Modul Konsep Dan Etika Penilaian EPI - SPI

Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 1

A. Pendahuluan

Proses penilaian adalah suatu prosedur yang sistematik yang dilaksanakan guna

memperoleh jawaban atas pertanyaan klien tentang nilai suatu real property. Teori ini

semula diperkenalkan oleh Alfred Marshall (18421924), ekonom Inggris yang

memformulasikan teori neoklasik dari nilai sebagai sintesis teori yang dikembangkan

sebelumnya. Konsepnya mencakup penentuan nilai property berdasarkan kapitalisasi

pendapatan, pengaruh depresiasi atas bangunan dan tanah, pengaruh dari berbagai tipe

bangunan dan penggunaan tanah atas nilai tanah. Marshall juga dikenal sebagai tokoh

yang memperkenalkan 3 pendekatan penilaian tradisional, yaitu market (sales)

comparison, replacement cost dan kapitalisasi pendapatan. Selanjutnya Irving Fisher

(18671947) mengembangkan teori penilaian pendapatan (income theory of value) yang

merupakan dasar dari metode kapitalisasi pendapatan yang digunakan dalam penialaian

modern.

Perkembangan yang signifikan terjadi ketika Arthur J. Mertzke dalam tahun 1927

menangkap ide Alfred Marshall untuk mengembangkan suatu hubungan antara tangible

link value theory dengan valuation theory.

Di Indonesia, penilaian sebagai suatu disiplin ilmu mulai dikenal pada tahun 1920. Pada

tahun 1976 untuk pertama kalinya berdirilah organisasi penilai bernama API (Asosiasi

Penilai Indonesia), disusul dengan pendirian GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai

Indonesia) pada tahun 1979. Pada tahun1980 kedua organisasi tersebut dilebur menjadi

satu dengan nama GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) yang merupakan

organisasi perusahaanperusahaan penilai di Indonesia. Sedang sebagai organisasi penilai

perorangan kemudian dibentuklah MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) pada

sekitar tahun 1980. i

B. Proses penilaian properti

Proses penilaian dimulai ketika penilai mengidentifikasikan masalah penilaian dan

berakhir dengan diserahkannya laporan penilaian kepada klien. Setiap real property itu

KODE ETIK PENILAI DAN STANDAR PENILAIAN INDONESIA 1


bersifat unik dan berbagai macam tipe nilai dapat diestimasi terhadap suatu properti.

Tugas yang biasanya harus dilakukan adalah untuk menentukan estimasi nilai pasar, dan

proses penilaian terdiri atas semua tahapan yang diperlukan sesuai dengan tugas yang

harus dilakukan. Dalam tugas menentukan estimasi nilai pasar, tujuan akhir dari proses

penilaian didukung dengan baik oleh nilai yang dihasilkan yang mencerminkan semua

faktor yang mempengaruhi nilai pasar dari properti yang dinilai. Untuk mencapai tujuan

itu maka penilai harus mempelajari properti dari berbagai pandangan, sesuai dengan 3

pendekatan tradisional dalam melakukan penilaian, yaitu :

1. Nilai diindikasikan oleh penjualan barubaru ini atas properti serupa di pasar (the

sales comparison/market approach)

2. Nilai adalah biaya saat ini yang diperlukan untuk memproduksi kembali/menggantikan

bangunan yang ada, dikurangi dengan berkurangnya nilai akibat depresiasi ditambah

dengan nilai tanah dari lokasi tersebut (cost approach)

3. Nilai adalah kemampuan dari properti untuk menghasilkan, yang didasarkan pada

kapitalisasi pendapatan (income capitalization approach).

Ketiga pendekatan itu saling berkaitan dan semuanya memerlukan pengumpulan dan

analisis data penjualan, biaya serta pendapatan yang melekat pada properti yang dinilai.

Untuk melengkapi penilaian, penilai menyatukan semua informasi yang diperoleh dari

riset pasar dan analisis data serta aplikasi dari berbagai pendekatan tersebut guna

menetapkan kesimpulan kita. Kesimpulan bisa berupa suatu nilai tunggal atau suatu

kisaran (range) dimana nilai itu bisa terjadi di antara kisaran nilai tersebut. Integrasi yang

efektif dari semua unsurunsur dalam proses penilaian tergantung pada keahlian penilai,

pengalaman dan pendapat/pertimbangan/judgment.

Proses penilaian mengikuti sistematika sebagai berikut :

1. Definisi masalah :

a. Identifikasi dari real estat

b. Identifikasi hak atas properti yang dinilai

c. Penggunaan/tujuan penilaian

d. Definisi dari nilai

e. Tanggal penilaian


f. Deskripsi dari rung lingkup penilaian

g. Kondisi yang membatasi lainnya.

2. Analisis pendahuluan dan seleksi serta koleksi data

a. Umum ( daerah, kota dan lingkungan) : aspek sosial, ekonomis, pemerintahan

serta lingkungan.

b. Khusus (subyeknya dan perbandingannya) : lokasi dan pengembangannya, biaya

dan depresiasi, pendapatan/pengeluaran dan capitalisasi rate (caprate), sejarah

kepemilikan dan penggunaan properti.

3. Persaingan supply dan demand (pasar properti/subyek yang dinilai) :

a. Persediaan dari properti pesaing

b. Penjualan dan daftar peminat

c. Kekosongan dan penawaran

d. Tingkat penyerapan

e. Studi permintaan.

4. Highest and best use analysis

a. Tanah kosong

b. Tanah dengan pengembangan

c. Halhal yang berkaitan dengan penggunaan, waktu dan pemain di pasar.

5. Estimasi nilai tanah

6. Aplikasi dari ketiga pendekatan :cost, market/sales comparison dan income

capitalization.

7. Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir.

8. Laporan dari penilaian.

C. Definisi tugas pekerjaan penilaian

a. Identifikasi real estat

Suatu properti diidentifikasikan berdasarkan alamat jalan, lokasi atau data deskriftif lain

yang memungkinkan untuk menentukan lokasi properti tersebut. Deskripsi yang lengkap

adalah sesuai dengan surat tanah yang memuat peta lokasi, batasbatasnya, luasnya


Deskripsi harus akurat dan untuk itu harus mencari informasi dari instansi pemerintah

yang berkompeten.

b. Identifikasi hak atas properti

Penilaian atas real property mencakup penilaian fisik dan hak yang dimiliki oleh satu atau

lebih individu ataupun badan hukum atas tanah dan penggunaan serta

pengembangannya. Seorang penilai bisa melakukan estimasi atas nilai dari suatu

pungutan/biaya yang dikenakan terhadap real estat yang sederhana atau sebagian

kepentingan yang ditimbulkan oleh bagian kepemilikan atas suatu hak. Perhatian khusus

harus diberikan kepada pembatasan hak kepemilikan, yang mencakup masa berakhirnya,

pelanggaran batas/gangguan, gadai, sewakontrak (leasing), dan pembagian hak atas

udara dan permukaan tanah. Pendanaan musti juga dipertimbangkan karena hak yang

berbentuk "fee simple estate" maupun "partial interest" dapat diberikan kredit

perumahan/ddihipotikkan. Suatu hak tertentu yang harus dinilai dan kemungkinan atau

kenyataan bahwa terlibatnya pendanaan dari fihak lain harus dipastikan sejak awal dari

penugasan karena rumitnya hakhak tersebut, dan persyaratan serta jangka waktunya

akan menentukan prosedur, keahlian, dan waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan

tugas pekerjaan.

The fee simple estate pada suatu properti sering dinilai sebelum partial interests

dipertimbangkan. Namun demikian nilai rupiah dari fee simple estate adalah tidak harus

sama dengan jumlah nilai dari semua partial interest.. Nilai dari partial interest bisa beda

dengan nilai dari kontribusi masingmasing partial interest terhadap nilai keseluruhan.

c. Penggunaan penilai

Penggunaan atau fungsi dari penilaian adalah cara dimana klien menggunakan informasi

yang ada di dalam laporan penilaian. Klien bisa menentukan penggunaan penilaian ketika

mengajukan permintaan untuk menggunakan jasa penilai. Bila tidak maka penilai bisa

menawarkan informasi mengenai tugas dan peranan penilai, menuntun klien untuk

meyakinkan bahwa klien memahami atas pertanyaan atau pernyataan yang diberikan

oleh penilai. Suatu estimasi nilai sebagaimana diuraikan dalam bab 1 mungkin diperlukan

untuk menentukan :

q Harga untuk membeli atau menjual

q Jumlah pinjaman


q Dasar pengenaan pajak

q Persyaratan sewa

q Nilai kekayaan real property dalam laporan keuangan

q Dasar untuk memberikan komnpensasi, dsb.

Untuk mencegah pekerjaan yang siasia, penilai dan klien harus mencapai suatu

pengertian timbal balik yang sama mengenai penggunaan dan kepemilikan dari laporan

penilaian dan kesimpulannya.

d. Definisi nilai

Tujuan dari proses penilaian adalah untuk menetukan estimasi nilai suatu properti,

sehingga tipe tertentu dari suatu nilai dan kepentingan yang ada harus diidentifikasi

secara tegas dan jelas. Pernyataan tujuan penilaian pada laporan akhir dari nilai akhir

yang ditentukan dalam rencana kerja penilaian sebelumnya, menentukan ruang lingkup

dari penugasan penilaian. Jenis dari nilai yang akan dicari termasuk juga nilai pasar, nilai

guna (use value), goingconcern value, investment value dan assesed value serta

insurable value.Pernyataan tertulis dari nilai yang dimaksudkan harus dinyatakan dalam

setiap laporan penilaian. Pernyatan itu melahirkan pertanyaan tertentu yang harus

dijawab kepada klien, penilai, dan semua pembaca laporan. Laporan juga menjelaskan

data yang dipilih untuk pertimbangan dan metode yang digunakan dalam analisa data,

sehingga mendukung logika dan keabsahan dari nilai final yang diestimasi.

e. Tanggal penilaian

Tangal penilaian harus dicantumkan karena faktorfaktor yang mempengaruhi nilai real

property terus berubah. Walau kondisi yang diamati pada saat penilaian masih sama

dalam jangka waktu tertentu setelah penilaian, suatu estimasi nilai dipertimbangkan

berlaku hanya untuk waktu tertentu yang secara tegas dinyatakan dalam laporan

penilaian. Nilai pasar biasanya dilihat sebagai refleksi dari persepsi pelaku pasar untuk

kondisi dimasa mendatang, dan persepsi itu didasarkan pada bukti nyata di pasar pada

suatu periode waktu tertentu. Nilai mencerminkan kondisi ekonomi pada suatu waktu

tertentu, dan perubahan tibatiba didalam bisnis dan pasar real estat dapat

mempengaruhi nilai secara dramatis. Tanggal penilaian jangan dicampuradukkan dengan

tanggal pengiriman laporan yang biasanya berbeda.


Kebanyakan penilaian adalah untuk estimasi nilai saat itu namun dalam beberapa hal dan

beberapa kasus suatu nilai dari waktu sebelumnya juga diperlukan. Retrospective

appraisal mungkin diperlukan bagi pajak harta peninggalan (tanggal kematian), klaim

asuransi (tanggal kejadian/kecelakaan), pajak pendapatan (tanggal akuisisi), tuntutan

hukum (tanggal kerugian) dan tujuan lain. Bila historical market data sering tersedia,

maka nilai pasar dapat diestimasikan secara retrospect.

Penilaian untuk tanggal dimuka, atau prospective appraisal bisa diperlukan guna

mengestimasikan nilai suatu kepentingan atas pengembangan property atau nilai akhir

pada suatu proyeksi arus kas. Antisipasi future benefit (FB) harus ada kapanpun penilai

mengestimasi nilai sekarang (PV) dari suatu proyeksi arus income, bagi kepentingan

pemilik, pembeli, investor, atau kreditur untuk membuat keputusan atas suatu real estat.

f. Deskripsi ruang lingkup penilaian

Ruang lingkup penilaian menunjuk pada luas dari proses data dikumpulkan, dipastikan

dan dilaporkan. Ruang lingkup harus dijelaskan untuk memproteksi pihak ketiga yang

menyandarkan diri pada laporan penilaian yang mungkin dipengaruhi oleh informasi

tersebut. Penilai menentukan luas kerjanya dan laporan didasarkan pada pentingnya

problema dan persetujuan dengan klien. Sering dianggap penting bagi penilai untuk

menunjukkan apa yang tidak dikerjakan dalam penilaian seperti juga apa yang

dikerjakan. Penilai bisa berkehendak menunjukkan waktu yang digunakan dan wilayah

yan diteliti untuk mengumpulkan data, khususnya bila data terbatas yang ada dan

tersedia.

g. Pembatasan yang lain

Identifikasi real estat dan hak atas properti yang dinilai, tanggal estimasi nilai,

penggunaan penilaian dan definisi dari nilai semua memenuhi persyaratan penilaian.

Biasanya beberapa kondisi tertentu juga dikenakan untuk membatasi pengunaan laporan

untuk tujuan yang lain. Pernyataan persyaratan kondisi tertentu juga dimuat dalam

laporan untuk kepentingan proteksi terhadap penilai. Misal, laporan penilaian

menyatakan bahwa penilaian atas kandungan minyak, gas atau hak atas barang tambang

bukan merupakan bagian dari penilaian. Pembatasan lain adalah bahwa penilai tidak

mengharapkan untuk menyediakan laporan bagi kepentingan pengadilan atau menjadi

saksi atau untuk menghadiri sidang yang sedang berjalan kecuali jika telah diperjanjikan


sebelumnya dengan mengindahkan waktu yang layak dan kompensasi yang disetujui

untuk itu.

h. Analisa pendahuluan dan seleksi serta koleksi data

Setelah menentukan masalahnya, penilai sudah siap untuk melakukan analisa

pendahuluan guna menentukan ciri dan ruang lingkup tugas pekerjaan serta beban kerja

yang diperlukan untuk mengumpulkan data yang diperlukan. Analisa pendahuluan dan

rencana kerja tergantung pada tugas pekerjaan dan tipe/jenis property yang akan dinilai.

Misal, lebih banyak informasi diperlukan untuk menilai apartemen yang luas dari pada

penilaian rumah tunggal sederhana.

Untuk melengkapi secara cepat dan efisien, setiap proses langkah penilaian harus

direncanakan dan dijadualkan. Waktu dan personil yang dibutuhkan akan berubah sesuai

dengan jumlah dan rumitnya pekerjaan. Beberapa tugas mungkin bisa dislesaikan dalam

waktu beberapa hari, sedang untuk pekerjaan yang lebih rumit mungkin beberapa

minggu atau bulan guna mengumpulkan, menganalisa dan menggunakan data.

Beberapa tugas dapat dilakukan oleh penilai sendiri, namun yang lain memerlukan

bantuan staf atau penilai khusus. Terkadang bantuan sepecialis bidang lain diperlukan.

Misal dalam menilai properti yang harus dirubuhkan dan kemudian dibangun kembali,

mungkin diperlukan bantuan insinyur tehnik sipil yang memahami arsitek dan dapat

menghitung biaya kontruksi. Perlu dicatat bahwa ketika pekerjaan didelegasikan akan

meningkatkan efisiensi dan meyakinkan akurasinya.

Sekedul pekerjaan yang terencana sangat membantu, khususnya dalam melakukan tugas

yang besar dan rumit. Pengertian yang baik dan jelas dari individu yang bertanggung

jawab akan membantu melancarkan pekerjaan. Karena penilai memikul semua tanggung

jawab, ia harus melihat tugas secara menyeluruh sebagai suatu kumpulan dari prosedur

dan keahlian. Dengan pandangan yang komprehensif maka penilai dapat mengenal jenis

dan volume pekerjaan yang harus diselesaikan dan dijadualkan serta didelegasikan

secara benar.

Ada tiga jenis data yang dikumpulkan oleh penilai, yaitu data umum, data khusus dan

data competisi supply dan demand. Data umum berkenaan dengan informasi mengenai


kecenderungan pada kondisi sosial, ekonomi, pemerintahan, lingkungan hidup yang

mempengaruhi nilai properti. Suatu trend adalah suatu momentum atau kecenderungan

dalam suatu arah umum yang disebabkan oleh suatu seri perubahan yang saling

berhubungan. Trend seperti perpindahan penduduk, penurunan tingkat penggunaan

bangunan kantor atau peningkatan perumahan dimulai di daerah yang diindetifikasikan

dengan melakukan analisa terhadap data umum. Data umum dapat memberikan

pengaruh yang signifikan atas pemahaman penilai terhadap pasar.

Data khusus adalah yang berkenaan dengan properti yang akan dinilai dan berkenaan

pula dengan properti yang dapat dibandingkan. Data tersebut termasuk aspek legal,

pisik, lokasi, biaya dan pendapatan serta informasi pengeluaran yang berkenaan dengan

properti serta data perbandingan penjualan secara rinci. Pengaturan keuangan yang

dapat mempengaruhi harga penjualan juga perlu dipertimbangkan. Sejarah kepemilikan

dan penggunaan dari properti agar diteliti guna memastikan apakah limbah beracun atau

limbah berbahaya yang lain ada pada lokasi tersebut.

Data kompetisi supply dan demand berkenaan dengan posisi kompetisi dari properti

dimasa depan. Data penawaran (supply) termasuk pula persediaan yang ada serta

rencana/usulan properti pesaing, tingkat hunian serta tingkat penyerapan. Data

permintaan (demand) bisa terdiri atas data kependudukan, pendapatan, kebutuhan

tenaga kerja (tenaga kerja yang dipekerjakan), serta penelitian data tentang potensi

pemakai properti. Dari datadata itu suatu estimasi tentang permintaan yang akan datang

berdasarkan kondisi sekarang atau penggunaan yang punya prospek kedepan atau yang

pengembangan penggunaan properti akan dapat dihasilkan.

Jumlah dan tipe data yang dikumpulkan oleh penilai tergantung kepada pendekatan yang

digunakan dalam estimasi nilai. Pendekatanpendekatan itu berkaitan secara langsung

dengan masalah penilaian. Dalam suatu tugas penilaian, lebih dari satu pendekatan

biasanya mencukupi dan penting untuk bisa menghasilkan suatu indikasi nilai.

Tergantung pada masalah yang ditugaskan/diminta, sebuah pendekatan mungkin

diberikan penekanan secara lebih besar agar dapat menghasilkan estimasi nilai final.

Dalam melaksanakan suatu penilaian yang khusus, keahlian dalam melakukan penilaian

dari penilai yang bersangkutan serta pengalaman dan jumlah serta kualitas data yang

diperoleh bisa menentukan pendekatan mana yang digunakan.


Semua data yang dikumpulkan harus bermanfaat dan rilevan. Semua nilai yang

berpengaruh, data di lapangan serta kesimpulan tentang kecenderungankecenderungan/

gejalagejala agar secara jelas diindikasikan dalam laporan dan dihubungkan secara jelas

dengan properti yang akan dinilai. Karena data yang diseleksi membentuk dasar

penilaian, penjelasan yang hatihati tentang pentingnya data yang dilaporkan

meyakinkan bahwa pembaca akan mengerti penilaian tersebut.

D. Laporan penetapan nilai

Estimasi akhir dari nilai yang ditetapkan yang merupakan tujuan dari proses penilaian,

dalam beberapa hal bisa dilaporkan dalam bentuk kisaran/range suatu nilai, namun

biasanya dilaporkan sebagai satu/single angka nilai. Penugasan belum akan selesai

sampai dengan kesimpulan itu dinyatakan dalam laporan dan disampaikan kepada klien.

Suatu laporan yang disebut sebagai "self contained appraisal report" adalah laporan yang

memasukkan semua data yang menjadi bahan pertimbangan dan analisa, metode yang

digunakan, serta alasan yang digunakan untuk memperoleh estimasi nilai akhir.Analisa

penilaian yang singkat mampu memberikan kepada pembacanya untuk memahami

permasalahan yang dihadapi serta fakta data yang dikemukakan serta agar dapat

mengikuti jalan pemikiran dan alasan yang melatarbelakangi kesimpulan penilai atas

suatu nilai.

Estimasi nilai adalah opini dari penilai dan mencerminkan pengalaman serta pendapat

yang telah dia terapkan dalam mempelajari data yang dikumpulkan. Laporan penilaian

adalah "tangible expression" dari pekerjaan penilaian. Dalam menyiapkan laporan, penilai

wajib memperhatikan secara khusus pada gaya penulisan, sistematika, presentasi, dan

semua penampilan secara keseluruhan. Kesimpulan dari penilaian mungkin dapat

disampaikan kepada klien baik secara lisan maupun tertulis. Laporan tertulis bisa berupa

self contained report, summary report ataupun restricted report.

E. Peranan kode etik dan standar penilaian

Di Indonesia walaupun kegiatan penilaian telah ada sejak zaman pemerintahan

penjajahan Hindia Belanda, dan untuk sektor swasta juga telah dimulai pada tahun 1967


ketika pemerintah mulai mengundang penaman modal asing, namun istilah penilai itu

masih belum banyak diketahui orang karena jasa penilai memang belum berkembang.

Selain pendidikan formal penilaian belum ada karena ilmu penilaian oleh Departemen

Pendidikan Nasional dianggap tidak termasuk kedalam cabang pohon ilmu pengetahuan,

penggunaan penilai juga umumnya masih terbatas pada lembaga keuangan seperti

lembaga perbankan, lembaga pasar modal serta perpajakan. Dengan didirikannya Badan

Penyehatan Perbankan Nasional (Indonesian Banking Restructuring Agency/IBRA),

penggunaan penilai semakin meningkat dalam rangka menilai aset dari bankbank yang

direstruktirisasi. Namun kondisi penilai tahun 2000 masih serupa dengan kondisi jasa

akuntan tahun 1955 dimana karena belum adanya ketentuan yang menentukan

kualifikasi akuntan sehingga pada waktu itu setiap orang dapat mennyebut dirinya

sebagai akuntan. Ujian sertifikasi penilai (USP) yang diadakan oleh Masyarakat Profesi

Penilai Indonesia (MAPPI) dalam rangka menjalankan Keputusan Menteri Keuangan

Nomor 57/KMK.017/1996 adalah suatu terobosan guna memberikan solusi sementara

untuk menentukan kualifikasi minimal yang harus dipenuhi agar seseorang diakui sebagai

penilai. Untuk selanjutnya masalah kualifikasi penilai ini harus diselesaikan dengan

mengaturnya dalam undangundang seperti yang dilakukan oleh negaranegarta lain

yang lebih maju.

Penilai real estat yang profesional menyediakan berbagai jenis pelayanan seperti

melakukan penilaian atas suatu aset untuk berbagai keperluan, memberikan konsultasi

kepada klien, serta berpartisipasi dalam pengambilan keputusan tentang real estat.

Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2002 merupakan pedoman dasar tugas penilaian yang

harus dipahami dan dilaksanakan oleh penilai untuk menghasilkan pendapat dan saran

saran serta menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian, sehingga tidak terjadi salah

tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya. Selain berfungsi sebagai

pedoman maka standar penilaian juga berfungsi sebagai sarana untuk menjaga kualitas

pekerjaan penilaian yang dilakukan oleh Penilai. Tanpa standar penilaian, maka akan

sangat sulit untuk menilai apakah pekerjaan penilaian telah dilakukan secara benar

karena tidak ada tolok ukurnya. Dengan adanya standar penilaian maka akan dapat

dilihat apakah telah terjadi penyimpangan atau tidak dalam suatu pekerjaan penilaian.

Menurut Standar Penialain Indonesia (SPI) 2002 penilaian diartikan sebagai

pekerjaan profesi penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi. Penilai


melaksanakan pekerjaan penilaian untuk menghasilkan kajian berupa analisis, pendapat

dan saransaran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan, sehingga tidak terjadi

salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya. Penilai menyajikan

kesimpulan hasil penilaiannya dengan mengetengahkan opininya berkenaan dengan sifat

alami, kualitas, nilai atau nilai guna suatu kepentingan tertentu atau berbagai aspek dari

real stat yang diidentifikasikan. Penilaian real estat melibatkan kegiatan riset secara

selektif atas area pasar yang sepadan, penggunaan tehnik analisis yang memadai,

penerapan pengetahuan, pengalaman serta pengambilan keputusan dan pertimbangan

yang profesional guna mengembangkan suatu solusi yang memadai atas masalah

penilaian.

Sifat alami dari masalah penilaian akan memberikan indikasi untuk menentukan apakah

tugas yang harus dilaksanakan itu berupa penilaian ataukah tugas konsultasi. Sesuai

dengan tujuan penilaian. nilai yang diestimasi bisa berupa nilai pasar, nilai asuransi, nilai

investasi, atau beberapa jenis penilaian lain yang diidentifikasikan sebagai kepentingan

atas real estat pada suatu waktu tertentu. Tugas pekerjaan penilaian bisa menghasilkan

estimasi nilai pasar atas fee simple estates, leasehold estates, preservation easement dan

berbagai kepentingan lain.

Mengenai konsultasi didefinisikan sebagai kegiatan atau proses untuk menyediakan

informasi, analisa data real estat, dan rekomendasi atau kesimpulan atas diserfikasi

masalah pada real estat, dan lainnya yang bukan estimasi nilai.Tugas konsultasi termasuk

pula studi penggunaan tanah, studi penawaran dan permintaan, feasibility study, analis

highest dan best use, dan pemasaran serta atau pertimbangan investasi berkenaan

dengan usulan atau pengembangan yang sedang berjalan.

Pada tugas penilaian, penilai menyediakan kepada klien dengan estimasi nilai real

property yang mencerminkan semua yang berhubungan pembuktian pasar. Pada tugas

konsultasi, akitivitas pasar saat itu dan buktibukti yang dipelajari adalah untuk

membentuk kesimpulan yang bisa tidak terpusat pada indikasi nilai secara sepesifik.

Namun pada kedua penugasan itu, maka kesimpulan diperoleh dari analisa data yang

cocok dan pantas agar memenuhi standar praktek secara profesional. Untuk mencegah

adanya kesalahfahaman, maka harus diperoleh kepastian dari klien apakah penugasan

yang diberikan itu berupa penilaian atau konsultasi.


Bentuk ketiga pelayanan yang dapat diberikan oleh penilai adalah review (pengkajian),

yaitu kegiatan atau proses studi/pengkajian atas suatu laporan yang disampaikan oleh

pihak lain.

Untuk melaksanakan kegiatannya, penilai real estat profesional memerlukan izin dan

sertifikasi. Penilai profesional menempuh banyak training dan pengalaman dan sangat

terikat dengan profesi. Termasuk kedalam kelompok ini yaitu mereka yang melaksanakan

dan melakukan pengkajian penilaian real estat. Penilai terikat untuk mematuhi dan

memenuhi persyaratan peraturan perundangan dan merupakan anggota dari asosiasi

profesi yang menyediakan kegiatan profesi serta pengembangan pendidikan. Semua

anggota tunduk dan mematuhi kode etik atau hasil kerjanya dan bersedia dilakukan peer

review yang mencerminkan komitmen mereka yang tinggi terhadap profesionalisme.

F. Pelaksanaan penilaian dan format laporan

Walaupun konsep penilaian sama dan penilai di banyak negara mengikuti standar

penilaian internasional, penerapan dari konsep dasar akan berbeda. Penilai harus

mengerti dan mengggunakan konsep dan posedur sesuai dengan kewenangan dimana

penilaian itu akan digunakan.

Di Amerika Serikat yang menggunakan USPAP sebagai standar penilaian umum

membedakan antara penilaian lengkap dengan penilaian terbatas (di Amerika ada 9

asosiasi profesi penilai yang mempunyai standar sendirisendiri, namun mengakui USPAP

sebagai standar yang umum/bersifat uniform yang harus ditataati oleh semua annggota

asosiasi, sehingga ada kecenderungan untuk menyatu ke dalam satu wadah asosiasi

profesi saja). Penilaian lengkap adalah penilaian yang tidak memenuhi Departure

Provision yang diatur dalam USPAP. Sedang penilaian terbatas adalah estimasi dari nilai

yang dilaksanakan sesuai dengan Departure Provisions. Departure provisons menyatakan

bahwa seorang penilai boleh membuat perjanjian untuk melaksanakan penilaian yang

diperlukan kurang dari atau berbeda dengan pekerjaan yang dipersyaratkan oleh

pedoman yang khusus, namun sebelum menandatangani perjanjian tersebut :

1. penilai telah menentukan jasa yang harus dilakukan itu tidak demikian terbatas, yang

dapat menyebabkan penugasan akan cenderung menjadi menyesatkan atau

membingungkan klien dan pengguna dari laporan;


2. penilai telah memberikan nasehat kepada klien bahwa pelaksanaan penilaian akan

tidak memenuhi ketentuan sebagaimana ditentukan dalam pedoman penilaian dan

dalam laporan akan diidentifikasikan dan dijelaskan mengenai permulaannya;

3. klien setuju bahwa hasil penilaian terbatas atau jasa konsultasi tersebut mencukupi.

Laporan penilaian yang menyajikan penilaian lengkap atau terbatas dapat disajikan dalam

3 bentuk yaitu self contained report, summary report, dan restricted report. Self

contained report secara penuh menjelaskan data dan anlisis yang digunakan di dalam

tugas penilaian. Semua informasi yang diperlukan disajikan dalam laporan dan tidak

merupakan referensi yang menjadi arsip dari penilai. Sedang summary report adalah

laporan yang menyajikan data secara ringkas dan ringkasan analisa yang digunakan

dalam penilaian. Selanjutnya restricted apprisal report hanya menyajikan kesimpulan dari

penilaian saja. Arsip/file yang disimpan oleh penilai selain menyimpan kertas kerja penilai

juga sedikitnya harus meliputi semua data dan analisa yang disajikan dalam self

contained report.

G. SEJARAH PERKEMBANGAN SPI

Standar Penilaian Indonesia yang pertama kali digunakan adalah standar penilaian

tahun 1994, yang terdiri dari 6 standar sebagai berikut :

1. Mukadimah

2. Definisi

3. Standar penilaian 1 : Metode penilaian

4. Standar penilaian 2 : Asumsi dan syarat pembatasan

5. Standar penilaian 3 : Penilaian real estat

6. Standar penilaian 4 : Laporan penilaian real estat

7. Standar penilaian 5 : Penilaian mesin dan peralatan

8. Standar penilaian 6 : Laporan penilaian mesin dan peralatan.

Dengan semakin dinamisnya perkembangan masyarakat yang menuntut diadakan

revisi atas standar penilaian tersebut, maka pada tahun 2000 diluncurkan standar

penilaian yang baru yang sudah disesuaikan juga dengan perkembangan standar

internasional dengan mengacu kepada standar yang dihasilkan oleh IVSC (International


Valuation Standar Committee) yang terdiri dari standar 0 s/d standar 5. Untuk

melengkapi standar tersebut, dibentuk komite standar yang berhasil menyelesaikan

tugasnya sehingga pada bulan Juni 2002 diluncurkan standar penilaian baru yang disebut

sebagai Standar Penilaian Indonesia 2002 yang berlaku mulai awal Januari 2003. Standar

ini terdiri dari standar 0 s/d 12.

H. Prinsipprinsip umum penilaian

Sistematika SPI 2002 adalah :

1. Kata pengantar

2. Daftar isi

3. Konsep dab prinsip umum penilaian

4. Kode etik Penilai Indonesia (KEPI) yang terdiri atas KEPI 1 s/d 9

5. Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang terdiri atas SPI 0 s/d SPI 12.

6. Panduan Penilaian Indonesia (PPI), yang terdiri atas PPI 0 s/d PPI 12 yang

merupakan juklak bagaimana harus mengaplikasikan SPI tersebut.

Tujuan utama dari SPI 2002 adalah :

1. mendorong Penilai untuk secara hatihati menentukan dan memahami kebutuhan dan

persyaratan dari pemberi tugas dan untuk memberikan kepastian kepada Penilai

bahwa Penilai dibekali dengansuatu standar penilaian yang memadai untuk

memenuhi kebutuhan tersebut.

2. memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten dalam penilaian

dan pemilihandasar penilaian yang tepat sesuai dengan kebutuhan pemberi tugas.

3. membantu Penilai untuk mencapai kompetensi professional dengan standar yang

relatif tinggi dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan penilaian.

4. memastikanbahwa laporan penilaian yang dihasilkan tidak bersifat mendua dan

bersifat komprehensif serta mudah dimengerti yang berisi opini dan informasi

yangdibutuhkan dan harus didapatkan oleh pembacanya.

5. memastikan bahwa referensi yang dipublikasikan dalam laporan penilaian

mengandung informasi yang jelas, akurat, dan memadai sehingga tidak menyesatkan.


Prinsip umum yang harus dijalankan dalam melakukan kegiatan penilaian adalah :

1. Setiap pelaksanaan tugas penilaian harus berpedoman pada SPI;

2. Dalam pelaksanaan tugas penilaian, Penilai tidak boleh melakukan penyimpangan

dari nilai pasar. Apabila dilakukan penyimpangan, maka Penilai yang

bersangkutan harus menjelaskan pertimbangannya secara rinci dalam laporan

penilaian.

3. Suatu penilaian yang dilakukan berdasarkan SPI harus dilaksanakan dengan

mentaati KEPI.

KEPI mempunyai sistematika sebagai berikut :

KEPI 1 : Pendahuluan

KEPI 2 : Ruang lingkup

KEPI 3 : Definisi

KEPI 4 : Etika

KEPI 5 : Kompetensi

KEPI 6 : Syarat pengungkapan (disclosure)

KEPI 7: Penjabaran dari prinsip umum kode etik penilaian dirumuskan dalam suatu

bentuk KEPI sesuai dengan kondisi Indonesia

KEPI 8 : Pelaporan tentang nilai

KEPI 9 : Kutipan dan tanggal berlaku

Kode etik oleh KEPI didefinisikan sebagai aturan tingkah laku yang baik dan bermoral

yang dibuat dan dilaksanakan oleh sekelompok orang yang berkeahlian tertentu untuk

menjunjung profesi demi tanggung jawab terhadap profesi, masyarakat dan Tuhan YME.

Sedang KEPI diartikan sebagai dasar moral yang melandasi pengoperasian SPI agar

seluruh hasil pekerjaan penilaian dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan melalui

cara yang jujur, obyektif dan kompeten secara professional, sehingga tidak menghasilkan

laporan penilaian yang jelas, tidak menyesatkan dan terbuka terhadap semua hal

penting. (Profesi adalah keahlian yang memerlukan pelatihan yang mendalam)

SPI sendiri didefinisikan sebagai standar profesi Penilai untuk melakukan kegiatan

penilaian di Indonesia. Selanjutnya, Penilai diartikan sebagai seorang yang memiliki

kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang seharihari melakukan kegiatan praktek

penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu


kepasa SPI, KEPI, dan standar keahlian yang lain yang terkait dengan kegiatan penilaian

dan menjadi anggota asosiasi Penilai. Dalam KEPIU Penilai dapat berarti Penilai

perorangan atau usaha jasa Penilai.

Adapun pokokpokok kode etik yang harus dilaksanakan adalah :

KEPI 4 : ETIKA menyatakan bahwa Penilai setiap waktu wajib menjunjung tinggi

integritas serta perilaku dalam menjalankan tugasnya dengan suatu cara yang tidak

merugikan pemberi tugas, masyarakat, profesinya, dan menghormati asosiasi profesi

penilai Indonesia.

4.1.1.Penilai tidak boleh bertindak dengan cara yang menyesatkan atau bertindak curang.

4.1.2.Penilai tidak boleh dengan sengaja menetapkan dan meyampaikan suatu laporan

penilaian yang isinya palsu, tidak tepat, atau berdasarkan pendapat dan analisis

yang memihak.

4.1.3.Penilai tidak boleh berpartisipasi dalam suatujasa penilaian yang berdasarkan

pertimbangan Penilai yang rasional tidak akan membenarkan tindakan dari Penilai

yang bersangkutan.

4.1.4.Penilai wajib bertindak menurut hukum dan sesuai dengan hokum dan peraturan

perundanganundangan yang berlaku di negara di mana penoilai ybs. menjalankan

praktek penialaian atau mendapat penugasan.

4.1.5.Penilai dilarang dengan sengaja salah menafsirkan persyaratan professional yang

tidak dimilikinya.

4.1.6Penilai tidak akan secara sadar menggunakan kepalsuan, menyesatkan atau

menuntut yang berlebihan atau mengiklankan dalam usahanya untuk mendapatkan

suatu penugasan tertentu.

4.1.7.Penilai harus meyakinkan dalam menangani penugasan bahwa setiap anggota

stafnya atau pembantu pelaksananya mematuhi KEPI.

Pengkajian selanjutnya terhadap Standar Penilaian Indonesia 2002 kita teruskan dengan

menggunakan naskah asli SPI sebagai berikut ini, yaitu dengan membahas ketentuan

KEPI berikutnya, SPI 0, SPI 1, SPI 2, SPI 5 dan SPI 7 tentang laporan penilaian.

Modul Konsep Dan Etika Penilaian EPI - SPI

Documents

Transcript of Modul Konsep Dan Etika Penilaian EPI - SPI