Penilaian OP Bangunan

SISMIOP

SISTEM MANAJEMEN

INFORMASI OBJEK PAJAK

Penilaian Bangunan

Outline

1. Objek Penilaian

2. Kriteria Objek Pajak

3. Pendekatan Penilaian

4. Cara Penilaian a. Penilaian Massal

b. Penilaian Individual

5. Penilaian Tanah

6. Pembuatan ZNT/NIR

7. Standarisasi Nama Jalan

Objek Penilaian

OP BUMI • Permukaan Tanah

• Tubuh Bumi (Sektor Pertambangan Migas)

• Hasil Produksi (Sektor P3)

OP BANGUNAN • Bangunan

– Komponen Utama

– Komponen Material

– Komponen Fasilitas

Pendekatan Penilaian

*) Penyusutan : berkurangnya nilai bng yg disebabkan oleh keusangan/penurunan kondisi fisik bangunan

Data Pasar membandingkan OP yg akan dinilai dg OP lain yg sejenis,

OP pembanding tsb harus sudah diketahui harga jualnya,

dipengaruhi faktor letak,kondisi,waktu,fasilitas,lingkungan

biasanya digunakan untuk menentukan ZNT dan NIR.

Biaya hitung seluruh biaya pembangunan baru yg dikeluarkan,

guna memperoleh OP tsb pd saat penilaian dilakukan,

menggunakan DBKB untuk menilai objek bangunan,

biaya perolehan baru tsb dikurangkan dg penyusutan.

Kapitalisasi Pendapatan

salah satu cara yg digunakan untuk penentuan NJOP,

dg mengkapitalisasi pendapatan bersih selama 1 tahun,

biasanya digunakan untuk OP khusus/komersial.

Cara Penilaian PENILAIAN

MASSAL • dilakukan secara sistematis

untuk sejumlah OP;

• pada saat tertentu;

• secara bersamaan;

• menggunakan prosedur yg standar

• menggunakan program aplikasi SISMIOP (CAV)

PENILAIAN INDIVIDUAL

• dilakukan dg memper-hitungkan semua karakteristik dr stiap OP

• dilakukan terhadap: – OP non-standar, – OP khusus, – OP bernilai tinggi, atau – OP yg dinilai dg CAV tetapi

tdk dpt mencermin-kan nilai yg sebenarnya

*) Computer Assisted Valuation (CAV) adalah proses penilaian yg menggunakan bantuan komputer

Kriteria Objek Pajak OP Standar

• Luas tanah 10.000 m2

• Jumlah lantai bangunan 4

• Luas bangunan 1.000 m2

OP Khusus

• OP yg memiliki konstruksi khusus, atau

• keberadaannya memiliki arti yg khusus

• contoh: lap golf, pelabuhan laut, bandara, jalan tol, pompa bensin,dll

OP Non Standar

• Luas tanah: > 10.000 m2

• Jumlah lantai bangunan > 4

• Luas bangunan > 1.000 m2

Kriteria Bangunan

Bangunan Non Standar

Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan > 1000 m2

atau Jumlah lantai bangunan > 4 lantai, yaitu:

Semua Bangunan dg JPB berikut:

Bangunan Standar

Semua Bangunan dg JPB berikut:

Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan ≤ 1000 m2

atau Jumlah lantai bangunan ≤ 4 lantai, yaitu:

• Perkantoran Swasta (JPB 02), • Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04), • Gedung Pemerintah (JPB 09)

• Rumah Sakit/Klinik (JPB 05), • Hotel/Wisma (JPB 07),

• Pabrik (JPB 03), • Bengkel/Gudang/Pertanian(JPB08), • Apartemen (JPB 13), • Tangki Minyak (JPB 15),

• Olahraga/Rekreasi (JPB 06), • Bangunan Parkir (JPB 12), • Pompa Bensin (JPB 14), • Gedung Sekolah (JPB 16)

• Perkantoran Swasta (JPB 02), • Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04), • Gedung Pemerintah (JPB 09),

• Rumah Sakit/Klinik (JPB 05), • Hotel/Wisma (JPB 07),

• Perumahan (JPB 01), • Bangunan Lain-Lain (JPB 10)

Alur Data Penilaian Massal (CAV)

Input Proses Output

Penilaian Bangunan

Penilaian Bumi

SPOP NJOP Bumi

Hitung Nilai Bng

Hitung Nilai Bumi

LSPOP

ZNT/NIR

DBKB NJOP Bangunan

Konversi Kelas Bumi

Konversi Kelas Bng

Kegiatan Penilaian Massal dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk mengcopy data-data dari tahun sebelumnya.

Copy DBKB,ZNT,Tempat Pembayaran Massal

dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data NIR yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.

Pemutakhiran NIR

dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data ZNT beberapa OP sekaligus dlm 1 wilayah blok PBB.

Pemutakhiran ZNT Massal

dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data harga resources yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.

Pemutakhiran harga bahan dan upah

dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB non standar yg telah dicopy dr tahun sebelum.

Pemutakhiran DBKB non-standar

dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr tahun sebelum.

Pemutakhiran DBKB fasilitas

dilakukan oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng scr massal untuk seluruh OP dalam 1 wil. desa/kel.

Penilaian Massal Bumi + Bangunan (Kalibrasi)

1

2

3

4

5

6

7

Proses Penilaian Massal (CAV)

Pemutakhiran ZNT/NIR

2

3

2

1

Pemutakhiran Harga Resources

• Komponen Harga Resource: – 01. Upah Pekerja – 02. Bahan Batu/Pasir – 03. Semen – 04. Kayu – 05. Bahan Besi/Baja – 06. Bahan Atap – 07. Bahan Lantai – 08. Bahan Langit-langit – 09. Bahan Pintu/Jendela/Partisi – 10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\ – 11. Lain-Lain

direkam dlm satuan ribuan Rp

KEP-533/PJ.6/2000 ttg Juklak Pendaftaran, Pendataan, & Penilaian Objek & Subjek PBB Dalam Rangka

Pembentukan dan/atau Pemeliharaan Basisdata SISMIOP (Lampiran 26)

Pemutakhiran DBKB Fasilitas

• Komponen2 Fasilitas Bangunan:

KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26

Pemutakhiran DBKB Non Standar

• DBKB Non Standar terdiri dari: – DBKB JPB 02 – Perkantoran Swasta – DBKB JPB 04 – Pertokoan/Apotik/Ruko – DBKB JPB 05 – Rumah Sakit/Klinik – DBKB JPB 06 – Olahraga/Rekreasi – DBKB JPB 07 – Hotel/Wisma – DBKB JPB 09 – Gedung Pemerintahan – DBKB JPB 12 – Bangunan Parkir – DBKB JPB 13 – Apartemen – DBKB JPB 14 – Pompa Bensin – DBKB JPB 15 – Tangki Minyak – DBKB JPB 16 – Gedung Sekolah – DBKB JPB 8B (Daya Dukung Lantai) – DBKB Mezanin

Bng. JPB 03/08

direkam dlm satuan ribuan Rp

Hitungan Penilaian Bumi

• Nilai Sistem Bumi :

• NJOP Bumi per M2 :

• NJOP Bumi :

• Tabel Klasifikasi NJOP Bumi diatur dg PMK

NIR x Luas Bumi

NIR dikonversi ke klasifikasi NJOP bumi

NJOP Bumi/m2 x Luas Bumi

Alur Proses Penilaian Bumi

Contoh

Tabel Klasifikasi NJOP Bumi

(Lampiran II

PMK 150/PMK.03/2010

tentang Klasifikasi dan

Penetapan NJOP sbg

Dasar Pengenaan PBB)

Lampiran IA dan IB KMK Nomor 523/KMK.04/1998

tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB

Alur Data Penilaian Bangunan

Input Proses Output

Analisis Harga Bahan dan Upah

NJOP Bangunan

Nilai Sistem

DBKB Non Std

LSPOP

Hitung Biaya Pembangun-

an Baru

Konversi Kelas

DBKB Fasilitas

Harga Resource

Hitung Penyusutan

Hitungan Penilaian Bangunan

• Nilai Sistem Bangunan:

(Biaya pembangunan baru–penyusutan)

A. Biaya komponen utama Rp.

B. Biaya komponen material Rp.

C. Daya dukung lantai Rp.

D. Mezzanine Rp.

E. Fasilitas yg disusutkan Rp. (+)

F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Rp.

G. Penyusutan ( ... % x F ) Rp. (-)

H. Nilai setelah disusutkan ( F - G ) Rp.

I. Fasilitas yg tidak disusutkan Rp. (+)

J. Nilai sistem bangunan ( H + I ) Rp.

1. Atap 2. Dinding 3. Lantai 4. Langit2

1. AC Sentral 2. Kolam renang 3. Perkerasan Hal. 4. Lapangan Tenis 5. Lift 6. Tangga Berjalan 7. Pagar 8. Pmadam kbakarn 9. Genset 10. Sal. PABX/Telpn 11. Sumur Artesis 12. Boiler

1. Listrik 2. AC Window 3. AC Split

Khusus untuk bng: Pabrik (JPB03) & Gudang/bengkel/ pertanian(JPB08)


• Nilai Sistem Bangunan Standar:





D. Mezzanine Rp.

E. Fasilitas yg disusutkan Rp. (+)

F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Rp.





Baca DBKB Komp Utama X Luas Bangunan Baca DBKB Komp Material X Luas Bangunan Baca DBKB Daya Dukung X Luas Bangunan Baca DBKB Mezzanin X Luas Mezzanin Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan

Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan


• Nilai Sistem Bangunan Non Standar:





D. Mezzanine Rp.

E. Fasilitas yg disusutkan Rp.

(+) F.

Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E)

Rp.





Baca DBKB Komp Utama X Luas Bangunan

Baca DBKB Daya Dukung X Luas Bangunan Baca DBKB Mezzanin X Luas Mezzanin Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan

Baca DBKB Fasilitas X Jumlah Unit Satuan

Komp Material sdh masuk ke DBKB Komp Utama


• Nilai Bangunan per M2 :

• NJOP Bangunan per M2 :

• NJOP Bangunan:

• Tabel Klasifikasi NJOP Bng diatur dg PMK

Nilai Bng/m2 dikonversi ke Kelas Bng

NJOP Bng/m2 x Luas Bangunan

Nilai Bangunan / Luas Bangunan

Contoh DBKB Non Standar

SE-65/PJ.6/1993

Penyusutan Bangunan

• Komponen yg disusutkan: – Komponen Utama – Komponen Material

• Dinding, atap, lantai, langit-langit

– Komponen Fasilitas • Fasilitas-fasilitas bangunan selain yg tidak disusutkan

• Komponen yg tidak disusutkan: – Komponen Fasilitas:

• Listrik • AC Sentral, AC Split, AC Window • Genset • Boiler

Penyusutan Bangunan

Penyusutan Bangunan

• Hitung umur efektif bangunan non standar:

– Tidak ada tahun renovasi dan tahun dibangun>10 thn: • UmurEfektif = ((ThnPenilaian – ThnDibangun) + (2*10)) / 3;

– Tidak ada tahun renovasi dan tahun dibangun<=10 thn: • UmurEfektif = ThnPenilaian – ThnDibangun;

– Tahun renovasi - Tahun dibangun > 10 tahun: • UmurEfektif = (ThnPenilaian – ThnDibangun) + (2*10))/3);

– Tahun renovasi - Tahun dibangun <= 10 tahun: • UmurEfektif = ((ThnPenilaian – ThnDibangun) + (2*(ThnPenilaian –

ThnDibangun)))/ 3);

– Umur Efektif maksimal adalah 40 tahun, sehingga jika hitungan umur efektif > 40, maka Umur Efektif = 40

Penyusutan Bangunan

• Persentase Penyusutan: – Baca ke tabel penyusutan dg parameter berupa:

• Variabel Tahun Efektif • Variabel Umur Efektif

• Persentase Penyusutan Khusus JPB15 (tangki): – Tidak membaca ke tabel penyusutan.

– Hitungan Persentase Penyusutan: • PersenPenyusutan = (UmurEfektif * 5) / 100;

– Persentase Penyusutan maksimal adalah 50%, shg • jika hitungan Persentase Penyusutan > 50%, • maka Persentase Penyusutan = 50%.

Penyusutan Bangunan

UMUR

EFEKTIF

(Tahun)

Biaya pengganti baru per-m2 dan kondisi pada umumnya

< Rp 275.000,- Rp 275.000,- - Rp

475.000,- > Rp 475.000,-

SB B S J SB B S J SB B S J

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4

1 3 4 6 8 2 4 5 6 2 2 3 7

2 5 9 12 16 5 7 9 11 4 5 6 11

3 8 13 17 23 7 10 13 17 5 7 9 14

4 10 16 22 29 9 13 17 21 7 9 11 18

5 13 20 27 35 11 16 21 26 9 11 14 21

6 15 23 31 40 13 19 24 30 10 13 17 24

7 15 27 35 45 15 22 28 34 12 15 19 27

8 15 30 39 50 15 25 31 38 13 17 21 30

9 15 30 43 54 15 27 34 42 15 19 24 32

10 15 30 46 58 15 30 37 45 15 21 26 35

SE-62/PJ.6/1999 Tentang Juknis Penggunaan dan Otomatisasi DBKB

Penilaian OP Bangunan

Documents

Transcript of Penilaian OP Bangunan