PERENCANAAN INVESTASI

PEMBANGUNAN PERUMAHAN “JAVANESE ROYAL RESIDENCE”

DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR

(Lokasi: Desa Winong Kecamatan Boyolali Kabupaten Boyolali)

Tugas Akhir

Untuk memenuhi persyaratan

mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh :

YUDHA ANGGIS PRASETYA

NIM : D100 130 016

kepada

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2017

iv

MOTTO

“Kegagalan hanya terjadi bila kita menyerah”

(Lessing )

“Orang-orang yang sukses telah belajar membuat diri mereka melakukan hal yang harus

dikerjakan ketika hal itu memang harus dikerjakan, entah mereka menyukainya atau

tidak.”

(Aldus Huxley)

“Banyak kegagalan dalam hidup ini dikarenakan orang-orang tidak menyadari betapa

dekatnya mereka dengan keberhasilan saat mereka menyerah.”

(Thomas Alva Edison )

“Apabila Anda berbuat kebaikan kepada orang lain, maka Anda telah

berbuat baik terhadap diri sendiri.”

(Benyamin Franklin)

“Kebanyakan dari kita tidak mensyukuri apa yang sudah kita miliki, tetapi kita selalu

menyesali apa yang belum kita capa”

(Schopenhauer)

“Setiap pekerjaan dapat diselesaikan dengan mudah bila dikerjakan tanpa keengganan”

( Anonymous )

“Jangan tunda sampai besuk apa yang bisa engkau kerjakan hari ini”

( Nasution Siregar )

v

PERSEMBAHAN

Assalamualaikum, wr,wb

Alhamdulillah dan Alhamdulillah atas berkat rahmat Allah SWT kepada

hambanya, sehingga saya dapat menyelesaikan proses akhir dari Tugas Akhir

untuk menempuh derajat S1 yang telah saya tempuh selama 4 tahun disini, syukur

alhamdlillah banyak terimakasih kepada Allah SWT dan hasil ini ku

persembahkan kepada:

1. Orang tua saya, yang telah susah payah mendukung dan selalu memberikan

prioritasnya terhadap saya..

2. Terima kasih juga untuk Seluruh Keluarga Besar Teknik Sipil UMS, dari

seluruh dosen, sampai tukang cleaning service .

3. Terima kasih untuk Bapak Nur Sahid, atas setiap support serta bimbingannya

selama ini, terima kasih atas kejutan-kujutan deadline waktu serta banyaknya

tawa yang bapak buat, Bapak pkonya yang terbaik.

4. Terima kasih u n t u k anggota Kontrakan (Alba, Alfian, Dinar, Agus) dan juga

temen-temen yang selalu membantu dikala susah (Ricoz, Yuli, Ludy, Dewanto,

Ahmad Riski, Baskom, Sueb, Ojan) kalian sahabat terbaik, terima kasih sekali

atas setiap kebersamaan yang telah kita lalui bersama, semoga persahabatan ini

berlangsung selamanya.

5. Terima Kasih juga untuk Devita Putriatmini yang selalu membirikan motivasi,

semangat, dan tak pernah lelah mendukung disaat masa masa sulit.

5. Dan seluruh angkatan teknik sipil kususnya 2013 terima kasih watu selama 4

tahun kita dikampus, terima kasih atas kenangan, bantuan dan cerita cerita selama

ini di kampus kita UMS FAKULTAS TEKNIK SIPIL.

6. Terima kasih juga untuk supporter banyangan yang selalu mendukung dari

belakang, terima kasih atas segalanya, terima kasih telah menunggu saya

berproses.

7. Terima kasih untuk teman-teman lingkungan rumah, yang juga telah ikut

membantu membuat pengerjaan tugas akhir ini.

Waalaikumsalam, wr,w

vi

PRAKATA

Syukur Alhamdulillah Segala Puji dipanjatkan kehadirat Allah SWT yang

telah melimpahkan rahmat, hidayah-Nya, sehingga penyusun dapat menyelesaikan

laporan Tugas Akhir Untuk menempuh derajat S1 dengan Judul “Perencanaan

Investasi Pembangunan Perumahan Javanese Royal Residence Ditinjau dari

Ekonomi dan Kebutuhan Pasar”.

Dalam kesempatan ini saya selaku penyusun Tugas Akhir mengucapkan

terima kasih kepada :

1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik

Universitas Muhammadiyah Surakarta.

2. Mochamad Solikin Ph.D., Selaku Dewan Penguji I yang telah memberikan

dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.

3. Bapak Budi Priyanto S.T., M.T., Selaku Dewan Penguji II Tugas Akhir yang

telah memberikan waktunya dan nasehatnya.

4. Bapak Ir. H. M. Nursahid, M.M., M.T. selaku Pembimbing Tugas Akhir yang

telah memberikan ilmu, semangat, arahan, bimbingan, nasehat dan traktiran.

5. Ibu Yenny Nurchsanah, S.T., M.T., selaku Sekretaris Jurusan Sekaligus yang

telah membantu mengurus nilai-nilai.

6. Achmad Karim Fatchan, Ir., M.T., selaku Pembimbing Akademik yang telah

memberikan arahan, masukan dan bimbingan.

7. Rekan-rekan Tugas Akhir Manajemen Konstruksi ber-6.

Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna.

Untuk itu, penulis mengharap kritik dan saran yang membangun.

Wassalamu’alaikum Wr. Wb

Surakarta, Agustus 2017

Penyusun

vii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ............................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN................................................................. ii

HALAMAN PERNYATAAN................................................................. iii

HALAMAN MOTTO.............................................................................. iv

HALAMAN PERSEMBAHAN.............................................................. v

PRAKATA............................................................................................... vi

DAFTAR ISI............................................................................................ vii

DAFTAR GAMBAR............................................................................... ix

DAFTAR TABEL.................................................................................... x

DAFTAR ISTILAH................................................................................ xi

DAFTAR LAMPIRAN........................................................................... xiii

ABSTRAKSI............................................................................................ xiv

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang......................................................................... 1

B. Rumusan Masalah.................................................................... 2

C. Tujuan Penelitian..................................................................... 3

D. Manfaat Penelitian................................................................... 3

E. Batasan Masalah...................................................................... 4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Rumah...................................................................................... 5

B. Permintaan Rumah................................................................... 6

C. Studi Kelayakan....................................................................... 6

D. Investasi................................................................................... 6

E. Payback Period........................................................................ 7

F. Manajemen Resiko.................................................................. 7

BAB III LANDASAN TEORI

A. Investasi................................................................................... 8

B. Proyek Konstruksi................................................................... 8

viii

C. Pasar........................................................................................ 9

D. Analisa Kebutuhan Pasar......................................................... 9

E. Kajian Ekonomi....................................................................... 12

BAB IV METODE PENELITIAN

A. Objek dan Lokasi Penelitian....................................................` 17

B. Metode Penelitian....................................................................` 18

C. Pengumpulan Data................................................................... 18

D. Tahapan Penelitian................................................................... 19

BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Pengolahan Data...................................................................... 23

1. Uji Kecukupan Data........................................................... 23

2. Uji Validitas dan reabilitas................................................. 24

3. Uji Korelasi........................................................................ 26

B. Perencanaan Jumlah Rumah.................................................... 28

1. Masterplan

C. Rencana Anggaran Biaya (RAB)............................................. 36

1. Tipe 40............................................................................... 36

2. Tipe 54............................................................................... 37

3. Tipe 70............................................................................... 38

4. Tipe 90............................................................................... 39

D. Rekapitulasi Total Biaya Proyek............................................. 40

1. Data Hasil Perhitungan...................................................... 44

2. Analisa Keuangan.............................................................. 51

E. Aliran Keuangan...................................................................... 51

1. Nilai Waktu Dari Uang...................................................... 51

2. Penilaian Kelayakan Investasi........................................... 53

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan.............................................................................. 59

B. Saran........................................................................................ 61

PENUTUP

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

ix

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar IV.1 Lokasi Perencanaan............................................................. 17

Gambar IV.2 Tahapan Penelitian.............................................................. 22

Gambar V.1 Masterplan Perumahan......................................................... 29

Gambar V.2 Gapura Masuk Perumahan Javanese royal residence........... 30

Gambar V.3 Taman Perumahan Javanese royal residence........................ 31

Gambar V.4 Desain Perencanaan Rumah Tipe 40/72............................... 32

Gambar V.5 Desain Perencanaan Rumah Tipe 54/90............................... 33

Gambar V.6 Desain Perencanaan Rumah Tipe 70/110............................. 34

Gambar V.7 Desain Perencanaan Rumah Tipe 90/105............................. 35

x

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuisioner................................................. 23

Tabel V.2 Hasil Uji Validitas............................................................... 25

Tabel V.3 Hasil Uji Realibilitas............................................................ 25

Tabel V.4 Uji Korelasi . ........................................................................ 26

Tabel V.5 Presentase Jumlah Unit Rumah........................................... 28

Tabel V.6 Tipe Rumah Yang Ditawarkan............................................ 28

Tabel V.7 RAB Rumah Tipe 40........................................................... 36

Tabel V.8 RAB Rumah Tipe 54........................................................... 37

Tabel V.9 RAB Rumah Tipe 70........................................................... 38 38

Tabel V.10 RAB Rumah Tipe 90 . ......................................................... 39

Tabel V.11 Rekapitulasi Total Biaya Proyek......................................... 40

Tabel V.12 Fixed Cost ............................................................................ 41

Tabel V.13 Variable Cos........................................................................ 41

Tabel V.14 Pemanfaatan lahan ............................................................... 42

Tabel V.15 Perhitungan Kavling Siap bangun........................................ 42

Tabel V.16 Harga Jual Seluruh Unit Rumah.......................................... 43

Tabel V.17 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan................................... 44

Tabel V.18 Bunga Perbulan.................................................................... 45

Tabel V.19 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 1- 3 & Ke 4- 6.......... 46 ..

Tabel V.20 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 7 - 9 & Ke 10 – 12.... 47

Tabel V.21 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 13 – 15 & 16 – 18..... 47 ..

Tabel V.22 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke 19– 21 & 22 – 24...... 48

Tabel V.23 Rekapitulasi Aliran Keuangan............................................. 49

Tabel V.24 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus Kas Masuk....................... 52

Tabel V.25 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap............... 53

Tabel V.26 Pengembalian Atas Investasi (Return On Investment)........ 54

Tabel V.27 Present Value Cost Out........................................................ 55

Tabel V.28 Present Value Cost In........................................................... 55

Tabel V.29 Diskonto i=8,06% (0,67% Perbulan).................................... 56

xi

DAFTAR ISTILAH

A

A (sig)

=

=

Aliran kas bersih (netto)

Taraf signifikansi

A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas

An

BCR

=

=

Aliran kas pada tahun ke-n

Benefit Cost Ratio

BEP

Cf

=

=

Break Even Point

Biaya pertama

(C)op

(C)t

=

=

Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)

Aliran kas masuk pada tahun ke-t

(C0)t

FC

F/A

=

=

=

Aliran kas keluar pada tahun ke-t

Biaya tetap

Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang

F/PV

H0

=

=

Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang

Hipotesis pertama

H1

i

=

=

Hipotesis kedua

Bunga arus pengembalian

IRR

k

=

=

Internal Rate of Return

Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)

N

N’

=

=

Jumlah data yang didapat

Jumlah pengamatan yang diperlukan

NPV

P

=

=

Net Present Value

Harga penjualan per unit

PP

PV/A

=

=

Payback Period

Diketahui anuitas dicari nilai sekarang

PV/F

(PV)B

=

=

Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang

Nilai sekarang benefit

(PV)C

Qi

=

=

Nilai sekarang biaya

Jumlah unit yang terjual pada titik impas

xii

R

r tabel

=

=

Nilai sekarang pendapatan

Tabel koefisien relasi “r” momen produk

ROI

s

=

=

Return on Investment

Tingkat ketelitian

t

VC

=

=

Waktu

Biaya tidak tetap per unit

Xi = Data pengamatan

xiii

DAFTAR LAMPIRAN

1. Fotocopi Sertifikat Tanah

2. Kuisioner

3. Gambar Kerja

4. Volume Pekerjaan

5. Rancangan Anggaran Biaya

6. Analisa Harga Satuan

xiv

PERENCANAAN INVESTASI

PEMBANGUNAN PERUMAHAN “JAVANESE ROYAL RESIDENCE”

DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR

(Lokasi: Desa Winong Kecamatan BoyolaIi Kabuputan Boyolali)

Abstrak

Rumah adalah sebuah tempat tujuan akhir dari manusia. Rumah menjadi tempat

berlindung dari cuaca dan kondisi lingkungan sekitar, selain itu rumah menjadi

bagian dari gaya hidup manusia. Pertumbuhan penduduk di kabupaten Boyolali

mengalami peningkatan sekitar 0,35% dari tahun sebelumnya, melihat data tersebut

ada sebuah peluang untuk dilakukannya investasi di Desa Winong Kecamatan

BoyolaIi Kabuputan Boyolali. Perencanaan investasi diawali dengan beberapa

tahap, diantaranya mencari data primer dan skunder kemudian melakukan

penyebaran kuisioner, hasil dari kuisioner kemudian dikelola menggunakan

program SPSS untuk diuji kelayakan data. Adapun uji analisis ekonomi yang

meliputi Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value

(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Break event Point

(BEP), Indeks Profitabilitas (IP). Berdasarkan hasil perhitungan PP terjadi pada 29

Bulan 13 Hari, ROI setelah pajak bernilai 3,93 % per bulan = 47,26% per tahun,

NPV sebesar (+)Rp 1.873.368.053 (IRR) bernilai 17,27 % > 8,06 %, BCR sebesar

1,08 > 1, BEP terjadi pada saat 34 unit rumah terjual , IP sebesar 1,08 > 1.

Berdasarkan hasil tersebut dapat disimpulkan bahwa investasi di Desa Winong

Kecamatan BoyolaIi Kabuputan Boyolali layak dilakukan.

Kata kunci : Rumah, Perencanaan, Investasi, Analisis Ekonomi.

Abstract

The house is a place of final destination of human. The house becomes a shelter

from weather and environmental conditions, other than that the house becomes part

of the human lifestyle. Population growth in Boyolali district increased by about

0.35% from the previous year, looking at the data there is an opportunity for

investment in Winong Village Boyolali District BoyolaIi District. Investment

planning begins with several stages, including searching primary and secondary

data and then distributing questionnaires, the results of the questionnaire and then

managed using SPSS program to test the feasibility of data. The economic analysis

test includes Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value

(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Break Event Point

(BEP), Profitability Index (IP). Based on the results of the calculation of PP occurs

on 29 Months 13 Days, ROI after taxes worth 3,93 % per month = 47,26% per year,

NPV of (+) Rp. 1.873.368.053 (IRR) is worth 17,27 % > 8.06%, BCR of 1.08> 1,

BEP occurs when 34 housing units are sold, IP is 1,08> 1. Based on these results it

can be concluded that investment in Winong Village BoyolaIi Sub- Boyolali

regency is worth doing.