Penilaian Bangunan Dan Property

7/26/2019 Penilaian Bangunan Dan Property

1/28

Bangunan

1. Pengertian Bangunan

Pengertian bangunan dalam arti gedung menurut PP no 36 tahun 2005

tentang Peraturan Pelaksanaan Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang

Bangunan Gedung adalah adalah wujud isik hasil !ekerjaan konstruksi "ang

men"atu dengan tem!at kedudukann"a# sebagian atau seluruhn"a berada di

atas dan$atau di dalam tanah dan$atau air# "ang berungsi sebagai tem!at

manusia melakukan kegiatann"a# baik untuk hunian atau tem!at tinggal#

kegiatan keagamaan# kegiatan usaha# kegiatan sosial# buda"a# mau!un

kegiatan khusus%2. Komponen Bangunan

Bangunan adalah suatu struktur "ang memiliki sebuah ata! dan

dinding dan berdiri lebih atau kurang se&ara !ermanen di satu tem!at%

'om!onen bangunan se&ara garis besar terbagi menjadi 2 "aitu(

a% 'om!onen struktural

'om!onen struktural adalah kom!onen "ang mendukung berdirin"a

bangunan tersebut% )ika kom!onen struktural dihilangkan# maka bangunan

tersebut akan terjadi kerusakan% *al ini dikarenakan kom!onen srtuktural

lah "ang mendukung berdirin"a suatu bangunan% 'om!onen stru&tural

dibagi menjadi bebera!a s"stem "aitu(

+, -istem !ondasi

2, -istem rangka

3, -istem ata!

b. 'om!onen non stru&tural

'om!onen nonstruktural adalah kom!onen !ada bangunan "ang tidak

mendukung kom!onen tersebut berdiri atau da!at disebut juga kom!onen

tambahan% 'om!onen ini da!at dihilangkan karena tidak mendukung

bangunan berdiri% .engan adan"a kom!onen nonstruktural# bangunan

da!at terlihat lebih indah% 'om!onen non stru&tural di bagi menjadi

bebera!a s"stem# antara lain(

+, -istem lantai

2, -"stem instalasi air dan listrik


2/28

3, Pintu dan jendela

/, 'erja inishing

5, -!e&ial &ontruksi

3. Jenis-Jenis Bangunan

a% Bangunan rumah tinggal !erumahan# rumah susun# a!artemen#

mess# asrama

b% Bangunan komersial retail# su!ermarket# !ertokoan

!akaian#makanan# motor1trans!ortasi# !eralatan elektronik,# !usat

!erbelanjaan# !erkantoran komersial# la"anan jasa seri&e# laundr"

dll,

&% Bangunan asilitas !engina!anmotel# hotel# &ottage# wisma tamu

d% Bangunan asilitas !endidikan !ra sekolah# sekolah#

kursus$!elatihan# !er!ustakaan# laboratorium !endidikan# s&ien&e !ark

dll

e% Bangunan asilitas kesehatan rumah sakit# !uskesmas# klinik

kesehatan# laboratorium medis# g"mnasium# !erawatan ke&antikan#

!usat rehabilitasi# !usat tera!i kesehatan# a!otek

% Bangunan asilitas !eribadahan masjid# gereja# !usat !eribadatan

lain dan asilitas la"anan s!iritual

g% Bangunan asilitas trans!ortasi bandara# terminal# stasiun#

!elabuhan# trael agen# !arker

h% Bangunan asilitas buda"a dan hiburan museum# !er!ustakaan#

gedung !ertunjukan

i% Bangunan asilitas !emerintahan dan la"anan !ublik kantor !olisi#

kantor !erijinan# !usat rekreasi dll

4. Klasifikasi Bangunan


3/28

'lasiikasi Gedung "ang terkandung dalam PP no 36 tahun 2005 adalah(

a% 'lasiikasi gedung berdasarkan tingkat kom!leksitas terdiri dari

bangunan gedung sederhana# tidak sederhana dan khusus%

b% 'lasiikasi gedung berdasarkan tingkat !ermanensi terdiri dari

bangunan gedung !ermanent# semi !ermanent dan darurat$sementara%

&% 'lasiikasi gedung berdasarkan tingkat resiko kebakaran terdiri dari

bangunan gedung tingkat resiko kebakaran tinggi# sedang dan rendah%

d% 'lasiikasi gedung berdasarkan onasi gem!a meli!uti tingkat onasi

gem!a "ang diteta!kan oleh instansi "ang berwenang%

e% 'lasiikasi gedung berdasarkan lokasi terdiri dari bangunan gedung di

lokasi !adat# di lokasi sedang dan di lokasi renggang%

% 'lasiikasi gedung berdasarkan ketinggian terdiri dari bangunan

gedung bertingkat tinggi# bertingkat sedang dan bertingkat rendah%

g% 'lasiikasi gedung berdasarkan ke!emilikan terdiri dari bangunan

gedung milik Negara# badan usaha dan !erorangan%

.alam PP ini juga dijelaskan tentang !eneta!an ungsi bangunan gedung

"aitu (

a% 4ungsi hunian 11 mem!un"ai ungsi utama sebagai tem!at tinggal

manusia%

b% 4ungsi keagamaan 11 mem!un"ai ungsi utama sebagai tem!at

melakukan ibadah%

&% 4ungsi usaha 11 mem!un"ai ungsi utama sebagai tem!at melakukan

kegiatan usaha# se!erti gedung !erkantoran# gedung !erdagangan dan

lain sebagain"a%

d% 4ungsi sosial dan buda"a 11 mem!un"ai ungsi utama sebagai tem!atmelakukan kegiatan sosial dan buda"a%

e% 4ungsi khusus 11 mem!un"ai ungsi utama sebagai tem!at melakukan

kegiatan "ang mem!un"ai tingkat kerahasiaan tinggi tingkat nasional

atau "ang !en"elenggaraann"a da!at membaha"akan mas"arakat di

sekitarn"a dan atau mem!un"ai resiko tinggi%


4/28

5. Material Bangunan

.alam !elaksanaan !embangunan baik itu rumah# gedung mau!un

bangunan struktur lainn"a kita membutuhkan material bangunan sebagai

bahan untuk !elaksanaan"a% Untuk da!at membangun sebuah bangunan

berkualitas maka di!erlukan u!a"a khusus dalam memilih bahan bangunan

"ang bagus% Bebera!a material bangunan "ang sering digunakan adalah(

- Beton

eru!akan batu buatan "ang terdiri dari &am!uran !asir# semen# batu atau

bahan lainn"a "ang di&etak menjadi bagian dari sebuah abngunan% Beton

mem!un"ai tingkat kuat tekan "ang berbeda1beda# misaln"a dinamakandengan s"mbol '1250 "ang berarti beton tersebut mem!un"ai kuat tekan

sebesar 250 kg$m2%

- -emen

-emen digunakan sebagai bahan !engikat agregat1agregat sehingga da!at

dibentuk menjadi batu beton% -emen da!at dibeli di took bangunan dengan

satuan sak atau kg%

- Besi beton

Besi beton digunakan seagai !enahan ga"a tarik !ada konstruksi beton%

Besi bangunan ban"ak di!roduksi dalam bentuk batangan dengna

!enam!ang lingkaran# untuk melihat datar berat besi !er m# da!at

melakukan download tabel berat besi%

- Bekisting

Bekisting bisa dibuat dari ka"u atau seng% Bekisting digunakan untuk

men&etak beton sesuai bentuk "ang diinginkan%

- Pasir

Pasir digunakan sebagai &am!uran material !engikat adukan baik beton

mau!un !emasangan material ainn"a% Pasir "ang baik dan la"ak digunakansebagai bahan bangunan sebelumn"a dilakukan tes !asir terlebih dahulu

"aitu tes besa butiran# tes kadar lum!ur dan organi&

- Batako

Batako adalah beton atau batu lain "ang di&etak jadi# sehingga

memudahkan dalam !elaksnaaann"a% Batako da!at digunakan !ada

dinding# lantai halaman# taman mau!un tem!at lainn"a


5/28

- aterial lainn"a se!erti ubin keramik# material !intu dan jendela# &at dan

lainn"a

6. Keandalan Bangunan

'eandalan adalah tingkat kesem!urnaan kondisi bangunan dan

!erlengka!ann"a# "ang menjamin keselamatan# ungsi# dan ken"amanan suatu

bangunan gedung dan lingkungann"a selama masa !akai gedung tersebut%

'eandalan Bangunan Gedung adalah keadaan bangunan gedung "ang

memenuhi !ers"aratan keselamatan# kesehatan# ken"amanan dan kemudahan

bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan ungsi "ang diteta!kan%

'eandalan bangunan meru!akan sebuah tolok ukur bagaimana sebuah

bangunan gedung telah teruji se&ara teknis memenuhi !ers"aratan "ang telah

ditentukan oleh !emerintah% Pers"aratan teknis bangunan diatur dalam

P7N PU N 29 T:*UN 2006 tentang Pedoman Pers"aratan Teknis

Bangunan Gedung% Peraturan tersebut meru!akan dasar hukum dari

!ers"aratan teknis "ang harus dimiliki sebuah bangunan gedung%

7. Kelaikan Bangunan

;aik menurut 'BB< 'amus Besar Bahasa


6/28

2.1 tilitas Bangunan

Utilitas berasal dari kata utilit" "ang berarti kegunaan% .alam dunia

arsitektur bangunan gedung# utilitas berarti hal1hal "ang men"ebabkan bangunan

da!at digunakan atau berungsi sebagaimana mestin"a% Utilitas bangunan suatu

gedung terdiri dari bebera!a kom!onen# dimana setia! kom!onen saling

mendukung ungsi gedung serta ken"amanan dan keselamatan orang1orang "ang

menggunakan gedung tersebut% 'om!onen1kom!onen utilitas bangunan tersebut

antara lain adalah s"stem instalasi !en&egahan kebakaran# s"stem trans!ortasi

ertikal # s"stem !lumbing# s"stem instalasi listrik# sistem sirkulasi udara# sistem

instalasi !enangkal !etir dan s"stem instalasi komunikasi%

1. !istem "ransportasi

:lat trans!ortasi dalam bangunan meru!akan alat "ang menunjang atau

memberi asilitas sirkulasi dalam bangunan gedung bertingkat# serta meru!akan

sarana !rasarana "ang mem!erlan&ar !ergerakan manusia di dalamn"a%

a% -istem trans!ortasi manual

"ang juga biasa disebut sistim trans!ortasi tan!a mesin "ang ada dalam

bangunan adalah tangga dan ram!s% Tangga meru!akan alat trans!ortasi

ertikal menghubungkan antar lantai tan!a menggunakan mesin% Penggunaan

tangga !ada bangunan bertingkat lebih dari tiga lantai# !ada umumn"a adalah

untuk keadaan tangga darurat,% 7am!s di!eruntukkan bagi sirkulasi beroda

se!erti gerobag untuk barang dan !engguna kursi roda%

b% -istem trans!ortasi mekanis

-istem trans!ortasi jenis ini juga dikenal sebagai sistim trans!ortasi dengan

mesin !enggerak% :da dua ma&am sistim trans!ortasi jenis mekanis ini# ialah

es&alator tangga berjalan, dan eleator lit,%+, skalator

s&alator atau tangga berjalan adalah alat trans!ortasi antar lantai#

sebagaimana tangga manual, "ang menghubungkan satu lantai dengan

satu lantai "ang di atasn"a mau!un di bawahn"a dengan menggunakan

sistem tangga "ang berjalan dengan bertenaga$bergerak atas bantuan

tenaga mesin% -e&ara horiontal dibutuhkan ruang &uku! luas untuk

asilitas ini# karenan"a# es&alator biasa digunakan !ada bangunan "ang

bersiat !ublik se!erti mall# bandar udara# dll%


7/28

2, leator ;it,#

;it adalah alat trans!ortasi ertikal antar lantai dalam bangunan

bertingkat se&ara menerus dengan menggunakan tenaga mesin% 4asilitas

trans!ortasi ertikal !ada bangunan berlantai ban"ak ini han"a

membutuhkan ruangan "ang relati ke&il% ;it mem!un"ai ke&e!atan "ang

lebih tinggi dibanding alat trans!ortasi dengan mesin lain dalam hal

memindahkan barang atau orang% Umumn"a lit digunakan !ada bangunan

"ang mem!un"ai jumlah lantai lebih dari tiga%

2. !istem Plum#ing

a% Pen"ediaan :ir Bersih

:ir bersih da!at di!eroleh dari bebera!a sumber "aitu(+, :ir tanah termasuk air tanah dangkal un&onined a>uier, dan air

tanah dalam &onined a>uier,

2, :ir hujan

3, :ir !ermukaan

.a!at berasal dari sungai# danau# waduk# telaga dsb%

Pemenuhan kebutuhan air bersih !ada suatu bangunan tergantung dari

lokasi bangunan serta asilitas di sekitarn"a% Untuk memenuhi kebutuhan air

!ada suatu bangunan# sumber air da!at dibedakan atas(

+, P.:

2, -umber sendiri# beru!a sumur artesistant# dee! well# dll%

3, Gabungan P.: dan sumber sendiri%

Untuk gedung1gedung "ang terletak di daerah "ang tidak tersedia

asilitas !en"ediaan air bersih untuk umum# misaln"a di daerah1daerah

ter!en&il di !egunungan# !en"ediaan air akan diambil dari sungai# air tanah

dangkal atau dalam# dan sebagain"a% dalam hal ini air terssebut harus diolah

dalam gedung instalasi !engolahan agar da!at di&a!ai standar kualitas air "ang

baku%

b% )aringan :ir 'otor

+, Pengertian

:ir buangan atau :ir ;imbah ?aste ?ater, adalah air "ang telah

selesai digunakan oleh berbagai kegiatan manusia rumah tangga#

industri# bangunan umum dll%,%


8/28

-ewer adalah jaringan !er!i!aan "ang !ada umumn"a tertutu!

dan se&ara normal tidak membawa aliran air buangan se&ara !enuh%

-ewage adalah &airan buangan "ang dibawa melalui -ewer%

-ewerage -"stem adalah suatu sistem !engelolaan :ir ;imbah

mulai dari !engum!ulan sewer,# !engolahan treatment, sam!ai

dengan !embuangan akhir dis!osal,%

@ombined -ewer sistem kombinasi, adalah sistem "ang

diren&anakan untuk membawa domesti& sewage# industrial waste

dan storm sewage air hujan,%

-el Purii&ation adalah kemam!uan alamiah dari suatu badan air

atau sungai untuk menguraikan at1at organik menjadi at "ang

stabil%

. .isoled A"gen, adalah oksigen "ang terlarut dalam air

"ang digunakan untuk metabolisme binatang dan tumbuh1

tumbuhan di dalam air%

B. Biologi&al Aigen .emand, adalah ban"akn"a oksigen

"ang dibutuhkan oleh bakteri untuk menguraikan at organik !ada

kondisi aerob%

'ondisi :erob adalah kondisi suatu badan air "ang mengandung

02%

'ondisi :naerob adalah kondisi suatu badan air "ang tidak

mengandung oksigen%

2, 4ungsi -aluran Pembuangan :ir 'otor .alam Bangunan

4ungsi ken"amanan% -ebagai bagian dari sebuah bangunan# saluran

air kotor berungsi sebagai !enunjang kegiatan "ang sedang

berlangsung dalam bangunan%


9/28

4ungsi estetika% .engan adan"a jaringan saluran !embuangan air

kotor# maka !enam!ilan isik bangunan akan lebih estetis karena

se&ara keseluruhan !enam!ilan bangunan akan lebih teratur%

4ungsi utilitas% -aluran !embuangan air kotor meru!akan suatu

saluran "ang berungsi sebagai !engangkut bahan1bahan limbah

dari kegiatan "ang sedang berlangsung dalam suatu bangunan%

3. Jaringan $istrik

a% Pengertian

=ang dimaksud dengan jaringan listrik adalah sistem listrik "ang

terdiri dari hantaran dan !eralatan listrik "ang terhubung satu sama lain untuk

men"alurkan tenaga llistrik%

b% -umber Tenaga ;istrik

Tenaga listrik "ang di!erlukan untuk memenuhi kebutuhan suatu

bangunan da!at di!eroleh dari tiga ma&am sumber tenaga# "aitu(

+, P;N Perusahaan ;istrik Negara,

:liran ini berasal dari jaringan kota "ang dikelola oleh !emerintah#

karenan"a dalam distribusi wattn"a sangat terbatas !ada !emakaian

maksimal "ang diijinkan%

'euntungan dari !emakaian sumber tenaga P;N adalah(

Pengadaan awal lebih murah dibandingkan dengan sumber tenaga

lainn"a%

.alam o!erasional tidak membutuhkan bia"a !erawatan "ang berarti%

Tidak menimbulkan dam!ak "ang merugikan se!erti !en&emaran#

getaran# kebisingan dan lain1lain%

Tidak membutuhkan ruangan khusus untuk !engontrolan%

2, Generator -et GN-T,

Generator meru!akan alat "ang mengubah gerakan mekanis menjadi

elektris melalui !roses kemagnetan% -umber tenaga ini dikelola oleh

!emilik bangunan dan meru!akan asilitas bagunan%


10/28

'euntungan dari !emakaian sumber tenaga generator set adalah(

ka!asitas ': "ang tidak terbatas%

laman"a tenaga bekerja han"a dibatasi oleh ukuran tangki bahan bakar%

Bia"a "ang dikeluarkan relati lebih murah bila di!erhitungkan dalam

jangka waktu "ang lama%

'ekurangan $ kelemahan sumber tenaga generator set adalah(

emerlukan !emerliharaan "ang konstan dan testing "ang teratur%

'esulitan !en"im!anan bahan bakar%

Timbul akibat sam!ingan beru!a kebisingan getaran# dan suara dari

saluran !embuangan gas%3, Baterai :&&umulator,

Baterai sering digunakan untuk mensu!tai kebutuhan tenaga listrik dalam

keadaan darurat emergen&", "ang siatn"a terbatas# terutama untuk

memenuhi kebutuhan !enerangan% Bebera!a unit ditem!atkan !ada

indiidual &abinet atau !ada rak untuk instalasi "ang lebih besar dan

selalu dilengka!i dengan !eralatan automati& &harging%

'euntungan !emakaian sumber tenaga baterai adalah(

Tidak memerlukan ruangan sendiri "ang ter!isah%

.a!at di!asang !ada sistem sentral dengan didistribusikan melatui

saluran dari baterai langsung melalui asilitas "ang ada%

'erugian$kelemahan sumber tenaga baterai adalah(

;aman"a terbatas%

ahal%

&% Penggunaan Tenaga ;istrik Pada Bangunan

Pemakaian tenaga listrik dalam bangunan !ada umumn"a# da!at

dikelom!okkan dalam tiga kategori menurut !eruntukkann"a# "aitu(

+, Perlindungan bangunan# beru!a !erlindungan terhada! baha"a kebakaran#

!etir dan !en&emaran%

2, Pengadaan asilitas# beru!a !engadaan air bersih dan air !anas#trans!ortasi

dalam bangunan lit arau eskalator,# !engkondisian udara :@,#

!enerangan# sound s"stem dan tele!on%


11/28

3, Pela"anan kegiatan konsumen# beru!a berbagai ma&am !eralatan listrik

"ang digunakan untuk menda!atkan kemudahan# eisiensi dan juga

ken"amanan%

4. Pengkondisian dara

a% Prinsi! 'erja -istem :@ :ir @onditioning -"stem,

+, Prinsi! :@ "aitu memindahkan kalor dari satu tem!at ke tem!at "ang

lain% :@ sebagai !endingin memindahkan kalor dari dalam ke luar

ruangan# :@ sebagai !emanas# memindahkan kalor dari sistem

!emanas ke dalam ruangan di negara beriklim kutub,%

2, Tem!eratur udara di


12/28

+, Gedung kantor

.idistribusikan menurut jumlah tingkat lantai% -etia! :*U da!at

mela"ani satu lantai atau lebih tergantung ka!asitas :*U1n"a dan

beban kalor "ang didinginkan%

2, *otel

:!artemen dan asrama umumn"a menggunakan an1&oil unit% 7uang1

ruang umum !ada hotel biasan"a menggunakan :@ !a&kage atau!un

horiontal du&ting%

3, 7umah -akit

7uangan "ang tersedia dibagi menjadi bebera!a daerah sedemikian

ru!a sehingga tidak terjadi !en&am!uran udara "ang mengandung

kuman !en"akit% )enis :@ "ang sesuai adalah an1&oil unit "ang

di!asang !ada setia! ruangan atau :@ Pa&kage "ang di!asang !ada

setia! daerah%

/, Toko -erba :da dan Pusat Pertokoan

*am!ir sama dengan gedung kantor# dengan horiontal du&ting

s"stem%

5, Gedung Pertemuan dan Biosko!

.a!at menggunakan :@ Pa&kage atau horiontal du&ting s"stem%

6, Bangunan


13/28

suatu sistem instalasi dengan kom!onen1kom!onen dan !eratatan1!eralatan "ang

se&ara keseluruhan berungsi untuk menetralisir udara di sekitar bangunan agar

tidak terjadi !etir# sehingga semua bagian dari bangunan beserta isin"a atau

bendabenda disekelilingn"a terllindungi$terhindar dari baha"a sambaran !etir%

a% Bagian1Bagian Penangkal Petir


14/28

.alam hubungann"a dengan eksisn"a sebuah bangunan# maka "ang

dibahas disini adalah komunikasi antar ruang dalam bangunan# mau!un

komunikasi dari atau keluar bangunan%

+, 'omunikasi dari$keluar bangunan

Untuk hal ini di!erlukan jaringan komunikasi "ang menghubungkan

antara sebuah bangunan dengan kantor tele!on !usat%

2, 'omunikasi di dalam bangunan

.ibutuhkan untuk interaksi aktiitas di dalam bangunan# dan ini

memerlukan jaringan tersendiri "ang berada !ada jaringan khusus

dalam bangunan%

b% )enis Telekomunikasi

enurut !emakaiann"a telekomunikasi da!at digolongkan menjadi(

Umum# dengan mnggunakan radio gelombang !andek$air !hone%

Pribadi# dengan tele!hone "ang metalui o!erator%

7ahasia# dengan teleA "ang tak melalui o!erator

enurut arahn"a# telekomunikasi dibagi menjadi(

ne wa" @ommuni&ation komunikasi satu arah,# se!erti( T# radio#

-ound -"stem# @@T%

Two ?a" @ommuni&ation komunikasi dua arah,# se!erti ( tele!on%

enurut edian"a# telekomunikasi dibagi menjadi(

:udio# ideo# TeleteAt# Telegra!h

enurut gelombang !embawan"a# telekomunikasi dibagi menjadi(

Tan!a kabel wire less,( elektromagnet# &ordless# radio telekomunikasi%

.engan kabel wired,( jaringan tele!on kota# inter&om%

7. Pen&ega'an Ba'a(a Ke#akaran

a% Pengertian

Pen&egahan baha"a kebakaran atau 4ire Prote&tion adalah suatu

usaha untuk mengadakan !erlindungan terhada! suatu bangunan bila terjadi


15/28

kebakaran% Perlindungan dalam hal ini dimaksudkan sebagai suatu tindakan

!en&egahan dan !emadaman kebakaran%

b% 'lasiikasi Baha"a :!i

+, 'lasiikasi :

Baha"a a!i "ang diakibatkan oleh bahan1bahan !adat "ang mudah

terbakar# misaln"a kertas# kain# ka"u dst% Bisa di!adamkan dengan

semua jenis !emadam%

2, 'lasiikasi B

'ebakaran "ang diakibatkan oleh BB termasuk gas el!iji bensin#

solar# atur# bensol,% Bisa di!adamkan oleh bahan kimia%

3, 'lasiikasi @

'ebakaran "ang disebabkan oleh hubungan !endek arus listrik%

K)$*! *!*$ P)+,*"*!*+

: teAtile# kertas# ka"u# !lastik# sam!ah air atau @2 !adat

B oli# solar# gasoline @2 atau Tetra1&hloride

@ ;istrik @2 atau Tetra&hloride

&% U!a"a 4ire !rote&tion da!at dibedakan atas(

+, P7NT


16/28

"ang disebut !ersonalti !ersonalt",%

Personal !ro!erti meli!uti ke!emilikan !ada benda berwujud atau

tidak berwujud "ang bukan meru!akan real estat% Benda1benda ini tidak se&ara

!ermanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan se&ara umum memiliki

siat da!at di!indahkan%

Pro!erti jenis ini terdiri dari (

+, Berwujud Tangible,# meru!akan semua !ro!erti berwujud selain tanah#

bangunan dan sarana !elengka!n"a% @ontoh dari !ro!erti !ersonal ini

adalah mesin jahit# kendaraan bermotor# !erhiasan# barang1barang

inentaris dll%

2, Tidak Berwujud


17/28

mengemukakan deinisi dari nilai tersebut# dan mengambil

langkah1langkah "ang di!erlukan untuk menegaskan bahwa

estimasi nilai "ang dihasilkan adalah selain Nilai Pasar% ;ihat -P< 2

E .asar Penilaian selain Nilai Pasar%

b% Penilai harus mengambil langkah1langkah untuk mendukung !enilaian

"ang dilakukan agar da!at me"akini bahwa semua sumber data "ang

dimanaatkan la"ak dan da!at di!er&a"a kebenarann"a% -eringkali#

kewajiban untuk melakukan eriikasi men"eluruh terhada! sumber

data sekunder atau tertier berada di luar ruang lingku! )asa Penilai#

sehingga Penilai harus mengambil langkah1langkah "ang memadai

untuk da!at me"akini keakuratan dan kewajaran sumber data# se!erti

"ang laim dilakukan di !asar dan di dalam bidang !enilaian%

&% Batasan tanggung jawab "ang sesuai dengan klasiikasi jenis !ro!erti

harus ditentukan diantara !ara !enilai# untuk memastikan tidak ada

"ang terlewatkan atau dinilai ganda% -uatu &ontoh "ang umum adalah

Penilai 7eal Pro!erti menilai kom!onen real estat dari suatu !ro!erti%

.alam hal jasa keahlian lain di!erlukan# maka Penilai Personal

Pro!erti akanF

+, melakukan langkah eriikasi "ang di!erlukan untuk me"akinkan

bahwa jasa !enilaian "ang dibutuhkan mam!u untuk dilakukan#

serta kesim!ulan "ang dihasilkan da!at di!er&a"a dan

di!ertanggung jawabkan# atau

2, memberikan !ern"ataan bahwa tidak ada langkah1langkah

eriikasi "ang dilakukan%

d% Penilai Personal Pro!erti sering kali harus menga&u !ada inormasi

atau data "ang diberikan oleh !emberi tugas atau !erwakilann"a%

.alam hal demikian# Penilai harus men"atakan didalam la!oran

!enilaiann"a dan seda!at mungkin Penilai melakukan eriikasi atas

inormasi atau data "ang diberikan tersebut%

e% eski!un !rinsi!# metode# dan teknik !enilaian Personal Pro!erti

ban"ak "ang sama dengan !enilaian di bidang lain# !enilaian Personal

Pro!erti memerlukan adan"a !endidikan# !elatihan# kemam!uan# dan

!engalaman khusus%


18/28

% Pers"aratan untuk ;a!oran Penilaian terda!at !ada -P< 3 E Pela!oran

Penilaian% ;a!oran Penilaian Personal Pro!erti harus meli!uti hal1hal

berikut F

+,


19/28

/, Tinjauan kondisi !asar se&ara umum# khususn"a dalam bidang

!erdagangan Personal Pro!erti "ang ber!engaruh terhada!

!enilaian%

5, Personal Pro!erti da!at memiliki atau tidak memiliki nilai tak

berwujud intangible alue,

)ika !ersonal !ro!erti memiliki nilai tak berwujud# Penilai harus

me"akini bahwa nilai tak berwujud tersebut telah ter&aku!

se!enuhn"a# tan!a melihat a!akah nilai tak berwujud tersebut

dinilai se&ara ter!isah atau tidak%

Nilai !ro!erti tak berwujud# sejauh da!at diidentiikasi# harus

dibedakan dari nilai !ro!erti berwujud,

Penilai harus mengetahui !embatasan serta !ers"aratan hukum

lainn"a sesuai dengan hukum dan !eraturan lain "ang berlaku di

tem!at dimana !ro!erti berada%

-eringkali# khususn"a dalam kaitann"a dengan !enggunaan data

"ang berasal dari transaksi akuisisi# sulit di!eroleh inormasi

"ang memadai% -ementara harga transaksi sebenarn"a mungkin

diketahui# Penilai mungkin tidak mengetahui jaminan atau

garansi a!a "ang diberikan oleh !enjual# a!akah uang tunai atau

aset lain "ang diambil dari !enjual sebelum akuisisi# bagaimana

nilai harus dialokasikan di antara aset "ang diakuisisi# atau

kewajiban !er!ajakan a!a "ang terkait dengan transaksi%

Berdasarkan !ada uraian di atas# data !embanding harus

ditera!kan dengan hati1hati# serta !en"esuaiann"a da!at

dilakukan% :!abila menggunakan data !embanding "ang berasal

dari hasil lelang terbuka# harus disadari bahwa data tersebut

mungkin menggambarkan transaksi untuk sektor !asar "ang

terbatas# dengan demikian !erlu dilakukan !en"esuaian terhada!

aktor !erbedaan &aku!an !asar%


20/28

digunakan dalam Pendekatan Pasar adalah data !enjualan !ro!erti melalui

transaksi "ang dila!orkan oleh !erusahaan "ang biasa melakukan jual1beli

!ro!erti sejenis dan lelang terbuka% Proses !erbandingan dengan !ro!erti

sejenis di dalam Pendekatan Pasar harus dilakukan dengan dasar "ang da!at

di!ertanggung jawabkan% Pro!erti !embanding "ang sejenis seharusn"a se&ara

regular di!erdagangkan dalam !asar "ang sama atau dalam !asar "ang

bergantung !ada ariable ekonomi "ang sama% Perbandingan harus dibuat

sedemikian ru!a sehingga mudah di!ahami dan tidak men"esatkan% Bebera!a

aktor "ang !erlu di !erhatikan dalam !roses !erbandingan tersebut antara lain

adalahF

'emiri!an dengan !ersonal !ro!erti "ang dinilai dalam hal karakteristik

!ro!erti se&ara kuantitati dan kualitati

)umlah dan aliditas data dari !ro!erti sejenis

:!akah harga !ro!erti !embanding meru!akan hasil transaksi "ang wajar

dan bebas ikatan

Pengum!ulan data !embanding dilakukan se&ara ob"ekti sehingga da!at

dihasilkan !enilaian "ang inde!enden dan da!at di!er&a"a% Pengum!ulan

data tersebut harus didasarkan !ada kriteria "ang sederhana%

.ibuat analisis !erbandingan atas tingkat kemiri!an dan !erbedaan

kualitati dan kuantitati antara !ro!erti !embanding dengan !ro!erti "ang

dinilai

:!abila diangga! !erlu# !en"esuaian adjustment, da!at dilakukan untuk

membuat nilai !ro!erti !embanding menjadi lebih sebanding dengan

Personal Pro!erti "ang dinilai% Pen"esuaian mungkin juga dibuat atas

aktor1aktor "ang tidak laim# jarang terjadi# atau unik%

:!abila diangga! !erlu dan mungkin# maka da!at dilakukan# !en"esuaian

terhada! !erbedaan dalam hal hak ke!emilikan !ersonal !ro!erti "ang

dinilai dan hak ke!emilikan !ro!erti !embanding terkait dengan

karakteristik serta !engaruh dari riwa"at ke!emilikann"a serta tingkat

kemudahan !enjualan$ !emasarann"a saleabilit"$ marketabilit",%

)ika data transaksi atas Personal Pro!erti "ang dinilai "ang telah terjadi

akan digunakan sebagai a&uan !enilaian# !erlu dilakukan !en"esuaian

terhada! beda waktu antara terjadin"a transaksi dengan tanggal !enilaian "ang

men&aku! !erubahan !ada Personal Pro!erti "ang dinilai tersebut# serta


21/28

!erubahan kondisi ekonomi# industri dan bidang usaha dimana !ro!erti

di!erdagangkan%

'aidah !enilaian "ang laim rule o thumb, da!at dimanaatkan dalam

!enilaian !ro!erti atau hak ke!emilikan Personal Pro!erti% Namun demikian#

indikasi nilai "ang dida!at dari !enggunaan kaidah tersebut tidak harus

diberikan bobot !ertimbangan "ang tinggi ke&uali da!at di"akini bahwa

!enjual dan !embeli juga mem!ergunakan kaidah "ang laim tersebut dalam

negosiasi transaksin"a%

5. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan Pendapatan

elalui Pendekatan Penda!atan# nilai !ro!erti ditentukan berdasarkan

!ada !roses ka!italisasi dan diskonto terhada! !ro"eksi !enda!atan dan!engeluaran !ada masa mendatang dari !ro!erti "ang dinilai%

Pendekatan Penda!atan da!at ditera!kan dalam !enilaian !erabotan

dan !eralatan 4urniture# 4iAtures# and >ui!ment$ 44, "ang meru!akan

bagian dari aset o!erasional !ada !ro!erti komersial se!ertiF hotel# a!artemen

urnished# dan asilitas kesehatan# maka untuk menggunakann"a !erlu

di!erhatikan hal1hal sebagai berikut (

Perabotan dan !eralatan seringkali meru!akan aset dengan intensitas

!enggunaan "ang tinggi# dengan demikian !erlu dilakukan !enggantian

se&ara berkala untuk menjaga da"a guna serta da"a tarik aset tersebut%

stimasi Umur anaat Useul ;ie, !enggunaan !erabotan dan !eralatan

ditentukan atas dasar kualitas# ketahanan# model serta intensitas

!enggunaann"a% Terhada! unsur1unsur tersebut da!at dilakukan

!embobotan rata1rata tertimbang untuk menentukan usia !enggunaann"a%

stimasi bia"a !engganti !erabotan dan !eralatan dimasa "ang akan

datang dibagi dengan usia !enggunaan"a meru!akan dana tahunan "ang

di&adangkan untuk !enggantian !erabotan dan !eralatan tersebut% .ana

&adangan ini termasuk dalam bia"a $ beban o!erasional%

6. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan Bia(a

elalui Pendekatan Bia"a nilai !ro!erti diangga! meru!akan

!engganti atas bia"a !embelian !ro!erti tersebut# kemungkinan !embuatan

!ro!erti lain "ang setara dengan aslin"a atau sesuatu "ang da!at memberikan

kegunaan "ang sebanding# tan!a ada bia"a tambahan karena !enundaan

waktu%


22/28

stimasi !enilai didasarkan !ada bia"a re!roduksi$!engganti !ersonal

!ro!erti atau aset "ang dinilai% Bia"a !engganti meru!akan !erkiraan bia"a

!embuatan !ro!erti "ang seru!a$setara se!erti !ro!erti "ang dinilai# dimana

materialn"a mem!un"ai siat# mutu dan usia "ang semiri! mungkin dengan

aslin"a# namun dibuat dengan metoda konstruksi modern%

Untuk jenis !ro!erti "ang beru!a barang antik atau lukisan "ang berharga#

!enggantiann"a mungkin tidak bisa diukur dari bia"an"a%

Bia"a 7e!roduksi meru!akan !erkiraan bia"a !embuatan !ro!erti "ang

sama se!erti !ro!erti "ang dinilai# dimana materialn"a mem!un"ai siat#

mutu dan usia "ang sama dengan aslin"a# dan dibuat dengan metoda

konstruksi se!erti !eriode aslin"a% -eiring dengan berjalann"a waktu# bebera!a !ersonal !ro!erti "ang tidak

mengalami !en"usutan isik akan mengalami kenaikan nilai# karena !ada

umumn"a bia"a re!roduksi$!engganti terus meningkat dari waktu ke

waktu%

Penggunaan Pendekatan Bia"a te!at untuk ditera!kan dalam !enilaian

Personal Pro!erti se!erti barang1barang hasil !roduksi !abrik# atau benda

tertentu dimana dibuat dan di!asarkan dalam jumlah ban"ak se!erti F benda1

benda "ang terbuat dari !orselen# barang &etakan atau barang logam &etakan$

&or se!erti uang koin atau medali%

2.3 *nalisis Pasar Properti

1. /asar Pemikiran Pasar Bagi Penilai

'arena !ro!erti bersiat tidak bergerak dan menghasilkan jasa "ang

tersedia !ada suatu lokasi "ang teta!# maka diangga! !enting untuk

memahami kekuatan1kekuatan eksternal !asar "ang mem!engaruhi nilai dari

!ro!erti tersebut%


23/28

Penggunaan adalah suatu aktor !enentu nilai "ang bersiat mendasar#

nilai !asar &enderung diukur berdasarkan !enggunaan "ang o!timal%

Penggunaan diangga! legal# da!at diterima oleh budaa mas"arakat serta la"ak

adalah sebagian besar meru!akan hasil interaksi dari kekuatan1kekuatan !asar

"ang bersiat eksternal terhada! !ro!erti itu sendiri mau!un terhada! !embuat

ke!utusan% 'ekuatan1kekuatan !asar inilah "ang menentukan nilai%

2. Keanekaragaman dan 0ariasi Pasar Properti

elakukan identiikasi !asar "ang &o&ok akan membantu meneta!kan

data dan sumber data mana "ang akan digunakan untuk !roses !enilaian%

Pemahaman akan siat1siat dasar# struktur dan ungsi !asar !ro!erti !ada

akhirn"a membantu !enilai dalam melakukan identiikasi % Pasar1!asar khusus

"ang menarik bagi !ara !enilai adalah !asar !enjualan dan sewa# serta !asar

hi!otek% -truktur dan ungsi "ang dijalankann"a# serta karakteristik dari !asar1

!asar tersebut sebaikn"a di!ahami betul agar untuk selanjutn"a !ara !enilai

da!at melaksanakan analisa !asar dalam setia! tugasn"a kemudian !erilaku

!embeli dan !enjual# !en"ewa dan !emilik# atau !eminjam dan "ang

meminjamkan da!at dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data !asar%

a% -iat1-iat .asar Pasar+, .einisi

Pasar adalah se!erangkat !engaturan untuk mem!ertemukan !embeli

dan !enjual lewat mekanisme harga% -uatu !asar terdiri dari seluruh

!erusahaan dan indiidu "ang ingin dan mam!u untuk membeli serta

menjual suatu !roduk tertentu% -e&ara tradisional# !asar dibagi menjadi

em!at ma&am# "aitu(

a, Persaingan sem!urna adalah struktur !asar "ang ditandai oleh

jumlah !embeli dan !enjual "ang sangat ban"ak% Transaksi setia!indiidu tersebut sangat ke&il dibandingkan out!ut industri total

sehingga mereka tidak bisa mem!engaruhi harga !roduk tersebut%

Para !embeli dan !enjual se&ara indiidual han"a bertindak

sebagai !enerima harga%

b, ono!oli adalah struktur !asar "ang ditandai oleh adan"a seorang

!rodusen tunggal% -uatu !erusahaan "ang mono!olistik se&ara

serentak bisa mentukan harga !roduk dan jumlah out!utn"a% Bagi


24/28

sebuah mono!oli adalah mungkin untuk mem!eroleh laba diatas

normal# bahkan dalam jangka !anjang sekali!un%

&, Persaingan mono!olistil adalah !asar "ang sangat miri! dengan

!ersaingan sem!urna# teta!i sedikit dibedakan karena konsumen

mengetahui !erbedaan1!erbedaan di antara !roduk dari

!erusahaan1!erusahaan "ang berbeda% -e!erti haln"a dalam

!ersaingan sem!urna# maka dalam !ersaingan mono!olistik ini

laba diatas normal han"a bisa di!eroleh dalam jangka !endek%

d, ligo!oli adalah struktur !asar dimana han"a ada sejumlah ke&il

!erusahaan "ang mem!roduksi ham!ir semua out!ut industri%

ligo!oli dibagi lagi menjadi oligo!oli terdierensiasi dimana

!roduk tidak dibakukan# dan oligo!oli tak terdierensiasi dimana

!roduk dibakukan% .i dalam oligo!oli ini# ke!utusan1ke!utusan

mengenai harga dan out!ut dari !rusahaan1!erusahaan "ang ada

tergantung satu sama lain% *al tersebut berarti bahwa jika satu

!erusahaan mengubah hargan"a# maka !erusahaan lainn"a akan

bereaksi%

2, 4ungsi Pasar

Pasar men"elenggarakan ungsi1ungsi sebagai berikut(

a, emudahkan !ertukaran suatu barang tertentu antara !embeli dan

!enjual%


25/28

-uatu barang atau!un jasa "ang di!ertukarkan meru!akan

!engganti "ang n"aris sem!urna untuk satu sama lain%

b, )umlah "ang besar dari !embeli dan !enjual

Tidak ada !embeli atau !enjual "ang memiliki bagian "ang &uku!

besar dalam mem!engaruhi !asar%

&, Pembeli dan !enjual "ang ber!engalaman

-emua !eserta !asar memiliki inormasi "ang &uku! tentang

kondisi !asar%

d, Tindak tanduk "ang rasional

Pembeli dan !enjual bertindak rasional berdasarkan inormasi "ang

mereka miliki tentang suatu barang%

e, *arga adalah satu1satun"a !ertimbangan

Pertimbangan dalam memutuskan !embelian atau!un !enjualan#

karena kualitas barang atau jasa adalah sama%

, :da !ersaingan mekanisme !asar "ang teroganisir

g, :da !ersaingan "ang bebas dan terbuka

h, Pasar &enderung bergerak men&ari keseimbangan melalui eek1eek

"ang diakibatkan oleh !ersaingan%

i, *an"a terda!at sedikit atau tidak sama sekali !embatasan atau

!engendalian dari !emerintah atas !asar bebas%

b% Pasar Pro!erti

+, .einisi

Pasar !ro!erti adalah suatu aktiitas komersial "ang diran&ang untuk

memudahkan !ertukaran hak1hak atas tanah dan bangunan#

meneta!kan harga untuk !ertukaran1!ertukaran "ang siatn"a saling

menguntungkan bagi kedua belah !ihak# mengalokasikan ruang untuk

berbagai alternati !enggunaan# menentukan !ola !enggunaan tanah

dan ruang# serta men"esuaikan !enawaran terhada! !ermintaan%

2, 'arakteristik Pasar Pro!erti

'arakteristik !asar !ro!erti antara lain(

a, Produk "ang berbeda'arena immonilitas serta karakteristikn"a "ang berbeda# !ro!erti

meru!akan barang "ang unik% Tak ada dua unit ruang "ang !ersis

sama dan karenan"a satu sama lain tidaklah setara untuk

di!ertukarkan%

b, -edikit !embeli dan !enjual untuk tia!1tia! transaksi atau segmen

!asar

Pembeli dan !enjual# !emilik dan !en"ewa# !eminjam dan "ang

diberi !injaman# semuan"a memiliki ke"akinan bahwa mereka


26/28

da!at mem!engaruhi harga atau !ers"aratan sewa atau!un

!ers"aratan !injaman%

&, .a"a saing ditentukan se&ara subjekti

'arena keunikan dari masing1masing !ro!erti dan hak1hak atas

!ro!erti tersebut# maka da"a saing dari !ro!erti lainn"a meru!akan

sesuatu "ang ditentukan se&ara subjekti oleh masing1masing

!eserta !asar%

d, 7elati kurang inormasi

Ban"ak inormasi "ang sukar atau tidak mungkin di!eroleh dan

kemungkinan besar hal1hal tersebut di!erlakukan se&ara rahasia%

e, Perilaku "ang tidak rasional

'arena !embeli dan !enjual bereaksi terhada! tekanan1tekanan

tertentu "ang mendesak# maka &enderung bertindak atas dasar

!ertimban"an subjekti siatn"a%

, Terlokalisir

'arena lokasi !ro!erti "ang bersiat teta! dan tidak da!at

ber!indah tem!at# !asar "ang da!at di!akai untuk satu !ro!erti

tertentu atau jenis !ro!erti &enderung dibatasi dalam satu kawasan

geograis "ang relati sem!it dan ditentukan oleh karakteristik

lokasi%

g, Permintaan "ang mudah berubah dan tidak seimbang%h, Penawaran "ang tidak elastis

Penawaran tidak se&ara khusus bersiat res!onsi terhada! harga%

i, Batasan dan !engendalian oleh !emerintah%

j, Pro!erti meru!akan ob"ek dari lingkungan sekitar%

3, 4ungsi Pasar Pro!erti

4ungsi !asar !ro!erti "aitu(

a, emudahkan !ertukaran# hak1hak atas !ro!erti antara !embeli dan

!enjual# !emilik dan !en"ewa# !eminjam dan !emberi !injaman%

b, eneta!kan harga# untuk !ertukaran "ang bersiat menguntungkan

bagi kedua belah !iihak%&, engalokasikan ruang !erkotaan untuk berbagai alternati

!enggunaan# se&ara ter!isah hal ini melibatkan ke!utusan1

ke!utusan "ang berkenaan dengan !enggunaan "ang o!timal%

d, enentukan !ola !enggunaan tanah dan ruang%

e, en"esuaikan !enawaran terhada! !ermintaan%

/, 'ategori Pasar Pro!erti

Untuk tujuan analisis dan o!erasional# sub1sub !asar diklasiikasikan

ke dalam bebera!a kategori "ang berbeda berdasarkan (

a, )enis kegunaan


27/28

b, )enis !ersewaan

&, Tujuan !enghuni atau !emilikan

d, Tem!at atau kawasan geograis%

e, Tingkat harga atau sewa

, *ak atau tanah "ang dilibatkan

3. *nalisis Pasar Properti

-ebuah analisis !asar !ro!erti da!at mengambil !ers!ekti "ang luas

atau sem!it# tergantung !ada audiens "ang dimaksudkan% Bebera!a jenis

analisis !asar "ang dilakukan untuk mengatasi !ertan"aan s!esiik# se!erti

a!akah inestasi !ro!erti akan menguntungkan se&ara inansial% )enis1jenis

analisis !asar !ro!ert" "aitu(

a% :nalisis !asar !ro!erti !enilaian makro atau luas dari kondisi lingkungan%*arga nilai atau !asar !ro!erti dianalisis sesuai dengan aktor1aktor

eksternal# se!erti !enda!atan konsumen# !asar kerja dan tren membeli%

eski!un ini jenis analisis &enderung luas di alam# biasan"a akan okus

!ada satu jenis !ro!erti% -ebagai &ontoh# sebuah studi !asar "ang

melibatkan sebuah !usat !erbelanjaan akan okus se&ara eksklusi !ada

tren unik "ang han"a mem!engaruhi !ro!erti komersial%

b% Penelitian mikroekonomi atau !emasaran adalah jenis analisis !asar

!ro!erti "ang berokus !ada !engaruh segmen indiidu atas harga%

isaln"a# !embeli harga dan !otensi satu bagian dari !ro!erti residensial

akan bers!ekulasi atas didasarkan !ada kondisi lokal% 'ediaman mungkin

ditargetkan !ada segmen tertentu dari !asar# se!erti !ertama kali !embeli

rumah# karena ukurann"a# lokasi lingkungan# kondisi dan itur%

&% :nalisis inestasi adalah jenis analisis !asar !ro!erti "ang men&oba untuk

mem!rediksi return on inestment 7


28/28

Penilaian Bangunan Dan Property

Documents

Transcript of Penilaian Bangunan Dan Property