1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

1.1.1 Kebutuhan Kantor

Di era globalisasi sekarang ini, bekerja di gedung perkantoran merupakan

trend bekerja yang ada sekarang. Ada saatnya sebuah perusahaan menghendaki

untuk menempati sebuah bangunan yang baru dan perusahaan-perusahaan yang

barupun memerlukan tempat untuk melaksanakan usahanya.

Untuk itu ada dua pilihan dalam pemenuhan kebutuhan akan tempat yang

dapat dijadikan kantor, yaitu membangun sendiri atau menyewa. Dengan

banyaknya kendala yang dihadapi apabila ingin membangun kantor sendiri, maka

orang akan cenderung memilih untuk menyewa kantor sewa saja daripada

membangun sendiri. Adapun beberapa kendala yang ada antara lain :

1. Sulitnya mencari lokasi yang strategis.

2. Harga tanah yang semakin tinggi.

3. Lamanya pembangunan gedung baru.

4. Mahalnya harga bahan-bahan material.

Pertimbangan akan berbagai kemudahan yang didapatkan bila menyewa

kantor semakin menambah kecenderungan perusahaan untuk menyewa kantor.

Berbagai kemudahan seperti tempat yang strategis dan mudah dijangkau, sarana

atau fasilitas sosial yang sudah tersedia, dan prasarana atau infrastruktur yang juga

sudah dapat ditemui pada kantor sewa. Keputusan untuk menyewa muncul apabila

ternyata dirasa lebih efisien dan menguntungkan.

Sebagai negara yang beriklim tropis, Indonesia memerlukan kantor sewa

yang mampu mewadahi aktifitas didalamnya dan juga dapat bersahabat dengan

lingkungan sekitar baik makro maupun mikro sehingga diharapkan dapat laku

atau disewa oleh perusahaan-perusahaan yang sedang berkembang.

2

1.1.2 Kebutuhan Kantor Sewa di Jogjakarta

Menurut Muh. Irman (2003) ada beberapa kenyataan yang terjadi di

Jogjakarta sehubungan dengan kebutuhan akan tempat yang dapat dijadikan

kantor, antara lain :

1. Seiring pulihnya perekonomian di Indonesia setelah krisis ekonomi tahun

1997, akan lebih banyak muncul perusahaan-perusahaan baru di kota-kota

besar termasuk Jogjakarta sehingga mengakibatkan demand (permintaan)

akan ruang-ruang perkantoran semakin meningkat, sedangkan suplai ruang

perkantoran yang ada sekarang sangat kurang. Untuk memenuhi kebutuhan

tempat untuk kantor mereka, perusahaan-perusahaan baru cenderung akan

menyewa kantor daripada membangun sendiri karena keterbatasan modal

yang dimiliki.

2. Jogjakarta sebagai kota pelajar telah menghasilkan sarjana-sarjana baru.

Tercatat dari 83 perguruan tinggi negeri dan swasta yang ada di Jogjakarta,

pada tahun 2000 terdapat 163.500 mahasiswa (Pusat Data Online Indonesia).

Jumlah ini akan semakin meningkat setiap tahunnya. Sedangkan dari sekian

banyak sarjana baru, ada yang masih tinggal di Jogjakarta dan membuat

usaha-usaha baru sehingga membutuhkan tempat untuk kantor mereka.

3. Perusahaan-perusahaan besar yang berskala nasional maupun internasional

memiliki kantor cabang yang tersebar di Indonesia, terutama di kota-kota

besar termasuk Jogjakarta. Kantor-kantor cabang itu biasanya akan menyewa

tempat untuk kantor mereka.

4. Banyak perusahaan yang sudah ada ingin pindah ke tempat baru yang lebih

layak dan strategis. Untuk itu diperlukan kantor yang memiliki tempat

strategis dan mudah dijangkau, sarana atau fasilitas sosial yang sudah tersedia

dan prasarana atau infrastruktur yang juga sudah siap. Tempat seperti ini

dapat dipenuhi dengan membangun sendiri dengan biaya yang sangat tinggi

atau dengan menyewa kantor.

5. Prospek pasar semakin terbuka dengan mulai banyaknya pelaku bisnis dari

generasi muda yang lebih berani dalam memulai suatu usaha.

3

Berdasarkan pengamatan penulis, pada saat ini di Jogjakarta masih sangat

minim sekali adanya kantor sewa, kalaupun ada merupakan kantor sewa single

tenancy floor yang berarti satu bangunan untuk satu penyewa, misalnya gedung

BCA dengan luas lantai sewa sekitar 5.300 m2. Sedangkan untuk kantor sewa

yang disewakan untuk banyak penyewa (multi occupancy floor) adalah BDNI

yang merupakan pusat handphone (Survey pada tanggal 26 September 2004).

Perhitungan kebutuhan bangunan perkantoran di Kodya Jogjakarta untuk

10 tahun mendatang diperkirakan dengan pendekatan sebagai berikut (Johan

Wahyudin P,2004) :

1. Dilihat dari jumlah penduduk di kodya Jogjakarta

Kebutuhan office space untuk kota metropolitan sebesar 2-15 feet per kapita

(Arthur B. Gallion dan Simon Eisner, 1963). Untuk kota Jogjakarta digunakan

standar terkecil yaitu 2 feet per kapita. Bila jumlah penduduk Kodya Jogjakarta

640.951 jiwa (Badan Pusat Statistik, 2002). Sedangkan kebutuhan office space

adalah sebesar 2 square feet/kapita, didapat kebutuhan office space : 0,641 x

0,43 m2/orang = 275.630 m2.

2. Dilihat dari hasil penelitian di Inggris diperoleh standar bahwa jumlah pegawai

kantor sekitar 10 % sampai 15 % dari jumlah tenaga kerja yang ada (Leonard

Mannaseh Ariba, A.A. dipl and Roger Cunliffe M.A, A.A dipl, 1962). Untuk

kota Jogjakarta diambil standar terkecil 10 % sehingga didapat jumlah pekerja

kantor = 10 % x 384.571 jiwa = 38.457 jiwa.

Kebutuhan ruang kantor untuk tiap pekerja 45-65 square feet atau sekitar 4,9

m2-7 m2 (Leonard Mannaseh Ariba, AA dipl and Roger Cunliffe MA, dipl,

1962). Untuk Kodya Jogjakarta diambil standar terkecil 4,9 m2 sehingga

diperkirakan kebutuhan office space 38.457 x 4,9 m2 = 188.439,3 m2 (M.

Irman, 2003).

1.1.3 Potensi Jogjakarta

Jogjakarta sebagai daerah istimewa kini berpenduduk sekitar empat juta

orang telah tumbuh menjadi daerah yang maju seperti kota propinsi lainnya di

Jawa (Badan Pusat Statistik, 2002). Lokasi wilayah Jogjakarta tidak dapat

4

dipisahkan dari propinsi lain seperti Jawa Tengah, Jawa Timur, Jawa Barat dan

DKI Jakarta.

Jogjakarta termasuk daerah strategis, karena terletak di tengah-tengah

pusat kegiatan ekonomi pulau Jawa, yaitu antara pusat pengembangan daerah

Jawa bagian barat dan timur yang melalui jalur selatan. Kiranya tidak berlebihan

jika propinsi Jogjakarta merupakan daerah yang paling aman saat ini di Indonesia,

meskipun berbagai etnis dan suku menjadi satu di daerah ini. Stabilitas politik dan

keamanan di Jogjakarta secara keseluruhan kondusif bagi pengembangan dunia

usaha.

Kualitas sumber daya manusia yang dimiliki Jogjakarta merupakan potensi

tenaga kerja yang potensial untuk berbagai kegiatan. Hal ini merupakan dampak

yang positif dari banyaknya lembaga pendidikan tinggi seperti universitas,

sekolah tinggi, akademi, termasuk lembaga penelitian yang memadai.

Berdasarkan kenyataan di atas, dengan potensi-potensi yang dimilikinya

sangat layak apabila di Jogjakarta yang merupakan salah satu kota besar di

Indonesia dibangun sebuah kantor sewa yang dapat memenuhi kebutuhan akan

kantor di daerah Jogjakarta dan sekitarnya.

Perekonomian di propinsi DIY terutama di Kodya Jogjakarta didominasi

oleh sektor jasa. Sedangkan untuk sektor perdagangan, hotel, restoran, keuangan

dan jasa perusahaan memberikan kontribusi yang relatif besar. Jogjakarta

merupakan daerah yang potensial untuk pemasaran barang-barang dan jasa. Hal

tersebut didukung dengan besarnya pendatang dari berbagai daerah lain di seluruh

Indonesia yang rata-rata memiliki kemampuan menyerap produk-produk dari

masing-masing sektor tersebut di atas.

Jogjakarta sebagai kota kecil merupakan salah satu kota tujuan bisnis

sehingga memerlukan berbagai fasilitas pendukung untuk mempercepat laju

perekonomian. Investor dari dalam dan luar negeri memerlukan kantor untuk

mewadahi aktivitas komersial dengan jaringan infrastruktur kawasan lengkap

tanpa harus memiliki atau membangun gedung sendiri. Pertimbangan ekonomi

dan efektivitas waktu menjadi alasan perlunya bangunan kantor sewa. Kawasan

jalan Jendral Sudirman merupakan kawasan komersial yang tumbuh pesat dan

5

memiliki jaringan infrastruktur yang lengkap serta berada dipusat kota sehingga

dapat menjadi lokasi terpilih (Survey pada tanggal 26 September 2004).

1.2 Rumusan Masalah

Bagaimana merancang kantor sewa di Jogjakarta yang dapat merespon

kondisi lingkungan disekitarnya dengan optimalisasi pencahayan alami pada

bangunan kantor sewa.

1.3 Tujuan

Merancang kantor sewa di Jogjakarta yang dapat merespon kondisi

lingkungan disekitarnya dengan optimalisasi pencahayaan alami pada bangunan

kantor sewa.

1.4 Sasaran :

1. Melakukan studi tentang kantor sewa.

2. Melakukan studi tentang Jogjakarta.

3. Melakukan studi tentang lingkungan disekitar lokasi.

4. Melakukan studi tentang prinsip-prinsip pencahayaan.

1.5 Lingkup Pembahasan

1. Kantor sewa dibatasi pada kantor sewa fungsi majemuk.

2. Jogjakarta dibatasi pada hal yang berhubungan dengan pemilihan site

untuk kantor sewa.

3. Lingkungan dibatasi pada lingkungan disekitar site.

4. Prinsip-prinsip pencahayaan dibatasi oleh pencahayaan alami.

1.6 Metode Mencari Data

1. Metode mencari data

- Observasi

Pengamatan langsung pada gedung wisma Hartono dan gedung BCA.

6

- Studi putaka / literatur

Mempelajari buku-buku tentang kantor sewa dan pencahayaan alami.

- Studi banding

Melihat dari pustaka bangunan sejenis yang ada di Malaysia (Menara

Mesiniaga).

2. Metode menganalisis data

- Kuantitatif

Menghitung jumlah angkatan kerja, jumlah kantor sewa di Jogjakarta untuk

mencari asumsi kebutuhan kantor sewa di Jogjakarta sehingga akan

diketahui potensi kantor sewa di Jogjakarta.

- Kuantitatif

Dari penghitungan kebutuhan kantor sewa di Jogjakarta dapat diketahui

bahwa Jogjakarta mempunyai potensi yang tinggi untuk pembangunan

kantor sewa.

3. Metode perancangan

Menggunakan prinsip-prinsip pencahayaan alami untuk diterapkan pada

bangunan kantor sewa.

1.7 Sistematika Penulisan

BAB 1. PENDAHULUAN

Mengungkapkan latar belakang, rumusan masalah, tujuan, sasaran,

lingkup pembahasan, metode mencari data dan sistematika penulisan.

BAB 2. TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA DI JOGJAKARTA

Mengungkapkan potensi dan jenis kantor sewa di Jogjakarta beserta

segala fasilitas yang menyertainya.

BAB 3. TINJAUAN TEORITIS OPTIMALISASI PENCAHAYAN ALAMI

Mengungkapkan prinsip-prinsip optimalisasi pencahayaan alami yang

diterapkan pada bangunan kantor sewa.

7

BAB 4. ANALISIS MENUJU KONSEP PERENCANAAN DAN

PERANCANGAN KANTOR SEWA

Mengungkapkan proses untuk menemukan ide-ide konsep perencanaan

dan perancangan melalui metode tertentu yang diaplikasikan pada

lokasi atau site tertentu.

BAB 5. KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR

SEWA

Mengungkapkan konsep-konsep yang akan ditransformasikan dalam

rancangan fisik arsitektural.