Pengembangan Serviced Office Pada Kantor Sewa di Jakarta

Studi Kasus : Gedung Alamanda Tower dan Gedung Jakarta Design Center

Defi Reisna, Azrar Hadi dan Joko Adianto

Departemen Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia, Depok, 16424, Jawa Barat

E-mail : defireisna@gmail.com

Abstrak

Produk properti perkantoran berkembang seiring permintaan pasar terhadap tempat bekerja dengan fleksibilitas

tinggi, dikenal sebagai serviced office. Permintaan terhadap ruang kantor ini, berbeda dengan ruang kantor sewa

umumnya, ditinjau dari segi pengembangan real estate. Kantor sewa umumnya dimulai dari improvisasi

terhadap lahan dan menjadikan ruang sewa sebagai komoditi. Sementara serviced office dimulai dari

improvisasi terhadap ruang dan tidak hanya menjadikan ruang sebagai komoditi tetapi juga ruang beserta

fasilitas dan pelayanannya. Hal ini menjadikan pengembangan serviced office memerlukan beban biaya

tersendiri dalam penyediaan fasilitas dan instalasi jaringan pendukung ruang sewa dibandingkan penyediaan

ruang kantor sewa umumnya. Kondisi ini bertolak belakang dengan pasokan serviced office yang semakin

meningkat dan diprediksi terus berkembang.

Meninjau fenomena tersebut, penelitian ini berupaya menginvestigasi potensi pengembangan serviced office

dalam memberikan keuntungan yang lebih baik dibandingkan kantor sewa pada umumnya, dengan kondisi

permintaan pasar positif. Dilakukan dengan pendekatan kuantitatif, melalui simulasi perhitungan nilai IRR

(Internal Rate of Return), disertai analisa tata ruang serviced office. Penelitian dilakukan terhadap 2 obyek

gedung perkantoran di Jakarta. Dari simulasi perhitungan diperoleh hasil pengembangan serviced office

memberikan keuntungan lebih baik dibandingan kantor sewa pada umumnya dalam tingkat huni 100%.

Kata Kunci :

serviced office, kantor sewa, pengembangan real estate

Development of Serviced Office in Rent Office Jakarta

Case Study : Alamanda Tower Building and Jakarta Design Center Building

Abstract

Office property product growing as market demand for high flexibility of working space, called as serviced

office. The demand of this office space different from office rent space generally, in real estate development.

Rent office generally begin from land improvement and rent space as main commodity. Meanwhile, serviced

office begin from space (interior) improvement and not only space as a commodity but also space with its

facilities and services. This condition cause development of serviced office require its own cost in providing

facilities and networking to support rent space, compare with rent office in general. It is opposite with condition

of serviced office supply, which is increasing, and predicted to continue to grow.

Based on the phenomenon, this research investigate potential development of serviced office in providing a

better profit than rent office in general, with positive market. To investigate, conducted a quantitative approach

by simulation of calculating the internal rate of return (IRR) and layout plan analysis. This research use two

office buildings in Jakarta. The conclusion of this research is serviced office provide better profit than rent

office generally in occupancy rate of 100%.

Keywords :

serviced office, rent office, real estate development

A. Pendahuluan

Pasokan gedung perkantoran di Jakarta terus mengalami pertumbuhan dari tahun ke tahun.

Colliers International mencatat seluruh wilayah Jakarta mencakup CBD (Central Business

District), luar CBD (Central Business District), dan TB. Simatupang, di akhir tahun 2013,

pasokan gedung perkantoran mencapai 7 juta m². Tingkat keterisiannya hingga kuartal

pertama tahun 2014 di kawasan CBD sekitar 96,5% dan di luar kawasan CBD menurun 1%

menjadi 94,6%.1 Pasokan gedung perkantoran tersebut dibedakan antara kantor sewa (lease)

dan jual (strata title), serta campuran antara lease dan strata title.

Menurut Manasseh dan Cunliffe,2 pada kantor sewa, yang disewakan adalah besaran atau

luasan tertentu dari gedung perkantoran dalam jangka waktu yang disepakati bersama.

Penyewa harus membayarkan biaya sewa dan service charge kepada pengelola yang biasanya

dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar per bulan. Sementara kantor

strata title, masih merujuk pada Manasseh dan Cunliffe, ruang bangunan gedung perkantoran

dapat dimiliki, namun pemiliknya harus tetap membayar service charge per bulan sebagai

biaya perawatan dan pemeliharaan gedung. Adapun bentuk kepemilikan campuran (lease dan

strata title) dimana dalam gedung perkantoran tersebut memiliki ruang yang disewakan dan

ada yang menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Motivasi beberapa

pengembang membuat 2 jenis skema gedung kantor ini adalah untuk penambahan recurring

income dan arus kas yang bisa berputar cepat.

Pemahaman skema penawaran gedung kantor tersebut, merujuk pada pemahaman real

property, menurut Wurtzebach dan Miles3 yakni “consists of physical land as well as

structures and other improvements that area permanently attached...refers to the legal rights,

interests and benefits in the ownership of real estate”.

Saat ini produk properti perkantoran mulai berkembang seiring permintaan pasar akan tempat

bekerja dengan fleksibilitas tinggi, dikenal dengan istilah serviced office. Jenis kantor ini

menyewakan ruang kantor berukuran lebih kecil kepada sub tenant dengan sarana

pendukungnya.4 Menurut Peltier,5serviced office merupakan ruang kerja dengan variasi

1Colliers International Market Report 1Q 2014. Hal 5-6 2Dikutip dalam penulisan ilmiah Marpaung, Beny Octofryana Yousca. Universitas Sumatera Utara.

http://www.repository.usu.ac.id . 2010 3Wurtzebach, Charles H & Miles, Mike E.. Modern Real Estate: Fifth Edition. John Wiley & Sons,Inc. 1995. Hal 7 4Perkantoran Premium Mendominasi Pasar. http://hildalaexander.com. Februari, 2011 5Peltier, Scott. Analysis of The Supply for The Serviced Office Space.Tesis untuk Master of Science in Real Estate

Development. Department of Urban Studies and Planning. Massachusetts Institute of Technology. September, 2001. Hal 5

ukuran, dapat digunakan secara langsung dengan jangka waktu sewa fleksibel, dilengkapi

pelayanan pendukung. Harvey6 mengemukakan, serviced office menawarkan ruang kantor

sewa yang telah didesain sesuai permintaan berkisar 20 – 50 unit. Perkembangan serviced

office merupakan bentuk perubahan yang terjadi dalam lingkungan dan tempat bekerja.

Sebagaimana dikemukakan Laing, Duffy, Jaunzens and Willis7 “The pattern of use within a

building over time is almost certain to change. Changes will be driven by many reasons, for

example from competitive pressures and customer requirements, new management

approaches, new technologies, changing fashions and changes in regulations. These have

direct consequences for the way offices are organised – for example encouraging changes in

work-styles between individual, shared group or team-based workspaces”.

Konsultan properti Knight Frank Indonesia,8 memprediksi pasokan serviced office di Jakarta

mengalami penambahan sekitar 10.980 m² hingga tahun 2013, terkonsentrasi di kawasan

pusat bisnis. Sementara di pasar konvensional, menurut Jones Lang LaSalle pasar

perkantoran di kawasan pusat bisnis mengalami peningkatan pesat selama 9 bulan pertama

tahun 2011, mencapai sekitar 340,000 m².9 Berdasarkan jumlah pasokan tersebut, sekitar 5%-

6% dari pasokan ruang kantor di kawasan pusat bisnis merupakan serviced office.10

Pengembangan serviced office ini pada umumnya adalah dengan mengembangkan 1 – 2

lantai dari gedung kantor.

Perumusan Masalah

Dari beberapa pernyataan di atas, bahwasanya telah terjadi perubahan permintaan terhadap

ruang kantor yang berbeda dari ruang kantor sewa pada umumnya yang memerlukan

pembiayaan; 1). tanah, 2). konstruksi, 3). Administrasi, 4). Operasional dan Pengelolaan.

Untuk memperoleh keuntungan yang besar dari sebuah kantor sewa umumnya, biasanya

salah satu strateginya dengan memperbesar ruang sewa sebagai komoditi. Tetapi pada

serviced office, penyewa tidak hanya memperoleh ruang sewa, tetapi ruang siap pakai beserta

kelengkapan fasilitas dan pelayanan. Dengan demikian, seperti dikatakan Peltier,11 Reed dan

6Harvey, Barry. Your Complete Guide to Serviced Officed. How to Ensure You Get The Perfect Office for Your Business.

Colston Office Centre. 2013. Hal 4 7Brittain, James., Jaunzens, Denice, dkk. Designing for Flexible Building Services in Office-Based Environment-

Understanding Client Needs.ABC Consulting, BRE dan CIBSE.1999. Hal 2 8 Bisnis Kantor Instan Tumbuh Subur.http://Kompas.com. Februari, 2012 9 Abe, Burhan. Jakarta Property Market 3Q 2011. Jakarta JIVE 10Tisnabudi, Irvan. Booming Demand in Indonesia for Serviced Offices. http://www.thejakartaglobe.com. September, 12.

2010 11Peltier, Scott. Op.cit. Hal 23 dan 28

Stewart,12 biaya konstruksi interior dan instalasi sistem jaringan telepon dan internet menjadi

beban biaya tersendiri yang harus dikeluarkan dalam pengembangan serviced office.

Oleh karenanya masalah yang dikedepankan dalam penelitian ini adalah mengapa serviced

office semakin meningkat pasokannya, padahal dalam pengembangannya

membutuhkan biaya yang lebih dibandingkan dengan kantor sewa pada umumnya.

Pertanyaan mendasar yang diajukan dalam penelitian ini adalah:

1. Apakah pengembangan serviced office berpotensi memberikan keuntungan lebih baik

dibandingkan kantor sewa konvensional apabila permintaannya terus meningkat di

pasar perkantoran?

2. Bagaimana pengembangan serviced office ditinjau dalam pengembangan real estate?

Apakah ada hubungannya antara tata ruang serviced office dengan perolehan

keuntungan?

Dalam dugaan awal yang diajukan, serviced office semakin meningkat pasokannya, padahal

dalam pengembangannya membutuhkan biaya yang lebih dibandingkan kantor sewa pada

umumnya, karena berpotensi memberikan keuntungan lebih baik dibandingkan kantor

konvensional, apabila permintaannya terus meningkat di pasar perkantoran. Hal ini

diinvestigasi dengan melakukan analisa kelayakan usaha dalam properti dan pemahaman

mengenai pengembangan real estate.

Tujuan Penelitian

Penelitian bertujuan menginvestigasi potensi pengembangan serviced office dalam

memberikan keuntungan lebih baik dibandingkan kantor sewa umumnya. Diharapkan dapat

mengungkap apabila permintaan serviced office terus meningkat dan pengembangan serviced

office memiliki potensi memberikan keuntungan, maka serviced office dapat menjadi properti

yang mampu bertahan lama di pasar perkantoran. Selain itu diharapkan pula dapat

memberikan gambaran mengenai penciptaan ruang sebagai bentuk properti yang mewadahi

kebutuhan permintaan ruang kantor saat ini

B. Tinjauan Teoritis

12Reed, Richard dan Stewart, Kay. The Increasing Importance of Serviced Offices as a Competing Land Use in Global

Cities. 9th

Annual Pacific Rim Real Estate Society (PRRES) Conference. 19th– 22nd

January 2003 – Brisbane, Australia.

Faculty of Architecture, Building and Planning, The University of Melbourne. School of Geography, Planning and

Architecture, The University of Queensland. Hal 11

Dalam tinjauan pengembangan real estate, menurut Shilling,13 real estate merupakan sebuah

komoditi berupa ruang buatan manusia, yang digunakan dalam untuk periode waktu yang

lama. Sementara, pengembangan properti menurut Wilkinson dan Reed,14 produk yang

merupakan pengubahan atau improvisasi peruntukkan lahan dan atau bangunan dalam proses

yang melibatkan lahan, pekerja, material dan keuangan.

Gedung kantor sebagai salah satu bentuk properti, didefinisikan sebagai properti komersial,

yang memiliki makna “property where the buying, selling, or leasing of goods or services

usually takes place. Examples include restaurants, retail stores, office buildings, and gas

stations”.15 Menurut Kohn dan Katz,16 bangunan kantor merupakan tipe bangunan yang

cukup kompleks karena berkaitan dengan konstruksi, lokasi, jenis kebutuhan bisnis dan aspek

desain menjadi penting dalam menentukan performa dari sebuah bangunan kantor. Kohn

Pederson Fox Association17 mengemukakan bahwa pertimbangan desain arsitektural dari

sebuah bangunan kantor yang ditujukan untuk investasi dapat menguntungkan pihak pemilik

dan pengguna. Satu hal paling mempengaruhi desain bangunan kantor adalah pasar real

estate.

Berdasarkan kajian literatur, pergeseran permintaan terhadap ruang kantor telah menciptakan

produk properti baru dari kantor sewa umumnya. Kantor sewa umumnya, pihak pengembang

berperan menciptakan ruang yang mewadahi aktivitas dan kepentingan bisnis, dari

improvisasi lahan. Pada serviced office, sebuah ruang kantor merupakan hasil improvisasi

ruang kantor sewa, yang ditawarkan kepada pasar, tidak hanya ruang sebagai komoditas

13Shilling, James D. Real Estate:Thirteen Edition. South Western-Thomson Learning.2002. Hal 7 14Wilkinson, Sara dan Reed, Richard. Property Development, fifth edition. Routledge. London and NewYork. September,

2007. Hal 2 15Building Contractors; Guide to Sales and Taxes Use. State of Connecticut. Department of Revenue Services. Maret. 2007.

Hal 10 16Kohn, Eugene dan Katz, Paul. Building Type Basics for Office Building. John Wiley & Sons, Inc. 2002. Hal 3 17Ibid. hal 12

Gambar 1. Real Estate sebagai sebuah komoditas

Sumber : Shilling (2000)

tetapi juga pelayanan dari ruang tersebut yang dapat mendukung aktivitas dan fleksibilitas

kepenggunaan.

Merujuk Reed dan Stewart (2003), pengembangan serviced office dapat dilakukan oleh pihak

yang menyewa ruang kantor konvensional atau memiliki sendiri ruang kantor sewa untuk

dikembangkan menjadi serviced office. Harvey (2012) mengemukakan pihak yang menyewa

ruang pada sebuah bangunan kantor komersial, akan mengkonversikan ruang sewa tersebut

menjadi unit-unit kantor sewa siap huni, ruang pertemuan dan pelayanan resepsionis bersama

serta ruang videoconference, untuk disewakan kembali.

Perbedaan antara kantor sewa umumnya dengan serviced office adalah dalam hal penyediaan

ruang. Dimana pada kantor sewa umumnya, terkait penyediaan ruang sewa saja. Sementara

pada serviced office, terkait penyediaan sekaligus pelayanan akomodasi dari ruang sewa.

Dengan kondisi yang demikian, dikemukakan Reed dan Stewart (2003), apabila suatu

bangunan kantor didesain dan dikonstruksikan menjadi serviced office¸ memerlukan biaya

konstruksi yang tinggi, namun berpotensi menghasilkan pendapatan yang tinggi. Menurut

Brittain, Jaunzens dan Davis (1999), sebuah pelayanan fleksibilitas bangunan memerlukan

biaya yang lebih untuk instalasi. Dengan biaya produksi yang tinggi, maka serviced office

ditawarkan dengan harga produk lebih tinggi dibandingkan kantor sewa konvensional.

Sebagaimana dikemukakan Sitorus dari Jones Lang LaSalle, pada dasarnya harga per m²

ruang sewa serviced office lebih tinggi dibandingkan harga sewa kantor konvensional. Pihak

pengembang memperoleh pemasukan terbesar dari sewa ruang dan pelayanan, karena harga

per m² serviced office lebih tinggi dibandingkan kantor sewa konvensional.

Sebagaimana dinyatakan oleh Flowers,18 dalam pengembalian dan investasi pengembangan

real estate akan dipengaruhi oleh waktu dan resiko. Heru,19 mengemukakan bahwa konsep

18Flowers, Matthew, S. Show Me the Money: A Study of Real Estate Development Returns. Master of Business

Administration. University of Florida. 2005

Gambar 2. Pendapatan Serviced Office

Sumber : Peltier (2001)

resiko tidak terlepas kaitannya dengan pengembalian. Wilkinson dan Reed20 menyatakan

adanya sinergi antara ekonomi, siklus bisnis dan pasar properti. Ketiga hal ini menciptakan

siklus penting dalam sebuah pengembangan properti. Oleh karenanya untuk mengetahui

apakah pengembangan serviced office berpotensi memberikan keuntungan lebih baik

dibandingkan kantor sewa umumnya, perlu diinvestigasi dari segi analisa kelayakan usaha.

C. Metode Penelitian

Dalam penelitian dilakukan pendekatan kuantitatif melalui simulasi perbandingan

perhitungan arus kas masuk dan arus kas keluar antara kantor sewa konvensional dengan

serviced office. Sementara dari segi pengembangan dan tata ruang serviced office, diuraikan

secara deskriptif kualitatif. Melalui pendekatan ini, peneliti melibatkan sudut pandangnya

berdasarkan pengetahuan dari kajian literatur, mengenai pengembangan dan pengelolaan

kantor sewa konvensional dan serviced office yang menjadi dasar dalam menggali informasi

pihak narasumber. Disertai pula analisa tata ruang kantor sewa konvensional dan serviced

office.

Sampel penelitian diambil dengan teknik purposive sampling. Fokus pemilihan obyek

penelitian adalah gedung kantor konvensional yang ditawarkan dengan skema sewa yang

menjadi center serviced office, yang dikembangkan sendiri oleh pihak pemilik gedung dan

oleh pihak lain atau provider yang menyewa kantor konvensional. Untuk itu dipilih 2 sampel

objek penelitian dengan lokasi pengembangan di 2 kawasan pusat bisnis di Jakarta. Sampel

pertama yakni Gedung Alamanda Tower di kawasan TB. Simatupang. Sementara sampel

kedua yakni Gedung Jakarta Design Center (JDC) di kawasan Gatot Subroto.

Pengumpulan data dibagi menjadi data primer dan sekunder. Pengumpulan data primer

dilakukan melalui wawancara pihak pengelola gedung kantor konvensional dan serviced

office yang bersangkutan. Kebutuhan data terkait pengembangan, operasional dan pemasukan

kedua tipe kantor sewa tersebut. Sementara pengumpulan data sekunder, melalui tinjauan

literatur dengan fokus pada aspek investasi properti, pengembangan dan pengelolaan serta

jenis kepemilikan gedung kantor. Selain itu, pengumpulan data juga diperoleh dari penelitian

resmi, laporan perkembangan sektor properti dari pihak PT. Colliers International.

19Heru, S.A.S. Pengaruh Rasio Harga Laba, Rasio Pengembalian Modal, Rasio Aktivitas dan Rasio Leverage Terhadap

Return Saham Pada Perusahaan Industri Tekstil dan Garmen yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Departemen

Akuntansi, Fakultas Ekonomi, Universitas Sumatera Utara. Medan, 2009 20Wilkinson, Sara dan Reed, Richard. Op.cit

Analisa data dilakukan berdasarkan metode penilaian kelayakan usaha proyek, dengan

pendekatan metode IRR (internal rate of return). IRR ditinjau dari pihak pemilik gedung,

menurut Newman, dalam Nurizky (2009),21 IRR bagi pihak pemilik merupakan tingkat laba

yang diminta. Untuk menghitung IRR berkaitan erat dengan NPV (Net Present Value) dan

ketetapan suku bunga. Nilai IRR harus lebih tinggi dari minimum acceptable rate of return

atau minimum attractive rate of rerturn (MARR), yang merupakan laju pengembalian

minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh investor. Nilai IRR > MARR

menunjukkan bahwa investasi layak dijalankan. Penghitungan IRR menggunakan formula

excel, dengan rumus sebagai berikut;

IRR = NPV (rate; value 1; value 2, dst)

Keterangan:

Rate = tingkat suku bunga yang digunakan

Value = arus kas keluar dan masuk

Arus kas tahun ke 0 merupakan arus kas keluar diberi tanda (-), sementara tahun berikutnya

karena sudah mulai ada pemasukan, bernilai (+). Dalam perhitungan cash flow, diskenariokan

modal berasal dari pihak pemilik. Oleh karenanya tingkat suku bunga yang digunakan dalam

perhitungan IRR adalah suku bunga deposito.

Sementara menghitung NPV digunakan rumus sebagai berikut;

NPV = Rt

(1 + i)ͭ

Keterangan:

t = waktu arus kas

Rt = arus kas bersih (net cash flow) dalam waktu t

i = suku bunga yang digunakan

Langkah pertama yakni mengklasifikasi aliran kas masuk dan keluar berdasarkan hasil

pengumpulan data primer maupun sekunder. Data meliputi biaya investasi dan jangka waktu

investasi, biaya pengembangan gedung kantor sewa konvensional, meliputi biaya pembelian

lahan, perizinan dan perencanaan serta konstruksi bangunan. Sementara pada serviced office

21Nurizky Economic Analysis, oleh Donald. G. Newman. http://mazterchez.blogspot.com. 2009, Rate of Return. Diambil

dari sumber : Biaya Modal (Cost of Capital), oleh Agus Zainul Arifin dan Engineering

biaya pengembangan mencakup biaya penyewaan ruang dan konstruksi interior. Kemudian

analisa biaya operasional dan pemasukan yang diinput dari data pemasukan sewa unit, biaya

service charge, biaya pemeliharaan dan pengelolaan. Dalam pembuatan simulasi perhitungan,

dibuatkan 2 skenario waktu, yakni cash flow untuk 20 tahun dan 10 tahun. Hal ini

dimaksudkan untuk melihat pengaruh jangka waktu dalam menentukan tingkat perolehan

keuntungan dengan kondisi seluruh unit sewa terisi 100%.

Sementara pendekatan kualitatif berupa penjelasan deskriptif hasil pengolahan data

kuantitatif yang digunakan untuk menjawab pertanyaan pertama. Dalam penjelasan ini,

dikaitkan dengan hasil analisa tata ruang serviced office, termasuk pembagian jumlah unit

sewa dan variasi ukuran serta kelengkapan fasilitas dan pelayanan ruang.

Hasil Penelitian

Studi Kasus 1

Gedung Alamanda Tower berlokasi di kawasan TB. Simatupang, Jakarta Selatan, merupakan

kantor dengan skema campuran sewa dan strata title. Total lantai sewa dan jual pada gedung

yakni 28 lantai, terdiri atas low zone dan high zone. Gedung kantor ini memiliki biaya

pengembangan yang tinggi, dikarenakan faktor desain dan konstruksi yang memang

direncanakan untuk mendukung gedung ini sebagai smart building. Pengadaan material dari

gedung ini dipilih yang memiliki ketahanan/usia ekonomis yang lama, sehingga akan

menghemat dalam hal pemeliharaan dan perbaikan gedung untuk waktu ke depannya.

Infrastruktur dan sistem utilitas bangunan didesain untuk menciptakan green environment.

Oleh karenanya Gedung Alamanda Tower ini termasuk salah satu bangunan yang

memperoleh sertifikasi dari Green Building Council Indonesia.

Pengembangan dan pengelolaan serviced office pada Gedung Alamanda Tower, dilakukan

pihak provider dengan menyewa lantai gedung, di awal pengembangan sekitar tahun 2013.

Ruang kantor konvensional pada lantai 25 yang merupakan area high zone dengan pembagian

6 unit sewa, dikembangkan menjadi serviced office dengan 33 unit ruang kerja sewa. Berikut

ini perubahan layout lantai sewa konvensional menjadi serviced office seluas + 1280m²;

Berdasarkan analisa yang dilakukan, serviced office pada Gedung Alamanda Tower

memberikan nilai IRR lebih besar lebih besar dari nilai IRR gedung kantor konvensional. Hal

ini menunjukkan bahwa serviced office memberikan keuntungan melalui tingkat

pengembalian investasi yang tinggi, hingga mencapai di atas 100%. Nilai IRR tersebut

diperoleh dengan kondisi baik unit sewa serviced office maupun produk pelayanan virtual

office mencapai 100%. Berikut ini hasil simulasi perhitungan

Gambar 3. Layout Alamanda Tower; low zone (kiri), high zone (kanan)

Sumber : www.skyscrapercity.com

Gambar 4. Layout dan Zoning Serviced Office

Sumber : olahan gambar dari http://.marqueeoffices.com

Dengan nilai IRR lebih tinggi, namun pengembangan serviced office hanya sekitar 4% dari

keseluruhan lantai sewa dan jual dari gedung kantor konvensional. meninjau dari hasil

simulasi perhitungan nilai IRR dan NPV, maka nilai IRR lebih tinggi, yang akan memberikan

keuntungan. Oleh karenanya dalam jangka waktu 10 tahun, serviced office sudah dapat

memberikan keuntungan. Namun semakin panjang jangka waktu, nilai IRR menjadi lebih

rendah. Berdasarkan faktor yang mempengaruhi tingkat nilai IRR yakni adanya pengaruh

kondisi eksternal dan internal dari perusahaan, seperti salah satunya yakni kualitas SDM dan

teknologi yang digunakan.22 Maka pada serviced office, penurunan nilai IRR seiring semakin

lamanya jangka waktu, dapat dipicu oleh menurunnya kualitas dari infrastruktur pendukung

operasional serviced office. Oleh karenanya, perlu dilakukan pemeliharaan dan perbaikan

rutin secara khusus yang memerlukan pengeluaran biaya ekstra.

Sementara berdasarkan analisa tata ruang terkait dengan hasil analisa kuantitatif, kualitas

pelayanan ruang sewa dan penawaran tipikal luasan unit sewa yang bervariasi menjadi satu

produk utama yang dapat memberikan keuntungan lebih baik dibandingkan dengan kantor

sewa konvensional. Keuntungan yang demikian akan terus dapat diperoleh apabila

permintaan pasar terhadap unit sewa serviced office di Gedung Alamanda Tower terus

mencapai 100%. Berikut ini diagram bentuk pengembangan serviced office di Gedung

Alamanda Tower;

22Investai dan Penanaman Modal. Http://haris14.wordpress.com. 2011

No Tipe Properti Kantor Jangka waktu

investasi NPV IRR

1 Kantor Konvensional 20 tahun Rp1.068.560.320.735,02 22,44%

2 Serviced office (+virtual office) 20 tahun Rp118.096.356.928,61 140,92%

No Tipe Properti Kantor Jangka waktu

investasi NPV IRR

1 Kantor Konvensional 10 tahun Rp866.278.304.074,03 19,85%

2 Serviced office (+virtual office) 10 tahun Rp75.818.169.100,50 141,80%

Tabel 1. Perbandingan Simulasi Cash Flow

Studi Kasus 2

Gedung Jakarta Design Center (JDC) berlokasi di Kawasan Gatot Subroto, dengan skema

penawaran sewa, terdiri atas 8 lantai termasuk area ground floor (semi basement). JDC

Business Center sebagai serviced office pada Gedung Jakarta Design Center dikembangkan

tahun 2004 dan mulai beroperasi tahun 2005 dengan mengambil luasan 230m² dari lantai 6

Gedung Jakarta Design Center (JDC). Pengembangan serviced office yang dilakukan oleh

pihak pengelola gedung JDC. Dari luasan 230m² ruang seminar, diubah dan dikembangkan

menjadi serviced office. Ruang dibagi menjadi 14 unit ruang kerja sewa.

Gambar 5. Diagram Pengembangan Serviced Office Gedung Alamanda Tower

Gambar 5. Pengembangan Serviced Office

Sumber : Olahan data dari pihak pengelola gedung

Berdasarkan analisa yang dilakukan, serviced office pada Gedung Jakarta Design Center

(JDC) dapat memberikan nilai IRR sebesar 341,02% selama kurun waktu 10 tahun dan

menurun menjadi 340,09% dalam perhitungan cash flow dengan jangka waktu 20 tahun. Nilai

IRR tersebut diperoleh dengan kondisi baik unit sewa serviced office maupun produk

pelayanan virtual office mencapai 100%. Sementara nilai IRR dari kantor sewa konvensional

adalah sebesar 140,76% dalam perhitungan arus kas kurun waktu 10 tahun dan 139,55%

dalam kurun waktu 20 tahun. Dengan nilai IRR yang lebih tinggi dibandingkan kantor sewa

konvensional, maka pengembangan serviced office memberikan keuntungan lebih baik

dibandingkan kantor sewa konvensional, apabila tingkat permintaannya mencapai 100%.

No Tipe Properti Kantor Jangka waktu

investasi NPV IRR

1 Kantor Konvensional 20 tahun Rp423.713.069.984 139,55%

2 Serviced office (+virtual office) 20 tahun Rp60.202.954.002 340,09%

No Tipe Properti Kantor Jangka waktu

investasi NPV IRR

1 Kantor Konvensional 10 tahun Rp234.594.039.672 140,76%

2 Serviced office (+virtual office) 10 tahun Rp32.537.588.731 341,02%

Gambar 6. Layout Serviced Office

Sumber : Olahan data dari pihak pengelola gedung

Tabel 2. Perbandingan Simulasi Cash Flow

Berdasarkan simulasi perhitungan IRR dan NPV, bahwasanya serviced office memberikan

keuntungan lebih baik dibandingkan dengan kantor sewa konvensional, dimana tingkat

pengembaliannya mencapai 3 kali lipat lebih besar. Namun perlu diperhatikan pula bahwa

perubahan nilai IRR mengikuti waktu baik pada serviced office maupun kantor sewa

konvensional adalah sama. Ketika kurun waktu semakin lama yakni 20 tahun, maka nilai IRR

baik serviced office maupun kantor sewa konvensional menjadi lebih rendah. Hal ini

menunjukkan bahwa serviced office yang dikembangkan oleh pihak pemilik gedung, akan

ikut menyusut ketika nilai gedung kantor sewa menyusut. Dengan kata lain, pengembangan

serviced office pada studi kasus ini bergantung pada usia fungsional dan ekonomis dari kantor

sewa yang menjadi lokasi pengembangan.

Sementara berdasarkan analisa tata ruang terkait dengan hasil analisa kuantitatif, terlihat dari

luasan pengembangan dan tata ruang serta pembagian unit sewa serviced office yang

dirancang seefisien mungkin. Dengan luasan pengembangan hanya mencapai 1% dari

keseluruhan lantai sewa, namun dapat diperoleh nilai IRR yang sangat tinggi. Luasan unit

sewanya pun dirancang untuk mewadahi kapasitas pengguna yang memang merupakan

pebisnis pemula yang tidak memiliki banyak karyawan atau bahkan hanya bekerja secara

individu, dengan luasan masing-masing unit 7m² dan 9m². Dengan luasan serviced office

yang demikian, maka pengembangan serviced office dilakukan seefisien mungkin, dengan

mengedepankan kualitas produk layanannya sehingga dapat diperoleh tingkat pengembalian

investasi yang tinggi. Berikut ini diagram bentuk pengembangan serviced office di Gedung

Jakarta Design Center (JDC);

Gambar 7. Diagram Pengembangan Serviced Office Gedung Jakarta Design Center

Simpulan

Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan maka dapat ditarik kesimpulan sesuai

dengan dugaan awal yang diajukan, serviced office semakin meningkat pasokannya, padahal

dalam pengembangunannya membutuhkan biaya yang lebih dibandingkan dengan kantor

sewa pada umumnya, karena memberikan keuntungan lebih baik dibandingkan kantor

konvensional, dengan kondisi permintaan yang terus ada di pasar perkantoran. Tepatnya

dengan kondisi tingkat penyewaan mencapai 100%, serviced office dapat memberikan

keuntungan lebih baik dibandingkan dengan kantor sewa konvensional.

Dengan meninjau besarnya keuntungan yang diperoleh, pengembangan serviced office pada

ruang kantor sewa hanya sekitar 1% - 4% dari keseluruhan lantai sewa gedung kantor

konvensional. Terkait dengan aliran kas dalam periode waktu tertentu, tentunya dalam

perhitungan investasi akan diperhitungkan mengenai biaya pengembangan; konstruksi dan

penyediaan barang serta sumber daya manusia, juga pertimbangan usia ekonomis. Meskipun

serviced office memberikan keuntungan lebih besar dibandingkan kantor sewa umumnya,

namun resiko terkait usia ekonomis yang pendek menjadi satu pertimbangan. Selain itu,

penemuan yang diperoleh juga menunjukkan adanya 2 pendekatan prioritas dalam

pengembangan serviced office terkait luasan pengembangan dan tata ruang, yakni menaikkan

tingkat huni/sewa dari ruang kantor konvensional dan meningkatkan arus kas melalui

pemasukan yang perputarannya lebih tinggi dibandingkan dengan kantor konvensional.

Saran

Dari penelitian yang terfokus pada komparasi antara kantor sewa konvensional dengan

serviced office, tentunya masih diperlukan penelitian lebih lanjut mengenai pembahasan

serviced office dengan memperluas cakupan pembahasan dan jumlah sampel. Penelitian

mengenai serviced office secara tersendiri perlu dilakukan, terkait dengan produk dan

pelayanannya, jenis dan lokasi pengembangannya serta tinjauan lebih jauh dari aspek ruang

arsitektural dan properti. Dengan demikian dapat meninjau lebih jauh pengembangan

serviced office dalam merespon permintaan pasar yang diprediksi terus meningkat dan

keberlangsungannya dalam pasar properti perkantoran.

Daftar Referensi

Brittain, James., Jaunzens, Denice, dkk. Designing for Flexible Building Services in Office-Based Environment-

Understanding Client Needs.ABC Consulting, BRE dan CIBSE.1999

Flowers, Matthew, S. Show Me the Money: A Study of Real Estate Development Returns. Master of Business

Administration. University of Florida. 2005

Harvey, Barry. Your Complete Guide to Serviced Officed. How to Ensure You Get The Perfect Office for Your

Business. Colston Office Centre. 2013

Heru, S.A.S. Pengaruh Rasio Harga Laba, Rasio Pengembalian Modal, Rasio Aktivitas dan Rasio Leverage

Terhadap Return Saham Pada Perusahaan Industri Tekstil dan Garmen yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.

Departemen Akuntansi, Fakultas Ekonomi, Universitas Sumatera Utara. Medan, 2009

Kohn, Eugene dan Katz, Paul. Building Type Basics for Office Building. John Wiley & Sons, Inc. 2002

Peltier, Scott. Analysis of The Supply for The Serviced Office Space.Tesis untuk Master of Science in Real

Estate Development. Department of Urban Studies and Planning. Massachusetts Institute of Technology.

September, 2001

Reed, Richard dan Stewart, Kay. The Increasing Importance of Serviced Offices as a Competing Land Use in

Global Cities. 9th

Annual Pacific Rim Real Estate Society (PRRES) Conference. 19th– 22nd

January 2003 –

Brisbane, Australia. Faculty of Architecture, Building and Planning, The University of Melbourne. School of

Geography, Planning and Architecture, The University of Queensland

Shilling, James D. Real Estate:Thirteen Edition. South Western-Thomson Learning.2002

Wilkinson, Sara dan Reed, Richard. Property Development, fifth edition. Routledge. London and NewYork.

September, 2007

Wurtzebach, Charles H & Miles, Mike E.. Modern Real Estate: Fifth Edition. John Wiley & Sons,Inc. 1995

Building Contractors; Guide to Sales and Taxes Use. State of Connecticut. Department of Revenue Services.

Maret. 2007

Sumber Elektronik

Abe, Burhan. Jakarta Property Market 3Q 2011. Jakarta JIVE

Colliers International Market Report 1Q 2014

Perkantoran Premium Mendominasi Pasar. http://hildalaexander.com. Februari, 2011

Investasi dan Penanaman Modal. Http://haris14.wordpress.com. 2011

Nurizky Economic Analysis, oleh Donald. G. Newman. http://mazterchez.blogspot.com. 2009, Rate of Return.

Diambil dari sumber : Biaya Modal (Cost of Capital), oleh Agus Zainul Arifin dan Engineering

Tisnabudi, Irvan. Booming Demand in Indonesia for Serviced Offices. http://www.thejakartaglobe.com.

September, 12. 2010