i

FAKTOR PENYEBAB SERTIPIKAT GANDA/OVERLAPPING

DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister

Program Kenotariatan

Oleh:

LISA NURITA PUTRI

S 351502019

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA

2017

ii

iii

iv

v

MOTTO

“Orang-orang yang beriman dan hati mereka menjadi tentram

Hanya dengan mengingat Allah.

Ingatlah, hanya dengan mengingat Allah-lah

Hati menjadi tentram”

(Qs. Ar Ra’d : 28)

vi

PERSEMBAHAN

Tesis ini saya persembahkan kepada:

Allah SWT yang senantiasa selalu memberikan berkat dan perlindungan

yang tiada henti sehingga saya dapat menyelesaikan penulisan tesis ini.

Kedua orangtua saya yang selalu memberikan cinta, kasih sayang, serta

dukungan yang tidak pernah putus hingga penulisan tesis ini dapat selesai.

Untuk adik saya serta orang-orang yang terdekat yang selalu memberikan

semangat dan bantuan dari awal hingga akhir penulisan tesis ini sehingga

saya dapat menyelasaikan penulisan hukum ini.

Untuk calon suami saya yang tidak henti-hentinya memberikan semangat

untuk saya menyelesaikan penulisan tesis ini.

vii

KATA PENGANTAR

Assalamu’ alaikum Wr. Wb,

Alhamdulillahirobbil’alamin, Penulis ucapkan Puja dan puji syukur

kepada Allah SWT yang telah memberikan berkah, rahmat, hidayah, dan

kelancaran dalam menyusun tesis ini dari awal sampai akhir, sehingga

terselesaikannya tesis ini yang telah disajikan oleh penulis dengan judul

“FAKTOR PENYEBAB SERTIPIKAT GANDA/OVERLAPPING DI

KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO” berjalan dengan

lancar.

Adapun kajian penulisan Tesis ini ditujukan untuk menyoroti mengenai

faktor penyebab terjadinya sertipikat ganda dan bentuk pertanggungjawaban dari

Kantor Pertanahan Kabupetan Sukoharjo selaku Pejabat Tata Usaha Negara yang

berwenang menerbitkan sertipikat tanah apabila timbul penerbitan sertipikat

ganda, serta penulisan tesis ini merupakan tugas akhir guna untuk memenuhi

syarat untuk menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan dan guna

memenuhi syarat untuk menyelesaikan gelar Magister Kenotariatan pada Program

Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari

para pembimbing dan berbagai pihak. Banyak pihak yang berperan besar dalam

memberikan bantuan sampai selesainya tesis ini, untuk itu penulis ucapkan

terimakasih sebesar-besarnya kepada:

1. Prof. Dr. H. Ravik Karsidi, M.S, selaku Rektor Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

2. Prof. Dr. Furqon Hidayatulla,h selaku Direktur Pasca Sarjana Universitas

Sebelas Maret Surakarta.

3. Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan kesempatan kepada Penulis

untuk menyelesaikan penulisan Tesis ini.

viii

4. Bapak Burhanudin H, S.H., M.H., M.SI., Ph.D, selaku Ketua Program

Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang

telah memberikan ijin penulisan Tesis ini.

5. Bapak Dr. Hari Purwadi, S.H.,M.H, selaku Dosen Pembimbing pertama yang

telah membimbing dan memberikan banyak masukan sehingga penulisan

hukum (Tesis) ini dapat selesai dengan baik.

6. Bapak Purwono Sungkowo R, S.H., M.H, selaku Dosen Pembimbing kedua

yang telah membimbing dan memberikan banyak masukan sehingga penulisan

hukum (Tesis) ini dapat selesai dengan baik.

7. Bapak Lilik Warsito, S.H., Sp.Not selaku Dosen Pembanding dalam Seminar

Proposal yang telah banyak memberikan masukan dalam penyempurnaan

penulisan Tesis ini.

8. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Kenotariatan Ilmu Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ilmu kepada

penulis selama masa perkuliahan.

9. Seluruh karyawan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang

ikut membantu memberikan informasi kepada penulis untuk kelancaran

penyelesaian penulisan Tesis ini khususnya kepada Pengelola Sekretariat

Program Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

10. Kedua orangtua Saya Bapak Saleh dan Ibu Lilis serta Ana adik Saya,

Terimakasih telah memberi kasih sayang serta perhatian yang begitu besar

kepada saya, serta doa dan dukungannya sehingga saya dapat menyelesaikan

penulisan tesis ini.

11. Calon suami saya, Wisnu Jati Dewangga, yang tidak henti-hentinya

memberikan semangat untuk saya dalam menyelesaikan penulisan tesis ini

12. Seluruh teman-teman angkatan ke VI Magister Kenotariatan Universitas

Sebelas Maret Surakarta, sahabat saya Mbak Retno, Mita, Christine, Mas

Dedy, Mas anis, Pak Kun.

ix

13. Seluruh pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak

membantu dan memberi dukungan kepada penulis dalam penyelesaikan Tesis

ini.

Penulis menyadari bahwa penulisan Tesis ini jauh dari sempurna. Dengan

penuh kerendahan hati, maka penulis mengharapkan kritik dan saran yang dapat

membangun agar penulisan Tesis ini benar-benar dapat bermanfaat bagi pihak

yang membutuhkan. Akhir kata, semoga penulisan Tesis ini dapat menjadi

sumbangsih pemikiran ilmiah bagi masyarakat.

Wassalamu’alaikum Wr.Wb

Surakarta, 10 April 2017

Lisa Nurita Putri

NIM : S 351.502.019

x

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ......................................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ................................................. ii

HALAMAN PERNYATAAN ........................................................................... iii

MOTO ................................................................................................................ iv

PERSEMBAHAN .............................................................................................. v

KATA PENGANTAR ....................................................................................... vi

DAFTAR ISI ...................................................................................................... ix

DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... xii

ABSTRAK ......................................................................................................... xiii

ABSTRACT ......................................................................................................... xv

BAB I PENDAHULUAN .......................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah............................................................. 1

B. Rumusan Masalah ...................................................................... 7

C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 8

D. Manfaat Penelitian ..................................................................... 8

BAB II LANDASAN TEORI ....................................................................... 10

A. Kerangka Teori .......................................................................... 10

1. Pendaftaran Tanah................................................................ 10

a. Pengertian Pendaftaran Tanah ....................................... 10

b. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah .................................. 13

c. Tujuan Pendaftaran Tanah ............................................. 14

d. Asas-Asas Pendaftaran Tanah ........................................ 16

e. Sistem Pendaftaran Tanah .............................................. 17

1) Dilihat dari Objek yang Didaftar ............................. 17

2) Dilihat dari Kekuatan Pembuktian ........................... 19

f. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah ..................................... 21

1) Pendaftaran Tanah Pertama Kali.............................. 21

2) Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah .................... 22

xi

2. Sertipikat Hak Atas Tanah ................................................... 24

a. Pengertian Sertipikat Hak Atas Tanah ........................... 24

b. Sertipikat Sebagai Alat Bukti yang Kuat ....................... 25

c. Sertipikat Cacat Hukum ................................................. 27

1) Sertipikat Palsu ........................................................ 28

2) Sertipikat Asli Tapi Palsu ........................................ 29

3) Sertipikat Ganda ....................................................... 30

4) Faktor-Faktor Terjadinya Sertipikat Cacat Hukum . 31

3. Penyelesaian Sengketa Hak Atas Tanah .............................. 33

a. Pengertian Sengketa Pertanahan .................................... 33

b. Penyelesaian Melalui Instansi Badan Pertanahan

Nasional ......................................................................... 35

c. Penyelesaian Melalui Pengadilan................................... 36

d. Pembatalan Sertipikat Hak Atas Tanah ......................... 37

4. Peradilan Tata Usaha Negara (PTUN) dalam Gugatan

Pembatalan Sertipikat .......................................................... 42

a. Dasar Pemeriksaan Gugatan Pembatalan Sertipikat

Hak Atas Tanah dalam Peradilan Tata Usaha Negara ... 42

b. Tata Cara Pemeriksaan Gugatan Pembatalan

Sertipikat Tanah dalam Peradilan Tata Usaha Negara... 46

5. Teori Hukum ........................................................................ 48

a. Teori Sistem Hukum ...................................................... 48

b. Teori Pertanggung Jawaban Pemerintah ........................ 51

B. Penelitian yang Relevan ............................................................. 52

C. Kerangka Pemikiran ................................................................... 54

BAB III METODE PENELITIAN .................................................................... 56

A. Jenis Penelitian .............................................................................. 56

B. Pendekatan Penelitian ................................................................... 57

C. Lokasi Penelitian ........................................................................... 58

D. Jenis dan Sumber Data .................................................................. 58

1. Jenis Data ................................................................................ 58

xii

2. Sumber Data ............................................................................ 59

E. Teknik Pengumpulan Data ............................................................ 61

1. Wawancara .............................................................................. 61

2. Studi Pustaka ........................................................................... 62

F. Validitas Data ................................................................................ 63

G. Teknik Analisis Data ..................................................................... 63

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ................................... 65

A. Faktor Penyebab Sertipikat Ganda/Overlapping di Kantor

Pertanahan Kabupaten Sukoharjo ................................................. 65

B. Tanggung Jawab Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo

Terhadap Timbulnya Penerbitan Sertipikat Ganda ....................... 86

BAB V PENUTUP ........................................................................................... 95

A. Kesimpulan ................................................................................... 95

B. Implikasi ....................................................................................... 95

C. Saran ............................................................................................. 96

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 97

xiii

ABSTRAK

Lisa Nurita Putri. S351502019. FAKTOR PENYEBAB SERTIPIKAT

GANDA/OVERLAPPING DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN

SUKOHARJO. 2017. Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta.

Sertipikat hak atas tanah adalah tanda bukti yang terdiri dari salinan buku

tanah dan surat ukur dan dijilid menjadi satu yang dikeluarkan oleh Badan

Pertanahan Nasional. Sertipikat hak atas tanah merupakan alat bukti kepemilikan

hak atas tanah yang kuat bagi pemegang hak atas tanahnya. Sertipikat ganda

adalah satu bidang tanah yang diuraikan dalam dua sertipikat tanah atau lebih

yang berlainan datanya. Sertipikat ganda membawa dampak ketidakpastian

hukum, sehingga tidak jarang terjadi sengketa diantara para pihak bahkan sampai

ke Pengadilan. Salah satu contoh yaitu kasus tumpang tindih sertipikat hak atas

tanah yang diselesaikan melalui Pengadilan Tata Usaha Negara antara sertipikat

Hak Guna Bangunan No.80 dengan 3 (tiga) sertipikat tanah, yaitu sertipikat Hak

Milik No.831, Hak Milik No.2388, dan Hak Milik No.2389 yang terjadi di Desa

Pondok, Grogol, Sukoharjo, yang telah dilakukan dua kali penerbitan sertipikat

hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo.

Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah untuk mengetahui faktor

penyebab sertipikat ganda di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo, dan untuk

mengetahui bentuk pertangggungjawaban Kantor Pertanahan Kabupaten

Sukoharjo terhadap timbulnya penerbitan sertipikat ganda.

Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis empiris. Ciri utama

penelitian hukum yuridis empiris adalah adanya kontradiksi, sehingga berakibat

kesenjangan antara apa yang diharapkan dengan keadaan yang sebenarnya, yaitu

kesenjangan antara teori dengan fakta hukum.

Dari hasil penelitian diketahui bahwa sertipikat ganda yang terjadi karena

adanya tumpang tindih sertipikat hak atas tanah antara sertipikat Hak Guna

Bangunan No.80 dengan 3 (tiga) sertipikat tanah yaitu sertipikat Hak Milik

No.831, Hak Milik No.2388, dan Hak Milik No.2389 disebabkan karena adanya

peta pendaftaran yang belum lengkap/belum terbentuk, Faktor manusianya yang

disebabkan karena human error yaitu ketidakcermatan dan ketidaktelitian Kantor

Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dalam memeriksa data fisik dan data yuridis

akan tanah tersebut, adanya administrasi yang tidak benar dari Aparat Kepala

Desa/Kantor kelurahan. Bentuk tanggungjawab Kantor Pertanahan Kabupaten

Sukoharjo terhadap timbulnya penerbitan sertipikat ganda adalah dengan

melaksanakan putusan Pengadilan atas pembatalan sertipikat hak atas tanah yang

telah mempunyai kekuatan hukum tetap berdasarkan ketentuan yang diatur dalam

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik

Indonesia Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan.

Kata Kunci : Pendaftaran Tanah, Sertipikat Ganda, Kepastian Hukum

xiv

ABSTRACT

Lisa Nurita Putri. S351502019. THE FACTORS CAUSE DOUBLED

CERTIFICATE/OVERLAPPING IN THE NATIONAL LAND AGENCY OF

SUKOHARJO DISTRICT. 2017. The Graduate Program in Notary The Faculty

of Law in Sebelas Maret University Surakarta.

Land Title Deeds is a prove issued by National Land Agency which

contain the copy of land records and survey certificate bound together.Land title

deed is a strong evidence of ownership of land. Multiple certificate means that

one piece of land with two (or even more) different data of land title deed. It leads

to uncertainty of law, hence dispute between people is not scarce, and they even

dragged it to the court.There was this one case, overlapped land title deed which

was resolved through Administrative Court between Land Use Rights Certificates

No. 80 with 3 (three) Land Use Rights Certificates, that is Land Use Rights

Certificates No. 831, Land Use Rights Certificates No.2388, and Land Use Rights

Certificates No. 2389. It was happened in Pondok, Grogol, Sukoharjo with two

different issuance of Land Title Deed issued by National Land Agency of

Sukoharjo.

The purpose of the study is to know and analyze the factors behind the

multiple certificates/overlapping in The National Land Agency of Sukoharjo

District, and to know the responsibility of The National Land Agency of Sukoharjo

District against multiple certificate issuance.

The research method is empirical jurisdiction. Traits of juridical empirical

legal research is the presence of contradictions, so that the resulting gap between

dass sollen (the Expected) with dass sein (The actual situation), the gap between

theory and legal facts.

It can be known from the results of the research that the multiple

certificate dispute happened because it overlapped one another between Land Use

Rights Certificates No. 80 with 3 (three) Land Use Rights Certificates, that is

Land Use Rights Certificates No. 831, Land Use Rights Certificates No.2388, and

Land Use Rights Certificates No. 2389, due to their incomplete/not complete

registration map, human factor caused by human error, any unjustifiable

administration of Apparatus village chief /village offices, as well as their

carelessness and recklessness of National Land Agency of Sukoharjo District in

examining the physical data and juridical data of that land. The National Land

Agency of Sukoharjo District responsibility is shown in the form of implementing

the Court's verdict on revoking The Land Use Rights Certificate which has been

rendered as legally binding based on Regulation of the State Minister of Agrarian

/ Head of National Land Agency of the Republic of Indonesia Number 11/2016 on

the Settlement of Land Case.

Keyword : Land Registration, Doubled Certificate, Legal Certainty