Analisis Perubahan Guna LahanKoridor Jalan Purnawarman Bandung

Meta Indriyani Kuniasari 15412016, Hanfie Vandanu 25412019Program Studi Teknik Planologi

Sekolah Arsitektur Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan1Email: metaindriyani@gmail.com, 2Email: hanfiev@gmail.com

Abstrak: Alih fungsi lahan menjadi salah satu permasalahan yang tengah dihadapi oleh perkotaan.Bandung sebagai kota besar yang terkenal sebagai kota jasa dan pariwisata memiliki magnet yang besaruntuk mengundang orang datang kepadanya. Lahan – lahan yang digunakan untuk kawasan jasa danpariwisata di kota Bandung menggunakan lahan yang telah dikonversi dari lahan pertanian ataupermukiman. Alih fungsi lahan di kota Bandung kritis. Salah satunya adalah alih fungsi lahan di koridorjalan Purnawarman dari kawasan permukiman menjadi kawasan kawasan komersial perdangan dankawasan komersial jasa. Penelitian ini diharapkan memberikan informasi mengenai perubahan land useatau tata guna lahan di kawasan Purnawarman. Metode yang dipergunakan penulisa adalah surveylapangan. Perubahan land use koridor jalan Purnawarman dari tahun 2004 hingga 2013 sangat signifikan.Perencanaan kawasan Kota Bandung telah tertera dalam RTRW Kota Bandung 2011 – 2031, namun dalampelaksanaannya terdapat banyak penyimpangan atau penerapan tata guna lahan yang tidak sesuai.Perubahan land use yang tidak tepat sasaran ini mengakibatkan terjadinya permasalahan di kawasan iniseperti kemacetan, tata ruang yang tidak tepat guna dan penumpukan PKL. Penelitian ini diharapkanmemberikan informasi mengenai perubahan land use atau tata guna lahan di kawasan Purnawarman.

Kata Kunci— tata guna lahan, land use, alih fungsi lahan, RTRW kota Bandung, Purnawarman

A. PENDAHULUAN

Kota Bandung merupakan kota metropolitan terbesar di Jawa Barat, sekaligusmenjadi ibu kota Provinsi Jawa Barat. Kota ini terletak 140 km sebelah tenggaraJakarta. Bandung merupakan kota terbesar ke -3 di Indonesia setelah Jakarta danSurabaya. Kota Bandung memiliki julukan “Kota Jasa dan Pariwisata” karenamemiliki banyak tempat pariwisata, Bandung juga dikenal sebagai “Kota Belanja”karena memiliki banyak tempat belanja. Bandung dengan segala pesonanya,menyebabkan banyak masyarakat ingin berkunjung ke Bandung. Akibatnya permintaanakan kebutuhan lahan di Bandung terus meningkat. Sehingga itu memacu perubahanfungsi lahan di Bandung dari lahan pertanian atau lahan pemrukiman menjadi lahankomersial.

Bandung memiliki banyak kawasan yang ramai dikunjungi. Banyak kawasan jalan diBandung yang sering dikunjungi, seperti misalnya Jalan Dago, Jalan Merdeka, JalanR.L.EE Martadinata, Jalan Purnawarman dll. Jalan Purnawarman adalah salah satujalan yang terletak di kawasan strategis antara pusat kota dan Bandung Utara yangmenjadi salah satu kawasan bergengsi di pusat komersial dan keramaian kotaBandung. Permasalahan yang ada akibat letak stategis tersebut adalah JalanPurnawarman menjadi terasuk satu dari 50 titik macet di Kota Bandung karena

padatnya kendaraan yang melintasi kawasan ini dan kendaraan yang keluar-masukpertokoan sekitar, volume kendaran yang tinggi, jalannya sempit, serta seringnyaangkot ngetem di sekitar lokasi. Pengalihfungsian lahan di kawasan Purnawarmanmenjadi kawasan komersil akan semakin marak seiring dengan tingginya nilaistategis kawasan Purnawarman. Kawasan Purnawarman terletak di Bandung Utara yangmerupakan kawasan lindung, tetapi kawasan ini beralih fungsi menjadi kawasankomersil. Dengan adanya penelitian ini, diharapkan memberikan informasi mengenaiperubahan land use atau tata guna lahan di kawasan Purnawarman.

B. TINJAUAN LITERATURE

Hamid Shirvani, dalam bukunya yang berjudul “Urban Design Process” iamendefinisikan pengertian tata guna lahan yang merupakan rancangan dua dimensiberupa denah peruntukan lahan sebuah kota. Menurut Solihin GP, Ketua DewanPenasihat DPKLTS ( Dewan Pemerhati Kehutanan Dan Lingkungan Tatar Purnawarman)berdasar gambaran citra satelit dari tahun ke tahun, Kawasan Bandung Utara atauKBU menampakkan alih fungsi lahan yang semakin parah. Menurut Peraturan DaerahKota Bandung No. 18 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Bandung Tahun 2011-2031 KBUadalah kawasan yang meliputi sebagian wilayah Kabupaten Bandung, Kota Bandung,Kota Cimahi dan Kabupaten Bandung Barat dengan batas di sebelah utara dan timurdibatasi oleh punggung topografi yang menghubungkan puncak Gunung Burangrang,Masigit, Gedongan, Purnawarman, Tangkubanparahu dan Manglayang, sedangkan disebelah barat dan selatan dibatasi oleh garis (kontur) 750 m di atas permukaanlaut (dpl) yang secara geografis terletak antara 107º 27’ - 107 º Bujur Timur, 6º44’ - 6º 56’ Lintang Selatan. Kawasan lindung diubah menjadi kawasan budidayaoleh intervensi kegiatan manusia yang tidak memahami azas konservasi dan hanyaberlandaskan ekonomi jangka pendek . Wahana Lingkungan Hidup Indonesia (Wali)Jawa Barat menyoroti makin banyaknya pembangunan properti di Kota Bandung.Pengembang tersebut membangun sarana komersial seperti hotel, apartemen,kondominium, perumahan mewah, pusat perbelanjaan, restoran, serta saranakomersial lainnya Ruang-ruang tiga dimensi (bangunan) akan dibangun di tempat-tempat sesuai dengan fungsi bangunan tersebut. Menurut Kustiawan (1997) dalamkolokiumkpmipb.wordpress.com, konversi lahan berarti alih fungsi atau mutasinyalahan secara umum menyangkut transformasi dalam pengalokasian sumberdaya lahandari satu pengunaan ke pengunaan lainnya.

Utomo dkk (1992) mendefenisikan alih fungsi lahan atau lazimnya disebutsebagai konversi lahan adalah perubahan fungsi sebagian atau seluruh kawasan darifungsinya semula (seperti yang direncanakan) menjadi fungsi lain yang menjadidampak negatif (masalah) terhadap lingkungan dan potensi lahan itu sendiri. Alihfungsi lahan berarti perubahan/ penyesuaian peruntukan penggunaan, disebabkanoleh faktor-faktor yang secara garis besar meliputi keperluan untuk memenuhikebutuhan penduduk yang makin bertambah jumlahnya dan meningkatnya tuntutan akanmutu kehidupan yang lebih baik.

Sihaloho (2004) membagi konversi lahan  kedalam tujuh pola atau tipologi, yaitu:

a. Konversi gradual berpola sporadis; dipengaruhi oleh dua faktor utama yaitu lahan yang kurang/ tidak produktif dan terdesakan ekonomi pelaku konversi.

b. Konversi sistematik berpola ‘enclave’ dikarenakan lahan kurang produktif,sehingga konversi dilakukan secara serempak untuk meningkatkan nilai tambah.

c. Konversi lahan sebagai respon atas pertumbuhan penduduk (population growthdriven land conversion); lebih lanjut disebut konversi adaptasi demografi,dimana dengan meningkatnya pertumbuhan penduduk, lahan terkonversi untukmemenuhi kebutiuhan tempat tinggal.

a. Konversi yang disebabkan oleh masalah social (social problem driven landconversion); disebabkan oleh dua faktor yakni keterdesakan ekonomi danperubahan kesejahteraan.

b. Konversi tanpa beban; dipengaruhi oleh faktor keinginan untuk mengubahhidup yang lebih baik dari keadaan saat ini dan ingin keluar darikampung

i. Konversi adaptasi agraris; disebabkan karena keterdesakan ekonomidan keinginan untuk berubah dari masyarakat dengan tujuanmeningkatkan hasil pertanian.

ii. Konversi multi bentuk atau tanpa bentuk; konversi dipengaruhi olehberbagai faktor, khususnya faktor peruntukan untuk perkantoran,sekolah, koperasi, perdagangan, termasuk sistem waris yang tidakdijelaskan dalam konversi demografi.

Proses alih fungsi lahan pertanian ke penggunaan nonpertanian yangterjadi disebabkan oleh beberapa faktor. Ada tiga faktor penting yangmenyebabkan terjadinya alih fungsi lahan sawah yaitu:

1.      Faktor EksternalMerupakan faktor yang disebabkan oleh adanya dinamika pertumbuhan perkotaan,demografi maupun ekonomi. 2.      Faktor InternalFaktor ini lebih melihat sisi yang disebabkan oleh kondisi sosial-ekonomirumah tangga pertanian pengguna lahan. 3.      Faktor KebijakanYaitu aspek regulasi yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat maupun daerah yangberkaitan dengan perubahan fungsi lahan pertanian. Kelemahan padaaspekregulasi atau peraturan itu sendiri terutama terkait dengan masalahkekuatan hukum, sanksi pelanggaran, dan akurasi objek lahan yang dilarangdikonversi. 

Faktor lain penyebab alih fungsi lahan terutama ditentukan oleh :

1.      Rendahnya nilai sewa tanah (land rent); lahan sawah yang beradadisekitar pusat pembangunan dibandingkan dengan nilai sewa tanah untukpemukiman dan industri. 2.      Lemahnya fungsi kontrol dan pemberlakuan peraturan oleh lembagaterkait. 3.      Semakin menonjolnya tujuan jangka pendek yaitu memperbesar pendapatanasli daerah (PAD) tanpa mempertimbangkan kelestarian (sustainability) sumberdayaalam di era otonomi.

C. GAMBARAN UMUM

Jalan Purnawarman memiliki posisi strategis di pusat kota Bandung. Jalan inilokasinya berdekatan dengan kantor wali kota, dan dekat dengan salah satu mallbesar di Bandung, yaitu Bandung Indah Plaza. Jalan ini berbatasan denganJl.R.L.E.E Martadinata. Hal tersebut mengakibatkan jalan ini sering dialaui,sehingga terjadi pertumbuhan ekonomi. Sepanjang koridor jalan Purnawarman, dariKantor Pajak Kota Bandung hingga (Rumah Makan), banyak terdapat bangunankomersial, baik itu komersial jasa, komersial perdagangan dll. Bangunan –bangunan terebut diantaranya, Circle-K (CK) , Universitas Bisnis Indonesia (UNIBI),Institut Francaic Indonesia (IF), Bandung Elektronic Center (BEC), Factory Outlet (FO) dll. Bagian yang menarik dari kawasan ini adalah, di sepanjang jalan koridorberderet tak hentinya bangunan komersial. Kawasan ini menjadi sangat padat ketikadi sore hari atau di akhir pekan, karena hampir semua bangunan komersil tersebuttidak memiliki lahan parkir yang cukup sehingga parkiran liar memakan ruas jalanPurnawarman yang kecil. Hal yang menarik lainnya adalah di sepanjang koridorjalan ini banyak sekali PKL yang menjajakan barang jualannya yang menyumbangkankontribusi kemacetan di koridor jalan tersebut.

D. ANALISIS

GAMBAR IPETA PERENCANAAN TATA GUNA LAHAN SEPANJANG KORIDOR JALAN PURNAWARMAN TAHUN 2004

GAMBAR IIEKSISTING TATA GUNA LAHAN SEPANJANG KORIDOR JALAN PURNAWARMAN TAHUN 2013

Perencanaan landuse berkaitan dengan pengaturan guna lahan yang mencakup unsurkeilmuan, keindahan, dan alokasi sumber daya. Tujuan perencanaan landuse ialahmenyediakan dan mendukung kemampuan alam agar mampu menyokong kehidupan manusiasecara kontinyu. Perencanaan landuse menuntut koordinasi pada tingkatan pemerintahdan masyarakat. Pemerintah dalam hal ini pemerintah daerah menjalankan fungsinyasebagai pemangku kebijakan daerah yang terdiri dari manajaemen pertumbuhan, anggaranbelanja daerah, kebijakan landuse dan pengaturan regulasi perencanaan. Sedangkanmasyarakat dalam hal ini berhak turut serta dalam perancangan dan penentuan kebijkanperencanaan landuse.

Pada survey ini diteliti perubahan tata guna lahan sepanjang koridor JalanPurnawarman. Menurut hasil survey yang telah dilakukan menunjukkan perubahan tataguna lahan di daerah sepanjang koridor jalan Purnawarman dari kawasan pemukimanmenjadi kawasan komersial. Berdirinya salah satu pusat perbelanjaan barangelektronok di Jalan Purnawarman yaitu BEC memberikan efek perubahan guna lahan padalahan-lahan di sekitarnya.

Berkembangnya BEC sebagai pusat perbelanjaan elektronik terbesar pertama diBandung menarik konsentrasi masyarakat menuju ke jalan Purnawarman untuk melakukanaktivitas jual – beli barang elektronik. Berkembangnya kawasan jalan Purnawarmanmenjadi pusat aktivitas perdagangan elektronik di wilayah tersebut menyebabkanbanyak pemilik lahan dan bangunan membangun pertokoan di kawasan jalan Purnawarman.Lahan-lahan yang berada di sekitar BECyang semula merupakan lahan permukimankemudian beralihfungsi menjadi lahan perdagangan dengan didirikannya toko, FO,Universitas dll di kawasan tersebut.

Berdasarkan Teori Land Rent Lokasi Barlow (1978:75) menggambarkan hubunganantara nilai land rent dan alokasi sumber daya lahan diantara berbagai kompetisipenggunaan kegiatan sektor yang komersial dan strategis mempunyai land rent yangtinggi, sehingga sektor tersebut berada pada kawasan strategis mempunyai land rentyang tinggi, sehingga sektor tersebut berada pada kawasan strategis, sebaliknyasektor yang kurang mempunyai nilai komersial maka nilai rentnya semakin kecil. Landrent diartikan sebagai locational rent.

Tabel Harga Jual dan Harga Sewa Kios di BEC di Jl. Purnawarman

Nama Harga Jual Harga Sewa /tahun

Kios di BEC Rp2.000.000.000

Rp160.000.000

Sumber : tokobagus.com

Nama Harga Jual Harga Sewa /tahun

Ruko 2 LantaiStrategis Di Bandung Timur.

Rp925.000.000

Rp 90.000.000

Sumber : tokobagus.com

D ari tabel tersebut, terlihat perbedaan besar dari harga jual lahan dan hargasewa lahan yang ada di kawasan jalan Purnawarman (KBU) dengan Kawasan Bandung Timur.Berdasarkan Teori Land Rent Lokasi Barlow (1978:75) menggambarkan hubungan antaranilai land rent dan alokasi sumber daya lahan diantara berbagai kompetisi penggunaankegiatan sektor yang komersial dan strategis mempunyai land rent yang tinggi,sehingga sektor tersebut berada pada kawasan strategis mempunyai land rent yangtinggi, sehingga sektor tersebut berada pada kawasan strategis, sebaliknya sektoryang kurang mempunyai nilai komersial maka nilai rentnya semakin kecil. Land rentdiartikan sebagai locational rent. Hal tersebut yang terjadi pada kawasan jalanPurnawarman.

Pada awalnya, terjadi ketidaksesuaian pemanfaatan lahan yang menimbulkanimplikasi berbagai elemen dalam man kawasan mulai dari perubahan aktivitasmasyarakat hingga perubahan tata ruang. Perubahan guna lahan menjadi kawasankomersial menyebabkan banyak pengembang, maupun investor berdatangan untukberinvestasi di kawasan tersebut. Banyak pemilik lahan yang kemudian menjual ataumenyewakan lahannya kepada investor. Selain itu, banyak juga pemilik lahan yangmembuka lapangan usaha di rumah tinggalnya karena mengikuti perubahan guna lahan.Akibatnya, harga tanah di kawasan jalan Purnawarman naik. Kenaikan harga tanahtersebut akhirnya juga membuat masyarakat enggan membeli tanah dan membangun rumahtinggal di kawasan jalan Purnawarman.

Akibatnya, perubahan keadaan jalan perlahan-lahan terjadi mulai darimeningkatnya kepadatan arus lalu lintas, bertambahnya volume kendaraan yangmelintasi jalan, serta membaiknya infrastruktur di kawasan Jalan Purnawarman.Sempitnya lahan permukiman di kawasan jalan tersebut berbanding terbalik dengankebutuhan akan permukiman yang meningkat karena berdirinya pusat perbelanjaanelektronik dan pertokoan. Jumlah pertokoan yang semakin banyak menyebabkanpeningkatan jumlah tenaga kerja. Salah satu kebutuhan tenaga kerja adalah tempattinggal. Karena ketersediaan tempat tinggal di kawasan tersebut sangat sedikit, paratenaga kerja sulit mencari tempat tinggal di dalam maupun sekitar tempat kerjanya,sehingga mayoritas tenaga kerja menggunakan moda transportasi kendaraan bermotor.Hal ini menyebabkan peningkatan volume kendaraan yang melintasi jalan Purnawarmanq.Kapasitas jalan yang tidak terlalu besar diisi oleh jumlah kendaraan yang banyak,sehingga mengakibatkan kepadatan arus lalu lintas. Terlebih lagi, Jalan Purnawarman

merupakan tempat pertemuan beberapa jalan utama di sekitarnya. Oleh karena itu,kemacetan di titik-titik pertemuan jalan utama tidak dapat dihindari.

Masalah lalu lintas merupakan salah satu masalah yang ditimbulkan akibatketidaksesuaian pemanfaatan lahan. Masalah lain yang timbul adalah masalah kepadatanpenduduk akibat terkonsentrasinya aktivitas perdagangan masyarakat di kawasan jalanPurnawarman. Selain itu, ketidaksesuaian pemanfaatan ruang dengan perencanaan gunalahan mengakibatkan tidak tercapainya keseimbangan tata ruang sehingga dapatmenghambat perkembangan suatu sektor dalam wilayah tersebut. Oleh karena itu, untukmengurangi berbagai masalah dan dampak negatif pemanfaatan ruang,pemerintah harusmenjalankan fungsi pengendalian dalam pemanfaatan tata ruang. Kemudian dibutuhkanperan serta masyarakat agar pemanfaatan ruang dapat konsisten dan sesuai denganperencanaan yang telah dibuat.

E. PENUTUP

Koridor jalan Purwarman mengalami perubahan land use dari tahun 2004 hingga2013. Lahan yang mayoritas asalnya adalah lahan permukiman telah berubah secarasignifikan menjadi lahan komersial. Lahan komersial di koridor jalan ini dibangunlahan komersial perdagangan seperti BEC, CK, FO dll dan lahan komersial jasaseperti UNIBI, Dinas Perpajakan Kota Bandung dll. Perluasan lahan yang berubahdiantaranya perluasan BEC yang berekspansi dengan memseteli lahan disampingnyadan perluasan lahan Gramedia. Akibat dari maraknya pembangunan kawasan komersialyang padat di kawasan ini, menarik perhatian masyarakat untuk berkunjung kedaerah ini sehingga menyebabkan banyak kendaraan yang singgah disini sementaraakses jalan sempit yang pada akhirnya menimbulkan kemacetan.

Dalam setiap perencanaan pembangunan tata guna lahan di Bandung, sebaiknyamemperhatikan Kebijakan dan Strategi Pengendalian Pemanfaatan Ruang dalamPeraturan Daerah Kota Bandung No. 18 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Bandung Tahun2011-2031. Karena kesalahan pemanfaatan ruang dapat menyebabkan dampak negatif,seperti misalnya kemacetan. Perlunya Penegakan Kembali Peraturan Daerah KotaBandung NOMOR 3 TAHUN 2005 Tentang Penyelenggaraan Ketertiban, Kebersihan DanKeindahan dirasa perlu, untuk menertibkan kawasan Purnawarman.

F. DAFTAR PUSTAKA

Darsiharjo.1998. Bentuk pemanfaatan lahan dan fungsi daerah resapan di Bandung Utara. Fakultas Pendidikan Ilmu Pengetahuan Sosial, Institut Keguruan dan Ilmu Pendidikan :Bandung

Puspandari,Namira. Alih Fungsi Ruang Terbuka Hijau Di Kota Bandung Dalam Pelestarian FungsiLingkungan. Unpad:Bandung

Peraturan Daerah Kota Bandung NOMOR 3 TAHUN 2005Peraturan Daerah Kota Bandung No. 18 Tahun 2011 RTRW Kota Bandung Tahun 2011-2031

http://prayudho.wordpress.com/2009/11/05/teori-lokasi/

G. LAMPIRAN