1

POLÍTICAS PÚBLICAS DE HABITAÇÃO POPULAR: OS PAPÉIS DA COMPANHIA HABITACIONAL REGIONAL DE RIBEIRÃO PRETO –

COHAB RP NO DESENVOLVIMENTO URBANO. Silvia Aparecida de Sousa FERNANDES1

RESUMO:

Buscamos neste artigo analisar a relação existente entre as políticas públicas de habitação popular formuladas pelo Governo Federal no período 1964-2004 e a política desenvolvida nos municípios através da atuação da Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto – Cohab RP. Essa empresa, vinculada ao governo municipal, tem cumprido o papel de articuladora entre os níveis de governo, no que se refere aos trâmites para a obtenção de recursos voltados às políticas de habitação, mesmo após a crise do sistema SFH/BNH. UNITERMOS: Ribeirão Preto; desenvolvimento urbano; habitação popular; companhia habitacional.

1 Introdução A Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto – Cohab

RP foi criada em 20 de novembro de 1969, pela Lei nº 2301, e tem o município de Ribeirão Preto como acionista majoritário, com 52,79% das ações. Possui, ao todo, 21 municípios e 17 pessoas físicas compondo o quadro de acionistas da empresa. Além de Ribeirão Preto, destacam-se Sertãozinho e Orlândia, com 6,81% e 5,10% das ações, respectivamente2. Essa empresa foi criada para cumprir o papel de

1 Professora do curso de graduação em Geografia do Centro Universitário Barão de Mauá. Mestre em Geografia pela FCT/UNESP, Doutora em Sociologia pela FCL/UNESP. 2 Além dos municípios de Ribeirão Preto, Sertãozinho e Orlândia, fazem parte do grupo de municípios acionistas: Altinópolis, Batatais, Brodowski, Cajuru, Cravinhos, Dumont, Guará; Igaparava, Ituverava; Jardinópolis, Miguelópolis, Pontal, Sales de Oliveira, São

2

agente promotor junto ao Banco Nacional da Habitação, atendendo às determinações do Sistema Financeiro da Habitação. No período 1969-2004 implementou 249 projetos e entregou 73.488 unidades, número bastante expressivo.3 O município de Ribeirão Preto concentra um terço da produção: 28.291 unidades, distribuídas em 60 conjuntos habitacionais, o que permite pensarmos a relação entre a atuação dessa companhia e o desenvolvimento urbano.

Para entender a relação entre a criação da empresa, seu perfil de atuação e a articulação de interesses entre os níveis de poder político faremos um breve histórico das políticas públicas de habitação popular no Brasil no período analisado, para na seção seguinte analisarmos a produção dessa companhia e sua relação com o poder local.

2 Políticas habitacionais no Brasil: breve contextualização

As políticas habitacionais no Brasil podem ser agrupadas por período, segundo suas características, agentes promotores, instância decisória e origem dos recursos. Neste artigo apresentaremos as políticas engendradas pelo governo federal no período 1964-2004, já que em 1964 a criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Banco Nacional da Habitação (BNH) representou um marco nas políticas federais de habitação popular. Nesse período, a formulação e implementação das políticas de desenvolvimento urbano no país passaram por várias modificações, quanto aos órgãos decisores e promotores das políticas, intensidade de produção e grupos de destinação de recursos. Joaquim da Barra, Santa Rosa de Viterbo, Santo Antonio da Alegria, Serrana e Taquaritinga. Destes, destacamos Altinópolis, São Joaquim da Barra e Pontal, com mais de 3% das ações. Os demais têm participação percentual próximo a 1% 3 Quando comparada às demais companhias que atuam no interior do estado de São Paulo (Cohab Bandeirante, Campinas, Bauru, Companhia Regional de Habitação de Interesse Social – Crhis, com sede em Araçatuba) é a empresa que com maior número de projetos realizados e unidades entregues.

3

Enquanto no período 1964-1986, predominam as políticas formuladas pelo BNH, momento em que as Companhias Habitacionais foram criadas para cumprirem o papel de agentes promotores do SFH, o período seguinte 1986-2004 caracteriza-se pela reformulação das políticas habitacionais no país, com a redução dos financiamentos federais, reestruturação do SFH e estímulo à criação de agências estaduais que cumpram o papel de agentes promotores, desempenhado no período anterior pelas Cohabs, ocupando quase que totalmente o lugar dessas empresas na produção de habitação social. Quando se trata da atuação da esfera federal de governo na formulação, regulamentação e implementação de tais políticas, temos assistido desde a segunda metade dos anos 1980, a um processo de descentralização, repassa-se aos estados e municípios papéis antes cumpridos no âmbito federal.

Muitos autores avaliaram a atuação do BNH no período 1964-19864 e apontaram a incapacidade desse órgão em solucionar o problema da moradia para as famílias de baixa renda. Outros demonstraram que, desde os primórdios da habitação popular como política social, a preocupação central não é resolver o problema da moradia das classes populares, mas controlar as insatisfações dos moradores das cidades, além de garantir a implantação de um modelo de desenvolvimento capitalista altamente excludente5.

Ribeiro e Azevedo (1996, p. 15-16) apontam cinco grandes eixos temáticos desenvolvidos pelas pesquisas sobre o tema habitação no Brasil. O primeiro grupo, a partir da segunda metade da década de 1970 abordava os aspectos macroeconômicos. O segundo eixo preocupava-se com os aspectos técnicos da construção, buscando desvendar as relações de trabalho e as dimensões técnicas e econômicas da indústria da construção. O terceiro grupo discutia a construção popular e o padrão periférico de crescimento urbano. O 4 Dentre esses autores estão Maricato (1987, 2001); Rodrigues ((1989); Valladares (1980, 1983). 5 Sobre esta temática, ver: Bonduki (1998); Oliveira (1982); Sachs (1999).

4

quarto grupo discutia a política habitacional, no qual podemos inserir as recentes discussões acerca do processo de descentralização das políticas habitacionais, e o quinto eixo temático abordava a produção capitalista da moradia. Trazemos essa classificação com um objetivo didático, pois é bastante comum a presença de questões pontuadas por vários desses eixos temáticos nas análises sobre o tema habitação popular no Brasil. Acrescentaríamos, ainda, a essa classificação, um sexto eixo temático: a discussão sobre a participação dos movimentos populares na definição das políticas públicas de habitação, os que abordam a participação social e o envolvimento dos movimentos populares na conquista pela moradia, o que remete aos temas processo construtivo e autogestão, alicerçados numa concepção de processo participativo e constituição de cidadania.

Para Valladares (1983), é possível distinguir-se quatro períodos da produção habitacional do BNH, de acordo com a organização do banco e das funções que cumpriu. Na primeira fase, de 1964 a 1967, ocorreram a implantação e a estruturação do BNH como órgão central do SFH. Na segunda fase, de 1967 a 1971, ocorreu a ampliação das funções do banco para desenvolvimento urbano e a criação de programas específicos para saneamento, como o Plano Nacional de Saneamento (Planasa). Na terceira fase, 1971 a 1979 (mais longa que os períodos anteriores), a transformação do BNH em banco de segunda linha e a estruturação de uma rede de agentes públicos e privados que intermediavam a relação entre o mutuário e o banco, permitiu a ampliação da oferta de unidades habitacionais e consolidação das políticas de desenvolvimento urbano. Nesse momento tiveram grande importância na definição do perfil de atuação do banco os programas Comunidade Urbana para Recuperação Acelerada (CURA) e o Planhap. A partir de 1979, tem-se a quarta fase de atuação do BNH, com o lançamento de programas voltados à população de baixa renda, como o Programa de Erradicação de Habitação Subintegrada (Promorar), destinado à urbanização de favelas e autoconstrução assistida e o Programa Nacional de Autoconstrução Assistida, o João-de-Barro.

5

Podemos concluir que o BNH, embora apresentasse entre seus

objetivos atender aos segmentos de menores rendimentos no mercado habitacional, esteve longe de alcançá-lo, devido a problemas de ordem estrutural e conjuntural. Ao assumir, logo no início de sua atuação, a função de desenvolvimento urbano, redirecionar constantemente os recursos a serem aplicados para o mercado médio e desvincular o sistema de amortização do sistema de reajuste do saldo devedor do financiamento (problemas estruturais), aliado aos cenários de inflação, arrochos salariais e grupos de interesses, acabou distanciando-se da política a que se propôs. A contribuição significativa da política formulada no período pós 1964 é, contudo, a consolidação da concepção de casa própria e unifamiliar como modelo de moradia no país.

Após o BNH, o acesso à moradia para a população de baixa renda ficou ainda mais difícil. Para Ribeiro e Azevedo (1996, p. 23), nos anos 1990 o “sonho da casa própria” termina, inclusive para a maioria da classe média. Isso porque, num contexto de reforma institucional do Estado desenvolvimentista e de crescimento econômico nos anos 1980 e 1990, bastante inferiores ao apresentado na década de 1970, foi impossível retomar as atividades imobiliárias de maneira similar ao período de expansão do SFH.

As companhias habitacionais, concebidas como agentes promotores do Banco Nacional de Habitação, têm uma atuação compatível com as políticas emanadas desse órgão e, posteriormente, com as definidas por outras instâncias do Governo Federal, como o Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e o Ministério das Cidades. Assim, vivenciam uma crise iniciada na década de 1980, embora a extinção do banco não levou ao encerramento das atividades dessas companhias, e sim promoveu a reestruturação das mesmas. Um dos objetivos deste trabalho é apontar as estratégias utilizadas pela Cohab Ribeirão Preto para se manter financeira e politicamente viável na década de 1990, com parcos recursos a serem investidos.

6

Podemos dizer que, no período que vai de 1985 a 1994, assistimos no Brasil a um processo de desarticulação da política de habitação popular, com tentativas frustradas de formulação de um novo modelo de política, devido à crise de arrecadação do FGTS, que resultaram na formação de um grande saldo negativo na arrecadação líquida (chamada de rombo do FGTS). No Governo Itamar Franco (1992-1994), a opção foi por priorizar a conclusão das obras em execução e projetos já aprovados no governo anterior pelo Plano de Ação Imediata para Habitação (PAIH). Houve a criação de dois novos programas: o Habitar Brasil e o Morar Município6, com recursos oriundos do Imposto Provisório sobre Movimentações Financeiras (IPMF), buscando implementar outra fonte de captação de recursos.

Apenas em 1995 é que são retomados os financiamentos de habitação popular com recursos oriundos do FGTS, com os programas Pró-moradia, Carta de Crédito do FGTS e saneamento. Estes programas trazem uma inovação na comercialização das unidades habitacionais: a Caixa Econômica Federal financia até 85% do valor do imóvel e quem efetiva o projeto é o mutuário, seja através da aquisição do imóvel pronto (novo ou usado) ou sua construção, quando é proprietário de um lote. Para realizar a transação imobiliária, é concedida carta de intenção de crédito. Além dessas mudanças de cunho organizacional e da aplicação dos recursos, novas instâncias do poder decisório foram instituídas, com a existência de um colegiado (o Conselho Curador do FGTS) que têm por objetivo definir as diretrizes da política e alocar recursos.

Os caminhos seguidos pela política habitacional no Brasil, nas últimas décadas, não foram capazes de assegurar, através das ações implementadas ou das tentativas de elaboração de um novo modelo estatal de produção de moradias, a construção ideológica que estava sendo formulada desde a década de 1940. Ao contrário, busca-se substituir o “sonho da casa própria”, que representava a estabilidade e a segurança do abrigo, pelo “sonho de consumo dos serviços 6 Programas existentes até 2005, mas que em 2003 receberam nova roupagem e designação.

7

educacionais”, que possam garantir a (ilusão da) ascensão social, entendida como o acesso a bens de consumo (duráveis ou não).

Nesse contexto, parte da provisão de habitações no mercado, entendidas como atribuições do Estado durante o período desenvolvimentista, será oferecida por empresas privadas de construção civil, que implementam conjuntos habitacionais não institucionais, localizados também na periferia das cidades, constituídos por unidades habitacionais unifamiliares ou edifícios com até quatro pavimentos, destinados ao mercado de renda média.

3 A atuação da Cohab-RP

Desde a entrega do primeiro conjunto habitacional pela Cohab-RP em Ribeirão Preto em 1973, o Castelo Branco I com 181 unidades, a produção de habitação popular por essa empresa tem sido significativa. Mesmo nos momentos de crise do BNH ou na década de 1990, quando houve significativa redução da produção das Cohabs, manteve a entrega de unidades, exceto nos anos de 1975 e 1999, o que denota a grande dinamicidade da empresa. Uma das características que auxiliou no desenho desse perfil de atuação, foi a produção em parcerias, significativa na década de 1990.

O município de Ribeirão Preto concentra um terço da produção: 28.291 unidades, distribuídas em 60 conjuntos habitacionais, o que representa 38,50% do total de unidades entregues (Apêndice 1). O município de Sertãozinho vem em seguida, com 5,38% e 3.953 casas. Além desses, apenas Mococa conta com percentual superior a 3% (3,25%) e os demais municípios atendidos apresentam percentual inferior.

Temos como característica da produção da Cohab Ribeirão Preto, a realização de projetos com pequeno número de unidades, distribuída por um conjunto de municípios com pequena população

8

urbana. Essa pulverização da produção com mais de um projeto implementado no mesmo município corresponde à articulação desta empresa com o poder local, atendendo aos interesses da administração municipal e cumprindo o papel de suporte à reprodução da força de trabalho, numa região caracterizada pela agroindústria sucroalcooleira a partir dos anos 1970. Cumpre, portanto, os objetivos da política habitacional desenvolvida pelo BNH desde 1964, auxiliando na acumulação capitalista.

A construção de unidades habitacionais, em pequenas cidades, auxilia no processo de reprodução da força de trabalho e na permanência da população nesses núcleos locais, que desempenham poucas funções urbanas e se caracterizam economicamente pela exploração da atividade agrícola, abrigando um contingente de trabalhadores rurais, expulsos do campo, e que hoje se fixam em pequenas cidades. (BERNADELLI, 2004, p. 336).

Com uma atuação dirigida principalmente às regiões Norte e Nordeste do estado (Mapa 1), a territorialização da Cohab Ribeirão Preto evidencia o atendimento a municípios com pequena população e com a implementação de poucas unidades, principalmente ao se afastar do município sede. A produção de maior número de projetos e unidades entregues em municípios com pequena população urbana, que não apresentam o perfil das cidades médias, como Jaboticabal, Mococa, Batatais, Olímpia, São Joaquim da Barra, Igarapava e Fernandópolis, pode ser entendida a partir da articulação com as administrações municipais e o papel desempenhado por esses municípios na economia regional como já destacado.

9

INSERIR MAPA 1 – COHAB RIBEIRÃO PRETO

10

A produção no município de Sertãozinho, por outro lado, pode ser explicada pela concentração industrial do município, além da proximidade físico-territorial e a participação como acionista da Cohab Ribeirão Preto. É possível apontar que o governo local de Ribeirão Preto, ao distribuir o capital da empresa por vários municípios acionistas, sem, contudo, perder as atribuições e o poder político como acionista majoritário, fez uso de uma estratégia política que possibilitou a criação de fortes vínculos desses municípios à Cohab Ribeirão Preto. Assegura, dessa maneira, uma área de atuação à empresa e oferece, em contrapartida, ao município com pequena população urbana, o aparato técnico para o atendimento à demanda por habitação social.

Nos primeiros anos de atuação dessa companhia, os projetos implementados delineiam esse perfil, ou seja, privilegiaram o atendimento aos municípios acionistas. Dos 33 projetos entregues entre 1972 e 1979, apenas 5 não se dirigiram aos municípios acionistas. Dos conjuntos habitacionais entregues nesse período, apenas os que foram implementados em Ribeirão Preto apresentam grande número de unidades, considerados em seu conjunto. É o caso do Jardim Castelo Branco, realizado em 3 fases que, somadas, totalizam 992 unidades. É característica dos anos 1980 a produção de conjuntos com número superior a 1000 unidades habitacionais, em geral casas térreas e implementadas apenas no município sede7. Para os demais municípios permanece a realização de projetos menores, considerados mais fáceis de serem implantados, do ponto de vista técnico, pois exigem menores áreas, reduzindo os investimentos da prefeitura municipal na doação do terreno e instalação de infra-estrutura. Atendem também a uma população mais reduzida, adequando-se às demandas das pequenas cidades8.

7 Temos como exemplo os conjuntos habitacionais Quintino Facci II, Antonio Marincek, Adelino Simioni I e II e o Avelino Alves Palma. 8 Conforme entrevista realizada na Cohab Ribeirão Preto, os projetos menores têm menores custos de implantação e são mais viáveis tecnicamente, pois facilitam os processos de implantação, fiscalização e comercialização das unidades.

11

Assim como as demais companhias do interior do estado de São Paulo, o início da década de 1980 é o período mais dinâmico da Cohab Ribeirão Preto, em números de projetos realizados e unidades habitacionais entregues. Em apenas 3 anos, entre 1980 e 1982, foram implementados 100 conjuntos habitacionais, atendendo a 75 municípios. Destaca-se também, o ano de 1994, com 21 projetos totalizando 8.028 unidades entregues, o que representa 10,92% do total da população da empresa. Destacamos os anos de 1981-1986 e 1987/1994, com 40% e 36% do total de unidades entregues, respectivamente. Há uma significativa queda no período seguinte, 1995-2004, com 7% do total. (Gráfico 1). Lembramos que, no mesmo período, outras Cohabs não tiveram qualquer nova incorporação, em decorrência da impossibilidade de obtenção de recursos junto ao FGTS9.

1% 16%

40%

36%

7% 1970 – 19741975 – 19801981 – 19861987 – 19941995 – 2004

Gráfico 1: Cohab Ribeirão Preto – Produção por período de atuação, segundo o número de unidades 1970-2004 Fonte: Pesquisa de campo

Apesar da crise do Sistema Financeiro da Habitação e a redução nos financiamentos federais, na segunda metade da década de 1990, a produção da Cohab-RP foi assegurada pela vinculação dessa 9 Ver FERNANDES, 2005.

12

companhia à administração municipal de Ribeirão Preto, na realização de projetos de regularização fundiária e intervenção em favelas (Tabela 1), além das parcerias com a CDHU e iniciativa privada, que contaram com financiamento pela Caixa Econômica Federal, através do programa Carta de Crédito Associativo.

Tabela 1: Cohab Ribeirão Preto – Lotes urbanizados – 2004 Nº MUNICÍPIO NOME DO

LOTEAMENTO Nº DE

UNIDADES ANO DE

ENTREGA 01 Ribeirão Preto Jd. Florestan

Fernandes 1541 1995/1996

02 Ribeirão Preto Jd. Diva Tarlá de Carvalho

1853 1995

03 Ribeirão Preto Jd. Parque dos Flamboyans

1391 1997

04 Ribeirão Preto Jd. Parque dos Servidores

1883 1997

05 Sertãozinho Jd. Luiz Carlos Zequim 394 1997 06 Ribeirão Preto Jd. Ipiranga 227 1997 07 Franca Jd. Panorama 71 1996 08 Ribeirão Preto Jd. Oreste Lopes de

Camargo 904 1994

09 Ribeirão Preto Jd. Heitor Rigon 1756 1994 10 Ribeirão Preto Jd. Léo Gomes de

Moraes 30 2004

TOTAL 10050 Fonte: Pesquisa de campo, Cohab-RP

Mesmo com as dificuldades impostas pelo Governo Federal às Cohabs, na obtenção de recursos para o financiamento habitacional, a partir de 1993, as parcerias com o capital privado e administração municipal têm possibilitado à Cohab Ribeirão Preto manter sua produção.

13

Essa empresa também realizou projetos em parceria com a CDHU, para construção de unidades habitacionais em mutirão. É o caso do Jardim Paiva, implementado na cidade de Ribeirão Preto a partir de 1992, em 4 etapas.

O comércio de lotes urbanizados, em projetos de iniciativa de empresas construtoras privadas em que a Cohab participa apenas com a sua “carteira de clientes”10 na fase de comercialização dos imóveis, também tem sido uma estratégia utilizada pela Cohab Ribeirão Preto nos anos recentes. A Tabela 1 evidencia que, a partir de 1995, a venda de lotes urbanizados em que a total responsabilidade pelo empreendimento é do incorporador imobiliário, neste caso a empresa construtora, assegura uma produção significativa. Nesses projetos, a Cohab exerce o papel de corretor imobiliário, realizando um cadastro dos interessados na aquisição dos lotes urbanizados, com renda familiar mensal a partir de 2 salários mínimos, e posterior comercialização. Recebe, por isso, uma taxa de administração cujo percentual é negociado em cada empreendimento. Para cumprir tal atribuição foi necessário que a empresa passasse por uma reestruturação interna, criando um setor responsável por parcerias, que junto com o setor de projetos técnicos viabiliza, essas realizações. Cabe ressaltar que, apesar dessas tentativas, esses projetos não garantem grande volume de recursos à Cohab, a ponto de impedirem a vulnerabilidade financeira da empresa.

Nesses projetos, fica bastante evidente o comprometimento das Companhias Habitacionais junto às administrações municipais, garantindo visibilidade aos projetos do poder público municipal, após a extinção do BNH.

4 Considerações finais

10 Conforme entrevista realizada na Cohab Ribeirão Preto, em 15 de setembro de 2004. (RESTINO, 2004).

14

Embora as Cohabs sejam criadas com estatuto semelhante e visando ao mesmo objetivo, isto é, atender aos municípios no provimento de unidades habitacionais, é possível afirmar que, em sua territorialização, lançam mão de diversas estratégias políticas que resultaram em uma re-regionalização do estado de São Paulo, não seguindo a região administrativa, que parece ter orientado a criação das companhias no estado, mas a sua própria articulação de interesses.

A maneira como as Companhias Habitacionais foram constituídas atrela-as a dois níveis de poder decisório: o Governo Federal, que define as diretrizes e os recursos para habitação popular, e o executivo municipal, em particular dos municípios acionistas das empresas, pois nomeiam o presidente. Dessa forma, a Cohab liga-se diretamente à administração pública local, apesar de não ter o estatuto de autarquia municipal e sim de empresa de economia mista. Com isso, o privilegiamento dos interesses do município sede no encaminhamento dos projetos e na realização dos empreendimentos.

Assim,consideramos em nossa análise a variável “municípios acionistas” como indicativa da articulação de interesses entre as diretrizes da empresa e a prefeitura municipal, na definição dos projetos realizados.

É na primeira metade da década de 1980 que se concentra o maior número de projetos e unidades implementadas pela Cohab RP. Isso decorre, a nosso ver, de dois fatores: i) a entrega de conjuntos iniciados na década de 1970; ii) a existência de programas alternativos veiculados pelo BNH, que visavam à ampliação da oferta de unidades de habitação social mediante a redução do custo final do projeto e tiveram, por conseqüência, a redução da área construída e da qualidade do imóvel, além da ênfase aos projetos de construção por mutirão ou autoconstrução. Isso se constitui num paradoxo da política federal de habitação, no momento em que se evidenciam os sinais de crise do sistema de financiamento do Banco Nacional de Habitação e inúmeras críticas lhe são dirigidas por privilegiar investimentos em obras de desenvolvimento e saneamento urbano.

15

Consideramos importante ressaltar que, apesar de uma produção mais significativa nos anos destacados, o que marca a atuação da Cohab Ribeirão Preto é o caráter contínuo das atividades, com a entrega de pelo menos um conjunto habitacional por ano, mesmo nos períodos de crise do Sistema Financeiro da Habitação.

O perfil de atuação da Cohab Ribeirão Preto é revelador e nos auxilia a construir a seguinte tese: se por um lado, as Companhias Habitacionais são dependentes de políticas e recursos definidos pela instância federal de poder, por outro, estabelecem estratégias de atuação permeadas pela articulação de interesses entre o poder local e os representantes do setor privado.

Assim, apesar do delineamento da política federal de descentralização das políticas habitacionais e exclusão das Companhias Habitacionais do processo de implementação de projetos com recursos federais, em vigor desde a década de 1990, com o objetivo de inviabilizar política e financeiramente a atuação dessas companhias, assiste-se, a partir da segunda metade dessa década, a um novo arranjo político, com a incorporação de novos passos ao minueto da política habitacional brasileira, em que as Cohabs buscam novos parceiros na realização de seus projetos e reafirmam seu papel nas políticas de desenvolvimento local.

Dentre as estratégias utilizadas pela Cohab Ribeirão Preto, que corroboram essa afirmação, destacamos: i) o fortalecimento da articulação com as administrações municipais na definição de políticas locais de habitação popular em que a companhia participe como agente promotor, definindo parcerias com empresas construtoras privadas. Nesse caso, as Cohabs participam com os conhecimentos técnicos adquiridos na definição da demanda, comercialização das unidades e administração do contrato. ii) parcerias estabelecidas diretamente com o poder público municipal, em projetos emergenciais como a regularização fundiária e a intervenção em favelas, ou através de programas federais, como o Programa de Arrendamento Residencial. Este programa, que inova a política habitacional no período analisado neste artigo, com a

16

oferta de imóveis para arrendamento, oferecendo a opção de compra do imóvel após o final do contrato, têm possibilitado novos empreendimentos para as Cohabs Bauru, Campinas e Ribeirão Preto, em parceria com as administrações municipais, uma vez que os recursos do programa são dirigidos aos municípios e não às Cohabs. iii) reestruturação administrativa, com a redução do número de funcionários das empresas e tentativa de redução da inadimplência, visando à redução do déficit fiscal. Esta estratégia objetiva, por um lado, a viabilidade financeira da empresa, e, por outro lado, garantir a permanência dos seus papéis político-institucionais.

A partir desses apontamentos, é possível dizer que mesmo com as diretrizes de descentralização da política habitacional, estabelecidas pelo Governo Federal, desde a segunda metade da década de 1980, que incluem a proposta de encerramento das atividades das Cohabs enquanto agentes promotores há a manutenção dos papéis dessas empresas, quando vinculadas diretamente ao poder local, apesar da redução dos empreendimentos realizados. Na concepção dos órgãos centrais, essas companhias foram criadas para atuar como agentes financeiros e promotores do BNH e suas funções deveriam ser encerradas junto com o banco. As medidas tomadas durante o Governo de Fernando Henrique Cardoso tanto com a aprovação da Lei 10.150, de 22 de dezembro de 2000, que contribuiu com essa política na medida em que permitiu a quitação dos financiamentos dos contratos cobertos pelo FCVS, assinados até 31 de dezembro de 1987, e a incapacitação das Cohabs na obtenção de recursos do FGTS, em 1993, apontam nessa direção. Essa perspectiva nos leva a concluir: se, por um lado, as Companhias Habitacionais são dependentes de políticas e recursos definidos pela instância federal de poder, o que as tornam vulneráveis às políticas engendradas nessa esfera do poder decisório, por outro, estabelecem estratégias de atuação permeadas pela articulação de interesses com o poder local, visando à perpetuação de seu papel institucional e de sua existência como empresas. Destarte, com a política

17

federal de descentralização das políticas sociais e exclusão das Companhias Habitacionais como agentes promotores e financeiros, em vigor desde a década de 1990, assiste-se à configuração de um novo arranjo político, em que a Cohab Ribeirão Preto busca novos parceiros na realização de seus projetos e reafirma seu papel nas políticas de desenvolvimento local. ABSTRACT: KEYWORDS: Referências Bibliográficas: AZEVEDO, S.; ANDRADE, L. A. G. Habitação e poder: da Fundação da Casa Popular ao Banco Nacional da Habitação. Rio de Janeiro: Zahar, 1982. BERNARDELLI, M. L. F. H. Pequenas cidades na região de Catanduva-SP: papéis urbanos, reprodução social e produção de moradias. 2004. Tese (Doutorado em Geografia) – Faculdade de Ciências e Tecnologia, Universidade Estadual Paulista, Presidente Prudente, 2004. BONDUKI, N. Origens da habitação social no Brasil. Análise Social: Revista do Instituto de Ciências Sociais da Universidade de Lisboa, Lisboa, v. XXIX, n. 127, p. 711-732, 1994b. BRASIL. Ministério das Cidades. Relatório de Gestão – exercício 2003. Brasília, 2004a. Disponível em: <http://www.mte.gov.br/Menu/Publicacoes/ relaGestao/2002 .asp>. Acesso em: 05 fev. 2005. CARDOSO, A. L. Política habitacional: a descentralização perversa. In: Planejamento e território. Ensaios sobre a desigualdade. Cadernos

18

IPPUR/UFRJ. Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da UFRJ, ano XV, n.2, ago-dez/2001/ano XVI, n.1, p. 105-121, jan-jul/2002. FERNANDES, S. A. S. Política habitacional no interior do estado de São Paulo: a territorialização das Companhias Habitacionais. 2005. Tese (Doutorado em Sociologia) – Faculdade de Ciências e Letras, Universidade Estadual Paulista, Araraquara, 2005. GAP – Grupo de Arquitetura e Planejamento. Habitação popular: inventário da ação governamental. Rio de Janeiro: FINEP, 1985. MARICATO, E. Política Habitacional no Regime Militar: do milagre brasileiro à crise econômica. Petrópolis: Vozes, 1987. MARICATO, E. Brasil, cidades. Alternativas para a crise urbana. Petrópolis: Vozes, 2001. MELO, M. A. B. A década perdida: globalização, crise do Estado e metrópoles no Brasil. In: GONÇALVES, M. F. O novo Brasil urbano: impasses, dilemas, perspectivas. Porto Alegre: Mercado Aberto, 1995, p. 249-60. RIBEIRO, L. C. Q.; AZEVEDO, S. L. A produção da moradia nas grandes cidades: dinâmica e impasses. In: RIBEIRO, L. C. Q.; AZEVEDO, S. L. (Org.) A crise da moradia nas grandes cidades: da questão da habitação à reforma urbana. Rio de Janeiro: Ed. UFRJ, 1996, p.13-32. RODRIGUES, A. M. Na procura do lugar o encontro da identidade: um estudo do processo de ocupação de terras-Osasco. 1988. Tese (Doutorado em Geografia) - Faculdade Filosofia Letras e Ciências Humanas, Universidade de São Paulo, São Paulo, 1988.

19

SACHS, C. São Paulo: Políticas públicas e habitação popular. São Paulo: Editoda da Universidade de São Paulo, 1999. SANTOS, M. Por uma economia política da cidade. São Paulo: Hucitec/Educ, 1994. VALLADARES, Lícia do Prado (Org.) Habitação em questão. Rio de Janeiro: Zahar, 1980. VALLADARES, Lícia do Prado (Org.) Repensando a habitação no Brasil. Rio de Janeiro: Zahar, 1983. APÊNDICES: Apêndice 1: Cohab Ribeirão Preto – Produção por município – 2004

Nº MUNICÍPIO Nº DE

CONJUNTOS % TOTAL

UNIDADES %

01 Altair 02 0,80 108 0,15 02 Altinópolis 03 1,20 338 0,46 03 Americana 02 0,80 944 1,29 04 Araraquara 01 0,40 500 0,69 05 Bady Bassitt 01 0,40 64 0,09 06 Bálsamo 01 0,40 110 0,15 07 Barretos 01 0,40 378 0,52 08 Barrinha 02 0,80 572 0,78 09 Batatais 06 2,39 1666 2,27 10 Bebedouro 03 1,20 1031 1,41 11 Brodowski 04 1,60 965 1,32 12 Cajuru 02 1,20 362 0,50

20

13 Candido Rodrigues

01 0,40 70 0,10

14 Cardoso 01 0,40 110 0,15 15 Catanduva 03 1,20 894 1,22 16 Colina 01 0,40 268 0,37 17 Cravinhos 06 2,39 1.293 1,76 18 Cristais

Paulista 02 0,80 181 0,25

19 Dumont 01 0,40 139 0,19 20 Estrela

D’Oeste 01 0,40 53 0,08

21 Fernandópolis 02 0,80 1.054 1,44 22 Franca 04 1,60 1.781 2,43 23 Guará 04 1,60 465 0,66 24 Guaraci 02 0,80 220 0,30 25 Guariba 01 0,40 482 0,66 26 Ibaté 01 0,40 306 0,42 27 Igarapava 07 2,80 1.361 1,86 28 Itápolis 02 0,80 232 0,32 29 Itirapuã 01 0,40 118 0,17 30 Ituverava 04 1,60 574 0,79 31 Jaborandi 01 0,40 66 0,09 32 Jaboticabal 04 1,60 1.545 2,11 33 Jales 02 0,80 682 0,93 34 Jardinópolis 04 1,60 725 0,99 35 Luis Antonio 03 1,20 443 0,61 36 Macedônia 01 0,40 114 0,16 37 Miguelópolis 01 0,40 129 0,18 38 Mira Estrela 01 0,40 94 0,13 39 Mococa 05 2,00 2.391 3,26 40 Monte Alto 03 1,20 1.221 1,67 41 Morro Agudo 02 0,80 330 0,44 42 Neves

Paulista 01 0,40 361 0,49

43 Nova Aliança 01 0,40 128 0,17

21

44 Nova Granada 02 0,80 197 0,26 45 Nuporanga 01 0,40 60 0,08 46 Olímpia 04 1,60 1.566 2,13 47 Orlândia 05 2,00 695 0,94 48 Palestina 03 1,20 346 0,47 49 Paraíso 01 0,40 232 0,31 50 Paranapuã 01 0,40 60 0,08 51 Patrocínio

Paulista 02 0,80 243 0,33

52 Paulo de Faria 01 0,40 40 0,05 53 Pindorama 03 1,20 462 0,62 54 Pirangi 02 0,80 172 0,23 55 Pirassununga 02 0,80 884 1,20 56 Pitangueiras 04 1,60 815 1,10 57 Porto Ferreira 01 0,40 304 0,41 58 Potirendaba 01 0,40 113 0,15 59 Pradópolis 01 0,40 200 0,27 60 Ribeirão Preto 60 24,02 28291 38,49 61 Rincão 01 0,40 93 0,12 62 Riolândia 02 0,80 243 0,33 63 Sales de

Oliveira 01 0,40 85 0,11

64 Santa Fé do Sul

01 0,40 558 0,75

65 Santa Rosa de Viterbo

05 2,00 711 0,96

66 Santo Antonio da Alegria

01 0,40 120 0,16

67 São Carlos 03 1,20 1590 2,16 68 São Joaquim

da Barra 03 1,20 1463 1,99

69 São Simão 04 1,60 697 0,94 70 Serrana 02 0,80 398 0,54 71 Sertãozinho 09 3,60 3953 5,37 72 Severínia 02 0,80 380 0,51

22

73 Santa Cruz das Palmeiras

05 2,00 908 1,23

74 Tabatinga 01 0,40 123 0,16 75 Tambaú 03 1,20 649 0,88 76 Tarumã 01 0,40 337 0,45 77 Terra Roxa 01 0,40 84 0,11 78 Turmalina 02 0,80 144 0,19 79 Urânia 01 0,40 93 0,12 80 Vargem

Grande do Sul 01 0,40 183 0,24

81 Viradouro 04 1,60 605 0,82 82 Votuporanga 01 0,40 523 0,71 TOTAL 249 100,00 73488 100,00

Fonte: Pesquisa de campo