5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 1/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 1
Organization Structure
Struktur Organisasi adalah suatu susunan dan hubungan antara tiap bagian yang ada pada suatu
organisasi atau perusahaan dalam menjalankan kegiatan operasional untuk mencapai tujuan.
Tipe – tipe struktur organisasi terbagi menjadi 3 yaitu :
- Functional OrganizationStructure
- Project/Divisional Organization Structure
- Matrix OrganizationStructure
:: Tiga tipe Struktur Organisasi :::
A. Functional OrganizationStructure
Disebut organisasi fungsional karena organisasi ini dipecah atau dikelompokkan menjadi
unit berdasarkan fungsinya. Ciri utama organisasi fungsional ialah memiliki strutur piramida
dengan konsep otoritas dan hirarki vertikal dengan sifat-sifat berikut :
1. Prinsip komando tunggal dimana masing-masing personil hanya memiliki satu atasan
2. Setiap personil mempunyai wewenang dan tanggung jawab yang jelas.
3. Arus informasi dan pelaporan bersifat vetikal.
4. Hubungan horizontal diatur dengan prosedur kerja, kebijakan, dan petunjuk pelaksana.
5. Mekanisme koordinasi perunit, bila diperlukan dilakukan, dengan rapat-rapat atau
membentuk panitia perwakilan.
Keuntungan-keuntungan organisasi fungsional :
1. Memudahkan pengawasan karena personil melapor hanya kepada satu atasan.
2. Adanya potensi meningkatkan keterampilan dan keahlian individu serta kelompok
untuk menjadi spesialis pada bidangnya.
3. Konsentrasi personil terpusat pada sasaran bidang yang bersangkutan.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 2/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 2
4. Penggunaan sumber daya yang efisian sebai akibat pekerjaan yang sejenis dan
berulang-ulang.
5. Memudahkan pengendalian kinerja personil serta biaya, jadwal dan mutu produk.
Kelemahan organisasi fungsional
1. Sesuai dengan maksud pembentukannya,struktur fungsional ditujukan untuk menangani
kegiatan atau masalah yang dapat diantisipasi dan diklasifikasi. Kesulitan yang dihadapi
biasanya keterbatasan struktur fungsional, ialah :
2. Cenderung memprioritaskan kinerja dan keluaran masing-masing bidang. Hal ini dapat
mengurangi perhatian tujuan perusahaan secara menyeluruh.
3. Makin besar organisasi, makin panjang prosedur pengambilan keputusan, hal ini
memungkinkan terjadinya distorsi informasi dan urgensi.
4. Sulit mengkoordinasi dan mengintegrasikan pekerjaan yang multidisiplin dan melibatkan
banyak pihak diluar organisasi.
5. Kurangnya jalur komunikasi horizontal.
Contoh struktur organisasi fungsional
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 3/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 3
Contoh organisasi fungsional
B. Project/Divisional Organization Structure
Yakni struktur organisasi dimana pembagian divisinya berdasarkan proyek/kegiatan yang
sedang dijalankan.
› Keuntungan-keuntungan organisasi project/divisional :
1. Fokus pada pembagian berdasarkan proyek yang sedang dikerjakan
2. Masing2 kegiatan proyek mempunyai struktur sendiri, mulai dari pemimpin
proyek sampai divisi2nya
3. Komunikasi di dalam proyek lebih terkendali dan fungsi pengawasan pemimpin
proyek terhadap proyeknya juga mudah
4. Dibutuhkan lebih banyak SDA untuk masing2 proyek
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 4/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 4
5. Ada kemudahan dalam memasukkan konsultan luar (outsourcing) dalam
pengerjaan proyek
6.
Setiap karyawan dituntut untuk mempunyai rasa tanggung jawab dan inisiatif
yang tinggi
› Kelemahan organisasi project/divisional :
1. Kurang cocok untuk organisasi yang membutuhkan banyak proses administrasi
dan birokrasi
› Contoh struktur organisasi project/divisional
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 5/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 5
› Contoh struktur organisasi project
C. Matrix OrganizationStructure
Organisasi Proyek Matriks adalah organisasi proyek murni yang melekat pada divisi
fungsional pada organisasi induk sehingga pada dasarnya menggabungkan kelebihan dari
organisasi fungsional dengan organisasi proyek murni.
o Ada tiga sub dari tipe ini, diantaranya :
Weak Matrix => peran Manajer Proyek kuat, peran Manajer Fungsional lemah.
Manajer Fungsional hanya sebagai penyedia SDA yang ada.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 6/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 6
Balanced Matrix => peran Manajer Proyek dan Manajer Fungsional setara.
Strong Matrix => peran Manajer Proyek lemah, peran Manajer Fungsional
kuat. Manjer Proyek hanya sebagai koordinator proyek.
Keuntungan-keuntungan organisasi matrik :
1. Proyek mendapat perhatian yang cukup
2. Karena organisasi matriks melekat pada unit fungsionai organisasi induk maka mudah
untuk mendapatkan orang potensial yang dibutuhkan dari setiap unit fungsional
3. Tidak ada masalah yang berat berkenaan dengan nasib pekerja proyek jika proyek selesai
4. Tanggapan terhadap keinginan klien dapat dengan cepat diberikan seperti pada organisasi
proyek murni.
5. Dengan manajemen matrik proyek akan mempunyai akses perwakilan dan divisi
administrasi perusahaan induk, sehingga konsistensinya dengan kebijaksanaan, prosedur
dan perusahaan induk bisa dijaga.
6. Bila ada proyek yang bersamaan, memungkinkan distribusi sumberdaya yang lebih
seimbang untuk mencapai berbagai target proyek yang berbeda-beda
Kelemahan organisasi matrik :
1. Terdapat kekuatan berimbang antara Manager Fungsional dan Project Manager sehingga
bila terdapat keraguan siapa yg mesti terkena beban, pekerjaan proyek jadi terbengkalai
2. Perpindahan sumberdaya antar proyek bisa meningkatkan persaingan antar masing-
masing Project Manager karena ingin memastikan proyeknyalah yang sukses, bukan
target organisasi secara keseluruhan.
3. Manajemen matriks melanggar prinsip utama manajemen,yaitu kesatuan komando (unity
of command
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 7/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 7
Contoh struktur organisasi matriks
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 8/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 8
KONTRAK
A. PENGERTIAN KONTRAK
Kontrak adalah sebuah kesepakatan terbentuk dalam perjanjian tertulis (dokumen) yang
mengikat antara dua atau lebih pihak yang berkompeten dalam hal tertentu dan
berdasarkan hukum tertentu pula yang menciptakan kewajiban untuk berbuat atau tidak
berbuat sesuatu.
Sebuah perjanjian adalah suatu kontrak diberlakukan secara hukum jika:
1) Perjanjian tersebut harus "saling" (semua pihak memiliki pemahaman yang sama
tentang makna perjanjian mereka - ada "pertemuan pikiran");
2) Perjanjian tersebut harus "sukarela" (tidak ada pihak yang setuju di bawah pengaruh
ancaman kekerasan atau penipuan keliru dari fakta-fakta);
3) Harus ada sebenarnya "pertimbangan" dibayarkan (yaitu, masing-masing pihak harus
mencapai keuntungan dengan memberikan suatu kontrol untuk mendapatkan sesuatu
lain kontrol pihak dalam pertukaran: janji satu sisi sederhana untuk memberikan
orang lain manfaat serampangan bukan kontrak);
4) Substansi perjanjian tidak boleh "bertentangan dengan kebijakan publik"
Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan
kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak
mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan
risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-
masing pihak untuk mengatasinya. Kerugian proyek terbesar disebabkan oleh kegagalan
dalam mengelola kontrak konstruksi.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 9/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 9
B. Ketentuan-ketentuan umum dlm hukum kontrak
1. SOMASI
Somasi diatur dlm ps 1238 KUHPER dan ps 1243 KUHPER.
Somasi adalah teguran dari kreditur kpd debitur agar dpt memenuhi prestasi sesuai dgn
isi perjanjian yg telah disepakati antara keduanya.
Beberapa hal yg menyebabkan somasi:
• Debitur melaksanakan prestasi yg keliru
• Debitur terlambat atau tdk memenuhi prestasi sama sekali
• Prestasi yg dilaksanakan debitur tdk lagi berguna bagi kreditur krn sudah lewat
waktu yg dijanjikan.
a. BENTUK DAN ISI SOMASI
• Somasi disampaikan kreditur kpd debitur dlm bentuk surat perintah atau akta yg
sejenis.
• Yang berwenang mengeluarkan surat perintah adalah : kreditur atau pejabat yg
berwenang yakni juru sita, badan urusan piutang negara dll.
Isi atau hal-hal yg harus dimuat dlm surat somasi
a) Apa yg dituntut (pembayaran pokok kredit dan bunganya);
b) Dasar tuntutan (perjanjian kredit yg dibuat antara kreditur dan debitur);
c) Tanggal paling lambat melakukan pembayaran angsuran, pd tgl ……
2. WANPRESTASI
Wanprestasi adalah suatu keadaan di mana debitur tdk memenuhi atau lalai
melaksanakan kewajiban sbgmn yg ditentukan dlm perjanjian yg dibuat antara kreditur
dgn debitur.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 10/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 10
Akibat adanya wanprestasi
• Perikatan tetap ada
•
Debitur harus membayar ganti rugi
• Beban risiko beralih utk kerugian debitur
• Pd perjanjian timbal balik, kreditur dapat membebaskan diri dari kewajibannya
memberikan kontra prestasi dgn menggunakan ps 1266KUHPER
Tuntutan atas dasar wanprestasi
a. Kreditur dpt meminta pemenuhan prestasi saja
b. Menuntut ganti rugi
c. Menuntut pemenuhan prestasi disertai ganti rugi
d. menuntut pembatalan perjanjian
e. Menuntut pembatalan perjanjian disertai ganti rugi
3. GANTI RUGI
Ada dua sebab timbulnya ganti rugi yaitu karena :
• Wanprestasi dan
• perbuatan melawan hukum
Ganti rugi krn wanprestasi adalah suatu bentuk ganti rugi yg dibebankan kpd debitur
yg tdk memenuhi isi perjanjian yg telah dibuat antara debitur dan kreditur.
Ganti rugi krn perbuatan melawan hukum adalah suatu bentuk ganti rugi yg
dibebankan kpd orang yg telah menimbulkan kesalahan kpd pihak yg telah dirugikan
Ganti rugi dari perbuatan melawan hukum disebabkan krn ada suatu kesalahan yg
melanggar UU sedang ganti rugi wanprestasi krn adanya pelanggaran ketentuan yg
ditetapkan dlm perjanjian.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 11/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 11
Ganti rugi yg dpt dituntut
• Biaya
•
Rugi, dan
• bunga
4. KEADAAN MEMAKSA
Adalah suatu keadaan di mana debitur tdk dpt melakukan prestasi, yg disebabkan adanya
suatu peristiwa yg tdk terduga pd saat dibuatnya kontrak yg berada di luar kekuasaannya.
Misalnya krn adanya gempa bumi, banjir, gunung meletus dsbnya.
keadaan memaksa diatur dlm ps 1244 KUHPER dan ps 1245 KUHPER
2 macam keadaan memaksa
• Keadaan memaksa absolut atau objektif, dan
• Keadaan memaksa relatif atau subjektif
Berdasarkan jangka waktunya keadaan memaksa dibedakan :
• Keadaan memaksa permanen, dan
• Keadaan memaksa temporer
5. RISIKO
Adalah suatu ajaran yg menyatakan bahwa seseorang berkewajiban utk memikul
kerugian, jika ada suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak yg menimpa benda yg
menjadi objek perjanjian.
Pihak yg berkewajiban memikul risiko
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 12/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 12
Pada perjanjian timbal balik :
• Perjanjian jual-beli utk barang yg sudah ditentukan, risiko atas musnahnya barang
dipikul oleh pembeli (ps1460KUHPER), ttp berdasarkan SEMA no 3 tahun 1963
pasal tsb telah dicabut.
• Utk barang yg dijual menurut berat,jumlah atau ukuran (ps1461) risiko ada pd
penjual hingga barang ditimbang.
• Utk barang yg ditumpuk (ps1462), risiko ada pd pembeli
Perjanjian tukar-menukar, risiko dipikul oleh pemilik barang, (ps1545KUHPER)
Perjanjian sewa-menyewa, risiko dipikul oleh pemilik barang, (ps1553KUHPER)
Menurut prof Subekti bahwa apa yg ditetapkan utk perjanjian tukar-menukar, harus
dipandang sbg asas yg berlaku pada umumnya dlm perjanjian timbal balik.
Risiko dalam perjanjian sepihak
Pada perjanjian sepihak seperti hibah, risiko atas musnahnya barang yg akan diberikan
dipikul oleh si penerimah barang
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 13/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 13
C. MACAM-MACAM KONTRAK
1) BUILD CONTRACT
Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari RENCANA DESAIN
PROYEK yang sudah ada. Tugas pemborong hanya membangun saja. Kontrak jenis ini
dibagai menjadi dua kategori yaitu :
a) FIXED PRICE CONTRACTS
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan
pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima
kontraktor.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 14/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 14
Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan
dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing
dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.
Keuntungan bagi pihak pemilik mencakup hal-hal sebagai berikut ini :
1. Sistem-sistem ini telah diterima dan mandapatkan dukungan secara historis
dengan preseden-preseden yang legal dan kontraktual yang telah dibuat dengan
sempurna.
2. Jenis harga menyeluruh memungkinkan untuk menentukan biaya keseluruhan,
sebelum kontrak konstruksi itu dibuat.
3. Dalam proses konstruksi diperlukan keterlibatan minimal pemilik.
4. Pemilik dapat mengambil manfaat dari persaingan harga dalam situasi yang
kompetitif.
Fixed Price contract terbagi menjadi 2 yaitu :
a. LUMP-SUM CONTRACT
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar
kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak
mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen
tender tersebut.Kontrak ini merupakan pengadaan barang / jasa untuk
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga
kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam
pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau
kontraktor pelaksana.
Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan,
memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 15/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 15
bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi
akan minimum.
Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk :
1. Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing
unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan
gambar rencana & spek teknisnya.
2. Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan
dengan Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau
Multi Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya
“unpredictable cost” seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya
ketidak-sempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang,
Spesifikasi teknis, atau Bill of Quantity yang ada. Dengan system kontrak ini
diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost tersebut karena
harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume yang tercantum
dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat).
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah :
1. Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam
Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang.
2. Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis /
Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus dijelaskan dalam Rapat
Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang
menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut.
3. Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai
acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat
& Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 16/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 16
4. Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang
(Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill
of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh
merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga
satuan yg diajukan
5. Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus
dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah terjadi
kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan.
6. Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila:
Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang
instruksinya dilakukan secara tertulis.
Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui
oleh Pemberi Tugas
Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu
jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau
system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut
sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.
Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan
pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat.
Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan :
1. Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak
tercantum dalam Bill of Quantity
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 17/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 17
2. Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill
of Quantity yang ada.
3.
Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam
BQ.
b. UNIT PRICE CONTRACT
Suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, perunit panjang ataupun per
unit berat. Kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara
mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya tak dapat
diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir
pekerjaan.
Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai
(flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).
Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk :
1. Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume
pekerjaan yang tajam/pasti diperlukan adanya
› Survey dan penelitian yang sangat dalam
› Detail dan sample yang sangat banyak
› Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak
pengukuran volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan
pekerjaan sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan.
2. Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat
diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan
untuk digunakan system kontrak Lumpsum.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 18/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 18
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price /
Harga Satuan ini adalah :
a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun
volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya
bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price
ini karena :
Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di
lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.
Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk
pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap
terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek
b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga
satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi
biaya kontrak. Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang
untuk item pekerjaan tertentu harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara
Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya
perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya
Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak
terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat
pelelangan.
b) PRIME COST CONTRACTS
Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik
mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan,
ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 19/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 19
Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini
hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost
contract yaitu :
a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT
Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat
diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya
tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang
dihasilkan.
Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk
menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner).
Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat.
b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT
Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya
fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara
garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa
menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan
waktu konstruksi.
c. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek
tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas
harga maksimum akan menjadi beban kontraktor.
Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang
terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah
disepakati sebelumnya.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 20/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 20
d. CONVERTIBLE COST CONTRACT
Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur
secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar
dengan harga yang “memadai”.
Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara
cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat
dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.
e. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT
Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja.
Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan
pengadaan barang dan instalasinya.
2) DESIGN AND BUILD CONTRACT
a. Kontrak Tradisional
b. Design Contract
c. Design + Managee Contract
d. Turn Key Contract
a.
Tradisional Contract
Dalam kontrak tradisional, Owner akan berhubungan dengan beberapa kontraktor
untuk menyelesaikan proyek. Kontrak, misalnya bisa dibagi menjadi :
kontrak engineering dan kontrak konstruksi
untuk konstruksi onshore, kontrak bisa dibagi menjadi kontrak pekerjaan sipil dan
kontrak pekerjaan MEP
material / equipment utama di-supply oleh Owner, dst.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 21/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 21
Dengan pola ini, Owner akan langsung berhubungan dengan kontraktor spesialis. Para
spesialis ini tidak perlu menjadi subkontraktor / vendor dari kontraktorbesar ( EPC )
untuk ambil bagian dalam pekerjaan proyek. Dengan mendapat harga penawaran dari
tangan pertama, mestinya harga kontrak akan menjadi lebih rendah.
Yang perlu diperhatikan, untuk mengelola proyek dengan banyak kontraktor,Owner
butuh resources yang cukup untuk menangani pekerjaan. Padahal saat ini,banyak
perusahaan punya kecenderungan untuk lebih ramping
Dalam kontrak tradisional, Owner memberi implied warranty kepada kontraktor
konstruksi bahwa design yang dibuat oleh kontraktor engineering akan bekerja dengan
baik. Bila ada masalah constructability, design error atau revisi design, Owner yang akan
menanggung resikonya. Resiko ini tidak bisa dilimpahkan kekontraktor engineering,
karena biasanya ada klausul limit of liability dalam kontrak. Koordinasi kerja pada
proyek multi kontraktor juga merupakan resiko tersendiri. Poor coordination sangat
berpotensi menimbulkan delay claim dari kontraktor.
Masalah lain, mungkin ini yang paling penting, adalah waktu penyelesaian. Dengan
memisahkan pekerjaan engineering & konstruksi, artinya Owner harus menunggu sampai
pekerjaan design substantially complete baru kemudian buat tender untuk proyek
konstruksi. Waktu penyelesaian proyek akan lebih lama.
Untuk mengatasi permasalahan diatas, beberapa tahun belakangan ini banyak pekerjaan
dilakukan dengan sistem EPC. Dalam kontrak jenis ini
› Owner cukup berhubungan dengan satu kontraktor
› Waktu penyelesaian proyek lebih singkat, Owner bisa segera berproduksi &
masuk pasar
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 22/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 22
› Risk & reward sharing, kontraktor akan mengambil alih berbagai resiko yang
biasanya ditanggung Owner pada kontrak tradisional. Jika Kontraktor berhasil
mengendalikan resiko-resiko tersebut, mereka mendapat reward berupa keuntungan
proyek yang lebih besar
b. Kontrak Design & Built.
Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari proses perencanaan sampai
dengan pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa satu kontrak
yang sama.
c. Construction Management. Pada kontrak ini, client menggunakan konsultan (design consultant) dan construction
manager (CM). Client menetapkan konsep serta memilih konsultan dan CM. Tugas
konsultan adalah mengembangkan konsep, menyiapkan dokumen perancangan untuk
paket pertama dan paket-paket berikutnya. CM mengkoordinasikan pelaksanaan paket
pertama, kemudian disusul dengan paket-paket berikutnya. Pemecahan pekerjaan
menjadi paket-paket ini dimaksud agar pelaksanaan pekerjaan bisa dilakukan sedini
mungkin (saat konsultan menyiapkan dokumen untuk paket selanjutnya, secara
paralel paket pertama sudah bisa dilaksanakan oleh CM). Contractors dan suppliers
dipilih oleh client dan/atau CM. Cara pembayarannya adalah client membayar ke
konsultan dan ke CM. Pembayaran ke CM dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara
lain: (1) Client bayar ke contractors, suppliers dan CM; (2) CM membayar contractors
dan suppliers, kemudian client akan reimburses CM dan membayar management fee; (3)
Client membayar CM sesuai pengeluaran dengan pembatasan biaya maksimum
(warranted maximum price). Biasanya, apabila total biaya lebih kecil dari batas
maksimum atau waktu penyelesaian lebih cepat, maka client akan memberi kepada CM
incentive tambahan.
5/10/2018 Laporan MK - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/laporan-mk 23/23
I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI
ORGANITATION STRUCTURE
JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA
2011 23
d. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction).
Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada :
a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan tidak
mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.
b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu
baik dari segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima
Jadi/Turnkey Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa
gambar detail dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar
requirement/TOR (Term of Requriement) saja
Top Related