Dokumen Penilaian Real Properti

8/17/2019 Dokumen Penilaian Real Properti

1/28

PENILAIAN REAL PROPERTI

Pendekatan Perbandingan Data Pasar1

Oleh: Ir. Ahmad Saifudin MJ, IAI, MT2

A. PENGERTIAN UMUMReal estat dirumuskan sea!ai "anah se#ara $sik dan enda %an!dian!un &leh manusia %an! men'adi sa"u kesa"uan den!an "anahn%a.Real es"a" memiliki karak"eris"ik unik %an! memedakann%a den!anins"rumen in(es"asi lain, %ai"u:

1. L&kasi "idak mun!kin eruah: real es"a" "idak da)a" dia*a+a*a dan"idak da)a" dialihkan ke l&kasi lain.

2. Memu"uhkan )en!eman!an: real es"a" memu"uhkan sumer da%alain, %ai"u an!unan, a!ar men'adi leih )r&duk"if.

. Memu"uhkan keahlian: eera)a keahlian khusus mun!kindiu"uhkan a!ar in(es"asi real es"a" da)a" er&)erasi den!an enar.

-. Tidak ada da"a f&rmal: suli" un"uk men!e"ahui hal+hal %an! in!in ki"ake"ahui "an)a men#ari "ahu ke era!ai l&kasi real es"a" %an!ereda.

. Tidak memilik )asar resmi: "idak ada /0ursa Real Es"a" Jakar"a/ se)er"ila%akn%a 0ursa Efek Jakar"a salah sa"u )asar"em)a" 'ualeli sura"erhar!a di Ind&nesia3. Jika ki"a in!in memeli a"au men'ual real es"a",maka ki"a harus )er!i ke era!ai l&kasi, aik un"uk meliha" )r&)er"ia"au)un un"uk men!e"ahui har!a )asar sua"u )r&)er"i.

4. Pen!e"ahuan "en"an! )asar real es"a" rela"if sediki": kean%akan &ran!"idak "ahu har!a 'ual sua"u )r&)er"i dan han%a sediki" %an! "ahumen!enai "eknik erne!&siasi di )asar )r&)er"i.

5. Melia"kan 'umlah uan! %an! esar dalam 'ualeli: sua"u real es"a""idak mun!kin semurah har!a saham %an! har!an%a seki"ar R)1.666,66 hin!!a R) 16.666,66 )er lemar. 7ar!a seuah real es"a"riuan a"au 'u"aan kali dari i"u.

8. 0er'an!ka )an'an!: un"uk memasarkan real es"a", diu"uhkan 'an!ka*ak"u %an! leih lama a!ar men#a)ai har!a %an! mere)resen"asikan

nilai )asarn%a.9. Rela"if suli" dia!i: ke"ika ki"a memeli sua"u uni" real es"a", suli"

mem)er&leh 'umlah "e)a" sesuai %an! diin!inkan. adan!kadan!)emeli memeli leih an%ak dari)ada %an! diu"uhkan a"aumemeli leih sediki" dari)ada %an! diu"uhkan a"as )er"iman!an"er"en"u. e"ika )emeli memeli leih an%ak dari)ada %an!diu"uhkan, real es"a" iasan%a "idak da)a" dia!i e!i"u sa'a danmemiarkan sisan%a un"uk hal lain.

1 Referensi u"ama diru'uk dari MO;


2/28

Real es"a" 'u!a meru)akan enda $sik er*u'ud %an! da)a" diliha" dandisen"uh, ersama+sama den!an se!ala sesua"u %an! didirikan )ada"anah %an! ersan!ku"an, di a"as a"au di a*ah "anah. ;i Ind&nesia,e"en"uan men!enai hakhak a"as "anah dan se!ala sesua"u %an! men'adisa"u kesa"uan den!an "anah "erseu" dia"ur den!an


3/28

4. Tidak mem)er"iman!kan )ena*aran)ena*aran is"ime*a misaln%aan"ara a)ak dan anak, an"ar induk )erusahaan den!an anak)erusahaan dan sea!ain%a3.

Penilaian adalah !aun!an an"ara ilmu )en!e"ahuan dan seni scienceand art 3 dalam men!es"imasikan nilai dari seuah ke)en"in!an %an!

"erda)a" dalam sua"u )r&)er"i a!i "u'uan "er"en"u )ada *ak"u %an! "elahdi"e"a)kan ser"a den!an mem)er"iman!kan se!ala karak"eris"ik %an!ada )ada )r&)er"i "erseu" "ermasuk 'enis+'enis in(es"asi %an! ada di)asar.

Penilaian adalah seuah )en!an!!aranes"imasi nilai dari sesua"uke)en"in!an a"as seuah )r&)er"ihar"a un"uk sesua"u "u'uan "er"en"u.Ada eera)a ke)erluan %an! men%eakan )enilaian "erhada) sesua"u)r&)er"i di)erlukan. eadaan ini men%eakan "erda)a" leih dari sa"u 'enis nilai un"uk seuah )r&)er"i "anah dan an!unan3 %ai"u "er!an"un!ke)ada "u'uan )enilaian "erseu" diua". Se"ia) )enilai %an! menerima

"u!as )enilaian *a'i "erleih dahulu men!er"i dan memahami "u'uan)enilaian. 7al ni )en"in! men!in!a" "u'uan %an! ereda, makamemerlukan ma#am dan me"&de )enilaian %an! ereda )ula. Penilai 'u!a harus men!e"ahui dan mam)u men!iden"i$kasikan )r&lem a"aumasalah %an! akan di)e#ahkan den!an men!!unakan hasil )enilaian"erseu".

#. TU%UAN PENILAIAN

#eberapa t&'&an penilaian dan fak"&r+fak"&r %an! )erlu un"ukdi)er"iman!kan un"uk menda)a"kan seuah nilai adalah sea!ai

eriku" :a. Penent&an Nilai Pasaran Terb&ka O)en Marke" alue3

A)aila se&ran! )enilai men!!unakan )erka"aan /nilai/, )adaumumn%a %an! dimaksudkan nilai "erseu" adalah nilai )asaran"eruka. Nilai )asaran "eruka %an! dimaksudkan adalah har!a "eraik%an! dida)a" dari seuah ke)en"in!an har"a melalui )er'an'ian in(idu)ri(a"e "rea"%3 )ada "an!!al )enilaian den!an andaian :

13 Pen'ual dan )emeli %an! san!!u), erkela%akan dan rela?23 Ada #uku) *ak"u un"uk meliha" dan erundin! ne!&siasi3 )en'ualan

den!an mem)er"iman!kan 'enis dan karak"eris"ik har"a?

3 Nilai "idak eruah dalam 'an!ka *ak"u "erseu"?-3 Ada *ak"u %an! #uku) dan "idak ada a"asan un"uk

mem)erliha"kan har"a )ada )asar?3 Tidak mem)er"iman!kan "a*aran "amahan a"au "a*aran

is"ime*a dari )emeli.

b. Penilaian &nt&k t&'&an Pen'&alan;alam melakukan )enilaian un"uk "u'uan )en'ualan, se&ran! )enilaiharuslah men!iden"i$kasi :13 Semua #al&n )emeli %an! ada di)asaran )ada *ak"u "er"en"u?23 Al"erna"if har"a %an! ada di )asaranB

3 Mem)erkirakan har!a %an! dida)a" dari )ersain!an di an"ara #al&n+#al&n )emeli?


4/28

-3 Men!iden"i$kasi keun"un!an a"au keru!ian seandain%a dilakukan)eraikan a"au ren&(asi seelum di"a*arkan di)asaran un"umenda)a"kan har!a "eraik?

(. Penilaian &nt&k t&'&an pe)belian

Perkara )&k&k %an! )erlu di)er"iman!kan dalam memua" )enilaian

adalah men!e"ahui ke)erluan dari )elan!!an. Penilaian un"uk "u'uan)emelian disini adalah erla*anan den!an )enilaian "u'uan)en'ualan, di mana )enilai sea!ai *akil dari )ihak )emeli )erlumen!analisis ser"a men!iden"i$kasi dari har"a)r&)er"i %an! akandieli, men!es"imasi har!a dan mem)er"iman!kankeun"un!ankeru!ian dari )emelian "erseu"

d. Penilaian &nt&k t&'&an pen"e*aan


5/28

a. Faktor per)intaan dan pena*aran>ak"&r ini dian!!a) sea!ai sa"u fak"&r %an! san!a" luas danmen%eluruh dam)akn%a karena fak"&r ini meli)u"i fak"&rfak"&r lainn%a 'u!a. Jika )ena*aran )r&)er"i di)asaran "e"a) sedan!kan )ermin"aaner"amah, maka nilai )r&)er"i akan naik. 0e!i"u )ula sealikn%a, 'ika)ermin"aan adalah "e"a) sedan!kan )ena*aran er"amah, maka nilai)r&)er"i da)a" men'adi "urun. Te"a)i a)akah )en%ea naik "urunn%a)ermin"aan dan )ena*aran )r&)er"i di )asaranC

Ada eera)a sea %an! da)a" men!uah )ermin"aan dan)ena*aran )r&)er"i di)asaran, %ai"u :

13 >ak"&r+fak"&r ke)endudukan0er"amahn%a 'umlah )enduduk meru)akan fak"&r u"ama %an!men%eakan er"amahn%a )ermin"aan )r&)er"i. ;en!aner"amahn%a 'umlah )enduduk )ada sua"u k&"a a"au *ila%ah"er"en"u se#ara &"&ma"is akan men%eakan leih an%ak rumah

kediaman, ruan! kan"&r, indus"ri dan lainlain saranan di)erlukan.Sin!ka"n%a, sekiran%a )ena*aran dan )r&)er"i di)asaran "idaker"amah seirin! den!an )er"amahan 'umlah )enduduk makaakan men%eakan kenaikan nilai )r&)er"i diera!ai sek"&r. Selain 'umlah )enduduk, )eruahan s"ruk"ur )enduduk ser"a )eruahan)en%earan )enduduk 'u!a da)a" mem)en!aruhi )ena*aran dan)ermin"aan ser"a se"erusn%a akan mem)en!aruhi nilai )r&)er"i. 7alini da)a" diliha" dalam k&n"eks seuah mas%araka", di mana 'ikas"ruk"ur )endudukn%a sea!ian esar adalah &ran!&ran! %an!elum erkeluar!a maka 'umlah "em)a" "in!!al ser"a 'enis )r&)er"i%an! akan di)erlukan di)asaran adalah ereda 'ika diandin!kan

den!an mas%araka" %an! sea!ian esar )endudukn%a adalah erkeluar!a.

23 Peruahan #i"arasaPeruahan #i"arasa )en%e*a, )emeli a"au )ara in(es"&r 'u!amemeri dam)ak %an! keliha"an "erhada) )ermin"aan 'enis'enis)r&)er"i %an! ereda. Sekiran%a )ada sua"u masa "er"en"u mina")ara )en%e*a a"au )emeli eruah dari 'enis rumah sa"u "in!ka"ke)ada 'enis rumah er"in!ka" se)er"i a)ar"emen dan k&nd&minium,maka akan ki"a da)a"i ah*a sek"&rsek"&r ini akan men!alami)eruahan dalam nilai sekiran%a "idak disesuaikan den!an

se*a'arn%a.3 Peruahan "ekn&l&!i )eman!unan

;en!an mun#uln%a "ekn&l&!i"ekn&l&!i aru dalam )eman!unan)r&)er"i, maka )ena*aran )r&)er"i di )asaran da)a" di"amahden!an kadar %an! leih #e)a". 7al ini an%ak melia"kan sek"&rrumah "in!!al dan a)aila kadar )er"amahan ini da)a" menandin!i)ermin"aan, maka nilai rumah "in!!al da)a" di"urunkan a"audis"ailkan.

b. Faktor 0sik properti

13 Jenis dan ke!unaan )r&)er"i


6/28

Jenis dan ke!unaan )r&)er"i akan menen"ukan lin!ku) )asaran a!i)r&)er"i %an! erkenaan. Sea!ai #&n"&h )r&)er"i )er"anianmem)un%ai )asaran %an! leih "era"as diandin! den!an )r&)er"iindus"ri %an! leih er#&rak nasi&nal a"au in"ernasi&nal. Te"a) *alaua!aimana)un )&"ensi )en!!unaan )erlu di)er"iman!kan karenadisua"u *ak"u nan"i ke!unaan akan da)a" di"ukar ke)ada ke!unaan%an! leih aik, sehin!!a nilai )r&)er"i da)a" menin!ka".

23


7/28

>ak"&r l&kasi da)a" dian!!a) sea!ai fak"&r /"erkua"/ )en!aruhn%a"erhada) nilai sua"u )r&)er"i. Ada sua"u )enda)a" %an! men%a"akanah*a fak"&r %an!menen"ukan nilai seuah )r&)er"i adalah /)er"ama: l&kasi..., kedua :l&kasi....,ke"i!a : l&kasi.../. Pern%a"aan di a"as menun'ukkan e"a)a)en"in!n%a fak"&rl&kasi dalam menen"ukan nilai seuah )r&)er"i. ;ua uah )r&)er"i%an!mem)un%ai en"uk $sik sama "e"a)i ila l&kasin%a ereda, makanilain%a"en"u akan ereda. Se#ara umum /Te&ri L&kasi/ men%a"akanah*a semakin 'auh dari )usa" k&"a maka nilain%a akan semakinrendah. 7al ini dikarenakan k&"a meru)akan )usa" se!ala ak"i(i"ashidu) manusia.>ak"&r l&kasi se"erusn%a menen"ukan a)akah seuah )r&)er"i

"erseu" mudaha"au suli" di#a)ai. Pr&)er"i %an! mem)un%ai l&kasi dika*asan k&"ada)a" di#a)ai den!an mudah karena "erda)a" sis"em )en!an!ku"andan )erhuun!an %an! aik diandin! den!an ka*asan luar k&"a.Selain i"u )r&)er"i %an! mem)un%ai l&kasi dika*asan k&"amem)un%ai infras"ruk"ur dan sarana %an! leih aik dan len!ka)diandin! den!an ka*asan luar k&"a.

d. Faktor politik dan kenegaraan>ak"&r kene!araan %an! dimaksud disini adalah fak"&r ek&n&mi, s&sialdan )&li"ik ne!ara, di mana se#ara "idak lan!sun! akan

mem)en!aruhi nilai )r&)er"i. Sea!ai #&n"&h sis"em )erundan!ansua"u ne!ara "idak da)a" di)un!kiri la!i akan er)en!aruh "erhada)nilai )r&)er"i. Sis"em )erundan!an %an! "erlalu ke"a" mun!kin akanmen%eakan )ermin"aan "urun dan selan'u"n%a akan mem)en!aruhinilai "anah. D&nin! dan fak"&r )eren#anaan k&"a meru)akan fak"&r%an! kera) kali ki"a den!ar %an! mana mem)un%ai dam)ak %an!#uku) esar "erhada) nilai )r&)er"i. eadaan ek&n&mi ne!ara,)eruahan suku un!a )in'aman di ank 'u!a meru)akan )en%easemakin "er"arik a"au semakin en!!ann%a )ara in(es"&r. Ini "en"un%aakan mem)un%ai dam)ak "erhada) nilai )r&)er"i.

D. PR-1E1 PENILAIAN

Pr&ses )enilaian meru)akan "aha)an+"aha)an )enen"uan nilai )r&)er"i%an!didasarkan )ada "u'uan un"uk memahami )ermasalahan, meren#anakanhal+hal %an! )erlu dilakukan dalam ran!ka )eme#ahan masalah "erseu",menda)a"kan da"a, men!klasi$kasikan da"a, men!analisis,men!in"er)re"asi, dan selan'u"n%amen!eks)resikann%a dalam sua"u es"imasi nilai. Alur dari )r&ses )enilaian"erseu" da)a" diliha" dalam ;ia!ram+1 eriku" "aha)an+"aha)an dari)r&ses )enilaian.

5


8/28

1. I;ENTI>IASI MASALA7Iden"i"as Pr&)er"i Tan!!al Penilaian Tu'uan Penilaian Jenis Nilai

2. S


9/28

men!hindari kesalahan iden"i$kasi, karena eera)a kasus diInd&nesia menun'ukkan kemun!kinan adan%a dua )r&)er"i erada)ada alama" %an! sama.

23 Iden"i$kasi Real Pr&)er"i

Penilaian "erhada) sua"u real )r&)er"i adalah meli)u"i aik $sik"anah dana"au an!unan real es"a"3 mau)un hak+hak %an!meleka" )ada )emilikan "anah dana"au an!unan &leh )emilikindi(idual mau)un k&lek"if. ;alam hal ini iden"i$kasi dimaksudkanun"uk men!e"ahui sia)a )emilik)en!uasa %an!erhak a"as )r&)er"i "erseu". Penilai harus men!e"ahui s"a"uske)emilikan)r&)er"i "erseu" se#ara 'elas, a)akah di a*ah kuasa )emilikaslin%a, dikuasai )ihak ank, dalam s"a"us sen!ke"a, dansea!ain%a.

3 Penen"uan "an!!al )enilaianPr&duk akhir dari sua"u )enilaian )r&)er"i adalah es"imasi nilai )adasua"u a"asan *ak"u "er"en"u. Nilai sua"u )r&)er"i mem)un%aikemun!kinan eruah dari *ak"u ke *ak"u. Oleh karena i"u iden"i$kasi"an!!al )enilaian men'adi san!a" )en"in!. Penilai harus men!e"ahuiden!an 'elas "an!!al )enilaian %an! dikehendaki &leh )emeri "u!as. Tan!!al )enilaian ini san!a" )en"in! un"uk meneran!kan ka)an dasar)enilaian i"u diamil. Sea!ai #&n"&h un"uk )enen"uan )a'ak *arisan,maka "an!!al %an! di'adikan dasar )enilaian adalah "an!!al kema"iansi )e*aris? un"uk Pa'ak umi dan 0an!unan, di!unakan "an!!al)enilaian )er 1 Januari? un"uk )enen"uan 0ea Per&lehan 7ak a"as

Tanah dan 0an!unan, )enen"uan "an!!al )enilaian adalah )ada saa"dilakukan )emindahan hak.

#3 Tu'uan PenilaianMasalah ke"i!a %an! harus diiden"i$kasi adalah "u'uan )enilaian"erseu"dilakukan. A)akah un"uk "u'uan 'ual eli, se*a, asuransi, a!unan,)emeasan"anah, lelan!, un"uk )ene"a)an )a'ak dan sea!ain%a. Tu'uan)enilaian ini )erludin%a"akan se#ara 'elas dan s)esi$k dalam la)&ran )enilaian dan

menen"ukanes"imasi nilai a)a %an! )erlu di"en"ukan, misaln%a un"uk menen"ukan: 7ar!a 'ual)emelian %an! se)a"u"n%a?

Jumlah )in'aman?

;asar )ene"a)an )a'ak?

Tem)& k&n"rak?

;asar )emerian k&m)ensasi, dan sea!ain%a.

d3 Jenis nilai %an! dikehendakiMasalah keem)a" %an! harus diiden"i$kasi ini san!a" erkai"an den!an"u'uan

)enilaian. Tu'uan )enilaian %an! ereda mun!kin men!hendaki 'enisnilai %an!

9


10/28

ereda )ula. Misaln%a dalam )enilaian un"uk "u'uan 'ual eli, )r&dukakhir 'enisnilai %an! dikehendaki adalah nilai )asar *a'ar fair marke" (alue3,un"uk lelan!au#"i&n3, 'enis nilai %an! dikehendaki adalah nilai 'ual )aksa f&r#edsale (alue3,dan sea!ain%a.

. 1&r4e" Penda3&l&an

Se"elah menen"ukan "u'uan dan merumuskan masalah, maka )ada "aha)selan'u"n%a se&ran! )enilai sia) un"uk melakukan analisis )endahuluanmen!enai karak"eris"ik dan da"a a)a %an! hendak dikum)ulkan. ;a"a daninf&rmasi %an! di)er&leh )ada sur(ei )endahuluan ini akan san!a"menen"ukan "aha)an"aha)anselan'u"n%a dari )r&ses )enilaian.

a3 ;a"a %an! di)erlukan

0erdasarkan iden"i$kasi )ermasalahan %an! "elah dilakukan )ada"aha) )er"ama, )enilai da)a" mem)erkirakan da"a dan inf&rmasi a)asa'a %an! di)erlukan dalam ran!ka )enilaian )r&)er"i "erseu". Terda)a" dua 'enis da"a %an! harus dikum)ulkan &leh se&ran! )enilai,%ai"u da"a umum dan da"a khusus. ;a"a umum ini meli)u"i inf&rmasierkenaan den!an )rinsi))rinsi),kekua"ankeun!!ulan dan fak"&rfak"&r %an! mem)en!aruhi nilai)r&)er"i, %ai"u inf&rmasiinf&rmasi erkenaan den!an "ren s&sial,ek&n&mi, )emerin"ahan dan kekua"an lin!kun!an %an! er)en!aruh"erhada) nilai )r&)er"i. Sedan!kan da"a khusus adalah da"a %an!

erkai"an lan!sun! den!an )r&)er"i %an! akan dinilai ser"a)r&)er"i)r&)er"i )emandin!n%a. ;a"a khusus ini meli)u"i da"a se#arade"ail men!enai $sik, da"a l&kasi&nal, da"a ia%a, da"a )enda)a"andan )emelan'aan, sea!aimana %an! "erda)a" 'u!a )ada )r&)er"i)emandin!. ai"an an"ara "aha) )er"ama dan "aha) kedua san!a"era": 'enis )r&)er"i %an! ereda memerlukan da"a )endukun! %an!ereda? "an!!al )enilaian %an! ereda memerlukan da"a %an!ereda? "u'uan )enilaian %an! ereda memerlukan da"a %an!ereda, dan se"erusn%a.

3 Sumer da"a

Jenis da"a %an! di)erlukan, aik da"a )rimer mau)un da"a sekunder,selan'u"n%aer)en!aruh se#ara lan!sun! "erhada) sumer da"an%a. Sumer da"aini san!a"er(aria"if dari era!ai sek"&r. ;i Ind&nesia, se#ara !aris esarsumer da"a"erseu" da)a" diklasi$kasikan sea!ai eriku":

Ins"ansi&nalN&n+Ins"ansi&nal

Pemerin"ah N&n+Pemerin"ah

0PN ;i"'en Pa'ak

0r&ker F A!en"

Perusahaan

Pen'ual

Pemeli

16


11/28

Pemda

;an lainn%a

Penilai N&"arisPPAT

Pen!eman!

Iklan

Media massa

#3 S;M F Gak"u

Pers&nel dan *ak"u %an! di)erlukan di"en"ukan &leh 'an!ka *ak"u%an! dikehendaki &leh )emeri "u!as dan k&m)leksi"as )r&)er"i %an!dinilai. Jumlah )ers&nel dan *ak"u %an! di)erlukan ini iasan%a"er!an"un! )ada ean ker'a)enilaian %an! akan dilakukan, di mana ean ini "er!an"un! )ada "i)e)r&)er"i%an! dinilai, skala )r&)er"i, "u'uan )enilaian, "in!ka" kesuli"an dalam)en!ukurandi la)an!an ser"a ins"rumen %an! di)erlukan. Sea!ai #&n"&h, )ada)enilaian

)arik a'a, misaln%a memerlukan *ak"u dan )ers&nel %an! #uku)an%ak karena iasan%a )arik semen menem)a"i areal %an! luas dan"erdiri dari ra"usan uni" an!unan.

d3 Peren#anaan ker'a

Sua"u )eren#anaan ker'a %an! ma"an! akan san!a" meman"ukelan#aran dane$siensi )elaksanaan )enilaian. Peren#anaan ker'a ini meli)u"i:)ema!ian "u!as dan "an!!un! 'a*a "ia) )ers&nel, )eren#anaania%a, sarana )endukun!)erala"an, sarana "rans)&r"asi, dan sea!ain%a3, 'adual ke!ia"an dan

lain+lain.

5. Peng&)p&lan dan Analisis Data

;a"a %an! )erlu dikum)ulkan dan dianalisis haruslah da"a %an!mem)un%ai huun!an dan )en!aruh "erhada) es"imasi nilai )r&)er"isu'ek )r&)er"i %an! dinilai3. ;a"a %an! "idak mem)un%ai k&relasilan!sun! "erhada) nilai )r&)er"i su'ek "idak )erlu di#an"umkan dalamla)&ran )enilaian. ;a"a %an! dikum)ulkan dan dianalisis ini se#ara !arisesar diklasi$kasikan men'adi da"a umum dan da"a khusus.

a3 ;a"a umum

Meli)u"i da"a dalam skala nasi&nal, )r&)insi, kau)a"en, k&"a danlin!kun!anseki"ar. ;a"a ini meli)u"i fak"&r+fak"&r eks"ernal s&sial, ek&n&mi,)era"uran)emerin"ah dan lainn%a3 %an! mem)en!aruhi nilai.

13L&kasi&nal

13 ;a"a men!enai ke#enderun!an )&)ulasi, )era"uran )emerin"ah,"a"a !una

11


12/28

23 "anah, ke)ada"an, "rans)&r"asi, masalah lin!kun!an, fasili"asumum, dan

3 sea!ain%a %an! er)en!aruh "erhada) nilai )r&)er"i su'ekmun!kin di#an"umkan dalam la)&ran )enilaian.

23Ek&n&mi

13 Tren ek&n&mi aik se#ara nasi&nal, re!i&nal mau)un dalamlin!ku) %an! leih sem)i" lin!kun!an seki"ar3 iasan%a san!a"er)en!aruh "erhada) nilai )r&)er"i su'ek.

23 ;a"a "erseu" se)er"i "in!ka" u)ah uruh, ahan+ahan ma"erial,"in!ka" se*a, "in!ka" hunian #u)an#% ra"e3 dan sea!ain%a.

3 ;a"a )en"in! lainn% %an! 'u!a harus dianalisis adalah s"udi"en"an! mina" k&nsumen "erhada) l&kasi, "i)e, har!a, kuali"asdan "in!ka" )ermin"aan dalam sua"u se!men )asar "er"en"u.

3 ;a"a husus

;a"a %an! leih s)esi$k adalah erkai"an den!an )r&)er"i su'ek dan)r&)er"i)emandin!.

#3 ;a"a Pr&)er"i Su'ek

;a"a "en"an! )r&)er"i su'ek ini meli)u"i: "a)ak si"e3, an!unanim)r&(emen"3dan d&kumen ke)emilikan "i"le3.

Ta)ak Si"e3 0an!unan 0undel Le!al


13/28

Pendeka"an ini mem)er"iman!kan )en'ualan dari )r&)er"i se'enisa"au )en!!an"i dan da"a )asar %an! "erkai", ser"a men!hasilkanes"imasi nilai melalui )r&ses &'ek )enilaian3 diandin!kan den!an"ransaksi )r&)er"i %an seandin!, aik %an! "elah "er'adi mau)un)r&)er"i %an! masih dalam "aha) )ena*aran )en'ualan dari sua"u)r&ses 'ualeli.

3 Pendeka"an 0ia%a.

Pendeka"an ini mem)er"iman!kan kemun!kinan ah*a, sea!aisus"i"usi dari )emelian sua"u )r&)er"i, sese&ran! da)a" memua")r&)er"i %an! lain aik eru)a re)lika dari )r&)er"i asli a"ausus"i"usin%a %an! memerikan ke!unaan %an! seandin!. ;alamk&n"eks real es"a", sese&ran! iasan%a dian!!a) "idak *a'ar un"ukmemeli sua"u )r&)er"i leih dari)ada ia%a un"uk memeli "anah%an! seandin! dan memua" sua"u )en!eman!an al"erna"if, ke#ualiakan melia"kan 'an!ka *ak"u %an! leih )an'an!, ke"idakn%amanan

dan risik& %an! leih "in!!i. ;alam )rak"ekn%a, )endeka"an ini 'u!amelia"kan es"imasi de)resiasi un"uk )r&)er"i %an! leih "ua dana"aumemiliki keusan!an fun!si&nal di mana es"imasi ia%a aru se#ara"idak *a'ar melam)aui har!a %an! mun!kin dia%arkan un"uk )r&)er"i%an! dinilai.

#3 Pendeka"an Penda)a"an.

Pendeka"an ini mem)er"iman!kan )enda)a"an dan ia%a %an!erhuun!an den!an )r&)er"i %an! dinilai dan men!es"imasikan nilaimelalui )r&ses ka)i"alisasi. a)i"alisasi men!huun!kan )enda)a"aniasan%a meru)akan )enda)a"an ersih3 den!an sua"u de$nisi 'enis

nilai melalui k&n(ersi)enda)a"an men'adi es"imasi nilai. Pr&ses ini mun!kin men!!unakanka)i"alisasi lan!sun! dikenal den!an "in!ka" ka)i"alisasi3, %ield a"au"in!ka" disk&n"& men!!amarkan "in!ka" )en!emalian in(es"asi3,a"au keduan%a. Pada umumn%a, )rinsi) sus"i"usi men!andun!)en!er"ian ah*a arus )enda)a"an %an! men!hasilkan "in!ka")en!emalian "er"in!!i adalah seandin! den!an "in!ka" risik& %an!diamil dan akan men!hasilkan nilai %an! )alin! mun!kin "er'adi.

e"i!a )endeka"an dia"as da)a" di"era)kan 'u!a un"uk )enilaian "idakerasis )asar %an! "u'uan )enilaiann%a "idak un"uk mem)el&leh NilaiPasar. Misaln%a, )emilik )r&)er"i akan memeli )r&)er"i"anah %an!erseelahan. e"ika menera)kan )endeka"an Perandin!an ;a"a Pasarun"uk menen"ukan har!a "er"in!!i %an! mun!kin dia%arkan, nilai %an!di)er&leh dari hasil )enlaian mun!kin erada di a"as Nilai Pasar. Es"imasinilai ini di eera)a ne!ara diseu" Nilai un"uk Pemeli husus S)e#ialPur#hase alue3.

7. Rekonsiliasi Nilai

Rek&nsiliasi indikasi nilai adalah sua"u analisis "erhada) era!aikesim)ulan nilai

un"uk menda)a"kan sua"u es"imasi nilai akhir. Penera)an sa"u a"au leihme"&de

1


14/28

)enilaian iasan%a men!hasilkan kesim)ulan nilai %an! erdea. Jika)enilai menera)kan "i!a me"&de )enilaian, maka mun!kin akan di)er&leh"i!a kesim)ulannilai %an! ereda.Taha)an ker'a dalam rek&nsiliasi nilai dalam hal ini"erdiri dari dari "aha) %ai"u mere(ie* a"au men!ka'i ulan! da"a dan "ehnik)enilaian dan %an! kedua men!ka'i )eredaan+)eredaan indikasi nilaidari se"ia) )endeka"an )enilaian dan dikai"kan den!an "u'uanke!unaan)enilaian. Terhada) kri"eria )en"in! dalam melakukan rek&nsiliasi indikasi nilai,%ai"u:a3 esesuaian, %ai"u kesesuaian )endeka"an, kesesuaian )r&)er"i

)emandin! %an! di!unakan dan kesesuaian analisis %an! dilakukan?3 eakura"an "ia) )endeka"an %an! di!unakan?#3 uan"i"as dan kuali"as uk"iuk"ida"a )emandin!?d3 Es"imasi nilai akhir dalam en"uk ran!e nilai a"au indikasi nilai

"un!!al3?

e3 Pemula"an nilai akhir.4. $esi)p&lan Nilai dan Laporan Penilaian

Akhir dari seluruh )r&ses )enilaian adalah seuah ke)u"usan judgement 3"en"an!kesim)ulan nilai %an! harus diua" &leh )enilai sea!ai 'a*aan a"as"u!as %an!dieankan ke)adan%a &leh klien. ;idalam memua" ke)u"usan ini )enilaiharusmam)u ersika) 'u'ur, "idak era" seelah dan adil. Penilai harus mam)umem)er"an!!un!'a*akan ke)u"usan judgement 3 %an! "elah diua"n%a

"erseu".Per"an!!un!'a*aan "erseu" "idak han%a "em)&rer, "e"a)i )enilaimem)un%ai ean un"uk mem)er"an!!un!'a*akan ke)u"usann%a"erseu" seumur hidu)n%a.

E. MET-DA PENDE$ATAN PER#ANDINGAN DATA PA1AR

2. Pengertian Nilai Pasar

Pendeka"an )erandin!an da"a )asar a"au %an! leih dikenal den!an)endeka"an

)en'ualan sales comparison method3 mene"a)kan a"as+a"as )ada nilai)asar un"uk real )r&)er"i den!an men!ka'i da"a )asar eru)a har!a %an!iasan%a dia%arkan &leh )emeli un"uk )r&)er"i se'enis. Penilai )erlume%akini ah*a "ransaksi 'ual eli "er'adi an"ara )ihak+)ihak %an!memiliki m&"i(asi %an! umum. 7ar!a 'ual %an! mere@eksikan m&"i(asi%an! "idak umum dari )elaku )asar, misaln%a "ransaksi dari )en'ual a"au)emeli khusus %an! ersedia menerima a"au mema%ar har!a "ransaksidi a"as a"au di a*ah har!a )asar un"uk )r&)er"i "er"en"u, harusdike#ualikan. ;asar )emikiran u"ama dari )endeka"an ini adalah ah*anilai )asar dari )r&)er"i )emandin! )ada )asar %an! k&m)e"i"if. Analisis)erandin!an dalam )endeka"an ini adalah "erf&kus )ada )eredaan+

)eredaan dalam hal le!ali"as, $sik, l&kasi&nal dan karak"eris"ik ek&n&mian"ara )r&)er"i su'ek )r&)er"i %an! dinilai3 den!an )r&)er"i

1-


15/28

)emandin!n%a %an! seru)a a"au se'enis ser"a a"as )eredaan dalam halhakhak %an! "erkandun! dalam )r&)er"i, "an!!al )en'ualan, m&"i(asi)en'ual dan )emeli, dan sis"em )endanaan)emia%aan dari masin!+masin! "ransaksi )en'ualan.

Nilai Pasar erdasarkan SPI 2665 dide$nisikan sea!ai re)resen"asi nilai

"ukar a"au se'umlah uan! %an! da)a" di)er&leh, a"as sua"u )r&)er"i 'ika)r&)er"i "erseu" di"a*arkan un"uk di'ual di )asar "eruka3 )ada "an!!al)enilaian dan dalam k&ndisi %an! sesuai den!an )ers%ara"an de$nisi NilaiPasar. Nilai )asar dide$nisikan sea!ai es"imasi se'umlah uan! )ada"an!!al )enilaian, %an! da)a" di)er&leh dari "ransaksi 'ual eli a"au hasil)enukaran sua"u )r&)er"i, an"ara )emeli %an! ermina" memeli den!an)en'ual %an! ermina" men'ual, dalam sua"u "ransaksi eas ika"an, %an!)emasarann%a dilakukan se#ara la%ak, di mana kedua )ihak masin!+masin! er"indak a"as dasar )emahaman %an! dimilikin%a, keha"iha"iandan "an)a )aksaan. ;e$nisi Nilai Pasar ini memiliki keran!ka )en!er"ianmasin!+masin!:

8esti)asi se'&)la3 &ang9: meru'uk )ada har!a %an! din%a"akandalam sa"uan uan! iasan%a dalam Ru)iah3, %an! da)a" dia%arkanse#ara "unai )ada "an!!al )enilain a"as sua"u )r&)er"i dalam "ransaksi)asar eas ika"an. Nilai Pasar diukur sea!ai har!a %an! )alin!memun!kinkan di)er&leh se#ara *a'ar di )asar )ada "an!!al )enilaian,den!an memenuhi de$nisi Nilai Pasar. Ini meru)akan har!a "eraik %an!da)a" di)er&leh &leh )en'ual se#ara *a'ar dan har!a %an! )alin!men!un"un!kan %an! da)a" di)er&leh &leh )emeli se#ara *a'ar )ula.Es"imasi ini, dalam )enilaian real )r&)er"i, se#ara khusus "idakmem)erhi"un!kan kenaikan a"au )enurunan har!a akia" )ers%ara"an

a"au keadaan khusus se)er"i )emia%aan khusus, )er'an'ian 'ual danse*a kemali sale and leasea#k3, )er"iman!an khusus a"auk&nsesik&nsesi %an! dierikan &leh &ran! %an! "erkai" den!an )en'ualan,a"au unsur lain dari Nilai husus.

89pada tanggal penilaian9: mens%ara"kan ah*a es"imasi Nilai Pasarerlaku han%a un"uk "an!!al "er"en"u sa'a. arena )asar dan k&ndisi )asarda)a" eruah, maka es"imasi nilai da)a" sa'a "idak enar a"au "idak"e)a" )ada *ak"u %an! lain. Nilai Pasar hasil )enilaian akanmen#erminkan keadaan dan k&ndisi )asar ak"ual )ada "an!!al efek"if)enilaian dan ukan )ada "an!!al seelumn%a a"au "an!!al %an! akan

da"an!. ;e$nisi ini 'u!a men!asumsikan ah*a "ransaksi dan k&n"rak)en'ualan diselesaikan ersamaan "an)a adan%a )eredaan har!a %an!mun!kin "er'adi di dalam "ransaksi erdasarkan Nilai Pasar.

89dapat diperole3 dari transaksi '&al beli ata& 3asil pen&karans&at& properti9: meru'uk )ada fak"a ah*a nilai sua"u )r&)er"i leihmeru)akan es"imasi 'umlah uan! dari)ada har!a %an! di"e"a)kanseelumn%a a"au har!a 'ual seenarn%a. Nilai Pasar "erseu" meru)akanhar!a di mana )asar men!hara)kan sua"u "ransaksi %an! memenuhisemua unsur lain dari de$nisi Nilai Pasar )ada "an!!al )enilaian.

89antara pe)beli "ang ber)inat )e)beli9: meru'uk )ada

sese&ran! %an! memiliki m&"i(asi, namun "idak di)aksa un"uk memeli.Pemeli dimaksud "idak san!a" in!in memeli mau)un ersedia memeli

1


16/28

den!an har!a era)a)un. Pemeli dimaksud 'u!a memeli sesuai den!ankeadaan )asar %an! erlaku, dan den!an hara)an )asar saa" ini, ser"aukan )asar hi)&"esis %an! "idak da)a" dihara)kan "er'adi. Pemelidimaksud diasumsikan "idak akan memeli di a"as har!a )asar. Pemilik)r&)er"i saa" ini adalah "ermasuk a!ian )elaku ek&n&mi %an!memen"uk )asar/. Penilai "idak seharusn%a memua" asumsiasumsi%an! "idak realis"is men!enai k&ndisi )asar mau)un memua" asumsi"in!ka" Nilai Pasar di a"as %an! da)a" di)er&leh se#ara *a'ar.

89pen'&al "ang ber)inat )en'&al9: adalah )en'ual %an! "idak"erlalu ermina" a"au "idak "er)aksa men'ual )ada semaran! har!aa"au)un "idak er"ahan )ada "in!ka" har!a %an! dian!!a) "idak la%akdalam k&ndisi )asar )ada saa" )enilaian. Pen'ual %an! ermina" men'ualerkein!inan un"uk men'ual )r&)er"in%a )ada k&ndisi )asar dan )ada"in!ka" har!a "eraik %an! mun!kin di#a)ai di )asar "eruka3, se"elahmelakukan u)a%a )emasaran %an! la%ak, era)a)un har!a %an! mun!kinda)a" di#a)ai. eadaan sesun!!uhn%a )emilik )r&)er"i "idak "ermasuk

dalam )er"iman!an, sea )en'ual %an! ermina" men'ual/ ini adalah)emilik hi)&"esis.

89dala) s&at& transaksi bebas ikatan9: adalah "ransaksi an"ara)ihak)ihak %an! "idak memiliki huun!an "er"en"u a"au huun!anis"ime*a misaln%a, induk )erusahaan den!an anak )erusahaan a"au)emilik an!unan den!an )en%e*aann%a3 %an! da)a" memen"uk "in!ka"har!a %an! ukan meru)akan keadaan seenarn%a di )asar a"aumenaikkan har!a akia" adan%a unsur Nilai husus. Transaksi Nilai Pasardian!!a) "er'adi an"ara )ihak+)ihak %an! "idak erke)en"in!an, danmasin!masin! er"indak inde)enden.

89"ang pe)asarann"a dilak&kan se(ara la"ak9: erar"i )r&)er"iakan di)asarkan ke )asar dalam #ara %an! la%ak a!ar )en'ualan da)a""er'adi )ada "in!ka" har!a "eraik %an! da)a" di)er&leh se#ara *a'arsesuai den!an de$nisi Nilai Pasar. Jan!ka *ak"u )emasaran )r&)er"i da)a"er(ariasi sesuai den!an k&ndisi )asar, namun harus #uku) *ak"usehin!!a )r&)er"i da)a" menarik )erha"ian )emeli )&"ensial dalam 'umlah %an! memadai. Gak"u )emasaran ini dian!!a) "er'adi seelum"an!!al )enilaian.

89di )ana ked&a pi3ak )asing;)asing bertindak atas dasarpe)a3a)an "ang di)ilikin"a! ke3ati3atian9: men!an!!a) ah*a)emeli %an! ermina" memeli dan )en'ual %an! ermina" men'ualmasin!masin! memiliki inf&rmasi %an! #uku) "en"an! keadaan dankarak"eris"ik )r&)er"i, )en!!unaan %an! ada ak"ual3 dan )&"ensialn%a,ser"a keadaan )asar )ada "an!!al )enilaian. Selain i"u masin!masin! er"indak un"uk ke)en"in!ann%a sendiri den!an )emahaman %an!dimilikin%a, dan se#ara ha"i+ha"i menen"ukan har!a "eraik un"uk)&sisin%a masin!masin! dalam "ransaksi "erseu". Prinsi) keha"i+ha"iandi"un'ukkan den!an men!analisis keadaan )asar )ada "an!!al )enilaian,dan ukan )ada keun"un!ann%a a"au ramalan )ada *ak"u se"elah i"u.Se&ran! )en'ual %an! men'ual )r&)er"in%a )ada "in!ka" har!a di a*ah

har!a )asar saa" i"u meman! dalam k&ndisi menurun. ;alam k&ndisidemikian, sea!aimana di dalam si"uasi )emelian dan )en'ualan lainn%a

14


17/28

%an! "er'adi dalam k&ndisi )asar den!an "in!ka" har!a %an! er@uk"uasi,)emeli a"au )en'ual %an! erha"iha"i akan selalu er"indak sesuaiden!an inf&rmasi )asar "eraik %an! "ersedia saa" i"u.

89dan tanpa paksaan9: men%a"akan ah*a masin!+masin! )ihak"erd&r&n! un"uk melakukan "ransaksi, "e"a)i 'u!a "idak ada )aksaan un"uk

men%e"u'uin%a.


18/28

mem)er"iman!kan 'umlah )en!!una )&"ensial dari sua"u )r&)er"i"er"en"u,kekua"an eli, selera dan )referensin%a.


19/28

a. Pendeka"an ini da)a" di"era)kan un"uk semua "i)e ke)en"in!an riil)r&)er"i ke"ika "erda)a" da"a "ransaksi"ransaksi "erkini %an! #uku)men!indikasikan )&la nilai di )asar?

. e"ika 'umlah "ransaksi )asar "idak men#uku)i, )enera)an)endeka"an ini mun!kin "era"as, "eru"ama un"uk )r&)er"i khusus%an! 'aran! di)er'ualelikan di )asar se)er"i )elauhan, la)an!anudara, museum, an!unan sek&lahkam)us dan )r&)er"i lainse'enisn%a.

#. e"ika k&ndisi ek&n&mi eruah se#ara #e)a", ke!unaan dari)endeka"an ini mun!kin "era"as.&n"&h: )eruahan "en"an! )a'ak )enda)a"an dan =&nin!

d. Pendeka"an )erandin!an da"a )asar mem)un%ai da%a )enera)an%an! "in!!i dan me%akinkan ke"ika da"a %an! "ersedia men#uku)i.

7. Faktor;Faktor Penting di dala) Pendekatan PerbandinganData Pasar

Pada *ak"u )enera)an )endeka"an )erandin!an da"a )asar un"ukkeu"uhan)enilaian, di)erlukan analisis har!a dan )asar dari )r&)er"i %an!seandin!. >ak"&r+fak"&r %an! mem)en!aruhi analisis har!a dan )asardi an"aran%a adalah:

a. Pen!!unaan

Pen!!unaan adalah fak"&r )enen"u nilai %an! ersifa" mendasar,karena nilai)asar #enderun! diukur erdasarkan )en!!unaan %an! &)"imal. Jenis )en!!unaan )r&)er"i da)a" diedakan sea!ai eriku":13 Pen!!unaan %an! sah menuru" hukum le!al3: a)akah sua"u

)en!!unaan sudah mem)er&leh i'in resmi.23 Pen!!unaan %an! "e)a": a)akah se#ara $sik )en!!unaan

"erseu" "e)a" un"uk l&kasi a"au )r&)er"i %an! dimaksud, dalamar"i ukuran, en"uk, dan lain sea!ain%a.

3 Pen!!unaan %an! #&ksesuai: a)akah fasili"as+fasili"as)enun'an! %an! di)erlukan se)er"i )erala"an, 'alan masuk,)en!!unaan+)en!!unaan %an! "erkai"3 sudah "ersedia.

-3 Pen!!unaan %an! la%ak feasile use3: a)akah )en!!unaanse)er"i i"u akan memerikan keun"un!an.

3 Pen!!unaan %an! &)"imal: )en!!unaan %an! manakah %an!)alin! men!un"un!kan dari sekian an%ak al"erna"if )ilihan %an!"ersedia )ada saa" ke)u"usan diua".

Jadi dalam men#ari )r&)er"i )emandin!, selain di#ari en"uk$sikn%a %an! mendeka"i kesamaan, harus 'u!a diliha" kesamaanmau)un )eredaan dari )en!!unaann%a, karena se#ara umum "idakada dua )r&)er"i %an! )ersis sama, &leh sea i"u un"uk memua")erandin!an di)erlukan analisis dan ka'ian )eneli"ian "ersendiri%an! menun"u" analisis s)esi$k.

. L&kasi

19


20/28

>ak"&r k&ndisi dari masin!masin! l&kasi )r&)er"i %an! akan dinilaimau)un )r&)er"i )emandin!, san!a" mem)en!aruhi )enen"uanhar!a )asar sua"u )r&)er"i, karena )en!!unaan %an! sesuai danmen!un"un!kan dari )r&)er"i "er!an"un! )ada l&kasi ser"alin!kun!an "em)a" )r&)er"i i"u erada, "ermasuk fasili"asfasili"as)enun'an! %an! di"em)a"kan )ada l&kasi %an! aik dan sesuai, &lehkarena i"u 'asa+'asa %an! mun!kin dihasilkan aik eru)aken%amanan mau)un )en!hasilan dari )r&)er"i %an! ersan!ku"anakan "erus menerus men!alami )eruahan se'alan den!an)eruahan)eruahan %an! dialami &leh lin!kun!ann%a i"u. Makadari i"u s"aili"as lin!kun!an adalah fak"&r u"ama %an! harusdianalisis )ada saa" men!adakan e(aluasi l&kasi.

#. &ndisi Pasar Pr&)er"i

arena )r&)er"i ersifa" "idak er!erak dan men!hasilkan 'asa %an!"ersedia )ada sua"u l&kasi %an! "e"a), maka dian!!a) )en"in!

un"uk memahami kekua"ankekua"an eks"ernal )asar %an!mem)en!aruhi nilai dari )r&)er"i "erseu". Iden"i$kasi, analisis ser"ae(aluasi fak"a dan ke#enderun!an %an! "erda)a" dalam )asar)r&)er"i %an! mem)en!aruhi nilai )r&)er"i %an! ersan!ku"anadalah a!ian dari analisis )asar dan lin!kun!an. Pasar khusus)r&)er"i %an! )erlu menda)a" )erha"ian &leh Penilai adalah )asar)en'ualan dan se*a ser"a )asar hi)&"ek. S"ruk"ur dan fun!si %an!di'alankann%a ser"a karak"eris"ik khusus dari )asar)asar "erseu"seaikn%a di)ahami e"ul a!ar un"uk selan'u"n%a )ara )enilai da)a"melaksanakan analisis )asar l&kasi dan lin!kun!an3 dalam se"ia)"u!asn%a, kemudian )erilaku )emeli dan )en'ual, )en%e*a dan

)emilik a"au )emin'am dan %an! memin'amkan da)a" dikenali dandi"er'emahkan ke dalam en"uk da"a )asar.


21/28

indi#a"i&n3 a"au dalam ran!e nilai un"uk k&ndisi )asar %an! kuran!)as"i3.

. Ele)en;Ele)en Perbandingan

Elemen+elemen )erandin!an adalah karak"eris"ik dari )r&)er"i dan

"ransaksi %an! men%eakan har!a %an! dia%ar un"uk sua"u )r&)er"i"erseu" er(ariasi. Penilai )erlu mem)er"iman!kan danmemandin!kan semua elemen )eredaan an"ara )r&)er"i)emandin! dan )r&)er"i su'ek %an! da)a" mem)en!aruhi nilain%a.Pen%esuaian+ )en%esuaian "erhada) )eredaan dilakukan "erhada)nilai dari se"ia) )r&)er"i )emandin! un"uk men'adikan )emandin!+)emandin! "erseu" sama den!an )r&)er"i su'ek )ada "an!!al)enilaian.

Terda)a" enam elemen )erandin!an %an! seharusn%adi)er"iman!kan dalam analisis )erandin!an da"a )asar, %ai"u:

1. hak+hak %an! "erkandun! dalam ke)emilikan )r&)er"i?2. hal+hal )endanaan?. k&ndisi )en'ualan?-. "an!!al )en'ualank&ndisi )asar?. l&kasi?4. karak"eris"ik $sik.

>. Ta3apan;ta3apan "ang Perl& Dilak&kan pada PendekatanPerbandingan Pen'&alan

a. Pen!um)ulan ;a"a Pr&)er"i Pemandin! %an! Miri) dan eri$kasi;a"a, un"uk i"u )erlu diselidiki:

13 Lin!kun!an di mana )r&)er"i %an! akan dinilai i"u erada, maka)enilai men#ari )r&)er"i )emandin! di lin!kun!an "erseu".Perluasan )en%elidikan ke luar lin!kun!an "erseu" han%adilakukan 'ika da"a dari )r&)er"i )emandin! kuran! len!ka).

23Gak"u "er'adin%a "ransaksi 'ual eli dari )r&)er"i )emandin!.Pr&ses 'ual eli %an! *ak"un%a erdeka"an den!an saa" ini saa")enilai akan menilai sua"u )r&)er"i3

3Sumer+sumer un"uk men#ari da"a "en"an! )r&)er"i )emandin!adalah: Pen'ual

Pemeli

N&"aris

Peran"ara makelar3

Lurahama"

Iklan dan daf"ar har!a dari sura" kaar

Pada eera)a ne!ara %an! memerikan inf&rmasi resmi

men!enai )en'ualan %an! "er'adi di mas%araka", inf&rmasi"erseu" da)a" diliha" )ada alai k&"a a"au %an! erkai"anden!an masalah k&"a.

-3 Jumlah )r&)er"i )emandin! "er!an"un! dari: emiri)an an"ara )r&)er"i )emandin! dan )r&)er"i %an! akan

dinilai

21


22/28

Tu'uan diadakann%a Penilaian.

. Memua" Rin!kasan dan Men%usun Inf&rmasi Pr&)er"i Pemandin!

Jika "elah dida)a" )r&)er"i )emandin!, maka )enilai mulaimemua" rin!kasan dan men%usun "en"an! seluruh inf&rmasi dari

)r&)er"i )emandin! i"u selen!ka) mun!kin, sehin!!a den!an 'elasda)a" dike"ahui fak"&r+fak"&r eriku":13Pen'ual23Pemeli3Gak"u )en'ualan)emelian-3L&kasi3Sifa"sifa" $sik an"ara lain: luas "anah, an!unan, )rasarana, dan

lainlain43S%ara" )ema%aran53M&"i(asi dari "er'adin%a )en'ualan)emelian

#. Analisis Terhada) Pr&)er"i Pemandin!;ilakukan den!an #ara:13Men!analisis )asar un"uk mem)er&leh uni" )emandin! dan

a"riu" %an! di)erlukan )ada fak"&r+fak"&r )en%esuaian.23Mem)er&leh )en%esuaian+)en%esuaian %an! eralasan.3Melakukan )en%esuaian )ada )r&)er"i )emandin! erdasarkan

)ada fak"&r+fak"&r )en%esuaian %an! "elah di)er&leh.

Analisis "erhada) )r&)er"i )emandin! dilakukan den!anmem)er!unakan inf&rmasi %an! "elah disusun, "ermasuk )eredaandan )ersamaan an"ara )r&)er"i %an! akan dinilai den!an )r&)er"i

)emandin!, %an! da)a" mem)en!aruhi nilai dari )r&)er"i %an!sedan! dinilai. 0iasan%a )eredaan+)eredaan %an! )erludi)erha"ikan adalah:13Faktor ?akt& %ai"u kemun!kinan )eredaan har!a an"ara *ak"u

)ena*aran "ransaksi den!an indikasi har!a )ada saa" )enilaian.23Faktor Lokasi %an! meli)u"i )er"iman!an )ada aksesiili"as,

fasili"as infras"ruk"ur, )r&s)ek )en!eman!an, "in!ka" hunian dankeadaan lin!kun!an se#ara keseluruhan.

3Faktor L&as sehuun!an den!an liKuidi"as "in!ka" kemudahan3)en'ualan.

-3Faktor Letak %an! meli)u"i )&sisi )r&)er"i.

3Faktor $ondisi Fisik %an! meli)u"i keadaan $sik !edun! se#arakeseluruhan.

43Faktor 1tat&s $epe)ilikan den!an )erandin!an an"ara 7akMilik, 7ak Huna 0an!unan, Hirik a"au lain+lainn%a.

53;an lain+lain fak"&r %an! da)a" mem)en!aruhi nilai, se)er"iadan%a ke"er)aksaan a"as sua"u "ransaksi dan lainlain.

d. Men!ukur Peredaan+Peredaan

Pada "aha) ini dilakukan )en!ukuran )eredaan)eredaan an"ara

)r&)er"i %an! akan dinilai den!an )emandin!n%a, kemudianme*u'udkann%a dalam nilai masin!+masin! )eredaan "erseu".

22


23/28

Ada eera)a #ara dalam men!ukur )eredaan+)eredaan dalam)emandin!an "erseu", %ai"u:

13Me"&de 'umlah ula" lum) sum3Me"&de ini adalah kemun!kinan %an! "eran%ak un"uk)en#&kan )r&)er"i "erseu" diandin!kan den!an uni"+uni"

len!ka).&n"&h: Seuah )r&)er"i )emandin! "elah "er'ual elum lama iniseesar R).166.666.666,+ Se"elah mem)er"iman!kanerma#am+ma#am as)ek dari masin!+masin! )r&)er"i se#aramen%eluruh, da)a" diua" dasar )r&)er"i %an! dinilai %ai"u akanmen#a)ai nilai leih esar sehin!!a men'adi R).16.666.666,+

23Me"&de &m)&nen Ru)iahMe"&de &m)&nen Ru)iah adalah )eraikan dari me"&de 'umlahula" lum) sum3. Peredaan )eredaan )en"in! an"ara )r&)er"i%an! dinilai den!an )r&)er"i )emandin! adalah di"andai den!an

)en#&kan )er a!ian %an! diua" un"uk )eredaan masin!+masin! a!ian a)akah "amah a"au kuran!.

2


24/28

&n"&h:

Pen"es&aianPe)banding2

Rp.7@.@@@.@@@!;

Pe)banding

Rp.77.@@@.@@@!;

Pe)banding5

Rp.6>.@@@.@@@!;

Lokasi +.@@@.@@@!; ;.7@@.@@@!; +.7@@.@@@!;1iat Fisik ;2.@@@.@@@!; ;2.@@@.@@@!; +.7@@.@@@!;?akt& +2.@@@.@@@!; @!; @!;

%&)la3Pen(o(okan

+ .@@@.@@@!; ;5.7@@.@@@!; +6.7@@.@@@!;

Nilai Us&lan Rp.7.@@@!@@@!;

Rp.72.7@@.@@@!;

Rp.7.7@@.@@@!;

3Me"&de Persen"aseMe"&de ini adalah se)er"i me"&de 3 di a"as "e"a)i )en#&kandi!amarkan dalam )ersen"ase.

&n"&h:

Pen"es&aianPe)banding2

Rp.7@.@@@.@@@!;

Pe)banding

Rp.77.@@@.@@@!;

Pe)banding5

Rp.6>.@@@.@@@!;

Lokasi +6 ;6 +71iat Fisik ; ; +6?akt& + @ @

%&)la3Pen(o(okan

+6 ;


25/28

terses&aikanPen"es&aian0nansialPen"es&aian kondisipen'&alan

argaterses&aikanPen"es&aian tanggaltransaksi

arga '&al ak3irterses&aikan

Rekonsiliasi nilai

2@. Pe)eringkatan M&t& C&alit" Rating

;alam men!!unakan )endeka"an da"a )asar sales #&m)aris&na))r&a#h3, fak"&r su'ek"i(i"as )enilai serin! mem)en!aruhi hasil)enilaian. 7al "erseu" da)a" dimen!er"i karena sea!ian esarkarak"eris"ik )r&)er"i mau)un fak"&r+fak"&r lain %an! mem)en!aruhinilai )r&)er"i menun'ukkan sua"u nilai kuali"as dan ukan kuan"i"asmisalkan a"a), dindin!, lan"ai, l&kasi dan sea!ain%a3. Sehuun!anhal "erseu", dalam )enilaian %an! men!!unakan )endeka"an da"a)asar, )enilai )erlu men!ukur dan men%esuaikan kuali"as karak"eris"ik

)r&)er"i dan fak"&r lainn%a den!an k&nsis"en. Analisis uali"% Ra"in!da)a" di!unakan un"uk ke)en"in!an ini.

uali"% Ra"in! a"au diseu" 'u!a uali"% Ra"in! alueEs"ima"i&nRE3 adalah sua"u "eknik )enilaian %an! sederhanaden!an men!!unakan )erhi"un!an ra"ara"a "er"iman! ser"amemun!kinkan )ara )enilai menen"ukan fak"&rfak"&r a)a danseera)a esar )eranann%a un"uk mem)en!aruhi nilai 'ual )r&)er"idalam sua"u )asar su marke"3 "er"en"u. ;en!an "eknik ini, )enilaida)a" menen"ukan se'umlah (ariael karak"eris"ik )r&)er"i dan fak"&rlainn%a3 %an! di)ilih dan dierikan an!ka "er"iman!n%a. Selan'u"n%a,

aik )r&)er"i su'ek )r&)er"i %an! akan dinilai3 mau)un )r&)er"i)emandin! dierikan sk&r )ada se"ia) (ariael a"au a"riu" )r&)er"i%an! didu!a mem)en!aruhi nilai 'ualn%a. Nilai sk&r se"ia) )r&)er"i)emandin! dikalikan den!an an!ka "er"iman!n%a *ei!h"ed3 un"ukmen!hasilkan sua"u "&"al nilai "in!ka"an kuali"as Kuali"% s#&res3 )adase"ia) )r&)er"i. Me"&de uali"% Ra"in! ini )er"ama kali diuraikan &lehse&ran! )enilai dan akademisi Amerika, Ri#hard &r Real Es"a"e ;e#isi&ns, dan memun!kinkan ki"amen!hi"un! )r&% dari ke!unan %an! di)er&leh dari )r&sedur %an!#uku) sederhana un"uk men!hasilkan nilai mu"u "er"iman!keseluruhan un"uk sua"u )r&)er"i. Rela"i(i"as hasiln%a da)a" diu'i,

"e"a)i )en!e"ahuan "en"an! )asar "idak an%ak er"amah dalamanalisisn%a, dan asumsiasumsi %an! di!unakan "idak da)a" diu'i.

2


26/28

Asumsia+sumsi u"ama "erseu" adalah sea!ai eriku":1. Men%ediakan da"a se'umlah "ransaksi 'ual eli )r&)er"i eriku"

a"riu"n%a, iasan%a 4 enam3 a"au leih )r&)er"i %an! seandin!den!an )r&)er"i su'ek?

2. adan%a fak"&r+fak"&r "er"en"u %an! mem)en!aruhi nilai se#arasis"ema"is?

. adan%a )en!aruh kuan"i"a"if %an! )r&)&rsi&nal den!an mu"u %an!n%a"a dari fak"&r+fak"&r "erseu"?

-. skala )en!ukuran su'ek"if linear sederhana da)a" di!unakan un"ukmen#a"a" )en!aruh dari fak"&r+fak"&r "erseu"?

. diasumsikan ah*a skala %an! "elah di)er&leh "erseu" da)a"mere@eksikan kein!inan dari )emeli )alin! mun!kin dalam)er"iman!ann%a un"uk memeli )r&)er"i "erseu".

P&in "erakhir di a"as iasan%a meru)akan fak"&r )en"in! karenameru)akan asumsi ah*a kean%akan &ran! %an! ermaksudmemeli )r&)er"i "idak akan mem)erha"ikan de"ail )r&)er"i %an! ke#il+

ke#il "e"a)i #enderun! mem)erha"ikan )r&)er"i dalam skala luas, )adaumumn%a.&n"&h: )emeli leih suka mem)erha"ikan luasan dan )emanfaa"anareal dari an!unan ke"iman! ke"e)a"an luas an!unanluas "anahdalam me"er )erse!in%a.

Lan!kah+lan!kah un"uk men!a)likasikan me"&de ini adalah sea!aieriku":

a. men!iden"i$kasi "i)e )emeli "i)ikal %an! dian!!a) men'adi)emeli %an! )alin! mun!kin dari )r&)er"i %an! dinilai?. memilih fak"&rfak"&r %an! dian!!a) mem)en!aruhi nilai iasan%a

sam)ai fak"&r3?#. Memerikan &&" dalam )ersen un"uk "ia) fak"&r sehin!!a 'umlah

&&" se#ara seluruh fak"&r sama den!an 166?d. Memerikan sk&r dalam skala su'ek"if "e"a)i sis"ema"is misal 6

sam)ai 93 un"uk "ia) )r&)er"i )emandin!, un"uk menun'ukkan)erin!ka" dari "ia) fak"&r?

e. Men'umlahkan hasil )erkalian dari "ia) sk&r dan &&"n%a un"uk "ia))r&)er"i un"uk mem)er&leh "&"al sk&r kuali"as uali"% S#&re3 dari

)r&)er"i dimaksud.

uali"% Ra"in! da)a" di!unakan un"uk:a. Penilaian indi(idu sua"u su marke", eera)a )r&)er"i su'ek

den!an "ransaksi 'ualeli %an! "era"as, se)er"i ruan! )amersh&*r&&m3, en!kel )emeliharaan ser(i#e s"a"i&n3, "&k&, ruk&, dansea!ain%a?

. Sea!ai ala" un"uk salin! melen!ka)i dan men!u'i hasil )enilaianmassal mau)un den!an )endeka"an lainn%a?

#.


27/28

Me"&de uali"% Ra"in! 'u!a memiliki kelemahan. Galau)un f&rmali"as)r&sesn%a"am)ak 'elas, ada kelemahan )ada "aha)"aha) a*al dari me"&de ini.i"a harusmen!asumsikan dua hal )en"in!, %ai"u fak"&r a)a %an! mem)en!aruhinilai danera)a &&" %an! harus ki"a erikan un"uk fak"&r+fak"&r "erseu". Jikaki"amelakukan kesalahan )ada "aha) ini, maka seluruh )r&ses men'adisalah, dan "idak ada #ara un"uk men!e"ahui a)akah ki"a melakukankesalahan )ada "aha) a*al, karena kesalahan %an! "er'adi dialik)r&ses )en!hi"un!an suli" un"uk dikenali. 7al i"u semua erar"i ah*akeha"iha"ian dalam )emerian sk&r sesuai )r&sedur sis"ema"is dan"ers"andardisasi san!a" )en"in! dilakukan dan )enera)an alur )ikirrasi&nal )erlu di"era)kan se#ara ha"iha"i dalam se"ia) )enilaian. 7al%an! u"ama dalam "eknik ini adalah ah*a )enilai harus mem)un%ai

)en!e"ahuan %an! #uku) aik "erhada) )asar )r&)er"i di daerah"u!asn%a. Jika )en!e"ahuan dan )en!alamann%a "erhada) )asar)r&)er"i "idak #uku) a"au kuran!, )enilai da)a" men!!unakaneera)a me"&de s"a"is"ik sederhana %an! da)a" meman"u "u!as+"u!asn%a.

22. $elebi3an dan kek&rangan pendekatan perbandingan datapasar

$elebi3anke&nt&ngan dari )endeka"an )erandin!an da"a )asaradalah:a. Sederhana un"uk di!unakan.. Pendeka"an da)a" di)er#a%a "eru"ama 'ika )r&)er"i )emandin!

enarenar miri) den!an )r&)er"i %an! akan dinilai.#. San!a" )en"in! )ada se"ia) )enilaian "anah k&s&n!.

$ek&rangan dari )endeka"an da"a )asar:1. arena "idak ada dua )r&)er"i %an! )ersis sama, maka semua

)eredaan harus di)er"iman!kan, a)akah )eredaan i"umem)en!aruhi nilai dari )r&)er"i "erseu" a"au "idak, di manakadan!+kadan! )er"iman!an i"u #uku) suli".

2. Jika salah sa"u )ihak )en'ual)emeli3 kuran! men!e"ahui har!a)asar, maka kemun!kinan har!a %an! mereka "erima "idakmen#erminkan nilai %an! seenarn%a.

. Pendeka"an )erandin!an )en'ualan han%a sediki" er!una dalammenilai )r&)er"i %an! men!hasilkan )enda)a"an in(es"men")r&)er"%3, se)er"i h&"el, a)ar"emen, dan lain+lain.

-. Su'ek"i(i"as meme!an! )eranan )en"in!. Penilai %an! elumer)en!alaman da)a" memerikan )en%esuaian %an! salah.

25


28/28

DAFTAR #A,AAN

1. A))raisal Ins"i"u"e, 2661, The A))raisal &f Real Es"a"e, T*elf"h Edi"i&n,A))raisal Ins"i"u"e, Illin&is, inan#ial

Res"ru#"urin!, Suraa%a.. 7ida%a"i, Gah%u, dan 7ar'an"&, 0udi, 266, &nse) ;asar Penilaian

Pr&)er"i, edisi )er"ama , 0P>E &!%akar"a.

-. &mi"e Pen%usun S"andar Penilaian Ind&nesia 26653, S"andarPenilaian Ind&nesia SPI3 2665, Jakar"a.

. Ghi))le, R.T.M., 199, Pr&)er"% alua"i&n and Anal%sis, The La* 0&&k&m)an% Limi"ed, Aus"ralia.

4. M&dul Penilaian Pendeka"an Pasar, ;ikla" Teknis Sus"an"if S)esialisasi,Penilaian Pr&)er"i ;asar, ;e)ar"emen euan!an RI, 2668.

Dokumen Penilaian Real Properti

Documents

Transcript of Dokumen Penilaian Real Properti