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OPPORTUNITÀ E PROSPETTIVE PER GLI SCALI FERROVIA-

RI MILANESI DAL MERCATO GLOBALE

Alberto Celani

Abstract

Gli scali ferroviari milanesi devono essere considerati all’interno

della più ampia offerta di aree dismesse presenti nelle maggiori città

europee, in un numero crescente a partire dal processo di deindustria-

lizzazione degli anni Ottanta.

Il mercato globale dei capitali impone ai detentori dei diritti sulle

superfici non più utilizzate di uniformarsi a regole e a pratiche com-

prensibili a chi ha il compito di selezionare investimenti al fine di otte-

nere rendite.

Questa necessità deve determinare la definizione di un marketing

territoriale evoluto da parte delle Amministrazioni locali e la forma-

zione di operatori capaci di interfacciarsi con chi detiene l’offerta di

liquidità, al fine di intercettare potenziali investimenti anche per realtà

locali e periferiche rispetto al mercato internazionale.

La trasparenza, la qualità dell’informazione, dei progetti, la forma-

zione degli operatori, l’interoperatività tra soggetti e la collaborazione

in un’ottica di salvaguardia del bene comune possono favorire

l’investimento di capitali freschi nelle città. In questo scenario, valo-

rizzare il grande potenziale della città di Milano nel panorama globale.

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Premessa: il pensiero strategico e la collaborazione tra soggetti

come unica via praticabile anche nei processi di rigenerazione

Questo articolo ha come scopo la messa in evidenza degli aspetti

maggiormente significativi da prendere in considerazione per la defi-

nizione di una vera strategia di attrazione dei capitali per ottenere la

liquidità necessaria nei processi di trasformazione urbana.

I grandi gruppi del mondo manifatturiero nazionale stanno cercando

nuovo vigore per mantenere o rinforzare la propria rilevanza rivolgen-

dosi ai sistemi della finanza globale, molte imprese nazionali di qualità

hanno saputo reperire capitali sul mercato o hanno trovato veri e propri

acquirenti che hanno reso, in molti casi, le aziende più solide. La ne-

cessità di ingrandirsi, di uscire dalla chiusura del mercato nazionale è

il motore che spinge molti imprenditori a rivolgersi al mercato dei ca-

pitali. È necessario comprendere quale sia la via per ottenere liquidità

anche per gli imprenditori immobiliari e per le entità pubbliche che

trainano i processi di riqualificazione nelle aree urbane, accogliendo la

sfida della globalizzazione con metodi e strumenti nuovi.

La prima considerazione da fare è legata alla necessità di ottenere

la credibilità sul mercato internazionale dei capitali. A tal fine il player

pubblico deve poter rendersi capace di gestire un contatto diretto con

investitori stranieri che per cultura sono propensi a considerare caratte-

ristiche univoche e misurabili in tutti i progetti valutati.

Tradizionalmente le aree oggetto di dismissioni massive, come gli

scali ferroviari, possono prestarsi agli usi tradizionali localizzabili sul

brownfield: uffici, residenziale, retail, hotel, logistica, produttivo-

manifatturiero, healthcare. Il ruolo di un player forte ha di consuetudi-

ne innescato l’attivazione di aree che giacevano sul mercato, determi-

nando spesso il successo di operazioni che sarebbero state di difficile

realizzazione in presenza di piccoli potenziali acquirenti indivisi e non

coordinati tra loro. Va registrato lo stretto legame, simile a quello che

ha legato tradizionalmente un’azienda forte con l’indotto in ambito in-

dustriale, tra player forte e funzioni ancillari nei progetti di rigenera-

zione. Questo legame è di natura finanziaria ma ha impatto sia sui co-

sti che sui benefici e sulle ricadute sull’interesse pubblico. È facilmen-

te prevedibile che la presenza di nuove funzioni in aree urbane miglio-

rerà la qualità della vita e i valori immobiliari (Camagni, Capello,

2005) e quindi il coordinamento in fase di analisi delle potenzialità dei

siti per stabilire il giusto mix è uno dei fattori critici di successo di

un’operazione di recupero di un’area ex-produttiva in generale.

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L’abbandono o il sottoutilizzo, creando degrado, contribuiscono a de-

primere il mercato immobiliare al contorno delle zone da recuperare,

favorendo una scala di problemi che non sono localmente risolvibili se

non si agisce sull’origine del degrado.

La qualità nei progetti e la qualità del processo autorizzativo

Dalle considerazioni generali scaturisce il pensiero sulla necessità

stringente di fornire qualità ai progetti che richiedono fondi poiché la

qualità è un driver che porta chi investe a scegliere posizionandosi su

attività che hanno un’aspettativa maggiore di successo. La qualità vie-

ne generata anche grazie a processi autorizzativi snelli, equi e traspa-

renti che abbiano come scopo il miglioramento locale, la salvaguardia

dell’interesse pubblico e il rispetto per una giusta remunerazione

dell’investitore (Alberini, 2011) in un’ottica di collaborazione e part-

nership. Il saper individuare i processi autorizzativi che compongono

l’iter burocratico, eliminando i nodi e stabilendo poche regole certe e

funzionali, permette a chi investe di poter intervenire in tempi certi e

brevi definendo in sede di business plan dei periodi precisi di ritorno

dell’investimento. Un processo autorizzativo lento, macchinoso e poco

trasparente appesantisce le operazioni di finanziamento e rende impos-

sibile il lavoro di promozione delle aree da parte dei soggetti preposti

che si interfacciano con il mondo dell’offerta dei capitali.

La trasparenza e la necessità di ottenere interoperabilità il più pos-

sibile completa tra i vari player pubblici risulta determinante per con-

tribuire a una completa informazione da rendere disponibile a chi deve

prendere decisioni di investimento per conto della proprietà indistinta

di capitali. Determinando l’investitore come soggetto che è animato

dalla necessità di impiegare della liquidità in cambio di un’attesa di

rendimento nel tempo bisogna considerare che la figura in sé presenta

molteplici specifiche. La liquidità è gestita da entità che aggregano la

raccolta atomizzata di moltissimi soggetti omogenei, come nel caso dei

grandi fondi globali istituzionali1.

Questa peculiarità tecnica favorisce la necessità di una standardiz-

zazione delle procedure di acquisizione dei progetti, una definizione di

driver misurabili in sede di considerazione delle opzioni e delle pecu-

liarità progettuali.

1 BlackRock, The Ascent of Real Assets-Gauging growth and goals in Institutional Port-

folios, The Economist Intelligence Unit.

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Il rischio, le categorie di investitori e l’indeterminatezza: la qualità

delle informazioni

Il rischio è il fattore principale che incardina la possibilità di otte-

nere un ritorno per l’investitore. Il rendimento deve crescere al cresce-

re del rischio nella consuetudine delle scelte dei finanziatori, ma i pro-

getti su scala urbana pagano un livello di indeterminatezza molto alto,

potenzialmente tendente all’infinito, dovuto all’asimmetria informativa

su più livelli. Il pubblico non conosce lo stato delle aree, così

l’acquirente non è in grado di stimare allo stato della tecnologia attuale

con una buona precisione quanto debba essere l’impegno monetario da

destinare in fase di budget per la bonifica, per esempio.

Questi due livelli di indeterminatezza, accrescono il fattore rischio

per l’investitore finanziario e accrescono la necessità di informazioni

richieste per chi vuole investire in attività core, occupando le aree per

allocare funzioni aziendali determinanti per il business di impresa. Di-

stinguere l’investitore finanziario che apporta capitali affinché altri

sviluppino aree da chi cerca uno spazio, selezionandolo in maniera di-

retta sulla base della valutazione dell’offerta di mercato e delle proprie

esigenze dirette di business, è fondamentale per giudicare i comporta-

menti diversi dei due soggetti che possono essere interessati a inter-

venti a scala urbana.

L’investitore finanziario apporta liquidità e distingue in maniera

netta localizzazioni profittevoli e non profittevoli sulla base di calcoli e

valutazioni spesso desktop e che considerano fattori esogeni in manie-

ra preponderante. La categoria del rischio prima esposta diventa in

quest’ottica di primaria importanza perché è il rischio valutato a priori

a spostare il flusso di capitali su un’area geografica Continentale, Na-

zionale, Regionale, e infine di Città Metropolitana.

L’investitore istituzionale non ha tra i propri interessi lo sviluppo

diretto di una zona di un Paese spesso troppo lontano dalla propria rac-

colta, nel caso dei fondi asiatici e non interviene nella logica di scelta

la priorità di favorire progetti meno performanti per chi investe rispetto

a progetti più performanti. Le performance dei progetti possono essere

appesantite da una catena di rischi che sono difficilmente calcolabili

nei loro effetti su un portafoglio vasto e misto e quindi il rischio Paese

(relativo all’instabilità di una Nazione), il rischio urbanistico (relativo

all’incertezza delle normative e del processo concessorio) e il rischio

legato ai tempi di realizzazione possono minare ogni rating desktop

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affidato agli analisti di progetti di sviluppo o rigenerazione urbana ti-

picamente italiani.

Per l’imprenditore in cerca di aree per la localizzazione delle pro-

prie attività risulta stringente un set di requisiti di carattere variabile

per peso e caratteristica, che differiscono a seconda del settore merceo-

logico e delle dimensioni dell’azienda (Ciaramella, Dettwiler, 2011).

In questa accezione la considerazione di un rischio Paese è meno

stringente rispetto alle categorie dei rischi legati all’indeterminatezza

dei tempi di risposta dagli uffici pubblici nelle pratiche concessorie e

autorizzative. La necessità di emanare leggi per favorire lo snellimento

burocratico, la semplificazione amministrativa, la digitalizzazione del-

la Amministrazione pubblica si è resa sempre più stringente per i go-

verni che si sono succeduti e per le Amministrazioni regionali, in par-

ticolare per quella lombarda, essendo ormai una misura della competi-

tività di una Regione.

Il miglioramento dei processi concessori e l’eliminazione delle bar-

riere all’entrata nel mercato

La trasparenza è il concetto chiave legato al tema del miglioramen-

to dei processi concessori. Una normativa complessa rende la interpre-

tazione difficile e si presta a scappatoie che rendono tossiche le ricadu-

te sul territorio, vanificando gli sforzi pianificatori del legislatore. In

parallelo va considerato che l’investitore estero, sia esso istituzionale o

finanziario in genere, oppure un investitore in ambito commerciale o

industriale, considera barriere all’entrata il persistere di tante leggi ur-

banistiche, quante sono le Regioni italiane. La difficoltà per un profes-

sionista o un consulente di lavorare in ambito immobiliare in più Re-

gioni pone una questione importante sulla reale volontà politica di ren-

dere attrattivo per l’investitore straniero il Paese. La globalizzazione

ha aperto mercati prima sconosciuti, rendendo l’offerta locale del mat-

tone e dei terreni italiani sempre più diversa dall’offerta e dalle oppor-

tunità presenti nel Mondo. L’Italia è un piccolo Paese con un mercato

marginale e spesso sconosciuto ai detentori di liquidità globali. La dif-

ficoltà del progettista italiano che intende lavorare in più Regioni non

può rendere facile il compito delle agenzie di attrazione investimenti

che operano all’estero e che devono interfacciarsi con molteplici realtà

locali.

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Le potenzialità di Milano nel mercato globale e le opportunità da

cogliere per la città

I grandi gruppi internazionali Real Estate faticano a rendere effica-

ce il ramo italiano delle proprie aziende, aumentando il sentiment che

le barriere all’ingresso siano molte e difficilmente superabili per chi

interviene sul mercato dall’estero, risulta così difficile convincere chi

detiene la liquidità che è possibile investire con sicurezza di un ritorno

in Italia. In questo ambiente, Milano si orienta verso la necessità di do-

tarsi di strumenti evoluti, trasparenti, semplici, standardizzati e chiari,

ma nel contempo non può rendersi sterile nei confronti dei rischi col-

legati al Paese e al sistema Italia. Le operazioni di carattere globale

che hanno trovato a Milano un terreno favorevole sono poche e isolate

ma hanno visto come protagonisti gruppi immobiliari globali, persona-

lità locali e capitali dal Medio Oriente nel caso più citato. Il mix di re-

lazioni, promozione dei progetti, qualità delle proposte, valore della

città, onorabilità dei protagonisti è molto difficile da mettere insieme

ma qualora si stabilisca questa alchimia il sistema pubblico deve segui-

re lo sviluppo, vigilando sul progresso.

La tutela dell’interesse comune deve essere il driver preferenziale;

salvaguardia dell’interesse comune deve significare una attenzione alla

trasparenza, alle caratteristiche del progetto e deve essere un’opportu-

nità per chi investe di trovare nel pubblico un partner con il quale co-

struire delle città migliori, più forti nei legami internazionali e più si-

cure per chi decide di allocare la propria liquidità. Il prodotto edilizio

italiano e della Città Metropolitana deve poter trasmettere fiducia ai

gruppi di sviluppo globali di poter essere un buon oggetto nel quale

riporre del denaro con l’aspettativa di poter ottenere una rendita giusta

nel tempo con dei flussi di cassa positivi da subito. Più imprese globali

si insediano più la città si popola di conoscenza e si rende attraente,

più i grandi player scelgono Milano più Milano diventa attrattiva.

La trasparenza, il processo autorizzativo lineare e dai tempi certi

deve poter essere la chiave per battere la concorrenza delle città del

Mondo. La produzione di brownfield nelle zone a vocazione industria-

le è spesso inarrestabile.

La rivitalizzazione del tessuto produttivo delle città e il marketing

territoriale evoluto, gli strumenti per l’attrazione di capitali

Le aziende chiudono, contraggono i propri spazi, interiorizzano al-

la scala dell’immobile il concetto di obsolescenza funzionale dei pro-

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pri manufatti edilizi votati alla produzione, vanno in zone nelle quali il

costo del lavoro è minore o i costi fissi più bassi. Non è possibile in-

tervenire nel breve periodo arrestando i trend globali della macroeco-

nomia ma il riutilizzo delle aree e la rigenerazione deve poter essere la

risposta moderna alla necessità di posti di lavoro nelle città.

L’invenduto immobiliare nel residenziale può trovare un acquirente

solo se le città torneranno a svolgere la funzione di luoghi nei quali il

lavoro è un tema centrale. Questo vale anche per i contorni della città

ma oltre alle infrastrutture, di cui il brownfield è ricco, bisogna consi-

derare quanto debba essere primario il ruolo dei capitali esteri anche

per rivitalizzare il tessuto produttivo. Il pubblico può rendersi più effi-

cace nel proprio ruolo se i propri fondi diretti sono integrati con liqui-

dità proveniente dall’esterno del sistema Paese. Si può considerare,

come appartenente alla categoria dei desiderata, la considerazione che

il pubblico può svolgere il ruolo di stimolo e fluidificatore di capitali

solo strutturandosi in maniera da poter abbassare il rischio per chi in-

veste e fornire dei tempi certi di risposta (Bartik, 1991).

Le agenzie di attrazione degli investimenti devono poter contrasta-

re l’offerta dei competitor potendosi concentrare su dati sicuri che im-

pattano sui driver che sono stati citati più volte in precedenza: traspa-

renza, abbassamento del rischio, tempi, interoperabilità, cultura di pro-

getto, qualità. Ogni driver deve poter avere dei parametri univoci e mi-

surabili, esattamente come li hanno molti altri Paesi che hanno struttu-

rato la propria offerta codificandola in modo da poter interfacciarsi con

quello che è richiesto dalla domanda. La standardizzazione delle pro-

poste deve essere il marketing territoriale evoluto, quello richiesto dal

mercato dei capitali e deve essere funzionale alla rigenerazione urbana

in un’ottica di arricchimento delle funzioni, di recupero delle aree di-

smesse, di attrazione di competenze e di buone pratiche.

La formazione di soggetti in grado di analizzare i punti nei quali le

realtà urbane italiane possono competere e aggiudicarsi capitali nel

mercato globale è fondamentale, anche in relazione al fatto che questi

soggetti devono poter preparare documenti leggibili da chi può stabili-

re quali progetti o aree finanziare. La trasparenza non è solamente una

categoria dei processi, i quali sicuramente vanno mappati e analizzati

per trovare nodi e inefficienze, ma deve poter essere una categoria del-

la rappresentazione dell’offerta. La disponibilità di analisi accurate nei

mercati statunitensi rende la decisione di investire più semplice. La

lotta della società moderna per informatizzare tutto ha creato una mas-

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sa di dati da gestire, un’opportunità da cogliere per legare la qualità

urbana e architettonica a una qualità del dato disponibile. Il marketing

territoriale evoluto, quello in grado di intercettare i capitali globali,

non può prescindere dalla disponibilità di dati e analisi dei dati accura-

te e affidabili. Per poter arrivare a questo livello di funzionalità biso-

gna che i database pubblici siano interoperativi tra di loro, che la pro-

duzione del dato sia diretta e il prodotto confluisca in contenitori ac-

cessibili.

La trasparenza si esplica anche attraverso la condivisione dei dati

tra Enti pubblici, società private e Università. I casi esteri di successo

come la Svizzera (Ciaramella-Celani, 2014) sono basati su questa

triangolazione virtuosa che può produrre valutazioni libere e certifica-

te, richieste e utilizzate da chi ha interesse a conoscere, seppur con vari

scopi finali. Nei mercati evoluti la disponibilità di informazioni certifi-

cate è la prassi, le informazioni gratuite disponibili sono di ottima qua-

lità e permettono analisi evolute e precise. Per poter raggiungere questi

livelli è necessaria una consapevolezza da parte dei soggetti coinvolti

nei processi e dei dati prodotti che l’importanza di un set di dati affi-

dabili è il miglior supporto al marketing territoriale evoluto. La via

dell’interoperabilità è vantaggiosa per tutti gli attori, elimina i compor-

tamenti scorretti attraverso la conoscenza, elimina le barriere

all’entrata determinate dall’asimmetria informativa e contribuisce a

minare i processi di selezione avversa.

Conclusioni: l’intervento pubblico come regolatore delle distorsio-

ni del mercato nella salvaguardia dell’interesse comune

La selezione avversa è particolarmente pericolosa nei processi di

rigenerazione in quanto la bonifica e, più a monte, la selezione delle

aree oggetto dell’intervento pubblico possono premiare chi non ha agi-

to con etica nel passato, regalando delle posizioni di vantaggio reale a

chi non ne avrebbe titolo. Il vantaggio derivante dall’intervento pub-

blico nella scelta di aree da bonificare e rigenerare è da considerarsi

pari o addirittura superiore come portata a quello apportato dal player

forte che innesca la rigenerazione. Alla luce di queste premesse si deve

valutare lo schema proposto da CABERNET2 che mette in relazione il

valore della terra con i costi di bonifica: a un valore basso della terra e

ad alti costi di bonifica sarà necessario l’intervento pubblico; nella

porzione media tra costi di bonifica e valori le partnership pubblico-

2 cabernet.org.uk (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration).

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privato fonderanno le iniziative di rigenerazione; il mercato vedrà il

posizionarsi degli investitori privati sui casi con alto valore della terra

e bassi costi di bonifica.

Questa impostazione racchiude in sé la vera anima che determina il

costo di un’iniziativa sul brownfield, di cui gli scali ferroviari possono

essere considerati un sottoinsieme. I costi di bonifica sono considerati

l’ostacolo maggiore in quanto sono una caratteristica propria del bene

che si desidera riconvertire (Bartsch, Collaton, Pepper, 1996). Nella

prima parte di questo documento si sono considerati i fattori esogeni

che limitano l’intervento degli investitori esterni o interni al sistema,

quelli con capitali diretti (da destinare ad attività strumentali sull’area)

o indiretti (da consegnare a sviluppatori).

Con la determinazione del rapporto tra costi di bonifica e valore

della terra si stabilisce un cambio di focus e se vogliamo di scala: il

mercato globale dei capitali considera macro-aree geografiche ed è

frequente vedere considerata l’Italia come parte di macro-regioni eu-

ropee dai grossi player finanziari, esattamente come succede per le

multinazionali che si strutturano per macro-aree geografiche conside-

rando in un unico cluster nazioni fatte di regioni tra loro poco omoge-

nee.

I costi di bonifica sono funzione di fattori potenzialmente infiniti

nella loro complessità e di difficile individuazione e peso; a questo si

aggiunge l’influenza del fattore-Paese costituito dalle tipologie indu-

striali che si sono succedute, dai conflitti bellici, dalle normative locali

che possono incidere sui costi e sui benefici nonché sui tempi di rea-

lizzazione dei progetti. I costi di bonifica sono i costi più temuti dagli

investitori che cercano aree per stabilire il proprio business e non sono

solamente interessati all’investimento finanziario puro ma influenzano

anche le scelte dei player finanziari in quanto appesantiscono i busi-

ness plan sull’asse dei tempi e dei costi ineludibili. Il valore della terra

è spesso associato con la necessità di localizzare il proprio business in

quel determinato ambito per molte attività produttive e risulta necessa-

rio considerare come la deindustrializzazione stia cambiando la neces-

sità di spazi per le imprese nel mondo occidentale (Ciaramella, 2003).

L’innovazione dei processi e dei prodotti è vista come la frontiera

che determinerà nuovi scenari di sviluppo anche in Italia, potenzial-

mente. Negli Stati Uniti il molte volte citato caso di Silicon Valley è

l’esempio di come le attività innovative abbiano cambiato il bisogno di

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spazi nel mondo occidentale, lo stretto rapporto con le Università e i

centri di ricerca attribuisce alle aree prima dismesse un potenziale mol-

to grande se si trovano vicino ai centri di produzione del sapere. Biso-

gna comprendere se gli scali ferroviari possono per peculiarità, vincoli

e limiti intercettare questo trend di sviluppo che li renderebbe interes-

santi per progetti finalizzati all’arricchimento del territorio.

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