Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilien-hausgebieten
Philipp ZakrzewskiInstitut für Raumordnung und Entwicklungsplanung Universität Stuttgart
DACH+ Campus „Siedlungsumbau – Herausforderungen für den Bodenseeraum“ Rorschacherberg, 19. 9. 2013
Philipp Zakrzewski Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten
Gliederung
• Forschungsprojekt „Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten…“
• Herausforderungen alternder Einfamilienhausgebiete
• Handlungsfelder nachhaltiger Bestandsentwicklung
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Philipp Zakrzewski Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten
Auftraggeber: Wüstenrot Stiftung
Projektlaufzeit: 2009-2012
Projektpartner:- Hochschule für Technik Stuttgart (HFT)- Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung Dortmund/Aachen (ILS)
- Institut für Raumordnung und Entwicklungsplanung der Universität Stuttgart (ireus)
29 Untersuchungsgebiete in 14 Fallstudien-Kommunen in fünf westdeutschen Bundesländern
Forschungsbericht kann kostenlos bei der Wüstenrot Stiftung angefordert werden: www.wuestenrot-stiftung.de
Projekt: „Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Nutzung.“
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Hintergrund
• Die Wohnsuburbanisierung in West-deutschland nach dem 2. Weltkrieg manifestiert sich in einem enormen Bestand an inzwischen gealterten Ein-und Zweifamilienhäusern
• In diesem Gebäudebestand befinden sich rund ein Fünftel aller Wohnungen Westdeutschlands
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Quantitative Dimension• Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte wird in Zukunft sinken• Bevölkerungskohorten der Erbauergeneration übersteigt die nachfolgenden
Generationen potenzieller Erwerber
Kohortenstärke ↑Kohortenstärke ↓
Kaufrate
Verkaufsrate
20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80+
Altersspezifische Kauf-und Verkaufsrate nach Myers/Ryu 2007
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Hypothese: Drohendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage
Philipp Zakrzewski Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten
Qualitative Dimension
• Veränderung und Pluralisierung der Lebensmodelle für zu einem Bedeutungs-zuwachs urbaner Wohnformen
• Bedeutungsverlust traditioneller Familien-modelle und Zunahme von Singlehaushalten, Alleinerziehenden und kinderlosen Paaren
• Veränderungen der Arbeitswelt, wie Anstieg der Frauenerwerbsquote, Erosion des Normalarbeitsverhältnisses und die Zunahme prekärer Beschäftigungen
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Hypothese: Drohendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage
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Räumliche Dimension• Polarisierung zwischen Wachstums- und Schrumpfungsregionen sowie
zwischen zentralen und peripheren Standorten
Quelle: empirica-Deutschlandindex und EZFH-Ranking II/2013 (Hedonische Preise, Basis: ab 2012 empirica-systeme, davor IDN Immodaten GmbH). Angaben für Baujahre ab 2002, 100-150 m², höherwertige Ausstattung.
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Hypothese: Drohendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage
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Forschungsfragen
• In welchem Zustand und welcher Marktsituation befinden sich die älteren Einfamilienhausbestände?
• Wie läuft der Generationenwechsel ab?
• Welche Bedeutung hat das Thema Bestandsentwicklung von Einfamilien-hausgebieten in der kommunalen Praxis?
• Welche Maßnahmen können zu einer nachhaltige Nutzung dieser Bestände beitragen?
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Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene 8
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LippeLippe
Anzahl (in Millionen) and Anteil der Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilien-häusern der Baujahre 1949-1978 nach Risikoklasse and Kreistyp
HohesRisiko
MittleresRisiko
GeringesRisiko Gesamt
Kernstädte 0.15 6.6% 0.29 13.4% 0.68 31.2% 1.11 16.9%
VerdichteteKreise 1.23 55.2% 1.46 67.5% 1.09 50.5% 3.78 57.7%
LändlicheKreise 0.86 38.3% 0.41 19.1% 0.40 18.3% 1.66 25.4%
Gesamt 2.24 2.16 2.16 6.56
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Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene
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• Insgesamt konzentrieren sich die potenziellen Angebotsüberhängen auf die Gebiete außerhalb der Kernstädte
• Absolut am stärksten betroffen sind die verstädterten Räume
• Relativ am stärksten betroffen sind die ländlich-peripheren Gebiete
• Grundsätzlich bestätigt die Analyse auf Gemeindeebene die räumlichen Muster der Kreisebene, aber es gibt auch deutliche Differenzierungen
• Kommunen mit höchster und geringerer Betroffenheit liegen teilweise unmittelbar nebeneinander
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Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene
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Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene 11
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Vaduz
Zurich
Konstanz
Winterthur
Sankt Gallen
Friedrichshafen
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Fallstudien: Teilnehmende Kommunen12
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• Leerstand erst punktuell vorhanden, derzeit bestehen noch keine gravierenden Vermarktungsschwierigkeiten
• Der Generationenwechsel ist noch nicht abgeschlossen – teilweise hoher Altersdurchschnitt und geringe Belegungsdichten
• Viele Gebäude und Gebiete sind für das Wohnen im Alter nur bedingt geeignet
Fazit aus den Fallstudien13
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• Sanierungsdefizite bestehen vor allem im energetischen Bereich
• Handlungsbedarf in Abhängigkeit von der Nachfragesituation sehr unterschiedlich
• Bei Nachfrageproblemen sind gesamtörtliche und überörtliche Ansätze vielversprechend
• Bei angespanntem Marktumfeld steht die Steuerung der Innenentwicklung und Nachverdichtung im Vordergrund
Fazit aus den Fallstudien14
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Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten
Wachstum• Zuzug, Verjüngung• Umfangreiche Modernisierung, Nachverdichtung• Wertzuwachs
Stagnation• geringe Fluktuation, Tendenz zur Überalterung• punktuelle/sukzessive Erneuerung• Wertstabilität
Schrumpfung• Wegzug, starke Überalterung• geringe Investitionen in den Bestand• Wertverlust
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• Wachstum: Ausschöpfung von Standort-potenzialen unter Beibehaltung der bestehenden Struktur und Funktion, Vermeidung unerwünschter Nachverdichtung > Stabilisierung
• Stagnation: Verbesserung durch Aufwertungsmaßnahmen > Qualifizierung
• Schrumpfung: Rückbau, ggf. Ersatz-neubau mit marktgerechten Wohnformen, Umnutzungen > Umstrukturierung
Ansätze für kommunales Handeln16
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Ansätze für kommunales Handeln
• EFH-Bestände erfordern künftig mehr Aufmerksamkeit
• Erforderlich ist ein systematisches Monitoring von Angebots- und Nachfragtrends
• Zusammenführung vorhandener Daten zu Einwohnern, Grundstücken und Gebäuden, Infrastruktur, etc. auf Gebietsebene
• Ziel: „Einfamilienhausgebiets-Check“ als Frühwarnsystem, das rechtzeitiges kommunales Handeln ermöglicht, bevor ernsthafte Probleme entstehen
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Werkzeugkasten für eine nachhaltige Bestandsentwicklung
• Stadtentwicklung und Monitoring
• Innenentwicklung und Flächenmanagement
• Infrastruktur und Nahversorgung
• Öffentlicher Raum und Stadtbild
• Verkehr und Mobilität
• Gebäude und Wohnraum
• Bewohner und Beteiligung
• Übergeordnete Themen (nationale/ regionale Ebene)
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Ansätze für kommunales Handeln
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Handlungsfeld Innenentwicklung und Flächenmanagement
• Bestandsorientierte Siedlungsentwicklung
• Interkommunales Flächenmanagement
• Baulücken- und Brachflächenaktivierung
• Umnutzung leer stehender Nichtwohngebäude
• Nachverdichtungskonzepte
• Nachfragestimulierung und Öffentlichkeitsarbeit
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Ansätze für kommunales Handeln
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• Fokus EFH-Gebiete → Das Forschungsprojekt hat die Notwendigkeit herausgearbeitet, dass Kommunen und übergeordnete Ebenen ihre Aufmerksamkeit stärker als bisher auf den Einfamilienhausbestand lenken.
• EFH-Check → Die Installation eines „Frühwarnsystems“ ermöglicht ein rechtzeitiges kommunales Handeln, noch bevor ernsthafte Probleme entstehen.
• Kein Patentrezept → Ausgangslagen und Rahmenbedingungen der Kommunen und der einzelnen Gebiete sind sehr unterschiedlich.
• EFH-Gebiete als kommunales Handlungsfeld → Dafür bietet der „Werkzeugkasten“ mit Strategiebausteinen, Handlungsoptionen und Maßnahmen ortsangepasste, individuelle Lösungen.
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Fazit
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