Strategi revitalisasi kota-kota Asia dalam konteks persaingan globalPublished September 27, 2008 city planning 4Comments Salah satu sumber masalah terbesar dalam pembangunan perkotaan adalah distribusiurbanisasiyang tidak terkontrol. Data PBB menunjukkan bahwa dalam kurun waktu 30tahun (199!"0"# penduduk dunia yang bermukimdalam kawasan urban akanbertambah dua kali lipat dari "$% milyar kemilyar (&all$ P'ei''er$ "000#. (enomena sosialini dapat dipastikanselalumembawamasalahdankonsekuensi besar padamamputidaknya sebuah kota mengakomodasi beban ini.Strategi umumyang dilakukan oleh kota!kota besar di negara!negara berkembangumumnyameresponisuini denganmelakukankonseppembangunanmelebar se)arahori*ontal. Permukiman!permukiman berskala luas berdensitas rendah umumnyadibangundi kawasanpinggirankotaindukseperti halnyaBintarodanBumi SerpongDamai dalamkonteks kota +akarta. Dampak negati' dari horizontal development inisangat beragam mulai dari isu kema)etan$ beban in'rastruktur,utilitas$ sampaipermasalahan sosial budaya yang memburuk.Dalam konteks permasalahan di atas$ ironisnya banyak ditemui kawasan!kawasan skalabesar di pusat kota di +akarta yang dibiarkan dan tidak dioptimalkan sebagai salah satualternati' dalam mengatasi isu urbanisasi tersebut melalui konsep dan strategipemadatankedalam(inner citydensification). -suyangterjadi ini dapat dikategorikankedalam beberapa aspek.1. /etidakmampuan kawasan!kawasan bermasalah ini sebagai generator ekonomibaru kota.2. /epadatan kawasan dan ketinggian bangunan yang tidak optimal.3. Dominannya 'ungsi tunggal (mono-use# dibanding 'ungsi )ampuran (mixed-use#.Berka)a pada berberhasilan beberapa kota besar di0sia seperti&ongkong$ Shanghaidan Singapura dalam mengatasi isu!isu urban ini$ se)ara strategis terlihat bahwa 3 isudiatas umumnya menjadi dasar dalam mere1italisasi kawasan!kawasan urbanbermasalah. /awasan!kawasan yang berhasil dire1italisasi ini umumnya memilikidensitas yang tinggi$ ber'ungsi )ampuran yang adapti',kreati'$ berbasis transit danmampu menjadi generator baru yang menangkap peluang!peluang ekonomi globalkedalam kawasan tersebut./arenanya makalah ini men)oba memaparkan strategi!strategi re1italisasi kawasanurbandenganmengambil sudut pandangpadaanalisastudi kasuskawasan!kawasanyang sukses dire1italisasi di beberapa kota besar di 0sia.II. PERMASALAHAN UMUM KAWASAN URBAN YANG PERLU DIREVITALISASI Matinya aktivitas ekonoiSalah satu permasalahan umum dalam kawasan yang perlu dire1italisasi adalah adanyakondisikawasan yang akti1itas ekonominya tidak mampu berkembang atau )enderungmemburuk. &al ini pada umumnya terjadi karena hilangnya daya kompetiti' ekonomi yangtersaingioleh kawasan lain yang lebih baik dan kompetiti'. Di0merika Serikat banyakpusat bisnis (downtown# dengan konsep 'ungsi tunggal (mono-use) di kota!kota besarnyaditahun 20!an ditinggalkan para pelaku ekonomiyang pindah ke kawasan sub!urban.3ereka mendirikan *ona!*ona komersial yang lebih dekat dengan kawasan hunian danjuga lebih murah dan atrakti' se)ara in1estasi.3enjamurnya kawasan commercial strip yaitu koridor kawasan tempat berderetnyabangunan!bangunan komersial di daerah!daerah pinggir kota atau sub!urban ini menjadimagnet yang menyedot akti1itas ekonomi di pusat kota. &al ini diperburuk dengan tidakhidupnya akti1itas atau interaksi sosial dikarenakan konsep 'ungsi )ampuran (mi4ed!use#yang menjadi syarat dinamisnya suatu kawasan tidak berlaku di kawasan!kawasan yangbermasalah tersebut. Men!"!nnya k!a#itas s$asia# %an &isik 'an(!nanPermasalahan berikutnya adalah matinya akti1itas ekonomi kawasan akibat banyaknyabangunan!bangunan tua yang tidak pergunakan atau area!area yang dibiarkan terlantar.3asalah ini umumnya terjadi di kawasan!kawasan yang memiliki sejarah panjangsebagai sentraekonomi dimasalampau. 5amunseiringdengankemajuanjamaniaditinggalkankarenatidakmampuberadaptasi dengankemajuanekonomi modern. DikawasanShamian-slanddi 6uang*hou$ yangdahulunyamerupakankawasanbisniskonsuler internasional antara negara!negara Barat dan 7ina$ belasan bangunan!banguankolonial yangunikterlantar dandihuni olehparatunawismase)arailegal. &al yangsamajugaditemui di beberapasudut kawasan+akarta/otadimanabanyakditemuibangunan!bangunan kolonial yang rusak terlantar dalam skala yang )ukup besar. B!"!knya )it"a ka*asanSuatu kawasan urban seringkali ditinggalkan dan tidak diminati oleh para pelaku ekonomidikarenakan )itranya buruk sebagai sebuah kawasan. 7itra buruk yang la*imnya terjadidikarenakan oleh akti1itas sosial yang ekstrim seperti tingginya kriminalitas$ dominannyasektor in'ormalatau kuatnya ketidakteraturan sistem kota. /awasan 3ongkok di&ong/ong tidak begitu diminati oleh pelaku!pelaku properti modern papan atas di &ong /ongkarena )itra negati'nya sebagai kawasan kriminalitas dan pela)uran dengan kualitas 'isiklingkungan yang buruk. &al yang sama juga terjadi di kawasan Senen di +akarta. Sejakkrisismoneter$kawasanini terdominasi olehsektorin'ormal yangtidakterkontrol danpremanisme yang menjamur. &al ini menyebabkan banyak pelaku ekonomi yang mundurteratur dan pindah ke kawasan lain di +akarta yang lebih baik. Ti%ak ea%ainya+e'!"!knya in&"ast"!kt!" ka*asan3asalah lainnya dalam konteks iniadalah tidak memadainya sistem in'rastruktur kota./ualitas sarana transportasi dan jaringan utilitas seperti air bersih$ listrik dantelekomunikasi yang buruk sering menghambat akti1itas ekonomi yang terjadi sehinggamengakibatkan terjadinya e'ek high-cost economy. 7ontohnya adalah kawasan 8in 9ianDi di Shanghai sebelum sukses dire1italisasi. /awasan yang pernah dihunioleh ribuanpenduduk miskin kota ini sebelumnya sangat terlantar dengan akses yang burukterhadap jaringan air bersih dan telekomunikasi. &al ini menurunkan minat para pelakuekonomi untuk berakti1itas di kawasan tersebut.III. STRATEGI REVITALISASI KAWASAN URBANDari pengalaman beberapa kawasan di kota!kota besar di 0sia yang berhasil dire1italisasi$ sekurangnyaterdapat strategi pembangunanyangbisadijadikanstudikasusdalamkesuksesannyamere1italisasi suatukawasanurban. Strategi!strategi iniantara lain.1. 9ersedianya inisiati' politik (political will# yang kuat dari pemerintah dalammendorong per)epatan proses re1italisasi ini.". Dibentuknya satu badan pengelola kawasan yang akan dire1italisasi dimanaanggotanya terdiri dari para pemangku kepentingan (stake holders# di kawasantersebut.3. 3emiliki satu strategi identitas ekonomi (district economic identity# yang unik dankompetiti' untuk bisa bersaing dengan kawasan!kawasan urban lainnya.%. 3emiliki konseppengembangankawasan)ampuran (mixed-use) yangterpadudan terintegrasi (integrated development#.. 3emiliki strategi pentahapan (phasing strategy# yang pragmatis. Prosesre1italisasi dimulai di areayangpaling)epat danmampumerepresentasikanwajah baru kawasan tersebut.III., Inisiati& $o#itik $ee"inta- kota yan( k!at.Banyak kota!kota di negara berkembang di 0sia yang tidak menyadari bahwa kawasan!kawasan urban itu memilikiumur ekonomiatau economic life cycle yang dalam jangkawaktutertentuharus didaur ulang. /awasan(ar :ast S;uaredi Singaporeadalah)ontohnya. /awasan yang dahulunya berupa ruko!ruko tradisional dikawasan 7hinatownyang sudah tidak mampu bersaing se)ara ekonomi kemudian dire1italisasi di akhir 90!anuntuk menjadi kawasan wisata urban yang sukses dengan tema resto,)a'0# di Singapuradan&ongkong adalah badan pemerintah yang paling akti' dalam mengembangkan konsep!konsep re1italisasi untuk menghidupkan kembali kawasan!kawasan tua yang mati se)araekonomi.=>0di &ongkongbahkanmengkonsepkan1isi danmisinyadengan%pilar strategiperen)anaan kota. Redevelopment untuk kawasan yang dikembangkan samasekali barudilahan yang matiatau kosong. Revitalisation untuk mengembalikan denyut ekonomidikawasan urban yang tua dan mati se)ara ekonomi. Rehabilitation untuk bangunan!bangunan yangsudah memburuk kualitas 'isiknya. !reservation untuk kawasan danbangunan yang memiliki signi'ikansi sejarah atau kualitas arsitektural yang harusdilestarikan.III.. Mei#iki , 'a%an $en(e#o#a ka*asanDi beberapa kasus kawasan urban yang dire1italisasi$ kompleksitas masalah dan skalaluasankawasanseringkali memerlukanstrategi managemenkawasanyangkhusus.=ntuk modelpertama bisa kita lihat di negeri7ina. Di7ina dimana tanah sepenuhnyadimiliki negara$ pengelolaankawasan8in9ianDi di Shanghai dankawasanhistorisShamian-slanddi 6uang*houdiberikansepenuhnyakepadade1eloper yangdiberikonsesi bisnis untuk mere1italisasi dan mengembangkan kawasan!kawasan ini. 8in 9ianDidikelola oleh de1eloper Shui?n Properties. Shamian -sland oleh Swire Properties./eduanya de1eloper besar dari&ongkong.Dengan konsep ini$ re1italisasi ekonomi dan'isik suatu kawasan urban menjadi terkendali dan terkontrol dengan baik.3odel keduaadalahseperti di Singapuradan&ongkong$ dimanabadanpengelolakawasan yang dire1italisasi tetap dari pemerintah. -ni terjadi dikarenakan badanpemerintahini sudah)ukupmemiliki pengalamansoliddan1isi ekonomi global yangkompetiti'. Proyek re1italisasi 7larke @uay di kawasan Singapore >i1er yang dire1italisasi sebanyak " kali adalah hasil dari konsep re1italisasi berbasis urbantourism yang langsung dilakukan dan dimotori oleh =>0.=ntukkasusdi -ndonesiadimanapadaumumnyabadanpemerintahtidaksepro!akti'=>0 Singapura atau &ongkong$ maka terbentuknya badan pengelola kawasan sebagaimitrapemerintahyangterdiri dari parapemangkukepentingan(stakeholders# lokalmenjadi sangat krusial. +ika perannya tidak sebagai badan pengambil keputusan teknisseperti )ontohdi 7ina$ setidaknyabadanini punyaperankuat dalammenentukanstrategi dan konsep yang )o)ok untuk kawasan yang akan dire1italisasi tersebut.III./ Mei#iki i%entitas ekonoi 'a"! yan( ko$etiti&Salah satu alasan matinya akti1itas ekonomi di kawasan urban adalah ketidakmampuankawasan tersebut untuk beradaptasi terhadap tantangan ekonomi baru. /arenanya salahsatu konsep strategi re1italisasi terpenting adalah melakukan reposisi identitas ekonomiatau economic re-positioning. 7ontohnya antara lain adalah kawasan (ar :ast S;uare di7hinatown dan kawasan 3ohamed Sultan$ keduanya di Singapura$ berhasil dire1italisasidarikawasan perdagangan umumdanhunianyangterlantarmenjadi kawasanwisatamakan dan hiburan yang akti' dan sukses./awasan +alan Bukit Bintang di /uala Aumpuryang sebelumnya hanya dikenal sebagai kawasan perdagangan yang moderat$ sekarangmenjadi ikon pariwisata urban di 3alaysia yang dikenal se)ara global./ota yang sukses se)ara ekonomiumumnya berhasilmembagikawasannya ke dalamdistrik!distrik yang memiliki peran ekonomi yang berbeda!beda namun salingkomplementer. San (ran)is)o di 0merika Serikat adalah )ontoh yang baik dalam konteksini. /ota ini membagi wilayahnya kedalam distrik budaya di Berba Buena$ Distrik bisnis di3arket Street$ Distrik Cisata di (isherman Char'$ Distrik kreati' di So3a$ Distrikpendidikan di 6olden 6ate Park dan distrik hunian di perbukitannya.III.0 Mei#iki konse$ $en(e'an(an ka*asan yan( te"$a%!/esuksesan kawasan!kawasan yang dire1italisasi di Singapura$ /uala Aumpur danShanghai antara lain diperkuat oleh konsep 3aster Plan yang terpadu. Dokumen 3asterPlan ini memuat strategi!strategi peren)anaan kawasan yang komprehensi'. 7ontohnyaantara lain 3aster Plan untuk re1italisasi Singapore >i1er dalam upayanyamereposisikawasanini dalammenangkappeluangekonomi global dari pariwisataurbanyangsangatpotensial.Di kawasanBoat @uaydan7larke@uayyangberadadi sepanjangSingapore >i1er ini$ konsep tata guna lahannya menggunakan pendekatan konsep high"best use dan dynamictenant mix yangdilengkapi denganpanduandesainspasialkawasan dan desain perangkat streeetscape yang atrakti'.Biasanya untuk kawasan yang kepemilikan lahannya )ukup kompleks dan dimiliki banyakpihak maka dokumen =rban Design 6uidelines (=D6A# sebagai perangkat kendalidesainkawasanataubangunanmenjadi penting. /etikain1estasi mulai masuk danpembangunan 'isik mulai dilakukan maka =D6Aberperan sebagai panduan dalammenyelaraskan konsep 'isik dengan tema ekonomi keseluruhan kawasan.III.1 Mei#iki st"ate(i $enta-a$an 2phasing strategy3 yan( $"a(atisPadaumumnyakawasanurbanyangdire1italisasi merupakanareayang)ukupluas$sehinggatidakmungkinmengembangkanseluruhkawasandalamwaktubersamaan./arenanya strategi pentahapan (phasing strategy) menjadi krusial. 9ahap awal atauproyek perintis umumnya dipilih di area yang paling mudah mengundang in1estasi danarea yang mampu merepresentasikan dengan kuat )itra baru kawasan yangdire1italisasi.7ontoh yang baik adalah strategi pentahapan pembangunan di kawasan 8in 9ian Di diShanghai. Di kawasan seluas 3" &a ini$ proyek rintisan dimulai di *ona historis seluas %&adanruangterbukaberupadanauseluas3ha. Donahistorisini$ yangdidominasibangunan kolonial peninggalan Peran)is$ dikonser1asi dan direkonstruksi seperti aslinyauntuk dirubah 'ungsinya menjadi restoran,)a'