบรหารอสงหารมทรพยในการจดการและจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครง

แรก

ผจดการกองทรสตจะเปนผกาหนดนโยบายการตลาดและกลยทธการบรหารจดการกองทรสตใหเปนไปตามท

ระบไวในสญญากอตงทรสต ซงการปฏบตหนาทของบรษทฯ จะอยภายใตการควบคมดแลของทรสต ผถอ

หนวยทรสตอาจไมมโอกาสทจะประเมนการตดสนใจของบรษทฯ เกยวกบกลยทธทบรษทฯ นามาใช หรอการ

ลงทนของกองทรสต ตลอดจนเงอนไขในการลงทนดงกลาว การทบรษทฯ ไมสามารถดาเนนงานตามกลยทธของ

กองทรสตใหเปนไปตามแผนทวางไวอาจมผลกระทบในทางลบตอธรกจ ฐานะการเงนและผลการดาเนนงาน

รวมทงโอกาสทางธรกจของกองทรสตอยางมนยสาคญ

ความสามารถของบรษทฯ ในการดาเนนงานตามกลยทธการลงทนของกองทรสตใหประสบความสาเรจนนขนอย

กบปจจยทไมแนนอนหลายประการ รวมถงความสามารถในการหาโอกาสการลงทนทเหมาะสม และสอดคลอง

กบหลกเกณฑการลงทนของกองทรสต รวมทงการไดรบเงอนไขทางการเงนทด ดงนน บรษทฯ จงไมสามารถ



59

รบรองไดวาการดาเนนงานตามกลยทธการลงทนของบรษทฯ ในความเปนจรงจะเปนไปตามแผนทวางไว หรอ

สามารถทาไดภายในเวลาและคาใชจายทเหมาะสม

อนง บรษทฯ จะแตงตงบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยและ

มอบหมายนโยบายใหแกผบรหารอสงหารมทรพย ในการบรหารจดการทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ตามสญญาแตงตง ผบรหารอสงหารมทรพยทกองทรสตและ ผจดการกองทรสตไดเขาทากบผบรหาร

อสงหารมทรพย เพอใหทาหนาทบรหารจดการทรพยสนดงกลาวตามธรกจปกต ดงนน ตามสญญาแตงตง

ผบรหารอสงหารมทรพย ผบรหารอสงหารมทรพยมความรบผดชอบดานตางๆ ภายใตการควบคมดแลของ

ผจดการกองทรสต ซงรวมถงสวนทเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ไดแก การจดเกบรายไดและ

บรหารคาใชจาย การทาการตลาด การดแล บารงรกษา และซอมแซมทรพยสน เปนตน ทงน หากผจดการ

กองทรสตไมสามารถดาเนนงานตามกลยทธใหประสบความสาเรจ หรอผบรหารอสงหารมทรพย ไมอาจจดการ

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกไดอยางเหมาะสม อาจสงผลกระทบในทางลบตอมลคาของทรพยสนท

กองทรสตเขาลงทนครงแรก และ/หรอ รายไดคาเชาทกองทรสตควรจะไดรบ ซงจะสงผลกระทบตอผลการ

ดาเนนงาน และความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนใหกบผถอหนวยทรสต ตลอดจนการชาระคนหนท

ถงกาหนดชาระ นอกจากน การเปลยนแปลงในทางลบใดๆ ทมผลกระทบตอความสมพนธของ ผจดการ

กองทรสตกบผบรหารอสงหารมทรพย อาจสงผลกระทบตอความสามารถของผจดการกองทรสต และผบรหาร

อสงหารมทรพยในการบรหารจดการกองทรสตและทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกได นอกจากน หาก

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ไมสามารถปฏบตหนาทในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยภายใต

สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยได กองทรสตอาจไมสามารถแตงตงบคคลอนเพอบรหารจดการทรพยสน

ทกองทรสตเขาลงทนครงแรกไดอยางมประสทธภาพเทยบเทากน หรออาจไมสามารถแตงตงบคคลอนไดเลย ซง

อาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบตอการดาเนนงาน และฐานะการเงนของกองทรสต ซงในทายทสดแลวอาจ

สงผลกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต

อยางไรกด บรษทฯ ไดกาหนดมาตรการในการดาเนนการเพอลดความเสยงดงกลาวขางตน โดยบรษทฯ จะจดให

มการพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยตลอดระยะเวลาการจางบรหาร โดยจะมการ

พจารณาผลการดาเนนงานตามระยะเวลาทกาหนดและมระบบในการตดตามตรวจสอบและประเมนระบบการ

ควบคมภายในของผบรหารอสงหารมทรพยโดยสมาเสมอ เพอสรางความมนใจแกผถอหนวยทรสตวาผบรหาร

อสงหารมทรพยไดทาหนาทบรหารทรพยสนในโครงการ อยางมประสทธภาพ และหากเกดกรณทตองแตงตง

ผบรหารอสงหารมทรพยอนแทนบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษทฯ จะจดใหมการพจารณา

คณสมบตตางๆ ของผบรหารอสงหารมทรพยใหเหมาะสมกบการบรหารโครงการกอนการแตงตง



60

1.1.4 ความเสยงทกองทรสตอาจสญเสยผจดการกองทรสต และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพย หรอ

ผจดการกองทรสต และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพยอาจสญเสยบคลากรทเปนผบรหารระดบสงและ

บคลากรทมความเชยวชาญในการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย

กรรมการ และผบรหารระดบสงของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต และบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด

(มหาชน) ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยเปนสวนสาคญในการดาเนนการจดหาผลประโยชนและบรหาร

จดการการใชประโยชนจากอสงหารมทรพย การทกองทรสตสญเสยผจดการกองทรสต และ/หรอ ผบรหาร

อสงหารมทรพย หรอในกรณทผจดการกองทรสต และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพยสญเสยบคลากรหลก

ดงกลาวไปจะเปนการสญเสยผมประสบการณ ความร สายสมพนธทางธรกจและความชานาญ การหาบคลากร

ทมความสามารถในระดบเดยวกนมาแทนทเปนเรองททาไดยากจงอาจสงผลใหประสทธภาพในการดาเนนงาน

ลดลง และอาจสงผลใหกองทรสตมความสามารถในการทากาไรลดลงหรอทาใหขาดความคลองตวในการดาเนน

ธรกจ

อยางไรกตาม บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยมหนาทตองแจงให

บรษทฯ ทราบ หากมการเปลยนแปลงบคลากรหลกในการจดการและบรหารอสงหารมทรพย และจะตองจดหา

บคลากรหลกรายใหมทมความรและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพย และเปนผท ผบรหาร

อสงหารมทรพยพจารณาวามคณสมบตเหมาะสมในการปฏบตหนาทแทนบคลากรหลกรายเด ม และไมม

ผลกระทบตอการปฏบตหนาทตางๆ ของผบรหารอสงหารมทรพยโดยไมชกชาเพอใหการบรหารจดการ

อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนเปนไปอยางตอเนอง

นอกจากน บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตมหนาทตองแจงใหทรสตทราบ หากมการเปลยนแปลงบคลากร

หลกในการจดการและบรหารกองทรสต และตองจดหาบคลากรหลกรายใหมทมความร ความสามารถและ

ประสบการณโดยเรวเพอมใหเกดผลกระทบตอการปฏบตหนาทตางๆ ของผจดการกองทรสตและใหการบรหาร

จดการกองทรสตเปนไปอยางตอเนอง

1.1.5 ความเสยงจากการอาจไมไดรบการตอสญญาเชาทรพยสนออกไปอก 30 ป

เนองจากสญญาเชาทรพยสนทกองทรสตจะทากบเจาของทรพยสนทกรายนน จะมกาหนดเวลา 30 ป โดยเมอ

สนสดกาหนดเวลาการเชาดงกลาว ผใหเชาไดตกลงใหคามนแกกองทรสตวาจะใหกองทรสตมสทธทจะตอ

สญญาเชาไดอก 30 ป ทงน แมวากองทรสตจะมสทธในการตอสญญาเชาดงกลาวตามคามนทผใหเชาไดใหไว

ตามสญญาเชากตาม แตกองทรสตอาจไมสามารถใชสทธในการตอสญญาดงกลาวไดไมวาจากสาเหตใดกด

เชน การผดสญญาโดยเจตนาของผใหเชา หรอการมการเปลยนแปลงกฎหมาย หรอขอปฏบตทางกฎหมาย

เกยวกบสญญาเชา หรอผรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาซงเปนบคคลภายนอกไมปฏบตตามคามน หรอการ

เขาสกระบวนการลมละลาย หรอฟนฟกจการของผใหเชา เปนตน



61

เพอเปนการลดความเสยงในเรองดงกลาว กองทรสตจงกาหนดเงอนไขในสญญาเชาใหผใหเชาทกรายใหคา

รบรองวาจะไมขาย จาหนายหรอโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชา ทงน เพอดารงสถานะของผใหเชาตามสญญา

เชา นอกจากน กองทรสตไดจดใหผใหเชานาทรพยสนทใหเชามาจานองกบกองทรสตโดยมวงเงนจานองใน

จานวนไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาท

กองทรสตลงทนในครงน หรอในกรณทมการกาหนดวงเงนจานองอยางสงไวตามกฎหมายทเกยวของ ใหกาหนด

วงเงนจานองในจานวนสงสดเทาทกฎหมายทเกยวของสามารถใหระบได ซงจะตองไมสงกวาราคาประเมนเฉลย

ของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาทกองทรสตลงทนในครงน ในการน

สาหรบกรณทมกฎหมายกาหนดวงเงนจานองสงสดไวสาหรบทดนแปลงใด ทกๆ 10 (สบ) ปนบจากวนเรมตน

ระยะเวลาการเชา คสญญาตกลงดาเนนการเพมวงเงนจานองใหเทากบจานวนสงสดเทาทกฎหมายทเกยวของ

สามารถใหระบได ณ ขณะนนๆ ซงจะตองไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง)

รายททาการประเมนทรพยสนทเชาทกองทรสตลงทนในครงน เพอเปนประกนการปฏบตตามสญญาเชาและ

เยยวยาความเสยหายทเกดขนกบกองทรสตจากการทไมสามารถใชทรพยสนทเชาไดตามสญญาเชาอกดวย

ซงหากเกดกรณดงทกลาวมาขางตนและผใหเชาไมสามารถดาเนนการแกไขไดภายในระยะเวลาทกาหนดไวใน

สญญาเชา และเปนเหตใหกองทรสตไมสามารถบงคบสทธในการตออายสญญาเชาได กองทรสตมสทธเรยก

คาเสยหายจากผใหเชาจากเหตดงกลาว และมสทธในการบอกเลกสญญาเชา และ/หรอ บงคบจานองทรพยสนท

จานองภายใตสญญาเชาไดทนท และผใหเชาจะตองชาระคนคาเชาลวงหนาคงเหลอตามสดสวนของระยะเวลา

การเชาทเหลออย รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาไดรบไวในนามกองทรสตใหแกกองทรสต ตลอดจน

คาขาดประโยชนจากการทกองทรสตไมสามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาไดตามระยะเวลาการเชาทเหลออย

ซงรวมไปถงระยะเวลาการเชาทตออาย

อยางไรกด วงเงนจานองอยางสงตามกฎหมายทเกยวของกาหนด ณ ปจจบนมดงน

กฎหมายทเกยวของกบการนคมอตสาหกรรม ระบวา กรณทดนพรอมสงปลกสราง วงเงนจานองอยางสง

ตองไมเกนราคาประเมนทดนทใชในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมของกรมทดน รวมกบราคาสงปลกสราง

ตามราคาประเมนสงปลกสรางของ กนอ. หรอราคาทคณะกรรมการกาหนดหรอเหนชอบ

กฎหมายทเกยวของกบการจดสรรทดน ระบวา กรณทดนพรอมสงปลกสราง วงเงนทจานองอยางสงตองไม

เกนสองในสามของราคาทดนรวมกบราคาสงปลกสรางทตงอยบนทดนแปลงนน โดยราคาทดนใหใชราคาอยาง

สงตองไมเกนสองในสามของราคาประเมนทดนทใชในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมของกรมทดน หรอราคา

ทคณะกรรมการเหนชอบ



62

ทงน แมกองทรสตจะเปนเจาหนบรมสทธบนทรพยสนทจานองในวงเงนจานอง (ซงอาจตากวาความเสยหายท

เกดขนจรง) อยางไรกด หากกองทรสตไดรบความเสยหายมากกวาวงเงนจานอง กองทรสตยงคงมสทธในการ

เรยกรองคาเสยหาย และ/หรอ คาใชจายอนใดอนเกดจากการทมเหตผดนดเกดขนนนจากผใหเชา (โปรดด

รายละเอยดในสวนท 2 ขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา) อยางไรกด การดาเนนการดงกลาวอาจไมสามารถ

เยยวยาความเสยหายทงหมดทเกดขนแกกองทรสตได

1.1.6 ความเสยงจากความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน

หลงจากการเสนอขายหนวยทรสตของกองทรสตแลวเสรจ บรษทฯ ซงเปนบรษทยอยของบรษท เหมราชพฒนา

ทดน จากด (มหาชน) จะไดรบการแตงตงเปนผจดการกองทรสต โดยภายหลงการแตงตง ดงกลาว บรษทฯ จะ

แตงตงใหบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ซง เปนผถอหนใหญของบรษทฯ เปนผบรหาร

อสงหารมทรพยเพอบรหารจดการทรพยสนทกองทรสต เขาลงทนครงแรก ตามกลยทธและนโยบายทบรษทฯ

กาหนด นอกจากน บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ยงมความเกยวพนกบกองทรสตในฐานะเปนผให

เชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

นอกจากน เนองจาก บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) และเจาของทรพยสนอนทเปนบรษทยอยของ

เหมราชยงคงเปนเจาของอาคารโรงงาน และ/หรอ คลงสนคาซงตงอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการ

อตสาหกรรม/โลจสตกสพารคเดยวกนกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก และ บรษท เหมราชพฒนาทดน

จากด (มหาชน) ยงทาหนาทผบรหารอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราช

อนดสเตรยล (“HPF”) อกดวย ซงบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะทาหนาทบรหารและจดหา

ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยของ HPF ซงมลกษณะและทตงใกลเคยงกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครง

แรก ซงทาใหบทบาทตางๆ ของ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ทมตอกองทรสตทงในฐานะทเปน

ผบรหารอสงหารมทรพย และผใหเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อาจกอให เกดความขดแยงทาง

ผลประโยชนกบกองทรสตได ไมวาจะเปนการคดเลอกอาคารโรงงาน และ/หรอคลงสนคา มาเสนอใหกบ

กองทรสต รวมถงการจดหาผเชาใหม

อยางไรกตาม บรษทฯ ไดตระหนกถงความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน จงไดกาหนดหลกเกณฑในการ

กากบดแลการบรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพย เพอปองกนปญหาดงกลาวทอาจเกดขน โดย

มการกาหนดใหตลอดระยะเวลาท บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ปฏบตหนาทเปนผบรหาร

อสงหารมทรพยของกองทรสต บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ตกลงตอกองทรสตวาทกครงทม

ผสนใจเชาอาคารโรงงาน และ/หรอ คลงสนคา บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะเสนอทรพยสนท

วางทงหมดทตรงตามความตองการของลกคา (Specification) ใหลกคาเปนผพจารณาตดสนใจโดยไมมการ

แบงแยกวาจะเปนทรพยสนของฝายใด รวมถงการกาหนดคาเชาสาหรบอาคารทสามารถเทยบเคยงกนได ทงใน



63

ดานขนาด ทาเล รปแบบ และอายใหอยในระดบใกลเคยงกน เพอใหเกดความโปรงใส และใหลกคามขอมล

เพยงพอในการตดสนใจ

นอกจากน คาธรรมเนยมในการบรหารอสงหารมทรพยทเหมราชจะไดรบจากการทาหนาทเปนผบรหาร

อสงหารมทรพยของกองทรสตมโครงสรางของคาธรรมเนยมเชนเดยวกนกบคาธรรมเนยมทเหมราชไดรบจากการ

ทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล และ

เหมราชในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดทารายงานตางๆ เพอเสนอตอผจดการกองทรสตตามท

สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยกาหนด หรอตามทจะไดกาหนดรวมกน

1.1.7 รายไดของกองทรสตขนอยกบฐานะทางการเงนของผเชาพนท และการตดสนใจตออายสญญาเชาและ

สญญาบรการ เมอสญญาเชาและสญญาบรการของผเชาพนทสนสดลง

คาเชาทกองทรสตจะไดรบจากผเชาพนทตามสญญาเชาและสญญาบรการ จะเปนทมาของรายไดหลกเพ ยง

แหลงเดยวของกองทรสต ดงนน กองทรสตอาจมความเสยงจากฐานะการเงนและความสามารถในการชาระคา

เชาของผเชาพนทได หากผเชาพนทรายสาคญรายใดรายหนงหรอหลายราย หรอผเชาพนทจานวนมากในขณะ

ใดขณะหนงมฐานะการเงนทดอยลง อาจทาใหผเชาพนทชาระเงนลาชา หรอเกดการผดนดชาระเงนคาเชาของผ

เชาพนท และทาใหผเชาพนทไมสามารถชาระหนได อยางไรกด ผเชาพนททกรายททาสญญาเชาและสญญา

บรการกบกองทรสตจะตองวางเงนประกนการเชาตลอดอายสญญาใหแกกองทรสต และกองทรสตสามารถยด

เงนประกนดงกลาวในกรณทผเชาพนทไมชาระคาเชาหรอยกเลกสญญากอนกาหนดภายใตเงอนไขของสญญา

เชาและสญญาบรการนนๆ ซงการทมการวางเงนประกนในลกษณะนจะชวยลดความเสยง และ/หรอ ผลกระทบ

ตอรายไดของกองทรสต

นอกจากน กองทรสตอาจมความเสยงจากการทผเชาพนทอาจไมตออายสญญาเชาพนท หรออาจขอตออาย

สญญาเชาพนทดวยเงอนไขทเปนประโยชนแกกองทรสตนอยกวาเงอนไขในสญญาเชาพนทปจจบน ซงอาจ

สงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอฐานะการเงน ผลการดาเนนงาน และความสามารถในการจาย

ประโยชนตอบแทนของกองทรสต

1.1.8 ความเสยงจากการทผเชาพนทในทรพยสนไมใหความยนยอมเขาเปนคสญญาเชาและสญญาบรการ

กบกองทรสต

หากผเชาพนทรายใดไมยนยอมเขาเปนคสญญาเชาและสญญาบรการโดยตรงกบกองทรสต และไมชาระคาเชา

ใหแกกองทรสต กองทรสตอาจมสทธดอยกวาผเชาพนทรายนนๆ ตามกฎหมาย ในการครอบครองและหา

ประโยชนจากทรพยสนทเชา และกองทรสตอาจมความเสยงในสวนของการไมไดรบคาเชาและคาบรการ ซงอาจ

สงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทรสต และสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายประโยชนตอบแทน

ของกองทรสต



64

อยางไรกด ในการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน เจาของทรพยสนจะดาเนนการแจงและ

อธบายถงรายละเอยดทเกยวของกบกองทรสตใหผเชาพนทไดทราบ เพอประสานงานในการใหความยนยอมใน

การเปลยนคสญญาเชาและสญญาบรการจากเจาของทรพยสนเดมเปนกองทรสต และเนองจากขอสญญาอนๆ

ในสญญาเชาและสญญาบรการกบผเชาพนท รวมถงผใหบรการสาธารณปโภคบางสวนและผบรหาร

อสงหารมทรพยไมไดเปลยนแปลงจากเดม กลาวคอ เจาของทรพยสน และ/หรอ เหมราชตามทระบไวในสญญาท

เกยวของ ยงทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยและใหบรการสาธารณปโภคในโครงการนคมอตสาหกรรม /

เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารคอย การปฏเสธทจะใหความยนยอมดงกลาวจงมโอกาส

เกดขนไดนอย

นอกจากน สญญาเชาทรพยสนทจะเขาทาระหวางเจาของทรพยสนกบกองทรสต กาหนดใหเจาของทรพยสน

ตองขอความยนยอมจากผเชาพนททงหมดในโครงการนคมอตสาหกรรม /เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหม

ราชโลจสตกสพารคในการเปลยนคสญญาเชาและสญญาบรการจากเจาของทรพยสนเปนกองทรสต โดยใหมผล

ในวนเรมตนระยะเวลาการเชาระหวางเจาของทรพยสนและกองทรสต นอกจากน ในกรณทสญญาเชาและ

สญญาบรการหมดอาย และหากผเชาพนทรายดงกลาวประสงคจะเชาพนทตอไป ผเชาพนทรายดงกลาวจะตอง

เขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบกองทรสตโดยตรง

ทงน หากผเชาพนทบางรายทไมไดเปนคสญญากบกองทรสตโดยตรง และกองทรสตไมสามารถเรยกเกบคาเชา

และคาบรการโดยตรงจากผเชาพนทดงกลาวได กองทรสตจะพจารณาใหเจาของทรพยสน มหนาทจดการดแลผ

เชาพนทดงกลาว รวมถงตองนาสงผลประโยชนและเงนประกนการเชาของผเชาพนทรายดงกลาวใหแกกองทรสต

ตลอดระยะเวลาทผเชาพนทรายดงกลาวยงไมเปนคสญญาโดยตรงกบกองทรสต นอกจากน ในกรณทสญญาเชา

และสญญาบรการหมดอาย และหากผเชาพนทรายดงกลาวประสงคจะทาการเชาตอไป ผเชาพนทรายดงกลาว

จะตองเขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบกองทรสตโดยตรง

1.1.9 ความเสยงจากการผดสญญาเชา

เนองจากการลงทนของกองทรสตเปนการลงทนโดยการเชาอสงหารมทรพย และนาอสงหารมทรพยดงกลาวออก

ใหเชาชวงแกผเชาพนท แมวาการเชาอสงหารมทรพยของกองทรสตดงกลาวจะไดมการจดทะเบยนสทธการเชา

ตอเจาพนกงานทดนทเกยวของแลวกตาม แตกองทรสตยงมความเสยงทอาจเกดขนจากการผดสญญาเชา ใน

กรณทผใหเชาซงไดแก เจาของทรพยสน ปฏบตผดขอกาหนดและเงอนไขของสญญาเชาทไดมการจดทะเบยน

สทธการเชาดงกลาว รวมถงในกรณทกองทรสตไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนทเชาไดไมวาทงหมดหรอ

บางสวนเนองจากทรพยสนทเชาถกยดหรออายดตามคาสงศาล ผใหเชาถกศาลสงพทกษทรพยชวคราว หรอ

พทกษทรพยเดดขาด หรอสงใหลมละลาย หรออยในขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาสงให



65

ฟนฟกจการ ทาใหสญญาเชาระหวางกองทรสตและเจาของทรพยสนสนสดลง ซงเหตการณดงกลาวจะม

ผลกระทบตอกองทรสต ทาใหกองทรสตไมมสทธในการนาทรพยสนทเชาออกใหเชาชวง ซงทาใหกองทรสต

สญเสยรายไดคาเชาชวงจากการนาอสงหารมทรพยดงกลาวออกใหเชาชวงแกผเชาพนทในโครงการนคม

อตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารค ซงจะสงผลกระทบตออตราการจาย

ผลตอบแทนของกองทรสต

เพอเปนการปองกนความเสยงดงกลาวทอาจเกดขน และเพอใหกองทรสตมโอกาสไดรบการชดเชยจากความ

เสยหายทอาจเกดขนแกกองทรสต กองทรสตจงจดใหมการดาเนนการเพอเปนการลดความเสยงดงกลาว โดย

กาหนดเงอนไขในการเชาทรพยสนกบผใหเชาวา หากผใหเชาไมสามารถดาเนนการแกไขไดภายในระยะเวลาท

กาหนดไวในสญญาเชา หรอเปนเหตใหกองทรสตไมสามารถบงคบสทธในการตออายสญญาเชากบผใหเชาได

(โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมในสวนท 2 หวขอ 1.1.4 ความเสยงจากการอาจไมไดรบการตอสญญาเชา

ทรพยสนออกไปอก 30 ป) หรอไมสามารถใชประโยชนจากอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา

ตามเจตนารมณและวตถประสงคของสญญาเชาอาคารกบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

(โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมในสวนท 2 หวขอ 1Error! Reference source not found.1.10 ความเสยง

ากการทกองทรสตไมสามารถใชสทธบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาตามสญญาเชาอาคารกบบรษท เหม

ราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด) (แลวแตกรณ) กองทรสตมสทธเรยกคาเสยหายจากผใหเชาจากเหต

ดงกลาว และ/หรอ มสทธในการบอกเลกสญญาเชา และ/หรอ บงคบจานองทรพยสนทจานองภายใตสญญาเชา

ไดทนท (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ 1.1.4 ความเสยงจากการอาจไมไดรบการตอสญญา

เชาทรพยสนออกไปอก 30 ป) และผใหเชาจะตองชาระคนคาเชาลวงหนาคงเหลอตามสดสวนของระยะเวลาการ

เชาทเหลออย รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาไดรบไวในนามกองทรสตใหแกกองทรสต ตลอดจนคา

ขาดประโยชนจากการทกองทรสต ไมสามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาไดตามระยะเวลาการเชาทเหลออย

ซงรวมไปถงระยะเวลาการเชาทตออาย (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.3 สรป

สาระสาคญของสญญา) อยางไรกด การดาเนนการดงกลาวอาจไมสามารถเยยวยาความเสยหายทงหมดท

เกดขนแกกองทรสตได

1.1.10 ความเสยงจากการทกองทรสตไมสามารถใชสทธบนทดนอนเปนทตงของอาคารท เชาตามสญญาเชา

อาคารกบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จ ากด ได

เนองจากทรพยสนทเชาจากบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด (ผใหเชา) เปนสทธในการเชาอาคาร

เทานน บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด จงตกลงใหสทธในการใชทดนอนเปนทตงของอาคารท

เชาโดยจะดาเนนการจดทะเบยนสทธเกบกนโดยไมมคาตอบแทนแกกองทรสต โดยใหกองทรสตมสทธ

ครอบครอง ใชและหาประโยชนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา นอกจากน กองทรสตไดจดใหบรษท เหม

ราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด นาทรพยสน (อาคารทเชา และ/หรอ ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา) มา



66

จานองกบกองทรสตโดยมวงเงนจานองสงสดตามทกฎหมายทเกยวของกบการจดสรรทดนกาหนด (ทงน วงเงน

จานองดงกลาวจะไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมน

ทรพยสนทเชาทกองทรสตลงทนในครงน (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 1.1.4 ความ

เสยงจากการอาจไมไดรบการตอสญญาเชาทรพยสนออกไปอก 30 ป) เพอเปนประกนการปฏบตตามสญญาเชา

และเยยวยาความเสยหายทอาจเกดขนกบกองทรสตจากการทไมสามารถใชอาคารทเชาไดตามสญญาเชา ทงน

คสญญาจะตองดาเนนการและขออนญาตจดทะเบยนสทธเกบกนและการจานองดงกลาวตามขนตอน

หลกเกณฑ และวธการของทางราชการ ซงอาจจะไมสามารถดาเนนการจดทะเบยนไดแลวเสรจภายในวน

เดยวกนกบวนจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก แตอยางไรกด ผจดการกองทรสต

และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ไดตกลงรวมกนใหมการทาบนทกขอตกลงสทธเกบกน

สญญาจานองทรพยสน และสญญาเชาอาคาร ในวนเดยวกนกบวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขา

ลงทนครงแรกโครงการอนๆ และจะดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาอาคารในวนเดยวกนกบวนทกองทรสต

ลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกโครงการอนๆ นน ในการน จนกวาวนทสามารถจดทะเบยนสทธ

เกบกนใหแกกองทรสตได กองทรสตจงจะมหนาทชาระคาเชาใหแกบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม

จากดพรอมดอกผลของคาเชาจานวนดงกลาว ทงน โดยใหผลประโยชนจากการลงทนในอาคารทเชาและทดน

อนเปนทตงของอาคารทเชาโอนมายงกองทรสตในวนเรมตนระยะเวลาการเชาระหวางเจาของทรพยสนและ

กองทรสต เพอใหผลประโยชนตอบแทนทผถอหนวยทรสตคาดวาจะไดรบมจานวนใกลเคยงกบระยะเวลาทได

ประมาณการไว

แตอยางไรกด เมอครบกาหนด 1 (หนง) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา หรอวนเรมตนระยะเวลาการเชา

สาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) หากบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ไมไดรบ

อนญาตใหจดทะเบยนสทธเกบกนและการจานองใหแกกองทรสต หรอมเหตททาใหบรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากดไมสามารถจดทะเบยนสทธเกบกนและการจานองใหแกกองทรสตได คสญญาตกลงกนให

ยกเลกสทธการเชาอาคารและชาระคาเชาอาคารทเชาสาหรบระยะเวลาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชา หรอ

วนเรมตนระยะเวลาการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) จนถงวนทจดทะเบยนยกเลกสทธ

การเชาดงกลาวพรอมดอกผล จากคาเชาจานวนดงกลาว ใหแกผใหเชาในวนจดทะเบยนยกเลกสทธการเชา และ

กองทรสตอาจดาเนนการชาระคนเงนกบางสวนใหแกผใหก และ/หรอ ลดทนชาระแลวของกองทรสตเพอคนเงนท

ระดมทนมาแลวทเหลออยสาหรบลงทนในทรพยสนสวนนแตไมสามารถลงทนได (หกคาเชาทตองชาระใหแก

บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด) พรอมดอกผลไปใหแกผถอหนวยทรสตตอไป ซงจะสงผล

กระทบตอมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต และอตราการจายผลตอบแทนของกองทรสต (โปรดพจารณา

รายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา)



67

1.1.11 ความเสยงจากการทเจาของทรพยสนสงวนสทธการปรบปรงพนทในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ครงแรกเพอประกอบกจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา

เนองจากเจาของทรพยสนอยระหวางการพฒนาธรกจเกยวกบโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบน

หลงคา เจาของทรพยสนจงสงวนสทธการปรบปรงพนทในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเพอประกอบ

กจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา ภายใตเงอนไขทระบไวในสญญาเชาทรพยสน

(โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา)

เมอเจาของทรพยสนใชสทธดงกลาว การประกอบกจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยบนหลงคาอาจ

กอใหเกดความเสยหายตอทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อยางไรกตาม การใชสทธดงกลาวจะอย

ภายใตเงอนไขวา เจาของทรพยสนจะจดหาทดแทน และ/หรอ บารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงพนทโครงการ

Solar Rooftop หรอกระทาการใดๆ ทงปวง เพอใหพนทโครงการ Solar Rooftop อยในสภาพทด และเหมาะสม

แกการใชงานตลอดระยะเวลาการเชา และระยะเวลาการเชาทตออาย ดวยคาใชจายของเจาของทรพยสนทงสน

นอกจากน เจาของทรพยสน และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชาจะจดทาประกนความเสยงภยใน

ทรพยสน (Contractor All Risk Insurance) เพอครอบคลมความเสยหายใด ๆ ทอาจเกดขนจากการดดแปลง

ทรพยสนทเชาดงกลาว

อยางไรกด การประกอบกจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยบนหลงคาอาจกระทบตอการใชสอยของ

ผเชาพนทดงกลาว ซงอาจทาใหผเชาพนทยกเลกสญญา หรอไมตอสญญา ซงจะสงผลกระทบในดานลบตอ

รายไดของกองทรสต

1.1.12 ความเสยงจากการทเจาของทรพยสนมสทธการกอสรางสวนขยายเพมเตม (Expansion Area) ใน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

เนองจากมทรพยสนบางแปลงภายในโครงการนคมอตสาหกรรม /เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจ

สตกสพารค ทเจาของทรพยสนใหกองทรสตลงทนโดยการแบงเชาเพยงบางสวนของทดนเนองจากพนทของทดน

สวนทเหลอในทดนแปลงนนสามารถนาไปกอสรางสวนขยายเพมเตมจากอาคารทเชาไดในอนาคตซงเปนแปลง

เดยวกนกบทกองทรสตแบงเชานน (“พนทสวนขยายเพมเตม”) ภายใตเงอนไขของสญญาเชาทรพยสน (โปรด

พจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.1.1 ขอมลเกยวกนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก)

ดงนน เมอเจาของทรพยสน ไดรบแจงจากผเชาพนทใหมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมตดกบอาคารทเชา

ของกองทรสตบนพนทสวนขยายเพมเตมนน การดาเนนการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมดงกลาวอาจ

กระทบตอการใชสอยของผเชาพนท และกอใหเกดความเสยหายตอทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

อยางไรกด ในกรณทการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม กอใหเกดความเสยหายแกบคคลหรออาคารอนใด



68

หรอในกรณทเจาของทรพยสนกระทาผดกฎหมาย กฎ ระเบยบ และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของ

หนวยงานราชการทเกยวของ เจาของทรพยสนตกลงรบผดชดใชคาเสยหายนนแตเพยงฝายเดยวทงหมด

นอกจากน เจาของทรพยสน และ/หรอ ผดาเนนการกอสรางจะจดทาประกนความเสยงภยในทรพยสน

(Contractor All Risk Insurance) เพอครอบคลมความเสยหายใด ๆ ทอาจเกดขนจากการกอสรางดงกลาว

อยางไรกด การกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมตดกบอาคารทเชาของกองทรสตบนพนทสวนขยายเพมเตมนน

อาจกระทบตอการใชสอยของผเชาพนทดงกลาว ซงอาจทาใหผเชาพนทยกเลกสญญา หรอไมตอสญญา ซงจะ

สงผลกระทบในดานลบตอรายไดของกองทรสต

1.1.13 ความเสยงจากการทอาคารทเชาบนทดนโฉนดทดนเลขท 17938 (แปลง L08) ภายในโครงการนคม

อตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) อยระหวางการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม

(Expandable Area) ซงเปนสวนหนงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ในกรณทบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ไมสามารถดาเนนการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมไดแลวเสรจ

กอนวนเรมตนระยะเวลาการเชา การดาเนนการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมดงกลาวอาจกอใหเกดความ

เสยหายตอทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อยางไรกด ในกรณทการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม

กอใหเกดความเสยหายแกบคคลหรออาคารอนใด หรอในกรณทบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด กระทาผด

กฎหมาย กฎ ระเบยบ และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของหนวยงานราชการทเกยวของ บรษท เอสเอมอ

แฟคทอร จากด ตกลงรบผดชดใชคาเสยหายนนแตเพยงฝายเดยวทงหมด นอกจากนบรษท เอสเอมอ แฟคทอร

จากด ไดจดทาประกนความเสยงภยในทรพยสน (Contractor All Risk Insurance) เพอครอบคลมความ

เสยหายใด ๆ ทอาจเกดขนจากการกอสรางดงกลาว

นอกจากน การกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมอาจลาชาจากกาหนดการเดม (คาดวาการกอสรางดงกลาวจะ

แลวเสรจภายในวนท 30 พฤศจกายน 2558) หรอ ในกรณทหนวยงานทเกยวของไมสามารถออกใบรบรองการ

กอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมดงกลาว กองทรสตอาจพจารณาเจรจากบคสญญาทเกยวของเพอปรบเปลยน

ขอกาหนดและเงอนไขในการลงทนในอาคารสวนขยายเพมเตมน ซงในกรณทการกอสรางลาชา จะทาให

กองทรสตไมไดรบรายไดจากการอาคารสวนขยายเพมเตมดงกลาวไดตามทไดคาดการณ หรอประมาณการไว

อยางไรกด กองทรสต มสทธเรยกคาเสยหายจากบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด จากเหตดงกลาว และ/หรอ

อาจพจารณาจดหาผดาเนนการกอสรางรายอนเพอดาเนนการกอสรางใหแลวเสรจได (โปรดพจารณา

รายละเอยดเพมเตมไดในสวนท 2 หวขอ 2.1.1 ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนเปนครงแรก)



69

1.1.14 ความเสยงทเงนเกบส ารองเพอการซอมแซมหรอการปรบปรงใหญในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ครงแรกอาจมไมเพยงพอ

ณ วนท 30 มถนายน 2558 ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก มสภาพดและเหมาะสม โดยมอายเฉลยของ

อาคารโรงงานและคลงสนคาเพยงประมาณ 2.49 ป ประกอบกบจากการประมาณการทางการเงน ผจดการ

กองทรสตมแผนงานทจะทยอยเกบสารองคาซอมแซม และคาปรบปรงทรพยสนอยางตอเนองอยางไรกตาม ใน

อนาคตกองทรสตอาจเกดปญหาเงนเกบสารองดงกลาวไมเพยงพอตอการซอมแซม และ/หรอ การปรบปรงสภาพ

ทรพยสน เพอรกษาศกยภาพในการแขงขน

หากเกดเหตการณดงกลาว อาจสงผลกระทบในทางลบตอการดาเนนงาน ฐานะการเงน ผลการดาเนนงาน และ

ความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสตใหแกผถอหนวยทรสต ซงในกรณทเกดเหตการณ

ดงกลาว กองทรสตอาจจะพจารณาจดหาแหลงเงนทนทเหมาะสมเพอใชในการปรบปรง และซอมแซมสภาพ

ทรพยสนใหอยในสภาพทด และเหมาะสมในการจดหาประโยชนเพอเปนการลดผลกระทบทอาจจะเกดขนแกผ

ถอหนวยทรสต

1.1.15 ความเสยงทอาจเกดขนอนเปนผลจากการทกองทรสตกยมเงน

เนองจากในการระดมทนในครงน กองทรสตมความประสงคทจะกยมเงนระยะยาววงเงนไมเกน 2,700 ลานบาท

หรอคดเปนประมาณรอยละ 30 ของมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก เพอเปนแหลงเงนทนสวนหนง

ในการลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน ดงนน กองทรสตอาจมความเสยงจากการกยมเงนดงกลาวได จาก

ความผนผวนของภาวะเศรษฐกจ และอตราดอกเบย เนองจากอตราดอกเบยลอยตวตามสญญาเงนก อาจมการ

เปลยนแปลงในระหวางอายของสญญาเงนก ซงจะสงผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทรสต ทาให

กองทรสตมสภาพคลองไมเพยงพอในการชาระดอกเบยและเงนตน และอาจจะกระทบตอความสามารถของ

กองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหผถอหนวยทรสต นอกจากน ในกรณทกองทรสตไมสามารถชาระ

ดอกเบย และ/หรอ เงนตนตามทกาหนดในสญญากยมเงน หรอเกดเหตผดสญญาอน ๆ ภายใตสญญาเงนก อาจ

สงผลใหผใหกอาจดาเนนการทางกฎหมายกบกองทรสตหรอใชสทธเรยกรองตามสญญา อนเนองมาจากการไม

ปฏบตตามสญญากยมเงน เชน ใชสทธในการบงคบตามสญญาทเกยวกบการใหหลกประกนสวนใดสวนหนง

หรอทงหมดของกองทรสตทนาไปเปนหลกประกนเงนก เปนตน นอกจากน ในกรณทมการกยมเงนใหมเพอมา

ชาระหนเงนกยมเดม (Refinancing) กองทรสตอาจมความเสยงทจะไมไดขอตกลงในสญญากยมเงนฉบบใหมท

ดเทากบขอตกลงในสญญากยมเงนฉบบเดม หรอในกรณทมการกยมเงนเพมเตม อาจมขอสญญาบางประการ

ซงจากดการดาเนนงานของกองทรสต โดยความเสยงจากการกยมเงนทกลาวมาทงหมดนน อาจมผลกระทบตอ

สภาพคลองของกองทรสต ซงจะสงผลกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหผ

ถอหนวยทรสต หรออาจทาใหประโยชนตอบแทนตอผถอหนวยทรสตลดลงได



70

ทงน ผจดการกองทรสตตระหนกถงความเสยงดงกลาว และจะบรหารจดการกองทรสตโดยคานงถงความเสยง

ดงกลาว โดยจะมมาตรการในการตดตามผลการดาเนนงานของกองทรสตและปจจยภายนอกตางๆ รวมถง

แนวโนมอตราดอกเบยอยางสมาเสมอ นอกจากน ผจดการกองทรสตอาจพจารณาใชเครองมอทางการเงนเพอ

ลดความเสยงดงกลาว เชน บรการธรกรรมแลกเปลยนอตราดอกเบย หรอการดาเนนการใดๆ กบเจาหน เชน การ

ขอขยายระยะเวลาการชาระหน การขอผอนผนเงอนไขทเปนอปสรรคตอการบรหารจดการกองทรสต เปนตน โดย

กองทรสตจะดาเนนการดงกลาวโดยคานงถงกฎหมายทเกยวของ และประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสตเปน

สาคญ

1.1.16 กองทรสตตองพงพาเจาของทรพยสนส าหรบการใหบรการบางประการ

การใหบรการบางประการตอทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตามมาตรฐานทผพฒนาโครงการนคม

อตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารคประกาศใชในโครงการนคมอตสาหกรรม /

เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารค ซงทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตงอย อาทเชน

การใหบรการนาประปา ไฟฟา การบาบดนาเสย และการบรการกาจดขยะ อาจดาเนนการโดยผใหบรการซงเปน

เจาของทรพยสนในฐานะผพฒนาโครงการนคมอตสาหกรรม ผจดสรรทดน หรอผพฒนาโครงการโลจสตกส

พารค (แลวแตกรณ) หรอ บคคลอนใดทเจาของทรพยสนกาหนด ผกอตงทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวา

ผพฒนาโครงการนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารค หรอบคคลอนทให

สญญากบผพฒนาโครงการนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารคหรอบคคล

อนนนจะปฏบตตามขอผกพนของตนตามสญญาในการใหบรการใดๆ ไดอยางสมบรณ ถงแมจะมขอกาหนดใน

สญญาในกรณทคสญญาปฏบตผดสญญาหรอเกดเหตการณใดๆ อนเปนเหตแหงการเลกหรอผดสญญาได ซง

ใหสทธแกกองทรสตทจะบอกเลกสญญาหรอเรยกคาเสยหายจากคสญญาฝายทปฏบตผดสญญาได แต

เหตการณทคสญญาผดสญญาดงกลาว อาจทาใหคสญญาหยดชะงกการใหบรการใดๆ ตอทรพยสนทกองทรสต

เขาลงทนครงแรก อาจเปนอปสรรคในการดาเนนธรกจ และมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอกจการ

ฐานะการเงน ผลการดาเนนงาน และโอกาสทางธรกจของกองทรสตได

1.1.17 ความเสยงจากการทกองทรสตอาจไมสามารถจดหาผเชาได ภายหลงภาระผกพนทเจาของทรพยสน

รบประกนช าระสวนตางของรายไดจากการด าเนนงานตามสญญาตกลงกระท าการสนสดลง

เจาของทรพยสนจะเขาทาสญญาตกลงกระทาการกบกองทรสต โดยตามสญญาดงกลาวกาหนดใหเจาของ

ทรพยสนมหนาทเกยวกบอสงหารมทรพยทกองทรสตจะเขาลงทนครงแรก รวมถง การตกลงรบประกนรายได

สวนตางทเกดจากการทรายไดจากการดาเนนงานตอป (กอนหกภาษ ณ ทจาย) ของกองทรสตทเกดขนจรงตา

กวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา ซงมจานวนเงนเทากบ 654.00 ลานบาท, 655.00 ลานบาท, และ

657.00 ลานบาท (“รายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา”) ในปท 1, 2 และ 3 รวมเปนระยะเวลา 3 ป นบจาก



71

วนทกองทรสตลงทนในทรพยสน (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ 2.3 สรปสาระสาคญของ

สญญา) ซงถอเปนรายไดจากการดาเนนงานตอปหากทรพยสนกองทรสตเขาลงทนมอตราการเชาประมาณรอย

ละ 97.50 ของพนทเชาทงหมด และทอตราคาเชาเฉลยประมาณ 188.90, 189.19, และ 189.76 ตอเดอน ซง ณ

วนท 30 มถนายน 2558 ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมอตราการเชาประมาณรอยละ 89.57 ของพนท

เชาทงหมด และทอตราคาเชาเฉลย 185.58 บาทตอเดอน ทงน หากครบกาหนดตามระยะเวลาทเจาของ

ทรพยสนไดใหสญญาไวแลว แตกองทรสตไมสามารถจดหาผเชามาเชาพนททไมมผเชา หรอไมสามารถจดหาผ

เชาใหสามารถไดรบอตราคาเชา และทาใหไมสามารถไดรบรายไดจากการดาเนนงานดงกลาวได กองทรสตอาจ

มความเสยงจากการขาดรายไดคาเชาบางสวนและอาจสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานของกองทรสตได

1.2 ความเสยงทเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

1.2.1 ความเสยงจากการแขงขนทสงขน ซงอาจสงผลกระทบตออตราการเชา และอตราคาเชา

กองทรสตมรายไดหลกจากการใหเชาพนทและใหบรการทเกยวของแกผประกอบการตางๆ ซงเปนผเชาพนท

อาคารโรงงาน และคลงสนคา โดยการประกอบธรกจการใหเชาอาคารโรงงานและคลงสนคาดงกลาวอาจมการ

แขงขนทสงขนจากการท ผประกอบการรายอนกอสรางอาคารขนใหมในบรเวณใกลเคยงกนกบทตงของทรพยสน

ของกองทรสต ทาใหเกดการแขงขนในการแสวงหาผเชาและการปรบลดอตราคาเชาเพอใหดงดดตอผเชาพนท

ซงอาจสงผลกระทบอยางมนยสาคญตอผลประกอบการธรกจ ผลการดาเนนงาน และสถานะทางการเงนของ

กองทรสต

อยางไรกด สถานทตงของทรพยสนของกองทรสตอยในนคมอตสาหกรรม /เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหม

ราชโลจสตกสปารค ซงตงอยในจงหวดชลบร ระยองและสระบร ซงเปนทาเลทเหมาะสม เปนหนงในจดศนยกลาง

ของอตสาหกรรมหลกของประเทศ และมเสนทางการคมนาคมไปยงภมภาคอนไดอยางสะดวก ดงนน ปจจย

ดงกลาวจงสามารถดงดดใหผประกอบการเขามาเชาทรพยสนของกองทรสตไดอยางด นอกจากน การท เหมราช

เปนผบรหารอสงหารมทรพยทมประสบการณและความเชยวชาญในการพฒนาและบรหารจดการ

อสงหารมทรพยประเภทอาคารโรงงานและคลงสนคาใหเชามาเปนระยะเวลาพอสมควร จะเปนปจจยสาคญท

ชวยเพมศกยภาพของทรพยสนของกองทรสตใหสามารถแขงขนกบผประกอบการรายอนได

1.2.2 ความเสยงจากการกระจกตวของผเชา และ/หรอ อตสาหกรรม และ/หรอ สญชาตของผเชา

ผเชารายใหญ 5 รายแรกของทรพยสนททรสตจะเขาลงทนในครงน ณ วนท 30 มถนายน 2558 คดเปนอตราสวน

รายไดประมาณรอยละ 40.1 ของรายไดรวม โดยมผเชารายใหญสดคดเปนประมาณรอยละ 10.4 ของรายไดรวม

ดงนน หากผเชารายใหญรายใดรายหนงดงกลาวไมสามารถชาระคาเชา ยกเลกสญญา หรอไมตอสญญา จะ

สงผลกระทบในดานลบตอรายไดของกองทรสต ประกอบกบลกษณะของผเชาตามสญญาเชามการกระจกตวทง



72

ในดานอตสาหกรรมและสญชาตของผเชา ซงมรายละเอยดตามสวนท 2 ขอ 2.1 ขอมลทวไปของทรพยสนท

กองทรสตเขาลงทนครงแรกเกยวกบขอมลผเชาโรงงานและคลงสนคา ซงหากเกดการเปลยนแปลงทาง

โครงสรางอตสาหกรรม หรอเกดปญหาในกรณทเกยวกบความสมพนธระหวางประเทศ อาจสงผลกระทบตอ

ความสามารถในการชาระคาเชาหรอการยกเลกสญญาของผเชาดงกลาว ซงอาจสงผลกระทบตอผลการ

ดาเนนงานของกองทรสต อยางไรกด ผจดการกองทรสตเชอวา โครงสรางอตสาหกรรมของประเทศไทย

โดยเฉพาะอตสาหกรรมยานยนตและอตสาหกรรมทเกยวเนองของประเทศไทย ไดมการวางระบบโครงสราง

พนฐาน (Infrastructure) ทมการพฒนาไปคอนขางมาก เมอเทยบกบประเทศใกลเคยง และประเทศไทยยงคงม

ศกยภาพในการลงทนและยงคงเปนทสนใจของนกลงทนทจะยาย และ/หรอ ขยายฐาน ดงนน โอกาสทผเชาราย

ใหญจานวนมากจะไมสามารถชาระคาเชา ยกเลกสญญา หรอไมตอสญญาในเวลาเดยวกน รวมถงโอกาสทผเชา

รายใหญทกรายจะไดรบผลกระทบจากโครงสรางอตสาหกรรมทเปลยนไปในชวงเวลาเดยวกน และสงผลทางลบ

ตอกองทรสตนาจะมความเปนไปไดตา

1.2.3 ความเสยงทเกยวของกบการหาผเชาเมอใกลสนสดระยะเวลาการเชา

เนองจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน เปนสทธการเชาทดน อาคารและสงปลกสราง กองทรสตจงม

ความเสยงในการจดหาผเชาเมอใกลสนสดระยะเวลาการเชา เนองจากชวงระยะเวลาการเชาเปนปจจยหนงใน

การพจารณาของผเชาในการทาสญญาเชาโรงงานและคลงสนคา อยางไรกด เนองจากในการทาสญญาเชา

โรงงานและคลงสนคากบผเชานน สวนใหญมลกษณะเปนสญญามาตรฐานทมอายของสญญาไมเกน 3 ป ทาให

ความเสยงดงกลาว อาจเกดขนในชวงระยะเวลา 3 ปสดทายกอนสนสดสญญาเชาทรพยสนของกองทรสตเพยง

เทานน นอกจากน เนองจากผเชาบางสวนมความตองการเชาโรงงานและคลงสนคาระยะสน ผบรหาร

อสงหารมทรพยคาดวาจะสามารถจดหาผเชาในชวงระยะเวลา 3 ปสดทายกอนสนสดระยะเวลาการเชาของ

กองทรสตได

1.2.4 ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอาจมความช ารดบกพรอง หรออาจมการปฏบตทผดกฎหมาย

และกฎระเบยบ หรออาจมความบกพรองอน

นอกเหนอจากทไดมการเปดเผยไวในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแลว ผกอตงทรสต ไดตรวจสอบสภาพ

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก พบวาอยในสภาพทด มความพรอมทจะลงทน และไมพบวาทรพยสนท

กองทรสตเขาลงทนครงแรกในครงนมความชารดบกพรอง หรอขาดตกบกพรองทตองไดรบการซอมแซมหรอ

บารงรกษา (รวมถงเรองการออกแบบ การกอสราง หรอความชารดบกพรองหรอขาดตกบกพรองทมองไมเหน

อนๆ ของทรพยสน หรออปกรณของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกซงสงผลใหมคาใชจายเพอการลงทน

เพมขน หรอตองมคาใชจายในการซอมแซมหรอบารงรกษาพเศษ) อยางไรกตาม ผกอตงทรสตไมสามารถ

รบประกนไดวาไมมการปฏบตผดกฎหมายและกฎระเบยบตางๆ หรอไมมการขาดตกบกพรองอนๆ ทเกยวกบ



73

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รวมทงรายงานของบรษทประเมนคาทรพยสนทผกอตงทรสตใชในการ

ประเมนคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รายงานการตรวจสอบสภาพอาคาร และรายงานการประเมน

คาทรพยสนอาจมขอจากดในการตรวจสอบซงอาจทาใหเกดความคลาดเคลอนได ทงน ความชารดบกพรองหรอ

การขาดตกบกพรองทยงไมปรากฏดงกลาว อาจทาใหกองทรสตตองลงทนเพมเตมอยางมนยสาคญ หรอม

ภาระหนาทตอบคคลภายนอกททาใหเกดคาใชจายในลกษณะและจานวนทมไดคาดการณไวซงอาจมผลกระทบ

ในทางลบตอรายไดและกระแสเงนสดของกองทรสตอยางมนยสาคญ

ขอรบรอง คารบประกน และขอตกลงการรบผดชดใชทใหโดยเจาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อย

ภายใตขอบเขต จานวน และระยะเวลาในการเรยกรองทจากด ดงนน ผกอตงทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวา

กองทรสตจะมสทธไดรบชดใชความเสยหายภายใตขอรบรอง คารบประกน และข อตกลงรบผดชดใชใดๆ

ดงกลาวสาหรบความเสยหายทเกดขนกบกองทรสตอนเนองมาจากการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขา

ลงทนครงแรก

1.2.5 ความเสยงจากมลคาของอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนตามการประเมนมลคาโดยผประเมนมลคา

ทรพยสนไมไดเปนเครองแสดงมลคาทแทจรงของอสงหารมทรพย และไมสามารถรบประกนไดวา

ราคาขายของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกดงกลาวนนจะเปนไปตามทมลคาทประเมน ไมวา

ในปจจบนหรอในอนาคต

โดยทวไปการประเมนคาทรพยสนจะพจารณาจากปจจยตางๆ รวมถงปจจยบางประการทเกยวของกบทรพยสน

ทกองทรสตเขาลงทนครงแรก เชน สถานะทางการตลาด ความแขงแกรงทางการเงน ความสามารถในการแขงขน

และคณสมบตทางกายภาพของทรพยสน ซงอาจมการเปลยนแปลงไดในอนาคต เนองจาก เหตการณบาง

เหตการณหรอเหตการณทงหมดทเปนขอสมมตฐานอาจไมเกดขนตามทคาดการณไว หรออาจเกดเหตการณหรอ

สถานการณทมไดคาดการณไว ซงขอสมมตฐานเหลานอางองตามขอมลทจดหาใหโดยหรอในนามของผกอตง

ทรสตและเจาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รวมทงยงไดมการหารอกบบคคลดงกลาวดวย ซงขอ

สมมตฐานเหลานเปนการคาดการณและเปนความเหนตอเหตการณทอาจจะเกดขนในอนาคต จงอาจเปนขอมล

ทมความเสยงและอาจมความไมแนนอนไมวาผลงทนทราบอยแลวหรอไมทราบมากอนกตาม นอกจากน ขอมลท

เกยวกบการประเมนคาทรพยสนและขอมลตางๆ ของรายงานการประเมนคาทรพยสนทปรากฏอยในเอกสาร

ฉบบนอาจเปนขอมลทบางสวนอางองจากและประกอบดวยขอมลทเปนการคาดคะเน การประมาณการ และ

ขอความในลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคต อนๆ ทมความเสยงและมความไมแนนอนได ทาใหเหตการณ

ในอนาคตอาจมความเสยง ความไมแนนอน และมปจจยอนๆ ทอาจทาใหผลหรอการดาเนนการทเกดขนจรง

แตกตางไปอยางมนยสาคญจากผลการดาเนนการในอนาคตทกลาวไวโดยชดแจงหรอโดยนยในขอความใน

ลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคต นอกจากน ในเอกสารฉบบนไมไดนาเอาขอสมมตฐานทกขอทใชในการ

จดทาการประเมนคาทรพยสนมารวมเอาไวทงหมด



74

ขอมลตางๆ ทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน ไมไดเปนความเหนเกยวกบจรยธรรมทางการคา และตอ

โครงสรางของกองทรสตและทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รวมทงไมไดเปนความเหน ไมวาจะโดยชด

แจงหรอโดยนย เกยวกบราคาซอขายของหนวยทรสตในอนาคต หรอฐานะการเงนของกองทรสตเมอหนวยทรสต

ของกองทรสตไดเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแลว นอกจากน ขอมลดงกลาวไมไดเปนการ

รวบรวมเอาขอมลทงหมดทอาจจะจาเปนหรอเปนทตองการเพอใชสาหรบการประเมนคาทรพยสนทกองทรสต

เขาลงทนครงแรก การลงทนในกองทรสตหรอในหนวยทรสตไดอยางครบถวน รวมทงขอมลและรายการตางๆ ท

เกยวของกบบรษทประเมนคาทรพยสนไมไดใหสทธหรอเสนอทางแกไขแกผลงทนหรอบคคลอนใด และไมได

ประสงคใหเกดหรอไมควรทจะนาไปตความเปนรปแบบใดๆ ทเปนการประกนฐานะการเงนหรอการดาเนนงานใน

อนาคตของกองทรสตหรอเปนขอความในลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคตอนใด

นอกจากน ผกอตงทรสตไมสามารถรบประกนไดวา การประเมนคาทรพยสนทจดทาโดยบรษทประเมนคา

ทรพยสนนนสะทอนมลคาทแทจรงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเสมอ หรอรบประกนไดวาบรษท

ประเมนคาทรพยสนอสระรายอนๆ จะใหผลการประเมนคาทรพยสนเชนเดยวกนได ดงนน ผกอตงทรสตจงไม

สามารถรบประกนไดวาขอสมมตฐานทใชอางองจะมความถกตองแมนยา ราคาทกองทรสตขายทรพยสนอยาง

ใดอยางหนงในอนาคตอาจจะตากวามลคาทบรษทประเมนคาทรพยสนกาหนดไว ณ วนทกองทรสตลงทนใน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกดงกลาว หรออาจจะตากวามลคาการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสต

จดหามาได ยงไปกวานนมลคาทรพยสนสทธทไดจากการประเมนคาทรพยสนในเบองตนโดยบรษทประเมนคา

ทรพยสน อาจจะไมสะทอนมลคาทแทจรงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกไดเสมอไปหากกองทรสตม

การจาหนายทรพยสนนน หรอในกรณทมการชาระบญชของกองทรสต

สาหรบบรรดารายงานการประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนคาทรพยสนนน ยงไมไดรบการปรบปรงขอมล

นบตงแตวนทออกรายงานใหเปนปจจบน ดงนน ผทเกยวของในการเสนอขายรายใดๆ หรอฝายอนใดกตามไม

ควรพจารณาวาเปนคาแนะนาวาบคคลใดๆ ควรจะดาเนนการอยางใดโดยองตามการประเมนคาทรพยสนของ

บรษทประเมนคาทรพยสนทเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน ดงนน ในการตดสนใจลงทนซอ

หนวยทรสตในกองทรสต ผลงทนไมควรใชขอมลการประเมนคาทรพยสนดงกลาวและขอมลในรายงานการ

ประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนคาทรพยสนทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแตเพยงอยาง

เดยวในการประกอบการตดสนใจลงทน

1.2.6 ความเสยงในการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยซงมลคาจะลดลงตามระยะเวลาการเชาท

เหลออย

กองทรสตมการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยซงมลคาสทธ การเชาอสงหารมทรพยของกองทรสตจะ

ลดลงตามระยะเวลาการเชาทเหลออยอนเนองมาจากการประเมนคาสทธการเชา การเปลยนแปลงในอตราการ



75

เชาพนท และ/หรอ อตราคาเชาพนท หรอเนองจากสาเหตอนใดทอยนอกเหนอการควบคมของกองทรสต ทงน

การเปลยนแปลงในมลคาสทธการเชาดงกลาวอาจสงผลกระทบอยางมนยสาคญตอมลคาทรพยสน และมลคา

ทรพยสนสทธของกองทรสต

1.3 ความเสยงทเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพย

1.3.1 ความเสยงโดยทวไปในการลงทนในอสงหารมทรพย

การลงทนในอสงหารมทรพยมความเสยงหลายดาน เชน

(1) การเปลยนแปลงในทางลบดานการเมองและภาวะเศรษฐกจ เชน ภาวะเศรษฐกจถดถอยทงใน

ประเทศและตางประเทศและความตองการในการบรโภคโดยรวมลดลง

(2) สภาวะดานลบของตลาดอสงหารมทรพยในประเทศ

(3) การเปลยนแปลงในอตราดอกเบย อตราเงนเฟอ อตราการแลกเปลยนเงนตราตางประเทศ

(4) การเปลยนแปลงนโยบายทางการเงนหรอนโยบายทางเศรษฐกจอนๆ ของประเทศและตางประเทศ

(5) การเพมคาใชจายในการดาเนนการเกยวกบอสงหารมทรพยทไมไดคาดการณไว

(6) การเปลยนแปลงกฎหมายหรอกฎระเบยบทางดานสงแวดลอม กฎหมายผงเมอง และกฎระเบยบ

อนๆ ของรฐ ตลอดจนนโยบายทางการคลง

(7) การเรยกรองความรบผดชอบดานสงแวดลอมทเกยวกบอสงหารมทรพย

(8) การเปลยนแปลงของราคาตลาดของอตราคาเชาอสงหารมทรพย

(9) การเปลยนแปลงของราคานามนและเชอเพลงอนๆ

(10) การเปลยนแปลงความนยมในประเภทของอสงหารมทรพยและสถานทตงซงนาไปสการมพนทให

เชามากเกนความตองการ หรออาจทาใหความตองการของผเชาพนทในตลาดใดๆ ลดลงสาหรบ

อสงหารมทรพยบางประเภท

(11) การกระทาของผเชาพนททอาจสงผลกระทบตอธรกจและชอเสยงของเจาของทรพยสน

(12) ความไมสามารถดาเนนการตออายสญญาเชาพนท หรอในการนาพนทออกใหเชาแกผเชารายใหม

เมอสนสดอายสญญาเชา

(13) ความไมสามารถในการเกบคาเชาจากผเชาพนทภายในระยะเวลาทกาหนดหรอไมสามารถเรยก

เกบไดเนองจากผเชาพนทลมละลายหรอมหนสนลนพนตว หรอในกรณอนๆ

(14) ความไมพอเพยงของความคมครองตามกรมธรรมประกนภยทม หรอคาเบยประกนภยทเพมสงขน

(15) การทผบรหารอสงหารมทรพยไมสามารถใหบรการหรอจดหาการบรการเกยวกบการบารงรกษา

และการใหบรการอนๆ ไดอยางพอเพยง



76

(16) ความชารดบกพรองของอสงหารมทรพยซงตองไดรบการแกไข หรอซอมแซม ตลอดจนการ

บารงรกษาอสงหารมทรพยซงกอใหเกดรายจายลงทน ทไมไดคาดการณไวลวงหนา

(17) การขาดสภาพคลองในการลงทนในอสงหารมทรพย

(18) การพงพงกระแสเงนสดอยางมากในการบารงรกษาและปรบปรงอสงหารมทรพยทมอย

(19) การเพมขนของคาใชจายในการดาเนนงานรวมถงภาษอากรทเกยวของ

(20) สวนไดเสยหรอภาระผกพนตางๆ ซงไมสามารถพบไดหรอไมเปดเผยจากการตรวจสอบทดน ณ

สานกงานทดนทเกยวของในขณะททาการตรวจสอบ

(21) เหตสดวสย ความเสยหายทไมสามารถเอาประกนภยได และปจจยอนๆ และ

(22) การเปลยนแปลงของกฎหมายและระเบยบตางๆ ทางดานภาษอากรและดานอนๆ

ปจจยหลายอยางตามทกลาวขางตนอาจเปนสาเหตของความผนผวนของอตราการเชาพนท อตราคาเชา หรอ

คาใชจายในการดาเนนงาน ซงจะสงผลกระทบในทางลบตอมลคาของอสงหารมทรพยและรายไดทจะไดรบจาก

อสงหารมทรพย

การประเมนคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประจาปจะสะทอนปจจยตางๆ ดงกลาว และสงผลให

มลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเพมสงขนหรอลดตาลงได มลคาเงนลงทนของทรพยสนทกองทรสต

เขาลงทนครงแรกอาจลดลงอยางมนยสาคญหากเกดวกฤตในทางลบอยางฉบพลนตอราคาอสงหารมทรพยหรอ

ตอเศรษฐกจในกรงเทพมหานครและจงหวดตางๆ ในประเทศไทยซงมทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ตงอยในปจจบนหรอทจะมในอนาคต

1.3.2 กองทรสตอาจไดรบผลกระทบในทางลบจากการขาดสภาพคลองจากการลงทนในอสงหารมทรพย

และการขาดทางเลอกอนในการใชประโยชนจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

กองทรสตจะลงทนในอสงหารมทรพยและทรพยสนทเกยวของกบอสงหารมทรพยเปนหลก โดยทวไปการลงทน

ในอสงหารมทรพยโดยเฉพาะการลงทนในทรพยสนทมมลคาสง เชน ทกองทรสตประสงคทจะเขาลงทนอาจม

สภาพคลองตา การทมสภาพคลองตาดงกลาวอาจมผลกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการ

ปรบเปลยนพอรตการลงทน (Investment Portfolio) หรอความสามารถในการเปลยนทรพยสนบางสวนเปนเงน

สด เพอรองรบกบการเปลยนแปลงของสภาวะเศรษฐกจ ตลาดอสงหารมทรพย และปจจยอนๆ เชน กองทรสต

อาจไมสามารถโอนสทธการเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกไดภายในระยะเวลาอนสน หรออาจถก

บงคบใหตองลดราคาลงอยางมากเพอใหสามารถโอนสทธการเชาไดในระยะเวลาอนรวดเรว นอกจากน

กองทรสตอาจประสบปญหาในการหาแหลงเงนกในระยะเวลาททนทวงทและภายใตเงอนไขทางการคาทดใน

กรณทเปนการกยมเงนทใชทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเปนหลกประกน เนองจากทรพยสนประเภท

อสงหารมทรพยไมมสภาพคลอง นอกจากน ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอาจไมสามารถเปลยนแปลง



77

ลกษณะการใชประโยชนไดอยางรวดเรว หากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเหลานนไมสามารถสราง

กาไรไดอนเนองมาจากสภาวะการแขงขน อายของทรพยสน ปรมาณความตองการทลดตาลง หรอปจจยอนๆ อก

ทงการเปลยนแปลงลกษณะการใชประโยชนของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกโดยทวไปแลวจะตองม

การลงทนใชเงนเพมเตม ปจจยตางๆ เหลานอาจสงผลกระทบตอฐานะทางการเงนและผลการดาเนนงานของ

กองทรสต และสงผลกระทบในทางลบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอ


1.3.3 ความเสยงจากการทกองทรสตอาจจดทะเบยนสทธการเชาไดลาชา หรอไมสามารถจดทะเบยนได

เนองจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกบางยนตเปนสทธในการเชาอาคารเทานน โดยไมลงทนในทดนท

เปนทตงของอาคารทเชาดงกลาว หรอ เปนการแบงเชาพนทบางสวนในอาคารซงตามกฎหมายทเกยวของกบการ

จดทะเบยนสทธการเชาตอเจาพนกงานทเกยวของไดกาหนดใหกอนวนทจะมผลเปนการจดทะเบยนสทธการเชา

อาคารทเชาดงกลาว จะตองปดประกาศเพอใหผทมสวนไดเสยมโอกาสคดคานไดเปนระยะเวลา 30 วน กอนทจะ

มผลเปนการจดทะเบยนสทธการเชาตอเจาพนกงานทเกยวของไดโดยสมบรณตามกฎหมายทเกยวของ

นอกจากน ตามกฎหมายทเกยวของดงกลาวไดกาหนดใหกองทรสตทจะจดทะเบยนสทธและนตกรรมเกยวกบ

ทดนได ตองเปนกองทรสตทมหนวยทรสตเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแลวเทานน ดงนน

กองทรสตจงอาจมความเสยงทกองทรสตจะไมสามารถจดทะเบยนสทธการเชาอาคารทเชาไดทนทภายหลงจาก

มการกอตงกองทรสตแลว โดยกองทรสตอาจตองใชระยะเวลาในการจดทะเบยนสทธการเชาอาคารท เชา

ภายหลงจากวนทปดการเสนอขายหนวยทรสตแลวมากกวา 30 วน

นอกจากน ยงมทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกบางยนต อยภายใตการจดทะเบยนสทธการเชาระหวาง

เจาของทรพยสนและผเชาพนททเกยวของ ทาใหเจาของทรพยสนและกองทรสตจะไมสามารถจดทะเบยนสทธ

การเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกดงกลาวไดจนกวาเจาของทรพยสนและผเชาพนททเกยวของจะจด

ทะเบยนเลกสทธการเชาดงกลาว และลงนามในหนงสอแปลงหน (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท

2 หวขอ 3 ขอพพาทหรอขอจากดในการใชประโยชนในอสงหารมทรพย)

ทงน สญญาเชากบผเชาพนทในปจจบนทจดทะเบยนสทธการเชาอยนนมกาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป

นบจากวนทกองทรสตเขาลงทนในทรพยสน ดงนน หากเจาของทรพยสนไมสามารถดาเนนการยกเลกการจด

ทะเบยนสทธการเชากบผเชาพนทไดภายใน 3 ปนบจากวนทกองทรสตเขาลงทนในทรพยสน แมสญญาเชา

ทรพยสนระหวางกองทรสตและเจาของทรพยสนจะไดระบวาเจาของทรพยสนจะดาเนนการจดทะเบยนสทธการ

เชาใหแกกองทรสต แตหากเจาของทรพยสนไมดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหกองทรสตตามทไดระบไวใน

สญญา กองทรสตจะมความเสยงทไมสามารถฟองบงคบใหเจาของทรพยสนจดทะเบยนสทธการเชาใหแก



78

กองทรสตได เนองจากสญญาเชาทมกาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ปนนถาไมไดจดทะเบยนสทธการเชา

กบสานกงานทดนทเกยวของ จะสามารถฟองรองกนไดเพยง 3 ป

อยางไรกด เพอเปนการปองกนความเสยงดงกลาวทอาจเกดขน และเพอใหกองทรสตมโอกาสไดรบการชดเชย

จากความเสยหายทอาจเกดขนแกกองทรสต บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/

หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด จงตกลงดาเนนการจดทะเบยนสทธเกบกนและจดทะเบยนจานอง

ทรพยสนทเกยวของ โดยทเหมราชตกลงรบประกนการดาเนนการดงกลาวภายใตสญญาตกลงกระทาการ ซงจะ

สงผลใหกองทรสตมสทธเรยกคาเสยหายจากบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/

หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด จากเหตดงกลาว และ/หรอ มสทธในการบอกเลกสญญาเชาและบงคบ

จานองทรพยสนทจานองภายใตสญญาเชาได และ/หรอ เรยกใหเหมราชชาระคาเสยหายจากเหตการณดงกลาว

ได (โปรดดรายละเอยดเพมเตมไดใน สวนท 2 ขอ 1.1.4 ความเสยงจากการอาจไมไดรบการตอสญญาเชา

ทรพยสนออกไปอก 30 ป) และเจาของทรพยสนจะตองชาระคนคาเชาลวงหนาคงเหลอตามสดสวนของ

ระยะเวลาการเชาทเหลออย รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทเจาของทรพยสนไดรบไวในนามกองทรสตใหแก

กองทรสต ตลอดจนคาขาดประโยชนจากการทกองทรสต ไมสามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาไดตาม

ระยะเวลาการเชาทเหลออยซงรวมไปถงระยะเวลาการเชาทตออาย (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวน

ท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา) อยางไรกด การดาเนนการดงกลาวอาจไมสามารถเยยวยาความ

เสยหายทงหมดทเกดขนแกกองทรสตได

1.3.4 ความเสยงทางการเมอง

การดาเนนงาน ฐานะการเงน ผลการดาเนนงาน และโอกาสทางธรกจของกองทรสตอาจไดรบอทธพลบางสวน

จากสถานการณทางการเมองในประเทศไทย ดงจะเหนไดวาสถานการณทางการเมองในประเทศไทยประสบ

ภาวะขาดเสถยรภาพหลายครง เหตการณดงกลาวสงผลกระทบตอภาวะเศรษฐกจและสงคมของประเทศไทย

ผกอตงทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวาจะไมมเหตการณทจะนาไปสการขาดเสถยรภาพทางการเมองอก ซง

อาจมผลในทางลบอยางมนยสาคญตอการดาเนนงาน ฐานะการเงน ผลการดาเนนงาน และโอกาสทางธรกจของ


1.3.5 การเปลยนแปลงในมาตรฐานการบญชหรอกฎหมายทเกยวของ

กองทรสตอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานการบญชฉบบใหม หรอการปรบปรงกฎหมาย

ระเบยบขอบงคบ หรอมาตรฐานการบญช มาตรฐานการรายงานทางการเงนของไทย อาจมการเปลยนแปลง

เชนเดยวกบมาตรฐานการบญชทไดรบการปรบปรงเพมเตมใหตรงกบมาตรฐานการรายงานทางการเงนระหวาง

ประเทศ (International Financial Reporting Standards ‟ IFRS) งบการเงนของกองทรสตอาจไดรบผลกระทบ



79

จากการบงคบใชมาตรฐานการบญชทไดมการแกไขปรบปรง โดยเงอนไขและเวลาในการเปลยนแปลงมาตรฐาน

การบญชนไมสามารถทราบไดและขนอยกบหนวยงานทเกยวของ ดงนน ผกอตงทรสตจงไมอาจรบประกนไดวา

การเปลยนแปลงเหลานจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอการจดทางบการเงนของกองทรสตหรอตอผลการ

ดาเนนงานและฐานะการเงนของกองทรสต การเปลยนแปลงดงกลาวยงอาจมผลกระทบในทางลบตอ

ความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต นอกจากนยงไมอาจรบประกน

ไดวาการเปลยนแปลงกฎขอบงคบใดๆ จะไมมผลกระทบในทางลบตอความสามารถของ ผจดการกองทรสตใน

การดาเนนการตามกลยทธการลงทนของกองทรสตหรอตอการดาเนนงานและฐานะการเงนของกองทรสต

1.3.6 ความเสยงจากกรณทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนถกเวนคน

กองทรสตอาจมความเสยงในกรณทหนวยงานของรฐเวนคนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน ซงทาใหกองทรสตไม

อาจใชทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนเพอประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได นอกจากน กรณทเกดการเวนคน

ดงกลาว กองทรสตอาจไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคน หรอไดรบคาชดเชยดงกลาวนอยกวามลคาทกองทรสต

ใชในการลงทนในทรพยสน ซงอาจสงผลใหผลตอบแทนทผถอหนวยทรสตจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามท

ไดประมาณการไวทงในสวนของประโยชนตอบแทนและเงนลงทน ทงน จานวนเงนคาชดเชยทกองทรสตจะไดรบ

ขนอยกบเงอนไขตามทกาหนดในสญญาทเกยวของ ระยะเวลาการเชาทรพยสนทเหลออยภายหลงจากการถก

เวนคน หรอจานวนเงนคาชดเชยทไดรบจากการเวนคน อนง จากการทบรษทฯ ไดศกษาขอมลตามพระราช

กฤษฎกากาหนดเขตทดนในบรเวณทจะเวนคนในทองทททรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทนตงอย ไมพบวาทตง

ของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทจะลงทนตกอยภายใตเขตเวนคนโดยเฉพาะเจาะจง ทงน บรษทฯ ไม

สามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เนองจากการเวนคนทดนเปนนโยบายและความจาเปนในการใช

พนทของรฐในเวลานน ๆ ในอนาคต

1.3.7 ความเสยงเกยวกบอสงหารมทรพยทกองทรสตถอครองนนอาจมคาใชจายเกยวกบอสงหารมทรพย

เพมขน รวมทงคาใชจายในการด าเนนการตาง ๆ เพมขน

ความสามารถของกองทรสตในการจายผลประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตอาจไดรบผลกระทบทางลบ

หากคาใชจายเกยวกบอสงหารมทรพยและคาใชจายในการดาเนนการตาง ๆ เพมขนโดยรายไดไมไดเพมขน

อยางสอดคลองกน

ปจจยทอาจสงผลใหคาใชจายเกยวกบอสงหารมทรพยและคาใชจายในการดาเนนการเพมสงขน ไดแก

การเพมขนของคาใชจายในการดแล และบารงรกษาทรพยสน

การเพมขนของภาษทเกยวของกบอสงหารมทรพย รวมทงคาธรรมเนยมอน ๆ ตามกฎหมาย



80

การเปลยนแปลงกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ รวมทงนโยบายของรฐบาล ซงจะเพมคาใชจายในการ

ปฏบตตามกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ และนโยบายทเปลยนแปลงนน

การเพมขนของคาใชจายสาธารณปโภค

การเพมขนของคาบรการสาหรบผรบจางชวง

การเพมขนของอตราเงนเฟอ

การเพมขนของเบยประกนภย

ความเสยหายหรอความชารดบกพรองของอสงหารมทรพย หรอผลกระทบทางสงแวดลอมทเกดขนจาก

อสงหารมทรพยซงตองมการแกไขโดยถอเปนคาใชจายในการดาเนนการ และคาใชจายในการดาเนนการใน

สวนนไมอาจสามารถคาดการณได และ

คาใชจายจากการซอมแซมทรพยสนทอาจมจานวนคาใชจายเกนกวาทไดคาดการณหรอประมาณการไว

1.3.8 ความเสยงเกยวกบเงนชดเชยจากการประกนภยทรพยสนอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจท

กองทรสตอาจสญเสย

การประกอบธรกจของกองทรสตมความเสยงดานการดาเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนทกองทรสตเขา

ลงทนครงแรก แมวากองทรสตจะตองจดใหมการประกนภยในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอยาง

เพยงพอและเหมาะสมซงจะเปนไปตามขอกาหนดของกฎหมายทเกยวของแลวกตาม แตอตราเงนชดเชยในกรณ

ททรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเกดความเสยหาย เชน ความสญเสยจากสงคราม เปนตน อาจไมคมกบ

ผลประโยชนทางเศรษฐกจทกองทรสตอาจไดรบชดเชยจากการทาประกนภย หรอกองทรสตอาจไมสามารถใช

สทธเรยกรองตามทระบในกรมธรรมประกนภยทเกยวของได ไมวาทงหมดหรอแตบางสวน หรออาจเกดความ

ลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยทไมใชความผดของกองทรสต

กองทรสตอาจมความเสยงจากความสญเสยทางการเงน เมอเกดเหตการณรายแรงทกองทรสตอาจไมไดรบการ

ชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอ หรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซงอาจสงผล

กระทบโดยตรงตอผลตอบแทนทผถอหนวยทรสตคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม บรษทฯ จะดาเนนการใหกองทรสตโดยทรสตและผใหกของกองทรสต (ถาม) เปนผเอาประกนภย

รวมและผรบประโยชนรวมภายใตกรมธรรมประกนภยทมอยเดมของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก (เวน

แตประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance) เพอใหกองทรสตและผใหกของ

กองทรสต (ถาม) ไดรบการประกนความเสยงภยทรพยสน (All Risk Insurance) และการประกนภยความรบผด



81

ตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance) ซงผรบผลประโยชนคอบคคลภายนอก) รายละเอยดเกยวกบ

การเขาทาสญญาประกนภยประเภทตาง ๆ ของกองทรสตปรากฏในสวนท 2 ขอ 2.1.2 การประกนภยใน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

1.3.9 ความเสยงจากภยธรรมชาต อทกภย และการกอวนาศภย

ในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ทรพยสนดงกลาวอาจไดรบความเสยหาย

จากภยธรรมชาต อาท อทกภย และ/หรอ จากการกอวนาศภย ดงนน เพอเปนการบรรเทาภาระความเสยหายใน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รวมถงการชดเชยความสญเสยตอชวตและทรพยสนของผเชาทรพยสน

และเพอใหไดเงอนไขการทาประกนภยทดทสดกองทรสตจะดาเนนการจดใหมการทาประกนภยในทรพยสน

ดงกลาว โดยใหมระยะเวลาความคมครองทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตลอดเวลา ในวงเงนประกนท

สอดคลองกบมาตรฐานการประกนภยของอาคารทมลกษณะและการใชงานใกลเคยงกนกบทรพยสนทกองทรสต

เขาลงทนครงแรก เชน การประกนความเสยงภยทรพยสน (All Risk Insurance) และการประกนภยเพอ

ประโยชนบคคลทสาม (Third-party Insurance) ดวย

ในป 2554 ประเทศไทยไดประสบปญหาอทกภยซงกอใหเกดความเสยหายตอเศรษฐกจและสงคมในวงกวาง

โดยปญหาอทกภยเปนปญหาซงกองทรสตไมสามารถควบคมได และอาจมผลกระทบตอการใชประโยชนใน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก โดยเหตอทกภยอาจกอใหเกดความเสยหายแกทรพยสนหรออาจทาใหผ

เชาพนทไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนโครงการตางๆ ทกองทรสตเขาลงทน ซงอาจเปนเหตใหผเชาพนทใน

ปจจบนพจารณาเลกสญญาเชาหรอไมตออายสญญาเชา หรอความเสยหายบนทรพยสนอาจทาใหกองทรสตไม

สามารถหาผเชารายใหมทดแทนได ซงกรณดงกลาวจะสงผลกระทบตอรายได และผลการดาเนนงานของ

กองทรสต ทาใหมความแตกตางจากทไดประมาณการไวอยางมนยสาคญ

อยางไรกด ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนดงกลาวมไดรบผลกระทบจากเหตการณอทกภยในป 2554 เนองจากม

ทาเลทตงอยในบรเวณทสงจากระดบนาทะเลพอสมควร (อาทเชน นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

(HESIE) ประมาณ 126 ‟ 134 เมตรจากระดบนาทะเล) และมไดตงอยในเขตพนทซงมความเสยงภยตอ

สถานการณอทกภยสงหรอมสถานการณอทกภยเกดขนสมาเสมอ อกทงกอสรางบนพนทดนทถมสงกวาบรเวณ

ขางเคยง นอกจากน เจาของทรพยสนไดออกแบบระบบสาธารณปโภคภายในนคมอตสาหกรรมใหใชรางระบาย

นาขนาดใหญ และพนทภายในนคมอตสาหกรรมมความลาดชนทชวยใหการระบายนาเปนไปไดอยางม

ประสทธภาพยงขน ทงน กองทรสตจะจดใหมการประกนภยในอาคารในโครงการดงกลาวโดยมความคมครอง

และวงเงนประกนทสอดคลองกบมาตรฐานการประกนภยของอาคารทมลกษณะและการใชงานใกลเคยงกน โดย

การทาประกนภยดงกลาวจะครอบคลมความเสยงจากวนาศภยทกประเภทรวมถงอทกภย และโดยระบผเชา

ผใหเชา และผใหก (ถาม) เปนผเอาประกนรวมกนและเปนผรบประโยชนรวมกนในกรมธรรมประกนภย



82

1.4 ความเสยงทเกยวกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสต

1.4.1 ความเสยงเนองจากยงไมเคยมตลาดรองเพอท าการซอขายหนวยทรสตของกองทรสตนมากอน

ผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหหนวยทรสตของกองทรสตเปนหลกทรพยจดทะเบยนและซอขายในตลาด

หลกทรพยภายหลงจากการกอตงกองทรสตตามสญญากอตงทรสต ซงคาดวาจะดาเนนการแลวเสรจภายในส

สบหาวนนบจากวนทปดการเสนอขายหนวยทรสตในครงน อนง เนองจากหนวยทรสตของกองทรสตทออกและ

เสนอขายในครงนเปนหลกทรพยประเภทใหมและยงไมเคยเขาซอขายในตลาดรองมากอน ผกอตงทรสตจงไม

สามารถรบประกนไดวาหนวยทรสตจะมสภาพคลอง หรอผถอหนวยทรสตอาจจะยงไมสามารถขายหนวยทรสต

ได หรออาจจะยงไมมราคาตลาดอางองสาหรบการซอขายหนวยทรสตได ทงน หนวยทรสตอาจจะขายไดในราคา

ทตากวาราคาเสนอขายขนอยกบปจจยหลายประการ อาท สภาพเศรษฐกจและการเงนในประเทศไทยในเวลา

นน ผลการดาเนนงานของกองทรสต และเงอนไขทางการตลาดของหลกทรพยทคลายคลงกน

ทงน ปจจยหลายอยางอาจสงผลกระทบในทางลบตอสภาพคลองของการซอขายหนวยทรสตในตลาดหลกทรพย

และเนองจากหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยในประเทศไทยนนเปนหลกทรพยจด

ทะเบยนประเภทใหม ซงนกลงทนทวไปอาจยงไมคนเคย อาจทาใหไมมสภาพคลองและขาดอปสงคโดยทวไป

ของนกลงทน

นอกจากน เมอพจารณาการทกองทรสตเปนกองทรสตประเภทไมรบซอคนหนวยทรสต สภาพคลองในการซอ

ขายหนวยทรสต ซงจะประเมนโดยความถและปรมาณในการซอขายในตลาดหลกทรพย ซงองตามปรมาณความ

ตองการเสนอซอ-การเสนอขาย อยางไรกตาม ความตองการดงกลาวขนอยกบปจจยทหลากหลายทอย

นอกเหนอความควบคมของกองทรสต ดงนน เมอเปรยบเทยบกบกองทนเปด สภาพคลองในการซอขาย

หนวยทรสตอาจจะตากวาเนองจากหนวยลงทนของกองทนเปดจะสามารถไถถอนไดตลอดเวลาแลวแตตาม

ความตองการของนกลงทน

ยงไปกวานน ราคาซอขายหนวยทรสตของกองทรสตอาจจะไมสะทอนผลการดาเนนงานทแทจรงของกองทรสต

และอาจจะเปนไปไมไดทจะประเมนผลการดาเนนงานของกองทรสตโดยเทยบกบตวชวดภายในประเทศหรอ

ตางประเทศ ดงนน ผกอตงทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวาตลาดซอขายหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทน

ในอสงหารมทรพยในประเทศไทยจะเตบโตขน

1.4.2 ราคาซอขายหนวยทรสตในตลาดรองอาจลดลงต ากวาราคาเสนอขายหนวยทรสตในครงน

ราคาเสนอขายหนวยทรสตในครงนถกกาหนดโดยผกอตงทรสตรวมกบเจาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครง

แรก ปรมาณความตองการของผลงทน และผจดจาหนายหนวยทรสต ซงราคาเสนอขายหนวยทรสตดงกลาวอาจ



83

ไมใชราคาทแสดงถงราคาตลาดของหนวยทรสตทจะซอขายในตลาดรองภายหลงจากการเสนอขายหนวยทรสต

ในครงน

ราคาซอขายหนวยทรสตในตลาดรองหลงจากการเสนอขายหนวยทรสตในครงนอาจมการซอขายกนในราคาทตา

กวามากเมอเทยบกบราคาเสนอขายหนวยทรสตในการเสนอขายในครงน

ราคาซอขายหนวยทรสตนนขนอยกบหลายปจจยซงรวมถงปจจยดงตอไปน

มมมองตอศกยภาพในการดาเนนงานและการลงทนของกองทรสต รวมถงตลาดอสงหารมทรพยใน

ประเทศไทย

ความแตกตางระหวางฐานะการเงนและผลการดา เนนงานของกองทรสตท เกดขนจรงกบทม

การคาดการณโดยนกลงทนและนกวเคราะห

การเปลยนแปลงเกยวกบคาแนะนาหรอประมาณการของนกวเคราะห

การเปลยนแปลงสภาพเศรษฐกจหรอสภาวะตลาดโดยทวไป และการเปลยนแปลงความตองการในการ

บรโภค อตราดอกเบย อตราแลกเปลยนเงนตราตางประเทศ และนโยบายของรฐบาลเกยวกบการนาเขา

และการสงออก

มลคาตลาดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ความนาสนใจของหนวยทรสตเปรยบเทยบกบหลกทรพยประเภททนอนๆ รวมถงหนวยทรสตอนทไมอยใน

ธรกจอสงหารมทรพย

ความสมดลระหวางอปสงคและอปทานในหนวยทรสต

การขายหรอเจตนาทจะขายหนวยทรสตจานวนมากโดยผถอหนวยทรสต

ขนาดและสภาพคลองในอนาคตของตลาดของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยในประเทศไทย

การเปลยนแปลงในอนาคตเกยวกบโครงสราง หลกเกณฑ รวมถงภาระภาษ ทงในกรณทวไป และ/หรอ ใน

กรณเฉพาะทเกยวกบทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย และการลงทนในประเทศและตางประเทศ

การทกองทรสตไมสามารถดาเนนงานตามกลยทธการลงทนและการขยายธรกจ

ความผนผวนของสภาวะตลาดซงรวมถงความออนแอของตลาดทนและอตราดอกเบยทเพมสงขน



84

จากปจจยทงหลายขางตนอาจทาใหมการซอขายหนวยทรสตในตลาดรองในราคาทสงกวาหรอตากวามลคา

ทรพยสนสทธตอหนวยทรสต นอกจากน ในกรณทกองทรสตมการเกบเงนกาไรบางสวนเปนเงนทนเพอ

วตถประสงคในการลงทนเพมเตม เพอสารองเปนเงนทนหมนเวยน หรอเพอวตถประสงคอน ซงถงแมจะทาให

มลคาทรพยสนสทธของกองทรสตมากกวามลคาทรพยสนสทธของกองทรสตในกรณทไมมการกนเงนกาไรไวเปน

เงนทนสารอง กอาจไมไดทาใหราคาตลาดของหนวยทรสตเพมขนตามไปดวย การทกองทรสตไมสามารถ

ดาเนนการใหเปนไปตามความคาดหวงของตลาดในดานกาไรและประโยชนตอบแทนอาจกอใหเกดผลกระทบ

ในทางลบตอราคาตลาดของหนวยทรสต

หนวยทรสตของกองทรสตไมใชผลตภณฑทางการเงนทมการคมครองเงนตน ผกอตงทรสตไมสามารถรบประกน

ไดวาผถอหนวยทรสตจะไดรบเงนลงทนคนทงจานวน ในกรณทมการเลกกองทรสตหรอมการชาระบญช

กองทรสตนน นกลงทนอาจสญเสยเงนลงทนของตนในหนวยทรสตบางสวนหรอทงหมดได นอกจากน ในปจจบน

ยงไมมการเรยกเกบภาษเงนไดนตบคคลจากรายไดทมาจากกองทรสต แตถาหากมการเปลยนแปลงกฎหมาย

และระเบยบทเกยวของกบภาษอากรหรอดานอนๆ กองทรสต และ/หรอ ผถอหนวยทรสตอาจจะมภาระภาษ โดย

การชาระภาษนนอาจจะสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอกจการ ฐานะการเงน ผลการดาเนนงานและ

โอกาสของผถอหนวยทรสต และอาจสงผลใหการจายผลตอบแทนแกผถอหนวยทรสตลดลง และ/หรอ ทาใหผถอ

หนวยทรสตมภาระภาษทสงขน อนอาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบตอราคาของหนวยทรสต ดงนน ผกอตง

ทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวากองทรสตจะสามารถจายประโยชนตอบแทนหรอผลตอบแทนในหนวยทรสต

หรอรกษาอตราการจายประโยชนตอบแทนใหคงทได

รายไดทไดรบจากการลงทนในอสงหารมทรพยขนอยกบหลายปจจย ซงรวมถงจานวนเงนคาเชาทไดรบ จานวน

คาใชจายในการดาเนนงานและคาใชจายอนๆ ทเกดขน ซงอาจไดรบผลกระทบจากหลายปจจย เชน สภาวะ

เศรษฐกจในประเทศไทยและตางประเทศ ศกยภาพของผบรหารอสงหารมทรพยในการดารงรกษาความสามารถ

ของตนเองในการดาเนนงาน การควบคมคาใชจายในการดาเนนงาน การแขงขน การควบคมอตราการเชาพนท

การเปลยนแปลงกฎระเบยบขอบงคบในการปฏบตงาน การจดการเมอเกดเหตการณทเปนภยพบตทางธรรมชาต

และเกดสภาวะทางการเมองทวนวาย ในกรณททรพยสนทกองทรสต เขาลงทนครงแรกและทรพยสนอนๆ ท

เกยวของไมสามารถจดหารายไดไดเพยงพออยางสมาเสมอ อกทงกองทรสตไมสามารถจดหาแหลงเงนทนโดยม

ตนทนทเหมาะสมหรอเงอนไขทดไดในเวลาอนควรแลว อาจมผลกระทบในทางลบตอรายได กระแสเงนสด และ

ความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสตได

ดงนน ผกอตงทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวากองทรสตจะมความสามารถในการจายประโยชนตอบแทน

หรอสามารถรกษาอตราการจายประโยชนตอบแทนตามนโยบายการจายประโยชนตอบแทนทกาหนดไวได อก



85

ทงไมสามารถรบประกนไดวาอตราประโยชนตอบแทนหรอผลตอบแทนจะเพมขนหรอยงคงรกษาใหอยในระดบท

คงทไวไดในภายหลง หรออตราคาเชาจะเพมสงขน หรอพนทอาคารทไมมการเชาจะสามารถจดหาผเชาได

หรอรายรบจากคาเชาและคาบรการในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทกองทรสตไดมการลงทนเพมเตม

ในอนาคตจะเปนการเพมรายไดของกองทรสต ซงอาจมผลกระทบกบความสามารถในการจายประโยชนตอบ

แทนหรอผลตอบแทนแกผถอหนวยทรสตตอไป

1.4.3 การเปลยนแปลงนโยบายทางภาษทเกยวของกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสต

ผถอหนวยทรสตอาจมภาระภาษเกยวกบการลงทนหรอซอขายหนวยทรสตโดยอาจจะตองเสยภาษในอตราท

สงขน หรอในกรณประโยชนตอบแทนหรอผลตอบแทนทจายใหแกผลงทนทไมไดมสญชาตไทยอาจจะตอง เสย

ภาษหก ณ ทจายในอตราทแตกตางไปจากเดมได หากมการเปลยนแปลงกฎหมายและระเบยบดานภาษหรอ

ดานอนๆ ทเกยวของ

1.4.4 ผถอหนวยทรสตไมสามารถขายคนหนวยทรสตได

เนองจากกองทรสตเปนกองทรสตประเภทไมรบซอคนหนวยทรสต ผถอหนวยทรสตจงไมสามารถขายคน

หนวยทรสตของตนได ดงนน จงไมมหลกประกนวาผถอหนวยทรสตจะสามารถจาหนายหนวยทรสตของตนได

เทากบราคาทไดซอหนวยทรสตมา หรอจาหนายไดในราคาใดๆ และไมมหลกประกนวาจะสามารถจาหนาย

หนวยทรสตได

อยางไรกด ผถอหนวยทรสตมชองทางทจะขายหนวยทรสตไดในตลาดหลกทรพย ซงสภาพคลองในการซ อขาย

จะเปนไปตามภาวะตลาด

1.4.5 มลคาหนวยทรสตอาจลดลงหากราคาเสนอขายของหนวยทรสตทออกใหมต ากวามลคาหนวยทรสต

กอนการเสนอขายหนวยทรสตเพมเตม

ภายหลงการเสนอขายหนวยทรสตในครงน กองทรสตอาจออกหนวยทรสตเพมเตมเพอการเพมเงนทนของ

กองทรสต โดยอาจมราคาเสนอขายหนวยทรสตทออกใหมทตากวามลคาหนวยทรสต ราคาเสนอขายทตากวา

มลคาหนวยทรสตกอนการเสนอขายนนอาจสงผลใหมลคาหนวยทรสตลดลง

1.4.6 การขายหนวยทรสตในอนาคตของกลมบคคลเดยวกนของเจาของทรพยสนอยางมนยส าคญอาจสงผล

กระทบในทางลบตอราคาตลาดของหนวยทรสต



86

ราคาตลาดของหนวยทรสตอาจไดรบผลกระทบจากการขายหนวยทรสตในอนาคตของกลมบคคลเดยวกนของ

เจาของทรพยสนอยางมนยสาคญ โดยภายหลงการเสนอขายหนวยทรสตในครงน กลมบคคลเดยวกนของ

เจาของทรพยสน จะถอหนวยทรสตไมนอยกวารอยละ 15 ของจานวนหนวยทรสตทจาหนายไดแลวทงหมด

ถงแมวาบคคลดงกลาวตกลงจะไมจาหนาย จาย โอน หนวยทรสตในจานวนทไดลงทนในครงแรกนเปน

ระยะเวลา 3 ป นบแตวนทกอตงกองทรสต ตามรายละเอยดทปรากฎในสญญาตกลงกระทาการ สวนท 2 ขอ 2.3

สรปสาระสาคญของสญญา เมอระยะเวลาดงกลาวไดสนสดลง บคคลดงกลาวอาจมการจาหนายหนวยทรสต

อยางมนยสาคญ และหากเกดเหตการณดงกลาวอาจทาใหเกดผลกระทบในทางลบตอราคาตลาดของ


1.4.7 เงนคนทนจากการเลกกองทรสตอาจจะนอยกวาจ านวนเงนทผถอหนวยทรสตไดลงทนจากการเสนอ

ขายหนวยทรสตในครงน

ในกรณทมการเลกกองทรสต ผกอตงทรสตไมสามารถรบประกนไดวาผถอหนวยทรสตจะไดรบเงนลงทนของตน

คนไมวาทงหมดหรอบางสวน ทงนขนอยกบสาเหต วธการของการเลกกองทรสต หลกเกณฑการจาหนาย

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก และระยะเวลาคงเหลอของสทธการเชา



87

2. ขอมลเกยวกบทรพยสนหลกของกองทรสต

2.1 ขอมลทวไปของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

กองทรสตจะมงเนนลงทนในอสงหารมทรพยทกอใหเกดรายได และ /หรอ ลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอน หรอการหาดอกผลโดยวธอนเพอประโยชนในการบรหารจดการ

ทรพยสนของกองทรสต ทงน กองทรสตมวตถประสงคทจะลงทนครงแรกในสทธการเชาในอสงหารมทรพยประเภท 1) โรงงานใหเชาแบบ Detached Building จานวน 24 ยนต ม

พนทอาคารรวมประมาณ 118,402 ตารางเมตร 2) โรงงานใหเชาแบบ Attached Building จานวน 79 ยนต มพนทอาคารรวมประมาณ 83,570 ตารางเมตร และ 3) คลงสนคา

จานวน 21 ยนต มพนทอาคารรวมประมาณ 93,942 ตารางเมตร คดเปนจานวนรวมทงสน 124 ยนต และมพนทอาคารรวมทงสนประมาณ 295,914 ตารางเมตร ตงอยบนทดนทม

เนอทรวมประมาณ 328 ไร 1 งาน 77.34 ตารางวา (รวมพนทสวนขยายเพมเตม (Expandable Area)) ประกอบดวยพนทสทธการเชา 279 ไร 3 งาน 91.34 ตารางวา และพนทสทธ

เกบกน 48 ไร 1 งาน 86 ตารางวา

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมรายละเอยดดงตอไปน

2.1.1 ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

1) ทรพยสนประเภทโรงงานแบบ Detached Building

ล าดบ โครงการ

แปลง

ทดน

เลขท

พนทอาคาร

ประมาณ

(ตร.ม.)

รายละเอยดอาคารโรงงาน

โฉนด

ทดน

เลขท

ขนาดทดน

(ประมาณ) อายอาคาร

รปแบบการไดมาซง

ทรพยสน

ไร งาน ตร.วา ประมาณ (ป) ทดน อาคาร

1

โครงการนคม

อตสาหกรรม เหมราชอส

เทรนซบอรด (HESIE)

FZ.11/1 3,900

อาคารคอนกรตเสรมเหลก และ

โครงสรางเหลก ชนเดยว จานวน

1 ยนต

17029 6 0 0.90

6.93

สทธการเชา

(แบงเชา) สทธการ

เชา 1 0 40.00 สทธเกบกน/4



88


แปลง

ทดน

เลขท


ประมาณ

(ตร.ม.)


โฉนด

ทดน

เลขท




ทรพยสน


2




FZ.12/1 3,900



1 ยนต

17028 6 1 55.50

6.75




3




FZ.25/1 5,640


โครงสรางเหลก ชนเดยว มชน

ลอย จานวน 1 ยนต

17035 7 1 62.20

1.82




4




FZ.26/1 5,280 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชน

เดยว จานวน 1 ยนต 17036

8 3 71.80 3.13




5




FZ.27A/1 3,820



1 ยนต

17015 5 2 36.40

6.19




6




FZ.29/1 6,120




17013 9 2 28.80

2.11






89


แปลง

ทดน

เลขท


ประมาณ

(ตร.ม.)


โฉนด

ทดน

เลขท




ทรพยสน


7




D.30/1 2,988 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชน


4 3 0.10 3.40




8




D.31/1 7,750



1 ยนต

23064 10 1 6.50 3.85 สทธการเชา สทธการ

เชา

9




D.32/1 8,234



ลอย พรอมดาดฟา จานวน 1 ย

นต

23063 10 1 6.50 2.45 สทธการเชา สทธการ

เชา



90


แปลง

ทดน

เลขท


ประมาณ

(ตร.ม.)


โฉนด

ทดน

เลขท




ทรพยสน


10





เดยว จานวน 1 ยนต

170696,

26783

7 0 40.20 3.41


(เชา 26783

ทงแปลง และ

แบงเชา

170696) สทธ

เกบกนบน

170696/4

สทธการ

เชา

1 1 40.00 สทธเกบกน/4

11






170697,

26784

7 0 33.10

3.40


(เชา 170697


แบงเชา

26784)

สทธการ

เชา

1 1 40.00 สทธเกบกน

บน 26784/4



91


แปลง

ทดน

เลขท


ประมาณ

(ตร.ม.)


โฉนด

ทดน

เลขท




ทรพยสน


12






5 3 69.32 3.18




13






6 0 26.72 3.13



เชา 1 1 40 สทธเกบกน/4

14




D.44/1 2,988



1 ยนต

26789 4 3 95.60

2.80




15






170702,

26796 9 1 32.80 2.40


(เชา 170702


แบงเชา

26796)

สทธการ

เชา



92


แปลง

ทดน

เลขท


ประมาณ

(ตร.ม.)


โฉนด

ทดน

เลขท




ทรพยสน


1 1 40.00 สทธเกบกน

บน 26796/4

16






6 0 70.00 2.93




17




C.09B/1 5,640




29716 7 2 93.50

2.09




18




C.09C/1 5,640




29717 7 2 94.00

0.94




19




H.03/1 4,240



1 ยนต

175591 6 3 0.20

1.86






93


แปลง

ทดน

เลขท


ประมาณ

(ตร.ม.)


โฉนด

ทดน

เลขท




ทรพยสน


20

โครงการเขตประกอบการ

อตสาหกรรม เหมราช

สระบร (HSIL)

136-1/2 4,240 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชน


10 0 72.00

2.01 สทธเกบกน/5 สทธการ

เชา

21




136-2/2 2,240 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชน

เดยว จานวน 1 ยนต 50513 2.01 สทธเกบกน/5

สทธการ

เชา

22




93C/2,/3 4,720 อาคารคอนกรตเสรมเหลก 2 ชน

จานวน 1 ยนต 50690 6 3 48.00 2.66

สทธเกบกน/5

(บางสวน)

สทธการ

เชา

23 โครงการนคม

อตสาหกรรม อสเทรนซ

บอรด (ระยอง) (ESIE)

L.08

6,912

อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชน

เดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต 17938

9 0 96.40 4.10 สทธการเชา สทธการ

เชา

4,446/6 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชน

เดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต 2 3 11.50 - สทธการเชา

สทธการ

เชา

24


อตสาหกรรม อสเทรนซ


R.05-1 3,392



1 ยนต

26731 5 0 84.00 2.81 สทธการเชา

(แบงเชา)

สทธการ

เชา



94


แปลง

ทดน

เลขท


ประมาณ

(ตร.ม.)


โฉนด

ทดน

เลขท




ทรพยสน


รวมพนทสทธการเชา

118,402

155 1 16.04

รวมพนทสทธเกบกน 38 2 26.00

รวมโรงงานแบบ Detached Building 193 3 42.04

หมายเหต /1 อยภายใตภาระผกพน โดยจานองเปนหลกประกนไวกบเจาหนสถาบนการเงน อยางไรกด ทรพยสนดงกลาวจะไดรบการไถถอนและปลอดจานองจากผรบจานองกอนทกองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสน

/2 ทดนแปลงนอยภายใตการจดสรรทดนตามพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 /3 จดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพย (ไมมคาตอบแทน) ใหกบ HPF

/4 กองทรสตจะไดมาซงสทธการเชาโดยการแบงเชาทดนบางสวนของทดนแปลงนน และไดสทธเกบกนในพนทสวนขยายเพมเตม (Expandable Area) โดยไมมคาตอบแทนจากเจาของทรพยสนทเกยวของ โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.1.1 ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก /5 กองทรสตจะไดมาซงสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาจากบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด โดยไมมคาตอบแทน /6 พนททยงกอสรางไมแลวเสรจ โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมเกยวกบแปลงทดนเลขท L.08 ในหวขอ สวนท 2 หวขอ 2.1.1 ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ขอมล ณ วนท 30 มถนายน 2558



95

2) ทรพยสนประเภทโรงงานแบบ Attached Building

ล าดบ โครงการ แปลงทดนเลขท

พนทอาคารประมาณ (ตร.ม.)

รายละเอยดอาคารโรงงาน โฉนดทดน เลขท

ขนาดทดนทเชาประมาณ อายอาคาร รปแบบการไดมาซง

ทรพยสน

ไร งาน ตร.ว ประมาณ (ป) ทดน อาคาร


อตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE)

A3/3 1,366 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 6770 0 2 70 13.92

สทธการเชา (แบงเชา)




A4/3 1,582 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 6770 0 3 60 11.85





F.1/1 1,152 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 17944 0 2 52 2.58 สทธการเชา สทธการเชา



F.2/1 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว







อตสาหกรรม อสเทรนซF.4/1 900

อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต

17944 0 1 89 2.58 สทธการเชา สทธการเชา



96





ทรพยสน
























อตสาหกรรม อสเทรนซF.10/1 900

อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต




97





ทรพยสน

























98





ทรพยสน




























99





ทรพยสน










โครงการนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE)

พนทสวนกลางในแปลง F/1 - 17944 11 0 12.5 - สทธการเชา -



R05-4 792 อาคารคอนกรตเสรมเหลก

โครงสรางหลงคาเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต

26731 0 1 62 1.93 สทธการเชา (แบงเชา)
















100





ทรพยสน






























26731 0 1 12.5 1.93 สทธการเชา (แบงเชา)










101





ทรพยสน


- โครงการนคม


พนทสวนกลางภายในแปลง R05

- 26731 4 2 55.3 - สทธการเชา (แบงเชา)

-



K14A-01 1,152 อาคารคอนกรตเสรมเหลก












K14A-07 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก











อตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE)

FZ/A09C-08/1

1,008 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 0 2 16 1.19





102





ทรพยสน




FZ/A09C-10/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 0 2 16 1.19





FZ/A09C-12/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 0 2 16 1.19





FZ/A09C-02/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 0 2 88 1.19





FZ/A09C-04/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 0 2 88 1.19





FZ/A09C-06/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 0 2 88 1.19





FZ/A09C-14/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 0 2 88 1.19





103





ทรพยสน




FZ/A09C-05/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 1 1 31 1.19





FZ/A09C-03/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 1 3 29 1.19





FZ/A09C-01/1


มชนลอย จานวน 1 ยนต 173788 1 3 38 1.19



49 โครงการเขตประกอบการ

อตสาหกรรม เหมราชสระบร (HSIL)

27A/2,/3 1,152 อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จานวน 1 ยนต 27149 0 2 52 2.75

สทธเกบกน/5 (บางสวน)




27B/2,/3 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จานวน 1 ยนต 27149 0 1 89 2.75





27C/2,/3 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จานวน 1 ยนต 27149 0 1 89 2.75





104





ทรพยสน




27D/2,/3 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จานวน 1 ยนต 27149 0 1 89 2.75





27E/2,/3 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จานวน 1 ยนต 27149 0 1 89 2.75





3A-01/2 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 52681 0 1 89 1.86





3A-02/2 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 52681 0 1 89 1.86





3B-01/2 1,296 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 52681 0 2 88 1.86





3B-03/2 1,224 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 52681 0 2 70 1.86





105





ทรพยสน




3C-05/2 1,296 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว

มชนลอย จานวน 1 ยนต 52681 0 2 88 1.58





30A/2,/3 1,440 อาคารคอนกรตเสรมเหลก

โครงสรางเหลก สองชน จานวน 1 ยนต

27100 0 3 24 2.06 สทธเกบกน/5 (บางสวน)




30B/2,/3 1,440 อาคารคอนกรตเสรมเหลก

โครงสรางเหลก สองชน จานวน 1 ยนต

27100 0 3 24 2.06 สทธเกบกน/5 (บางสวน)




93E/2,/3 2,394 อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จานวน 1 ยนต 50690 1 1 40 2.66





93F/2,/3 2,394 อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จานวน 1 ยนต 50690 1 1 40 2.66




อตสาหกรรม เหมราชชลบร (HCIE)

Z55A 792 อาคารคอนกรตเสรมเหลก

โครงสรางเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต

52833, 52834/7

0 1 62 2.80 สทธการเชา สทธการเชา



106





ทรพยสน




Z55B 528 อาคารคอนกรตเสรมเหลก

โครงสรางเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต บางสวน

52833, 52834/7




Z55C 528 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


52833, 52834/7




Z55D 756 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


52833, 52834/7




Z55E 528 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


52834/7 0 1 8 2.80 สทธการเชา สทธการเชา



Z55F 528 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





Z55G 528 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





107





ทรพยสน




Z55H 528 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





พนทสวนกลางภายในแปลง Z55

- 52833, 52834/7

1 3 48 - สทธการเชา -



Z59A/1 1,152 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





Z59B/1 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





Z59C/1 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





Z59D/1 900 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





108





ทรพยสน




Z59E/1 1,152 อาคารคอนกรตเสรมเหลก





Z59F/1 1,656 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


52837, 52838/7




Z59G/1 1,296 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


52837, 52838/7




Z59H/1 1,296 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


52837, 52838/7




Z59I/1 1,656 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


52837, 52838/7




พนทสวนกลางภายในแปลง Z59/1

- 52837, 52838/7

6 0 41 - สทธการเชา -



109





ทรพยสน


รวมพนทสทธการเชา 83,570

58 2 83.30 รวมพนทสทธเกบกน

9 3 60.00

รวมโรงงานแบบ Attached Building

68 2 43.30 หมายเหต /1 อยภายใตภาระผกพน โดยจานองเปนหลกประกนไวกบเจาหนสถาบนการเงน อยางไรกด ทรพยสนดงกลาวจะไดรบการไถถอนและปลอดจานองจากผรบจานองกอนท

กองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสน /2 ทดนแปลงนอยภายใตการจดสรรทดนตามพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 /3 จดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพย (ไมมคาตอบแทน) ใหกบ HPF

/5 กองทรสตจะไดมาซงสทธเกบกนจากบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด โดยไมมคาตอบแทน /7 โฉนดทดนเลขท 52834, 52837, 52838 บางสวนอาจมการเปลยนแปลงเนองจากเจาของทดนอยระหวางการรวมโฉนดและแบงแยกโฉนดใหม

ขอมล ณ วนท 30 มถนายน 2558



110

3) ทรพยสนประเภทคลงสนคา



รายละเอยดอาคารคลงสนคา โฉนดทดน เลขท

ขนาดทดนทเชาประมาณ

อายอาคาร รปแบบการไดมาซง

ทรพยสน ไร งาน ตร.ว ประมาณ (ป) ทดน อาคาร

1 โครงการเหมราช โลจสตกสพารค 1

A1/1 12,980 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต




B6/1 3,840 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต




A1/1 5,134 โครงสรางเหลก ชนเดยว จานวน 1

ยนต 193985 3 0 50.5 1.61 สทธการเชา สทธการเชา


A3/1 5,134 โครงสรางเหลก ชนเดยว จานวน 1

ยนต 193985 3 0 50.5 1.61 สทธการเชา สทธการเชา


A5/1 5,019 อาคารคอนกรตเสรมเหลก


193985 3 0 21.75 1.61 สทธการเชา สทธการเชา




193985 3 0 21.75 1.61 สทธการเชา สทธการเชา







111















- โครงการเหมราช โลจสตกสพารค 2

พนทสวนกลางภายในแปลง HLP2-A/1

- 193985 8 2 40.5 - สทธการเชา -















193988 3 0 53.25 1.36 สทธการเชา(แบงเชา)



A1 3,290 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต

9198, 9199

2 0 0 2.07 สทธการเชา (แบงเชา)




112









9198, 9199





9198, 9199





9198, 9199

2 3 75.25 1.92 สทธการเชา (แบงเชา)



B1 1,620 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต

9197, 9198












C1 1,970 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 ยนต

9197, 9198

1 0 77.50 2.07 สทธการเชา (แบงเชา)


รวมพนทสทธการเชา

93,942 65 3 92.00

รวมพนทสทธเกบกน

0 0 0.00

รวมคลงสนคา 65 3 92.00

รวมโรงงานและคลงสนคา – พนทสทธการเชา 295,914

279 3 91.34

รวมโรงงานและคลงสนคา – พนทสทธเกบกน 48 1 86.00



113







รวมโรงงานและคลงสนคา 328 1 77.34 หมายเหต /1 อยภายใตภาระผกพน โดยจานองเปนหลกประกนไวกบเจาหนสถาบนการเงน อยางไรกด ทรพยสนดงกลาวจะไดรบการไถถอนและปลอดจานองจากผรบจานองกอนทกองทรสต

จะเขาลงทนในทรพยสน ขอมล ณ วนท 30 มถนายน 2558



114

ลกษณะของอาคารและสงปลกสรางทกองทรสตจะลงทนครงแรกมดงน

1. อาคารโรงงานใหเชา

ก. อาคารโรงงานใหเชาแบบ Detached Building

มลกษณะเปนอาคารชนเดยวพรอมชนลอยเพอใชเปนสานกงาน หลงคาทาจากแผนโลหะทมฉนวนกนความรอนและสนหลงคาระบายอากาศ ซงกอสรางในบรเวณพนททมรวกนเปนสดสวนพรอมดวยปอมยาม พนทจอดรถและพนทสาหรบขนถายสนคา ทงน อาคารโรงงานใหเชาทกองทรสตจะลงทนครงแรกจะเปนอาคารโรงงานทพฒนาขนตามแบบมาตรฐาน แตสามารถดดแปลงใหเหมาะสมกบความตองการของผเชาแตละรายได อกทงในบางพนทยงมพนทสวนขยายเพมเตมทผเชาสามารถตอขยายไดในอนาคตโดยไมตองปรบโครงสรางของอาคารเพอตอบสนองการเตบโตของธรกจ ขนาดของอาคารโรงงานใหเชาสวนใหญมขนาดประมาณ 2,500 ถง 6,000 ตร.ม. โดยอาคารมความกวางประมาณ 32 -60 เมตร และมความยาวตงแต 70 ‟ 124 เมตร สาหรบพนอาคารสามารถรบนาหนกได 3.5 ‟ 5.0 ตน ตอตร.ม.

รปภาพตวอยางลกษณะภายนอกของอาคารโรงงานใหเชาแบบ Detached Building

รปภาพตวอยางลกษณะภายในของอาคารโรงงานใหเชาแบบ Detached Building

ทมา: บมจ. เหมราชพฒนาทดน



115

ข. อาคารโรงงานใหเชาแบบ Attached Building

อาคารโรงงานใหเชาแบบ Attached Building เปนกลมอาคารโรงงานแบบแถว หลงคาทาจากแผนโลหะทมฉนวนกนความรอนและสนหลงคาระบายอากาศ ซงเปนอาคารชนเดยวพรอมชนลอยทใชกาแพงรวมกบผเชารายอน อาคารโรงงานใหเชาสวนใหญมขนาดประมาณ 500 - 2,500 ตร.ม. โดยอาคารมความกวางประมาณ 12- 48 เมตร และมความยาวตงแต 24 ‟ 72 เมตร พนอาคารสามารถรบนาหนกได 3.5 - 5.0 ตนตอ ตร.ม. ตวอาคารมประตชตเตอรสง ซงเหมาะกบการเขา-ออกของรถบรรทก ชนลอยสามารถนามาใชเปนสานกงานไดพรอมสาธารณปโภค ไดแก ไฟฟา นาประปา ทผเชาสามารถเชาและเรมดาเนนการไดทนท

รปภาพตวอยางลกษณะภายนอกของอาคารโรงงานใหเชาแบบ Attached Building

รปภาพตวอยางลกษณะภายในของอาคารโรงงานใหเชาแบบ Attached Building




116

2. อาคารคลงสนคา

คลงสนคาสาเรจรปพรอมใหเชา (Ready-Built Warehouse) ตงอยในทาเลทเปนยทธศาสตรทสาคญเหมาะแกการเปนศนยกระจายสนคาทด อาคารคลงสนคาสามารถรองรบการจดการคลงสนคาสมยใหม การออกแบบตวอาคารคานงถงระยะหางของชวงเสา โดยอาคารมความกวางประมาณ 32 - 34 เมตร และมความยาวตงแต 96 ‟ 118 เมตร พนอาคารมความทนทานตอการใชงาน สามารถรบนาหนกได 5.0 ตนตอตร.ม. และเพดานสงถง 9 เมตร ซงเหมาะกบการเขา-ออก ขนถายสนคาจากรถบรรทก ซงอาคารคลงสนคาถกออกแบบใหมประตสาหรบขนถายสนคา และอปกรณชวยปรบระดบพนใหมความลาดชนทเหมาะสมกบความสงของรถขนสนคา

รปภาพตวอยางลกษณะภายนอกของอาคารคลงสนคา

รปภาพตวอยางลกษณะภายในของอาคารคลงสนคา




117

รายละเอยดเพมเตมเกยวกบสทธการเชาในทดนและอาคารโรงงานแบบ Detached Building บางแปลงบนพนทเชาทไมรวมสวนการขยายเพมเตม (Original Leased Area) และการไดสทธเกบกนในพนทสวนขยายเพมเตม (Expandable Area) โดยไมมคาตอบแทน

สาหรบทดนและอาคารโรงงานแบบ Detached Building บางแปลง ทบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตร

ยลเอสเตท จากด (“ผใหเชา”) เปนเจาของภายในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE)

จากแผนภาพดานบนจะเหนวาพนทแปลงทดน (Plot of Land) สาหรบทดนและอาคารโรงงานแบบ Detached

Building บางแปลงจะประกอบไปดวยพนทเชาทไมรวมสวนขยายเพมเตม (Unexpanded Leased Area) และ

พนทสวนขยายเพมเตม (Expandable Area) ซงเปนทดนเปลาทลกคาสามารถกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม

ได ทงน เฉพาะรปแบบการใหเชาโรงงานแบบ Detached Building ผใหเชาจะใหสทธแกผเชาพนททเชาพนท

แปลงทดนนนๆ ในการทจะขอใหมการขยายพนทเชาในอนาคตโดยการกอสรางอาคารสวนขยายบนพนทสวน

ขยายเพมเตม ดงกลาว

สาหรบการลงทนในครงแรกน กองทรสตจะเขาลงทนในสทธการเชาบนพนทเชาทไมรวมสวนขยายเพมเตม และ

กองทรสตจะไดรบสทธเกบกน* (ความหมายของสทธเกบกนตามทจะไดอธบายในดานทายของสวนน) บนพนท

สวนขยายเพมเตมจากผใหเชา (โดยกองทรสตไมไดลงทนเนองจากไดมาโดยไมมคาตอบแทน)

สทธเกบกนในพนทสวนขยายเพมเตมจะเปนประโยชนกบกองทรสตเนองจากกองทรสตจะมสทธในการเกบคา

เชาจากผเชาพนทไดเตมพนทแปลงทดนตงแตวนแรกของการลงทน หรอกอนมการกอสรางอาคารสวนขยาย

เพมเตม กลาวคอ ทงพนทเชาทไมรวมสวนขยายเพมเตมทกองทรสตไดสทธการเชา และพนทสวนขยายเพมเตม

กอนมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมทกองทรสตไดสทธเกบกน โดยพนทสวนขยายเพมเตมน กองทรสต

สามารถจดหาประโยชนจากสทธเกบกนนโดยไดรบคาเชาทดนจากผเชาพนทภายใตเงอนไขวา เมอผเชาพนท

แจงความประสงคใหมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม กองทรสตยนยอมใหผใหเชามสทธทจะกอสราง

พนทแปลงทดน

(Plot of Land)



118

อาคารสวนขยายเพมเตมบนพนทสวนขยายเพมเตมเพอรองรบความตองการของผเชาพนท ทงน เมอผใหเชา

กอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมแลวเสรจ กรรมสทธในอาคารสวนขยายเพมเตมจะเปนของผใหเชา และสทธ

เกบกนบนพนทสวนขยายเพมเตมทกองทรสตไดรบจะสนสดลง เพอใหผใหเชามสทธนาพนทสวนขยายเพมเตม

พรอมอาคารสวนขยายเพมเตมไปใหเชาแกผเชาพนทซงจะตองเปนรายเดยวกนกบผเชาพนททเชาพนทแปลง

ทดนนนๆ จากกองทรสต อยางไรกด ผใหเชาใหสทธกองทรสตในการลงทนในอาคารสวนขยายเพมเตมได ตามท

คสญญาจะไดตกลงกนตอไป

อยางไรกตาม แมสทธเกบกนในพนทสวนขยายเพมเตมทกองทรสตไดรบจะสนสดลง แตผลประโยชนจากการ

ลงทนของกองทรสตสาหรบการลงทนในพนทเชาทไมรวมสวนขยายเพมเตมดงกลาวจะไมเปลยนแปลง เนองจาก

กองทรสตและผใหเชาไดมการตกลงกนไวตามสญญาเชาทรพยสน (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท

2 ขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา)

อนง สทธเกบกนในพนทสวนขยายเพมเตมดงกลาว (Expandable Area) ทงหมด คดเปนพนทประมาณ 34,424

ตารางเมตร

*สทธเกบกน คอ ทรพยสทธอยางหนง ซงเจาของอสงหารมทรพยผมกรรมสทธในอสงหารมทรพยดงกลาว

ยนยอมใหผทรงสทธเกบกนเขามามสทธครอบครองใช และถอเอาประโยชนแหงทรพยสนนน ตลอดจนมอานาจ

จดการทรพยสนนนได สทธเกบกนนนอาจไดมาโดยการตกลงกนระหวางเจาของอสงหารมทรพยกบผทรงสทธ

เกบกน หรอผทรงสทธเกบกนไดสทธเกบกนมาโดยทางพนยกรรม (มาตรา 1417 แหงประมวลกฎหมายแพงและ

พาณชย) ทงน การไดมาซงสทธเกบกนนนจะเสยคาตอบแทนหรอประโยชนตอบแทนหรอไมกได อนตางจาก

ลกษณะการเชาทรพย เพราะผเชาทรพยตองเสยคาเชาทรพยใหแกผใหเชาเปนการตอบแทนเสมอ นอกจากน

สทธเกบกนอาจมกาหนดระยะเวลา โดยสามารถจดทะเบยนสทธเกบกนไดในกาหนดระยะเวลาสงสดตามท

กฎหมายบญญตไวคอ 30 ป (มาตรา 1418 แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชย)

เนองจากสทธเกบกนของกองทรสตเปนทรพยสทธทไดมาโดยทางนตกรรม กลาวคอ สทธเกบกนดงกลาวเกดจาก

การตกลงรวมกนเปนลายลกษณอกษร โดยมเงอนไขของสทธเกบกนเปนไปตามทระบไวในรางสญญาเชา

ทรพยสนระหวางกองทรสตและบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด (โปรดพจารณา

รายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา เรองสรปสาระสาคญของสญญาเชา

ทรพยสนกบ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด สาหรบนคมอตสาหกรรมเหมราชอส

เทรนซบอรด (HESIE) และสวนสรปสาระสาคญของบนทกขอตกลงสทธเกบกนสาหรบพนทสวนขยายเพมเตม

(เฉพาะกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด)) เมอไดมการจดทะเบยนสทธเกบกนตอ

พนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของแลว ยอมมผลบรบรณเกดเปนทรพยสทธใชบงคบกนไดระหวาง



119

คสญญาและสามารถใชยนกบบคคลภายนอกได (มาตรา 1299 วรรคแรก แหงประมวลกฎหมายแพงและ

พาณชย)

รายละเอยดเพมเตมเกยวกบสทธการเชาในทรพยสนทเชาบนทดนโฉนดทดนเลขท 17938 (แปลง L08) ภายในโครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ซงอยระหวางการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม (Expandable Area)

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด เปนเจาของทรพยสนอาคารโรงงานแปลงทรพยสนทเชาบนทดนโฉนดทดนเลขท

17938 (แปลง L08) ภายในโครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ อาเภอ

ปลวกแดง จงหวดระยอง เปนอาคารโรงงานประเภท Detached Building มพนททดนรวมประมาณ 12 ไร 7.9

ตร.วา และพนทอาคารรวมประมาณ 11,358 ตร.ม. (“พนทแปลง L08”) ซงแบงเปนพนททดนทไมรวมสวนขยาย

เพมเตมประมาณ 9 ไร 96.4 ตร.วา และ พนทอาคารทไมรวมสวนขยายเพมเตมประมาณ 6,912 ตร.ม. (“พนทท

ไมรวมสวนขยายเพมเตม”) และมพนททดนสวนขยายเพมเตมประมาณ 2 ไร 3 งาน 11.5 ตร.วา และ พนท

อาคารสวนขยายเพมเตมประมาณ 4,446 ตร.ม. ซงเปนพนททอยระหวางกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม

(“พนทสวนขยายเพมเตม”) ซง จากขอมล ณ วนท 14 กรกฎาคม 2558 ความคบหนาการกอสรางแลวเสรจไป

ประมาณรอยละ 47 ของการกอสรางดงกลาว และคาดวาการกอสรางดงกลาวจะแลวเสรจภายในวนท 30

พฤศจกายน 2558 นอกจากน สญญาเชากบผเชาพนทสาหรบพนทสวนขยายเพมเตมจะเรมตนในวนท 1

ธนวาคม 2557 (ซงเปนรายเดยวกนกบผเชาพนททเชาพนททไมรวมสวนขยายเพมเตมบนแปลง L08 จาก

กองทรสต)

กองทรสตมความประสงคทจะลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยแปลง L08 น จากบรษท เอสเอมอ แฟคทอร

จากด บนพนทแปลง L08 นเตมแปลง ซงจะลงทนในพนทสวนขยายเพมเตมทเปนทรพยสนทยงกอสรางไมแลว

เสรจ ทงน มลคาของเงนลงทนทจะทาใหไดมาและใชพฒนาอสงหารมทรพยใหแลวเสรจเพอนาไปจดหา

ประโยชนคดเปนจานวนไมเกนรอยละ 10 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต (ภายหลงการเสนอขาย

หนวยทรสต) และกองทรสตจะมเงนทนหมนเวยนเพยงพอเพอการไดมาซงอสงหารมทรพยดงกลาวโดยไมกระทบ

ตอความอยรอดของกองทรสต

รายละเอยดเพมเตมเกยวกบกจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา (Solar Rooftop) ของเจาของทรพยสน

เนองจากเจาของทรพยสนอยระหวางการรอเปดประมลโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบน

หลงคาของหนวยงานราชการ เจาของทรพยสนจงสงวนสทธการปรบปรงพนทในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ครงแรกเพอประกอบกจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา โดยเจาของทรพยสน

จะตองดาเนนการตามกฎหมายทเกยวของกาหนด โดยทการดดแปลงทรพยสนทเชาสา หรบโครงการ Solar



120

Rooftop จะตองไมทาใหมผลกระทบตอการใชประโยชนตามปกตในทรพยสนทเชาของกองทรสตและผเชาพนท

จนเกนสมควร

เมอเจาของทรพยสน และ/หรอ บคคลทเจาของทรพยสนกาหนด ทาการดดแปลงทรพยสนทเชาแลวเสรจ

กองทรสตตกลงใหเจาของทรพยสน และ/หรอ บคคลทเจาของทรพยสนกาหนดมสทธใชประโยชนบนพนท

โครงการ Solar Rooftop ทงน ภายใตเงอนไขวาเจาของทรพยสน และ/หรอ บคคลทเจาของทรพยสนกาหนด จะ

จดหาทดแทนหรอซอมบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงพนทโครงการ Solar Rooftop หรอกระทาการใดๆ ทง

ปวง เพอใหพนทโครงการ Solar Rooftop อยในสภาพทด หรอเหมาะสมแกการใชงานตลอดระยะเวลาการเชา

และระยะเวลาการเชาทตออายดวยคาใชจายของเจาของทรพยสน และ/หรอ บคคลทเจาของทรพยสนกาหนด

และ คาเชา และ/หรอ คาบรการทกองทรสตไดรบจากทรพยสนทเชาแปลงดงกลาวจะตองไมลดลงจากคาเชา

และ/หรอ คาบรการเดมกอนมการกอสรางพนทโครงการ Solar Rooftop เวนแตจะตกลงกนเปนอยางอน (โปรด

ดรายละเอยดในสรปสญญาเชาทรพยสน - หวขอการปรบปรงพนทในทรพยสนทเชาเพอดาเนนโครงการผลต

ไฟฟาพลงงานแสงอาทตย)



121

สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกสามารถสรปลกษณะการไดมาซงทรพยสนเปนตารางไดดงน

ประเภททรพยสน

โรงงาน คลงสนคา

ลกษณะการไดมาซงทรพยสนของกองทรสต (ภาพรวม)

สทธการเชาทดน และ/หรอ สทธเกบกน/1ในทดน และสทธการเชาอาคาร 30 ปนบจากวนจดทะเบยนการเชา และสทธในการตออายสญญาเชาทรพยสนอก 30 ป

สทธการเชาทดน และสทธการเชาอาคาร 30 ปนบจากวนจดทะเบยนการเชา และสทธในการตออายสญญาเชาทรพยสนอก 30 ป

ลกษณะการไดมาซงทรพยสนของกองทรสต (แยกตามโครงการ/นคม)

โครงการนคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE)

จานวน 29 ยนต

สทธการเชาทดนและ/หรอ สทธเกบ

กน/2


อาคารโรงงานใหเชา

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1


สทธการเชาทดน

สทธการเชาอาคารคลงสนคา



สทธการเชาทดน



โครงการนคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร (HCIE)




เขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร (HSIL)



รายละเอยดการไดมาซงทรพยสนของกองทรสต

ทดน สทธในการเชาทดน เนอทรวมประมาณ 213 ไร 3 งาน 99.34 ตร.วา

ทดน สทธในการเชาทดน เนอทรวมประมาณ 65 ไร 3 งาน 92 ตร.วา


เนอทรวมประมาณ 48 ไร 1 งาน 86 ตร.ว

สงปลกสราง สทธในการเชาโรงงาน 103 ยนต พนทอาคารรวม

สงปลกสราง

สทธในการเชาคลงสนคา 21 ยนต พนทอาคารรวม 93,942



122

ประเภททรพยสน

โรงงาน คลงสนคา

201,972 ตร.ม. ตร.ม.

หมายเหต /1 กองทรสตจะไดมาซงสทธเกบกน โดยไมมคาตอบแทน จากบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท จากด สาหรบทดนบนพนทสวนขยายเพมเตม (โปรดดรายละเอยดเพมเตมในสวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา) และจากบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด สาหรบทดนทอยภายใตการจดสรรทดนตามพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 /2 กองทรสตจะไดมาซงสทธเกบกน โดยไมมคาตอบแทน จากบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท จากด สาหรบทดนบนพนทสวนขยายเพมเตม (โปรดดรายละเอยดเพมเตมในสวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา) /3 กองทรสตจะไดมาซงสทธเกบกน โดยไมมคาตอบแทน จากบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด สาหรบทดนทอยภายใตการจดสรรทดนตามพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 (โปรดดรายละเอยดเพมเตมในสวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา)



123

แผนทแสดงทตงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก


ท าเลทตง

โรงงานใหเชาและคลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกตงอยในนคมอตสาหกรรม โครงการเขตประกอบการอตสาหกรรม และโครงการเหมราชโลจสตกสพารค รวมทงสน 7 แหง ใน 5 ทาเล โดยมรายละเอยดดงตอไปน



124

ทรพยสนประเภทโรงงาน

โครงการ นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ผพฒนา บรษท อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท (ระยอง) จากด

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

สถานทตง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ระยะทางโดยประมาณสาหรบการเดนทางโดยรถยนตจาก

- กรงเทพมหานคร 150 กม. - สนามบนสวรรณภม 122 กม. - ทาเรอนาลกแหลมฉบง 45 กม. - ทาเรอนาลกมาบตาพด 49 กม.

จานวนอาคาร โรงงานแบบ Detached Building จานวน 2 หลง โรงงานแบบ Attached Building จานวน 38 ยนต

แผนทแสดงทตงของทรพยสนในโครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE)



125

โครงการ นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) ผพฒนา บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท จากด

สถานทตง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง และอาเภอศรราชา จงหวดชลบร ระยะทางโดยประมาณสาหรบการเดนทางโดยรถยนตจาก



แผนทแสดงทตงของทรพยสนในโครงการนคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซบอรด (HESIE)



126

แผนทแสดงทตงของทรพยสนในโครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE)

โครงการ นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร (HCIE) ผพฒนา บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด สถานทตง ตาบลบอวน อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ระยะทางโดยประมาณสาหรบการเดนทางโดยรถยนตจาก





127

โครงการ โครงการเขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร (HSIL) ผพฒนา บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

สถานทตง อาเภอหนองแค จงหวดสระบร ระยะทางโดยประมาณสาหรบการเดนทางโดยรถยนตจาก

- กรงเทพมหานคร 76 กม. - สนามบนสวรรณภม 97 กม. - ทาเรอนาลกแหลมฉบง 183 กม. - อยธยา 48 กม.


แผนทแสดงทตงของทรพยสนในโครงการเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (HSIL)



128

ทรพยสนประเภทคลงสนคา

โครงการ เหมราชโลจสตกสพารค 1 ผพฒนา บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

สถานทตง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ระยะทางโดยประมาณสาหรบการเดนทางจาก

- กรงเทพมหานคร 122 กม. - สนามบนสวรรณภม 104 กม. - ทาเรอนาลกแหลมฉบง 20 กม.

จานวนอาคาร คลงสนคาจานวน 2 ยนต

แผนท แสดงทตงของทรพยสนในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1)



129

โครงการ เหมราชโลจสตกสพารค 2 ผพฒนา บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท จากด

สถานทตง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ระยะทางโดยประมาณสาหรบการเดนทางจาก






130

โครงการ เหมราชโลจสตกสพารค 4 ผพฒนา บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

สถานทตง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ระยะทางโดยประมาณสาหรบการเดนทางจาก




ขอมลทวไปของโรงงานและคลงสนคาใหเชา

ตารางสรปขอมลของโรงงานและคลงสนคาใหเชาแยกตามทตง

โครงการ / นคมอตสาหกรรม จ านวนยนต พนทอาคารประมาณ

อายอาคาร

(ตร.ม.) เฉลย (ป)/1 โรงงาน

โครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE)

40 47,380 3.44

โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE)

29 109,732 2.84



131

โครงการ / นคมอตสาหกรรม จ านวนยนต พนทอาคารประมาณ

อายอาคาร

(ตร.ม.) เฉลย (ป)/1 โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE)

17 15,624 2.80

โครงการเขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร (HSIL)

17 29,236 2.31

รวมโรงงาน 103 201,972 2.90

คลงสนคา

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1) 2 16,820 1.27

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2) 11 50,996 1.51

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 (HLP4) 8 26,126 2.05 รวมคลงสนคา 21 93,942 1.61

รวมโรงงานและคลงสนคา 124 295,914 2.49

ทมา บมจ. เหมราชพฒนาทดน หมายเหต /1 ขอมล ณ วนท 30 มถนายน 2558 อายอาคารโรงงานและคลงสนคาเฉลยคานวณจากคาเฉลยถวงนาหนกของพนทโรงงานและอาคารคลงสนคาในแตะโครงการ / นคมอตสาหกรรม

อายของอาคารโรงงานและคลงสนคา

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกสวนใหญเปนอาคารโรงงานและคลงสนคาทมอายนอยกวา 3 ป โดยมรายละเอยดของอายอาคารดงตอไปน

อายอาคาร คดเปนอตราสวนของพนทอาคารโรงงานทงหมด (รอยละ)

คดเปนอตราสวนของพนทอาคารคลงสนคาทงหมด (รอยละ)

คดเปนอตราสวนของพนททงหมด (รอยละ)

นอยกวา 3 ป 70.39 100.00 79.79

3 - 5 ป 22.40 0.00 15.29

5 ป ขนไป 7.21 0.00 4.92

รวม 100.00 100.00 100.00

ทมา บมจ. เหมราชพฒนาทดน หมายเหต 1. ขอมลอายอาคารโรงงานและคลงสนคา ณ วนท 30 มถนายน 2558



132

อตราการเชาพนท

การลงทนครงแรกประกอบดวย โรงงานแบบ Detached Building จานวน 24 ยนต โรงงานแบบ Attached Building จานวน 79 ยนต และคลงสนคาจานวน 21 ยนต โดยมรายละเอยดอตราการเชาพนทดงตอไปน

ประเภทอาคาร อตราการเชาพนท (รอยละ)

31 ธ.ค. 2555 31 ธ.ค. 2556 31 ธ.ค. 2557 30 ม.ย. 2558

โรงงาน

แบบ Detached Building 79.08 89.77 97.14 100.00

แบบ Attached Building 34.17 58.71 72.40 75.24

คลงสนคา 100.00 93.16 83.70 89.18

รวม 66.11 81.07 85.89 89.57

ทมา: บมจ. เหมราชพฒนาทดน ณ วนท 30 มถนายน 2558 หมายเหต 1. อตราการเชาพนทคานวณจากการมอยของผเชารายเดอนของงวดนนๆ ของคลงสนคา และ/หรอ โรงงานท

สรางเสรจ

อายคงเหลอของสญญาเชา

การลงทนครงแรกมรายละเอยดการครบกาหนดอายสญญาเชาในแตละปของโรงงานและคลงสนคา ดงตอไปน

ปทครบก าหนดอายสญญาเชา (พ.ศ.)

คดเปนอตราสวนรายไดตอรายไดรวม (รอยละ)

โรงงาน คลงสนคา รวม

ภายในป 2558 10.68 4.44 9.03

ภายในป 2559 22.59 64.14 33.56

ภายในป 2560 15.76 11.89 14.73

หลงจากป 2560 50.98 19.54 42.68

รวม 100.00 100.00 100.00

ทมา: บมจ. เหมราชพฒนาทดน ณ วนท 30 มถนายน 2558



133

ขอมลผเชาโรงงานและคลงสนคา

การลงทนครงแรกมรายละเอยดขอมลผเชาโรงงานและคลงสนคาจาแนกตามสญชาตของผเชาดงตอไปน

คดเปนอตราสวนรายไดตอรายไดรวม

ผเชา (โรงงาน) ผเชา (คลงสนคา)

ผเชา (โรงงานและคลงสนคา)

ทมา บมจ. เหมราชพฒนาทดน หมายเหต: รายไดรวมทใชในการคานวณเปนรายไดรวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558

, 33.24%

, 21.23%

, 17.83%

, 9.36%

, 8.61%

, 9.72%

, 33.43%

50

2 51

, 9.12%

, 7.28%

, 21.17%

, 33.38%

, 12.14%

, 11.42%

, 9.20%

, 6.63%

, 27.23%



134

การลงทนครงแรกมรายละเอยดผเชาโรงงานและคลงสนคา จาแนกตามประเภทธรกจดงตอไปน

คดเปนอตราสวนรายไดตอรายไดรวม

ประเภทธรกจ (โรงงาน) ประเภทธรกจ (คลงสนคา)

ประเภทธรกจ (โรงงานและคลงสนคา)

ทมา บมจ. เหมราชพฒนาทดน หมายเหต: 1. รายไดรวมทใชในการคานวณเปนรายไดรวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558

, 49.35%

, 25.66%

95%

, 7.22%

, 9.79%

, 58.16%

85

, 10.07%

, 9.80%

5

, 6.16%

, 69.10%

, 24.77%

3



135

ขอมลผเชาโรงงานและคลงสนคารายใหญ 5 ลาดบแรก

โรงงาน

ล าดบ

รายชอผเชา คดเปนอตราสวนรายไดตอรายไดรวม (รอยละ)

อายสญญาเชา (ป)

ปทครบก าหนดอายสญญาเชา

(พ.ศ.) สญชาต

ประเภทธรกจ

1 Futuris Automotive

(Thailand) Ltd. 10.35 7 2560 และ 2563

ออสเตรเลย

ยานยนต

2 SAIC Motor - CP Co.,

Ltd. 8.83 4 2560 จน ยานยนต

3 Nikon (Thailand) Co.,

Ltd. 8.73 3 2558 ญปน

โลจสตคส

4 ZF Lemforder

( Thailand) Co., Ltd. 7.22

12 ป 3 เดอน

2566 เยอรมน ยานยนต

5 Tostem Thailand Co.,

Ltd. 4.95 6 2561 ญปน

วสดกอสราง

รวม 40.07

ทมา บมจ. เหมราชพฒนาทดน

หมายเหต: 1) รายไดรวมทใชในการคานวณเปนรายไดรวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558 คลงสนคา

ล าดบ รายชอผเชา คดเปนอตราสวนรายไดตอรายไดรวม (รอยละ)



(พ.ศ.)

สญชาต ประเภทธรกจ

1 SAIC Motor Co., Ltd. 17.83 3 2560 และ 2561 จน ยานยนต

2 UTI Worldwide Co., Ltd. 16.66 3 2559 ไทย โลจสตคส

3 Hitech Nittsu Co., Ltd. 13.59 9 2564 ญปน โลจสตคส

4 Inergy Automotive

Systems (Thailand) Ltd. 9.36 3 2559 ฝรงเศส โลจสตคส

5 GAC Thoresen Logistics

Ltd. 8.61 3 2559 สวเดน โลจสตคส

รวม 66.07


1. หมายเหต: 1) รายไดรวมทใชในการคานวณเปนรายไดรวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558



136

รวมโรงงานและคลงสนคา

ล าดบ รายชอผเชา

คดเปนอตราสวน

รายไดตอรายไดรวม (รอยละ)



(พ.ศ.) สญชาต

ประเภทธรกจ

1 Futuris Automotive

(Thailand) Ltd. 7.62 7 2560 และ 2563 ออสเตรเลย ยานยนต

2 SAIC Motor - CP Co., Ltd. 6.50 4 2560 จน ยานยนต

3 Nikon (Thailand) Co., Ltd. 6.43 3 2558 ญปน โลจ

สตคส

4 ZF Lemforder ( Thailand)

Co., Ltd. 5.31

12 ป 3 เดอน

2566 เยอรมน ยานยนต

5 SAIC Motor Co., Ltd. 4.71 3 2560 และ 2561 จน ยานยนต

รวม 30.56


หมายเหต: 1) รายไดรวมทใชในการคานวณเปนรายไดรวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558

โครงสรางรายไดและคาใชจายหลกของโรงงานและคลงสนคากอนการลงทนโดยกองทรสต

โครงสรางรายไดและคาใชจายหลกของโรงงานและคลงสนคากอนการลงทนโดยกองทรสตมรา ยละเอยด

ดงตอไปน

โครงสรางรายไดคาเชาและคาใชจายหลก

โรงงาน ส าหรบป สนสดวนท 31 ธนวาคม ส าหรบงวดหก

เดอนสนสดวนท 30 มถนายน 2558

ป 2555 ป 2556 ป 2557

รายไดคาเชาหลก 64,539,884 196,114,998 279,024,469 150,669,775 รายไดคาบรการ 17,609,800 57,513,521 99,019,729 57,620,608

รายไดคาเชารวม 82,149,685 253,628,519 378,044,199 208,290,383

คาซอมแซมและบารงรกษาอาคาร 3,020,300 5,285,041 4,262,698 1,463,577

คลงสนคา ส าหรบป สนสดวนท 31 ธนวาคม ส าหรบงวดหก


ป 2555 ป 2556 ป 2557

รายไดคาเชาหลก 8,272,320 55,706,738 79,503,678 45,308,439



137

คลงสนคา ส าหรบป สนสดวนท 31 ธนวาคม ส าหรบงวดหก


ป 2555 ป 2556 ป 2557

รายไดคาบรการ 5,514,880 37,137,825 53,002,452 30,205,626

รายไดคาเชารวม 13,787,200 92,844,563 132,506,130 75,514,065

คาซอมแซมและบารงรกษาอาคาร 32,000 338,500 865,000 425,000 ทมา บมจ. เหมราชพฒนาทดน หมายเหต: 1) คาซอมแซมและบารงรกษาอาคารสาหรบป 2555 ของอาคารคลงสนคามจานวนเพยง 32,000 บาท เนองจากมจานวนอาคารคลงสนคาสรางเสรจเพยง 2 ยนตเทานน

ผลการด าเนนงานในอดต

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประกอบดวยโรงงานแบบ Detached Building จานวน 24 ยนต โรงงาน

แบบ Attached Building จานวน 79 ยนต และคลงสนคาจานวน 21 ยนต โดยมขอมลในอดตเกยวกบอตราการ

เชาพนทอตราคาเชาเฉลยพนทเชาจานวนอาคารทสรางเสรจดงตอไปน

โรงงานและคลงสนคา 31 ธ.ค. 2555 31 ธ.ค. 2556 31 ธ.ค. 2557 30 ม.ย. 2558

อตราการเชาพนท (รอยละ) 66.11 81.07 85.89 89.57

โรงงาน

อตราการเชาพนท (รอยละ) 61.31 76.55 86.90 89.76 อตราคาเชาเฉลย (บาท/ตร.ม./เดอน) 202.42 201.38 200.18 199.71 พนทเชา (ตร.ม.) 118,684 196,332 201,972 201,972 จานวนโรงงานทสรางเสรจ (ยนต) 64 102 103 103


อตราการเชาพนท (รอยละ) 100.00 93.16 83.70 89.18 อตราคาเชาเฉลย (บาท/ตร.ม./เดอน) 139.20 156.12 155.32 154.99 พนทเชา (ตร.ม.) 16,820 73,362 93,942 93,942 จานวนโรงงานทสรางเสรจ (ยนต) 2 17 21 21

การวเคราะหโครงสรางรายไดและคาใชจายหลกของโรงงานใหเชาและคลงสนคากอนการลงทนโดยกองทรสต

โครงสรางรายไดและคาใชจายหลกและผลการดาเนนงานในอดตของคลงสนคาและโรงงานทกองทรสตจะลงทน

ครงแรกทแสดงอยในเอกสารฉบบน อาจมความแตกตางไปจากโครงสรางรายไดและคาใชจายหลกและผลการ

ดาเนนงานในอนาคตของกองทรสต เนองจากโครงสรางการดาเนนธรกจของอตสาหกรรมโรงงานใหเชาและ



138

คลงสนคามลกษณะเฉพาะ โดยผพฒนาโรงงานใหเชาและคลงสนคาจะสรางโรงงานขนมาใหม หาผเชาเพอเชา

โรงงานใหเชาและคลงสนคาดงกลาว และระดมทนผานตลาดทนโดยการขายกรรมสทธหรอสทธการเชาใน

โรงงานและคลงสนคาทสรางเสรจและมผเชาดงกลาว เพอพฒนาโรงงานและคลงสนคาใหเชาเพมเตมในอนาคต

ทงน โครงสรางการดาเนนธรกจในรปแบบดงกลาวมความแตกต างจากโครงสรางการดาเนนธรกจใน

อตสาหกรรมอนๆ ซงโครงสรางรายไดและคาใชจายหลก รวมถงผลการดาเนนงานในอดตอาจแสดงแนวโนม

โครงสรางรายไดและคาใชจายหลกไดบางสวน เชน ธรกจโรงแรม หางสรรพสนคา เปนตน ดงนน โครงสราง

รายไดและคาใชจายหลกและผลการดาเนนงานในอดตของกองทรสตในอนาคตอาจแตกตางจากโครงสราง

รายได คาใชจายหลก และผลการดาเนนงานในอดตอยางมนยสาคญ

โรงงาน

รายไดหลกของโรงงานทกองทรสตจะลงทนครงแรกประกอบดวย รายไดคาเชาหลก และรายไดคาบรการ โดยใน

ป 2555 ถง 2557 โรงงานทกองทรสตจะลงทนครงแรกสรางเสรจเปนจานวน 64 ยนต 102 ยนต และ 103 ยนต

ตามลาดบ จากจานวนโรงงานทกองทรสตจะลงทนครงแรกทงหมด 103 ยนต ซงคดเปนรายไดคาเชารวม 82.15

ลานบาท 253.63 ลานบาท และ 378.04 ลานบาท ตามลาดบ สาหรบชวง 6 เดอนแรกของป 2558 สนสดวนท

30 มถนายน 2558 โรงงานทกองทรสตจะลงทนสรางแลวเสรจมจานวน 103 ยนต หรอคดเปนพนทเชา 201,972

ตารางเมตร จากจานวนตารางเมตรทงหมดทกองทรสตจะลงทนครงแรก (รวมโรงงานและคลงสนคา) ทงสน

295,914 ตารางเมตร ซงรายไดคาเชารวมสาหรบงวดดงกลาวเทากบ 208.29 ลานบาท

เมอพจารณาถงอตราการเชาพนทของโรงงานทกองทรสตจะลงทนครงแรกพบวามแนวโนมเพมขนจากรอยละ

61.31 ณ สนป 2555 เปนรอยละ 76.55 และรอยละ 86.90 ณ สนป 2556 และ 2557 ตามลาดบ อนง ณ สนไตร

มาส 2 ป 2558 โรงงานทกองทรสตจะลงทนครงแรกมอตราการเชาพนทเทากบรอยละ 89.76 สาหรบอตราคาเชา

เฉลยของโรงงานใหเชาในแตละปมไดบงบอกถงแนวโนมอตราคาเชาโรงงานในตลาด หรอแนวโนมอตราคาเชา

เฉลยของโรงงานทกองทรสตจะลงทนในอนาคต เนองจากโรงงานทกองทรสตจะลงทนครงแรกมหลากหลาย

ขนาด และมทาเลทตงอยในนคมอตสาหกรรมและเขตประกอบการอตสาหกรรมใน 4 ทาเล โดยแตละทาเลทตงม

อตราคาเชาพนทโรงงานทแตกตางกน โดยอตราคาเชาเฉลยถวงนาหนกตามพนทของโรงงานใหเชา ณ สนป

2555 2556 และ 2557 เทากบ 202.42 บาท/ตร.ม./เดอน 203.08 บาท/ตร.ม./เดอน และ 201.64 บาท/ตร.ม./

เดอน อนง ณ วนท 30 มถนายน 2558 อตราคาเชาเฉลยนาหนกตามพนทของโรงงานใหเชาเทากบ 201.12 บาท/

ตร.ม./เดอน ทงน สาเหตทอตราคาเชาเฉลยของโรงงานใหเชาลดลงในป 2557 และป 2558 เนองจากยนตของ

โรงงานใหเชาทสรางเสรจและมผเชาใหมในชวงป 2557 และ 2558 สวนใหญเปนโรงงานแบบ Attached ซงม

อตราคาเชาตากวาแบบ Detached



139

สาหรบคาซอมแซมและบารงรกษาอาคารโรงงานใหเชาทกองทรสตจะลงทนครงแรกมแนวโนมเพมข นในชวงป

2555 -2556 ตามปรมาณโรงงานทสรางเสรจเพมขนจาก 64 ยนต ในป 2555 เปน 102 ยนต ในป 2556 โดย

คาใชจายในการซอมแซมและบารงรกษาโรงงาน มจานวน 3.02 ลานบาท 5.29 ลานบาท ในป 2555 และป

2556 ตามลาดบ อยางไรกด ในป 2557 คาซอมแซมและบารงรกษาอาคารโรงงานใหเชาลดลงเหลอ 4.26 ลาน

บาท สาเหตหลกเนองมาจากในป 2557 มผเชาโรงงานมากขน ซงคาใชจายในการซอมแซมและบารงรกษาสวน

ใหญ ไดแก คารกษาความสะอาด และคาจางพนกงานรกษาความปลอดภย ซงผเชาพนทจะเปนผรบผดชอบเอง

ทาใหบรษทรบภาระคาใชจายในสวนนลดลงในป 2557 สาหรบงวดหกเดอนสนสดวนท 30 มถนายน 2558 คา

ซอมแซมและบารงรกษาอาคารโรงงานเทากบ 1.46 ลานบาท ซงลดลงจากปกอนหนาเปนอยางมาก เนองจาก

อตราการเชาพนทโรงงานใหเชาแบบ Detached Building เทากบ 100% คารกษาความสะอาดและคาจาง

พนกงานรกษาความปลอดภย สาหรบโรงงานใหเชาแบบ Detached Building ในงวดหกเดอนสนสดวนท 30

มถนายน 2558 จงมจานวนลดลงอยางมนยสาคญ


รายไดหลกของคลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกประกอบดวย รายไดคาเชาหลก และรายไดคาบรการ โดย

ในป 2555 ถง 2557 คลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกสรางเสรจเปนจานวน 2 ยนต 17 ยนต และ 21 ยนต

ตามลาดบ จากจานวนคลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกทงหมด 21 ยนต ซงคดเปนรายไดคาเชารวม

13.79 ลานบาท 92.84 ลานบาท และ 132.51 ลานบาท ตามลาดบ สาหรบชวง 6 เดอนแรกของป 2558 สนสด

วนท 30 มถนายน 2558 คลงสนคาทกองทรสตจะลงทนสรางแลวเสรจมจานวน 21 ยนต หรอคดเปนพนทเชา

93,942 ตารางเมตร จากจานวนตารางเมตรทงหมดทกองทรสตจะลงทนครงแรก (รวมโรงงานและคลงสนคา)

ทงสน 295,914 ตารางเมตร ซงรายไดคาเชารวมสาหรบงวดดงกลาวเทากบ 75.51 ลานบาท

เมอพจารณาถงอตราการเชาพนทของคลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกพบวา ณ สนป 2555 อตราการเชา

พนทเทากบรอยละ 100.00 และลดลงเปนรอยละ 93.16 และรอยละ 83.70 ณ สนป 2556 และ 2557 ตามลาดบ

เนองจากมจานวนคลงสนคาทสรางเสรจเพมขนอยางมากจาก 2 ยนต เปน 17 และ 21 ยนต ตามลาดบ อนง ณ

สน ไตรมาส 2 ป 2558 คลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกมอตราการเชาพนทเทากบรอยละ 89.18 เพมขน

จากสนป 2557 เลกนอย เนองจากมผเชารายใหมเขามา สาหรบอตราคาเชาเฉลยของคลงสนคาในแตละปมได

บงบอกถงแนวโนมอตราคาเชาคลงสนคาในตลาด หรอแนวโนมอตราคาเชาเฉลยของคลงสนคาทกองทรสตจะ

ลงทนในอนาคต เนองจากคลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกมหลากหลายขนาด และมทาเลทตงอยทงใน

และนอกนคมอตสาหกรรมใน 3 ทาเล โดยแตละทาเลทตงมอตราคาเชาพนทคลงสนคาทแตกตางกน โดยอตรา

คาเชาเฉลยถวงนาหนกตามพนทของคลงสนคา ณ สนป 2555 2556 และ 2557 มอตราเทากบ

139.20 บาท/ตร.ม./เดอน 156.12 บาท/ตร.ม./เดอน และ 155.32 บาท/ตร.ม./เดอน ซงปรบตวเพมขนจากอตรา



140

คาเชาของผเชารายใหมในป 2556 - 2557 ทสงกวาอตราคาเชาของผเชาในป 2555 อนง ณ วนท 30 มถนายน

2558 อตราคาเชาเฉลยนาหนกตามพนทของคลงสนคาเทากบ 154.99 บาท/ตร.ม./เดอน

สาหรบคาซอมแซมและบารงรกษาอาคารคลงสนคาทกองทรสตจะลงทนครงแรกมแนวโนมเพมขนในชวงป 2555

-2557 ตามจานวนคลงสนคาทสรางเสรจเพมขนจาก 2 ยนต ในป 2555 เปน 17 ยนต และ 21 ยนต ในป 2556

และ 2557 ตามลาดบ โดยคาใชจายในการซอมแซมและบารงรกษาอาคารคลงสนคาในปดงกลาว มจานวน

32,000 บาท 338,000 บาท และ 865,000 บาท ในป 2555 2556 และ 2557 ตามลาดบ ในขณะท สาหรบงวด

หกเดอนสนสดวนท 30 มถนายน 2558 คาใชจายในการซอมแซมและบารงรกษาอาคารคลงสนคา เทากบ

425,000 บาท ทงน คาใชจายทเกดขนสวนใหญเปนคารกษาความสะอาด และคาจางพนกงานรกษาความ

ปลอดภย โดยนบตงแตป 2555 - 2557 และสาหรบงวดหกเดอนสนสดวนท 30 มถนายน 2558 ยงไมมคา

ซอมแซมและบารงรกษาอาคารคลงสนคา เนองจากอาคารคลงสนคาสวนใหญถกสรางแลวเสรจในป 2556 และ

ตวอาคารยงอยในระยะประกน 2 ป นบจากวนสรางเสรจ

การรบประกนรายได

ภายในระยะเวลา 3 (สาม) ป นบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสน เจาของทรพยสนตกลงรบประกนรายได

สวนตางทเกดจากการทรายไดจากการดาเนนงานตอป (กอนหกภาษ ณ ทจาย) ของกองทรสตทเกดขนจรงตา

กวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา ซงมจานวนเงนเทากบทระบตอไปน

1. ตงแตวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนถงวนทครบกาหนด 1 (หนง) ป เปนจานวน 654.00 ลานบาท (หก

รอยหาสบสลานบาท)

2. ตงแตวนทเรมตนปท 2 (สอง) นบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนถงวนทครบกาหนด 2 (สอง) ป เปน

จานวน 655.00 ลานบาท (หกรอยหาสบหาลานบาท)

3. ตงแตวนทเรมตนปท 3 (สาม) นบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนถงวนทครบกาหนด 3 (สาม) ป เปน

จานวน 657.00 ลานบาท (หกรอยหาสบเจดลานบาท)

(“รายไดจากการด าเนนงานตอปขนต า”)*

*หมายเหต รายไดจากการดาเนนงานตอปขนตาคดจากพนทอาคารรวมประมาณ 295,914 ตร.ม. ดงนน ใน

กรณทพนทอาคารอนเปนทรพยสนทกองทรสตจะลงทนในครงแรกมจานวนลดนอยลงจากทไดระบไว รายไดจาก

การดาเนนงานตอปขนตาทเจาของทรพยสนรบประกนจะลดลงตามสดสวนรายไดของพนทเชาทลดลง

ทงน ใหพจารณารายไดจากการดาเนนงานตอปทเกดขนจรง และรายไดจากการดาเนนงานตอปขนตาเปนรอบ

ระยะเวลาทกๆ 1 (หนง) ปนบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนจนวนครบกาหนด 3 (สาม) ป



141

ในกรณทรายไดจากการดาเนนงานตอปมจานวนนอยกวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา กองทรสตตกลง

แจงจานวนเงนสวนทตากวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา (ตามทเกดขนจรง) แกเจาของทรพยสนเปน

ลายลกษณอกษร โดยเจาของทรพยสนในฐานะผประกนรายไดจะชาระรายไดสวนตางดงกลาวใหแกกองทรสต

เปนรายไตรมาสตามวธการคานวณซงคสญญาจะตกลงกน ทงน คสญญาตกลงจะดาเนนการปรบปรงมลคาเงน

รบประกนรายไดสวนตางทเจาของทรพยสนจะชาระเปนรายปใหแลวเสรจภายใน 10 (สบ) วน หลงจากวนทไดม

การสงงบการเงนของกองทรสตทไดรบการตรวจสอบแลวในปบญชลาสดนน

“รายไดจากการดาเนนงาน” (Gross Property Operating Revenue) หมายถง รายไดทมาจากคาเชา คาบรการ

และรายไดอนๆ จากการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยของกองทรสตทผานการสอบทานจากผสอบ

บญชหรองบการเงนประจาปของกองทรสตทผานการตรวจสอบจากผสอบบญชแลว (แลวแตกรณ) ปรบปรงดวย

การรบรรายไดเพอใหรายไดคาเชาและคาบรการเปนไปตามทกาหนดในสญญาเชาและสญญาบรการ

หนาทในการชาระรายจายฝายทน (Capital Expenditure)

ภายในระยะเวลา 5 (หา) ปนบจากวนจดทะเบยนสทธการเชา เจาของทรพยสนจะเปนผรบผดชอบในกรณทม

รายจายฝายทน (Capital Expenditure) ตามคาใชจายทเกดขนจรงจากการปรบปรง และ/หรอ ซอมแซม

ทรพยสนทกองทรสตลงทน

สามารถพจารณารายละเอยดของการรบประกนรายไดและหนาทในการชาระรายจายฝายทน (Capital

Expenditure) ไดในสวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา

ภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบทรพยสนทเชา

1. เจาของทรพยสนตกลงรบผดชอบชาระคาภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบทรพยสนทเชาทเกดขนกอน

วนจดทะเบยนสทธการเชา และตลอดระยะเวลา 3 (สาม) ปนบจากวนจดทะเบยนสทธการเชา

2. กองทรสตตกลงจะรบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดน และคาธรรมเนยมหรอภาษอนใดททางราชการอาจ

กาหนดเพมเตมหรอใชบงคบทเกยวเนองกบโรงเรอนและทดน และ/หรอ รายไดหรอการใชประโยชน

ครอบครองจากทรพยสนทเชานบตงแตวนครบกาหนด 3 (สาม) ปนบจากวนจดทะเบยนสทธการเชา

สามารถพจารณารายละเอยดของชาระคาภาษโรงเรอนและทดน ไดในสวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของ

สญญา

สาหรบสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการทเจาของทรพยสนเปนคสญญากบผเชาพนท สวนใหญเปนผเชาพนท

รบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบทรพยสนทเชา แตมเพยง 9 ยนต/1 เทานนทเจาของทรพยสน

ในฐานะผใหเชากอนทกองทรสตจะเขาลงทน เปนผรบภาระคาภาษโรงเรอนและทดน ซงสญญาเชา และ/หรอ



142

สญญาบรการดงกลาวจะสนสดลงในชวงวนท 31 ตลาคม 2558 ‟ 31 กรกฎาคม 2559 และภายหลงจากท

สญญาดงกลาวสนสด ผจดการกองทรสตมนโยบายทจะใหผเชาพนทเปนผรบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดนท

เกยวเนองกบทรพยสนทเชาดงกลาว

หมายเหต: /1 ไดแก F.1, F.13, F.15, F.21, F.24, K14-A07, K14-A09 (โครงการ ESIE) และ Z.55D, Z.59F

(โครงการ HCIE)

การวเคราะหเกยวกบความสามารถทางการเงนของผรบประกนรายไดและคาใชจาย

สาหรบในสวนรายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก มรายไดในป 2557

จานวน 511 ลานบาท และในงวด 6 เดอนสนสดวนท 30 มถนายน 2558 จานวน 284 ลานบาท โดยมอตราการ

เชาเฉลยทงโรงงานใหเชาและคลงสนคาอยทรอยละ 89.57 ณ วนท 30 มถนายน 2558 ดงนน ทปรกษาทางการ

เงนพจารณาแลวเหนวา เจาของทรพยสนอาจจะมภาระในการชาระรายไดสวนตางจากการรบประกนรายไดจาก

การดาเนนงานตอปขนตามไดเตมจานวนรายไดจากการดาเนนงานตอปขนตาดงกลาว

อนง ทปรกษาทางการเงนไดพจารณาถงความสามารถของเจาของทรพยสน กลาวคอ บรษท เหมราชพฒนาทดน

จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด

อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม

จากด ในการปฏบตตามสญญาตกลงกระทาการและสญญาเชาทรพย สนดงกลาวแลว และมความเหนวา

เจาของทรพยสนมความสามารถทางการเงนอยางเพยงพอในการปฏบตตามสญญาดงกลาว โดยเมอพจารณา

ผลการดาเนนงานของเหมราชและบรษทยอยของเหมราชจากงบการเงนรวมสาหรบปสนสดวนท 31 ธนวาคม

2558 ซงเหมราชมกาไรจากการดาเนนงานกอนหกดอกเบย, ภาษ และคาเสอมราคา/คาตดจาหนาย (EBITDA)

จานวน 4,435 ลานบาท และมกาไรสทธในสวนของเจาของจานวน 2,961 ลานบาท ประกอบกบจานวนเงนท

เจาของทรพยสนจะไดรบจากการลงทนในทรพยสนททรสตจะเขาลงทนครงแรกนจานวนรวมไมเกน 9,500 ลาน

บาท ประกอบกบ จงคาดวาเจาของทรพยสนจะมความสามารถทางการเงนเพยงพอในการปฏบตตามสญญา

ดงกลาว

การวเคราะหเกยวกบความสามารถทางการเงนของเหมราช ในฐานะผรบประกนการดาเนนการจดทะเบยนสทธ

การเชาของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกบางแปลงอาจมขอจากดในการใชประโยชนในอสงหารมทรพย โดยไม

สามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาไดในวนเดยวกบวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสต ซงเหมราช

ตกลงรบประกนดาเนนการของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอส



143

เอมอ แฟคทอร จากด ซงเปนเจาของทรพยสนในแปลงทเกยวของ ในการดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชา

ใหแกกองทรสตภายใตสญญาเชาทรพยสน และจะตองดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแกกองทรสตใหแลว

เสรจภายในระยะเวลาทไดระบไว (โปรดดรายละเอยดในสวนท 2 ขอ 3 ขอพพาทหรอขอจากดในการใชประโยชน

ในอสงหารมทรพย สญญาเชาทรพยสน สญญาตกลงกระทาการ และบนทกขอตกลงสทธเกบกน) โดยเหมราช

ตกลงรบผดรวมกนกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ

แฟคทอร จากด หากเกดความเสยหายจากการไมสามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจตาม

สญญาเชาทรพยสนดงกลาว ทงน ทรพยสนทมสญญาเชาทเหลอระยะเวลาการเชามากกวา 3 ป นบจากวนท

คาดวากองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสน (1 พ.ย. 2558) คดเปนพนทอาคารประมาณ 23,754 ตารางเมตร หรอ

ประมาณรอยละ 8.03 ของพนทอาคารทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

อยางไรกด กองทรสตมสทธเรยกคาเสยหายจากบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด จากเหตดงกลาว และ/หรอ มสทธในการบอกเลกสญญาเชาและ

บงคบจานองทรพยสนทจานองภายใตสญญาเชาได และ/หรอ เรยกใหเหมราชชาระคาเสยหายจากเหตการณ

ดงกลาวได ซงหากเกดเหตการณดงกลาว เหมราชในฐานะผรบประกนการดาเนนการอาจมภาระในการ

รบประกนเพยงในสวนทเกนกวามลคาจานอง

ทปรกษาทางการเงนไดพจารณาถงความสามารถของเหมราชในการปฏบตตามสญญาตกลงกระทาการในการ

รบประกนการดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

และ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และมความเหนวา เหมราชมความสามารถทางการเงนอยางเพยงพอใน

การปฏบตตามสญญาดงกลาว โดยเมอพจารณาผลการดาเนนงานของเหมราชและบรษทยอยของเหมราชจาก

งบการเงนรวมสาหรบปสนสดวนท 31 ธนวาคม 2558 ซงเหมราชมกาไรจากการดาเนนงานกอนหกดอกเบย ,

ภาษ และคาเสอมราคา/คาตดจาหนาย (EBITDA) จานวน 4,435 ลานบาท และมกาไรสทธในสวนของเจาของ

จานวน 2,961 ลานบาท ประกอบกบจานวนเงนทเจาของทรพยสนจะไดรบจากการลงทนในทรพยสนททรสตจะ

เขาลงทนครงแรกนจานวนรวมไมเกน 9,500 ลานบาท จงคาดวา เจาของทรพยสนจะมความสามารถทางการเงน

เพยงพอในการปฏบตตามสญญาดงกลาว

2.1.2 สรปประกนภยของทรพยสนททรสตลงทนครงแรก

กองทรสตจะจดใหมการทาประกนภยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนตลอดระยะเวลา ทงประกนภยความเสยง

ภยตอทรพยสน (All Risks Insurance) และประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability

Insurance) โดยบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตมแผนทจะดาเนนการดงตอไปน

1. ประกนภยความเสยงภยทรพยสน (All Risks Insurance)



144

(1) ผเอาประกนภยรวม: ผใหก และ/หรอกองทรสตโดยทรสตกระทาในนามของกองทรสต และ

เจาของทรพยสน

(2) ผรบผลประโยชน: ผใหก และ/หรอกองทรสตโดยทรสตกระทาในนามของกองทรสต และเจาของ

ทรพยสน

(3) ผรบผดชอบเบยประกน: กองทรสต

(4) ทนประกน: ไมนอยกวามลคาทรพยสนทดแทนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก หรอเปนมล

คาทมการปรบปรงจากตนทนการกอสรางจรงของเจาของทรพยสนซงไดรบประโยชนจากการ

ประหยดทางขนาด (Economy of Scale) ซงเปนมลคาทยงไมหกคาเสอมราคาทเกยวของ

(Full Replacement Cost) ของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

2. ประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance) เพอประกนความรบผดของ

กองทรสตในกรณทบคคลภายนอกไดรบความเสยหายจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อนเปน

ผลใหกองทรสตตองรบผดชดใชคาเสยหายใหแกบคคลภายนอกดงกลาว โดยมบคคลภายนอกเปนผรบ

ผลประโยชนภายใตกรมธรรมดงกลาว

(1) ผเอาประกนภย: ทรสตกระทาในนามของกองทรสต

(2) ผรบผลประโยชน: บคคลภายนอก

(3) ผรบผดชอบเบยประกน: กองทรสต

(4) ทนประกน: 20 ลานบาท

ทงน สาหรบกรมธรรมประกนภยขางตนทยงไมหมดอาย กองทรสตจะดาเนนการให เหมราชเปลยนแปลง

รายละเอยดของกรมธรรมดงกลาวใหเปนไปตามทระบไวขางตน โดยระหวางการดาเนนการเปลยนแปลง เหม

ราชอาจจะตองใชระยะเวลาในการดาเนนการ อยางไรกตามในระหวางดาเนนการ เหมราชซงเปนผรบ

ผลประโยชนในประกนภยความเสยงภยทรพยสนในปจจบน จะใหคารบรองในการสงมอบเงนชดเชยทไดรบจาก

บรษทประกนใหแกผใหก และ/หรอ กองทรสตโดยทรสตกระทาในนามของกองทรสตตามทตกลงในสญญาเชา

ทรพยสนระหวางกองทรสตและเหมราช และในสวนของประกนภยประเภทความเสยงภยตอทรพยสน (All Risks

Insurance) จะมวงเงนประกนภยไมตากวามลคาทมการปรบปรงจากตนทนการกอสรางจรงของเจาของ

ทรพยสนตามทไดระบไว ทงน วงเงนเอาประกนภย และมลคาทรพยสนทดแทนทรพยสนหลกตามรายงาน

ประเมนมลคาลาสด เปนดงตอไปน

โครงการ/นคมอตสาหกรรม วงเงนเอาประกนภย

(บาท)

ตนทนทดแทนใหมของสงปลกสราง (กอนหกคาเสอมราคา) (บาท) (Full Replacement Cost)



145

บรษท แกรนด แอสแซท แอดไวเซอร จ ากด

บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด


444,023,394 406,700,000 516,935,000


917,493,370 1,009,000,000 993,202,000

โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE)

156,701,000 130,700,000 187,488,000


270,538,000 319,990,000 311,632,000

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1)

127,230,000 161,700,000 151,380,000


445,414,000 504,100,000 458,964,000


238,671,000 260,420,000 235,134,000

รวม 2,600,070,764 2,792,610,000 2,854,735,000

ความเหนของบรษทฯ เกยวกบการจดทาประกนภยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

บรษทฯ มความเหนวาวงเงนประกนภยขนตาทไดจดทาขางตนนนมความพอเพยงและความเหมาะสมกบมลคา

ทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรก เนองจากวงเงนประกนภยขนตาครอบคลมมลคาของทรพยสน

2,600,070,764 บาท และสามารถทดแทนมลคาของทรพยสนในกรณททรพยสนดงกลาวชารดเสยหาย

สาหรบประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอกมวงเงนไมตากวา 20 ลานบาท ซงบรษทฯ มความเหนม

ความคดเหนวาวงเงนประกนภยขนตามความพอเพยงและเหมาะสม เนองจากบรษทฯ พจารณาแลวเหนวาเปน

วงเงนขนตาทคาดวาจะสามารถคมครองความเสยหายและบาดเจบทอาจจะเกดขนตอบคคลภายนอก

ทงน บรษทฯ อาจพจารณาใหกองทรสตมการจดทาประกนภยประเภทอนๆ เพมเตมในอนาคต เพอคมครอง

ความเสยหายตอกองทรสต และเพอประโยชนของกองทรสตไดตามความเหมาะสมดวยคาใชจายของกองทรสต

2.1.3 จดเดนของทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรก



146

1. ทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรกตงอยในทาเลทด โดยสวนใหญอยในบรเวณนคมอตสาหกรรม /เขตประกอบการอตสาหกรรมทมชอเสยง ทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรกประกอบดวย โรงงานและคลงสนคา ซงตงอยในทาเลทด โดยทรพยสนสวน

ใหญกวารอยละ 90 ของทรพยสนทงหมดทกองทรสตจะลงทนครงแรก ตงอยในบรเวณอสเทรน ซบอรด

(จ.ฉะเชงเทรา จ.ชลบร และจ.ระยอง) ซงถอเปนจดยทธศาสตรและเปนศนยกลางการดาเนนธรกจโรงงานใหเชา

และคลงสนคาใหเชาทสาคญทสดแหงหนงของประเทศ โดยเปนจดเชอมโยงฐานการผลต และการขนสงสนคาทง

ทางบก (ทางดวนสายบางนา-ชลบรและมอเตอรเวย) ทางอากาศ (สนามบนสวรรณภม) และทางทะเล (ทาเรอ

แหลมฉบง) อกทงยงไดเปรยบในแงความสะดวกในการเดนทาง เนองจากมระยะทางไมหางจากกรงเทพฯ มาก

นก โดยทรพยสนสวนใหญมทาเลทตงอยหางจากกรงเทพฯ ประมาณ 122 ‟ 150 กม. จงสะดวกและเออ

ประโยชนตอการขนสงสนคา รวมถงการตดตอและดาเนนธรกจ โดยปจจยดงกลาวเปนปจจยหลกททาใหม

ลกคา/ผเชาสนใจเชาพนทเพอประกอบธรกจและอตสาหกรรมตางๆ

โรงงานทกองทรสตจะเขาลงทนทงหมดตงอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมชนนา 4 แหงใน

ประเทศไทย ไดแก โครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) โครงการนคมอตสาหกรรมเหม

ราชอสเทรนซบอรด (HESIE) โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) ซงอยภายใตการกากบดแลของ

การนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย (“กนอ.”) และโครงการเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร

(HSIL) ซงอยภายใตการกากบดแลของกรมโรงงานอตสาหรรม กระทรวงอตสาหกรรม สาหรบคลงสนคาท

กองทรสตจะเขาลงทนนนตงอยในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค ซงอยทงในและนอกนคมอตสาหกรรม/เขต

ประกอบการอตสาหกรรม อนง การททรพยสนตงอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมมขอ

ไดเปรยบทผเชาจะไดรบสาธารณปโภค และการบรการทไดมาตรฐาน เนองจากหนวยงานกากบดแลกาหนดให

ผพฒนานคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมจดหาระบบโครงสรางพนฐาน สาธารณปโภค และการ

บรการทไดมาตรฐานใหแกผประกอบการทอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม

สามารถพจารณารายละเอยดเพมเตมเกยวกบทตงและรายละเอยดการเดนทางไดใน สวนท 2 ขอ 2.1.1 ขอมล

เกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก



147

2. ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกบางสวน ตงอยในพนทเขตประกอบการเสร (IEAT Free Zone) ซงไดรบสทธประโยชนในการลงทนจากการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย (กนอ.) และ/หรอ ตงอยในเขตนคมอตสาหกรรมซงไดรบสทธประโยชนในการลงทนจากสานกงานคณะกรรมการสงเสรมการลงทน (BOI) ทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรกบางสวนตงอยในเขตประกอบการเสร (Free Zone) ประกอบดวย พนท

อาคารโรงงาน 63,220 ตารางเมตร และพนทคลงสนคา 50,996 ตารางเมตร โดยผประกอบการทตงอยในเขต

ประกอบการเสร (Free Zone) จะไดรบยกเวนอากรขาเขา ภาษมลคาเพม ภาษสรรพสามตสาหรบเครองจกร

อปกรณ เครองมอและเครองใชในการผลต ไดรบยกเวนอากรขาออก ภาษมลคาเพม และภาษสรรพสามต

สาหรบของทนาเขาเพอการผลตสนคา หรอเพอพาณชยกรรม และไดรบยกเวนอากรขาออก ภาษมลคาเพม และ

ภาษสรรพสามต สาหรบวตถดบรวมทงผลตภณฑสงพลอยไดและสงอนทไดจากการผลต

ทรพยสนทตงอยในเขตประกอบการเสร/เขตปลอดอากร (Free Zone)

นคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม

ประเภทอาคาร แปลงทดนเลขท พนทใหเชา (ตร.ม.)

นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE)

โรงงานใหเชาแบบ Detached Building

FZ.11 3,900 FZ.12 3,900 FZ.25 5,640 FZ.26 5,280

FZ.27A 3,820 FZ.29 6,120


โรงงานใหเชาแบบ Attached Building

FZ/A09C-08 1,008

FZ/A09C-10 1,008 FZ/A09C-12 1,008 FZ/A09C-02 1,440 FZ/A09C-04 1,440 FZ/A09C-06 1,296 FZ/A09C-14 1,296 FZ/A09C-05 2,484 FZ/A09C-03 3,132 FZ/A09C-01 3,168



A1 5,134 A3 5,134 A5 5,019 A7 5,019 A9 3,370



148

นคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม

ประเภทอาคาร แปลงทดนเลขท พนทใหเชา (ตร.ม.)

A11 3,370 A13 3,370 B2 5,145 B4 5,145 B6 5,145 B8 5,145

นอกจากน ทรพยสนบางสวนทกองทรสตจะลงทนครงนยงไดรบสทธประโยชนการลงทนจากสานกงาน

คณะกรรมการสงเสรมการลงทน (BOI) โดยใหสทธประโยชนเพอสงเสรมการลงทนแกผเชา ซงเชาอาคารโรงงาน

และคลงสนคาทตงอยในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) และเขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราช

สระบร (HSIL) เนองจากตงอยในเขตสงเสรมการลงทน เขต 2 (BOI Zone 2) รวมถงอาคารโรงงานและ

คลงสนคาทตงอยในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรน ซบอรด (HESIE) และโครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรน

ซบอรด (ระยอง) (ESIE) เนองจากตงอยในเขตสงเสรมการลงทน เขต 3 (BOI Zone 3) ซงผเชาทยนขอรบสทธ

ประโยชนไดกอนวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2557 จะมสทธไดรบสทธประโยชนจากการสงเสรมการลงทน ดงน

รายละเอยดสทธประโยชนการลงทนของผเชาพนทจากส านกงานคณะกรรมการสงเสรมการลงทน (BOI)

สทธประโยชน

BOI Zone II BOI Zone III โครงการนคม

อตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE)

เขตประกอบการอตสาหกรรม เหม

ราชสระบร (HSIL)



ไดรบยกเวนอากรขาเขาสาหรบเครองจกร

100% 100%

ไดรบยกเวนภาษเงนไดนตบคคล 7 ป 8 ป ไดรบลดหยอนภาษเงนไดนตบคคลรอยละ 50 หลงจากพนกาหนดระยะเวลายกเวนภาษเงนไดนตบคคล

- 5 ป

ไดรบยกเวนอากรขาเขาสาหรบวตถดบหรอวสดทจาเปนเพอการผลตสนคาสาหรบสงออก

1 ป 5 ป

ไดรบลดหยอนอากรขาเขาสาหรบวตถดบหรอวสดทจาเปนสาหรบการผลตเพอจาหนายในประเทศ รอยละ 75

- 5 ป



149

สทธประโยชน

BOI Zone II BOI Zone III โครงการนคม


เขตประกอบการอตสาหกรรม เหม

ราชสระบร (HSIL)



อนญาตใหหกคาขนสง คาไฟฟา และคาประปา 2 เทา

- 10 ป

หมายเหต: สทธประโยชนการลงทนทปรากฏในตารางดานบนจะเรมนบจากวนทผเชาเรมมรายไดจากการใชทรพยสนท

กองทรสตเขาลงทนครงแรก

หากผเชาไดยนขอรบสทธประโยชนตงแตวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2558 เปนตนมา ผเชาดงกลาวจะมสทธจะไดรบ

สทธประโยชนจากการสงเสรมการลงทนภายใตหลกเกณฑและเงอนไขใหมของสานกงานคณะกรรมการสงเสรม

การลงทน (BOI) ซงจะพจารณาจากเงอนไขของสทธประโยชนตามลกษณะประเภทอตสาหกรรม

สทธประโยชนตางๆ ทผเชาจะไดรบนน จงเปนอกปจจยหนงททาใหผเชาสนใจอาคารโรงงานใหเชาและ

คลงสนคาดงกลาวมากยงขน ซงอาจทาใหกองทรสต และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพยสามารถจดหาผเชาได

งายยงขน เนองจากสทธประโยชนดงกลาว จะทาใหผประกอบการมความคลองตวในการดาเนนธรกจ และมขด

ความสามารถในการแขงขนไดมากขน

3. ทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรกอยในศนยกลางของอตสาหกรรมและศนยการผลตชนนาของประเทศไทย

(Thailand’s Leading Manufacturing Hub)

โครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

(HESIE) และโครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) ตงอยในบรเวณอสเทรน ซบอรด (จ.ฉะเชงเทรา

จ.ชลบร และจ.ระยอง) ซงถอเปนศนยกลางการผลตหลกแหงหนงของประเทศไทย (Thailand’s Leading

Manufacturing Hub) และเปนศนยกลางของกลมอตสาหกรรมชนนาของประเทศ อาท อตสาหกรรมยานยนต

และชนสวนรถยนต (Automotive Cluster) โดยอสเทรน ซบอรดเปนทตงของบรษทผผลตและประกอบยานยนต

ชนนาของโลก ไดแก ฟอรด ออโตอลลายแอนซ (บรษทรวมทนระหวางฟอรดและมาสดา) เจนเนอรล มอเตอรส

ซซก และเอสเอไอซ มอเตอร-ซพ (ผผลตรถยนตยหอ MG) รวมถงบรษทผผลตชนสวนรถยนตกวา 224 บรษททว

โลก ประกอบดวย ผผลตชนสวน Tier 1 ซงผลต/จดหาชนสวนใหกบบรษทผผลตและประกอบยานยนตโดยตรง

อาทเชน Bosch Automotive (Thailand), Toyota Bochoku, Faurecia Emissions Control Technologies

(Thailand), NTN Manufacturing (Thailand), Valeo, Johnson Controls and Summit Interior, NHK Spring,

ZF Lemforder (Thailand), BASF Chemical (Thailand), Michelin Siam, Visteon, Delphi, Lear และผผลต

ชนสวน Tier อนๆ รวมถงบรษทผใหบรการโลจสตคสชนนา เชน APL Logistics SVCS (Thailand), DHL

Supply Chain, CEVA Logistics, Kerry Logistics เปนตน



150

ทงน รายละเอยดของกลมอตสาหกรรมยานยนต (Automotive Cluster) ทตงอยในเขตนคมอตสาหกรรมท

พฒนาโดยเหมราชและเจาของทรพยสน ดงน

จากแผนภาพดานบนจะเหนไดวา กลมผประกอบการในอตสาหกรรมยานยนตทง ผผลต /ประกอบรถยนต

และซพพลายเชน (Supply Chain) ทเปนผผลตชนสวนไดเลอกนคมของเหมราชและเจาของทรพยสนเปนฐาน

ทตงการผลตในประเทศไทย

สาหรบโครงการเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (“HSIL”) มทตงทเหมาะสมตอการขนสงสนคาไป

ยงภาคเหนอ ใต ตะวนออก และอยใกลทาอากาศยานนานาชาต 2 แหง นอกจากน HSIL ยงถอวาอยในเขต

สงเสรมการลงทนบโอไอ (BOI Zone 2) ซงเนนกลมอตสาหกรรมอเลกทรอนกส, อะไหลรถยนต, เครองอปโภค,

อปกรณกอสราง, โรงไฟฟาผลตรวม และโลจสตกส นอกจากระบบโครงสรางพนฐานทเพยบพรอม มแหลงนา

อดมสมบรณจากเขอนปาสกชลสทธแลว HSIL ยงมแรงงานชางเทคนคจานวนมากจากวทยาลยอาชวศกษาและ

มหาวทยาลยทมชอเสยงหลายแหงทตงอยบรเวณใกลเคยง ดงนน HSIL จงเปนทตงของบรษทชนนาใน

อตสาหกรรมอเลกทรอนกส และผลตภณฑอปโภคบรโภคตางๆ และเปนทตงของบรษทในเครอของกลมสยาม

ซเมนตและบรษทรวมทนของหลายประเทศ

ดวยชอเสยงและรากฐานทแขงแรงของนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม อกทงยงเปนทตงศนย

การผลตสนคาและกระจายสนคาของบรษทขนาดใหญหลากหลายบรษทในอตสาหกรรมชนนา จงสงผลในเชง



151

บวกใหทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมความนาสนใจสาหรบผประกอบการ หรอผใหบรการตอเนองของ

บรษทขนาดใหญทดาเนนธรกจอยในนคมอตสาหกรรม อาท ผผลตวตถดบ /ชนสวน (Suppliers) เพอทจะลด

คาใชจายและระยะเวลาในการขนสงสนคาใหกบบรษทดงกลาว

4. ทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทนเปนทรพยสนทมศกยภาพสง ซงมการวางแผนการเลอกทตงและการออกแบบ

ไวเปนอยางด รวมถงการมขอไดเปรยบทางดานความยดหยนของทรพยสน

อาคารโรงงานใหเชาและคลงสนคาทกองทรสตจะเขาลงทนครงแรกอยในสภาพด และคอนขางใหม มอายเฉลย

ประมาณ 2.49 ป ตวอาคารโรงงานและคลงสนคามความทนสมยและเปนไปตามมาตรฐานสากล พนอาคารม

ความทนทานตอการใชงานสามารถรบนาหนกได 3.5 - 5.0 ตนตอ ตร.ม. สาหรบอาคารโรงงานใหเชา และ 5.0

ตนตอ ตร.ม. สาหรบอาคารคลงสนคา โดยจดเดนอยทการออกแบบใหพนทโปรงโลง ไมมเสาตรงกลาง ทาใหจด

วางสายการผลตไดงาย มแสงธรรมชาตและการระบายอากาศทด อกทงยงตดตงอปกรณเพอความปลอดภยไว

พรอม

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนไดมการวางแผนการเลอกทตง และการออกแบบไวเปนอยางด โดย

คานงถงความรบผดชอบตอลกคา ผประกอบการและชมชนแวดลอม ทรพยสนดงกลาวตงอยในพนทสง ใกล

แหลงนาสาธารณะ มการออกแบบระบบสาธารณปโภคใหใชรางระบายนาขนาดใหญ และพนทภายในนคม

อตสาหกรรมมความลาดชนชวยใหสามารถปองกนนาทวมจากภายนอก รองรบนาฝนและระบายออกจาก

โครงการไดอยางเพยงพอ จงเปนการลดความเสยงอนเนองมาจากนาทวมไดเปนอยางด ทาให ทรพยสนท

กองทรสตเขาลงทนครงแรกนมไดรบผลกระทบจากเหตการณอทกภยนาทวมทเกดขนในป 2554 แตอยางใด

ปจจยเหลานจงทาใหโรงงานใหเชาและคลงสนคาทกองทรสตจะเขาลงทนครงแรกเปนทตองการของผเชา

นอกจากน พนททดนของโรงงานใหเชาแบบ Detached Building บางโรงงานมการออกแบบใหมความยดหยน

เพอรองรบการขยายตวของผประกอบการ โดยมการสารองพนทบางสวนเปนสวนทสามารถตอขยายจากสวนทผ

เชาใชอยในปจจบน (เรยกพนทในสวนนวา “พนทสวนขยายเพมเตม (Expandable Area)”) โดยเมอผเชามความ

ตองการในการขยายพนทโรงงานเพมขนเนองจากการเตบโตของธรกจ ผเชาในยนตดงกลาวสามารถตอขยาย

พนทอาคารโรงงานเพมขน โดยไมมความจาเปนในการยายฐานการผลตไปยงอาคารโรงงานอนทมขนาดใหญขน

ผเชาจงสามารถดาเนนธรกจไดอยางตอเนอง ทงน ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนนมพนททสามารถตอ

ขยายเพมขนจานวน 34,424 ตารางเมตร โดยกองทรสตจะมสทธในการเขาลงทนในทรพยสนดงกลาวเมอสวน

ตอขยายดงกลาวกอสรางแลวเสรจ การทผประกอบการมทางเลอกในการตอขยายอาคารโรงงานจากพนทเชา

เดม จงทาใหโรงงานทกองทรสตจะเขาลงทนครงแรกเปนทตองการของผเชา อกทงยงสงผลดตอการเตบโตของ

รายไดทกองทรสตจะไดรบในอนาคตจากการเขาลงทนในพนทสวนตอขยายดงกลาว และสามารถลดความเสยง

จากการยายฐานการผลตของลกคา



152

5. ผเชาพนทของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเปนบรษทชนนาของประเทศ/โลก อยในอตสาหกรรมทม

ศกยภาพทด และมการกระจายตวของผเชาเหมาะสม

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมศกยภาพในการสรางรายไดทด โดยกลมผเชาพนทหรอลกคาของ

เหมราชและเจาของทรพยสนนบเปนกลมลกคาเปาหมายทมทงศกยภาพทางธรกจทดและเสถยรภาพทางการเงน

ทด อกทงยงมความหลากหลายในแงสญชาต และการกระจายของประเภทธรกจ

โดยหากพจารณาผเชาพนทรายใหญ 5 อนดบแรก อนไดแก Futuris Automotive (Thailand), SAIC Motor ‟

CP, Nikon (Thailand), ZF Lemforder ( Thailand) และ SAIC Motor ตางกเปนบรษทชนนาของโลกและม

ความแขงแกรงทางดานธรกจและเสถยรภาพทางการเงน สาหรบประเภทธรกจของผเชาพนทนน ผเชาพนท

สวนมากของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนนประกอบธรกจในอตสาหกรรมยานยนต โลจสตกส และ

อเลกทรอนกส โดยคดเปนสดสวนรอยละ 49.61 รอยละ 25.52 และรอยละ 7.95 ตามลาดบ(คานวณจากรายได

รวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558) ซงอตสาหกรรมเหลานถอเปนหนงในกลมอตสาหกรรม

หลกของประเทศ ทสรางรายไดจากการผลตและสงออกในแตละปเปนจานวนมาก อกทงยงมศกยภาพในการ

เตบโตเพอรองรบความตองการอปโภคบรโภคในแถบภมภาคเอเชยตะวนออกเฉยงใตทจะเพมขนในอนาคตจาก

การเปดเสรประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (ASEAN Economic Community: AEC) ดงนน จงสะทอนใหเหนถง

ศกยภาพในการสรางรายไดของทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทนในอนาคต

หากพจารณาดานการกระจายตวของสญชาตของผเชาจะพบวาอสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทนนนไดรบ

ความนยมจากลกคาชาวไทยและชาวตางชาตจากหลากหลายประเทศ โดยผเชารายใหญ 3 สญชาตแรกเปน

บรษทจากประเทศญปน ออสเตรเลย และจน คดเปนสดสวนรอยละ 33.25 รอยละ 11.99 และรอยละ 11.90

ตามลาดบ (คานวณจากรายไดรวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558) ดวยศกยภาพและความ

หลากหลายในกลมผเชาดงกลาว แสดงใหเหนถงความโดดเดนของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทงใน

แงของคณภาพ ศกยภาพการเตบโต และการกระจายตวของสญชาตและประเภทธรกจของผเชาอยางเหมาะสม

6. ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมการกระจายความเสยงของการลงทน (Risk Diversification of

Portfolio) อยางเหมาะสม

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมการกระจายความเสยงของการลงทน อนไดแก โครงการทเขาลงทน

ทาเลทตง ประเภทของทรพยสน ลกษณะของผเชา การครบกาหนดอายสญญา เปนตน

โดยกองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสนหลกซงกระจายตวอยใน 7 โครงการ อนไดแก โครงการนคมอตสาหกรรม

เหมราชอสเทรนซบอรด (“HESIE”) โครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (“ESIE”) เขต

ประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร (“HSIL”) โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) โครงการ



153

เหมราชโลจสตกสพารค 1 (“HLP1”) โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (“HLP2”) โครงการเหมราชโลจสตกส

พารค 4 (“HLP4”) ซงโครงการดงกลาวตงอยใน 5 ทาเล 3 จงหวด อนไดแก จงหวดชลบร ระยอง และสระบร โดย

สวนใหญเปนทรพยสนทอยในโครงการ HESIE, HLP2 และ ESIE คดเปนรอยละ 37.08, รอยละ 17.23, รอยละ

16.01 ตามลาดบ (วดจากพนทอาคารทงหมดขอองทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก)

ทรพยสนหลกประกอบดวยอาคารโรงงานใหเชาแบบ Detached Building จานวน 24 ยนต อาคารโรงงานใหเชา

แบบ Attached Building จานวน 79 ยนต และคลงสนคาใหเชาจานวน 21 ยนต ซงการกระจายประเภทของ

ทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทนนนจะชวยลดความเสยงจากการพงพงธรกจโรงงานหรอคลงสนคาใหเชาอยาง

ใดอยางหนงเพยงอยางเดยว โดยรายไดของทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทนในครงแรก ณ วนท 30 มถนายน

พ.ศ. 2558 ประกอบดวยรายไดจากทรพยสนประเภทโรงงานใหเชาแบบ Detached Building รอยละ 47.71

จากโรงงานใหเชาแบบ Attached Building รอยละ 25.68 และจากทรพยสนประเภทคลงสนคารอยละ 26.61

ทงน ผเชาพนทกมการกระจายตวทงในดานสญชาต อตสาหกรรม และผเชาพนทรายใหญ โดยผเชาพนทราย

ใหญ 5 รายแรกคดเปนอตราสวนรายไดประมาณรอยละ 30.56 ของรายไดรวมทงหมดของทรพยสนทกองทรสต

เขาลงทนครงแรก (คานวณจากรายไดรวมตามสญญาเชาสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558) จงทาใหมความ

เสยงจากการกระจกตวของผเชาพนทตา (Low Concentration Risk) และเมอพจารณาในดานสญญาการเชา

และบรการกบผเชาพนท พบวาสวนใหญจะมการครบกาหนดอายสญญาภายหลงจากป 2560 และภายในป

2559 คดเปนอตราสวนรายไดตอรายไดรวมรอยละ 42.68 และรอยละ 33.56 ตามลาดบ

ดงนน ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน จงมการกระจายความเสยงของการลงทนในดานตางๆ อยาง

เหมาะสม

7. ไดรบประโยชนจากโอกาสในการเจรญเตบโตของธรกจในนคมอตสาหกรรม /เขตประกอบการอตสาหกรรมท

กองทรสตจะเขาลงทนครงแรกจากการเปดเสรประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (ASEAN Economic Community:

AEC) และการขยายตวของอตสาหกรรมทเกยวของอนสงผลตอการเตบโตของการพฒนานคมอตสาหกรรม/เขต

ประกอบการอตสาหกรรมของเหมราช ซงจะเออประโยชนแกกองทรสต

การรวมตวประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (ASEAN Economic Community: AEC) ระหวางประเทศใน ASEAN

จานวน 10 ประเทศ ซงจะมผลเปนรปธรรม ณ วนท 31 ธนวาคม 2558 เปนแนวทางเพอวตถประสงคดงน

1) การเปนตลาดและฐานการผลตเดยวกน

2) การเปนภมภาคทมขดความสามารถในการแขงขนสง

3) การเปนภมภาคทมการพฒนาทางเศรษฐกจทเทาเทยมกน



154

4) การเปนภมภาคทมการบรณาการเขากบเศรษฐกจโลก

โดยคาดวาหลงจากการเปดเสรประชาคมเศรษฐกจอาเซยน ภมภาคอาเซยนจะเปนภมภาคทบรษทขามชาตให

ความสนใจในการเขามาลงทนเปนอยางมาก เนองจากสามารถทาธรกจไดอยางเสรในตลาดเกดใหม (Emerging

Market) ทคาดวาจะมการเตบโตอยางมากทงในเชงขนาดเศรษฐกจ และจานวนประชากรในพนทดงกลาว

นอกจากจะมศกยภาพในการสรางรายไดแลว การเปดเสรประชาคมเศรษฐกจอาเซยนยงสามารถลดความเสยง

ในเรองการจดหาแรงงาน หากผประกอบการเขามาตงฐานการผลตในภมภาคน

ทงน เนองจากประเทศไทยมทาเลทตงเปนจดศนยกลางของภมภาคจงเออตอการเปนศนยกลางโลจสตกสของ

ภมภาค (Logistics Hub) อกทงประเทศไทยมโครงขายระบบการคมนาคมทเชอมโยงคมนาคมดานตางๆ ทงทาง

นา ทางบก และทางอากาศไดอยางมประสทธภาพ รวมไปถงพฒนาการของระบบโครงสรางพนฐาน

สาธารณปโภค และสงอานวยความสะดวกทไดมาตรฐาน และครอบคลมทวถงพนทตางๆ ไดดเมอเทยบกบ

ประเทศใกลเคยง ประเทศไทยจงเปนหนงในประเทศแรกๆ ของอาเซยนทนกลงทนตางชาตจะพจารณาเขามาตง

ฐานการผลต ซงเมอเกดการลงทนโดยตรงจากตางชาต (Foreign Direct Investment: FDI)จะสงผลให

ผลตภณฑมวลรวมในประเทศมแนวโนมเตบโต เศรษฐกจฟนตวอยางตอเนอง ผประกอบการและผบรโภคม

ความมนใจมากขน ซงจะนาไปสการเตบโตของการลงทนภาคเอกชน ปจจยดงกลาวเหลานจะสงผลใหอปสงค

ของอาคารโรงงานใหเชาและคลงสนคามแนวโนมการเตบโตในทศทางบวก นอกจากน การเชาอาคารโรงงานและ

คลงสนคาสาเรจรปเปนทางเลอกทนาสนใจสาหรบผประกอบการทตองการความคลองตวในการประกอบธรกจ

เพราะสามารถเรมดาเนนธรกจไดทนทโดยไมตองรอการกอสรางอสงหารมทรพย ซงจะตองใชเงนทนจานวนมาก

และอาจมตนทนการเสยโอกาส ผประกอบการจงสามารถลดความเสยงในการประกอบธรกจได ทงน ผเชา

สวนมากของทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทนนน ประกอบธรกจในอตสาหกรรมยานยนต อตสาหกรรมโลจ

สตคส และอตสาหกรรมอเลกทรอนกส โดยคดเปนสดสวนรอยละ 49.61 รอยละ 25.52 และรอยละ 7.95

(คานวณจากรายไดคาเชารายเดอนของทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทนสาหรบเดอนมถนายน พ.ศ. 2558) ซง

อตสาหกรรมดงกลาวลวนเปนอตสาหกรรมหลกในประเทศไทยทมมลคาการผลตและการสงออกคอนขางสง

และคาดวาจะไดรบอานสงสจากการเตบโตในภมภาคทเกดจากการเปดเสรประชาคมเศรษฐกจอาเซยน

นอกจากน ในปจจบนสญญาเชาอาคารโรงงานและคลงสนคาสวนใหญมระยะสน จงสงผลใหกองทรสตมโอกาส

ในการปรบคาเชาเพมขนตามสถานการณตลาดในอนาคตอนใกล (ทมา: http://www.thai-aec.com)

สาหรบการขยายตวของอตสาหกรรมหลกในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน สาหรบอตสาหกรรมยานยนตถอเปน

หนงในอตสาหกรรมหลกของประเทศและประเทศไทยเปนศนยการผลตอนดบ 12 ของโลก โดยอตสาหกรรมยาน

ยนตรนน ยงมการขยายตวอยางตอเนองโดยการเตบโตเฉลยของยอดการผลตรถยนตคดเปนรอยละ 5.15 ในชวง

http://www.thai-aec.com/



155

ป 2551-2557 แมวาจะมการชะลอตวในป 2556 ซงเปนผลกระทบจากนโยบายรถคนแรก และมลคาการสงออก

ยานยนตและชนสวนยานยนตมการเตบโตคดเปนรอยละ 7.77 ในชวงป 2551-2557 สาหรบสวนของ

อตสาหกรรมเครองใชไฟฟาและอเลกทรอนกส มมลคาการสงออกขยายตวคดเปนรอยละ 1.97 ในชวงป 2551-

2557

ปจจยทสงเสรมการขยายตวของอตสาหกรรมดงกลาวจะสงผลดตอเหมราชในฐานะหนงในผนาในดานการ

พฒนานคมอตสาหกรรมและระบบสาธารณปโภคในประเทศไทย โดยนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการ

อตสาหกรรมทพฒนาโดยเหมราช มมาตรฐาน มชอเสยง และไดรบการยอมรบอยางกวางขวางจากนกลงทนจาก

ทงในประเทศและตางประเทศทมาลงทนประกอบธรกจในพนทนคมอตสาหกรรม และ/หรอ เขตประกอบการ

อตสาหกรรม ในชวงป 2551-2557 เหมราชไดมการจาหนายทดนเพออตสาหกรรมจานวนประมาณ 9,547 ไร คด

เปนสดสวนยอดขายทดนอตสาหกรรม (market share) ถงประมาณรอยละ 30.31 และมจานวนลกคาใหม

เพมขน 252 รายจาก 394 รายในป 2551 และคดเปนการเตบโตเฉลยรอยละ 8.59 ตอป การขยายตวของนคม

อตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมของเหมราช จะทาใหมความตองการของโรงงานและคลงสนคาใหเชา

เพมขนอยางตอเนอง ซงจะเออประโยชนใหกบกองทรสต

8. กองทรสตมโอกาสในการลงทนในทรพยสนเพมเตมผานสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal)

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“เหมราช”) ตกลงใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First

Refusal) เปนระยะเวลา 7 ปแกกองทรสตในการลงทนในทรพยสนในประเทศไทยประเภทอาคารโรงงานใหเชา

และ/หรอ อาคารคลงสนคาของเหมราช และบรษทยอยของเหมราช ในกรณท เหมราช และ/หรอ บรษทยอยของ

เหมราชมความประสงคจะจาหนาย จาย โอน ใหเชาทมใชเปนการใหเชาทดน อาคารคลงสนคา และ/หรอ อาคาร

โรงงาน แกลกคาทวไปตามปกตทางการคา โดยการใหสทธทจะปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แก

กองทรสตตามสญญาตกลงกระทาการ จะไมใชบงคบในกรณททาใหเหมราช หรอบรษทยอยของเหมราชไม

ปฏบตตามขอสญญาหรอขอผกพนใดๆ หรอทาใหเหมราชตกเปนผผดนดซงตนไดทาไวกบนตบคคลใดๆ ซงเปนผ

เชา หนสวน หรอผรวมลงทนของเหมราชหรอบรษทยอยของตน ทงน ภายใตเงอนไขทกาหนดในสญญาตกลง

กระทาการทจะจดทาขนระหวางกองทรสต และเหมราช (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ 2.3

สรปสาระสาคญของสญญา)

9. ผบรหารอสงหารมทรพยเปนผนาในธรกจพฒนาโรงงานและคลงสนคาใหเชา ทมประสบการณและความ

เชยวชาญสง

กองทรสตจะมการเขาทาสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยกบบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

(“เหมราช”) โดยผจดการกองทรสตจะแตงตงเหมราชเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต เหมราชถอเปน



156

ผนาในธรกจพฒนานคมอตสาหกรรมของประเทศ จดตงบรษทขนเมอวนท 15 สงหาคม 2531 ตอมาไดจด

ทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยน (Listed Company) ในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และแปรสภาพเปน

บรษทมหาชน (Public Company) เมอวนท 12 กรกฎาคม 2536 โดยเหมราชมความเชยวชาญและ

ประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพย โดยเฉพาะดานการพฒนานคมอตสาหกรรม และสาธารณปโภค

ตางๆ ทงน บรษทไดดาเนนธรกจจาหนายหรอใหเชาโรงงานอตสาหกรรมมาตรฐานสาเรจรป (Ready-built

Factory) และคลงสนคา (Ready-built Warehouse) แกผประกอบการทงในและนอกนคมอตสาหกรรม/เขต

ประกอบการอตสาหกรรมตางๆ มากวา 20 ป

ปจจบน เหมราชมโรงงานสาเรจรปและคลงสนคาใหเชาทอยภายใตการบรหารจดการของบรษท ซงตงอยทงใน

นคมอตสาหกรรม หรอเขตประกอบการอตสาหกรรม และบรเวณใกลเคยง จานวนรวมทงสน 324 ยนต หรอคด

เปนพนทอาคารกวา 707,345 ตร.ม.

10. กองทรสตและเหมราชมการประสานผลประโยชนระหวางกน

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“เหมราช”) และ/หรอ บคคลทเกยวโยงกนของเหมราช มความ

ประสงคทจะเขาลงทนและถอครองหนวยทรสตในสดสวนไมนอยกวารอยละ 15 ของจานวนหนวยทรสตทงหมด

ของกองทรสตเฉพาะทมการออกและเสนอขายในการเสนอขายหนวยทรสตครงแรกเทานน เปนระยะเวลาไมนอย

กวา 3 ป ทงน เพอชวยสรางความมนใจในเรองผลประโยชนรวมกนของเหมราช และผถอหนวยทรสตอน

11. ทรสตไดรบยกเวนภาษเงนได

เงนไดของทรสตไดรบการยกเวนภาษเงนไดตามประมวลรษฎากรตามพระราชกฤษฎกาออกตามความใน

ประมวลรษฎากรวาดวยการยกเวนรษฎากรฉบบท 533 พ.ศ. 2555



157

2.2 สรปสาระส าคญของรายงานการประเมน

2.2.1 ราคาประเมนและมลคาสงสดทกองทรสตจะเขาลงทน

ราคาประเมนนจดทาขนโดยผประเมนอสระ เปนราคาประเมนของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกโดยการ

ประเมนมลคาดวยวธรายได (Income Approach) ซงมลคาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก และ

ขอมลราคาประเมนตามวธคดจากรายได (Income Approach) สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ม

รายละเอยดดงตอไปน

โครงการ / นคมอตสาหกรรม ลกษณะการ

ลงทน

ราคาประเมนของทรพยสน (บาท) /1 บรษท แกรนด แอสแซท แอดไวเซอร

จ ากด


โครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ESIE) สทธการเชา

ทดนและ/หรอสทธการเชา

อาคารโรงงาน

1,257,000,000 1,356,400,276

โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) 3,119,000,000 3,190,948,405

โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) 394,000,000 446,219,449

เขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร (HSIL) 788,000,000 827,976,882

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1) สทธการเชาทดนและสทธการเชาอาคาร


342,000,000 371,442,917

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2) 1,171,000,000 1,135,239,945

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 (HLP4) 606,000,000 583,049,582

รวม 7,677,000,000/2 7,911,277,455/3

มลคาทรพยสนรวมประมาณ 7,677,000,000 7,880,000,000

มลคาทรพยสนรวมภายใตสทธการเชาตามเงอนไขกองทรสตประมาณ/4 7,764,000,000 7,920,000,000/5

มลคาสงสดของทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทน (บาท) 9,500,000,000

สงกวาราคาประเมนต าสด (รอยละ) 22.36

หมายเหต: /1 ขอมลราคาประเมนของทรพยสนของบรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จากด เปนขอมล ณ วนท 20 กรกฎาคม 2558 และบรษท 15 ทปรกษาธรกจ จากด เปนขอมล ณ วนท 20 กรกฎาคม 2558

/2 มลคารวมของทรพยสนจากการแบงมลคารายโครงการ/นคมอตสาหกรรมทประเมนโดย บรษท แกรนด แอสแซท แอดไวเซอร จากด คานวณบนสมมตฐานซงรวมคาตอบแทนสทธการเชาในกรณทกองทรสตตอสญญาเชาไปอก 30 ป



158

/3 มลคารวมของทรพยสนจากการแบงมลคารายโครงการ/นคมอตสาหกรรมทประเมนโดย บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จากด คานวณบนสมมตฐานซงยงไมรวมคาตอบแทนสทธการเชาในกรณทกองทรสตตอสญญาเชาไปอก 30 ป

/4 มลคาทรพยสนรวมภายใตสทธการเชาตามเงอนไขกองทรสตคานวณบนสมมตฐานทกองทรสตมสทธการเชาในทรพยสน 30 ป และมการตออายสทธการเชาไปอก 30 ป

/5 มลคาประเมนทรพยสนดงกลาวยงมไดหกคาจดทะเบยนสทธการเชาของคาตอบแทนสทธการเชาในกรณทกองทรสตตอสญญาเชาไปอก 30 ป ซงคดเปนมลคาปจจบนสทธประมาณ 360,640 บาท

ผประเมนมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. ทง 2 ราย

เลอกใชราคาประเมนตามวธคดจากรายได (Income Approach) เปนมลคาตลาดของทรพยสนทกองทรสตเขา

ลงทนครงแรก ซงผกอตงทรสต/ผจดการกองทรสต และทปรกษาทางการเงนไดตรวจสอบสมมตฐานหลกของ

บรษทประเมนคาทรพยสนทใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกแลว ไมพบสงทเปน

เหตใหเชอวาสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตาม ผลประกอบการท

จะเกดขนจรงอาจแตกตางจากสมมตฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆ อาจจะไมเปนไปตามทคาดการณไว

ทงน ผจดการกองทรสตและทปรกษาทางการเงน มความเหนสอดคลองกบผประเมนมลคาทรพยสนทง 2 ราย วา

ราคาประเมนตามวธคดจากรายไดเปนมลคาทเหมาะสมในการใชเปรยบเทยบกบราคาทกองทรสตจะเขาลงทน

กวาราคาประเมนตามวธคดจากตนทน (Cost Approach)

2.2.2 วธทใชในการประเมน

ในการประเมนมลคาทรพยสน บรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จากด และบรษท 15 ทปรกษาธรกจ จากด

ไดพจารณาเลอกใชวธรายได (Income Approach) โดยคานงถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทรสต

เปนเกณฑในการสรปมลคาทรพยสน

2.2.3 สรปสมมตฐานส าคญ

สมมตฐานหลกทผประเมนใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทรสตจะเขาลงทน สามารถสรปไดดงน

สมมตฐานหลกใน

การประเมน

บรษท แกรนด แอสแซท แอดไวเซอร

จ ากด บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด

วธการประเมน

มลคา วธรายได/วเคราะหคดลดกระแสเงนสด (Income Approach) โดยการคานวณมลคาปจจบนของ

รายรบกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow) โดยการคานวณความสามารถของทรพยสน

ในการสรางรายได และหกออกจากคาใชจายในการดาเนนงาน คาใชจายคงท สาหรบสทธการ

เชาอาคาร 30 ปนบจากวนจดทะเบยนการเชา และมการตออายสญญาเชาทรพยสนไปอก 30 ป



159





ระยะเวลาการ

ประเมนคา

สทธการเชาทดน และ/หรอ อาคาร 30 ป นบจากวนจดทะเบยนการเชา และมการตออายสญญา

เชาทรพยสนไปอก 30 ป

ประมาณการอตรา

การเชาพนท

(Occupancy Rate)

ประมาณอตราการเชาพนทเฉลย

- ป 2558 (พ.ย.-ธ.ค.): รอยละ 89

- ป 2559: รอยละ 92

- ป 2560: รอยละ 93

- ป 2561: รอยละ 95

- ป 2562-สนสดระยะเวลาการเชา: รอยละ 96

ประมาณอตราการเชาพนทเฉลย

- ปท 1: รอยละ 90




- ปท 5-สนสดระยะเวลาการเชา: รอยละ 95

ประมาณการอตรา

คาเชาพนท

- กอนครบกาหนดสญญาเชาคานวณตามอตราทกาหนดไวในสญญาเชา

- หลงครบกาหนดสญญาเชา - โรงงาน: ใชอตราคาเชาประมาณ 185-

200 บาท/ตารางเมตร/เดอน - คลงสนคา: ใชอตราคาเชาประมาณ 140-

160 บาท/ตารางเมตร/เดอน

- กอนครบกาหนดสญญาเชาคานวณตามอตราทกาหนดไวในสญญาเชา

- หลงครบกาหนดสญญาเชา - โรงงาน: ใชอตราคาเชาประมาณ 200

บาท/ตารางเมตร/เดอน - คลงสนคา: ใชอตราคาเชาประมาณ 155

บาท/ตารางเมตร/เดอน อตราการเตบโต

ของคาเชา เพมขนในอตราประมาณรอยละ 2.5 ตอป

ตลอดจนสนสดการประมาณการ

เพมขนในอตราประมาณรอยละ 8 ทกๆ 3 ป

ตลอดจนสนสดการประมาณการ

คาใชจายในการ

บ ารงรกษา และ

ซอมแซม

ประมาณรอยละ 1.00 ของรายไดจากคาเชา

และคาบรการ

ประมาณรอยละ 1.00 ของรายไดจากคาเชา

และคาบรการ

คาใชจายในการ

บรหาร


ตามทระบไวเปนจานวนทแนนอนตลอดอายสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ดงน

ปท 1- 5: รอยละ 2.00 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ ปท 6- สนสดระยะเวลาการเชา: รอยละ 5.00 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ

อตราคดลด

(Discount Rate) รอยละ 9.50



160





สมมตฐานอนๆ

เพมเตม

การรบประกนรายได - มการรบประกนรายไดจากการดาเนนงาน

กอนหกคาใชจายในการดาเนนงาน คาใชจายคงท และเงนทนสารอง ภายในระยะเวลา 3 ป ใหกบทางกองทนอสงหารมทรพย ในปท 1 เปนจานวนเงน 654,000,000 บาท ในปท 2 เปนจานวนเงน 655,000,000 บาท และในปท 3 เปนจานวนเงน 657,000,000 บาท

คาปรบปรงอาคารในอนาคต - ปท 1-5 : ทางเหมราชจะเปนผดแล

รบผดชอบในการบารงรกษาอาคารและสงปลกสรางทงหมด

- ป 2563 - 2573: รอยละ 1.50 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ

- ป 2574 - 2588: รอยละ 2.00 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ

- ป 2589 ‟ สนสดสญญา: รอยละ 3.00 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ

การรบประกนรายได - มการรบประกนรายไดจากการดาเนนงาน

กอนหกคาใชจายในการดาเนนงาน คาใชจายคงท และเงนทนสารอง ภายในระยะเวลา 3 ป ใหกบทางกองทนอสงหารมทรพย ในปท 1 เปนจานวนเงน 654,000,000 บาท ในปท 2 เปนจานวนเงน 655,000,000 บาท และในปท 3 เปนจานวนเงน 657,000,000 บาท

คาปรบปรงอาคารในอนาคต - ปท 1-5 : ทางเหมราชจะเปนผดแล

รบผดชอบในการบารงรกษาอาคารและสงปลกสรางทงหมด

- ปท 6-สนสดสญญา: ทางบรษทฯ ประมาณการเงนสารองเพอการปรบปรงอาคารประมาณรอยละ 1.50 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ

ทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตไดตรวจสอบสมมตฐานหลกของผประเมนคาทรพยสนทใชในการ

ประเมนมลคาทรพยสนททรสตจะเขาลงทนแลว ไมพบสงทเปนเหตใหเชอไดวาสมมตฐานหลกในการประเมน

มลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล เมอเปรยบเทยบกบผลประกอบการในอดตของทรพยสน ตลอดจนแนวโนมของ

อตสาหกรรมอาคารโรงงานและคลงสนคาใหเชา อยางไรกตาม ผลประกอบการทเกดขนจรงอาจแตกตางจาก

สมมตฐานดงกลาว และความเหนของทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตตงอยบนสภาพแวดลอมใน

การดาเนนการธรกจ สภาวะเศรษฐกจ ตลอดจนสภาวะตลาดการเงนในปจจบน ดงนน หากมการเปลยนแปลง

ใดๆ ในอนาคต ความเหนของทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตอาจเปลยนแปลงได (โปรดพจารณา

รายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ 2.4.3 ความเหนของทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตเกยวกบ

ความสมเหตสมผลของมลคาในการลงทนในทรพยสนหลก)



161

2.2.4 ราคาประเมนตามวธตนทนทดแทน (Replacement Cost Approach)

ราคาประเมนตามวธคดจากตนทน (Cost Approach) มไวเพอใชอางองในการพจารณาเกยวกบการจดทา

ประกนภยทเหมาะสมสาหรบอาคารสงปลกสรางทกองทรสตจะเขาลงทนเทานน

โครงการ/นคมอตสาหกรรม

ตนทนทดแทนใหมของสงปลกสราง (กอนหกคาเสอมราคา) (บาท) (Full Replacement Cost)

บรษท แกรนด แอสแซท แอดไวเซอร จ ากด



406,700,000 516,935,000


1,009,000,000 993,202,000

โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE)

130,700,000 187,488,000


319,990,000 311,632,000


161,700,000 151,380,000


504,100,000 458,964,000


260,420,000 235,134,000

รวม 2,792,610,000 2,854,735,000

หมายเหต: ขอมลราคาประเมนของทรพยสนของบรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จากด เปนขอมล ณ วนท 20 กรกฎาคม 2558 และบรษท 15 ทปรกษาธรกจ จากดเปนขอมล ณ วนท 20 กรกฎาคม 2558



162

2.3 สรปสาระส าคญของสญญา

สรปสาระส าคญของสญญาทท าใหไดมาซงทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรก

สญญาทกองทรสตจะเขาทาสาหรบโครงการนคมอตสาหกรรมทงหมด 3 (สาม) โครงการ เขตประกอบการ

อตสาหกรรม 1 (หนง) โครงการ และโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 3 (สาม) โครงการ (รวม 7 (เจด) โครงการ)

กบเจาของทรพยสนทง 5 (หา) ราย ไดแก

(1) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด (สาหรบโครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE))

(2) บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด (สาหรบโครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) และ โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2))

(3) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (สาหรบโครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE)) (4) บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด (สาหรบโครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE),

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1) และ โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 (HLP4)) (5) บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด (สาหรบเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร

(HSIL))

(“เจาของทรพยสน”) สามารถแบงไดเปนสญญาแตละประเภท ดงน

1. สรปสาระส าคญของสญญาทจะเขาท ากบเจาของทรพยสน 4 (ส) ราย (ยกเวนบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด) 1.1. สญญาเชาทรพยสน

1.1.1. สญญาเชาทรพยสนกบ บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด สาหรบนคม

อตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE)

1.1.2. สญญาเชาทรพยสนกบ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด สาหรบ

นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) และ โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2

(HLP2)

1.1.3. สญญาเชาทรพย สนกบ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) สาหรบนคม


1.1.4. สญญาเชาทรพยสนกบ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด สาหรบนคมอตสาหกรรมอสเทรนซ

บอรด (ระยอง) (ESIE), โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1) และ โครงการเหมราชโล

จสตกสพารค 4 (HLP4)

1.2. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสน



163

1.2.1. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสนกบ บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล

เอสเตท จากด สาหรบนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE)

1.2.2. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสนกบ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตร

ยลเอสเตท จากด สาหรบนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) และ โครงการ

เหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2)

1.2.3. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสนกบ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด

(มหาชน) สาหรบนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE)

1.2.4. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสนกบ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด สาหรบ

นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE), โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1

(HLP1) และ โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 (HLP4)

1.3. บนทกขอตกลงสทธเกบกนสาหรบพนทสวนขยายเพมเตม (เฉพาะกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด

อนดสเตรยลเอสเตท จากด)

2. สรปสาระส าคญของสญญาทจะเขาท ากบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จ ากด

2.1. สญญาเชาอาคารกบ บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

2.1.1. สญญาเชาอาคาร บนแปลงทดนทกองทรสตจะเชาอาคารทกหลงบนแปลงทดนนนๆ

2.1.2. สญญาเชาอาคาร บนแปลงทดนทกองทรสตจะเชาอาคารบางอาคารบนแปลงทดนนนๆ

2.2. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสนกบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

2.2.1. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสน สาหรบแปลงทดนทมการเชาอาคารทงหมด

บนแปลงทดนนนๆ

2.2.2. สญญาตอทายหนงสอสญญาจานองทรพยสน สาหรบแปลงทดนทไมมการเชาอาคารทงหมด

บนแปลงทดนนนๆ

2.3. บนทกขอตกลงสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา กบบรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากด

3. สญญาตกลงกระท าการของบรษท เหมราชพฒนาทดน จ ากด (มหาชน)

4. สญญาตกลงกระท าการของเจาของทรพยสน (ทกราย)

5. สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย (ทกโครงการ)

ทงน โดยมรายละเอยดสรปสาระสาคญของสญญาททาใหไดมาซงทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรก ดงน



164

1. สรปสาระส าคญของสญญาทจะเขาท ากบเจาของทรพยสน 4 (ส) ราย (ยกเวนบรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากด)

1.1. สญญาเชาทรพยสน

มขอสญญาหลกทใกลเคยงกน ดงน

ผเชา ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช

(“ผเชา”)

วตถประสงคในการเชา ผเชาตกลงวาจะเขาครอบครอง ใช หาประโยชน หรอดาเนนการอนใดกบทรพยสนทเชา อน

เกยวเนองกบธรกจการใหเชาทดน อาคารโรงงาน และ/หรอ อาคารคลงสนคาเพอใหสอดคลอง

กบวตถประสงคของผเชาหรอตามมตของผถอหนวยทรสตของผเชา เวนแตคสญญาทงสอง

ฝายจะไดตกลงเปนอยางอน ทงน ตองไมขดตอกฎหมาย ความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอน

ดของประชาชน

ระยะเวลาการเชา ผใหเชาตกลงใหผเชาเชาทรพยสนทเชามกาหนดระยะเวลา 30 (สามสบ) ป นบตงแตวนท

คสญญาจะไดตกลงกน (“ระยะเวลาการเชา”)

การจดทะเบยนสทธการ

เชา ในกรณทผเชาสามารถระดมทนไดเพยงพอสาหรบการลงทนในทรพยสนทเชาตามอตราคาเชา

ทระบไวในสญญาฉบบน คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนการเชาทรพยสนทเชา ณ

สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของภายในวนและเวลาตามทคสญญาจะไดตกลง

กน (“วนจดทะเบยนสทธการเชา”) ทงน คสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขนภายใน

ระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผใหเชาไดรบแจงจากผเชาเปนลายลกษณอกษร และ

ใหการใชสทธหรอการปฏบตหนาทใดๆ ตามสญญาฉบบนเรมขนในวนเรมตนระยะเวลาการ

เชา

การช าระคาเชา 1. ในวนเรมตนระยะเวลาการเชา ผเชาตกลงชาระคาเชาสาหรบทรพยสนทเชาใหแกผใหเชา 2. การชาระเงนคาเชาและเงนใดๆ ตามสญญานดวยเชค ตราสารหรอตวเงนอนใด จะถอวา

เปนการชาระเงนทสมบรณตอเมอผใหเชาไดรบชาระเงนตามเชค ตราสารหรอตวเงนนนแลวเทานน นอกจากน ในกรณทการชาระเงนคาเชาและเงนใดๆ ตามสญญานดวยวธการโอนเงนผานบญชธนาคาร (wire transfer) จะถอวาเปนการชาระเงนทสมบรณตอเมอผใหเชาไดรบการยนยนยอดเงนทไดรบชาระจากธนาคารทเกยวของกบบญชทไดรบเงนครบตามจานวนคาเชา โดยผเชาจะดาเนนการหกภาษ ณ ทจายตามอตราทกฎหมายกาหนดแลว

ส ท ธ ใ น ก า ร ต อ อ า ย

สญญาเชาของผเชา

1. ผใหเชาใหคามนจะใหเชาแกผเชาในการตออายสญญาเชาทรพยสนมกาหนดระยะเวลา 30 (สามสบ) ป ภายหลงจากสนสดระยะเวลาการเชา (“ระยะเวลาการเชาทตออาย”) ทงน ภายใตขอกาหนดและเงอนไขตางๆ เหมอนกบสญญาเชาทรพยสนฉบบนทกประการ



165

(“สทธในการตออายสญญาเชา”) ทงน โดยไมใหนาขอกาหนดและเงอนไขทเกยวของกบกรณดงตอไปนมาใชบงคบกบระยะเวลาการเชาทตออาย 1.1. คาเชา โดยมจานวนตามทกาหนดในเรองคาเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย 1.2. สทธในการตออายสญญาเชาของผเชา 1.3. หลกประกนการปฏบตตามสญญาของผเชา 1.4. หนาทของผใหเชาในการไมจาหนาย จาย โอนหรอกอภาระผกพนใดๆ บนทรพยสน

ทเชา และ 1.5. เหตผดนดโดยผใหเชาจากการจาหนาย จาย โอนทรพยสนทเชา

2. ผเชาสามารถใชสทธในการตออายสญญาเชาไดโดยการแจงใหผใหเชาทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษรภายในปท 21 (ยสบเอด) ถงปท 25 (ยสบหา) ของระยะเวลาการเชา

3. คสญญาจะรวมมอกนในการดาเนนการเพอใหไดรบอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานราชการอนทเกยวของ รวมถงการดาเนนการใดๆ เพอใหทรพยสนทกองทรสตจะลงทนนนเปนไปตามหลกเกณฑของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และดาเนนการใหเปนไปตามหลกเกณฑเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสตตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตและประกาศทเกยวของ

4. ในกรณทผเชาไดแจงความประสงคจะใชสทธในการตออายสญญาเชาใหผเชาทราบแลว คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนทเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออายน ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของภายในระยะเวลา 15 (สบหา) วนกอนวนสนสดระยะเวลาการเชาตามทระบไวในสญญาฉบบน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน (“วนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย”)

5. ในวนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย ผเชาตกลงชาระคาเชาทรพยสนทเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออายใหแกผใหเชา

หลกประกนการปฏบต

ตามสญญาของผใหเชา 1. ผใหเชาตกลงจดทะเบยนจานองทรพยสนเพอเปนประกนการปฏบตตามสญญาของผให

เชาภายใตสญญาเชาทรพยสน และขอตกลงของผใหเชาในเรองสทธในการตออายสญญาเชาของผเชาภายใตสญญาเชาฉบบน โดยผใหเชายนยอมใหผเชาเปนผยดถอโฉนดทดนทจานองไวนบตงแตวนจดทะเบยนจานอง

2. คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนจานองทรพยสน ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชา โดยจะระบวงเงนจานองในจานวนไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาท ผเชาลงทนในครงน หรอในกรณทมการกาหนดวงเงนจานองอยางสงไวตามกฎหมายทเกยวของ ใหกาหนดวงเงนจานองในจานวนสงสดเทาทกฎหมายทเกยวของสามารถใหระบได ซงจะตองไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาทผเชาลงทนในครงน ในการน สาหรบกรณทมกฎหมายกาหนดวงเงนจานองสงสดไวสาหรบทดนแปลงใด ทกๆ



166

10 (สบ) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา คสญญาตกลงดาเนนการเพมวงเงนจานองใหเทากบจานวนสงสดเทาทกฎหมายทเกยวของสามารถใหระบได ณ ขณะนนๆ ซงจะตองไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาทผเชาลงทนในครงน

3. คสญญาทงสองฝายตกลงใหมการไถถอนจานองในวนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย และผเชาจะสงมอบโฉนดทดนทจานองคนใหแกผใหเชาในวนทมการไถถอนจานองดงกลาว

การป รบป รงพ นท ใน

ท ร พ ย ส น ท เ ช า เ พ อ

ด า เนนโครงการผลต

ไ ฟ ฟ า พ ล ง ง า น

แสงอาทตย

เพอประโยชนในการประกอบกจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา

(“โครงการ Solar Rooftop”) ของผใหเชา คสญญาตกลงกนโดยมรายละเอยดดงตอไปน

1 ตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออาย ใหผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนดใหเปนผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชา (“ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชา”) มสทธในการดดแปลงทรพยสนทเชา (ซงรวมถงแตไมจากดเพยงการตดตงแผงผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยบนพนทหลงคา การตดตงหมอแปลงไฟฟา (“การดดแปลงทรพยสนทเชา”)) ในพนทสวนทจาเปนในการประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop เชน พนทหลงคาเพอตดตงแผงผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตย พนทตดตงหมอแปลงไฟฟา เปนตน (“พนทโครงการ Solar Rooftop”) ดวยคาใชจายของผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชา ภายใตเงอนไขวาผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop จะจดหาทดแทนหรอซอมบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงพนทโครงการ Solar Rooftop หรอกระทาการใดๆ ทงปวง เพอใหพนทโครงการ Solar Rooftop อยในสภาพทด หรอเหมาะสมแกการใชงานตลอดระยะเวลาการเชา และระยะเวลาการเชาทตออายดวยคาใชจายของผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop ทงสน และ คาเชา และ/หรอ คาบรการทผเชาไดรบจากทรพยสนทเชาแปลงดงกลาวจะตองไมลดลงจากคาเชา และ/หรอ คาบรการเดมกอนมการกอสรางพนทโครงการ Solar Rooftop เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน ทงน ผใหเชาจะแจงใหผเชาทราบกอนทจะมการเรมดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชาดงกลาว โดยจะตองดาเนนการตามกฎหมายทเกยวของ ทงน การดดแปลงทรพยสนทเชาจะตองไมทาใหมผลกระทบตอการใชประโยชนตามปกตในทรพยสนทเชาของผเชาและผเชาพนทจนเกนสมควร และจะดาเนนการใดๆ เพอลดผลกระทบอนอาจเกดขนดงกลาวใหนอยทสดเทาทจะสามารถทาได ในกรณทการดดแปลงทรพยสนทเชาตามความในวรรคกอนกอใหเกดความเสยหายแก

บคคลหรออาคารอนใด หรอในกรณทผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนท

เชา กระทาผดกฎหมาย กฎ ระเบยบ และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของหนวยงาน

ราชการทเกยวของ ผใหเชาตกลงรบผดชดใชคาเสยหายนนแตเพยงฝายเดยวทงหมดทง

ทางแพงและทางอาญา นอกจากนผใหเชา และ/หรอ ใหผดาเนนการดดแปลงทรพยสนท



167

เชาจะจดทาประกนความเสยงภยในทรพยสน (Contractor All Risk Insurance) เพอ

ครอบคลมความเสยหายใด ๆ ทอาจเกดขนจากการดดแปลงทรพยสนทเชาดงกลาว

2 เพอใหผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชามสทธเขาออกพนทโครงการ Solar Rooftop ในระหวางการดดแปลงทรพยสนทเชา ผเชายนยอมใหผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชามสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนในสวนทอยในทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออกไดตลอดระยะเวลาการดดแปลงทรพยสนทเชา โดยผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชาตกลงจะรบผดชอบคาใชจายในการบารงรกษาถนนหากความเสยหายดงกลาวเกดขนจากผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชา ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ตราบใดทยงไมมการดดแปลงทรพยสนทเชา ผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชาไมมสทธใชถนนเขาออกพนทโครงการ Solar Rooftop ดงนน ผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชาจงไมมหนาทในการชาระคาซอมแซมถนนแตอยางใด

3 เมอการดดแปลงทรพยสนทเชาแลวเสรจ คสญญาตกลงใหผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนดใหเปนผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop (“ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop”) มสทธใชประโยชนบนพนทโครงการ Solar Rooftop ภายใตเงอนไขตามทระบไวในขอ 1 ขางตน

4 นอกเหนอจากการประกนภยตามทไดระบไวในสญญาฉบบน (ในหวขอการประกนภย) ผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop และผเชา จะจดใหมประกนความเสยงภยในทรพยสน (Property All Risk) โดยทาเปนการประกนภยอาคารทเชาใหคลอบคลมถงพนทโครงการ Solar Rooftop อยางเพยงพอและเหมาะสมเพอคมครองถงความเสยงภยอนอาจจะเกดแกอาคารทเชาและพนทโครงการ Solar Rooftop โดยวงเงนเอาประกนภยพจารณาตามการประกนมลคาของใหม (Replacement Cost) ไมรวมตนทนคาทดน ทงน โดยระบชอผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop เปนผเอาประกนภยรวมกนและเปนผรบประโยชนรวมกนในกรมธรรมประกนภยทจดทาขนสาหรบอาคารทเชาและพนทโครงการ Solar Rooftop หรอทไดจดทาประกนภยแยกตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop เปนผมสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ และกาหนดใหผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop ไดรบคาสนไหมทดแทนตามสดสวนของพนททแตละฝายมสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ ทงน ผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของอาคารทเชาดงกลาวทงหมดเพอนาไปดาเนนการตามทกาหนดในสญญาฉบบนและผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของพนทโครงการ Solar Rooftop ทงน ผเชาและผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop ตกลงทจะรบผดชอบ คาใชจาย หรอ



168

คาธรรมเนยมใดๆ ทเกดขนหรอเกยวเนองจากการดาเนนการดงกลาวและการชาระเบยประกนภยตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวตามสดสวนของพนททแตละฝายมสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ

หนาทของผเชา 1. ผเชาตกลงปฏบต จดทา หรอดาเนนการอนใดเพอใหสอดคลองกบขอตกลงทระบไวในสญญาฉบบน

2. เวนแตทไดระบไวในหวขอการปรบปรงพนทในทรพยสนทเชาเพอดาเนนโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตย และหนาทในการชาระรายจายฝายทน (Capital Expenditure) ของผใหเชาตามทระบไวในสญญาตกลงกระทาการ ผเชาตกลงจะจดหาทดแทนหรอซอมบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงทรพยสนทเชาหรอกระทาการใดๆ ทงปวง เพอใหทรพยสนทเชาอยในสภาพทด หรอเหมาะสมแกการใชงานตามวตถประสงคดงทระบไวในสญญานตลอดระยะเวลาการเชา และระยะเวลาการเชาทตออายดวยคาใชจายของผเชาทงสน

3. ผเชาจะไมทาการกอสรางสงปลกสรางหรอสวนควบใดๆ ในทรพยสนทเชา และจะไมทาการแกไขดดแปลงสวนใดๆ ของทรพยสนทเชาอนเปนการทาใหทรพยสนทเชาไดรบความเสยหาย หรอเปลยนแปลงทรพยสนทเชาอนตองขออนญาตจากการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย และ/หรอ หนวยงานราชการอนใด เวนแตจะไดปรกษาหารอกบผใหเชากอนการดาเนนการดงกลาว ทงน สวนกอสราง ตอเตม แกไข ดดแปลง และสงปลกสรางดงกลาวใหถอเปนสวนควบกบทรพยสนทเชา

4. ในกรณทการกอสรางสงปลกสรางหรอสวนควบหรอการแกไขดดแปลงสวนใดๆ ในทรพยสนทเชาตามความในวรรคกอนกอใหเกดความเสยหายแกบคคลหรออาคารอนใด หรอในกรณทผเชากระทาผดกฎหมาย กฎ ระเบยบ และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของหนวยงานราชการทเกยวของ ผเชาตกลงรบผดชดใชคาเสยหายนนแตเพยงฝายเดยวทงหมดทงทางแพงและทางอาญาในฐานะผครอบครองทรพยสนทเชา

หนาทของผใหเชา 1. คสญญาตกลงใหถอวาผใหเชาไดสงมอบการครอบครองในทรพยสนทเชาใหแกผเชาในวนเรมตนระยะเวลาการเชาตามสภาพของทรพยสนทเชาในขณะนน

2. ในวนททาสญญาฉบบน ผใหเชาจะดาเนนการลงนามในสญญาอนใดทเกยวของ ซงคสญญาทงสองฝายตกลงไว (ถาม) รวมถงแตไมจากดเพยง บนทกขอตกลงสทธเกบกน (เฉพาะกรณบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด) และ สญญาตอทายหนงสอสญญาจานอง

3. ผใหเชาตกลงดาเนนการตามขอกาหนดและเงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในโครงการนคมอตสาหกรรม/โครงการเหมราชโลจสตกสพารค (แลวแตกรณ) ใหแกผเชา และ ผเชาพนทภายในทรพยสนทเชา ตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออาย

4. เวนแตขอตกลงตามทระบไวในสญญาฉบบนเกยวกบโครงการ Solar Rooftop (สาหรบเจาของทรพยสนทกราย) และ/หรอ การกอสรางสวนขยายเพมเตม (เฉพาะกรณบรษท เหม



169

ราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด) ผใหเชาจะใหผเชาไดใชประโยชนจากทรพยสนทเชาอยางเตมท ตามเจตนารมณและวตถประสงคของสญญาฉบบน โดยปราศจากการรอนสทธ ภาระผกพนหรอการกระทาใดๆ ทมผลหรออาจมผลทาใหผเชาไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนทเชาไดไมวาทงหมดหรอบางสวน ทงน ในกรณทการเชาทรพยสนทเชารายการใดในโครงการนคมอตสาหกรรม/โครงการเหม

ราชโลจสตกสพารค (แลวแตกรณ) ซงผเชาตองใชถนนภายในแปลงทดนสวนทไมใช

ทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออก ผใหเชาตกลงจะดาเนนการใหมการจดทะเบยนภาระ

ตดพนในอสงหารมทรพยใหแกผเชา เพอใหผเชา และ/หรอ บคคลทผเชากาหนด ซงรวมถง

แตไมจากดเพยงผเชาพนทภายในทรพยสนทเชา ของผเชาใหมสทธใชเสนทางภายใน

แปลงทดนอนเปนทตงของทรพยสนทเชาไดตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการ

เชาทตออายโดยไมมคาตอบแทน โดยคสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนภาระตด

พนในอสงหารมทรพย ดงกลาว ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของในวน

เดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชา หรอวนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการ

เชาทตออาย (กรณทผเชาใชสทธในการตออายสญญาเชา) โดยใหมกาหนดระยะเวลา

เทากบระยะเวลาการเชา หรอระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ)

นอกจากน สาหรบกรณทเปนการจดทะเบยนภาระตดพนใหแกผเชา ในกรณทผเชาโอน

สทธการเชาใหแกบคคลภายนอกภายใตเงอนไขทระบในสญญาฉบบน คสญญาตกลง

ดาเนนการจดทะเบยนยกเลกภาระตดพนในอสงหารมทรพยทไดจดทะเบยนไวใหกบผเชา

และผใหเชาตกลงดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกผรบโอนสทธ

การเชาจากผเชาเพอใหผรบโอนสทธการเชามสทธใช เสนทางภายในแปลงทดนไดตลอด

ระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (ถาม) โดยไมมคาตอบแทน

เชนเดยวกบผเชา โดยทบคคลภายนอกผรบโอนสทธการเชาจะเปนผรบผดชอบคาใชจาย

สาหรบการจดทะเบยนภาระตดพนดงกลาว

5. นบแตวนททาสญญาฉบบนและตลอดระยะเวลาการเชาตามสญญาฉบบน ผใหเชาจะไมจาหนาย จาย โอนหรอกอภาระผกพนใดๆ บนทรพยสนทเชา ทงน เวนแตในกรณดงตอไปน 5.1. เปนการจานองทรพยสนตามทกาหนดไวในสญญานใหกบผเชา หรอ 5.2. เปนกรณอนใดทผใหเชาไดรบความยนยอมลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากผเชา

6. ผใหเชาจะตองดาเนนการใหผเชาพนททกรายทมอยกบผใหเชาซงมอยกอนหรอในวนเรมตนระยะเวลาการเชา ไดใหความยนยอมลงนามในหนงสอแปลงหน (Novation Letter) และ/หรอ เอกสารหรอสญญาทเกยวของและจาเปนระหวางผใหเชา ผเชาพนท และผเชา โดยใหมขอกาหนดสาคญและอยบนเงอนไข ดงน



170

6.1. ขอกาหนดทแจงใหผเชาพนทรบทราบวาผเชาเปนผมสทธในทรพยสนทเชาโดยตรงจากผใหเชาตามสญญาเชาฉบบน

6.2. ขอกาหนดทตกลงใหผเชาเปนผใหเชา และ/หรอ ใหบรการในทรพยสนทเชาตามสญญาเชาและสญญาบรการกบผเชาพนท ทงน ขอตกลงดงกลาวไมรวมถงขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในโครงการนคมอตสาหกรรม/โครงการเหมราชโลจสตกสพารค (แลวแตกรณ) ซงผพฒนาโครงการนคมอตสาหกรรม/โครงการเหมราชโลจสตกสพารค (แลวแตกรณ) จะดาเนนการและใหบรการแกผเชาพนทโดยตรงซงจะตองเปนไปตามมาตรฐานทผพฒนาโครงการนคมอตสาหกรรม/โครงการเหมราชโลจสตกสพารค (แลวแตกรณ) ประกาศใชในโครงการซงทรพยสนทเชาตงอย

ทงน หากผเชาพนทบางรายทไมไดลงนามใน หนงสอแปลงหน (Novation Letter) เพอเปน

คสญญากบผเชาโดยตรง และผเชาไมสามารถเรยกเกบคาเชาและคาบรการโดยตรงจากผ

เชาพนทดงกลาวได ผเชาจะพจารณาใหผใหเชามหนาทจดการดแลผเชาพนทดงกลาว

รวมถงตองนาสงผลประโยชนและเงนประกนการเชาของผเชาพนทดงกลาวใหแกผเชา

ตลอดระยะเวลาทผเชาพนทดงกลาวยงไมเปนคสญญาโดยตรงกบผเชา นอกจากน ใน

กรณทสญญาเชาและสญญาบรการฉบบเดมหมดอาย และหากผเชาพนทดงกลาว

ประสงคจะทาการเชาทดนและอาคารตอไป ผใหเชามหนาทจดการดแลใหผเชาพนท

ดงกลาวเขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผเชาโดยตรง

7. ผใหเชาจะดาเนนการดงตอไปน โดยจะใชความพยายามดาเนนการใหแลวเสรจภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา ทงน หากมเหตขดของประการใดผใหเชาจะแจงใหผเชาทราบโดยพลน โดยคสญญาทงสองฝายจะรวมกนพจารณาหาทางดาเนนการทเหมาะสมตอไป 7.1. สงมอบบญชรายชอรวมทงเอกสารอนใด (ถาม) ทเกยวกบรายละเอยดตางๆ ของผ

เชาพนทและผรบบรการภายในทรพยสนทเชาใหแกผเชา และ 7.2. ดาเนนการอนใดทจาเปนตามสมควรเพอใหผเชาสามารถใชทรพยสนทเชาและม

สทธและหนาทตามสญญาเชาและสญญาบรการไดโดยสมบรณ 8. ในวนเรมตนระยะเวลาการเชา ผใหเชาจะแจงใหผเชาทราบและตกลงดาเนนการสงมอบ

คาเชาและคาบรการลวงหนาตามสดสวนทผเชามสทธไดรบ เงนประกนการเชา และเงนอนใดซงเปนผลประโยชนทผเชาควรจะไดรบ ทเกดขนตามสญญาเชาและสญญาบรการฉบบเดม ทผใหเชาไดรบไวลวงหนาทงกอนและในวนเรมตนระยะเวลาการเชาจากผเชาพนทภายในทรพยสนทเชา ใหแกผเชาภายหลงการหกหนทผเชาพนทคางชาระ (ถาม) ทงน โดยผใหเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกผเชาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาและจะดาเนนการใหแลวเสรจภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา ทงน ผใหเชามสทธหกกลบลบหนเงนประกนการเชา และเงนอนใดซง



171

เปนผลประโยชนทผเชาควรจะไดรบดงกลาวจากหนทผเชาตองชาระใหแกผใหเชา 9. ภายหลงจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา ในกรณทผเชาพนทตามสญญาเชาและสญญา

บรการฉบบเดมยงคงจายคาเชาและคาบรการและเงนอนใดใหแกผใหเชา ผใหเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบใหแกผเชาใหแลวเสรจ ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผใหเชาไดรบมาจากผเชาพนท

10. ผใหเชาตกลงบอกกลาวใหผเชาทราบเปนลายลกษณอกษรทนทททราบวาเกดเหตการณใดๆ ทมผลกระทบหรออาจมผลกระทบตอสถานะทางการเงนของผใหเชาอยางมนยสาคญซงจะมผลกระทบตอการปฏบตตามสญญาฉบบน หรอมผลกระทบตอการใชทรพยสนทเชาของผเชาตามสญญาฉบบน

11. ผใหเชาตกลงใหสทธผเชาในการใชชอทางการคา และ/หรอ เครองหมายการคาทเกยวของกบโครงการนคมอตสาหกรรม/โครงการเหมราชโลจสตกสพารค (แลวแตกรณ) โดยไมมคาตอบแทน เพอใหผเชาสามารถประกอบกจการตางๆ ในโครงการนคมอตสาหกรรม/โครงการเหมราชโลจสตกสพารค (แลวแตกรณ) ไดอยางถกตองและเตมท ทงน เพอวตถประสงคในการใชทรพยสนทเชาตามสญญาเชาฉบบนเทานน

การประกนภย

เพอดาเนนการใหเปนไปตามขอกาหนดของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยสญญาฉบบน

คสญญาทงสองฝายตกลงใหดาเนนการเกยวกบการประกนภยและการใชเงนทไดรบเปนคา

สนไหมทดแทนจากบรษทประกนภย เพอนามาใชในการกอสราง และ/หรอ ซอมแซมทรพยสน

ทเชาตามสญญาฉบบน ดงตอไปน

1. ผเชาจะจดใหมประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability) โดยผเชาตกลงทจะรบผดชอบ คาใชจาย หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทเกดขนหรอทเกยวเนองจากการดาเนนการดงกลาวและการชาระเบยประกนภยตามกรมธรรมประกนภยดงกลาว

2. ผใหเชาและผเชาจะจดใหมประกนความเสยงภยในทรพยสน (Property All Risk) โดยทาเปนการประกนภยอาคารทเชา อยางเพยงพอและเหมาะสมเพอคมครองถงความเสยงภยอนอาจจะเกดแกอาคารทเชา โดยวงเงนเอาประกนภยพจารณาตามการประกนมลคาของใหม (Replacement Cost) ไมรวมตนทนคาทดน ทงน โดยระบชอผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาเปนผเอาประกนรวมกนและเปนผรบประโยชนรวมกนในกรมธรรมประกนภยทจดทาขนสาหรบอาคารทเชาหรอทไดจดทาประกนภยแยกตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ และกาหนดใหผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาไดรบคาสนไหมทดแทนตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ ทงน ผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของอาคารทเชาดงกลาวทงหมดเพอนาไปดาเนนการตามทกาหนดในสญญาฉบบน ทงน ผเชาและผใหเชาตกลงทจะรบผดชอบ คาใชจาย หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทเกดขนหรอเกยวเนองจากการดาเนนการ



172

ดงกลาวและการชาระเบยประกนภยตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ

3. ในกรณททรพยสนทเชาเกดความเสยหายแตเพยงบางสวน (ตามนยามในหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย) ใหสญญาฉบบนยงคงมผลบงคบใชไดตอไป ทงนเฉพาะทรพยสนทเชาในสวนทไมเสยหายและยงอยในสภาพทสามารถใชประโยชนได โดยใหถอวาทรพยสนดงกลาวยงคงเปนทรพยสนทเชากนตามสญญาฉบบนตอไป เพอประโยชนแหงความชดเจน ใหพจารณาความเสยหายของทรพยสนทเชาแยกเปนหลงๆ ไป

ทรพยสนทเชาเสยหาย

หรอถกท าลาย

เพอประโยชนแหงขอนให

“คาสนไหมทดแทนพนฐาน” หมายถง คาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของ

ทรพยสนทเชา ซงไมรวมถงการประกนภยอนใดทคสญญาแตละฝายเปนผเอาประกนภย

เพมเตมดวยคาใชจายของคสญญาฝายนนเองทงสน

“ความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญ” ความเสยหายทเกดขนแลว และหนวยงาน

ราชการทเกยวของไดประเมนความเสยหายแลวและใหเจาของทรพยสนดาเนนการรอถอนโดย

ไมสามารถดาเนนการขออนญาตซอมแซมหรอปรบปรงเพอใหทรพยสนมสภาพหรอลกษณะ

การใชประโยชนเชนเดมกอนเกดความเสยหายได ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ให

พจารณาความเสยหายของทรพยสนทเชาแยกเปนหลงๆ ไป

“ความเสยหายแตเพยงบางสวน” หมายถง ความเสยหายทเกดขนแลว และหนวยงานราชการ

ทเกยวของไดประเมนความเสยหายแลวและสามารถใหเจาของทรพยสนสามารถดาเนนการ

ขออนญาตซอมแซมหรอปรบปรงเพอใหทรพยสนมสภาพหรอลกษณะการใชประโยชนเชนเดม

กอนเกดความเสยหายได ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ใหพจารณาความเสยหายของ

ทรพยสนทเชาแยกเปนหลงๆ ไป

1. ทรพยสนทเชาไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวน ในกรณททรพยสนทเชาไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวนไมวาดวยเหตใดๆ โดยยงคง

สามารถใชทรพยสนทเชาบางสวนเพอประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

1.1. คสญญาตกลงใหมการซอมแซมทรพยสนทเชาดวยคาใชจายของผเชา 1.2. ผเชาตกลงใหผใหเชาซอมแซมทรพยสนทเชาใหคงเดม และผใหเชาตกลงจดใหม

การดาเนนการซอมแซมทรพยสนทเชาใหคงเดม โดยผใหเชามสทธไดรบเงนคาดแลการกอสรางทเปนไปตามราคาตลาด

1.3. คสญญาทงสองฝายตกลงรวมกนดาเนนการขอความยนยอมจากบคคลใดๆ หรอขออนญาตจากการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย และ/หรอ หนวยงานราชการอน



173

ใด ทเกยวของ (ถาม) เพอประโยชนในการดาเนนการซอมแซมทรพยสนทเชาใหคงเดม

1.4. ผเชาจะสงมอบเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบใหแกผใหเชาเพอนามาใชในการดาเนนการซอมแซมทรพยสนทเชาดงกลาว อยางไรกดในกรณทคาสนไหมทดแทนพนฐานไดรบลาชาหรอคาซอมแซม หรอคาใชจายใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการซอมแซมทรพยสนทเชาหรอมจานวนเกนกวาเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบ ผเชาอาจรองขอใหผใหเชาสารองเงนคาใชจายในการซอมแซมทรพยสนทเชา ในสวนทเกนกวาจานวนเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบมาจากบรษทประกนภยหรอจานวนเงนทผเชาขาดอยนนแทนผเชาไปกอน อยางไรกด จานวนเงนท ผใหเชาตกลงสารองจายออกไปกอนนนจะขนอยกบความสามารถในการจดหาเงนทนของผใหเชาในขณะนนๆ โดยผใหเชาจะใชความพยามอยางดทสดและสมเหตสมผลในการจดหาเงนทนดงกลาว

2. ทรพยสนทเชาไดรบความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญ ในกรณททรพยสนทเชาไดรบความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญไมวาดวยเหตใดๆ

จนไมอาจใชทรพยสนทเชาเพอประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

2.1. คสญญาทงสองฝายตกลงทจะหารอรวมกนเพอพจารณาวาจะดาเนนการกอสรางทรพยสนทเชาขนมาใหมหรอไม รวมถงเรองสวนแบงคาใชจายใดๆ ทเกยวของกบการกอสรางทรพยสนทเชาขนมาใหมดงกลาว

2.2. ในกรณทคสญญาทงสองฝายตกลงจะสรางทรพยสนทเชาขนใหม คสญญาทงสองฝายตกลงรวมกนดาเนนการขอความยนยอมจากบคคลใดๆ หรอขออนญาตจากการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย และ/หรอ หนวยงานราชการอนใด ทเกยวของ (ถาม) เพอประโยชนในการดาเนนการกอสรางทรพยสนทเชาขนมาใหม

2.3. ผเชาจะสงมอบเงนทไดรบจากคาสนไหมทดแทนพนฐานทงหมดมามอบใหแกผใหเชาเพอใชในการดาเนนการกอสรางดงกลาว อยางไรกดในกรณทคาสนไหมทดแทนพนฐานไดรบลาชาหรอคากอสราง หรอคาใชจายใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการกอสรางทรพยสนทเชาขนใหมในสวนทผเชาจะตองรบผดชอบเปนผชาระ มจานวนเกนกวาเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบ ผเชาจะใชความพยามอยางดทสดและสมเหตสมผลในการใชเงนทนของตนหรอในการจดหาเงนทนเพอชาระคากอสราง หรอคาใชจายดงกลาว

2.4. อยางไรกด ผเชาอาจรองขอใหผใหเชาสารองเงนคาใชจายในการกอสรางทรพยสนทเชาขนใหม ในสวนทเกนกวาจานวนเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบมาจากบรษทประกนภยหรอจานวนเงนทผเชาขาดอยนนแทนผเชาไปกอน อยางไรกด จานวนเงนทผใหเชาตกลงรบภาระจะขนอยกบความสามารถในการจดหาเงนทนของผใหเชาในขณะนนๆ โดยผใหเชาจะใชความพยามอยางดทสดและสมเหตสมผล



174

ในการจดหาเงนทนดงกลาว 2.5. เมอการกอสรางแลวเสรจ คสญญาตกลงจะจดใหมการทาสญญาเชาทรพยสนขน

ใหม (โดยใหมขอกาหนดและเงอนไขตางๆ เชนเดยวกบสญญาฉบบน) โดยเรมนบอายระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออยตอไปทนททการกอสรางดงกลาวแลวเสรจ โดยระยะเวลาการเชาของทรพยสนทสรางขนใหมดงกลาวจะสนสดในวนเดยวกนกบวนสนสดระยะเวลาการเชาหรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) แตทงนผเชาจะไมมภาระหนาทในการชาระคาเชาตามสญญาเชาฉบบใหมอกแตอยางใด เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน

2.6. คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนการเชาสาหรบทรพยสนทเชาทกอสรางขนใหมน ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของภายในวนและเวลาตามทคสญญาจะไดตกลงกน ทงน คสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขนภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทกอสรางแลวเสรจ

2.7. ในกรณทคสญญาทงสองฝายตกลงรวมกนทจะไมกอสรางทรพยสนทเชาขนมาใหม หรอ ในกรณทคสญญาไมสามารถบรรลขอตกลงรวมกนวาจะดาเนนการกอสรางทรพยสนทเชาขนมาใหมหรอไม ใหถอเปนกรณทจะไมมการดาเนนการกอสรางทรพยสนทเชาขนใหม ในการน ผเชาตกลงจะนาเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทไดรบมาแบงตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออย

อยางไรกด กอนการใชสทธใดๆ ขางตนของผเชา ผเชาสงวนสทธทจะดาเนนการใดๆ ตาม

ความจาเปน เพอใหการดาเนนการดงกลาวเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญา

กอตงทรสตและประกาศทเกยวของ

การโอนสทธการเชาและ

การใหเชาชวง

1. ภายในระยะเวลาการเชา และ/หรอ ระยะเวลาการเชาทตออายตามสญญาฉบบน ผใหเชายนยอมใหผเชาโอนสทธและหนาทภายใตสญญาเชานไมวาทงหมดหรอบางสวนของทรพยสนทเชาใหแกบคคลใดๆ ได ทงน รวมถงแตไมจากดเพยงการนาสทธและหนาทภายใตสญญาเชานไปเปนหลกประกนการกยมเงนกบสถาบนการเงนใดๆ โดยผเชาจะตองแจงใหผใหเชาทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษร ในการน การโอนสทธและหนาทภายใตสญญาเชานจะตองไมกระทบตอสทธและหนาทใดๆ ของผใหเชาภายใตสญญาฉบบนและตองไมผกพนเกนระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทงน เวนแตเปนการโอนสทธใหแกผประกอบกจการทมลกษณะเปนการแขงขนกบผใหเชา และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนกบผใหเชา ผเชาจะตองไดรบความยนยอมลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชา

2. เพอประโยชนในการดาเนนกจการใหเชาทดน อาคารโรงงาน และ/หรอ อาคารคลงสนคา ผใหเชายนยอมใหผเชานาทรพยสนทเชาออกใหบคคลภายนอกเชาชวงอาคาร และ/หรอ



175

ทดนอนเปนสวนหนงของทรพยสนทเชาไมวาทงหมดหรอบางสวนไดโดยไมตองไดรบอนญาตจากผใหเชากอน ทงน ภายใตเงอนไขวาการใหเชาชวงนนตองไมเปนการใหเชาชวงแกผเชาพนททประกอบธรกจตองหามภายใตกฎระเบยบท เกยวของขอ งนคมอตสาหกรรม อยางไรกด ระยะเวลาการใหเชาชวงหรอขอกาหนดในการตออายสญญาจะตองไมเกนกวา

ระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ในกรณทผเชาพนทราย

ใดมความประสงคจะขอตออายสญญาเชาและสญญาบรการเกนกวาระยะเวลาการเชา

หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ของผเชา เมอไดรบการแจงจากผเชา ผให

เชาอาจเขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผเชาพนทรายนนสาหรบระยะเวลาทเกน

กวาระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ของผเชา ในวน

เดยวกนกบวนทมการตออายสญญาเชาและสญญาบรการฉบบดงกลาวกบผเชา ทงน

ขนอยกบความตกลงผเชาพนทรายนนนน ทงน ผใหเชาจะใชความพยายามและจะไม

ปฏเสธการเขาทาสญญากบผเชาพนทโดยไมมเหตผลอนสมควร

ภาษ อ าก รและอาก ร

แสตมปทเกยวเนองกบ

ทรพยสนทเชา

1. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระคาภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบทรพยสนทเชาทเกดขนกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชา และตลอดระยะเวลา 3 (สาม) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา

2. ผเชาตกลงจะรบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดน และคาธรรมเนยมหรอภาษอนใดททางราชการอาจกาหนดเพมเตมหรอใชบงคบทเกยวเนองกบโรงเรอนและทดน และ/หรอ รายไดหรอการใชประโยชนครอบครองจากทรพยสนทเชานบตงแตวนครบกาหนด 3 (สาม) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา

3. ในกรณทคสญญาฝายใดฝายหนงไดชาระคาภาษโรงเรอนและทดน และ/หรอ ภาษอนใดแทนคสญญาอกฝายไปกอน คสญญาฝายทตองชาระคาภาษโรงเรอนและทดนตกลงชาระคนใหแกคสญญาฝายทไดชาระไปกอนจนครบถวนภายใน 5 (หา) วนทาการนบจากวนทไดรบแจงเปนหนงสอจากคสญญาฝายนน

4. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระคาอากรแสตมปทเกยวของกบการเขาทาสญญาฉบบน ค า ธ ร ร ม เ น ย ม แ ล ะ

คาใชจาย

1. เวนแตคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดทระบไวในสวนอนของสญญาฉบบน ผใหเชาตกลงจะรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดอนเกยวกบการเชาทรพยสนทเชา รวมถงคาใชจายอนใดอนเกยวกบการจดทะเบยนสทธการเชาครงแรกทงหมดทเกดขนตามสญญาฉบบน ทงน รวมถงคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดอนเกยวกบการจดทะเบยนสทธเกบกน และภาระตดพนในอสงหารมทรพยทเกยวของกบการจดทะเบยนสทธการเชา (ครงแรก และ ทกๆ ครงทมการจดทะเบยนสทธเกบกน และ/หรอ ภาระตดพนใหแกกองทรสต) ทงหมดทเกดขนตามสญญาฉบบน นอกจากน เวนแตคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดทระบไวในสวนอนของสญญาฉบบน



176

ผเชาตกลงเปนผรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดทเกยวของกบการเชา

ทรพยสนทเชาทใชบงคบอยตลอดระยะเวลาการเชา และ/หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย

(แลวแตกรณ) ตามทกาหนดในสญญาฉบบน รวมถงแตไมจากดเพยงคาธรรมเนยมและ

คาใชจายอนใดทเกยวของกบการจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตอ

อาย

2. ผใหเชาตกลงจะรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดอนเกยวกบการจานองทรพยสน รวมถงคาใชจายอนใดอนเกยวกบการจดทะเบยนจานอง (ครงแรก และ ทกๆ ครงทมการเพมวงเงนจานองตามทระบไวในหวขอหลกประกนการปฏบตตามสญญาของผใหเชา) ทงหมดทเกดขนตามสญญาฉบบน

3. ผใหเชาตกลงรบผดชอบในภาระหนสน คาใชจาย คาบารงรกษา และภาระผกพนใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการบารงรกษาทรพยสนทเชา ทเกดขนและยงคงคางชาระอยกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชา นอกจากน ผเชาตกลงเปนผรบผดชอบในภาระหนสน คาใชจาย คาบารงรกษา และภาระผกพนใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการบารงรกษาทรพยสนทเชา ทเกดขนตลอดระยะเวลาการเชา และ/หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ตามทกาหนดในสญญาฉบบน และหากคสญญาฝายใดไดรบเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดทตนไมพงไดรบ คสญญาฝายทไดรบเงนหรอประโยชนตอบแทนดงกลาวจะนาสงเงนหรอประโยชนตอบแทนดงกลาวคนใหแกคสญญาอกฝายหนง

เหตผดนด ในกรณทเกดเหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบในกรณดงจะกลาวตอไปน ใหถอเปนเหต

ผดนดของคสญญาทเกยวของกบเหตการณดงกลาว

1. เหตผดนดโดยผใหเชา 1.1. ในกรณทผใหเชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน

หรอ สญญาตกลงกระทาการ หรอผดคารบรองทใหไวในสญญาน หรอ สญญาตกลงกระทาการ และผใหเชาไมสามารถดาเนนการแกไข และปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนหรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแต เปนเหตสดวสย หรอ เวนแตเกดจากการทผเชาไมปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบน

1.2. ในกรณทผใหเชาไมทาการจดทะเบยนสทธการเชาและสทธการจานองทรพยสนใหแกผเชาในวนทคสญญาตกลงกน หรอผใหเชาจาหนาย จาย โอนทรพยสนทเชาโดยไมไดรบความยนยอมจากผเชา ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญานทนท เวนแตเปนเหตสดวสย หรอ เวนแตเกดจากการทผเชาไมปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบน

1.3. ในกรณใดๆ กตามททรพยสนทเชาตามสญญานถกยดตามคาสงศาล โดยเกดจาก



177

ความผดของผใหเชา ซงผใชสทธไดใชสทธถกตองตามกฎหมาย อนเปนเหตใหผเชาไมสามารถใชประโยชนจากทรพยสนทเชาอยางเตมท ตามเจตนารมณและวตถประสงคของสญญาฉบบน

1.4. ในกรณทผใหเชาถกศาลสงพทกษทรพยหรอถกศาลสงใหลมละลาย หรออยในขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาสงใหฟนฟกจการของผใหเชา ซงผเชาเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผใหเชาในการชาระหน หรอปฏบตตามสญญาน

2. เหตผดนดโดยผเชา 2.1. ในกรณทผเชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอ

ผดคารบรองทใหไวในสญญาน และผเชาไมสามารถดาเนนการแกไข และปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนหรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแต เปนเหตสดวสย หรอ เวนแตเกดจากการทผใหเชาไมปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบน หรอเวนแตในกรณทการไมปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบนเปนผลเนองมาจาก (ก) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จงใจหรอประมาทเลนเลอในการปฏบตหนาทตามทกาหนดไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ (ข) ผบรหารอสงหารมทรพยซงเปนกลมบคคลเดยวกนกบผใหเชาจงใจหรอประมาทเลนเลอในการปฏบตหนาทตามทกาหนดไวในสญญาแตงตง ผบรหารอสงหารมทรพย ( เฉพาะกรณสญญาเชาทรพยสนกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) และ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด)

สทธของคสญญาเมอ

เกดเหตผดนด

1. สทธของผเชาเมอเกดเหตผดนดโดยผใหเชา 1.1. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 1.1 และ 1.2 ของหวขอเหตผดนดและ

เหตการณดงกลาวมไดเปนผลจากการทผเชาไมปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอปฏบตบกพรองตอหนาทตามสญญาฉบบน หรอ สญญาตกลงกระทาการ ผเชาจะเรยกคาเสยหายจากผใหเชาจากเหตดงกลาว และไมมผลทาใหสญญาฉบบนสนสดลง เวนแต ความเสยหายดงกลาวเกดจากผใหเชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตาม

ขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอสญญาตกลงกระทาการ และมผลกระทบอยาง

รายแรงตอทรพยสนทเชาภายใตสญญาฉบบน และเปนเหตใหผเชาไมสามารถใช

ประโยชนจากทรพยสนทเชา ตามเจตนารมณและวตถประสงคของสญญาฉบบน

หรอบงคบสทธในการตออายสญญาเชาไมได ผเชามสทธเรยกคาเสยหายจากผให

เชาจากเหตดงกลาว และมสทธในการบงคบจานองทรพยสนภายใตสญญาเชาฉบบ



178

นไดทนท และ/หรอ บอกเลกสญญาฉบบนไดทนท และผใหเชาจะตองชาระคนคา

เชาทรพยสนทเชาคงเหลอ รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาไดรบไวใน

นามผเชาใหแกผเชาตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตอ

อาย (แลวแตกรณ) ทเหลออยดวยวธการคานวณตามทปรากฏในขอ 2.7 ของหวขอ

ทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย รวมถงคาขาดประโยชนจากการทผเชาไม

สามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาไดตามระยะเวลาการเชาทกาหนดไวใน

สญญาฉบบน ซงรวมไปถงระยะเวลาการเชาทตออาย ทงน ไมตดสทธของผเชาใน

การเรยกรองคาเสยหาย และ/หรอ คาใชจายอนใดอนเกดจากการทมเหตผดนด

เกดขนนน

1.2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 1.3 ถง 1.4 ของหวขอเหตผดนด และเหตการณดงกลาวมไดเปนผลจากการทผเชาไมปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอปฏบตบกพรองตอหนาทตามสญญาฉบบน ผเชามสทธ เรยกคาเสยหายจากผใหเชาจากเหตดงกลาว และมสทธในการบงคบจานองทรพยสนภายใตสญญาเชาฉบบนไดทนท และ/หรอ บอกเลกสญญาฉบบนไดทนท และผใหเชาจะตองชาระคนคาเชาทรพยสนทเชาคงเหลอ รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาไดรบไวในนามผเชาใหแกผเชาตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออยดวยวธการคานวณตามทปรากฏในขอ 2.7 ของหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย รวมถงคาขาดประโยชนจากการทผเชาไมสามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาไดตามระยะเวลาการเชาทกาหนดไวในสญญาฉบบน ซงรวมไปถงระยะเวลาการเชาทตออาย ทงน ไมตดสทธของผเชาในการเรยกรองคาเสยหาย และ/หรอ คาใชจายอนใดอนเกดจากการทมเหตผดนดเกดขนนน

1.3. ทงน การใชสทธของผเชาตามทระบไวในขอน ผเชามสทธพจารณาวาจะใชสทธเฉพาะแปลงทรพยสนทเชาทไดรบผลกระทบจากเหตผดนดนนหรอไม

2. สทธของผใหเชาเมอเกดเหตผดนดโดยผเชา 2.1. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในเหตผดนดขอ 2.1 และเหตการณดงกลาว

มไดเปนผลจากการทผใหเชาไมปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอปฏบตบกพรองตอหนาทตามสญญาฉบบน ผใหเชาจะเรยกคาเสยหายจากผเชาจากเหตดงกลาว และไมมผลทาใหสญญาฉบบนสนสดลง เวนแต ความเสยหายดงกลาวเกดจากผเชาจงใจฝาฝนหรอไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน และมผลกระทบอยางรายแรงตอทรพยสนทเชาภายใตสญญาฉบบน ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดทนท โดยผใหเชาไมตองชาระคนคาเชาคงเหลอใหแกผเชา ทงน



179

ไมตดสทธของผใหเชาในการเรยกรองคาเสยหาย และ/หรอ คาใชจายอนใดอนเกดจากการทมเหตผดนดเกดขนนน นอกจากน ผเชามหนาทในการไถถอนจานองทรพยสนใหแกผใหเชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา

2.2. ทงน การใชสทธของผใหเชาตามทระบไวในขอน ผใหเชามสทธพจารณาวาจะใชสทธเฉพาะแปลงทรพยสนทเชาทไดรบผลกระทบจากเหตผดนดนนหรอไม

การสนสดของสญญา 1. เมอครบกาหนดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) 2. คสญญาตกลงเลกสญญา 3. ในกรณทเนอททงหมด หรอบางสวนทสาคญของทดนทเชาแตละแปลงตกอยภายใตเขต

เวนคนหรอเขตสงวนหรอเขตสารวจเพอการเวนคนตามประกาศหรอกฎหมายอนเกยวกบการเวนคนหรอกฎหมายอนๆ ซงทาใหผเชาไมสามารถใชประโยชนจากทรพยสนทเชาบางแปลงไดอยางมนยสาคญ ทงน โดยทผเชามสทธพจารณาวาจะใหสญญาฉบบนสนสดลงเฉพาะแปลงทรพยสนทเชาทไดรบผลกระทบหรอไม

ผลของการสนสดของ

สญญา 1. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 2.7 ของหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถก

ทาลาย ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลงเมอผเชาไดชาระเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทไดรบใหแกผใหเชาครบตามจานวนทระบไว โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนทเชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได โดยผใหเชาไมตองชาระคนคาเชาทรพยสนทเชาคงเหลอใหแกผเชา ทงน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน นอกจากน ผเชามหนาทในการไถถอนจานองทรพยสนใหแกผใหเชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา

2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 1 หรอ 2 ของหวขอการสนสดของสญญาใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลง โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาทรพยสนทเชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได โดยผใหเชาไมตองชาระคนคาเชาทรพยสนทเชาคงเหลอใหแกผเชา ทงน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน นอกจากน ผเชามหนาทในการไถถอนจานองทรพยสนใหแกผใหเชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา

3. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 3 ของหวขอการสนสดของสญญาผเชาจะพจารณาจากผลกระทบจากการเวนคนดงกลาววามนยสาคญเพยงใด ซงในกรณทผเชาเหนควรใหสญญาฉบบนสนสดลงเฉพาะแปลงทรพยสนทเชาทไดรบผลกระทบ คสญญาตางไมมสทธเรยกรองคาเสยหายซงกนและกน และผลประโยชนหรอคาตอบแทนใดๆ ทไดรบจากหนวยงานราชการทเกยวของเนองจากการเวนคนดงกลาวในสวนของทดนใหตกเปนของผใหเชา สวนผลประโยชนหรอคาตอบแทนใดๆ ทไดรบจากหนวยงานราชการทเกยวของเนองจากการเวนคนดงกลาวในสวนของสงปลกสรางอนเปนอาคารทเชาใหตกเปนของผเชาตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออยดวยวธการคานวณตามทปรากฏในขอ 2.7 ของหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย นอกจากน ผเชามหนาทในการไถถอนจานองทรพยสนใหแกผให



180

เชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา 4. ทงน การใชสทธของคสญญาตามทระบไวในขอน คสญญามสทธพจารณาวาจะใชสทธ

เฉพาะแปลงทรพยสนทเชาทไดรบผลกระทบนนหรอไม ผลภายหลงจากสญญา

เชาสนสด

1. เมอสญญาเชาฉบบนสนสดลงไมวาดวยเหตใดๆ ตามทไดกาหนดไวในสญญาฉบบน ผเชาจะสงมอบทรพยสนทเชาคนตามสภาพทมการใชประโยชนตามปกตของทรพยสนทเชาซงเปนอย ณ เวลานน พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงตราและไมตดตรงตรากบทรพยสนทเชา ซงผเชาไดใชความระมดระวงในการดแลรกษาทรพยสนดงกลาวดจวญญชนรกษาทรพยของตนเอง เวนแตในกรณทไมสามารถสงมอบสวนควบและอปกรณทตดตรงตราและไมตดตรงตรากบทรพยสนทเชาไดเนองจากเหตสดวสย หรอการเสอมสภาพของทรพยสนนนๆ เนองจากการใชงานตามปกตหรออายการใชงานของทรพยสนนน นอกจากน ผเชาจะสงมอบเงนหรอทรพยสนอนใดทผเชาไดรบไวแทนผใหเชา (ถาม) ใหแกผใหเชารวมถงการคนเงนประกนการเชาทผเชาไดรบจากผเชาพนทในทรพยสนทเชาใหแกผเชาพนท (หากผเชาพนทไมประสงคจะเชาพนทดงกลาวกบผใหเชาอกตอไป) หรอผใหเชา (ภายใตความยนยอมของผเชาพนทนนๆ) แลวแตกรณ

2. ในกรณทผเชาไดใชสทธบอกเลกสญญาตามทระบไวในขอ 1.1, 1.2 และ 1.3 ของหวขอสทธของคสญญาเมอเกดเหตผดนดแลว ผเชาสงวนสทธทจะใชประโยชนในทรพยสนทเชาจนกวาผเชาจะไดรบชาระคาเสยหาย คาเชาทรพยสนทเชาคงเหลอ รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดดงกลาวจากผใหเชาแลวเสรจ โดยผเชาไมสามารถเรยกรองคาเสยหาย คาเชาทรพยสนทเชาคงเหลอรวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดจากผใหเชาสาหรบระหวางระยะเวลาน เวนแตผเชาจะพสจนไดวาผเชาไดรบความเสยหายจากเหตดงกลาวเกนกวาผลประโยชนทผเชาไดรบสาหรบชวงระยะเวลาดงกลาว

3. ในระหวางเวลา 6 (หก) เดอนหลงจากสญญาเชาฉบบนสนสดลงไมวาดวยเหตใดกตาม ผเชาจะใหความชวยเหลอตามคารองขอทสมเหตสมผลจากผใหเชาในการดาเนนการใหผเชาพนทในทรพยสนทเชามาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผใหเชาใหม

4. ในวนถดจากวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) คสญญาตกลงกน ดงน 4.1. ในกรณทผเชาพนทรายใดไดเขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผใหเชา และใน

กรณทผเชาพนทรายนนนนใหความยนยอม ผเชาตกลงดาเนนการสงมอบคาเชาและคาบรการลวงหนาตามสดสวนทผใหเชามสทธไดรบ เงนประกนการเชา และเงนอนใดซงเปนผลประโยชนทผใหเชาควรจะไดรบ ตามจานวนทผเชาไดรบตามสญญาเชาและสญญาบรการใหแกผใหเชาภายหลงการหกหนคางชาระ (ถาม) ทเกดขนตามสญญาเชาและสญญาบรการซงผเชาพนทมตอผเชา

4.2. หากผเชาพนทรายใดไมประสงคจะเชาพนทดงกลาวกบผใหเชาอกตอไป ผเชาจะดาเนนการคนเงนประกนการเชาใหแกผเชาพนทรายนนๆ ตอไปตามขอกาหนดและเงอนไขทผเชาไดทากบผเชาพนทรายนนนน



181

5. นอกจากน ผเชาจะทยอยนาสงเงนอนใดทผเชาไดรบลวงหนาจากผเชาพนทตามสญญาเชาและสญญาบรการหลงจากวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ใหแกผใหเชา โดยผเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบเงนดงกลาวตงแตวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) และจะดาเนนการใหแลวเสรจ ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ)

6. ในกรณทผเชาไดรบคาเชาและคาบรการลวงหนาและเงนอนใดจากผเชาพนทตามสญญาเชาและสญญาบรการภายหลงจากวนทสญญาฉบบนสนสดลง ผเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบใหแกผใหเชาใหแลวเสรจ ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผเชาไดรบมาจากผเชาพนท ทงน คาใชจายทเกยวเนองกบการดาเนนการดงกลาวผเชาและผใหเชาจะรวมกนรบผดชอบ (เวนแตกรณทสญญาเชาฉบบนสนสดลงโดยเปนผลจากการทคสญญาฝายใดฝายหนงเปนฝายผด คสญญาฝายนนจะเปนผรบผดชอบแตเพยงผเดยว)

สญญาเชาทรพยสนในสวนทแตกตางกน

สญญาเชาทรพยสนทกองทรสตจะเขาทากบเจาของทรพยสนทง 4 (ส) ราย มรายละเอยดทแตกตางกน ดงน

1.1.1. สญญาเชาทรพยสนกบ บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จ ากด

ผใหเชา บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด


ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ

อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง มทงประเภท (1) การเชา และ (2) การแบงเชา ดงน

ล าดบท ทดนโฉนดทดนเลขท

ประเภทการเชาทดน อาคารทเชา

1) 26731 แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 2) 6770 แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 3) 17944 เชา อาคารโรงงาน จานวน 23 หลง 4) 26731 แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 9 หลง 5) 30381 แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 4 หลง

(“ทรพยสนทเชา”)

คาเชา ไมเกน [„] บาท ([„])

คาเชาส าหรบระยะเวลา

การเชาทตออาย

[„] บาท ([„])



182

1.1.2. สญญาเชาทรพยสนกบ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จ ากด

ผใหเชา บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด


1. ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) ตาบลตา

สทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง และ ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร มทงประเภท (1) การเชา และ (2) การแบงเชา ดงน



1) 17029(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 2) 17028(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 3) 17035(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 4) 17036(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 5) 17015(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 6) 17013(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 7) 23066(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 8) 23064 เชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 9) 23063 เชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 10) 170696(1)

แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 11) 26783(1) 12) 170697(1)

แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 13) 26784(1) 14) 26785(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 15) 26786(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 16) 26789(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 17) 170702(1)

แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 18) 26796(1) 19) 26797(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 20) 29716(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 21) 29717(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 22) 175591(1) แบงเชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 23) 173788 เชา อาคารโรงงาน จานวน 10 หลง

ทดนแปลงทมเครองหมาย (1) เปนทดนทมพนทสวนขยายเพมเตม (โปรดพจารณาหวขอ การกอสราง

สวนขยายเพมเตม)

2. ทดนพรอมสงปลกสราง ในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2) ตาบลเขาคนทรง



183

อาเภอศรราชา จงหวดชลบร มทงประเภท (1) การเชา และ (2) การแบงเชา ดงน



1) 193985 เชา อาคารคลงสนคา จานวน 7 หลง 2) 193988 แบงเชา อาคารคลงสนคา จานวน 4 หลง





[„] บาท ([„])


เชา*

[*หมายเหต: ในการจดทะเบยนสทธการเชาคสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขน

ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผใหเชาไดรบแจงจากผเชาเปนลายลกษณ

อกษร และใหการใชสทธหรอการปฏบตหนาทใดๆ ตามสญญาฉบบนเรมขนในวนเรมตน

ระยะเวลาการเชา อยางไรกด ในกรณทการจดทะเบยนยกเลกสทธการเชาจากผเชาพนท

ปจจบนในทรพยสนแปลงดานลางนยงไมสามารถดาเนนการไดแลวเสรจกอนวนเรมตน

ระยะเวลาการเชาของกองทรสต คสญญาจะดาเนนการระบขอความในสวนนในสญญาเชา

ทรพยสน]

ในกรณทผเชาสามารถระดมทนไดเพยงพอสาหรบการลงทนในทรพยสนทเชาตามอตราคาเชา



กน (“วนจดทะเบยนสทธการเชา”) ทงน จะตองดาเนนการใหแลวเสรจภายในระยะเวลา 30

(สามสบ) วนนบจากวนททกาหนดไว ดงน

ล าดบท ยนต ทรพยสนทเชาบน โฉนดทดนเลขท

จะตองด าเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจภายใน

30 วนนบจากวนท 1) D.32 23063 14 สงหาคม 2563 2) C.09B 29716 28 กมภาพนธ 2562 3) C.09C 29717 15 ตลาคม 2565 4) H.03 175591 14 ตลาคม 2563 5) D.31 23064 31 กรกฎาคม 2560 6) D.49 26797 31 สงหาคม 2561

การกอสรางสวนขยาย

เพมเตม ในกรณทการเชาทรพยสนรายการใดเปนการแบงเชาเพยงบางสวนของทดนแปลงใดแปลงหนง

เนองจากพนทของทดนสวนทเหลอในทดนแปลงนนสามารถนาไปกอสรางอาคารสวนขยาย



184

เพมเตมจากอาคารทเชาไดในอนาคต (“พนทสวนขยายเพมเตม”) เพอประโยชนของผเชาใน

การจดหาประโยชนโดยการใหเชาแกผเชาพนท ผใหเชาจะดาเนนการจดทะเบยนสทธเกบกน

บนพนทสวนขยายเพมเตมใหแกผเชาในวนจดทะเบยนสทธการเชาโดยไมมคาตอบแทน

ภายใตเงอนไขวาผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนดใหเปนผดาเนนการกอสราง

(“ผดาเนนการกอสราง”) มสทธในการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมตดกบอาคารทเชาของ

ผเชาบนพนทสวนขยายเพมเตมนน (“อาคารสวนขยายเพมเตม”) โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1. คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนสทธเกบกนดงกลาว ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชา หรอวนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) โดยใหมกาหนดระยะเวลาเทากบระยะเวลาการเชา หรอระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) นอกจากน ในกรณทผเชาโอนสทธการเชาใหแกบคคลภายนอกภายใตเงอนไขทระบใน

สญญาฉบบน คสญญาตกลงดาเนนการจดทะเบยนยกเลกสทธเกบกนทไดจดทะเบยนไว

ใหกบผเชา และผใหเชาตกลงดาเนนการจดทะเบยนสทธเกบกนใหแกผรบโอนสทธการ

เชาจากผเชาเพอใหผรบโอนสทธการเชามสทธและหนาทบนพนทสวนขยายเพมเตมตลอด

ระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออายโดยไมมคาตอบแทนเชนเดยวกบผเชา

โดยทบคคลภายนอกผรบโอนสทธการเชาจะเปนผรบผดชอบคาใชจายสาหรบการจด

ทะเบยนสทธเกบกนดงกลาว

2. เมอผเชาพนทแจงความประสงคใหมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม ผเชายนยอมใหผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการกอสรางมสทธทจะกอสรางบนพนทสวนขยายเพมเตม โดยจะตองเปนไปตามขอตกลงระหวางผใหเชาและผเชาพนทในสวนทเกยวของกบการขอกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมบนพนทสวนขยายเพมเตมดงกลาว และภายใตเงอนไขวาคาเชา และ/หรอ คาบรการทผเชาไดรบจากทรพยสนทเชาแปลงดงกลาวจะตองไมลดลงจากคาเชา และ/หรอ คาบรการเดมกอนมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอนทงน ผใหเชาจะแจงใหผเชาทราบกอนทจะมการเรมดาเนนการกอสราง โดยจะตองดาเนนการกอสรางดงกลาวตามกฎหมายทเกยวของ และ การดาเนนการกอสรางจะตองไมทาใหมผลกระทบตอการใชประโยชนตามปกตในทรพยสนทเชาของผเชาและผเชาพนทจนเกนสมควร โดยผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการกอสรางจะดาเนนการใดๆ เพอลดผลกระทบอนอาจเกดขนดงกลาวใหนอยทสดเทาทจะสามารถทาได ในกรณทการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม ตามความในวรรคกอนกอใหเกดความ

เสยหายแกบคคลหรออาคารอนใด หรอในกรณทผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการกอสราง

กระทาผดกฎหมาย กฎ ระเบยบ และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของหนวยงาน



185

ราชการทเกยวของ ผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการกอสรางตกลงรบผดชดใชคาเสยหาย

นนแตเพยงฝายเดยวทงหมดทงทางแพงและทางอาญา นอกจากนผใหเชา และ/หรอ ให

ผดาเนนการกอสรางจะจดทาประกนความเสยงภยในทรพยสน (Contractor All Risk

Insurance) เพอครอบคลมความเสยหายใด ๆ ทอาจเกดขนจากการกอสรางดงกลาว

3. เพอใหผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการกอสรางมสทธเขาออกพนทสวนขยายเพมเตมในระหวางการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม และตลอดระยะเวลาทผใหเชาใชประโยชนบนอาคารสวนขยายเพมเตม (กรณทผเชาไมลงทนบนอาคารสวนขยายเพมเตม) ผเชายนยอมใหผใหเชา ผดาเนนการกอสรางและผใหบรการเกยวกบการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม ใชเสนทางภายในแปลงทดนในสวนทอยในทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออกไดตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออาย โดยผใหเชาตกลงจะรวมรบผดชอบและชาระคนคาใชจายในการบารงรกษาถนนท ผเชาไดชาระออกไป โดยคานวณตามสดสวนพนทอาคารทเชาและพนทอาคารสวนขยายเพมเตม ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ตราบใดทยงไมมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม ผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการกอสรางไมมสทธใชถนนเขาออกพนทสวนขยายเพมเตม ดงนน ผใหเชา และ/หรอ ผดาเนนการกอสรางจงไมมหนาทในการชาระคาซอมแซมถนนแตอยางใด

4. เมอการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมแลวเสรจ โดยกรรมสทธในอาคารสวนขยายเพมเตมเปนของผใหเชา คสญญาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนยกเลกสทธเกบกนของผเชาเพอใหผใหเชามสทธนาพนทสวนขยายเพมเตมพรอมอาคารสวนขยายเพมเตมไปใหเชาแกผเชาพนทซงจะตองเปนรายเดยวกนทเชาทรพยสนแปลงนนๆ จากผเชา ทงน ภายใตเงอนไขตามทระบไวในขอ 1 ขางตน

5. ในกรณท ผเชาพนทไมยนยอมใหมการลดพนทสวนขยายเพมเตมจากสญญาเชาและสญญาบรการระหวางผเชาพนทกบผเชา คสญญาตกลงกนใหผเชายงคงมสทธเกบกนบนพนทสวนขยายเพมเตมนนโดยทผใหเชามสทธใชประโยชนเฉพาะอาคารสวนขยายเพมเตม โดยการใหเชาแกผเชาพนท (ซงจะเปนผเชาพนทเดยวกนกบผเชาพนทของผเชาบนทดนแปลงเดยวกนนน) และ ผเชายนยอมใหผใหเชา และผเชาอาคารสวนขยายเพมเตม รวมตลอดจนบรวารและบคคลผตดตอ ใชถนนภายในแปลงทดนในสวนทอยในทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออกพนทสวนขยายเพมเตมและ ใชประโยชนใดๆ ในพนทสวนขยายเพมเตมเพอวตถประสงคการใชอาคารสวนขยายเพมเตม

6. นอกเหนอจากการประกนภยตามทไดระบไวในสญญาฉบบน (รายละเอยดปรากฎตามสรปสาระสาคญของสญญาทจะเขาทากบเจาของทรพยสน 4 (ส) ราย (ยกเวนบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด) สญญาเชาทรพยสน ในหวขอการประกนภย) ผใหเชาและผเชาจะจดใหมประกนความเสยงภยในทรพยสน (Property All Risk) โดยทาเปนการประกนภยอาคารทเชาใหคลอบคลมถงอาคารสวนขยายเพมเตม อยางเพยงพอและ



186

เหมาะสมเพอคมครองถงความเสยงภยอนอาจจะเกดแกอาคารทเชาและอาคารสวนขยายเพมเตม โดยวงเงนเอาประกนภยพจารณาตามการประกนมลคาของใหม (Replacement Cost) ไมรวมตนทนคาทดน ทงน โดยระบชอผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาเปนผเอาประกนรวมกนและเปนผรบประโยชนรวมกนในกรมธรรมประกนภยทจดทาขนสาหรบอาคารทเชาและอาคารสวนขยายเพมเตม หรอทไดจดทาประกนภยแยกตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ และกาหนดใหผเชาและ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาไดรบคาสนไหมทดแทนตามสดสวนของพนททแตละฝายมสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ ทงน ผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของอาคารทเชาดงกลาวทงหมดเพอนาไปดาเนนการตามทกาหนดในสญญาฉบบนและผใหเชาจะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของอาคารสวนขยายเพมเตม ทงน ผเชาและผใหเชาตกลงทจะรบผดชอบ คาใชจาย หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทเกดขนหรอเกยวเนองจากการดาเนนการดงกลาวและการชาระเบยประกนภยตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวตามสดสวนของพนททแตละฝายมสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ

7. ภายหลงการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมแลวเสรจ ผใหเชาใหสทธผเชาในการลงทนในอาคารสวนขยายเพมเตม ทงน ตามทคสญญาจะไดตกลงกนตอไป



187

1.1.3. สญญาเชาทรพยสนกบ บรษท เหมราชพฒนาทดน จ ากด (มหาชน)

ผใหเชา บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)


ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) ตาบลบอวน อาเภอศร

ราชา จงหวดชลบร มทงประเภท (1) การเชา และ (2) การแบงเชา ดงน



1) 52833 เชา อาคารโรงงาน จานวน 8 หลง

2) 5283 แบงเชา 3) 52837* แบงเชา

อาคารโรงงาน จานวน 9 หลง 4) 52838 เชา [*หมายเหต: โฉนดทดนเลขท 52837 อยระหวางการรวมและแบงแยกโฉนดทดนโดยภายหลง

จากการแบงแยกโฉนดทดน อาคารโรงงาน จานวน 9 หลงดงกลาวจะอยบน โฉนดทดนเลขท

52838 เทานน]





[„] บาท ([„])

1.1.4. สญญาเชาทรพยสนกบ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จ ากด

ผใหเชา บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด


1. ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ประเภทการเชา ดงน



1) 17938 เชา อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง* [*หมายเหต: มพนทประมาณ 4,446 ตร.ม. (“อาคารสวน

ขยายเพมเตม”) อยระหวางการกอสรางสวนขยายเพมเตม โปรดดรายละเอยดในหวขอ

การกอสรางสวนขยายเพมเตม]



188

2. ทดนพรอมสงปลกสราง ในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1) ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ประเภทการแบงเชา ดงน



1) 164078 แบงเชา อาคารคลงสนคา จานวน 2 หลง

3. ทดนพรอมสงปลกสราง ในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 (HLP4) ตาบลปลวกแดง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ประเภทการแบงเชา ดงน



1) 9197 แบงเชา อาคารคลงสนคา จานวน 8 หลง 2) 9198 แบงเชา

3) 9199 แบงเชา




เชา* [*หมายเหต: ในการจดทะเบยนสทธการเชาคสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขน




ปจจบนในทรพยสนแปลงดานลางนยงไมสามารถดาเนนการไดแลวเสรจกอนวนเรมตน

ระยะเวลาการเชาของกองทรสต คสญญาจะดาเนนการระบขอความในสวนนในสญญาเชา

ทรพยสน]

ในกรณทผเชาสามารถระดมทนไดเพยงพอสาหรบการลงทนในทรพยสนทเชาตามอตราคาเชา



กน (“วนจดทะเบยนสทธการเชา”) ทงน จะตองดาเนนการใหแลวเสรจภายในระยะเวลา 30

(สามสบ) วนนบจากวนททกาหนดไว ดงน

ล าดบท ยนต ทรพยสนทเชาบน โฉนดทดนเลขท

จะตองด าเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจภายใน 30 วนนบจากวนท



189

1) L.08 17938 30 เมษายน 2560

การกอสรางสวนขยาย

เพมเตม*

[*หมายเหต: ในกรณทการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมบนทดนโฉนดทดนเลขท 17938

(แปลง L08) ยงไมแลวเสรจกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชา จะระบขอสญญาดงตอไปนใน

สญญาเชาทรพยสน]

1. เนองจากอาคารทเชาบนทดนโฉนดทดนเลขท 17938 ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง พนทประมาณ 4,446 ตร.ม. กาลงอยระหวางการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมตดกบอาคารทเชาของผเชาบนพนทสวนขยายเพมเตมนน (“อาคารสวนขยายเพมเตม”) ดงนน ในวนจดทะเบยนสทธการเชา คสญญาจะจดทะเบยนสทธการเชาทดนโฉนดทดนเลขท 17938 พรอมอาคารโรงงาน 1 (หนง) หลง ภายใตเงอนไขวาผใหเชาจะตองดาเนนการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมใหแลวเสรจภายในวนท 30 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 อยางไรกด เพอใหผใหเชามสทธเขาออกอาคารสวนขยายเพมเตมในระหวางการกอสราง

อาคารสวนขยายเพมเตม ผเชายนยอมใหผใหเชาใชถนนภายในแปลงทดนในสวนทอยใน

ทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออก โดยผใหเชาตกลงจะรวมรบผดชอบและชาระคน

คาใชจายในการบารงรกษาถนนทผเชาไดชาระออกไป โดยคานวณตามสดสวนพนท

อาคารทเชาและพนทอาคารสวนขยายเพมเตม

2. เมอผใหเชาดาเนนการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมแลวเสรจ ผใหเชาตองดาเนนการสงมอบสาเนาใบรบรองการกอสรางอาคารใหแกผเชาโดยไมชกชา



[„] บาท ([„])

1.2.



190

1.3. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสน

ทงน มขอสญญาหลกทใกลเคยงกน ดงน

ผรบจ านอง ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช

(“ผรบจานอง” หรอ “กองทรสต”)

หนทจ านองเปนประกน หนดงตอไปนทเกดขนแลว หรอทจะเกดขน ภายใตสญญาเชาทรพยสน ซงไดแก คาเชารบ

ลวงหนา คาขาดประโยชนในการใชทรพยสนทเชาตามสญญาเชาทรพยสน เงนจานวนใดๆ ท

ตองคนตามสญญาเชาทรพยสน คาเสยหาย หรอคาใชจายใดๆ ทเกดมหรออาจเกดมขน อน

เนองมาจากการเรยกรองใหผจานองปฏบตตามสญญาเชาทรพยสน หรอการเรยกใหชาระหน

เงน หรอหนกระทาการใดๆ ตามสญญาเชาทรพยสน การเรยกใหปฏบตตามขอตกลงของผ

จานองในฐานะผใหเชาในเรองสทธในการตออายสญญาเชาทรพยสนของผรบจานองในฐานะ

ผเชาตามสญญาเชาทรพยสน และผจานองมความรบผดเกดขนตามสญญาเชา

การบงคบจ านอง ผรบจานองจะใชสทธบงคบจานองไดตอเมอผจานองตกเปนผผดสญญาภายใตสญญาเชา

ทรพยสนและผรบจานองไดใชสทธบอกเลกสญญาเชาทรพยสนแลว หรอ เมอผจานองผด

คามนในการตออายสญญาเชาทรพยสนทตนใหไวกบผรบจานองภายใตสญญาเชาทรพยสน

การไถถอนจ านอง เมอมการจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออายภายใตสญญาเชา

ทรพยสนโดยผจานองไดปฏบตหนาทตามทไดระบไวขางตนแลว หรอเมอสญญาเชาทรพยสน

ระงบหรอสนสดลงกอนครบกาหนดระยะเวลาการเชา โดยเหตอนอนมใชเปนกรณทผจานองไม

ปฏบตตามขอตกลงทระบไวขางตน ใหถอวาภาระผกพนของผจานองภายใตสญญานสนสดลง

ในวนทจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออายตามสญญาเชาทรพย สน

หรอในวนทสญญาเชาทรพยสนระงบหรอสนสดลงดงกลาว และผรบจานองตกลงดาเนนการไถ

ถอนจานองทรพยสนทจานองใหแกผจานองในวนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลา

การเชาทตออายภายใตสญญาเชาทรพยสน หรอในวนทสญญาเชาทรพยสนระงบหรอสนสด

ลงดงกลาว



191

สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสนในสวนทแตกตางกน

สญญาจานองทกองทรสตจะเขาทากบเจาของทรพยสนทง 4 (ส) ราย มรายละเอยดทแตกตางกน ดงน

1.3.1. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสนกบ บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จ ากด

ผจ านอง บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

ทรพยสนทจ านอง 1. ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ดงน ล าดบท ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร

1) 17944 อาคารโรงงาน จานวน 23 หลง

2. สงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ, ปลวกแดง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ดงน ล าดบท อาคาร ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท

1) อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 26731

2) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 6770 3) อาคารโรงงาน จานวน 9 หลง 26731 4) อาคารโรงงาน จานวน 4 หลง 30381

(“ทรพยสนทจานอง”)



192

1.3.2. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสนกบ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จ ากด

ผจ านอง บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

ทรพยสนทจ านอง 1. ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง และ ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ดงน ล าดบท ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร

1) 17029 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 2) 17028 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 3) 17035 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 4) 17036 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 5) 17015 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 6) 17013 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 7) 23066 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 8) 23064 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 9) 23063 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 10) 170696

อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 11) 26783 12) 170697

อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 13) 26784 14) 26785 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 15) 26786 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 16) 26789 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 17) 170702

อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 18) 26796 19) 26 97 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 20) 29716 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 21) 29717 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 22) 1755 1 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 23) 173788 อาคารโรงงาน จานวน 10 หลง

2. สงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ดงน



193

ล าดบท อาคาร ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท 1) อาคารคลงสนคา จานวน 10 หลง 173788

3. ทดนพรอมสงปลกสราง ในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2) ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ดงน ล าดบท ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร

1) 193985 อาคารคลงสนคา จานวน 7 หลง

4. สงปลกสราง ในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2) ตาบลเขาคนทรง อาเภออาเภอศรราชา จงหวดชลบร ดงน

ล าดบท อาคาร ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท 1) อาคารคลงสนคา จานวน 4 หลง 193988


1.3.3. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสนกบ บรษท เหมราชพฒนาทดน จ ากด (มหาชน)

ผจ านอง บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

ทรพยสนทจ านอง 1. ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) ตาบลบอวน อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ดงน ล าดบท ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร

1) 52833


อาคารโรงงาน จานวน 5 หลง

2. สงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) ตาบลบอวน อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ดงน

ล าดบท

อาคาร ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท

1) อาคารโรงงาน จานวน 4 หลง 52837*, 52838

[*หมายเหต: โฉนดทดนเลขท 52837 อยระหวางการรวมและแบงแยกโฉนดทดนโดย



194

ภายหลงจากการแบงแยกโฉนดทดน อาคารโรงงาน จานวน 4 หลงดงกลาวจะอยบน

โฉนดทดนเลขท 52838 เทานน]


1.3.4. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสนกบ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จ ากด

ผจ านอง บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

ทรพยสนทจ านอง 1. ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ประเภทการเชา ดงน ล าดบท ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร

1) 17938 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง

2. สงปลกสราง ในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1) ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ประเภทการแบงเชา ดงน ล าดบท อาคาร ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท

1) อาคารคลงสนคา จานวน 2 หลง 164078

3. สงปลกสราง ในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 (HLP4) ตาบลปลวกแดง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง ประเภทการแบงเชา ดงน ล าดบท อาคาร ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท

1) อาคารคลงสนคา จานวน 8 หลง 9197 9198 9199




195

1.4. สรปบนทกขอตกลงสทธเกบกนส าหรบพนทสวนขยายเพมเตม (เฉพาะกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จ ากด)

ผใหสทธ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

(“ผใหสทธ”)

ผทรงสทธ ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช

(“กองทรสต”)

ทดนภายใตสทธ ทดน ไดแก

ล าดบท ทดน (บางสวน) โฉนดทดนเลขท อาคารทเชา 1) 17029 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 2) 17028 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 3) 17035 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 4) 17036 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 5) 17015 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 6) 17013 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 7) 23066 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 8) 170696


อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 11) 26784 12) 26785 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 13) 26786 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 14) 26789 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 15) 170702

อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 16) 26796 17) 26797 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 18) 29716 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 19) 29717 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 20) 175591 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง

(“ทดนภายใตสทธ”) อนเปนพนทของทดนสวนทเหลอจากทดนทเชาตามสญญาเชาทรพยสน

ระหวางผใหสทธในฐานะผใหเชา และทรสตกระทาในนามของกองทรสตในฐานะผเชา

(“สญญาเชาทรพยสน”) ทสามารถนาไปกอสรางสวนขยายเพมเตมจากอาคารทเชาไดใน



196

อนาคต

การใชสทธบนทดนอน

เปนทตงของอาคารทเชา ผใหสทธตกลงจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนภายใตสทธโดยไมมคาตอบแทน เพอใหเปนไป

ตามขอตกลงของผใหสทธในเรองสทธในการใชทดนภายใตสทธภายใตสญญาเชาทรพยสน

โดยมกาหนดเวลาเทากบระยะเวลาการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน (“ระยะเวลาการให

สทธ”) ทงน เพอใหกองทรสตในฐานะผทรงสทธเกบกนนน และ/หรอ บคคลทกองทรสตกาหนด

ซงรวมถงแตไมจากดเพยงผเชาพนทภายในทรพยสนทเชาตลอดจนบรวารของบคคลดงกลาว

ใหมสทธครอบครอง ใช และถอเอาประโยชนแหงทดนภายใตสทธนนได โดยผใหสทธจะไม

ดาเนนการใดๆ บนทดนภายใตสทธ ทอาจทาใหเกดการรอนสทธ ภาระผกพน กอใหเกดการ

รบกวน หรอสงผลกระทบทาใหกองทรสตไมสามารถครอบครอง ใช และถอเอาประโยชนแหง

ทดนภายใตสทธไดอยางเตมท ไมวาทงหมดหรอบางสวน ตลอดระยะเวลาการใหสทธ ภายใต

เงอนไขวาผใหสทธมสทธในการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมตดกบอาคารทเชาของ

กองทรสตบนทดนภายใตสทธนน (“อาคารสวนขยายเพมเตม”) ภายใตเงอนไขทระบไวใน

สญญาเชาทรพยสน โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1. เมอผเชาพนทแจงความประสงคใหมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม กองทรสตยนยอมใหผใหสทธมสทธทจะกอสรางบนทดนภายใตสทธ โดยจะตองเปนไปตามขอตกลงระหวางผใหสทธและผเชาพนทในสวนทเกยวของกบการขอกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมบนทดนภายใตสทธดงกลาว ภายใตเงอนไขวาคาเชา และ/หรอ คาบรการทกองทรสตไดรบจากผเชาพนทรายดงกลาวจะตองไมลดลงจากคาเชา และ/หรอ คาบรการเดมกอนมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน ทงน ผใหสทธจะแจงใหกองทรสตทราบกอนทจะมการเรมดาเนนการกอสราง โดยจะตองดาเนนการกอสรางดงกลาวตามกฎหมายทเกยวของ ทงน การดาเนนการกอสรางจะตองไมทาใหมผลกระทบตอการใชประโยชนตามปกตในทรพยสนทเชาของกองทรสตและผเชาพนทจนเกนสมควร และจะดาเนนการใดๆ เพอลดผลกระทบอนอาจเกดขนดงกลาวใหนอยทสดเทาทจะสามารถทาได ในกรณทการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม ตามความในวรรคกอนกอใหเกดความ

เสยหายแกบคคลหรออาคารอนใด หรอในกรณทผใหสทธกระทาผดกฎหมาย กฎ ระเบยบ

และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของหนวยงานราชการทเกยวของ ผใหสทธตกลงรบ

ผดชดใชคาเสยหายนนแตเพยงฝายเดยวทงหมดทงทางแพงและทางอาญา

2. เมอผใหสทธกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตมแลวเสรจ โดยกรรมสทธในอาคารสวนขยายเพมเตมเปนของผใหสทธ คสญญาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนยกเลกสทธเกบกนของกองทรสตเพอใหผใหสทธมสทธนาบนทดนภายใตสทธพรอมอาคารสวนขยายเพมเตมไปใหเชาแกผเชาพนทซงจะตองเปนรายเดยวกนทเชาทรพยสนแปลงนนๆ จาก



197

กองทรสต ทงน ภายใตเงอนไขตามทไดระบไวในขอ 1 ขางตน 3. เพอใหผใหเชามสทธเขาออกทดนภายใตสทธในระหวางการกอสรางอาคารสวนขยาย

เพมเตม และตลอดระยะเวลาทผใหเชาใชประโยชนบนอาคารสวนขยายเพมเตม (กรณทผเชาไมลงทนบนอาคารสวนขยายเพมเตม) ผเชายนยอมใหผใหเชา ผดาเนนการกอสรางและผใหบรการเกยวกบการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม ใชถนนภายในแปลงทดนในสวนทอยในทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออก เพอใหผใหเชา และบคคลดงกลาว ใหมสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนในสวนทอยในทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออกไดตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออาย โดยผใหเชาตกลงจะรวมรบผดชอบและชาระคนคาใชจายในการบารงรกษาถนนท ผเชาไดชาระออกไป โดยคานวณตามสดสวนพนทอาคารทเชาและพนทอาคารสวนขยายเพมเตม ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ตราบใดทยงไมมการกอสรางอาคารสวนขยายเพมเตม ผใหเชาไมมสทธใชถนนเขาออกทดนภายใตสทธ ดงนน ผใหเชาจงไมมหนาทในการชาระคาซอมแซมถนนแตอยางใด

4. ในกรณท ผเชาพนทไมยนยอมใหมการลดพนทสวนขยายเพมเตมจากสญญาเชาและสญญาบรการระหวางผเชาพนทกบผเชา คสญญาตกลงกนใหผเชายงคงมสทธเกบกนบนพนทสวนขยายเพมเตมนนโดยทผใหเชามสทธใชประโยชนเฉพาะอาคารสวนขยายเพมเตม โดยการใหเชาแกผเชาพนท (ซงจะเปนผเชาพนทเดยวกนกบผเชาพนทของผเชาบนทรพยสนแปลงเดยวกนนน) และ ผเชายนยอมใหผใหเชา และผเชาอาคารสวนขยายเพมเตม รวมตลอดจนบรวารและบคคลผตดตอ ใชถนนภายในแปลงทดนในสวนทอยในทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออกพนทสวนขยายเพมเตมและ ใชประโยชนใดๆ ในพนทสวนขยายเพมเตมเพอวตถประสงคการใชอาคารสวนขยายเพมเตม

1.5. สรปบนทกขอตกลงสทธเกบกนส าหรบทรพยสนแปลงทอาจไมสามารถด าเนนการจดทะเบยนสทธการเชาไดในวนเดยวกบวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสต*

[*หมายเหต: ในการจดทะเบยนสทธการเชาคสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขนภายในระยะเวลา 30 (สามสบ)

วนนบจากวนทผใหเชาไดรบแจงจากผเชาเปนลายลกษณอกษร และใหการใชสทธหรอการปฏบตหนาทใดๆ ตามสญญา

ฉบบนเรมขนในวนเรมตนระยะเวลาการเชา อยางไรกด ในกรณทการจดทะเบยนยกเลกสทธการเชาจากผเชาพนทปจจบน

ในทรพยสนภายใตสทธยงไมสามารถดาเนนการไดแลวเสรจกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสต คสญญาจะ

ดาเนนการเขาทาบนทกขอตกลงสทธเกบกนโดยจะมเนอหา ดงตอไปน ทงน ทรพยสนภายใตสทธตามทระบดานลางอาจ

มจานวนลดลงในกรณทสามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาในแปลงใดๆ ไดภายในวนเรมตนระยะเวลาการเชาของ

กองทรสต]



198

1.5.1. สรปบนทกขอตกลงสทธเกบกนกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จ ากด

ผใหสทธ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด หรอ




ทรพยสนภายใตสทธ ทดน พรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) ตาบลตาสทธ

อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง และ ตาบลเขาคนทรง อาเภอศรราชา จงหวดชลบร ดงน

ล าดบท

ยนต ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร

1) D.32 23063 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 2) C.09B 29716 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 3) C.09C 29717 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 4) H.03 175591 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 5) D.31 23064 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 6) D.49 26797 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง

(“ทรพยสนภายใตสทธ”) อนเปนทรพยสนทเชาตามสญญาเชาทรพยสนระหวางผใหสทธใน

ฐานะผใหเชา และทรสตกระทาในนามของกองทรสตในฐานะผเชา (“สญญาเชาทรพยสน”) ท

ผใหสทธมหนาทภายใตสญญาเชาทรพยสนดงกลาวทจะดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชา

ใหแกกองทรสตภายในระยะเวลาทกาหนดในสญญาเชาทรพยสน

การใชสทธบนทรพยสน

ภายใตสทธ

ผใหสทธตกลงจดทะเบยนสทธเกบกนบนทรพยสนภายใตสทธโดยไมมคาตอบแทน โดยม

กาหนดเวลาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสตไปจนถง 30 (สามสบ) วนหลงจาก

วนครบกาหนดระยะเวลาการเชากบผเชาพนทแตละราย (“ระยะเวลาการใหสทธ”) ดงน

ล าดบท

ยนต ทรพยสนทเชาบน โฉนดทดนเลขท

สทธเกบกนจะสนสดลงภายใน 30 วนนบจากวนท

1) D.32 23063 14 สงหาคม 2563 2) C.09B 29716 28 กมภาพนธ 2562 3) C.09C 29717 15 ตลาคม 2565 4) H.03 175591 14 ตลาคม 2563 5) D.31 23064 31 กรกฎาคม 2560 6) D.49 26797 31 สงหาคม 2561



199

เพอใหเปนไปตามขอตกลงของผใหสทธในเรองการดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาภายใต

สญญาเชาทรพยสน ทงน เพอใหกองทรสตในฐานะผทรงสทธเกบกนนน และ/หรอ บคคลท

กองทรสตกาหนด ซงรวมถงแตไมจากดเพยงผเชาพนทภายในทรพยสนทเชาตลอดจนบรวาร

ของบคคลดงกลาว ใหมสทธครอบครอง ใช และถอเอาประโยชนแหงทรพยสนภายใตสทธนน

ได โดยผใหสทธจะไมดาเนนการใดๆ บนทดนภายใตสทธ ทอาจทาใหเกดการรอนสทธ ภาระ

ผกพน กอใหเกดการรบกวน หรอสงผลกระทบทาใหกองทรสตไมสามารถครอบครอง ใช และ

ถอเอาประโยชนแหงทรพยสนภายใตสทธไดอยางเตมท ไมวาทงหมดหรอบางสวน ตลอด

ระยะเวลาการใหสทธ ภายใตเงอนไขวาคสญญาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนยกเลกสทธ

เกบกนของกองทรสตในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน

1.5.2. สรปบนทกขอตกลงสทธเกบกนกบบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จ ากด

ผใหสทธ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด




ทรพยสนภายใตสทธ ทดนพรอมสงปลกสราง ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) ตาบลตาสทธ

อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง

ล าดบท

ยนต ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร

1) L.08 17938 อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง

(“ทรพยสนภายใตสทธ”) อนเปนทรพยสนทเชาตามสญญาเชาทรพยสนระหวางผใหสทธใน

ฐานะผใหเชา และทรสตกระทาในนามของกองทรสตในฐานะผเชา (“สญญาเชาทรพยสน”) ท

ผใหสทธมหนาทภายใตสญญาเชาทรพยสนดงกลาวทจะดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชา

ใหแกกองทรสตภายในระยะเวลาทกาหนดในสญญาเชาทรพยสน

การใชสทธบนทรพยสน

ภายใตสทธ

ผใหสทธตกลงจดทะเบยนสทธเกบกนบนทรพยสนภายใตสทธโดยไมมคาตอบแทน โดยม

กาหนดเวลาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสตไปจนถง 30 (สามสบ) วนหลงจาก

วนครบกาหนดระยะเวลาการเชากบผเชาพนทแตละราย (“ระยะเวลาการใหสทธ”) ดงน



200

ล าดบท


สทธเกบกนจะสนสดลงภายใน 30 วนนบจากวนท

1) L.08 17938 30 เมษายน 2560

เพอใหเปนไปตามขอตกลงของผใหสทธในเรองการดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาภายใต

สญญาเชาทรพยสน ทงน เพอใหกองทรสตในฐานะผทรงสทธเกบกนนน และ/หรอ บคคลท

กองทรสตกาหนด ซงรวมถงแตไมจากดเพยงผเชาพนทภายในทรพยสนทเชาตลอดจนบรวาร

ของบคคลดงกลาว ใหมสทธครอบครอง ใช และถอเอาประโยชนแหงทรพยสนภายใตสทธนน

ได โดยผใหสทธจะไมดาเนนการใดๆ บนทดนภายใตสทธ ทอาจทาใหเกดการรอนสทธ ภาระ


ถอเอาประโยชนแหงทรพยสนภายใตสทธไดอยางเตมท ไมวาทงหมดหรอบางสวน ตลอด

ระยะเวลาการใหสทธ ภายใตเงอนไขวาคสญญาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนยกเลกสทธ

เกบกนของกองทรสตในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน

2. สรปสาระส าคญของสญญาทจะเขาท ากบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จ ากด

2.1. สญญาเชาอาคารกบ บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จ ากด ทงน มขอสญญาหลกทใกลเคยงกน ดงน

ผใหเชา บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

(“ผใหเชา”)

ผเชา ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช

(“ผเชา”)

วตถประสงคในการเชา ผเชาตกลงวาจะเขาครอบครอง ใช หาประโยชน หรอดาเนนการอนใดกบอาคารทเชา และทดน

อนเปนทตงของอาคารทเชา อนเกยวเนองกบธรกจการใหเชาทดน อาคารโรงงาน และ/หรอ

อาคารคลงสนคาเพอใหสอดคลองกบวตถประสงคของผเชาหรอตามมตของผถอหนวยทรสต

ของผเชา เวนแตคสญญาทงสองฝายจะไดตกลงเปนอยางอน ทงน ตองไมขดตอกฎหมาย

ความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน

ระยะเวลาการเชา ผใหเชาตกลงใหผเชาเชาอาคารทเชามกาหนดระยะเวลา 30 (สามสบ) ป นบตงแตวนท

คสญญาจะไดตกลงกน (“ระยะเวลาการเชา”)


เชา ในกรณทผเชาสามารถระดมทนไดเพยงพอสาหรบการลงทนในอาคารทเชาตามอตราคาเชาท



201

ระบไวในสญญาฉบบน คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนการเชาอาคารทเชา ณ


กน (“วนจดทะเบยนสทธการเชา”) ทงน คสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขนภายใน

ระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผใหเชาไดรบแจงจากผเชาเปนลายลกษณอกษร และ

ใหการใชสทธหรอการปฏบตหนาทใดๆ ตามสญญาฉบบนเรมขนในวนเรมตนระยะเวลาการ

เชา

การช าระคาเชา 1. ในวนทสามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา (ภายใตหวขอสทธในการใชทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา) และ จานองทรพยสน (ภายใตหวขอหลกประกนการปฏบตตามสญญาของผใหเชาในตารางดานลาง) ผเชาตกลงชาระคาเชาอาคารทเชาพรอมดอกผลจากคาเชาอาคารทเชาสาหรบระยะเวลาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาจนถงวนทจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา และ จานองทรพยสนใหแกผใหเชา ทงน เพอประโยชนในการใชอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของทรพยสนทเชาของผเชา

ผใหเชาตกลงใหผเชามสทธรบรายไดทเกดขนจากอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของ

ทรพยสนทเชาจากผเชาพนทตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาเปนตนไป

2. การชาระเงนคาเชาและเงนใดๆ ตามสญญานดวยเชค ตราสารหรอตวเงนอนใด จะถอวาเปนการชาระเงนทสมบรณตอเมอผใหเชาไดรบชาระเงนตามเชค ตราสารหรอตวเงนนนแลวเทานน นอกจากน ในกรณทการชาระเงนคาเชาและเงนใดๆ ตามสญญานดวยวธการโอนเงนผานบญชธนาคาร (wire transfer) จะถอวาเปนการชาระเงนทสมบรณตอเมอผใหเชาไดรบการยนยนยอดเงนทไดรบชาระจากธนาคารทเกยวของกบบญชทไดรบเงนครบตามจานวนคาเชา โดยผเชาจะดาเนนการหกภาษ ณ ทจายตามอตราทกฎหมายกาหนดแลว

ส ท ธ ใ น ก า ร ต อ อ า ย

สญญาเชาของผเชา

1. ผใหเชาใหคามนจะใหเชาแกผเชาในการตออายสญญาเชาทรพยสนมกาหนดระยะเวลา 30 (สามสบ) ป ภายหลงจากสนสดระยะเวลาการเชา (“ระยะเวลาการเชาทตออาย”) ทงน ภายใตขอกาหนดและเงอนไขตางๆ เหมอนกบสญญาเชาทรพยสนฉบบนทกประการ (“สทธในการตออายสญญาเชา”) ทงน โดยไมใหนาขอกาหนดและเงอนไขทเกยวของกบกรณดงตอไปนมาใชบงคบกบระยะเวลาการเชาทตออาย 1.1. คาเชา โดยมจานวนตามทกาหนดในเรองคาเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย 1.2. สทธในการตออายสญญาเชาของผเชา

2. ผเชาสามารถใชสทธในการตออายสญญาเชาไดโดยการแจงใหผใหเชาทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษรภายในปท 21 (ยสบเอด) ถงปท 25 (ยสบหา) ของระยะเวลาการเชา

3. คสญญาจะรวมมอกนในการดาเนนการเพอใหไดรบอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานราชการอนทเกยวของ รวมถงการดาเนนการใดๆ เพอใหทรพยสนทกองทรสตจะลงทนนนเปนไปตามหลกเกณฑของสานกงานคณะกรรมการ



202

ก.ล.ต. และดาเนนการใหเปนไปตามหลกเกณฑเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสตตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตและประกาศทเกยวของ

4. ในกรณทผเชาไดแจงความประสงคจะใชสทธในการตออายสญญาเชาใหผเชาทราบแลว คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนสทธการเชาอาคารทเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออายน ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของภายในระยะเวลา 15 (สบหา) วนกอนวนสนสดระยะเวลาการเชาตามทระบไวในสญญาฉบบน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน (“วนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย”)

5. ในวนทสามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา (ภายใตหวขอสทธในการใชทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา) และจานองทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาและอาคารทเชา (ภายใตหวขอหลกประกนการปฏบตตามสญญาของผใหเชาในตารางดานลาง) สาหรบ ระยะเวลาการเชาทตออาย ผเชาตกลงชาระคาเชาอาคารทเชา พรอมดอกผลจากคาเชาอาคารทเชาสาหรบระยะเวลาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออายจนถงวนทจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา และ จานองทรพยสนใหแกผใหเชา

สทธในการใชทดนอน

เปนทตงของอาคารทเชา

1. ผใหเชาตกลงใหสทธเกบกนโดยไมมคาตอบแทนแกผเชา โดยใหผเชามสทธครอบครอง ใชและหาประโยชน ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาเพอใหเปนไปตามขอตกลงของผใหเชาในเรองสทธในการใชทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา โดยใหมกาหนดระยะเวลาเทากบระยะเวลาการเชา หรอระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ)

2. คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปยนคาขอจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา ตอเจาพนกงานทดน ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชา หรอ วนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) เพอเตรยมการดาเนนการและขออนญาตจดทะเบยนสทธเกบกนดงกลาวตามขนตอน หลกเกณฑ และวธการของทางราชการ

3. นอกจากน ผเชามสทธใชระบบสาธารณปโภคสวนกลางตามกฎหมายและระเบยบขอบงคบทผใหเชากาหนดเพอความเปนระเบยบเรยบรอยในการใชประโยชนในทรพยสนสวนกลางรวมกนภายในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร

การป รบป รงพ นท ใน

ท ร พ ย ส น ท เ ช า เ พ อ

ด า เนนโครงการผลต

ไ ฟ ฟ า พ ล ง ง า น

แสงอาทตย

เพอประโยชนในการประกอบกจการโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยทตดตงบนหลงคา

(“โครงการ Solar Rooftop”) ของผใหเชา คสญญาตกลงกนโดยมรายละเอยดดงตอไปน

1. ตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออาย ใหผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนด มสทธในการดดแปลงทรพยสนทเชา (ซงรวมถงแตไมจากดเพยงการตดตงแผงผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตยบนพนทหลงคา การตดตงหมอแปลงไฟฟา (“การดดแปลงทรพยสนทเชา”)) ในพนทสวนทจาเปนในการประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop เชน พนทหลงคาเพอตดตงแผงผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตย พนทตดตงหมอแปลงไฟฟา เปนตน (“พนทโครงการ Solar Rooftop”) ดวยคาใชจายของผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนด ภายใตเงอนไขวาผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการ



203

โครงการ Solar Rooftop จะจดหาทดแทนหรอซอมบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงพนทโครงการ Solar Rooftop หรอกระทาการใดๆ ทงปวง เพอใหพนทโครงการ Solar Rooftop อยในสภาพทด หรอเหมาะสมแกการใชงานตลอดระยะเวลาการเชา และระยะเวลาการเชาทตออายดวยคาใชจายของผใหเชา และ/หรอ ผประกอบกจการโครงการ Solar Rooftop ทงสน และ คาเชา และ/หรอ คาบรการทผเชาไดรบจากทรพยสนทเชาแปลงดงกลาวจะตองไมลดลงจากคาเชา และ/หรอ คาบรการเดมกอนมการกอสรางพนทโครงการ Solar Rooftop เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน ทงน ผใหเชาจะแจงใหผเชาทราบกอนทจะมการเรมดาเนนการดดแปลงทรพยสนทเชาดงกลาว โดยจะตองดาเนนการตามกฎหมายทเกยวของ ทงน การดดแปลงทรพยสนทเชาจะตองไมทาใหมผลกระทบตอการใชประโยชนตามปกตในทรพยสนทเชาของผเชาและผเชาพนทจนเกนสมควร และจะดาเนนการใดๆ เพอลดผลกระทบอนอาจเกดขนดงกลาวใหนอยทสดเทาทจะสามารถทาได ในกรณทการดดแปลงทรพยสนทเชาตามความในวรรคกอนกอใหเกดความเสยหายแก

บคคลหรออาคารอนใด หรอในกรณทผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนดกระทาผด

กฎหมาย กฎ ระเบยบ และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของหนวยงานราชการท

เกยวของ ผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนดตกลงรบผดชดใชคาเสยหายนนแต

เพยงฝายเดยวทงหมดทงทางแพงและทางอาญา นอกจากนผใหเชา และ/หรอ ให

ผดาเนนการดดแปลงทรพย สนท เชาจะจดทาประกนความเสยงภยในทรพย สน

(Contractor All Risk Insurance) เพอครอบคลมความเสยหายใด ๆ ทอาจเกดขนจาก

การดดแปลงทรพยสนทเชาดงกลาว

2. นอกเหนอจากการประกนภยตามทไดระบไวในสญญาฉบบน (ในหวขอการประกนภย) ผใหเชาและผเชาจะจดใหมประกนความเสยงภยในทรพยสน (Property All Risk) โดยทาเปนการประกนภยอาคารทเชาใหคลอบคลมถงพนทโครงการ Solar Rooftop อยางเพยงพอและเหมาะสมเพอคมครองถงความเสยงภยอนอาจจะเกดแกอาคารทเชาและพนทโครงการ Solar Rooftop โดยวงเงนเอาประกนภยพจารณาตามการประกนมลคาของใหม (Replacement Cost) ไมรวมตนทนคาทดน ทงน โดยระบชอผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาเปนผเอาประกนรวมกนและเปนผรบประโยชนรวมกนในกรมธรรมประกนภยทจดทาขนสาหรบอาคารทเชาและพนทโครงการ Solar Rooftop หรอทไดจดทาประกนภยแยกตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ และกาหนดใหผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาไดรบคาสนไหมทดแทนตามสดสวนของพนทท ผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ ทงน ผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของอาคารทเชาดงกลาวทงหมดเพอนาไปดาเนนการตามทกาหนดในสญญาฉบบนและผใหเชาจะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภย



204

ในสวนของพนทโครงการ Solar Rooftop ทงน ผเชาและผใหเชาตกลงทจะรบผดชอบ คาใชจาย หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทเกดขนหรอเกยวเนองจากการดาเนนการดงกลาวและการชาระเบยประกนภยตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ

3. เพอใหผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนด มสทธเขาออกพนทโครงการ Solar Rooftop ในระหวางการดดแปลงทรพยสนทเชา ผเชายนยอมใหผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนดมสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนในสวนทอยในทรพยสนทเชาเปนทางผานเขาออกไดตลอดระยะเวลาการดดแปลงทรพยสนทเชา โดยผใหเชาตกลงจะรบผดชอบคาใชจายในการบารงรกษาถนนหากความเสยหายดงกลาวเกดขนจากผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนด ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ตราบใดทยงไมมการดดแปลงทรพยสนทเชา ผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนด ไมมสทธใชถนนเขาออกพนทโครงการ Solar Rooftop ดงนน ผใหเชาจงไมมหนาทในการชาระคาซอมแซมถนนแตอยางใด

4. เมอผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนด ทาการดดแปลงทรพยสนทเชาแลวเสรจ คสญญาตกลงใหผใหเชา และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนดมสทธใชประโยชนบนพนทโครงการ Solar Rooftop ทงน ภายใตเงอนไขตามทระบไวในขอ 1 ขางตน

หนาทของผเชา 1. ผเชาตกลงปฏบต จดทา หรอดาเนนการอนใดเพอใหสอดคลองกบขอตกลงทระบไวในสญญาฉบบน

2. เวนแตทไดระบไวในหวขอการปรบปรงพนทในทรพยสนทเชาเพอดาเนนโครงการผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตย และหนาทในการชาระรายจายฝายทน (Capital Expenditure) ของผใหเชาตามทระบไวในสญญาตกลงกระทาการ ผเชาตกลงจะจดหาทดแทนหรอซอมบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงอาคารทเชาหรอกระทาการใดๆ ทงปวง เพอใหอาคารทเชาอยในสภาพทด หรอเหมาะสมแกการใชงานตามวตถประสงคดงทระบไวในสญญานตลอดระยะเวลาการเชา และระยะเวลาการเชาทตออายดวยคาใชจายของผเชาทงสน

3. ผเชาจะไมทาการกอสรางสงปลกสรางหรอสวนควบใดๆ ในอาคารทเชา และจะไมทาการแกไขดดแปลงสวนใดๆ ของอาคารทเชาอนเปนการทาใหอาคารทเชาไดรบความเสยหาย หรอเปลยนแปลงอาคารทเชาอนตองขออนญาตจากการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย และ/หรอ หนวยงานราชการอนใด เวนแตจะไดปรกษาหารอกบผใหเชากอนการดาเนนการดงกลาว ทงน สวนกอสราง ตอเตม แกไข ดดแปลง และสงปลกสรางดงกลาวใหถอเปนสวนควบกบอาคารทเชา

4. ในกรณทการกอสรางสงปลกสรางหรอสวนควบหรอการแกไขดดแปลงสวนใดๆ ในอาคารทเชาตามความในวรรคกอนกอใหเกดความเสยหายแกบคคลหรออาคารอนใด หรอในกรณทผเชากระทาผดกฎหมาย กฎ ระเบยบ และ/หรอ ขอบงคบอนใดทเกยวของของหนวยงานราชการทเกยวของ ผเชาตกลงรบผดชดใชคาเสยหายนนแตเพยงฝายเดยวทงหมดทงทางแพงและทางอาญาในฐานะผครอบครองอาคารทเชา



205

หนาทของผใหเชา 1. คสญญาตกลงใหถอวาผใหเชาไดสงมอบการครอบครองในอาคารทเชาใหแกผเชาในวนเรมตนระยะเวลาการเชาตามสภาพของอาคารทเชาในขณะนน

2. ในวนททาสญญาฉบบน ผใหเชาจะดาเนนการลงนามในสญญาอนใดทเกยวของ ซงคสญญาทงสองฝายตกลงไว (ถาม) รวมถงแตไมจากดเพยง บนทกขอตกลงสทธเกบกน และ สญญาตอทายหนงสอสญญาจานอง

3. ผใหเชาตกลงดาเนนการตามขอกาหนดและเงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบรใหแกผเชา และ ผเชาพนทภายในทรพยสนทเชา ตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออาย

4. เวนแตขอตกลงตามทระบไวในสญญาฉบบนเกยวกบโครงการ Solar Rooftop ผใหเชาจะใหผเชาไดใชประโยชนจากอาคารทเชาอยางเตมท ตามเจตนารมณและวตถประสงคของสญญาฉบบน โดยปราศจากการรอนสทธ ภาระผกพนหรอการกระทาใดๆ ทมผลหรออาจมผลทาใหผเชาไมสามารถใชประโยชนในอาคารทเชาไดไมวาทงหมดหรอบางสวน ทงน ในกรณทการไดสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชารายการใดในเขต

ประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ซงผเชาตองใชถนนภายในแปลงทดนสวนทไมใช

ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาเปนทางผานเขาออก ผใหเชาตกลงจะดาเนนการใหมการ

จดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกผเชา เพอใหผเชา และ/หรอ บคคลทผเชา

กาหนด ซงรวมถงแตไมจากดเพยงผเชาพนทภายในอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของ

อาคารทเชา ของผเชาใหมสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา

และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาไดตลอดระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาท

ตออายโดยไมมคาตอบแทน โดยคสญญาทงสองฝายตกลงกนไปยนคาขอจดทะเบยน

ภาระตดพนในอสงหารมทรพย ดงกลาว ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการท

เกยวของในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชา หรอวนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบ

ระยะเวลาการเชาทตออาย (กรณทผเชาใชสทธในการตออายสญญาเชา) เพอใหมการ

ดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยดงกลาวตามขนตอน หลกเกณฑ

และวธการของทางราชการ ทงน เพอใหการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพย

ดงกลาวนนแลวเสรจภายใน 1 (หนง) ปนบแตวนจดทะเบยนสทธการเชา หรอ วนจด

ทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทงน โดยใหม

กาหนดระยะเวลาเทากบระยะเวลาการเชา หรอระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ)

นอกจากน สาหรบกรณทเปนการจดทะเบยนภาระตดพนใหแกผเชา ในกรณทผเชาโอน

สทธการเชาใหแกบคคลภายนอกภายใตเงอนไขทระบในสญญาฉบบน คสญญาตกลง

ดาเนนการจดทะเบยนยกเลกภาระตดพนในอสงหารมทรพยทไดจดทะเบยนไวใหกบผเชา

และผใหเชาตกลงดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกผรบโอนสทธ



206

การเชาจากผเชาเพอใหผรบโอนสทธการเชามสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนไดตลอด

ระยะเวลาการเชา และ ระยะเวลาการเชาทตออาย (ถาม) โดยไมมคาตอบแทน

เชนเดยวกบผเชา โดยทบคคลภายนอกผรบโอนสทธการเชาจะเปนผรบผดชอบคาใชจาย

สาหรบการจดทะเบยนภาระตดพนดงกลาว

5. นบแตวนททาสญญาฉบบนและตลอดระยะเวลาการเชาตามสญญาฉบบน และ ระยะเวลาการเชาทตออาย ผใหเชาจะไมจาหนาย จาย โอนหรอกอภาระผกพนใดๆ บนอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา ทงน เวนแตในกรณดงตอไปน 5.1. เปนการใหสทธเกบกนตามทกาหนดไวในสญญานใหกบผเชา หรอ 5.2. เปนการจานองทรพยสนตามทกาหนดไวในสญญานใหกบผเชา หรอ 5.3. เปนกรณอนใดทผใหเชาไดรบความยนยอมลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากผเชา

6. ผใหเชาจะตองดาเนนการใหผเชาพนททกรายทมอยกบผใหเชาซงมอยกอนหรอในวนเรมตนระยะเวลาการเชา ไดใหความยนยอมลงนามในหนงสอแปลงหน (Novation Letter) และ/หรอ เอกสารหรอสญญาทเกยวของและจาเปนระหวางผใหเชา ผเชาพนท และผเชา โดยใหมขอกาหนดสาคญและอยบนเงอนไข ดงน 6.1. ขอกาหนดทแจงใหผเชาพนทรบทราบวาผเชาเปนผมสทธในอาคารทเชาและทดน

อนเปนทตงของอาคารทเชาโดยตรงจากผใหเชาตามสญญาเชาฉบบน 6.2. ขอกาหนดทตกลงใหผเชาเปนผใหเชา และ/หรอ ใหบรการในอาคารทเชาและทดน

อนเปนทตงของอาคารทเชาตามสญญาเชาและสญญาบรการกบผเชาพนท ทงน ขอตกลงดงกลาวไมรวมถงขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ซงผใหเชาจะดาเนนการและใหบรการแกผเชาพนทโดยตรงซงจะตองเปนไปตามมาตรฐานทผใหเชาประกาศใชในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบรซงอาคารทเชาตงอย

ทงน หากผเชาพนทบางรายทไมไดลงนามใน หนงสอแปลงหน (Novation Letter) เพอเปน

คสญญากบผเชาโดยตรง และผเชาไมสามารถเรยกเกบคาเชาและคาบรการโดยตรงจากผ

เชาพนทดงกลาวได ผเชาจะพจารณาใหผใหเชามหนาทจดการดแลผเชาพนทดงกลาว

รวมถงตองนาสงผลประโยชนและเงนประกนการเชาของผเชาพนทดงกลาวใหแกผเชา

ตลอดระยะเวลาทผเชาพนทดงกลาวยงไมเปนคสญญาโดยตรงกบผเชา นอกจากน ใน

กรณทสญญาเชาและสญญาบรการฉบบเดมหมดอาย และหากผเชาพนทด งกลาว

ประสงคจะทาการเชาทดนและอาคารตอไป ผใหเชามหนาทจดการดแลใหผเชาพนท

ดงกลาวเขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผเชาโดยตรง

7. เมอผใหเชาไดดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาอาคารทเชาใหแกผเชาเสรจสนแลว ผใหเชาจะดาเนนการดงตอไปน โดยจะใชความพยายามดาเนนการใหแลวเสรจภายใน 60 (หก



207

สบ) วนนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา ทงน หากมเหตขดของประการใดผใหเชาจะแจงใหผเชาทราบโดยพลน โดยคสญญาทงสองฝายจะรวมกนพจารณาหาทางดาเนนการทเหมาะสมตอไป 7.1. สงมอบบญชรายชอรวมทงเอกสารอนใด (ถาม) ทเกยวกบรายละเอยดตางๆ ของผ

เชาพนทและผรบบรการภายในอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาใหแกผเชา และ

7.2. ดาเนนการอนใดทจาเปนตามสมควรเพอใหผเชาสามารถใชอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาและมสทธและหนาทตามสญญาเชาและสญญาบรการไดโดยสมบรณ

8. ในวนเรมตนระยะเวลาการเชา ผใหเชาจะแจงใหผเชาทราบและตกลงดาเนนการสงมอบคาเชาและคาบรการลวงหนาตามสดสวนทผเชามสทธไดรบ เงนประกนการเชา และเงนอนใดซงเปนผลประโยชนทผเชาควรจะไดรบ ทเกดขนตามสญญาเชาและสญญาบรการฉบบเดม ทผใหเชาไดรบไวลวงหนาทงกอนและในวนเรมตนระยะเวลาการเชาจากผเชาพนทภายในอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา ใหแกผเชาภายหลงการหกหนทผเชาพนทคางชาระ (ถาม) ทงน โดยผใหเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกผเชาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาและจะดาเนนการใหแลวเสรจภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา ทงน ผใหเชามสทธหกกลบลบหนเงนประกนการเชา และเงนอนใดซงเปนผลประโยชนทผเชาควรจะไดรบดงกลาวจากหนทผเชาจะตองชาระใหแกผใหเชา

9. ภายหลงจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา ในกรณทผเชาพนทตามสญญาเชาและสญญาบรการฉบบเดมยงคงจายคาเชาและคาบรการและเงนอนใดใหแกผใหเชา ผใหเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบใหแกผเชาใหแลวเสรจ ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผใหเชาไดรบมาจากผเชาพนท

10. ผใหเชาตกลงบอกกลาวใหผเชาทราบเปนลายลกษณอกษรทนทททราบวาเกดเหตการณใดๆ ทมผลกระทบหรออาจมผลกระทบตอสถานะทางการเงนของผใหเชาอยางมนยสาคญซงจะมผลกระทบตอการปฏบตตามสญญาฉบบน หรอมผลกระทบตอการใชอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาของผเชาตามสญญาฉบบน

11. ผใหเชาตกลงใหสทธผเชาในการใชชอทางการคา และ/หรอ เครองหมายการคาทเกยวของกบเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบรโดยไมมคาตอบแทน เพอใหผเชาสามารถประกอบกจการตางๆ ในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบรไดอยางถกตองและเตมท ทงน เพอวตถประสงคในการใชอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาตามสญญาเชาฉบบนเทานน

ก า ร ย ก เ ล ก ก า ร จ ด

ทะเบยนภาระผกพน

หากผใหเชาไมไดรบอนญาตใหจดทะเบยนสทธเกบกน จานองทรพยสนทจานอง และภาระตด

พนใหแกผเชา หรอมเหตททาใหผใหเชาไมสามารถจดทะเบยนทะเบยนสทธเกบกน จานอง



208

ทรพยสนทจานอง และภาระตดพนใหแกผเชาได ภายใน 1 (หนง) ปนบจากวนเรมตน

ระยะเวลาการเชา หรอ วนเรมตนระยะเวลาการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแต

กรณ) คสญญาตกลงกนดงน

1. ตกลงยกเลกคาขอจดทะเบยนสทธเกบกน จานองทรพยสนทจานอง และภาระตดพนในอสงหารมทรพยทไดยนไว ณ สานกงานทดนทเกยวของ

2. คสญญาตกลงไปจดทะเบยนยกเลกสทธการเชาอาคารทเชา ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายในกาหนด 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผใหเชาไมไดรบอนญาตดงกลาว โดยใหสญญาเชาฉบบนสนสดลงในวนจดทะเบยนยกเลกสทธการเชา ผเชาตกลงชาระคาเชาอาคารทเชาสาหรบระยะเวลาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชา หรอ วนเรมตนระยะเวลาการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) จนถงวนทจดทะเบยนยกเลกสทธการเชาดงกลาวพรอมดอกผล จากคาเชาจานวนดงกลาว ใหแกผใหเชาในวนจดทะเบยนยกเลกสทธการเชา เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน

3. นอกจากทระบไวในขอ 2. ขางตนนคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาอาคารทเชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได ทงน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน

การประกนภย

เพอดาเนนการใหเปนไปตามขอกาหนดของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยสญญาฉบบน

คสญญาทงสองฝายตกลงใหดาเนนการเกยวกบการประกนภยและการใชเงนทไดรบเปนคา

สนไหมทดแทนจากบรษทประกนภย เพอนามาใชในการกอสราง และ/หรอ ซอมแซมอาคารท

เชาตามสญญาฉบบน ดงตอไปน

1. ผเชาจะจดใหมประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability) โดยผเชาตกลงทจะรบผดชอบ คาใชจาย หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทเกดขนหรอทเกยวเนองจากการดาเนนการดงกลาวและการชาระเบยประกนภยตามกรมธรรมประกนภยดงกลาว

2. ผใหเชาและผเชาจะจดใหมประกนความเสยงภยในทรพยสน (Property All Risk) โดยทาเปนการประกนภยอาคารทเชา อยางเพยงพอและเหมาะสมเพอคมครองถงความเสยงภยอนอาจจะเกดแกอาคารทเชา โดยวงเงนเอาประกนภยพจารณาตามการประกนมลคาของใหม (Replacement Cost) ไมรวมตนทนคาทดน ทงน โดยระบชอผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาเปนผเอาประกนรวมกนและเปนผรบประโยชนรวมกนในกรมธรรมประกนภยทจดทาขนสาหรบอาคารทเชาหรอทไดจดทาประกนภยแยกตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ และกาหนดใหผเชาและ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) และผใหเชาไดรบคาสนไหมทดแทนตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ ทงน ผเชา และ/หรอ ผใหกของผเชา (ถาม) จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของอาคารทเชาดงกลาวทงหมดเพอนาไปดาเนนการตามทกาหนดในสญญาฉบบน ทงน ผเชาและผใหเชาตกลงท



209

จะรบผดชอบ คาใชจาย หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทเกดขนหรอเกยวเนองจากการดาเนนการดงกลาวและการชาระเบยประกนภยตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวตามสดสวนของพนททผเชาและผใหเชามสทธครอบครองหรอมกรรมสทธ

3. ในกรณทอาคารทเชาเกดความเสยหายแตเพยงบางสวน (ตามนยามในหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย) ใหสญญาฉบบนยงคงมผลบงคบใชไดตอไป ทงนเฉพาะอาคารทเชาในสวนทไมเสยหายและยงอยในสภาพทสามารถใชประโยชนได โดยใหถอวาทรพยสนดงกลาวยงคงเปนอาคารทเชากนตามสญญาฉบบนตอไป เพอประโยชนแหงความชดเจน ใหพจารณาความเสยหายของอาคารทเชาแยกเปนหลงๆ ไป

อาคารทเชาเสยหายหรอ

ถกท าลาย

เพอประโยชนแหงขอนให

“คาสนไหมทดแทนพนฐาน” หมายถง คาสนไหมทดแทนจากการประกนภยในสวนของอาคาร

ทเชา ซงไมรวมถงการประกนภยอนใดทคสญญาแตละฝายเปนผเอาประกนภยเพมเตมดวย

คาใชจายของคสญญาฝายนนเองทงสน

“ความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญ” ความเสยหายทเกดขนแลว และหนวยงาน

ราชการทเกยวของไดประเมนความเสยหายแลวและใหเจาของทรพยสนดาเนนการรอถอนโดย

ไมสามารถดาเนนการขออนญาตซอมแซมหรอปรบปรงเพอใหทรพยสนมสภาพหรอลกษณะ

การใชประโยชนเชนเดมกอนเกดความเสยหายได ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ให

พจารณาความเสยหายของอาคารทเชาแยกเปนหลงๆ ไป

“ความเสยหายแตเพยงบางสวน” หมายถง ความเสยหายทเกดขนแลว และหนวยงานราชการ

ทเกยวของไดประเมนความเสยหายแลวและสามารถใหเจาของทรพยสนสามารถดาเนนการ

ขออนญาตซอมแซมหรอปรบปรงเพอใหทรพยสนมสภาพหรอลกษณะการใชประโยชนเชนเดม

กอนเกดความเสยหายได ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ใหพจารณาความเสยหายของ

อาคารทเชาแยกเปนหลงๆ ไป

1. อาคารทเชาไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวน ในกรณทอาคารทเชาไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวนไมวาดวยเหตใดๆ โดยยงคง

สามารถใชอาคารทเชาบางสวนเพอประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

1.1. คสญญาตกลงใหมการซอมแซมอาคารทเชาดวยคาใชจายของผเชา 1.2. ผเชาตกลงใหผใหเชาซอมแซมอาคารทเชาใหคงเดม และผใหเชาตกลงจดใหมการ

ดาเนนการซอมแซมอาคารทเชาใหคงเดม โดยผใหเชามสทธไดรบเงนคาดแลการกอสรางทเปนไปตามราคาตลาด

1.3. คสญญาทงสองฝายตกลงรวมกนดาเนนการขอความยนยอมจากบคคลใดๆ หรอขอ



210

อนญาตจากการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย และ/หรอ หนวยงานราชการอนใด ทเกยวของ (ถาม) เพอประโยชนในการดาเนนการซอมแซมอาคารทเชาใหคงเดม

1.4. ผเชาจะสงมอบเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบใหแกผใหเชาเพอนามาใชในการดาเนนการซอมแซมอาคารทเชาดงกลาว อยางไรกดในกรณทคาสนไหมทดแทนพนฐานไดรบลาชาหรอคาซอมแซม หรอคาใชจายใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการซอมแซมอาคารทเชาหรอมจานวนเกนกวาเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบ ผเชาอาจรองขอใหผใหเชาสารองเงนคาใชจายในการซอมแซมอาคารทเชา ในสวนทเกนกวาจานวนเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบมาจากบรษทประกนภยหรอจานวนเงนทผเชาขาดอยนนแทนผเชาไปกอน อยางไรกด จานวนเงนทผใหเชาตกลงสารองจายออกไปกอนนนจะขนอยกบความสามารถในการจดหาเงนทนของผใหเชาในขณะนนๆ โดยผใหเชาจะใชความพยามอยางดทสดและสมเหตสมผลในการจดหาเงนทนดงกลาว

2. อาคารทเชาไดรบความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญ ในกรณทอาคารทเชาไดรบความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญไมวาดวยเหตใดๆ

จนไมอาจใชอาคารทเชาเพอประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

2.1. คสญญาทงสองฝายตกลงทจะหารอรวมกนเพอพจารณาวาจะดาเนนการกอสรางอาคารทเชาขนมาใหมหรอไม รวมถงเรองสวนแบงคาใชจายใดๆ ทเกยวของกบการกอสรางอาคารทเชาขนมาใหมดงกลาว

2.2. ในกรณทคสญญาทงสองฝายตกลงจะสรางอาคารทเชาขนใหม คสญญาทงสองฝายตกลงรวมกนดาเนนการขอความยนยอมจากบคคลใดๆ หรอขออนญาตจากการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย และ/หรอ หนวยงานราชการอนใด ทเกยวของ (ถาม) เพอประโยชนในการดาเนนการกอสรางอาคารทเชาขนมาใหม

2.3. ผเชาจะสงมอบเงนทไดรบจากคาสนไหมทดแทนพนฐานทงหมดมามอบใหแกผใหเชาเพอใชในการดาเนนการกอสรางดงกลาว อยางไรกดในกรณทคาสนไหมทดแทนพนฐานไดรบลาชาหรอคากอสราง หรอคาใชจายใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการกอสรางอาคารทเชาขนใหมในสวนทผเชาจะตองรบผดชอบเปนผชาระ มจานวนเกนกวาเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบ ผเชาจะใชความพยามอยางดทสดและสมเหตสมผลในการใชเงนทนของตนหรอในการจดหาเงนทนเพอชาระคากอสราง หรอคาใชจายดงกลาว

2.4. อยางไรกด ผเชาอาจรองขอใหผใหเชาสารองเงนคาใชจายในการกอสรางอาคารทเชาขนใหม ในสวนทเกนกวาจานวนเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทผเชาไดรบมาจากบรษทประกนภยหรอจานวนเงนทผเชาขาดอยนนแทนผเชาไปกอน อยางไรกด จานวนเงนทผใหเชาตกลงรบภาระจะขนอยกบความสามารถในการจดหาเงนทนของผใหเชาในขณะนนๆ โดยผใหเชาจะใชความพยามอยางดทสดและสมเหตสมผล



211

ในการจดหาเงนทนดงกลาว 2.5. เมอการกอสรางแลวเสรจ คสญญาตกลงจะจดใหมการทาสญญาเชาทรพยสนขน

ใหม (โดยใหมขอกาหนดและเงอนไขตางๆ เชนเดยวกบสญญาฉบบน) โดยเรมนบอายระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออยตอไปทนททการกอสรางดงกลาวแลวเสรจ โดยระยะเวลาการเชาของทรพยสนทสรางขนใหมดงกลาวจะสนสดในวนเดยวกนกบวนสนสดระยะเวลาการเชาหรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) แตทงนผเชาจะไมมภาระหนาทในการชาระคาเชาตามสญญาเชาฉบบใหมอกแตอยางใด เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน

2.6. คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปจดทะเบยนการเชาสาหรบอาคารทเชาทกอสรางขนใหมน ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของภายในวนและเวลาตามทคสญญาจะไดตกลงกน ทงน คสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขนภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทกอสรางแลวเสรจ

2.7. ในกรณทคสญญาทงสองฝายตกลงรวมกนทจะไมกอสรางอาคารทเชาขนมาใหม หรอ ในกรณทคสญญาไมสามารถบรรลขอตกลงรวมกนวาจะดาเนนการกอสรางอาคารทเชาขนมาใหมหรอไม ใหถอเปนกรณทจะไมมการดาเนนการกอสรางอาคารทเชาขนใหม ในการน ผเชาตกลงจะนาเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทไดรบมาแบงตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออย

อยางไรกด กอนการใชสทธใดๆ ขางตนของผเชา ผเชาสงวนสทธทจะดาเนนการใดๆ

เพอใหการดาเนนการดงกลาวเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตและ

ประกาศทเกยวของ

การโอนสทธการเชาและ

การใหเชาชวง

1. ภายในระยะเวลาการเชา และ/หรอ ระยะเวลาการเชาทตออายตามสญญาฉบบน ผใหเชายนยอมใหผเชาโอนสทธและหนาทภายใตสญญาเชานไมวาทงหมดหรอบางสวนของทรพยสนทเชาใหแกบคคลใดๆ ได ทงน รวมถงแตไมจากดเพยงการนาสทธและหนาทภายใตสญญาเชานไปเปนหลกประกนการกยมเงนกบสถาบนการเงนใดๆ โดยผเชาจะตองแจงใหผใหเชาทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษร ในการน การโอนสทธและหนาทภายใตสญญาเชานจะตองไมกระทบตอสทธและหนาทใดๆ ของผใหเชาภายใตสญญาฉบบนและตองไมผกพนเกนระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทงน เวนแตเปนการโอนสทธใหแกผประกอบกจการทมลกษณะเปนการแขงขนกบผใหเชา และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนกบผใหเชา ผเชาจะตองไดรบความยนยอมลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชา

2. เพอประโยชนในการดาเนนกจการใหเชาทดน อาคารโรงงาน และ/หรอ อาคารคลงสนคา ผใหเชายนยอมใหผเชานาอาคารทเชาออกใหบคคลภายนอกเชาชวงอาคาร และ/หรอ



212

ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาไมวาทงหมดหรอบางสวนไดโดยไมตองไดรบอนญาตจากผใหเชากอน ทงน ภายใตเงอนไขวาการใหเชาชวงนนตองไมเปนการใหเชาชวงแกผเชาพนททประกอบธรกจตองหามภายใตกฎระเบยบทเกยวของของนคมอตสาหกรรม อยางไรกด ระยะเวลาการใหเชาชวงหรอขอกาหนดในการตออายสญญาจะตองไมเกนกวา

ระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ในกรณทผเชาพนทราย

ใดมความประสงคจะขอตออายสญญาเชาและสญญาบรการเกนกวาระยะเวลาการเชา

หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ของผเชา เมอไดรบการแจงจากผเชา ผให

เชาอาจเขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผเชาพนทรายนนสาหรบระยะเวลาทเกน

กวาระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ของผเชา ในวน

เดยวกนกบวนทมการตออายสญญาเชาและสญญาบรการฉบบดงกลาวกบผเชา ทงน

ขนอยกบความตกลงผเชาพนทรายนนนน ทงน ผใหเชาจะใชความพยายามและจะไม

ปฏเสธการเขาทาสญญากบผเชาพนทโดยไมมเหตผลอนสมควร

ภาษ อ าก รและอาก ร

แสตมปทเกยวเนองกบ

อาคารทเชา

1. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระคาภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบรายไดจากอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาทเกดขนกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชา และตลอดระยะเวลา 3 (สาม) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา

2. ผเชาตกลงจะรบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดน และคาธรรมเนยมหรอภาษอนใดททางราชการอาจกาหนดเพมเตมหรอใชบงคบทเกยวเนองกบโรงเรอนและทดน และ/หรอ รายไดหรอการใชประโยชนครอบครองจากอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชานบตงแตวนครบกาหนด 3 (สาม) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา

3. ในกรณทคสญญาฝายใดฝายหนงไดชาระคาภาษโรงเรอนและทดน และ/หรอ ภาษอนใดแทนคสญญาอกฝายไปกอน คสญญาฝายทตองชาระคาภาษโรงเรอนและทดนตกลงชาระคนใหแกคสญญาฝายทไดชาระไปกอนจนครบถวนภายใน 5 (หา) วนทาการนบจากวนทไดรบแจงเปนหนงสอจากคสญญาฝายนน

4. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระคาอากรแสตมปทเกยวของกบการเขาทาสญญาฉบบน ค า ธ ร ร ม เ น ย ม แ ล ะ


1. เวนแตคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดทระบไวในสวนอนของสญญาฉบบน ผใหเชาตกลงจะรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดอนเกยวกบการเชาอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา รวมถงคาใชจายอนใดอนเกยวกบการจดทะเบยนสทธการเชาครงแรกทงหมดทเกดขนตามสญญาฉบบน ทงน รวมถงคาธรรมเนยมและคาใช จ ายอนใดอนเก ยวกบการจดทะเบยนสทธ เกบกน และภาระตดพนในอสงหารมทรพยทเกยวของกบการจดทะเบยนสทธการเชา (ครงแรก และ ทกๆ ครงทมการจดทะเบยนสทธเกบกน และ/หรอ ภาระตดพนใหแกกองทรสต ) ทงหมดทเกดขน ตามสญญาฉบบน นอกจากน เวนแตคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดทระบไวในสวนอนของสญญาฉบบน



213

ผเชาตกลงเปนผรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดทเกยวของกบการเชาอาคาร

ทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาทใชบงคบอยตลอดระยะเวลาการเชา และ/

หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ตามทกาหนดในสญญาฉบบน รวมถงแต

ไมจากดเพยงคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดทเกยวของกบการจดทะเบยนสทธการเชา

สาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย

2. ผใหเชาตกลงจะรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายอนใดอนเกยวกบการจานองทรพยสน รวมถงคาใชจายอนใดอนเกยวกบการจดทะเบยนจานอง (ครงแรก และ ทกๆ ครงทมการเพมวงเงนจานองตามทระบไวในหวขอหลกประกนการปฏบตตามสญญาของผใหเชา) ทงหมดทเกดขนตามสญญาฉบบน

3. ผใหเชาตกลงรบผดชอบในภาระหนสน คาใชจาย คาบารงรกษา และภาระผกพนใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการบารงรกษาอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา ทเกดขนและยงคงคางชาระอยกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชา นอกจากน ผเชาตกลงเปนผรบผดชอบในภาระหนสน คาใชจาย คาบารงรกษา และภาระผกพนใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการบารงรกษาอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา ทเกดขนตลอดระยะเวลาการเชา และ/หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ตามทกาหนดในสญญาฉบบน และหากคสญญาฝายใดไดรบเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดทตนไมพงไดรบ คสญญาฝายทไดรบเงนหรอประโยชนตอบแทนดงกลาวจะนาสงเงนหรอประโยชนตอบแทนดงกลาวคนใหแกคสญญาอกฝายหนง

เหตผดนด ในกรณทเกดเหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบในกรณดงจะกลาวตอไปน ใหถอเปนเหต

ผดนดของคสญญาทเกยวของกบเหตการณดงกลาว

1. เหตผดนดโดยผใหเชา 1.1. ในกรณทผใหเชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน

หรอ สญญาตกลงกระทาการ หรอผดคารบรองทใหไวในสญญาน หรอ สญญาตกลงกระทาการ และผใหเชาไมสามารถดาเนนการแกไข และปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนหรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแต เปนเหตสดวสย หรอ เวนแตเกดจากการทผเชาไมปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบน

1.2. ในกรณทผใหเชาไมทาการจดทะเบยนสทธการเชาอาคารทเชา สทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา และสทธการจานองทรพยสนทจานองใหแกผเชาในวนทคสญญาตกลงกน หรอผใหเชาจาหนาย จาย โอนอาคารทเชา และ/หรอ ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาโดยไมไดรบความยนยอมจากผเชา ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญานทนท เวนแตเปนเหตสดวสย หรอ เวนแตเกดจากการทผเชาไม



214

ปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบน 1.3. ในกรณใดๆ กตามทอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาตามสญญาน

ถกยดตามคาสงศาล โดยเกดจากความผดของผใหเชา ซงผใชสทธไดใชสทธถกตองตามกฎหมาย อนเปนเหตใหผเชาไมสามารถใชประโยชนจากอาคารทเชา และทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาอยางเตมท ตามเจตนารมณและวตถประสงคของสญญาฉบบน

1.4. ในกรณทผใหเชาถกศาลสงพทกษทรพยหรอถกศาลสงใหลมละลาย หรออยในขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอศาลมคาสงใหฟนฟกจการของผใหเชา ซงผเชาเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผใหเชาในการชาระหน หรอปฏบตตามสญญาน

2. เหตผดนดโดยผเชา 2.1. ในกรณทผเชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอ

ผดคารบรองทใหไวในสญญาน และผเชาไมสามารถดาเนนการแกไข และปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนหรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแต เปนเหตสดวสย หรอ เวนแตเกดจากการทผใหเชาไมปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบน หรอเวนแตในกรณทการไมปฏบตตามขอตกลงหรอเงอนไขทระบไวในสญญาฉบบนเปนผลเนองมาจาก (ก) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จงใจหรอประมาทเลนเลอในการปฏบตหนาทตามทกาหนดไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ (ข) ผบรหารอสงหารมทรพยซงเปนกลมบคคลเดยวกนกบผใหเชาจงใจหรอประมาทเลนเลอในการปฏบตหนาทตามทกาหนดไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

สทธของคสญญาเมอ

เกดเหตผดนด 1. สทธของผเชาเมอเกดเหตผดนดโดยผใหเชา

1.1. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 1.1 และ 1.2 ของหวขอเหตผดนดและเหตการณดงกลาวมไดเปนผลจากการทผเชาไมปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอปฏบตบกพรองตอหนาทตามสญญาฉบบน หรอ สญญาตกลงกระทาการ ผเชาจะเรยกคาเสยหายจากผใหเชาจากเหตดงกลาว และไมมผลทาใหสญญาฉบบนสนสดลง เวนแต ความเสยหายดงกลาวเกดจากผใหเชาจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตาม

ขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอสญญาตกลงกระทาการ และมผลกระทบอยาง

รายแรงตออาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาภายใตสญญาฉบบน

และเปนเหตใหผเชาไมสามารถใชประโยชนจากอาคารทเชาและทดนอนเปนทตง

ของอาคารทเชา ตามเจตนารมณและวตถประสงคของสญญาฉบบน หรอบงคบ



215

สทธในการตออายสญญาเชาไมได ผเชามสทธเรยกคาเสยหายจากผใหเชาจากเหต

ดงกลาว และมสทธในการบงคบจานองทรพยสนทจานองภายใตสญญาเชาฉบบน

ไดทนท และ/หรอ บอกเลกสญญาฉบบนไดทนท และผใหเชาจะตองชาระคนคาเชา

อาคารทเชาคงเหลอ รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาไดรบไวในนามผเชา

ใหแกผเชาตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย

(แลวแตกรณ) ทเหลออยดวยวธการคานวณตามทปรากฏในขอ 2.7 ของหวขอ

ทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย รวมถงคาขาดประโยชนจากการทผเชาไม

สามารถใชประโยชนซงอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาไดตาม

ระยะเวลาการเชาทกาหนดไวในสญญาฉบบน ซงรวมไปถงระยะเวลาการเชาทตอ

อาย ทงน ไมตดสทธของผเชาในการเรยกรองคาเสยหาย และ/หรอ คาใชจายอนใด

อนเกดจากการทมเหตผดนดเกดขนนน

1.2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 1.3 ถง 1.4 ของหวขอเหตผดนด และเหตการณดงกลาวมไดเปนผลจากการทผเชาไมปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอปฏบตบกพรองตอหนาทตามสญญาฉบบน ผเชามสทธ เรยกคาเสยหายจากผใหเชาจากเหตดงกลาว และมสทธในการบงคบจานองทรพยสนทจานองภายใตสญญาเชาฉบบนไดทนท และ/หรอ บอกเลกสญญาฉบบนไดทนท และผใหเชาจะตองชาระคนคาเชาอาคารทเชาคงเหลอ รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาไดรบไวในนามผเชาใหแกผเชาตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออยดวยวธการคานวณตามทปรากฏในขอ 2.7 ของหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย รวมถงคาขาดประโยชนจากการทผเชาไมสามารถใชประโยชนซงอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาไดตามระยะเวลาการเชาทกาหนดไวในสญญาฉบบน ซงรวมไปถงระยะเวลาการเชาทตออาย ทงน ไมตดสทธของผเชาในการเรยกรองคาเสยหาย และ/หรอ คาใชจายอนใดอนเกดจากการทมเหตผดนดเกดขนนน

1.3. ทงน การใชสทธของผเชาตามทระบไวในขอน ผเชามสทธพจารณาวาจะใชสทธเฉพาะแปลงอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาทไดรบผลกระทบจากเหตผดนดนนหรอไม

2. สทธของผใหเชาเมอเกดเหตผดนดโดยผเชา 2.1. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในเหตผดนดขอ 2.1 และเหตการณดงกลาว

มไดเปนผลจากการทผใหเชาไมปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอปฏบตบกพรองตอหนาทตามสญญาฉบบน ผใหเชาจะเรยกคาเสยหายจากผเชาจากเหตดงกลาว และไมมผลทาใหสญญาฉบบนสนสดลง เวนแต ความเสยหายดงกลาว



216

เกดจากผเชาจงใจฝาฝนหรอไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน และมผลกระทบอยางรายแรงตออาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาภายใตสญญาฉบบน ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดทนท โดยผใหเชาไมตองชาระคนคาเชาคงเหลอใหแกผเชา ทงน ไมตดสทธของผใหเชาในการเรยกรองคาเสยหาย และ/หรอ คาใชจายอนใดอนเกดจากการทมเหตผดนดเกดขนนน นอกจากน ผเชามหนาทในการ ยกเลกสทธเกบกนและไถถอนจานองทรพยสนทจานองใหแกผใหเชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา

2.2. ทงน การใชสทธของผใหเชาตามทระบไวในขอน ผใหเชามสทธพจารณาวาจะใชสทธเฉพาะแปลงอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาทไดรบผลกระทบจากเหตผดนดนนหรอไม

การสนสดของสญญา 1. เมอครบกาหนดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) 2. คสญญาตกลงเลกสญญา 3. ในกรณทเนอททงหมด หรอบางสวนทสาคญของทดนทเชาแตละแปลงตกอยภายใตเขต

เวนคนหรอเขตสงวนหรอเขตสารวจเพอการเวนคนตามประกาศหรอกฎหมายอนเกยวกบการเวนคนหรอกฎหมายอนๆ ซงทาใหผเชาไมสามารถใชประโยชนจากอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาบางแปลงไดอยางมนยสาคญ ทงน โดยทผเชามสทธพจารณาวาจะใหสญญาฉบบนสนสดลงเฉพาะแปลงอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาทไดรบผลกระทบหรอไม

ผลของการสนสดของ

สญญา

1. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 2.7 ของหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลงเมอผเชาไดชาระเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทไดรบใหแกผใหเชาครบตามจานวนทระบไว โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาอาคารทเชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได โดยผใหเชาไมตองชาระคนคาเชาอาคารทเชาคงเหลอใหแกผเชา ทงน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน นอกจากน ผเชามหนาทในการยกเลกสทธเกบกนและไถถอนจานองทรพยสนทจานองใหแกผใหเชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา

2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 1 หรอ 2 ของหวขอการสนสดของสญญาใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลง โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาอาคารทเชาหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได โดยผใหเชาไมตองชาระคนคาเชาอาคารทเชาคงเหลอใหแกผเชา ทงน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน นอกจากน ผเชามหนาทในการยกเลกสทธเกบกนและไถถอนจานองทรพยสนทจานองใหแกผใหเชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา

3. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ 3 ของหวขอการสนสดของสญญาผเชาจะพจารณาจากผลกระทบจากการเวนคนดงกลาววามนยสาคญเพยงใด ซงในกรณทผเชาเหนควรใหสญญาฉบบนสนสดลงเฉพาะแปลงอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของ



217

อาคารทเชาทไดรบผลกระทบ คสญญาตางไมมสทธเรยกรองคาเสยหายซงกนและกน และผลประโยชนหรอคาตอบแทนใดๆ ทไดรบจากหนวยงานราชการทเกยวของเนองจากการเวนคนดงกลาวในสวนของทดนใหตกเปนของผใหเชา สวนผลประโยชนหรอคาตอบแทนใดๆ ทไดรบจากหนวยงานราชการทเกยวของเนองจากการเวนคนดงกลาวในสวนของสงปลกสรางอนเปนอาคารทเชาใหตกเปนของผเชาตามสดสวนของระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ทเหลออยดวยวธการคานวณตามทปรากฏในขอ 2.7 ของหวขอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกทาลาย นอกจากน ผเชามหนาทในการยกเลกสทธเกบกนและไถถอนจานองทรพยสนทจานองใหแกผใหเชาพรอมทงสงมอบโฉนดทดนคนใหแกผใหเชาโดยไมชกชา

4. ทงน การใชสทธของคสญญาตามทระบไวในขอน คสญญามสทธพจารณาวาจะใชสทธเฉพาะแปลงอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาทไดรบผลกระทบนนหรอไม

ผลภายหลงจากสญญา

เชาสนสด 1. เมอสญญาเชาฉบบนสนสดลงไมวาดวยเหตใดๆ ตามทไดกาหนดไวในสญญาฉบบน ผ

เชาจะสงมอบอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาคนตามสภาพทมการใชประโยชนตามปกตของอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาซงเปนอย ณ เวลานน พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงตราและไมตดตรงตรากบอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา ซงผเชาไดใชความระมดระวงในการดแลรกษาทรพยสนดงกลาวดจวญญชนรกษาทรพยของตนเอง เวนแตในกรณทไมสามารถสงมอบสวนควบและอปกรณทตดตรงตราและไมตดตรงตรากบอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาไดเนองจากเหตสดวสย หรอการเสอมสภาพของทรพยสนนนๆ เนองจากการใชงานตามปกตหรออายการใชงานของทรพยสนนน นอกจากน ผเชาจะสงมอบเงนหรอทรพยสนอนใดทผเชาไดรบไวแทนผใหเชา (ถาม) ใหแกผใหเชารวมถงการคนเงนประกนการเชาทผเชาไดรบจากผเชาพนทในอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาใหแกผเชาพนท (หากผเชาพนทไมประสงคจะเชาพนทดงกลาวกบผใหเชาอกตอไป) หรอผใหเชา (ภายใตความยนยอมของผเชาพนทนนๆ) แลวแตกรณ

2. ในกรณทผเชาไดใชสทธบอกเลกสญญาตามทระบไวในขอ 1.1, 1.2 และ 1.3 ของหวขอสทธของคสญญาเมอเกดเหตผดนดแลว ผเชาสงวนสทธทจะใชประโยชนในอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาจนกวาผเชาจะไดรบชาระคาเสยหาย คาเชาอาคารทเชาคงเหลอ รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดดงกลาวจากผใหเชาแลวเสรจ โดยผเชาไมสามารถเรยกรองคาเสยหาย คาเชาอาคารทเชาคงเหลอรวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดจากผใหเชาสาหรบระหวางระยะเวลาน เวนแตผเชาจะพสจนไดวาผเชาไดรบความเสยหายจากเหตดงกลาวเกนกวาผลประโยชนทผเชาไดรบสาหรบชวงระยะเวลาดงกลาว

3. ในระหวางเวลา 6 (หก) เดอนหลงจากสญญาเชาฉบบนสนสดลงไมวาดวยเหตใดกตาม ผเชาจะใหความชวยเหลอตามคารองขอทสมเหตสมผลจากผใหเชาในการดาเนนการใหผเชาพนทในอาคารทเชาและทดนอนเปนทตงของอาคารทเชามาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผใหเชาใหม



218

4. ในวนถดจากวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) คสญญาตกลงกน ดงน 4.1. ในกรณทผเชาพนทรายใดไดเขาทาสญญาเชาและสญญาบรการกบผใหเชา และใน

กรณทผเชาพนทรายนนนนใหความยนยอม ผเชาตกลงดาเนนการสงมอบคาเชาและคาบรการลวงหนาตามสดสวนทผใหเชามสทธไดรบ เงนประกนการเชา และเงนอนใดซงเปนผลประโยชนทผใหเชาควรจะไดรบ ตามจานวนทผเชาไดรบตามสญญาเชาและสญญาบรการใหแกผใหเชาภายหลงการหกหนคางชาระ (ถาม) ทเกดขนตามสญญาเชาและสญญาบรการซงผเชาพนทมตอผเชา

4.2. หากผเชาพนทรายใดไมประสงคจะเชาพนทดงกลาวกบผใหเชาอกตอไป ผเชาจะดาเนนการคนเงนประกนการเชาใหแกผเชาพนทรายนนๆ ตอไปตามขอกาหนดและเงอนไขทผเชาไดทากบผเชาพนทรายนนนน

5. นอกจากน ผเชาจะทยอยนาสงเงนอนใดทผเชาไดรบลวงหนาจากผเชาพนทตามสญญาเชาและสญญาบรการหลงจากวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ใหแกผใหเชา โดยผเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบเงนดงกลาวตงแตวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) และจะดาเนนการใหแลวเสรจ ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ)

6. ในกรณทผเชาไดรบคาเชาและคาบรการลวงหนาและเงนอนใดจากผเชาพนทตามสญญาเชาและสญญาบรการภายหลงจากวนทสญญาฉบบนสนสดลง ผเชาจะดาเนนการทยอยสงมอบใหแกผใหเชาใหแลวเสรจ ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทผเชาไดรบมาจากผเชาพนท ทงน คาใชจายทเกยวเนองกบการดาเนนการดงกลาวผเชาและผใหเชาจะรวมกนรบผดชอบ (เวนแตกรณทสญญาเชาฉบบนสนสดลงโดยเปนผลจากการทผเชาเปนฝายผด ผเชาจะเปนผรบผดชอบแตเพยงผเดยว)

สญญาเชาอาคารในสวนทแตกตางกน

สญญาเชาอาคารทกองทรสตจะเขาทากบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด มขอสญญาในสวนทแตกตาง

กน ดงน

2.1.1. สญญาเชาอาคาร บนแปลงทดนทกองทรสตจะเชาอาคารทกหลงบนแปลงทดนนนๆ


สงปลกสราง ในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (HSIL) ตาบลหนองปลาหมอ

อาเภอหนองแค จงหวดสระบร ไดแก



219

ล าดบท สงปลกสราง ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท

(“ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา”) (ซงเปนทดนภายใตสทธเกบกน)

1) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 50513 (“อาคารทเชา”)



การเชาทตออาย [„] บาท ([„])


ตามสญญาของผใหเชา

1. ผใหเชาตกลงจดทะเบยนจานองทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาและอาคารทเชาเพอเปนประกนการปฏบตตามสญญาของผใหเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน ซงรวมถงแตไมจากดเพยงขอตกลงของผใหเชาในเรองสทธในการตออายสญญาเชา และ สทธในการใชทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาของผเชาภายใตสญญาเชาฉบบน โดยผใหเชายนยอมใหผเชาเปนผยดถอโฉนดทดนทจานองไวนบตงแตวนจดทะเบยนจานอง

2. คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปยนคาขอจดทะเบยนจานองทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาและอาคารทเชา ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชา หรอ วนจดทะเบยนสทธการเชาสาหรบระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) เพอเตรยมการดาเนนการและขออนญาตจดทะเบยนจานองทรพยสนดงกลาวตามขนตอน หลกเกณฑ และวธการของทางราชการ โดยจะระบวงเงนจานองจานวนสงสดเทาทกฎหมายทเกยวของกบการจดสรรทดนสามารถใหระบได ซงจะตองไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาทผเชาลงทนในครงน ทงน ทกๆ 10 (สบ) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา คสญญาตกลงดาเนนการเพมวงเงนจานองใหเทากบจานวนสงสดเทาทกฎหมายทเกยวของกบการจดสรรทดนสามารถใหระบได ณ ขณะนนๆ ซงจะตองไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาทผเชาลงทนในครงน

3. คสญญาทงสองฝายตกลงใหมการไถถอนจานองในวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย และผเชาจะสงมอบโฉนดทดนทจานองคนใหแกผใหเชาในวนทมการไถถอนจานองดงกลาว

2.1.2. สญญาเชาอาคาร บนแปลงทดนทกองทรสตจะเชาอาคารบางอาคารบนแปลงทดนนนๆ


สงปลกสรางในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (HSIL) ตาบลหนองปลาหมอ




220

ล าดบท สงปลกสราง ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท

(“ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา”) (ซงเปนทดนภายใตสทธเกบกน)

1) อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 50690 (บางสวน) 2) อาคารโรงงาน จานวน 5 หลง 27149 (บางสวน) 3) อาคารโรงงาน จานวน 5 หลง 52681 (บางสวน) 4) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 27100 (บางสวน) 5) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 50690 (บางสวน)

(“อาคารทเชา”)




[„] บาท ([„])

สทธในการใชทดนอน


(เพมเตม)

ผใหเชายนยอมใหผเชาเปนผยดถอโฉนดทดนทจดทะเบยนสทธเกบกนไวนบตงแตวนจด

ทะเบยนสทธเกบกน


ตามสญญาของผใหเชา

1. ผใหเชาตกลงจดทะเบยนจานองอาคารทเชาเพอเปนประกนการปฏบตตามสญญาของผใหเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน ซงรวมถงแตไมจากดเพยงขอตกลงของผใหเชาในเรองสทธในการตออายสญญาเชา และ สทธในการใชทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาของผเชาภายใตสญญาเชาฉบบน

2. คสญญาทงสองฝายตกลงกนไปยนคาขอจดทะเบยนจานองอาคารทเชา ณ สานกงานทดนหรอหนวยงานราชการทเกยวของในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา เพอเตรยมการดาเนนการและขออนญาตจดทะเบยนจานองทรพยสนดงกลาวตามขนตอน หลกเกณฑ และวธการของทางราชการ โดยจะระบวงเงนจานองจานวนสงสดเทาทกฎหมายทเกยวของกบการจดสรรทดนสามารถใหระบได ซงจะตองไมสงกวาราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสน 2 (สอง) รายททาการประเมนทรพยสนทเชาทผเชาลงทนในครงน ทงน ค สญญาตกลงใหมการทบทวนวงเงนจานองทกๆ 10 (สบ) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา

3. คสญญาทงสองฝายตกลงใหมการไถถอนจานองในวนสนสดระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย และผเชาจะสงมอบโฉนดทดนทจานองคนใหแกผใหเชาในวนทมการไถถอนจานองดงกลาว



221

2.2. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสนกบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จ ากด ทงน มขอสญญาหลกทใกลเคยงกน ดงน

ผจ านอง บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

(“ผจานอง”)

ผรบจ านอง ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช (“ผรบ

จานอง” หรอ “กองทรสต”)

หนทจ านองเปนประกน หนดงตอไปนทเกดขนแลว หรอทจะเกดขน ภายใตสญญาเชาทรพยสน ซงไดแก คาเชารบ

ลวงหนา คาขาดประโยชนในการใชอาคารทเชาตามสญญาเชาอาคาร เงนจานวนใดๆ ทตอง

คนตามสญญาเชาอาคาร คาเสยหาย หรอคาใชจายใดๆ ทเกดมหรออาจเกดมขน อน

เนองมาจากการเรยกรองใหผจานองปฏบตตามสญญาเชาอาคาร หรอการเรยกใหชาระหนเงน

หรอหนกระทาการใดๆ ตามสญญาเชาอาคาร เพยงการเรยกใหปฏบตตามขอตกลงของผ

จานองในฐานะผใหเชาในเรองสทธในการตออายสญญาเชาอาคาร และการใหสทธในการใช

ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา ของผรบจานองในฐานะผเชาตามสญญาเชาอาคาร และผ

จานองมความรบผดเกดขนตามสญญาเชา

การบงคบจ านอง เมอผจานองในฐานะผใหเชาไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวขางตน

การไถถอนจ านอง เมอครบกาหนดระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาอาคารโดยผจานองไดปฏบตหนาทตามทได

ระบไวขางตนแลว หรอเมอสญญาเชาอาคารระงบหรอสนสดลงกอนครบกาหนดระยะเวลาการ

เชา โดยเหตอนอนมใชเปนกรณทผจานองไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวขางตน ใหถอวาภาระ

ผกพนของผจานองภายใตสญญานสนสดลงในวนทครบกาหนดระยะเวลาการเชาตามสญญา

เชาอาคาร หรอในวนทสญญาเชาอาคารระงบหรอสนสดลงดงกลาว และผรบจานองตกลง

ดาเนนการไถถอนจานองทรพยสนทจานองใหแกผจานองในครบกาหนดระยะเวลาการเชาตาม

สญญาเชาอาคาร หรอในวนทสญญาเชาอาคารระงบหรอสนสดลงดงกลาว



222

สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสนในสวนทแตกตางกน

สญญาจานองทกองทรสตจะเขาทากบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด มขอสญญาในสวนทแตกตางกน

ดงน

2.2.1. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสน ส าหรบแปลงทดนทมการเชาอาคารทงหมดบนแปลงทดนนนๆ

ทรพยสนทจ านอง

ทดนพรอมสงปลกสราง ในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (HSIL) ตาบลหนอง

ปลาหมอ อาเภอหนองแค จงหวดสระบร ไดแก

ล าดบท ทดนโฉนดทดนเลขท อาคาร 1) 50513 อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง


2.2.2. สญญาตอทายหนงสอสญญาจ านองทรพยสน ส าหรบแปลงทดนทไมมการเชาอาคารทงหมดบนแปลงทดนนนๆ

ทรพยสนทจ านอง

สงปลกสราง ในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (HSIL) ตาบลหนองปลาหมอ


ล าดบท อาคาร ตงอยบนทดนโฉนดทดนเลขท 1) อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 50690 2) อาคารโรงงาน จานวน 5 หลง 27149 3) อาคารโรงงาน จานวน 5 หลง 52681 4) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 27100 5) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 50690




223

2.3. บนทกขอตกลงสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา กบบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จ ากด

ผใหสทธ บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด (“ผใหสทธ”)



ทดนภายใตสทธ ทดน ไดแก

ล าดบท ทดนอนเปนทตงของอาคารทเชา อาคารทเชา 1) 50513 อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 2) 50690 (บางสวน) อาคารโรงงาน จานวน 1 หลง 3) 27149 (บางสวน) อาคารโรงงาน จานวน 5 หลง 4) 52681 (บางสวน) อาคารโรงงาน จานวน 5 หลง 5) 27100 (บางสวน) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง 6) 50690 (บางสวน) อาคารโรงงาน จานวน 2 หลง

(“ทดนภายใตสทธ”) อนเปนทตงของอาคารทเชาตามสญญาเชาทรพยสนระหวางผใหสทธใน

ฐานะผใหเชา และทรสตกระทาในนามของกองทรสตในฐานะผเชา (“สญญาเชาทรพยสน”)

การใชสทธบนทดนอน


ผใหสทธตกลงจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนภายใตสทธโดยไมมคาตอบแทน เพอใหเปนไป

ตามขอตกลงของผใหสทธในเรองสทธในการใชทดนอนเปนทตงของทรพยสนทเชาภายใต

สญญาเชาทรพยสน โดยมกาหนดเวลาเทากบระยะเวลาการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน

(“ระยะเวลาการใหสทธ”) ทงน เพอใหกองทรสตในฐานะผทรงสทธเกบกนนน และ/หรอ บคคล

ทกองทรสตกาหนด ซงรวมถงแตไมจากดเพยงผเชาพนทภายในทรพยสนทเชาตลอดจนบรวาร

ของบคคลดงกลาว ใหมสทธครอบครอง ใช และถอเอาประโยชนแหงทดนภายใตสทธนนได

โดยผใหสทธจะไมดาเนนการใดๆ บนทดนภายใตสทธ ทอาจทาใหเกดการรอนสทธ ภาระ


ถอเอาประโยชนแหงทดนภายใตสทธไดอยางเตมท ไมวาทงหมดหรอบางสวน ตลอดระยะเวลา

การใหสทธ



224

3. สญญาตกลงกระท าการของบรษท เหมราชพฒนาทดน จ ากด (มหาชน)

คสญญา บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“เหมราช”) และ

ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช


การด ารงสดสวนการถอ

ครองหนวยทรสต

1. ตลอดระยะเวลา 3 (สาม) ป นบแตวนทสญญาฉบบนมผลบงคบใช ("ระยะเวลาถอครองหนวยทรสต") เหมราชตกลงวาสดสวนการถอหนวยทรสตในกองทรสตของ เหมราชและกลมบคคลเดยวกน รวมกนทงหมดจะตองไมนอยกวารอยละ 15 (สบหา) ของจานวนหนวยทรสตทงหมดของกองทรสตเฉพาะทมการออกและเสนอขายในการเสนอขายหนวยทรสตครงแรกเทานน ทงน “กลมบคคลเดยวกน” ใหหมายความถง บคคลทมความสมพนธในลกษณะใด

ลกษณะหนงหรอหลายลกษณะดงตอไปน

(1) คสมรสและบตรทยงไมบรรลนตภาวะ

(2) นตบคคล และผถอหนหรอผเปนหนสวนของนตบคคลนนซงถอหนหรอเปนหนสวนใน

นตบคคลดงกลาวไมวาทางตรงหรอทางออมเกนกวารอยละ 50 (หาสบ) ของจานวน

หนทจาหนายไดแลวทงหมดหรอความเปนหนสวนทงหมด

(3) กองทนสวนบคคลของบคคลตาม (1) หรอ (2) แตทงน มใหรวมถงกองทนสารอง

เลยงชพ

2. ตลอดระยะเวลาการถอครองหนวยทรสตตามทระบไวขางตน เหมราชตกลงวา เหมราช และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนของ เหมราชจะไมจาหนาย จาย โอนหนวยทรสตดงกลาว หรอนาหนวยทรสตไปจานาหรอกอภาระผกพนใดๆ อนจะทาให เหมราช และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนของ เหมราชถอครองหนวยทรสตรวมกนมจานวนนอยกวาสดสวนทกาหนดไวขางตน เวนแตในกรณจานาหรอกอภาระผกพนใดๆ ทเปนไปเพอประโยชนของกองทรสต ซงไดรบความยนยอมจากทรสตลวงหนาเปนลายลกษณอกษร

การถอหนและการด ารง

สดสวนการถอหนใน

บ รษ ท เ หมร าช ร ท

แมนเนจเมนท จ ากด

1. เหมราชตกลงวาสดสวนการถอหนใน บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ของ เหมราชและกลมบคคลเดยวกนรวมกนทงหมดจะตองไมนอยกวารอยละ 70 (เจดสบ) ของหนทจาหนายไดแลวทงหมดในบรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด

2. ตลอดระยะเวลาท บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด เปนผจดการกองทรสต เหมราชตกลงวาเหมราช และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนของ เหมราชจะไมจาหนาย จาย โอนหนดงกลาว หรอนาหนไปจานาหรอกอภาระผกพนใดๆ ในหนดงกลาวทงหมดหรอแตบางสวน หรอกระทาการประการอนใดอนมผลทาให เหมราช และ/หรอกลมบคคลเดยวกนของ เหมราชถอครองหนของบรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด รวมกนทงหมดมจานวนนอยสดสวนทกาหนดไวขางตน และ/หรอ อนมผลทาใหอานาจการจดการ



225

งานของ บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ตกไปอยกบบคคลอน เวนแตไดรบความยนยอมจากทรสตลวงหนาเปนลายลกษณอกษร

3. ตลอดระยะเวลาการถอครองหนตามทระบไวขางตน เหมราชตกลงวา เหมราช และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนของ เหมราชจะดาเนนการใดๆ ดวยการอาศยสทธของตนเทาทจะทาไดภายใตกฎหมายในฐานะผถอหนรายใหญเพอทาใหบรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ปฏบตหนาทผจดการกองทรสตในฐานะทเปนผทมวชาชพซงไดรบความไววางใจ ดวยความระมดระวง ซอสตยสจรต และเปนไปตามสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต กฎหมายทเกยวของ ตลอดจนขอผกพนทไดใหไวเพมเตมในเอกสารทเปดเผยแกผลงทน และมตทประชมของผถอหนวยทรสต

สทธในการปฏเสธกอน

(Right of First Refusal)

เพอประโยชนแหงขอน “บรษทยอยของ เหมราช” ไมใหหมายความถงบคคลดงตอไปน

1) บรษทยอยของเหมราชทเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

2) บรษทยอยของเหมราชซงจดตงขนกอนวนลงนามในสญญาฉบบน ทมผถอหนอนทเหมราชไมมอานาจควบคม เปนผรวมทน และการจาหนาย จาย โอน ใหเชาโครงการคลงสนคาและโรงงานของบรษทยอยดงกลาวนน อยภายใตการพจารณาอนมตจากทประชมคณะกรรมการ และ/หรอ ผถอหนของบรษทยอยดงกลาวนน โดย เหมราชไมมอานาจควบคมการตดสนใจของกรรมการและผถอหนทเปนผรวมทนของบรษทยอยนน แตทงน ภายใตกรอบของกฏหมายและกฏระเบยบทเกยวของ เหมราชในฐานะผถอหนจะและจะดาเนนการใหกรรมการทเปนตวแทนของ เหมราชลงมตอนมตใหบรษทยอยนน ปฏบตตามขอกาหนดและเงอนไขเกยวกบสทธในการปฏเสธกอนตามสญญาน

ภายในระยะเวลา 7 (เจด) ป นบจากสญญาฉบบนมผลใชบงคบ ในกรณทเหมราช และ/หรอ

บรษทยอยของเหมราช มความประสงคจะจาหนาย จาย โอน ใหเชาทมใชเปนการใหเชาทดน

อาคารคลงสนคา และ/หรอ อาคารโรงงานแกลกคาทวไปตามปกตทางการคา ไมวาทงหมดหรอ

แตบางสวนของทรพยสนทใชในการประกอบธรกจอาคารคลงสนคา และ/หรอ อาคารโรงงานให

เชาของเหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช ซงตงอยในประเทศไทย (“โครงการ

คลงสนคาและโรงงาน”) เหมราชตกลงและจะดาเนนการใหกองทรสตไดรบสทธในการปฏเสธ

กอน (Right of First Refusal) ในการลงทนในโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวนน โดยม

เงอนไขดงตอไปน

1. เหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) จะตองบอกกลาวใหทรสตทราบเปนลายลกษณอกษร โดยหนงสอบอกกลาวขอเสนอดงกลาวจะตองระบถงรายละเอยดของโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวทจะขายหรอใหเชา ขอกาหนดและเงอนไขทสาคญ รวมถงชวงราคาซอขายหรอใหเชาของโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวดวย (“คาเสนอ”)



226

2. ระยะเวลาการดาเนนการตางๆ ทเกยวของหลงจากท เหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) ไดบอกกลาวคาเสนอกบทางกองทรสตเปนลายลกษณอกษรแลว เปนดงน 2.1. กองทรสตจะตองแจงความประสงคในการลงทนหรอตอบปฏเสธเปนลายลกษณ

อกษร ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนทไดรบคาเสนอจากเหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) หรอภายในระยะเวลาอนทคสญญาตกลงกน

2.2. ในกรณทกองทรสตตอบรบคาเสนอของเหมราช และ/หรอบรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) ภายในระยะเวลา 90 (เกาสบ) วนนบแตวนทเหมราช และ/หรอบรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) ไดรบหนงสอตอบรบคาเสนอจากกองทรสต หรอภายในระยะเวลาอนทคสญญาตกลงกนเปนลายลกษณอกษร กองทรสต และ เหมราช และ/หรอบรษทยอยของเหมราช จะทาความตกลงรายละเอยดของราคาการลงทนของโครงการคลงสนคาและโรงงาน และขอกาหนดและเงอนไขอนเปนสาระสาคญในการลงทนในโครงการคลงสนคาและโรงงาน รวมทงดาเนนการเรองตางๆ เพอใหเปนไปตามหลกเกณฑเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสตตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ ทงน ในกรณทการลงทนดงกลาวเปนธรกรรมทจะตองไดรบความเหนชอบจากทประชมผถอหนวยทรสตภายใตกฎหมายทเกยวของ กองทรสตจะจดใหมการประชมผถอหนวยทรสตดวยคาใชจายของกองทรสต

2.3. ในกรณทการดาเนนการทเกยวของกบการลงทนในโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวแกกองทรสตทตองไดรบการอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ตามหลกเกณฑท เกยวของ ค สญญาตกลงขยายระยะเวลาตามทระบไวใน ขอ 2.2 ขางตน โดยตกลงใหกองทรสตดาเนนการตามขนตอนทระบไวใน ขอ 2.2 พรอมทงจะตองดาเนนการยนเอกสารทเกยวของกบการลงทนในโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวใหแกสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 105 (หนงรอยหา) วนนบแตวนทเหมราช และ/หรอบรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) ไดรบหนงสอตอบรบคาเสนอจากกองทรสต

3. กองทรสตจะตองดาเนนการลงทนในโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวใหเสรจสนภายใน 60 (หกสบ) วนนบจากวนทไดรบความเหนชอบจากทรสต หรอ ทประชมผถอหนวยทรสต หรอวนทไดรบการอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หลกเกณฑทเกยวของดงกลาว (แลวแตกรณ) หรอภายในระยะเวลาอนทคสญญาตกลงกน

4. ในกรณทกองทรสตปฏเสธไมรบขอเสนอดงกลาวโดยการแจงเปนลายลกษณอกษรไปยง เหมราช และ/หรอบรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) หรอกองทรสตไมแจงความประสงคเปนประการใดภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนดงกลาว ใหถอวาหนาทในการใหสทธทจะปฏเสธกอน (Right of First Refusal) ของเหมราช และ/หรอ บรษทยอยของ



227

เหมราช ตามสญญานเปนอนสนสดลง และ เหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) ทไดทาคาเสนอนนมสทธจาหนาย จาย โอน หรอใหเชาโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวแกทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยอน หรอบคคลอนได หรอกองทรสตไมแจงความประสงคเปนประการใดภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนดงกลาว ราคาและมลคาการลงทน รวมถงขอกาหนดและเงอนไขทเปนสาระสาคญไมดไปกวาขอกาหนดและเงอนไขทไดเสนอใหแกกองทรสต

5. นอกเหนอจากทไดระบไวในขอ 4 ขางตน คสญญาตกลงใหถอวาหนาทในการใหสทธทจะปฏเสธกอน (Right of First Refusal) ของเหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช ตามสญญานเปนอนสนสดลงเฉพาะในสวนทเกยวกบโครงการคลงสนคาและโรงงานทเหมราช เสนอตอกองทรสตในคราวนนๆ ในกรณทเกดเหตการณดงตอไปน 5.1. ในกรณทกองทรสตไมอยในสถานะทจะลงทนในโครงการคลงสนคาและโรงงาน

ดงกลาวไดเนองมาจากขอจากดทางดานกฎหมาย หรอ 5.2. ถากองทรสตไมสามารถดาเนนการลงทนในโครงการคลงสนคาและโรงงานใหเสรจ

สนไดภายในระยะเวลาใดๆ ทกาหนดขางตน ในการน เหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) ทไดทาคาเสนอนนม

สทธจาหนาย จาย โอน หรอใหเชาโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวแกทรสตเพอ

การลงทนในอสงหารมทรพยอน หรอบคคลอนไดโดยมเงอนไขวา ราคาและมลคาการ

ลงทน รวมถงขอกาหนดและเงอนไขทเปนสาระสาคญไมดไปกวาขอกาหนดและเงอนไขท

ไดเสนอใหแกกองทรสต

6. นอกจากน ไมวาในกรณในกตาม หากเหมราช และ/หรอ บรษทยอยของเหมราช ประสงคจะเสนอขอกาหนดและเงอนไขการจาหนาย จาย โอน หรอใหเชาโครงการคลงสนคาและโรงงานดงกลาวแกทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยอนหรอบคคลอน โดยมขอกาหนดและเงอนไขทเปนสาระสาคญทดกวาทเสนอใหแกกองทรสต (แลวแตกรณ) เหมราชตกลงจะ หรอดาเนนการใหบรษทยอยของเหมราช (แลวแตกรณ) ใหสทธทจะปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทรสตโดยทาเปนหนงสอเพอแจงคาเสนอใหมไปตามกระบวนการทระบไวขางตนยงกองทรสตเพอพจารณาอกครง

ทงน การใหสทธทจะปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทรสตตามสญญานของเหม

ราช หรอบรษทยอยของเหมราช จะไมใชบงคบในกรณททาใหเหมราช หรอบรษทยอยของเหม

ราช ไมปฏบตตามขอสญญาหรอขอผกพนใดๆ หรอผใหสญญาตกเปนผผดนดซง เหมราช หรอ

บรษทยอยของเหมราชไดทาไวกอนวนลงนามในสญญาฉบบนกบบคคลใดๆ ซงเปนผเชา

หนสวนหรอผรวมลงทนของเหมราช หรอบรษทยอยของเหมราช เชน การใหสทธซอกอนแกผ

เชา (Option to Buy) ตามสญญาเชา หรอการใหสทธทจะปฏเสธกอน (Right of First

Refusal) ตามสญญารวมลงทน (Joint Venture Agreement) หรอสญญาระหวางผถอหน



228

(Shareholder Agreement) เปนตน

ขอตกลงในการจดการ

ค ว า ม ข ด แ ย ง ท า ง

ผลประโยชน

ตลอดระยะเวลาทเหมราช ปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต เหมราชตก

ลงตอกองทรสตวาทกครงทมผสนใจเชาอาคารโรงงาน และ/หรอ คลงสนคา เหมราชจะเสนอ

ทรพยสนทงหมดใหลกคาเปนผพจารณาตดสนใจโดยไมมการแบงแยกวาจะเปนทรพยสนของ

ฝายใด รวมถงการกาหนดคาเชาสาหรบอาคารทสามารถเทยบเคยงกนได ทงในดานขนาด

ทาเล รปแบบ และอาย ใหอยในระดบใกลเคยงกน เพอใหเกดความโปรงใส และใหขอมลท

เพยงพอแกลกคาในการตดสนใจ

ก า ร ป ร ะ ก น ก า ร

ด าเนนการจดทะเบยน

สทธการเชาของบรษท

เหมราช อส เท รนซ

บอรด อนดสเตรยล

เอสเตท จ ากด และ

บ ร ษ ท เ อ ส เ อ ม อ

แฟคทอร จ ากด*

[*หมายเหต: ในการจดทะเบยนสทธการเชาคสญญาตกลงวาการจดทะเบยนจะตองมขน




ปจจบนในทรพยสนยงไมสามารถดาเนนการไดแลวเสรจกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชาของ

กองทรสต คสญญาจะดาเนนการระบขอความในสวนนในสญญาตกลงกระทาการ]

เหมราชรบประกนการดาเนนการของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท

จากด และ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ในการดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแก

กองทรสตภายใตสญญาเชาทรพยสน ทงน การดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแก

กองทรสตดงกลาวจะตองแลวเสรจภายในระยะเวลาทไดระบไวในสญญาเชาทรพยสนดงกลาว

โดยท เหมราชตกลงรบผดรวมกนกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท

จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด หากเกดความเสยหายจากการไมสามารถ

ดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจตามสญญาเชาทรพยสนดงกลาว

ทงน การจดทะเบยนสทธการเชาใหแกกองทรสตดงกลาวจะตองดาเนนการใหแลวเสรจภายใน

ระยะเวลา 30 (สามสบ) วนนบจากวนททกาหนดไว ดงน

ล าดบท


จะตองด าเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจภายใน 30 วนนบจากวนท

1) D.32 23063 14 สงหาคม 2563 2) C.09B 29716 28 กมภาพนธ 2562 3) C.09C 29717 15 ตลาคม 2565 4) H.03 175591 14 ตลาคม 2563 5) D.31 23064 31 กรกฎาคม 2560 6) D.49 26797 31 สงหาคม 2561



229

7) L.08 17938 30 เมษายน 2560

4. สญญาตกลงกระท าการของเจาของทรพยสน (ทกราย)

คสญญา บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และ

บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

(“เจาของทรพยสน”)

และ

ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช


การรบประกนรายได ภายในระยะเวลา 3 (สาม) ป นบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสน เจาของทรพยสนตก

ลงรบประกนรายไดจากการดาเนนงานตอป (กอนหกภาษ ณ ทจาย) ของกองทรสตทเกดขน

จรงใหมรายไดจากการดาเนนงานตอปขนตาเปนจานวนเงนเทากบทระบตอไปน

4. ตงแตวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนถงวนทครบกาหนด 1 (หนง) ป เปนจานวน 654 ลานบาท (หกรอยหาสบสลานบาทถวน)*

5. ตงแตวนทเรมตนปท 2 (สอง) นบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนถงวนทครบกาหนด 2 (สอง) ป เปนจานวน 655 ลานบาท (หกรอยหาสบหาลานบาทถวน)*

6. ตงแตวนทเรมตนปท 3 (สาม) นบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสนถงวนทครบกาหนด 3 (สาม) ป เปนจานวน 657 ลานบาท (หกรอยหาสบเจดลานบาทถวน)*

(“รายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา”)

[*หมายเหต: รายไดจากการดาเนนงานตอปขนตาคดจากพนทอาคารรวมประมาณ

295,914 ตร.ม. ดงนน ในกรณทพนทอาคารอนเปนทรพยสนทกองทรสตจะลงทนในครง

แรกมจานวนลดนอยลงจากทไดระบไว รายไดจากการดาเนนงานตอปขนตาทเจาของ

ทรพยสนรบประกนจะลดลงตามสดสวนรายไดของพนทเชาทลดลง]

ในการน ใหพจารณารายไดจากการดาเนนงานตอปทเกดขนจรง และ รายไดจากการ

ดาเนนงานตอปขนตาเปนรอบระยะเวลาทกๆ 1 (หนง) ปนบจากวนทกองทรสตลงทนใน



230

ทรพยสนจนวนครบกาหนด 3 (สาม) ป

ในกรณทรายไดจากการดาเนนงานตอปทเกดขนจรงมจานวนนอยกวารายไดจากการ

ดาเนนงานตอปขนตา กองทรสตตกลงแจงจานวนเงนสวนทตากวารายไดจากการ

ดาเนนงานตอปขนตา (ตามทเกดขนจรง) แกเจาของทรพยสนเปนลายลกษณอกษร โดย

เจาของทรพยสนในฐานะผประกนรายไดจะชาระรายไดสวนตางดงกลาวใหแกกองทรสต

เปนรายไตรมาสตามวธการคานวณซงคสญญาจะตกลงกน ทงน ค สญญาตกลงจะ

ดาเนนการปรบปรงมลคาเงนรายไดสวนตางทเจาของทรพยสนจะชาระเปนรายปใหแลว

เสรจภายใน 10 (สบ) วนหลงจากวนทไดมการสงงบการเงนของกองทรสตทไดรบการ

ตรวจสอบแลวในปบญชลาสดนน

“รายไดจากการดาเนนงาน” (Gross Property Operating Revenue) หมายถง รายไดทมา

จากคาเชา คาบรการ และรายไดอนๆ จากการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยของ

กองทรสตทผานการสอบทานจากผสอบบญชหรองบการเงนประจาปของกองทรสตทผาน

การตรวจสอบจากผสอบบญชแลว (แลวแตกรณ) ปรบปรงดวย การรบรรายไดเพอใหรายได

คาเชาและคาบรการเปนไปตามทกาหนดในสญญาเชาและสญญาบรการ

ห น า ท ใ น ก า ร ช า ร ะ

รายจายฝายทน (Capital

Expenditure)

ภายในระยะเวลา 5 (หา) ปนบจากวนเรมตนระยะเวลาการเชา เจาของทรพยสนจะเปน

ผรบผดชอบในกรณทมรายจายฝายทน (Capital Expenditure) ตามคาใชจายทเกดขนจรง

จากการปรบปรง และ/หรอ ซอมแซมทรพยสนทกองทรสตลงทน

5. สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย (ทกโครงการ)

ผจดการกองทรสต บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด (“ผจดการกองทรสต”)

ผบรหารอสงหารมทรพย บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“ผบรหารอสงหารมทรพย”)

ทรสต ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช

วนทสญญามผลใชบงคบ

และการแตงตงผบรหาร


ผจดการกองทรสตตกลงแตงตงและผบรหารอสงหารมทรพยตกลงรบการแตงตงใหปฏบต

หนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสตในการบรหารและจดหาผลประโยชนใน

ทรพยสนของกองทรสตเพอประโยชนของทรสตในนามกองทรสตตามเงอนไข และ

หลกเกณฑทกาหนดไวในสญญาน โดยใหผบรหารอสงหารมทรพยเรมปฏบตหนาทนบแต

วนทสญญามผลใชบงคบ

ห น า ท ข อ ง ผ บ ร ห า ร

อสงหารมทรพย 1. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงปฏบตหนาทท ว ไปในการบรหารและจดการ

อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน หรอหนาทใดๆ ทคสญญาจะไดตกลงกนเปนลายลกษณอกษรโดยการปฏบตหนาทดงกลาวจะตองสอดคลองกบแผนการดาเนนงาน



231

ประจาป สญญากอตง ทรสต หนงสอชชวน แบบแสดงรายการขอมล และกฎหมายหลกทรพยทเกยวของ ทงน เพอประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสต ในการปฏบตหนาทในการบรหารจดการอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน

2. ผบรหารอสงหารมทรพยมหนาททจะตองดาเนนการใดๆ ตามทผจดการกองทรสตจะไดมอบหมายเพมเตมตามสมควรแกกรณเฉพาะท เกยวเนองกบการดาเนนงานของทรพยสนของกองทรสต และ/หรอ ทเกยวเนองกบการปฏบตหนาทตามทกาหนดในสญญาฉบบน ทงน เพอประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสต โดยผบรหารอสงหารมทรพยมสทธทจะไดรบคาตอบแทนสาหรบการปฏบตหนาทเพมเตมดงกลาวตามทจะไดตกลงกนตอไป อยางไรกด หากหนาทนนมผลเปนการเพมภาระหนาทใหแกผบรหารอสงหารมทรพยอยางมนยสาคญ หรออาจกอใหเกดความเสยหายแกผบรหารอสงหารมทรพยอยางมนยสาคญผบรหารอสงหารมทรพยสงวนสทธทจะปฏเสธการปฏบตหนาทตามทไดรบมอบหมายเพมเตมจากกองทรสตดงกลาว ในกรณดงกลาวทรสตมสทธทจะมอบหมายหนาทนนใหบคคลอนปฏบตแทนได ดวยคาใชจายของกองทรสต

3. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงทจะจดใหมบคลากรเพอปฏบตงานประจาทอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน และดแล จดการบรหารอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนในจานวนทเหมาะสม บคลากรทจดใหมดงกลาวตองเปนผมความรและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพยและมคณสมบตในการปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยตามทกาหนดในกฎหมายหลกทรพยทเกยวของ โดย ณ วนทลงนามในสญญาฉบบน ผบรหารอสงหารมทรพยจะจดสงโครงสรางทมจดการบรหารอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนเพอใหผจดการกองทรสตพจารณา และในกรณทจะมการเปลยนแปลงโครงสรางทมจดการบรหารฯ ดงกลาวอยางมนยสาคญ ผบรหารอสงหารมทรพยจะสงขอมลการเปลยนแปลงดงกลาวใหผจดการกองทรสตเพอพจารณาลวงหนาไมนอยกวา 15 (สบหา) วนกอนการเปลยนแปลงโครงสรางทมจดการบรหารฯ ในแตละคราว

4. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงจดทาแผนการดาเนนงานประจาปในการบรหารทรพยสนของกองทรสต และจะเสนอแผนการดาเนนงานประจาปของทรพยสนของกองทรสตดงกลาว ตอผจดการกองทรสตและทรสตเพอขออนมตเปนการลวงหนาไมนอยกวา 30 (สามสบ) วนกอนวนสนสดรอบปบญชแตละป โดยสงพรอมกบแผนการดาเนนงานประจาปลวงหนา 5 (หา) ป เฉพาะทเกยวกบการปรบปรง และ/หรอ ซอมแซมอสงหารมทรพย (Major Renovation) อยางไรกด ผบรหารอสงหารมทรพยอาจปรบเปลยนแผนการดาเนนงานประจาป

ดงกลาวไดตามความเหมาะสมโดยพจารณาจากประโยชนสงสดของทรพยสนของ

กองทรสตประกอบกบสภาวะธรกจการตลาดและอตสาหกรรม ในกรณทผบรหาร



232

อสงหารมทรพยประสงคจะปรบเปลยนแผนการดาเนนงานประจาป ผบรหาร

อสงหารมทรพยจะดาเนนการตามแผนงานทปรบเปลยนไดกตอเมอผบรหาร

อสงหารมทรพยไดแจงใหทรสตทราบถงรายละเอยดการปรบเปลยนแผนการดาเนนงาน

ประจาปเปนลายลกษณอกษรลวงหนาไมนอยกวา 15 (สบหา) วน และกองทรสตม

งบประมาณเพยงพอสาหรบการดาเนนงานตามทมการปรบเปลยนนนรวมถงการ

ดาเนนการดงกลาวไมกระทบตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทรสต

5. ผบรหารอสงหารมทรพยจะเกบรกษาสาเนาเอกสารหลกฐานตางๆ ทเกยวของกบการบรหารอสงหารมทรพยตามความจาเปนและสมควร ซงรวมถงชดสาเนาเอก สารประกอบยนยนการจายเงนสดยอยตางๆ ซงรวมถง สาเนาใบเสรจรบเงนคาใชจายตางๆ ตามทผบรหารอสงหารมทรพยเปนผดาเนนการ หรอตดตอประสานงาน เปนระยะเวลาอยางนอย 5 (หา) ปยอนหลงในสภาพสมบรณ ครบถวน และพรอมใหผจดการกองทรสต ทรสต และผทเกยวของตรวจสอบ และจะสงมอบสาเนาเอกสารดงกลาวคนแกกองทรสตเมอสญญาฉบบนสนสด

คาตอบแทน กองทรสตตกลงชาระคาตอบแทนในการจดการและบรหารอสงหารมทรพยใหแกผบรหาร

อสงหารมทรพยตามรายละเอยดดงน

1. คาจางบรหาร ระยะเวลา คาจางบรหาร

ปท 1 - 5 รอยละ 2 ของรายไดจากการดาเนนงาน*

ปท 6 - 10 รอยละ 5 ของรายไดจากการดาเนนงาน*

2. คาธรรมเนยมในการจดหาผเชา (ในกรณทผบรหารอสงหารมทรพยแนะนาหรอจดหา) ก. คาธรรมเนยมในการจดหาและดาเนนการใหผเชารายใหมเขาทาสญญาเชาและ

สญญาบรการกบกองทรสต โดยมระยะเวลาการเชาเทากบหรอตงแต 3 (สาม) ปขนไป เทากบคาเชาทกองทรสตจะไดรบจานวน 1 (หนง) เดอนตอสญญาเชาและสญญาบรการทผเชารายนนเขาทากบกองทรสต (ในกรณระยะเวลาการเชาไมถง 3 (สาม) ป ใหผบรหารอสงหารมทรพยมสทธไดรบคาธรรมเนยมโดยคานวณตามสดสวนระยะเวลาการเชาจรง เทยบกบระยะเวลาการเชามาตรฐาน 3 (สาม) ป)

ข. คาธรรมเนยมในการดาเนนการใหผเชาเดมตอสญญาเชาและสญญาบรการกบกองทรสต โดยมระยะเวลาการเชาเทากบหรอตงแต 3 (สาม) ปขนไป เทากบคาเชาทกองทรสตจะไดรบจานวน 0.5 (ศนยจดหา) เดอนตอสญญาทผเชารายนนเขาทากบกองทรสต ( ในกรณระยะเวลาการเชาไมถ ง 3 (สาม) ป ให ผบรหารอสงหารมทรพยมสทธไดรบคาธรรมเนยมโดยคานวณตามสดสวนระยะเวลาการเชาจรง เทยบกบระยะเวลาการเชามาตรฐาน 3 (สาม) ป)



233

ในกรณทผเชารายใดทไดรบการแนะนาหรอจดหาโดยผบรหารอสงหารมทรพยได

ยกเลกสญญาเชาและสญญาบรการกอนครบระยะเวลาเชาและเขาทาสญญาเชา

และสญญาบรการกบผบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอ

ร จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท อส

เทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากด ซ ง เปนเจาของอสงหารมทรพย เดม ท งน ผบรหาร

อสงหารมทรพยตกลงใหมการดาเนนการเกยวกบคาธรรมเนยมในการจดหาผเชา

รายดงกลาว ตามหลกเกณฑ ดงน

(1) ในกรณทกองทรสตไดรบเงนชดเชยจากการเลกสญญาเชาและสญญาบรการของผเชาในจานวนเทากบหรอมากกวาคาเชาในชวงระยะเวลาการเชาคงเหลอตามสญญาเชาและสญญาบรการทเกยวของกบผเชารายนน (ไมวาจากเงนประกนการเชาหรอจากการชาระคาเสยหายโดยผเชา) ผบรหารอสงหารมทรพยไมจาตองคนคาธรรมเนยมในการจดหาผเชารายดงกลาวใหแกกองทรสต

(2) ในกรณทกองทรสตไมไดรบเงนชดเชยจากการเลกสญญาเชาและสญญาบรการของผเชา หรอจานวนทไดรบไมครบตามจานวนคาเชาในชวงระยะเวลาการเชาคงเหลอตามสญญาเชาและสญญาบรการทเกยวของกบผเชารายนน (ไมวาจากเงนประกนการเชาหรอจากการชาระคาเสยหายโดยผเชา) ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงคนคาธรรมเนยมในการจดหาผเชารายดงกลาวตามสดสวนระยะเวลาการเชาทคงเหลอทยงไมไดรบคาเสยหายตามสญญาเชาและสญญาบรการนน

ทงน เพอประโยชนแหงความชดเจน ผบรหารอสงหารมทรพยไมมหนาทในการคน

คาธรรมเนยมตามขอนสาหรบการยกเลกสญญาเชาและสญญาบรการกอน

กาหนดของผเชาทไดรบการแนะนาหรอจดหาโดยบคคลอน

*รายไดจากการดาเนนงาน (Gross Property Operating Revenue) หมายถง รายไดทมา

จากคาเชา คาบรการ และรายไดอนๆ ทไดรบจรงจากการจดหาผลประโยชนจาก

อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนทผานการสอบทานจากผสอบบญชหรองบการเงน

ประจาปของกองทรสตทผานการตรวจสอบจากผสอบบญชแลว (แลวแตกรณ) ปรบปรงดวย

การรบรรายไดเพอใหรายไดคาเชาและคาบรการเปนไปตามทกาหนดในสญญาเชาและ

สญญาบรการ ทงน ไมนบรวมรายไดจากเงนรบประกนรายไดทไดรบจากบรษท เหมราช

พฒนาทดน จากด (มหาชน) ภายใตสญญาตกลงกระทาการ

คาใชจาย คาใชจายทเกดขนจากการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยตามสญญาฉบบน



234

จะตองเปนไปตามประมาณการคาใชจายทระบไวในแผนการดาเนนงานประจาปของ

กองทรสต (ซงอาจมการแกไขเพมเตมเปนคราวๆ) เวนแต ผจดการกองทรสตจะตกลงเปน

อยางอน

สาหรบการดาเนนการใดๆ หรอคาใชจายใดๆ ทเกดขนระหวางรอบปบญช และเปนรายการ

ทมไดรวมอยในแผนการดาเนนงานประจาป แตเปนรายการทผบรหารอสงหารมทรพยเหน

วาจาเปนและสมควรทจะตองดาเนนการ และเปนไปตามวธการทไดตกลงรวมกนระหวาง

ผบรหารอสงหารมทรพย ผจดการกองทรสต และทรสต โดยใหผบรหารอสงหารมทรพย

ดาเนนการดงตอไปน เวนแตทรสตหรอผจดการกองทรสต (แลวแตกรณ) จะตกลงเปนอยาง

อน

1. กรณมลคาของคาใชจายในแตละรายการมจานวนไมเกน 20,000 (สองหมน) บาท ผบรหารอสงหารมทรพยสามารถดาเนนการเขาทารายการคาใชจายดงกลาวไดโดยไมตองขอรบความเหนชอบจากทรสตหรอผจดการกองทรสต ทงน คาใชจายดงกลาวจะตองเปนไปตามวธการทไดตกลงไวกบทรสตและผจดการกองทรสต

2. กรณมลคาของคาใชจายในแตละรายการมจานวนตงแต 20,000 (สองหมน) บาทขนไป ผบรหารอสงหารมทรพยตองขอรบความเหนชอบจากผจดการกองทรสตกอนเขาทารายการคาใชจายดงกลาว โดยนาเสนอรายละเอยดของการเขาทารายการแตละรายการใหแกผจดการกองทรสตลวงหนาไมนอยกวา 7 (เจด) วนทาการกอนเขาทารายการ และผจดการกองทรสตจะพจารณาใหความเหนชอบในการเขาทารายการภายใน 7 (เจด) วนทาการนบจากวนทไดรบรายละเอยดรายการคาใชจายดงกลาวจากผบรหารอสงหารมทรพยเปนลายลกษณอกษรอยางถกตองและครบถวน โดยการพจารณาตดสนใจของผจดการกองทรสตใหเปนทยต ทงน หากผจดการกองทรสตไมพจารณาภายในกาหนดระยะเวลาดงกลาว ใหถอวา ผจดการกองทรสตใหความเหนชอบในการเขาทารายการนนนบตงแตวนทพนกาหนดระยะเวลาการพจารณาดงกลาว

ในการเบกจายคาใชจายตามขอ 1. และ 2. จากกองทรสตขางตน ผบรหารอสงหารมทรพย

จะจดสงใบแจงหน (Invoice) พรอมแสดงรายละเอยดซงเกยวกบการรายการคาใชจายในใบ

แจงหนดงกลาวมายงกองทรสต โดยกองทรสตจะตรวจพจารณาและชาระคาใชจายดงกลาว

ภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนทกองทรสตไดรบใบแจงหนดงกลาว

ก า รพ จ า รณ าผ ล ก า ร

ด าเนนงานของผบรหาร


1. ตลอดอายของสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ผจดการกองทรสตมอานาจในการพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยในรอบระยะเวลาทกๆ 3 (สาม) ปนบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสน (“ระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงาน”) การพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยจะพจารณาจากรายไดจาก



235

การดาเนนงานโดยเฉลยในชวงระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงาน ทงน โดยทระยะเวลาในการปรบเกณฑการพจารณาจะปรบทกๆ 6 (หก) ป (“ระยะเวลา

ในการปรบเกณฑ”) โดยในชวง 6 (หก) ปแรกนบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพยสน

รายไดจากการดาเนนงานถวเฉลยถวงนาหนกตามพนทของโรงงานและคลงสนคาโดย

เฉลยในแตละรอบระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานจะตองไมตากวารอยละ 50

(หาสบ) ของรายไดจากการดาเนนงานถวเฉลยถวงนาหนกตามพนทของโรงงานและ

คลงสนคาในปแรกทกองทรสตเขาลงทน โดยทเกณฑรายไดจากการดาเนนงานถวเฉลย

ถวงนาหนกตามพนทของโรงงานและคลงสนคาโดยเฉลยในรอบแรกจานวนรอยละ 50

(หาสบ) ดงกลาวจะถกปรบเพมรอยละ 3 (สาม) ทกๆ รอบระยะเวลาในการปรบเกณฑ

(ตวอยางเชน ในชวงปท 7-12 (เจดถงสบสอง) จะเปนรอยละ 53 (หาสบสาม) ในชวงป

13-18 (สบสามถงสบแปด) จะเปนรอยละ 56 (หาสบหก))

(“เกณฑการพจารณาผลการดาเนนงาน”)

2. ในกรณท (ก) เกดเหตสดวสยจากภยธรรมชาต หรอเหตการณทางการเมองอยางรายแรง และสงผลกระทบตอรายไดจากการดาเนนงานของกองทรสต ใหผบรหารอสงหารมทรพยแจงใหทรสตและผจดการกองทรสตทราบภายใน 15 (สบหา) วนนบจากวนทเกดเหตสดวสยดงกลาว และในกรณทเหตสดวสยดงกลาวดารงอยเปนระยะเวลาเกนกวา 6 (หก) เดอนนบจากวนทผบรหารอสงหารมทรพยแจงใหทรสตและผจดการกองทรสตทราบ หรอ (ข) ในกรณทรายไดจากการดาเนนงานของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยกองอน หรอ กองทนรวมอสงหารมทรพยทลงทนในอสงหารมทรพยประเภทเดยวกนโดยเฉลย มรายไดจากการดาเนนงานถวเฉลยถวงนาหนกตามพนทของโรงงานและคลงสนคาลดลงเกนรอยละ 15 (สบหา) เมอเทยบกบรายไดจากการดาเนนงานถวเฉลยถวงนาหนกตามพนทของโรงงานและคลงสนคาปกอนหนา ใหผบรหารอสงหารมทรพยแจงใหทรสตและผจดการกองทรสตทราบภายใน 15 (สบหา) วนนบจากวนทเกดเหตดงกลาว คสญญาตกลงกนใหดาเนนการ ดงน (1) ใหผบรหารอสงหารมทรพยเสนอแกทรสตและผจดการกองทรสตใหใชเกณฑการ

พจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยตามทระบ ณ ขณะนนๆ ในการพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยตอไป หรอ

(2) ให ผบรหารอสงหารมทรพย เสนอแกทรสตและผจดการกองทรสตใหมการปรบเปลยนเกณฑการพจารณาผลการดาเนนงาน โดยคสญญาจะทาความตกลงรวมกนปรบเป ลยนเกณฑการพจารณาผลการดา เนนงานของ ผบรหารอสงหารมทรพยใหเหมาะสมตอไป

3. ผจดการกองทรสตจะพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยในรอบระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานภายใน 60 (หกสบ) วน นบแตวนทครบกาหนด



236

ระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานในแตละรอบ โดยมรายละเอยดดงน (1) ใหเรมนบระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานรอบแรกตงแตวนทกองทรสต

ลงทนในทรพยสน และในการพจารณาผลการดาเนนงานรอบตอ ๆ ไป ใหผจดการกองทรสตพจารณาผลการดาเนนงานทก ๆ 3 (สาม) ป โดยจะดาเนนการภายใน 60 (หกสบ) วน นบแตวนทครบกาหนดระยะเวลาดงกลาว

(2) ในกรณทรายไดจากการดาเนนงานเฉลยในชวงระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานผานเกณฑการพจารณาผลการดาเนนงาน ใหเรมนบรอบระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานในรอบถดไปตงแตวนถดจากวนทครบกาหนดตามรอบนน

(3) ในกรณทรายไดจากการดาเนนงานเฉลยในชวงระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานใดตากวาเกณฑการพจารณาผลการดาเนนงาน ผจดการกองทรสตจะพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยอกครงในปถดไป โดยจะพจารณารายไดจากการดาเนนงานเฉลยในชวงระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานตามรอบทตากวาเกณฑการพจารณาผลการดาเนนงาน รวมกบระยะเวลา 1 (หนง) ป นบจากวนครบกาหนดตามรอบนน (“ระยะเวลาแกไขผลการดาเนนงาน”)

4. หากปรากฏวารายไดจากการดาเนนงานเฉลยในชวงระยะเวลาแกไขผลการดาเนนงานใดตากวาเกณฑการพจารณาผลการดาเนนงาน ผจดการกองทรสต และ/หรอ ทรสตมสทธเลกสญญาฉบบน โดยแจงใหผบรหารอสงหารมทรพยทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษรไมนอยกวา 3 (สาม) เดอน เพอใหปราศจากขอสงสย กรณผจดการกองทรสตไมสามารถแตงต งบคคลอนใดเขาทาหนาท ผบรหารอสงหารมทรพยแทนผบรหารอสงหารมทรพยรายเดมได ใหผบรหารอสงหารมทรพยยงคงมสทธและหนาทตอไปตามสญญาน จนกวาผบรหารอสงหารมทรพยรายใหมจะไดรบการแตงตง ทงน จะตองไมเกนระยะเวลา 180 (หนงรอยแปดสบ) วนนบจากวนทผจดการกองทรสตเลกสญญาฉบบน

5. ผจดการกองทรสตอาจขอใหผบรหารอสงหารมทรพยจดเตรยมเอกสารขอมลรายไดจากการดาเนนงานในปแรก หรอขอมลประมาณการรายไดจากการดาเนนงานตามแผนการดาเนนงานประจาปทไดรบอนมตจากกองทรสตในแตละป หรอขอมลรายไดจากการดาเนนงานโดยเฉลยในชวงระยะเวลาการพจารณาผลการดาเนนงานตามรอบทกาหนดในขอ 1. โดยผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดเตรยมเอกสารขอมลดงกลาวใหแกผจดการกองทรสต ภายใน 30 (สามสบ) วนนบแตวนทไดรบแจงเปนลายลกษณอกษรจากผจดการกองทรสต

ขอตกลงกระท าการหรอ

ละเวนกระท าการของ

ผบรหารอสงหารมทรพย

1. เวนแตจะเปนการดาเนนการซงเกยวของหรอเกยวเนองกบการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยตามสญญาฉบบน หรอบทบญญตใดๆ ของสญญาฉบบน ผบรหารอสงหารมทรพยจะไมกระทาการใดๆ รวมทงการลงนามในเอกสารใดๆ การใหถอยคาตอเจาหนาทของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เจาหนาทของสานกงาน



237

คณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ เจาหนาทของหนวยราชการอนใดในนามกองทรสต และจะไมกอภาระหนาท ความผกพนใดๆ ในนามของกองทรสต หรอผจดการกองทรสตโดยไมไดรบความยนยอมจากทรสตหรอผจดการกองทรสตเปนลายลกษณอกษรลวงหนากอนการดาเนนการดงกลาว

2. หากมการเปลยนแปลงบคลากรหลกในการจดการ และบรหารอสงหารมทรพย ผบรหารอสงหารมทรพยจะตองแจงให ผจดการกองทรสตทราบเปนลายลกษณอกษร โดยผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดหาบคลากรหลกรายใหมทมความรและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพย และเปนผทผบรหารอสงหารมทรพยพจารณาวามคณสมบตเหมาะสมในการปฏบตหนาทแทนบคลากรหลกรายเดม และไมมผลกระทบตอการปฏบตหนาทตางๆ ของผบรหารอสงหารมทรพยตามทกาหนดไวในสญญาฉบบนโดยไมชกชาเพอใหการบรหารจดการอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนเปนไปอยางตอเนอง

3. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงดาเนนการใดๆ ภายในอานาจหนาทและตามมาตรฐานวชาชพอนเปนทยอมรบโดยทวไปของผบรหารอสงหารมทรพย (ถาม) ซงผบรหารอสงหารมทรพยเหนวาจาเปนและเหมาะสมเพอปองกนมใหกองทรสตปฏบตผดหนาท หรอฝาฝนเงอนไขตามทไดระบไวในสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน หรอสญญาเชาและสญญาบรการอยางมนยสาคญ โดยผบรหารอสงหารมทรพยตองแจงใหกองทรสตทราบในทนทเมอมเหตการณใดๆ หรอมเหตอนควรทราบวาการกระทาการหรองดเวนกระทาการใดๆ ของกองทรสตอาจถอวาเปนการปฏบตผดหนาท หรอฝาฝนเงอนไขดงกลาวเพอใหกองทรสตทราบและดาเนนการแกไขตอไป

4. ขอตกลง ระเบยบ และวธปฏบตงาน ใหเปนไปตามทคสญญาจะไดทาขนในภายหลง โดยคสญญาตกลงถอขอตกลง ระเบยบ และวธปฏบตงานดงกลาวเปนสวนหนงของสญญาน

5. ผบรหารอสงหารมทรพยจะปฏบตหนาทโดยซอสตย สจรต และใชความระมดระวงโดยคานงถงมาตรฐานการประกอบอาชพของผบรหารอสงหารมทรพยและผลประโยชนของกองทรสต

ระยะเวลาการจางบรหาร คสญญาตกลงใหผบรหารอสงหารมทรพยปฏบตหนาทตางๆ ตามทกาหนดไวในสญญา

ฉบบนเปนระยะเวลา 10 (สบ) ปนบตงแตวนทสญญามผลใชบงคบ (“ระยะเวลาการจาง

บรหารชวงแรก”)

เมอครบระยะเวลาการจางบรหารชวงแรกหรอระยะเวลาการจางบรหารชวงตอๆ ไป (แลวแต

กรณ) โดยในชวงระยะเวลาการจาง ผจดการกองทรสตหรอทรสตมไดแจงเหตผดสญญาตอ

ผบรหารอสงหารมทรพย คสญญาตกลงใหตออายสญญาฉบบนออกไปอกคราวละ 10 (สบ)



238

ป โดยอตโนมต โดยเงอนไข และหลกเกณฑของสญญาทตอออกไปใหเปนตามทกาหนดไว

ในสญญาฉบบน เวนแตอตราคาตอบแทนของผบรหารอสงหารมทรพย ใหเปน รอยละ 5

(หา) ของรายไดจากการดาเนนงาน อยางไรกด ระยะเวลาการจางบรหารจะตองไมเกนกวา

ระยะเวลาการเชา หรอ ระยะเวลาการเชาทตออาย (แลวแตกรณ) ภายใตสญญาเชา

ทรพยสนของกองทรสต

ก า ร ข ด แ ย ง ท า ง

ผลประโยชน 1. ผบรหารอสงหารมทรพยจะแจงใหทรสตและผจดการกองทรสตทราบเปนลายลกษณ

อกษรโดยไมชกชาในกรณทอาจมความขดแยงทางผลประโยชนใดๆ เกดขนแกกองทรสตในการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยภายใตขอตกลงและเงอนไขทกาหนดไวในสญญาฉบบน และหากทรสตพจารณาแลวเหนวากรณดงกลาวอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน และกอใหเกดความเสยหายแกกองทรสต ทรสต และ/หรอ ผจดการกองทรสตจะแจงใหผบรหารอสงหารมทรพยทราบเปนลายลกษณอกษรโดยไมชกชา ซงคสญญาตกลงทจะรวมกนหารอโดยสจรตและยตธรรมเพอพจารณาเหตการณดงกลาวเปนรายกรณ

2. ในกรณทผบรหารอสงหารมทรพยไดบรหารจดการทรพยสนประเภทอาคารโรงงาน และ/หรอ คลงสนคาใหแกผอนอยและไดแจงใหแกกองทรสตทราบเปนลายลกษณอกษรแลว ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงตอกองทรสตวาทกครงทมผสนใจเชาอาคารโรงงาน และ/หรอ คลงสนคา ผบรหารอสงหารมทรพยจะเสนอทรพยสนทงหมด ใหลกคาเปนผพจารณาตดสนใจโดยไมมการแบงแยกวาจะเปนทรพยสนของฝายใด รวมถงการกาหนดคาเชาสาหรบอาคารทสามารถเทยบเคยงกนได ทงในดานขนาด ทาเล รปแบบ และอาย ใหอยในระดบใกลเคยงกน เพอใหเกดความโปรงใส และใหขอมลทเพยงพอแกลกคาในการตดสนใจ

การเลกสญญา สญญาฉบบนอาจถกบอกเลกไดโดยคสญญาฝายใดฝายหนงหากเกดเหตการณใดๆ

ดงตอไปน ทงน ใหคสญญาทเกยวของแจงการบอกเลกสญญาใหแกคสญญาฝายหนงทราบ

ลวงหนาเปนลายลกษณอกษรเปนเวลาไมนอยกวา 30 (สามสบ) วน

1. ทรสตมสทธบอกเลกสญญาไดในกรณใดกรณหนงดงตอไปน (1) ผบรหารอสงหารมทรพยไมปฏบตตามขอตกลงตามทกาหนดไวภายใตสญญาตก

ลงกระทาการตามทจะไดลงนามกนตอไประหวางผบรหารอสงหารมทรพยกบ ทรสตในนามกองทรสต

(2) ผบรหารอสงหารมทรพยกระทาการหรอละเวนกระทาการอนเปนการผดสญญาในสวนทเปนสาระสาคญ โดยถอเปนเหตใหขาดความนาเชอถอในการปฏบตหนาทตามสญญา

2. ผจดการกองทรสตมสทธบอกเลกสญญาไดในกรณใดกรณหนงดงตอไปน (1) ผบรหารอสงหารมทรพยถกศาลสงพทกษทรพยเดดขาด หรอถกศาลสงให

ลมละลาย หรออยในขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช



239

(2) ศาลมคาสงใหฟนฟกจการของผบรหารอสงหารมทรพยตอศาลหรอหนวยงานราชการทเกยวของซงสงผลกระทบตอความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพยในการชาระหนหรอปฏบตตามสญญาฉบบน

(3) ผบรหารอสงหารมทรพยเปลยนแปลงผบรหารในสวนทเปนสาระสาคญอนกอใหเกดผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญกบการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยตามสญญานโดยไมไดรบความยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากทรสต

(4) กรณตามทกาหนดในเรองการพจารณาผลการดา เนนงานของผบรหารอสงหารมทรพย

(5) ผบรหารอสงหารมทรพยไมปฏบตหนาทตามทกาหนดในสญญาฉบบนในสวนทเกยวของกบการเงนของกองทรสตโดยจงใจหรอโดยทจรต

(6) กรณผจดการกองทรสตพบวา ผบรหารอสงหารมทรพยกระทาการหรอละเวนกระทาการอนเปนการผดสญญาในสวนทเปนสาระสาคญ โดยถอเปนเหตใหขาดความนาเชอถอในการปฏบตหนาทตามสญญาฉบบน

3. ผบรหารอสงหารมทรพยมสทธเลกสญญาไดในกรณดงตอไปน (1) ผจดการกองทรสตไมบรหารจดการกองทรสตตามทกาหนดในสญญากอตงทรสต

แบบแสดงรายการขอมล หรอหนงสอชชวน อนเปนผลใหเกดความเสยหายตอกองทรสตอยางมนยสาคญจนอาจกอให เกดความเสยหายตอ ผบรหารอสงหารมทรพย

4. คสญญาฝายใดฝายหนงมสทธเลกสญญาไดในกรณใดกรณหนงดงตอไปน (1) กองทรสตเลกกองทรสตตามทกาหนดไวในหวขอ “การเลกสญญากอตงทรสต”

ของสญญากอตงทรสต หรอในกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. มคาสงใหเลกกองทรสต

(2) อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนถกทาลายทงหมดหรอไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญและกองทรสตไมประสงคทจะจดหาประโยชนในอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนดงกลาวอกตอไป อนเปนผลใหผบรหารอสงหารมทรพยไมสามารถปฏบตตามหนาทตามสญญาฉบบนไดอกตอไป

(3) เมอมการเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของอนทาใหคสญญาฝายใดฝายหนงไมสามารถปฏบตหนาทของตนในสวนทเปนสาระสาคญของสญญาน

(4) คสญญาฝายใดฝายหนงฝาฝนหรอไมปฏบตหนาทตามทระบไวในสญญาฉบบน หรอปฏบตตามหนาทดงกลาวไมครบถวนสมบรณ หรอคสญญาฝายใดฝายหนงผดคารบรองทใหไวในสญญาน ซงการไมปฏบตหนาทหรอผดคารบรองดงกลาวกอใหเกดผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอกองทรสตหรออสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน หรอตอคสญญาอกฝายหนง และคสญญาดงกลาวไมดาเนนการแกไขเหตผดสญญาดงกลาวภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทไดรบแจงจาก



240

คสญญาฝายทไมผดสญญาเปนลายลกษณอกษร เมอสญญาเชาทรพยสนของกองทรสตระงบลงทงหมดโดยเกดจากความผดของ

คสญญาฝายใด คสญญาฝายทผดสญญาตกลงจะชดเชยคาเสยหายจากการเลก

สญญาใหแกผบรหารอสงหารมทรพย

เพอใหปราศจากขอสงสย กรณผจดการกองทรสตไมมฐานะเปนผจดการกองทรสตอกตอไป

ไมวากรณใดๆ เหตดงกลาวไมเปนเหตใหสญญานสนสดลง โดยผบรหารอสงหารมทรพย

ยงคงมสทธและหนาทตอไปตามสญญาน และทรสตมสทธทจะแตงตงบคคลอนใดเขาทา

หนาทเปนผจดการกองทรสตแทนผจดการกองทรสตรายเดม ระหวางททรสตยงมไดแตงตง

บคคลใดเขาทาหนาทผจดการกองทรสต สทธและหนาทของผจดการกองทรสตจะตกเปน

ของทรสตจนกวาผจดการกองทรสตรายใหมจะไดรบการแตงตง

2.4 การท าธรกรรมของกองทรสตกบบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

2.4.1 ความสมพนธ

การเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกซงประกอบดวยทดนและอาคารโรงงานและคลงสนคาใน

ครงน ทรสตซงกระทาการในนามกองทรสตจะเชาทรพยสนหลกจากบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง)

จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด โดยบรษท เหมราช

พฒนาทดน จากด (มหาชน) และบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตมความสมพนธกนจากการทบรษท เหมราช

พฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผถอหนใหญของผจดการกองทรสต โดยถอหนในผจดการกองทรสตรวมกนคด

เปนรอยละ 99.99 ของจานวนหนทมสทธออกเสยงทงหมดของบรษทฯ และเปนผมอานาจควบคมของผจดการ

กองทรสต นอกจากน บรษทฯ ยงจะแตงตงใหบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ทาหนาทเปนผบรหาร

อสงหารมทรพยของกองทรสตดวย

2.4.2 มลคาของสงตอบแทนขอตกลงและเงอนไขในการเขาท ารายการ

ในการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน กองทรสตจะชาระคาตอบแทนใหเจาของทรพยสนใน

ทรพยสนหลกดงกลาวเปนเงนสดเงนโอนหรอเชคในมลคาจานวนทงสนไมเกน 9,500 ลานบาท โดยมขอตกลง

และเงอนไขในการเขาทารายการทสาคญตามทระบไวในขอ สวนท 2 ขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา

2.4.3 ความเหนของทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตเกยวกบความสมเหตสมผลของมลคาในการ

ลงทนในทรพยสนหลก



241

กองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน ในมลคารวมกนสงสดไมเกน 9,500 ลานบาท

และในการกาหนดมลคาสดทายทกองทรสตจะลงทนในทรพยสนนนจะอางองจากการประเมนคาทรพยสนโดย

บรษทประเมนคาทรพยสนทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. และปจจยอนๆ ทเกยวของ ซงทปรกษา

ทางการเงนและผจดการกองทรสตไดพจารณาปจจยอน อาทเชน เงอนไขของสญญาเชากบผเชาพนท การกยม

เงนของกองทรสต ภาวะตลาดเงนตลาดทนในชวงทมการเสนอขายหนวยทรสต อตราผลตอบแทนในระดบท

เหมาะสมทนกลงทนจะไดรบศกยภาพในเชงพาณชยของทรพยสน อตราดอกเบยทงในประเทศและในตลาดโลก

อตราผลตอบแทนทจะไดจากการลงทนในหลกทรพยประเภทตราสารทนตราสารหน อตราผลตอบแทนในการ

ลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย รวมถงการลงทนทางเลอกอนๆ

และการสารวจความตองการของนกลงทน (Bookbuilding) เปนตน

ทงน สาหรบมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกจากเจาของทรพยสนทมลคารวมกนสงสดไมเกน 9,500

ลานบาทซงเปนมลคาทสงกวามลคาประเมนคาของทรพยสนคาตาสดทจดทาโดยบรษทประเมนคาทรพยสน

อสระประมาณรอยละ 22.36 ทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตเหนวามลคาลงทนสงสดดงกลาวเปน

มลคาทเหมาะสมเนองจากเหตผลดงตอไปน

1. ประมาณการอตราผลตอบแทนในปแรก (Prospective Gross Yield) หรอประมาณอตราเงนทจายแกผถอ

หนวยทรสตท ผถอหนวยทรสตจะไดรบตามประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไร

สมมตฐานสาหรบปตงแตวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 (“รายงาน

ประมาณการ”) เทากบรอยละ 7.00 ซงเปนอตราผลตอบแทนทเหมาะสมเมอพจารณาจากความมนคงของ

ทรพยสนทลงทน และโอกาสในการเตบโต รวมถงโอกาสทกองทรสตจะตออายสญญาเชาอก 30 ปใน

อนาคต โดยผถอหนวยทรสตจะไดประโยชนจากการกยมเงนเนองจากอตราดอกเบยของเงนกนอยกวา

ประมาณการอตราผลตอบแทนในปแรก ทงน หากกองทรสตลงทนในทรพยสนหลกโดยเปนการระดมทน

เพยงอยางเดยว และไมมการกยมเงน และใชสมมตฐานเดยวกนกบทใชจดทารายงานประมาณการ คาดวา

ประมาณการอตราผลตอบแทนในปแรกเทากบรอยละ 6.17

ดงนน เมอหกประมาณการเงนลงทนทถกทยอยคนแลวในอตราทเทากบตลอดอายสทธการเชา 30 ป และ

โอกาสทจะมการตออายการเชาไปอก 30 ป รวมเปน 60 ป คาดวาประมาณการอตราผลตอบแทนสทธในป

แรก (Net Yield) ในกรณฐานทมการกยมไมเกน 2,750 ลานบาทจะเทากบประมาณรอยละ 5.33 และใน

กรณทไมมการกยมเลย ประมาณการอตราผลตอบแทนสทธในปแรกจะเทากบรอยละ 4.50 ดงตาราง

ดานลาง

ทงน กองทรสตอาจมความเสยงทเกดขนจากความผนผวนของภาวะเศรษฐกจและอตราดอกเบยซงอาจ

สงผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทรสต ทาใหกองทรสตมสภาพคลองไมเพยงพอในการชาระ



242

ดอกเบยและเงนตนและกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหผถอ

หนวยทรสต (ซงผลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพมเตมไดจาก สวนท 2 ขอ 1 ปจจยความเสยง) โดย

อตราดอกเบยเงนกเปนอตราดอกเบยทอางองกบอตรา MLR และปลอดเงนตน ซงกองทรสตจะชาระเงนตน

ในปท 5 โดยการหาแหลงเงนทนใหม โดยอาจเปนการออกหนก (หากกฎเกณฑทเกยวอนญาตใหทาได)

และ/หรอกยมจากธนาคารพาณชย รวมถงอาจชาระคนเงนกบางสวนจากกระแสเงนสดจากการดาเนนงาน

ของกองทรสตตามเงอนไขของสญญาเงนก ทงน ผจดการกองทรสตและทปรกษาทางการเงนไดพจารณา

รายละเอยดวงเงนก (ไมเกน 2,750 ลานบาท ซงคดเปนประมาณรอยละ 29 ของมลคาทกองทรสตจะเขา

ลงทน) เงอนไขในการชาระคนเงนก ประกอบกบการประมาณการทางการเงนแลว มความเหนวา

กองทรสตมความสามารถในการชาระคนเงนกดงกลาว (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ

2.5 การกยมเงน)

2. ประมาณการอตราผลตอบแทนในปแรก (Prospective Gross Yield) และประมาณการอตราผลตอบแทน

สทธในปแรก ซงคานวณรวมอตราคนเงนตนแบบเสนตรง (Prospective Net Yield) ทผลงทนจะไดรบจาก

การลงทนในกองทรสตเมอกองทรสตลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกซงมลคาสงสด

ประมาณ 9,500 ลานบาท โดยมลคาดงกลาวมความสมเหตสมผล และเหมาะสมเมอเทยบกบอตรา

ผลตอบแทนในรปประโยชนตอบแทนจากการลงทนในทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยทมการลงทน

ในสทธการเชาบางสวนในประเภททรพยสนทคลายคลงกน และมขนาดมากกวา 3,000 ลานบาท ซงจด

ทะเบยนซอขายในตลาดหลกทรพยโดยอางองจากขอมลทจดทาและเปดเผยโดยตลาดหลกทรพย

(http://www.set.or.th)

ทงน ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยทนามาเปรยบเทยบมทงหมด 3 กอง ซงไดแก ทรสตเพอการ

ลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอมตะซมมทโกรท (“AMATAR”) ทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยไทคอน (“TREIT”) และทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพยและสทธการเชาดบบลวเอชเอ พรเมยม โกรท (“WHART”) โดยอตราผลตอบแทน (Gross

Yield)(1) และอตราผลตอบแทนสทธ (Net Yield)(2) ณ วนท 3 กรกฎาคม 2558 โดยเมอเปรยบเทยบ ทรสต

เพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช ดวยโครงสรางการกยมตางๆ ของทรสตเพอการลงทน

ในอสงหารมทรพยทงสามกอง สามารถสรปไดดงน

อตราผลตอบแทน (Gross Yield) (1)

รอยละ

อตราการทยอยคนเงนตนแบบเสนตรง(3)

รอยละ

อตราผลตอบแทนสทธ

(Net Yield) (2) รอยละ

http://www.set.or.th)/



243

AMATAR (มการกยมประมาณรอยละ 25.3 ของมลคาทรพยสนสทธ)(5)

8.21 1.87 6.33

TREIT (มการกยมประมาณรอยละ 20.1 ของมลคาทรพยสนสทธ) (5)

7.45 1.29 6.16

WHART (มการกยมประมาณรอยละ 28.7 ของมลคาทรพยสนสทธ) (5)

7.45 1.31 6.14

เฉลย 7.70 1.49 6.21

HREIT หากไมมการกยมเลย 6.17 1.67 4.50

HREIT กรณพนฐาน (Base Case) 7.00(4) 1.67 5.33

หมายเหต: (1) คานวณจากประมาณการผลตอบแทนในปแรกของกอง AMATAR, TREIT, WHART และ

HREIT หารดวยราคาตอหนวย

(2) คานวณจากอตราผลตอบแทนหกดวยอตราการทยอยคนเงนตนแบบเสนตรง

(3) ทางทปรกษาทางการเงนคานวณจากสมมตฐานอายเฉลยของ AMATAR, TREIT, WHART

และ HREIT โดยมรายละเอยดดงตอไปน

อายเฉลยของ AMATAR อยทประมาณ 53 ป โดยเปนการลงทนในกรรมสทธและสทธ

การเชาในทดนและอาคารโรงงานจานวน 88 โรงงาน ซงสทธการเชามอายคงเหลอ

ประมาณ 30 ป และคดเปนสทธการเชาแบงตามมลคาประเมนทรพยสนประมาณรอย

ละ 66 (ทงน ทรพยสนทเปนกรรมสทธ ใชสมมตฐานใหมอาย 100 ป)

อายเฉลยของ TREIT อยทประมาณ 77 ป โดยเปนการลงทนในกรรมสทธและสทธการ

เชาในทดนและอาคารโรงงานจานวน 20 โรงงาน และคลงสนคาจานวน 25 ยนต ซง

สทธการเชามอายคงเหลอระหวางประมาณ 28 ป ถง 30 ป และคดเปนสทธการเชาแบง

ตามมลคาประเมนทรพยสนประมาณรอยละ 32 (ทงน ทรพยสนทเปนกรรมสทธ ใช

สมมตฐานใหมอาย 100 ป)

อายเฉลยของ WHART อยทประมาณ 76 ป โดยเปนการลงทนในกรรมสทธและสทธ

การเชาในทดนและอาคารภายในโครงการอสงหารมทรพย 3 โครงการ ซงประกอบดวย

พนทเชาอาคารคลงสนคาและพนทเชาหลงคา ซงสทธการเชามอายคงเหลอระหวาง



244

ประมาณ 24 ป ถง 29 ป และคดเปนสทธการเชาแบงตามมลคาประเมนทรพยสน

ประมาณรอยละ 32 (ทงน ทรพยสนทเปนกรรมสทธ ใชสมมตฐานใหมอาย 100 ป)

อายของ HREIT อยทประมาณ 60 ป

(4) อางองจากประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรสมมตฐานสาหรบรอบป

ตงแตวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 ( เอกสารแนบ 4) โดย

กาหนดราคาขายท 10 บาทตอหนวย

(5) ขอมลของ AMATAR, TREIT และ WHART ณ วนท 3 มถนายน 2558, 31 มนาคม 2558

และ 31 มนาคม 2558 ตามลาดบ อยางไรกตาม ทางทปรกษาทางการเงนและผจดการ

กองทรสตมไดทาการเปรยบเทยบกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพยอน หากไมมการกยม เนองจากไมมขอมลทชดเจนทจะทาการเปรยบเทยบได

ทงน ในกรณทกองทรสตเขาลงทนในทรพยสนหลกในมลคาทตากวา 9,500 ลานบาท อาจทาใหประมาณ

การอตราผลตอบแทนในปแรกสงยงขน นอกจากน การลงทนในหนวยทรสตของกองทรสตนนถอวาเปน

ทางเลอกในการลงทนทมรปแบบความเสยงและผลตอบแทนทแตกตางจากการลงทนในตราสารการลงทน

ประเภทอนๆ เชน ตราสารทนและตราสารหน

หากพจารณาผลตภณฑทางการเงนทมความเสยงทนอยกวาการลงทนในหนวยทรสตหรอกองทนรวม

อสงหารมทรพย เชน ตราสารหนภาคเอกชน อตราผลตอบแทนของตราสารหนภาคเอกชนในระดบความ

นาเชอถอ A+, BBB+ และ BBB สามารถสรปไดดงน

ประเภท อาย 25 ป อาย 27 ป อาย 30 ป ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ A+)

รอยละ 5.48 รอยละ 5.56 รอยละ 5.71

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ BBB+)


ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ BBB)


ทมา : Bloomberg ณ วนท 6 กรกฎาคม 2558

อยางไรกตาม ทางเลอกการลงทนทนามาเปรยบเทยบและแสดงดงมรายละเอยดขางตนจะม

ลกษณะเฉพาะของการลงทน ผลตอบแทน และความเสยง รวมถงลกษณะเฉพาะของสนทรพยอางองท

แตกตางไปจากหนวยทรสตและทรพยสนหลกของกองทรสต ยกตวอยางเชน อตราผลตอบแทนของ



245

หนวยทรสตมโอกาสทจะเพมขนหลงจากปแรกเนองจากอตราคาเชาเฉลยทปรบตวสงขนแตกมความเสยง

เฉพาะทอาจเกดขนจากลกษณะการลงทนในกองทรสตดวยเชนกน ในขณะทตราสารหนภาคเอกชนมอตรา

ผลตอบแทนทคอนขางแนนอนและมความเสยงทตากวา เปนตน ดงนนการประมาณการอตราผลตอบแทน

ในปแรกทผลงทนจะไดรบจากการลงทนในกองทรสต และอตราผลตอบแทนของการลงทนทางเลอกจงเปน

การแสดงเพอเปนแนวทางเทานน ผลงทนควรพจารณาขอมลอนๆ ทไดมการจดทาและเปดเผยในเอกสาร

ฉบบน สภาวะตลาดเงนและตลาดทนขณะทมการเสนอขายหนวยทรสต เปาหมายการลงทน การ

เปรยบเทยบผลตอบแทนจากการลงทน รวมถงระดบความเสยงทผลงทนยอมรบไดเพอตดสนใจในการ

ลงทนไดอยางเหมาะสม

3. ความแตกตางระหวางมลคาททรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกซงมลคาสงสดไมเกน 9,500 ลานบาท

โดยมลคาดงกลาวสงกวามลคาประเมนคาของทรพยสนคาตาสดทจดทาโดยบรษทประเมนคาทรพยสน

อสระประมาณรอยละ 22.36 มผลสวนหนงมาจากความแตกตางของสมมตฐานดานโครงสรางเงนทน

กลาวคอ การประเมนมลคาของผประเมนอสระเปนการประเมนมลคาของทรพยสน (มใชการประเมนมลคา

ของผลตอบแทนการลงทนตอผลงทนโดยตรง) จงไมมสมมตฐานวากองทรสตอาจสามารถหาแหลงเงนทน

ประเภทหนได และมไดพจารณาถงแหลงเงนทนประเภทหนดงกลาว

เนองดวยแหลงเงนทนประเภทหนจะมตนทนตากวาแหลงเงนทนประเภททนอยางมนยสาคญ (ภายใต

โครงสรางเงนทนทเหมาะสม) จงสงผลใหอตราการคดลดทางการเงน (Discount Rate) ทใชในการประเมน

ราคาของผประเมนราคาอสระ (พจารณาแบบไมมการกยมเงน) และอตราความคาดหวงผลตอบแทนจาก

การลงทน (พจารณาแบบมการกยมเงน) มความแตกตางกน ซงสงผลทาใหมลคาทกองทรสตจะลงทนใน

ทรพยสนหลกสงกวาราคาประเมน หรอกลาวไดอกนยหนง คอการทกองทรสตเขาลงทนในมลคาการลงทน

ทสงกวาราคาประเมนของผประเมนอสระประมาณรอยละ 22.36 ไมไดหมายความวาผลตอบแทนสาหรบผ

ถอหนวยทรสตจะตากวาอตราการคดลดทางการเงนของผประเมนอสระ (ประมาณรอยละ 9.50) ในกรณท

ทรพยสนมผลประกอบการตามสมมตฐานของผประเมนอสระ ทงน เนองมาจากสมมตฐานดานโครงสราง

เงนทนทแตกตางกน และตนทนทางการเงนของแหลงเงนทนประเภทหนทตากวาแหลงเงนทนประเภททน

ดงกลาวขางตน

2.4.4 ความเหนของทปรกษาทางการเงนเกยวกบความเหมาะสมของคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

ทปรกษาทางการเงนเหนวา โครงสรางคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยทบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด

(มหาชน) ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจะเรยกเกบจากกองทรสต ซงระบในสญญาแตงตงผบรหาร



246

อสงหารมทรพย มโครงสรางคาธรรมเนยมคลายคลงกบคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม

อสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยทลงทนในทรพยสนประเภทโรงงาน และ/หรอ

คลงสนคาใหเชาอนๆ โดยจะทาใหบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) สามารถดาเนนการบรหารจดการ

ทรพยสนหลกของกองทรสตอยางมประสทธภาพและเตมความสามารถเพอสรางระดบกาไรทดใหแกกองทรสต

อนจะเปนการสรางผลตอบแทนในระดบทเหมาะสมและเพมมลคาใหแกผถอหนวยทรสต

ในสวนของอตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยแตละปตลอด 10 ป ซงจะมการระบไวในสญญาแตงตง

ผบรหารอสงหารมทรพยนน จะเปนไปตามอตราทตกลงรวมกนระหวางกองทรสตและบรษท เหมราชพฒนาทดน

จากด (มหาชน) และเมอพจารณาจากประมาณการทางการเงนของกองทรสตทจดทาขน โดยใชอตรา

คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยดงทกาหนดไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ทปรกษาทางการ

เงนเหนวา การคดอตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยดงกลาวไมทาใหกองทรสตเสยประโยชน โดย

กองทรสตกยงมกาไรจากการดาเนนงานในระดบทเหมาะสม

ในการพจารณาความสมเหตสมผลของอตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยท บรษท เหมราชพฒนาทดน

จากด (มหาชน) จะเรยกเกบจากกองทรสต ทางทปรกษาทางการเงนไดทาการเปรยบเทยบกบอตราคาธรรมเนยม

ผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยอน ในสวนท

เปนธรกจปกตของการบรหารอสงหารมทรพย ไดแก คาธรรมเนยมในการจดหาผเชา คาธรรมเนยมการบรหาร

อสงหารมทรพย และคาธรรมเนยมพเศษเพอสรางแรงจงใจในการบรหาร ทงน ทปรกษาทางการเงนไดทาการ

พจารณาขอมลเกยวกบคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการ

ลงทนในอสงหารมทรพยตางๆ เพอใหสามารถนามาเปรยบเทยบกบอตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

ทบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะเรยกเกบจากกองทรสตใหไดใกลเคยงกนมากยงขนโดยในการ

ดาเนนการดงกลาวมรายละเอยดดงน

1. คดเลอกกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยทงทลงทนในกรรมสทธ

(Freehold) และ/หรอสทธการเชา (Leasehold) ในโรงงาน และ/หรอ คลงสนคาทมขนาดมากกวา 3,000

ลานบาท โดยเอกสารรายงาน และ/หรอ งบการเงนของกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทน

ในอสงหารมทรพยทไดรบการคดเลอกจะตองมการเปดเผยคาธรรมเนยมในการจดหาผเชา คาธรรมเนยม

การบรหารอสงหารมทรพย และคาธรรมเนยมพเศษเพอสรางแรงจงใจในการบรหารทชดเจน และขอบเขต

การใหบรการหลกของผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพยทไดรบการคดเลอกจะตองมความคลายคลงกบขอบเขตการใหบรการหลกของบรษท เหม

ราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) กลาวคอ ขอบเขตการใหบรการตองรวมถงการทาหนาทจดหา

ผลประโยชนจากทรพยสนทกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยเขา



247

ลงทนการดแลและซอมบารงอสงหารมทรพยของกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพยรวมถงการจดใหมบญชและรายงานรวมทงเอกสารหลกฐานใดๆ ทเกยวกบการดาเนนงาน

และการใชประโยชนจากทรพยสนทกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

ลงทน ซงจากเกณฑการคดเลอกดงกลาว ทปรกษาทางการเงนสามารถคดเลอกกองทนรวม

อสงหารมทรพยและทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย 2 กอง (กองทนรวมอสงหารมทรพย(HPF)

และทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยไทคอน (TREIT)) และสทธการ

เชาเหมราชอนดสเตรยล

2. เปรยบเทยบโครงสรางคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยของทง 2 กอง เพอใหสามารถเปรยบเทยบกบ

อตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยทบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะเรยกเกบจาก

กองทรสตใหไดใกลเคยงกนยงขน โดยทคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยทบรษท เหมราชพฒนาทดน

จากด (มหาชน) จะเรยกเกบจากกองทรสตนน ไดแก อตราคาธรรมเนยมในการจดหาผเชา คาธรรมเนยม

การบรหารอสงหารมทรพย

ทงน ขอมลเกยวกบคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยของทงกองทนรวมอสงหารมทรพยและทรสตเพอ

การลงทนในอสงหารมทรพยทไดรบการคดเลอก สามารถสรปออกมาไดในรปแบบดงตอไปน



248

ตารางเปรยบเทยบคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

ทรสตเพอการลงทนในสทธการเชา

อสงหารมทรพยเหมราช (HREIT)

กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล (HPF)

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยไทคอน (TREIT)

คาธรรมเนยมการบรหาร

ปท 1-5 รอยละ 2 ของรายไดจากการดาเนนงาน/1




รอยละ 4 และรอยละ 2 ของรายไดคาเชาและคาบรการ สาหรบการบรหารจดการโรงงาน และสาหรบ

การบรหารจดการคลงสนคา ตามลาดบ

คาธรรมเนยมพเศษ (Incentive Fee)

- -

ไมเกนรอยละ 6 และรอยละ 4 ของกาไรสทธจากการดาเนนงาน สาหรบ

การบรหารจดการโรงงาน และสาหรบการบรหารจดการคลงสนคา

ตามลาดบ คาธรรมเนยมในการจดหาผเชา

ผเชารายเดมทท าสญญาเชาอายเทากบหรอตงแต 3 ปขนไป

0.5 เดอน/2 0.5 เดอน/2 -/3

ผเชารายใหมทท าสญญาเชาอายเทากบหรอตงแต 3 ปขนไป

1 เดอน/2 1 เดอน/2 2 เดอน

หมายเหต:

/1 รายไดจากการดาเนนงาน (Gross Property Operating Revenue) หมายถง รายไดทมาจากคาเชา คาบรการ และรายไดอนๆ ทไดรบจรงจากการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย

/2 ในกรณระยะเวลาการเชาไมถง 3 ป ใหผบรหารอสงหารมทรพยมสทธไดรบคาธรรมเนยมโดยคานวณตามสดสวนระยะเวลาการเชาจรง เทยบกบระยะเวลาการเชามาตรฐาน 3 ป

/3 ไมมการเปดเผยขอมล

ทปรกษาทางการเงนมความเหนวา คาตอบแทนผบรหารอสงหารมทรพยทกองทรสตจะจายใหแกเหมราช

นนมโครงสรางคาธรรมเนยมเหมอนกบกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล



249

(HPF) และอาจมความแตกตางจากคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยของทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยไทคอน (TREIT) บาง แตมไดแตกตางกนมากอยางม

นยสาคญ ประกอบกบ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ยงเปนเจาของและผบรหารงานใน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกสวนใหญมาประมาณ 2-4 ป (แลวแตยนต) และเปนผประกอบการ

รายหนงในประเทศไทยทมประสบการณและความชานาญในการบรหารงานอาคารโรงงานและคลงสนคา

อกทงยงมความชานาญในการบรหารจดการและมทมงานดานตางๆ ทมประสบการณและมประสทธภาพ

โดยบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) นนถอวาเปนผบรหารอสงหารมทรพยทมความเชยวชาญ

และประสบการณ พรอมทงมความคนเคยกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเปนอยางด ซงจะ

สามารถบรหารจดการทรพยสนหลกเพอสรางผลประโยชนใหแกกองทรสตและผถอหนวยทรสตตอไป

2.5 การกยมเงน

2.5.1 สรปสาระส าคญของสญญากยมเงน

การเขาลงทนในครงนของกองทรสต กองทรสตจะใชแหลงเงนทนสวนหนงจากการกยมเงน โดยกองทรสตจะเขา

ทาสญญาเงนกกบธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) (“ผใหก”) ภายหลงวนจดตงกองทรสต และกอนวนท

กองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสนหลกในครงน ทงน ผใหกไดเสนอวงเงนกยมระยะยาวจานวนไมเกน 3,000

ลานบาท เพอใชสาหรบการลงทนในทรพยสนหลก โดยขอกาหนดและเงอนไขของการกยมเงนดงกลาวจะเปนไป

ตามทกาหนดในสญญาเงนกระหวางกองทรสตและผใหก โดยมเงอนไขทสาคญดงตอไปน

ผใหก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ผก ทรสตกระทาในนามของทรสต เพอการลงทนในสทธการเชา

อสงหารมทรพยเหมราช วงเงนก ไมเกน 3,000 ลานบาท อตราดอกเบย อตราดอกเบยอางองตามอตราดอกเบย MLR (Minimum Loan

Rate) โดยอตราดอกเบยในปท 1 จะไมเกน MLR (Minimum Loan Rate) ลบรอยละ 1.50 และอตราดอกเบยตลอดอายสญญาเงนกจะไมเกน MLR (Minimum Loan Rate) โดย “อตราดอกเบย MLR” หมายถง อตราดอกเบยลกคารายใหญชนด ประเภทเงนกแบบมระยะเวลาของธนาคารผใหเงนก (Minimum Loan Rate, “MLR”)

อายสญญาเงนก 5 ป การช าระเงนตน ชาระคนเงนตนทงจานวน และ/หรอ ชาระคนเงนตนบางสวน โดย

ยอดเงนกคงคางจะถกชาระเมอครบกาหนดอายสญญาเงนก



250

การช าระดอกเบย ชาระดอกเบยเปนรายไตรมาส หลกประกนการกยม 1) สทธการเชาทดนและอาคารของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ครงแรก ซงมมลคาหลกประกนรวมไมนอยกวา 2 เทาของยอดเงนก

2) การโอนสทธอยางมเงอนไขในกรมธรรมประกนภย และสลกหลงใหผใหกเปนผรบผลประโยชนและผเอาประกนภยรวม

3) การโอนสทธอยางมเงอนไขในสญญาเชาและบรการของผเชาพนททมอายมากกวา 3 ป

4) หลกประกนการกยมอนๆ (ถาม) ตามทกองทรสตและผใหกอาจจะกาหนดในสญญาเงนก

เงอนไขของสญญาเงนก 1) ผกตกลงวาจะไมนาทรพยสนทปลอดภาระผกพนไปกอภาระผกพนกบสถาบนการเงนอน (Negative Pledge)

2) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ตกลงจะดารงสดสวนการถอหนวยทรสตในทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพย เหมราช ไมตากวารอยละ 15 ของจานวนหนวยทรสตทงหมดเปนระยะเวลา 3 ปนบจากวนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

3) ผกจะใหบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) หรอบรษทในเครอเปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) เวนแตการเปลยนแปลงผบรหารอสงหารมทรพยเปนไปโดยมตของผถอหนวยทรสต หรอเปนไปตามทระบไวในสญญาแตงต งผบรหารอสงหารมทรพย

ขอปฏบตทางการเงน - ผกจะตองดารงสถานะอตราสวนการกอหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนผถอหน (Interest Bearing Debt/Equity Ratio) ไมเกน 1.0 เทา

- ผกจะตองดารงสถานะอตราสวนความสามารถในการชาระหน (Debt Service Coverage Ratio) ไมตากวา 1.2 เทา

เมอครบกาหนดอายสญญาเงนก หรอในการรไฟแนนซ (Refinance) เงนก บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต

จะพจารณาปจจยตางๆ ทเกยวของในการระดมทน/รไฟแนนซ เชน เงอนไขในสญญาเงนก อตราดอกเบย การ

เสนอขายตราสารหนประเภทอนโดยกองทรสต เปนตน เพอใหกองทรสตและผถอหนวยไดรบประโยชนสงสด

ทงน กองทรสตอาจมความเสยงทเกดขนจากการกยมเงน ซงผลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพมเตมไดจาก

ขอ 2.1 ปจจยความเสยง



251

2.5.2 ประโยชนของการกยมเงนของกองทรสตตอผลงทน

ผจดการกองทรสตและทปรกษาทางการเงนมความเหนวาการกยมเงนเพอใชสาหรบการลงทนในทรพยสนท

กองทรสตเขาลงทนครงแรกนนจะเปนประโยชนตอผถอหนวยทรสต เนองจากจะชวยใหกองทรสตมโครงสรางการ

บรหารเงนทมประสทธภาพมากขน และตนทนในการลงทนตาลง เมอเทยบกบการใชเงนจากการเสนอขาย

หนวยทรสตเตมมลคาการลงทน สงผลใหผลตอบแทนตอผถอหนวยทรสตดขน รวมทงอตราดอกเบยทกองทรสต

ตองชาระในการกยมเงนในครงนอยในเกณฑทใกลเคยงกบอตราการกยมเงนของลกคาชนดทธนาคารพาณชยใน

ประเทศสวนใหญเสนอใหกบลกคาของตนในอตสาหกรรมทใกลเคยงกน และอยภายใตเง อนไขทใกลเคยงกน

(เชน หลกประกน เงอนไขของสญญาเงนกและปจจยความเสยงอนๆ เปนตน) ซงตากวาตนทนเงนทนในสวนทน

ของกองทรสตอยางมนยสาคญ เนองจากอตราดอกเบยทกองทรสตตองชาระในปท 1 ถงปท 5 เปนอตรา

ดอกเบยลอยตว ซงไมเกน MLR ตอป นอกจากน วงเงนทกองทรสตไดรบตามเงอนไขของสญญาเงนก กองทรสต

นาจะสามารถชาระคนเงนตนไดทงจานวนเมอครบกาหนดระยะเวลาตามสญญาเงนก ณ ปท 5 หรออาจชาระคน

เงนตนทงจานวนกอนครบกาหนดสญญาเงนกภายใตเงอนไขทจะกาหนดในสญญาเงนก อยางไรกตาม ในกรณท

กองทรสตไดรบขอเสนอในการกยมเงนจากธนาคารพาณชยทมขอกาหนดและเงอนไขดกวาในปจจบน (เชน

อตราดอกเบยตากวา ระยะเวลาชาระคนเงนกนานกวา ไมมหลกประกนการกยม เปนตน) ผจดการกองทรสตขอ

สงวนสทธในการใชเงนกยมจากขอเสนอดงกลาว โดยผจดการกองทรสตจะแจงใหผถอหนวยทรสตทราบถงการ

เปลยนแปลงกอนการใชเงนกยมดงกลาว

2.5.3 ความเสยงจากการกยมเงน

เนองจากกองทรสตมความประสงคทจะกยมเงนไมเกน 2,750 ลานบาท หรอคดเปนประมาณไมเกนรอยละ 29

ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ณ วนทกองทรสตลงทนในทรพยสนครงแรก เพอเปนแหลงเงนทนสวนหนง

ในการลงทนในทรพยสนหลกทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ดงนน กองทรสตอาจมความเสยงทเกดขนจากการ

กยมเงนดงกลาวได โดยรายละเอยดของความเสยงจากการกยมเงนไดถกระบในสวนท 2 ขอ 1 ปจจยความเสยง

หวขอ 1.1.14 ความเสยงทอาจเกดขนอนเปนผลจากการทกองทรสตกยมเงน

ทงน ผจดการกองทรสตทราบถงความเสยงดงกลาว และจะดาเนนการพจารณาและตดตามปจจยทอาจม

ผลกระทบตอการกยมเงนของกองทรสต และจะบรหารความเสยงทอาจเกดขนจากปจจยดงกลาว โดยคานงถง

ขอกฎหมายทเกยวของและผลประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสตเปนสาคญ รวมถงจะตดตามปจจยภายนอก

ตางๆ ทอาจมผลกระทบตอผลการดาเนนงานและสภาพคลองของกองทรสต เพอลดความเสยงดงกลาว



252

2.5.4 ความสมพนธ และเหตผลความจ าเปนของการกยมจากบคคลทเกยวของ และความเหนเกยวกบ

เงอนไขตามสญญากยมเงน

ความสมพนธระหวางทรสตกบผใหกยมเงน

ผใหกเปนผถอหนรายใหญของทรสตโดยถอหนรอยละ 99.99 ของทนจดทะเบยนทออกและชาระแลวของทรสต

ซงการเขาทาธรกรรมการกยมจากบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต อาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน

ระหวางกองทรสตกบทรสต

เหตผลความจาเปนของการกยมจากบคคลทเกยวโยงกนของทรสต

ผจดการกองทรสตมความเหนวาการกยมเงนจากบคคลทเกยวโยงกนของทรสตนนมการกาหนดเงอนไขใน

สญญาเงนกทเปนเงอนไขทางการคาตามปกต เปนประโยชนตอกองทรสต มความสมเหตสมผล และไมทาให

กองทรสตเสยประโยชน เนองจากผใหกนนมความเขาใจในธรกจและทรพยสนทกองทรสตเขาเขาลงทนครงแรก

เปนอยางด

ความเหนเกยวกบเงอนไขตามสญญาการกยมเงน

ผจดการกองทรสตมความเหนวาธรกรรมการกยมเงนของกองทรสตเปนธรกรรมทมลกษณะเฉพาะทใหแก

กองทรสต ซงมขอกาหนดและเงอนไขภายใตสญญาเงนกทสอดคลองกบลกษณะเฉพาะของกองทรสต ทงน

เงอนไขภายใตสญญาเงนกดงกลาวสามารถเทยบเคยงไดกบเงอนไขปกตทผใหกเสนอใหกบลกคารายใหญชนด

รายอนทมรปแบบความเสยงทใกลเคยงกน ประกอบธรกจในอตสาหกรรมทใกลเคยงกน และเทยบเคยงไดกบ

อตราดอกเบยของหนกของเหมราช โดยในการพจารณาเปรยบเทยบขอเสนอจากบคคลทเกยวโยงกนของทรสต

และสถาบนการเงนอนนน ผจดการกองทรสตจะมการพจารณาหลายปจจยรวมกน เชน อตราดอกเบยเงนกยม

ระยะเวลาผอนชาระ การชาระเงนตน ขอปฏบตทางการเงน และเงอนไขปลกยอยอนๆ ซงในการพจารณา

เปรยบเทยบจะคานงถงประโยชน ทงในระยะสนและระยะยาวของกองทรสต โดยทอตราดอกเบยเปนเพยงหนง

ในปจจยในการพจารณาเทานน ซงทรสตไมสามารถเขามาแทรกแซงและมอทธพลในการพจารณาอนมตและ

การกาหนดเงอนไขสญญาเงนกของผใหกได ดงนน ผจดการกองทรสตมความเหนวาธรกรรมทกองทรสตจะกยม

เงนจากบคคลทเกยวโยงกนของทรสตไมไดกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน หรอทาใหกองทรสตเสย

ประโยชนจากการเขาทาธรกรรม เนองจากเปนไปตามเงอนไขทางการคาปกต (Arm’s Length Basis) และเปน

ประโยชนตอผถอหนวยทรสต



253

ขอพพาทหรอขอจากดในการใชประโยชนในอสงหารมทรพย

เนองจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกบางยนต อยภายใตการจดทะเบยนสทธการเชาระหวางบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด/บรษท เอสเอมอ แฟคทอร

จากด ในฐานะเจาของทรพยสน กบผเชาพนททเกยวของ ทาใหเจาของทรพยสนและกองทรสตจะไมสามารถจดทะเบยนสทธการเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกดงกลาวไดจนกวา

เจาของทรพยสนและผเชาพนททเกยวของจะจดทะเบยนเลกสทธการเชาดงกลาว และลงนามในหนงสอแปลงหน (Novation Letter) รายละเอยดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกท

มการจดทะเบยนสทธการเชาระหวางเจาของทรพยสนดงกลาว และผเชาพนททเกยวของ ณ วนท 30 มถนายน 2558 และกระบวนการในการจดทะเบยนสทธการเชา มดงตอไปน

โครงการ เจาของ ยนต โฉนดทดน

พนท (ตร.ม.)

วนสนสดระยะ เวลาการเชาตามสญญาเชา

ปจจบน

กระบวนการในการ จดทะเบยนสทธการเชา

จะตองด าเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจอยางชา ภายใน 30 วนนบจากวนท

1. สญญาเชาทเหลอระยะเวลาการเชามากกวา 3 ป นบจากวนทคาดวากองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสน (1 พ.ย. 58) HESIE บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด

อนดสเตรยลเอสเตท จากด D.32 23063 8,234 14 ส.ค. 63 1. เจาของทรพยสนดาเนนการยกเลกการ

จดทะเบยนสทธการเชากบผเชาพนท 2. เจาของทรพยสนจดทะเบยนสทธการ

เชาใหแกกองทรสต 3. กองทรสตจดทะเบยนสทธการเชาชวง

ใหแกผเชาพนทเทากบระยะเวลาการเชาทเหลออยสาหรบผเชาพนทรายนน (ดวยคาใชจายของเจาของทรพยสน)

14 ส.ค. 63

HESIE บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

C.09B 29716 5,640 28 ก.พ. 62 28 ก.พ. 62


C.09C 29717 5,640 15 ต.ค. 65 15 ต.ค. 65


H.03 175591 4,240 14 ต.ค. 63 14 ต.ค. 63

รวมพนท 23,754

3. ขอพพาทหรอขอจ ากดในการใชประโยชนในอสงหารมทรพย



254

โครงการ เจาของ ยนต โฉนดทดน

พนท (ตร.ม.)

วนสนสดระยะ เวลาการเชาตามสญญาเชา

ปจจบน

กระบวนการในการ จดทะเบยนสทธการเชา

จะตองด าเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจอยางชา ภายใน 30 วนนบจากวนท

2. สญญาเชาทเหลอระยะเวลาการเชานอยกวา 3 ป นบจากวนทคาดวากองทรสตจะเขาลงทนในทรพยสน (1 พ.ย. 58) HESIE บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด

อนดสเตรยลเอสเตท จากด D.31 23064 7,750 31 ก.ค. 60 1. เจาของทรพยสนดาเนนการยกเลกการ

จดทะเบยนสทธการเชากบผเชาพนท 2. เจาของทรพยสนจดทะเบยนสทธการ

เชาใหแกกองทรสต

31 ก.ค. 60


D.49 26797 3,756 31 ส.ค. 61 31 ส.ค. 61

ESIE บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด L.08 17938 6,912 30 เม.ย. 60 30 เม.ย. 60 รวมพนท 18,418

ทงน ในกรณท บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ไดใชความพยายามในการดาเนนการใหผเชาพนทจดทะเบยนยกเลกสทธ

การเชาแลว แตยงไมสามารถดาเนนการไดแลวเสรจกอนวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสต บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อน ดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ

แฟคทอร จากด ตกลงวาจะระบขอความในสญญาเชาทรพยสนวาการจดทะเบยนสทธการเชาจะตองดาเนนการใหแลวเสรจภายในวนทระบไ วขางตน (สาหรบผเชาพนทบางแปลงทไม

สามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาไดภายในวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสต) ในการน หากกองทรสตไมสามารถเรยกเกบคาเชาและคาบรการโดยตรงจากผเชาพนท

ดงกลาวได กองทรสตจะพจารณาใหบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จา กด (แลวแตกรณ) มหนาทจดการดแลผเชาพนท

ดงกลาว รวมถงตองนาสงผลประโยชนและเงนประกนการเชาของผเชาพนทดงกลาวใหแกกองทรสตตลอดระยะเวลาทผเชาพนทดงกลาวยงไมเปนคสญญาโดยตรงกบกองทรสต นอกจากน

ในกรณทสญญาเชาและสญญาบรการฉบบเดมหมดอาย และหากผเชาพนทดงกลาวประสงคจะทาการเชาทดนและอาคารตอไป ผใหเชามหนาทจดการดแลใหผเชาพนทดงกลาวเขาทา

สญญาเชาและสญญาบรการกบกองทรสตโดยตรง



255

นอกจากน เพอเปนการรบประกนการดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน ในกรณทไมสามารถดาเนนการยกเลกการจดทะเบยนสทธการเชากบผเชาพนทไดกอน

วนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสต เจาของทรพยสนทเกยวของจะดาเนนการ ดงน

1. บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ตกลงดาเนนการจดทะเบยนสทธเกบกนบนทรพยสนทเชาบนแปลงดงกลาว

โดยไมมคาตอบแทน และมกาหนดเวลาตงแตวนเรมตนระยะเวลาการเชาของกองทรสตไปจนถง 30 วนหลงจากวนครบกาหนดระยะเวลาการเชากบผเชาพนทแตละราย ทงน

เพอใหเปนไปตามขอตกลงของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ในเรองการดาเนนการจดทะเบยนสทธการ

เชาภายใตสญญาเชาทรพยสน และเพอใหกองทรสตในฐานะผทรงสทธเกบกนนนมสทธครอบครอง ใช และถอเอาประโยชนแหงทรพย สนได โดยบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด

อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด จะไมดาเนนการใดๆ บนทดนภายใตสทธ ทอาจทาใหเกดการรอนสทธ ภาระผกพน กอใหเกดการรบกวน

หรอสงผลกระทบทาใหกองทรสตไมสามารถครอบครอง ใช และถอเอาประโยชนแหงทรพยสนภายใตสทธไดอยางเตมท ไมวาทงหมดหรอบางสวน ตลอดระยะเวลาการใหสทธ

ภายใตเงอนไขวาคสญญาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนยกเลกสทธเกบกนของกองทรสตในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน

2. เนองจาก บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ไดดาเนนการจดทะเบยนจานองทรพยสนทเชาน ใหแกกองทรสต

เพอเปนประกนการปฏบตตามสญญาของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ภายใตสญญาเชาทรพยสน และ

ขอตกลงของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ในเรองสทธในการตออายสญญาเชาของกองทรสต การจานอง

ทรพยสนดงกลาวจะครอบคลมถงการท บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ไมสามารถดาเนนการจดทะเบยน

สทธการเชาไดตามทระบไวในสญญา

3. เหมราชตกลงรบประกนดาเนนการของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ในการดาเนนการจดทะเบยนสทธการ

เชาใหแกกองทรสตภายใตสญญาเชาทรพยสนสาหรบทรพยสนแปลงดงกลาวขางตน ทงน โดยจะตองดาเนนการจดทะเบยนสทธการเช าใหแกกองทรสตใหแลวเสรจภายใน

ระยะเวลาทไดระบไวขางตนดงกลาว โดยทเหมราชตกลงรบผดรวมกนกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

หากเกดความเสยหายจากการไมสามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแลวเสรจตามสญญาเชาทรพยสนดงกลาว



256

ดงนน หากมเหตการณใดๆ กตามททาใหบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ไมสามารถจดทะเบ ยนสทธการเชาใหแก

กองทรสตได เพอเปนการปองกนความเสยงดงกลาวทอาจเกดขน และเพอใหกองทรสตมโอกาสไดรบการชดเชยจากความเสยหายทอาจเกดขนแกกองทรสต การทบรษท เหมราช อสเทรนซ

บอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด จดทะเบยนสทธเกบกนและจดทะเบยนจานองทรพยสน และกา รทเหมราชรบประกนการดาเนนการดงกลาว

ภายใตสญญาตกลงกระทาการ จะทาใหกองทรสตมสทธเรยกคาเสยหายจากบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด จากเหต

ดงกลาว และ/หรอ มสทธในการบอกเลกสญญาเชาและบงคบจานองทรพยสนทจานองภายใตสญญาเชาได และ/หรอ เรยกใหเหมราชชาระคาเสยหายจากเหตการณดงกลาวได (โปรด

พจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา)

ทงน หากบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด และ/หรอ บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด สามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแกกองทรสตไดแลวเสรจ

สาหรบทรพยสนแปลงใดๆ กองทรสตตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนยกเลกสทธเกบกนในวนเดยวกบวนจดทะเบยนสทธการเชาภายใตสญญาเชาทรพยสนสาหรบทรพยสนแปลงนนๆ และ

หนาทของเหมราชในการรบประกนการดาเนนการของเหมราชบนทรพยสนแปลงทสามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาใหแกกองทรสตไดดงกลาวจะสนสดลง



257

4.1 ลกษณะการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย

บรษทฯ ในฐานะผกอตงทรสตและผจดการกองทรสต (REIT Manager) มวตถประสงคทจะสรางอตรา

ผลตอบแทนจากการลงทนในระดบทเหมาะสม และยงยนในระยะยาวใหแกผถอหนวยทรสต โดยมนโยบายใน

การจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกดงน

สทธการเชาระยะยาวในทดน และ/หรอ สทธการเชาระยะยาวในอาคารโรงงานและคลงสนคา ซงกองทรสต

จะทาสญญาเชาจากบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล

เอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ

แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนและอตสาหกรรม จากด

ภายหลงจากกองทรสตเขาลงทนในสทธการเชาทรพยสน และเปนผมสทธการเชาในทดน และ/หรอ อาคาร

ผจดการกองทรสตมนโยบายในการนาทรพยสนดงกลาวออกใหเชาแกผเชา โดยผจดการกองทรสตจะ

วาจาง บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ซงเปนผมประสบการณและความเชยวชาญในการ

บรหารจดการทรพยสนประเภทโรงงานและคลงสนคา ใหมหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property

Manager) โดยจะมหนาทดาเนนการตดตอหาลกคา หาผทมความประสงคทจะใชบรการ และ /หรอ เชา

พนทของทรพยสนดงกลาว รวมทง เจรจาขอสญญากบผทสนใจในการเชาพนท นอกจากนน ยงมหนาทใน

การทาการตลาดและสงเสรมการตลาดโดยตดตอกบลกคากลมเปาหมายโดยตรง หรอการตดตอผานนาย

หนาตางๆ ดวย

4.1.1 ลกษณะของสญญาเชา

กองทรสตโดยทรสตจะเขาเปนคสญญากบผเชาพนทโดยตรง โดยรายไดและกระแสเงนสดทกองทรสตจะไดรบ

จากการลงทนในอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนครงแรก ไดแก รายไดคาเชาทดนและอาคาร และคาบรการ

จากการใหเชาโรงงานและคลงสนคา ซงสญญาเชาสวนใหญเปนสญญามาตรฐาน โดยมหลกเกณฑและเงอนไข

ของสญญาทใกลเคยงกน เชน

รายไดคาเชารายเดอน มาจากการใหเชาทดนและอาคารโรงงานหรอคลงสนคา

รายไดคาบรการรายเดอน มาจากการใหบรการบารงรกษา ซอมแซม และทาใหทรพยสนทใหเชาอยใน

สภาพทด

4. การจดหาผลประโยชนจากจากทรพยสนหลก



258

การกาหนดระยะเวลาในการโครงสรางรายไดของทรพยสนทกองทรสตทรสตทเขาลงทนครงแรกสามารถแบงเปน

รายไดทเกดจากการใหเชาพนทโรงงานประมาณรอยละ 73.39 และรายไดจากการใหเชาพนทคลงสนคา

ประมาณรอยละ 26.61 ของรายไดตามสญญาเชาทงหมด (สดสวนรายไดคาเชาสาหรบไตรมาส 2 ป 2558)

โดยสญญาเชา กบผเชาพนทนนจะเปนสญญาเชาทมอายตงแตประมาณ 3 ป ถง 9 ป ซงจะมการกาหนดคาเชา

คงท และ/หรอ มการขนคาเชาเปนลาดบขนระหวางอายสญญา

สญญาเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมการกระจายตวของอายของสญญาเชา อตสาหกรรมของผ

เชา สญชาตของผเชา และการพงพงผเชารายใหญ (โปรดพจารณารายละเดยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ 2.1.1

ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกหวขอ ขอมลทวไปของโรงงานและคลงสนคาใหเชาและ

ขอมลผเชาโรงงานและคลงสนคา) โดยรายไดตามสญญาเชาของทรพยสนทเปนคลงสนคาจากผเชารายใหญ 5

รายแรกจะเกนกวารอยละ 66.07 ของรายไดตามสญญาเชาคลงสนคา สวนสาหรบทรพยสนประเภทโรงงาน

รายไดตามสญญาเชาจากผเชารายใหญ 5 รายแรกคดเปนประมาณรอยละ 40.50 ของรายไดตามสญญาเชา

โรงงาน และรายไดจากผเชารายหนงมสดสวนคดเปนประมาณรอยละ 10.27 ของรายไดตามสญญาเชาโรงงาน

ซงคดเปนสดสวนรายไดประมาณรอยละ 7.58 ของรายไดตามสญญาเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ทงหมด อยางไรกด หากพจารณาโดยรวมแลวจะพบวาทรพยสนทกองทรสต เขาลงทนครงแรกมผเชารายใหญ

เปนบรษทขนาดใหญ ซงมความนาเชอถอจงคาดวาความเสยงของรายไดตามสญญาเชาจากการกระจกตวของผ

เชาจะมจากด

เขาทาสญญาเชาและการใหบรการ ซงสวนใหญกาหนดระยะเวลาขนตาท 3 ป และสญญาบางสวน ผให

เชาใหสทธแกผเชาในการตอสญญาอกเปนเวลา 3 ป

รายไดคาเชา และรายไดคาบรการสวนใหญกาหนดเปนอตราคงทในแตละสญญา



259

4.1.2 โครงสรางรายไดคาเชา

โครงสรางการจดหาผลประโยชนของทรพยสนภายหลงจากทกองทรสตลงทน

4.2 รายละเอยดผบรหารอสงหารมทรพย

ในวนทกองทรสตเขาลงทนในทรพยสนหลก ผจดการกองทรสตจะแตงตง บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด

(มหาชน) เปนผบรหารอสงหารมทรพย เพอปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยสาหรบทรพยสนประเภท

โรงงานและคลงสนคา โดยมรายละเอยด ดงน

4.2.1 ขอมลทวไป

ชอผบรหารอสงหารมทรพย : บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

ทตงสานกงานใหญ : 9 อาคารยเอมทาวเวอร ชน 18 ถนนรามคาแหง แขวงสวนหลวง

เขตสวนหลวง กรงเทพมหานคร 10250

เลขทะเบยนบรษท : บมจ. 0107536000676

โทรศพท : 02 719 9555, 02 719 9559



260

โทรสาร : 02 719 9546-7

Website : http://www.hemaraj.com

ทนจดทะเบยน : 6,000,000,000.00 บาท

ทนชาระแลว : 3,882,074,476.40 บาท

จานวนหนทออกและเรยกชาระแลว : 9,705,186,191 บาท

มลคาทตราไว : 0.40 บาท

4.2.2 คณสมบตและประสบการณผบรหารอสงหารมทรพย

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“เหมราช”) เปนบรษทยอยของ บรษท ดบบลวเอชเอ เวนเจอร

โฮลดง จากด โดย ณ วนท 1 เมษายน 2558 บรษท ดบบลวเอชเอ เวนเจอร โฮลดง จากดเปนผถอหนรอยละ

69.38 ของทนจดทะเบยนทออกและชาระแลวโดยผบรหารอสงหารมทรพยเปนบรษทจดทะเบยนในตลาด

หลกทรพยแหงประเทศไทย ซงจดทะเบยนจดตงขนในประเทศไทย เมอวนท 15 สงหาคม 2531 และจดทะเบยน

กบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เมอวนท 10 กรกฎาคม 2535 โดยมทนจดทะเบยนซงเรยกชาระแลว

3,882,074,476.40 บาท แบงออกเปนหนสามญจานวน 9,705,186,191 หน มลคาทตราไวหนละ 0.40 บาท โดย

มวตถประสงคเพอพฒนานคมอตสาหกรรม พรอมระบบสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวก แถบชลบร

ระยอง และสระบร และพฒนาอสงหารมทรพย ประเภทโรงงานสาเรจรปเพอเชาและขายสาหรบผประกอบการ

ธรกจขนาดกลางและขนาดยอม ปจจบน ผบรหารอสงหารมทรพยมคลงสนคาและโรงงานตงอยในพนท 7 ทาเล

ใน 4 จงหวด โดย ณ วนท 30 มถนายน 2558 ผบรหารอสงหารมทรพยมคลงสนคาและโรงงานทสรางเสรจแลว

ทงหมด 324 ยนต นอกจากน ผบรหารอสงหารมทรพยยงทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม

อสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล (“HPF”) ซงเปนกองทนรวมอสงหารมทรพยทลงทนใน

กรรมสทธทดนและโรงงาน (Freehold) จานวน 47 ยนต พนทอาคารโรงงานรวม 95,941 ตารางเมตร (รอยละ 64

ของพนทอาคารโรงงาน) และสทธการเชาทดนและโรงงาน (Leasehold) จานวน 57 ยนต พนทอาคารโรงงานรวม

54,176 ตารางเมตร (รอยละ 36 ของพนทอาคารโรงงาน)

4.2.3 ความสมพนธเชงการถอหนหรอความเกยวของทางธรกจกบผจดการกองทรสต

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต และเปนผถอ

หนรายใหญของ บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ซงจะเขาเปนผจดการกองทรสต โดย ณ วนท

30 มถนายน 2558 เหมราชถอหนบรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด จานวนรอยละ 99.99 นอกจากน เหม

ราชยงคงเปนหนงในเจาของทรพยสนทกองทรสต เขาลงทนครงแรกดวย ซงบทบาทตางๆ ของเหมราชทมตอ

กองทรสตอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทรสตได ในเรองการจดหาผเชารายใหมโดยการ

เลอกเสนออาคารโรงงานหรอคลงสนคาของเหมราชใหลกคาพจารณากอนอาคารโรงงานหรอคลงสนคาของ

กองทรสต รวมถงการกาหนดราคาซอขายหรอคาเชาของอาคารโรงงานและคลงสนคาดวย อยางไรกตาม



261

ผจดการกองทรสตไดตระหนกถงความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขนดงกลาว ดงนน ผจดการกองทรสตจง

ไดกาหนดหลกเกณฑในการเลอกลงทนโรงงานและคลงสนคารวมถงแนวทางการกากบดแลการบรหาร

อสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพยเพอเปนการปองกนปญหาดงกลาวทอาจเกดขนตามรายละเอยดใน

สวนท 2 ขอ 4.2.7 กลไกหรอมาตรการทใชในการกากบดแลผบรหารอสงหารมทรพยเพอปองกนความขดแยง

ทางผลประโยชนระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต

4.2.4 ระยะเวลาการด าเนนการ

ผบรหารอสงหารมทรพยจะมวาระตามทกาหนดในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ซงมกาหนด

เวลา 10 ป เมอครบระยะเวลาการจางบรหารชวงแรกหรอระยะเวลาการจางบรหารชวงตอๆ ไป (แลวแตกรณ)

โดยไมมการฝาฝนหรอไมปฏบตหนาทโดยผบรหารอสงหารมทรพยตามทระบไวในสญญาอยางมนยสาคญ

คสญญาตกลงใหตออายสญญาออกไปอกคราวละ 10 ป โดยเงอนไข และหลกเกณฑของสญญาทตอออกไปให

เปนตามทกาหนดไวในสญญา สามารถพจารณารายละเอยดเพมเตมเกยวกบสรปสาระสาคญของรางสญญา

แตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ไดในสวนท 2 ขอ 2.1.1 ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก



262

4.2.5 อสงหารมทรพยอนภายใตการจดการของผบรหารอสงหารมทรพยทอาจแขงขนในทางธรกจกบ

ทรพยสนหลกของกองทรสต

ทตง (โครงการนคมอตสาหกรรม/สวนอตสาหกรรม) ประเภททรพยสน

HPF เหมราช HREIT

ยนต ตร.ม. ยนต ตร.ม. ยนต ตร.ม. โครงการนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) โรงงาน 56 84,282 21 33,982 40 47,380 โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (HESIE) โรงงาน 19 27,532 19 71,232 29 109,732 โครงการนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (HCIE) โรงงาน 19 23,767 10 8,520 17 15,624 โครงการเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (HSIL) โรงงาน 10 14,536 17 46,706 17 29,236 โครงการเขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชระยอง (HRIL) โรงงาน - - 1 3,008 - -

โครงการโรงงานสาเรจรปเหมราช อารบเอฟ พารค 1 (นคมอตสาหกรรมไฮเทคกบนทร)

โรงงาน - -

10 12,368 - -

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 (HLP1) คลงสนคา - - 8 40,934 2 16,820

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 (HLP2) คลงสนคา - - - - 11 50,996

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 3 (HLP3) คลงสนคา - - 4 18,656 - -

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 (HLP4) คลงสนคา - - 6 25,908 8 26,126

Total 104 150,117 96 261,314 124 295,914 ทมา: บมจ. เหมราชพฒนาทดน, ขอมล ณ วนท 30 มถนายน 2558

4.2.6 คาตอบแทนทจะไดรบจากกองทรสต

เหมราชจะเรยกเกบคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทรสตเปนรายป ซงจะประกอบไปดวย 1)

คาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพยโดยไมเกนอตรารอยละ 3 (สาม) ตอปของมลคาทรพยสนสทธของ

กองทรสต (NAV), 2) คาธรรมเนยมการควบคมงานซอมแซม ปรบปรง กอสราง ตอเตม และพฒนา

อสงหารมทรพย ไมเกนรอยละ 2.0 ของมลคางานซอมแซม ปรบปรง กอสราง ตอเตม และพฒนา (เฉพาะกรณท

ผจดการกองทรสตไดมอบหมายใหผบรหารอสงหารมทรพยดาเนนการ (ก) ควบคมงานกอสราง ตอเตม และ

พฒนาอสงหารมทรพยของกองทรสต (ข) ควบคมงานซอมแซมหรองานกอสรางอสงหารมทรพยของกองทรสตท

ไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวน และ ความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญ และ (ค) การปรบปรง

ทรพยสนอนทมไดมาจากผบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ บคคลทเกยวโยงกนกบผบรหารอสงหารมทรพย)

และ 3) คาธรรมเนยมในการจดหาผเชา ไมเกน 3 เดอนของรายไดคาเชาและคาบรการตามสญญาของผเชา โดย

เปนไปตามสวนท 2 ขอ 11.1 คาธรรมเนยมและคาใชจายทจะเรยกเกบจากกองทรสต



263

4.2.7 กลไกหรอมาตรการทใชในการก ากบดแลผบรหารอสงหารมทรพยเพอปองกนความขดแยงทาง

ผลประโยชนระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต

บรษทฯ ตระหนกถงความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน จงไดกาหนดหลกเกณฑในการกากบดแลการ

บรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพย เพอปองกนปญหาดงกลาวทอาจเกดขน โดยมการกาหนดให

ตลอดระยะเวลาท บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของ

กองทรสต บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ตกลงตอกองทรสตวาทกครงทมผสนใจเชาอาคาร

โรงงาน และ/หรอ คลงสนคา บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะเสนอทรพยสนทวางทงหมดทตรง

ตามความตองการของลกคา (Specification) ใหลกคาเปนผพจารณาตดสนใจโดยไมมการแบงแยกวาจะเปน

ทรพยสนของฝายใด รวมถงการกาหนดคาเชาสาหรบอาคารทสามารถเทยบเคยงกนได ทงในดานขนาด ทาเล

และรปแบบ ใหอยในระดบใกลเคยงกน เพอใหเกดความโปรงใส และใหลกคามขอมลเพยงพอในการตดสนใจ

นอกจากน คาธรรมเนยมในการบรหารอสงหารมทรพยทเหมราชจะไดรบจากการทาหนาทเปนผบรหาร

อสงหารมทรพยของกองทรสตมโครงสรางของคาธรรมเนยมเชนเดยวกนกบคาธรรมเนยมทเหมราชไดรบจากการ

ทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของ HPF และเหมราชในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดทา

รายงานตางๆ เพอเสนอตอผจดการกองทรสตตามทสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยกาหนด หรอตามทจะ

ไดกาหนดรวมกน

นอกจากน เนองจากเหมราชเปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตตามความสมพนธเชงการถอหนกบ

ผจดการกองทรสตตามทไดระบไวในสวนท 2 ขอ 4.2.3 ความสมพนธเชงการถอหนหรอความเกยวของทางธรกจ

กบผจดการกองทรสต ดงนน เพอเปนการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผบรหารอสงหารมทรพย

และกองทรสต ในกรณทจะมการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผบรหารอสงหารมทรพย กองทรสตจะมการ

ดาเนนการตามกฎหมายหลกทรพยดงน

(1) เงอนไขและขอกาหนดทวไปของกองทรสตในการเขาทาธรกรรมกบผบรหารอสงหารมทรพย มดงตอไปน

ในการทาธรกรรม จะมการดาเนนการใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของและ

เปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต

ธรกรรมทกองทรสตจะทากบผบรหารอสงหารมทรพยจะตองเปนธรกรรมท ใชราคาทมความ

สมเหตสมผลและเปนธรรม

บคคลทมสวนไดเสยกบการทาธรกรรมไมวาทางตรงหรอทางออมจะตองไมเขามามสวนรวมในการ

พจารณาและตดสนใจเขาทาธรกรรม



264

การคดคาใชจายทเกดจากการเขาทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผบรหารอสงหารมทรพย ตองใช

ราคาและอตราทเปนธรรมและมความสมเหตสมผล

(2) การอนมตการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผบรหารอสงหารมทรพยตองผานการดาเนนการตามขนตอน


ไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาเกนกวา 1 (หนง) ลานบาท หรอตงแตรอยละ 0.03 (ศนยจดศนยสาม)

ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแตจานวนใดจะสงกวา ตองไดรบอนมตจากคณะกรรมการ

(Board of Directors) ของผจดการกองทรสต

ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาตงแต 20 (ยสบ) ลานบาทขนไป หรอเกนรอยละ 3 (สาม) ของมลคา

ทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแตจานวนใดจะสงกวา ตองไดรบมตของทประชมผถอหนวยทรสต

ดวยคะแนนเสยงไมนอยกวาสามในสของจานวนเสยงทงหมดของผถอหนวยทรสตทมาประชมและม

สทธออกเสยงลงคะแนน

ทงน ในกรณทธรกรรมทกองทรสตทากบผบรหารอสงหารมทรพย เปนการไดมาหรอจาหนายไปซง

ทรพยสนหลก การคานวณมลคาจะคานวณตามมลคาการไดมาหรอจาหนายไปซงสนทรพยทงหมด

ของแตละโครงการททาใหโครงการนนๆ พรอมจะหารายไดซงรวมถงทรพยสนท เกยวเนองกบโครงการ

นนดวย

(3) นโยบายการทารายการกบผบรหารอสงหารมทรพย

การทาธรกรรมประเภทตางๆ ระหวางกองทรสตกบผบรหารอสงหารมทรพย จะตองกระทาภายใต

เงอนไขทมความเปนธรรมและมความเหมาะสมและเปนไปตามเงอนไขและขอกาหนดตามกฎหมาย

หลกทรพย

กองทรสตจะดาเนนการเปดเผยขอมลเกยวกบธรกรรมททากบผบรหารอสงหารมทรพยตอสานกงาน

ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย รวมทงในหมายเหตประกอบงบการเงนของกองทรสตทไดรบการตรวจสอบ

โดยผสอบบญชและในรายงานประจาปของกองทรสตดวย

5. ประมาณการรายไดและคาใชจายของกองทรสตส าหรบรอบระยะเวลา 12 เดอนหลงจากกอตงกองทรสต

5.1 ประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนแบงก าไรตามสมมตฐานส าหรบรอบปตงแตวนท 1

พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559

ขอมลทระบในหวขอนไมใชขอเทจจรงในอดต แตเปนขอมลในลกษณะทเปนการคาดการณเหตการณในอนาคต

(Forward-Looking Statement) โดยขอมลดงกลาวอยบนขอสมมตฐานหลายประการทระบอยในเอกสารแนบ 4



265

ประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสมมตฐานสาหรบปตงแตวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ.

2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 และอยภายใตความเสยงและความไมแนนอนบางประการ ซงอาจทาใหผล

ทเกดขนจรงแตกตางอยางมนยสาคญจากทประมาณการไว ทงน ผจดการกองทรสต และทปรกษาทางการเงนไม

รบรอง หรอรบประกนขอมลในสวนน และไมรบรองหรอรบประกนการคาดการณภายใตสมมตฐานทระบใน

ประมาณการ รวมทงไมรบรองวาประมาณการดงกลาวจะบรรลผลหรอนาจะบรรลผลหรอถกตอง เนองจากขอมล

ดงกลาวจดทาบนสมมตฐานในชวงทจดทารายงานขอมลทางการเงนตามสถานการณสมมตเทานน

รายไดหรอประโยชนตอบแทนทจายใหแกผถอหนวยทรสตทแทจรงอาจจะแตกตางจากรายไดหรอผลประโยชน

ตอบแทนทจายใหแกผถอหนวยทรสตทปรากฏในประมาณการของกองทรสต นอกจากนประมาณการกาไรและ

ประโยชนตอบแทนทจายใหแกผถอหนวยทรสตจะไมไดรบการปรบปรงสาหรบเหตการณใดๆ ทเกดขนภายหลง

จากวนทของเอกสารฉบบน

ขอมลในสวนนอยภายใตสมมตฐานหลายประการโดยแมจะมการระบตวเลข ซงผจดการกองทรสต และทปรกษา

ทางการเงนพจารณาเหนวาสมเหตสมผล ณ วนทจดทางบกาไรขาดทนทคาดคะเนตามสมมตฐาน แตสมมตฐาน

และการประมาณการอยภายใตความไมแนนอนและความเสยงทางธรกจ เศรษฐกจ การเมอง การแขงขนท

สาคญ และความเสยงอนๆ ซงผจดการกองทรสต และทปรกษาทางการเงนไมสามารถควบคมได อกทงยงตงอย

บนสมมตฐานเกยวกบการตดสนใจทางธรกจในอนาคตทอาจเปลยนแปลงได ดงนน ผจดการกองทรสต และท

ปรกษาทางการเงนจงไมสามารถรบรองไดวาประมาณการดงกลาวจะเกดขนจรง ดงนน ขอมลทางการเงนท

คาดการณในเอกสารฉบบนอาจแตกตางจากผลทเกดขนอยางมนยสาคญ ซงผลงทนควรศกษาสมมตฐานการ

ประมาณการ และระมดระวงในการใชขอมลประมาณการในสวนน

ประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนแบงก าไรตามสมมตฐานส าหรบรอบปตงแต

วนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559

หนวย: ลานบาท

รายไดจากคาเชาและคาบรการ/1 597.46

รายไดสวนตางการประกนรายไดขนตา 61.18

ดอกเบยรบ 4.03

รวมรายได 662.67

คาใชจายทเกยวกบการบรหารอสงหารมทรพย (34.65)

ก าไรสทธของอสงหารมทรพย 628.02

คาธรรมเนยมการจดการและคาใชจายในการบรหารกองทรสต (38.23)

คาใชจายในการออกและเสนอขายหนวยทรสตตดจาย (0.82)



266

คาใชจายดอกเบย (124.96)

ก าไรสทธทสามารถน ามาปนสวนแบงก าไร 464.01

บวกกลบ สภาพคลองสวนเกนทเกดจากการตดจายคาใชจายในการออก

และเสนอขายหนวยทรสต 0.82

บวกกลบ คาธรรมเนยมเงนกตดจาหนายและสวนตางดอกเบยจายจากการ

คานวณดวยอตราดอกเบยทแทจรง 10.29

หกออก รายไดจากคาเชาและบรการทมไดรบชาระเปนเงนสดจรง (4.64)

เงนสดสทธจากการลงทนทสามารถน ามาปนสวนแบงก าไรและแบงสวนทน 470.48

ประมาณอตราการปนสวนแบงกาไรและการแบงสวนทน (รอยละ) 100.00

ประมาณการการปนสวนแบงก าไรและการแบงสวนทน (ลานบาท) 470.48

จานวนหนวยทรสต (ลานหนวย)/2 672.12

ประมาณการการปนสวนแบงกาไร และการแบงสวนทนตอหนวย (บาท)

การปนสวนแบงกาไรตอหนวย (บาท) 0.6988

การแบงสวนทนตอหนวย (บาท) 0.0012

การปนสวนแบงก าไรและการแบงสวนทนตอหนวย (บาท) 0.7000

หมายเหต:

/1 รายไดจากคาเชาและคาบรการโดยใชวธอตราเสนตรงตลอดอายสญญาเชาและสญญาบรการคานวณจากรายไดจากคาเชาและคาบรการทไดรบชาระเปนเงนสดจรงจานวน 592.82 ลานบาทปรบปรงดวยรายไดจากคาเชาและบรการทมไดรบชาระเปนเงนสดจรงจานวน 4.64 ลานบาท

/2 จานวนหนวยทรสตดงกลาวเปนตวเลขอางองเพอใชในการคานวณเทานน จานวนหนวยทรสตทจะระดมทนสดทาย อาจมากกวา นอยกวา หรอเทากบทประมาณนไวได โดยจานวนหนวยทรสตทใชเปนตวเลขอางองนคานวณมาจากประมาณการระดมทนท 6,721.20 ลานบาท (ไมรวมภาษมลคาเพม) และราคาหนวยทรสตท 10 บาทตอหนวย

ทงน ประมาณอตราเงนทจายแกผถอหนวยทรสต (อตราผลประโยชนตอบแทน)ดงกลาวคานวณจากราคาเสนอ

ขายหนวยทรสต ณ ราคา 10 บาทตอหนวย ซงเปนเพยงการแสดงการประมาณการสาหรบรอบระยะเวลาบญช

ตงแตวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 และมอาจรบรองผลได

ประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสมมตฐานสาหรบรอบปตงแตวนท 1 พฤศจกายน

พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 ไดถกจดเตรยมขนโดยอางองสมมตฐานทสาคญตามเอกสารแนบ 4

ประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสมมตฐานสาหรบรอบปตงแตวนท 1 พฤศจกายน

พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 ทผจดการกองทรสตและทปรกษาทางการเงนเหนวามความเหมาะสม

และสมเหตสมผล ณ วนทไดจดทารายงานตามสถานการณสมมต และผสอบบญชรบอนญาตไมพบสงทเปนเหต



267

ใหเชอวาสมมตฐานในการจดทาประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสถานการณสมมต

ดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตาม ผลงทนควรพจารณาสมมตฐานเหลานนและประเมนผลการดาเนนงาน

ของกองทรสตดวยตนเอง ทงน สมมตฐานสาคญสามารถสรปไดดงตอไปน

สรปสมมตฐานส าคญในประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนแบงก าไรตามสมมตฐาน

รายไดคาเชาและคาบรการ

รายไดของกองทรสตทมาจากอสงหารมทรพยประกอบดวยรายไดคาเชาและคาบรการจากการใหเชาทดนและ

อาคารโรงงานและคลงสนคา โดยมรายละเอยดดงตอไปน

รายไดของกองทรสตทมาจากอสงหารมทรพยประกอบดวยรายไดคาเชาและคาบรการจากการใหเชาทดนและ

อาคารโรงงานและคลงสนคา โดยกองทรสตไดตงขอสมมตฐานในการประมาณการรายไดคาเชาและคาบรการ

กาหนดตามเงอนไขในสญญาเชาและสญญาบรการ และรางสญญาเชาและรางสญญาบรการซงมเงอนไขกาหนด

ระหวางผเชากบผใหเชาในปจจบน โดยอางองขอมลเกยวกบอตราคาเชาและคาบรการและอตราการเชาจากสญญา

เชาและบรการ และรางสญญาเชาและบรการทมอย ณ วนท 30 มถนายน 2558 ซงสญญาและรางสญญาดงกลาว

สวนใหญมระยะเวลาครอบคลมสาหรบประมาณการตามสมมตฐานสาหรบปตงแตวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558

ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 และมสมมตฐานวาอตราการเชาพนทของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

เทากบรอยละ 89.57 นอกจากนรายไดคาเชาและคาบรการอยภายใตสมมตฐานทวาการโอนสทธการเชาทดน

อาคารโรงงานและคลงสนคา จากผสนบสนนไปยงกองทรสตไมสงผลกระทบตอเงอนไขคาเชาและบรการทเปนอยใน

ปจจบน

กรณสญญาเชาทมอยในสญญาปจจบนสนสด ประมาณการอตราคาเชาและคาบรการใหมทจะเรยกเกบสาหรบ

สญญาเชาใหมหรอสญญาเชาทมการตอสญญาจะพจารณาจากฐานคาเชาเดม อตราการตอสญญาเชาทจะ

หมดอาย สภาวะตลาด ภาวะเงนเฟอและความตองการในการเชาพนทเปนตน ทงนการประมาณการรายไดคาเชา

และคาบรการของกองทรสตมมลคาจานวน 592.82 บาท ซงเปนรายไดกอนปรบปรงการรบรรายไดคาเชาและ

คาบรการทางบญชตามวธเสนตรงและรายไดกอนการปรบปรงตามการประกนรายไดขนตา

รายไดสวนตางจากการประกนรายไดขนตา

รายไดสวนตางจากการประกนรายไดขนตา จะมในกรณทรายไดจากการดาเนนงานตอปทเกดขนจรงมจานวนนอย

กวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตาภายในระยะเวลา 3 ปแรก โดยเจาของทรพยสน ในฐานะผประกนรายไดจะ

ชาระรายไดสวนตางดงกลาวใหแกกองทรสต



268

จากการประมาณการโดยอางองจากรางสญญาตกลงกระทาการระหวางกองทรสต และเจาของทรพยสนตกลงทจะ

รบประกนรายไดคาเชาและคาบรการรายไดขนตาของกองทรสตเปนจานวน 654.00 ลานบาทสาหรบรอบระยะเวลา

ครอบคลมประมาณการตามสมมตฐานสาหรบปสนสดวนท 31 ตลาคม พ.ศ. 2559 โดยรายไดจากการ

ดาเนนงานตอปขนตาคดจากพนทอาคารรวมประมาณ 295,914 ตารางเมตร ดงนนในกรณทพนทอาคารทกอง

ทรตสจะลงทนในครงแรกลดนอยลง รายไดจากการดาเนนงานขนตาตอปทเจาของทรพยสนรบประกนจะลดลง

ตามสดสวนรายไดของพนทเชาทลดลง

คาใชจายทเกยวกบการบรหารอสงหารมทรพย

คาใชจายทเกยวกบการบรหารอสงหารมทรพยประกอบดวย คาซอมแซมและบารงรกษาอสงหารมทรพย คาเบย

ประกนภย คาบรการรกษาความปลอดภย คานายหนาในการจดหาผเชาใหผบรหารอสงหารมทรพย และ /หรอ

ตวแทน คาสาธารณปโภคสวนกลาง คาใชจายอนๆ ทเกยวของ และคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยจะ

เรยกเกบในอตราไมเกนรอยละ 2 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ (ไมรวมเงนประกนรายไดและ

ภาษมลคาเพม) โดยเปนไปตามทระบไวในรางสญญาซงไดกาหนดสมมตฐานใหเปนไปตามรางสญญาแตงตง

ผบรหารอสงหารมทรพย ซงมระยะเวลาครอบคลมสาหรบประมาณการตามสมมตฐานสาหรบปสนสดวนท 31

ตลาคม 2559

คาธรรมเนยมการจดการและคาใชจายในการบรหารกองทรสต

คาธรรมเนยมผจดการกองทรสต จะเรยกเกบตามทระบในสญญาโดยจะเรยกเกบในอตราไมเกนรอยละ 0.25

ตอปของมลคาสนทรพยรวมของกองทรสต (ไมรวมภาษมลคาเพม) และไมนอยกวา 12.50 ลานบาทตอป

นอกจากคาธรรมเนยมผจดการกองทรสต คาใชจายในการบรหารกองทรสตยงประกอบดวย คาใชจายในการ

ดาเนนงาน เชน คาธรรมเนยมทรสต ค าธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยทรสต ค าธรรมเนยมรายปใน

ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยและสานกงานกลต. คาธรรมเนยมในการสอบบญช และทปรกษาของกองทรสต

คาธรรมเนยมในการประเมนราคาทรพยสน และคาใชจายเบดเตลดอนๆ คาใชจายในการบรหารกองทรสตสาหรบ

ประมาณการตามสมมตฐานสาหรบปสนสดวนท 31 ตลาคม 2559 นนถอเอาจานวนทระบไวในรางสญญาทมและ

การประมาณการคาใชจายตางๆ ทเกยวของ

คาธรรมเนยมทรสตรายป จะเรยกเกบตามทระบในสญญา โดยจะเรยกเกบในอตราไมเกนรอยละ 0.25 ตอปของ

มลคาสนทรพยรวมของกองทรสต (ไมรวมภาษมลคาเพม) และไมนอยกวา 8.00 ลานบาทตอป

คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยทรสตรายป จะเรยกเกบในอตรารอยละ 0.043 สาหรบมลคาทนจดทะเบยน

1,000 ลานบาทของกองทรสต และอตรารอยละ 0.038 ตอปสาหรบมลคาทนจดทะเบยนทอยในชวง 1,000 ลาน



269

บาท ถง 5,000 ลานบาทของมลคาทนจดทะเบยนของกองทรสต และอตรารอยละ 0.032 ตอปสาหรบมลคาทน

จดทะเบยนทอยในชวง 5,000 ลานบาทถง 10,000 ลานบาทของมลคาทนจดทะเบยนของกองทรสต (ไมรวม

ภาษมลคาเพม

คาใชจายในการออกและเสนอขายหนวยทรสตตดจาย

คาใชจายในการออกและเสนอขายหนวยทรสตตดจายมาจากคาใชจายเกยวของกบการออกและเสนอขาย

หนวยทรสต เฉพาะสวนทจายโดยกองทรสต (รวมภาษมลคาเพม) โดยคาใชจายดงกลาวถกตงขนเปนสนทรพย

และตดจาหนายในงบกาไรขาดทนของกองทรสตโดยวธเสนตรงเปนระยะเวลา 5 ป

คาใชจายดอกเบย

คาใชจายดอกเบยเกดจากการกยมเงนระยะยาวจานวนไมเกน 2,750 ลานบาทจากสถาบนการเงน โดยจะมอตรา

ดอกเบย อางองตามอตราดอกเบย MLR (Minimum Loan Rate) โดยอตราดอกเบยในปท 1 จะไมเกน MLR

(Minimum Loan Rate) ลบรอยละ 1.50 และอตราดอกเบยตลอดอายสญญาเงนกจะไมเกน MLR (Minimum

Loan Rate) โดย “อตราดอกเบย MLR” หมายถง อตราดอกเบยลกคารายใหญชนด ประเภทเงนกแบบม

ระยะเวลาของธนาคารผใหเงนก (Minimum Loan Rate, “MLR”)

คาธรรมเนยมในการกยมเงนจะบนทกเปนตนทนทางการเงนรอการตดบญชโดยจะถกตดจาหนายเขางบกาไร

ขาดทนของกองทรสตตามอายสญญาเงนก

5.2 ประมาณการอตราเงนจายใหแกผถอหนวยทรสตส าหรบรอบระยะเวลา 12 เดอนหลงจากกอตง

กองทรสตตามชวงรายงานประมาณการ

การประมาณการอตราเงนจายใหแกผถอหนวยตามรายงานประมาณการน อยภายใตสมมตฐานในการระดมทน

จากการเสนอขายหนวยทรสตเปนจานวนไมเกน 6,750 ลานบาท และเงนกยมจากสถาบนการเงนไมเกน 2,750

ลานบาท

ประมาณการอตราเงนจายใหแกผถอหนวยทรสต ซงประกอบดวย

รอยละ 7.0000

3) ประมาณการอตราการปนสวนแบงกาไร รอยละ 6.9088 4) ประมาณการอตราการแบงสวนทน (จากสภาพคลองสวนเกนทเกด

จากการตดจายคาใชจายในการออกและเสนอขายหนวยทรสต) รอยละ 0.0012



270

5.3 ประมาณการอตราเงนจายใหแกผถอหนวยทรสตส าหรบรอบระยะเวลา 12 เดอนหลงจากกอตง

กองทรสตตามชวงรายงานประมาณการ ในกรณทเงนตนถกทยอยคน

ภายใตสมมตฐานวากองทรสตจะระดมทนจากการเสนอขายหนวยทรสตเปนจานวน 6,750 ลานบาท และกยม

เงนจานวน 2,750 ลานบาท เพอลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพย ซงมอายคงเหลอของสทธการเชาลดลง

ตามระยะเวลา เพอใหผลงทนเหนถงผลกระทบทอาจเกดขน และสามารถทาความเขาใจเกยวกบวธการแสดงผล

การดาเนนงานเปนการทวไปของกองทรสต ซงจะเนนลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยไดอยางชดเจน และ

เขาใจงายขน โดยแสดงใหเหนในกรณทกองทรสตม Unrealized Loss และเงนตนถกทยอยคนแบบเสนตรง ดงน

ประมาณการเงนจายใหแกผถอหนวยทรสต (บาทตอหนวย)

ประมาณการอตราเงนจายใหแกผถอหนวยทรสต (รอย

ละ) 4) ประมาณการการปนสวนแบงกาไรสทธ 0.5321 5.32 5) ประมาณการการแบงสวนทนจากรายการท

ไมใชคาใชจายทเปนเงนสด 0.0012 0.01

6) ประมาณการคนทน (กรณเงนลงทนถกทยอยคนแบบเสนตรง)/1

0.1667 1.67

ประมาณการเงนจายใหแกผถอหนวยทรสต 0.7000 7.00 หมายเหต: /1 คานวณจากสทธการเชา 30 ปและมการตออายสทธการเชาไปอก 30 ป

สมมตฐานการทยอยคนทนแบบเสนตรงดงกลาว อาจมความแตกตางจากการดาเนนงานจรง เนองจากมลคา

ทรพยสนทเปนสทธการเชาจะขนกบราคาประเมนทจดทาโดยผประเมนคาทรพยสน จงอาจยงไมม Unrealized

Loss เกดขนในชวงประมาณการ การประมาณการในสมมตฐานดงกลาวน จงเปนเพยงตวอยางในการแสดงผล

กระทบทอาจเกดขนเทานน นอกจากน การประยกตใชวธลดทนแบบเสนตรงอาจมความแตกตางจากแนวทาง

ของมาตรฐานการบญชทสภาวชาชพบญชกาหนด กฏระเบยบ ประกาศของสานกงาน ก.ล.ต. หรอตลาด

หลกทรพย ทประกาศใชในปจจบนและในอนาคตได

5.4 การวเคราะหความไวตอการเปลยนแปลง (Sensitivity Analysis)

ผลงทนควรระมดระวงวาเหตการณในอนาคตไมสามารถคาดการณไดอยางชดเจนและตวเลขทประมาณการไว

ในงบกาไรขาดทนตามสถานการณสมมตสาหรบชวงเวลาตงแตวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท

31 ตลาคม พ.ศ. 2558 ของกองทรสต อาจแตกตางจากทเกดขนจรง ทงน ผจดการกองทรสตมไดเสนอผลการ

วเคราะหความไวตอการเปลยนแปลง (Sensitivity Analysis) อนแสดงถงความไวตอการเปลยนแปลงของ



271

ผลตอบแทนตามทมประมาณการไวในงบกาไรขาดทนในชวงเวลาดงกลาวซงเกดจากการเปลยนแปลงของ

สมมตฐานในสาระสาคญเนองจากเหตผลดงน

ในสวนของรายได เจาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตกลงรบประกนรายไดสวนตางทเกดจากการท

รายไดจากการดาเนนงานตอป (กอนหกภาษ ณ ทจาย) ของกองทรสตทเกดขนจรงตากวารายไดจากการ

ดาเนนงานตอปขนตาในชวงเวลาประมาณการวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท 31 ตลาคม พ.ศ.

2558 โดยเจาของทรพยสนจะเขาทาสญญาตกลงกระทาการ (Undertaking Agreement) กบกองทรสต (โปรด

พจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 หวขอ 2.3 สรปสาระสาคญของสญญา ) ดงนน การลดลงของอตรา

การเชาพนท และ/หรอ อตราคาเชาพนทของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกจงไมสงผลกระทบใดๆ ตอ

รายไดจากการดาเนนงานในชวงเวลาดงกลาว

ในสวนของคาใชจาย สมมตฐานดานคาใชจายของกองทรสต อนไดแก คาใชจายทเกยวกบการบรหาร

อสงหารมทรพย คาธรรมเนยมการจดการและคาใชจายในการบรหารกองทรสต คาใชจายดอกเบย เปนตน ซง

สวนมากจะเปนคาใชจายทมสญญารองรบ และไดถกกาหนดไวอยางแนนอนตามสญญา จงคาดวาจะไมมความ

ผนผวนของคาใชจายอยางมนยสาคญระหวางชวงเวลาประมาณการวนท 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2558 ถงวนท 31

ตลาคม พ.ศ. 2558

นอกจากน บรษทฯ ไดดาเนนการเปรยบเทยบสาหรบกรณทมการตกลงรบประกนรายไดโดยอางองจากงบกาไร

ขาดทนตามสถานการณสมมต และสาหรบกรณทไมมการตกลงรบประกนรายได ซงคานวณโดยใชสมมตฐาน

อตราการเชาทพนทรอยละ 89.57 ซงอางองจากอตราการเชาเฉลยตามสญญาจรง ซงสงผลใหรายไดจากการ

ดาเนนงานปรบลดเปน 592.82 ลานบาทจาก 654.00 ลานบาท

โดยสามารถทาการสรปเปรยบเทยบประมาณการอตราเงนจายใหแกผถอหนวยทรสตไดดงน

งบก าไรขาดทนตาม

สถานการณสมมต

(รอยละ)

กรณไมมการตกลง

รบประกนรายได

(รอยละ)

ประมาณการอตราเงนจาย 7.00 6.09

ประมาณการอตราเงนจายใหแกผถอหนวยทรสต ประกอบดวย

1) การปนสวนแบงกาไร 6.99 6.08

2) การแบงสวนทนจากรายการทไมใชคาใชจายทเปนเงนสด

0.01 0.01



272

การลงทนของกองทรสตในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก และภายหลงการเขาลงทนในทรพยสนหลกดงกลาวของกองทรสต คาดวาจะมรายการระหวางกนระหวางกองทรสตและ

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) รวมทงบรษทยอยของเหมราช ซงเปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตจากการทเหมราชเปนผถอหนใหญและเปนผมอานาจควบคมของ

ผจดการกองทรสตและจะทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพย นอกจากน ยงมรายการระหวางกนระหวางกองทรสตกบบรษทฯ จากการทบรษทฯ เขาทาหนาทเปนผจดการกองทรสตของ

กองทรสต รายละเอยดโดยสรปของการทาธรกรรมดงกลาว ปรากฏดงตารางดานลางน

ทงน นตบคคล/บรษททอาจมความขดแยงมลกษณะความสมพนธ ดงตอไปน

นตบคคล/บรษททอาจมความขดแยง ความสมพนธ

1. บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) - เปนผถอหนใหญของผจดการกองทรสต โดยเหมราชถอหนรวมกนคดเปนรอยละ 99.99 ของจานวนหนทออกและ

ชาระแลวของผจดการกองทรสต

- เปนผมอานาจควบคมผจดการกองทรสต

- เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต

2. บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด - เปนผจดการกองทรสต

- เปนบรษทยอยของเหมราช

3. บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด - เปนบรษทยอยของเหมราช ซงเปนผถอหนใหญของผจดการกองทรสต โดยเหมราชถอหนรวมกนคดเปนรอยละ

99.99 ของจานวนหนทออกและชาระแลวของผจดการกองทรสต และถอหนรวมกนคดเปนรอยละ 99.99 ของ

จานวนหนทออกและชาระแลวของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

4. บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด - เปนบรษทยอยของเหมราชซงเปนผถอหนใหญของผจดการกองทรสต โดยเหมราชถอหนรวมกนคดเปนรอยละ

6. รายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต และบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตและกองทรสตกบทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต



273

นตบคคล/บรษททอาจมความขดแยง ความสมพนธ


จานวนหนทออกและชาระแลวของบรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด

5. บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด - เปนบรษทยอยของเหมราช ซงเปนผถอหนใหญของผจดการกองทรสต โดยเหมราชถอหนรวมกนคดเปนรอยละ


จานวนหนทออกและชาระแลวของบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

6. บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด - เปนบรษทยอยของเหมราช ซงเปนผถอหนใหญของผจดการกองทรสต โดยเหมราชถอหนรวมกนคดเปนรอยละ


จานวนหนทออกและชาระแลวของบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

7. บรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด - เปนบรษทยอยของเหมราช ซงเปนผถอหนใหญของผจดการกองทรสต โดยเหมราชถอหนรวมกนคดเปนรอยละ


จานวนหนทออกและชาระแลวของบรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด



274

6.1 รายการทเกยวของกบการลงทนของกองทรสตทกโครงการ

ล าดบท

นตบคคล/บรษททอาจมความขดแยง

ลกษณะของรายการระหวางกน ความจ าเปน ความสมเหตสมผลของรายการ

ความเหนดานราคาและเงอนไข

1. บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

ผจดการกองทรสตวาจางเหมราชเปนผ บ ร ห า ร อ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย ข อ งกองทรสต

เหมรา ช เ ปน ผด า เ นนธ รก จ พฒ นาอสงหารมทรพยและใหเชาโครงการประเภทอาคารโรงงานและคลงสนคา ซงเปนโครงการสรางแบบสาเรจรป (ready-built factory and ready-built warehouse) มาตรฐานสงและเปนบรษทท ม ป ระ สบกา รณแ ละ คว า มเชยวชาญในธรกจดงกลาว มามากกวา 10 ป ซงเหมราชมความคนเคยและเขาใจในทรพยสนหลกทกองทรสตเขาลงทนเปนครงแรกเปนอยางด ดงนน เหมราชจงถอวาเปนบรษททมคณสมบตทเ ห ม า ะ ส ม ใ น ก า ร เ ป น ผ บ ร ห า รอสงหารมทรพยของกองทรสต

- เหมราชจะเรยกเกบคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทรสต ซงจะประกอบไปดวย คาธรรมเนยมการบรหารในอตรารอยละ 2 ของรายไดจากการดาเนนงานในปท 1-5 และรอยละ 5 ของรายไดจากการดาเนนงานในปท 6-10 และคาธรรมเนยมในการจดหาผเชาในอตรา 0.5 เดอนในกรณทผเชารายเดมทาสญญาเชาอายเทากบหรอตงแต 3 ปขนไป และในอตรา 1.0 เดอนในกรณทผเชารายใหมทาสญญาเชาอายเทากบหรอตงแต 3 ปขนไป

- โครงสรางคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยนนเปนไปตามปกตธรกจซงเหมอนกนกบโครงสรางคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยทเหมราชไดรบจากกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล (HPF) แ ต ร ะ ย ะ เ ว ลา ท เ ร ม สญ ญ า แ ต ง ต ง ผ บร หา รอสงหารมทรพยของทงสองกองแตกตางกน และอยในระดบใกลเคยงกบคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสตอน ซงจะเปนการสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยในการสรางรายไดและบรหารตนทนอยางม



275

ล าดบท




ประสทธภาพ ทงน อตราคาธรรมเนยมทกองทรสตจะชาระใหกบเหมราชนน เปนอตราทสะทอนคาใชจายในการบรหารทรพย สนตามปกตท เกดขน ( โปรดพ จารณารายละเอยดเพมเตมในสวนท 2 หวขอ 11.1 คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจายกองทรสต) ความเหนของทป ร ก ษ า ทา ง ก า ร เ ง น เ ก ย ว ก บค ว า ม เ หม า ะ สม ข อ งคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย)

- ระยะเวลาการจางผบรหารอสงหารมทรพย 10 ปโดยตออายสญญาฉบบนออกไปอกคราวละ 10 ป เปนเงอนไขทเหมาะสมและเปนประโยชนกบกองทรสต เนองจากเปนระยะเวลาทเหมาะสมทผจดการกองทรสตและผบรหารอสงหารมทรพยสามารถวางแผนการจดหาประโยชนไดอยางตอเนอง นอกจากนยงมขอกาหนดใหมการพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยเปนระยะตลอดอายสญญา

2. บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด

กองทรสตวาจางบรษทเหมราช รท แมนเนจเมนท จากด เปนผจดการกองทรสต

- กรรมการและผบรหารของบรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด เปนผทมประสบการณในการบรหารจดการ

- บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด จะเรยกเกบคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตซงจะประกอบไปดวยคาธรรมเนยมพนฐาน และคาธรรมเนยมการไดมาและ



276

ล าดบท




ลงทน และจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย ซงมความรความเขาใจในทรพยสนประเภทอาคารโรงงานและคลงสนคา เปนอยางด ดงนน บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด จงมความเหมาะสมเปนผจดการกองทรสต

- บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด เปนบรษทยอยของเหมราช ซงเ ป น ผ น า ใ น ธ ร ก จ พ ฒ น าอสงหารมทรพยและใหเชาโครงการประเภทอาคารโรงงานและคลงสนคา ทมประสบการณและความเชยวชาญในธรกจดงกลาว โดยจะสามารถชวยสนบสนนการดาเนนธรกจของบรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ไดเปนอยางด

จาหนายไปซงทรพยสนของกองทรสต ดงน

คาธรรมเนยมพนฐาน - คดเปนอตราไมเกนรอยละ 0.25 ตอปของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต (TAV) และ

คาธรรมเนยมการไดมาซงทรพยสนของกองทรสต - กรณทรพยสนของบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการ

กองทรสต - คดเปนอตราไมเกนรอยละ 0.75 ของมลคาทรพยสนทไดมาของกองทรสต

- กรณทรพยสนอน- คดเปนอตราไมเกนรอยละ 1.00 ของมลคาทรพยสนทไดมาของกองทรสต และ

อตราคาธรรมเนยมการจาหนายไปซงทรพยสนของกองทรสต - คดเปนอตราไมเกนรอยละ 0.50 ของมลคาทรพยสนทจาหนายไปของกองทรสต

- โครงสรางของคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตนนเปนไปตามปกตธรกจ ซงคาธรรมเนยมผจดการกองทรสต ทงอตราพนฐานและอตราคาธรรมเนยมการไดมาและจาหนายไปซงทรพยสนของกองทรสตเทยบเคยงไดกบคาธรรมเนยมประเภทเดยวกนของผจดการกองทรสตอน

3. 1. บรษท เหมราชพฒนาทดน 3.1 ภายในระยะเวลา 3 (สาม) ป นบ - เนองจากทรพยสนทกองทรสตจะเขา - ประมาณการรายไดจากการดา เนนงานตอป ไดแก



277

ล าดบท




จากด (มหาชน) 2. บรษท อส เท รนซบอรด

อ น ด ส เ ต ร ย ล เ อ ส เ ต ท (ระยอง) จากด

3. บรษท เหมราช อสเทรนซบ อ ร ด อ น ด ส เ ต ร ย ลเอสเตท จากด

4. บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และ

5. บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

( ร ว ม เ ร ย ก ว า “เ จ า ขอ งทรพยสน”)

จากวนท สญญาตกลงกระทาการมผลใชบงคบ เจาของทรพยสนตกลงรบประกนรายไดสวนตางทเกดจากการทรายไดจากการดาเนนงานตอป (กอนห ก ภ า ษ ณ ท จ า ย ) ข อ งกองทรสตทเกดขนจรงตากวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา ซงมจานวนเงนเทากบ 654.00 ลานบาท, 655.00 ลานบาท, และ 657.00 ลานบาท (“รายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา”) ในปท 1, 2 และ 3 รวมเปนระยะเวลา 3 ป นบจากวนทกองทรสตลงทนในทรพย สน ตามสญญาตกลงกระทาการ

ลงทนเปนทรพยสนทคอนขางใหม มอายเฉลยประมาณ 2.49 ป และ ณ วนท 30 มถนายน 2558 มอตราการเชารอยละ 89.57 ของพนทอาคารใหเชาทงหมด ซงเพมขนอยางตอเนองตงแตทรพยสนสรางเสรจ เพอสรางความมนใจในผลตอบแทนใหแกนกลงทน ทางเจาของทรพยสน จงตกลงรบประกนรายไดสวนตางทเกดจากการทรายไดจากการดาเนนงานตอป ( ก อ น ห ก ภ า ษ ณ ท จ า ย ) ข อ งกองทรสตทเกดขนจรงตากวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา

596.00, 560.00, และ 606.00 ลานบาทตอปในปท 1, 2, และ 3 ตามลาดบ เปนระดบรายไดทสอดคลองกบศกยภาพของทรพยสนในอนาคต เมอพจารณาจากพนทเชา และอตราการเตบโตของอตราการเชา และราคาคาเชา

3.2 เจาของทรพยสนใหกองทรสตเ ช า ท ร พ ย ส น บ า ง ส ว น ใ นโครงการดงตอไปน

- ในการเขาลงทนในทรพยสนหลกครงแรกน กองทรสตจะเขาลงทนในโ ค ร ง ก า ร อ า ค า ร โ ร ง ง า น แ ล ะ

- ในการเขาลงทนในทรพยสนหลกครงแรกนกองทรสตอาจจะเขาลงทนในราคาท สงกวาราคาประเมนของทรพยสนคาตาสดทจดทาโดยผประเมนอสระไมเกนรอยละ



278

ล าดบท





โครงการนคมอตสาหกรรม เ ห ม ร า ช อ ส เ ท ร น ซ บ อ ร ด (HESIE)

โครงการนคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร (HCIE)

โครงการเขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร (HSIL)




ทงน โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมเกยวกบทรพยสนทเชา

คลงสนคาทมศกยภาพบนทาเลทใกลแหลงคมนาคม และมกลมลกคาระ ด บช นน า ท ง ในประ เทศ แ ละตางประเทศเปนผเชา ดงนน จงถอไดวาโครงการดงกลาวมศกยภาพทจะสรางรายไดและผลตอบแทนใหแกกองทรสตและผถอหนวยทรสต รวมถงทรพย สนทกองทรสตอาจลงทนเพมเตมในอนาคต

22.36 ซงเปนมลคาการลงทนทยอมรบได เนองจากเปนการเปนการดาเนนการททาใหกองทรสตสามารถเขาลงทนและเปนผมสทธการเชาทรพยสนอาคารคลงสนคา และโรงงานทมศกยภาพ ดงนน จงถอไดวาโครงการดงกลาวมศกยภาพทจะสรางมลคาเพม (value-added) ใหแกกองทรสตและผถอหนวยทรสตในอนาคตได (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมใน สวนท 2 ขอ 2.5.3 ความเหนของทปรกษาทางการเงนเกยวกบความสมเหตสมผลของราคาซอทรพยสน)



279

ล าดบท




ในสวนท 2 หวขอ 2.2.1 ขอมลเกยวกบทรพยสนของกองทรสต

3.3 เจาของทรพยสน (ผใหเชา) และ/หรอ บคคลทผใหเชากาหนด มสทธใชประโยชนบนพนทสวนทจา เปนในการประกอบธรกจโครงการ Solar Rooftop เชน พนทหลงคาเพอตดตงแผงผลตก ร ะ แ ส ไ ฟ ฟ า พ ล ง ง า นแสงอาทตย พนทตดต งหมอแปลงไฟฟา เปนตน ( “พ นทโครงการ Solar Rooftop”) และม สทธ ในการใช ถนนภายในแปลงทดนของทรพยสนใหเชาเพอเปนทางผานเขาออกตลอดระยะเวลาการดดแปลงของทรพย สนท เช า ท งน ภายใตเงอนไขวาหากเจาของทรพยสน

- ในการเขาลงทนในทรพยสนหลกครงแรกน กองทรสตลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยอาคารโรงงานและคลงสนคา ซงไมรวมถงโอกาสทางธรกจท เกยวของกบโครงการ Solar Rooftop ดงนน กองทรสตจงมไดเสยประโยชนจากการยนยอมใหเจาของทรพยสนใชประโยชนบนพนทหลงคาในการทาธรกจดงกลาว ภายใตเงอนไขทเจาของทรพยสนต อ ง จ ด ห า ท ด แ ท น ห ร อ ซ อ มบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงพนทโครงการ Solar Rooftop ตลอดระยะเ วลาท ม การ ใชประโยช นดงกลาว รวมถงการดา เนนการดงกลาวน จะตองไมทาใหคาเชา

- การทเจาของทรพยสน (ผใหเชา) สงวนสทธในการใชประโยชนในพนทโครงการ Solar Rooftop กองทรสตมไดเสยประโยชนในการเชาทดนและอาคารในแปลงดงกลาวแตอยางใด นอกจากน ยงอยภายใตเงอนไขทเจาของทรพยสนตองจดหาทดแทนหรอซอมบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงพนทโครงการ Solar Rooftop ตลอดระยะเวลาทมการใชประโยชนดงกลาว



280

ล าดบท




ใ ช ส ท ธ ด ง ก ล า ว เ จ า ข อ งทรพยสนจะจดหาทดแทนหรอซอมบารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงพนท โครงการ Solar Rooftop หรอกระทาการใดๆ ทงปวง เพอใหพนทโครงการ Solar Rooftop อยในสภาพทด หรอเหมาะสมแกการใชงานตลอดร ะ ย ะ เ ว ลา ท ป ระ ก อ บธ รก จโครงการ Solar Rooftop และระยะเวลาการเชาทตออายดวยคาใชจายของเจาของทรพยสนทงสน (รวมถงรบผดชอบชาระคนคาใชจายในการบารงรกษาถนนหากความเสยหายดงกลาวเกดขนจากผใหเชา) อน ง เพอ เปนขอมล ปจจบน เจาของทรพยสนไดใชประโยชนบ น พ น ท โ ค ร ง ก า ร Solar

และ/หรอ คาบรการทกองทรสตไดรบจากผเชาพนทภายในทรพยสนทเชาแปลงดงกลาวลดลงจากคาเชา และ/หรอ คาบรการเดม



281

ล าดบท




Rooftop ในพนทโครงการตางๆ ดงน

โครงการนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง) (ESIE) บนอาคารในแปลงทดนเลขท R05-5, R05-7, R05-10 และ R05-12

โครงการนคมอตสาหกรรม เ ห ม ร า ช อ ส เ ท ร น ซ บ อ ร ด (HESIE) บนอาคารในแปลงทดนเลขท D40

โครงการนคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร (HCIE) บนอาคารในแปลงทดน เลขท Z59A และ Z59B

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 บนอาคารในแปลงทดนเลขท A1



282

6.2 รายการทเกยวของกบการลงทนของกองทรสตแยกตามแตละโครงการ (เฉพาะสวนทนอกเหนอจากทไดระบในขอ 6.1 ขางตน)

6.2.1 นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (H-ESIE)




บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

ภายใตสญญาเชาทรพยสนกบบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท จากด ให สทธแกกองทรสตในการลงทนในทดนและอาคารโรงงานทมผเชาแลว และยงมพนทสวนทเหลอทสามารถนาไปกอสรางสวนขยายเพมเตม (“พนทสวนขยายเพมเตม”) โปรดพจารณารายละเอยดใน สวนท 2 หวขอ 2.1.1 ขอมลเกยวกนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

เนองจากพนทสวนทเหลอดงกลาวยงไมมการกอสร าง ส งปลกสร า ง และย ง ไมกอใหเกดรายไดคาเชา แตมโอกาสทผเชาพนทในปจจบนทเชาพนทตดกนกบพนทสวนขยายเพมเตม อาจขอขยายพนท ซงจะทาใหมการสรางสงปลกสรางเปนอาคารสวนขยาย และสรางรายไดคา เชาในอนาคต การทกองทรสตไดรบสทธเกบกน กองทรสตจะไดรบโอกาสในการลงทนและหาประโยชนจากพนทดงกลาวน ไดในอนาคต

สทธเกบกนดงกลาว ไมมคาตอบแทน อกทงยงทาใหกองทรสตสามารถไดรบประโยชน เนองจากจะมสทธในการเกบคาเชาจากผเชาพนทไดเตมพนทแปลงทดนตงแตวนแรกของการลงทน หรอกอนมการกอสรางสวนขยายเพมเตม ดงนนจงมความเหมาะสม และเปนประโยชนตอกองทรสต

6.2.2 นคมอตสาหกรรมเหมราชสระบร (HSIL)




บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด

บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ตกลงจดทะเบยนสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคาร

การไดสทธเกบกนบนทดนอนเปนทตงของอาคารทกองทรสตจะเขาลงทนนน เปน

กองทรสตไมไดลงทนในสทธเกบกนดงกลาว (เปนการไดสทธมาโดยไมมคาตอบแทน) อกทงยงทาใหกองทรสต



283




ทเชาตามสญญาเชาโดยไมมคาตอบแทน เพอใหเปนไปตามขอตกลงกบกองทรสตในเรองสทธในการใชทดนอนเปนทตงของอาคารทเชาภายใตสญญาเชาอาคาร โดยมกาหนดเวลาเทากบระยะเวลาการเชาภายใตสญญาเชาอาคาร

โครงสรางในการลงทนทเหมาะสม เพอใหกองทรสตสามารถรบรายไดคาเชาและคาบรการตามสญญาเชาทผเชาพนทจะเขาทากบกองทรสต

สามารถไดรบประโยชนในการรบรายไดคา เชาและคาบรการจากผเชาพนทดงกลาว ดงนน จงมความเหมาะสม และเปนประโยชนตอกองทรสต

6.3 รายการทเกยวของกบการใหบรการสาธารณปโภคในแตละโครงการ




1. เ จ า ข อ ง ท ร พ ย ส น และ/หรอ

2. บรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด หรอ

3. ผใหบรการรายอนทเปนบคคลทเกยวโยงก น ก บ ผ จ ด ก า รกองทรสต

เจาของทรพยสน และ/หรอ บรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด หรอผใหบรการรายอนทเปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตจะเปน ผใหบรการสาธารณปโภค และบรการบางประการ อาทเชน นา การบาบดนาเสย การบรการกาจดขยะ เปนตน ใหแกกองทรสตสาหรบทรพยสนทกองทรสตลงทน

การใหบรการสาธารณปโภค และการใหบรการบางประการโดยเจาของทรพยสน และ/หรอ บรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด หรอผใหบรการรายอนเปนไปตามม า ต ร ฐ า น ท ผ พ ฒ น า โ ค ร ง ก า ร น ค มอ ต ส า ห ก ร ร ม / เ ข ต ป ร ะ ก อ บ ก า รอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารค ประกาศใชในโครงการนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม/เหมราชโลจสตกสพารค

เจาของทรพยสน และ/หรอ บรษท เหมราช คลน วอเตอร จากด หรอผใหบรการรายอนมการใหบรการแกกองทรสตในราคาและเงอนไขทเปนปกตทางการคา และเปนราคาและเงอนไขเดยวกนทใหกบผเชาพนททมไดเปนบคคลทเกยวโยงกน



284

รายการระหวางกนขางตน ถอวาเปนขอมลทเปดเผยไวอยางชดเจนแลว รายการดงกลาวจงจะเปนรายการทไมตองไดรบอนมตจากทประชมผถอหนวยทรสตอก



285

7.1 โรงงานส าเรจรปใหเชา

7.1.1 อปทานโรงงานส าเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอ

กอนวกฤตนาทวมในป พ.ศ. 2554 โรงงานสาเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอเปนหนงในสถานททไดรบความนยม

มากทสด เนองจากพนทนตงอยใจกลางของประเทศซงเปนจดเชอมตอกบทกจงหวดทงทางถนนและทางรถไฟ

สงผลใหผเชาทผลตและจดจาหนายสนคาภายในประเทศมความตองการทจะเชาโรงงานอยในพนทน

แผนท 1 อปทานโรงงานส าเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอ

ทมา: แผนกทปรกษาการพฒนาโครงการ ซบอารอ

7. ภาพรวมของภาวะอตสาหกรรมของธรกจการจดหาผลประโยชน

นคมอตสาหกรรมเอสไอแอล สระบร

สวนอตสาหกรรมโรจนะ อยธยา

นคมอตสาหกรรมไฮเทค บางปะอน นคมอตสาหกรรม

บางปะอน

เขตสงเสรมอตสาหกรรมนวนคร

สวนอตสาหกรรมบางกระด



286

ณ สนป พ.ศ. 2557 อปทานในบรเวณกรงเทพฯ ตอนเหนอมจานวนโรงงานสาเรจรปทงหมด 245 หลง แบงเปน

10 โครงการ มพนทรวมประมาณ 594,464 ตารางเมตร

จากทงหมด 10 โครงการ ในนคมอตสาหกรรมจานวน 6 แหง มโครงการซงตงอยในเขตประกอบการอตสาหกรรม

เหมราชสระบร 2 โครงการ อยในนคมอตสาหกรรมบางปะอน 2 โครงการ อยในนคมอตสาหกรรมไฮเทค 2

โครงการ อยในเขตสงเสรมอตสาหกรรมนวนคร 2 โครงการ อยในสวนอตสาหกรรมโรจนะ 1 โครงการ และอย

ในสวนอตสาหกรรมบางกระดอก 1 โครงการ

สวนอตสาหกรรมโรจนะมโรงงานสาเรจรปทงหมด 88 หลง โดยมพนทประมาณ 222,807 ตารางเมตร ซงม

อปทานโรงงานสาเรจรปมากทสด จากนคมอตสาหกรรมทงหมด 6 แหง

ในกรงเทพฯ ตอนเหนอมผพฒนาโรงงานสาเรจรป 3 รายหลก คอ กลมไทคอน เหมราช และกลมไทยพฒนา

โรงงานอตสาหกรรม

การพฒนาโรงงานสาเรจรปสวนใหญในพนทเปนของกลมไทคอน โดยมพนททงหมดประมาณ 441,400 ตาราง

เมตร คดเปนสดสวนรอยละ 74 ของอปทานทงหมดในพนท

เหมราชพฒนาโรงงานสาเรจรปทงหมด 44 หลง หรอประมาณ 90,478 ตารางเมตร คดเปนอตราสวนรอยละ 15

ของอปทานทงหมดในกรงเทพฯ ตอนเหนอ

ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรมไดมการพฒนาโรงงานสาเรจรปทงหมดประมาณ 34,308 ตารางเมตร คดเปน

รอยละ 6 ของอปทานทงหมดในพนท

ในกรงเทพฯ ตอนเหนอ มเพยงกลมดบบลวเอชเอทพฒนาเฉพาะโรงงานตามรปแบบและมาตรฐานเพอใหตรงกบ

ความตองการของผเชา โดยคดเปนรอยละ 5 ของอปทานทงหมดในพนท

7.2 อปทานโรงงานส าเรจรปในจงหวดชลบร

จงหวดชลบรถอเปนสถานทสาคญสาหรบการพฒนาโรงงานสาเรจรป เนองจากตงอยระหวางกรงเทพฯ และ

ทาเรอนาลกแหลมฉบง จงไดประโยชนจากศนยกลางการขนสงในพนทขางเคยง สงผลใหสถานทนไดรบความ

สนใจจากธรกจทเกยวของกบการนาเขาหรอสงออก



287

แผนท 2 อปทานโรงงานส าเรจรปในจงหวดชลบร


โครงการอตสาหกรรมทตงอยในจงหวดชลบรมทงหมด 10 โครงการ โดยมพนทประมาณ 927,524 ตารางเมตร

นบเปนสดสวนทมากทสงของอปทานโรงงานสาเรจรปทงหมดในการศกษาน

โรงงานสาเรจรปทงหมด 10 โครงการในจงหวดชลบรน ไดรบการพฒนาโดย ผพฒนาโรงงานสาเรจรป 5 รายหลก

ไดแก กลมไทคอน กลมไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม อมตะ ซมมท ปนทอง และเหมราช

นคมอตสาหกรรมอมตะนคร

นคมอตสาหกรรมแหลมฉบง 1 และ 2

นคมอตสาหกรรมปนทอง 1



นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร



288

โดยนคมอตสาหกรรมอมตะนครมจานวนโรงงานสาเรจรปมากทสดในจงหวดชลบร โดยมโรงงานทงหมด 207

หลง (คดเปนพนทประมาณ 472,268 ตารางเมตร) ซงไดรบการพฒนาโดย ผพฒนาโรงงานสาเรจรป 3 รายหลก

ไดแก กลมไทคอน กลมไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม และอมตะ ซมมท

กลมไทคอนพฒนาโรงงานสาเรจรปมากทสดในพนทจานวน 4 โครงการมจานวนโรงงานสาเรจรป 189 หลง โดย

มพนทประมาณ 481,965 ตารางเมตร คดเปนรอยละ 52 ของอปทานทงหมดในพนท

นอกจากน ปนทองและกลมไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรมไดพฒนาโรงงานสาเรจรปในพนทนเชนกน โดยปน

ทองมโรงงานสาเรจรปทงหมด 107 หลง คดเปนพนทรวมประมาณ 177,800 ตารางเมตร และไทยพฒนาโรงงาน

อตสาหกรรมมโรงงานสาเรจรปทงหมด 30 หลง คดเปนพนทประมาณ 36,780 ตารางเมตร

อมตะ ซมมทพฒนาโรงงานสาเรจรปจานวน 1 โครงการ โดยมจานวนโรงงานสาเรจรป 92 หลง พนทรวม

ประมาณ 183,068 ตารางเมตร และเหมราชไดพฒนาโรงงานสาเรจรป 1 โครงการ รวม 46 หลง คดเปนพนท

ประมาณ 47,911 ตารางเมตร

7.3 อปทานโรงงานส าเรจรปในจงหวดระยอง

ขอบเขตพนทการศกษาตลาดโรงงานสาเรจรปในจงหวดระยองครอบคลมพนทดงทไดแสดงในแผนทดานลาง ซง

โรงงานสาเรจรปทงหมดในจงหวดระยองอาจมจานวนมากกวาการศกษาตลาดครงน

แผนท 3: อปทานโรงงานส าเรจรปในจงหวดระยอง


นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง)

นคมอตสาหกรรมอมตะซต

เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช

ระยอง



289

การศกษาครอบคลมนคมอตสาหกรรมจานวน 4 แหงในจงหวดระยอง ไดแก นคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซ

บอรด นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง และนคม

อตสาหกรรมอมตะซต โดยมโรงงานสาเรจรป 7 โครงการ และมจานวนโรงงานสาเรจรปมากกวา 225 หลง คด

เปนรอยละ 19 ของจานวนโรงงานสาเรจรปทงหมดในเขตพนทการศกษา

โดยผพฒนาโรงงานสาเรจรป 5 รายหลกในจงหวดระยองประกอบดวย กลมไทคอน ดบบลวเอชเอ ชวาทย

และอมตะ ซมมทซงพฒนาเพยงรายละ 1 โครงการ ในขณะท เหมราชเปนผพฒนาเพยงรายเดยวทพฒนา 3

โครงการในจงหวดระยอง

โดย 3 โครงการของเหมราชตงอยในโครงการนคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซบอรด โครงการนคม

อตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) และโครงการเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง ประกอบดวย

โรงงานสาเรจรปทงหมด 185 หลง โดยมพนทประมาณ 372,602 ตารางเมตร ซงเปนอตราสวนทใหญทสดใน

ระยองคอรอยละ 72

กลมไทคอนพฒนาโรงงานสาเรจรป 1 โครงการตงอยในนคมอตสาหกรรมอมตะซต โดยมโรงงานสาเรจรป

ทงหมด 27 หนวย พนทประมาณ 73,750 ตารางเมตร คดเปนรอยละ 11 ของอปทานโรงงานสาเรจรปทงหมดใน

จงหวดระยอง

7.4 อปสงคโรงงานส าเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอ

พนทโรงงานสาเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอมอตราวางสงสดอยทรอยละ 50 เมอเทยบกบพนทศกษาทงหมด

สาเหตหลกมาจากเหตการณนาทวมในป พ.ศ. 2554 ซงสงผลใหการดาเนนงานของโรงงานในนคมอตสาหกรรม

ในพนทดงกลาวไดรบผลกระทบจนทาใหตองหยดการประกอบกจการ นอกจากน ยงพบวาเกดการชะลอตวดาน

การลงทนในภาคอตสาหกรรมอเลกทรอนกสดานฮารดดสกอนเปนตวขบเคลอนภาคอตสาหกรรมในพนทน และ

ยงไมพบอปสงคจากภาคอตสาหกรรมอนเขามาแทนท

อยางไรกด พนทนยงคงมความเหมาะสมสาหรบภาคอตสาหกรรมทตองการกระจายผลตภณฑภายในประเทศ

ผพฒนาโรงงานสาเรจรป 3 รายหลกในพนท ไดแก กลมไทคอน ไทยพฒนาโรงงานอสาหกรรม และเหมราช สวน

ดบบลวเอชเอมเพยงโรงงานทสรางขนตามรปแบบและมาตรฐานเพอใหตรงกบความตองการของผเชาเพยงแหง

เดยวในกรงเทพตอนเหนอซงมอตราการเชาอยทรอยละ 100

กลมไทคอนหรอกองทนรวมอสงหารมทรพยไทคอนมพนทโรงงานทงหมดประมาณ 441,400 ตารางเมตรจานวน

4 โครงการในเขตพนทกรงเทพตอนเหนอ โดยมพนททมผเชาแลวประมาณ 206,740 ตารางเมตร ระดบความ

ตองการโรงงานสาเรจรปของไทคอนในเขตสงเสรมอตสาหกรรมนวนครลดลงถง 30 จดในป พ.ศ.2557 จากรอย

ละ 77 ในครงปแรก เปนรอยละ 47 ในครงปหลง นอกจากน การเชาพนทโรงงานสาเรจรปในนคมอตสาหกรรม

บางปะอนและสวนอตสาหกรรมโรจนะมอตราลดลงจากรอยละ 47 และ 46 เปนรอยละ 36 และ 41 ตามลาดบ



290

อยางไรกด ผลการดาเนนงานของกลมไทคอนหรอกองทนรวมอสงหารมทรพยไทคอนในนคมอตสาหกรรมไฮเทค

ยงคงทรงตว

ผลการดาเนนงานโครงการโรงงานสาเรจรปทง 4 โครงการของไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรมในเขตกรงเทพฯ

ตอนเหนอยงทรงตวในครงหลงของป พ.ศ. 2557 จากจานวนโรงงานทงหมด 30 หลง มผเชาจานวน 13 หลง หรอ

คดเปนพนทประมาณ 16,467 ตารางเมตร

ณ เดอนธนวาคม พ.ศ. 2557 ไมพบการเปลยนแปลงในพนทเชาโรงงานสาเรจรปในเขตประกอบการอตสาหกรรม

เหมราช สระบร (ซงไมไดรบผลกระทบจากเหตการณนาทวมในป พ.ศ. 2554) โดยปจจบนเหมราชมโรงงาน

สาเรจรปจานวน 44 หลง หรอคดเปนพนทประมาณ 90,478 ตารางเมตร และมผเชาพนทเชาคงทอยทประมาณ

43,772 ตารางเมตร ซงคดเปนอตราการเชารอยละ 48



291

ตาราง 1: อปสงคโรงงานส าเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอ จ าแนกตามสถานทตงและผพฒนาโครงการ ณ ป พ.ศ.2557

จงหวด สถานทตง ผพฒนา

โรงงานสาเรจรปทงหมด (หลง)

โรงงานสาเรจรปให

เชา (หลง)

โรงงานสาเรจรปคงเหลอ (หลง)

โรงงานสาเรจรปทงหมด (ตารางเมตร)


เชา (ตารางเมตร)

อตราการเชา

โรงงานสาเรจรปคงเหลอ (ตารางเมตร)

อยธยา นคมอตสาหกรรมไฮเทค ไทคอน 45 29 16 123,143 74,515 61% 48,628

ปทมธาน เขตสงเสรมอตสาหกรรมนวนคร ไทคอน 25 13 12 62,025 29,375 47% 32,650

อยธยา นคมอตสาหกรรมบางปะอน ไทคอน 16 6 10 33,425 11,875 36% 21,550

อยธยา สวนอตสาหกรรมโรจนะ ไทคอน 84 42 42 222,807 90,975 41% 131,832

อยธยา นคมอตสาหกรรมไฮเทค ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม 12 10 2 17,247 12,327 71% 4,920

ปทมธาน เขตสงเสรมอตสาหกรรมนวนคร ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม 3 2 1 4,470 2,160 48% 2,310

อยธยา นคมอตสาหกรรมบางปะอน ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม 1 1 0 1,980 1,980 100% 0

ปทมธาน สวนอตสาหกรรมบางกระด ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม 14 0 14 10,611 0 0% 10,611

สระบร นคมอตสาหกรรมเอสไอแอล (สระบร) เหมราช 44 27 17 90,478 43,772 48% 46,706

สระบร นคมอตสาหกรรมเอสไอแอล (สระบร) ดบบลวเอชเอ 1 1 0 28,278 28,278 100% 0

รวมทงหมด 245 131 114 594,464 295,257 50% 299,207

หมายเหต: รวมถงขอมลของบรษททเกยวของกบกองทนอสงหารมทรพย



292

ขอมลดานตวเลขโรงงานสาเรจรปใหเชามทมาจากการสอบถามทางโทรศพท การสารวจ หรอเปนขอมลทไดรบจากผพฒนาโครงการ จงทาใหความแมนยาของขอมลอาจแตกตาง

กน

ทมา: แผนกทปรกษาการพฒนาโครงการ ซบอารอออ



293

หมายเหต: รวมถงขอมลของบรษททเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพย

ขอมลดานตวเลขโรงงานสาเรจรปใหเชามทมาจากการสอบถามทางโทรศพท การสารวจ หรอเปนขอมลทไดรบ

จากผพฒนาโครงการ จงทาใหความแมนยาของขอมลอาจแตกตางกน


7.5 อปสงคโรงงานส าเรจรปในจงหวดชลบร

ปจจบนจงหวดชลบรมพนทโรงงานสาเรจรปทงหมดประมาณ 927,524 ตารางเมตร และมพนททมผเชาพนท

จานวนประมาณ 800,489 ตารางเมตร หรอคดเปนรอยละ 86

อปทานโรงงานสาเรจรปของกลมไทคอนหรอกองทนรวมอสงหารมทรพยไทคอนมสดสวนมากทสดในจงหวด

ชลบร อยท 189 หลง หรอคดเปนพนทประมาณ 481,965 ตารางเมตร และมอตราการเชาทงหมดอยทรอยละ 89

ในป พ.ศ.2557 ลดลง 3 จดจากครงปแรก สวนอตสาหกรรมปนทองเปนหนงในโครงการทงหมดของกลมไทคอน

หรอกองทนรวมอสงหารมทรพยไทคอนมผลการดาเนนงานดทสด ซงมผเชาโรงงานสาเรจรปรวมพนทประมาณ

100,850 ตารางเมตร หรอ 42 หลง นอกจากน กลมไทคอนยงมการขยายพนทเพมประมาณ 16,000 ตารางเมตร

ในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร อยางไรกตาม พบวาความตองการพนทเชาในโครงการใหมนยงคงชะลอตว

โดย ณ เดอนธนวาคม พ.ศ. 2557 มผเชาพนทอยเพยงพนทประมาณ 7,900 ตารางเมตร

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

050,000

100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000

ไทคอ

น

เหมร

าช

ดบบล

วเอชเ

อ

ไทยพ

ฒนา

โรงงา

นอสา

หกรร

ม

แผนภม 1 อปสงคโรงงานส าเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอ จ าแนกตามผพฒนาโครงการ ณ ป พ.ศ.2557

โรงงานสาเรจรปคงเหลอ (ตารางเมตร) โรงงานสาเรจรปใหเชา (ตารางเมตร) อตราการเชา



294

ในชวงครงปหลงของป พ.ศ.2557 ไมพบการพฒนาโรงงานสาเรจรปสรางแลวเสรจสาหรบไทยพฒนาโรงงาน

อตสาหกรรมและอมตะ ซมมท โดยอตราการเชาของอมตะ ซมมทในจงหวดชลบรในป พ.ศ. 2557 ยงคงทจาก

ครงปแรก ทรอยละ 86

ในชวงปพ.ศ.2557 อตราการเชาโรงงานสาเรจรปของเหมราชในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบรอยทรอยละ 49

เตบโตจากรอยละ 47 ในชวงครงปแรก ในขณะทอตราการเชาโรงงานสาเรจรปของปนทองในสวนอตสาหกรรม

ปนทอง 1 และ 2 ลดลงจากรอยละ 99 ในชวงครงปแรกเปนรอยละ 89 ในชวงครงปหลง



295

ตาราง 2: อปสงคโรงงานส าเรจรปในจงหวดชลบร จ าแนกตามสถานทตงและผพฒนาโครงการ ณ ป พ.ศ.2557

จงหวด สถานทตง ผพฒนา

โรงงานส าเรจรปทงหมด (หลง)

โรงงานส าเรจรปใหเชา (หลง)

โรงงานส าเรจรปคงเหลอ (หลง)

โรงงานส าเรจรปทงหมด

(ตารางเมตร)

โรงงานส าเรจรปใหเชา (ตารางเมตร)


โรงงานส าเรจรปคงเหลอ


ชลบร นคมอตสาหกรรมอมตะนคร ไทคอน 108 100 8 280,050 257,850 92% 22,200

ชลบร นคมอตสาหกรรมปนทอง 1 2 3 ไทคอน 42 42 0 100,850 100,850 100% 0

ชลบร นคมอตสาหกรรมแหลมฉบง ไทคอน 31 26 5 77,865 61,465 79% 16,400

ชลบร นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร ไทคอน 8 3 5 23,200 7,900 34% 15,300

ชลบร นคมอตสาหกรรมอมตะนคร อมตะ ซมมท 92 N/A N/A 183,068 156,620 86% 26,448

ชลบร นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร เหมราช 46 25 21 47,911 23,262 49% 24,649

ชลบร นคมอตสาหกรรมปนทอง 1 2 ปนทอง 104 91 13 170,000 149,912 88% 20,088

ชลบร นคมอตสาหกรรมปนทอง 3 ปนทอง 3 3 0 7,800 7,800 100% 0

ชลบร นคมอตสาหกรรมแหลมฉบง ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม 23 22 1 27,630 26,880 97% 750

ชลบร นคมอตสาหกรรมอมตะนคร ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม 7 6 1 9,150 7,950 87% 1200

รวมทงหมด 464 มากกวา 318 นอยกวา 54 927,524 800,489 86% 127,035

หมายเหต: รวมถงขอมลของบรษททเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพย ขอมลดานตวเลขโรงงานสาเรจรปใหเชามทมาจากการสอบถามทางโทรศพท การสารวจ หรอเปนขอมล

ทไดรบจากผพฒนาโครงการ จงทาใหความแมนยาของขอมลอาจแตกตางกน




296

หมายเหต: รวมถงขอมลของบรษททเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพย ขอมลดานตวเลขโรงงานสาเรจรปให

เชามทมาจากการสอบถามทางโทรศพท การสารวจ หรอเปนขอมลทไดรบจากผพฒนาโครงการ จงทา

ใหความแมนยาของขอมลอาจแตกตางกน


7.6 อปสงคโรงงานส าเรจรปในจงหวดระยอง

จงหวดระยองมพนทโรงงานสาเรจรปทงหมดประมาณ 517,176 ตารางเมตร ซงมพนททมผเชาเปนจานวน

ประมาณ 327,895 ตารางเมตร หรอรอยละ 63

โดยพนทเชาโรงงานสาเรจรปทง 5 โครงการโดยผพฒนาหลกจานวน 4 ราย ประกอบดวย เหมราช ดบบลวเอช

เอ ชวาทย และอมตะ ซมมท ยงมจานวนคงทในครงปหลงของป พ.ศ.2557

ไทคอนหรอกองทนรวมอสงหารมทรพยไทคอนมพนทโรงงานสาเรจรปใหเชารวมประมาณ 73,750 ตารางเมตรใน

จงหวดระยอง มผเชาแลวประมาณ 36,425 ตารางเมตร คดเปนรอยละ 49 โดยปจจบนไทคอนหรอกองทนรวม

อสงหารมทรพยไทคอนมพนทโรงงานสาเรจรปคงเหลอ และวางพรอมใหเชาทงหมดประมาณ 37,325 ตาราง

เมตร ในจานวน 8 โรงงาน ตงอยในนคมอตสาหกรรมอมตะซต

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000ไท

คอน

อมตะ

ซมมท

เหมร

าช

ปนทอ

ง

ไทยพ

ฒนา

โรงงา

นอสา

หกรร

ม

อตราการเชา ตารางเมตร

แผนภม 2 อปสงคโรงงานส าเรจรปในจงหวดชลบร จ าแนกตามผพฒนาโครงการ ณ ป พ.ศ.2557

โรงงานสาเรจรปคงเหลอ (ตารางเมตร) โรงงานสาเรจรปปลอยเชา (ตารางเมตร) อตราการเชา



297

ตาราง 3: อปสงคโรงงานส าเรจรปในจงหวดระยอง จ าแนกตามสถานทตงและผพฒนาโครงการ ณ ป พ.ศ. 2557

จงหวด สถานทตง ผพฒนา โรงงานส าเรจรป

ทงหมด (หลง)

โรงงานส าเรจรปใหเชา (หลง)

โรงงานส าเรจรปคงเหลอ (หลง)

โรงงานส าเรจรปทงหมด


โรงงานส าเรจรปใหเชา (ตารางเมตร)


โรงงานส าเรจรปคงเหลอ


ระยอง นคมอตสาหกรรมอมตะซต ไทคอน 27 19 8 73,750 36,425 49% 37,325

ระยอง นคมอตสาหกรรมอมตะซต ชวาทย 10 3 7 16,820 5,410 32% 11,410

ระยอง นคมอตสาหกรรมอมตะซต ดบบลเอชเอ 3 3 0 44,004 44,004 100% -

ระยอง นคมอตสาหกรรมอมตะซต อมตะ ซมมท N/A N/A N/A 10,000 7,920 79% 2,080

ระยอง นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด(ระยอง) เหมราช 117 68 49 161,198 93,424 58% 67,774

ระยอง นคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซบอรด เหมราช 67 41 26 208,396 140,712 68% 67,684

ระยอง เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง

เหมราช 1 - 1 3,008 - 0% 3,008

รวมทงหมด มากกวา 225 นอยกวา 134 มากกวา 91 517,716 327,895 63% 189,281

หมายเหต: รวมถงขอมลของบรษททเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพย ขอมลดานตวเลขโรงงานสาเรจรปใหเชามทมาจากการสอบถามทางโทรศพท การสารวจ หรอเปนขอมล





298





7.6.1 ราคาเสนอเชาโรงงานส าเรจรป แบงตามพนท

7.6.1.1 ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอ

จากการศกษาไมพบการเปลยนแปลงของราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปในกรงเทพฯ ตอนเหนอ ซงมระดบราคา

อยระหวาง 120 ถง 230 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยราคาเสนอเชาทตาทสดในพนทนอยทประมาณ 180

บาทตอตารางเมตรตอเดอนในไตรมาส 2 ของป พ.ศ. 2556 อยางไรกตาม พบวาในสนป พ.ศ. 2556 ไดมการลด

อตราเชาเหลอเพยง 140 บาทตอตารางเมตรตอเดอน และมการปรบลดอตราเชาอกครงในป พ.ศ. 2557 เปน

120 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

โครงการของไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม ในโครงการสวนอตสาหกรรมบางกระด จงหวดปทมธาน มราคาเชา

เรมท 120 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ซงเปนราคาคาเชาโรงงานสาเรจรปทตาทสดในกรงเทพฯ ตอนเหนอ เปน

ผลมาจากอายและคณภาพของอาคาร

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000ไท

คอน

ชวาท

ย

ดบบล

วเอชเ

อ

อมตะ

ซมมท

เหมร

าช


แผนภม 3 อปสงคของโรงงานส าเรจรปในจงหวดระยองจ าแนกตามผพฒนาโครงการ ณ ป พ.ศ. 2557

โรงงานสาเรจรปใหเชา (ตารางเมตร) โรงงานสาเรจรปคงเหลอ (ตารางเมตร) อตราการเชา



299

ในขณะท ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปอนๆ ทพฒนาโดยไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรมในกรงเทพฯ ตอน

เหนอมราคาเสนอเชาอยระหวาง 170 ถง 230 บาทตอตารางเมตรตอเดอน สวนราคาเสนอเชาทสงทสดของไทย

พฒนาโรงงานอตสาหกรรมพบในนคมอตสาหกรรมบางปะอน จงหวดพระนครศรอยธยา

ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรป 4 โครงการของไทคอนในกรงเทพฯ ตอนเหนอ ณ สนป พ.ศ. 2557 มอตราเชาอย

ระหวาง 200 ถง 220 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

7.6.1.2 ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปในจงหวดชลบร

ในจงหวดชลบร อตราเชาโรงงานสาเรจรปอยท 130 ถง 240 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยพบอตราเชา

โรงงานสาเรจรปตาทสดทสวนอตสาหกรรมปนทอง เรมตนท 130 บาทตอตารางเมตรตอเดอนสาหรบอาคารเกา

และ 160 บาทตอตารางเมตรตอเดอนสาหรบอาคารทใหมกวา

ในขณะท อตราคาเชาโรงงานสาเรจรปของเหมราชในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร และอตราคาเชาโรงงาน

สาเรจรปของไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม ทงในนคมอตสาหกรรมแหลมฉบง และในนคมอตสาหกรรมอมตะ

นครนน มอตราเชาอยท 180 ถง 210 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

อตราเชาโรงงานสาเรจรปของไทคอนในชลบรอยทประมาณ 230 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

อตราเชาโรงงานสาเรจรปของอมตะ ซมมทในนคมอตสาหกรรมอมตะนคร มอตราเชาสงทสดในจงหวดชลบร อย

ท 230 ถง 240 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

โดยแนวโนมการปรบตวของคาเชาในอนาคตในบางพนท เชน นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร โรงงานสาเรจรป

ของไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม มโอกาสการปรบตวขนมาอยในระดบกวา 220 ‟ 240 เนองจากอปทานใน

พนทดงกลาวมคอนขางจากด และเปนคาเชาของพนทดงกลาวยงตากวาคาเชาของพนทใกลเคยงจงทาใหม

ศกยภาพทจะปรบตวสงขนได

7.6.1.3 ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปในจงหวดระยอง

ในจงหวดระยอง ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปมอตราระหวาง 170 ถง 230 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

จากทกลาวไวขางตน บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผพฒนาโรงงานสาเรจรปในระยองสงถง

รอยละ 78 โดยมราคาเสนอเชาอยระหวาง 170 ถง 210 บาทตอตารางเมตรตอเดอนทงในนคมอตสาหกรรมอส

เทรนซบอรด (ระยอง) และนคมอตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซบอรด

ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปของชวาทยในนคมอตสาหกรรมอมตะซต อยทระดบ 200 ถง 220 บาทตอตาราง

เมตรตอเดอน ในขณะทกลมบรษท ไทคอน อนดสเทรยล คอนเนคชน จากด (มหาชน) บรษท ดบบลวเอชเอ

คอรปอเรชน จากด (มหาชน) และบรษท อมตะ ซมมท เรดด บลท จากด ในนคมอตสาหกรรมอมตะซต มราคา

เสนอเชาท 230 บาทตอตารางเมตรตอเดอน



300

โดยแนวโนมการปรบตวของคาเชาในอนาคตในบางพนท เชน อตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) และนคม

อตสาหกรรมเหมราช อสเทรนซบอรด มโอกาสการปรบตวขนมาอยในระดบกวา 210 ‟ 230 เนองจากอปทานใน

พนทดงกลาวมคอนขางจากด และเปนคาเชาของพนทดงกลาวยงตากวาคาเชาของพนทใกลเคยงจงทาใหม

ศกยภาพทจะปรบตวสงขนได

7.6.2 ราคาเสนอเชาโรงงานส าเรจรป จ าแนกตามขนาดและเขตพนท

ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปมความแตกตางกนในเขตทวไปและเขตปลอดอากร ผพฒนาบางรายกลาววา

ราคาเสนอเชาของโรงงานสาเรจรปและอาคารคลงสนคาในเขตปลอดอากร จะมอตราสงกวาราคาเสนอเชาใน

เขตทวไป 10 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

โดยราคาเสนอเชาตอตารางเมตรจะมความแตกตางกนไปขนอยกบขนาดพนทเชา ซงโดยทวไปผพฒนาจะเสนอ

สวนลดใหกบผเชาโรงงานสาเรจรปขนาดใหญ ทาใหไมสามารถประเมนไดวาอตราสวนลดทเกดขนนน เกดจาก

ขนาดพนททตางกน ขอกาหนดทตางกน หรอปรมาณความตองการโรงงานสาเรจรปขนาดดงกลาวในเขตพนท

ณ ขณะนน แมวาจะมขอมลดานคาเชาบางสวนสาหรบขนาดทแตกตางกนของผพฒนาเดยวกนกตาม เปนท

เขาใจโดยทวไปวาผพฒนาจะใหสวนลดรอยละ 10 สาหรบพนทเชาขนาดใหญ แตอยางไรกตาม คาเชาจะ

กาหนดตามคณภาพของโรงงานและสภาวะการแขงขนในตลาด



301

7.6.3 ตารางศกษาเปรยบเทยบผพฒนาโรงงานส าเรจรป

ตาราง 4: อปทานและอปสงค โดยผพฒนา ป พ.ศ.2557

ผพฒนา

โรงงานสาเรจรปทงหมด (หลง)

โรงงานสาเรจรปทงหมด




โรงงานสาเรจรป

ใหเชา (ตารางเมตร)


สวนแบงการตลา

ด

ไทคอน 425 1,079,540 301 724,655 67% 39%

เหมราช 285 523,359 162 302,070 58% 19%

โรงงานสาเรจรปขนาดเลก

375 430,181 353 387,590 90% 15%

ปนทอง 107 177,800 94 157,712 89% 6%

อมตะ ซมมท มากกวา

92 มากกวา 193,068

N/A 164,540 85% 7%

ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม

81 107,148 57 77,127 72% 4%

พรอสเพค ดเวลลอปเมนท

69 80,165 68 79,065 99% 3%

ดบบลวเอชเอ 4 72,282 4 72,282 100% 3%

รช แอสเซท 69 75,710 67 73,710 97% 3%

304 อนดสเตรยล ปารค 17 27,000 6 9,000 33% 1%

ชวาทย 10 16,820 3 5,410 32% 1%

รวมทงหมด มากกวา 1,534

มากกวา 2,783,073

มากกวา 1,115

2,053,161

74% 100%





7.6.4 อาคารคลงสนคา

อาคารคลงสนคาในรายงานฉบบน หมายรวมถง ศนยกระจายสนคา และคลงสนคาทงแบบทสรางขนเพอใหเชา

ชวคราวและทสรางขนตามรปแบบและมาตรฐานเพอใหตรงกบความตองการของผเชา (โดยมพนธสญญาจากผ



302

เชากอนการกอสราง) มการเขาออกทสะดวก ความสงจากพนจรดฝาเพดานตองไมตากวา 9 เมตร และพนท

สามารถรบนาหนกขนตาไดท 3 ตนตอตารางเมตร โดยมทาเทยบขนถายสนคา

สาหรบนยามอาคารคลงสนคา คอ ศนยกระจายสนคาทสรางเสรจสมบรณพรอมใหเชา ณ เดอนมกราคม พ.ศ.

2558 ซงรวมถงอาคารคลงสนคาทวางพรอมใหเชาและอาคารคลงสนคาซงถกครอบครองแลวในชวงระยะเวลา

การสารวจ แตไมรวมถงคลงสนคาทผพฒนาไดขายใหเปนกรรมสทธของบคคลอนไปแลว

รายงานสวนนจะกลาวถงอปทานอาคารคลงสนคา โครงการอาคารคลงสนคาทไดรบการพฒนาโดยผพฒนาหลก

และขายเขากองทนอสงหารมทรพย ไดแก บรษท ไทคอน โลจสตคส พารค จากด และกองทนรวม

อสงหารมทรพยทเกยวของ (TFUND TLOGIS TGROWTH และ TREIT) บรษท ดบบลวเอชเอ คอร

ปอเรชน จากด (มหาชน) และกองทนรวมอสงหารมทรพยทเกยวของ (WHAPF) บรษท เหมราชพฒนาทดน

จากด (มหาชน) บรษท โชตธนวฒน จากด บรษท พรอสเพค ดเวลลอปเมนท จากด และผพฒนาอนๆ

เชน บรษท วนโคสท อนดสเทรยล พารค จากด (มหาชน) บรษท ทรฟเวนท กรป จากด และบรษท เบสท

บอนดแวรเฮาส จากด

7.6.5 อปทานอาคารคลงสนคาในจงหวดชลบร

จงหวดชลบรถอเปนทาเลสาคญในลาดบทสองสาหรบการพฒนาอาคารคลงสนคา ในจ งหวดชลบรมอาคาร

คลงสนคาทงหมด 15 โครงการ โดยมอาคารคลงสนคามากกวา 156 หลง และมพนทคลงสนคาทงหมดประมาณ

733,835 ตารางเมตร โดยมพนทอาคารคลงสนคาซงพฒนาเสรจสมบรณรวมประมาณ 57,259 ตารางเมตรใน

เดอนธนวาคม พ.ศ. 2557



303

แผนท 4 อปทานอาคารคลงสนคาในจงหวดชลบร


ผพฒนาอาคารคลงสนคาหลกในชลบรม 3 บรษท ไดแก กลมทพารค ดบบลวเอชเอ และเหมราช อาคาร

คลงสนคาสวนใหญในพนทไดรบการพฒนาโดยกลมทพารค มพนทรวมประมาณ 525,554 ตารางเมตร คดเปน

รอยละ 72 ของอปทานอาคารคลงสนคาทงหมดในชลบร พนทคลงสนคาจานวนประมาณ 37,918 ตารางเมตร

และประมาณ 15,350 ตารางเมตรไดรบการพฒนาใหแลวเสรจในโครงการทพารคอสเทรนซบอรด 1 (บ) และ 3

ตามลาดบ สวนพนทคลงสนคาอกประมาณ 3,991 ตารางเมตรไดรบการพฒนาใหแลวเสรจสมบรณในนคม

อตสาหกรรมพานทอง 1

ดบบลวเอชเอมพนทอาคารคลงสนคารวมประมาณ 80,875 ตารางเมตร คดเปนรอยละ 11 ของอปทานทงหมด

ในจงหวดชลบร ในขณะท เหมราชมพนทอาคารคลงสนคารวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร คดเปนรอยละ 17

ของอปทานทงหมดในจงหวดชลบร

7.6.6 อปทานอาคารคลงสนคาในจงหวดระยอง

ทพารค นคมอตสาหกรรมอมตะนคร

WHA 2 โครงการ ในศนย

กระจายสนคาคาโอ และ

ดอนหวฬอ

WHA ศนยกระจายสนคาอาเภอพานทอง

ทพารค– อสเทรนซบอรด 1A&1B

ทพารค– อสเทรนซบอรด 2A & 3 ทพารค– นคมอตสาหกรรมพานทอง

ทพารค – แหลมฉบง1 &2 ทพารค– ศรราชา

เหมราช – เหมราชโลจสตกสพารค 2 และ 3

ทพารค– เขตอตสาหกรรมสงออกบอวน

เหมราช –

เหมราชโลจสตกสพารค 1



304

ในจงหวดระยอง มอาคารคลงสนคาของเหมราชเพยง 1 โครงการ โดยมจานวน 14 หลง คดเปนพนทอาคาร

คลงสนคารวมประมาณ 51,914 ตารางเมตร ณ สนป พ.ศ. 2557

แผนท 5 อปทานอาคารคลงสนคาในจงหวดระยอง


7.6.7 อปสงคอาคารคลงสนคาในจงหวดชลบร

อาคารคลงสนคาในจงหวดชลบรมมากกวา 156 หลง คดเปนพนทประมาณ 733,835 ตารางเมตร โดยพนท

คลงสนคาประมาณ 429,885 ตารางเมตรมผเชาพนทแลว หรอคดเปนรอยละ 59 ณ เดอนธนวาคม พ.ศ. 2557

ซงลดลง 7 จดเมอเทยบกบเดอนมถนายน พ.ศ.2557

อาคารคลงสนคาสวนใหญในจงหวดชลบรเปนของทพารค มพนทประมาณ 525,554 ตารางเมตร แบงเปน 10

โครงการ โดย 3 โครงการมอตราเชาเตม ในขณะทอก 7 โครงการซงตงอยในเขตอตสาหกรรมสงออกบอวน อส

เทรนซบอรด 1 (บ) อสเทรนซบอรด 2 (เอ) อสเทรนซบอรด 3 นคมอตสาหกรรมแหลมฉบง 2 ทางหลวง

พเศษหมายเลข 7 (ขาออก) และนคมอตสาหกรรมพานทอง 1 คดเปนพนทคงเหลอวางใหเชาประมาณ

229,051 ตารางเมตร โดยนคมอตสาหกรรมแหลมฉบง 2 มอตราพนทวางสงสดทรอยละ 28 หรอเทากบประมาณ

64,179 ตารางเมตร

ดานดบบลวเอชเอมพนทอาคารคลงสนคารวมประมาณ 80,875 ตารางเมตรและมอตราการเชาพนทเตมทงหมด

อตราการเชาพนทอาคารคลงสนคาของเหมราชทงในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 และ 3 ยงคงไมมการ

เปลยนแปลง อยางไรกด อตราการเชาพนทในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 2 เพมขนจากรอยละ 50 ในเดอน

มถนายน พ.ศ. 2557 เปนรอยละ 70 ในเดอนธนวาคม พ.ศ. 2557

เหมราช – เหมราชโลจสตกสพารค 4



305

ตาราง 5: อปสงคคลงสนคาใหเชาในชลบร จ าแนกตามสถานทตงและผพฒนาโครงการ ณ ป 2557

จงหวด สถานทตง ผพฒนา คลงสนคาทงหมด (หลง)

คลงสนคาใหเชา

(หลง)

คลงสนคาคงเหลอ (หลง)

คลงสนคาทงหมด (ตารางเมตร)

คลงสนคาใหเชา (ตารางเมตร)

อตราการเชา คลงสนคาคงเหลอ


ชลบร นคมอตสาหกรรมอมตะนคร ทพารค 7 7 0 19,650 19,650 100% 0 ชลบร เขตอตสาหกรรมสงออกบอวน ทพารค 9 1 8 20,700 0 0% 20,700 ชลบร อสเทรนซบอรด 1 เอ ทพารค 7 7 0 35,538 35,538 100% 0 ชลบร อสเทรนซบอรด 1 บ ทพารค 16 3 13 40,368 8,950 22% 31,418 ชลบร อสเทรนซบอรด 2 เอ ทพารค 13 7 6 40,163 23,300 58% 16,863 ชลบร อสเทรนซบอรด 3 ทพารค 8 0 8 15,350 0 0% 15,350 ชลบร แหลมฉบง 1 ทพารค 21 21 0 69,404 69,404 100% 0 ชลบร แหลมฉบง 2 ทพารค 32 8 24 97,240 33,061 34% 64,179 ชลบร ทางหลวงพเศษหมายเลข 7 (ขาออก) ทพารค N/A N/A N/A 138,150 93,550 68% 44,600 ชลบร นคมอตสาหกรรมพานทอง 1 ทพารค 15 6 9 48,991 13,050 27% 35,941 ชลบร ศนยกระจายสนคาคาโอ, ดอนหวฬอ ดบบลวเอชเอ 3 3 0 42,310 42,310 100% 0 ชลบร ศนยกระจายสนคา, อาเภอพานทอง ดบบลวเอชเอ N/A N/A N/A 38,565 38,565 100% 0 ชลบร เหมราชโลจสตกสพารค 1 เหมราช 10 2 8 57,754 16,820 29% 40,934 ชลบร เหมราชโลจสตกสพารค 2 เหมราช 11 8 3 50,996 35,687 70% 15,309 ชลบร เหมราชโลจสตกสพารค 3 เหมราช 4 0 4 18,656 0 0% 18,656 มากกวา 156 มากกวา 73 มากกวา 83 733,835 429,885 59% 303,950

หมายเหต: รวมถงขอมลของบรษททเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพย ขอมลดานตวเลขอาคารคลงสนคาใหเชามทมาจากการสอบถามทางโทรศพท การสารวจ หรอเปนขอมล





306




0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

ทพาร

ค

ดบบล

วเอชเ

อ

เหมร

าช


แผนภม 4 อปสงคคลงสนคาใหเชาในจงหวดชลบร จ าแนกตามผพฒนาโครงการ

คลงสนคาปลอยเชา (ตารางเมตร) คลงสนคาคงเหลอ (ตารางเมตร) อตราการเชา



307

7.6.8 อปสงคอาคารคลงสนคาในจงหวดระยอง

ในจงหวดระยอง มอาคารคลงสนคาเพยง 1 โครงการซงพฒนาโดยเหมราช ประกอบดวย อาคารคลงสนคาจานวน 14 หลง คดเปนพนทประมาณ 51,914 ตารางเมตร และมผเชาใช

พนทรวมประมาณ 29,928 ตารางเมตร

อตราการเชาพนทอาคารคลงสนคาในระยองยงทรงตวตลอดทงป พ.ศ. 2557 เนองจากไมมการขยายตวของอปทาน และอปสงคยงคงทรงตว

ตาราง 6: อปสงคคลงสนคาใหเชาในจงหวดระยอง จ าแนกตามสถานทตงและผพฒนา ณ ป พ.ศ. 2557

จงหวด สถานทตง ผพฒนา คลงสนคาทงหมด

(หลง)


(หลง)

คลงสนคาคงเหลอ

(หลง)

คลงสนคาทงหมด




อตราการ

เชา

คลงสนคาคงเหลอ


ระยอง เหมราชโลจสตกสพารค 4 เหมราช 14 9 5 51,914 29,928 58% 21,986

รวมทงหมด 14 9 5 51,914 29,928 58% 21,986






308

7.6.9 ราคาเสนอเชาอาคารคลงสนคา จ าแนกตามพนท

7.6.9.1 ราคาเสนอเชาอาคารคลงสนคา ในจงหวดชลบร

อาคารคลงสนคาในจงหวดชลบรมราคาเสนอเชาอยระหวาง 150 ถง 180 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

อปทานอาคารคลงสนคาทมสดสวนมากทสดในชลบร คอ ทพารค โดยมมากถงรอยละ 69 และมราคาเสนอเชา

อยทประมาณ 155 ถง 170 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

ในเดอนมถนายน พ.ศ. 2557 อาคารคลงสนคาของดบบลวเอชเอในชลบรมผเชาเตมพนท โดยมคาเชา

คลงสนคาอยระหวาง 155 ถง 165 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

สวนราคาเสนอเชาอาคารคลงสนคาของเหมราช แบงเปนราคาคาเชาในโครงการเหมราชโลจสตกสพารค 1 อย

ระหวาง 155 ถง 165 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ในขณะท ราคาเสนอเชาอาคารคลงสนคาในโครงการเหม

ราชโลจสตกสพารค 2 และ 3 อยระหวาง 165 ถง 175 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

7.6.9.2 ราคาเสนอเชาอาคารคลงสนคา ในจงหวดระยอง

มอาคารคลงสนคาของเหมราชเพยง 1 โครงการในจงหวดระยอง ซงมราคาเสนอเชาอาคารคลงสนเคาใน

โครงการเหมราชโลจสตกสพารค 4 อยระหวาง 165 ถง 175 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

7.6.10 ราคาเสนอเชาอาคารคลงสนคา จ าแนกตามขนาดและเขตพนท

ราคาเสนอเชาอาคารคลงสนคามความแตกตางกนในเขตทวไปและเขตปลอดอากร ผพฒนาบางรายกลาววา

ราคาเสนอเชาโรงงานสาเรจรปและอาคารคลงสนคาในเขตปลอดอากร จะมอตราสงกวาราคาเชาในเขตทวไป

ประมาณ 10 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

โดยราคาเชาตอตารางเมตรจะมความแตกตางกนไปขนอยกบขนาดของพนทเชา ซงโดยทวไปผพฒนาจะเสนอ

สวนลดใหกบผเชาอาคารคลงสนคาขนาดใหญ ทาใหเราไมสามารถประเมนไดวาอตราสวนลดทเกดขนนน เกด

จากขนาดพนททตางกน ขอกาหนดทตางกน หรอปรมาณความตองการอาคารคลงสนคาขนาดดงกลาวใน

พนท ณ ขณะนน แมวาจะมขอมลดานคาเชาบางสวนสาหรบขนาดพนททแตกตางกนของผพฒนาเดยวกนกตาม

แตเปนทเขาใจโดยทวไปวาจะมสวนลดระหวาง 5 ถง 10 บาทตอตารางเมตรตอเดอนสาหรบการเชาพนทขนาด

ใหญ แตคาเชาถกกาหนดตามคณภาพของอาคารคลงสนคาและสภาวะการแขงขนในตลาด



309

7.6.11 ตารางศกษาเปรยบเทยบผพฒนาอาคารคลงสนคา

ตาราง 7 อปทานและอปสงค โดยผพฒนา ป พ.ศ.2557

ผพฒนา อาคารคลงสนคา

ทงหมด (หลง)

อาคารคลงสนคาให


อาคารคลงสนคาทงหมด


อาคารคลงสนคา

ใหเชา (ตารางเมตร)


ทพารค มากกวา 252 มากกวา 171 1,145,113 839,262 73%

ดบบลวเอชเอ มากกวา 41 มากกวา 38 838,581 758,623 90%

เหมราช 39 19 179,320 82,435 46%

พรอสเพค ดเวลลอปเมนท 118 108 132,000 120,120 91%

เบสทบอนด 11 9 120,000 110,369 92%

โชตธนวฒน 60 57 52,685 49,580 94%

วนโคสท 7 6 38,696 35,616 92%

ไทยพฒนาโรงงานอตสาหกรรม 17 15 15,034 13,462 90%

ทรฟเวนท 11 10 12,528 2,528 20%

รวมทงหมด มากกวา 556 มากกวา 433 2,533,957 2,011,995 79%

หมายเหต: รวมถงขอมลของบรษททเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพย

ขอมลดานตวเลขอาคารคลงสนคาใหเชามทมาจากการสอบถามทางโทรศพท การสารวจ หรอเปนขอมลทไดรบ

จากผพฒนาโครงการ จงทาใหความแมนยาของขอมลอาจแตกตางกน




310

8. โครงสรางและการด าเนนงานของกองทรสต

8.1 การกอตงกองทรสต

8.1.1 ขอมลทวไปของกองทรสต

ทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช ใชชอภาษาองกฤษวา Hemaraj Leasehold Real

Estate Investment Trust หรอ HREIT เปนกองทรสตตามพ.ร.บ.ทรสตฯ ทกอตงขนดวยผลของสญญากอตงท

รสตและสมบรณเมอผกอตงทรสตโอนเงนทไดจากการจาหนายหนวยทรสต ดวยความไววางใจใหทรสตจดการ

ทรพยสนเพอประโยชนของผถอหนวยทรสต

ในเบองตนเมอมการกอตงทรสตตามสญญากอตงทรสต ทรพยสนเรมตนทจะใหเปนกองทรสตไดแกเงนทผ

กอตงทรสตไดจากการจาหนายหนวยทรสตในการเสนอขายหนวยทรสตครงแรก จานวนไมเกน 6,750 ลานบาท

โดยผกอตงทรสตมหนาทดาเนนการใหผจดจาหนายหนวยทรสตโอนเงนทไดจากการจาหน ายหนวยทรสต

ใหแกทรสตเพอใหการกอตงกองทรสตแลวเสรจภายในสบหาวนทาการนบแตวนปดการเสนอขาย หนวยทรสต

และยนเอกสารหลกฐานทแสดงไดวามการโอนเงนดงกลาวตอสานกงาน ก.ล.ต. พรอมกบรายงานผลการเสนอ

ขายหนวยทรสต

8.1.2 วตถประสงคของกองทรสต

กองทรสตกอตงขนเพอประโยชนในการดาเนนธรกรรมในตลาดทนตามทคณะกรรมการก.ล.ต. ประกาศกาหนด

โดยมวตถประสงคในการออกหลกทรพยประเภทหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย ( Real

Estate Investment Trust หรอ REIT) เพอเสนอขายตอประชาชนตามประกาศท ทจ. 49/2555 และม

วตถประสงคในการนาหนวยทรสตเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

เมอกองทรสตนาเงนทไดจากการเสนอขายหนวยทรสตและจากการกยมเงนระยะยาวจานวนไมเกน 2,750 ลาน

บาท ไปลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสตแลว กองทรสต โดยผจดการกองทรสต จะนาทรพยสนหลกดงกลาว

ไปหาผลประโยชน ไมวาจะเปนการใหเชา ใหเชาชวง การใหใชพนทในลกษณะคลายคลงกนกบการใหเชา การ

ใหบรการทเกยวของกบการเชาหรอทรพยสนทใหเชา ในการจดหาผลประโยชนดงกลาว บรษท เหมราช รท แมน

เนจเมนท จากด (“บรษทฯ”) ในฐานะผจดการกองทรสต จะแตงตง บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) เพอดาเนนการจดหาผลประโยชนและบรหารทรพยสน

หลกทกองทรสตลงทนภายใตการกากบดแลและกาหนดนโยบายของผจดการกองทรสต โดยการมอบหมายหรอ

แตงตงดงกลาวจะเปนไปตามขอกาหนดในสญญากอตงทรสต กฎหมาย และประกาศของสานกงาน ก.ล.ต. ท

เกยวของ การจดหาผลประโยชนและบรหารทรพยสนหลกของกองทรสตจะอยภายใตการควบคมและกากบดแล

ของทรสต เพอใหการดาเนนงานของบรษทฯ และผบรหารอสงหารมทรพยเปนไปตามขอตกลงและเงอนไขแหง

สญญาแตงตงผจดการกองทรสต และสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ตลอดจนหลกเกณฑท พ.ร.บ.

ทรสตฯ รวมทงประกาศอน ๆ ทเกยวของของสานกงาน ก.ล.ต. และตลาดหลกทรพยกาหนด ทงน กองทรสตจะไม



311

ดาเนนการในลกษณะใดทเปนการใชกองทรสตเเพอประกอบธรกจอน เชน ธรกจโรมแรม หรอธรกจโรงพยาบาล

เปนตน อกทงกองทรสตจะไมนาอสงหารมทรพยของกองทรสตออกใหเชาแกบคคลทมเหตอนควรสงสยวาจะนา

อสงหารมทรพยนนไปใชประกอบธรกจทขดตอศลธรรมหรอไมชอบดวยกฎหมาย

แผนภาพกระบวนการในการกอตงกองทรสต

ทงน กองทรสตจะกอตงในวนททาสญญากอตงทรสตและจะมผลสมบรณเมอผกอตงทรสตไดโอนเงนทไดรบจาก

การจาหนายหนวยทรสตทเสนอขายครงแรกทงหมดใหแกทรสต อนง ภายหลงจากการกอตงกองทรสตแลว



312

โครงสรางของกองทรสตสามารถแสดงเปนแผนภาพไดดงตอไปน

8.2 สรปสาระส าคญของสญญากอตงทรสต

หวขอ รายละเอยด

คสญญา 1. บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด (“ผกอตงกองทรสต” และจะเขาเปน “ผจดการ

กองทรสต”)

2. บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด (“ทรสต”)

ล ก ษ ณ ะ ข อ ง

กองทรสตและกลไก

การบรหาร

1. เปนกองทรสตตาม พ.ร.บ. ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550 (“ พ.ร.บ. ทรสต”) ท

กอตงขนดวยผลของสญญากอตงทรสตนและสมบรณเมอผกอตงทรสตโอนเงนทไดจากการ

จาหนายหนวยทรสตใหแกทรสตแลว

2. กองทรสตนไมมสถานะเปนนตบคคลโดยเปนกองทรพยสนทอยในชอและอานาจจดการ

ของทรสต

3. การจดการกองทรสตจะกระทาโดยทรสตและผจดการกองทรสตทไดรบมอบหมายจากทรสต

ซงไดรบการแตงตงตามสญญาน

4. ผจดการกองทรสตมอานาจหนาทและความรบผดชอบหลกทเกยวของกบการดแลจดการ



313

กองทรสต ซงรวมถงการลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสต และทรสตมอานาจหนาทและ

ความรบผดชอบหลกในการกากบดแลการปฏบตหนาทของผจดการกองทรสต และผรบ

มอบหมายรายอน (ถาม) ใหเปนไปตามสญญาและตามกฎหมาย ตลอดจนการเกบรกษา

ทรพยสนของกองทรสต ทงน ในกรณทกองทรสตมนโยบายการลงทนในทรพยสนอนทมใช

ทรพยสนหลก การจดการลงทนในทรพยสนอนดงกลาวอาจดาเนนการโดยทรสต ผจดการ

กองทรสต หรอบคคลอนททรสตหรอผจดการกองทรสตมอบหมายโดยจะเปนไปตามทระบไว

ในสญญากอตงทรสตน

5. ผจดการกองทรสตและทรสตตางฝายตางจะปฏบตหนาทในฐานะทเปนผทมวชาชพซงไดรบ

ความไววางใจ ดวยความระมดระวง ซอสตยสจรต โดยตองปฏบตตอผถอหนวยทรสตอยาง

เปนธรรม เพอประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวมและเปนไปตามสญญากอตงท

รสตนและกฎหมายทเกยวของ ตลอดจนขอผกพนทไดใหไวเพมเตมในเอกสารทเปดเผย เพอ

ประโยชนในการเสนอขายหนวยทรสตแกผลงทน และมตของผถอหนวยทรสต

ชออายประเภทและ

วต ถประสงคของ


1. ชอของกองทรสตคอ ทรสตเพอการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยเหมราช

ใชชอภาษาองกฤษวา Hemaraj Leasehold Real Estate Investment Trust หรอ HREIT

2. กองทรสตจดตงขนโดยไมมกาหนดอายของกองทรสตและเปนกองทรสตประเภทไมรบซอคน

หนวยทรสตจากผถอหนวยทรสต

3. วตถประสงคของกองทรสต เพอประโยชนในการดาเนนธรกรรมในตลาดทนตามท

คณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด โดยมวตถประสงคในการออกหลกทรพยประเภท

หนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย เพอเสนอขายตอประชาชน และนา

หนวยทรสตดงกลาวเขาจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

4. เมอกองทรสตนาเงนทไดจากการเสนอขายหนวยทรสตไปลงทนในทรพยสนหลกของ

กองทรสต กองทรสตโดยผจดการกองทรสต จะนาทรพยสนหลกดงกลาวไปจดหา

ผลประโยชน ไมวาจะเปนการใหเชา ใหเชาชวง การใหใชพนทในลกษณะคลายคลงกนกบ

การใหเชา การใหบรการทเกยวของกบการเชาหรอทรพยสนทใหเชา ในการจดหา

ผลประโยชนดงกลาว ผจดการกองทรสตอาจมอบหมายหรอแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

ใหดาเนนการได โดยการมอบหมายหรอแตงตงจะเปนไปตามขอกาหนดในสญญาน

กฎหมาย และประกาศของสานกงาน ก.ล.ต. ทเกยวของ

5. การดาเนนงานของผจดการกองทรสตในการจดการทรพยสนของกองทรสต จะอยภายใต

การควบคมและกากบดแลโดยทรสต เพอใหการดาเนนงานของผจดการกองทรสตเปนไป

ตามขอตกลงและเงอนไขแหงสญญาน และหลกเกณฑท พ.ร.บ. ทรสต รวมทงประกาศอนๆ

ทเกยวของของคณะกรรมการ ก.ล.ต. และตลาดหลกทรพย

6. กองทรสต มรอบระยะเวลาบญชประจาปสนสด ณ วนท 31 ธนวาคม ของทกป และรอบ



314

ระยะเวลาบญชแรกใหสนสด ณ วนท 31 ธนวาคม 2558

ท รพย ส นท จ ะ ให

เปนกองทรสต

ในเบองตน เมอมการกอตงทรสต ทรพยสนเรมตนทจะใหเปนกองทรสต คอ เงนทผกอตงทรสต

ไดรบจากการจาหนายหนวยทรสตในการเสนอขายหนวยทรสตครงแรก โดยผกอตงทรสตมหนาท

ดาเนนการใหผจดจาหนายหลกทรพยโอนเงนทไดจากการจาหนายหนวยทรสตใหแกทรสตเพอให

การกอตงกองทรสตแลวเสรจภายใน 15 (สบหา) วนนบแตวนปดการเสนอขายหนวยทรสต

ภายหลงจากทกองทรสตโดยทรสตไดรบทรพยสนเรมตนดงกลาว กองทรสตจะลงทนในทรพยสน

หลกของกองทรสต ทงน กองทรสตอาจใชเงนประกนการเชา และ/หรอ เงนทไดจากการจาหนาย

ไปซงทรพยสนหลก รวมทงกยมเงนจากธนาคารพาณชยหรอสถาบนการเงนเพอการลงทนใน

ทรพยสนหลกดงกลาวดวย นอกจากน ทรพยสนทจะใหเปนกองทรสตยงรวมถงทรพยสนอนท

กองทรสตจะไดมาเพมเตมตามขอตกลงและเงอนไขแหงสญญาน ตลอดจนหลกเกณฑและ

ประกาศของคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทเกยวของ

หนวยทรสต สทธในการไดรบประโยชนจากกองทรสตแบงออกเปนหนวยหนวยละเทาๆ กนเรยกวา

หนวยทรสต โดยใหสทธแกผถอหนวยทรสตเทาๆ กนในการเปนผรบประโยชนของกองทรสต ทงน

มลคาทตราไวของหนวยทรสตคอ 10 บาท หนวยทรสตของกองทรสตนมไดใหสทธแกผถอ

หนวยทรสตในการขายคนหรอไถถอน

หนวยทรสตของกองทรสต มคณสมบตเปนหนวยทรสตประเภทระบชอผถอและไมมขอจากดการ

โอนหนวยทรสต เวนแตขอจากดทเปนไปตามกฎหมายตามทไดระบไวในสญญาฉบบน

ก า ร เ พ ม ท น ข อ ง


กองทรสตอาจเพมทนโดยออกหนวยทรสตใหมเพอเสนอขายเปนการทวไปตอผลงทน หรอตอผ

ถอหนวยทรสตตามขอตกลงและเงอนไขแหงสญญานตลอดจนกฎหมายทเกยวของ ทงน ให

ผจดการกองทรสตมหนาทดาเนนการตางๆ ทเกยวของกบการเพมทนของกองทรสต ซงรวมถงแต

ไมจากดเฉพาะการจดประชมผถอหนวยทรสตเพอขอมตอนมตใหเพมทนโดยจะตองออก

หนวยทรสตเปนหนวยเตม (จะออกหนวยทรสตทเปนเศษมได) รวมทงในกรณทหากการเพมทน

จะกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผจดการกองทรสตและบคคลทเกยวโยงกน

ของผจดการกองทรสตใหผจดการกองทรสตและบคคลทเกยวโยงกนของผจดการกองทรสตงด

ออกเสยงในวาระทเกยวกบการเพมทนของกองทรสตและการออกหนวยทรสตและผจดการ

กองทรสตมหนาทดาเนนการตามทสมควรเพอใหหนวยทรสตทออกใหมสามารถเขาเปน

หลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยภายในสสบหา (45) วนนบแตวนปดการเสนอขาย


เหตในการเพมทน

และกระบวนการ

เพมทน

1. เหตในการเพมทนไดแกการเพมทนเพอลงทนในอสงหารมทรพย หรอสทธการเชา

อสงหารมทรพยหรอการลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสตโดยทางออมตามหลกเกณฑ

และประกาศสานกงาน ก.ล.ต. ทเกยวของกาหนดเพมเตมจากทรพยสนของกองทรสตทมอย



315

เดม หรอการลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสต เพอปรบปรงหรอซอมแซมทรพยสนของ

กองทรสต ซงรวมถงอสงหารมทรพยของกองทรสตหรออสงหารมทรพยทกองทรสตมสทธ

การเชา ใหอยในสภาพดและมความพรอมทจะใชหาผลประโยชน หรอสอดคลองกบสภาพ

ตลาดหรอความตองการของลกคาทเปลยนแปลงไป เพอตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตม

บนทดนทมอยแลว ซงเปนของกองทรสตหรอทกองทรสตมสทธการเชา เพอประโยชนในการ

จดหาผลประโยชนของกองทรสตหรอสอดคลองกบสภาพตลาดหรอความตองการของลกคา

ทเปลยนแปลงไป เพอชาระเงนกยมหรอภาระผกพนของกองทรสต เพอลงทนในทรพยสน

อนตามหลกเกณฑและสดสวนในประกาศสานกงาน ก.ล.ต. ทเกยวของกาหนด และเพอเหต

อนใดทผจดการกองทรสตเหนสมควรและจาเปนขอใหมการเพมทน

2. การเพมทนตองไมขดหรอแยงกบเจตนารมณในการกอตงกองทรสตและกฎหมายตางๆ ท

เกยวของโดยจะตองไดรบมตจากทประชมผถอหนวยทรสตใหอนมตการเพมทน และเปนไป

ตามหลกเกณฑ ดงน

(ก) ในกรณทเปนการเพมทนโดยเสนอขายหนวยทรสตเปนการเฉพาะเจาะจงใหแกผถอ

หนวยทรสตบางราย ตองไมมผถอหนวยทรสตซงถอหนวยทรสตรวมกนเกนกวารอยละ

10 (สบ) ของจานวนเสยงทงหมดของผถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธออกเสยง

คดคานการเพมทน

(ข) ในกรณทเปนการขอมตของผถอหนวยทรสตเพอการเพมทนแบบมอบอานาจทวไป

(General Mandate) ใหกระทาไดเฉพาะกรณทแสดงไวอยางชดเจนวาการจดสรร

หนวยทรสตใหมจากการเพมทนจะเปนไปตามอตราและหลกเกณฑทกาหนดไวใน

ประกาศคณะกรรมการตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยทเกยวของ ทงน การเพมทน

ตองกระทาใหแลวเสรจภายใน 1 (หนง) ปนบแตวนททประชมผถอหนวยทรสตมมต

อนมตใหเพมทน

3. ในกรณทเปนการเพมทนเพอลงทนในทรพยสนหลกเพมเตม ไดผานกระบวนการเกยวกบการ

ไดมาซงทรพยสนหลกและอปกรณตามทกาหนดในสญญาฉบบน และหากเปนการทา

ธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการ

กองทรสต ตองผานการดาเนนการตามทกาหนดในสญญาฉบบน

4. ผจดการกองทรสตไดรบอนญาตจากสานกงาน ก.ล.ต. ใหเสนอขายหนวยทรสตทออกใหม

การลดทนช าระแลว ผจดการกองทรสตมอานาจหนาทในการดาเนนการลดทนชาระแลวของกองทรสตใหเปนไปตาม

หลกเกณฑและวธการทสานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

เหตในการลดทน

ช า ร ะ แ ล ว แ ล ะ

กระบวนการลดทน

เหตในการลดทนชาระแลวของกองทรสตใหมไดเฉพาะในกรณกองทรสตมสภาพคลองสวนเกนท

เหลออยภายหลงจากการจาหนายอสงหารมทรพย หรอสทธการเชาอสงหารมทรพย หรอการตด



316

ช าระแลว จาหนายสทธการเชาอสงหารมทรพย (ถาม) ทงน ตองปรากฏขอเทจจรงดวยวากองทรสตไมม

กาไรสะสมเหลออยแลว หรอกองทรสตมการระดมทนเพอใหไดมาซงอสงหารมทรพย แตปรากฏ

เหตขดของในภายหลง ทาใหไมสามารถไดมาซงอสงหารมทรพยบางสวนอนเปนไปตามสญญาท

เกยวของ ซงไดระบไวในแบบแสดงรายการขอมลแลว หรอกองทรสตมการเพมทนเพอใหไดมาซง

อสงหารมทรพยเพมเตม แตปรากฏเหตขดของในภายหลง ทาใหไมสามารถไดมาซง

อสงหารมทรพยดงกลาว หรอกองทรสตมรายการคาใชจายทไมใชเงนสดและไมมเหตตอง

นาไปใชในการคานวณกาไรสทธทปรบปรงแลวของกองทรสตตามทกาหนดไวในสญญาน หรอ

กรณอนใดทผถอหนวยทรสตมมตใหลดทนชาระแลวของกองทรสตได

การลดทนชาระแลวของกองทรสตจะกระทาไดตอเมอไมขดหรอแยงกบเจตนารมณในการกอตง

กองทรสต และบทบญญตแหงกฎหมายทเกยวของโดยมกระบวนการลดทนตามหลกเกณฑและ

วธการทสานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

ผถอหนวยทรสต 1. การเปนผถอหนวยทรสตมไดกอใหเกดนตสมพนธในลกษณะของตวการตวแทนระหวางผถอ

หนวยทรสตกบทรสต และมไดกอใหเกดนตสมพนธในลกษณะของการเปนหนสวนหรอ

ลกษณะอนใดระหวางทรสตและผถอหนวยทรสต และในระหวางผถอหนวยทรสตดวยกน

2. การเปนผถอหนวยทรสตมไดทาใหบคคลดงกลาวมความรบผดในกรณททรพยสนของ

กองทรสตไมเพยงพอตอการชาระหนใหแกทรสต ผจดการกองทรสต หรอเจาหนของ

กองทรสต โดยทรสต ผจดการกองทรสต และเจาหนของกองทรสตจะบงคบชาระหนไดจาก

ทรพยสนของกองทรสตเทานน

3. ผถอหนวยทรสตมสทธเรยกใหกองทรสตจายประโยชนตอบแทนไดไมเกนไปกวาเงนกาไร

หลงหกเงนตนจากการกยมทถงกาหนดชาระ ภาระผกพนอนทถงกาหนดชาระโดยพจารณา

สถานะเงนสด คาใชจาย และคาสารองตางๆ ตามทกฎหมายอนญาตใหกองทรสตหกได

และมสทธเรยกใหคนเงนทนไดไมเกนไปกวาจานวนทนของกองทรสตทปรบปรงดวยสวนเกน

หรอสวนตากวามลคาหนวยทรสต

4. ไมวาในกรณใดๆ มใหตความสญญานไปในทางทกอใหเกดผลขดหรอแยงกบขอกาหนดตาม

ขอ 1 ขอ 2 และขอ 3

5. การเปนผถอหนวยทรสตไมทาใหผถอหนวยทรสตมกรรมสทธและสทธเรยกรองเหนอ

ทรพยสนของกองทรสตโดยเดดขาดแตเพยงผเดยว ไมวาสวนหนงสวนใด และผถอ

หนวยทรสตไมมสทธเรยกรองใหโอนทรพยสนของกองทรสตใหแกผถอหนวยทรสต โดยผถอ

หนวยทรสตมสทธตดตามเอาทรพยสนของกองทรสตคนจากบคคลภายนอก ในกรณททรสต

และ/หรอ ผจดการกองทรสต จดการกองทรสตไมเปนไปตามทกาหนดไวในสญญานหรอ

พ.ร.บ. ทรสต อนเปนผลใหทรพยสนในกองทรสตถกจาหนายจายโอนไปยงบคคลภายนอก

ทงน ตามหลกเกณฑท พ.ร.บ. ทรสตกาหนด



317

6. ผถอหนวยทรสตไมตองรบผดตอผจดการกองทรสตหรอทรสตในการชาระเงนอนใดเพมเตม

ใหแกกองทรสตหลงจากทไดชาระเงนคาหนวยทรสตครบถวนแลว และผถอหนวยทรสตไมม

ความรบผดอนใดเพมเตมอกสาหรบหนวยทรสตทถอนน

7. ผถอหนวยทรสตมสทธในการออกเสยงลงคะแนนในการประชมผถอหนวยทรสต ตลอดจน

ซกถาม และแสดงความเหนเกยวกบการบรหารจดการกองทรสตของทรสตและผจดการ

กองทรสตวาเปนไปตามหลกเกณฑทกฎหมายทเกยวของและสญญานกาหนดไวหรอไม

อยางไรกตาม ผถอหนวยทรสตไมมสทธเขาแทรกแซงการดาเนนงานตามปกต (Day-to-Day

Operations) ของผจดการกองทรสตและทรสต ซงเรองดงกลาวใหถอเปนอานาจและ

ดลพนจของผจดการกองทรสตหรอทรสต แลวแตกรณ

8. ผถอหนวยทรสตมสทธทจะไดรบการจดสรรผลตอบแทนจากกองทรสตตามหลกเกณฑ และ

วธการตามทกาหนดไวในสญญาน

9. ผถอหนวยทรสตแตละรายมสทธลงมตเพอแกไขเพมเตมสญญาน หรอแกไขวธการจดการ

โดยเปนไปตามเงอนไขและหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญาน ทรสตหรอผจดการกองทรสต

จะแกไขเพมเตมสญญาน หรอแกไขวธการจดการ เมอไดรบมตตามหลกเกณฑและวธการท

ระบไวในสญญาน

10. ผถอหนวยทรสตมสทธทจะไดรบเงนคนเมอเลกกองทรสตหรอลดทน อนง ผถอหนวยทรสต

จะไดรบเงนคนกตอเมอกองทรสตมทรพยสนคงเหลอภายหลงจากไดหกคาใชจายและชาระ

หนของกองทรสตเมอเลกกองทรสตแลวเทานน สาหรบกรณการลดทนชาระแลวใหผจดการ

กองทรสตดาเนนการเฉลยเงนคนใหแกผถอหนวยทรสต

11. ผถอหนวยทรสตมสทธทจะโอนหนวยทรสตได แตทงน จะตองเปนไปตามเงอนไข และ

หลกเกณฑทระบไวในสญญาน และกฎหมายหลกทรพย

12. สทธประโยชนอนๆ เชน ผถอหนวยทรสตสามารถนาหนวยทรสตไปจานาไดตามกฎหมาย

ตามหลกเกณฑและวธการททรสต และ/หรอ นายทะเบยนหนวยทรสตกาหนด มสทธลงมต

เกยวกบการบรหารจดการกองทรสต มสทธทจะไดรบเงนคนเมอมการลดเงนทน

การโอนหนวยทรสต ผถอหนวยทรสตสามารถโอนหนวยทรสตได เวนแตจะเขาขายเปนกรณทถกจากดการโอน

หนวยทรสตโดยวธการโอนหนวยทรสตใหเปนไปตามทระบไวในสญญาน

ก า ร ล ง ท น ข อ ง


1. การลงทนของกองทรสตใหเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดในประกาศ ทจ. 49/2555

ตลอดจนประกาศ และคาสงทเกยวของ

2. การลงทนในทรพยสนหลกและอปกรณตองเปนไปตามนโยบายการลงทนรวมทงวธการไดมา

ตามทกาหนดในสญญาทงน กองทรสตไมมนโยบายในการลงทนทรพยสนอนใด

นอกเหนอจากประเภททรพยสนทมการระบเอาไวในสญญาฉบบน



318

3. การไดมาซงทรพยสนหลกแตละครงผจดการกองทรสตตองดาเนนการตางๆ ตามทกาหนด

ในสญญาน เชน จะตองตรวจสอบหรอสอบทาน (การทา Due Diligence) ขอมลและสญญา

ตางๆ ทเกยวของกบทรพยสนหลกและอปกรณ (ถาม) ตองประเมนมลคาทรพยสนหลกอยาง

นอยตามขอกาหนดในสญญาน ฯลฯ รวมทงตองมสาระและระบบการอนมตตามทกาหนด

ในสญญา เชน ตองไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญานและ

กฎหมายทเกยวของแลว ฯลฯ

4. การจาหนายไปซงทรพยสนหลกผจดการกองทรสตตองดาเนนการตางๆ ตามทกาหนดใน

สญญาน เชน กอนการจาหนายไปซงทรพยสนหลก ใหผจดการกองทรสตจดใหมการ

ประเมนมลคาทรพยสนหลกตามสญญานทงนการจาหนายไปซงทรพยสนหลกใหเปนไปตาม

หลกเกณฑดงตอไปน (ก) การจาหนายไปจะกระทาโดยเปดเผยและมสาระของรายการ

ตามทกาหนดในสญญานและมกระบวนการขอความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตท

ประชมผถอหนวยทรสตตามทกาหนดในสญญาน (ข) การจาหนายทรพยสนหลกกอนครบ

หนง (1) ปนบแตวนทกองทรสตไดมาซงทรพยสนหลกนนหรอการจาหนายทรพยสนหลกท

กองทรสตไดมาซงกรรมสทธใหแกเจาของเดมนอกจากจะตองเปนไปตามขอกาหนดใน

สญญานแลวยงตองเปนกรณทเปนเหตจาเปนและสมควรโดยไดรบอนมตจากคณะกรรมการ

(Board of Directors) ของผจดการกองทรสตดวย

5. นอกเหนอจากการลงทนในทรพยสนหลก กองทรสตมนโยบายจะลงทนหรอมไวซงทรพยสน

อนตามทระบไวในสญญาน เชน พนธบตรรฐบาล ตวเงนคลง เงนฝากในธนาคาร เปนตน

ก า ร จ ด ห า

ผลประโยชนของ


การจดหาผลประโยชนจากทรพยสนหลกของกองทรสตตองมลกษณะดงตอไปน

1. กองทรสตจะจดหาผลประโยชนจากทรพยสนหลก ไมวาจะเปนการใหเชา ใหเชาชวง การให

ใชพนทในลกษณะคลายคลงกนกบการใหเชา การใหบรการทเกยวของกบการเชาหรอ

ทรพยสนทใหเชา หามมใหกองทรสตดาเนนการในลกษณะใดทเปนการใชกองทรสตเขา

ดาเนนธรกจหรอประกอบธรกจเอง เชน เปนผประกอบธรกจโรมแรม หรอธรกจโรงพยาบาล

เปนตน

2. ในกรณทกองทรสตจะใหเชาอสงหารมทรพยแกบคคลทจะนาอสงหารมทรพยนนไปประกอบ

ธรกจทกองทรสตไมสามารถดาเนนการไดเอง เชน ธรกจโรงแรม หรอธรกจโรงพยาบาล เปน

ตน จะตองมขอตกลงทกาหนดคาเชาสวนใหญเปนจานวนทแนนอนไวลวงหนา และหากจะม

สวนทอางองกบผลประกอบการของผเชา จานวนเงนคาเชาสงสดทอางองกบผล

ประกอบการนน จะไมเกนกวารอยละ 50 (หาสบ) ของจานวนเงนคาเชาทกาหนดไวแนนอน

ลวงหนา

3. หามมใหผจดการกองทรสตใหเชาอสงหารมทรพยแกบคคลทมเหตอนควรสงสยวาจะนา

อสงหารมทรพยนนไปใชประกอบธรกจทขดตอศลธรรมหรอไมชอบดวยกฎหมาย โดยการให



319

เชาในแตละครง กองทรสตตองจดใหมขอตกลงเพอใหกองทรสตสามารถเลกสญญาเชาได

หากปรากฏวาผเชานาอสงหารมทรพยไปใชในการประกอบธรกจดงกลาว

4. ผจดการกองทรสตจะดแลรกษาทรพยสนหลกใหอยในสภาพดพรอมตอการจดหารายได โดย

ผจดการกองทรสตมหนาทจดใหมการประกนภยในวงเงนททรสตเหนวาเพยงพอและ

เหมาะสมททาใหทรพยสนของกองทรสตคนกลบสภาพเดมเพอใหกองทรสตสามารถจดหา

ผลประโยชนไดเหมอนเดมและไดรบผลตอบแทนไมนอยกวาเดมตลอดระยะเวลาท

กองทรสตลงทนในทรพยสนหลก โดยการประกนภยดงกลาวจะตองครอบคลมถงการประกน

วนาศภยทอาจเกดขนกบอสงหารมทรพย ในวงเงนประกนภยซงไมนอยกวาจานวนตนทน

ทดแทนหรอตนทนเปลยนแทน (Full Replacement Cost) และการประกนภยความรบผด

ตอบคคลภายนอกทอาจไดรบความเสยหายจากอสงหารมทรพยหรอจากการดาเนนการใน

อสงหารมทรพยในวงเงนทเพยงพอและเหมาะสม ทงน ในการพจารณาการวงเงนประกนภย

ขางตนทจดทาโดยผจดการกองทรสต ทรสตจะไมปฏเสธการจดทาประกนภยและวงเงน

ประกนภยดงกลาวโดยไมมเหตผลอนสมควร

5. ในกรณทกองทรสตไดมาซงกรรมสทธในอสงหารมทรพย และผจดการกองทรสตประสงคจะ

จดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวโดยการใหเชาแกเจาของเดม ผจดการ

กองทรสตตองกาหนดคาเชาทเรยกเกบจากเจาของเดมในลกษณะทเปนธรรมเนยมทาง

การคาปกตเสมอนเปนการทาธรกรรมกบคคาทวไปทเปนบคคลภายนอก

6. ผจดการกองทรสตจะตองดาเนนการใหอยางนอยรอยละ 75 (เจดสบหา) ของรายไดทงหมด

ของกองทรสตเกดจากการจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพยของกองทรสต ในแตละรอบ

ระยะเวลาบญชประจาป เวนแตกรณรอบระยะเวลาบญชประจาปแรกและประจาปสดทาย

ของปทสนสดสญญาน

การกยมเงนและกอ

ภ า ร ะ ผ กพ น ขอ ง


1. กองทรสตจะกยมเงนไดแตเฉพาะการกยมเงนเพอวตถประสงคดงตอไปน

(ก) ลงทนในอสงหารมทรพย หรอสทธการเชาซงเปนทรพยสนหลกเพมเตม

(ข) นามาใชในการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต

(ค) นามาใชเพอการดแล ซอมบารงรกษา หรอปรบปรงทรพยสนของกองทรสต ไดแก

อสงหารมทรพยของกองทรสต หรออสงหารมทรพยทกองทรสตมสทธการเชาใหอยใน

สภาพด และพรอมนาไปจดหาผลประโยชน หรอสอดคลองกบสภาพตลาดหรอความ

ตองการของลกคาทเปลยนแปลงไป

(ง) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนทมอยแลวซงเปนของกองทรสตหรอท

กองทรสตมสทธการเชา เพอประโยชนในการจดหาผลประโยชนของกองทรสต หรอ

สอดคลองกบสภาพตลาดหรอความตองการของลกคาทเปลยนแปลงไป

(จ) ชาระเงนกยม หรอภาระผกพนของกองทรสต



320

(ฉ) เปนเงนทนหมนเวยนของกองทรสต

(ช) ปรบโครงสรางเงนกยมเพอนาไปใชชาระหนเงนกยมฉบบเดม (Refinance)

(ซ) เหตจาเปนอนใดตามทผจดการกองทรสตเหนสมควร เพอบรหารจดการกองทรสตและ

เปนไปเพอประโยชนของผถอหนวยทรสต

2. กองทรสตสามารถกยมเงนไดโดย (ก) การขอสนเชอจากสถาบนการเงน ธนาคารพาณชย

บรษทเงนทน บรษทเครดตฟองซเอร บรษทประกนภยหรอบคคลอนใดทอาจสามารถให

สนเชอแกกองทรสตได (ข) การออกตราสารหรอหลกทรพยใหแกบคคลหรอนตบคคลใดๆ

หรอเขาทาสญญากหรอสญญาอนใดทมลกษณะเปนการกยมกบบคคลหรอนตบคคลอนท

สามารถใหกยมได ทงน โดยไมขดกบกฎหมาย ประกาศ คาสงใด หรอหลกเกณฑใดๆ ท

เกยวของทสานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

3. สดสวนการกยมเงนตองไมเกนอตราสวนตามทกาหนดในสญญา และตามทกฎหมาย

กาหนด

4. การกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสตใหกระทาไดเฉพาะกรณทจาเปนและเกยวของ

กบการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสตตามเงอนไขทกาหนดในสญญา

5. กองทรสตสามารถกยมเงนหรอการกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสตไดโดยคานงถง

ประโยชนของผถอหนวยทรสตเปนสาคญ โดยผจดการกองทรสตจะพจารณาถงความจาเปน

และความเหมาะสมในการกยมเงนหรอกอภาระผกพนเหนอทรพยสนของกองทรสต และ

พจารณาถงหลกเกณฑและวธการในการกยมเงนหรอกอภาระผกพน จากนนนาเสนอตอทรส

ตเพอพจารณาอนมต และทรสตเปนผลงนามผกพนกองทรสตในการเขาทาสญญาเพอกยม

เงนหรอกอภาระผกพนเหนอทรพยสนของกองทรสต และในกรณทกองทรสตตองนา

ทรพยสนของกองทรสตไปเปนหลกประกนการกยมเงนอนเปนการกอภาระผกพนใหมเหนอ

ทรพยสนของกองทรสต การใหหลกประกนดงกลาวกองทรสตตองไดรบอนมตโดยมตของผ

ถอหนวยทรสต ทงน กองทรสตไมตองไดรบอนมตโดยมตของผถอหนวยทรสต หากเปนกรณ

การใหหลกประกนทมอยแลวหรอการเพมวงเงนหลกประกนใหแกผใหกหรอเจาหนรายเดม

จากหลกประกนทมอยแลวตามทไดระบไวในแบบแสดงรายการขอมลการเสนอขาย

หนวยทรสตหรอหนงสอชชวน หรอกรณทผใหกหรอเจาหนรายเดมโอนสทธเรยกรองตาม

สญญากยมเงน และ/หรอ หลกประกนทมอยแลวแตเดมใหแกผรบโอนสทธเรยกรองซงเปน

ผใหกหรอเจาหนรายใหม

6. กรณการกยมเงนเพอการดแล ซอม บารงรกษา หรอปรบปรงทรพยสนของกองทรสตประเภท

อสงหารมทรพยทกองทรสตมสทธการเชา หรอตอเตม หรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนท

มอยแลวซงเปนของกองทรสตหรอทกองทรสตมสทธการเชา เพอประโยชนในการจดหา

ผลประโยชนของกองทรสตตามทกาหนดไวในสญญาน ผจดการกองทรสตตองคานงถง



321

กาหนดเวลาเชาทเหลออยตามสญญาเชาดวย

การประเมนมลคา

ทรพยสน

1. ผจดการกองทรสตมหนาทแตงตงผประเมนมลคาทรพยสน โดยผประเมนมลคาทรพยสนนน

ตองเปนบคคลทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. ตามประกาศสานกงาน ก.ล.ต. ท

เกยวกบการใหความเหนชอบบรษทประเมนมลคาทรพยสนและผประเมนหลก

2. การประเมนมลคาตองไมกระทาโดยผประเมนมลคาทรพยสนรายเดยวกนตดตอกนเกน 2

(สอง) ครง

3. ตองดาเนนการประเมนมลคาอยางเตมรปแบบตามทกาหนดในสญญา เพอวตถประสงค

สาธารณะในการเปดเผยขอมลตอผลงทน/ผถอหนวยทรสต

4. ตองมการสอบทานการประเมนมลคาทก 1 (หนง) ปนบแตวนทมการประเมนมลคาเตม

รปแบบครงลาสด

5. หลกเกณฑการคานวณมลคาทรพยสนสทธเปนไปตามทกาหนดในสญญานและผจดการ

กองทรสตจะเปนผจดทาและสงรายงานมลคาทรพยสนสทธของกองทรสตและมลคา

หนวยทรสต ณ วนทาการสดทายของแตละไตรมาสซงผานการรบรองจากทรสตแลวตอ

สานกงาน ก.ล.ต. ภายในสสบหา (45) วนนบแตวนสดทายของแตละไตรมาส นอกจากน

ผจดการกองทรสตจะจดทาและสงรายงานทรพย สนสทธของกองทรสตและมลคา

หนวยทรสตใหทรสตตรวจสอบตามทกาหนดไวในสญญา

ก า ร ท า ธ ร ก ร ร ม

ระหวางกองทรสต

ก บ ผ จ ด ก า ร

ก อ ง ท ร ส ต ห ร อ

บคคลทเกยวโยงกน

ก บ ผ จ ด ก า ร


1. ดานสาระของรายการตองเปนธรกรรมทเขาลกษณะทกาหนดในสญญา

2. ดานระบบในการอนมต การทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลท

เกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตอน นอกจากทไดแสดงขอมลไวอยางชดเจนแลวในแบบ

แสดงรายการขอมลและหนงสอชชวน เชน ไดรบความเหนชอบจากทรสต หรอในกรณทเปน

ธรกรรมทมมลคาเกนกวา 1,000,000 (หนงลาน) บาท หรอตงแตรอยละ 0.03 (ศนยจดศนย

สาม) ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสตขนไป แลวแตมลคาใดจะสงกวา ตองไดรบ

อนมตจากคณะกรรมการ (Board of Directors) ของผจดการกองทรสตดวย ในกรณทเปน

ธรกรรมทมมลคาตงแต 20,000,000 (ยสบลาน) บาทขนไป หรอเกนรอยละสาม (3) ของ

มลคาทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแตมลคาใดจะสงกวา ตองไดรบมตของผถอ

หนวยทรสตดวยคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 (สามในส) ของจานวนเสยงทงหมดของผ

ถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธออกเสยง

การท าธ รกรรมท

เปนการขดแยงทาง

ผ ล ป ร ะ โ ย ช น

ระหวางกองทรสต

กบทรสต

1. ในการจดการกองทรสต หามมใหทรสตกระทาการใดอนเปนการขดแยงกบประโยชนของ

กองทรสต ไมวาการกระทานนจะเปนไปเพอประโยชนของทรสตเองหรอประโยชนของผอน

เวนแตเปนการเรยกคาตอบแทนในการทาหนาทเปนทรสตหรอทรสตแสดงใหเหนไดวาได

จดการกองทรสตในลกษณะทเปนธรรมและไดเปดเผยขอมลทเกยวของใหผถอหนวยทรสต



322

ทราบกอนอยางเพยงพอแลว โดยผถอหนวยทรสตทไดทราบขอมลดงกลาวมไดแสดงการ

คดคานแตอยางใด การเปดเผยขอมลและการคดคานดงกลาวใหเปนไปตามหลกเกณฑท

สานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

2. เวนแตคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงาน ก.ล.ต. จะประกาศกาหนดเปนอยางอน การ

เปดเผยขอมลในลกษณะดงตอไปน ใหถอเปนการเปดเผยขอมลอยางเพยงพอตอผถอ

หนวยทรสตหรอผลงทน กอนการเขาทาธรกรรมทเปนการขดแยงกบประโยชนของกองทรสต

(ก) เปนการเปดเผยผานตลาดหลกทรพยตามขอบงคบของตลาดหลกทรพยทเกยวกบเรอง

ดงกลาว หรอชองทางอนใดทผถอหนวยทรสตสามารถเขาถงขอมลการจะเขาทา

ธรกรรมไดอยางทวถง

(ข) มระยะเวลาในการเปดเผยขอมลทสมเหตสมผล ซงตองไมนอยกวา 14 (สบส) วน

(ค) มการเปดเผยชองทาง วธการ และระยะเวลาในการแสดงการคดคานทชดเจน โดย

ระยะเวลาดงกลาวตองไมนอยกวา 14 (สบส) วน เวนแตในกรณทมการขอมตผถอ

หนวยทรสตเพอเขาทาธรกรรมดงกลาว ใหการคดคานกระทาในการขอมตผถอ

หนวยทรสตนน

3. ในกรณทผถอหนวยทรสตแสดงการคดคานอยางชดเจนตามวธการทมการเปดเผยตาม 2(ค)

ขางตน ในจานวนเกนกวา 1 ใน 4 (หนงในส) ของจานวนหนวยทรสตทจาหนายไดแลว

ทงหมด ทรสตจะกระทาหรอยนยอมใหมการทาธรกรรมทเปนการขดแยงกบประโยชนของ

กองทรสตไมได

การเปดเผยขอมล

ของกองทรสต 1. ในการปฏบตหนาทและความรบผดชอบของผจดการกองทรสตในการจดทาและเปดเผย

ขอมลของกองทรสตตามสญญาน หากผจดการกองทรสตปฏบตหนาทบกพรอง หรอไม

ปฏบตหนาท โดยการไมเปดเผยขอมลใหถกตอง ครบถวนเปนปจจบน ตามหลกเกณฑของ

ประกาศทเกยวของกาหนด หรอเปดเผยขอมลอนเปนเทจ ปกปดขอมลทควรตองแจงให

ทราบ หรอขอความทอาจทาใหสาคญผดเกยวกบการดาเนนงานหรอฐานะการเงนของ

กองทรสต จนเปนเหตใหเกดความรบผดตามกฎหมายตอกองทรสตหรอเปนเหตให

กองทรสตตองรบผดชอบในคาปรบหรอความเสยหายใดๆ ทเกดขนแกหนวยงานหรอบคคลท

เกยวของ ผจดการกองทรสตมหนาทรบผดชอบในการชดใชคาปรบหรอความเสยหาย

ดงกลาวตอกองทรสต หรอตอหนวยงานหรอบคคลทเกยวของทไดรบความเสยหายโดยตรง

แลวแตกรณ

2. นอกจากการเปดเผยขอมลตามทกาหนดขางตนแลว ในกรณทมประกาศ หรอคาสงใดของ

ตลาดหลกทรพย และ/หรอสานกงาน ก.ล.ต. กาหนดใหผจดการกองทรสตมหนาทตอง

เปดเผยขอมล หรอนาสงสารสนเทศใดอนเกยวกบการบรหารจดการกองทรสต และการ

ปฏบตหนาทของผจดการกองทรสต ใหผจดการกองทรสตปฏบตตามประกาศ หรอคาสง



323

ดงกลาวดวย

การจายประโยชน

ตอบแทนแก ผ ถอ


1. ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตไมนอยกวารอยละ 90

(เกาสบ) ของกาไรสทธทปรบปรงแลว (ใหหมายถงกาไรสทธทอางองสถานะเงนสดของ

กองทรสตซงสามารถหกการชาระคนเงนตนจากการกยม และภาระผกพนอนทถงกาหนด

ชาระโดยพจารณาสถานะเงนสด (ถาม)) ของรอบปบญช โดยประโยชนตอบแทนทจะจาย

ใหแกผถอหนวยทรสตนนแบงเปน ประโยชนตอบแทนสาหรบรอบปบญช (Year-End

Distribution) และประโยชนตอบแทนระหวางกาล (Interim Distribution) (หากม) ในแตละ

ไตรมาส ทงน ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตไมเกน 4

(ส) ครงตอรอบปบญช เวนแตกรณทกองทรสตมการเพมทน กองทรสตอาจจายผลประโยชน

ตอบแทนเกนกวา 4 (ส) ครงตอรอบปบญชได เพอเปนประโยชนของผถอหนวยทรสตเดม

(โดยจะเรมจายประโยชนตอบแทนในรอบระยะเวลาบญชแรกของกองทรสต หากกองทรสต

มกาไรเพยงพอทจายประโยชนตอบแทนในรอบระยะเวลาบญชดงกลาว)

2. ในกรณทกองทรสตยงมยอดขาดทนสะสมอย ผจดการกองทรสตจะไมจายประโยชนตอบ

แทนแกผถอหนวยทรสต

3. หลกเกณฑในการจายประโยชนตอบแทนและผถอหนวยทรสตทมสทธในการไดรบประโยชน

ตอบแทนจากกองทรสตเปนไปตามทกาหนดไวในสญญาน

การขอมตและการ

ป ร ะ ช ม ผ ถ อ


1. การขอมตเพออนมตในเรองใดๆ ในการบรหารจดการและการดาเนนงานของกองทรสต

ตามทสญญานและ พ.ร.บ. ทรสตกาหนดนน ใหกระทาดวยวธการจดประชมผถอ

หนวยทรสตเทานน

2. เหตในการขอมตจากผถอหนวยทรสตมดงตอไปน

2.1 การไดมาหรอจาหนายไปซงสนทรพยหลกทมมลคาตงแตรอยละ 30 (สามสบ) ของมลคา

ทรพยสนรวมของกองทรสต

2.2 การออกตราสารหนหรอหลกทรพยประเภทหน หรอการกยมเงนทกองทรสตตองจดหา

หลกประกน

2.3 การเพมทนหรอการลดทนชาระแลวของกองทรสตทมไดระบไวเปนการลวงหนาใน

สญญาน

2.4 การเพมทนแบบมอบอานาจทวไปของกองทรสต

2.5 การทาธรกรรมกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตซงม

ขนาดรายการตงแต 20,000,000 (ยสบลาน) บาท หรอเกนกวารอยละ 3 (สาม) ของ

มลคาทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแตมลคาใดจะสงกวา

2.6 การเปลยนแปลงประโยชนตอบแทนและการคนเงนทนใหผถอหนวยทรสต



324

2.7 การเปลยนแปลงทรสต หรอผจดการกองทรสต

2.8 การแกไขเพมเตมสญญาฉบบนในเรองทกระทบสทธผถอหนวยทรสตอยางมนยสาคญ

2.9 การเลกกองทรสต

2.10 กรณอนใดททรสตหรอผจดการกองทรสตเหนวาเปนกรณจาเปนหรอสมควรทจะเสนอ

เรองใหผถอหนวยทรสตพจารณาและมมตในเรองดงกลาว

3. ผจดการกองทรสตมหนาทจดใหมการประชมสามญประจาปซงตองจดใหมขนภายใน 4 (ส)

เดอนนบแตวนสนรอบปบญชของกองทรสต

4. ผถอหนวยทรสตซงถอหนวยทรสตรวมกนไมนอยกวารอยละ 10 (สบ) ของจานวน

หนวยทรสตทจาหนายไดแลวทงหมด เขาชอกนทาหนงสอขอใหผจดการกองทรสตเรยก

ประชมผถอหนวยทรสต

5. ในกรณเรองใดททรสตเหนวาเปนกรณจาเปนหรอสมควรทจะเสนอเรองใหทประชมผถอ

หนวยทรสตพจารณาและมมตในเรองนน ใหผจดการกองทรสตจดใหมการประชมผถอ


6. ผจดการกองทรสตมหนาทจดใหมการประชมผถอหนวยทรสต โดยในการเรยกประชมผถอ

หนวยทรสต ผจดการกองทรสตตองปฏบตตามวธการเรยกประชมผถอหนวยทรสตทสญญา

นกาหนด

ในกรณตามขอ 4 และขอ 5 หากผจดการกองทรสตมไดดาเนนการเรยกประชมผถอ

หนวยทรสตภายในระยะเวลา 1 (หนง) เดอนนบแตวนทไดรบหนงสอจากผถอหนวยทรสต

และ/หรอ ทรสต แลวแตกรณ ใหทรสตดาเนนการเรยกประชมผถอหนวยทรสตได

7. การประชมผถอหนวยทรสต ตองมผถอหนวยทรสตมาประชมไมนอยกวา 25 (ยสบหา) คน

หรอไมนอยกวากงหนงของจานวนผถอหนวยทรสตทงหมด และตองมหนวยทรสตนบรวมกน

ไมนอยกวา 1 ใน 3 (หนงในสาม) ของจานวนหนวยทรสตทจาหนายไดแลวทงหมดจงจะเปน

องคประชม โดยใหทรสตแตงตงบคคลหนง เพอทาหนาทเปนประธานในทประชมผถอ

หนวยทรสตซงประธานในทประชมผถอหนวยทรสตมอานาจหนาทตามทระบในสญญา หาก

การประชมผถอหนวยทรสตในวาระใดมการพจารณาเรองททรสตหรอผจดการกองทรสตม

สวนไดเสย ใหทรสตหรอผจดการกองทรสตและตวแทนของทรสตหรอผจดการกองทรสตไมม

สทธออกเสยงในวาระดงกลาว (ในกรณททรสตหรอผจดการกองทรสตและตวแทนของทรสต

หรอผจดการกองทรสตเปนผถอหนวยทรสต) ในกรณททรสตมสวนไดเสยในวาระใด ให

ผจดการกองทรสตนาเสนอรายชอบคคลเพอใหทประชมผถอหนวยทรสตพจารณาแตงตงให

เปนประธานในทประชมผถอหนวยทรสตในวาระนนๆ ในกรณททงทรสตและผจดการ

กองทรสตมสวนไดเสยในวาระใด ใหทประชมผถอหนวยทรสตพจารณาแตงตงบคคลใด

บคคลหนงขนเปนประธานในทประชม



325

8. เวนแตสญญานจะกาหนดไวเปนอยางอน มตของผถอหนวยทรสตใหประกอบดวยคะแนน

เสยงดงตอไปน

(ก) ในกรณทวไปใหถอคะแนนเสยงขางมากของผถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธ

ออกเสยงลงคะแนน

(ข) ในกรณดงตอไปน ใหถอคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 (สามในส) ของจานวนเสยง

ทงหมดของผถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธออกเสยงลงคะแนน

(1) การไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ 30 (สามสบ) ของ

มลคาทรพยสนรวมของกองทรสต

(2) การเพมทนหรอการลดทนชาระแลวของกองทรสตทมไดระบไวเปนการลวงหนาใน

สญญาน

(3) การเพมทนแบบมอบอานาจทวไปของกองทรสต

(4) การทาธรกรรมกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการ

กองทรสต ซงมขนาดรายการตงแต 20,000,000 (ยสบลาน) บาท หรอเกนกวารอย

ละ 3 (สาม) ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแตมลคาใดจะสงกวา

(5) การเปลยนแปลงประโยชนตอบแทนและการคนเงนทนใหผถอหนวยทรสต

(6) การเปลยนแปลงทรสต หรอผจดการกองทรสต

(7) การแกไขเพมเตมสญญากอตงทรสตนในเรองทกระทบสทธของผถอหนวยทรสต

อยางมนยสาคญ

(8) การเลกกองทรสต

การจ ากดสทธ ใน

การ รบประโยชน

ต อ บ แ ท น ก า ร

จดการกบประโยชน

ตอบแทน และสทธ

ออกเสยงลงคะแนน

ข อ ง ผ ถ อ ห น ว ย

ทรสต

การจดสรรหนวยทรสตใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใด ทรสต หรอผจดการกองทรสตอย

ในบงคบทจะตองปฏบตตามหลกเกณฑการจดสรรหนวยทรสต และอตรา ตามทกาหนดใน

ประกาศ ทจ. 49/2555 ประกาศ กร. 14/2555 และประกาศ สช. 29/2555 แลวแตกรณ และจะไม

จดสรรหนวยทรสตใหแกผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 (สสบเกา) ของจานวนหนวยทรสตท

จาหนายไดแลวทงหมดของกองทรสต เพราะการลงทนในอสงหารมทรพยในประเทศไทยม

ขอกาหนดของกฎหมายเกยวกบสดสวนการลงทนของผลงทนตางดาว

ผถอหนวยทรสตหรอกลมบคคลเดยวกนของผถอหนวยทรสตทถอหนวยทรสตเกนกวาอตรา

หรอไมเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดในประกาศ ทจ. 49/2555 ประกาศ กร. 14/2555 และ

ประกาศ สช. 29/2555 แลวแตกรณ มขอจากดสทธในการรบประโยชนตอบแทน โดยผถอ

หนวยทรสต หรอกลมบคคลเดยวกนของผถอหนวยทรสตดงกลาวจะไดรบประโยชนตอบแทน

เพยงเทาทเปนไปตามสดสวนการถอหนวยทรสตในสวนทอยในอตราทประกาศ ทจ . 49/2555

ประกาศ กร. 14/2555 และประกาศ สช. 29/2555 แลวแตกรณ กาหนด และผจดการกองทรสต

จะจดใหมการคานวณหาจานวนหนวยทรสตทมสทธในการไดรบประโยชนตอบแทนของผถอ



326

หนวยทรสตแตละรายทอยในกลมบคคลนน โดยจะใชวธการเฉลยตามสดสวนการถอหนวยทรสต

ของผถอหนวยทรสตแตละราย (Pro Rata Basis) เปนฐานในการคานวณการจายประโยชนตอบ

แทน ทงน เวนแตสานกงาน ก.ล.ต. จะประกาศกาหนด สงการ หรอผอนผนเปนอยางอน สวน

ประโยชนตอบแทนทไมอาจจายแกผถอหนวยทรสตดงกลาวนน ใหตกเปนของผถอหนวยทรสต

รายอนตามสดสวนการถอหนวยทรสต โดยผจดการกองทรสตจะพจารณาจดสรรผลประโยชน

ดงกลาวใหแกผถอหนวยทรสตทมสทธไดรบในคราวนน หรอในคราวอน

ส ท ธ ห น า ท แ ล ะ

คว าม รบ ผดชอบ


1. ทรสตมสถานะเปนนตบคคล มอานาจและความสามารถทางกฎหมาย รวมทงมสทธตาม

กฎหมายเหนอกองทรสตในฐานะผเปนเจาของทรพยสนหรอผมสทธเหนอทรพยสน และทรส

ตมสทธ หนาทและความรบผดชอบในการจดการกองทรสตตามขอกาหนดและเงอนไขของ

สญญาน พ.ร.บ. ทรสต ประกาศ สร. 26/2555 และประกาศ กร. 14/2555

2. การปฏบตหนาทของทรสต ใหทรสตงดเวนการกระทาการอนเปนการขดแยงกบประโยชน

ของกองทรสตไมวาการกระทานนจะเปนไปเพอประโยชนของทรสตเองหรอประโยชนของ

ผอน เวนแตเปนการเรยกคาตอบแทนในการทาหนาทเปนทรสต หรอทรสตแสดงใหเหนไดวา

ไดจดการกองทรสตในลกษณะท เปนธรรมและไดเปดเผยขอมลท เกยวของให ผถอ

หนวยทรสตทราบกอนอยางเพยงพอแลว โดยผถอหนวยทรสตทไดทราบขอมลดงกลาวมได

แสดงการคดคานแตอยางใด ทงน การเปดเผยขอมลและการคดคานดงกลาวใหเปนไปตาม

ใหเปนไปตามประกาศ สร. 27/2557 และหลกเกณฑทเกยวของของคณะกรรมการ ก.ล.ต.

3. ทรสตมหนาทในการจดการทรพยสน ดงน

(ก) ทรสตตองมอบหมายการบรหารจดการกองทรสตใหแกผจดการกองทรสตทไดรบความ

เหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. เวนแตเปนการจดการทรพยสนอนทมใชทรพยสนหลก

ซงทรสตอาจดาเนนการดวยตนเองไดตาม (ข) หรอมอบหมายใหบคคลอนดาเนนการใน

กรณทไมมผจดการกองทรสต หรอมเหตททาใหผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบต

หนาทได

(ข) การจดการทรพยสนอนทมใชทรพยสนหลกของกองทรสต ใหเปนไปตามหลกเกณฑ


(1) ในกรณททรสตมการดาเนนการเอง ตองจดใหมมาตรการอยางนอยดงตอไปน

- มการแบงแยกหนวยงานททาหนาทจดการลงทนในทรพยสนอนดงกลาวออก

จากหนวยงานซงทาหนาททอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน หรอ

ความขดแยงในการปฏบตหนาท

- มมาตรการปองกนการลวงรขอมลภายใน โดยตองแยกหนวยงานและบคลากร

ททา หนาทจดการลงทนในทรพยสนอนดงกลาวออกจากหนวยงานและ

บคลากรอนทมโอกาสใชประโยชนจากขอมลดงกลาว



327

(2) ในกรณทมอบหมายใหบคคลอนทมใชผจดการกองทรสตเปนผรบดาเนนการ ตอง

ปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดในประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทน

วาดวยการใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการในงานทเกยวของกบการประกอบธรกจ

ในสวนทเกยวกบการใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการในงานทเกยวกบการลงทนของ

กองทนโดยอนโลม

4. ทรสตไมตองรบผดตอความเสยหายทเกดขนแกกองทรสตหรอผถอหนวยทรสตหรอบคคล

ใดๆ จากการปฏบตหนาทของทรสต หากทรสตไดปฏบตหนาทดวยความซอสตยสจรตและ

ระมดระวงเยยงผมวชาชพ รวมทงดวยความชานาญ โดยปฏบตตอผถอหนวยทรสตอยาง

เปนธรรมเพอประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสต และเปนไปตามสญญานตลอดจน

กฎหมายทเกยวของ มตของผถอหนวยทรสต และขอผกพนทไดใหไวเพมเตมแกผถอ

หนวยทรสต (ถาม)

ในการน แมทรสตไมตองรบผดตอความเสยหายทเกดขนแกกองทรสตหรอผถอหนวยทรสต

ตามวรรคหนง ใหทรสตยงมหนาทดาเนนการเรยกรองตอผทกอใหเกดความเสยหายแก

กองทรสต หรอผถอหนวยทรสต เพอใหกองทรสต หรอผถอหนวยทรสตไดรบชดเชยความ

เสยหายตามความเปนจรง

5. ทรสตไมตองรบผดตอความเสยหายทเกดขนแกกองทรสตหรอผถอหนวยทรสต หรอบคคล

ใดๆ จากการกระทา หรอการงดเวนกระทาการใดๆ ของผจดการกองทรสต หากวาทรสตได

ปฏบตหนาทโดยสจรต และไดใชความระมดระวงตามสมควรในการกากบดแลและ

ตรวจสอบการปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตเพอใหเปนไปตามสญญาน และ พ.ร.บ.

ทรสตตลอดจนประกาศทเกยวของแลว

ในกรณเชนวา ใหกองทรสตโดยทรสตมสทธเรยกรองโดยตรงตอผจดการกองทรสตเพอให

ผจดการกองทรสตชดเชยเยยวยาความเสยหายทเกดขนใหแกกองทรสต หรอผถอ

หนวยทรสตตามความเปนจรง

6. ในกรณทไมมผจดการกองทรสต หรอมเหตททาใหผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบต

หนาทได ทรสตมอานาจในการจดใหมผจดการกองทรสตรายใหม และมหนาทจดการ

กองทรสตตามความจาเปนเพอปองกน ยบยง หรอจากดมใหเกดความเสยหายรายแรงตอ

ประโยชนของกองทรสตหรอผถอหนวยทรสตโดยรวม

7. ในกรณททรสตประสงคจะถอหนวยทรสตของกองทรสต ทรสตและกลมบคคลเดยวกนกบ

ทรสตจะถอหนวยทรสตรวมกนไดไมเกนรอยละ 50 (หาสบ) ของจานวนหนวยทรสตท

จาหนายไดแลวทงหมดของกองทรสต หรอในสดสวนอนใดตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ประกาศกาหนดหรอจะแกไขเพมเตมตอไป

การจ ากดความรบ ความรบผดตอบคคลใดตามสญญาซงทรสตไดกระทาในฐานะทรสตของกองทรสต รวมถงความ



328

ผดของทรสตและ

ก า ร ช ด ใ ช ค ว า ม

เสยหายใหแกทรสต

รบผดตอบคคลใดอนเกดจาก หรอทเกยวกบทรพยสนใดๆ ของกองทรสตใหมจานวนจากด

โดยทรสตจะตองรบผดตอบคคลภายนอกดงกลาวไมเกนจานวนเงนชดใชคาเสยหายททรสตจะ

ไดรบตามทกาหนดไวในสญญาน ทงน ในกรณททรสตไมปฏบตหนาทตามท พ.ร.บ. ทรสต

กาหนดไวโดยเจตนา โดยไมสจรต หรอโดยประมาทเลนเลออยางรายแรง กรณเชนวาน ทรสตจะ

มขอยกเวนความรบผดมได

การแตงตงเงอนไข

แ ล ะ ว ธ ก า ร

เปลยนแปลงและ

ค า ต อ บ แ ท น


1. การแตงตงทรสตรายใหมใหกระทาไดโดยอาศยมตไมนอยกวา 3 ใน 4 (สามในส) ของท

ประชมผถอหนวยทรสตเทานน

2. ทรสตจะพนสภาพจากการเปนทรสตเมอเกดเหตการณใดเหตการณหนงดงตอไปน

(ก) ทรสตลาออกจากการเปนทรสตของกองทรสต

(ข) ทรสตถกพทกษทรพย หรอสนสภาพนตบคคล

(ค) ทรสตเลกกจการและเขาสกระบวนการชาระบญช

(ง) ทรสตหยดประกอบกจการไมวาโดยสมครใจหรอตามคาสงของหนวยงานทเกยวของ

ใหพกการประกอบธรกจเปนทรสตเปนการชวคราว หรอสงเพกถอนการอนญาตให

ประกอบธรกจเปนทรสต

(จ) ผถอหนวยทรสตมมตใหเปลยนแปลงหรอถอดถอนทรสต

(ฉ) เมอปรากฏขอเทจจรงวาทรสตมความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทรสต หรอทรสต

ขาดความเปนอสระซงไมอาจแกไขใหสนไปไดภายในระยะเวลา 90 (เกาสบ) วน

และทรสตไมลาออกจากการเปนทรสต

3. การเปลยนแปลงทรสตไมไดมผลกระทบตอการมผลบงคบใชของสญญานและไมม

ผลกระทบตอสถานะของกองทรสต และไมไดทาใหสญญานตองเลกไป ทงน เมอทรสตราย

ใหมเขาทาหนาทแทนทรสตรายเดม ทรสตรายใหมตองผกพนตามสทธและหนาทของ

คสญญาทกาหนดไวในสญญานทกประการ ทงน ทรสตรายใหมมไดรบมาซงความรบผดตอ

ความเสยหายใดๆ อนเกดจากการกระทาของทรสตรายเดม

4. คาตอบแทนหรอคาธรรมเนยมของทรสตใหเปนไปตามทกาหนดไวในสญญาน

ค ว า ม เ ป น อ ส ร ะ

ของทรสตและความ

ข ด แ ย ง ท า ง

ผ ล ป ร ะ โ ย ช น


1. ทรสตตองปฏบตหนาทเปนทรสตของกองทรสตอยางมประสทธภาพและเปนอสระ รวมทงไม

กระทาการใดทเปนการขดแยงกบผลประโยชนของกองทรสต

2. หากทรสตมความเกยวของกบผจดการกองทรสตในลกษณะตามทกาหนดไวในสญญานหรอ

เปนหรอมความเกยวของกบผทจะจาหนาย โอน ใหเชา หรอใหสทธในอสงหารมทรพยแก

กองทรสตในลกษณะททาใหไมสามารถปฏบตหนาทในสวนทเกยวของกบอสงหารมทรพย

หรอการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยไดอยางอสระ ใหถอวาทรสตขาดความเปน

อสระและจะรบเปนทรสตของกองทรสตมได



329

3. ทรสตจะกระทาการใดทเปนการขดแยงกบประโยชนของกองทรสต หรออาจทาใหทรสตขาด

ความเปนอสระมได เวนแตเปนธรกรรมทเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) เปนธรกรรมทมมาตรการหรอกลไกตรวจสอบและถวงดลความเปนธรรมของธรกรรม

ดงกลาว

(ข) ในกรณทเปนการทาธรกรรมทเปนการขดแยงกบประโยชนของกองทรสต ตองมการ

เปดเผยขอมลทเกยวของใหผถอหนวยทรสตทราบกอนอยางเพยงพอแลว โดยบคคล

ดงกลาวไมคดคานหรอคดคานในจานวนทนอยกวาหลกเกณฑตามสญญาน และ

ประกาศ สร. 27/2557

4. ในกรณทมความขดแยงทางผลประโยชนเกดขน ทรสตตองดาเนนการใหมนใจไดวาผถอ

หนวยทรสตไดรบการปฏบตทเปนธรรมและเหมาะสม โดยการปองกนความขดแยงทาง

ผลประโยชนระหวางกองทรสตกบทรสตใหรวมถงการดาเนนการดงตอไปน

(ก) ทรสตตองไมมผลประโยชนอนทอาจขดแยงกบผลประโยชนทดทสดของกองทรสต และ

หากมกรณทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนตองสามารถแสดงไดวามกลไก

ทจะทาใหเชอมนไดวา การบรหารจดการกองทรสตจะเปนไปเพอประโยชนทดทสดของ

กองทรสตและผถอหนวยทรสตโดยรวม

(ข) กองทรสตจะไมเขาทารายการใดทอาจสงผลใหทรสตไมสามารถทาหนาทไดอยางเปน

อสระ เชน การซออสงหารมทรพยจากบคคลทเกยวโยงกนกบทรสตซงอาจทาใหทรสต

ไมสามารถใหความเหนเกยวกบการตรวจสอบและสอบทาน (การทา Due Diligence)

ของผจดการกองทรสตไดอยางเปนอสระ เปนตน

ผจดการกองทรสต

แ ล ะ ห น า ท ข อ ง


ผจดการกองทรสตตองปฏบตหนาทโดยใชความรความสามารถเยยงผประกอบวชาชพ ดวย

ความรบผดชอบ ดวยความระมดระวง และความซอสตยสจรต โดยตองปฏบตตอผถอ

หนวยทรสตอยางเปนธรรม เพอประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม รวมทงตองปฏบต

ใหเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ สญญาน วตถประสงคในการจดตงกองทรสต และมตของผ

ถอหนวยทรสต ตลอดจนขอผกพนทไดใหไวเพมเตมในเอกสารทเปดเผยแกผลงทน /ผถอ

หนวยทรสต (ถาม)

ในกรณทผจดการกองทรสตประสงคจะมอบหมายใหบคคลอนเปนผบรหารอสงหารมทรพย

(Property Manager) เพอบรหารอสงหารมทรพยแทนตน ผจดการกองทรสตมหนาทคดเลอก

ผบรหารอสงหารมทรพยดวยความรอบคอบระมดระวง เพอใหไดผบรหารอสงหารมทรพยทม

คณสมบต ความร ความสามารถและประสบการณในการบรหารจดการอสงหารมทรพย

ตลอดจนควบคมดแลและตรวจสอบการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยดงกลาว

ผจดการกองทรสตมหนาทจดใหมการประกนภยความรบผดทอาจเกดขนจากการดาเนนธรกจ

หรอการปฏบตงานของตนในฐานะเปนผจดการกองทรสต ตลอดจนการปฏบตงานของกรรมการ



330

ผบรหาร และพนกงานของตน ตลอดระยะเวลาทไดรบความเหนชอบเปนผจดการกองทรสต ใน

วงเงนประกนภยทเพยงพอและเหมาะสม แตทงน ไมรวมถงความรบผดตอบคคลภายนอกทเกด

จากการทผจดการกองทรสต กรรมการ ผบรหาร และพนกงานของผจดการกองทรสตมเจตนา

กระทาละเมดตอบคคลภายนอกนน หรอประมาท เลนเลออยางรายแรงจนเปนผลละเมดตอ

บคคลภายนอกนน

ในกรณทผจดการกองทรสตประสงคจะถอหนวยทรสตของกองทรสต ผจดการกองทรสตและกลม

บคคลเดยวกนกบผจดการกองทรสตจะถอหนวยทรสตรวมกนไดไมเกนรอยละ 50 (หาสบ) ของ

จานวนหนวยทรสตทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทรสตหรอในสดสวนอนใดตามทสานกงาน

ก.ล.ต. จะกาหนด

การเปล ยนแปลง


1. เหตในการเปลยนแปลงผจดการกองทรสตมดงตอไปน

(ก) ผจดการกองทรสตลาออก

(ข) ผจดการกองทรสตถกถอดถอนจากการทาหนาทเมอปรากฏเหตตามทระบไวในสญญา

(ค) สานกงาน ก.ล.ต. สงเพกถอนการใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตหรอสงพก

การปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตเปนเวลาเกนกวา 90 (เกาสบ) วน ตามประกาศ

สช .29/2555

(ง) ผจดการกองทรสตสนสภาพนตบคคลหรอชาระบญช หรอถกพทกษทรพย ไมวาจะเปน

คาสงพทกษทรพยเดดขาดหรอไมกตาม

2. ใหทรสตเปนผมอานาจในการถอดถอนผจดการกองทรสต และขอมตผถอหนวยทรสตเพอ

แตงตงผจดการกองทรสตรายใหมภายใน 60 (หกสบ) วนนบแตวนทปรากฏเหตตามท

กาหนด และแตงตงบคคลทผถอหนวยทรสตมมตเหนชอบภายใน 30 (สามสบ) วนนบแต

วนทไดรบมต ทงน เปนไปตามทกาหนดในสญญา

3. ใหผจดการกองทรสตรายเดมมหนาทดาเนนการตามทจาเปนเพอใหทรสต หรอผจดการ

กองทรสตรายใหม แลวแตกรณ สามารถปฏบตหนาทตอไปได ซงการดาเนนการดงกลาว

รวมถงการลงลายมอชอในหนงสอเพอรบรองความถกตองครบถวนของสงทสงมอบใหทรสต

หรอผจดการกองทรสตรายใหมดวย นอกจากน ผจดการกองทรสตรายเดมตองปฏบตตาม

หนาทภายหลงจากทสญญาแตงตงผจดการกองทรสตสนสดลงไมวาดวยเหตใดๆ ตามท

กาหนดไวในสญญานดวย

ความขดแย งทาง

ผลประโยชนของ


การปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตตามสญญาน ผจดการกองทรสตมหนาทใชความ

รอบคอบและระมดระวงในการดาเนนการเพอปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวาง

กองทรสตกบผจดการกองทรสต โดยใหดาเนนการ ดงตอไปน

1. ผจดการกองทรสตตองไมมผลประโยชนอนทอาจขดแยงกบผลประโยชนทดทสดของ



331

กองทรสต และหากมกรณทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนตองสามารถแสดง

ไดวามมาตรการหรอกลไกทสามารถรองรบใหการจดการกองทรสตดาเนนไปในลกษณะท

เปนธรรม ไมเปนการเอาเปรยบกองทรสต และเปนไปตามประกาศ สช. 29/2555 และ

ประกาศ กร. 14/2555

2. ในกรณทผจดการกองทรสตมการจดการกองทรสตอนอยดวย ทรพยสนหลกของกองทรสตท

ขออนญาตเสนอขายหนวยทรสต ตองไมเปนประเภทเดยวกบทรพยสนหลกของกองทรสต

อนนน เวนแตกองทรสตอนนนเปนกองทรสตทแปลงสภาพมาจากกองทนรวม

อสงหารมทรพยตามหลกเกณฑทกาหนดในภาค 3 ของประกาศ ทจ. 49/2555

คาธรรมเนยมและ


1. คาธรรมเนยมและคาใชจายทจะเรยกเกบจากทรพยสนของกองทรสตไดตองเปนคาใชจายท

จาเปนและสมควรทไดกาหนดไวในหนงสอชชวนและแบบแสดงรายการขอมล ซงเกยวของ

กบการบรหารจดการกองทรสตโดยตรง โดยจะเรยกเกบจากกองทรสตไดไมเกนอตราท

กาหนดไวในสญญาน

2. คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากผถอหนวยทรสต ไดแก

(1) คาธรรมเนยมการโอนเงนใหเปนไปตามอตราทธนาคารพาณชยกาหนด (ถาม)

(2) คาธรรมเนยมการโอนหนวยทรสตใหเปนไปตามอตราทนายทะเบยนหนวยทรสต

กาหนด

(3) คาธรรมเนยมการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยทรสต หรอใบหนวยทรสต ใหเปนไป

ตามอตราทนายทะเบยนหนวยทรสตกาหนด

(4) คาธรรมเนยมในการจดแจงการจานาหนวยทรสตกบนายทะเบยนหนวยทรสตใหเปนไป

ตามอตราททรสต และ/หรอ นายทะเบยนหนวยทรสตกาหนด

(5) คาใชจายอนๆ ทผถอหนวยทรสตขอใหผจดการกองทรสตหรอนายทะเบยนหนวยทรสต

ดาเนนการใหผถอหนวยทรสตเปนกรณพเศษนอกเหนอจากกรณปกต ใหเปนไปตามท

จายจรง

การแกไขเพมเตม

สญญา

1. การแกไขเพมเตมสญญานตองไมขดหรอแยงกบเจตนารมณในการกอตงกองทรสต และ

บทบญญตแหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ พ.ร.บ. ทรสต ตลอดจนประกาศ กฎ หรอคาสงทออก

โดยอาศยอานาจแหงกฎหมายดงกลาว

2. การแกไขเพมเตมสญญานในเรองทกระทบสทธของผถอหนวยทรสตตองไดรบมตของผถอ

หนวยทรสตตามทกาหนดในสญญา เวนแตเปนการแกไขเพมเตมตามคาสงของสานกงาน

ก.ล.ต. ตามมาตรา 21 แหง พ.ร.บ. ทรสต

3. การแกไขเพมเตมสญญานในประเดนทไมกระทบสทธของผถอหนวยทรสต หรอการแกไข

ขอผดพลาดทเหนโดยชดแจง คสญญาสามารถทาความตกลงเหนชอบรวมกนไดโดยไมตอง



332

ขอมตของผถอหนวยทรสต

4. การแกไขเพมเตมสญญานกรณมการเปลยนแปลงแกไขเพมเตมกฎหมาย หรอระเบยบหรอ

คาสง คสญญาจะตองเขาทาความตกลงเพอแกไข เปลยนแปลง เพมเตมสญญานไดเพอให

เปนไปตามกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ คาสงทเปลยนแปลงหรอแกไขเพมเตม

ดงกลาวโดยไมตองขอมตจากผถอหนวยทรสต

5. หากมความจาเปนตองแกไขเพมเตมสญญานในกรณอนใดอนจะเปนคณตอกองทรสตและผ

ถอหนวยทรสตมากกวาขอตกลงและเงอนไขเดม และไมกระทบสทธของผถอหนวยทรสต

อยางมนยสาคญ ใหทรสตมอานาจในการแกไข เปลยนแปลง เพมเตมสญญานไดตามท

เหนสมควร โดยไมจาตองขอมตจากผถอหนวยทรสต อยางไรกด การแกไข เปลยนแปลง

เพมเตมสญญาทเปนการแกไขในสาระสาคญของสญญาน จะตองไมเพมภาระใหแก

ผจดการกองทรสต หรอทาใหสทธเรยกรองใดๆ ของผจดการกองทรสตทมอยแตเดมเสยไป

เวนแตการแกไขในสาระสาคญดงกลาว จะไดรบความยนยอมจากผจดการกองทรสต

การเลกกองทรสต ทรสตจะเลกกองทรสต เมอปรากฏเหตการณดงตอไปน

1. เมอจานวนผถอหนวยทรสตลดลงเหลอนอยกวา 35 (สามสบหา) ราย

2. เมอมการจาหนายทรพยสนหลก และผจดการกองทรสตไมสามารถดาเนนการเพอให

กองทรสตลงทนในอสงหารมทรพยเปนมลคารวมกนไมนอยกวา 500,000,000 (หารอยลาน)

บาท หรอไมนอยกวารอยละ 75 (เจดสบหา) ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ภายใน 1

(หนง) ปนบแตวนทจาหนายไปซงทรพยสนหลกดงกลาว

3. กรณทมเหตตองเปลยนแปลงผจดการกองทรสต แตทรสตไมสามารถหาผทมคณสมบต

เหมาะสมในการเปนผจดการกองทรสตรายใหมไดภายในระยะเวลาทสานกงาน ก.ล.ต.

ประกาศกาหนด นบแตวนทการปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตรายเดมสนสด และทรส

ตไดใชความพยายามอยางดทสดในการขอมตของผถอหนวยทรสตเพอแตงตงผจดการ

กองทรสตรายใหมแลวแตยงไมสามารถแตงตงผจดการกองทรสตรายใหมได ในกรณ

ดงกลาวน ใหทรสตขอมตจากผถอหนวยทรสตในการเลกกองทรสต

4. เมอมเหตตองเปลยนแปลงทรสตแตมอาจแตงตงทรสตรายใหมเพราะมเหตอนมอาจ

หลกเลยงได และผมสวนไดเสยไดรองขอตอศาลใหมการแตงตงทรสตรายใหมแลว แตมอาจ

แตงตงได

5. เมอทประชมผถอหนวยทรสตมมตใหเลกกองทรสตตามหลกเกณฑทกาหนดในสญญาน

อนง การบรหารจดการกองทรสตจะอยภายใตขอกาหนดในสญญากอตงทรสต



333

8.3 ชองทางทผถอหนวยทรสตจะสามารถขอดส าเนาสญญากอตงทรสต

ผถอหนวยทรสตสามารถขอดสาเนาสญญากอตงทรสตไดทผจดการกองทรสตและทรสต ไดในชวงเวลาทาการของผจดการกองทรสตและทรสต



334

9. ผจดการกองทรสต

9.1 ขอมลทวไป

บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด (“บรษทฯ”) ซงจะทาหนาทเปนผจดการกองทรสต (REIT Manager) ของกองทรสต เปนบรษทจากด ซงจดทะเบยนจดตงขนในประเทศไทย เมอวนท 31 มนาคม 2558 โดยมทนจดทะเบยนซงเรยกชาระแลว 10,000,000 บาท แบงออกเปนหนสามญจานวน 1,000,000 หน มลคาทตราไวหนละ 10 บาท มวตถประสงคหลกเพอปฏบตหนาทบรหารจดการกองทรสตโดยเฉพาะ และมบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผถอหนรายใหญในบรษทฯ เปนจานวนรอยละ 99.99 ของหนทจาหนายแลวทงหมด ทงน บรษทฯ ไดยนขอความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตตอสานกงาน ก.ล.ต. เมอวนท 29 กรกฎาคม พ.ศ. 2558 โดยปจจบนอยในระหวางการพจารณาคาขอความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. สรปขอมลสาคญของบรษทฯ ดงตอไปน

ชอผจดการกองทรสต บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ทตงสานกงานใหญ เลขท 9 ชน 27 อาคารยเอมทาวเวอร ถนนรามคาแหง แขวงสวน

หลวง เขตสวนหลวง กรงเทพมหานคร 10250 เลขทะเบยนบรษท 0105558056893 โทรศพท 02 717 3901 โทรสาร 02 717 3902 Website www.hemarajreit.com Email [email protected] ทนจดทะเบยน 10,000,000 บาท ทนชาระแลว 10,000,000 บาท จานวนหนทออกและเรยกชาระแลว 1,000,000 หน มลคาทตราไว 10 บาท ลกษณะและขอบเขตการดาเนนธรกจ ทาหนาท เปนผจดการกองทรสตของทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพย (REIT Manager) ผถอหนใหญ(สดสวนการถอหน) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)(รอยละ 99.99)

รายชอกรรมการ นายสมยศ อนนตประยร นายไกรลกขณ อศวฉตรโรจน นายพรเทพ รตนตรยภพ

กรรมการผมอานาจลงนาม นายสมยศ อนนตประยร และนายไกรลกขณ อศวฉตรโรจน ลงลายมอชอรวมกนและประทบตราสาคญของบรษทฯ

รอบระยะเวลาบญช 1 มกราคม ‟ 31 ธนวาคม ทมา: บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด

http://www.hemarajreit.com/



335

9.2 ผถอหนของผจดการกองทรสต

9.2.1 ผถอหนสงสด 10 รายแรก ณ วนท 9 มถนายน 2558

รายชอ จ านวนหนทถอ (หน) สดสวน (รอยละ) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) 999,998 99.9998 นายสมยศ อนนตประยร 1 0.0001 นางจรพร อนนตประยร 1 0.0001

รวม 1,000,000 100.00 ทมา: บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด

9.2.2 กลมผถอหนรายใหญทโดยพฤตการณมอทธพลตอการก าหนดนโยบายการจดการ หรอการด าเนนงาน

ของ ผจดการกองทรสตอยางมนยส าคญ

ผถอหนใหญและผมอานาจควบคมของบรษทฯ คอ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ซงถอหนของ

บรษทฯ คดเปนรอยละ 99.99 ของจานวนหนทชาระแลวทงหมด บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปน

บรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยในหมวดธรกจพฒนาอสงหารมทรพย นอกจากน บรษท เหมราชพฒนา

ทดน จากด (มหาชน) ยงจะทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยใหแกทรพยสนทกองทรสต เขาลงทนครงแรก

รายละเอยดเกยวกบบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)แสดงไวในสวนท 2 ขอ 4 การจดหาผลประโยชน

จากอสงหารมทรพย หวขอ 4.2 รายละเอยดผบรหารอสงหารมทรพย โดยมรายละเอยดทางธรกจทสาคญของ

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ดงตอไปน

(1) ขอมลทวไปของลกษณะและขอบเขตการด าเนนธรกจ

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (“เหมราช”) เปนบรษทยอยของ บรษท ดบบลวเอชเอ เวนเจอร

โฮลดง จากด โดย ณ วนท 30 มถนายน 2558 บรษท ดบบลวเอชเอ เวนเจอร โฮลดง จากดเปนผถอหนรอย

ละ 92.88 ของทนจดทะเบยนทออกและชาระแลว โดยเหมราชเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

แหงประเทศไทย ซงจดทะเบยนจดตงขนในประเทศไทย เมอวนท 15 สงหาคม 2531 และหนของเหมราช

เรมทาการซอขายในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เมอวนท 10 กรกฎาคม 2535 โดยมทนจดทะเบยน

ซงเรยกชาระแลว 3,882,074,476.40 บาท แบงออกเปนหนสามญจานวน 9,705,186,191 หน มลคาทตรา

ไวหนละ 0.40 บาท โดยมวตถประสงคเพอพฒนานคมอตสาหกรรม พรอมระบบสาธารณปโภคและสง

อานวยความสะดวก แถบจงหวดชลบร ระยอง สระบร และปราจนบร และพฒนาอสงหารมทรพย ประเภท

โรงงานสาเรจรปและคลงสนคา เพอเชาและขาย ปจจบนเหมราชมโรงงานและคลงสนคาตงอยในพนท 5

ทาเลใน 4 จงหวด โดย ณ วนท 30 มถนายน 2558 เหมราชมคลงสนคาและโรงงานทสรางเสรจแลว

ทงหมด 324 ยนต



สวนท 2 หนา 336

(2) โครงสรางการด าเนนธรกจของเหมราช




337

(3) สรปขอมลส าคญและลกษณะการด าเนนธรกจ

(3.1) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

บรษท : บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ทตงสานกงานใหญ : เลขท 9 อาคารยเอมทาวเวอร ชน 18 ถนนรามคาแหง

แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรงเทพมหานคร 10250 เลขทะเบยนบรษท : 0107536000676 โทรศพท : 02 719 9555 โทรสาร : 02 719 9546-7 Website : http://www.hemaraj.com ทนจดทะเบยน : 6,000,000,000.00 บาท ทนชาระแลว : 3,882,074,476.40 บาท จานวนหนทออกและเรยกชาระแลว : 9,705,186,191 หน มลคาทตราไว : 0.40 บาท รอบระยะเวลาบญช : 1 มกราคม ‟ 31 ธนวาคม ผถอหนใหญ (สดสวนการถอหน 10 อนดบแรก):

ผถอหน รอยละ

1. บรษท ดบบลวเอชเอ เวนเจอร โฮลดง จากด 92.88% 2. นายสวสด หอรงเรอง 0.67% 3. นางวารณ พพสทธ 0.49% 4. บรษท ไทยเอนวดอาร จากด 0.41% 5. บรษท หลกทรพย อารเอชบ โอเอสเค (ประเทศไทย) จากด (มหาชน) 0.41% 6. นายปราโมทย พสวงศ 0.30% 7. บรษท หลกทรพย ไทยพาณชย จากด เพอลกคา 0.28% 8. นางจารณ ชนวงศวรกล 0.28% 9. นางสาวนชนารถ หอรงเรอง 0.16% 10. บรษท หลกทรพยภทร จากด (มหาชน) 0.16% ขอมล ณ วนท 30 มถนายน 2558

http://www.hemaraj.com/



338

รายชอคณะกรรมการ :

คณะกรรมการ ต าแหนง

1. นายสมยศ อนนตประยร กรรมการ / ประธานกรรมการ

2. นางจรพร อนนตประยร กรรมการ / รองประธานกรรมการ

3. นายเดวด รชารด นารโดน กรรมการ / กรรมการผจดการ

4. นายววฒน จรฐตกาลสกล กรรมการ / รองกรรมการผจดการ

5. นายไกรลกขณ อศวฉตรโรจน กรรมการ / รองกรรมการผจดการ

6. นายสมพงษ วนาภา กรรมการอสระ

7. นายชต เหลาวฒนา กรรมการอสระ / ประธานคณะกรรมการ

ตรวจสอบ

8. นางพรรณ วรวฒจงสถต กรรมการอสระ / กรรมการตรวจสอบ

9. นางกฤษณา สขบญญสถตย กรรมการอสระ

10. นายจกรกฤษณ ไชยสนท กรรมการ

11. นายณรงค กรชชาญชย กรรมการ


(3.2) ชอนตบคคลทมผถอหนรายใหญรวมกนกบผจดการกองทรสต ก. นตบคคลในประเทศ

ชอนตบคคล จ านวนหนทถอโดยผถอหนรายใหญทงทางตรงและทางออม (หน)

รอยละของจ านวนหนทมสทธออกเสยงทงหมด (%)

1. บรษท อสเทรน อนดสเตรยลเอสเตท จากด Eastern Industrial Estate Co., Ltd.

9,999,998 99.99

2. บรษท อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท (ระยอง) จากด Eastern Seaboard Industrial Estate (Rayong) Co., Ltd.

21,479,998 60.00

3. บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด Hemaraj Eastern Seaboard Industrial Estate Co., Ltd.

9,999,998 99.99

4. บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรมจากด Hemaraj Saraburi Industrial Land Co., Ltd.

4,999,998 99.99

5. บรษท เหมราช ระยอง ทดนอตสาหกรรม จากด/1 Hemaraj Rayong Industrial Land Co., Ltd.

9,999,998 99.99

6. บรษท อสเทรน ไพพไลน เซอรวสเซส จากด/2 Eastern Pipeline Services Co., Ltd.

999,996 99.99



339

ชอนตบคคล จ านวนหนทถอโดยผถอหนรายใหญทงทางตรงและทางออม (หน)

รอยละของจ านวนหนทมสทธออกเสยงทงหมด (%)

7. บรษท เอช-คอนสตรคชนแมนเนจเมนท แอนด เอนจเนยรง จากด H-Construction Management And Engineering Co., Ltd.

1,999,998 99.99

8. บรษท เดอะพารคเรสซเดนซ จากด The Park Residence Co., Ltd.

459,998 99.99

9. บรษท เหมราชวอเตอร จากด/3 Hemaraj Water Co., Ltd.

9,999,998 99.99

10. บรษท เอสเอมอแฟคทอร จากด SME Factory Co., Ltd.

29,399,998 99.99

11. บรษท เหมราชคลนวอเตอร จากด Hemaraj Clean Water Co., Ltd.

64,499,998 99.99

12. บรษท เหมราชเอนเนอรย จากด /3 Hemaraj Engineer Co., Ltd.

19,999,998 99.99

13. บรษท ระยอง 2012 จากด /4 Rayong 2012 Co., Ltd.

116,499,998 99.99

14. บรษท อสเทรนซบอรด พรอพเพอรต แอนด มารนา เซอรวสเซส จากด Eastern Seaboard Property and Marina Services Co., Ltd.

99,998 99.99

15. บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท 4 จากด Hemaraj Eastern Seaboard Industrial Estate 4 Co., Ltd.

39,999,998 99.99

16. บรษท เกคโค-วน จากด Gheco-One Co., Ltd.

406,839,997 35.00

17. บรษท หวยเหาะไทย จากด/5 Huay Hoh Thai Co., Ltd.

26,912,182 51.00

18. บรษท โกลว เหมราช วนด จากด/6 Glow Hemaraj Wind Co., Ltd.

509,999 51.00

19. บรษท กลฟเจพเอนแอลแอล จากด/6 Gulf JP NLL Co., Ltd.

34,613,840 25.01

20. กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราช อนดสเตรยล Hemaraj Industrial Property And Leasehold Fund

108,684,000 23.12

21. บรษท กลฟ โซลาร จากด/6

Gulf Solar Co., Ltd. 365,947 25.01

หมายเหต: ขอมล ณ วนท 9 มถนายน 2558



340

/1 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด /2 ถอหนทางตรงรอยละ 74.99 และถอหนทางออมโดยผานบรษท อสเทรนอนดสเตรยลเอสเตท จากด อกรอยละ

25 /3 ถอหนทางออมรอยละ 99.99 โดยผานบรษท เหมราชคลนวอเตอร จากด /4 ถอหนทางตรงรอยละ 70 และถอหนทางออมโดยผาน บรษท เหมราชระยองทดนอตสาหกรรม จากด อกรอยละ

30 /5 ถอหนทางตรงในบรษท หวยเหาะไทย จากด รอยละ 51 โดยบรษท หวยเหาะไทย จากด ถอหนใน บรษท

โรงไฟฟาหวยเหาะ จากด จดทะเบยนในประเทศสาธารณรฐประชาธปไตยประชาชนลาว (ใชสกลเงนดอลลารสหรฐในการดาเนนธรกจ) รอยละ 25

/6 ถอหนทางออมโดยผานบรษท เหมราชเอนเนอรย จากด ใน บรษท โกลวเหมราชวนด จากดรอยละ 51

ข. นตบคคลในตางประเทศ

ชอนตบคคล จานวนหนทถอ

(หน) รอยละของจานวนหนทม สทธออกเสยงทงหมด (%)

1. H-International (BVI) Co., Ltd. 200 100.00 2. Hemaraj International Co., Ltd. 1,000 100.00 3. H-International (SG) PTE. LTD. 7,390,000 100.00

หมายเหต: ขอมล ณ วนท 9 มถนายน 2558



341

9.3 โครงสรางการจดการ

ณ วนท 9 มถนายน 2558 การจดโครงสรางองคกร ผจดการกองทรสตยดหลกการในการแบงหนาท ความ

รบผดชอบของแตละหนวยงานอยางชดเจน แตละฝายงานมความเปนอสระ เปนระบบ สอดคลองตอหลกความ

ไววางใจและหลกการกากบดแลกจการทด คานงถงการควบคมความเสยงทจะเกดขนของการทจรต ฉอฉล

ความขดแยงทางผลประโยชน เพอใหผจดการกองทรสตสามารถจดการลงทนใหผลงทนดวยความซอสตย สจรต

ระมดระวง คานงถงประโยชนของผถอหนวยทรสตกอนประโยชนของผจดการกองทรสตเอง และเพอปองกนการ

รวไหลของขอมล หรอการกระทาทผดกฎหมาย และความสอดคลองกบสภาพ ขนาด และความซบซอนของการ

ทาธรกจของบรษท

โครงสรางองคกรของผจดการกองทรสต ประกอบดวยสายงานหลก 3 ฝายงาน ประกอบดวย ฝายกากบ

ตรวจสอบ บรหาร และจดการความเสยง ฝายการตลาดและพฒนาธรกจ และนกลงทนสมพนธ และฝายบญช

การเงน และสนบสนนการปฏบตงาน ดงน

คณะกรรมการบรษทฯ

กรรมการผจดการ

นางสาว กาญจนา เออโอบออม

ฝายการตลาดและพฒนาธรกจ และนกลงทนสมพนธ

ผจดการ

นางสาวจตตสา เจรญพานช

เจาหนาท

ฝายบญชการเงน

และสนบสนนการปฏบตงาน

ผจดการอาวโส

นางสาวจารชา สตมานนท


ฝายก ากบตรวจสอบ บรหาร

และจดการความเสยง

(ขนตรงตอกรรมการอสระ)

ผชวยผจดการ

โอรน มสกนศากร


หนาทหลก

ก า ห น ด แ ผ น ง า น ต า ม น โ ย บ า ย จ า ก

คณะกรรมการบรษทฯรวมถงกลยทธทาง

การตลาด การลงทนและการจดหาเงนทน

การจดทางบประมาณรายไดและคาใชจาย

การเปดเผยขอมล รบเรองรองเรยนและ

จดการขอรองเรยนจากผถอหนหนวยทรสต


จดทางบการเงน ดแลเรองคาใชจ ายของ

กองทรสต และสนบสนนการปฏบตสวนงาน

สนบสนนทงหมด ควบคมดแลและตรวจสอบ

การทางานของผบรหารอสงหารมทรพย รบ

เรองและจดการขอรองเรยนจากลกคาผเชา

ในทรพยสนของกองทรสต


กาหนดนโยบายและแผนงานการตรวจสอบ

ตามทไดรบมอบหมายจากคณะกรรมการ

บรษทฯ และกากบดแลและจดการความ

เสยงทเกยวกบการบรหารจดการและการ

ลงทน

กรรมการผมอ านาจลงนาม

นาย สมยศ อนนตประยร

นาย ไกรลกขณ อศวฉตรโรจน

กรรมการอสระ

นาย พรเทพ รตนตรยภพ



342

โครงสรางการจดการของบรษทฯ ในผจดการกองทรสต (REIT Manager) ประกอบดวยคณะกรรมการบรษทฯ และผบรหารดงน

คณะกรรมการบรษทฯ ล าดบ ชอ ต าแหนง ประวตการศกษา ประสบการณ

1 นายสมยศ อนนตประยร กรรมการ (กรรมการผมอานาจลงนาม)

- ปรญญาโท บรหารธรกจสาหรบผบรหารพาณชยศาสตรและการบญชมหาวทยาลยธรรมศาสตร

- ปรญญาเอก ผเชยวชาญสตนรเวช โรงพยาบาลราชวถ

- ปรญญาโท แพทยศาสตรบณฑต มหาวทยาลยมหดล

- ปรญญาตร แพทยศาสตรบณฑต มหาวทยาลยมหดล

2558 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด

2558 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท ดบบลวเอชเอ เวนเจอร โฮลดง จากด

2558 ‟ ปจจบน ประธานคณะกรรมการ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

2556 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท ดบบลวเอชเอ เคพเอน อะไลแอนซ จากด

2556 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 1 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 2 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 3 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 4 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 5 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 6 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 8 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 9 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 10 จากด



343

บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 16 จากด บรษท ดบบลวเอชเอ กนกล กรนโซลารรฟ 17 จากด

2556 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท หลกทรพยเอเชย เวลท จากด

2556 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท หลกทรพยเอเชย เวลท โฮลดง จากด

2550 ‟ ปจจบน ประธานกรรมการ และ ประธานเจาหนาทบรหาร บรษท ดบบลวเอชเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน)

2549 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท แวรเฮาส เอเชย อะไลแอนซ จากด 2546‟ ปจจบน กรรมการ

บรษท ดบบลวเอชเอ อะไลแอนซ จากด 2 นายไกรลกขณ อศวฉตรโรจน กรรมการ

(กรรมการผมอานาจลงนาม) - ปรญญาโท สาขาวศวกรรมการเงน

มหาวทยาลยนวยอรก สหรฐอเมรกา - ปรญ ญา โท บร หา รธ รก จ สาข า

การเงน มหาวทยาลย Claremont Graduate, สหรฐอเมรกา

- ปรญญาตร สาขาวศวกรรมอตสาหการ มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ม.ค. 2558 ‟ ปจจบน กรรมการ บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด

ม.ค. 2558 ‟ ปจจบน กรรมการ รองกรรมการผจดการ และประธาน เจาหนาทฝายการเงน

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ก.พ. 2558 ‟ม.ค. 2558 ประธานเจาหนาทฝายวางแผนกลยทธ

บรษท ดบบลวเอซเอ คอรปอเรชน จากด (มหาชน) ส.ค. 2556 ‟ม.ค. 2558 ผชวยกรรมการผจดการใหญ และประธานเจาหนาท

การเงน



344

บรษท โทรเซนไทย เอเยนตซส จากด (มหาชน) ส.ค. 2554 ‟ส.ค. 2556 รองกรรมการผจดการ และประธานเจาหนาท

การเงน บรษท ด เอราวณ กรป จากด (มหาชน) ส.ค. 2544 ‟ ส.ค. 2554 ผอานวยการอาวโส ฝายวาณชธนกจ ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

3 นายพรเทพ รตนตรยภพ กรรมการอสระ - ป ร ญ ญ า เ อ ก ส า ข า บ ญ ช มหาวทยาลยนวคาสเซล ประเทศสหราชอาณาจกร

- ป ร ญ ญ า โ ท ส า ข า บ ญ ช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

- ปรญญาตร สาขาบญช เกยรตนยมอ น ด บ ส อ ง จ ฬ า ล ง ก ร ณมหาวทยาลย

- ปรญญาตร สาขาบรหารธ รก จ ( ก า ร เ ง น แ ล ะ ก า ร ธ น า ค า ร ) มหาวทยาลยรามคาแหง

- ปรญ ญ า ต ร สาข า ศ ลปศ า สต ร (รฐศาสตร) เกยรตนยมอนดบสอง มหาวทยาลยรามคาแหง

ม.ย. 2558 ‟ ปจจบน กรรมการอสระ บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด

ป 2547 ‟ ปจจบน อาจารยประจาภาควชาบญช คณะบรหารธรกจ มหาวทยาลยเกษตรศาสตร



345

ผบรหาร

ล าดบ ชอ ต าแหนง ประวตการศกษา ประสบการณทเกยวของกบการลงทนหรอการบรหารจดการ


1 นางสาวกาญจนา เออโอบออม กรรมการผจดการ - ป ร ญ ญ า โ ท ส า ข า Built Environment (Sustainable Development), University of New South Wales, Australia

- ประกาศนยบตร REIC - City Planning & Real Estate Laws and Regulations

บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จ ากด ตาแหนง กรรมการผจดการ (ก.ค. 2558-ปจจบน) บรษท เหมราชพฒนาทดน จ ากด (มหาชน) ตาแหนง รองผอานวยการฝาย ฝายพฒนาธรกจ (2557-ม.ย. 2558) ตาแหนง ผจดการอาวโส ฝายการตลาด (2554-2556) ตาแหนง ผจดการอาวโส ฝายการตลาดและลกคาสมพนธโครงการทพกอาศย (2552-2553)

วเคราะหและศกษาความเปนไปไดในการลงทน และวเคราะหหาผลตอบแทนการลงทนในธรกจอสงหารมทรพย

วเคราะหการตลาดเพอพฒนาจดแขงทางการตลาดของบรษทฯโดยเฉพาะธรกจอสงหารมทรพย และตอยอดทางธรกจเพอสรางโอกาสทางธรกจของบรษทฯ

วางแผนและพฒนาเชงกลยทธทางการตลาดในธรกจอสงหารมทรพย

จดหาและบรหารจดการอสงหารมทรพยของทางบรษทฯ เพอกอใหเกดประโยชนในการพฒนาสงสด

ตดตอดานการลงทนกบหนวยงานทเกยวของในธรกจตางๆทบรษทฯสนใจ เพอศกษาความเปนไปไดในการลงทนในธรกจนนๆ



346



2 นางสาวจตตสา เจรญพานช ผจดการฝายการตลาดและพฒนาธรกจ และนกลงทนสมพนธ

ปรญญาโท คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง สาขานวตกรรมการพ ฒ น า อ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย , มหาวทยาลยธรรมศาสตร

บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จ ากด ตาแหนง ผจดการฝายการตลาดและพฒนาธรกจ และนกลงทนสมพนธ (ก.ค. 2558-ปจจบน) บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน) ตาแหนง ผชวยผจดการแผนกกลยทธการแขงขน ฝายพฒนาธรกจ (ม.ย. 2557-ม.ย. 2558)

วเคราะหความเปนไปได (Feasibility Study) ในการลงทนพฒนาโครงการและทา Financial Model บรษท บทค แอสเซท แมเนจเมนท จ ากด ตาแหนง นกวเคราะหอาวโสฝายพฒนาธรกจ (ม.ย. 2556-พ.ค. 2557)

วเคราะหความเปนไปได (Feasibility Study) ในการลงทนพฒนาโครงการและทา Financial Model

ทปรกษาดานการพฒนาธรกจและการวเคราะหการลงทนในโครงการอสงหารมทรพยตอนกลงทนตางชาต

ตรวจสอบ Due Diligence ทดน และตดตอกบหนวยงานราชการในการขออนญาต

วเคราะหผลการดาเนนงานของทรพยสนและจดทารายงานนาเสนอตอผบรหารและผลงทน



347



บรษท แมกโนเลย ควอลต ดเวลอปเมนต จ ากด ตาแหนง เจาหนาทพฒนาโครงการอาวโสฝายพฒนาธรกจและบรหารโครงการ (ก.พ. 2555-พ.ค. 2556)

วเคราะหความเปนไปได (Feasibility Study) ในการลงทนพฒนาโครงการสารวจวเคราะหตลาดคแขงในธรกจอสงหารมทรพย

ควบคมการดาเนนงานของโครงการทไดรบอนมตการลงทนในดานการออกแบบ การขออนญาต งบประมาณการลงทน และการตลาดของโครงการ บรษท มหพนธไฟเบอรซเมนต จ ากด (มหาชน) ตาแหนง วศวกรจดซอจดจาง (ตค. 2553-ม.ค. 2555)

นาเสนอแผนงานพฒนาโครงการ ตรวจสอบและควบคมงบประมาณทใชในการกอสราง

ควบคมงานปรบปรงอาคารสานกงานของบรษทฯ บรษท โปรเจคสเอเซย จ ากด ตาแหนง วศวกรประมาณราคา (ม.ค. 2550- เม.ย. 2553)

จดทางบประมาณการกอสรางโครงการอาคารประเภทโรงแรม รสอรท อาคารสานกงาน คอนโดมเนยม โรงงานและคลงสนคา และใหคาปรกษาตอเจาของโครงการ



348



จดทา Value Engineering เพอนาเสนอตอเจาของโครงการในการบรหารตนทนการกอสรางอยางมประสทธภาพและควบคมใหอยในงบประมาณทไดรบอนมต

จดประมลผรบเหมากอสรางและรางสญญากอสราง

3 นางสาวจารชา สตมานนท ผจดการอาว โสฝายบญชการเงน และสนบสนนการปฏบตงาน

ปรญญาโท คณะบญช สาขาการบญช-บรหาร, จฬาลงกรณมหาวทยาลย

บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ตาแหนง ผจดการอาวโสฝายบญชการเงน และสนบสนนการปฏบตงาน (ก.ค. 2558-ปจจบน) บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ตาแหนง ผชวยผจดการฝายบญช (2547-ม.ย. 2558)

จดทางบประมาณอสงหารมทรพยใหเชา และนคมอตสาหกรรมของกลมบรษทฯ

บรหารจดการตนทนดานการปฏบตการและสอบทานตนทน (การควบคมคาใชจาย) ทเกยวกบสนทรพยถาวรและอสงหารมทรพยเพอการลงทน (สนทรพย) รวมทงการจดทาขอมลนาเสนอผบรหารเพอการกาหนดนโยบายการจดหาผลประโยชนในสนทรพย ราคาขายหรอคาเชาสนทรพย

ดแลและบรหารสนทรพยถาวรและอสงหารมทรพยเพอการลงทน (สนทรพย) อนไดแก โรงงานใหเชา คลงสนคา ทดนนคมอตสาหกรรม

ดแลการวเคราะหขอมลและการวางแผนงานดานการบารงรกษาและ



349



การทาประกนภยของสนทรพย

การจดทาทะเบยนคมสนทรพย และการตรวจนบสนทรพยประจาป 4 นางสาวโอรน มสกนศากร ผช วย ผจดการฝายกากบ

ตรวจสอบ บรหารและจดการความเสยง

การบรหารความเสยง ศลปศาสตรม ห า บ ณ ฑ ต , University of Nottingham, UK

บรษท เหมราช รท แมนเนจเมนท จากด ตาแหนง ผชวยผจดการฝายกากบตรวจสอบ บรหารและจดการความเสยง (ก.ค. 2558-ปจจบน) บรษท อชตนกรป จากด (มหาชน) ตาแหนง ผชวยหวหนาแผนกบรหารความเสยง (2554 – ม.ย. 2558)

จดทากลยทธเพอพลกดนดชนชวดผลการทางาน และดชนชวดความเสยงหลก / ประสานงานกบทมงานและหวหนาแผนก

ตรวจสอบและวเคราะหขอมลดชนชวด / ตดตามผลการดาเนนงานและคาใชจายในการปรบปรง

ธนาคารไอซบซ (ไทย) จากด (มหาชน)

ตาแหนง เจาหนาทความเสยงอาวโส (2552 – 2554)

ตรวจสอบและวเคราะหความเสยง (ดชนชวดความเสยงหลก) / สงรายงานการบรหารความเสยงรายเดอนใหกบผบรหาร

พฒนาเครองมอการดาเนนงาน และมาตรฐานขนตอนการทางานเพอใหกรอบการบรหารความเสยงเปนไปอยางมประสทธภาพ (BIA, BCM, BCP)



350



จดทาและดาเนนงานทางดาน RCSA



351

โดยกรรมการและผบรหารซงมอานาจในการจดการบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตไมมลกษณะตองหาม

ตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทนวาดวยลกษณะตองหามของบคลากรในธรกจตลาดทน ทงน

รายละเอยดขอบเขตอานาจหนาทและความรบผดชอบของคณะกรรมการ และกรรมการอสระ และกรรมการ

ผจดการรวมทงฝายงานตางๆ ทเกยวของจะเปนไปตามคมอระบบการทางาน และระบบควบคมภายในของ

ผจดการกองทรสตทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.

กรรมการผมอ านาจลงลายมอชอแทนบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต

นายสมยศ อนนตประยร และนายไกรลกขณ อศวฉตรโรจน ลงลายมอชอรวมกนและประทบตราสาคญของ

บรษทฯ

9.4 คณะกรรมการ

คณะกรรมการบรษทฯ เปนผมบทบาทสาคญหลกในการใหความเหนชอบในวสยทศน ภารกจ กลยทธ ทศทาง

และกาหนดนโยบายของบรษทฯ เกยวกบการดาเนนงานและแผนการประกอบธรกจ ทงระยะสนและระยะยาว

กาหนดนโยบายการเงนการบรหารความเสยงและภาพรวมองคกร กากบดแลตรวจสอบและประเมนผลการ

ดาเนนงานของ บรษทฯ และพนกงานในการปฏบตหนาทเปนผจดการกองทรสตอยางมประสทธภาพเปนไปตาม

นโยบายและแผนการประกอบธรกจทกาหนดไว ภายใตขอบเขตของสญญาแตงตงผจดการกองทรสต สญญา

กอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน วตถประสงคและขอบงคบของบรษทฯ มตของคณะกรรมการ

บรษทฯ และมตของทประชมผถอหนวยทรสต รวมทงกฎหมายทเกยวของ โดยคานงถงผลประโยชนสงสดของ

กองทรสตและผถอหนวยทรสตเปนสาคญ

นอกจากน คณะกรรมการบรษทฯ ยงมบทบาทสาคญในการกากบดแลใหมการปฏบตตามขอกาหนดเกยวกบ

การดาเนนการและการเปดเผยขอมลของรายการทอาจมความขดแยงทางผลประโยชน ทงน ตามหลกเกณฑของ

สานกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย และหนวยงานกากบดแลทเกยวของ

คณะกรรมการบรษทฯ ตองมจานวนไมนอยกวา 3 (สาม) ทาน โดยมกรรมการอสระอยางนอย 1 ใน 3 (หนงใน

สาม) ของจานวนกรรมการทงหมดของบรษทฯ โดยกรรมการอสระดงกลาวตองเปนไปตามหลกเกณฑในประกาศ

คณะกรรมการกากบตลาดทนวาดวยการขออนญาตและการอนญาตใหเสนอขายหนทออกใหม นอกจากน

กรรมการ และบคคลผมอานาจในการจดการตองไมมลกษณะตองหามตามประกาศคณะกรรมการกากบตลาด

ทนวาดวยลกษณะตองหามของบคลากรในธรกจตลาดทนดวย



352

9.4.1 ขอบเขตอ านาจหนาทและความรบผดชอบของคณะกรรมการของผจดการกองทรสต

คณะกรรมการบรษทฯ เปนผมบทบาทสาคญหลกในการใหความเหนชอบในวสยทศน ภารกจ กลยทธทศทาง

และกาหนดนโยบายของบรษทฯ เกยวกบการดาเนนงาน และแผนการประกอบธรกจทงระยะสนและระยะยาว

กาหนดนโยบายการเงนการบรหารความเสยง และภาพรวมองคกร กากบดแลตรวจสอบและประเมนผลการ

ดาเนนงานของบรษทฯ และพนกงานในการปฏบตหนาทเปนผจดการกองทรสตอยางมประสทธภาพเปนไปตาม

นโยบาย และแผนการประกอบธรกจทกาหนดไวภายใตขอบเขตของสญญาแตงตงผจดการกองทรสต สญญา

กอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน วตถประสงค และขอบงคบของบรษทฯ มตของ

คณะกรรมการบรษทฯ และมตของทประชมผถอหนวยทรสต รวมทงกฎหมายทเกยวของ โดยคานงถง

ผลประโยชนสงสดของกองทรสต และผถอหนวยทรสตเปนสาคญนอกจากนคณะกรรมการบรษทฯ ยงมบทบาท

สาคญในการกากบดแลใหมการปฏบตตามขอกาหนดเกยวกบการดาเนนการ และการเปดเผยขอมลของรายการ

ทอาจมความขดแยงทางผลประโยชน ทงนตามหลกเกณฑของสานกงาน ก.ล.ต.ตลาดหลกทรพย และหนวยงาน

กากบดแลทเกยวของ

(1) ปฏบตหนาทใหเปนไปตามกฎหมาย วตถประสงคและขอบงคบของบรษทฯ ตลอดจนมตคณะกรรมการของ

บรษทฯ และมตทประชมผถอหนวยทรสต ดวยความซอสตยสจรต (Duty of Loyalty) ความระมดระวง

(Duty of Care) มความรบผดชอบ (Accountability) และมจรยธรรม (Ethic)

(2) มหนาทกากบดแลใหฝายบรหาร ทาหนาทบรหารจดการกจการของบรษทฯ และกองทรสตภายใตการ

กากบดแลของทรสต รวมทงกาหนดนโยบาย กลยทธและแผนการดาเนนธรกจทงระยะสน และระยะยาว

จดระบบโครงสรางองคกรทเหมาะสม และกากบดแลนโยบายในการดาเนนธรกจ อาท การลงทนของ

กองทรสต ผลประกอบการของกองทรสต รางงบประมาณประจาป และแผนธรกจของกองทรสต พจารณา

ปจจยความเสยงทอาจสงผลตอการจดหาประโยชนของกองทรสต ผลการดาเนนงานของฝายตางๆ และ

พจารณารายการทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน เปนตน

(3) ตดตามผลการดาเนนงานดานตางๆ ของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตอยางตอเนอง รวมถงให

คาแนะนาทจาเปน เพอใหมนใจวาการดาเนนงานของบรษทฯ เปนไปตามเปาหมายทกาหนดและสามารถ

จดการอปสรรคปญหาทอาจเกดขนไดอยางทนเวลาและเหมาะสม

(4) พจารณา ตดตาม รวมถงใหคาแนะนาทจาเปนเพอใหบรษทฯ มระบบควบคมภายใน รวมถงระบบการ

ทางานทมประสทธภาพและประสทธผลในการทาหนาทเปนผจดการกองทรสต

(5) พจารณา ตดตาม และดาเนนการทจาเปนในการจดใหมการทบทวน และปรบปรงนโยบาย และแผนงานท

สาคญตางๆ ทเกยวของกบการทาหนาทผจดการกองทรสตใหเปนปจจบน และเหมาะสมกบสภาพธรกจ

อยางสมาเสมอ



353

(6) พจารณา ตดตาม การประเมนผลการปฏบตงานของผบรหารของบรษทฯ รวมถงการใหคาแนะนาทจาเปน

เพอใหมนใจไดวาผบรหารของบรษทฯ ไดปฏบตงานตามหนาททไดรบมอบหมายอยางเตมความสามารถ

และเปนไปตามกฎเกณฑ และขอกาหนดในสญญาตางๆ ทเกยวของ เพอประโยชนของกองทรสต

(7) คณะกรรมการบรษทฯ อาจมอบหมายใหกรรมการคนหนงหรอหลายคนหรอบคคลอนใดปฏบตการอยาง

หนงอยางใดแทนคณะกรรมการกได ทงน การมอบอานาจดงกลาวจะไมรวมถงการมอบอานาจ หรอการ

มอบอานาจชวงททาใหกรรมการหรอผรบมอบอานาจจากกรรมการสามารถอนมตรายการทตนเอง หรอ

บคคลทอาจมความขดแยงมสวนไดเสย หรอมผลประโยชนในลกษณะอนใดขดแยงกบผลประโยชนของ


(8) พจารณาใหความเหนชอบเกยวกบการพจารณาตดสนใจลงทน และการบรหารจดการกองทรสตเพอให

เปนไปตามสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน และกฎหมาย รวมทงประกาศตางๆ

ทเกยวของ ไดแก

(ก) การลงทนหรอไดมาซงอสงหารมทรพย หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตมการลงทนใน

อสงหารมทรพย หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตมและมการจดหาผลประโยชนจาก

อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยดงกลาว คณะกรรมการบรษทฯ จะตองพจารณา

และทาใหมนใจวา บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตไดตรวจสอบขอมลทเกยวของและประเมน

มลคาทรพยสน โดยผประเมนมลคาทรพยสน รวมทงดาเนนการใหเปนไปตามหลกเกณฑการลงทน

ในทรพยสนตามประกาศสานกงาน ก.ล.ต. ทเกยวของ กลาวคอ

(1) ในดานสาระของรายการเปนธรกรรมทเขาลกษณะดงตอไปน

(1.1.) เปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

(1.2.) เปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต

(1.3.) มความสมเหตสมผลและใชราคาทเปนธรรม

(1.4.) คาใชจายในการเขาทาธรกรรมทเรยกเกบจากกองทรสต (ถาม) อยในอตราท

เปนธรรมและเหมาะสม

(1.5.) ผทมสวนไดเสยเปนพเศษในการเขาทาธรกรรมไมมสวนรวมในการตดสนใจเขา

ทาธรกรรมนน

(2) ในดานระบบในการอนมตตองผานการดาเนนการดงตอไปน

(2.1.) กรณเจาของ ผใหเชา หรอผโอนสทธการเชามไดเปนบคคลทเกยวโยงกนกบ

บรษทฯ

(2.1.1.) ไดรบความเหนชอบจากทรสตวา เปนธรกรรมทเปนไปตามสญญา

กอตง ทรสตและกฎหมายทเกยวของแลว



354

(2.1.2.) ในกรณทเปนการไดมาซงทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ 10

(สบ) ขนไปของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ตองไดรบอนมต

จากคณะกรรมการบรษทฯ ดวย

(2.1.3.) ในกรณทเปนการไดมาซงทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ 30

(สามสบ) ขนไป ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ตองไดรบมต

ของทประชมผถอหนวยทรสตดวยคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4

(สามในส) ของจานวนเสยงทงหมดของผถอหนวยทรสตทมาประชม

และมสทธออกเสยง

(2.2.) กรณเจาของ ผใหเชา หรอผโอนสทธการเชาเปนบคคลทเกยวโยงกนกบบรษทฯ

(2.2.1.) ไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญา

กอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของแลว

(2.2.2.) ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาเกนกวา 1 (หนง) ลานบาท หรอตงแต

รอยละ 0.03 (ศนยจดศนยสาม) ของมลคาทรพย สนสทธของ

กองทรสตขนไป แลวแตมลคาใดจะสงกวา ตองไดรบอนมตจาก

คณะกรรมการบรษทฯ ดวย

(2.2.3.) ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาตงแต 20 (ยสบ) ลานบาทขนไป หรอ

เกนรอยละ 3 (สาม) ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแต

มลคาใดจะสงกวา ตองไดรบมตของทประชมผถอหนวยทรสตดวย

คะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 (สามในส) ของจานวนเสยงทงหมด

ของผถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธออกเสยง นอกจากน

บรษทฯ จะตองจดใหมทปรกษาทางการเงนใหความเหนเกยวกบการ

วเคราะหขอมลเกยวกบทรพยสนดงกลาวขางตนเพอประกอบการ

ตดสนใจลงทน และการเปดเผยขอมลทถกตอง

ในกรณทตองขอมตทประชมผถอหนวยทรสต หนงสอเชญประชมผถอ

หนวยทรสตตองมความเหนของทปรกษาทางการเงนเพอประกอบการ

ขอมตทประชมผถอหนวยทรสตดวย

(ข) การจดซอจดจางของกองทรสต เปนไปตามทกาหนดไวในคมอระบบการทางาน และระบบควบคม

ภายใน

(9) พจารณาอนมตเกยวกบการจาหนายไปซงทรพยสนหลกและอปกรณของกองทรสตเพอใหเปนไปตาม

กฎหมาย สญญากอตงทรสต และประกาศ หรอขอกาหนดตางๆ ทเกยวของ โดยคณะกรรมการบรษทฯ

จะตองพจารณาและทาใหมนใจวาบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตไดดาเนนการดงตอไปน



355

(ก) กอนการจาหนายไปซงทรพยสนหลก ตองจดใหมการประเมนมลคาทรพยสนและจะกระทาโดย

เปดเผย และมสาระของรายการตามทกาหนดในขอ (8) (ก) (1) และมระบบในการอนมตตามขอ

(8) (ก) (2) ดวย

(ก) การจาหนายทรพยสนหลกทเขาลกษณะดงตอไปน นอกจากจะตองเปนไปตามขอกาหนดในเรอง

การจาหนายไปซงทรพยสนหลกทระบไวในขอ (9) (ก) แลว ยงจะตองเปนกรณทเปนเหตจาเปน

และสมควร โดยไดรบอนมตจากคณะกรรมการบรษทฯ ดวย

(1) เปนการจาหนายทรพยสนหลกกอนครบกาหนด 1 (หนง) ป นบแตวนทกองทรสตไดมา

ซงทรพยสนหลกนน

(2) เปนการจาหนายทรพยสนหลกทกองทรสตไดมาซงกรรมสทธใหแกเจาของเดม

9.4.2 กรรมการอสระ

(1) ในการคดเลอกกรรมการอสระของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต กรรมการอสระตองมคณสมบต

อยางนอยดงตอไปน

(ก) ถอหนไมเกนรอยละ 1 (หนง) ของจานวนหนทมสทธออกเสยงทงหมดในบรษทฯ บรษทใหญ บรษท

ยอย บรษทรวม ผถอหนรายใหญ หรอบคคลทอาจมความขดแยงทางผลประโยชน (นบรวมบคคลท

เกยวของตามมาตรา 258 แหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯดวย)

(ข) ไมเปนหรอเคยเปนกรรมการทมสวนรวมในการบรหารงาน รวมทงไมเปนลกจาง พนกงาน ทปรกษา

ทไดรบเงนเดอนประจาของบรษทฯ หรอบรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม บรษทยอยในลาดบ

เดยวกน ผถอหนรายใหญ หรอเปนบคคลทอาจมความขดแยง โดยตองไมมผลประโยชน หรอสวน

ไดเสยในลกษณะดงกลาวมาแลวเปนเวลาไมนอยกวา 2 (สอง) ป

(ค) ไมเปนบคคลทมความสมพนธทางสายโลหตหรอโดยการจดทะเบยนตามกฎหมายในลกษณะทเปน

บดามารดา คสมรส พนอง และบตร รวมทงคสมรสของบตรของกรรมการรายอน ผบรหารผถอหน

รายใหญ หรอบคคลทจะไดรบการเสนอใหเปนกรรมการผบรหาร หรอผมอานาจควบคมของบรษทฯ

หรอบรษทยอย

(ง) ไมมหรอเคยมความสมพนธทางธรกจ ไมมผลประโยชนหรอสวนไดเสย ไมวาทางตรงหรอทางออม

ทงในดานการเงนและการบรหารงานของบรษทฯ บรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม ผถอหนราย

ใหญของบรษทฯ หรอบคคลทอาจมความขดแยงในลกษณะทอาจเปนการขดขวางการใช

วจารณญาณอยางอสระของตน รวมทงไมเปนหรอเคยเปนผถอหนทมนยของผทมความสมพนธ

ทางธรกจกบบรษทฯ บรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม ผถอหนรายใหญ เวนแตจะไดพนจากการม

ลกษณะดงกลาวมาแลวไมนอยกวา 2 (สอง) ป



356

(จ) ไมเปนหรอเคยเปนผสอบบญชของบรษทฯ บรษทใหญบรษทยอย บรษทรวมผถอหนรายใหญหรอ

บคคลทอาจมความขดแยงของบรษทฯ และไมเปนผถอหนทมนย หรอหนสวนของสานกงานสอบ

บญชซงมผสอบบญชของบรษทฯ บรษทใหญ บรษทยอยบรษทรวมผถอหนรายใหญ หรอบคคลท

อาจมความขดแยงของบรษทฯ สงกดอยเวนแตจะไดพนจากการมลกษณะดงกลาวมาแลวไมนอย

กวา 2 (สอง) ป

(ฉ) ไมเปนหรอเคยเปนผใหบรการทางวชาชพใดๆซงรวมถงการใหบรการเปนทปรกษากฎหมายหรอท

ปรกษาทางการเงนซงไดรบคาบรการเกนกวา 2 (สอง) ลานบาทตอปจากบรษทฯ บรษทใหญบรษท

ยอยบรษทรวมผถอหนรายใหญหรอบคคลทอาจมความขดแยงของบรษฯ และไมเปนผถอหนทมนย

ผมอานาจควบคม หรอหนสวนของผใหบรการทางวชาชพนนดวยเวนแตจะไดพนจากการมลกษณะ

ดงกลาวมาแลวไมนอยกวา 2 (สอง) ป

(ช) ไมเปนกรรมการทไดรบการแตงตงขนเพอเปนตวแทนของกรรมการของบรษทฯ ผถอหนรายใหญ

หรอผถอหนซงเปนผทเกยวของกบผถอหนรายใหญ

(ซ) ไมประกอบกจการทมสภาพอยางเดยวกนและเปนการแขงขนทมนยกบกจการของบรษทฯ หรอ

บรษทยอยหรอไมเปนหนสวนทมนยในหางหนสวนหรอเปนกรรมการทมสวนรวมบรหารงานลกจาง

พนกงาน ทปรกษาทรบเงนเดอนประจา หรอถอหนเกนรอยละ 1 (หนง) ของจานวนหนทมสทธออก

เสยงทงหมดของบรษทฯ อนซงประกอบกจการทมสภาพอยางเดยวกน และเปนการแขงขนทมนย

กบกจการของบรษทฯ หรอบรษทยอย

(ฌ) พรอมทจะใชดลยพนจของตนอยางเปนอสระและในกรณทจาเปน เพอผลประโยชนของบรษทฯ

และพรอมทจะคดคานการกระทาของกรรมการอนๆ หรอของฝายบรหาร

(ญ) สามารถเขารวมประชมคณะกรรมการบรษทฯ เพอตดสนใจในกจกรรมทสาคญของบรษทฯ

(ฎ) มความรและประสบการณทเหมาะสม หรอเปนผมศกยภาพสงและเปนทยอมรบ

(ฏ) ไมเปนบคคลทมชออยในบญชรายชอบคคลทตลาดหลกทรพยเหนวาไมสมควรเปนผบรหารตาม

ขอบงคบของตลาดหลกทรพย

(ฐ) ไมเคยตองคาพพากษาวาไดกระทาความผดตามกฎหมายหลกทรพย กฎหมายวาดวยการประกอบ

ธรกจเงนทนธรกจหลกทรพยและธรกจเครดตฟองซเอร กฎหมายวาดวยการธนาคารพาณชย

กฎหมายวาดวยการประกนวนาศภย กฎหมายวาดวยการปองกนและปราบปรามการฟอกเงน หรอ

กฎหมายทเกยวกบธรกจการเงนในทานองเดยวกน ไมวาจะเปนกฎหมายไทยหรอกฎหมาย

ตางประเทศ โดยหนวยงานทมอานาจตามกฎหมายนน ทงน ในความผดเกยวกบการกระทาอนไม

เปนธรรมทเกยวกบการซอขายหลกทรพย หรอการบรหารงานทมลกษณะเปนการหลอกลวงฉอฉล

หรอทจรต



357

(ฑ) ไมมลกษณะอนใดททาใหไมสามารถใหความเหนอยางเปนอสระเกยวกบการดาเนนงานของบรษท

ฯ

ทงน ในสวนน คาวา “บรษทใหญ” “บรษทยอย” “บรษทยอยลาดบเดยวกน” “บรษทรวม” “ผ

ทเกยวของ” “ผบรหาร” “ผถอหนรายใหญ” “ผมอานาจควบคม” “บคคลทอาจมความขดแยง” ใหม

ความหมายเชนเดยวกบบทนยามของคาดงกลาวทกาหนดไวในประกาศคณะกรรมการกากบตลาด

ทนวาดวยการขออนญาตและการอนญาตใหเสนอขายหนทออกใหม

(1) ขอบเขตอานาจ หนาท และความรบผดชอบของกรรมการอสระ

(ก) พจารณา ตดตาม และใหคาแนะนาทจาเปนแกบรษทฯ ในการดาเนนการใหมกระบวนการจดทา

และการเปดเผยขอมลในรายงานทางการเงนของบรษทฯ และกองทรสตใหมความถกตองครบถวน

เพยงพอ เชอถอได และทนเวลา

(ข) พจารณา ตดตาม และใหคาแนะนาทจาเปนแกบรษทฯ ในการดาเนนการใหมระบบการควบคม

ภายในและระบบการทางานทเหมาะสมในการทาหนาทในฐานะผจดการกองทรสต

(ค) พจารณาและใหความเหนเกยวกบรายการทเกยวโยงกน หรอรายการทอาจมความขดแยงทาง

ผลประโยชนกบกองทรสต ใหเปนไปตามกฎหมายและขอกาหนดทเกยวของ ทงน เพอใหมนใจวา

รายการดงกลาวสมเหตสมผลและเปนประโยชนสงสดตอกองทรสต

(ง) ปฏบตการอนใดตามทคณะกรรมการบรษทฯ มอบหมาย และเปนประโยชนตอกองทรสต

(จ) พจารณาและรบทราบอยางสมาเสมอ เพอใหคาแนะนาทจาเปน และ/หรอ ใหความเหนชอบในเรอง


(1) รายการทเกยวโยงกน หรอรายการทอาจมความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทรสต

(2) จดออนและสงทตองมการปรบปรงแกไขเกยวกบระบบการควบคมภายในและระบบการ

ทางานในการทาหนาทในฐานะผจดการกองทรสตและการรายงานความคบหนาในการ

แกไข

9.4.3 การประชมคณะกรรมการ

(1) องคประชมและการออกเสยงลงมต

ในการประชมคณะกรรมการบรษทฯ ทกครง องคประชมจะตองประกอบดวยกรรมการเขาประชมดวย

ตนเองเกนกวาครงหนงของจานวนกรรมการทงหมด และมตทงปวงของคณะกรรมการจะตองไดรบคะแนน

เสยงเหนดวยเกนกวาครงหนงของจานวนกรรมการทงหมดทมสทธออกเสยงทเขารวมประชม และในการ

ออกเสยงลงคะแนนในการประชมคณะกรรมการนน กรรมการทมสวนไดเสยไมวาโดยทางตรงหรอทางออม

ไมมสทธออกเสยงลงคะแนนและจะตองออกจากการประชมในระหวางการพจารณาวาระนนๆ ดวยเชนกน



358

ในการประชมคณะกรรมการบรษทฯ ประธานในทประชมจะเปดโอกาสใหกรรมการทกทานไดแสดงความ

คดเหนอยางเปดเผยกอนการลงคะแนนและสรปมตของทประชมในแตละวาระการประชมโดยบรษทฯ จะ

จดทาบนทกรายงานการประชมคณะกรรมการเปนลายลกษณอกษรโดยจดเกบตนฉบบรวมกบหนงสอเชญ

ประชม เอกสารประกอบการประชม และจดเกบสาเนาในรปแบบอเลคทรอนกสเพอความสะดวกสาหรบ

กรรมการและผทเกยวของในการตรวจสอบ

(2) คณะกรรมการบรษทฯ กาหนดใหตองจดใหมการประชมคณะกรรมการเปนประจาทกไตรมาส อยางนอย

ไตรมาส ละ 1 (หนง) ครง เพอใหคณะกรรมการบรษทฯ พจารณารบทราบการดาเนนงานของบรษทฯ ใน

เรองดงตอไปน

(ก) ผลประกอบการของทางบรษทฯ และกองทรสต

(ข) ผลการปฏบตงานของฝายงานตางๆ ในบรษทฯ อนไดแก ฝายกากบตรวจสอบ บรหารและจดการ

ความเสยง ฝายการตลาดและพฒนาธรกจและนกลงทนสมพนธ และฝายบญชการเงนและ

สนบสนนการปฏบตงาน รวมทงปญหาและอปสรรคทเกดขนในการปฏบตงาน และแนวทางในการ

แกไขปญหาและอปสรรคดงกลาว

(ค) จดออนดานระบบควบคมภายในและระบบการปฏบตงานของบรษทฯ ในการทาหนาทในฐานะ

ผจดการกองทรสต รวมถงแนวทางและความคบหนาในการแกไข

(ง) ความคบหนาในการดาเนนการตามแผนธรกจและแผนการตลาดทกาหนดขนโดยบรษทฯ ดวย

ความรวมมอและสนบสนนจากผบรหารอสงหารมทรพยในการจดหาผลประโยชนใหแกกองทรสต

รวมทงปญหาและอปสรรคทเกดขน และแนวทางในการดาเนนการแกไขปญหาและอปสรรค

ดงกลาว

และ/หรอ เพอใหคณะกรรมการบรษทฯ พจารณาเหนชอบการดาเนนงานของบรษทฯ ในเรอง


(จ) รางงบประมาณประจาปของกองทรสต แผนธรกจ รวมถงกลยทธทางธรกจของกองทรสตทไดจดทา

ขนโดยบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต ดวยความรวมมอและสนบสนนจากผบรหาร


(ฉ) แนวทางในการบรรเทาความเสยงหรอเหตอนใดทอาจมผลกระทบตอผลการดาเนนงานของ


(ช) แนวทางในการดาเนนการแกไขขอพพาท และขอรองเรยนทสาคญเกยวกบการดาเนนงานของ

กองทรสตซงตองไดรบการพจารณาโดยคณะกรรมการบรษทฯ

(ซ) รายการระหวางกนและรายการใดๆ ทอาจกอใหเกดความขดแย งทางผลประโยชนกบการ

ดาเนนงานของกองทรสต



359

(ฌ) เรองใดๆ กตามทตองมการพจารณาและอนมตโดยทรสต และ/หรอ ทประชมผถอหนวยทรสต

(3) ความขดแยงทางผลประโยชน

คณะกรรมการบรษทฯ ตระหนกถงความสาคญเกยวกบความขดแยงทางผลประโยชนและการมสวนไดเสย

ทเกยวของกบกองทรสต และบรษทฯ กบบคคลทมความเกยวของ ดงนน คณะกรรมการบรษทฯ จงม

นโยบายเกยวกบการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนโดยยดหลกการวา การตดสนใจดาเนนกจกรรม

ทางธรกจใดๆ ของบรษทฯ และการดาเนนงานของบคลากรทกคนของบรษทฯ จะตองทาเพอผลประโยชน

สงสดของกองทรสตเทานน และควรหลกเลยงการกระทาทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน

นอกจากน ทงกรรมการและผบรหารของบรษทฯ ยงมหนาทตองรายงานตอหนวยงานทเกยวของตาม

กฎเกณฑทเกยวของถงการมสวนไดเสยของตน และบคคลทมความเกยวของซงเปนสวนไดเสยทเกยวของ

กบการบรหารจดการของกองทรสตหรอบรษทฯดวย เพอใหทราบถงความสมพนธและการมสวนไดเสยของ

บคคลทมความเกยวของในรายการดงกลาว

บคคลทมความเกยวของกบกรรมการและผบรหารของบรษทฯ ในขอนใหมความหมายตามมาตรา 89/1

แหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ โดยอนโลม ไดแก

(ก) กรณบคคลทมความเกยวของเปนบคคลธรรมดา ใหหมายความถง คสมรส บตร หรอบตรบญธรรม

ทยงไมบรรลนตภาวะของกรรมการและผบรหาร

(ข) กรณบคคลทมความเกยวของเปนนตบคคล ใหหมายความถง นตบคคลทคสมรส บตร หรอบตร

บญธรรมทยงไมบรรลนตภาวะของของกรรมการและผบรหารมอานาจควบคมกจการ

คาวา “อานาจควบคมกจการ” หมายถง การมลกษณะอยางใดอยางหนง คอ

(1) การถอหนทมสทธออกเสยงในนตบคคลเกนกวารอยละ 50 (หาสบ) ของจานวนสทธออกเสยง

ทงหมดหรอ

(2) การมอานาจควบคมคะแนนเสยงสวนใหญในทประชมผถอหนของนตบคคลหนง ไมวา

โดยตรง หรอโดยออม หรอ

(3) การมอานาจควบคมการแตงตง หรอถอดถอนกรรมการ ตงแตกงหนงของกรรมการทงหมด ไม

วาโดยตรงหรอโดยออม

9.5 การแบงฝายงานและหนาทความรบผดชอบของแตละฝายงานในผจดการกองทรสต

9.5.1 กรรมการผจดการ



360

กรรมการผจดการมอานาจ หนาท และความรบผดชอบในการตดตาม ควบคม บงคบบญชาและดแลการ

ดาเนนงานของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตใหสามารถทางานไดอยางมประสทธภาพ ดงน

(1) รบผดชอบดแลบรหารการดาเนนงาน และ /หรอ การบรหารงานประจาวน รวมถงการกากบดแลการ

ดาเนนงานโดยรวมของบรษทฯในฐานะผจดการกองทรสต เพอใหเปนไปตามกฎระเบยบ สญญากอตง

ทรสต และสญญาทเกยวของ และจะตองปฏบตตามแนวทางและมตของคณะกรรมการบรษทฯ รวมถง

นโยบายการกากบดแลกจการของบรษทฯ

(2) กาหนดโครงสรางองคกรวธการบรหารงาน รวมถงการคดเลอก การฝกอบรม การวาจาง และการเลกจาง

พนกงานของบรษทฯ และกาหนดอตราคาจางเงนเดอน คาตอบแทน โบนส และสวสดการตางๆ สาหรบ

พนกงาน

(3) ดแลและควบคมการปฏบตงานดานตางๆ ของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต

(4) เปนตวแทนบรษทฯ ตลอดจนมอานาจมอบหมายใหบคคลดาเนนการในการตดตอกบหนวยงานราชการ

และหนวยงานกากบดแลทเกยวของ

(5) มอานาจในการออก แกไข เพมเตม หรอปรบปรงระเบยบ คาสง และขอบงคบเกยวกบการทางานของ

บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต

(6) มอานาจหนาทและความรบผดชอบใดๆ ตามทไดรบมอบหมาย หรอตามนโยบายทไดรบมอบหมายจาก

คณะกรรมการบรษทฯ

(7) ใหมอานาจในการมอบอานาจชวง และ/หรอ มอบหมายใหบคคลอนปฏบตงานเฉพาะอยางแทนไดโดยการ

มอบอานาจชวง และ/หรอ การมอบหมายดงกลาวใหอยภายในขอบเขตแหงการมอบอานาจตามหนงสอ

มอบอานาจทใหไว และ/หรอ ใหเปนไปตามระเบยบ ขอกาหนด หรอคาสงทคณะกรรมการของบรษทฯ ได

กาหนดไว ทงน การมอบหมายอานาจหนาทและความรบผดชอบของกรรมการผจดการนนจะตองไมม

ลกษณะเปนการมอบอานาจ หรอมอบอานาจชวงททาใหกรรมการผจดการ หรอผรบมอบอานาจจาก

กรรมการผจดการสามารถอนมตรายการทตนหรอบคคลทอาจมความขดแยงอาจมสวนไดเสยหรออาจ

ไดรบประโยชนในลกษณะใดๆ หรออาจมความขดแยงทางผลประโยชนอนใดกบกองทรสต

9.5.2 การแบงฝายงานและหนาทความรบผดชอบของแตละฝายงานของบรษทฯ

ในการบรหารงานของบรษทฯ นน ไดแบงฝายงานออกเปน 3 (สาม) ฝายหลก เพอใหการปฏบตหนาทในการเปน

ผจดการกองทรสตของบรษทฯ เปนไปตามภาระผกพนตามกฎหมาย ซงแตละฝายงานจะมหวหนาฝายเปนผม

อานาจ หนาท และรบผดชอบในการบรหารงานในแตละสายงานของตน ซงสามารถสรปไดดงน



361

(1) ฝายกากบตรวจสอบ บรหาร และจดการความเสยง

ทาหนาทในการกาหนดนโยบายและกากบดแลบรหารและจดการความเสยงทเกยวของกบการบรหาร

จดการกองทรสต และการลงทนของกองทรสต โดยทาหนาทดแลและปองกนมใหเกดความขดแยงทาง

ผลประโยชนระหวางกองทรสตกบบรษทฯ และบคคลทเกยวโยงกนกบบรษทฯ ซงรวมถงแนวทางการ

ดาเนนการเพอรกษาประโยชนทดทสดของกองทรสต และผถอหนวยทรสตโดยรวมเมอเกดความขดแยง

ทางผลประโยชนขน นอกจากน ยงทาหนาทดแลใหบคลากรทเกยวของกบการดาเนนการของกองทรสต

เปนผทมคณสมบตเหมาะสมตามลกษณะงานทปฏบตและปฏบตใหเปนไปตาม พ.ร.บ. หลกทรพยฯ

พ.ร.บ. ทรสตฯ และกฎหมายอนๆ ทเกยวของซงรวมถงการตรวจสอบเพอใหมนใจวาบรษทฯ มการ

ประเมนผลงานและการปฏบตงานของบคลากร

ฝายกากบตรวจสอบ บรหาร และจดการความเสยง ยงทาหนาทตรวจสอบการดาเนนงานของกองทรสตวา

เปนไปตามสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน และกฎหมายทเกยวของหรอไม เพอ

ทาใหมนใจวากองทรสตและบคคลทเกยวของทราบถงกฎหมายและกฎระเบยบทมการแกไขเปลยนแปลง

(2) ฝายการตลาดและพฒนาธรกจและนกลงทนสมพนธ

ทาหนาทในการกาหนดนโยบายและดาเนนงานตามแผนงานและกลยทธในการจดหาผลประโยชน รวมถง

การดแลบรหารกองทรสต โดยจะทาหนาทวางแผนคดเลอกและพจารณาวางแผนการลงทนใน

อสงหารมทรพยของกองทรสตรวมถงการลงทนในทรพยสนอน (ถาม) จดใหมการดาเนนการตรวจสอบหรอ

สอบทานขอมลอสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทน ดาเนนการคดเลอกผประเมนมลคาทรพยสน จดทา

ประมาณการรายไดและคาใชจายของกองทรสต ดแลเกยวกบนโยบายและการกอภาระหนของกองทรสต

(ถาม) วางแผนและกาหนดกลยทธในการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย กาหนดแผนการตลาด

และสงเสรมการขาย การประชาสมพนธ และกลยทธการแขงขนเพอใหอสงหารมทรพยของกองทรสต

สามารถสรางผลตอบแทนไดตามเปาหมายทกาหนด และอยภายใตการบรหารจดการความเสยงท

เหมาะสมกบการลงทนของกองทรสต และประเมนผลการปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพย

นอกจากนยงทาหนาททาหนาทในการเปดเผยขอมลตอสานกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย ทรสต และผถอ

หนวยทรสตตามทกาหนดในสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน กฎหมาย และ

ประกาศทเกยวของกบการจดการประชมผถอหนวยทรสต การจดทารายงานประจาป และแบบแสดง

รายการขอมลประจาปของกองทรสต จดทารายงานมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต และมลคา

หนวยทรสต รวมถงการตดตอและดแลผถอหนวยทรสตรวมทงการดาเนนการเกยวกบขอรองเรยนและขอ

พพาทจากผถอหนวยทรสต



362

(3) ฝายบญชการเงนและสนบสนนการปฏบตงาน

ทาหนาทในการจดทาและสงงบการเงน และรวมถงทาหนาทควบคมดแลและตรวจสอบการทางานของ

ผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) การรบขอรองเรยนของลกคาในอสงหารมทรพยทกองทรสต

ลงทน เพอประโยชนสงสดของกองทรสต และดแลการใชประโยชน การรกษาความสะอาด และความ

ปลอดภยของทรพยสนของกองทรสต ซงรวมถงการดแลการจดเกบคาเชาและคาบรการใหมความครบถวน

และถกตอง ดแลการจดการคาใชจายของกองทรสตใหมประสทธภาพ

นอกจากน ยงทาหนาทควบคมตดตามประสานงานและดแลงานทไดมการมอบหมายใหจดทาและ

ดาเนนการโดยผใหบรการภายนอก (งานทมการ Outsource) เชน การจดเตรยมเอกสารงานดานนาย

ทะเบยนผถอหนวยทรสต และการจายผลประโยชน และมหนาทรบผดชอบเกยวกบการควบคมดแล

ทรพยสนและการดาเนนงานภายในบรษทฯ

ทงน ทกหนวยงานมหนาทในการประเมนความเสยงทพบในการปฏบตงาน และรายงานใหฝายกากบ

ตรวจสอบและบรหารจดการความเสยง และกรรมการอสระทราบ เพอพจารณามาตรการบรหารจดการ

ความเสยงตอไป

9.5.3 รายละเอยดของบคลากรและผรบผดชอบหลกของหนวยงานตางๆ ของบรษทฯ

ล าดบ หนวยงาน จ านวนบคลากรใน

ปจจบน ผรบผดชอบหลก

1 กรรมการผจดการ 1 นางสาวกาญจนา เออโอบออม

2 ฝายกากบตรวจสอบ บรหาร


1 นางสาวโอรน มสกนศากร

3 ฝายการตลาดและพฒนาธรกจ

และนกลงทนสมพนธ

1 นางสาวจตตสา เจรญพานช

4 ฝายบญชการเงนและสนบสนน

การปฏบตงาน

1 นางสาวจารชา สตมานนท

9.5.4 ระบบงานของผจดการกองทรสต

เพอใหบรษทฯ สามารถปฏบตงานในฐานะผจดการกองทรสตไดอยางมประสทธภาพ และมคณสมบตเปนไป

ตามขอกาหนดทเกยวของของสานกงาน ก.ล.ต. บรษทฯ จงไดจดใหมระบบงานตามขอกาหนดทเกยวของซง

ประกอบดวย



363

(1) ระบบการกาหนดนโยบายการจดการกองทรสต การจดโครงสรางเงนทนและการลงทน และกลยทธในการ

จดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย

(2) ระบบการกากบดแล บรหารและจดการความเสยง

(3) ระบบการปองกนความขดแยงทางผลประโยชน

(4) ระบบการคดเลอกบคลากรของผจดการกองทรสตและผรบมอบหมายในงานทเกยวของ

(5) ระบบการกากบดแลการปฏบตงานของผจดการและบคลากรของผจดการกองทรสต

(6) ระบบรองรบการเปดเผยขอมลของกองทรสต

(7) ระบบการปฏบตการดานงานสนบสนน (Back Office)

(8) ระบบการตรวจสอบและควบคมภายใน

(9) ระบบการตดตอสอสารกบผลงทนและการจดการกบขอรองเรยนของผลงทน

(10) ระบบการจดการกบขอพพาททางกฎหมาย

โดยในแตละระบบมระบบงานยอย ดงมรายละเอยดตอไปน

ระบบงานหลก ระบบงานยอย

ระบบการกาหนดนโยบายการจดการกองทรสต การจด

โครงสรางเงนทนและการลงทนและกลยทธในการจดหา

ผลประโยชนจากอสงหารมทรพย

การกาหนดนโยบายในการจดการ


ระบบและขนตอนการจดโครงสรางเงนทน

ของกองทรสต

ระบบและขนตอนการพจารณาและ

คดเลอกการลงทนในอสงหารมทรพย

ระบบและขนตอนการกาหนดนโยบายและ

กลยทธในการจดหาผลประโยชนจาก




364


ระบบการกากบดแล บรหารและจดการความเสยง ระบบการตดตาม วเคราะหและประเมน

ความเสยงทเกยวกบการลงทนและบรหาร


ระบบและขนตอนการสอบทานรายงาน

ประเมนมลคาอสงหารมทรพย (Appraisal

Report)

ระบบการควบคมดแลทรพยสน

การใหความรวมมอแกทรสต

ระบบการปองกนความขดแยงทางผลประโยชน การเปดเผยขอมลการมสวนไดเสยของ

กรรมการและผบรหาร

การทาธรกรรมระหวางกองทรสตและ

บคคลทเกยวของของกองทรสต

การตดตามประเดนเกยวกบการแขงขน

ทางธรกจ

การตดตามประเดนเกยวกบความเปน

อสระในการทาหนาทของผจดการ


การเปดเผยสวนไดเสยหรอการไดรบ

ประโยชนจากบรษทฯ / บคคลทเปนคคา

กบกองทรสต

ระบบการคดเลอกบคลากรของผจดการกองทรสตและผรบ

มอบหมายทเกยวของ

ระบบและขนตอนการพจารณาและ

คดเลอกผบรหารอสงหารมทรพย

ระบบและขนตอนการพจารณา คดเลอก

และวาจางทปรกษาดานตางๆ ทเกยวของ

กบการบรหารจดการกองทรสต

ระบบการกากบดแลการปฏบตงานของผจดการกองทรสต

และผรบมอบหมายทเกยวของ

ระบบควบคมการปฏบตหนาทของ


ระบบการกากบและขนตอนการตดตาม



365


และประเมนผลการปฏบตงานของ


ระบบควบคมและประเมนการปฏบต

หนาทของผบรหารอสงหารมทรพยตาม

ขอกาหนดในสญญาแตงตงผบรหาร


ระบบรองรบการเปดเผยขอมลของกองทรสต ระบบการจดทาและเปดเผยขอมลเกยวกบ

ผจดการกองทรสตและกองทรสตตาม

สญญาตางๆ และกฎหมายทเกยวของ

ระบบการปฏบตการดานงานสนบสนน (Back Office) ระบบการควบคมและดแลงานสนบสนนท

ไดมการมอบหมายใหดาเนนการโดยผ

ใหบรการภายนอก (Outsourcing)

ระบบการตรวจสอบและควบคมภายใน ระบบการจดซอจดจาง

ระบบการพจารณาและอนมตรายจาย

พเศษหรอรายจายนอกงบประมาณ

ระบบการจดเกบขอมลเอกสารและ

หลกฐานเกยวกบกองทรสต

ระบบการตดตามการจดเกบรายไดคาเชา

และคาบรการโดยผบรหารอสงหารมทรพย

ระบบการตดตามและประเมนคาใชจายท

เรยกเกบจากกองทรสต โดยผบรหาร


ระบบการจดทางบประมาณรายรบและ

รายจายของกองทรสต

ระบบการควบคมการรบชาระรายไดและ

การชาระคาใชจาย

ระบบการตดตอสอสารกบผลงทนและจดการกบขอ

รองเรยนของผลงทน

ระบบการตดตอสอสารกบผลงทน

ระบบการรบขอรองเรยนของผลงทนและ

การจดการ



366


ระบบการจดการกบขอพพาททางกฎหมาย ระบบการจดการกบขอพพาททาง

กฎหมาย

โดยในแตละระบบงานยอย อยภายใตการดแลของแตละฝายงานดงรายละเอยดตอไปน



ฝายการตลาดและพฒนาธรกจ


ฝายบญชการเงนและ

สนบสนนการปฏบตงาน

ระบบควบคมการปฏบต

หนาทของผจดการกองทรสต

ระบบการกากบและขนตอน

การตดตามและประเมนผล

การปฏบตงานของผจดการ


ระบบการตดตาม วเคราะห

และประเมนความเสยงท

เกยวกบการลงทนและบรหาร


ระบบการปองกนความ

ขดแยงทางผลประโยชน

ระบบและขนตอนการกาหนด

นโยบายในการจดการ


ระบบและขนตอนการจด

โครงสรางเงนทนของ


ระบบและขนตอนการ

พจารณาและคดเลอกการ

ลงทนในอสงหารมทรพย

ระบบและขนตอนการกาหนด

นโยบายและกลยทธในการ

จดหาผลประโยชนจาก


ระบบและขนตอนการสอบ

ทานรายงานประเมนมลคา

อสงหารมทรพย (Appraisal

Report)

ระบบและขนตอนการ

พจารณาและคดเลอก


ระบบการจดทางบประมาณ

รายรบและรายจายของ

ระบบการควบคมดแล

ทรพยสน

ระบบการควบคมและดแล

งานสนบสนนทไดมการ

มอบหมายใหดาเนนการโดยผ

ใหบรการภายนอก

(Outsourcing)

ระบบการจดซอจดจาง

ระบบการตดตามการจดเกบ

รายไดคาเชาและคาบรการ

โดยผบรหารอสงหารมทรพย

ระบบการจดเกบขอมล

เอกสารและหลกฐานเกยวกบ


ระบบการตดตามและประเมน

คาใชจายทเรยกเกบจาก

กองทรสต โดยผบรหาร




367



ฝายการตลาดและพฒนาธรกจ


ฝายบญชการเงนและ

สนบสนนการปฏบตงาน


ระบบการจดทาและเปดเผย

ขอมลเกยวกบผจดการ

กองทรสตและกองทรสตตาม

สญญาตางๆ และกฎหมายท

เกยวของ

ระบบการตดตอสอสารกบผ

ลงทน

ระบบการรบขอรองเรยนของผ

ลงทนและการจดการ

ระบบการจดการกบขอพพาท

ทางกฎหมาย

ระบบการพจารณาและอนมตรายจายพเสษหอ

รายจายนอกงบประมาณ

ระบบควบคมและประเมนการปฏบตหนาทของ

ผบรหารอสงหารมทรพยตามขอกาหนดใน

สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

ระบบและขนตอนการตดตามและประเมนผล

การปฏบตงานของผจดการกองทรสตและ


ระบบและขนตอนการพจารณา คดเลอกและวาจางทปรกษาดานตางๆ ทเกยวของกบการบรหารจดการ


การใหความรวมมอแกทรสต

9.6 หนาทและความรบผดชอบของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต



368

บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตมหนาทและความรบผดชอบหลกในการดแลจดการกองทรสตซงรวมถงการ

ลงทนในทรพยสนของกองทรสตและควบคมการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager)

โดยบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตจะปฏบตหนาทภายใตการกากบดแลของทรสตโดยมหนาทและความ

รบผดชอบดงน

9.6.1 หนาทโดยทวไป

(1) ผจดการกองทรสตจะปฏบตหนาทโดยใชความรความสามารถเยยงผประกอบวชาชพ ดวยความรบผดชอบ

ความระมดระวง และความซอสตยสจรต โดยตองปฏบตตอผถอหนวยทรสตอยางเปนธรรม เพอประโยชนท

ดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม รวมทงตองปฏบตใหเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ สญญากอตง

ทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน วตถประสงคในการจดตง

กองทรสต ตลอดจนขอผกพนทไดใหไวเพมเตมในเอกสารทเปดเผยเพอประโยชนในการเสนอขาย

หนวยทรสตแกผลงทน และมตของทประชมผถอหนวยทรสต นอกจากน ผจดการกองทรสตตองไมกระทา

การใด ๆ อนเปนการขดหรอแยงกบประโยชนของผถอหนวยทรสตและผลงทนโดยรวม

(2) ผจดการกองทรสตจะปฏบตหนาทใหเปนไปตามหลกการดาเนนธรกจการเปนผจดการกองทรสตดงตอไปน

(ก) มเงนทนทเพยงพอตอการดาเนนธรกจและความรบผดชอบอนอาจเกดขนจากการปฏบตหนาทใน

ฐานะผจดการกองทรสตไดอยางตอเนอง

(ข) เปดเผย ใหความเหน หรอใหขอมลทมความสาคญและเกยวของอยางเพยงพอในการตดสนใจ

ลงทนของผลงทน โดยขอมลดงกลาวตองสอสารไดอยางชดเจน ไมบดเบอน และไมทาใหสาคญผด

(ค) ไมนาขอมลจากการปฏบตหนาทผจดการกองทรสตไปใชประโยชนอยางไมเหมาะสมเพอตนเอง

หรอทาใหเกดความเสยหาย หรอกระทบตอผลประโยชนโดยรวมของกองทรสต

(ง) ปฏบตงานดวยความระมดระวงไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน และในกรณทมความ

ขดแยงทางผลประโยชนเกดขน ตองดาเนนการใหมนใจไดวาผลงทนไดรบการปฏบตทเปนธรรม

และเหมาะสม

อนงเพอปองกนการขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตอนอาจเกดขน

ในการปฏบตหนาทตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสตผจดการกองทรสตตกลงทจะดาเนนการ


(1) ตองไมมผลประโยชนอนทอาจขดแยงกบผลประโยชนทดทสดของกองทรสต และหากม

กรณทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน ตองสามารถแสดงไดวามกลไกทจะทา



369

ใหเชอมนไดวา การบรหารจดการกองทรสตจะเปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต

และผถอหนวยทรสตโดยรวม

(2) ในกรณทผจดการกองทรสตจดการกองทรสตอนอยดวย ทรพยสนหลกของกองทรสตทขอ

อนญาตเสนอขายหนวยทรสตตองไมเปนประเภทเดยวกนกบทรพยสนหลกของกองทรสต

อนนน เวนแตกองทรสตอนเปนกองทรสตทแปลงสภาพมาจากกองทนรวมอสงหารมทรพย

(จ) ปฏบตตาม พ.ร.บ. หลกทรพยฯ พ.ร.บ. ทรสตฯ และกฎหมายอนทเกยวของกบการดาเนนการของ

กองทรสต ตลอดจนจรรยาบรรณและมาตรฐานในการประกอบวชาชพทกาหนดโดยสมาคมท

เกยวเนองกบธรกจหลกทรพย หรอองคกรทเกยวของกบธรกจหลกทรพยทสานกงาน ก.ล.ต. ยอมรบ

โดยอนโลม และไมสนบสนน สงการ หรอใหความรวมมอแกบคคลใดๆ ในการปฏบตทอาจฝาฝน

กฎหมายหรอขอกาหนดดงกลาว

(ฉ) ผจดการกองทรสตมหนาทใหความรวมมอในการปฏบตหนาทของทรสต หรอสานกงาน ก.ล.ต.ซง

รวมถงการเปดเผยขอมลทอาจสงผลกระทบตอการบรหารจดการกองทรสตอยางมนยสาคญ หรอ

ขอมลอนทควรแจงใหทราบ โดยเฉพาะอยางยงใหรวมถงหนาทดงตอไปน

(1) จดทาและจดเกบขอมลและเอกสารหลกฐานตางๆ ในการบรหารจดการ การควบคมภายใน

และการเปดเผยขอมลเกยวกบกองทรสต โดยเมอทรสตประสงคจะตรวจสอบการจดการใน

เรองใด ผจดการกองทรสตตองใหความรวมมอในการนาสงขอมลและเอกสารหลกฐาน

รวมทงใหเขาไปตรวจสอบในสถานทตงของอสงหารมทรพยตามททรสตรองขอ เพอใหทรสต

สามารถตรวจสอบใหเปนทมนใจไดวาผจดการกองทรสตไมปฏบตฝาฝนกฎหมาย หรอ

ขอกาหนดแหงสญญากอตงทรสต หรอไมรกษาประโยชนของผถอหนวยทรสต ทงน ในการ

เขาไปตรวจสอบสถานทตงของอสงหารมทรพย ทรสตจะตองแจงใหผจดการกองทรสต

ทราบลวงหนาตามสมควร และหากอสงหารมทรพยนนใหเชาไปแลว ระยะเวลาททรสตแจง

ดงกลาวตองไมนอยกวาระยะเวลาแจงขอตรวจทรพยทเชาทกาหนดไวในสญญาเชา

(2) ผจดการกองทรสตมหนาทจดทาและจดสงขอมลและเอกสารตางๆ เกยวกบการจด

โครงสรางรายไดของกองทรสต วธการจดหาและจดเกบรายได คาใชจายตางๆ ทสามารถ

เรยกเกบจากกองทรสต สญญาทผจดการกองทรสตไดทาในนามกองทรสตกบบรษทหรอ

บคคลตางๆ การเขาลงทนเพมเตม การจาหนายอสงหารมทรพย และการกอภาระหน

ใหแกทรสต เพอใหทรสตนามาวางแผนปฏบตงานในการกากบดแลและตรวจสอบการ

บรหารจดการ การควบคมภายใน และการเปดเผยขอมลของกองทรสตดงกลาวไดอยางม

ประสทธภาพ

(3) ผจดการกองทรสตตองจดใหมการประกนภยเพอประกนภยความรบผดทอาจเกดขนจาก

การดาเนนธรกจหรอการปฏบตงานของตนในฐานะเปนผจดการกองทรสต ตลอดจนการ



370

ปฏบตงานของกรรมการ ผบรหาร และพนกงานของตน ตลอดระยะเวลาแหงสญญาแตงตง

ผจดการกองทรสตในวงเงนทเพยงพอและเหมาะสม

(4) ในการทาธรกรรมเกยวกบอสงหารมทรพยเพอกองทรสต ผจดการกองทรสตตองปฏบตให

เปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) ดาเนนการเพอใหมนใจไดวาการจาหนาย จาย โอนอสงหารมทรพย หรอการเขาทา

สญญาทเกยวเนองกบอสงหารมทรพยเพอกองทรสตเปนไปอยางถกตองและมผลใช

บงคบไดตามกฎหมาย

(ข) ดาเนนการเพอใหมนใจไดวาการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสตเปนไปอยาง

เหมาะสม โดยอยางนอยตองดาเนนการดงตอไปน

(1) ประเมนความพรอมของตนเองในการบรหารการลงทนในอสงหารมทรพยนนๆ

กอนรบเปนผจดการกองทรสต หรอกอนลงทนเพมเตมในอสงหารมทรพย

ดงกลาวเพอกองทรสตแลวแตกรณ

(2) วเคราะหและศกษาความเปนไปได และการตรวจสอบและสอบทาน (การทา

Due Diligence) อสงหารมทรพยตามหลกเกณฑและแนวปฏบตในการจดการ

กองทนและทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงคณะกรรมการก .ล.ต.หรอ

สานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ตลอดจนการประเมนความเสยงดานตางๆ ท

อาจเกดจากการลงทนในอสงหารมทรพยนนๆ พรอมทงจดใหมแนวทางการ

บรหารความเสยงดวย ทงน ความเสยงดงกลาวใหหมายความรวมถงความเสยง

ทเกยวของกบการพฒนาหรอกอสรางอสงหารมทรพย (ถาม) เชนความเสยงท

อาจเกดจากการกอสรางลาชา และการไมสามารถจดหาประโยชนจาก

อสงหารมทรพยได

(5) ผจดการกองทรสตตองจดใหมการประชมผถอหนวยทรสตตามทกาหนดในสญญากอตง

ทรสต

(6) ผจดการกองทรสตมหนาทในการดาเนนการเพมทนของกองทรสตและลดทนชาระแลวของ

กองทรสตตามเหตและกระบวนการทกาหนดในสญญากอตงทรสต

(7) เมอมการเปลยนแปลงผจดการกองทรสต ใหผจดการกองทรสตดาเนนการและใหความ

รวมมอตามทจาเปนเพอใหการสงมอบงานแกบคคลทจะเขามาปฏบตแทนตนเองสาเรจ

ลลวงไป



371

(8) ในกรณทมการแตงตงทปรกษาเพอใหคาปรกษาหรอคาแนะนาเกยวกบการลงทนใน

อสงหารมทรพย และการจดการอสงหารมทรพย ใหผจดการกองทรสตปฏบตใหเปนไปตาม

หลกเกณฑดงตอไปน

(ก) ดาเนนการใหทปรกษาซงไดรบการคดเลอกแจงการมสวนไดเสยในเรองทตนพจารณา

(ข) ไมใหทปรกษาผทมสวนไดเสยในเรองทพจารณาไมวาโดยทางตรงหรอทางออมเขา

รวมพจารณาในเรองนน

(9) ผจดการกองทรสตตองจดทางบการเงนของบรษทฯ ใหเปนไปตามมาตรฐานบญชทกาหนด

ตามกฎหมายวาดวยวชาชพบญช และสงงบการเงนดงกลาวตอสานกงาน ก.ล.ต. ภายใน 3

(สาม) เดอนนบแตวนสนรอบปบญช โดยงบการเงนทจดทานนตองมการตรวจสอบและ

แสดงความเหนโดยผสอบบญชทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.

(10) จดทาและเปดเผยขอมลของกองทรสตซงรวมถงขอมลตามมาตรา 56 และมาตรา 57 แหง

พ.ร.บ. หลกทรพยฯ ตลอดจนขอมลอนใดตามทกาหนดในสญญากอตงทรสตและสญญา

แตงตงผจดการกองทรสต

(11) จดทาและเปดเผยขอมลของกองทรสตตอทรสต สานกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย และผ

ถอหนวยทรสต ตามทกาหนดเอาไวใน พ.ร.บ. หลกทรพยฯ กฎหมายอนทเกยวของ และ

สญญากอตงทรสต ซงรวมถงการจดสงรายงานประจาปของกองทรสตพรอมกบหนงสอนด

ประชมสามญประจาปใหแกผถอหนวยทรสต และการเปดเผยขอมลทอาจสงผลกระทบตอ

การบรหารจดการกองทรสตอยางมนยสาคญหรอขอมลอนทควรแจงใหทราบ นอกจากน ให

ผจดการกองทรสตมหนาทชแจง จดสงเอกสารหรอหลกฐานทเกยวของ ดาเนนการหรองด

เวนการดาเนนการตามทสานกงาน ก.ล.ต. มคาสงหรอรองขอ

(12) หลกเลยงสถานการณทอาจทาใหเกดขอสงสยในความเปนอสระของผจดการกองทรสต

โดยเฉพาะอยางยงในการพจารณาคดเลอกหรอซอขายอสงหารมทรพย ตลอดจนหลกทรพย

และบรการอนใดใหแกกองทรสต หามมใหผจดการกองทรสต กรรมการ ผบรหาร ผจดการ

ของผจดการกองทรสต และพนกงานของผจดการกองทรสตรบคานายหนา หรอ

ผลประโยชนตอบแทนทไดจากการใหบรการ (Soft Commission) หรอผลประโยชนอนใด

จากเจาของอสงหารมทรพยเดม หรอผสนบสนน (Sponsor) ผขายหลกทรพย ผใหบรการ

หรอบรษทนายหนาเปน รายได หรอประโยชนของตนเอง

อนง "ผลประโยชน" ทกลาวถงขางตน อาจอยในรปตวเงน ของขวญ ของกานล (เชน ตว

เครองบนและทพก ซงไมเกยวของกบการปฏบตงานในหนาท) ทรพยสนหรอของมคา (เชน



372

รถยนต ทองคา เครองเพชร เปนตน) หลกทรพย (เชน หน) การลดหนหรอจายชาระหนให

แทน การใหสวนลด การสนบสนนหรอการใหความชวยเหลอทางธรกจ เปนตน

(13) ผจดการกองทรสตมหนาทเปดเผยสวนไดเสยหรอการไดรบประโยชนของผจดการกองทรสต

และบคคลทเกยวของของผจดการกองทรสตจากบรษทหรอบคคลทเปนคคากบกองทรสตไว

ในหนงสอชชวน แบบแสดงรายการขอมล หนงสอเชญประชมเพอขออนมตทารายการตางๆ

และรายงานประจาปของกองทรสต เพอผลงทนและทรสตจะใชเปนขอมลประกอบการ

พจารณาความเปนอสระของผจดการกองทรสตในการเขาทาธรกรรมตางๆ เพอกองทรสต

และความสมเหตสมผลของธรกรรมนน

ทงน "บคคลทเกยวของของผจดการกองทรสต" เบองตนใหหมายความรวมถง ผถอหนราย

ใหญของผจดการกองทรสต กรรมการ ผบรหาร ผจดการ รองผจดการ ผชวยผจดการ

ผอานวยการฝาย ผจดการสาขาของผจดการกองทรสต และผดารงตาแหนงเทยบเทาท

เรยกชออยางอนทเปนผรบผดชอบในสายงานเกยวกบการดแลจดการกองทรสตของ

ผจดการกองทรสต บรษทยอย บรษทรวม และนตบคคลทมผถอหนรายใหญเปนบคคล

เดยวกบผถอหนรายใหญของผจดการกองทรสต

สวนไดเสยหรอการไดรบประโยชนทตองพจารณาเปดเผยเชน เจาหน ลกหน ผคาประกน

หรอไดรบการคาประกน การถอหนระหวางกน หรอมผถอหนรายใหญหรอผบรหารเปนกลม

เดยวกน การใหหรอรบบรการการซอขายระหวางกน และการออกคาใชจายตางๆ ใหแกกน

เปนตน

9.6.2 หนาทในการบรหารจดการกองทรสต

(1) เพอใหการดแลจดการกองทรสตตามทไดรบมอบหมายจากทรสตเปนไปอยางเหมาะสมและมประสทธภาพ

ใหผจดการกองทรสตมหนาทจดใหมระบบงานทมคณภาพและสามารถรองรบงานในความรบผดชอบได

อยางครบถวน โดยอยางนอยตองมระบบงานดงตอไปน

(ก) ระบบการกาหนดนโยบายในการจดการกองทรสต

(ข) ระบบการกากบดแล บรหาร และจดการความเสยงทเกยวของกบการลงทนของกองทรสต เพอให

เปนไปตามสญญากอตงทรสต และเพอรกษาผลประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสต

โดยรวม

(ค) ระบบในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตทอยภายใตการบรหารจดการ

กบบคคลทอาจมความขดแยง ซงรวมถงการจดโครงสรางองคกร และแนวทางดาเนนการเพอรกษา



373

ประโยชนทดทสดของกองทรสตหรอผถอหนวยทรสตโดยรวม เมอเกดความขดแยงทางผลประโยชน

ขน

(ง) ระบบการคดเลอกบคลากรและผรบมอบหมายในงานทเกยวของกบการดาเนนการของกองทรสต

เปนผมคณสมบตเหมาะสมตามลกษณะงานทปฏบต

(จ) ระบบในการตดตาม กากบดแลใหผจดการและบคลากรทเกยวของกบการดาเนนการของกองทรสต

ปฏบตงานใหเปนไปตาม พ.ร.บ. หลกทรพยฯ พ.ร.บ. ทรสตฯ ประกาศ กฎ หรอคาสงทออกโดย

อาศยอานาจแหงกฎหมายดงกลาว ตลอดจนกฎหมายอนทเกยวของกบการดาเนนการขอ ง


(ฉ) ระบบรองรบการเปดเผยขอมลของกองทรสตใหเปนไปตามทกาหนดในสญญากอตงทรสต และ

ตามหลกเกณฑทออกตาม พ.ร.บ. หลกทรพยฯ

(ช) ระบบปฏบตการดานงานสนบสนน (Back office)

(ซ) ระบบการตรวจสอบและควบคมภายใน

(ฌ) ระบบการตดตอสอสารกบผลงทนและการจดการกบขอรองเรยนของผลงทน

(ญ) ระบบการจดการกบขอพพาททางกฎหมาย

ทงน การจดใหมระบบงานทกลาวมาขางตนทงหมดน ผจดการกองทรสตจะตองเปนผจดทาขนดวยตนเอง

เวนแตเปนกรณการจดระบบปฏบตการดานงานสนบสนน ผจดการกองทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอน

ดาเนนการแทนไดภายใตหลกเกณฑ ดงตอไปน

(1) การมอบหมายตองไมมลกษณะทอาจสงผลกระทบตอประสทธภาพของการปฏบตหนาทของ


(2) มมาตรการรองรบใหสามารถประกอบธรกจไดอยางตอเนอง ในกรณทผรบดาเนนการไมสามารถ

ดาเนนการตอไปได

(3) ในกรณทมการมอบหมายงานเกยวกบการลงทนในทรพยสนอนของกองทรสต ตองมอบหมายใหกบ

ผทสามารถดาเนนการไดโดยชอบดวยกฎหมาย



374

อยางไรกด การมอบหมายใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการขางตน ตองมใชการมอบหมายระบบและงาน

ตามขอ (ก) ขอ (ข) ขอ (ค) ขอ (ง) และขอ (ฌ)

(2) บรหารจดการกองทรสตใหเปนไปตามขอกาหนดแหงสญญากอตงทรสตและดแลรกษาประโยชนของผถอ


ทงน หากทรสตในนามกองทรสตไดเขาทาสญญาใด ๆ กบบคคลภายนอก (เชน สญญากเงนททรสตในนาม

กองทรสตเขาทากบผใหก) ทกาหนดใหทรสตในนามกองทรสตมหนาทตองปฏบตตามสญญาดงกลาวซง

อาจสงผลตอการดาเนนงานในการบรหารจดกองทรสตของผจดการกองทรสต ใหทรสตแจงขอกาหนดและ

เงอนไขตามสญญาทกองทรสตมความผกพนกบบคคลภายนอกและอาจสงผลตอการดาเนนงานในการ

บรหารจดกองทรสตของผจดการกองทรสตใหแกผจดการกองทรสตทราบ เมอผจดการกองทรสตไดรบ

หนงสอดงกลาวจากทรสตแลว ใหผจดการกองทรสตถอปฏบตตามขอกาหนดและเงอนไขตามททรสต

กาหนดไวในหนงสอนน ทงน เพอมใหกองทรสตกระทาผดสญญาใดๆ ททรสตไดเขาทาไวในนามกองทรสต

กบบคคลภายนอก

(3) คดเลอกและตรวจสอบ (Due Diligence) อสงหารมทรพยทจะใหกองทรสตไปลงทนดวยความรอบคอบ

และระมดระวง โดยตองบนทกและจดเกบขอมล รวมทงเอกสารหลกฐานเกยวกบการคดเลอก การ

ตรวจสอบ และการตดสนใจทจะลงทนหรอไมลงทนในทรพยสนใดทรพยสนหนงใหแกกองทรสตไวดวย

ทงน การคดเลอกและตรวจสอบ (Due Diligence) อสงหารมทรพยทจะใหกองทรสตไปลงทน ใหผจดการ

กองทรสตปฏบตตามแนวปฏบตในการจดการกองทนและทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงสานกงาน

ก.ล.ต. ประกาศกาหนด โดยใหยดถอและปฏบตตามเปนมาตรฐานขนตาในการปฏบตหนาทของผจดการ


(4) ดาเนนการตางๆ ใหมนใจไดวาไดจดการดานการเงนและมลคาเชงเศรษฐกจของทรพยสนของกองทรสต

อยางมออาชพ และเปนไปเพอประโยชนของผถอหนวยทรสต เชน

(ก) กาหนดกลยทธและนโยบายการลงทนและการบรหารความเสยงทมประสทธภาพ และสอดคลอง

กบขอผกพนทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล และหนงสอชชวน

(ข) กาหนดวงเงนการกอภาระหน และควบคมไมใหเกนทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต แบบแสดง

รายการขอมล และหนงสอชชวน

(ค) ลงทนในอสงหารมทรพยทตรงกบวตถประสงคการลงทนของกองทรสต และเปนไปตามสญญา

กอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน หลกเกณฑทกาหนดในประกาศ ทจ. 49/2555

ตลอดจนประกาศ และคาสงทเกยวของอนใด



375

(ง) บรหารกระแสเงนสดของกองทรสต

(จ) พจารณาการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสตแกผถอหนวยทรสต

(ฉ) จดใหมการประกนภยเพอคมครองความเสยหายทอาจเกดขนกบอสงหารมทรพยของกองทรสต

และประกนภยสาหรบความรบผดตอบคคลภายนอก ในวงเงนทเพยงพอและเหมาะสม (เชน

ครอบคลมอาคารสงปลกสราง รวมถงโครงสรางอาคาร ระบบนา ระบบไฟฟา เครองจกรและ

อปกรณทใชในการดาเนนงาน อปกรณตกแตงภายใน เฟอรนเจอร) ททาใหทรพยสนของกองทรสต

คนกลบสภาพเดม เพอใหกองทรสตสามารถจดหาผลประโยชนไดเหมอนเดมและไดรบผลตอบแทน

ไมนอยกวาเดม

(ช) จดใหมการวางแผนการจดสดสวนประเภทธรกจของผเชาทเหมาะสมสาหรบอสงหารมทรพยของ

กองทรสต (Tenant Mix)

(ซ) ควบคมดแลใหผเชาปฏบตตามเงอนไขของสญญาเชา

(ฌ) ควบคมดแลใหมการปฏบตตามกฎระเบยบทใชบงคบกบอสงหารมทรพยทกองทรสตไดลงทน

(ญ) บรหารจดการสดสวนประเภทธรกจผเชา (Tenant Mix) รวมทงจดการและบรหารพนทใหเชา เชน

ควบคมดแลการปลอยเชาพนทใหมอตราการตอสญญาเชาสง หรอมอตราพนทวางตา เจรจา

ตอรองกบผเชาเกยวกบสญญาเชา ทบทวนอตราหรอราคาปลอยเชา บอกเลกหรอตออายสญญา

เชา เปนตน

(ฎ) ประเมนผลการปลอยเชาในอดตเพอกาหนดเงอนไขในการปลอยเชาและจดทาสญญาเชาให

เหมาะสมและประเมนผลความถกตองของการตดตามเรยกเกบคาเชา เพอบนทกคาเผอหนสงสย

จะสญ หรอตดหนสญ หรอบนทกหนสญรบคน (ในกรณทเรยกเกบเงนไดภายหลงตดหนสญ)

(ฏ) จดใหมระบบดแลรกษาความปลอดภยของอาคารสงปลกสรางทกองทรสตไดลงทนเชนระบบแจง

เตอนไฟไหม ระบบการตดตอสอสาร และการจดการเมอเกดเหตฉกเฉน

(ฐ) กาหนดและใชนโยบายและแผนการปฏบตงานในการบรหารบารงรกษา และปรบปรงอาคารสง

ปลกสรางทกองทรสตไดลงทน

(5) ตรวจสอบใหมนใจวากองทรสตมกรรมสทธหรอสทธโดยถกตองในอสงหารมทรพยทลงทน รวมทงสญญา

ตางๆ ทกองทรสตเขาไปเปนคสญญา มการจดทาโดยถกตองตามกฎหมาย และมผลผกพนหรอสามารถใช

บงคบไดตามเงอนไขทกาหนดในสญญาดงกลาว

(6) จดใหมระบบในการจดเกบเอกสารหลกฐานทงหมดทเกยวของกบการดาเนนงานของกองทรสตหนงสอเชญ

ประชมผถอหนวยทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน รายงานประจาปของกองทรสต งบการเงน

และเอกสารประกอบการบนทกบญชของกองทรสตและการปฏบตตามกฎระเบยบตางๆ ทมผลใชบงคบกบ



376

กองทรสต และทรพยสนทลงทนโดยเกบรกษาขอมลและเอกสารดงกลาวใหถกตองครบถวนและสามารถ

ตรวจสอบได ภายในระยะเวลาอยางนอย 5 (หา) ปนบแตวนทมการจดทาเอกสารหรอขอมลดงกลาว

(7) จดทาและเผยแพรงบการเงนรายงานประจาปและขอมลอนใดเกยวกบกองทรสตใหถกตองครบถวน และ

เผยแพรภายในระยะเวลาทกาหนดในกฎหมาย สญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต แบบ

แสดงรายการขอมล รวมทงขอบงคบของตลาดหลกทรพย

ทงน ผจดการกองทรสต รวมถงกรรมการ ผบรหาร และผบรหารอสงหารมทรพย ซงมหนาทเกยวของในการ

จดทาและเปดเผยขอมลเกยวกบกองทรสต ตองรบผดชอบรวมกนในเนอหาขอมลทประกาศหรอเผยแพรตอ

ผถอหนวยทรสตและผลงทนทวไป โดยตองจดใหมระบบการตรวจสอบททาใหมนใจไดวาขอมลทเปดเผยใน

แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน หนงสอเชญประชมผถอหนวยทรสต เอกสารโฆษณา ประกาศ

ตพมพ หรอเอกสารเผยแพรอนใด ไดรบการตรวจสอบวามความถกตองครบถวน ไมขาดขอมลสาคญ และ

ไดใหขอมลทเพยงพอตอการตดสนใจลงทนแลว รวมทงเปนไปตามกฎหมายประกาศและขอบงคบท

เกยวของแลว

(8) ดแลใหผถอหนวยทรสตไดรบขอมลทถกตองครบถวนและเพยงพอกอนทจะใชสทธออกเสยงในการอนมต

เรองตางๆ รวมทงไดรบขอมลนนลวงหนาตามระยะเวลาทกาหนดในสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการ

ขอมล หนงสอชชวน และขอบงคบตลาดหลกทรพย

(9) ควบคมดแลใหกองทรสตปฏบตเปนไปตามกฎหมาย หรอแนวทางปฏบตทออกโดยหนวยงานของรฐ หรอ

องคกรกากบดแลอนๆ ทเกยวของกบการดาเนนงานของกองทรสต รวมทงขอบงคบของตลาดหลกทรพย

(10) จายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต กลาวคอ ไมนอยกวา

รอยละ 90 (เกาสบ) ของกาไรสทธทปรบปรงแลวของรอบปบญช ซงหมายความรวมถงกาไรสทธทอางอง

สถานะเงนสดของกองทรสต โดยจะจายภายใน 90 (เกาสบ) วนนบแตวนสนรอบปบญช หรอรอบ

ระยะเวลาบญชทมการจายประโยชนตอบแทนนน แลวแตกรณ แตอยางไรกด ในกรณทกองทรสตยงมยอด

ขาดทนสะสมอย จะไมจายประโยชนตอบแทนแกผถอหนวยทรสต

(11) ในกรณทสญญากอตงทรสตกาหนดใหผจดการกองทรสตสามารถเบกจายทรพยสนของกองทรสตได การ

เบกจายดงกลาวกระทาไดเฉพาะกรณทเปนการเบกจายจากบญชเพอการดาเนนงานประจาวน ภายใต

วงเงนทไดรบการอนมตจากทรสต และตองจดทาและจดสงรายงานการเบกจายใหแกทรสตเพอใหทรสต

สามารถตรวจสอบรายการดงกลาวไดภายในระยะเวลาทสมควร



377

(12) ดาเนนการจดทา และ/หรอ จดสงและรบรองความถกตองของขอมลทเกยวของกบการบรหารจดการ

กองทรสตซงอยในความรบผดชอบของผจดการกองทรสตตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสต สญญา

กอตงทรสต และตามกฎหมายทเกยวของหรอตามททรสตเหนสมควร ใหแกทรสต และ/หรอ สานกงาน

ก.ล.ต. ซงรวมถงไมจากดเพยง ขอมลเกยวกบการคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทรสตและ

มลคาหนวยทรสต รายงานประเมนมลคาอสงหารมทรพย รายงานการไดมาหรอจาหนายไปซง

อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทรสต

9.6.3 หนาทจากการมอบหมายงานบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกผบรหารอสงหารมทรพย (Property

Manager)

ในกรณท ผจดการกองทรสตประสงคจะมอบหมายงานบรหารจดการอสงหาร มทรพยใหแก ผบรหาร

อสงหารมทรพย (Property Manager) ผจดการกองทรสตมหนาทคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพยดวยความ

รอบคอบระมดระวง รวมทงกากบและตรวจสอบการจดการแทนอยางเพยงพอเพอใหไดผบรหารอสงหารมทรพย

ทมคณสมบต ความร ความสามารถ ความเชยวชาญ และมประสบการณในการบรหารจดการอสงหารมทรพย

ของกองทรสต ตลอดจนควบคมดแลการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยดงกลาวเพอใหการปฏบต

หนาท และความรบผดชอบเปนไปตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต

พ.ร.บ. หลกทรพยฯ พ.ร.บ. ทรสตฯ ตลอดจนกฎหมาย และประกาศตางๆ ทเกยวของ เพอรกษาประโยชนทด

ทสดของผถอหนวยทรสตและผลงทนโดยทวไป โดยตองดาเนนการอยางนอยดงตอไปน

(1) การคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพย

การแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยใหเปนผบรหารจดการอสงหารมทรพยทกองทรสตเขาไปลงทน เชน การ

บรหารงานประจาวนบนอสงหารมทรพยนน ผจดการกองทรสตตองจดใหมการดาเนนการอยางนอยในเรอง

ตอไปน

(ก) มการประเมนและวเคราะหประสบการณ ชอเสยง และผลงานในอดตของผบรหารอสงหารมทรพย

เชน ความสามารถในการจดหาผเชา การตดตามหน การบารงรกษาทรพยสนภายในอาคาร ระบบ

การบรหารจดการพนทใหเชา การดแลใหบรการแกผเชา ระบบควบคมภายใน เพอปองกนการ

รวไหลของรายไดและควบคมการเบกคาใชจายใหรดกม รวมถงปจจยอนๆ ทสาคญ เพอใหมนใจได

วาผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสตจะสามารถบรหารจดการทรพยสนของกองทรสตไดอยาง

ด และสามารถสรางมลคาเพมใหแกกองทรสตและผถอหนวยทรสต อนงระบบควบคมภายในของ

ผบรหารอสงหารมทรพยใหเปนไปตามขอกาหนดขนตาตามแนวปฏบตในการจดการกองทน

และทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงสานกงานก.ล.ต. ประกาศกาหนด



378

(ข) มการพจารณาความเหมาะสมของอตราคาตอบแทนของผบรหารอสงหารมทรพยซงตองกาหนด

ตามระดบความสามารถในการปฏบตงาน เพอสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายาม

เพมรายไดใหแกกองทรสต เชน ผลตอบแทนของผบรหารอสงหารมทรพยขนอยกบรายไดคาเชา

และคาบรการทเรยกเกบไดจรงหรอกาไรสทธจากการปลอยเชาอสงหารมทรพยนน เปนตน

(ค) จดใหมกลไกททาใหกองทรสตสามารถปรบเปลยนผบรหารอสงหารมทรพยได ในกรณท ผบรหาร

อสงหารมทรพยไมปฏบตตามเงอนไขทกาหนดไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย หรอม

ผลการบรหารจดการไมเปนทนาพอใจ

(ง) จดใหมระบบในการตดตามตรวจสอบและประเมนระบบการควบคมภายในของผบรหาร

อสงหารมทรพยโดยสมาเสมอ เพอใหมนใจวาระบบควบคมภายในยงคงมประสทธผลและสามารถ

ปองกนการทจรตหรอทาใหตรวจพบการทจรตหรอการปฏบตทไมเปนไปตามระบบไดโดยงาย เชน

กาหนดใหผสอบบญชของผบรหารอสงหารมทรพยตองประเมนระบบการควบคมภายในของ

ผบรหารอสงหารมทรพยในระหวางการสอบบญช และใหรายงานจดออนหรอขอบกพรองในระบบ

การควบคมภายในใหผจดการกองทรสตและทรสตทราบ โดยผจดการกองทรสตจะกาชบให

ผบรหารอสงหารมทรพยดาเนนการแกไขจดบกพรองดานระบบควบคมภายในทคนพบ

ทงน ผจดการกองทรสตอาจพจารณากาหนดในสญญาวาจางใหผบรหารอสงหารมทรพยตอง

รบผดชอบในความเสยหายทเกดขนกบผลประโยชนของกองทรสตอนเนองมาจากความประมาท

เลนเลอของผบรหารอสงหารมทรพยในระบบการควบคมทาใหเกดการทจรตไดโดยงาย

(จ) ในกรณทผจดการกองทรสตพบวาผบรหารอสงหารมทรพยกระทาการหรอละเวนการกระทาการอน

เปนเหตใหขาดความนาเชอถอในการปฏบตหนาทตามสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

ผจดการกองทรสตตองดาเนนการบอกเลกสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยรายนน เพอท

ผจดการกองทรสตจะสามารถเขาไปดาเนนงานแทนหรอคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพยใหมเพอ

ทดแทนรายเดม

(2) การกากบดแลการปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพย

ใหผจดการกองทรสตมหนาทกากบดแลการบรหารจดการและการปฏบตงานของผบรหาร

อสงหารมทรพย เพอรกษาประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตและผลงทนโดยทวไป โดยเฉพาะ

อยางยง ผจดการกองทรสตมหนาทควบคมดแลและบรหารรายรบรายจายของกองทรสตเพอให

ผลตอบแทนของกองทรสตเปนไปตามเปาหมายทกาหนดไวในมาตรการกากบดแลการปฏบตงาน

ของผบรหารอสงหารมทรพย ซงมดงน



379

(ก) ผจดการกองทรสตตองมอบหมายใหผบรหารอสงหารมทรพยจดทาและพจารณาอนมตแผน

งบประมาณประจาปของกองทรสต ซงแสดงรายละเอยดของรายรบและรายจายทเกดขน

คอนขางแนนอนในแตละป เพอหลกเลยงรายจายทไมพงประสงค และไมมองขามรายจาย

จาเปนทตองเกดขนอยางแนนอนในแตละป กาหนดเปาหมายการจดหารายไดในแตละป

รวมทงตดตามควบคมดแลใหรายรบและรายจายของกองทรสตเปนไปตามแผนงบประมาณท

ไดวางไวขางตน

(ข) ผจดการกองทรสตตองกาหนดเงอนไขทจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามเพมมลคา

และผลตอบแทนใหแกกองทรสต รวมทงลดความเสยงใหแกผถอหนวยทรสต

(ค) ผจดการกองทรสตตองกากบดแลและตดตามใหผบรหารอสงหารมทรพยดาเนนการใหเปนไป

ตามแผนกลยทธและนโยบายในการบรหารจดการกองทรสตของผจดการกองทรสต

(ง) ผจดการกองทรสตตองกาหนดนโยบายและรปแบบขนตอนการปฏบตงานในการจดหาผเชา

ใหมเพอใหผจดการกองทรสตและผบรหารอสงหารมทรพยสามารถจดหาพนทเชาจาก

ทรพยสนของกองทรสตใหสามารถตอบสนองและตรงกบความตองการของผสนใจจะเชาให

ไดมากทสด

(จ) ผจดการกองทรสตตองจดทาขอตกลงเกยวกบรปแบบการจดหาและแบงผลประโยชนระหวาง

กองทรสตกบผเชา (ถาม) และการเรยกเกบคาใชจายจากกองทรสต โดยคานงถงประโยชน

ของกองทรสตเปนสาคญ และผจดการกองทรสตตองแจงขอมลเกยวกบภาระผกพนของ

อสงหารมทรพยทมอยกบผเชาตามสญญาเชาเดมใหผประเมนมลคาทรพยสนทราบเพอ

นาไปใชในการกาหนดราคาประเมนทยตธรรมสาหรบอสงหารมทรพยนน ทงน ผจดการ

กองทรสตตองกากบดแลและตดตามใหผบรหารอสงหารมทรพยดาเนนการใหเปนไปตาม

ขอตกลงดงกลาว

(ฉ) ผจดการกองทรสตตองพจารณาหรอทบทวนแนวทางการคดเลอกผเชารายใหญ หรอมสวน

รวมกบผบรหารอสงหารมทรพยในการวางแผนการจดสวนประเภทธรกจของผเชาเพอจากด

และควบคมความเสยงหรอความผนผวนของรายไดคาเชาในแตละป

(ช) ผจดการกองทรสตตองทบทวนหรอพจารณากาหนดนโยบายคาเ ชาของ ผบรหาร

อสงหารมทรพย เพอใหอตราคาเชาเปนไปในอตราทเหมาะสมตามสภาวะตลาดใหเชาใน

ขณะนน

(ซ) ผจดการกองทรสตตองตรวจสอบระบบในการควบคมดแลคาใชจายในการบารงรกษาหรอ

ซอมแซมอปกรณหรออาคารของผบรหารอสงหารมทรพย เพอประเมนความเหมาะสมของ

การซอมแซมหรอการเปลยนทดแทน เพอใหมนใจไดวาคาใชจายดงกลาวไมสญเปลาและ

กอใหเกดประโยชนตอกองทรสตโดยแทจรง



380

(ฌ) ผจดการกองทรสตตองประเมนความเหมาะสมของระบบการควบคมเกยวกบการจดซอจด

จางของผบรหารอสงหารมทรพยเพอใหมนใจไดวากองทรสตไดรบสนคาหรอบรการทคมคา

กบเงนทจายไป ไมมการเรยกเกบคาใชจายจากกองทรสตมากเกนความจาเปน และตองอย

ภายในกรอบทสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล และหนงสอชชวนกาหนดใหเรยก

เกบได

(ญ) ผจดการกองทรสตตองกาหนดใหผบรหารอสงหารมทรพยมหนาทตดตามและควบคมดแลให

ผเชาชาระคาใชจายและคาภาษตางๆ ทเกยวของกบการชาระเงนใหกบกองทรสตใหครบถวน

ถกตองตามทกฎหมายกาหนด และใหผบรหารอสงหารมทรพยตองจดทารายงานการคาง

ชาระคาภาษและคาเบยประกนภยของผเชาเปนรายปหรอรายเดอนหรอรายไตรมาส (ขนอย

กบรอบการชาระ) เพอประโยชนในการตดตามใหผเชาชาระใหครบถวนโดยเรว และผจดการ

กองทรสตจะพจารณาความจาเปนในการบอกเลกสญญาเชาหรอปรบเปลยนเงอนไขการเชา

หรออตราคาเชาสาหรบผเชารายนในระยะตอไป

(ฎ) ผจดการกองทรสตตองว เคราะหความผดปกตในการบรหารจดการของผบรหาร

อสงหารมทรพย รวมทงสมตรวจสอบการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยโดยไมแจง

ใหทราบลวงหนา

(ฏ) ผจดการกองทรสตตองตดตามตรวจสอบและประเมนระบบควบคมภายใน (Internal

Control) ของผบรหารอสงหารมทรพยอยางสมาเสมอ

(ฐ) ผจดการกองทรสตตองมระบบในการตดตามควบคม และสมตรวจสอบเพอใหมนใจไดวา

ผบรหารอสงหารมทรพยปฏบตตามหลกเกณฑอยางนอยดงตอไปน

(1) จดเกบรายไดและนาสงใหกองทรสตโดยครบถวนถกตอง

(2) ไมมการเรยกเกบคาใชจายจากกองทรสตมากเกนความจาเปน และตองอยภายใน

กรอบทสญญาน สญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล และหนงสอชชวน

กาหนดใหเรยกเกบได

(3) จดเกบ ควบคม และดแลทรพยสนในการดาเนนงานทสาคญ รวมทงดแลและซอม

บารงรกษาทรพยสนของกองทรสตอยางเพยงพอและเหมาะสมเพอใหสามารถใช

จดหาผลประโยชนไดอยางตอเนองในระยะยาว



381

(4) แบงแยกหนาทงานทสาคญ เชน การอนมตการทารายการ การจดเกบดแล

ทรพยสน และการบนทกรายการทางการบญชและสารสนเทศทเกดขน ออกจากกน

เพอใหเกดการตรวจสอบและถวงดลระหวางกน

(5) จดใหมแผนฉกเฉน (Contingency Plan) เพอรองรบเหตฉกเฉนหรอเหตการณทไม

คาดฝนทอาจเกดขน หรออาจมผลกระทบอยางรายแรงตอการดาเนนงานของ

กองทรสต ผบรหารอสงหารมทรพย รวมถงทรพยสนของกองทรสต

(6) ดาเนนการตามมาตรการการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน

ระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต

ในการตดตามตรวจสอบและประเมนระบบควบคมภายในของผบรหาร

อสงหารมทรพย ผจดการกองทรสตจะกาหนดใหผสอบบญชของผบรหาร

อสงหารมทรพยตองประเมนระบบควบคมภายในในดานดงกลาวและดานอนๆ ท

สาคญ ในระหวางการสอบบญช และใหรายงานจดออนหรอขอบกพรองในระบบ

ควบคมภายใน รวมถงความคบหนาในการแกไขและปรบปรงจดออนหรอ

ขอบกพรองดงกลาวใหผจดการกองทรสตทราบอยางสมาเสมอ

(ฑ) ผจดการกองทรสตตองประชมหารอรวมกบผบรหารอสงหารมทรพยอยางสมาเสมอ เพอ

ประเมนผลการดาเนนงานของกองทรสต และหาแนวทางทเหมาะสมในการแกไขปญหาท

เกดขนในการดาเนนงานของกองทรสต

9.7 กระบวนการและปจจยทใชพจารณาตดสนใจลงทนและการบรหารจดการกองทรสต

9.7.1 การลงทนในทรพยสนหลกและอปกรณโดยทางตรง

(1) เปนการลงทนในอสงหารมทรพยเพอใหไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครอง ทงน ในกรณทเปนการไดมา

ซงสทธครอบครองตองเปนกรณใดกรณหนงดงตอไปน

(ก) เปนการไดมาซงอสงหารมทรพยทมการออก น.ส.3 ก.

(ข) เปนการไดมาซงสทธการเชาในอสงหารมทรพยทมการออกตราสารแสดงกรรมสทธ หรอสทธ

ครอบครองประเภทน.ส.3 ก.

(2) อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนและไดมาตองไมอยในบงคบแหงทรพยสทธ หรอมขอพพาทใดๆเวนแต

ผจดการกองทรสตและทรสตไดพจารณาโดยมความเหนเปนลายลกษณอกษรวาการอยภายใตบงคบแหง



382

ทรพยสทธ หรอการมขอพพาทนนไมกระทบตอการหาประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวอยางม

นยสาคญ และเงอนไขการไดมาซงอสงหารมทรพยนนยงเปนประโยชนแกผถอหนวยทรสตโดยรวม

(3) การทาสญญาเพอใหไดมาซงอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนนน ตองไมมขอตกลงหรอขอผกพนใดๆ ท

อาจมผลใหกองทรสตไมสามารถจาหนายอสงหารมทรพยในราคายตธรรม (ในขณะทมการจาหนาย) เชน

ขอตกลงทใหสทธแกคสญญาในการซออสงหารมทรพยของกองทรสตไดกอนบคคลอนโดยมการกาหนด

ราคาไวแนนอนลวงหนา เปนตน หรออาจมผลใหกองทรสตมหนาทมากกวาหนาทปกตทผเชาพงมเมอ

สญญาเชาสนสดลง

(4) อสงหารมทรพยทไดมาตองพรอมจะนาไปจดหาประโยชน คดเปนมลคารวมกนไมนอยกวารอยละ 75 (เจด

สบหา) ของมลคาหนวยทรสตทขออนญาตเสนอขายรวมทงจานวนเงนกยม

ทงน กองทรสตอาจลงทนในโครงการทยงกอสรางไมแลวเสรจได โดยมลคาของเงนลงทนทจะทาใหไดมา

และใชพฒนาอสงหารมทรพยใหแลวเสรจเพอนาไปจดหาประโยชนตองไมเกนรอยละ 10 (สบ) ของมลคา

ทรพยสนรวมของกองทรสต (ภายหลงการเสนอขายหนวยทรสต) และตองแสดงไดวาจะมเงนทนหมนเวยน

เพยงพอเพอการพฒนาดงกลาว โดยไมกระทบกบความอยรอดของกองทรสตดวย

(5) อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนตองผานการประเมนมลคาตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) เปนการประเมนมลคาอยางเตมรปแบบทมการตรวจสอบเอกสารสทธ และเปนไปเพอวตถประสงค

สาธารณะในการเปดเผยขอมลตอผลงทนเปนเวลาไมเกน 6 (หก) เดอนกอนวนยนคาขออนญาต

เสนอขายหนวยทรสตโดยผประเมนมลคาทรพยสนอยางนอย 2 (สอง) ราย และ

(ข) ผประเมนมลคาทรพยสนตาม (ก) ตองเปนผประเมนมลคาทรพยสนทไดรบความเหนชอบจาก

สานกงาน ก.ล.ต.

(6) อสงหารมทรพยทกองทรสตไดมาตองมมลคารวมกนไมนอยกวา 500 (หารอย) ลานบาท ทงน ในกรณท

จานวนเงนทจะไดจากการระดมทนผานการเสนอขายหนวยทรสตนอยกวามลคาอสงหารมทรพยทประสงค

จะลงทน ผจดการกองทรสตตองแสดงไดวามแหลงเงนทนอนเพยงพอทจะทาใหไดมาซงอสงหารมทรพย

ดงกลาว

(7) ในกรณทจะลงทนเพอใหไดมาซงสทธครอบครองโดยการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอเชาอาคาร หรอ

โรงเรอน หรอสงปลกสรางทผใหเชามไดเปนเจาของกรรมสทธตามโฉนดทดน หรอผมสทธครอบครองตาม



383

หนงสอรบรองการทาประโยชน ผจดการกองทรสตตองจดใหมบรษทประกนภยเปนผรบประกนความ

เสยหายทอาจเกดขนจากการบอกเลกสญญาของเจาของอสงหารมทรพยหรอผมสทธครอบครองดงกลาว

หากผจดการกองทรสตมไดจดใหมการรบประกนความเสยหายเพอปองกนความเสยหายเชนวา ผจดการ

กองทรสตตองจดใหมการเปดเผยความเสยงใหแกผลงทน/ผถอหนวยทรสตทราบ โดยระบไวในแบบแสดง

รายการขอมลถงผลกระทบทอาจเกดขนกบผลประกอบการของกองทรสตหากเจาของกรรมสทธตามโฉนด

ทดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลกสญญา ตลอดจนตองจดใหม

มาตรการอนๆ เพอบรรเทาหรอลดความเสยงทอาจจะเกดขนกบกองทรสตอนเนองมาจากการลงทนเพอให

ไดมาซงสทธครอบครองโดยการเชาชวงอสงหารมทรพยทผใหเชามไดเปนเจาของกรรมสทธ เชน จดใหม

การจดทาขอตกลงกระทาการจากบคคลทเกยวของเพอรบรองการปฏบตตามสญญาและชดใชคาเสยหาย

ใหแกกองทรสต หรอจดใหมขอสญญาหรอขอตกลงทใหสทธกองทรสตสามารถเขาไปแกไขการผดสญญา

โดยตรงกบเจาของกรรมสทธไดและเขาสวมสทธเปนผเชาไดโดยตรง เปนตน

(8) ในกรณทกองทรสตไดมาซงกรรมสทธในอสงหารมทรพยและผจดการกองทรสตประสงคจะจดหา

ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวโดยการใหเชาแกเจาของเดม ผจดการกองทรสตตองกาหนดคา

เชาทเรยกเกบจากเจาของเดมในลกษณะทเปนธรรมเนยมทางคาปกตเสมอนเปนการทาธรกรรมกบคคา

ทวไปทเปนบคคลภายนอก

9.7.2 การลงทนในทรพยสนหลกและอปกรณโดยทางออม

การลงทนในอสงหารมทรพยตามทกาหนดไวในขอ 9.7.1 เบองตนผานการถอหนในบรษททจดตงขนโดยม

วตถประสงคเพอดาเนนการในลกษณะเดยวกนกบกองทรสต โดยการลงทนดงกลาวตองเปนไปตามหลกเกณฑ


(1) กองทรสตตองถอหนในบรษทดงกลาวไมนอยกวารอยละ 99 (เกาสบเกา) ของจานวนหนทจาหนายไดแลว

ทงหมดและไมนอยกวารอยละ 99 (เกาสบเกา) ของจานวนสทธออกเสยงทงหมดของบรษทนน

(2) แสดงไดวามมาตรการหรอกลไกทจะทาใหทรสตและผจดการกองทรสตสามารถดแลและควบคมใหบรษท

ดงกลาวมการประกอบกจการเปนไปตามสญญากอตงทรสต และหลกเกณฑในประกาศ ทจ . 49/2555

และประกาศอนทเกยวของตามทคณะกรรมการก.ล.ต. กาหนดในทานองเดยวกบกรณลงทนในทรพยสน

หลกและอปกรณโดยทางตรง



384

9.7.3 วธการไดมาซงทรพยสนหลกและอปกรณเพมเตมของกองทรสต

นอกจากน วธการไดมาซงทรพยสนหลกและอปกรณเพมเตมของกองทรสตจะตองเปนไปตามหลกเกณฑ

ดงตอไปนดวย

(1) ผจดการกองทรสตจะดาเนนการดงตอไปนกอนการไดมาซงทรพยสนหลกแตละครง

(ก) ตรวจสอบหรอสอบทาน (การทา Due Diligence) ขอมลและสญญาตาง ๆ ทเกยวของกบทรพยสน

หลกและอปกรณ (ถาม) เชน ขอมลดานการเงนและกฎหมาย สภาพของอสงหารมทรพยทจะลงทน

และความสามารถของคสญญาในการเขาทานตกรรม เปนตน เพอประกอบการตดสนใจลงทนและ

การเปดเผยขอมลทถกตอง โดยในกรณทเจาของ ผใหเชา หรอผโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย

เปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตจะจดใหมทปรกษาทางการเงนให

ความเหนทเกยวกบการวเคราะหขอมลดงกลาวดวย

(ข) วเคราะหและศกษาความเปนไปไดและความเหมาะสมในการซอ เชา หรอจาหนายอสงหารมทรพย

โอนหรอรบโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย ทงน ผจดการกองทรสตจะเปนผรบผดชอบในคาใชจาย

สาหรบการดาเนนการดงกลาว

(ค) ประเมนมลคาทรพยสนหลกโดยจะตองจดใหมการประเมนมลคาอสงหารมทรพยเพอใหสามารถ

กาหนดราคาทถกตองและเปนมลคายตธรรมอนจะทาใหกองทรสตมโอกาสไดรบผลตอบแทนใน

อตราทเหมาะสมกบตนทนการซออสงหารมทรพยนน ทงน ใหผจดการกองทรสตปฏบตตาม

หลกเกณฑและแนวทางในการประเมนมลคาอสงหารมทรพย และการสอบทานรายงานการ

ประเมนมลคาอสงหารมทรพยตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต พ.ร.บ. ทรสตฯ แนวปฏบตใน

การจดการกองทนและทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงสานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด โดย

ยดถอเปนมาตรฐานการปฏบตงานขนตา

(ง) ในกรณทกองทรสตจะลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยในลกษณะทเปนการเชาชวง จะจดใหม

มาตรการปองกนความเสยงหรอการเยยวยาความเสยหายทอาจเกดขนจากการผดสญญาเชา หรอ

การไมสามารถบงคบตามสทธในสญญาเชา

(2) การไดมาซงทรพยสนหลกเพมเตมหรอการจาหนายไปซงทรพยสนหลก จะตองมสาระของรายการและ

ระบบในการอนมต รวมทงกระบวนการของความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตทประชมผถอ

หนวยทรสตแลวแตกรณ ใหสอดคลองและเปนไปตามสญญากอตงทรสตและประกาศคณะกรรมการ

ก.ล.ต. หรอสานกงาน ก.ล.ต.ทเกยวของ



385

9.8 ระบบในการตดตามดแลผลประโยชนของกองทรสต

บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตมวตถประสงคหลกทจะบรหารทรพยสนหลกของกองทรสตเพอประโยชน

สงสดของกองทรสตและผถอหนวยทรสตโดยรวม โดยบรษทฯ จะมแนวทางและระบบในการตดตามและดแล

ผลประโยชนจากทรพยสน ดงตอไปน

(1) บรษทฯ และทรสตจะตดตามผลการดาเนนงานของกองทรสตในแตละป โดยการเปรยบเทยบผลการ

ดาเนนงานและรายไดคาใชจายกบงบประมาณประจาป

(2) บรษทฯ และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพยจะบรหารจดการทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน ดแลและ

ตดตามและควบคมดแลใหผเชาชาระคาใชจายและคาภาษตางๆ ทเกยวของกบการชาระเงนใหกบ

กองทรสตใหครบถวนถกตองตามทกฎหมายกาหนด

(3) บรษทฯ จะจดใหมการประกนภยดงตอไปน

การประกนภยเพอคมครองความเสยหายทอาจเกดขนกบอสงหารมทรพยของกองทรสตในวงเงนท

เพยงพอและเหมาะสม เชน ครอบคลมอาคารสงปลกสราง รวมถงโครงสรางอาคาร ระบบนา ระบบ

ไฟฟา เครองจกรและอปกรณทใชในการดาเนนงาน อปกรณตกแตงภายใน เฟอรนเจอร ทาใหทรพยสน

ของกองทรสตกลบคนสสภาพเดม เพอใหกองทรสตสามารถจดหาผลประโยชนไดเหมอนเดม และไดรบ

ผลตอบแทนไมนอยกวาเดม

การประกนภยสาหรบความรบผดตอบคคลภายนอกภายในวงเงนทเพยงพอและเหมาะสม

(4) การทาธรกรรมกบบคคลทเกยวโยงกนจะมการดาเนนการใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

ในการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

ลกษณะของธรกรรมทงดานสาระของธรกรรม ระบบในการอนมต กระบวนการขอความเหนชอบจากทรสต

หรอการขอมตทประชมผถอหนวยทรสตนน ตองเปนไปตามทสญญากอต งทรสต และประกาศท สร.

26/2555 กาหนด

9.9 คาตอบแทนผจดการกองทรสต

ตลอดระยะเวลาแหงสญญาแตงตงผจดการกองทรสตผจดการกองทรสตจะไดรบคาธรรมเนยมสาหรบการ

ปฏบตหนาทในการเปนผจดการกองทรสตในอตราคาธรรมเนยมพนฐานไมเกนรอยละ 0.25 (ศนยจดสองหา)

ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต (TAV) โดยมคาธรรมเนยมขนตาไมนอยกวา 12.5 ลานบาทตอป ซงจะม

การชาระเปนรายเดอนในทกวนทาการสดทายของแตละเดอนซงไดกาหนดไวในสญญาแตงตงผจดการ

กองทรสต นอกจากนผจดการกองทรสตยงสามารถไดรบคาธรรมเนยมอนในการบรหารและจดการทรพยสน

ตามรายละเอยดในสวนท 2 ขอ 11 คาใชจายทเรยกเกบจากกองทรสต

9.10 วธการและเงอนไขในการเปลยนตวผจดการกองทรสต



386

9.10.1 เหตในการเปลยนแปลงผจดการกองทรสต

เหตในการเปลยนแปลงผจดการกองทรสตมดงตอไปน อยางไรกด การเปลยนแปลงผจดการกองทรสตโดยชอบ

ไมเปนเหตใหผจดการกองทรสตเกดสทธเรยกรองตอทรสตเพอความเสยหายใดๆ

(1) ผจดการกองทรสตลาออกตามหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตหรอสญญาแตงตงผจดการ


(2) ผจดการกองทรสตถกถอดถอนจากการทาหนาทตามหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตหรอ

สญญาแตงตงผจดการกองทรสต

(3) สานกงาน ก.ล.ต.สงเพกถอนการใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสต หรอสงพกการปฏบตหนาทของ

ผจดการกองทรสตเปนเวลาเกนกวาเกาสบ (90) วน ตามประกาศ สช. 29/2555

(4) ผจดการกองทรสตสนสภาพนตบคคลหรอชาระบญชหรอถกพทกษทรพยไมวาจะเปนคาสงพทกษทรพย

เดดขาดหรอไมกตาม

9.10.2 การถอดถอนจากการท าหนาท

(1) เมอปรากฏวาผจดการกองทรสตมไดจดการกองทรสตตามหนาทใหถกตองและครบถวนตามทกาหนดไวใน

สญญากอตงทรสต และสญญาแตงตงผจดการกองทรสต พ.ร.บ. ทรสตฯ หรอประกาศของสานกงาน

ก.ล.ต. หรอประกาศทเกยวของอนใด และการไมปฏบตหนาทนนเปนการกอใหเกดความเสยหายอยาง

รายแรงตอกองทรสต และ/หรอ ผถอหนวยทรสต และไมสามารถเยยวยาความเสยหายนนไดภายใน

ระยะเวลาตามทกาหนดไวในสญญาแตงตงผจดการกองทรสต

(2) ปรากฏขอเทจจรงวาผจดการกองทรสตมลกษณะไมเปนไปตามหลกเกณฑในหมวด 1 หรอฝาฝนหรอไม

ปฏบตตามหลกเกณฑในหมวด 2 ตามประกาศ สช. 29/2555 และไมปฏบตตามคาสงของสานกงาน

ก.ล.ต. หรอปฏบตตามคาสงแตไมสามารถแกไขไดภายในระยะเวลาทสานกงาน ก.ล.ต.กาหนด

(3) ปรากฏขอเทจจรงวาการใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตของสานกงาน ก.ล.ต.สนสดลง และ

ผจดการกองทรสตไมไดรบการตออายการใหความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. ตามประกาศ สช.

29/2555 และไมสามารถแกไขไดภายใน 90 (เกาสบ) วน

9.10.3 การลาออกและหนาทภายหลงการลาออกของผจดการกองทรสต

(1) การลาออกของผจดการกองทรสต



387

หากผจดการกองทรสตประสงคทจะลาออกใหแจงการลาออกเปนหนงสอใหผถอหนวยทรสต โดยการ

เผยแพรขาวผานระบบเผยแพรขาวของตลาดหลกทรพยและทรสตทราบลวงหนาไมนอยกวา 120 (หนงรอย

ยสบ) วน กอนวนทกาหนดใหการลาออกมผลใชบงคบ และในระหวางทการลาออกยงไมมผลใชบงคบนน

ใหผจดการกองทรสตใหความชวยเหลอตามสมควรแกทรสตในการแตงตงบคคลใหม (ซงมคณสมบตและ

ไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.) ใหเปนผจดการกองทรสตรายใหมของกองทรสตแทนทผจดการ

กองทรสตรายเดม โดยในระหวางททรสตยงไมสามารถแตงตงผจดการกองทรสตรายใหมไดนน ใหผจดการ

กองทรสตรายเดมทาหนาทตอไปจนกวาผจดการกองทรสตรายใหมจะสามารถเขาปฏบตหนาทเปน

ผจดการกองทรสตไดอยางสมบรณตามสญญากอตงกองทรสต

(2) หนาทภายหลงการลาออก

ภายหลงจากทผจดการกองทรสตยนหนงสอลาออกแลวใหผจดการกองทรสตมหนาทดงตอไปน

(ก) สงมอบงาน ระบบงาน รายชอลกคา บญช เอกสาร และขอมลใดๆ ทเกยวกบการปฏบตหนาทเปน

ผจดการกองทรสต ไมวาจะเปนขอมลความลบทางการคาหรอไมกตามใหแกทรสต และ/หรอ

ผจดการกองทรสตรายใหม ตลอดจนดาเนนการใดๆ ตามททรสตรองขอตามสมควรเพอใหผจดการ

กองทรสตรายใหมสามารถเขาปฏบตหนาทเปนผจดการกองทรสตไดอยางตอเนอง เพอประโยชน

สงสดของกองทรสตและผถอหนวยทรสตโดยรวม

(ข) ดาเนนการอนใดตามสมควรเพอใหผจดการกองทรสตรายใหมสามารถปฏบตหนาทไดอยาง

ตอเนองตามสญญากอตงทรสต

9.10.4 วธการแตงตงผจดการกองทรสตรายใหม กรณผจดการกองทรสตถกถอดถอน

ใหทรสตขอมตผถอหนวยทรสตเพอแตงตงผจดการกองทรสตรายใหมภายใน 60 (หกสบ) วน นบแตวนท

ปรากฏเหตในการเปลยนแปลงผจดการกองทรสต และแตงตงบคคลทผถอหนวยทรสตมมตเหนชอบภายใน

30 (สามสบ) วน นบแตวนทไดรบมต ทงน ในกรณทขอมตแลวแตไมไดรบมตใหทรสตดาเนนการแตงตง

ผจดการกองทรสตรายใหมไดเองโดยคานงถงประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม

9.11 การบรหารจดการกองทรสตอน

ณ วนท 9 กรกฎาคม 2558 บรษทฯ ไมไดมการบรหารจดการกองทรสตอนแตอยางใด ทงน ในการปฏบตหนาท

ของทรสตและผจดการกองทรสตตามสญญากอตงทรสตและสญญาอนๆ ทเกยวของ ทรสตและผจดการ

กองทรสตมหนาทใชความระมดระวงตามสมควรในการดาเนนการเพอปองกนความขดแยงทางผลประโยชน

ระหวางกองทรสตกบทรสต หรอผจดการกองทรสต โดยใหมการดาเนนการดงตอไปน



388

(1) ทรสตและผจดการกองทรสตตองไมมผลประโยชนอนทอาจขดแยงกบผลประโยชนทดทสดของกองทรสต

และหากมกรณทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน ตองสามารถแสดงไดวามกลไกทจะทาให

เชอมนไดวา การบรหารจดการกองทรสตจะเปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสตและผถอ

หนวยทรสตโดยรวม

(2) ในกรณทผจดการกองทรสตมการจดการกองทรสตอนอยดวย ทรพยสนหลกของกองทรสตทขออนญาต

เสนอขายหนวยทรสต ตองไมเปนประเภทเดยวกนกบทรพยสนหลกของกองทรสตอนนน เวนแตกองทรสต

อนเปนกองทรสตทแปลงสภาพมาจากกองทนรวมอสงหารมทรพย

ทงน ขอมลเกยวกบผจดการกองทรสตในหวขอ 9 ทงหมดในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน เปนขอมล ณ

วนท 9 กรกฎาคม 2558 ซงตอไปอาจมการเปลยนแปลงได



389

10. ทรสต

10.1 ขอมลทวไป

ชอทรสต : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด

ทตงสานกงานใหญ : ไทยพาณชย ปารค พลาซา อาคาร 1 ชน 7-8

เลขท 18 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร

เขตจตจกร กรงเทพฯ 10900

เลขทะเบยนบรษท : 0105535048398

โทรศพท : 02 949 1500

โทรสาร : 02 949 1501

Website : http://www.scbam.com/

10.2 ใบอนญาตทเกยวของ

ทรสตไดรบใบอนญาตประกอบธรกจทรสตจาก สานกงาน ก.ล.ต. ในวนท 18 กนยายน 2556

10.3 หนาทและความรบผดชอบในการเปนทรสต

(1) ทรสตมหนาทจดการกองทรสตดวยความซอสตยสจรต และระมดระวงเยยงผมวชาชพ รวมทงดวย

ความชานาญ โดยปฏบตตอผถอหนวยทรสตอยางเปนธรรม เพอประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสต

โดยรวม รวมทงตองปฏบตใหเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ สญญากอตงทรสต วตถประสงคในการ

จดตงกองทรสต มตของผถอหนวยทรสต และขอผกพนทไดใหไวเพมเตมแกผถอหนวยทรสต (ถาม)

(2) ทรสตมหนาทตดตามดแลและตรวจสอบใหผจดการกองทรสต หรอผไดรบมอบหมายรายอน (ถาม)

ดาเนนการในงานทไดรบมอบหมายใหเปนไปตามสญญาน สญญาอนทเกยวของ และประกาศอนท

เกยวของตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงาน ก.ล.ต. กาหนด

(3) ทรสตมหนาทเขารวมในการประชมผถอหนวยทรสตทกครง โดยหากมการขอมตจากผถอหนวยทรสต

เพอดาเนนการอยางใดอยางหนง ทรสตตองปฏบตดงตอไปน

(3.1) ตอบขอซกถามและใหความเหนเกยวกบการดาเนนการดงกลาวหรอเรองทขอมตวาเปนไป

ตามสญญากอตงทรสตหรอกฎหมายทเกยวของหรอไม



390

(3.2) ทกทวงและแจงใหผถอหนวยทรสตทราบวาการดาเนนการดงกลาวหรอเรองทขอมตไม

สามารถกระทาได หากไมเปนไปตามสญญากอตงทรสต หรอกฎหมายทเกยวของ

(4) ทรสตมหนาทบงคบชาระหนหรอดแลใหมการบงคบชาระหนเพอใหเปนไปตามขอสญญาระหวาง

กองทรสตกบบคคลอน

(5) ในกรณทไมมผจดการกองทรสต หรอมเหตททาใหผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบตหนาทไดใหทรส

ตเขาจดการกองทรสตไปพลางกอนจนกวาจะมการแตงตงผจดการกองทรสตรายใหม ทงน ภายใต

หลกเกณฑตามทกาหนดไวในประกาศท กร. 14/2555 โดยใหทรสตมหนาทจดการกองทรสตตามความ

จาเปนเพอปองกน ยบยง หรอจากดมใหเกดความเสยหายรายแรงตอประโยชนของกองทรสตหรอผถอ

หนวยทรสตโดยรวมและดาเนนการตามอานาจหนาททระบไวในสญญากอตงทรสตและพ.ร.บ. ทรสตฯ

ในการดาเนนการดงกลาว ทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนจดการกองทรสตแทนในระหวางนนกได

ทงนภายในขอบเขต หลกเกณฑ และเงอนไขทสญญากอตงทรสตไดระบไว รวมทงมอานาจในการจดให

มผจดการกองทรสตรายใหมตามอานาจหนาทในสญญากอตงทรสตและพ.ร.บ. ทรสตฯ

(6) ทรสตมสทธ หนาท และความรบผดชอบในการจดการกองทรสตตามขอกาหนดและเงอนไขของ

กฎหมายหลกทรพยและกฎหมายอนทเกยวของ

(7) ในกรณทกองทรสตมนโยบายการลงทนในทรพยสนอนทมใชทรพยสนหลก การจดการลงทนใน

ทรพยสนอนดงกลาวอาจดาเนนการโดยทรสต ผจดการกองทรสต หรอบคคลอนททรสตหรอผจดการ

กองทรสตมอบหมายโดยจะเปนไปตามทระบไวในสญญากอตงทรสต โดยในกรณทมอบหมายใหบคคล

อนทมใชผจดการกองทรสตเปนผรบดาเนนการ ตองปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดใน

ประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทนวาดวยการใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการในงานทเกยวของกบ

การประกอบธรกจ ในสวนทเกยวกบการใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการในงานทเกยวกบการลงทนของ

กองทนโดยอนโลม

(8) ในกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงาน ก.ล.ต. หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมายท

เกยวของ ออกกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ คาสง หนงสอเวยน คาผอนผน ยกเลก หรอ

เปลยนแปลง แกไข หรอเพมเตมกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ คาสงทใชอยในปจจบน อนทาให

ตองมการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสต ทรสตจะตองดาเนนการตามท สญญากอตงทรสต

กาหนดเพอแกไข เปลยนแปลง เพมเตมสญญากอตงทรสตไดเพอใหเปนไปตามกฎหมาย ระเบยบ

ประกาศ ขอบงคบ คาสงทเปลยนแปลงหรอแกไขเพมเตมดงกลาวโดยไมตองขอมตจากผถอ




391

(9) หามมใหทรสตนาหนทตนเปนลกหนบคคลภายนอกอนมไดเกดจากการปฏบตหนาทเปนทรสตไปหก

กลบลบหนกบหนทบคคลภายนอกเปนลกหน ทรสตอนสบเนองมาจากการจดการกองทรสต ทงน การ

กระทาทฝาฝนขอหามน ใหการกระทาเชนนนตกเปนโมฆะ

(10) ในกรณททรสตเขาทานตกรรมหรอทาธรกรรมตางๆ กบบคคลภายนอก ใหทรสตแจงตอบคคลภายนอก

ทราบเปนลายลกษณอกษรเมอเขาทานตกรรมหรอธรกรรมกบบคคลภายนอกวาเปนการกระทาใน

ฐานะทรสต

(11) ใหทรสตจดทาบญชทรพยสนของกองทรสตแยกตางหากจากทรพยสนและบญชอนๆ ของทรสต ใน

กรณทรสตจดการกองทรสตหลายกอง ตองจดทาบญชทรพยสนของกองทรสตแตละกองแยกตางหาก

ออกจากกน และบนทกบญชใหถกตองครบถวนและเปนปจจบน รวมทงแยกกองทรสตไวตางหากจาก

ทรพยสนสวนตวของทรสตและทรพยสนอนททรสตครอบครองอย

(12) ในกรณททรสตมไดดาเนนการใหเปนไปตามขอ 10.3 (11) จนเปนเหตใหกองทรสตปะปนอยกบ

ทรพยสนทเปนสวนตวของทรสตจนมอาจแยกไดวาทรพยสนใดเปนของกองทรสตและทรพยสนใดเปน

ทรพยสนทเปนสวนตวของทรสตเอง ใหสนนษฐานวา

(12.1) ทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนของกองทรสต

(12.2) ความเสยหายและหนทเกดจากการจดการทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนความเสยหายและ

หนทเปนสวนตวของทรสต

(12.3) ผลประโยชนทเกดจากการจดการทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนของกองทรสต

ทรพยสนทปะปนกนอยตามวรรคหนง ใหหมายความรวมถงทรพยสนท ถกเปลยนรปหรอถกเปลยน

สภาพไปจากทรพยสนทปะปนกนอยนนดวย

(13) ในกรณททรสตมไดดาเนนการใหเปนไปตาม ขอ 10.3 (11) จนเปนเหตใหกองทรสตแตละกองปะปนกน

จนมอาจแยกไดวาทรพยสนใดเปนของกองทรสตใด ใหสนนษฐานวาทรพยสนนน รวมทงทรพยสนทถก

เปลยนรปหรอถกเปลยนสภาพไปจากทรพยสนนนและประโยชนใดๆ หรอหนสนทเกดขนจากการ

จดการทรพยสนดงกลาว เปนของกองทรสตแตละกองตามสดสวนของทรพยสนทนามาเปนตนทนท

ปะปนกน

(14) การใชอานาจและการปฏบตหนาทของทรสตในการจดการกองทรสตเปนเรองเฉพาะตวของทรสต ทรส

ตจะมอบหมายใหผอนจดการกองทรสตมได เวนแต



392

(14.2) การทาธรกรรมทมใชเรองทตองทาเฉพาะตวและไมจาเปนตองใชวชาชพเยยงทรสต

(14.3) การทาธรกรรมทโดยทวไปผเปนเจาของทรพยสนซงมทรพยสนและวตถประสงคของการ

จดการในลกษณะทานองเดยวกนกบกองทรสตจะพงกระทาในการมอบหมายใหบคคลอน

จดการแทน

(14.4) การเกบรกษาทรพยสน การจดทาสมดทะเบยนผถอหนวยทรสต รวมถงการตดตามการ

จายเงนปนผล หรอการปฏบตงานดานการสนบสนนใหบรษทในเครอของทรสต หรอผจดการ

กองทรสต หรอนายทะเบยนรายอนทไดรบอนญาตจากตลาดหลกทรพยดาเนนการได

(14.5) เรองอนใดทผจดการกองทรสตเปนผรบผดชอบและดาเนนการตามทกาหนดไวในสญญา

กอตงทรสต หรอหลกเกณฑในประกาศท ทจ. 49/2555 ประกาศท กร. 14/2555 และประกาศ

ท สช. 29/2555 หรอประกาศหรอขอกาหนดอนใดทเกยวของ

ในกรณททรสตฝาฝนบทบญญตตามวรรคหนง ใหการททาไปนนผกพนทรสตเปนการสวนตวไมผกพน


(15) ในกรณททรสตมอบหมายใหผอนจดการกองทรสตโดยชอบตามขอ 10.3 (14) ทรสตตองเลอกผรบ

มอบหมายดวยความรอบคอบและระมดระวง และตองกากบดแลและตรวจสอบการจดการแทนอยาง

เพยงพอดวยความระมดระวงและความเอาใจใส โดยตองกาหนดมาตรการในการดาเนนงานเกยวกบ

การมอบหมายงานตามหลกเกณฑทกาหนดในประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท กข . 1/2553 เรอง

ระบบงาน การตดตอผลงทน และการประกอบธรกจโดยทวไปของทรสต ดงน

(15.1) การคดเลอกผทสมควรไดรบมอบหมายโดยพจารณาถงความพรอมดานระบบงานและ

บคลากรของผทไดรบมอบหมายตลอดจนการขดกนทางผลประโยชนของผรบมอบหมายงาน

และกองทรสต

(15.2) การควบคมและประเมนผลการปฏบตของผไดรบมอบหมายงาน

(15.3) การดาเนนการของทรสตเมอปรากฏวาผทไดรบมอบหมายไมเหมาะสมทจะไดรบมอบหมาย

งานอกตอไป

ทงน คณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจประกาศกาหนดรายละเอยดในการปฏบตของทรสตในกรณดงกลาวได



393

(16) ในกรณทมการเปลยนแปลงทรสต หากทรสตรายใหมพบวากอนททรสตรายใหมเขารบหนาท มการ

จดการกองทรสตทไมเปนไปตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตหรอพ.ร.บ. ทรสตฯ จนเปนเหตให

กองทรสตเสยหาย ใหทรสตรายใหมดาเนนการดงตอไปน

(16.1) เรยกรองคาเสยหายจากทรสตรายทตองรบผด

(16.2) ตดตามเอาทรพยสนคนจากบคคลภายนอก ไมวาบคคลนนจะไดทรพยสนมาโดยตรงจากทรส

ตรายเดมหรอไม และไมวาทรพยสนในกองทรสตจะถกเปลยนรปหรอถกเปลยนสภาพไปเปน

ทรพยสนอยางอนกตาม เวนแตบคคลดงกลาวจะไดมาโดยสจรต เสยคาตอบแทนและไมร

หรอไมมเหตอนควรรวาทรพยสนนนไดมาจากการจดการกองทรสตโดยมชอบ

(17) ในการจดการกองทรสตและการมอบหมายใหผอนจดการกองทรสตโดยชอบตามขอ 10.3 (14) หากม

คาใชจายหรอทรสตตองชาระเงนหรอทรพยสนอนใหกบบคคลภายนอกดวยเงนหรอทรพยสนทเปน

สวนตวของทรสตเองโดยชอบตามความจาเปนอนสมควร ใหทรสตมสทธไดรบเงนหรอทรพยสนคนจาก

กองทรสตได เวนแตสญญากอตงทรสตจะกาหนดไวเปนอยางอน

สทธทจะไดรบเงนหรอทรพยสนคนตามวรรคหนง ยอมเปนบรมสทธททรสตมอยกอนผถอหนวยทรสต

และบคคลภายนอกทมทรพยสทธหรอสทธใดๆ เหนอกองทรสต และเปนสทธทอาจบงคบไดในทนทโดย

ไมจาตองรอใหมการเลกทรสต และในกรณทมความจาเปนตองเปลยนรป หรอเปลยนสภาพทรพยสน

ในกองทรสตเพอใหมเงนหรอทรพยสนคนแกทรสต ใหทรสตมอานาจดาเนนการดงกลาวไดแตตอง

กระทาโดยสจรต และเปนไปตามหลกเกณฑ เงอนไขและวธการท คณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงาน

ก.ล.ต. กาหนด

(18) หามมใหทรสตใชสทธตามขอ 10.3 (17) จนกวาทรสตจะไดชาระหนทมอยตอกองทรสตจนครบถวน

แลว เวนแตเปนหนทอาจหกกลบลบหนกนไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย

(19) ในกรณททรสตจดการกองทรสตไมเปนไปตามทกาหนดในสญญากอตงทรสตหรอพ.ร.บ. ทรสตฯ ทรสต

ตองรบผดตอความเสยหายทเกดขนแกกองทรสต

ในกรณทมความจาเปนและมเหตผลอนสมควรเพอประโยชนของกองทรสต ทรสตอาจขอความเหนชอบ

จากสานกงาน ก.ล.ต. กอนทจะจดการกองทรสตเปนอยางอนใหตางไปจากทกาหนดไวในสญญา



394

กอตงทรสตได และหากทรสตไดจดการตามทไดรบความเหนชอบนนดวยความสจรตและเพอประโยชน

ทดทสดของกองทรสตแลว ทรสตไมจาตองรบผดตามวรรคหนง

(20) ทรสตมหนาทดแลใหสญญากอตงทรสตมสาระสาคญเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ โดยในกรณทม

การแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสต ใหทรสตดาเนนการตามหลกเกณฑดงตอไปน

(20.1) ดแลใหการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสตเปนไปตามวธการและเงอนไขทกาหนดไวใน

สญญากอตงทรสต และเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดไวในกฎหมายทเกยวของ

(20.2) ในกรณทการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสตไมเปนไปตามขอ 10.3 (20) (20.1)

ใหทรสตดาเนนการใหเปนไปตามอานาจหนาททระบไวในสญญากอตงทรสต และตามพ.ร.บ.

ทรสตเพอดแลรกษาสทธประโยชนของผถอหนวยทรสตโดยรวม

(20.3) ในกรณทหลกเกณฑเกยวกบการเสนอขายหนวยทรสตหรอการจดการกองทรสตทออกตาม

พ.ร.บ. หลกทรพยฯ และพ.ร.บ. ทรสตฯ มการแกไขเปลยนแปลงในภายหลง และสญญา

กอตงทรสตมขอกาหนดทไมเปนไปตามหลกเกณฑดงกลาว ใหทรสตดาเนนการเพอแกไข

เปลยนแปลงสญญากอตงทรสตใหเปนไปตามหลกเกณฑนน ตามวธการทกาหนดในสญญา

กอตงทรสต หรอตามทสานกงาน ก.ล.ต. มคาสงตามมาตรา 21 แหงพ.ร.บ. ทรสตฯ

(21) ทรสตมหนาทตดตาม ดแล และตรวจสอบใหผจดการกองทรสตหรอผไดรบมอบหมายรายอน (ถาม)

ดาเนนการในงานทไดรบมอบหมายใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต สญญาอนทเกยวของ และ

ประกาศอนทเกยวของตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงาน ก.ล.ต. กาหนด การตดตาม ดแล

และตรวจสอบขางตน ใหหมายความรวมถงการทาหนาทดงตอไปนดวย

(21.1) ดแลใหการบรหารจดการกองทรสตกระทาโดยผจดการกองทรสตทไดรบความเหนชอบจาก

สานกงาน ก.ล.ต. ตลอดระยะเวลาทกองทรสตตงอย

(21.2) ตดตามดแลและดาเนนการตามทจาเปนเพอใหผรบมอบหมายมลกษณะและปฏบตให

เปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดในสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ ซงรวมถงการ

ถอดถอนผรบมอบหมายรายเดม และการแตงตงผรบมอบหมายรายใหม

(21.3) ควบคมดแลใหการลงทนของกองทรสตเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายท

เกยวของ



395

(21.4) ควบคมดแลใหมการเปดเผยขอมลของกองทรสตอยางถกตองครบถวนตามทกาหนดใน

สญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

(21.5) แสดงความเหนเกยวกบการดาเนนการหรอการทาธรกรรมเพ อกองทรสตของผจดการ

กองทรสต และผรบมอบหมายรายอน (ถาม) เพอประกอบการขอมตทประชมผถอ

หนวยทรสต การเปดเผยขอมลของกองทรสตตอผถอหนวยทรสต หรอเมอสานกงาน ก.ล.ต.

รองขอ

(22) ในกรณทปรากฎวาผจดการกองทรสตกระทาการ หรองดเวนกระทาการ จนกอใหเกดความเสยหายแก

กองทรสต หรอไมปฏบตหนาทตามสญญากอตงทรสตหรอกฎหมายทเกยวของ ใหทรสตมหนาท ดงน

(22.1) รายงานตอสานกงาน ก.ล.ต. ภายใน 5 (หา) วนทาการนบแตรหรอพงรถงเหตการณดงกลาว

(22.2) ดาเนนการแกไข ยบยง หรอเยยวยาความเสยหายทเกดขนแกกองทรสต ตามทเหนสมควร

(23) ไมวากรณใด ๆ หากผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบตหนาทได ใหทรสตจดการกองทรสตตามความ

จาเปนเพอปองกน ยบยง หรอจากดมใหเกดความเสยหายอยางรายแรงตอประโยชนของกองทรสตหรอ

ผถอหนวยทรสตทงปวง โดยทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนจดการกองทรสตแทนในระหวางนได

ทงน ใหเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดในขอ 10.3 (5)

(24) ในกรณททรสตเปนผถอหนวยทรสตในกองทรสต หากตองมการออกเสยงหรอดาเนนการใดๆ ในฐานะผ

ถอหนวยทรสต ใหทรสตคานงถงและรกษาผลประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม และตงอย

บนหลกแหงความซอสตยสจรต และความรอบคอบระมดระวง รวมถงไมกอใหเกดความขดแยงหรอ

กระทบตอการปฏบตหนาทในฐานะทรสตของกองทรสต

(25) ทรสตมหนาทจดทาสมดทะเบยนผถอหนวยทรสตโดยทรสตอาจมอบหมายใหตลาดหลกทรพยหรอผ

ไดรบใบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยตามพ.ร.บ. หลกทรพยฯ ดาเนนการแทนได โดย

เมอมการมอบหมายผอนเปนนายทะเบยนหนวยทรสต ทรสตมหนาทกากบดแลให ผทไดรบมอบหมาย

ดงกลาวปฏบตตามหลกเกณฑในสญญากอตงทรสต และกฎหมายหลกทรพย เวนแตมการจดทา

หลกฐานตามระบบและระเบยบขอบงคบของศนยรบฝากหลกทรพยในสวนทเกยวของกบนายทะเบยน

หลกทรพย

(26) ทรสตตองจดทาหลกฐานแสดงสทธในหนวยทรสต หรอใบหนวยทรสตมอบใหแกผถอหนวยทรสตตาม

หลกเกณฑทกาหนดในสญญากอตงทรสต และกฎหมายหลกทรพย



396

(27) ในกรณทผถอหนวยทรสตขอใหทรสตหรอนายทะเบยนหลกทรพยออกหลกฐานสทธในหนวยทรสตใหม

หรอใบหนวยทรสตใหมแทนหลกฐานเกาทสญหายลบเลอน หรอชารดในสาระสาคญ ใหทรสตมหนาท

ออกหรอดาเนนการใหมการออกหลกฐานแสดงสทธในหนวยทรสตหรอใบหนวยทรสตใหมใหแกผถอ

หนวยทรสตภายในเวลาอนควร

10.4 คาธรรมเนยมทไดรบจากการท าหนาทเปนทรสต

เปนไปตามทกาหนดในสวนทสอง หวขอ 11 คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากผจองซอหรอผถอหนวยทรสตและกองทรสต



397

11. คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากผจองซอหรอผถอหนวยทรสตและกองทรสต

11.1 คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากกองทรสต

คาธรรมเนยมและคาใชจายทงหมด

ตลอดอายกองทรสต รายครง

เพดาน % ของ

NAV ตอป

(ไมรวม

ภาษมลคาเพม)

คาใชจายทคาดวา

จะเรยกเกบ

(ไมรวม


รอบและ

ระยะเวลาท

เรยกเกบ

เพดาน % ของ NAV

ภายหลงการท า

ธรกรรมในแตละครง

(ไมรวมภาษมลคาเพม)

คาใชจายทคาดวาจะเรยกเกบ (ไมรวม


รวม 9.25% - - - -

คาธรรมเนยมผจดการกองทรสต 0.75% ไมเกน 0.25% ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต โดยมคาธรรมเนยมขนตา 12.5 ลานบาทตอป

รายเดอน ตามทจายจรง คาธรรมเนยมในการไดมาซงทรพยสนของกองทรสต (Acquisition fee)

กรณทรพย สนของบคคลท เกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

ไมเกน 0.75% ของมลคาทรพยสนทไดมาของกองทรสต

กรณทรพยสนอน

ไมเกน 1.00% ของมลคาทรพยสนทไดมาของกองทรสต



398




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









คาธรรมเนยมในการจ าหนายไปซงทรพยสนของกองทรสต (Disposal Fee)

ไมเกน 0.50% ของมลคาทรพยสนทไดจาหนายไปของกองทรสต

คาธรรมเนยมทรสตและผเกบรกษาทรพยสน

0.75% ไมเกน 0.25% ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต โดยมคาธรรมเนยมขนตา 8 ลานบาทตอป

รายเดอน - -

คาธรรมเนยมนายทะเบยน 0.50%3 ไมเกน 0.50% ตอปข อ ง เ ง น ท น จ ดท ะ เ บ ย น ข อ งกองทรสต

รายเดอน - -

3 อาจมการปรบเปลยนตามประกาศของศนยรบฝากหลกทรพยแหงประเทศไทย



399




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย 3.00% ตา ม ท ก าหนด ใ นส ญ ญ า แ ต ง ต งผ บ ร ห า รอสงหารมทรพย

รายป ตามทจายจรง คาธรรมเนยมการควบคมงานซอมแซม ปรบปรง กอสราง ตอเตม และพฒนาอสงหารมทรพย ไมเกน 2.0% ของมลคางานซอมแซม ปรบปรง กอสราง ตอเตม และพฒนา (เฉพาะกรณท ผจดการกองทรสตไดมอบหมายให ผบรหารอสงหารมทรพยดาเนนการ (ก) ควบคมงานกอสราง ตอเตม และพฒนาอสงหารมทรพยของกองทรสต (ข) ควบคมงานซอมแซมหรองานกอสรางอสงหารมทรพยของกองทรสตทไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวน และ ความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญ และ (ค) การปรบปรงทรพยสนอนทมไดมาจากผบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ บคคลทเกยวโยงกนกบผบรหารอสงหารมทรพย)



400




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









คาธรรมเนยมรายปและคาใชจายในการดารงสถานะเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

0.05%4 ใ น อ ต ร า ไ ม เ ก น 0.05% ของทนชาระแลว

รายป - -

คาธรรมเนยมและคาใชจายในการสอบบญชและการตรวจสอบภายใน

0.10% ตามทจายจรง รายป - -

คานายหนาในการจดหาผเชา 1.00% ไมเกน 3 เดอนของรายไดคาเชาและ

คาบรการตามสญญาของผเชา

- - -

คาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายในการประเมนระบบวศวกรรม คาใชจายในการจดทารายงาน หรอบทวจย

0.05% ตามทจายจรง รายป - -

ดอกเบยและคาธรรมเนยมจากการกยมเงนจากธนาคาร

เปนไปตามท ตก ตามทจายจรง ตามทกาหนดใน 3.00% ตามทจายจรง

4 อาจมการปรบเปลยนตามประกาศของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย



401




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









ลงกบธนาคาร สญญา

คาธรรมเนยมทปรกษาทางการเงน - - - 1.00% ตามทจายจรง

คาธรรมเนยมทปรกษาดานการลงทนในอสงหารมทรพย เชน กรณกองทรสตลงทนในตางประเทศ เปนตน

- - - 2.50% ตามทจายจรง

คาธรรมเนยมทปรกษาอนๆ - - - 1.00% ตามทจายจรง

ค า ธ ร ร ม เ น ย ม ก า ร จ ด จ า ห น า ยหนวยทรสต

- - - 3.00% ไมเกน 3.00% ของมลคาหนวยทรสตทเสนอขาย

คาธรรมเนยมเกยวกบการจดหาเงนกยมห ร อ ก า ร อ อ ก ต ร า ส า ร ท ม ล ก ษ ณ ะเดยวกน

เปนไปตามท ตกลงกบธนาคาร

- - 3.00% ตามทจายจรง

คาใชจายในการดแล บารงรกษา ซอมแซม ปรบปรง กอสราง ตอเตม และพฒนาอสงหารมทรพย

- - - ตามทจายจรง ตามทจายจรง



402




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









ค า คว บค มง านซอ มแ ซม ปรบปร ง ก อ ส ร า ง ต อ เ ต ม แ ล ะ พ ฒ น าอสงหารมทรพย (เฉพาะกรณทผจดการกองทรสตไดมอบหมายใหบคคลอนนอกเหนอจากผบรหารอสงหารมทรพยเปนผดาเนนการ)

ตามทจายจรง ตามทจายจรง - ตามทจายจรง ตามทจายจรง

คาใชจายในการประกนภย 0.50% ตามทจายจรง

ค า ใ ช จ า ย ใ น ก า ร โ ฆ ษ ณ า แ ล ะประชาสมพนธในกรณทมการระดมทน


คาใชจายในการประชมผถอหนวยทรสตและการจดทา เอกสารประกอบการประชมผถอหนวยทรสต


คาใชจายอน ๆ

(1) คาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายในการประเมนคา และ/หรอ สอบทานการ

0.10% ตามทจายจรง รายป ตามทจายจรง ตามทจายจรง



403




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









ประเมนคาทรพยสน (2) คาใชจายอนใดทเกยวของกบการจดการอสงหารมทรพย เชน การสงเสรมก า ร ข า ย ค า ส า ธ า ร ณ ป โ ภ ค คาธรรมเนยมธนาคาร คานามน เปนตน

0.05% ตามทจายจรง - - -

(3) คาจดทาและจดพมพรายงานประจาป และเอกสารอนๆ ทเกยวเนองกบผถอหนวยทรสต ตลอดจน คาแปลและจดสงเอกสารดงกลาว


(4) คาใชจายในการจดทา จดพมพ และจดหน ง สอบอกกลาว หน ง สอ เช ญประชม หนงสอตอบโตเอกสาร ขาวสาร ประกาศและรายงานตางๆ ถง ผถอหนวยทรสต รวมถงการลงประกาศหนงสอพมพ


(5) คาใชจายหรอคาธรรมเนยม ในการ 0.05% ตามทจายจรง - - -



404




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









จ า ย ป ร ะ โ ย ช น ต อ บ แ ท น แ ก ผ ถ อหนวยทรสต การเพมทน และ/หรอ ลดทน เชน คาธรรมเนยมธนาคาร คาอากรแสตมป คาบรการทนายทะเบยนเรยกเกบ คาไปรษณยากร คาโทรศพท คาโทรสาร เปนตน (6) คาเอกสารทะเบยนผถอหนวยทรสต คาเอกสารการลงบญชกองทรสต


(7) คาใชจายอนเกยวเนองกบการเป ลยนแปลงแก ไข เพม เตม สญญากอตงทรสต และ/หรอ แบบแสดงรายการขอมล และ/หรอ ทเกดขนจากการปฏบตตามกฎหมาย และ/หรอ ประกาศของค ณ ะ ก ร ร ม ก า ร ก . ล . ต . ป ร ะ ก า ศสานกงาน ก.ล.ต. และ/หรอ กฎหมายอนทเกยวของ




405




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









(8) คาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายอนๆ อนเกยวเนองกบการดาเนนงานของกองทรสต


(9) คาใชจาย และ/หรอ คาธรรมเนยมทเกยวของในการจดตงกองทรสต เชนค า ธ ร ร ม เ น ย ม ก า ร จ ด ท ะ เ บ ย นหนวยทรสตเปนหลกทรพยจดทะเบยนและคาใชจายในการเตรยมและจดทาเอกสารสญญา เปนตน


(10) คาธรรมเนยมผแทนหรอตวแทน (Agent or Property Broker) (ถาม) ในการซอ จดหา จาหนาย หรอโอนสทธในทรพยสนใดๆ ของกองทรสต


(11) คาธรรมเนยม หรอคาใชจายเพอการจดหา ไดมา จาหนาย จาย โอนทรพยสน หลกทรพยของกองทรสต เชน




406




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









คาใชจายในการจาหนาย หรอ โอนสทธคาธรรมเนยมการโอน เปนตน (12) คาภาษหรอคาธรรมเนยมและอากรแสตมปใดๆ ท เก ยวกบการซ อขายห ล ก ท ร พ ย อ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย ห ร อทรพย สนอนของกองทรสต เชน คานายหนาซอขายหลกทรพย และจะถกหกจากคาขายหลกทรพย คาใชจายทเ ก ย ว ข อ ง ก บ ก า ร ซ อ ห ร อ ข า ยอสงหารมทรพย คาใชจายในการโอนหลกทรพย หรออสงหารมทรพย เปนตน


(13) คาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายใ น ก า ร ป ร ะ เ ม น ร ะ บ บ ว ศ ว ก ร ร ม ค า ธ ร ร ม เ น ย ม ผ ส อ บ บ ญ ช ต อ ก า รตรวจสอบประมาณการงบกาไรขาดทน คาใชจายในการจดทารายงาน หรอบท




407




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









วจย (14) คาใชจายในการรบชาระเงนคาซอหนวยทรสต และ/หรอ คาใชจายหรอคาธรรมเนยมทเกยวของกบการคนเงนคาจองซอ เชน คาธรรมเนยมธนาคาร คาอากรแสตมป คาไปรษณยากร คาโทรศพท คาโทรสาร เปนตน


(15) คาจดทา จดพมพ ใบจองซอหนวยทรสต ใบทรสต ใบเสรจรบเงน ใบกากบภาษ และแบบฟอรมอนๆ ทเกยวของกบกองทรสต และคาใชจายในการจดเตรยมและจดสงเอกสารดงกลาวใหแกผถอหนวยทรสต


(16) คาจดทาและจดพมพหนงสอชชวนตลอดจน คาแปลและจดสงเอกสารดงกลาว




408




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









(17) คาใชจายทเกดขนจากการตดตามทว ง ถ า ม ห ร อ ก า รด า เ น น ก า ร ต า มกฎหมายเพอการรบชาระหนใดๆ หรอคาใชจายดานกฎหมายในการดาเนนคดใ น ศ า ล เ พ อ ร ก ษ า ส ท ธ ข อ ง ผ ถ อหนวยทรสต ผจดการกองทรสต หรอทรสต ซงเกยวของกบกองทรสต


(18) คาใชจายทางกฎหมายและคาทป ร ก ษ า ก ฎ ห ม า ย ท เ ก ย ว ก บ ก า รด า เ น นง า นข อ ง ก อ ง ทรสต ก า ร ใ หคาแนะนาทางกฎหมายแกกองทรสตในกรณตางๆ การจดเตรยมเอกสารและรายงานการประชมผถอหนวยทรสต การจด เตรยมเอกสารเผยแพรข าวของกองทรสตใหแกผถอหนวยทรสตผานชองทางตางๆ และระบบเผยแพรขาว




409




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









ของตลาดหลกทรพย การจดเตรยมหนงสอบอกกลาวทวงถามและเอกสารทางกฎหมายตางๆ ของกองทรสต การจดเตรยม แกไข เพมเตมเอกสารและสญญาตางๆ ของกองทรสตรวมถ ง สญญากอตงทรสตและสญญาแตงตงผจดการกองทรสต และการบรหารทรพยสนของกองทรสต รวมถงคาใชจายในการดาเนนคด คาใชจายในการยดทรพย สน ค า สนไหมทดแทนความเสยหายจากผจดการกองทรสต เพอประโยชนของผถอหนวยทรสตโดยรวม คาใชจายดานกฎหมายในการดาเนนคดทางศาล คาธรรมเนยมศาล คาสนไหมทดแทนความเสยหายแกบคคลภายนอก คาจดทะเบยนจานอง คาจดทะเบยน



410




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









ปลอดจานอง คาใชจายเกยวกบการจดทะเบยนตางๆ กบสานกงานทดนทเกยวของ คาใชจายในดานนตกรรม คาใชจายในการแกไขสญญา เปนตน (19) คาใชจายในการดาเนนคดของทรสตทฟองรองใหผจดการกองทรสตปฏบตตามหนาท หรอเรยกคาสนไหมทดแทนความเสยหายจากผจดการกองทรสตเพอประโยชนของผถอหนวยทรสตทงปวงหรอเมอไดรบคาสงจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.


(20) ค า ส น ไ ห ม ท ด แ ท น แ กบคคลภายนอกสาหรบความเสยหายทเกดขนอนเนองมาจากการดาเนนงานของกองทรสต ในสวนท เกนจากคาสนไหมทดแทนทกองทรสตไดรบภายใต




411




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









กรมธรรมประกนภย (21) คาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายในการเลกกองทรสตหรอเปลยนแปลงผจดการกองทรสต หรอทรสต


(22) คาตอบแทนผชาระบญช และผดแลผลประโยชนในระหวางการชาระบญชกองทรสตจนถงการจดทะเบยนเลกกองทรสตกบสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.


(23) คาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายในการคานวณกระทบยอดการจายประโยชนตอบแทน รวมถงการจายเงนจากการลดทนและการจดทารายงานและตดตามการจายสทธประโยชนและการจายเงนคนทนใหแกผถอหนวยทรสต


(24) คาภาษ คาธรรมเนยม และ/หรอ - - - ตามทจายจรง ตามทจายจรง



412




NAV ตอป

(ไมรวม




(ไมรวม


รอบและ









คาใชจายอนๆ อนเกยวเนองกบการดาเนนงานของกองทรสต รวมตลอดจนการบรหารทรพยสนอนทมใชทรพยสน



413

12. นโยบายการกยมเงนในอนาคตและการกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสต

12.1 รายละเอยดการกยมเงนส าหรบการระดมทนครงแรก

ในการลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกกองทรสตมนโยบายในการกยมเงนหรอกอภาระผกพนแก

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตามทระบไวในสวนท 2 ขอ 2.5 การกยมเงน อยางไรกด ในอนาคต

กองทรสตอาจกยมเงนโดยการขอสนเชอจากสถาบนการเงนหรอออกตราสารหรอหลกทรพยหรอเขาทาสญญาท

มลกษณะเปนการกยมรวมถงกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสต เพอนาเงนทไดมาลงทนในทรพยสนหลก

ของกองทรสตเพมเตม ปรบปรงทรพยสนหลกทกองทรสตลงทนแลว หรอเพอวตถประสงคอนใดทเปนประโยชน

ในทางธรกจของกองทรสตโดยอยภายใตขอกาหนดดงตอไปน

12.2 นโยบายการกยมเงนในอนาคต

ในอนาคต กองทรสตอาจกยมเงนโดยการขอสนเชอจากสถาบนการเงน หรอออกตราสารหรอหลกทรพยหรอเขา

ทาสญญาทมลกษณะเปนการกยม รวมถงกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสต เพอนาเงนทไดมาลงทนใน

ทรพยสนหลกของกองทรสตเพมเตม ปรบปรงทรพยสนหลกทกองทรสตลงทน หรอเพอวตถประสงคอนใดทเปน

ประโยชนในทางธรกจของกองทรสต โดยอยภายใตนโยบายการกยมเงนในอนาคต

วตถประสงคในการกยมเงน

ในการจดการกองทรสต กองทรสตจะกยมเงนไดแตเฉพาะการกยมเงนเพอวตถประสงคดงตอไปน

(1) ลงทนในอสงหารมทรพย หรอสทธการเชาซงเปนทรพยสนหลกเพมเตม

(2) นามาใชในการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต

(3) นามาใชเพอการดแล ซอมบา รงรกษา หรอปรบปรงทรพยสนของกองทรสต ไดแก อสงหารมทรพยของ

กองทรสต หรออสงหารมทรพยทกองทรสตมสทธการเชาใหอยในสภาพด และพรอมนาไปจดหา

ผลประโยชน หรอสอดคลองกบสภาพตลาดหรอความตองการของลกคาทเปลยนแปลงไป

(4) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนทมอยแลวซงเปนของกองทรสตหรอทกองทรสตมสทธการเชา

เพอประโยชนในการจดหาผลประโยชนของกองทรสตหรอสอดคลองกบสภาพตลาดหรอความตองการของ

ลกคาทเปลยนแปลงไป

(5) ชาระเงนกยมหรอภาระผกพนของกองทรสต



414

(6) เปนเงนทนหมนเวยนของกองทรสต

(7) ปรบโครงสรางเงนกยมเพอนาไปใชชาระหนเงนกยมฉบบเดม (Refinance)

(8) เหตจาเปนอนใดตามทผจดการกองทรสตเหนสมควร เพอบรหารจดการกองทรสตและเปนไปเพอประโยชน

ของผถอหนวยทรสต

ทงน ผจดการกองทรสตจะกยมเงนหรอกอภาระผกพนโดยคานงถงผลประโยชนของผถอหนวยทรสตเปนสาคญ

และปฏบตตามหลกเกณฑวธการกยมเงนหรอการกอภาระผกพนตามทเปดเผยไวในสญญากอตงทรสต

วธการกยมเงน

กองทรสตสามารถกยมเงนไดดวยวธการดงตอไปน

(1) การขอสนเชอจากสถาบนการเงน ธนาคารพาณชย บรษทเงนทน บรษทเครดตฟองซเอร บรษทประกนภยหรอ

บคคลอนใดทอาจสามารถใหสนเชอแกกองทรสตได ทงน โดยไมขดกบกฎหมาย ประกาศ คาสงใด หรอ

หลกเกณฑใดๆ ทเกยวของทสานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(2) การออกตราสารหรอหลกทรพยใหแกบคคลหรอนตบคคลใด ๆ หรอเขาทาสญญากหรอสญญาอนใดทมลกษณะ

เปนการกยมกบบคคลหรอนตบคคลอนทสามารถใหกยมไดโดยไมขดกบกฎหมาย ประกาศ คาสงใดหรอ

หลกเกณฑใด ๆ ทเกยวของทสานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

ทงน ผจดการกองทรสตจะพจารณาถงความจาเปนและความเหมาะสมในการกยมเงนหรอกอภาระผกพนเหนอ

ทรพยสนของกองทรสต เพอประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสต โดยใหเปนไปตามหลกเกณฑและ

วธการในการกยมเงนหรอกอภาระผกพนตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของ โดยไม

ตองขอมตอนมตจากทประชมผถอหนวยทรสตเทาทไมขดกบกฎหมายและสญญากอตงทรสต อยางไรกด ใน

กรณทกองทรสตนาทรพยสนหลกของกองทรสตไปเปนหลกประกนการกยมเงนอนเปนการกอภาระผกพนใหม

เหนอทรพยสนของกองทรสต การใหหลกประกนดงกลาวกองทรสตตองไดรบอนมตโดยมตของผถอหนวยทรสต

ตามวธการเกยวกบการกยมของกองทรสตและการกอภาระผกพนใดๆ แกทรพยสนของกองทรสตตามทระบใน

สญญากอตงทรสต และกฎหมายอนทเกยวของ โดยทรสตจะเปนผพจารณาลงนามผกพนกองทรสตในการเขา

ทาสญญาเพอกยมเงนหรอกอภาระผกพนเหนอทรพยสนของกองทรสต

มลคาการกยมเงน



415

การกยมเงนของกองทรสตจะมขอจากดใหสดสวนการกยมเงนของกองทรสตตองไมเกนอตราสวนอยางใดอยาง

หนงดงตอไปน เวนแตการเกนอตราสวนดงกลาวมไดเกดจากการกยมเงนเพมเตม

(1) รอยละ 35 (สามสบหา) ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต

(2) รอยละ 60 (หกสบ) ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ในกรณทกองทรสตมอนดบความนาเชอถออย

ในอนดบทสามารถลงทนได (Investment Grade) ซงเปนอนดบความนาเชอถอครงลาสดทไดรบการจด

อนดบโดยสถาบนการจดอนดบความนาเชอถอทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.ไมเกน 1

(หนง) ปกอนวนกยมเงน

การกยมเงนของกองทรสตใหหมายความรวมถง การออกตราสาร หรอหลกทรพย หรอเขาทาสญญาไมวา

ในรปแบบใดทมความมงหมายหรอเนอหาสาระทแทจรง (Substance) เขาลกษณะเปนการกยมเงน

12.3 การกอภาระผกพนแกทรพยสนหลก

การกอภาระผกพนของกองทรสตจากดเฉพาะกรณทจาเปนและเกยวของกบการบรหารจดการทรพยสนหลก


(1) การกอภาระผกพนซงเกยวเนองกบการทาขอตกลงหลกทกองทรสตสามารถกระทาไดตามขอกาหนดของ

กฎหมายทเกยวของเชน การนาทรพยสนหลกไปเปนหลกประกนการชาระเงนกยมตามขอน

(2) การกอภาระผกพนทเปนเรองปกตในทางพาณชยหรอเปนเรองปกตในการทาธรกรรมประเภทนน

13. นโยบายการจายประโยชนตอบแทนและขอจ ากด

13.1 ขอก าหนดนโยบายและวธการจายประโยชนตอบแทนแกผถอหนวยทรสต

(1) ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตไมนอยกวารอยละ 90 (เกาสบ) ของ

กาไรสทธทปรบปรงแลวของรอบปบญช โดยประโยชนตอบแทนทจะจายใหแกผถอหนวยทรสตนน

แบงเปน ประโยชนตอบแทนสาหรบรอบปบญช (Year-End Distribution) และประโยชนตอบแทนระหวาง

กาล (Interim Distribution) (หากม) ในแตละไตรมาส ทงน ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทน

ใหแกผถอหนวยทรสตไมเกน 4 (ส) ครงตอรอบปบญช เวนแตกรณทกองทรสตมการเพมทน กองทรสต

อาจจายผลประโยชนตอบแทนเกนกวา 4 (ส) ครงตอรอบปบญชได เพอเปนประโยชนของผถอ

หนวยทรสตเดม (โดยจะเรมจายประโยชนตอบแทนในรอบระยะเวลาบญชแรกของกองทรสต หาก

กองทรสตมกาไรเพยงพอทจายประโยชนตอบแทนในรอบระยะเวลาบญชดงกลาว)



416

อนง กาไรสทธทปรบปรงแลวตามวรรคกอนใหหมายถงกาไรสทธทอางองสถานะเงนสดของกองทรสต ซง

สามารถหกการชาระคนเงนตนจากการกยม และภาระผกพนอนทถงกาหนดชาระโดยพจารณาสถานะ

เงนสด (ถาม)

ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนระหวางกาลในแตละไตรมาส ( Interim Distribution)

(หากม) ภายใน 90 (เกาสบ) วนนบแตวนสนรอบระยะเวลาบญชสาหรบไตรมาสลาสดกอนจายประโยชน

ตอบแทน โดยจะจายภายในระยะเวลาไมเกน 30 (สามสบ) วนนบแตวนปดสมดทะเบยนผถอหนวยทรสต

(2) ในกรณทกองทรสตยงมยอดขาดทนสะสมอย ผจดการกองทรสตจะไมจายประโยชนตอบแทนแกผถอ


เงอนไขเพมเตม:

(1) ในการพจารณาจายประโยชนตอบแทนระหวางกาล การกาหนดอตราการจายประโยชนตอบแทนจะ

ขนอยกบดลยพนจของผจดการกองทรสต ซงหากประโยชนตอบแทนทจะประกาศจายตอหนวยทรสต

ระหวางรอบไตรมาสใดมมลคาตากวาหรอเทากบ 0.10 (ศนยจดหนงศนย) บาท ผจดการกองทรสตขอ

สงวนสทธทจะไมจายประโยชนตอบแทนในครงนน และใหสะสมประโยชนตอบแทนดงกลาวเพอนาไป

จายรวมกบประโยชนตอบแทนทจะใหมการจายในงวดถดไป

สาหรบนโยบายการจายประโยชนตอบแทนดงกลาว ผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหเปนไปตามทระบ

ไวในสญญากอตงทรสต เวนแตกรณท สานกงาน ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอนใดทมอานาจตาม

กฏหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอ ผอนผนเปนอยาง

อน ผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหเปนไปตามนน

(2) ผจดการกองทรสตจะประกาศการจายประโยชนตอบแทน วนปดสมดทะเบยนผถอหนวยทรสตเพอสทธ

ในการรบประโยชนตอบแทนและอตราประโยชนตอบแทน ผานระบบเผยแพรขอมลของตลาดหลกทรพย

(3) ผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหมการจายประโยชนตอบแทนเปนเชคขดครอมเฉพาะสงจายในนามผ

ถอหนวยทรสต และสงทางไปรษณยตามทอยทผถอหนวยทรสตระบไวในใบจองซอหนวยทรสต หรอนา

เงนฝากเขาบญชเงนฝากของผถอหนวยทรสตตามทแจงไว โดยผถอหนวยทรสตจะเปนผรบภาระ

คาธรรมเนยมคาใชจายในการโอนเงนทเกดขน และภาระความเสยงจากอตราแลกเปลยน (ถาม) โดย

ผจดการกองทรสตจะหกคาธรรมเนยมและคาใชจายดงกลาวจากจานวนเงนทจะสงให



417

(4) ในกรณทผถอหนวยทรสตไมใชสทธขอรบประโยชนตอบแทนจานวนใดภายในอายความใชสทธเรยกรอง

ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย ใหเงนดงกลาวตกเปนกรรมสทธของกองทรสต โดยผจดการ

กองทรสตจะไมนาประโยชนตอบแทนจานวนดงกลาวไปใชเพอการอนใดนอกจากเพอประโยชนของ


13.2 เงอนไข และวธการจายประโยชนตอบแทนแกผถอหนวยทรสต

ผถอหนวยทรสตหรอกลมบคคลเดยวกนของผถอหนวยทรสตทถอหนวยทรสตเกนกวาอตราหรอไมเปนไปตาม

หลกเกณฑทกาหนดในกฎหมายหลกทรพย มขอจากดสทธในการรบประโยชนตอบแทน โดยผถอหนวยทรสต

หรอกลมบคคลเดยวกนของผถอหนวยทรสตดงกลาวจะไดรบประโยชนตอบแทนเพยงเทาทเปนไปตามสดสวน

การถอหนวยทรสตในสวนทอยในอตราทกฎหมายหลกทรพยกาหนด และผจดการกองทรสตจะจดใหมการ

คานวณหาจานวนหนวยทรสตทมสทธในการไดรบประโยชนตอบแทนของผถอหนวยทรสตแตละรายทอยในกลม

บคคลนน โดยจะใชวธการเฉลยตามสดสวนการถอหนวยทรสตของผถอหนวยทรสตแตละราย (Pro Rata Basis)

เปนฐานในการคานวณการจายประโยชนตอบแทน

ทงน เวนแตสานกงาน ก.ล.ต. จะประกาศกาหนด สงการ หรอผอนผนเปนอยางอน สวนประโยชนตอบแทนทไม

อาจจายแกผถอหนวยทรสตดงกลาวนน ใหตกเปนของผถอหนวยทรสตรายอนตามสดสวนการถอหนวยทรสต

โดยผจดการกองทรสตจะพจารณาจดสรรผลประโยชนดงกลาวใหแกผถอหนวยทรสตทมสทธไดรบในคราวนน

หรอในคราวอน

14. นโยบายการลงทนในอนาคต

ในอนาคต กองทรสตอาจทาการลงทนในอสงหารมทรพยอนเพมเตมนอกจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครง

แรก โดยการลงทนของกองทรสตในอนาคตจะเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

14.1 การเขาลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

กองทรสตมนโยบายการลงทนในทรพยสนหลกประเภทอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย (รวมถง

สทธการเชาชวงอสงหารมทรพย) และทรพยสนอนเปนสวนควบหรอเครองอปกรณของอสงหารมทรพยดงกลาว

ประเภททรพยสนทกองทรสตจะลงทน ไดแก อาคารคลงสนคา ศนยกระจายสนคา อาคารโรงงานพรอม

สานกงาน พนทหลงคาหรอสวนใดสวนหนงของอาคารดงกลาว อสงหารมทรพยอนทเกยวของกบการสนบสนน



418

หรอสงเสรมธรกจพฒนาและใหเชาอสงหารมทรพย และทรพย สนอนใดทอาจสงเสรมการลงทนใน

อสงหารมทรพยของกองทรสต โดยมหลกเกณฑในการลงทนดงน

14.1.1 การลงทนโดยทางตรง

14.1.1.1 ตองลงทนในอสงหารมทรพยเพอไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครอง

ทงน ในกรณทเปนการไดมาซงสทธครอบครองตองเปนกรณใดกรณหนงดงตอไปน

(ก) เปนการไดมาซงอสงหารมทรพยทมการออก น.ส. 3 ก.

(ข) เปนการไดมาซงสทธการเชาในอสงหารมทรพยทมการออกตราสารแสดงกรรมสทธ

หรอสทธครอบครองประเภท น.ส. 3 ก.

14.1.1.2 อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนและไดมาตองไมอยในบงคบแหงทรพยสทธหรอมขอพพาทใดๆ เวนแต

ผจดการกองทรสตและทรสตไดพจารณาโดยมความเหนเปนลายลกษณอกษรวา การอยภายใตบงคบแหง

ทรพยสทธหรอการมขอพพาทนนไมกระทบตอการหาประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวอยางมนยสาคญ

และเงอนไขการไดมาซงอสงหารมทรพยนนยงเปนประโยชนแกผถอหนวยทรสตโดยรวม

14.1.1.3 การทาสญญาเพอใหไดมาซงอสงหารมทรพยกองทรสตลงทนนน ตองไมมขอตกลงหรอขอผกพนใดๆ ทอาจม

ผลใหกองทรสตไมสามารถจาหนายอสงหารมทรพยในราคายตธรรม (ในขณะทมการจาหนาย) เชน ขอตกลง

ทใหสทธแกคสญญาในการซออสงหารมทรพยของกองทรสตไดกอนบคคลอน โดยมการกาหนดราคาไว

แนนอนลวงหนา เปนตน หรออาจมผลใหกองทรสตมหนาทมากกวาหนาทปกตทผเชาพงมเมอสญญาเชา

สนสดลง

14.1.1.4 อสงหารมทรพยทไดมาตองพรอมจะนาไปจดหาประโยชนคดเปนมลคารวมกนไมนอยกวารอยละ75 (เจดสบ

หา) ของมลคาหนวยทรสตทขออนญาตเสนอขายรวมทงจานวนเงนกยม

ทงน กองทรสตอาจลงทนในโครงการทยงกอสรางไมแลวเสรจได โดยมลคาของเงนลงทนทจะทาให

ไดมาและใชพฒนาอสงหารมทรพยใหแลวเสรจเพอนาไปจดหาประโยชน ตองไมเกนรอยละ 10

(สบ) ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต (ภายหลงการเสนอขายหนวยทรสต) และตองแสดงได

วาจะมเงนทนหมนเวยนเพยงพอเพอการพฒนาดงกลาว โดยไมกระทบกบความอยรอดของ

กองทรสตดวย

14.1.1.5 ผจดการกองทรสตตองดาเนนการใหมการประเมนมลคาอสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทนตามหลกเกณฑ




419

(ก) เปนการประเมนมลคาอยางเตมรปแบบทมการตรวจสอบเอกสารสทธและเปนไปเพอ

วตถประสงคสาธารณะในการเปดเผยขอมลตอผลงทน เปนเวลาไมเกน 6 (หก) เดอนกอน

วนยนคาขออนญาตเสนอขายหนวยทรสต โดยผประเมนมลคาทรพยสนอยางนอย 2 (สอง)

ราย และ

(ข) ผประเมนมลคาทรพยสนตาม (ก) ตองเปนผประเมนมลคาทรพยสนทไดรบความเหนชอบ

จากสานกงาน ก.ล.ต.

14.1.1.6 อสงหารมทรพยทกองทรสตไดมาตองมมลคารวมกนไมนอยกวา 500,000,000 (หารอยลาน) บาท ทงน ใน

กรณทจานวนเงนทจะไดจากการระดมทนผานการเสนอขายหนวยทรสตนอยกวามลคาอสงหารมทรพยท

ประสงคจะลงทน ผจดการกองทรสตตองแสดงไดวามแหลงเงนทนอนเพยงพอทจะทาใหไดมาซ ง

อสงหารมทรพยดงกลาว

14.1.1.7 ในกรณทกองทรสตจะลงทนเพอใหไดมาซงสทธครอบครองโดยการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอเชาอาคาร

หรอ โรงเรอน หรอสงปลกสรางทผใหเชามไดเปนเจาของกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธครอบครองตาม

หนงสอรบรองการทาประโยชน ผจดการกองทรสตตองจดใหมบรษทประกนภยเปนผรบประกนความเสยหายท

อาจเกดขนจากการบอกเลกสญญาของเจาของอสงหารมทรพย หรอผมสทธครอบครองดงกลาว หากผจดการ

กองทรสตมไดจดใหมการรบประกนความเสยหายเพอปองกนความเสยหายเชนวา ผจดการกองทรสตตองจด

ใหมการเปดเผยความเสยงใหแกผลงทน/ผถอหนวยทรสตทราบ โดยระบไวในแบบแสดงรายการข อมลถง

ผลกระทบทอาจเกดขนกบผลประกอบการของกองทรสตหากเจาของกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธ

ครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลกสญญา ตลอดจนตองจดใหมมาตรการอน ๆ เพอ

บรรเทาหรอลดความเสยงทอาจจะเกดขนกบกองทรสตอนเนองมาจากการ ลงทนเพอใหไดมาซงสทธ

ครอบครองโดยการเชาชวงอสงหารมทรพยทผใหเชามไดเปนเจาของกรรมสทธ เชน จดใหมการจดทาขอตกลง

กระทาการจากบคคลทเกยวของเพอรบรองการปฏบตตามสญญาและชดใชคาเสยหายใหแกกองทรสต หรอจด

ใหมขอสญญาหรอขอตกลงทใหสทธกองทรสตสามารถเขาไปแกไขการผดสญญาโดยตรงกบเจาของกรรมสทธ

ไดและเขาสวมสทธเปนผเชาไดโดยตรง เปนตน

14.1.1.8 ในกรณทกองทรสตไดมาซงกรรมสทธในอสงหารมทรพย และผจดการกองทรสตประสงคจะจดหาผลประโยชน

จากอสงหารมทรพยดงกลาวโดยการใหเชาแกเจาของเดม ผจดการกองทรสตตองกาหนดคาเชาทเรยกเกบจาก

เจาของเดมในลกษณะท เปนธรรมเนยมทางคาปกตเสมอนเปนการทาธรกรรมกบคคาทวไปท เปน

บคคลภายนอก

14.1.2 การลงทนโดยทางออม



420

กองทรสตอาจลงทนผานการถอหนในบรษททจดตงขนโดยมวตถประสงคเพอดาเนนการในลกษณะเดยวกนกบ

กองทรสต โดยการลงทนดงกลาวตองเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) กองทรสตตองถอหนในบรษทดงกลาวไมนอยกวารอยละ 99 (เกาสบเกา) ของจานวนหนทจาหนายไดแลว

ทงหมด และไมนอยกวารอยละ 99 (เกาสบเกา) ของจานวนสทธออกเสยงทงหมดของบรษทนน

(ข) แสดงไดวามมาตรการหรอกลไกทจะทาใหทรสตและผจดการกองทรสตสามารถดแลและควบคมใหบรษท

ดงกลาวมการประกอบกจการเปนไปตามสญญากอตงทรสต และหลกเกณฑในประกาศท ทจ. 49/2555

และประกาศอนทเกยวของตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด ในทานองเดยวกบกรณทกองทรสตลงทน

ในทรพยสนหลกและอปกรณโดยทางตรง

กองทรสตอาจไดมาซงทรพยสนอนนอกจากทรพยสนหลก โดยการลงทนในทรพยสนอนทกองทรสตสามารถ

ลงทนในหรอมไวไดตามหลกเกณฑทกาหนดไวในขอ 14.3 การลงทนในหรอมไวซงทรพยสนอนนอกเหนอจาก

การลงทนในทรพยสนหลก

14.1.3 เงอนไขการลงทน

14.1.3.1 ในกรณทบรษทฯ ระดมทนไดไมเพยงพอทจะลงทนในทรพยสนไดทกรายการตามทระบไวในแบบแสดงรายการ

ขอมลเสนอขายหนวยทรสตน บรษทฯ ขอสงวนสทธทจะดาเนนการขอเพกถอนการลงทนและการจดตง

กองทรสตและดาเนนการคนเงนคาจองซอหนวยทรสตและผลประโยชนใดๆ ใหแกผจองซอหนวยทรสตตาม

สดสวนเงนคาจองซอหนวยทรสต หรอลดสดสวนการลงทนในอสงหารมทรพยตามความเหมาะสม โดยบรษทฯ

จะแจงขอมลใหผถอหนวยทรสตและผลงทนทราบผานเวบไซดของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยและสง

หนงสอถงผถอหนวยทรสตกอนการเขาลงทน

14.1.3.2 ในกรณทบรษทฯ สามารถระดมทนไดเพยงพอทจะลงทนในทรพยสนไดตามทระบไวขางตน (แลวแตกรณ) แต

(ก) ไมสามารถลงทนในทรพยสนได ไมวาจะเปนบางสวนหรอทงหมดเนองจากทรพยสนทเปนอสงหารมทรพย

ไมเปนไปตามขอตกลงทกาหนดไวหรอมไดเปนไปตามขอกาหนดในแบบแสดงรายการขอมลเสนอขาย

หนวยทรสต หรอมเหตอนใดอนทาใหกองทรสตไมสามารถลงทนในทรพยสนทเปนอสงหารมทรพยได และ/หรอ

(ข) เกดเหตสดวสยขนกบทรพยสนทเปนอสงหารมทรพย และ/หรอ (ค) มเหตอนใดทมผลกระทบตอทรพยสนท

เปนอสงหารมทรพย และบรษทฯ เหนวาเหตดงกลาวอาจมผลกระทบตอการลงทนของกองทรสต บรษทฯ

สงวนสทธทจะ

(1) พจารณาลงทนในทรพยสนทเปนอสงหารมทรพย เฉพาะในกรณททรพยสนทบรษทฯ จะพจารณาลงทนมมลคารวมกนไมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาหนวยทรสตทขออนญาตเสนอขายรวมทงจานวนเงนกยม (ถาม) โดยบรษทฯ สงวนสทธทจะปรบเปลยนขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขในสญญาทเกยวของกบการ



421

ลงทนในทรพยสนทเปนอสงหารมทรพยดงกลาว รวมถงพจารณาเจรจากบคสญญาทเกยวของในการปรบเปลยนเงอนไขการจายเงน คาตอบแทนและเงนอนใด หรอขอสญญาหรอขอกาหนดใดๆ ตามความเหมาะสม ทงน หลงจากกองทรสตไดลงทนแลว หากมจานวนเงนสวนทเหลอจากจานวนเงนทบรษทฯ ไดรบจากการเสนอขายหนวยทรสต บรษทฯ อาจพจารณาคนเงนทเหลอดงกลาวใหแกผถอหนวยทรสต หรอ

(2) พจารณาเลกกองทรสตกอนการลงทนในทรพยสนทเปนอสงหารมทรพยหากทรพยสนทบรษทฯ จะพจารณาลงทนมมลคานอยกวารอยละ 75 ของมลคาหนวยทรสตทขออนญาตเสนอขายรวมทงจานวนเงนกยม (ถาม) โดยบรษทฯ จะชาระบญชกองทรสตเพอคนเงนลงทนใหแกผถอหนวยทรสต

อยางไรกด กองทรสตจะพจารณาถงผลประโยชนของผถอหนวยทรสตโดยรวมเปนสาคญ ถงแมทรพยสนทบรษทฯ จะพจารณาใหกองทรสตลงทนมมลคาไมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธทงหมดของกองทรสตภายหลงการลงทน บรษทฯ อาจเลอกทจะไมลงทนโดยใหเลกกองทรสตตามขอ (2) ขางตนกได ทงน ในกรณทบรษทฯ เลอกทจะลงทนตามทกาหนดไวในขอ (1) ของวรรคกอนแลว หากบรษทฯ ประสงคจะนาเงนทไดจากการระดมทนสวนทเหลอไปลงทนเพมเตมในทรพยสนอนนอกจากทรพยสนตามทกาหนดไวในแบบแสดงรายการขอมลเสนอขายหนวยทรสต กองทรสตจะตองดาเนนการใดๆ เพอใหทรพยสนทกองทรสตจะลงทนนนเปนไปตามหลกเกณฑของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และดาเนนการใหเปนไปตามหลกเกณฑเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสตตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตและประกาศทเกยวของ

ในกรณทตองเลกกองทรสตตาม (2) ขางตน เงนลงทนท ผถอหนวยทรสตไดรบคนจะเปนไปตามยอดเงนคงเหลอหลงจากการชาระบญช ซงจะใกลเคยงกบจานวนเงนทนของกองทรสตหกคาใชจายตางๆ ทเกดขน ดงนน ในกรณดงกลาวนผถอหนวยทรสตจงอาจมความเสยงทจะไดรบเงนลงทนคนในจานวนทตากวามลคาทตราไวตอหนวยทรสต

14.2 วธการไดมาซงทรพยสนหลกและอปกรณ

การไดมาซงทรพยสนหลกและอปกรณ

14.2.1 การไดมาซงทรพยสนหลกแตละครง ผจดการกองทรสตตองด าเนนการดงตอไปน

(ก) ตรวจสอบและสอบทาน (การทา Due Diligence) ขอมลและสญญาตางๆ ทเกยวของกบทรพยสนหลกและ

อปกรณ (ถาม) ในเรองสภาพของอสงหารมทรพย ขอมลดานการเงนและกฎหมายของอสงหารมทรพยทจะ

ลงทน และความสามารถของคสญญาในการเขาทานตกรรม ตลอดจนความครบถวน ถกตอง และบงคบได

ตามกฎหมายของเอกสารสทธหรอเอกสารสญญาทเกยวของ เปนตน ทงน ตามทกาหนดไวในสญญา

กอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ เพอประกอบการตดสนใจลงทนและการเปดเผยขอมลทถกตอง โดย

ในกรณทเจาของ ผใหเชา หรอผโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย เปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการ



422

กองทรสต ผจดการกองทรสตจะจดใหมทปรกษาทางการเงน ใหความเหนเกยวกบการวเคราะหขอมล

ดงกลาวดวย

(ข) ประเมนมลคาทรพยสนหลกอยางนอยตามขอกาหนดดงน

(1) ผประเมนมลคาทรพยสนตองเปนบคคลทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. ตามประกาศ

สานกงาน ก.ล.ต. ทเกยวกบการใหความเหนชอบบรษทประเมนมลคาทรพยสนและผประเมนหลก

(2) การประเมนมลคาตองไมกระทาโดยผประเมนมลคาทรพยสนรายเดยวกนตดตอกนเกน 2 (สอง)

ครง

(3) ตองประเมนมลคาอยางเตมรปแบบทมการตรวจสอบเอกสารสทธและเปนไปเพอวตถประสงค

สาธารณะในการเปดเผยขอมลตอผลงทน/ผถอหนวยทรสต โดยใหประเมนลวงหนาไดเปนเวลาไม

เกน 1 (หนง) ป

(4) มการสอบทานการประเมนมลคาทก 1 (หนง) ปนบแตวนทมการประเมนมลคาเตมรปแบบครง

ลาสด

(ค) ในกรณทกองทรสตจะลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยในลกษณะทเปนการเชาชวง จะจดใหม

มาตรการปองกนความเสยงหรอการเยยวยาความเสยหายทอาจเกดขนจากการผดสญญาเชา หรอการไม

สามารถบงคบตามสทธในสญญาเชา

(ง) ในการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตมจะจดใหไดมาซงทรพยสนดงกลาว

ภายใน 60 (หกสบ) วนนบแตวนทปดการเสนอขายหนวยทรสต

14.2.2 การไดมาซงทรพยสนหลกเพมเตม ใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) ในดานสาระของรายการ เปนธรกรรมทเขาลกษณะดงตอไปน

(1) เปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

(2) เปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต

(3) สมเหตสมผลและใชราคาทเปนธรรม

(4) คาใชจายในการเขาทาธรกรรมทเรยกเกบจากกองทรสต (ถาม) อยในอตราทเปนธรรมและ

เหมาะสม

(5) ผทมสวนไดเสยเปนพเศษในการเขาทาธรกรรม ไมมสวนรวมในการตดสนใจเขาทาธรกรรมนน

(ข) ในดานระบบในการอนมต ตองผานการดาเนนการดงตอไปน

(1) ไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายท

เกยวของแลว

(2) ในกรณทเปนการไดมาซงทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ 10 (สบ) ของมลคาทรพยสนรวมของ

กองทรสตขนไป ตองไดรบอนมตจากคณะกรรมการของผจดการกองทรสตดวย



423

(3) ในกรณทเปนการไดมาซงทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ 30 (สามสบ) ของมลคาทรพยสน

รวมของกองทรสตขนไป ตองไดรบมตของทประชมผถอหนวยทรสตดวยคะแนนเสยงไมนอยกวา 3

ใน 4 (สามในส) ของจานวนเสยงทงหมดของผถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธออกเสยง

(4) การคานวณมลคาของทรพยสนหลกตามขอน จะคานวณตามมลคาการไดมาซงทรพย สนทงหมด

ของแตละโครงการททาใหกองทรสตพรอมจะหารายได ซงรวมถงทรพยสนทเกยวเนองกบโครงการ

นนดวย

(ค) กระบวนการขอความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตของผถอหนวยทรสต ผจดการกองทรสตและทรสต

มหนาทดงตอไปน

(1) หนาทของผจดการกองทรสตในการจดใหมเอกสารขอความเหนชอบหรอหนงสอเชญประชม

แลวแตกรณ แสดงความเหนของตนเกยวกบลกษณะธรกรรมการไดมาซงทรพยสนหลกเพมเตมท

เปนไปตามขอ 14.2.2 (ก) พรอมทงเหตผลและขอมลประกอบทชดเจน

(2) หนาทของทรสตในการเขารวมประชมผถอหนวยทรสตเพอใหความเหนเกยวกบลกษณะของ

ธรกรรมในประเดนวาเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของหรอไม

14.3 การลงทนในหรอมไวซงทรพยสนอนนอกเหนอจากการลงทนในทรพยสนหลก

กองทรสตอาจลงทนหรอมไวซงทรพยสนอนนอกเหนอจากการลงทนในทรพยสนหลกไดซงจะเปนไปตาม

ขอกาหนดทมสาระสาคญดงตอไปน

14.3.1 ทรพยสนอนนอกเหนอจากอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยมขอบเขตประเภท

ทรพยสนดงตอไปน

(ก) พนธบตรรฐบาล

(ข) ตวเงนคลง

(ค) พนธบตรหรอหนก ท รฐวสาหกจ หรอนตบคคลทมกฎหมายเฉพาะจดต งข นเปน ผออก และม

กระทรวงการคลงเปนผคาประกนตนเงนและดอกเบยเตมจานวนแบบไมมเงอนไข

(ง) เงนฝากในธนาคาร หรอบรรษทตลาดรองสนเชอทอยอาศย

(จ) บตรเงนฝากทธนาคารหรอบรษทเงนทนเปนผออก โดยไมมลกษณะของสญญาซอขายลวงหนาแฝง

(ฉ) ตวแลกเงนหรอตวสญญาใชเงนทธนาคาร บรษทเงนทน หรอบรษทเครดตฟองซเอร เปนผออก ผรบรอง

ผรบอาวล หรอผคาประกน โดยไมมลกษณะของสญญาซอขายลวงหนาแฝง โดยการรบรอง รบอาวล หรอ

คาประกน แลวแตกรณ ตามขอน ตองเปนการรบรองตลอดไป รบอาวลทงจานวน หรอคาประกนตนเงน

และดอกเบยเตมจานวนอยางไมมเงอนไข



424

(ช) หนวยลงทนหรอใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนวยลงทนของกองทนรวมตราสารแหงหน หรอกองทนรวมอน

ทมนโยบายการลงทนในตราสารแหงหนหรอเงนฝาก ทงน ในกรณทเปนหนวยลงทนของตางประเทศ ตอง

เปนไปตามเงอนไขดงตอไปน

(1) เปนหนวยลงทนของกองทนรวมตางประเทศทอยภายใตการกากบดแลของหนวยงานกากบดแล

ดานหลกทรพยและตลาดซอขายหลกทรพยทเปนสมาชกสามญของ International Organization

of Securities Commissions (IOSCO) หรอเปนหนวยลงทนของกองทนรวมตางประเทศทมการซอ

ขายในตลาดซอขายหลกทรพยทเปนสมาชกของ World Federation of Exchanges (WFE)

(2) กองทนรวมตางประเทศนนมนโยบายการลงทนในทรพยสนประเภทและชนดเดยวกบทรพยสนท

กองทรสตสามารถลงทนหรอมไวได และ

(3) กองทนรวมตางประเทศนนจดตงขนเพอผลงทนทวไป

(ซ) หนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพย หรอหนวยทรสตของกองทรสตอน ทงน เฉพาะทจดตงขนตาม

กฎหมายไทย

(ฌ) ตราสารของ Real Estate Investment Trust ทจดตงตามกฎหมายตางประเทศ ไมวากองทรสตนนจะจดตง

ในรปบรษท กองทรสต หรอรปแบบอนใด ทงน ตองมลกษณะดงตอไปน

(1) Real Estate Investment Trust นนจดตงขนสาหรบผลงทนทวไป และอยภายใตการกากบดแลของ

หนวยงานทกากบดแลดานหลกทรพยและตลาดซอขายหลกทรพยทเป นสมาชกสามญของ

International Organization of Securities Commissions (IOSCO)

(2) มวตถประสงคหลกในการลงทนในอสงหารมทรพย หนสามญของบรษททมรายชออยในหมวด

พฒนาอสงหารมทรพยในตลาดซอขายหลกทรพยทเปนสมาชกของ World Federation of

Exchanges (WFE) หรอหนสามญของบรษททมลกษณะธรกจเทยบเคยงไดกบหมวดพฒนา


(3) มการซอขายในตลาดซอขายหลกทรพยทเปนสมาชกของ World Federation of Exchanges

(WFE) หรอมการรบซอคนโดยผออกตราสาร

(ญ) สญญาซอขายลวงหนา เฉพาะกรณททาสญญาโดยมวตถประสงคเพอปองกนความเสยงของกองทรสต

14.3.2 อตราสวนการลงทนในทรพยสนอนจะตองเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดไวในประกาศทเกยวของกบ

อตราสวนการลงทนในทรพยสนของกองทนรวมทวไปซงออกตาม พ.ร.บ. หลกทรพยฯ โดยอนโลม

14.3.3 ในกรณทลกหนตามตราสารทกองทรสตลงทนผดนดช าระหน หรอมพฤตการณวาจะไมสามารถช าระ

หนได ผจดการกองทรสตจะด าเนนการตามหลกเกณฑในเรองเดยวกนทก าหนดไวส าหรบกองทนรวม

ทวไปทออกตาม พ.ร.บ. หลกทรพยฯ โดยอนโลม



425

14.4 การลงทนในหนของนตบคคลซงเปนผเชาทรพยสนหลกของกองทรสต

กองทรสตอาจลงทนในหนของนตบคคลซงเปนผเชาทรพยสนหลกของกองทรสตไดเมอเปนไปตามเงอนไข


(ก) สญญาเชากาหนดคาเชาโดยอางองกบผลประกอบการของทรพยสนหลกของกองทรสต และ

(ข) เปนการลงทนในหนทใหสทธพเศษเพอประโยชนในการอนมตการดาเนนงานบางประการของนตบคคล

(Golden Share) ตามทไดกาหนดไวในขอบงคบของนตบคคลนน ไมเกนหนงหน

14.5 การจ าหนายไปซงทรพยสนหลกและอปกรณ

ในการจาหนายไปซงทรพยสนหลกของกองทรสต ผจดการกองทรสตตองดาเนนการดงตอไปน

(ก) กอนการจาหนายไปซงทรพยสนหลก ใหผจดการกองทรสตจดใหมการประเมนคาทรพยสนหลก อยางนอย

ตามทกาหนดในขอ 14.2.1 (ข)

(ข) การจาหนายไปซงทรพยสนหลก ตองมสาระสาคญเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) การจาหนายไปจะกระทาโดยเปดเผย และมสาระของรายการตามขอ 14.2.2 (ก) มระบบในการ

อนมตตามขอ 14.2.2 (ข) และมกระบวนการขอความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตทประชมผ

ถอหนวยทรสตตามขอ 14.2.2 (ค) โดยอนโลม

(2) การจาหนายทรพยสนหลกทเขาลกษณะดงตอไปน นอกจากจะตองเปนไปตามทกาหนดในขอ 14.5

(ข)(1) แลว ยงตองเปนกรณทเปนเหตจาเปนและสมควรโดยไดรบอนมตจากคณะกรรมการของ

ผจดการกองทรสตดวย

(2.1) การจาหนายทรพยสนหลกกอนครบ 1 (หนง)ปนบแตวนทกองทรสตไดมาซงทรพยสนหลก

นน

(2.2) การจาหนายทรพยสนหลกทกองทรสตไดมาซงกรรมสทธใหแกเจาของเดม

15. ขอมลอนทเกยวของ

-ไมม-

55 ส่วนที่2 ข้อมูลเกี่ยวกับกองทรัสต์...

Documents

Transcript of 55 ส่วนที่2 ข้อมูลเกี่ยวกับกองทรัสต์...