BAI TẬP NHOM 12

BÀI TẬP NHÓM 12MÔN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Đề bài: Tổng hợp nội dung trong các văn bản quyphạm pháp luật còn hiệu lực thi hành trong lĩnhvực pháp luật đất đai theo các nội dung dướiđây về “Các quy định về đấu giá quyền sử dụngđất”.

Thểloại

STT Số hiệu văn bản ban hành

Nội dung văn bản quyphạm pháp luật

Ngày, tháng, năm banhành

Ngày có hiệu lựcthi hành

Luật 1. 13/2003/QH11

Luật Đất đai 2003 26/11/2003

01/07/2004

Thông tư

2. 48/2012/TT-BTC

Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt độngđấu giá quyền sử dụng đấtđể giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuêđất

16/03/2012

01/05/2012

3. 01/2005/TT-BTNMT

Hướng dẫn Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai 2003

13/04/2005

06/05/2005

4. 137/2010/TT-BTC

Quy định việc xác địnhgiá khởi điểm của tài sảnnhà nước bán đấu giá vàchế độ tài chính của Hộiđồng bán đấu giá tài sản.

15/09/2010

01/01/2010

5. 23/2010/ Quy định chi tiết và 06/12/2 24/01/20

TT-BTP hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

010 11

Nghịđịnh

6. 181/2004/NĐ-CP

Về thi hành Luật Đất đainăm 2003

29/10/2004

16/11/2004

7. 164/2004/NĐ-CP

Về kê biên, đấu giá quyềnsử dụng đất để bảo đảm thi hành án

14/09/2004

06/10/2004

8. 17/2010/NĐ-CP

Về bán đấu giá tài sản 04/03/2010

01/07/2010

Quyết định

9. 216/2005/QĐ-TTg

Về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đấtđể giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuêđất

31/06/2005

27/09/2005

NỘI DUNG CỦA CÁC VĂN BẢN LUẬT

1. Luật Đất đai năm 2003

Điều 58: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chothuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đấthoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trườnghợp sau đây:a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượnghoặc cho thuê;c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kếtcấu hạ tầng;d) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,kinh doanh;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vàomục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.2. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hànhán, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sửdụng đất để thu hồi nợ.3. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấuthầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đấtdo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trungương quy định.4. Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự áncó sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điềunày được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấugiá, đấu thầu.2. Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Thi hành Luật Đất đai 2003

Nội dung đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tạichương VI- Quyền sử dụng đất trong thị trường bấtđộng sản và được quy định cụ thể tại điều 61 và điều62 của Nghị định này.

Điều 61: Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất.

1. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấthoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đếnquyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tạikhoản 2 Điều này.2. Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khiNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuêđất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đếnquyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:a) Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1Điều 60 của Luật Đất đai;

b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sanggiao đất có thu tiền sử dụng đất;c) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nướccó thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có ngườitham gia hoặc đấu giá không thành.Điều 62: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng.

1. Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xâydựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một tronghai hình thức sau:a) Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiềnđể sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng;b) Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sửdụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùngmột gói thầu.2. Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụngđất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp chođầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiệntheo nguyên tắc sau:a) Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xâydựng công trình được tiến hành độc lập;b) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trungương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đấtđối với đất đưa ra đấu giá.3. Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựngcông trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốnxây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thìđược thực hiện theo nguyên tắc sau:

a) Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình vàthang điểm để chấm đấu giá quyền sử dụng đất được xâydựng riêng;b) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đấtđối với đất đưa ra đấu giá;c) Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giáphải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.4. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấuthầu công trình có sử dụng đất được thực hiện theoquy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành.5. Hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùngcấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kếtcấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diệntích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dựán đó.3.Thông tư 01/2005/BTNMT về Hướng dẫn thi hành Nghị định181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai 2003.Thông tư hướng dẫn cụ thể Điều 61 và Điều 62 Nghịđịnh 181 về việc sử dụng quỹ đất để thực hiện các dựán đầu tư và tạo nguồn vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng.Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 đã quy địnhthì chủ sử dụng đất là cá nhân, tổ chức, hộ gia đìnhcó 9 quyền cơ bản, đó là: quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.Cụ thể:

1. Về việc thực hiện các dự án theo phương thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng (Khoản 1- Điều 62 Nghị định 181)1.1. Đối với các dự án đã triển khai và đã thực hiện việc giao đất đối với khu đất trả cho nhà đầu tư,

trong đó quy định nhà đầu tư được sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11tháng 02 năm 2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai thì nay được tiếp tục sử dụng với thời hạn ổn định lâu dài.1.2. Đối với dự án đã có trong danh mục các dự án được sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng của địa phương được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì xử lý như sau:a) Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu trước ngày 16 tháng 11 năm 2004 để chọn chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng theo trình tự quy định tại Điều 23 của Nghị địnhsố 04/2000/NĐ-CP thì được tiếp tục thực hiện theo trình tự đó; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất để xây dựng côngtrình kết cấu hạ tầng và giao đất để trả cho nhà đầu tư đã bỏ vốn xây dựng công trình kết cấu hạ tầng theothẩm quyền quy định tại Luật Đất đai;b) Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu trong thời gian từ ngày 16 tháng 11 năm 2004 đếnngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện theo đúng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất,đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sửdụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng quy định tại Điều 62 Nghị định 181 thì phải xoá kết quả và tổ chức thực hiện theo đúng quy định tại Điều 62 của Nghị định 181;c) Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu để chọn chủ đầu tư thực hiện dự án thì thực hiện

đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy định tại Điều 62của Nghị định 181.2. Về trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (Khoản 2- Điều 62 Nghị định 181).2.1. Trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án khácvới mục đích sử dụng đất của thửa đất mà việc sử dụngđất để thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã xét duyệt thì trình tự giảiquyết được thực hiện như sau:a) Đối với trường hợp nhà đầu tư thuê quyền sử dụngđất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất củangười đang sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng kýhoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối vớingười đang sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tụcnhà đầu tư thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốnbằng quyền sử dụng đất;b) Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất thì thựchiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trướckhi thực hiện thủ tục đăng ký hoặc cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất đối với nhà đầu tư;c) Đối với trường hợp nhà đầu tư thuê quyền sử dụngđất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nôngnghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì trước khi chothuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụngđất, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện thủ tụcchuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tàichính theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụngđất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp vớithời hạn của dự án đầu tư;

d) Đối với trường hợp nhà đầu tư thuê quyền sử dụngđất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phi nôngnghiệp có thời hạn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhânthì sau khi hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất, hếtthời hạn nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà đầutư được tiếp tục thuê đất của Nhà nước trong thời hạncòn lại của dự án đầu tư.2.2. Trường hợp trong khu vực đất thực hiện dự ánphát triển kinh tế không thuộc trường hợp được Nhànước thu hồi đất (nhà đầu tư thoả thuận trực tiếp vớingười đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuêquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụngđất để có đất thực hiện dự án theo quy định tại khoản6 Điều 36 của Nghị định 181) có một phần diện tíchđất không được tham gia thị trường bất động sản thìỦy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngnơi có đất thực hiện thu hồi đất để cho thuê hoặcgiao cho nhà đầu tư theo quy định sau:a) Việc sử dụng đất để thực hiện dự án phải phù hợpvới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xétduyệt; trường hợp cần chuyển mục đích sử dụng đất thìphải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnhoặc đăng ký theo quy định tại khoản 1 và khoản 2Điều 36 của Luật Đất đai;b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương thực hiện việc thu hồi đất theo quy định tạiĐiều 39 và Điều 40 của Luật Đất đai, quyết định chothuê đất hoặc giao đất không thông qua đấu giá quyềnsử dụng đất cho nhà đầu tư đối với phần diện tích đấtkhông được tham gia thị trường bất động sản; giá đấtgiao hoặc giá thuê đất tính theo giá đất do Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi cóđất quy định;c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất phù hợp với thờihạn sử dụng đất đã xác định trong dự án đầu tư;

d) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp đầy đủvào ngân sách nhà nước.2.3. Trường hợp trong khu vực đất thực hiện dự án baogồm nhiều diện tích đất có nguồn gốc khác nhau donhận chuyển nhượng, do thuê quyền sử dụng đất củangười đang sử dụng đất, do nhận góp vốn, do Nhà nướcgiao, do Nhà nước cho thuê thì giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất được cấp cho thửa đất mới là toàn bộ khuvực đất thực hiện dự án, trong đó tại điểm 8 Mục II(Nguồn gốc sử dụng đất) trên giấy chứng nhận quyền sửdụng đất phải ghi rõ diện tích đất đối với từng nguồngốc sử dụng đất, trường hợp tại điểm 8 Mục II khôngđủ chỗ ghi từng nguồn gốc sử dụng đất thì lập trangbổ sung theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư nàyvà đóng dấu giáp lai (dấu của cơ quan tài nguyên vàmôi trường) với trang 4 của giấy chứng nhận quyền sửdụng đất.

4. Thông tư 137/2010/TT-BTC về Quy định việc xác định giá khởiđiểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hộiđồng bán đấu giá tài sản.Việc xác định giá khởi điểm trong hoạt động đấu giáquyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất được quy định cụ thể trong chươngII của Thông tư này (Điều 3 -> Điều 11). Cụ thể:

Điều 3. Tài sản nhà nước được xác định giá khởi điểm để thực hiện bán đấu giáTài sản nhà nước được xác định giá khởi điểm để thực hiện bán đấu giá quy định tại Thông tư này bao gồm:1. Tài sản nhà nước tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã

hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp (sau đây gọi chung là cơ quan, tổ chức, đơn vị);2. Nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước của các cơ quan, tổchức, đơn vị và doanh nghiệp thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, di dời cơ sở gây ô nhiễm môi trường, di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị (sau đây gọi tắt là nhà, đất thuộc đối tượng sắp xếp lại);3. Tài sản của các dự án sử dụng vốn nhà nước khi dự án kết thúc;4. Tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước;5. Tài sản tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, pháp luật về hình sự và tố tụng hình sự; tài sản bị chôn giấu, bị chìm đắm được tìm thấy; tài sản không xác định được chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bỏ quên không xác định được chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu không nhận lại, tài sản không có người nhận thừa kế, tài sản do các tổ chức cá nhân trong, ngoài nước chuyển giao quyền sở hữu cho Nhà nước Việt Nam được xác lập quyền sở hữu của nhà nước (sau đây gọi tắt là tài sản được xáclập quyền sở hữu của Nhà nước).Điều 4. Nguyên tắc xác định giá khởi điểmGiá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá được xác định theo nguyên tắc phải phù hợp với giá bán thực tế của tài sản cùng loại hoặc tương tự ở thị trường địa phương tại thời điểm xác định giá; cụ thể một số trường hợp như sau:1. Đối với tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, giá khởi điểm được xác định sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng theo mục đích sử dụng mới của khu đất phù hợp với quyhoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

2. Đối với tài sản là trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, tài sản khác gắn liền với đất, phươngtiện đi lại, máy móc, trang thiết bị làm việc, giá khởi điểm của tài sản gắn liền với đất phải bảo đảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánhgiá lại;3. Đối với những tài sản do Nhà nước quy định giá, giá khởi điểm không được thấp hơn giá do Nhà nước quyđịnh tại thời điểm xác định giá khởi điểm;4. Đối với tài sản chuyên dùng đơn chiếc, giá khởi điểm được xác định căn cứ vào chi phí tái tạo lại tàisản hoặc chi phí nhập khẩu và mức độ hao mòn (cả hữu hình và vô hình) của tài sản.Điều 5. Phương pháp xác định giá khởi điểm1. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, việc xác định giá khởi điểm được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và phương pháp thặng dư).2. Đối với tài sản nhà nước chuyên dùng đơn chiếc, việc xác định giá khởi điểm được sử dụng phương pháp chi phí theo quy định tại Quy chế tính giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.3. Đối với các tài sản nhà nước khác (trừ tài sản quyđịnh tại khoản 1, khoản 2 Điều này), việc xác định giá khởi điểm được sử dụng phương pháp so sánh theo quy định tại Quy chế tính giá tài sản, hàng hoá, dịchvụ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.4. Trường hợp sử dụng các phương pháp khác, ngoài cácphương pháp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều nàyđể xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước thì phải tuân thủ các quy định của nhà nước về tiêu chuẩnthẩm định giá.Điều 6. Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm

1. Đối với tài sản nhà nước là trụ sở làm việc, cơ sởhoạt động sự nghiệp, các tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất) của các cơquan, tổ chức, đơn vị quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư này và nhà, đất của cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp thuộc đối tượng sắp xếp lại quy địnhtại khoản 2 Điều 3 Thông tư này, giá khởi điểm do Chủtịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (nơi có nhà, đất) quyếtđịnh theo các quy định hiện hành.2. Đối với tài sản bị chôn giấu, bị chìm đắm được phát hiện hoặc tìm thấy thuộc đất liền, các hải đảo và vùng biển Việt Nam, giá khởi điểm do người có thẩmquyền phê duyệt phương án xử lý tài sản bị chôn giấu,bị chìm đắm quyết định.3. Đối với các tài sản nhà nước không thuộc phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, thẩm quyền quyết định giá khởi điểm được quy định như sau:a) Đối với tài sản nhà nước do Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính tổ chức bán đấu giá và tài sản nhà nước do Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định bán đấu giáthì giá khởi điểm do Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định hoặc uỷ quyền cho Cục trưởng Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính quyết định;b) Đối với tài sản nhà nước do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung ương (sau đây gọi chung là Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương) quyết định bán đấu giáthì giá khởi điểm do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho Thủ trưởng cơquan tài chính của Bộ, cơ quan trung ương quyết định;c) Đối với tài sản nhà nước do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Trưởng phòng Tài chính Kế hoạch quyết định bán đấu giá thì giá khởi điểm do Thủ trưởng cơ quan tài chính

nhà nước cùng cấp (Sở Tài chính, Phòng Tài chính Kế hoạch) quyết định;d) Đối với tài sản nhà nước do Thủ trưởng các cơ quan, tổ chức, đơn vị quyết định bán đấu giá theo phân cấp của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và quy định của phápluật thì giá khởi điểm do Thủ trưởng cơ quan, tổ chức, đơn vị đó quyết định.4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm quyđịnh tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được thành lập Hội đồng định giá tài sản hoặc giao cho đơn vị có tàisản bán đấu giá thuê tổ chức có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá để xác định giá trước khi quyết định.5. Đối với tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước thì giá khởiđiểm để bán đấu giá do Thủ trưởng cơ quan ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý viphạm hành chính quyết định như sau:a) Đối với tang vật, phương tiện vi phạm hành chính khi chuyển giao để bán đấu giá đã được xác định giá trị thì giá khởi điểm là giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính chuyển giao;b) Đối với tang vật, phương tiện vi phạm hành chính khi chuyển giao để bán đấu giá chưa được xác định giátrị thì giá khởi điểm do Hội đồng định giá quy định tại khoản 4 Điều 7 Thông tư này xác định.Điều 7. Thành phần của Hội đồng định giá tài sản1. Hội đồng định giá đối với các tài sản quy định tạikhoản 1 Điều 6 Thông tư này và các tài sản nhà nước khác do cơ quan, tổ chức, đơn vị quản lý, sử dụng thực hiện theo Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và Quyết định

của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, về Quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị.2. Hội đồng định giá đối với các tài sản quy định tạikhoản 2 Điều 6 Thông tư này thực hiện theo Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định của Chính phủ về việc xử lý tài sản bị chôn giấu, bị chìmđắm được phát hiện hoặc tìm thấy thuộc đất liền, các hải đảo và vùng biển Việt Nam.3. Hội đồng định giá đối với các tài sản quy định tạikhoản 3, Điều 6 Thông tư này được quy định như sau:a) Hội đồng định giá tài sản của Bộ Tài chính:Hội đồng định giá tài sản do Lãnh đạo Bộ Tài chính hoặc người được uỷ quyền làm Chủ tịch, các thành viênkhác gồm:- Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;- Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý tài sản nhà nước thuộc Bộ Tài chính;- Các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết địnhcăn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần định giá.b) Hội đồng định giá tài sản của Bộ, cơ quan trung ương:Hội đồng định giá tài sản do Lãnh đạo Bộ, cơ quan trung ương có tài sản bán đấu giá hoặc người được uỷ quyền làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm:- Thủ trưởng đơn vị có tài sản bán đấu giá;- Đại diện đơn vị chuyên môn về tài chính thuộc Bộ, cơ quan trung ương và bộ phận tài chính, kế toán của đơn vị có tài sản bán đấu giá;

- Các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết địnhcăn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần định giá.c) Hội đồng định giá tài sản cấp tỉnh, cấp huyện:Hội đồng định giá tài sản do Lãnh đạo cơ quan tài chính nhà nước (Sở Tài chính, Phòng Tài chính Kế hoạch) làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm:- Đại diện đơn vị có tài sản bán đấu giá;- Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá của cơ quan tài chính nhà nước;- Các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết địnhcăn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần định giá.d) Hội đồng định giá tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị:Hội đồng định giá tài sản do Lãnh đạo đơn vị có tài sản bán đấu giá hoặc người được uỷ quyền làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm:- Đại diện bộ phận tài chính, kế toán của đơn vị có tài sản bán đấu giá;- Đại diện đơn vị chuyên môn về tài chính của cơ quancấp trên;- Các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết địnhcăn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần định giá.4. Hội đồng định giá đối với các tài sản quy định tạikhoản 5 Điều 6 Thông Tư này được quy định như sau:Hội đồng định giá tài sản do người có thẩm quyền ra quyết định tịch thu làm Chủ Tịch, các thành viên khácgồm:

- Đại diện bộ phận chuyên môn của cơ quan của người có thẩm quyền ra quyết định tịch thu sung quỹ nhà nước- Đại diện Sở Tài Chính ( đối với tài sản do người cóthẩm quyền ra quyết định tịch thu ở trung ương và cấptỉnh); Phòng Tài Chính Kế Hoạch ( đối với tài sản do người có thẩm quyền ra quyết định tịch thu ở cấp huyện, cấp xã);- Các thành viên khác do Chủ Tịch Hội đồng quyết địnhcăn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần định giá.5. Số lượng thành viên Hội đồng định giá tài sản quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này tối thiểu là ba(03) người.Điều 8. Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng định giá tài sản1. Hội đồng định giá tài sản làm việc theo nguyên tắctập thể. Các phiên họp của Hội đồng do Chủ tịch Hội đồng triệu tập và phải có ít nhất 2/3 tổng số thành viên của Hội đồng tham dự. Chủ tịch Hội đồng định giátài sản điều hành phiên họp định giá tài sản, trường hợp Chủ tịch Hội đồng vắng mặt thì uỷ quyền cho một (01) thành viên Hội đồng điều hành phiên họp định giátài sản.2. Mỗi thành viên của Hội đồng định giá tài sản phát biểu ý kiến của mình về giá trị của tài sản. Các quyết định về giá tài sản phải được quá nửa số thành viên Hội đồng tán thành. Trường hợp biểu quyết ngang nhau thì quyết định theo bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng (hoặc người được uỷ quyền điều hành phiên họp định giá tài sản).3. Hội đồng định giá phải lập biên bản về việc định giá tài sản. Biên bản định giá tài sản phải phản ánh đầy đủ và trung thực toàn bộ quá trình định giá tài sản.

4. Nội dung chính của Biên bản định giá tài sản gồm: Họ, tên Chủ tịch Hội đồng định giá tài sản và các thành viên của Hội đồng; họ, tên những người tham dự phiên họp định giá tài sản; thời gian, địa điểm tiến hành việc định giá tài sản; kết quả khảo sát giá trị của tài sản; ý kiến của các thành viên của Hội đồng và những người tham dự phiên họp định giá tài sản; kết quả biểu quyết của Hội đồng; thời gian, địa điểm hoàn thành việc định giá tài sản; chữ ký của các thành viên của Hội đồng.Biên bản định giá tài sản phải được lưu trong hồ sơ định giá tài sản.Điều 9. Chi phí hoạt động của Hội đồng định giá tài sản1. Nội dung chi:a) Chi công tác phí, chi tổ chức các cuộc họp của Hộiđồng định giá tài sản;b) Chi làm việc ngoài giờ có liên quan đến công việc của Hội đồng định giá tài sản;c) Chi cho công tác khảo sát giá;d) Chi văn phòng phẩm, in tài liệu, chi phí lưu trữ và tổ chức thông tin về giá phục vụ công tác định giátài sản;đ) Các khoản chi khác có liên quan trực tiếp đến việcđịnh giá của Hội đồng.2. Mức chi:a) Đối với các khoản chi đã có định mức, tiêu chuẩn, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì thực hiện theo quy định hiện hành;b) Đối với khoản chi quy định tại điểm c khoản 1 Điềunày thực hiện theo chế độ quy định về kinh phí chi các cuộc điều tra thuộc nguồn vốn sự nghiệp từ ngân sách nhà nước;

c) Chi văn phòng phẩm, in tài liệu, chi phí lưu trữ, tổ chức thông tin về giá và các khoản phục vụ cho bộ máy quản lý được tính theo nhu cầu thực tế của từng trường hợp cụ thể;d) Đối với những khoản chi không thuộc phạm vi quy định tại các điểm a, b và c khoản này thì Thủ trưởng cơ quan quyết định thành lập Hội đồng định giá tài sản quyết định chi nhưng phải đảm bảo phù hợp với chếđộ quản lý tài chính hiện hành của nhà nước và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.3. Lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán:Việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán chi phícủa Hội đồng định giá tài sản được thực hiện theo quyđịnh áp dụng đối với Hội đồng bán đấu giá tài sản tạiĐiều 15 Thông tư này.4. Nguồn kinh phí để chi cho các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này được sử dụng từ số tiền thu đượcdo bán đấu giá tài sản.Điều 10. Thuê tổ chức có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá xác định giá khởi điểm của tài sản1. Người có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để bán đấu giá quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 6 Thông tư này có thể giao cho đơn vị có tài sản bán đấu giá thuê các tổ chức có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản xác định giá khởi điểm để xem xét, tham khảo trước khi quyết định.Tổ chức có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá là tổchức có tên trong danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản do Bộ Tài chính thông báo hàng năm mà danh sách đó đang có giá trị tại thời điểm được thuê.

2. Việc lựa chọn tổ chức có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá để thuê xác định giá trị tài sản thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.3. Chi phí thuê các tổ chức có đủ điều kiện hoạt độngthẩm định giá tài sản để xác định giá khởi điểm (nếu có) được tính vào chi phí xác định giá khởi điểm tài sản để bán đấu giá và được chi trả từ số tiền thu được do bán đấu giá tài sản.Điều 11. Xác định lại giá khởi điểm trong trường hợp bán đấu giá khôngthànhTrường hợp xác định nguyên nhân của việc bán đấu giá không thành là do giá khởi điểm cao thì đơn vị có tàisản bán đấu giá báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm quy định tại Điều 6 của Thông tư này xem xét, xác định lại giá khởi điểm để tổ chức đấu giá lại. Nguyên tắc, phương pháp và thủ tục xác định lại giá khởi điểm thực hiện như quy định đối với việc xác định giá khởi điểm lần đầu.Sau hai lần giảm giá mà việc bán đấu giá vẫn không thành thì đơn vị có tài sản bán đấu giá báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý tài sản nhà nước để quyết định tiếp tục tổ chức bán đấu giá hoặc xử lý theo các hình thức khác theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.Xác định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất tiếp tục được quy định từ điều 12 đến điều 15 của Thông tư này. Cụ thể:Điều 12. Nguồn kinh phí đảm bảo cho hoạt động của Hội đồng bán đấugiá tài sảnKinh phí đảm bảo cho hoạt động của Hội đồng bán đấugiá tài sản được sử dụng từ số tiền thu được do bánđấu giá tài sản, gồm:1. Phí đấu giá thu của người tham gia đấu giá;

2. Khoản tiền đặt trước của người tham gia đấu giá màngười đó rút lại giá đã trả, từ chối mua tài sản saukhi đã công bố người mua được tài sản hoặc vi phạmQuy chế bán đấu giá;3. Trích từ tiền bán đấu giá tài sản trong trường hợpcác nguồn quy định tại khoản 1 và 2 Điều này khôngđảm bảo đủ chi phí.Điều 13. Nội dung chi của Hội đồng bán đấu giá tài sản1. Chi phí vận chuyển, giao nhận, bảo quản tài sản từkhi có quyết định xử lý tài sản của cấp có thẩm quyềncho đến khi hoàn thành việc bán đấu giá, bàn giao tàisản cho người mua tài sản.2. Chi phí thuê sửa chữa tài sản để bán nếu tài sảnphải sửa chữa mới bán được (nếu có); chi khắc phụctổn thất về tài sản do nguyên nhân khách quan trongquá trình bán đấu giá (nếu có).3. Chi phí thực tế liên quan đến việc tổ chức thựchiện bán đấu giá tài sản, gồm:a) Chi niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giátài sản;b) Chi cho việc trưng bày, xem tài sản bán đấu giá;c) Chi thuê địa điểm tổ chức bán đấu giá tài sảntrong trường hợp đơn vị có tài sản bán đấu giá khôngbố trí được địa điểm bán đấu giá;d) Chi trả cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để tổchức này cử đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá(chỉ áp dụng đối với Hội đồng bán đấu giá tài sản cấphuyện);đ) Chi xây dựng hồ sơ bán đấu giá tài sản;e) Chi in ấn, phô tô tài liệu và văn phòng phẩm liênquan tới việc bán đấu giá;

g) Chi phí tham dự phiên bán đấu giá, chi bồi dưỡnglàm thêm giờ cho các thành viên Hội đồng bán đấu giátài sản và bộ phận giúp việc (nếu có);h) Các khoản chi khác có liên quan trực tiếp đến việctổ chức thực hiện bán đấu giá tài sản.Điều 14. Mức chi1. Đối với các khoản chi đã có định mức, tiêu chuẩn,đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy địnhthì thực hiện theo quy định hiện hành.2. Chi trả cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để tổchức này cử đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giátheo chế độ chi từ ngân sách nhà nước áp dụng đối vớingười chủ trì cuộc họp soạn thảo văn bản quy phạmpháp luật; trường hợp đấu giá viên phải đi lại, lưutrú trong thời gian tham gia điều hành cuộc bán đấugiá thì được thanh toán chi phí đi lại, lưu trú theochế độ công tác phí áp dụng đối với cơ quan nhà nước,đơn vị sự nghiệp công lập.3. Chi in ấn, phô tô tài liệu, văn phòng phẩm, xăngxe, hậu cần phục vụ và các khoản phục vụ cho bộ máyquản lý được tính theo nhu cầu thực tế của từngtrường hợp cụ thể.4. Đối với những khoản chi không thuộc phạm vi quyđịnh tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì Thủ trưởngcơ quan quyết định thành lập Hội đồng bán đấu giá tàisản quyết định chi nhưng phải đảm bảo phù hợp với chếđộ quản lý tài chính hiện hành của nhà nước và chịutrách nhiệm về quyết định của mình.Điều 15. Lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí1. Việc lập dự toán và sử dụng kinh phí tổ chức thựchiện bán đấu giá tài sản:a) Hội đồng bán đấu giá tài sản căn cứ vào nội dungchi và mức chi quy định tại Điều 13, Điều 14 Thông tư

này và khối lượng công việc dự kiến phát sinh để lậpdự toán kinh phí tổ chức thực hiện bán đấu giá tàisản cho từng cuộc bán đấu giá, trình cơ quan ra quyếtđịnh thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản phêduyệt.Trường hợp phải triển khai thực hiện ngay các côngviệc về bán đấu giá tài sản, Hội đồng bán đấu giáđược phép tạm ứng trước kinh phí từ đơn vị có tài sảnbán đấu giá tối đa không quá 5% trên giá trị (theogiá khởi điểm) của tài sản bán đấu giá để chi cho cáccông việc phải thực hiện. Sau khi việc bán tài sảnhoàn thành, Hội đồng bán đấu giá tài sản có tráchnhiệm hoàn trả khoản kinh phí đã ứng trước cho đơn vịcó tài sản bán đấu giá. Riêng đối với tài sản là tangvật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sungquỹ nhà nước và các tài sản khác được xác lập quyềnsở hữu của nhà nước, việc tạm ứng thực hiện theoThông tư số 12/2010/TT-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2010của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xử lý tang vật viphạm hành chính là hàng hoá, vật phẩm dễ bị hư hỏngvà quản lý số tiền thu được từ xử lý tang vật, phươngtiện tịch thu sung quỹ nhà nước do vi phạm hành chínhvà Thông tư số 166/2009/TT-BTC ngày 18 tháng 8 năm2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số loại tàisản tịch thu sung quỹ nhà nước và tài sản được xáclập quyền sở hữu nhà nước và văn bản sửa đổi, bổ sung(nếu có).b) Sau khi dự toán kinh phí tổ chức thực hiện bán đấugiá tài sản được duyệt, Hội đồng bán đấu giá tài sảnchuyển một (01) bản cho cơ quan, đơn vị có tài sảnbán để phối hợp thực hiện.c) Hội đồng bán đấu giá tài sản có trách nhiệm quảnlý, sử dụng kinh phí tổ chức thực hiện bán đấu giátài sản theo đúng nội dung và mức chi trong dự toánđược phê duyệt.

Trường hợp dự toán đã được phê duyệt nhưng không đủđể chi theo thực tế thì Hội đồng bán đấu giá tài sảnlập dự toán kinh phí bổ sung, gửi cơ quan ra quyếtđịnh thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản phê duyệtbổ sung dự toán; đồng thời, thông báo cơ quan, tổchức, đơn vị có tài sản bán để phối hợp thực hiện.Việc sử dụng, hạch toán khoản kinh phí này thực hiệntheo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng ngânsách nhà nước.2. Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày hoàn thành việcbán đấu giá tài sản, Hội đồng bán đấu giá tài sản cótrách nhiệm báo cáo quyết toán toàn bộ khoản kinh phítổ chức thực hiện bán đấu giá tài sản với cơ quan raquyết định thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản đểphê duyệt quyết toán theo quy định của pháp luật vềquản lý, sử dụng kinh phí ngân sách nhà nước.Đơn vị có tài sản bán đấu giá có trách nhiệm quản lýhồ sơ quyết toán gồm: bản quyết toán đã được phêduyệt và chứng từ liên quan đến báo cáo quyết toánkinh phí thực hiện bán đấu giá tài sản.5. Thông tư 48/2012/TT-BTC về Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm trong hoạt độngđấu giá quyền sử dụng đất:

Điều 3. Nguyên tắc xác định giá khởi điểm (Hướng dẫn điều 4-Nghị định 137)1. Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền

sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đấtdo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định).2. Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất được tính bằng giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền thuê đất theo mụcđích sử dụng mới của thửa đất đấu giá nhân (x) với tỷlệ (%) đơn giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.Điều 4. Phương pháp xác định giá khởi điểm(Hướng dẫn điều 4-Nghị định 137)1. Việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất đượcthực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phươngpháp thặng dư).2. Trường hợp sử dụng phương pháp khác ngoài các phương pháp quy định tại khoản 1 Điều này để xác địnhgiá khởi điểm quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ cácquy định của Nhà nước về phương pháp thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.Điều 5. Trình tự, thẩm quyền xác định giá khởi điểm (Hướng dẫn điều 6-Nghị định 137)1. Trình tự, thẩm quyền xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được thực hiện như sau:

a) Cơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụngđất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm đến Sở Tài chính. Hồ sơ bao gồm:- Văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm;- Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất;- Quyết định phê duyệt quỹ đất đấu giá;- Quyết định thu hồi đất;- Kết quả khảo sát giá (nếu có).b) Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành có liên quan xác định giá khởi điểm trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định như sau:- Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì áp dụng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định làm giá khởi điểm.- Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì giá khởi điểm được xác định theo một trong hai hình thức sau: + Sở Tài chính thuê tổ chức có đủ điều kiện hoạt độngthẩm định giá xác định giá đất; trên cơ sở giá đất dotổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế vàcơ quan có liên quan thẩm định, trình Chủ tịch Ủy bannhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm. Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.+ Trường hợp trên địa bàn địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo loại đất đưa ra đấu giá): dưới15 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung

ương; dưới 5 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì Sở Tài chính báo cáo Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.2. Trình tự, thẩm quyền xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:a) Cơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụngđất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm gửi Sở Tài chính. Hồ sơ bao gồm:- Văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm;- Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất;- Quyết định phê duyệt quỹ đất đấu giá;- Quyết định thu hồi đất;- Kết quả khảo sát giá (nếu có).b) Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quanxem xét tính phù hợp của giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với giá đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường, xác định giá đất làm giákhởi điểm để tổ chức đấu giá trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định như sau:- Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất do Uỷ ban nhândân cấp tỉnh quy định để xác định giá khởi điểm.- Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì giá khởi điểm được xác định theo một trong hai hình thức sau:

+ Sở Tài chính thuê tổ chức có đủ điều kiện hoạt độngthẩm định giá xác định giá đất; trên cơ sở giá đất dotổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế vàcơ quan có liên quan thẩm định, trình Chủ tịch Ủy bannhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm. Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.+ Trường hợp trên địa bàn địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo loại đất đưa ra đấu giá): dưới15 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 5 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì Sở Tài chính báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế vàcơ quan có liên quan xác định, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.Điều 6. Xác định lại giá khởi điểm (Hướng dẫn điều 11-Nghị định 137).Trường hợp bán đấu giá không thành mà nguyên nhân là do giá khởi điểm cao thì cơ quan được giao việc xử lýđấu giá quyền sử dụng đất có văn bản gửi Sở Tài chínhđể báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét,quyết định việc xác định lại giá khởi điểm để tổ chứcđấu giá lại. Nguyên tắc, phương pháp và trình tự xác định lại giá khởi điểm thực hiện như quy định đối vớiviệc xác định giá khởi điểm lần đầu.Chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: Điều 9. Nguồn kinh phí đảm bảo cho hoạt động đấu giá quyền sử dụngđất (Hướng dẫn điều 12-Nghị định 137)1. Nguồn kinh phí đảm bảo cho hoạt động đấu giá quyềnsử dụng đất, bao gồm:

a) Dự toán ngân sách nhà nước giao cho Sở Tài chínhvà cơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụngđất;b) Phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thu củangười tham gia đấu giá quy định tại Điều 10 Thông tưnày;c) Khoản tiền đặt trước của người đăng ký tham giađấu giá nhưng không tham gia đấu giá mà không thuộctrường hợp bất khả kháng, người từ chối mua tài sảnsau khi được công bố là người trúng đấu giá hoặc viphạm Quy chế bán đấu giá theo quy định tại Nghị địnhsố 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bánđấu giá tài sản;d) Các nguồn kinh phí hợp lệ khác theo quy định củapháp luật.2. Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, Hội đồng bánđấu giá có trách nhiệm thu phí của người tham gia đấugiá quyền sử dụng đất, tiền đặt trước của người đăngký tham gia đấu giá quy định tại khoản 1 Điều này vàđược sử dụng để chi trả các chi phí được phép chi quyđịnh tại khoản 2 Điều 11 Thông tư này theo Biên bảnthanh lý hợp đồng bán đấu giá; phần còn lại chuyển vềcơ quan được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụngđất để thanh toán cho các nội dung chi còn lại quyđịnh tại Điều 11 Thông tư này.Điều 10. Mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (Hướng dẫnkhoản 1-Điều 12-Nghị định 137)1.Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xâydựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:

STT Giá trị quyền sử dụng đất theogiá khởi điểm

Mức thu tối đa(đồng/hồ sơ)

1 Từ 200 triệu đồng trở xuống 100.000

2 Từ trên 200 triệu đồng đến 500triệu đồng

200.000

3 Từ trên 500 triệu đồng 500.000

2. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thuộcphạm vi khoản 1 Điều này:

STT Diện tích đấtMức thu tối đa(đồng/hồ sơ)

1 Từ 0,5 ha trở xuống 1.000.000

2 Từ trên 0,5 ha đến 2ha

3.000.000

3 Từ trên 2 ha đến 5ha

4.000.000

4 Từ trên 5 ha 5.000.000

Trường hợp cuộc đấu giá không tổ chức được thì tổchức, cá nhân tham gia đấu giá tài sản được hoàn lạitoàn bộ tiền phí tham gia đấu giá đã nộp trong thờihạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày dự kiến tổ chứcphiên bán đấu giá.3. Tùy vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, Hộiđồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể mức thu phítham gia đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp nhưngkhông vượt quá mức thu quy định tại khoản 1 và khoản2 Điều này.Điều 11. Nội dung chi (Hướng dẫn cụ thể điều 13-Nghị định 137)1. Nội dung chi của Sở Tài chính tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương:a) Chi phí cho việc khảo sát giá đất;b) Chi phí thuê tổ chức thẩm định giá để xác định giákhởi điểm;

c) Chi phí xác định, xác định lại giá đất;d) Chi phí thẩm định giá đất.2. Nội dung chi cho việc tổ chức bán đấu giá quyền sửdụng đất (Hướng dẫn Khoản 3-Điều 13-Nghị định 137)a) Nội dung chi của tổ chức bán đấu giá chuyênnghiệp: Là khoản chi phí dịch vụ mà cơ quan được giaoxử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trả cho tổchức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc tổchức bán đấu giá từ thời điểm Hợp đồng bán đấu giáđược ký kết, bao gồm: Lập hồ sơ đấu giá quyền sử dụngđất, niêm yết, thông báo công khai, nhận hồ sơ đăngký tham gia đấu giá, tổ chức xem tài sản và giải đápthắc mắc liên quan; tổ chức phiên đấu giá và hoànthiện hồ sơ kết quả phiên bán đấu giá quyền sử dụngđất.b) Nội dung chi của Hội đồng bán đấu giá quyền sửdụng đất- Chi phí lập hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, niêmyết, thông báo công khai, nhận hồ sơ đăng ký tham giađấu giá, tổ chức xem tài sản và giải đáp thắc mắcliên quan;- Chi phí tổ chức phiên đấu giá và hoàn thiện hồ sơkết quả phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất.3. Nội dung chi của cơ quan được giao xử lý việc đấugiá quyền sử dụng đất:a) Chi phí cho việc đo vẽ, phân lô, xác định mốcgiới;b) Chi phí cho việc lập kế hoạch đấu giá quyền sửdụng đất;c) Chi phí lập hồ sơ và thực hiện các thủ tục bàngiao đất và các hồ sơ, giấy tờ có liên quan cho ngườitrúng đấu giá để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất;

d) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc đấugiá quyền sử dụng đất do cơ quan được giao xử lý đấugiá quyền sử dụng đất thực hiện.Điều 12. Mức chi (Hướng dẫn điều 14-Nghị định 137)1. Đối với các khoản chi đã có tiêu chuẩn, định mức,đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy địnhthì thực hiện theo quy định hiện hành.2. Chi phí cho việc xác định giá khởi điểm:a) Chi phí cho việc khảo sát giá đất thực hiện theochế độ quy định về kinh phí chi các cuộc điều trathuộc nguồn vốn sự nghiệp từ ngân sách nhà nước;b) Chi phí thuê tổ chức thẩm định giá thực hiện theohợp đồng giữa Sở Tài chính và tổ chức thẩm định giáhoặc kết quả đấu thầu cung cấp dịch vụ thẩm định giá;c) Đối với những khoản chi chưa có tiêu chuẩn, địnhmức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyđịnh thì Giám đốc Sở Tài chính quyết định chi nhưngphải đảm bảo phù hợp với chế độ quản lý tài chínhhiện hành của Nhà nước và chịu trách nhiệm về quyếtđịnh của mình. 3. Chi phí dịch vụ trả cho tổ chức bán đấu giá chuyênnghiệp được thực hiện theo quy định tại Điều 13 Thôngtư này.4. Đối với những khoản chi khác chưa có tiêu chuẩn,định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquy định thì Thủ trưởng cơ quan được giao xử lý việcđấu giá quyền sử dụng đất quyết định chi, trừ các nộidung chi cho việc xác định giá khởi điểm, nhưng phảiđảm bảo phù hợp với chế độ quản lý tài chính hiệnhành của Nhà nước và chịu trách nhiệm về quyết địnhcủa mình.Điều 13. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bánđấu giá chuyên nghiệp(Hướng dẫn điều 14-Khoản 2-Nghị định 137)

1. Mức chi phí dịch vụ chi trả cho tổ chức bán đấugiá chuyên nghiệp trong trường hợp đấu giá thành đượcquy định như sau:

STTGiá trị quyền sửdụng đất theo giákhởi điểm/hợp đồng

Mức chi phí

1 Từ 1 tỷ đồng trởxuống

15 triệu đồng + 1% trên phầnchênh lệch giá trị quyền sử dụngđất theo giá trúng đấu giá vớigiá khởi điểm

2 Từ trên 1 tỷđồng đến 5 tỷ đồng


3 Từ trên 5 tỷ đồngđến 10 tỷ đồng






6 Từ trên 100 tỷ đồng


2. Mức chi phí quy định tại khoản 1 Điều này đã baogồm thuế giá trị gia tăng và là mức tối đa cho mộthợp đồng bán đấu giá. Việc xác định chi phí cụ thểcho từng cuộc đấu giá căn cứ vào mức chi phí tổ chứcbán đấu giá chuyên nghiệp đăng ký khi đăng ký thamgia tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (trong trườnghợp không thực hiện đấu thầu) hoặc căn cứ vào kết quảđấu thầu (trong trường hợp thực hiện đấu thầu). Tổngmức chi phí chi trả cho một hợp đồng bán đấu giáthành không quá 300 triệu đồng. Việc lựa chọn tổ chứcbán đấu giá chuyên nghiệp được thực hiện theo quyđịnh hiện hành của pháp luật về đấu thầu và hướng dẫncủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền.3. Trường hợp việc đấu giá quyền sử dụng đất khôngthành thì tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đượcthanh toán các khoản chi phí thực tế, hợp lý quy địnhtại điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 17/2010/NĐ-CPngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản,nhưng không được vượt quá mức chi phí đấu giá trongtrường hợp đấu giá thành.4. Trường hợp một hợp đồng bán đấu giá bao gồm nhiềulô đất mà có một phần đấu giá không thành thì phảixác định tỷ lệ (%) đấu giá thành và tỷ lệ (%) đấu giákhông thành theo giá khởi điểm để xác định chi phítrả cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo quyđịnh tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.5. Chi phí dịch vụ bán đấu giá tài sản thanh toán chotổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp được xác định trongBiên bản thanh lý hợp đồng bán đấu giá tài sản.Điều 14. Lập dự toán, sử dụng và quyết toán chi phí đấu giá quyền sửdụng đất (Hướng dẫn điều 15-Nghị định 137)1. Sở Tài chính (đối với chi phí cho việc xác địnhgiá khởi điểm), cơ quan được giao xử lý việc đấu giáquyền sử dụng đất (đối với các chi phí còn lại) căncứ vào mức thu, nội dung chi, mức chi quy định tại

các Điều 9, 10, 11, 12 và 13 Thông tư này và khốilượng công việc dự kiến phát sinh để lập dự toán kinhphí đấu giá quyền sử dụng đất, trình Chủ tịch Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.2. Sở Tài chính, cơ quan được giao xử lý việc đấu giáquyền sử dụng đất có trách nhiệm quản lý, sử dụng chiphí đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật.3. Sở Tài chính, cơ quan được giao xử lý việc đấu giáquyền sử dụng đất có trách nhiệm báo cáo quyết toánkinh phí đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí ngân sách nhànước.Điều 15. Quản lý khoản tiền đặt trước của người đăng ký tham gia đấugiá quyền sử dụng đất (Hướng dẫn khoản 2-Điều 12-Nghị định 137)1. Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, Hội đồng đấugiá quyền sử dụng đất chỉ được thu tiền đặt trước củangười đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đấttrong thời gian tối đa là 04 ngày làm việc trước ngàytổ chức phiên bán đấu giá.2. Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, Hội đồng đấugiá quyền sử dụng đất phải hoàn trả toàn bộ khoảntiền đặt trước cho những người không trúng đấu giángay sau khi phiên bán đấu giá kết thúc, chậm nhất làhai (02) ngày làm việc, kể từ ngày phiên bán đấu giákết thúc và nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền đặttrước của người trúng đấu giá trong thời hạn hai (02)ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định phêduyệt kết quả bán đấu giá của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền.3. Trong thời gian lưu giữ khoản tiền đặt trước, tổchức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giáquyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo quản an toànkhoản tiền đặt trước.

Tuỳ điều kiện cụ thể, các tổ chức bán đấu giá chuyênnghiệp áp dụng các phương thức bảo quản: lưu giữ tạitổ chức bán đấu giá, trong tài khoản giao dịch của tổchức bán đấu giá tại ngân hàng hoặc gửi Kho bạc nhànước. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng cácbiện pháp bảo quản: lưu giữ tại cơ quan thường trựccủa Hội đồng hoặc gửi Kho bạc nhà nước.Trường hợp tiền đặt trước được lưu giữ trong tàikhoản giao dịch của tổ chức bán đấu giá tại ngân hàngthì số tiền lãi phát sinh (nếu có) và khoản chi phígiao dịch phải trả cho ngân hàng liên quan tới khoảntiền đặt trước, được quản lý, sử dụng theo cơ chế tàichính áp dụng cho đơn vị sự nghiệp (đối với Trung tâmdịch vụ bán đấu giá tài sản) hoặc cơ chế tài chính ápdụng cho doanh nghiệp (đối với doanh nghiệp bán đấugiá tài sản).Điều 16. Nộp tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đấtTổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đểgiao đất có thu tiền hoặc thuê đất có trách nhiệm nộptiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo quyđịnh của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiềnthuê đất. 6. Nghị định 164/2004/NĐ-CP Về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đấtđể bảo đảm thi hành án.Những quy định chung cho hoạt động kê biên, đấu giáquyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án:Điều 2. Quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giáQuyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà theoquy định của pháp luật về đất đai được phép chuyểnquyền sử dụng, được kê biên, đấu giá để bảo đảm thihành án trong các trường hợp sau:1. Quyền sử dụng đất đã được Toà án quyết định kêbiên để bảo đảm thi hành án.2. Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đượckê biên, đấu giá khi có các điều kiện sau đây:

a) Người phải thi hành án không có tài sản khác hoặccó tài sản khác nhưng tài sản đó không đủ để thi hànhán, trừ nhà ở;b) Người phải thi hành án có giấy chứng nhận quyền sửdụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở tại đô thị theo quy định tại Nghị định số60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ hoặc mộttrong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy địnhtại khoản 1 và khoản 2 hoặc thuộc một trong cáctrường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 50của Luật Đất đai năm 2003.3. Chấp hành viên trực tiếp giải quyết việc thi hànhán (sau đây gọi chung là Chấp hành viên) có tráchnhiệm xác định điều kiện kê biên, đấu giá quyền sửdụng đất.4. Trường hợp người phải thi hành án có quyền sử dụngđất thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điềunày mà một phần hoặc toàn bộ diện tích đất đó nằmtrong quy hoạch thuộc diện phải thu hồi đất, nhưngchưa có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đấtđó vẫn được kê biên, đấu giá.Điều 3. Xác định giấy tờ quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giáViệc xác định các giấy tờ quy định tại điểm b khoản 2Điều 2 của Nghị định này được thực hiện như sau:a) Người phải thi hành án có trách nhiệm xuất trìnhcho Chấp hành viên;b) Trường hợp người phải thi hành án không xuất trìnhthì Chấp hành viên xác minh tại ủy ban nhân dân xã,phường, thị trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhândân cấp xã) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấthoặc cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà, đất đó.Điều 4. Diện tích đất để lại cho người phải thi hành án1. Trường hợp người phải thi hành án là người trựctiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thuỷ sản, làm muối, mà nguồn sống chủ yếu của họ làthu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó và đượcủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất được kê biên xácnhận thì khi kê biên, Chấp hành viên phải để lại chongười phải thi hành án diện tích nhất định đất trồngcây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sảnxuất, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất nôngnghiệp khác để sản xuất, trừ trường hợp người phảithi hành án đồng ý kê biên, đấu giá toàn bộ quyền sửdụng đất đó.2. Diện tích đất để lại cho người phải thi hành ánquy định tại khoản 1 Điều này được quyết định trên cơsở mức lương thực thu nhập bình quân của một ngườitrong năm năm gần nhất ở địa phương theo các điềukiện cụ thể sau đây:a) Trường hợp người phải thi hành án là cá nhân hoặcthành viên hộ gia đình thì diện tích đất để lại làdiện tích đất bình quân cho từng nhân khẩu trực tiếplao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối tại địa bàn cấp xã đủ bảo đảm cho họsản xuất để có lương thực sinh sống trong sáu thángđối với người sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất làmmuối; trong mười hai tháng đối với người sử dụng đấttrồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồngthuỷ sản hoặc đất nông nghiệp khác;b) Trường hợp người phải thi hành án là hộ gia đìnhthì diện tích đất để lại cho hộ gia đình đó là tổngdiện tích đất để lại của các thành viên hộ gia đìnhquy định tại điểm a khoản 2 Điều này.3. Các quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khôngáp dụng đối với các trường hợp sau đây:a) Người phải thi hành án không phải là người trựctiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối và nguồn sống chủ yếu của họ khôngphải là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuấtđó;

b) Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 2 của Nghịđịnh này.Điều 5. Kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp1. Đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hànhán đã thế chấp hợp pháp cho người khác trước khingười phải thi hành án nhận được quyết định thi hànhán thì Chấp hành viên chỉ kê biên, đấu giá trongtrường hợp ngoài nhà ở, người phải thi hành án chỉ cóquyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất có giá trịlớn hơn so với tổng số tiền mà người phải thi hành ánphải thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm bằng biệnpháp thế chấp, nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyếtđịnh dân sự được thi hành và các chi phí kê biên, đấugiá quyền sử dụng đất đó.Người nhận thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất đượcưu tiên thanh toán nợ trước khi thanh toán các khoảnphải thi hành án khác, trừ trường hợp người nhận thếchấp và người phải thi hành án có thoả thuận khác phùhợp với quy định của pháp luật.2. Đối với quyền sử dụng đất mà người phải thi hànhán thế chấp sau khi người phải thi hành án nhận đượcquyết định thi hành án hoặc thế chấp không hợp phápthì Chấp hành viên được kê biên quyền sử dụng đất đóđể bảo đảm thi hành án. Trường hợp này, người nhậnthế chấp bằng quyền sử dụng đất được quyền khởi kiệnyêu cầu Toà án giải quyết về tranh chấp việc thế chấpquyền sử dụng đất.Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà ngườinhận thế chấp không khởi kiện thì quyền sử dụng đấtđã kê biên được đấu giá để bảo đảm thi hành án.Trường hợp có người khởi kiện thì quyền sử dụng đấtđược xử lý sau khi bản án, quyết định của Toà án vềgiải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đấtcó hiệu lực pháp luật.Điều 6. Diện tích đất được kê biên và thứ tự kê biên quyền sử dụng đất

1. Chấp hành viên chỉ được kê biên, đấu giá quyền sửdụng đất có giá trị đủ để bảo đảm thi hành án, chiphí thi hành án và các khoản tiền khác mà người phảithi hành án phải thanh toán.2. Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đượckê biên trước. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đấtcủa người phải thi hành án không đủ để thi hành ánthì kê biên phần quyền sử dụng đất của người phải thihành án có chung với người khác.Điều 7. Thẩm quyền và trách nhiệm đấu giá quyền sử dụng đất đã kêbiên1. Chấp hành viên làm thủ tục ký hợp đồng uỷ quyềncho tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản để đấugiá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềbán đấu giá tài sản.2. Đối với địa phương chưa có tổ chức có chức năngbán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng bán đấugiá tài sản từ chối ký hợp đồng uỷ quyền đấu giáquyền sử dụng đất để thi hành án thì Chấp hành viênthực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quyđịnh của Nghị định này và pháp luật về bán đấu giátài sản. Điều 8. Bảo đảm quyền lợi của người trúng đấu giá, người nhận quyềnsử dụng đất đã kê biên1. Quyền, lợi ích hợp pháp của người trúng đấu giá,người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên được phápluật công nhận và bảo vệ.2. Người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đấtđã kê biên, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản theo quy định của pháp luật.Đối với đất của người phải thi hành án do Nhà nướccho thuê thì người trúng đấu giá, người nhận quyền sửdụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất được ký hợpđồng tiếp tục thuê đất theo quy định của pháp luật vềđất đai.

Quy định về hoạt động kê biên quyền sử dụng đất đểđảm bảo thi hành án (Điều 9 -> Điều 22): Điều 9. Xác định diện tích đất sẽ kê biên

Trước khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải tạm thời xác định diện tích đất sẽ kê biên. Diện tích đất sẽ kê biên được xác định trên cơ sở tính các khoản tiền sau đây:

1. Số tiền phải thi hành án;

2. Giá trị quyền sử dụng đất;

3. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

4. Các khoản thuế về quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án phải nộp theo quy định của pháp luật;

5. Chi phí thi hành án và các khoản khác mà người phải thi hành án phải thanh toán.

Điều 10. Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất

1. Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, Thủ trưởng cơquan thi hành án phải ra quyết định thành lập Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất với thành phần gồm có:

a) Chấp hành viên là Chủ tịch Hội đồng;

b) Đại diện cơ quan quản lý đất đai thuộc ủy ban nhân dân cùng cấp là uỷ viên;

c) Đại diện cơ quan tài chính cùng cấp là uỷ viên.2. Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất giúp Chấp hành viên thực hiện việc xác định vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Điều 11. Thông báo việc kê biên quyền sử dụng đất

Chậm nhất là bảy ngày làm việc trước ngày kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo việckê biên quyền sử dụng đất theo quy định sau đây:

1. Thông báo trực tiếp bằng văn bản về việc kê biên quyền sử dụng đất cho người được thi hành án, người phải thi hành án, người nhận thế chấp, người nhận gópvốn bằng quyền sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, các thành viên Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất, Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp và ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất được kê biên;

2. Thông báo công khai trên phương tiện thông tin đạichúng của địa phương và niêm yết việc kê biên quyền sử dụng đất tại trụ sở cơ quan thi hành án và ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị kê biên.

Điều 12. Kê biên quyền sử dụng đất là tài sản chung1. Trường hợp người phải thi hành án và người có chungquyền sử dụng đất có thoả thuận bằng văn bản về phần quyền sử dụng đất của từng người phù hợp với quy địnhcủa pháp luật về đất đai và được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận hoặc xác định được phần quyền sử dụng đất của từng người thì chỉ kê biên phần quyềnsử dụng đất của người phải thi hành án.

2. Trường hợp người phải thi hành án và người có chung quyền sử dụng đất không thoả thuận được bằng văn bản hoặc Chấp hành viên không xác định được phần quyền sử dụng đất của từng người theo quy định tại khoản 1 Điều này thì giải quyết như sau:

a) Trường hợp người phải thi hành án là một bên vợ hoặc chồng thì Chấp hành viên hướng dẫn vợ, chồng yêucầu Toà án chia quyền sử dụng đất là tài sản chung theo quy định của pháp luật.

Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày hướng dẫn, mà vợ, chồng không yêu cầu Toà án chia quyền sử dụng đất là tài sản chung thì phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên là diện tích đất bình quân của mỗi người trong tổng diện tích đất mà vợ chồng có chung;

b) Trường hợp người phải thi hành án là thành viên của hộ gia đình mà không xác định được phần diện tíchđất của người phải thi hành án thì phần quyền sử dụngđất của người phải thi hành án được kê biên là diện tích đất bình quân của mỗi người trong hộ gia đình.

3. Trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã được dùng để góp vốn trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án mà việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất này không hình thành pháp nhân mới thì kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã góp vốn.

4. Trường hợp có tài sản của người khác gắn liền với đất của người phải thi hành án thì việc xử lý tài sảnđó được thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này.

Điều 13. Kê biên quyền sử dụng đất trong trường hợp người phải thi hành án có nhiều thửa đất, loại đất

1. Trường hợp người phải thi hành án có nhiều thửa đất hoặc nhiều loại đất mà có giá trị lớn hơn số tiền

phải thi hành án, kể cả quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thì kê biên thửa đất hoặc loại đất theo đề nghị của người phải thi hành án, nếu đề nghị đó không gây trở ngại cho việc thi hành án.

2. Trường hợp người phải thi hành án không đề nghị kêbiên thửa đất hoặc loại đất theo quy định tại khoản 1Điều này thì sau ba ngày làm việc, kể từ ngày người phải thi hành án được thông báo về việc lựa chọn thửađất, loại đất sẽ kê biên, Chấp hành viên phải lập biên bản về việc đó và quyết định kê biên thửa đất, loại đất thích hợp bảo đảm cho việc thi hành án.

Điều 14. Kê biên quyền sử dụng đất đang do người khác thuê, khai thác,sử dụng

1. Trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đang cho người khác thuê, khai thác, sử dụng thì trước thời điểm kê biên ít nhất là ba mươi ngày, Chấp hành viên phải thông báo cho người đang thuê, khai thác, sử dụng đất biết về diện tích đất, thửa đất, loại đất, thời điểm sẽ kê biên.

2. Trường hợp có tài sản của người đang thuê, khai thác, sử dụng đất gắn liền với đất của người phải thi hành án thì quyền lợi của người đang khai thác, sử dụngđất được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 21 của Nghị định này.

Điều 15. Giải thích về quyền khiếu nại hoặc khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất đã kê biên

Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất được kê biên thì Chấp hành viên vẫntiến hành kê biên nhưng phải giải thích cho đương sự

về quyền khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu cơ quan nhànước có thẩm quyền quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều136 của Luật Đất đai giải quyết về tranh chấp đất đai. Việc giải thích phải được lập thành văn bản.

Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà không cóngười khiếu nại hoặc khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên được xử lý để thi hành án. Nếu có người khiếu nại hoặc khởi kiện về quyền sử dụng đất đã kê biên thì quyền sử dụng đất chỉ được xử lý để thi hànhán sau khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩmquyền xác định quyền sử dụng đất đó là của người phảithi hành án.

Điều 16. Những người tham gia kê biên quyền sử dụng đất

1. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải được tiến hànhtrên thực địa. Khi kê biên phải có mặt những người sau đây:

a) Các thành viên Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất;

b) Đại diện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất bị kê biên;

c) Đại diện ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị kê biên;

d) Người phải thi hành án, người được thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được kê biên hoặc người đại diện hợp pháp của họ.2. Trường hợp người phải thi hành án, người có quyền,nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được kê biênhoặc đại diện hợp pháp của họ đã được thông báo về việc kê biên mà cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên lập biên bản về việc cố tình vắng mặt và vẫn tiến hành kê biên quyền sử dụng đất.

3. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp được mời tham gia giám sát; người sử dụng đất liền kề được mờitham gia chứng kiến việc kê biên quyền sử dụng đất.

Điều 17. Xác định vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất bị kê biên

Khi kê biên quyền sử dụng đất phải căn cứ vào các giấy tờ về quyền sử dụng đất của người phải thi hành án để xác định vị trí, đo diện tích, ranh giới thửa đất bị kê biên.

Việc kê biên quyền sử dụng đất phải được lập thành biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đấtđược kê biên, có chữ ký của các thành viên Hội đồng kê biên và những người quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 16 của Nghị định này. Trường hợp ngườiđược thi hành án hoặc người đại diện hợp pháp của họ,người phải thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liênquan đến quyền sử dụng đất bị kê biên vắng mặt hoặc cố tình không ký vào biên bản thì phải ghi rõ việc đóvào biên bản.

Điều 18. Định giá quyền sử dụng đất đã kê biên

Việc định giá quyền sử dụng đất đã kê biên để bảo đảmthi hành án được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Quyền sử dụng đất đã kê biên được định giá theo thoả thuận giữa người được thi hành án, người phải thi hành án và người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án trong trường hợp kê biên quyềnsử dụng đất chung. Thời hạn để các bên đương sự thoả thuận về giá không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày quyền sử dụng đất được kê biên.2. Trường hợp các bên đương sự không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng

đất đã kê biên thì trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày quyền sử dụng đất được kê biên, Chấphành viên phải thành lập Hội đồng định giá quyền sử dụng đất đã kê biên, gồm các thành viên sau đây:

a) Chấp hành viên là Chủ tịch Hội đồng định giá;

b) Đại diện cơ quan tài chính cùng cấp là uỷ viên;c) Đại diện cơ quan quản lý đất đai thuộc ủy ban nhândân cùng cấp là uỷ viên;

d) Đại diện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp là uỷ viên;

đ) Đại diện cơ quan chuyên môn có liên quan (nếu có) là uỷ viên.

Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày được thành lập, Hội đồng định giá phải tiến hành định giá quyền sử dụng đất đã kê biên.Trước khi định giá ít nhất ba ngày làm việc, Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản về việc định giá quyền sử dụng đất cho Viện Kiểm sát nhân dân cùngcấp biết; thông báo cho người phải thi hành án, ngườiđược thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất đã kê biên biết về thời gian, địa điểm Hội đồng định giá làm việc để tham gia ý kiến vào việc định giá.

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá, Hội đồng định giá quyết định về giá quyền sử dụng đất đã kê biên, nhưng không thấp hơn giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm định giá. Trường hợp không xác định được giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương thì Hội đồng định giá quyết định về giá quyền sử dụngđất đã kê biên theo giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm định giá. Đối vớiđất thuê của Nhà nước thì định giá theo giá thuê đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thờiđiểm định giá và chi phí hợp pháp, hợp lệ về đền bù, san ủi mặt bằng đã bỏ ra (nếu có).

3. Giá trị quyền sử dụng đất đã được định theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là giá khởi điểmđược áp dụng khi đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 19. Giải quyết khiếu nại về việc định giá quyền sử dụng đất

Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày định giá, nếu có khiếu nại về việc định giá quyền sử dụng đất thì việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp Chủ tịch Hội đồng định giá là Chấp hànhviên mà Chấp hành viên đó không phải là Thủ trưởng cơquan thi hành án thì Chấp hành viên giải quyết và trảlời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Nếu đương sự còn khiếu nại thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án nơi Chấp hành viên công tác giải quyết và trảlời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án có hiệu lực thi hành.2. Trường hợp Chủ tịch Hội đồng định giá là Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp huyện thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp huyện giải quyết và trả lời cho người khiếu nại trong thời hạn mười lăm ngày, kể

từ ngày nhận được khiếu nại. Nếu đương sự còn khiếu nại thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnh giải quyết và trả lời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

3. Trường hợp Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnhtrực tiếp làm Chủ tịch Hội đồng định giá thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnh giải quyết và trảlời cho người khiếu nại trong thời hạn mười lăm ngày,kể từ ngày nhận được khiếu nại. Nếu đương sự còn khiếu nại thì Cục trưởng Cục Thi hành án dân sự thuộcBộ Tư pháp giải quyết và trả lời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngàynhận được khiếu nại. Quyết định giải quyết khiếu nại của Cục trưởng Cục Thi hành án dân sự có hiệu lực thi hành.

Điều 20. Tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên

Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đất kê biên đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người phảithi hành án quản lý, khai thác, sử dụng.

Trường hợp diện tích đất kê biên đang do tổ chức hoặccá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giaocho tổ chức, cá nhân đó tiếp tục quản lý, khai thác, sử dụng.

2. Trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cánhân quy định tại khoản 1 Điều này không nhận tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đó chotổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng.

3. Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên phải được lập biên bản ghi rõ:

a) Hiện trạng sử dụng đất;

b) Thời hạn tạm giao quản lý, khai thác sử dụng đất, diện tích, loại đất, số thửa đất, số tờ bản đồ;

c) Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất.

4. Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảolãnh hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất và không được sử dụng đất trái mục đích do pháp luật về đất đai quy định.

Điều 21. Xử lý tài sản gắn liền với đất khi kê biên quyền sử dụng đất

Khi kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hànhán mà có tài sản gắn liền với đất thì xử lý theo quy định sau đây:

1. Trường hợp tài sản đó thuộc sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó;

2. Trường hợp tài sản đó thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:

a) Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tàisản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản của họ thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản.Trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được bằng văn bản thì Chấp hành viên tổ chức việc kê biên để bán đấu giá tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất.Nếu người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành ánmà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. Trường hợp này, Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất về quyền tiếp tụcký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với đất.b) Đối với tài sản có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản đó để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Sau thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày yêu cầu, mà người có tài sản không di chuyển tài sản hoặctài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên tổ chức việc kê biên để bán đấu giá cùng với quyền sửdụng đất.Riêng đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không

thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấugiá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản đó.c) Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản đó.3. Đối với tài sản là cây trồng, vật nuôi ngắn ngày chưa đến mùa thu hoạch hoặc tài sản đang trong quy trình sản xuất khép kín chưa kết thúc thì sau khi kê biên, Chấp hành viên chỉ tiến hành xử lý để thi hành án khi đến mùa thu hoạch hoặc khi kết thúc quy trình sản xuất kép kín.Điều 22. Giải quyết việc nhận quyền sử dụng đất đã kê biên

Việc nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, định giá kể cả quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất trước khi đấu giá được giải quyết theo quy định sau đây:

1. Trường hợp người phải thi hành án đồng ý cho ngườiđược thi hành án nhận quyền sử dụng đất đã kê biên đểthi hành án và người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên lập biên bản về việc thoả thuận đó, ra quyết định công nhận việc người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất đã kê biên để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho người nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Trường hợp người phải thi hành án có chung quyền sử dụng đất với người khác thì người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án được ưu tiên

nhận quyền sử dụng đất đã kê biên theo giá đã định quy định tại Điều 18 của Nghị định này. Thời hạn thựchiện quyền ưu tiên quy định tại Điều này là ba tháng,kể từ ngày quyền sử dụng đất được định giá.

Trong thời hạn thực hiện quyền ưu tiên, nếu người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án cóvăn bản đề nghị nhận quyền sử dụng đất đã kê biên và đã thanh toán đủ tiền nhận quyền sử dụng đất thì Chấphành viên lập biên bản về việc nhận quyền sử dụng đất, ra quyết định công nhận việc người có chung quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất đã kê biên để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đểđảm bảo thi hành án (Điều 23 -> Điều 29):

Điều 23. Thời hạn làm thủ tục uỷ quyền đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên

1. Trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận quyền sử dụng đất hoặc người phải thi hành án không đồng ý cho người được thi hành án nhận quyền sửdụng đất để thi hành án kể cả quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn không quámười ngày làm việc, kể từ ngày định giá, Chấp hành viên phải làm thủ tục ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá với tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp hết thời hạn thực hiện quyền ưu tiên quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này mà người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án không có văn bản đề nghị nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, thì trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày hết thời hạn thực hiện quyền ưu tiên, Chấp hành viên phải làm thủ tục ký hợpđồng uỷ quyền bán đấu giá với tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn thực hiện quyền ưu tiên, nếu người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án cóvăn bản đề nghị không nhận quyền sử dụng đất thì trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị không nhận quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải làm thủ tục ký hợp đồnguỷ quyền bán đấu giá với tổ chức có chức năng bán đấugiá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Đối với những địa phương chưa thành lập tổ chức cóchức năng bán đấu giá tài sản, thì trong thời hạn quyđịnh tại khoản 1, khoản 2 Điều này, Chấp hành viên phải thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy định tại Chương này.

Điều 24. Thông báo về việc đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên1. Trước khi mở cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo và niêm yết công khai về thời gian, địa điểm, loại đất, hạng đất, diện tích đất, tình trạng đất, giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá tại trụ sở cơ quan thi hành án, ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị kê biên và phải thông báo

bằng văn bản cho Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp, người phải thi hành án, người được thi hành án, ngườicó quyền, lợi ích liên quan đến việc thi hành án.2. Thời hạn thông báo, hình thức thông báo đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.Điều 25. Nhận lại quyền sử dụng đất đã kê biênTrước khi mở cuộc đấu giá quyền sử dụng đất một ngày làm việc, người phải thi hành án có quyền nhận lại quyền sử dụng đất nếu nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí thực tế đã phát sinh từ việc kê biên, chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất đó.Chấp hành viên phải ra quyết định giải tỏa kê biên quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày người phải thi hành án nộp đủ tiền phải thi hành án và các khoản tiền phải thanh toán khác theo quy định của pháp luật.

Điều 26. Đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên

1. Người được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên phải thuộc trường hợp được nhận quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Quyền sử dụng đất được bán cho người trả giá cao nhất, nhưng không thấp hơn giá khởi điểm.

Trường hợp không có người tham gia đấu giá nào trả giá cao hơn hoặc bằng giá khởi điểm hoặc sau ba lần thông báo đấu giá quyền sử dụng đất mà không có ngườinào tham gia đấu giá thì cuộc đấu giá được coi là không thành. Trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từngày đấu giá không thành, Chấp hành viên tổ chức định

giá lại theo quy định tại khoản 2 Điều 18 của Nghị định này và theo hướng giảm giá quy định tại Điều 48 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự để tiếp tục việc đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Sau hai lần giảm giá mà không bán được quyền sử dụng đất đã kê biên, Chấp hành viên yêu cầu người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất theo giá đã giảm lần sau cùng để thi hành án. Nếu người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để thi hành án thì Chấp hành viên lập biên bản và ra quyết định côngnhận việc nhận quyền sử dụng đất đất đó để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được thi hành án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nếu người được thi hành án không nhận quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định giải toả kê biên, trả lại quyền sử dụng đất cho người phảithi hành án.

4. Người phải thi hành án phải chịu chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất không thành, trừ trường hợpđược miễn hoặc giảm theo quy định của pháp luật.

Điều 27. Thanh toán số tiền thu được từ việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất

Số tiền thu được từ việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất được thanh toán theo thứ tự quy định tại Điều 51 và Điều 52 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự, sau khi đã trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thuế, lệ phí khác về quyền sử dụng

đất mà người phải thi hành án phải nộp theo quyết định của pháp luật.

Số tiền còn lại được trả cho người phải thi hành án.

Điều 28. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá hoặc người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, đấu giá

1. Chấp hành viên có trách nhiệm lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, ngườinhận quyền sử dụng đất đã kê biên, đấu giá để thi hành án theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Trường hợp không thu hồi được giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên quy định tại điểm b khoản 2 Điều 2 của Nghị định này và thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 của Nghị định này thì Chấp hànhviên phải gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi đượcgiấy tờ về quyền sử dụng đất đó đến Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Chấp hành viên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi báo cáo bằng văn bản đến ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đượcbáo cáo của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra văn bản yêu cầu người phải thi hành án nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên, đồng thời gửi văn bản này cho ủy

ban nhân dân cấp xã nơi có đất đã kê biên để niêm yếttại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã đó.

Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày ra văn bản yêu cầu, người phải thi hành án có trách nhiệm nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Trường hợp người phải thi hành án không giao nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên thì trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày hết hạn yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đề nghị ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định huỷ các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên của người phải thi hành án và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, ngườinhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai.

Điều 29. Cưỡng chế chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá,người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án

1. Trường hợp người phải thi hành án, người đang quảnlý, khai thác, sử dụng đất không tự nguyện chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhậnquyền sử dụng đất để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế buộc người phải thi hành án, người đang quản lý, khai thác, sử dụng đất phải chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án.

2. Trường hợp người bị cưỡng chế chuyển quyền sử dụngđất cố tình vắng mặt mặc dù đã được thông báo quyết định cưỡng chế thì Chấp hành viên vẫn thực hiện quyết

định cưỡng chế quy định tại khoản 1 Điều này để chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án.

3. Việc xử lý tài sản có trên đất đã kê biên, đấu giáđược thực hiện theo quy định tại Điều 21, Điều 22 và Điều 26 của Nghị định này.

Trường hợp đương sự từ chối nhận tài sản thì Chấp hành viên phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và giao cho tổ chức, cá nhân có điều kiện bảo quản hoặc bảo quản tạikho của cơ quan thi hành án và thông báo địa điểm, thời gian để người có tài sản nhận lại tài sản. Nếu người có tài sản không đến nhận, thì tài sản đó được xử lý theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 của Điều 54 Pháp lệnh Thi hành án dân sự.

7. Quyết định 216/2005/QĐ-TTg Về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (Đã hết hiệu lực một phần trong đó Điều 7, Điều 8, Điều 9, Điều 10, Điều 11 đã hết hiệu lực và bỏ quy định về Hội đồng đấu giá tại khoản 1 Điều 12).

Những quy định chung của quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chothuê đất:

Điều 2. Đối tượng được tham gia đấu giáTổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượngđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt.Điều 3. Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá1. Giao đất có thu tiền sử dụng đấta) Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.b) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp.c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.d) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kếtcấu hạ tầng.đ) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.e) Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.2. Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất.3. Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đấtnông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.4. Các trường hợp khác do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định.Điều 4. Thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đấttheo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loạiđất đó, dự án đó.Điều 5. Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá1. Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạchsử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.2. Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng.3. Có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.Điều 6. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giáCác đối tượng quy định tại Điều 2 của Quy chế này được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiệnsau:1. Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó cónội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.2. Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chínha) Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.b) Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấugiá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.

3. Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai (2) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công tymẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.Điều 12. Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá2. Nội dung phê duyệt kết quả đấu giá gồm: họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của người trúng đấu giá (ghi rõ tên tổ chức, cá nhân, số tài khoản), vị trí thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước và các nội dung cần thiết khác.Điều 13. Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá1. Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trườngtrình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đaihiện hành.2. Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷban nhân dân cấp huyện theo thẩm quyền được phân cấp có trách nhiệm bàn giao đất trên thực địa, lập hồ sơ đất, cấp hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và các giấy tờ liên quan khác cho ngườitrúng đấu giá theo đúng biên bản đấu giá và quyết

định giao đất, cho thuê đất, đăng ký quyền sử dụng đất và làm các thủ tục cho người được sử dụng đất.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời hạn thực hiện các nhiệm vụ trên đây của cơ quan tài nguyên và môi trường phù hợp với quy định hiện hành của pháp luật đất đai.3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản đấu giávà các giấy tờ có liên quan khác là căn cứ để người được giao đất, thuê đất đăng ký quyền sử dụng đất.Điều 14. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá1. Quyền lợi: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.2. Trách nhiệm: thực hiện theo đúng các cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.Điều 15. Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá1. Trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹđất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: số tiền còn lạisau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước đểbồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được nộp vào tài khoản riêng do Sở Tài chính mở tại Kho bạc Nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.2. Trường hợp đấu giá của những thửa đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung của địa phương: sốtiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trướcđể bồi thường thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồi, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) được đưa vào thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết

cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.3. Trường hợp đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụngđất hoặc cho thuê đất không thuộc phạm vi khoản 1, khoản 2 Điều này thì số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồi, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) được đưa vào thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhândân cấp tỉnh quy định.8. Nghị định 17/2010/NĐ-CP Về bán đấu giá tài sảnQuyền sử dụng đất là một loại tài sản, đồng thời là một loại hàng hoá đặc biệt hoàn toàn có thể đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường thông qua hình thứcđấu giá. Nguyên tắc và hình thức, trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện tương tự nhưnhững loại tài sản khác, tuân theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

BAI TẬP NHOM 12

Documents

Transcript of BAI TẬP NHOM 12