PENDEKATAN BIAYA

DRC

Hirarki Pendekatan Penilaian

Data Pasar

Ada

Pendekatan Data Pasar

Market Comparison

Approach

Tidak

Nilai Pasar

Properti Menghasilkan Properti Menghasilkan Pendapatan ?Pendapatan ?

Ya Tidak

Pendekatan Pendapatan

IncomeApproach

Nilai Nilai Turunan Nilai PasarTurunan Nilai Pasar

Biaya Reproduksi

Baru

Biaya Pengganti

Baru

ADJUSMENTPenyusutan Fisik, Fungsi, Ekonomi

Masalah PenilaianIdentifikasi

Permasalahan (latar belakang)

Maksud & Tujuan Penilaian

Analisis HBU1.Legalitas2.Fisik3.Finansial4.Produktivitas

Market Data Approach

Income Approach

Bangunan

Cost Approach

Pendekatan Biaya

Dipergunakan apabila properti yang dinilai tidak memiliki pembanding yang setara

Diperlukan pengetahuan yang mendalam mengenai konstruksi bangunan dan biaya pembuatan bangunan

(RAB) untuk mengestimasi biaya pembuatan baru (RCN) serta besarnya penyusutan

3

COST APPROACH

Reproduction Cost Vs Replacement Cost

Reproduction cost is $$ required to construct an exact duplicate of the subject improvements at prices current as of the effective appraisal date

Replacement cost is current cost of improvements having the same utility

Cara Menghitung Biaya Reproduksi / Pengganti Baru

• Survey Kuantitas• Unit in Place (Unit Terpasang)• Meter Persegi• Index

Metode Survei KuantitasNo. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

1. PEKERJAAN TANAH & PONDASI

Galian Tanah

Urugan pasir ba. Pondasi

Pondasi Batu kali 1 : 7

Bekisting Sloop

Besi sloop 8 mm

Besi sloop 16 mm

Beton sloop 1 : 2 : 3

Rabat beton 1 : 7

20 M3

2 M3

12 M3

16 M2

97,6 Kg

278.4 Kg

1,6 m3

24 m2

6.000

35.000

110.000

10.000

2.700

2.700

185.000

14.800

120.000

70.000

1.320.000

160.000

263.520

751.680

296.000

355.200

3.336.400

2. PEKERJAAN STRUKTUR

Bekisting kolom

Besi Kolom 6 mm

Besi kolom 8 mm

Besi kolom 12 mm

Beton kolom

Bekisting ring balok

Besi ring balok 8 mm

Besi ring balok 12 mm

Beton ring balok

19.2 m2

25.68 Kg

30.2 Kg

172.8 Kg

0.96 m3

8 m2

46.4 Kg

144 Kg

0.8 m2

15.500

2.700

2.700

2.700

185.000

15.500

2.700

2.700

185.000

297.600

69.336

81.540

466.560

177.600

124.000

125.280

388.800

148.000

1.878.716

Lanjutan :Metode Survei KuantitasNo. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

3. PEKERJAAN DINDING

Pasangan batu bata 1 : 6

Plesteran dinding 1 : 5

Acian dinding

42 M3

84 M3

84 M3

21.000

6.000

2.500

882.000

504.000

210.000

1.596.000

4. PEKERJAAN PINTU & JENDELA

Kusen kamper Samarinda

Pintu double teakwood

Kaca nako 15 cm

Engsel nylom 3 x 4 Arch

Kunci pintu Ex. Union

0.126 m3

1 bh

28 dn

2 psg

1 unit

1.800.000

215.000

3.500

8.500

165.000

226.800

215.000

98.000

17.000

165.000

721.800

5. PEKERJAAN ATAP

Kuda-kuda kayu borneo

REng ¾ + kaso 5/7

Lisplank 3/30

Genteng beton

Pasangan nok

Residu kap kayu

1.02 m3

64 m2

48 m’

64 m2

18 m’

40.8 m2

850.000

15.000

26.500

13.500

3.800

1.900

867.000

960.000

1.272.000

864.000

68.400

77.250

4.108.920

Lanjutan :Metode Survei KuantitasNo. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

6. PEKERJAAN PLAFON

Rangka plafon K. Borneo 5/7

Tripleks 6 mm

Meni rangka plafon

50 m2

50 m2

20.86 m2

14.000

13.500

1.500

700.000

675.000

31.290

1.406.290

7. PEKERJAAN LANTAI

Pemadatan lantai

Urug pasir bawah lantai

Vloer lantai 1:3:5 t = 5 cm

Keramik lokal 30 x 30 cm

24 m2

2.4 m3

1.2 m2

24 m2

3.000

35.000

9.250

35.000

72.000

84.000

11.100

840.000

1.007.100

8. PEKERJAAN PENERANGAN

Titik lampu

Stop kontak

2 ttk

3 ttk

60.000

60.000

120.000

180.000

300.000

Lanjutan : Metode Survei Kuantitas

No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

9. PEKERJAAN PENGECATAN

Cat dinding Catylac

Cat plafon Catylac

Politur Ultran pintu

Politur Ultran kusen

84 m2

50 m2

3.72 m2

14 m’

6.500

7.000

18.000

6.000

546.000

350.000

66.960

84.000

1.046.960

Jumlah keseluruhan 15.402.186

Profit 10% 1.540.219

Total 16.942.405

PPN 10% 1.694.240

Grand Total 18.636.645

Dibulatkan 18.636.000

Metode Unit Terpasang(Unit in Place Method)

Dengan metode ini biaya membangun dihitung berdasarkan per satuan unit komponen yang menjadi bagian dari bangunan dihitung (termasuk bahan-bahan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan pemborong)

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan seluruh biaya pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya plumbing, electrical dan lain-lain.

Lanjutan : Metode Unit Terpasang

No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

1. PONDASI

Pondasi Batu kali 1 : 7 20 m’ 166.820 3.336.400

2. STRUKTUR

Beton kolom 15 x 25 +

Beton ring balok 20 x 20

8.8 m2 213.490 1.878.716

3. DINDING

Pasangan batu bata 1 : 6 42 m2 51.000 2.142.000

4. PINTU

Pintu double teakwood 1 bh 624.760 624.760

5. JENDELA

Kaca nako rangka kamper 2.8 m2 88.571 248.000

6. ATAP

Genteng beton + r. borneo 64 m2 64.202 4.108.920

7. PLAFON

Triplex 6 mm & r. Borneo 50 m2 35.126 1.756.290

Lanjutan : Metode Unit Terpasang

No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

8. LANTAI

Keramik Lokal 30 x 30 cm 24 m2 41.963 1.007.100

9. LISTRIK

Titik lampu & stop kontak 5 ttk 60.000 300.000

Jumlah keseluruhan 15.402.186

Profit 10% 1.540.219

Total 16.942.405

PPn 10% 1.694.240

Grand Total 18.636.645

Dibulatkan 18.636.000

Metode Meter Persegi(Square Meter Method)

Dengan metode ini biaya per meter persegi bangunan yang telah diketahui.

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas bangunan dengan biaya per meter persegi bangunan yang sebanding. Bila terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang menjadi pembanding dengan bangunan yang dinilai, maka perlu diadakan penyesuaian.

Contoh : Metode Meter Persegi

Diketahui sebuah rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut :

Rangka : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat

Lantai : Keramik

Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper

Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper

Langit-langit : Plywood dan dicat

Kuda-kuda : Kayu borneo diawetkan

Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen

Luas bangunan : 250 m2

Biaya Pengganti Baru : Rp. 425.000,-

LanjutanBangunan yang akan dinilai :Rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut:

Rangka : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat

Lantai : Marmer

Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper

Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper

Langit-langit : Gypsum dan dicat

Kuda-kuda : Kayu kamper diawetkan

Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen

Luas bangunan : 290 m2Perhitungan :

Selisih nilaiLantai (keramik dan marmer) + Rp. 53.000/m2

Langit-langit (Tripleks & gypsum) + Rp. 4.500/m2

Kuda-kuda (kayu borneo & k. kamper + Rp. 10.500/m2

+ Rp. 68.000/m2Jadi, nilai baru dari bangunan yg dinilai : = Rp. 425.000 + Rp. 68.000 = Rp. 493.000/m2

Metode Indeks(Index Method)

Dengan metode ini biaya membangun dihitung dengan mengalikan indeks kenaikan harga bangunan sekarang dengan harga bangunan yang asli.

Metode ini digunakan bila diketahui Biaya Pembangunan yang asli/ original Construction Cost. Dengan memperbandingkan indeks biaya pada ‘saat dibangun’ dengan indeks pada ‘saat ini’ berdasarkan statistik, sehingga dapat diperoleh nilai sekarang (nilai baru sekarang)

Contoh :

Indeks Biaya pada tahun 1988 = 125

Indeks Biaya pada tahun 1998 = 195

Nilai Baru Bangunan (tahun 1988) = Rp. 25.000.000

Nilai Baru sekarang (tahun 1998) =195

125

= Rp. 39.000.000

NILAI PROPERTI?

= +[nilai properti] [nilai tanah] [nilai bangunan]

Metode Perbandingan Data Pasar (Market Comparison)

Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC)

[indikasi nilai tanah] [indikasi nilai bangunan]

INTISARI PERHITUNGAN BANGUNAN

Kondisi Bangunan Saat Penilaian

(Sudah berumur...)

Identik/Sama(Reproduction)

Setara/sekelas(Replacement)

Membangun BaruSaat Penilaian

PERLU ADANYA PENYESUAIAN (ADJUSTMENT)Supaya bangunan baru menyerupai kondisi aktual bangunan saat penilaian dilakukan

Adusment dilakukan dengan memperhitungkan:1. Penyusutan FISIK

2. Penyusutan FUNGSI3. Penyusutan EKONOMIS (Eksternal)

atau

PENYUSUTAN• FISIK

– Umur Efektif– Pembaharuan (Renovasi, Maintenance Kondisi terlihat) ....... Standar Kategori Kondisi – Umur Ekonomis

• FUNGSIBerhubungan dengan optimalisasi kinerja (mempengaruhi efektivitas dan kenyamanan untuk mewadahi fungsi)

– Dapat Diperbaiki – Tidak Dapat Diperbaiki

• EKONOMIBerhubungan dengan faktor eksternal (diluar fisik dan fungsi properti riil)

2. Hitunglah Nilai-Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:

•Besarnya Penyusutan Fisik dalam persen (%) dan dalam rupiah•Besarnya Nilai Bangunan setelah Penyusutan Total•Besarnya Nilai Tanah

1. Hitunglah Nilai-Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:

•Besarnya Penyusutan Fisik dalam persen (%) dan dalam rupiah•Besarnya Nilai Bangunan setelah Depresiasi•Besarnya Nilai Properti setelah Depresiasi

Contoh Kasus I

Nilai Tanah (Lahan) Rp 50.000.000 RCN Rp 75.000.000 Tahun dibangun 2000Tahun penilaian 2010Est Umur Ekonomis 30thPenyusutan Fungsi (%) 25Penyusutan Ekonomis (%) 10

Nilai Properti Rp 121.300.000 RCN Rp 75.000.000 Tahun dibangun 2005Tahun penilaian 2010Est Umur Ekonomis 25(-) Fungsi 10(-) Ekonomis 5,00

3. Hitunglah Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:

•Besarnya Nilai Bangunan•Besarnya nilai properti

Nilai RCN Rp 109.500.000 Nilai Tanah Rp 60.000.000 (-) Fisik 25,00(-) Fungsi 10,00

Nilai Tanah Rp 50.000.000 RCN Rp 100.000.000 Tahun dibangunTahun Penilaian

20052010

EstUmur Ekonomis 30(-) Fungsi 15,00(-) Ekonomis 5,00

4. Hitunglah nilai bangunan dan besarnya penyusutan fungsi, fisik dan ekonomis jika diketahui data-data sebagai berikut:

Nilai Tanah Rp 50.000.000

RCN Rp 75.000.000

(-) Fisik 15%

(-) ekonomis 10%

5. Berapa besarnya penyusutan, nilai bangunan, dan nilai properti pada property dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut: