Studi Banding Lengkap

6

BAB II

TINJAUAN UMUM

2.1 Tinjauan Umum Kota Medan

Medan merupakan ibukota propinsi Sumatera Utara. Letak geografis kota Medan

berada antara 2º27' - 2º47' Lintang Utara dan 98º.35' - 98º.44' Bujur Timur. Kota Medan

berada di bagian Utara propinsi Sumatera Utara dengan topografi miring ke arah Utara.

Beriklim tropis, dengan suhu minimum antara 23.3ºC-24.4ºC dan suhu maksimum antara

30.7ºC-33.2ºC. Kota Medan berada 2,5 – 37,5 meter di atas permukaan laut dan memiliki

luas wilayah 265,10 km². Sebagian besar wilayah Kota Medan merupakan dataran rendah

yang merupakan tempat pertemuan dua sungai penting, yaitu Sungai Babura dan Sungai

Deli.1

2.1.1 Kondisi Geografis, Demografis, dan Ekonomi Kota Medan

Secara umum ada tiga faktor utama yang mempengaruhi kinerja pembangunan kota,

yaitu faktor geografis, demografis dan sosial ekonomi. Ketiga faktor tersebut biasanya terkait

satu dengan lainnya, yang secara simultan mempengaruhi daya guna dan hasil guna

pembangunan kota termasuk pilihan investasi.

Secara geografis, Kota Medan memiliki kedudukan strategis sebab bagian utara berbatasan

langsung dengan Selat Malaka, sehingga relatif dekat dengan kota-kota ataupun negara yang

lebih maju seperti Pulau Penang, Malaysia, Singapura, dll. Sebagai daerah yang pada

pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, maka kota Medan menjadi pintu masuk kegiatan

perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar negeri. Posisi

geografis Kota Medan ini telah mendorong perkembangan kota dalam dua daerah

pertumbuhan, yaitu daerah terbangun Belawan dan pusat kota Medan.

Secara demografis, jumlah penduduk kota Medan relatif besar, di mana pada tahun 2007,

jumlah penduduk mencapai 2.083.156 jiwa. Penduduk kota Medan terdiri dari berbagai suku,

agama, ras, budaya dan keragaman adat istiadat yang memperkaya kota dari berbagai segi.

1 Medan Dalam Angka/ Medan in Figure 2009

Universitas Sumatera Utara

7

Secara ekonomi, struktur ekonomi kota Medan yang didominasi sektor tertier dan sekunder

sangat potensial berkembang menjadi pusat perdagangan dan keuangan regional ataupun

nasional. Pembangunan ekonomi daerah dalam periode jangka panjang (mengikuti

pertumbuhan PDRB), membawa perubahan mendasar dalam struktur ekonomi. Semakin

tinggi laju pertumbuhan ekonomi, proses peningkatan pendapatan masyarakat per kapita akan

semakin cepat, dan semakin cepat pula perubahan struktur ekonomi, dengan dukungan

faktor-faktor penentu lain, seperti tenaga kerja, bahan baku, dan teknologi.

2.1.2 Perkembangan Perekonomian Kota Medan

Kota Medan menjadi pintu masuk bagi wisatawan dan perdagangan barang dan jasa,

baik domestik maupun luar negeri. Bagi kota Medan, perdagangan berupa hotel dan restoran

menjadi motor penggerak roda perekonomian kota.

Sejalan dengan peningkatan PDRB ADH Konstan tahun 2000 Kota Medan selama periode

2005-2007, pertumbuhan ekonomi Kota Medan selama periode yang sama, meningkat rata-

rata di atas 7,77 persen (Tabel 2.1). Pertumbuhan ekonomi yang dicapai, selain relatif tinggi

juga menunjukkan pertumbuhan yang cukup stabil.

Tabel 2.1 Laju Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2005 – 2007

Sektor / Lapangan Usaha 2005-2006 2006-2007

1. Pertanian 0,37 5,14

2. Pertambangan & Penggalian -6,05 -10,14

3. Industri Pengolahan 6,59 6,08

4. Listrik, Gas dan Air Bersih 5,39 -2,81

5. Kontruksi 11,01 6,43

6. Perdagangan, Hotel & Restoran 6,15 5,94

7. Transportasi & Telekomunikasi 13,34 10,61

8. Keuangan & jasa Perusahaan 5,08 12,81

9. Jasa-jasa 6,34 6,83

PDRB 7,76 7,78


8

Berdasarkan perbandingan peranan dan kontribusi antar lapangan usaha terhadap PDRB pada

kondisi harga berlaku tahun 2005-2007 menunjukkan, pada tahun 2005 sektor tertier

memberikan sumbangan sebesar 70,03%, sektor sekunder sebesar 26,91% dan sektor primer

sebesar 3,06%. Lapangan usaha dominan yaitu perdagangan, hotel dan restoran menyumbang

sebesar 26,34%, sub sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65% dan sub sektor

industri pengolahan sebesar 16,58%.

Kontribusi tersebut tidak mengalami perubahan berarti bila dibandingkan dengan kondisi

tahun 2006. Sektor tertier memberikan sumbangan sebesar 68,70%, sekunder sebesar 28,37%

dan primer sebesar 2,93%. Masing-masing lapangan usaha yang dominan yaitu perdagangan,

hotel dan restoran sebesar 25,98%, sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65%,

industri jasa pengolahan sebesar 16,58% dan jasa keuangan 13,41%.

Demikian juga pada tahun 2007, sektor tertier mendominasi perekonomian kota Medan, yaitu

sebesar 69,21%, disusul sektor sekunder sebesar 27,93% dan sektor primer sebesar 2,86%.

Masing masing lapangan usaha yang dominan memberikan kontribusi sebesar 25,44% dari

lapangan usaha perdagangan, hotel dan restoran, lapangan usaha transportasi dan

telekomunikasi sebesar 19,02% dan lapangan usaha industri pengolahan sebesar 16,28%.

2.1.3 Potensi Bidang Usaha Potensial Kota Medan

Kota Medan dinilai sebagai kota yang aman untuk berinvestasi di Indonesia. Kota ini

dikenal dengan potensi bisnisnya, dan juga layak menjadi tujuan wisata. Dilihat dari bidang

usaha potensial untuk perekonomian kota Medan tahun 2000, didominasi oleh kegiatan

perdagangan, hotel dan restoran (35,02%), yang disusul oleh sektor industri pengolahan

sebesar 19,70%.

Dari besaran nilai kedua sektor tersebut, dapat dikatakan bahwa potensi unggulan yang paling

mungkin berkembang di kota Medan adalah sektor perdagangan dan industri sehingga arahan

pembangunan kota lebih menitikberatkan pada kedua sektor tersebut.

2.2 Tinjauan Fungsi

Ditinjau dari segi fungsi, maka bangunan multifungsi ini terdiri dari hotel, kantor dan

shopping mall.


9

2.2.1 Tinjauan Bangunan Multifungsi

Adapun pengertian dan perkembangan bangunan multifungsi adalah:

2.2.1.1 Pengertian Bangunan Multifungsi

Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung ataupun segala sarana,

prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam membangun

peradabannya.

Bangunan multifungsi merupakan pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan

berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota yang disebabkan karena

luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi, sehingga terjadi

satu struktur yang kompleks di mana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam

kerangka integrasi yang kuat (Meyer, 1983).

Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang mati sehingga penggunaan lahan

lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih

nyaman. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan inilah yang disebut

bangunan multifungsi atau mixed use building.

2.2.1.2 Perkembangan Bangunan Multifungsi secara Umum

Seiring perkembangan waktu, aktivitas dan kebutuhan terhadap ruang juga semakin

meningkat, terutama yang berada di pusat kota. Kebanyakan orang cenderung melakukan

aktvitas di pusat kota karena letaknya strategis dan memiliki sarana dan prasarana yang

lengkap. Akan tetapi, terdapat kendala di dalamnya yaitu selain luas area terbatas, harga

tanah di perkotaan juga mahal.

Tingginya minat masyarakat terhadap sebuah fasilitas yang dapat mengakomodasi kebutuhan

ruang memacu pertumbuhan properti. Masyarakat perkotaan, pada umumnya lebih memilih

melakukan aktivitas, seperti bekerja, belanja, berekreasi dalam satu lingkungan yang relatif

dekat. Fenomena inilah yang terjadi di kota-kota. Pada akhir abad ke 20, banyak developer

dan berbagai ahli menyadari bahwa konsep pembangunan multfungsi menawarkan banyak

keuntungan dan bisa diterapkan pada kota.


10

Inilah yang menjadi tren bagi arsitektur kota saat ini, bangunan yang bersifat multifungsi atau

yang disebut mixed use building. Para developer berusaha menawarkan sarana yang lengkap

dalam satu area, seperti gabungan kantor, pertokoan dan apartemen atau gabungan hotel,

pertokoan dan kantor. Semuanya pada dasarnya menawarkan kepraktisan dan kenyaman

terhadap penggunanya.

Adapun ciri dari bangunan multifungsi adalah:

Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian,

hotel, dan rekreasi.

Terjadi integrasi dengan sinergi fungsional.

Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang

memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Solo, dll. pada saat ini sudah mengembangkan

properti bersifat multifungsi ini, di mana pada proyek tersebut terdapat beberapa fungsi,

seperti hotel, apartemen, perkantoran di atas pusat perbelanjaan, yang dilengkapi dengan

berbagai fasilitas rekreasi, sarana transportasi publik, dll.

Pendekatan perancangan yang harus dilakukan dalam merancang bangunan multifungsi

adalah kehendak setiap jenis konsumen. Untuk menentukan fungsi yang sesuai, harus

diperhatikan dari faktor kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya, luas dan bentuk

lahan, posisi/lokasi terhadap jaringan jalan di sekitarnya serta aspek bisnis properti yang

diterapkan developer. Selain itu, penggabungan dari berbagai fungsi ini juga memerlukan

ruang transisi yang dapat mengakomodasi berbagai aktivitas dari fungsi yang berbeda.

Pembangunan multifungsi dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks, blok bangunan

maupun di dalam bangunan itu sendiri, dapat terdiri dari fungsi yang sama (hunian) ataupun

campuran dengan fungsi lain (non hunian). Dapat berupa pola horisontal maupun vertikal

sesuai jenis fungsi yang dicampurkan.

Solo Center Point di Solo, Raffles City di Singapura, Four Seasons Tower di Amerika, Plaza

Senayan dan Taman Anggrek, Bumi Serpong Damai, Sudirman CBD, Grand Indonesia di

Jakarta adalah contoh proyek penerapan bangunan multifungsi.


11

Beberapa penggabungan fungsi pada pembangunan proyek bangunan multifungsi dapat

berupa:

Hotel, apartemen dan pusat perbelanjaan

Hotel, kantor, dan pertokoan ataupun pusat perbelanjaan

Hotel, apartemen, kantor dan pusat perbelanjaan

Apartemen, condotel, pertokoan dan pusat perbelanjaan

Hotel, apartemen, kantor, dan kondominium

Kantor, apartemen dan pertokoan

Keuntungan pengembangan proyek multifungsi di pusat kota:

Integrasi berbagai fungsi dalam bangunan.

Memberikan kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisiensi waktu

Meningkatkan kualitas fisik lingkungan.

Optimalisasi pemanfaatan lahan kota yang mahal

Mengurangi kendala yang ditimbulkan akibat single land use.

Efisiensi penggunaan energi

Membentuk pertumbuhan komersial baru, vitalitas dan generator pertumbuhan kawasan

di sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna.

Dampak permasalahan yang timbul dari proyek multifungsi ini antara lain :

Densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area.

Skala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan lain

dalam kota.

Dampak masalah sosial berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat

penghuninya.

Menghilangkan sense of identity.

Pembebanan infrastruktur kota.

2.2.1.3 Perkembangan Bangunan Multifungsi di Medan

Keberadaan bangunan multifungsi di kota Medan masih sedikit bila dibandingkan

dengan bangunan multifungsi di kota lainnya seperti Jakarta, Surabaya, dll. Kota Medan

sekarang ini hanya mempunyai bangunan multifungsi seperti:


12

Cambridge City Square yang memiliki fungsi apartemen,hotel dan shopping mall.

Grand Aston yang memiliki fungsi sebagai apartemen dan hotel

B&G Tower yang memiliki fungsi sebagai hotel dan kantor

Deli Grand City yang nantinya akan didirikan dengan fungsi hotel, kantor, apartemen,

dan pusat perbelanjaan.

2.2.2 Tinjauan Hotel

Adapun pengertian, klasifikasi dan perkembangan hotel adalah:

2.2.2.1 Pengertian Hotel

Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang artinya

ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk

membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka rumah

besar disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan

beristirahat sementara waktu, dan dikoordinir oleh seorang host. Seiring perkembangan dan

adanya tuntutan terhadap kepuasan, di mana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu

banyak pada hostel, maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan

huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel.

Definisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah suatu

jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan

jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola

secara komersial.

Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan

jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran

(Lawson,1976:27).

Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap,

makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus Webster).

Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa

penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan

dikelola secara komersial.


13

2.2.2.2 Klasifikasi Hotel

Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada peraturan

pemerintah, yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau

berdasarkan beberapa faktor, yaitu:

1. Harga jual

Klasifikasi hotel berdasarkan sistem penjualan harga kamar, di mana harga kamar yang

dijual hanya harga kamar saja atau merupakan sistem paket, yaitu:

European plan hotel : hotel dengan biaya untuk harga kamar saja

Keistimewaan:

Praktis, banyak digunakan di hotel

Memudahkan sistem billing

Semua sistem pemasaran kamar kebanyakan menggunakan sistem ini

American plan hotel : hotel dengan perencanaan biaya termasuk harga

kamar dan harga makan, terbagi dua yaitu:

Full American plan (FAP) : harga kamar termasuk tiga kali

makan sehari (sarapan, makan

siang dan makan malam)

Modified American plan (MAP) : harga kamar termasuk dua kali

makan sehari, yaitu:

o Kamar + makan pagi + makan siang

o Kamar + makan pagi + makan malam

Continental plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar sudah

termasuk dengan continental breakfast

Bermuda plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar yang sudah

termasuk dengan American breakfast

2. Ukuran hotel

Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu:

Small hotel : hotel kecil dengan jumlah kamar di bawah 150 kamar

Medium hotel : hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:

Average hotel : jumlah kamar antara 150 sampai 299 kamar

Above hotel : jumlah kamar antara 300 sampai 600 kamar

Large hotel : hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600 kamar


14

3. Tipe tamu hotel

Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu menginap yaitu:

Family hotel : hotel untuk tamu yang menginap bersama keluarga

Business hotel : hotel untuk tamu berupa para pengusaha

Tourist hotel : hotel untuk tamu yang menginap berupa wisatawan,

baik domestik maupun luar negeri

Transit hotel : hotel untuk tamu yang transit (singgah sementara)

Cure hotel : Hotel untuk tamu yang menginap dalam proses

pengobatan atau penyembuhan penyakit

4. Sistem bintang

Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut semakin banyak

dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan sistem bintang, yaitu:

Hotel bintang satu (*)

Hotel bintang dua (**)

Hotel bintang tiga (***)

Hotel bintang empat (****)

Hotel bintang lima (*****)

Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond.

5. Lama tamu menginap

Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu:

Transit hotel : hotel dengan lama tinggal tamu rata-rata semalam

Semi residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu lebih dari satu hari

tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua

minggu hingga satu bulan

Residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama, berkisar

paling sedikit satu bulan

6. Lokasi

Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:

City hotel : hotel yang terletak di dalam kota, di mana sebagian


15

besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis

Urban hotel : hotel yang terletak di dekat kota

Suburb hotel : hotel yang terletak di pinggiran kota

Resort hotel : hotel yang terletak di daerah wisata, di mana sebagian

besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha.

Hotel resort berdasarkan lokasinya dibagi atas:

Mountain hotel : hotel yang berada di pegunungan

Beach hotel : hotel yang berada di pinggir pantai

Lake hotel : hotel yang berada di tepi danau

Hill hotel : hotel yang berada di puncak bukit

Forest hotel : hotel yang berada di kawasan hutan lindung

Airport hotel : hotel yang terletak di daerah pelabuhan udara

7. Aktivitas tamu hotel

Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu menginap, yaitu:

Sport hotel : hotel yang berada pada kompleks kegiatan olahraga

Ski hotel : hotel yang menyediakan area bermain ski

Conference hotel : hotel yang menyediakan fasilitas lengkap untuk

konferensi

Convention hotel : hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan konvensi

Pilgrim hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi sebagai

fasilitas ibadah.

Casino hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi untuk

kegiatan berjudi

8. Jumlah kamar dan persyaratannya

Berdasarkan jumlah bintang yang disandang, jumlah persyaratan kamar dan lainnya,

yaitu:

Hotel bintang satu (*) : jumlah kamar standar, minimal 15 kamar

kamar mandi di dalam

luas kamar standar, minimum 20 m2

Hotel bintang dua (**) : jumlah kamar standar, minimal 20 kamar

kamar suite, minimum 1 kamar


16



luas kamar suite, minimum 44 m2

Hotel bintang tiga (***) : jumlah kamar standar, minimal 30 kamar





Hotel bintang empat (****) : jumlah kamar standar, minimal 50 kamar





Hotel bintang lima (*****) : jumlah kamar standar, minimal 100 kamar





Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem bintang. Dimulai dari bintang satu

sampai bintang lima. Menurut surat Keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No. PM

10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dan klasifikasi hotel, ditetapkan bahwa penilaian

klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu:

Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan kelengkapan fasilitas

Bentuk pelayanan yang diberikan

Jumlah kamar yang tersedia

Letak atau keadaan lokasi

2.2.2.3 Perkembangan Hotel di Indonesia

Dalam buku Hotel Management, Sihite (2000:63) mengatakan hotel berfungsi sebagai

suatu sarana untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan atau pelancong), sebagai tempat

tinggal sementara selama berada jauh dari tempat asalnya.


17

Seiring dengan perkembangan kedatangan wisatawan asing ke Indonesia yang lebih

memerlukan sarana akomodasi pariwisata bersifat memadai, maka semasa penjajahan

kolonial Belanda, mulai berkembanglah hotel-hotel di Indonesia.

Menurut buku Pariwisata Indonesia dari Masa ke Masa, tercatat hotel-hotel yang sudah hadir

pada saat itu diantaranya :

Jakarta, dibangun Hotel Des Indes, Hotel Der Nederlanden, Hotel Royal dan Hotel

Rijswijk.

Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.

Semarang, berdiri Hotel Du Pavillion.

Malang, Palace Hotel.

Solo, Slier Hotel.

Yogyakarta, Grand Hotel ( sekarang Hotel Garuda )

Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan Pension Van Hangel ( kini Hotel

Panghegar ).

Bogor, Hotel Salak.

Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.

Makasar, Grand Hotel dan Staat Hotel.

Setelah periode pemerintahan Orde Baru, pembangunan dan kehadiran hotel di Indonesia

sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya beberapa manajemen hotel

international yang banyak merambah ke kota-kota besar di Indonesia.

Sejalan dengan berkembangnya hotel di indonesia ,wajah arsitektur hotel di Indonesia pun

sangat berkembang dan inovatif. Hal ini menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di

Indonesia.

Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang pembangunan bangsa dan negara, antara

lain:

Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat

Menciptakan lapangan kerja sekaligus alih teknologi


18

2.2.2.4 Perkembangan Hotel di Medan

Bagi Kota Medan, kegiatan perdagangan bersama aktivitas hotel dan restoran menjadi

motor penggerak roda perekonomian kota. Pertumbuhan industri kepariwisataan di Sumatera

Utara belakangan ini sangat menggembirakan. Hal tersebut dapat dilihat dari maraknya

pertumbuhan hotel berbintang di Kota Medan. Menurut Ketua PHRI (Perhimpunan Hotel dan

Restoran Indonesia), kenyataan itu muncul karena tingkat pertumbuhan ekonomi dan

membaiknya investasi kota sehingga membuat banyak investor dari luar negeri berdatangan

ke Medan dan menuntut munculnya hotel-hotel.

Meningkatnya penanaman modal asing, terutama investasi perhotelan merupakan contoh

bahwa Sumatera Utara masih kondusif. Medan dinilai layak bagi investasi perhotelan bahkan

secara internasional.

Salah satu hotel berbintang yang tumbuh di Kota Medan saat ini adalah hotel Marriott dengan

mendatangkan investor dari Amerika Serikat. Selain itu, juga terdapat beberapa hotel

berbintang lainnya yang dibangun di kota Medan. Proyek tersebut memberi sumbangsih

positif terhadap kota Medan, khususnya, karena akan menyerap banyak tenaga kerja dan

membuka lapangan usaha baru sehingga dapat membantu pemerintah mengurangi

pengangguran. Adapun daftar hotel yang berada di Medan berdasarkan bintang antara lain

dapat terlihat dari Tabel 2.2.

Tabel 2.2 Daftar Hotel Berbintang di Medan

Bintang Nama Hotel Alamat

***** Hotel Grand Angkasa Jl. Sutomo No. 1 Medan

***** Hotel JW Marriott Jl. Putri Hijau Medan

***** Hotel Grand Swiss-Bel Jl. S. Parman Medan

***** Hotel Grand Aston City Hall Jl. Balai Kota Medan

***** Hotel Arya Duta Jl. Kapten Maulana Lubis Medan

***** Hotel Citi International Jl. Sun Yat Sen Medan

**** Hotel Tiara Medan Jl. Cut Mutia Medan

**** Hotel Asean International Jl. H. Adam Malik No. 5 Medan

**** Hotel Novotel Soechi Jl. Cirebon No. 76A Medan

**** Hotel Quality Suites Jl. Listrik No. 15 Medan

**** Hotel Polonia Jl. Jend. Sudirman No. 14 Medan

**** Hotel Danau Toba Intl. Jl. Imam Bonjol No. 17 Medan


19

Bintang Nama Hotel Alamat

**** Hotel Emerald Garden Jl. K.L. Yos Sudarso No.1 Medan

**** Hotel Travellers Suites Jl. Listrik Medan

*** Hotel Garuda Plaza Jl. Sisingamangaraja No.18 Mdn

*** Natour Dharma Deli Hotel Jl. Balai Kota No. 2 Medan

*** Hotel Semarak Jl. Sisingamangaraja No.50 Mdn

*** Hotel Pardede Intl. Jl. Ir. H. Juanda No. 14 Medan

*** Hotel Sahid Jl. Sisingamangaraja KM 7,5/11

*** Hotel Grand Antares Jl. Sisingamangaraja Medan

*** Hotel Madani Jl. Sisingamangaraja Medan

** Sumatera Indah Resort Jl. Jamin Ginting KM.11,2 Medan

** Hotel Royal Perintis Jl. Perintis Kemerdekaan Medan

* Hotel Elbruba Jl. Perintis Kemerdekaan No. 19

* Hotel Sumatra Jl. Sisingamangaraja No. 35 Medan

* Hotel Waiyat Jl. Asia No. 44

* Hotel Garuda Citra Jl. Sisingamangaraja No. 27 Medan

* Hotel Petisah Jl. Nibung II/22-38 Medan

* Hotel Ananta Boga Jl. Jamin Ginting KM.14 Medan

* Hotel Labana Inn Jl. Abdullah Lubis No. 67 Medan

* Hotel Dhaksina Jl. Sisingamangaraja Medan

* Hotel Ibunda Jl. Sisingamangaraja Medan

* Hotel Sri Deli Jl. Sisingamangaraja Medan

2.2.2.5 Organisasi Fungsional Hotel

Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain:

Private area

Area ini merupakan area untuk kegiatan pribadi pengunjung, seperti kamar pada hotel.

Public area

Area ini merupakan area pertemuan antara yang melayani, yaitu karyawan dengan yang

dilayani, yaitu tamu dan juga tamu dengan tamu lainnya.

Semi Public area

Area ini merupakan area untuk kegiatan para karyawan terutama karyawan administrasi,

ruang rapat, zona di mana hanya orang-orang tertentu yang dapat memasukinya.


20

Service area

Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, di sini segala macam pelayanan

disiapkan untuk kebutuhan pengunjung.

Secara fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama, antara lain:

Front of the house (sektor depan hotel)

Terdiri dari private area dan public area. Yang termasuk dalam area front of the house

yaitu:

A. Guest Room

Kamar tamu, ruang tempat tamu menginap.

B. Public Space Area

Merupakan tempat dimana suatu hotel dapat memperlihatkan isi dan tema yang

ingin disampaikan kepada tamunya. Daerah ini menjadi pusat kegiatan utama dari

aktivitas yang terjadi pada hotel, dalam hal ini menjadi jelas bahwa wajah sebuah

hotel dapat terwakili olehnya.

Lobby

Tempat penerima pengunjung untuk mendapatkan informasi, menyelesaikan

masalah administrasi dan keuangan yang bertalian dengan penyewaan kamar.

Ruang-ruang yang termasuk dalam lobby:

o Entrance hall

Ruang penerima utama yang menghubungkan ruang luar atau main entrance

dengan ruang-ruang dalam hotel. Bersifat terbuka dengan besaran ruang

yang cukup luas.

o Front desk / Reception desk

Terdiri atas ruang-ruang personil front desk yang berfungsi untuk

memproses dan mengelola administrasi pengunjung.

o Guest elevator

Sebagai sarana sirkulasi vertikal untuk para tamu dari lobby atau publik

area menuju guest room atau fungsi lainnya di atas.

o Sirkulasi

Merupakan hal penting dalam publik area yang berfungsi sebagai sarana

untuk menghubungkan fungsi-fungsi di dalamnya untuk kegunaan

pengunjung.


21

o Seating Area

Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar berbincang-

bincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya kontak sosial di antara

pengunjung.

o Retail Area

Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari-hari

o Bell man

Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang baru datang atau hendak

meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa membawakan koper-koper

pengunjung.

o Support function

Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada si publik area, antara

lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain-lain.

o Consession space

Pada dasarnya ruang-ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk hotel

berbintang, ruang-ruang konsesi ini terpisah sendiri dan merupakan bagian

dari publik area, yang antara lain terdiri dari:

- Travel agent room

- Perawatan kecantikan / salon

- Toko buku dan majalah

- Money changer

- Souvenir shop

- Toko-toko khusus

Food and Beverages outlets

Yaitu area yang digunakan untuk menikmati makanan dan minuman berupa :

o Restoran

o Coffee shop

o Lounge

o Bar

Ruang Serbaguna

Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan antara lain

o Pameran

o Seminar

o Pertemuan / pernikahan


22

Area rekreasi

o Daerah yang dipergunakan oleh para pengunjung untuk berekreasi, berolah

raga, santai dan lain-lain, yang antara lain:

o Swimming pool

o Food court

o Retail area

o Kolam dan kanal buatan , Amphitheatre + Dancing Fountain

o Taman

o Sarana olahraga

o Fitness

o Spa dan Sauna

Back of the house (sektor belakang hotel)

Terdiri dari area servis. Yang termasuk back of the house yaitu:

Daerah dapur dan gudang (food and storages area)

Area ini merupakan gudang penyimpanan makanan dan minuman. Terdapat gudang

kering dan gudang basah, disesuaikan dengan kebutuhan makanan dan minuman

yang dimasukkan.

Daerah bongkar muat, sampah dari gudang umum (receiving, trash and general

storage area)

Area ini merupakan tempat turun naiknya barang dari dan ke dalam mobil

pengangkut.

Daerah pegawai / staff hotel (employees area)

Area ini merupakan ruang karyawan yang berisi loker untuk karyawan, gudang, dll.

Daerah pencucian dan pemeliharaan (laundry and housekeeping)

Untuk hotel berbintang, laundry berukuran cukup luas dan berfungsi sebagai tempat

mencuci, mengeringkan, setrika, dan mesin press yang digunakan untuk melayani

tamu dan juga karyawan. Pada area housekeeping, terdapat ruang kepala dan asisten

departemen, gudang, tempat menjahit kain, sarung bantal, gorden, dll. yang

disiapkan untuk melayani tamu hotel.

Daerah mekanikal dan elektrikal (Mechanical and Engineering Area)

Ruang ini berisi peralatan untuk heating dan cooling yang berupa tangki dan pompa

untuk menjaga sistem operasi mekanikal secara keseluruhan.


23

Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang publik juga harus berhubungan dengan ruang

pelayanan dan mempunyai batas yang jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan

aktivitas servis. Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting (Diagram

2.1 dan 2.2).

Diagram 2.1 Penzoningan Area Privat, Publik dan Semipublik pada Hotel

Diagram 2.2 Penzoningan Area Servis pada Hotel

2.2.2.6 Karakter Pengunjung Hotel

Menurut tujuan kedatangannya, pengunjung hotel terbagi dua, yaitu untuk tujuan

bisnis dan wisata. Karakteristik pengunjung hotel dapat dibagi atas:

Public Space

Ruang Serbaguna

F&B Outlet

Lobby

Kamar Tamu

Hotel

Area Rekreasi

Area Parkir

Administrasi

Ruang Karyawan

Ruang Penerima dan Penyimpanan

Food Preparation

Hotel

Engineering

Ruang Mekanikal Elektrikal

Laundry dan Housekeeping

Area Servis


24

Tabel 2.3 Karakter Pengunjung Hotel

Jenis

Pengunjung

Karakter Pengunjung Tujuan Tipe kamar

Bisnis

Grup Single atau double

Menginap 2-4 malam

75% pria, 25% wanita

Harga tidak

dipermasalahkan

Konvensi dan

konferensi

Perkumpulan

profesional

Rapat pelatihan

dan

perdagangan

King, twin, double-

double

Kamar mandi yang

memiliki area ganti

pakaian

Terdapat area kerja

yang baik

Perorangan Single

Menginap 1-2 malam

85% pria, 15% wanita

Sangat memperhitungkan

biaya

Kerjasama

bisnis

Perdagangan

Konvensi dan

konferensi

King

Kamar mandi standar

dengan shower

Terdapat area kerja

Wisata

Keluarga Double-plus (termasuk

anak-anak)

1-4 malam, bahkan lebih

lama di area resort

Harga menengah

Liburan

keluarga

Bertamasya

Olahraga,

aktivitas

keluarga

Double-double, king

sofa, kamar berdekatan

Area duduk dan televisi

Kamar mandi

Memiliki balkon, teras,

dan jalan masuk dari

luar

Pasangan Double

1-7 malam

Harga menengah ke atas

Tour, clubs,

perkumpulan

Bertamasya

Teater,

berolahraga

Liburan akhir

pekan

King

Area makan dan kerja

Area penyimpanan

Kamar mandi


25

Jenis

Pengunjung

Karakter Pengunjung Tujuan Tipe kamar

Belanja, liburan

Single Single

Profesional muda

Harga menengah ke atas

Tour, clubs,

perkumpulan

Budaya, seni,

teater

berbelanja

Queen

Area makan dan kerja

Kamar mandi standar

Sumber Hotel Planning and Design

2.2.3 Tinjauan Hotel Bisnis

Adapun jenis hotel yang terdapat pada bangunan multifungsi ini adalah hotel bisnis.

Berikut adalah pengertian dan perkembangan mengenai hotel bisnis.

2.2.3.1 Pengertian Bisnis

Kata bisnis berasal dari bahasa Inggris business, dari kata dasar busy yang berarti

"sibuk" dalam konteks individu, komunitas, ataupun masyarakat. Dalam artian, sibuk

mengerjakan aktivitas dan pekerjaan yang mendatangkan keuntungan. Dalam ilmu ekonomi,

bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada konsumen atau bisnis

lainnya, untuk mendapatkan laba.

Beberapa pengertian bisnis menurut para ahli:

Brown dan Petrello (1976) : “Business is an institution which produces goods and

services demanded by people”. Artinya bisnis ialah suatu lembaga yang menghasilkan

barang dan jasa yang dibutuhkan oleh masyarakat.

Griffin dan Ebert (1996) : “Business is an organization that provides goods or services in

order toearn provit”. Sejalan dengan definisi tersebut, bisnis merupakan suat organisasi

yang menyediakan barang dan jasa yang bertujuan untuk menghasilkan laba.

Hughes dan Kapoor : “Business is the organized effort of individuals to produce and sell

for a provit, the goods and services that satisfy societies needs. The general term

business refer to all such efforts within a society or within an industry”. Maksudnya

bisnis ialah suatu kegiatan usaha individu yang terorganisasi untuk menghasilkan dan


26

menjual barang dan jasa guna mendapatkan keuntungan dalam memenuhi kebutuhan

masyarakat dan ada dalam industri.

Secara etimologi, bisnis berarti keadaan dimana seseorang atau sekelompok orang sibuk

melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Dapat disimpulkan bahwa bisnis

adalah usaha perdagangan yang dilakukan oleh sekelompok orang yang terorganisasi untuk

mendapatkan laba dengan memproduksi dan menjual barang atau jasa untuk memenuhi

kebutuhan konsumen. Penggunaan kata bisnis yang lebih luas dapat merujuk pada sektor

pasar tertentu, misalnya bisnis perhotelan.

2.2.3.2 Pengertian Hotel Bisnis

Hotel bisnis didefinisikan sebagai hotel yang banyak digunakan para usahawan,

dimana hotel ini memiliki fasilitas yang lengkap untuk para pebisnis. Biasanya terletak di

pusat kota, ataupun area bisnis dan berfungsi menyediakan fasilitas, layanan dan kemudahan

akomodasi yang disesuaikan dengan karakter para pelaku bisnis.

2.2.3.3 Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum

Dulunya, hotel hanya berfungsi sebagai tempat untuk menginap, tapi kini hotel telah

memiliki fungsi ganda, dari tempat menginap, hingga sarana bisnis. Tidak sedikit hotel yang

menyediakan sarana bisnis, terutama hotel - hotel berbintang. Hotel jenis ini dinamakan hotel

bisnis. Pada hotel ini tersedia tempat yang dapat digunakan sebagai ruang pertemuan, ruang

rapat, maupun ruang seminar. Para pebisnis bisa memanfaatkan hotel bisnis sebagai sarana

untuk mempromosikan produk perusahaan, rapat kerja maupun seminar.

Beberapa pertimbangan dalam memilih hotel sebagai tempat pertemuan/rapat, yaitu:

Budget

Menentukan biaya yang akan diperlukan untuk menyewa ruang di hotel

Fasilitas

Mengetahui kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel.

Kapasitas

Memperkirakan jumlah peserta dan menyesuaikan terhadap kapasitas ruang hotel.

Lokasi

Mempertimbangkan kemudahan akses dan pencapaian.


27

2.2.3.4 Perkembangan Hotel Bisnis di Medan

Kota Medan memiliki bisnis yang berkembang dan menjanjikan, salah satunya adalah

dari segi perhotelan. Hal ini dapat terlihat dari peningkatan jumlah kamar untuk setiap hotel

berbintang dan tingkat hunian.

Pesatnya pertumbuhan hotel bisnis mengakibatkan tingkat persaingan antar hotel yang tinggi.

Namun bagi sejumlah pengusaha hotel, kondisi tersebut tidak menjadi kekhawatiran besar

sepanjang pangsa pasarnya masih tersedia. Para pengelola hotel harus berusaha sebaik

mungkin dalam memanfaatkan pasar yang ada dengan memberi imej dan layanan khusus

kepada para tamunya.

Menurut Direktur Utama Madani Hotel, jumlah kamar yang tersedia saat ini mencapai 174

kamar, dan jumlah tersebut masih belum mampu memenuhi pasar. Untuk itu Madani

berencana mengembangkan hotelnya dengan membuka hotel Madani kedua di Medan.

Sama halnya dengan Hotel Garuda Plaza Medan, yang memiliki imej hotel keluarga, mampu

meningkatkan jumlah hunian kamarnya hingga selalu penuh. Selain dikenal sebagai hotel

keluarga, hotel ini juga cukup akrab di kalangan pebisnis, pejabat, politisi dan kalangan artis.

Hotel Garuda Plaza kini mengembangkan gedungnya untuk menambah jumlah kamar agar

dapat melayani para tamu yang jumlahnya terus meningkat. Hotel Tiara juga merupakan

hotel bisnis berbintang 3 yang terdapat di Medan. Dikenal dengan convention centernya,

hotel ini juga dikunjungi oleh berbagai kalangan.

2.2.3.5 Karakteristik Hotel Bisnis

Hotel bisnis memiliki berbagai karakteristik, di antaranya:

Memiliki fasilitas yang mendukung kegiatan bisnis seperti ballroom dan banquet hall.

Berada di pusat kota dan berdekatan dengan pusat bisnis dan perbelanjaan.

Keberadaannya dapat menaikkan prestis dan citra kota.

2.2.3.6 Karakteristik Tamu Hotel Bisnis

Usaha di bidang perhotelan mempunyai sasaran pelayanan jasa akomodasi bagi para

pebisnis baik dari dalam maupun luar kota Medan, yang terdiri dari:

Pedagang

Pengusaha


28

Peserta konvensi/ konferensi

Pejabat pemerintah, dll.

Karakteristik tamu hotel bisnis yaitu:

Bepergian seorang diri atau berkelompok

Menginap dalam jangka waktu relatif singkat

Ingin cepat menyelesaikan tugasnya, sehingga pertimbangan terhadap jarak pencapaian

ke objek tujuan harus sedekat mungkin

Pertimbangan ekonomi dan fasilitas

Dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan

Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien. Kualitas interaksi

bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin

dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel.

Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan

fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan

dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi

tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan.

Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan

santai lainnya. Untuk itu, hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan,

minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan.

2.2.3.7 Kriteria Fasilitas Hotel Bintang 3

Hotel kelas ini mempunyai kondisi sebagai berikut:

Umum

Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby, restoran, kamar tidur, dan function

room

Bedroom

Terdapat minimum 20 kamar standar dengan luas 22 m2/ kamar

Terdapat minimim 2 kamar suite dengan luas 44 m2/ kamar

Tinggi minimum 2.6 m tiap lantai


29

Dining room

Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka harus dilengkapi dengan kamar mandi/WC

sendiri.

Bar

Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan suhu 24˚C.

Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1m.

Ruang fungsional

Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby dengan kapasitas

minimum 2,5 kali jumlah kamar.

Dilengkapi dengan toilet apabila tidak satu lantai dengan lobby.

Terdapat pre function room.

Lobby

Mempunyai luasan minimum 30 m2.

Dilengkapi dengan lounge.

Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan

Lebar koridor minimum 1,6 m.

Drug store

Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan, air line

agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan salon.

Tersedia poliklinik.

Tersedia paramedis.

Sarana rekreasi dan olah raga

Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna, billiard,

jogging, diskotik atau taman bermain anak.

Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang anak.

Utilitas penunjang

Terdapat transportasi vertikal mekanis.

Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/ orang/ hari.

Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin.

Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal.

Tersedia PABX.

Dilengkapi sentral video/TV, radio, paging, carcall.


30

2.2.3.8 Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu

Pada hotel, ruang tidur merupakan ruang privat yang perlu diperhatikan untuk

memenuhi tuntutan kenyamanan dan privatisasi tamu. Aspek efisiensi juga harus

diperhatikan sehingga tamu merasa betah menginap di hotel tersebut. Adapun bentuk kamar

tidur pada hotel adalah seperti pada Gambar 2.1.2

2 The Architects’ Handbook

Gambar 2.1 Tipe Kamar Berdasarkan Jenis Tempat Tidur pada Hotel


31

Klasifikasi kelas kamar pada sebuah hotel adalah:

Standard room

Jenis kamar yang tersedia untuk dua orang penghuni dengan kondisi, berisi satu tempat

tidur double (double bed) atau dua tempat tidur dan fasilitas yang tersedia di dalam

kamar tersebut berlaku umum di semua hotel.

Deluxe room

Jenis kamar dengan fasilitas yang lebih baik dari kamar standar, misalnya dengan ukuran

kamar lebih besar dan tambahan fasilitas, seperti televisi, lemari es, dll.

President suite room

Jenis kamar paling mahal dalam suatu hotel, tersedia untuk 2-3 atau lebih penghuni

dengan kondisi berisi dua atau tiga kamar lebih dengan ukuran kamar lebih besar, luas,

mewah dan lebih lengkap dengan fasilitas tambahan seperti ruang tamu, makan, dan

dapur kecil (kitchenette) serta mini bar. Tempat tidurnya terdapat double bed, twin bed

atau bahkan single bed.

Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing – masing jenis kamar tersebut adalah

sebagai berikut :

Kamar mandi private ( bathroom ) dan perlengkapannya.

Tempat tidur ( jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis).

Lemari pakaian ( cupboard ).

Rak untuk menyimpan koper ( luggage rack ).

Telepon, lampu, AC.

Radio dan Televisi.

Meja rias / tulis ( dressing table ) dan kursi.

Meja lampu.

Asbak , korek api , handuk , alat tulis ( stationeries ), dll.

2.2.4 Tinjauan Kantor

Adapun tinjauan fungsi kantor pada secara umum dan klasifikasinya adalah:3

3 Panduan Perancangan Bangunan Komersial


32

2.2.4.1 Pengertian Kantor

Kantor, berasal dari bahasa Belanda kantoor, adalah sebutan untuk tempat yang

digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya

berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.

2.2.4.2 Tipe Bangunan

Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu:

High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai)

Middle rise building (bangunan 4 lantai sampai dengan 20 lantai)

Low rise building (bangunan 1 lantai sampai dengan 3 lantai)

Garden office/office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang

ekstensif).

2.2.4.3 Klasifikasi Kantor

Secara garis besar, menurut L. Manaseh dan R.Cunliffe, jenis kantor dapat dibedakan

menjadi 4 jenis, yaitu:

Commercial office

Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk toko,

disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.

Industrial office

Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya.

Professional office

Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan

perkantoran yang jumlah modal yang digunakan relatif kecil.

Institutional/ Governmental office

Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang

berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanaya digunakan dalam waktu

yang lama atau panjang.

Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain:

Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central

Business District)

Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat bisnis


33

Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki

kualitas material yang baik dan cukup modern)

Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran,

lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.

Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu:

Gedung perkantoran sewa

Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu

dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu

yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa

dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan

yang disewa dan dibayar per bulan.

Gedung perkantoran Strata Title (milik)

Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran

dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya

harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan

pemeliharaan gedung.

Saat ini, terdapat gedung perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam

gedung perkantoran tersebut ada yang ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang

menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat

ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya disewakan.

2.2.4.4 Karakteristik Gedung Perkantoran

Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada satu karakteristik penting yang

harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung

perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu:

Dekat dengan gedung perkantoran umum

Dilalui oleh kendaraan umum

Merupakan pusat kegiatan finansial

Dekat dengan gedung pemerintahan


34

2.2.4.5 Kriteria Kantor

Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa

faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor tersebut adalah :

Flexibilitas ruang

Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi

penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.

Tingkat hunian

Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu

tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.

Harga sewa

Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada di bawah

harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung per-meter persegi.

Service charge

Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor,

karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan.

Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung

perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.

Citra/image

Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk

bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki

akan lebih mudah menarik pengunjung.

2.2.4.6 Kantor Sewa

Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang dapat dimiliki

dengan sistem sewa. Menurut Hunt, W.D. , kantor sewa adalah suatu bangunan yang

mewadahi transaksi bisnis degan pelayanan secara profesional. Ruang dalamnya terdiri dari

ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai

penyewa atas ruang yang digunakannya.

Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus diperhatikan, sebagai

berikut:

Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan

layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire tower court.


35

Rentable floor area, dibedakan menjadi

Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.

Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga sewa per m2

diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.

Gross area system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan

(ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory, dan ruang penunjang lainnya.

Net area system adalah sistem sewa degan memperhitungkan luas ruang yang benar-

benar hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang

tidak termasuk yang disewakan.

Semi gross system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang

digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang fasilitas, tetapi tidak

termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.

2.2.4.7 Klasifikasi Kantor Sewa

Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:

Kantor sewa fungsi tunggal

Merupakan kantor sewa yang di dalamnya hanya memiliki satu fungsi (tunggal). Sifat

dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama.

Kantor sewa fungsi majemuk

Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih

variatif dan lebih berpotensi meningkatkan daya tarik kunjungan. Setiap fungsi

mempunyai aktivitas dominan berbeda yang menuntut kenyamanan dan fasilitas berbeda.

Berdasarkan jumlah penyewa, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:

Penyewa bangunan tunggal

Disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.

Penyewa lantai tunggal

Setiap lantainya hanya ditempati satu penyewa saja.

Penyewa lantai majemuk

Setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/ unit kantor.

Berdasarkan pembagian layout denah, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:


36

Cellular system (Sel)

Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk

bangunan. Ruang memiliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll.

Group space system (kelompok ruang)

Sistem ini memiliki ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan,

bersifat semiformal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding

terluar bangunan.

Landscape/ open plan system (ruang terbuka)

Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat dan

mempunyai karakter bebas dan nonformal.

Berdasarkan kedalaman ruang, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:

Shallow space

Ruang memiliki kedalaman kurang dari 8m, bentuk sirkulasi single zone place yang

disusun linier, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.

Medium depth space

Ruang sewa memiliki kedalaman 8-10m, sirkulasi single zone place, atau 14-22m pada

sirkulasi double zone place.

Deep space

Ruang memiliki kedalaman 11-19m, digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi

kantor tunggal dan kantor grup kecil.

Very deep space

Ruang memiliki kedalaman lebih dari 20m, mengkombinasikan ruang kecil dan sedang.

Berdasarkan tipikal jalur pencapaian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:

Tipe koridor terbuka

Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa

satu atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relatif linier.

Tipe menara

Bangunan dirancang dengna bentuk bangunan tinggi, dengan luas per lantai relatif kecil.

Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertikal yang terletak dalam core.


37

2.2.4.8 Pengguna Kantor Sewa

Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu:

Penyewa/ konsumen kantor sewa

Pengunjung bangunan/ tamu

Pengelola bangunan

Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda antara satu

dengan lainnya sesuai latar sosial budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan

dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi perancangan

sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah kelompok bidang usaha

perdagangan, konsumen yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai

bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tak langsung akan terbatasi, sehingga

terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk

menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut.

2.2.4.9 Fasilitas Fungsional Kantor

Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:

Area penerima/ Lobby

Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga desainnya dan

penataannya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi kebutuhan.

Unit pengelola

Fasilitas ini digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll.

Unit kantor sewa

Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa kantor privat

(cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open space).

Ruang pertemuan/ rapat

Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll. akses ke ruang

pertemuan harus melalui koridor ataupun area penerima.

Unit layanan umum

Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, kafetaria, dll.

Area Servis

Melayani kebutuhan sanitasi, pelayanan kesehatan,dll. dari pengguna bangunan.


38

Sirkulasi

Sirkulasi vertikal berupa lift diperlukan untuk menghubungkan ruang dari 1 lantai ke

lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar ruang.

Gudang

Digunakan sebagai tempat menyimpan barang dan peralengkapan dari kantor.

Ruang Mekanikal Elektrikal

2.2.5 Tinjauan Shopping Mall

Adapun pengertian dan kriteria shopping mall adalah:

2.2.5.1 Pengertian Mall

Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem

dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mall dapat disebut sebagai

jalan pada area pusat usaha yang terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudah

terhadapnya, sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif untuk

melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana.

Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh

elemen-elemen:

Anchor (magnet)

Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.

Secondary Anchor (magnet sekunder)

Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store, supermarket,

superstore, dan bioskop.

Street Mall

Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan

magnet-magnet.

Landscaping (pertamanan)

Merupakan transformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat

luar.

2.2.5.2 Pengertian Shopping Mall

Terdapat beberapa pengertian shopping mall, yaitu:


39

Shopping mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat

bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan

kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).

Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen

store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi

bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang

merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan

sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antarpengunjung dan pedagang (

Maitland, 1987).

Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi

yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi,

berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.

Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total

toko-toko (Urban Land Institute, 1997).

2.2.5.3 Kriteria Mall

Mall mempunyai kecenderungan berkonfigurasi secara horizontal. Unsur yang

menunjang keberhasilan suatu mall adalah:

Bentuk mall

Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall, yaitu:

Open mall (mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan

luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannya

berupa kendala climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dan

kurangnya kesan pewadahan.

Enclosed mall (mall tertutup) adalah mall dengan pelingkup. Keuntungannya berupa

kenyamanan climatic control. Kerugiannya biaya mahal dan kesan kurang luas.

Integrated mall (mall terpadu) adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup.

Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Munculnya bentuk ini

merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control serta

mahalnya pembuatan dan perawatan mall tertutup. Mall ini juga bertujuan

mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.


40

Pola mall

Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang banyak dijumpai adalah

mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16m. Pintu masuk

sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir

mall. Jarak antarmagnet antara 100 sampai 200m, atau sepanjang kenyamanan pejalan

kaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet yang terletak pada ujung-ujungnya dengan

menekankan hubungan horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekeliling

bangunan dengan akses mudah ke mall. Pola mall yang memberikan kemudahan adalah

bentuk I, T, dan L.

Dimensi mall

Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall, tetapi berdasarkan survei

di Amerika, panjang minimalnya adalah 180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall

juga tidak boleh terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall

dapat dipecahkan dengan square, courts, atau ruang terbuka lainnya. Ruang ini berfungsi

menampung fasilitas tempat duduk, tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal

10% dari total luas lantai shopping mall. Agar terbentuk mall yang nyaman, pengaturan

panjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat diperhatikan.

Penataan letak retail di sepanjang mall

Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung dan semua retail

akan mempunyai nilai komersial sama. Penataan retail tenant dan anchor tenant yang

baik akan saling mendukung terjadinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang

mall. Komposisi yang paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant.

Pencahayaan

Untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall, bagian atap mall biasanya

diselesaikan dengan skylight yang berfungsi memasukkan cahaya matahari ke dalam

bangunan mall pada siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskan

pengunjung dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya terhadap

penggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.

Elemen arsitektural pada mall

Elemen arsitektural yang dapat ditempatkan di sepanjang mall adalah bangku, arena

bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah, jam, dll. Adapun fungsi

elemen tersebut adalah:


41

Area duduk merupakan sarana penting supaya terjadi interaksi sosial

antarpengunjung.

Area bermain berfungsi sebagai tempat bermain anak-anak ketika orang tuanya

berbelanja.

Kios-kios pada jalur mall berfungsi sebagai faktor penarik pengunjung dan memberi

variasi suasana pada mall.

Jadi, mall pada shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol, pengorganisir unit

retail serta pengidentifikasi area (memberi kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsi

sebagai wadah kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran tersebut

menunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing merupakan elemen beridentitas dan

berhubungan yang membentuk sistem pemusatan wadah perbelanjaan.

Ada beberapa prinsip yang harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu:

Design Control Zone

Control zone bertujuan mencapai kontinuitas arus pengunjung sehingga semua ruang

bernilai sama dan efektivitas komersial dapat tercapai. Control zone dapat dicapai

melalui pola mall, magnet/ anchor, pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan.

Tenant Mix

Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari berbagai jenis dagangan.

Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop

shopping, yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat.

Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan berdasarkan materi

dagangan sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan.

Design Criteria

Perancangan masing-masing unit sewa harus menunjukkan kesatuan. Berdasarkan

prinsip perancangan dan karakter dasarnya, strategi perancangan shopping mall adalah

sistem pusat belanja dengan elemen utama mall berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki

yang menghubungkan atau mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karakter

tertentu. Potensi sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan secara maksimal untuk mencapai

efektivitas dengan menciptakan nilai atraktif dan kenyamanan pada mall.


42

2.3 Studi Banding Proyek Sejenis

Berikut ini adalah studi banding bangunan multifungsi dari berbagai negara:

2.3.1 Four Seasons Hotel and Tower

Four Seasons Hotel and Tower yang dikenal sebagai

Four Seasons Hotel Miami ataupun Four Seasons Tower

adalah sebuah gedung pencakar langit di Miami, Florida. Pada

tahun penyelesaiannya, bangunan ini (Gambar 2.2) merupakan

bangunan mixed use tertinggi di U.S, bagian selatan dari kota

New York.

Lokasi : 1441 Brickell Avenue, Miami, Florida,

United States

Fungsi tower : hotel, perkantoran, dan beberapa unit

kondominium di lantai atas

Ketinggian : 240 m

Jumlah lantai : 64 lantai

Dibangun : 2000–2003

Arsitek : Gary Edward Handel dan Associates.

Developer : Millennium Partners MDA Associates

Spesifikasi:

Lantai 2 sampai 12 merupakan perkantoran kelas A seluas 21.000m2 yang ditempati oleh

HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah 167.000m2.

Terdapat tiga lobby, 2 di antaranya terdapat di lantai satu, yaitu untuk kantor dan hunian,

sedangkan 1 lainnya pada lantai 7 untuk hotel dan area pertemuan.

Area seluas 8.000m2 pada lantai 7 digunakan sebagai teras kolam, yang di bawahnya

merupakan garasi parkir berkapasitas 934 mobil.

Lantai 8 sampai 40 ditempati oleh Four Seasons Hotel. Di dalamnya terdapat 221 kamar

tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2 sampai 192 m2.

Lantai 40 sampai 64 ditempati sebanyak 186 kondominium mewah, dengan luas 103 m2

sampai 604 m2.

Memiliki area retail seluas 985m2.

Memiliki Sport Club/ LA Miami seluas 3.700m2.

Gambar 2.2 Four Seasons Hotel and Tower


43

Beberapa view ke Four Seasons Hotel and Tower terlihat dari Gambar 2.3 sampai 2.9.

Gambar 2.4 Perspektif Four Seasons Tower

Gambar 2.3 Four Seasons Tower dari Udara

Gambar 2.6 Suasana di depan Bangunan

Gambar 2.5 Entrance dari Brickkel Ave

Gambar 2.7 Entrance dari SE 14 th Terrace

Gambar 2.8 Entrance dari SE 14th Ln Gambar 2.9 Entrance ke Gedung Parkir


44

Adapun fungsi yang terdapat pada bangunan ini adalah:

1. Hotel

Hotel yang terdapat pada Four Seasons Tower ini adalah Four Seasons Hotel yang

memiliki 221 kamar tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2 sampai 192 m2.

Bangunan ini juga mempunyai view ke jalan di sekelilingnya, terlihat dari Gambar 2.10.

Fasilitas yang terdapat pada Four Seasons Hotel antara lain:

Lobby hotel

Lobby hotel terletak di lantai 7 dari

bangunan (Gambar 2.11).

Fasilitas pertemuan

Hotel Four Seasons Miami memiliki

fasilitas berupa ruang pertemuan (Gambar

2.12). Fasilitas ini dapat menampung

berbagai kegiatan pertemuan, dari yang

berskala kecil sampai yang berskala besar,

galas, dan pesta pernikahan. Ruang serbaguna dengan luas total 1.386m2 ini terdapat

di sekeliling atrium courtyard, dengan berlapis dinding kaca sehingga cahaya

matahari dapat masuk ke dalam ruangan dan menikmati pemandangan yang bagus.

Grand ballroom seluas 542m2 dapat disekat setengah untuk fleksibilitasnya.

Gambar 2.11 Lobby Hotel di Lantai 7

Gambar 2.10 Perletakan Fungsi Hotel pada Bangunan


45

Ruang pertemuan yang terdapat di Four Seasons Hotel meliputi:

a. Grand Ballroom

b. Ballroom west

c. Ballroom east

d. Ballroom pre-function room

e. Miami ballroom

f. Miami pre-function room

g. Coral gables

h. Coconut grove

i. Key biscayne

j. Bal harbour

k. Brickell key

Gambar 2.12 Ruang Pertemuan pada Hotel


46

Berikut adalah ukuran ruang pertemuan pada Hotel Four Seasons Miami pada Tabel 2.4 yaitu:

Tabel 2.4 Ukuran Fasilitas Ruang Pertemuan Hotel Four Seasons Miami


47

Fasilitas penginapan

Hotel Four Seasons Miami mempunyai 221 kamar tamu yang luas, temasuk 39

suites, yang terletak di lantai 20 sampai 29 (Tabel 2.5).. Fasilitas penginapan terdiri

dari kamar tamu, suites, dan hunian privat dengan beberapa tipe dan layout kamar

yang berbeda yaitu dari superior, deluxe, maupun suites (Gambar 2.13).

Tabel 2.5 Tipe Kamar Hotel

Executive suite bay view

Executive suite city view

Premier bay-view room

Deluxe city-view room

Superior room

Presidential suite


48

Fasilitas pelayanan tamu

Adapun fasilitas pelayanan tamu pada hotel adalah:

a. In-room dining 24 jam

b. Laundry

c. 24 hour multilingual concierge

d. Rental mobil

e. Servis penukaran valuta asing

f. Pelayanan medis

g. Safety deposit

h. Salon

i. Area servis dan fasilitas untuk

anak-anak

j. Parkir

Fasilitas pendukung

Adapun fasilitas pendukung pada hotel ini adalah:

a. Restoran

Terletak di lantai 7, restoran Acqua menawarkan tempat makan dengan

suasana yang nyaman dan mempunyai view ke kolam renang. Terdapat area

makan indoor dan outdoor, dengan luas 305m2, di mana terdapat 86 tempat

duduk indoor dan 36 tempat duduk outdoor.

Premier one bedroom suite

One bedroom suite-bay view

One bedroom suite-city view

Gambar 2.13 Layout Kamar pada Hotel Four Seasons Miami


49

Gambar 2.16 Perletakan Fungsi Kondominium pada Bangunan

b. Lounge

Berada di seberang Acqua, 14Thirty-Five mempunyai luas 158m2, di mana

terdapat tempat duduk indoor 45 buah dan 9 pada bar, serta tempat duduk

outdoor sebanyak 35 buah.

c. Cafe

Berada di dekat lobby, cafe ini menawarkan sarapan favorit, seperti capuccino

dan croissants, dll.

Fasilitas rekreasi

Fasilitas rekreasi yang disediakan pada hotel ini meliputi:

a. Spa (memiliki 10 ruang perawatan)

b. Fitness (luas area 4.645m2)

c. Kolam renang (Gambar 2.14 dan 2.15).

d. Golf

e. Tennis

2. Kondominium

Kondominium terdapat di

atas unit kondo/ hotel

(Gambar 2.16). Terdiri

atas bebagai tipe kamar

yaitu mulai dari 1 sampai

4 tempat tidur.

Gambar 2. 14 View ke Area Duduk Gambar 2.15 Pohon Palem pada Kolam Renang


50

3. Kantor

Fungsi kantor ditempati oleh perkantoran kelas A, seluas 21.000m2 dari lantai 2 sampai

12. Penempatan kantor didominasi oleh HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah

167.000m2

Metoda perancangan yang dipelajari dari studi banding Four Seasons Tower adalah:

Fungsi kantor dan hotel dapat ditempatkan dalam satu bangunan (tower) yang sama.

Terdapat perbedaan akses ke masing-masing fungsi, yaitu melalui lobby hotel yang

terletak di lantai 7, lobby kantor di lantai 1, dan lobby kondominium di lantai 1.

Pencapaian ke masing-masing fungsi pada bangunan juga dibedakan.

Pada hotel, terdapat fasilitas berupa ruang pertemuan, pelayanan tamu, penginapan,

pendukung, dan rekreasi.

2.3.2 Riverchase Galleria

Lokasi : 35244 Birmingham,

Hoover, Alabama, USA

Fungsi : shopping mall, hotel, kantor

Jumlah lantai : Galleria Mall (2 lantai)

Wynfrey Hotel (15 lantai)

Galleria Tower (17 lantai)

Dibangun : 1983-1986

Arsitek : Hellmuth, Obata & Kassabaum

Developer : Jim Wilson dan Associates

Riverchase Galleria, dikenal sebagai The

Galleria merupakan suatu kompleks yang

memiliki shopping mall yang besar dengan

skylight yang panjang yakni mencapai 60m

(Gambar 2.17 dan 2.18). Riverchase Galleria

ditujukan untuk komunitas masyarakat yang

tinggal di sekitarnya dan juga komunitas bisnis.

Gambar 2.17 Eksterior Riverchase

Gambar 2.18 Riverchase Galleria dari Arah Jalan


51

Spesifikasi:

Terdiri dari 3 penempatan fungsi, yaitu shopping mall, hotel dan kantor (Gambar 2.19).

Galleria Mall berlantai 2 dengan luas 108.000m2 yang kemudian mengalami

penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini mempunyai atrium di tengah yang dapat

mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria Tower.

Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15.

Galleria Tower adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2.

Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area parkir ke

mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel.

Area parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil dan sisi

selatan 2.915 mobil.

Adapun fungsi yang terdapat pada bangunan ini adalah:

1. Galleria Mall

Mall berlantai dua ini memiliki. 218 retail dan 20 restoran serta beberapa anchor di

dalamnya yang berupa department store yaitu J.C. Penney (12,557 m2), Macy's

(20,000 m2), Sears (14,000 m2), Belk (18,910 m2),dan Belk Home and Children's

(12,200 m2) seperti pada Gambar 2.20.

Gambar 2.19 Penempatan Fungsi pada Riverchase Galleria


52

Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds, Sephora, dll yang

terdapat di kedua sisi koridor tengah (Gambar 2.21). Selain area perbelanjaan, juga

terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai, duduk dan menikmati

beraneka menu makanan seperti pada Gambar 2.22 dan 2.23.

Gambar 2.21 Skylight padaMall

Gambar 2.20 Penempatan Anchor pada Mall di Lantai 1 dan 2

Gambar 2.22 Interior Suasana Mall Gambar 2.23 Food Court pada Mall


53

Gambar 2.24 Wynfrey Hotel

2. Wynfrey Hotel

Wynfrey Hotel seperti pada Gambar 2.24 terletak

berseberangan dengan Galleria Tower dan memiliki

akses dari arah berlawanan dengan mall.

Hotel bintang 4 ini memiliki jumlah lantai 15, dapat

menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah suite

dan sebuah lobby di lantai dasar (Gambar 2.25).

Hotel ini memiliki fasilitas seperti:

Kamar tamu

Fasilitas meeting

Wynfrey menawarkan 21 ruang pertemuan yang lengkap, yang terdiri dari 3

ballroom dan 18 meeting room, berkapasitas 10 sampai 1200 orang. Ruang

pertemuan tersebut mencapai luas 2880m2 sehingga pertemuan maupun pameran

dapat diselenggarakan di dalamnya. Wynfrey ballroom dapat menampung 800 tamu

untuk banquet, 1200 tamu dengan tempat duduk teater (Gambar 2.27), dan 1200

tamu untuk resepsi (Gambar 2.28).

Jenis kamar tamu di Wynfrey Hotel adalah:

Kamar standard seluas 34,2m2 dan tipe suite

dengan luas antara 90 sampai 162m2 (Gambar

2.26).

Deluxe Double Room Deluxe King room Presidential Suite

Gambar 2.28Ballroom untuk Resepsi

Gambar 2.26 Interior Kamar pada Wynfrey Hotel

Gambar 2.27 Ballroom Tempat Duduk Teater

Gambar 2.25 Lobby Wynfrey Hotel


54

Restaurant

Fitness center

Spa, jacuzzi

Kolam renang, dll.

3. Galleria Tower

Galleria Tower merupakan gedung kantor berlantai 17 dengan ketinggian 76m, berlokasi

di Riverchase Galleria, Hoover seperti pada Gambar 2.29 dan 2.30. Gedung ini

menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2, dan terhubung dengan

mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca transparan. Tenant utama pada

gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter Energy. Di dalamnya terdapat kantor

pusat Med Partners yang berada dari tahun 1993 sampai 2004. Kemudian kantor tersebut

dipindahkan dan diganti dengan Caremark.

Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Riverchase Galleria adalah:

Pada bagian atap mall dapat menggunakan penutup transparan sehingga cahaya bisa

masuk ke dalam mall pada siang hari sehingga dapat melakukan efisiensi terhadap

pemakaian listrik.

Kantor dan Hotel terletak pada bangunan yang berbeda, tetapi tetap memiliki akses ke

mall.

Pada mall, terdapat beberapa anchor yang berfungsi sebagai magnet. Selain itu, juga

terdapat restoran dan retail lainnya yang mendukung aktivitas di sdalamnya.

Galleria Tower

Gambar 2.29 Foto Udara Riverchase Gambar 2.30 Galleria Tower


55

Gambar 2.31 Raffles City

2.3.3 Raffles City

Raffles city seperti yang ditunjukkan pada Gambar 2.31 adalah kompleks mixed use

yang terletak di Civic District, Singapura. Dibangun di atas lahan eks Raffles Institution,

sekolah pertama di Singapura. Eksterior yang sederhana dari bahan aluminium memberi

kesan modern yang kontras terhadap arsitektur Victorian dan klasik di sekitarnya. Dirancang

oleh arsitek terkenal untuk mewujudkan konsep kota dalam kota, the city within a city.

Lokasi : North Bridge Road,

Downtown Core, Singapura

Fungsi bangunan : hotel, kantor, shopping mall,

convention center

Jumlah lantai : Swissôtel The Stamford (73 lantai)

Fairmont Singapore (26 lantai)

Raffles City Tower (42 lantai)

Mall (4 lantai dan 3 basement)

Dibangun : 1980-1986

Luas site : Kantor 35.321 m2

Mall 37.269 m2

Arsitek : I.M.Pei dengan Arsitek 61

Developer : Tincel Properties

Spesifikasi:

Pada Raffles City, terdapat 2 buah hotel, yaitu Swissôtel The Stamford dan Fairmont

Singapore dan sebuah kantor yaitu Raffles City Tower.

Di lantai 6 dari hotel, ditempati oleh spa terbesar di Asia, Raffles Amrita Spa.

Pada podium terdapat shopping mall dan sebuah convention center.

Area retail ditambah dari 19.000 m2 menjadi 33.100 m2 dengan menggunakan area parkir

kendaraan di basement dua dan tiga. Ini bertujuan menghubungkan bangunan ke

Esplanade MRT Station melalui jalur bawah tanah.

Terdapat penambahan 30 sampai 50 toko seperti toko buku MPH, outlet makanan dan

minuman terkenal, toko fashion, coffee shop, dll.

Pada lantai 3, terdapat Food junction, yang berfungsi sebagai food court.

Pada lantai 4, terdapat Raffles City Convention Center.


56

Gambar 2.32 Interior Kamar Fairmont Singapore

1. Hotel

Fairmont Singapore, merupakan salah satu hotel yang berada di kawasan pusat

bisnis, bersejarah, budaya, dan belanja Singapura. Hotel ini mempunyai menara

kembar. Pada hotel ini terdapat 769 kamar tamu dan suite seperti yang terlihat dari

Gambar 2.32.

Swissôtel The Stamford merupakan hotel kedua yang terdapat di Raffles City. Hotel

bintang 5 ini mempunyai 1.261 kamar dan suites, 845 di antaranya adalah classic

room, 255 classic harbour view room, 44 grand room, yang mempunyai balkon

pribadi untuk menikmati pemandangan yang indah. Selain itu, juga terdapat 29

Stamford Crest Suite, 88 Swiss Executive room dengan fasilitas bisnis yang lengkap

(Gambar 2.33).

Junior Theme Suite (85m2)

Penthouse Suite (199m2) Plaza View Suite (76m2)

Theme Suite (199m2) Fairmont room (38,6m2)

Deluxe room (38,6m2) Signature room (44m2)

Junior Penthouse Suite (85m2)


57

Gambar 2.33 Interior Kamar Swissôtel The Stamford

Gambar 2.34 Fasilitas Pendukung pada Raffles City

Selain itu, pada kedua hotel juga terdapat fasilitas pendukung yaitu 11 restoran dan 5 bar,

fasilitas rekreasi seperti Willow Stream Spa, 2 kolam renang outdoor, 6 lapangan tenis,

dan fitness club (Gambar 2.34).

2. Raffles Convention Center

Pada kompleks Raffles city juga terdapat convention center di bagian podium (Gambar

2.35). Convention center ini memfasilitasi segala kegiatan, mulai dari konferensi global,

Swiss Executive Room

Presidential Suite Stamford Crest Suite

Fitness Club Restoran New Asia Szechuan Court

Classic Room

Kolam Renang Outdoor Restoran Equinox Cafe Swiss


58

presentasi, acara amal, pernikahan,dll. Raffles City Convention Center memiliki 27

ruang rapat dan 3 ballroom (Gambar 2.36 dan 2.37).

Adapun luas ruangan yang terdapat pada Raffles City Convention Center dapat dilihat

pada Tabel 2.6 berikut ini.

Gambar 2.35 Raffles City Convention Center

Tabel 2.6 Luas Ruang pada Raffles City Convention Center

Gambar 2.36 Interior Raffles Ballroom

Gambar 2.37 Executive Conference Center


59

Gambar 2.39Interior Shopping Mall

Gambar 2.340 AtriumShopping Mall

Gambar 2.38 Eksterior Shopping Mall

3. Raffles City Tower

Raffles City Tower merupakan kantor komersial dengan jumlah lantai 42. Terdapat 50

tenant di dalamnya yang bergerak di bidang energi, konsultan bisnis, IT dan

telekomunikasi, perbankan, asuransi dan keuangan.

4. Shopping mall

Mall pada Raffles City seperti Gambar 2.38

terletak di podium dan basement. Pada shopping

mall ini, terdapat beberapa anchor tenant, yaitu

supermarket yang dimiliki oleh Dairy Farm

Group, Jason's Market Place dan Guardian

pharmacy yang terletak di basement, department

store Robinsons, Marks & Spencer, dll. Sistem

sirkulasinya menggunakan koridor seperti pada

Gambar 2.39.

Pada basement 1 terdapat area makan, toko roti,

dan penjualan makanan lainnya. Pada lantai 1,

merupakan pusat penjualan barang bermerek,

seperti jam tangan, dll. Di tengahnya merupakan

atrium yang cukup besar (Gambar 2.40). Lantai 2,

merupakan area toko pakaian, dan lantai 3

merupakan area penjualan asesoris untuk

keperluan rumah dan keperluan anak-anak.

Shopping mall ini merupakan one stop mall yang

memfasilitasi semua kebutuhan dari makanan,

pakaian, barang bermerek, keperluan anak-anak,

hingga keperluan rumah.


60

Gambar 2.41 Perspektif Solo Center Point

Diagram 2.3 Persentase Penggunaan Fungsi

Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Raffles City adalah:

Retail-retail dibagi berdasarkan kelompok fungsinya per lantai, misalnya lantai 1 untuk

retail yang menjual barang bermerek, lantai 2 untuk toko pakaian, dll.

2.3.4 Solo Center Point

Solo Center Point merupakan bangunan terintegrasi

yang memiliki fasilitas retail (mall center), ruko, kantor,

apartemen dan hotel (Gambar 2.41). SCP merupakan bekas

lahan pusat perbelanjaan modern pertama di kota Solo.

Meskipun terkesan modern, terdapat kontekstualitas pada

fasilitas publiknya.

Lokasi : Jl. Slamet Riyadi, Solo

(lokasi eks Plasa Purwosari)

Fungsi bangunan : condotel, apartemen, kantor,

lifestyle center, ruko

Jumlah lantai : 22 lantai dan 2 basement

Dibangun : tahap 1 tahun 2008;

tahap 2 tahun 2010

Luas site : 38.170 m2

Arsitek : PTI (Peddle Thorp International) Architects

Developer : PT. Duta Mitra Propertindo

Secara fungsi, SCP merupakan gabungan mall dengan konsep city walk, condotel, apartemen

di lantai atas, dan plasa di bagian tengah. Ketiga fungsi tersebut memiliki akses yang terpisah

Persentase penggunaan fungsi pada

Raffles City adalah 40 % untuk hotel dan

convention center, 17% kantor, 43%

retail. Pada Raffles City, penggunaan

retail lebih besar dibandingkan fungsi

lainnya (Diagram 2.3).


61

dan memperhatikan kemudahan akses dan privasi pengguna. Penyediaan kebutuhan

transportasi dalam area gedung atau fasilitas lainnya dirancang terpisah, sehingga

memberikan kenyamanan bagi pengguna condotel, apartemen, maupun mall.

1. Apartemen

Jumlah unit apartemen di SCP adalah 110 unit dan mempunyai akses tersendiri dengan 3

tipe hunian (Gambar 2.42). Penghuni apartemen disediakan akses langsung untuk bisa

menuju zona publik (area city walk atau plasa) di lantai bawah yang aktif 24 jam melalui

area lobby (Gambar 2.43). Begitu juga area parkir tersedia untuk pemilik apartemen

dibedakan dalam mengaksesnya. Untuk fasilitas penunjang tertentu misalnya kolam

renang, gym atau yang lainnya menyatu dengan condotel dan hanya bisa digunakan

pemilik apartemen dan pengguna condotel. Interior ruang kamar yang modern

dikombinasikan dengan gaya lokal, yaitu adanya corak batik, di mana diketahui bahwa

Solo adalah kota yang terkenal dengan batiknya.

Hunian tipe A

Gambar 2.43 Lobby Apartemen

Hunian tipe B Hunian tipe C

Gambar 2.42 Tipe Hunian Apartemen


62

Gambar 2.44 Potongan Solo Center Point

Gambar 2.45 Denah Ground Floor Solo Center Point

2. Condotel

Pada condotel, seperti pada Gambar 2.44,

terdapat 100 unit ( 50 unit dijual dan 50

unit dikelola seperti hotel). Fasilitas

pendukung lain yang terdapat di SCP

adalah cafe, restoran, spa, fitness center,

taman bermain anak, kolam renang.

3. Kantor

Kantor terdiri dari 3 lantai, terletak di

bawah condotel dan apartemen dan di atas

retail dan lobby.

4. Retail

Pada area menghadap ke jalan, seperti

pada Gambar 2.45, terdapat ruko-ruko

yang di atasnya merupakan lifestyle center,

area perbelanjaan yang mempunyai jajanan

makanan di lantai 2.

5. City walk dan plasa

SCP merupakan bangunan modern yang

menonjolkan interaksi sosial dan

budaya yang tinggi seperti salah satu

budaya atau kebiasaan masyarakat Solo,

yaitu wedangan (menikmati minuman

hangat) di malam hari. Desain ruang

publik untuk menunjang kegiatan

berbudaya yaitu dengan adanya plasa di

tengah bangunan dan city walk akan

menjadi tempat kegiatan budaya

masyarakat Solo. Selain itu juga

bangunan ini menciptakan interaksi


63

Gambar 2.46 Perspektif Suasana Depan SCP

terhadap jalan meskipun kita berada di area

bangunan contohnya terdapat balkon diatas

yang terbuka di lantai satu dimana area

tesebut merupakan zona jajanan modern

(Gambar 2.46).

Bangunan ini juga banyak memanfaatkan

keberadaan alam, yang terlihat dengan

banyaknya ruang terbuka dan

memaksimalkan penghawaan alami. Dari

awal tahap perencanaan sudah terdapat

komitmen untuk mengintegrasikan city walk

terhadap bangunan, hal ini sesuai dengan

pencanangan program pemerintah kota Solo.

Dari segi arsitektur yang ditonjolkan Solo Center Point, proyek ini merupakan gebrakan

baru karena menghapuskan pembatas antara area privat dan publik, yang merupakan

integrasi dalam satu komplek.


Studi Banding Lengkap

Documents

Transcript of Studi Banding Lengkap