Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten

Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilien-hausgebieten

Philipp ZakrzewskiInstitut für Raumordnung und Entwicklungsplanung Universität Stuttgart

DACH+ Campus „Siedlungsumbau – Herausforderungen für den Bodenseeraum“ Rorschacherberg, 19. 9. 2013

Philipp Zakrzewski Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten

Gliederung

• Forschungsprojekt „Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten…“

• Herausforderungen alternder Einfamilienhausgebiete

• Handlungsfelder nachhaltiger Bestandsentwicklung

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Auftraggeber: Wüstenrot Stiftung

Projektlaufzeit: 2009-2012

Projektpartner:- Hochschule für Technik Stuttgart (HFT)- Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung Dortmund/Aachen (ILS)

- Institut für Raumordnung und Entwicklungsplanung der Universität Stuttgart (ireus)

29 Untersuchungsgebiete in 14 Fallstudien-Kommunen in fünf westdeutschen Bundesländern

Forschungsbericht kann kostenlos bei der Wüstenrot Stiftung angefordert werden: www.wuestenrot-stiftung.de

Projekt: „Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Nutzung.“

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Hintergrund

• Die Wohnsuburbanisierung in West-deutschland nach dem 2. Weltkrieg manifestiert sich in einem enormen Bestand an inzwischen gealterten Ein-und Zweifamilienhäusern

• In diesem Gebäudebestand befinden sich rund ein Fünftel aller Wohnungen Westdeutschlands

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Quantitative Dimension• Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte wird in Zukunft sinken• Bevölkerungskohorten der Erbauergeneration übersteigt die nachfolgenden

Generationen potenzieller Erwerber

Kohortenstärke ↑Kohortenstärke ↓

Kaufrate

Verkaufsrate

20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80+

Altersspezifische Kauf-und Verkaufsrate nach Myers/Ryu 2007

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Hypothese: Drohendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage


Qualitative Dimension

• Veränderung und Pluralisierung der Lebensmodelle für zu einem Bedeutungs-zuwachs urbaner Wohnformen

• Bedeutungsverlust traditioneller Familien-modelle und Zunahme von Singlehaushalten, Alleinerziehenden und kinderlosen Paaren

• Veränderungen der Arbeitswelt, wie Anstieg der Frauenerwerbsquote, Erosion des Normalarbeitsverhältnisses und die Zunahme prekärer Beschäftigungen

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Räumliche Dimension• Polarisierung zwischen Wachstums- und Schrumpfungsregionen sowie

zwischen zentralen und peripheren Standorten

Quelle: empirica-Deutschlandindex und EZFH-Ranking II/2013 (Hedonische Preise, Basis: ab 2012 empirica-systeme, davor IDN Immodaten GmbH). Angaben für Baujahre ab 2002, 100-150 m², höherwertige Ausstattung.

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Forschungsfragen

• In welchem Zustand und welcher Marktsituation befinden sich die älteren Einfamilienhausbestände?

• Wie läuft der Generationenwechsel ab?

• Welche Bedeutung hat das Thema Bestandsentwicklung von Einfamilien-hausgebieten in der kommunalen Praxis?

• Welche Maßnahmen können zu einer nachhaltige Nutzung dieser Bestände beitragen?

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Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene 8


LippeLippe

Anzahl (in Millionen) and Anteil der Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilien-häusern der Baujahre 1949-1978 nach Risikoklasse and Kreistyp

HohesRisiko

MittleresRisiko

GeringesRisiko Gesamt

Kernstädte 0.15 6.6% 0.29 13.4% 0.68 31.2% 1.11 16.9%

VerdichteteKreise 1.23 55.2% 1.46 67.5% 1.09 50.5% 3.78 57.7%

LändlicheKreise 0.86 38.3% 0.41 19.1% 0.40 18.3% 1.66 25.4%

Gesamt 2.24 2.16 2.16 6.56

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Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene


• Insgesamt konzentrieren sich die potenziellen Angebotsüberhängen auf die Gebiete außerhalb der Kernstädte

• Absolut am stärksten betroffen sind die verstädterten Räume

• Relativ am stärksten betroffen sind die ländlich-peripheren Gebiete

• Grundsätzlich bestätigt die Analyse auf Gemeindeebene die räumlichen Muster der Kreisebene, aber es gibt auch deutliche Differenzierungen

• Kommunen mit höchster und geringerer Betroffenheit liegen teilweise unmittelbar nebeneinander

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Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene


Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene 11

!.

!.

!.

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!.

Vaduz

Zurich

Konstanz

Winterthur

Sankt Gallen

Friedrichshafen


Fallstudien: Teilnehmende Kommunen12


• Leerstand erst punktuell vorhanden, derzeit bestehen noch keine gravierenden Vermarktungsschwierigkeiten

• Der Generationenwechsel ist noch nicht abgeschlossen – teilweise hoher Altersdurchschnitt und geringe Belegungsdichten

• Viele Gebäude und Gebiete sind für das Wohnen im Alter nur bedingt geeignet

Fazit aus den Fallstudien13


• Sanierungsdefizite bestehen vor allem im energetischen Bereich

• Handlungsbedarf in Abhängigkeit von der Nachfragesituation sehr unterschiedlich

• Bei Nachfrageproblemen sind gesamtörtliche und überörtliche Ansätze vielversprechend

• Bei angespanntem Marktumfeld steht die Steuerung der Innenentwicklung und Nachverdichtung im Vordergrund

Fazit aus den Fallstudien14


Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten

Wachstum• Zuzug, Verjüngung• Umfangreiche Modernisierung, Nachverdichtung• Wertzuwachs

Stagnation• geringe Fluktuation, Tendenz zur Überalterung• punktuelle/sukzessive Erneuerung• Wertstabilität

Schrumpfung• Wegzug, starke Überalterung• geringe Investitionen in den Bestand• Wertverlust

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• Wachstum: Ausschöpfung von Standort-potenzialen unter Beibehaltung der bestehenden Struktur und Funktion, Vermeidung unerwünschter Nachverdichtung > Stabilisierung

• Stagnation: Verbesserung durch Aufwertungsmaßnahmen > Qualifizierung

• Schrumpfung: Rückbau, ggf. Ersatz-neubau mit marktgerechten Wohnformen, Umnutzungen > Umstrukturierung

Ansätze für kommunales Handeln16


Ansätze für kommunales Handeln

• EFH-Bestände erfordern künftig mehr Aufmerksamkeit

• Erforderlich ist ein systematisches Monitoring von Angebots- und Nachfragtrends

• Zusammenführung vorhandener Daten zu Einwohnern, Grundstücken und Gebäuden, Infrastruktur, etc. auf Gebietsebene

• Ziel: „Einfamilienhausgebiets-Check“ als Frühwarnsystem, das rechtzeitiges kommunales Handeln ermöglicht, bevor ernsthafte Probleme entstehen

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Werkzeugkasten für eine nachhaltige Bestandsentwicklung

• Stadtentwicklung und Monitoring

• Innenentwicklung und Flächenmanagement

• Infrastruktur und Nahversorgung

• Öffentlicher Raum und Stadtbild

• Verkehr und Mobilität

• Gebäude und Wohnraum

• Bewohner und Beteiligung

• Übergeordnete Themen (nationale/ regionale Ebene)

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Handlungsfeld Innenentwicklung und Flächenmanagement

• Bestandsorientierte Siedlungsentwicklung

• Interkommunales Flächenmanagement

• Baulücken- und Brachflächenaktivierung

• Umnutzung leer stehender Nichtwohngebäude

• Nachverdichtungskonzepte

• Nachfragestimulierung und Öffentlichkeitsarbeit

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• Fokus EFH-Gebiete → Das Forschungsprojekt hat die Notwendigkeit herausgearbeitet, dass Kommunen und übergeordnete Ebenen ihre Aufmerksamkeit stärker als bisher auf den Einfamilienhausbestand lenken.

• EFH-Check → Die Installation eines „Frühwarnsystems“ ermöglicht ein rechtzeitiges kommunales Handeln, noch bevor ernsthafte Probleme entstehen.

• Kein Patentrezept → Ausgangslagen und Rahmenbedingungen der Kommunen und der einzelnen Gebiete sind sehr unterschiedlich.

• EFH-Gebiete als kommunales Handlungsfeld → Dafür bietet der „Werkzeugkasten“ mit Strategiebausteinen, Handlungsoptionen und Maßnahmen ortsangepasste, individuelle Lösungen.

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Fazit


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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