Xay nha tro Nhom 2

Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm 2 GV: Lê Hoài Ân

MỤC LỤCLỜI MỞ ĐẦU …………………………………………………………………..……..3PHẦN I: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 41. THÔNG TIN CHUNG...............................................42. CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ.....................................4

2.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................................42.2. Điều kiện kinh tế....................................................................................................52.3. Điều kiện văn hóa, xã hội.....................................................................................72.4. Căn cứ pháp lý:......................................................................................................72.5. Thị trường về sản phẩm, dịch vụ của dự án......................................................8

PHẦN II: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 101. THỰC TRẠNG VỀ NHÀ Ở HIỆN TẠI............................102. TIỀM NĂNG CỦA THỊ TRƯỜNG................................103. PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG - XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU.....114. LỢI THẾ CỦA VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN........................125. NHÀ CUNG CẤP VẬT LIỆU...................................126. ĐỐI THỦ CẠNH TRANH......................................137. CHÍNH SÁCH MARKETING HỖN HỢP............................14

7.1. Phân tích SWOT...................................................................................................147.2. Chính sách sản phẩm.........................................................................................157.3. Chính sách giá.....................................................................................................167.4. Quảng cáo............................................................................................................17

PHẦN III: PHÂN TÍCH KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 181. ĐỊA ĐIỂM................................................182. BẢN THIẾT KẾ NHÀ TRỌ....................................193. MÔ TẢ KHU NHÀ TRỌ.......................................204. VẬT LIỆU XÂY DỰNG.......................................20

1


5. LỊCH TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN..............................21PHẦN IV: PHÂN TÍCH NGUỒN NHÂN LỰC 241. TRƯỚC KHI ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG..............................242. KHI ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG....................................24

PHẦN V: PHÂN TÍCH RỦI RO 261. RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG........................262. RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH KHAI THÁC........................28

PHẦN VI: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 30PHẦN VII:PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI 41PHẦN VIII:KẾT LUẬN 42

2


LỜI MỞ ĐẦUHiện nay nhu cầu về nhà ở cho người lao động tại thành phố

Hồ Chí Minh là rất lớn, mặc dù đã có nhiều nhà lưu trú nhưngkhả năng đáp ứng còn hạn chế. Nhà ở hiện nay đang là vấn đề cótính thời sự, được nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều giới quantâm. Bởi vì giải quyết được điều này là một trong những giảipháp góp phần ổn định xã hội, làm nền tảng phát triển kinh tế– xã hội nói chung và cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, ytế, giáo dục, văn hoá tinh thần của người lao động, sinh viênnói riêng.

Để giảm sự quá tải của hạ tầng khu vực trung tâm thành phố,ngoài việc phải hạn chế sự gia tăng dân số cơ học, Nhà nướcđang thực hiện việc tái cấu trúc và tái bố trí dân cư một cáchhợp lý.Theo định hướng quy hoạch của nhà nước thì việc giãndân từ trung tâm Thành phố ra các quận ngoại thành - trong đócó quận 8 là thật sự cần thiết.

Theo đó, nhóm chúng tôi quyết định tiến hành dự án xây dựngkhu nhà trọ. Một mặt đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện tại, một mặtcũng là nhằm đảm bảo về an ninh lao động (các vấn đề ổn địnhcuộc sống, cung cấp phúc lợi xã hội, đình công tranh chấp laođộng) và cơ sở hạ tầng phục vụ cho môi trường đầu tư.

3


PHẦN I: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN1. THÔNG TIN CHUNG

Tên dự án: Dự án xây dựng khu nhà trọ cho người lao động vàhộ gia đình.

Chủ dự án: Nhóm 2 – DH25T07Địa điểm: 1009/9 Phạm Thế Hiển,phường 5,quận 8.Quy mô dự án: Tổng diện tích: 182.4 m2, trong đó:Tổng diện tích xây dựng: 152 m2

Diện tích sàn xây dựng: 304 m2

Dự án dự kiến xây dựng 10 phòng trọ, mỗi phòng trung bình15m2, chia làm 2 dãy, mỗi dãy 5 phòng, khoảng cách giữa 2 dãylà 1.6 m.

Tổng vốn đầu tư: Hơn 700 triệu VNDNguồn vốn: Vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng, trong đó

vốn chủ sỡ hữu là 60%. Vốn vay 40%.Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu của đầu tư:Giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động trong khu vực.Đem lại lợi nhuận từ mảnh đất trống đã bỏ không nhiều năm.

2. CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ2.1.Điều kiện tự nhiên

Với chu vi gần 32 km, Quận 8 rộng gấp 4 lần các Quận 3,Quận 4, Quận 5, tương đương với Quận Gò Vấp, nhưng diện tíchtự nhiên 1.880 ha của Quận 8 bị chia cắt bởi nhiều sông rạchkhông giống quận nào ở nội thành. Dòng Kênh Đôi chạy dọc Quậnvà chia đôi Quận. Các kênh Bến Nghé, kênh Tàu Hũ, rạch ÔngLớn, Ông Nhỏ, Xóm Củi, Ông Nhã, Ruột Ngựa, Rạch Cát, Bà Tàng,Lòng Đèn, Rạch Cùng, Lò Gốm, rồi Kênh Ngang số 1, Kênh Ngangsố 2, Kênh Ngang số 3 lại chia nhỏ Quận 8 thành những phầnnhỏ.

4


Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ nóng ẩm nhìn chungthuận lợi cho định cư và phát triển nông nghiệp.

Giao thông ở Quận 8 thuận lợi nhất là đường thủy bởi hệthống 23 kênh rạch lớn nhỏ trên địa bàn Quận nối các phườngvới nhau và với các địa phương khác trong và ngoài Thành phố.Kênh Đôi rộng 50 mét, sâu 20 mét có thể lưu thông tàu bè loạilớn. Các kênh rạch, sông khác đều vừa sâu vừa rộng vừa dài tạora những huyết mạch giao thông mà không quận, huyện nào cóđược.Tuy nhiên hệ thống giao thông đường bộ Quận 8 cũng kháphát triển. Đường Phạm Thế Hiển nối Quận 8 với trung tâm Thànhphố, các đường và hẻm khác đang xen làm thành hệ thống giaothông mạn nhện khắp Quận. Đặc biệt là hệ thống cầu của Quận 8,với 44 cầu, tổng chiều dài lên tới hơn 2.500 mét. Những cầunhư cầu chữ Y, cầu Nhị Thiên Đường, cầu Chà Và, cầu Hiệp Ânvới trọng tải lớn được xây dựng từ lâu và được nâng cấp nhiềulần làm tăng tính trọng điểm lưu thông của nó. Chỗ gặp gỡ giaothông thủy và bộ là những bến, cảng, một thế mạnh khác về giaothông và kinh tế của Quận 8. Toàn Quận có 14 bến đò ngang, cáccảng Chánh Hưng, Dương Bá Trạc, Bình Đông, Bình Lợi.2.2.Điều kiện kinh tế

Tình hình phát triển kinh tế chung của đất nướcKinh tế-xã hội nước ta chín tháng đầu năm 2012 tiếp tục

đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức.Kinh tế thế giới trầmlắng với khủng hoảng nợ công tại một số nước Châu Âu tiếp tụcgây bất ổn lớn. Hoạt động đầu tư trì trệ cùng với xuất khẩugiảm ở hầu hết các nền kinh tế dẫn đến tăng trưởng giảm sút. Ởtrong nước, thị trường tiêu thụ hàng hóa bị thu hẹp dẫn đếnhàng tồn kho ở mức cao.

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) chín tháng năm 2012 ước tínhtăng 4,73% so với cùng kỳ năm trước thấp hơn mức tăng 5,77%của chín tháng năm 2011. Tốc độ tăng GDP quý I năm nay là4,00%; quý II tăng 4,66%; quý III tăng 5,35%. Trong mức tăngchung của toàn nền kinh tế chín tháng năm nay, khu vực nông,lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,48%, đóng góp 0,4 điểm phần trăm

5


vào mức tăng trưởng chung; khu vực công nghiệp và xây dựngtăng 4,36%, đóng góp 1,82 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng5,97%, đóng góp 2,51 điểm phần trăm.

Giá trị sản xuất xây dựng chín tháng năm 2012 theo giá hiệnhành ước tính đạt 488,7 nghìn tỷ đồng. Giá trị sản xuất xâydựng chín tháng theo giá so sánh 1994 ước tính đạt 159,2 nghìntỷ đồng, tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước.

Cơ cấu kinh tế dịch chuyển theo hướng tích cực, nông – lâm– thủy sản tiếp tục giảm, tỷ trọng công nghiệp – xây dựngtăng. Đó là những dấu hiệu tích cực, tạo môi trường thuận lợicho dự án.

Vấn đề làm phátNếu so mốc tháng 12/2011 thì 8 tháng, chỉ số CPI cả nước

tăng 2,86%, vẫn đang thấp so mức mục tiêu đến cuối năm 2012,lạm phát ở mức khoảng 7-8%.

Tính lũy kế, 8 tháng đầu năm 2012, CPI cả nước đã tăng10,41% so cùng kỳ năm 2011.

Vấn đề lao động, việc làm Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên năm 2012 cả nước ước

tính 52,6 triệu người, tăng 1,2 triệu người so với lực lượnglao động tại thời điểm 1/7/2011, trong đó lao động nam chiếm51,3%; lao động nữ chiếm 48,7%. Lực lượng lao động trong độtuổi lao động năm 2012 là 46,9 triệu người, tăng 0,4 triệungười, trong đó nam chiếm 53,3%; nữ chiếm 46,7%. Lao động từ15 tuổi trở lên đang làm việc trong nền kinh tế năm 2012 ướctính 51,7 triệu người, tăng 1,3 triệu người so với năm 2011,trong đó lao động khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản là 24,9triệu người, chiếm 48,2% tổng lao động và tăng 2,3% so với năm2011; khu vực công nghiệp và xây dựng 10,7 triệu người, chiếm20,7% và giảm 0,2%; khu vực dịch vụ 16,1 triệu người, chiếm31,1% và tăng 5,3%. Phân bố lao động của ngành nông, lâmnghiệp và thủy sản giảm 0,2 điểm phần trăm so với năm 2011;ngành công nghiệp và xây dựng giảm 0,6 điểm phần trăm; ngànhdịch vụ tăng 0,8 điểm phần trăm.

6


Tỷ lệ thất nghiệp của lao động trong độ tuổi chín tháng năm2012 là 2,17%, trong đó khu vực thành thị là 3,53%, khu vựcnông thôn là 1,55%. Tỷ lệ thiếu việc làm của lao động trong độtuổi chín tháng năm 2012 là 2,98%, trong đó khu vực thành thịlà 1,83%, khu vực nông thôn là 3,49%.

Vấn đề lãi suấtTheo thông báo của NHNN, dưới sự điều hành của Chính phủ

tình hình kinh tế vĩ mô chuyển biến tích cực, tuy nhiên hoạtđộng sản xuất kinh doanh còn nhiều khó khăn, sức mua thịtrường giảm, lãi suất giảm nhưng chi phí vốn vẫn còn cao.

Trên cơ sở thực tiễn diễn biến của kinh tế vĩ mô, thịtrường tiền tệ NHNN đã ban hành văn bản điều chỉnh lãi suấtđiều hành có hiệu lực từ ngày 28/05/2012. Chính thức hạ trầnlãi suất huy động xuống 11%/năm.

Cụ thể:- Giảm lãi suất tái cấp vốn từ 13%/năm xuống 12%/năm, lãi

suất cho vay thanh toán điện tử liên ngân hàng từ 14%/nămxuống 13%/năm, lãi suất tái chiết khấu từ 11%/năm xuống10%/năm.

- Lãi suất tiền gửi tối đa bằng VND không kỳ hạn và kỳ hạndưới 1 tháng từ 4%/năm xuống 3%/năm, và với kỳ hạn trên 1tháng từ 12%/năm xuống 11%/năm; riêng quỹ tín dụng Nhân dân cơsở ấn định mức lãi suất tối đa tiền gửi có kỳ hạn 1 tháng trởlên giảm từ 12,5%/năm xuống còn 11,5%/năm

- Lãi suất cho vay với những lĩnh vực khuyến khích như nôngnghiệp nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trỡ, doanh nghiệpvừa và nhỏ xuống 14%/năm từ mưc 15%/năm như hiện nay.

Tình hình phát triển kinh tế quận 8 – TP.HCMTrên phương diện kinh tế, địa hình Quận 8 với chế độ bán

nhật triều làm cho sông nước ở Quận 8 bị nhiễm phèn, mặn, nhấtlà khu vực các phường 11, 12, 13 và 16. Song Quận 8 không phảikhông có nhiều vùng được phù sa các sông bồi đắp, tạo nên diệntích nông nghiệp của Quận 8 rộng gần ½ diện tích tổng thể. Ở

7


Quận 8 có những cánh đồng lúa xanh tốt (giáp huyện Bìnhchánh), những đồng ruộng cói lớn, những cánh đồng rau, nhữngvườn dừa và trái cây quanh hồ ao nuôi cá mang sắc thái miềnquê hơn là thành thị.

Trong phát triển kinh tế, quận 8 gặp phải không ít khókhăn.Từ sau giải phóng đến nay, quận 8 nổi tiếng là quận nộithành nghèo nhất thành phố, với những dãy nhà ổ chuột lụp xụpbên các kênh rạch.Tuy nhiên, được sự quan tâm của thành phố,cùng với sự nổ lực của chính quyền và nhân dân địa phương,ngày nay, bộ mặt quận 8 đã có nhiều thay đổi.

Đồng thời, về vấn đề lãi suất áp dụng cụ thể trong dự ánxây dựng phòng trọ, ngày 12/9/2012, Ủy ban nhân dân thành phốđã ban hành Quyết định số 41/2012/QĐ-UBND về Quy chế cho vayđối với hộ gia đình, cá nhân xây dựng mới hoặc sửa chữa nhàtrọ cho công nhân thuê ban hành kèm theo Quyết định số18/2011/QĐ-UBND ngày 28/3/2011 của Ủy ban nhân dân thành phố.Theo đó, Hội đồng quản lý Quỹ Phát triển nhà ở được giao quyếtđịnh khung lãi suất cho vay cụ thể trong từng thời kỳ theonguyên tắc: “Mức lãi suất cho vay được tính bằng bình quân lãisuất huy động tiết kiệm kỳ hạn dưới 12 tháng trả lãi sau (mứctối đa) của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố làNgân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánhthành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Côngthương Việt Nam – Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàngNông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thànhphố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chinhánh TP.HCM, cộng phí quản lý 1,5%/năm”.

Với tình hình lãi suất nói trên, để thực hiện dự án, chúngtôi đã quyết định vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triểnViệt Nam (BIDV) – Ngân hàng mà thời gian gần đây đã có thôngbáo về việc điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, tháo gỡ khókhăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn.

8


2.3.Điều kiện văn hóa, xã hộiTuy là quận nội thành nhưng Quận 8 lại bán nông bán thị,

kinh tế có cả nông nghiệp, cả công nghiệp, tiểu thủ công, dịchvụ và thương mại,… Kết cấu kinh tế độc đáo ấy thích hợp với vịtrí vùng đệm của Quận 8 và trước hết nó là sản phầm của sự kếthợp lại những tầng lớp dân cư hội tụ về đây.

Những người lao động từ miền Bắc, miền Trung, miền Đông NamBộ đến các bến cảng ở đây bán sức lao động cho các chủ cảng,chủ hãng xay xát lúa gạo, bột mì, hãng buôn. Đó là nguồn cưdân đông nhất từ cuối thế kỷ trước tụ về Quận 8. Sau đó nhữngngười nông dân và lao động nghèo từ miền Tây, miền Đông, từcác vùng địa phương khác Thành phố lại dồn về vùng đệm Quận 8,đưa dân số Quận 8 lên hàng chục vạn người.

Dân số: Cư dân của Quận 8 đông nhất là người Việt chiếmkhoảng 85,4%, người Hoa cũng có mặt ở Quận 8 từ rất sớm với tỷlệ khoảng hơn 11%; ngoài ra còn có người Chăm, Khơ-me chiếmkhoảng hơn 0,3%. Các tầng lớp dân cư ở Quận 8 phần lớntheo đạo Phật (35%) với 52 chùa được xây dựng khắp nơi. Một sốtôn giáo khác cũng không ít tín đồ như: đạo Thiên Chúa (11,5%)với 12 nhà thờ, Tin Lành (0,4%) có 5 nhà thờ, Cao Đài (0,48%)có 2 thánh thất, Đạo Hồi (0,52%) có 2 thánh đường…

Tóm lại, các tầng lớp dân cư, tôn giáo ở Quận 8 dù từ nhiềunguồn gốc, thành phần đa dạng khác nhau, nhưng chủ yếu làngười lao động, nông dân và công nhân khuân vác, làm thuê,chung số phận tha hương tụ hội lại nên việc triển khai dự áncủa nhóm chúng tôi được xem là khá thiết thực trong việc đápứng nhu cầu nhà ở cho người lao động. Những người mà với thunhập thấp trong ngắn hạn khó có thể sở hữu một ngôi nhà choriêng mình.2.4.Căn cứ pháp lý:

Căn cứ pháp lý để tiến hành việc xây dựng và kinh doanhphòng trọ bao gồm:

Luật Nhà ở năm 2005 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2009

9

http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A1o_H%E1%BB%93i

http://vi.wikipedia.org/wiki/Cao_%C4%90%C3%A0i

http://vi.wikipedia.org/wiki/Tin_L%C3%A0nh

http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A1o_Thi%C3%AAn_Ch%C3%BAa

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ch%C3%B9a

http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A1o_Ph%E1%BA%ADt

http://vi.wikipedia.org/wiki/Kh%C6%A1-me

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ng%C6%B0%E1%BB%9Di_Ch%C4%83m

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ng%C6%B0%E1%BB%9Di_Hoa

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ng%C6%B0%E1%BB%9Di_Vi%E1%BB%87t


Quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt định hướng pháttriển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

Quyết định 17/2006/QĐ-BXD quy định về điều kiện tốithiểu của nhà ở cho người lao động thuê để ở

Thông tư 13/2009/TT-BXD hướng dẫn việc cho thuê, quảnlý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu côngnghiệp

Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầutư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu côngnghiệp và nhà ở thu nhập thấp

Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xácđịnh giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ởcho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ởcho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thànhphần kinh tế tham gia đầu tư

Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê,cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhậpthấp tại khu vực đô thịTheo một số quy định hiện hành, Nhà nước khuyến khích các

thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trảtiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối vớingười có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sau đây gọi chunglà nhà ở thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa.

Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưuđãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác theo quyđịnh như:

Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạmvi dự án

Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ởmức cao nhất (thuế suất 0%);

Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kểtừ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhậpdoanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuếsuất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gianhoạt động

10


Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn:- Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy

định- Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các

nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có)- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một

phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sáchcủa từng địa phương).

Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kếđiển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuậtvề thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng côngtrình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ nănglực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối vớicác hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị

Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoàihàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).

2.5. Thị trường về sản phẩm, dịch vụ của dự ánTheo đánh giá chung, có khoảng 15-20% hộ gia đình tại các

khu vực đô thị và trên 70% công nhân lao động tại các khu côngnghiệp tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở. Tổng hợp kếtquả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, côngchức, viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Hiện nay, cáckhu công nghiệp, khu chế xuất mới chỉ có khoảng 20% tổng sốcông nhân lao động có chỗ ở ổn định.

Bên cạnh đó, có rất nhiều trường đại học cao đẳng xungquanh khu vực dự án nên đối tượng sinh viên cũng là một phânkhúc đáng kể. Hiện nay ký túc xá của các trường đại học phầnlớn chưa đáp ứng hết được nhu cầu về chỗ ở cho sinh viên, chỉđáp ứng khoảng10%. Đứng trước nhu cầu lớn như vậy, người dânđịa phương đã nhanh chóng nắm bắtcơ hội: sửa sang lại nhà còntrống, ngăn phòng rồi cho thuê, không nhiều người bỏ tiền raxây mới. Vì thế, có những phòng rất nhỏ, chật hẹp, tối tămnhững vẫn có người thuê vì nhu cầu cấp thiết...Nên trong hiệntại và tương lai, đối tượng sinh viên cũng rất cần sản phẩmdịch vụ của dự án.

11


Mới đây, UBND TP.HCM đã ban hành Chỉ thị 24/CT-UB về chươngtrình xây dựng 30 ngàn căn nhà cho người có thu nhập thấp, vớimức quy định lợi nhuận tối đa cho các doanh nghiệp tham giavào lĩnh vực này là không quá 6% giá trị công trình. Với tỷ lệlợi nhuận này, hầu như UBND thành phố không nhận được sự ủnghộ của doanh nghiệp, và cũng chẳng doanh nghiệp nào lại bỏ ramột số vốn rất lớn để thu về số lãi “quá nhỏ”, thậm chí khôngđủ lãi để trả lãi vay ngân hàng.

Vậy nên, nhà trọ cho thuê, là một trong những biện phápquan trọng để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp hiệnnay.

12


PHẦN II: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG1. THỰC TRẠNG VỀ NHÀ Ở HIỆN TẠI

Với tình hình kinh tế hiện nay, cùng với sự gia tăng lạmphát, khiến giá cả các mặt hàng nói chung đều tăng, cuộc sốngcủa người lao động ngày càng gặp khó khăn. Người dân buộc phảithắt chặt, cắt giảm chi tiêu cho những nhu cầu không cần thiếtvà chỉ chi cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày.Trong bốicảnh kinh tế đó, thị trường bất động sản, nhà ở cũng bị tácđộng không nhỏ.

Thực trạng số lượng nhà ở có diện tích nhà chật ngày càngtăng, cho thấy một bộ phận có điều kiện kinh tế khá đã sở hữunhiều nhà ở với diện tích rộng. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hoánhanh cộng với việc gia tăng dân số cơ học làm cho vấn đề nhàở đô thị ngày càng bức xúc và thu nhập của người lao động.Điều này làm tăng chênh lệch về điều kiện ở giữa các tầng lớpdân cư, kéo rộng khoảng cách giàu-nghèo, ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống của các tầng lớp dân cư.

Ngoài ra, số lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trongnhững giai đoạn trước những năm 1980 đang đứng trước tìnhtrạng xuống cấp nghiêm trọng. Riêng TP.HCM có hơn 80 ngôi nhàchung cư đang ở mức nguy hiểm cần phải sớm được phá dỡ xâydựng lại để đảm bảo an toàn.

Vấn đề về nhà ở cũng là vấn đề mà phần lớn sinh viên trênđịa bàn của TP.HCM quan tâm hàng đầu. Đặc biệt là mùa tựutrường, nỗi lo lắng của đa phần tân sinh viên ở các tỉnh xa vềhọc tại thành phố vẫn là chỗ ở. Trong khi đó hệ thống ký túcxá của các trường đại học, cao đẳng chưa thể đáp ứng được nhucầu thì thuê trọ ở ngoài gần như là sự lựa chọn duy nhất.Theothống kê thì có trên 65 hệ thống ký túc xá tại TP.HCM chỉ đápứng chỗ ở khoảng hơn 50 nghìn sinh viên, hơn 90% sinh viên ởngoài.Về nguồn cung cho sản phẩm nhà cho thuê, có thể thấyhiện nay trên thị trường có sự phân hóa thành hai loại: nhà ởsang trọng cho người có thu nhâp cao và nhà ở bình dân chongười thu nhập trung bình. Hiện tại nguồn cung sản phẩm nhà ở

13


sang trọng (thường ở quận 1, 5) đang khá dồi dào, nhưng chỉ sửdụng khoảng 40%, còn lại là trống. Tuy nhiên nguồn cung sảnphẩm nhà ở cho người có thu nhập trung bình lại đang thiếu hụtso với nhu cầu thực tế.về 2. TIỀM NĂNG CỦA THỊ TRƯỜNG

Như đã phân tích một số điều kiện thực tế ở trên, có thểthấy thị trường nhà cho thuê ở khu vực quận 7, quận 8hiện tạivà trong tương lai có tiềm năng khai thác rất lớn. Nền kinh tếViệt Nam theo dự đoán của các chuyên gia sẽ phải cần một thờigian dài nữa để có bước chuyển mình. Thêm nữa vị trí này rấtthuận lợi cho việc di chuyển ra các quận trung tâm, vì vậy dùkhi nền kinh tế phục hồi, thì vẫn có thể khai thác được ở thịtrường này do khu vực này có vị trí rất thuận lợi cho việc dichuyển ra các quận trung tâm (quận 1, quận 5) – nơi tập trungrất nhiều các trường đại học, cao đẳng và tập trung nhiều laođộng. Phân khúc sinh viên đặc biệt quan trong, vì nhu cầu nhàtrọ của sinh viên khá ổn định.

Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà trọ trong địa bàn dân cư cònmang tính manh mún, tự phát. Và một thực tế cho thấy nhà trọcủa dân đa phần điều kiện không được tốt lắm, chủ yếu được cơnới tận dụng diện tích sẵn có, xây dựng tạm bợ trên những nềnđất yếu với những vất liệu thô sơ không đảm bảo an toàn, vệsinh, về phòng cháy cũng như sức khoẻ cho sinh viên và ngườilao động.

Giá nhà trọ thông thường rất cao, đặc biệt là dành cho sinhviên, giá đang ngày càng leo thang do nhu cầu sinh viên cũngnhư người lao động quá lớn. Bên cạnh đó, để giảm chi phí hầunhư các chủ nhà hạn chế tối đa mức đầu tư. Vì thế mà các côngtình nhà trọ thường được xây dựng rất nhanh, chất lượng kém.Cũng do việc tận dụng tối đa nên những dãy nhà trọ này côngtrình phụ và kết cấu bố cục nhà thường thiếu hợp lý, khoảngkhông gian chật hẹp.

Bên cạnh đó, nhiều trường đại học lớn đang có xu hướng xâydựng cơ sở học tập về các địa bàn xa trung tâm (quận 1, quận

14


5…). Điều đó có nghĩa trong khoảng vài năm tới quận 8 cũng sẽcó một nhu cầu lớn về nhà trọ.Nhiều sinh viên chấp nhận việcđi học xa để có được phòng trọ tốt, tiện nghi, giá cả hợp lý.

Trên khu vực địa bàn quận 8 có nhiều Ngân hàng, khu côngnghiệp, trường đại học… Đó là yếu tố thuận lợi cho đầu ra củadự án khi hoàn thành.3. PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG - XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU

Hiện nay, thị trường nhà ở cho thuê đang có rất nhiều phânkhúc dành cho nhiều đối tượng khác nhau, cụ thể như sau:

Thị trường căn hộ: là một giải pháp dành cho người có thunhập trung bình và ổn định, không đủ tiền mua nhà có thể cóđược chỗ ở với giá cả phù hợp với khả năng tài chính.

Thị trường căn hộ cho thuê ở Việt Nam hiện nay mới chỉ đangtrong giai đoạn thăm dò, nhưng hứa hẹn trong tương lai sẽ cótiềm năng rất lớn, bởi vì đây là một giải pháp nhà ở khá phùhợp với người có thu nhập trung bình với giá thuê không caohơn giá phòng trọ, hơn nữa căn hộ chung cư chỉ khoảng 20 nămlà xuống cấp, lúc đó chủ đầu tư sẽ tiếp tục xây mới lại. Thêmvào đó, trên các báo cáo phân tích thị trường đều chỉ ra rằng,phân khúc thị trường nhà ở cho thuê hiện nay là phân khúc đangthiếu. Thống kê trong vòng năm năm qua cho thấy, độ lấp đầycủa phân khúc nhà cho thuê luôn ở mức 80% với các tòa nhà cănhộ dịch vụ cho thuê, và nhu cầu thuê nhà hiện vẫn còn nhiềutrên thị trường.

Tuy nhiên, xét về hiệu quả đầu tư, thị trường căn hộ chothuê là kém hiệu quả hơn rất nhiều so với căn hộ thương mại,vì thời gian thu hồi vốn chậm. Vì vậy, hiện nay ở TPHCM, chỉcó một số ít nhà đầu tư nhắm đến đối tượng này như dự án BeeHome của C.T Group, 40 căn hộ của dự án Twin Towers củaCông tythương mại xây dựng Lê Thành.

Thị trường nhà trọ: chủ yếu dành cho những đối tượng chỉ cónhu cầu ở tạm thời trong một thời gian ngắn, là thị trường nhàở cho thuê phát triển nhất hiện nay. Đối tượng nhắm đến của

15


phân khúc này là những người có thu nhập thấp như sinh viên,công nhân, người lao động nghèo và người nhập cư.

Đây là thị trường có nhu cầu rất lớn, vì vậy những năm gầnđây, số lượng người gia nhập vào lĩnh vực kinh doanh nhà trọrất nhiều. Tuy nhiên, phần lớn những dự án này chỉ đáp ứngnhững nhu cầu ở tối thiểu chứ chưa thật sự quan tâm đến nhữngnhu cầu khác của khách hàng thuê trọ. Hơn nữa, giá cho thuêphòng còn rất nhiều bất cập, chủ nhà trọ thường tự ý nâng giá,kèm theo cách tính giá điện, nước gấp nhiều lần so với giá củanhà nước, làm cho người thuê trọ chịu rất nhiều thiệt thòi.

Hiện nay, phân khúc thị trường nhà trọ cho thuê cũng rất đadạng, được chia thành nhiều mức giá, tùy thuộc vào khả năngcủa từng đối tượng khách hàng, phổ biến là từ 1,5 đến 2triệu/tháng,nhà trọ bình dân thì có giá khoảng dưới 1 triệuđồng/tháng, cao cấp thì lên đến 2,5- 3 triệu.

Địa điểm xây những phòng trọ này thường ở gần các khu côngnghiệp, trường đại học, nơi tập trung nhiều đối tượng côngnhân, sinh viên…

Kí túc xá dành cho sinh viên ở các trường đại học: Hầu hếtcác trường đại học ở TPHCM hiện nay đều có kí túc xá dành chosinh viên của trường mình. Tuy nhiên, số lượng phòng ở trongkí túc xá đáp ứng nhu cầu sinh viên là rất thấp, hơn nữa, điềukiện sống cũng không đáp ứng được nhu cầu(không được nấu ăn,vệ sinh chung…). Hơn nữa, để được vào ở kí túc xá, sinh viêncũng phải có những điều kiện nhất định.Vì vậy, mặc dù với giácả phải chăng, nhưng phân khúc này chỉ thỏa mãn một số lượngrất nhỏ nhu cầu nhà trọ cho thuê, nguồn cung chủ yếu vẫn là từbên ngoài.

Đối với dự án xây phòng trọ cho thuê ở quận 8, phân khúcthị trường nhắm đến là bộ phận những người có thu nhập thấpsinh sống ở đây.Với dân số ở quận 8 lên đến hàng chục vạnngười, trong đó đa số là người dân nhập cư, lao dộng nghèo,đầu ra của dự án có thể thực hiện được.

16


4. LỢI THẾ CỦA VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁNNhu cầunhà trọ ở TP.HCM hiện nay là rất lớn, trong khi đó

thị trường nhà trọ chỉ đáp ứng môt phần nhỏ nhu cầu, đặc biệtlà ở phân khúc dành cho người có thu nhập thấp như sinh viên,công nhân.

Thiết kế nhà trọ tương đối đơn giản, thông thường chỉ theovài mẫu sẵn có. Thời gian xây dựng tương đối nhanh, sau khinghiệm thu công trình là có thể đưa vào hoat động.

Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưuđãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác theo quyđịnh của Nhà nước.

Thời gian thu hồi vốn nhanh, có thể sử dụng tối đa côngsuất thiết kế.

Quận 8 là một nơi hội tụ nhiều tầng lớp dân cư trong xãhội, trong đó chủ yếu là những người nhập cư, thu nhập thấp.Vì vậy dự án sẽ đáp ứng phần nào nhu cầu của họ về một phòngtrọ tiện nghi, an toàn, giá cả hợp lí.5. NHÀ CUNG CẤP VẬT LIỆU

Việc tìm kiếm nhà cung cấp nguyên vật liệu đầu vào là hếtsức quan trọng, ảnh hưởng lớn tới hiệu quả của dự án.Phải đảmbảo về chất lượng vật liệu thì mới đảm bảo về mặt chất lượngcông trình.Bên cạnh đó giá cả nguyên vật liệu cũng phải đượctính toán kỹ và nằm trong nguồn vốn dự tính.

Danh sách một số nhà cung cấp vật liệu xây dựng mà nhóm lựachọn dựa trên các tiêu chí về chất lượng, giá cả, sự thuậntiện trong việc vận chuyển:

-Văn phòng đại diện – Công ty Liên doanh Xi Măng HolcimViệt Nam

-Doanh nghiệp tư nhân Ba Nhật-Doanh nghiệp tư nhân Ngọc Quang-Công ty TNHH Đầu tư sản xuất thương mại Tân Hoàng Minh-Công ty TNHH Sản xuất Vận tải Xây dựng Thương mại T&N-Công ty TNHH Vật Liệu Xanh

17


-Công ty Cổ phần Thương mại Kĩ thuật Công nghệ Hoàng GiaVà một số đại lý nhỏ lẻ khác.

6. ĐỐI THỦ CẠNH TRANHHiện nay trên địa bàn quận 8, xung quanh đường Phạm Thế

Hiển, có khoảng 20hộ/cá nhân đăng ký xây dựng nhà trọ cho sinhviên, người lao động với giá thuê từ 2 triệu đến 3 triệu/phòng(dành cho 3-4 người). Riêng nhà nguyên căn, chung cư thì daođộng từ 4.5 triệu đến 8.5 triệu.

Một số địa điểm cho thuê phòng trọ gần Phạm Thế Hiển:-1023 Phạm Thế Hiển, phường 5, quận 8 -159 Hương Phú, phường 8, quận 8-51 Phạm Hùng, phường 9, quận 8-324Bis Lưu Hữu Phước, phường 15, quận 8-491/15H Trần Xuân Soạn, phường Tân Hưng, quận 7Qua phỏng vấn các chủ trọ, chúng tôi ghi nhận rằng: Hơn 90%

chủ trọ khi được hỏi về nhu cầu phòng trọ của sinh viên chorằng:“có phòng trọ thì không lo không có người thuê, khôngngười này thuê thì nhất định sẽ có người khác thuê”. Chính suynghĩ này đã khiến nhiều chủ trọ không mặn mà với việc tìm cáchgiữ chân sinh viên ở trọ lâu dài.Tệ hơn còn có chủ trọ tỏ tháiđộ bất cần.

Trong khi đó, 70% số chủ trọ được hỏi cho thấy rằng họ ítquan tâm đến các yếu tố như là chất lượng môi trường sống xungquanh phòng trọ.Đa số cho rằng yếu tố quan trọng nhất là phòngtrọ tốt và nằm gần trường. Nhưng thực tế thì điều này khônghoàn toàn chính xác, bằng chứng là các khu trọ dù mới xâynhưng chủ trọ buộc phải lấy giá rất rẻ vì môi trường sống ởđây nhìn chung là không tốt.

Qua đó có thể đánh giá khái quát rằng: Dịch vụ cho thuêphòng trọ ở khu vực khảo sát có tính tự phát, theo tâm lý củađám đông. Người kinh doanh phòng trọ ít quan tâm tới các yếutố tác động đến dịch vụ cho thuê phòng trọ của mình. Tuy nhiên

18


do nhu cầu về phòng trọ hiện tại là lớn nên hầu hết họ khôngnhận ra điều này.

Nhu cầu phòng trọ tại khu vực khảo sát là khá lớn. Nắm bắtđược nhu cầu đó những năm qua phòng trọ ở khu vực này khôngngừng tăng lên cả về số lựong lẫn chất lượng. Lợi thế củaphòng trọ sinh viên ở khu vực này là nằm gần nhiều trường đạihọc, phòng mới xây dựng, nhiều phòng giá rẻ.Song cũng có nhiềumặt hạn chế, đặc biệt là về chất lượng của môi trường sốngxung quanh.

Điểm mạnh của dự án nhà trọ là có quan tâm đến chất lượngmôi trường sống cũng như tâm lý của người thuê muốn có một nhàtrọ an toàn, sạch sẽ, giá cả phù hợp. Thêm vào đó, dự án đượcxây dựng ở một vị trí thuận lợi, gần trường học, bệnh viện nênkhả năng được khách hàng lựa chọn là rất cao.7. CHÍNH SÁCH MARKETING HỖN HỢP7.1.Phân tích SWOT

Cơ hội1. Nền KT dần khôiphục sau một thờigian dài chịu ảnhhưởng của khủnghoảng.2.Tốc độ đô thịhóa, công nghiệphóa và các chỉ sốvề kinh tế, dân sốtăng.3.Tốc độ tăngtrưởng kinh tế cao,nhu cầu phục vụ sảnxuất kinh doanh,xây dựng nhà xưởnglàm văn phòng tăng

Nguy cơ1. Số lượng cácđối thủ gia nhậpngành đang gia tăng2. Các quy địnhmới về thu tiền sửdụng đất, cho thuêphòng trọ của chínhphủ ngày càng chitiết. 3. Giá phòng trọcó xu hướng tăng sẽthu hẹp thị phần,đặc biệt đối vớingười có thu nhậpthấp.4. Tình hình

19


vọt, công nhân vàngười lao động từcác tỉnh đổ về TPHCM tăng nhanh4.TP là nơi tậptrung nhiều trườngđại học, hàng nămlượng sinh viên mớivề thành phố họctập lớn5.Pháp luật ngàycàng hoàn thiện vàtạo môi trường pháplý thuận lợi chothị trường cho thuênhà ở.

triều cường, ngậplụt phức tạp trênđịa bàn TP HCM.7. Nhiều doanhnghiệp có xu hướngxây dựng các khunhà ở, kí túc xácho công nhân.

Điểm mạnh1.Có sẵn mặt bằng ởvị trí thuận lợi.2.Có kinh nghiệm vàthông tin tronglĩnh vực cho thuêphòng trọ từ ngườithân.3.Sản phẩm đáp ứngnhu cầu về phòngtrọ đang tăng cao.4.Giá cả cạnh tranh5.Quan tâm đến chấtlượng và nhu cầucủa khách hàng.6.Đã có sự nghiên

Tập trung khai tháctriệt để phân khúcthị trường trên địabàn quận, đồng thờimở rộng thị phầnsang các quận lâncận thông qua cácchính sáchmarketing. Nâng cao chất lượngphòng trọ với chiphí hợp lý để thuhút khách hàng.

Tập trung vào cácchiến lượcmarketing: có chiếnlược giá cả, chấtlượng sản phẩm phùhợp.

20


cứu kỹ về tính khảthi của dự án

Điểm yếu

1.Nhóm thực hiệncó thể chưa dự trùđầy đủ mọi tìnhhuống có thể xảy ra2.Chưa có kinhnghiệm marketingtrực tiếp. Các hoạtđộng marketing cònmờ nhạt3.Chưa khai thácđược các khách hàngở các khu vực kháchoặc các phân khúcthị trường khác.5.Trình độ chuyênmôn chưa cao.6.Nguồn tiền mặtchưa dồi dào để đápứng các rủi ro cóthể phát sinh trongquá trình thực hiệndự án.

Tranh thủ sự ủng hộtừ chính phủ và nhucầu của khách hàngtừ phân khúc thịtrường này. Tăng cường trang bịkiến thức và nângcao chuyên môn củađội ngũ thực hiện.Tìm kiếm, tranh thủnguồn vốn từ ngânhàng và các mốiquan hệ quen biết.

Chú ý các kênhquảng cáo để đưathông tin về phòngtrọ đến với kháchhàng.Tăng cường các hoạtđộng kiểm tra, tusửa đèn điện, nướcsau khi cung cấpsản phẩm đến vớikhách hàng.Việc cạnh tranh vớicác đối thủ khácgiúp nhóm trưởngthành và có thêmkinh nghiệm trongkinh doanh.

7.2.Chính sách sản phẩmDự án xây dựng khu nhà trọ với tiêu chí đặt ra hàng đầu là

nhà trọ phải đảm bảo về chất lượng, giá thuê phù hợp có tínhcạnh tranh với thị trường. Do nắm bặt được nhu cầu nhà ở giárẻ hiện tại, không ít chủ đầu tư đã, đang và có dự định thâmnhập vào thị trường này nên việc cạnh tranh giữa các nhà đầu

21


tư ngày càng quyết liệt vì vậy bên cạnh sản phẩm chất lượngcao, giá cả phù hợp còn có những dịch vụ kèm theo, phong cáchphục vụ đồng thời xem xét độ tin cậy, thỏa mãn cuả khách hàngđối với khu nhà của mình cũng không kém phần quan trọng.

Xu hướng đầu tư vào phòng trọ không phải là mới mẻ, nhưngcái mới ở đây trong dự án của nhóm chúng tôi chính là việc kếthợp nhiều ưu điểm từ những phòng trọ mà nhóm đã đi khảo sát.

Một số ưu điểm trong dự án nhà trọ của nhóm có thể kể đếnnhư:

Mỗi phòng trong khu nhà trọ là tương đối rộng, mỗiphòng có diện tích trung bình tầng trệt là 15m2 và gác lửngcó diện tích tương đương. Như vậy, số người cùng sinh sốngtrong một phòng có thể tới 3 đến 5 người. Như vậy, chi phísan xẻ cho mỗi người không còn là vấn đề tài chính đáng longại, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Riêng đốivới những cá nhân thích có không gian riêng, thì khu nhàtrọ vẫn có 4 trong tổng số 10 phòng có diện tích nhỏ hơn(12m2) với chi phí rẻ mà người thu nhập trung bình có thểtrang trải mà vẫn đáp ứng được nhu cầu cho nơi ăn, chốn ở,sinh hoạt hằng ngày.

Thiết kế mỗi phòng có nhà vệ sinh riêng, đảm bảo vệsinh, sức khỏe cho người ở. Một phòng có một cửa chính, haicửa sổ và dàn lỗ khí thông gió đảm bảo độ thông thoáng chocăn phòng.

Việc xây dựng hai dãy nhà trọ song song đóng vai trònhư 2 bức tường tạo bóng mát cho nhau, giúp mọi người tránhđược cái nắng của một thành phố mang đậm chất khí hậu nhiệtđới gió mùa.

Nơi phơi đồ: có mảnh đất trống dành làm nơi phơi đồ,thuận tiện trong sinh hoạt của mọi người, khô ráo, thoángmát mà không chiếm mất một phần không gian của phòng.

Có bãi để xe có mái che cho mọi người. Vì dãy nhà trọđược xây dựng trong khu nhà ở của chủ hộ nên việc đảm bảoan ninh, tránh trộm cắp từ bên ngoài cũng được đảm bảo.

22


Đặc biệt là khu nhà trọ nằm trên con đường có nhiềukhu chợ, quán cơm, phòng khám tư nhân, công viên nhỏ … đápứng hầu hết các nhu cầu sinh hoạt.Bên cạnh chất lượng và giá cả cạnh tranh nêu trên, những

dịch vụ và phong cách phục vụ cũng là phần không thể thiếu đểcó thể thu hút khách hàng mới và giữ chân khách hàng lâu năm.Một số chính sách được đưa ra như: tặng quà cho các chủ phòngtrọ nhân dịp lễ, tết; nơi đổ rác tách biệt đảm bảo vệ sinh,được thu dọn hằng ngày; bố trí, lắp đặt miễn phí máy điều hòa,thiết bị điện tử, truyền hình cáp, mạng Internet … cho nhữngai có nhu cầu. Bên cạnh đó, chủ dự án là nhóm chúng tôi sẽluôn quan tâm, hỏi han để nắm bắt mức độ thỏa mãn nhu cầu củangười ở; từ đó cải thiện chất lượng phục vụ.7.3.Chính sách giá

Đối với phòng có diện tích 15m2: giá phòng là 2.500.000VNĐ/1 tháng

Đối với phòng có diện tích 12 m2: giá phòng là 2.000.000VNĐ/1 tháng

Tiền điện, nước sẽ tính theo phát sinh thực tế, với nước là5000 VNĐ/1m3; điện là 3000 VNĐ/1kW.Phương thức thanh toán:trong 15 ngày đầu tiên của tháng.

Riêng đối với các dịch vụ truyền hình cáp, mạng Internet,chủ đầu tư sẽ đóng vai trò là trung gian thanh toán mà khôngthu thêm phí.

Mong muốn thu hút những khách hàng ban đầu, tuy nhiên khácvới các sản phẩm khác, giá của sản phẩm “phòng trọ” thườngmang tính ổn định lâu dài nên việc đưa ra mức giá thấp hơn giáthị trường thì sau này khi đi vào kinh doanh ổn định, việctăng giá sẽ gặp không ít khó khăn, nên ngay từ đầunhóm chúngtôi quyết định đưa ra mức giá tương đương với giá của các khunhà trọ có chất lượng và kích thước gần giống với khu trọ củadự án trong cùng khu vực.

23


Tuy nhiên, trong giai đoạn mở đầu này, chúng tôi dự định sẽcung cấp việc lắp đặt miễn phí cáp truyền hình, mạng internetcho những khách hàng đầu tiên.

Mức độ co giãn của cầu theo giá: theo nhận định của nhómchúng tôi, tuy lực lượng cung ứng phòng trọ tăng lên khá nhanhtrong thời gian gần đây nhưng với mức cầu hiện tại thì vẫnchưa đủ đáp ứng. Hơn thế nữa, “cung” nhiều nhưng “cung” cóchất lượng tương đương với khu phòng trọ trong dự án của nhómchúng tôi thì còn thiếu, đặc biệt khi mà đối tượng hướng đếntrong dự án của nhóm là công nhân và hộ gia đình; đây là nhómngười thích có cuộc sống ổn định, lâu dài nên việc tìm chomình một chỗ ở đảm bảo nhu cầu thiết yếu cuộc sống là vô cùngcần thiết. Với những yếu tố trên, có thể thấy được mức độ cogiãn của cầu theo giá ở đây là không cao.7.4.Quảng cáo

Nhóm sẽ tiến hành hoạt động quảng cáo trên một số phươngtiện như:

Phương tiện điện tử - Internet: Mới mạng lưới Internet pháttriển mạnh mẽ và rộng khắp như hiện nay thì việc tiếp cậnthông tin tương đối dễ dàng. Hơn thế nữa, không ít khách hàngkhi tìm kiếm một chỗ ở cho mình thì tìm đến phương tiệnInternet.

Phương tiện quảng cáo ngoài trời: Dán tờ quảng cáo và pháttờ rơi tại nơi tập trung đông người lao động hoặc sinh viên,đặc biệt là tại trường học. Hình thức quảng cáo này linh độngvới chi phí tương đối rẻ.

Một số trang web có thể đăng tin với chi phí rẻ (trung bìnhkhoảng 300 nghìn/tháng)

http://muabannhadat.com.vnhttp://chocuatui.nethttp://chotot.vnhttp://123nhadat.vn

24

http://123nhadat.vn/

http://chotot.vn/

http://chocuatui.net/danh-muc/599/p630/n183/thue-va-cho-thue-nha-nha-o-nha-tro.cct

http://muabannhadat.com.vn/ddbatdongsan


PHẦN III: PHÂN TÍCH KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ1. ĐỊA ĐIỂM

Dự án xây dựng khu nhà trọ cho người lao động và hộ giađình được đặt tại đường Phạm Thế Hiển, Phường 5, Quận 8, ThànhPhố Hồ Chí Minh

Quận 8 là một quận nội thành, nằm ở phía tây nam của Thànhphố Hồ Chí Minh. Quận 8 có hình dáng thon dài theo hướng ĐôngBắc-Tây Nam vì bị chia cắt mạnh bởi một hệ thống kênh rạchchằng chịt.

Vị trí: Phía Bắc giáp Quận 5 và Quận 6 với ranh giới tự nhiên

là kênh Tàu Hũ và kênh Ruột Ngựa. Phía Đông giáp Quận 4 và Quận 7 với ranh giới tự

nhiên là rạch Ông Lớn. Phía Tây giáp Quận Bình Tân. Phía Nam giáp Huyện Bình Chánh.

25

http://vi.wikipedia.org/wiki/Huy%E1%BB%87n_B%C3%ACnh_Ch%C3%A1nh

http://vi.wikipedia.org/wiki/Qu%E1%BA%ADn_B%C3%ACnh_T%C3%A2n

http://vi.wikipedia.org/wiki/Qu%E1%BA%ADn_7,_Th%C3%A0nh_ph%E1%BB%91_H%E1%BB%93_Ch%C3%AD_Minh




http://vi.wikipedia.org/wiki/T%C3%A2y_Nam

http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%C3%B4ng_B%E1%BA%AFc

http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%C3%B4ng_B%E1%BA%AFc

http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%C3%A0nh_ph%E1%BB%91_H%E1%BB%93_Ch%C3%AD_Minh

http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%C3%A0nh_ph%E1%BB%91_H%E1%BB%93_Ch%C3%AD_Minh

http://vi.wikipedia.org/wiki/Qu%E1%BA%ADn


Dự án được đặt tại địa điểm này căn cứ vào các yếu tố sau: Điều kiện giao thông thuận lợi cho khách: đi ra các

quận trung tâm dễ dàng. Điều kiện khí hậu mát mẻ, gần sông Gần chợ, thuận tiện cho việc sinh hoạt hàng ngày. Điều kiện thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật

liệu xây dựng Nền đất rắn, không bị sụt lún và không bị lụt lội vào

mùa mưa. Hiện trạng sử dụng đất: Đất trống, hiện tại đang bị bỏ

hoang và chưa được dùng vào các mục đích hiệu quả.

26


2. BẢN THIẾT KẾ NHÀ TRỌ

3. MÔ TẢ KHU NHÀ TRỌDự án sẽ gồm 20 phòng trọ, được chia làm 2 dãy, mỗi dãy 10

phòng như trong bản thiết kế trên.Mỗi dãy sẽ gồm có 3 phònglớn (15m2) và 2 phòng nhỏ (12m2).

Việc bố trí thiết kế vật dụng mỗi phòng là như nhau. Mỗiphòng trọ sẽ có cửa sổ, gác lỡ, nhà về sinh và phòng tắm, bồnrửa tay, bếp nấu ăn. Đặc biệt chỗ đặt bếp sẽ được thiết kế đảm

27


bảo an toàn, sẽ có lỗ thông thoáng đảm bảo không khí sạch sẽ,thuận tiện cho việc nấu ăn.

Mục đích xây gác lỡ là nhằm tạo ra không gian thêm cho cănphòng, cảm giác như rộng hơn. Có thể dùng làm phòng ngủ, sinhhoạt khi có nhiều người cùng ở hoặc là nơi chứa các vật dụngkhác.

Bên cạnh đó mỗi phòng có vệ sinh, nhà tắm riêng sẽ tạo sựthuận lợi cho người đi thuê khi mà các nơi khác lại xây nhà vệsinh chung. Theo khảo sát của nhóm, 91.3% là người thuê đồng ývề việc sinh hoạt cá nhân phải riêng tư, không muốn dùng chungphòng trong khu tập thể. Đây cũng chính là sự khác biệt tạonên yếu tố cạnh tranh của dự án mà nhóm thực hiện.

Ngoài ra, khu nhà trọ sẽ lắp đặt thiết bị đường truyềnInternet tốc độ cao nhằm đáp ứng nhu cầu học tập , tìm kiếmthông tin, giải trí cho người thuê phòng.

Tại mỗi phòng sẽ có công-tơ điện để thuận tiện cho việctính tiền và trả tiền điện hàng tháng của người thuê.

Nước dùng cho sinh hoạt hàng ngày là nước máy, có đường ốngdẫn nước vào mỗi phòng.4. VẬT LIỆU XÂY DỰNGBảng chi phí nguyên vật liệu của dự án:

Vật liệu Đơn giá Sốlượng

Đơn vị tính

Thành tiền

Gạch xây 900 33800 Viên 30,420,000

Xi măng 1850 33380 Kg 61,753,000

Cát 300000 112.6 m3 33,780,000

Đá 350000 62.4 m3 21,840,000

Sắt 19000 10080 Kg 191,520,000

Bột trét 5000 148 Kg 740,000

28


ngoàiSơn ngoài 36000 148 Kg 5,328,000Bột trét trong 4000 372 Kg 1,488,000

Sơn trong nhà 25000 372 Kg 9,300,000

Tôn 110000 54 m2 5,940,000

Gạch men 300000 54 m2 16,200,000

Tổng tiền 378,309,000

Để đảm bảo tiến độ cũng như là chất lượng công trình, thì

việc lựa chọn vật liệu xây dựng như thế nào là việc hết sức

quan trọng. Qua điều tra nhóm đã thu thập được một số kỹ thuật

khi lựa chọn các vật liệu:

Xi măng: là thành phần chính trong quá trình trộn vữabê tông, xây, tô. Việc lựa chọn xi măng chất lượng sẽ đảmbảo cho tính vững chắc của công trình.Nhóm đã chọn xi măngPCB40.Kỹ thuật khi lựa chọn xi măng: Nâng bao xi măng lên,thấy mềm, tơi xốp là xi măng mới. Nếu toàn bao cứng, vónlại thành khối là xi măng cũ.Không nên sử dụng xi măng đãđể quá 2 tháng từ ngày sản xuất. Bao xi măng phải căngtròn, đủ trọng lượng theo nhà sản xuất quy định.

Cát: Những khiếm khuyết dễ thấy nhất là gây nứt tườngkhi tô trát, nứt chân chim đa phương, làm ảnh hưởng đếnthẩm mỹ và chất lượng công trình. Do đó, cát khi sử dụngphải sạch, đều hạt. Không có các tạp chất như mùn hữu cơ,đất sét, thực vật, nhiễm phèn hay nhiễm mặn.

Gạch: Vật liệu cơ bản được sử dụng cho hầu hết cáccông trình. Cần chọn gạch màu sắc đồng nhất, không loanglỗ, nứt nẻ.

29


5. LỊCH TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁNThời gian bắt đầu tiến hành dự án theo dự kiến: 01/04/2012Kế hoạch triển khai dự án:

Giai đoạn khởi đầu: Dự án chia làm 2 độiĐội 1 hoàn thành dãy A gồm 5 phòngĐội 2 hoàn thành dãy B gồm 5 phòng2 đội tiến hành song song trong quá trình xây dựng để dễ

quản lý tiến trình thi công và việc cung ứng nguyên vật liệu.Giai đoạn hoạch định tổ chức

Thể hiện trong bảng định danh công việc như sau:1 Xin giấy phép xây dựng

15 ngày2 Tiến hành các công đoạn xây dựng + Dọn dẹp mặt bằng xây dựng 2 ngày + Xây móng 7 ngày + Xây vách 22 ngày + Lợp mái 4 ngày + Quét vôi 12 ngày + Trát 8 ngày + Lót gạch

5 ngày + Quét sơn 7 ngày + Gắn hệ thống điện, nước và trang thiết bị 16 ngày + Gắn cửa 4 ngày

Xác định lịch trình cho dự án

Côngviệc Hành động Thời gian

(ngày)Công việc làmtrước

30


A Xin giấy phép xâydựng 15

B Dọn dẹp mặt bằng 2 A

C Xây móng 7 B

D Xây vách 22 C

E Lợp mái 4 D

F Gắn hệ thống điệnnước 16 D

G Trát 8 F

H Quét vôi 12 G

I Lót gạch 5 G

J Quét sơn 7 H

K Gắn cửa 4 J

Thời gian cần thiết để hoàn thành công đoạn xây dựng là 93ngày

31A B C D

E

F G

H

I

KJ


Sơ đồ Gant

32


PHẦN IV: PHÂN TÍCH NGUỒN NHÂN LỰC1. TRƯỚC KHI ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG

TT Công việc Đảm nhiệm

1 Lập dự án Các thành viên hợpvốn

2 Xin giấy phép xâydựng

Nhật Minh

3 Vay ngân hàng Thùy Vy

4 Liên hệ với bên xâydựng

Thái Sơn, Phú Lộc

5 Giám sát công trình Thu Giang

2. KHI ĐI VÀO HOẠT ĐỘNGVì dự ánđược triển khai với quy mô không quá lớn nên việc

quản trị nguồn nhân lực giai đoạn này đều do chủ đầu tư thựchiện.

Điều hành và quản lý khu nhà trọ:Quy định chung:

Giờ mở cửa: 5h00' Giờ đóng cửa: 23h00'

Nội quy phòng ở: Người lao động, sinh viên khi vào trọ sẽcó những quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể như sau:

1. Người thuê trọ được tạo điều kiện thuận lợi trong sinhhoạt, học tập và nghiên cứu khoa học, được đảm bảo an ninhtrật tự cũng như các điều kiện tốt nhất cho sinh hoạt hàngngày.

2. Người thuê trọ có trách nhiệm thực hiện tốt các quyđịnh sau:

33


Có trách nhiệm bảo quản và giữ gìn tài sản của cánhân và của tập thể. Không tự động dịch chuyển tài sảntrong phòng ở (modum, dây cáp…). Không tự ý cải tạo, sửachữa các trang thiết bị trong phòng, nếu muốn thì phải xinphép người quản lý. Nếu làm mất mát, hư hỏng tài sản phảibồi thường theo quy định.

Phòng phải có lịch trực vệ sinh hàng ngày, rác vànước thải phải đổ đúng nơi quy định. Khi nấu ăn và để dụngcụ nấu ăn trong phòng phải gọn gang, ngăn nắp, không gâyảnh hưởng đến phòng bên cạnh. Không viết, vẽ, gián dấy bôibẩn lên tường, giường, tủ... Giữ gìn vệ sinh trong phòng ởvà nơi công cộng.

Thực hiện đầy đủ các quy định an toàn về sử dụng điệnvà phòng chống cháy nổ, tiết kiệm điện nước trong sinhhoạt.

Nghiêm cấm các hành vi sau trong mặt bằng khu trọ:- Say rượu, tổ chức uống rượu, bia; tàng trữ và sử

dụng các loại chất kích thích, gây nghiện, ma túy vàtham gia các tệ nạn xã hội khác.

- Hút thuốc lá trong phòng- Đánh bài bạc dưới mọi hình thức.- Gây mất trật tự, tụ tập gây gổ đánh nhau.

Không tự động chuyển nhượng chỗ ở, nếu muốn chuyểnphòng phải báo trước 05 ngày cho người người quản lý.

Ra vào khu nhà ở đúng thời gian quy định. Không làmmất trật tự, đàn hát, mở đài quá to làm ảnh hưởng đến nhữngngười xung quanh trong khu trọ.

Thực hiện nghiêm túc các Nghị định, Thông tư, Chỉ thịcủa Chính phủ về việc khai thác và sử dụng Internet trêntoàn mặt bằng khu trọ.

Không chứa chấp tội phạm, các thiết bị gây cháy nổ,hàng cấm… cung cấp giấy tờ tùy thân để đăng ký tạm trú theoquy định.

Tích cực hưởng ứng cuộc vận động "Văn minh - Văn hóatrong sinh hoạt quản lý và phục vụ".

34


Công tác điều hành, quản lý khu trọ Chúng tôi sẽ đi kiểm tra và nhắc nhở các phòng thường xuyên

về vấn đề giữ gìn vệ sinh chung và rác thải. Đa phần ý thứcgiữ gìn vệ sinh chung, xử lý rác thải đúng nơi quy định củahọc sinh, sinh viên Việt Nam rất kém. Việc nấu ăn trong phòngphải đảm bảo an toàn, không để cháy nổ xãy ra, không làm ảnhhưởng đến phòng bên. Vì vậy, công tác phải tiến hành thườngxuyên để khu trọ luôn sạch sẽ, thoáng mát.

Ngoài ra, chúng tôi sẽ tiến hành đi hỏi thăm, lấy ý kiếntrong khu trọ về sự hài lòng cũng như những điều gì chưa hoànthiện để sữa đổi cho phù hợp. Là người quản lý khu trọ, chúngtôi sẽ tạo mối quan hệ thật tốt với người thuê trọ để họ luônthấy gần gũi và thoải mái khi hợp tác với chúng tôi.

Tóm lại, đây là một dự án nhỏ mà việc xây dựng thì do chủthầu đảm nhận nên công tác quản trị nhân sự chỉ được tiến hànhsau khi dự án đã được hoàn thành. Việc quản trị nhân sự chỉnhắm đến đối tượng là người lao động, sinh viên đi thuê phòng.Mục đích của việc quản trị này nhằm tạo ra một nét văn hóađẹp, văn minh trong khu trọ.Tạo ra niềm tin và sự hài lòng chongười thuê khi đến với khu trọ.

35


PHẦN V: PHÂN TÍCH RỦI RO1. RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG

Nhận diện rủiro Phân tích rủi ro Giải pháp giảm thiểu rủi ro

Rủi ro phátsinh trongviệc làm thủtục, giấy tờkhi xây dựng

- Thời gian: Việc xincác giấy phép xây dựngvà giấy tờ liên quanbị trì hoãn, khiến quátrình xây dựng kéo dàiso với dự toán. - Số liệu: Số liệugiữa bản thiết kế vàgiấy phép xây dựngkhông khớp nhau, tốnthời gian và chi phíđể giải quyết.

- Tìm hiểu rõ về các giấytờ pháp lý, tham khảohoặc hỏi ý kiến tư vấn từnhững nhà đầu tư, kinhdoanh phòng trọ chuyênnghiệp.- Kiểm tra kĩ lưỡng cácgiấy tờ, đảm bảo thôngtin đưa ra không bị mâuthuẫn.

Rủi ro trongan toàn laođộng.

Quá trình xây dựng kéodài có thể xảy ra tainạn cho người laođộng, người giám sáthoặc những hộ gia đìnhsống xung quanh.

- Cần xem xét kỹ khi chọnnhà thầu thi công cũngnhư đơn vị tư vấn giámsát, tham khảo ý kiến củacác cơ quan quản lý nhànước để hiểu rõ thêm vềcác doanh nghiệp mà tachuẩn bị ký kết hợp đồng.- Yêu cầu nhà thầu thicông báo cáo phương án antoàn cho từng hạng mụccông trình, yêu cầu tưvấn giám sát thẩm địnhcác phương án an toàn đó,có trách nhiệm kiểm traviệc thực hiện các biện

36


pháp an toàn trong quátrình thi công, cươngquyết đình chỉ khi nhậnthấy có nguy cơ xảy ra sựcố và tai nạn lao động.

Rủi ro vềviệc phátsinh thêmchi phí vềvật liệu xâydựng

Trong quá trình xâydựng, việc phát sinhthêm yếu tố đầu vàovật liệu là điều rấtcó thể xảy ra, hưởngđến chi phí dự toáncủa dự án. Nguyên nhâncó thể do sự biến độnggiá cả nguyên vật liệuđầu vào, sự ép giá củacác nhà cung cấp …

- Xem xét giá cả nhiềunơi, lựa chọn nhà cungcấp vật liệu thích hợp,có uy tín, giá cả hợp lý.Ký hợp đồng trong đó cóchi tiết về giá, sốlượng, thời hạn giaohàng.

- - Đồng thời, xem xét sựbiến động giá trên thịtrường để có sự dự trùhợp lý, tránh gây giánđoạn trong quá trình xâydựng.

-

Rủi ro vềtiến độ thựchiện dự án

Dự án chậm hơn so vớikế hoạch đề ra. Nguyênnhân có thể do các yếutố khách quan (thiêntai, thời tiết …) hoặcchủ quan (lực lượnglao động không thườngxuyên, gián đoạn trongviệc cung cấp nguyênvật liệu hoặc các sựcố trong quá trình xâydựng không lường trướcđược)

Cũng tương tự với cácloại rủi ro trong quátrình xây dựng khác, việckí kết các điều khoảnràng buộc trách nhiệmcung cấp nguyên vật liệucủa nhà cung cấp là yếutố quan trọng góp phầnhạn chế các nguyên nhânlàm chậm tiến độ dự án.

37


Rủi ro dobên thi côngkhông đángtin cậy

Bòn rút vật tư xâydựng khiến cho chấtlượng công trình khôngđảm bảo, nhanh xuốngcấp, lãng phí nguyênvật liệu trong quátrình xây dựng. Hoặctrình độ bên thi côngkhông đáp ứng, xâydựng không đúng nhưbản vẽ ban đầu.

- Lựa chọn bên thi côngcó uy tín, đồng thời xâydựng mối quan hệ trongquá trình thi công, hạnchế rủi ro về mặt đạođức.- Thực hiện các biện phápquản lý, giám sát chặtchẽ, chủ động ngăn chặnvà kịp thời xử lý.

Rủi ro trongquá trìnhxây dựng bịthiếu hụtvốn

Do chi phí đột ngộtphát sinh ngoài dựtính hoặc do một trongsố các thành viên đầutư không góp vốn kịpthời hoặc rút khỏi dựán.

Đưa ra quyền lợi và nghĩavũ chặt chẽ đối với cácthành viên góp vốn. Cócác điều kiện ràng buộcvà biện pháp xử lý cụ thểtrong từng trường hợp trìhoãn việc góp vốn hay độtngột rút khỏi dự án.

38


2. RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH KHAI THÁC

Nhận diện rủiro

Phân tích rủi ro Biện pháp giảm thiểu rủi ro

Rủi ro nhàxây xongkhông đúngnhư ý muốn

- Do chủ đầu tư chưahình dung đúng bảnthiết kế xây dựng.

- Do trong quá trình thicông bên thầu khôngxây dựng đúng như bảnthiết kế do chủ quanhoặc có một số vấn đềthực tế phát sinhngoài dự kiến.

- Tìm hiểu và tham khảo ýkiến của người có chuyênmôn để hiểu rõ hơn về bảnthiết kế, dự kiến và khảosát kỹ địa bàn xây dựngđể tránh những biến cốxảy ra ngoài dự kiến

Rủi ro nhàxây dựngxong khôngphù hợp nhucầu người đithuê

- Không gian, diện tích,cấu trúc của phòng trọkhông đáp ứng, phù hợpvới nhu cầu của ngườiđi thuê.

- Khảo sắt thị trường vàphân khúc khách hàng mộtcách chi tiết, cụ thể đểnắm bắt được nhu cầu củakhách hàng.

Rủi ro vềchất lượngnhà trọ

- Phòng trọ mau xuốngcấp do không đáp ứngchất lượng thi cônghoặc do điều kiện khíhậu hoặc người tiêudùng sử dụng quá côngsuất. Làm phát sinhchi phí tu sửa, chiphí này có thể tươngđương giá cho thuêphòng trọ trong cácnăm trước.

- Thường xuyên bảo trì, xemxét chất lượng phòng trọ.Theo dõi giám sát quátrình thi công chặt chẽ

Rủi ro về- Người ở trọ gây ra- Xây dựng nội quy phòng

39


vấn đề tếnhị đối vớihàng xóm(tiếng ồn,vệ sinh…)

tiếng ồn, xả rác bừabãi ảnh hưởng đến cáchộ gia đình sống xungquanh.

trọ chặt chẽ, có các biệnpháp nhắc nhở các trườnghợp vi phạm một cáchthích hợp.

Rủi ro trongphòng cháy chữa cháy

- Trong quá trình chothuê, người cho thuêkhông tuân theo cácyêu cầu về phòng cháychữa cháy gây hỏa hoạntrong khu phòng trọ.

- Tuân thủ đúng các biệnpháp phòng cháy chữa cháyphù hợp với yêu cầu củacơ quan nhà nước. Nhắcnhở người đi thuê tuânthủ đúng.

Các rủi rokhách quanphát sinh

- Tình hình an ninh trậttự quanh khu vực khôngđảm bảo, hoặc khu vựcxung quanh bị ngậplụt, tuyến xe bus đổilộ trình không đi quakhu vực đó nữa, đườngxá xuống cấp.

- Khảo sát, cập nhật thôngtin kịp thời, đầy đủ đểdự tính trước các rủi rocó khả năng xảy ra để kịpthời xử lý.

Rủi ro khônglấy lại đượcvốn

- Người thuê nhà khôngcó khả năng chi trả,hoặc cố tình chây ỳkhông thanh toán tiềnthuê. Quy đi định củapháp luật hiện hànhcũng chưa có chế tàibảo vệ chủ cho thuêtrong trường hợp đó

- Không tìm kiếm đượckhách hàng trong thờigian đầu để thu hồivốn trả nợ ngân hàng.

- Ký kết hợp đồng thuê nhàtrọ với các điều kiệnràng buộc về thời giantrảtiền thuê nhà và yêucầu đặt cọc tiền thuê nhàtrước 1 tháng, đồng thờiphải báo cho chủ nhàtrước nửa tháng trước khichuyển đi nơi khác.

- Có kế hoạch marketing phùhợp để thông tin về nhàtrọ đến được với các đốitượng khách hàng mụctiêu.

40


Rủi ro thiếukinh nghiệmtrong quảnlý

- Chủ nhà không có kinhnghiệm trong việc quảnlý khu trọ để xảy ratình trạng trộm cắp,gây mất trật tự củacác khách trọ hoặc cốtình không trả tiềnthuê nhà, gây hư hạicơ sở vật chất.

- Học hỏi kinh nghiệm quảlý của những người cókinh nghiệm.

- Liên kết với công an khuvực để giải quyết cáctình trạng an ninh trậttự.

Rủi ro bịmất thị phầnkhách hàng

- Các nhà máy quanh khuvực này xây dựng nhà ởcho công nhân, cáctrường học xây dựngthêm các khu ký túcxá.

- Chính sách của nhànước về việc chuyểncác khu công nghiệp,nhà máy và trường đạihọc ra các vùng venthành phố.

- Ủy ban thành phố cónhững dự án xây dựngnhà ở cho người có thunhập thấp.

- Trong khu vực có nhiềuphòng trọ xây dựng mới

- Thu thập, cập nhật thôngtin từ các cơ quan chứcnăng trên địa bàn quận,các mối quan hệ quenbiết.

- Nâng cao chất lượng phòngtrọ và tạo những điểmkhác biệt để tăng sự cạnhtranh, thu hút kháchhàng.

Rủi ro biếnđộng giáthuê phòngtrọ

- Giá điện nước tăng caolàm tăng số tiền chothuê hàng tháng, vượtkhả năng cho trả củangười thuê thu nhậpthấp

- Có các biện pháp tăng giáphù hợp, dần dần để tăngkhả năng thích ứng củangười thuê.

41


PHẦN VI: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Dự án xây dựng khu phòng trọ

Giá trị Đơn vị tính

Đầu tư

1. Đất 0 triệu đồng

2. Chi phí xây dựng 453.971 triệu đồng

2a. Chi phí nguyên vậtliệu

378.309 triệu đồng

2b. Chi phí nhân công 75.662 triệu đồng

3.Giá mua máy móc, thiết bị 80.000 triệu đồng

4. Chi phí vận chuyển, lắpđặt


6. Chi phí quản lý, tư vấnvà chi phí khác


7. Chi phí dự phòng 132.408 triệu đồng

Thời gian xây dựng dự án 3 tháng

Thời gian khấu hao nhà trọ 20 năm

Thời gian khấu hao máy móc,thiết bị

5 năm

Doanh thu

Công suất thiết kế 100%

42


Tỷ lệ khai thác

Năm 1 94% /năm

Năm 2 đến năm 5 96% /năm

Năm 5 trở đi 98% /năm

Đơn giá cho thuê

Phòng diện tích 12m2 2.000 triệu đồng/tháng

Phòng diện tích 15m2 2.500 triệu đồng/tháng

Chi phí

Chi phí điện, nước 60.000 triệu đồng/năm

Chi phí vệ sinh, bảo trì 5.000 triệu đồng/năm

Chi phí quản lý, quảng cáo 2.000 triệu đồng/năm

Tổng chi phí 67.000 triệu đồng/năm

Thông tin chung

Vay ngân hàng 289.578 triệu đồng

Lãi suất vay 10.50% /năm

Thời gian trả nợ 5 Năm

Suất sinh lời trên vốn CSH 18% /năm

Thời gian khai thác của dựán

10 Năm

Số dư tiền tối thiểu 15% Doanh thu/năm43


Khoản phải thu 4% Doanh thu/năm

Khoản phải trả 0% Doanh thu/năm

Thuế suất thuế TNDN 0% /năm

Đơn vị tính: triệu đồng

Tổng vốn đầu tư cố định

Chỉ tiêu Số tiền

1. Chi phí xây dựng nhà trọ 453.971

2. Chi phí máy móc, thiết bị 80.000

3. Chi phí vận chuyển và lắp đặt 7.566

4. Chi phí quản lý, tư vấn và CPkhác

50.000

5. Chi phí dự phòng 132.408

6. Tổng VĐT không kể lãi vay trongTGXD

723.945

7. Lãi vay trong TGXD 7.601

8. Tổng VĐT kể cả lãi vay trong TGXD 731.546

Nguồn tài trợ cho dự án

Nguồn tài trợ cho dự án Giá trị Tỷ lệ

Vay 289.578 40%

Vốn riêng 441.968 60%

44


Vốn chủ sở hữu góp banđầu

434.367

Lãi vay trong thời gianxây dựng

7.601

WACC 15%

Xác định nguyên giá tài sản cố định cần tính khấu hao

Nguyên giá nhà trọ

Chi phí xây dựng nhà trọ 453.971

Phân bổ chi phí quản lý tư vấn vàchi phí khác

41.915

Phân bổ chi phí dự phòng 110.998

Phân bổ chi phí lãi vay trong thờigian xây dựng

6.372

Nguyên giá nhà trọ cần tính khấu hao 613.256

Nguyên giá máy móc thiết bị

Chi phí máy móc thiết bị 80.000

Chi phí vận chuyển và lắp đặt máymóc thiết bị

7.566

Phân bổ chi phí quản lý tư vấn vàchi phí khác

8.085

Phân bổ chi phí dự phòng 21.410

Phân bổ chi phí lãi vay trong thờigian xây dựng

1.229

45


Nguyên giá máy móc thiết bị cần tínhkhấu hao

118.290

46


Khấu hao nhà trọ

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

GT đầu kỳ 0.000 613.256

582.593

551.930

521.268

490.605

459.942

429.279

398.616

367.954

337.291

KH trongkỳ 0.000 30.663 30.66

330.66

330.66

330.66

330.66

330.66

330.66

330.66

330.66

3

GT cuốikỳ

613.256

582.593

551.930

521.268

490.605

459.942

429.279

398.616

367.954

337.291

306.628

Khấu hao máy móc, thiết bị

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

GT đầu kỳ 0.000 118.290

94.632

70.974

47.316

23.658

118.290

94.632

70.974

47.316

23.658

KH trongkỳ 0.000 23.658 23.65

823.65

823.65

823.65

823.65

823.65

823.65

823.65

823.65

8

GT cuốikỳ

118.29 94.632 70.97

447.31

623.65

8118.29

094.63

270.97

447.31

623.65

8 0.000

Tổng hợp khấu hao

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

47


GT đầu kỳ 0.000 731.546

677.226

622.905

568.584

514.263

578.232

523.912

469.591

415.270

360.949

KH trongkỳ

0.000 54.321 54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

GT cuốikỳ

731.546

677.226

622.905

568.584

514.263

578.232

523.912

469.591

415.270

360.949

306.628

48


Lịch vay và trả nợ

Năm 0 1 2 3 4 5

Nợ đầu năm 0.000 297.179 237.744 178.308 118.872 59.436

Nợ mới 289.578 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Trả lãi 7.601 31.204 24.963 18.722 12.482 6.241

Trả gốc 0.000 59.436 59.436 59.436 59.436 59.436

Trả gốc vàlãi 0.000 90.640 84.399 78.158 71.917 65.677

Nợ cuối năm 297.179 237.744 178.308 118.872 59.436 0.000

Doanh thu

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Tỷ lệ khaithác

94% 96% 96% 96% 96% 98% 98% 98% 98% 98%

Đơn giá 15m2 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500

49


Sốp.15m2/tháng

5.640 5.760 5.760 5.760 5.760 5.880 5.880 5.880 5.880 5.880

Đơn giá 12m2 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000

Sốp.12m2/tháng

3.760 3.840 3.840 3.840 3.840 3.920 3.920 3.920 3.920 3.920

Tổng doanhthu

259.440

264.960

264.960

264.960

264.960

270.480

270.480

270.480

270.480

270.480

Chi phí hoạt động

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

CP v.sinh,bảo trì 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

CP điện,nước 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60

CP quản lý 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Tổng CP 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67

Kết quả kinh doanh

50


Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Doanh thu 259.440264.96

0264.96

0264.96

0264.96

0270.48

0270.48

0270.48

0270.48

0270.48

0

Giá vốn(chưa kểkhấu hao)

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

65.000

Chi phí quảnlý 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000

LN trước KH 192.440197.96

0197.96

0197.96

0197.96

0203.48

0203.48

0203.48

0203.48

0203.48

0

Khấu hao 54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

EBIT 138.119143.63

9143.63

9143.63

9143.63

9149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9

Lãi vay 31.204

24.963

18.722

12.482 6.241 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

EBT 106.915118.67

6124.91

7131.15

8137.39

8149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9

Chuyển lỗ 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

51


Lỗ tích lũy 0.000 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

TN chịu thuế 106.915118.67

6124.91

7131.15

8137.39

8149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9

Thuế 0.000 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

Lợi nhuậnròng

106.915118.67

6124.91

7131.15

8137.39

8149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9

52


Dự trù vốn lưu động

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Tiền tốithiểu

38.916

39.744

39.744

39.744

39.744

40.572

40.572

40.572

40.572

40.572

Các khoản phải thu

10.378

10.598

10.598

10.598

10.598

10.819

10.819

10.819

10.819

10.819

Các khoản phải trả 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Vốn lưu động 49.294

50.342

50.342

50.342

50.342

51.391

51.391

51.391

51.391

51.391

Thay đổi nhucầu VLĐ

49.294 1.049 0.000 0.000 0.000 1.049 0.000 0.000 0.000 0.000

VLĐ ban đầu 49.294

Tăng/giảm nhu cầu VLĐ 1.049 0.000 0.000 0.000 1.049 0.000 0.000 0.000 0.000

VLĐ cuối kỳ 51.391

53


Lưu chuyển tiền tệ quan điểm tổng đầu tư

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Lợi nhuậnròng

106.915118.67

6124.91

7131.15

8137.39

8149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9149.15

9

Khấu hao 54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

54.321

Chi phí trảlãi

31.204

24.963

18.722

12.482 6.241 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Tăng/giảmVLĐ 0 1.048

8 0 0 0 1.0488 0 0 0 0

Dòng tiềnròng

192.440

196.911

197.960

197.960

197.960

202.431

203.480

203.480

203.480

203.480

Dòng tiền từĐT

Chi đầu tưTSCĐ

-723.945

VLĐ ban đầu -49.29

54


4

Giá trị thuhồi

GT thanh lýTSCĐ 306.628

VLĐ thu cuốikì

51.391

GT đất thuhồi 0

Dòng tiềnròng từ hoạtđộng ĐT

-723.945

-49.294 0 0 0 0 0 0 0 0 0 358.019

L.chuyển tiềnròng

-723.945

143.146

196.911

197.960

197.960

197.960

202.431

203.480

203.480

203.480

203.480

358.019

Suất chiếtkhấu 15%

NPV $305.40

IRR 24%

MIRR 19% 55


Lưu chuyển tiền tệ theo quan điểm chủ sở hữu

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

TIPV -723.945

143.146

196.911

197.960

197.960

197.960

202.431

203.480

203.480

203.480

203.480

358.019

Vay 289.578 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Trả nợvay 0.000 90.64

084.39

978.15

871.91

765.67

7 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

EPV -434.367

52.507

112.512

119.802

126.043

132.283

202.431

203.480

203.480

203.480

203.480

358.019

Kết luận về tính khả thi của dự án: Với các chỉ số tài chính, chúngta có thể nhận thấy rằng dự án này hoàn toàn là hiệu quả và đáng để đầu tư. Và nó khả thi hay không là hoàn toàn dựa vào năng lực của nhóm.

56

Suất chiếtkhấu

18%

NPV 203.160

IRR 27%

MIRR 22%


PHẦN VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘIDự án xây nhà trọ ở quận 8 nói riêng và ở TP.HCM nói chung

đã giải quyết phần nào nhu cầu nhà ở- nhu cầu cơ bản của nhữngngười có thu nhập thấp, đặc biệt là những người dân nhập cư.Với mức thu nhập khiêm tốn, việc có một ngôi nhà ở thành phốđắt đỏ như TP.HCM vẫn là một điều hết sức khó khăn đối vớinhững người lao động. Vì vậy, dự án xây dựng nhà trọ có ýnghĩa thiết thực trong việc ổn định đời sống nhân dân, gópphần giúp họ có thể yên tâm công tác, đóng góp vào sự pháttriển kinh tế của TP.HCM

Để phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội của dự án, ta cần xétđến các yếu tố sau:

Thỏa mãn nhu cầu của người dân:Như chúng ta đã biết, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu vô cùng cơ

bản và thiết yếu đối với mỗi con người. Vì vậy, việc xây dựngnhà trọ đã đáp ứng được nhu cầu đó, có thể giúp cho người dâncó nơi ở tạm thời, góp phần ổn định cuộc sống,tạo điều kiện đểthực hiện những nhu cầu khác.

Góp phần phát triển địa phươngViệc xây dựng nhà trọ đã góp phần giải quyết sự thiếu hụt

tạm thời về chỗ ở của địa phương, góp phần ổn định xã hội,tạođiều kiện để kinh tế ở địa phươngphát triển, qua đó làm chokinh tế ở thành phố ngày càng phát triển, từng bước nâng caođời sống nhân dân.

Tạo điều kiện phát triển các dịch vụ xung quanh khudân cư

Nhu cầu về đời sống vật chất cũng như tinh thần là khôngthể thiếu đối với mỗi con người. Khi dự án đi vào hoạt động,các dịch vụ về ăn uống hay giải trí sẽ có điều kiện pháttriển, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận dân cư nơi đây.

Ảnh hưởng của dự án đến môi trường sinh thái

57


Vì đây là một dự án xây dựng nên những ảnh hưởng đến môitrường xung quanh là điều không thể tránh khỏi. Trong thờigian xây dựng, dự án có thể gây ra những ô nhiễm như ô nhiễmkhông khí, tiếng ồn… Trong thời gian khai thác, cần chú ý đếnnhững vấn đề như hệ thống vệ sinh, hệ thống thoát nước đã đảmbảo các điều kiện về môi trường hay chưa, từ đó đưa ra biệnpháp khắc phục kịp thời, tránh gây ảnh hưởng đến môi trườngxung quanh.

58


PHẦN VIII: KẾT LUẬNTrong giai đoạn Việt Nam đang hội nhập ngày càng sâu và

rộng vào nền kinh tế thế giới, song song với quá trình đẩymạnh phát triển các ngành kinh tế mũi nhọn là quá trình xâydựng cơ sở hạ tầng và đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóađất nước. Quá trình này làm cho một bộ phận không nhỏ ngườilao động, học sinh từ các tỉnh thành, nông thôn tập trung vềcác thành phố lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh, thànhphố năng động và phát triển bật nhất Việt Nam, để làm ăn sinhsống, và học tập. Vì vậy, việc giải quyết vấn đề chỗ ở cho bộphân dân nhập cư mới vào thành phố Hồ Chí Minh là vấn đề bứcthiết hiện nay. Nhận thức được nhu cầu này của xã hội đồngthời thị phần nhà trọ dành cho người có thu nhập thấp hiệnđang còn bỏ ngõ thì dự án xây dựng nhà trọ dành cho người cóthu nhập thấp trên địa bàn quận 8 của nhóm chúng tôi là một dựán có tính khả thi cao. Như đã trình bày và phân tích ở trên,đây là một dự án phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, với vốnđầu tư ban đầu không quá lớn, nhưng mang lại lợi nhuận cao chochủ đầu tư và lợi ích lớn cho xã hội. Chúng tôi tin tưởng đâythực sự là một dự án khả thi và hiệu quả.

Chân thành cám ơn thầy đã đọc dự án này của nhóm.

59


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

60


..............................................................

..............................................................

..............................................................

..............................................................

.......................................

61

Xay nha tro Nhom 2

Documents

Transcript of Xay nha tro Nhom 2